Revista Espaço Imóvel 34 by Secovi-RS

A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO GAÚCHO

Água: Fonte de Vida e Beleza Preserve e Economize Uma publicação direcionada, exclusivamente, para imobiliárias e síndicos de condomínios

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

Ano VI – N° 34 – Setembro/Outubro 2009

ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

NESTA EDIÇÃO

MENSAGEM DO PRESIDENTE

OPINIÃO

07 10

SERVIÇO

DESTAQUE

ORIENTAÇÃO

COMPORTAMENTO

GESTÃO

20 23

LEGISLAÇÃO

ENCARGOS

EXPEDIENTE

04 05

Novelas da Globo - Segredos do Sucesso

EVENTO Agende-se e participe das comemorações de mais um Dia do Síndico

Quem responde por dívida condominial anterior a venda do imóvel?

É hora de economizar

DÚVIDAS Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área condominial

Maior evento condominial do Sul do País reúne centenas de síndicos em Porto Alegre

Instalação do condomínio exige cuidados especiais

Animais em Condomínio: uma discussão que vem sendo flexibilizada

Controle de receitas e despesas mantém estabilidade econômica do condomínio

Conheça as particularidades sobre áreas de uso comum

ORIENTAÇÃO Saiba que normas se aplicam a presença de terceiros em condomínios

Os condomínios e o papel do substituto tributário

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes e Zélide Zuanazzi Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 27 mil exemplares – Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9º andar Porto Alegre/RS - Telefone: (51) 3221 3700 - Fax (51) 3221 3818

PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto- RMTb 7.144

16 Atendimento: Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Foto Capa: Amauri Fausto - Salto do Yucumã - Derrubadas/RS Editoração eletrônica: Temática CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

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MENSAGEM DO PRESIDENTE

Novelas da Globo - Segredos do Sucesso Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

esde o advento da televisão em âmbito nacional, ao vivo, a TV Globo tem se mantido como líder de audiência. O “Jornal Nacional” e o “Fantástico” são dos mais antigos programas e, ainda nos dias de hoje, são dos preferidos do público. As novelas constituem capítulo à parte, eis que a Rede dos Diários Associados e da TV Excelsior foram as primeiras a, com elas, alcançar sucesso expressivo. Posteriormente, com a decadência de ambas, a Globo passou a despontar também nessa linha de programas e, salvo um período, quando a TV Manchete emplacou três novelas que repercutiram bastante, nunca mais cedeu o posto no ranking. As novelas, atualmente, já constituem rotina e mesmerizam multidões. No entanto, a sedução que as novelas da Globo exercem não encontra correspondência nas outras. Já se observou que técnicos, atores, diretores e até escritores que contribuíram para os êxitos globais foram recrutados pelas co-irmãs sem que lograssem obter idênticos resultados. Parece que uma parte do modo de fazer as coisas talvez não tenha se transferido. Uma diversidade de talentos participa da realização, mas, a certa altura do processo, alguém determina a duração das sequências. O que se materializa na chamada “edição”, isto é, o trabalho de cortar e montar as fitas de gravação. Se a cena ou sequência fica muito curta pode se tornar incompreensível. Se alongada, monótona. Assim, quando a montagem não fica com os tempos corretos, quem assiste não gosta DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1º Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Gilberto Koenig Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin; Viviane Tomazelli e Walter Antônio Scuccimarra Marichal CONSELHO FISCAL EFETIVOS José Cezar Sperinde Filho; Júlio César Soares

4da Silva e Natálio Wulff

e nem se dá conta da razão. Nisso, a Globo é especialmente competente. O timing, portanto, é fundamental. O tempo certo para tudo, quando encontrado, ajuda mais do que se percebe, pois faz encontrar a boa iniciativa com a melhor oportunidade. Transportemo-nos ao condomínio, onde a duração de certos eventos merece todo o cuidado. A primeira ocorrência que nos vem à mente são as festas. Quem delas participa as prefere estendidas. Os demais, quando tem opinião contrária, desejariam ardentemente que o barulho acabasse o quanto antes. A faixa etária, educação familiar e gosto pessoal entram nessa decisão e cabe a cada um pensar no direito do outro para que o exagero não aconteça. Nem por excesso, nem por escassez. Outra fonte de incomodação em condomínios são os consertos, os quais, a qualquer hora do dia ou da noite incomodam, mas precisam ser feitos. Mudança em horário de pico é uma idéia infeliz, assim como exercícios vocais/musicais durante a noite transformam melômanos em inimigos de gorjeios e melodias. O síndico é o artífice da harmonia, o bom pastor das situações aflitivas, o detentor da mão que afaga e da mão que sustenta. Será o líder para propor a seus vizinhos regras que contemplem bom senso à duração do que fizerem em benefício da convivência. Quando esta é saudável e prazerosa, tornam-se todos atores de uma novela composta somente de capítulos felizes.

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Cláudio Walter Mattos Ferreira da Silva; Ingo Luiz Voelcker; Paulo Fernando de Albuquerque Etzberger e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Lucília Beck Ferlauto; Manoela de Oliveira Freire e Rudimar José Joner

Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernades; Viamão: José Janes da Silva Nunes

CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando SUPERINTENDENTE ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009 Sarmento Leite Barcellos; Flávio José Gomes; Helena Terezinha do Amaral Gomes

REGISTROS

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OPINIÃO

Quem responde por dívida condominial anterior a venda do imóvel? Adão Alves de Oliveira Vice-presidente do Secovi/RS e da Agademi

ema instigante, que leva os operaal constrição. Dessa forma, quem acadores do direito a diferentes inbará quitando o antigo débito para com terpretações, é o que define de o condomínio, seguramente será semquem é a responsabilidade pelas dívidas pre o último detentor dos direitos socondominiais anteriores à venda de um bre o imóvel. imóvel sobre o qual pesam tais ônus. Ressalte-se que uma das preocupaA regra geral, até por sua obviedade, é ções básicas para um comprador de que o eventual débito seja da competênimóvel, é a de ter em mãos a quitação cia de quem o contraiu. Mas se a cobrança de débitos condominiais até a data da for judicial, quem figurará no polo passivo? transação, sem contar que ainda deve Uma corrente defende que, indepenRessalte-se que uma das pensar na possibilidade de débitos gedentemente da transferência do bem, só o rais existentes no saldo do balancete do proprietário figurará no polo passivo de preocupações básicas condomínio. Desprezadas tais cautelas, uma execução enquanto o imóvel se mansó lhe restará pagar as dívidas e tentar, para um comprador de tiver registrado em seu nome. regressivamente, a cobrança do valor De outra banda, há o forte entendimenque não lhe competia pagar. Num evenimóvel, é a de ter em to já menos radical, que seria o da solidarietual processo ordinário promovido pelo mãos a quitação de dade entre proprietário e comprador. condomínio, contra o atual detentor, é Uma terceira interpretação é a de que recomendável que este chame para indébitos condominiais perante o verdadeiro credor - o condomítegrar a lide, o antigo proprietário, meaté a data da transação, nio - caberá responder, por todos os ônus, dida interessante, mas sem garantia de o detentor dos direitos sobre o imóvel que êxito, pois se aquele antigo ex-dono não sem contar que ainda adquiriu, seja a que título for, conforme honrar a sua parte, por falta de condiclara e expressamente consagrado no ardeve pensar na ções, por certo a dívida continuará sentigo 1.345 do Código Civil Brasileiro. Trado responsabilidade do atual comprapossibilidade de débitos ta-se de uma obrigação propter rem dor do imóvel. acompanha o imóvel - como igualmente Curiosa circunstância, até perversa, gerais existentes no ocorre com outros encargos, a exemplo pode ocorrer se esse mesmo devedor de saldo do balancete do do imposto predial, taxas d’água, lixo, direito, vier adquirir outro imóvel destinaações trabalhistas, etc. do a residência própria, tal propriedade, condomínio Na hipótese de se pretender agir, reestará a salvo, como bem de família, pasgressivamente, contra o titular da propriedade constanmem, até se localizada no mesmo condomínio. te do Cartório Registral, pode muito facilmente ocorrer Como em toda regra há exceções, teríamos o caso que que ele não possua bens para garantia de sua dívida, frusenvolve o nu-proprietário e o usufrutuário, caberia a respontrando as pretensões do credor demandante. Igualmensabilidade concorrente, enquanto existir essa situação, porte, isso ocorrerá se esse devedor dispuser de um só imóque intimamente ligados, podem de alguma forma liberar vel, destinado à sua residência, pois impede sua eventuaquele vínculo desaparecendo, assim, uma das partes.

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SERVIÇO

É hora de Economizar Horário de Verão Entrou em vigor, no último dia 18 de outubro, o horário de verão, que adiantou os relógios em uma hora nas Regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste. O objetivo é fazer com que as populações destas regiões aproveitem mais, em suas atividades rotineiras, os períodos de iluminação natural. Isto faz com que as capacidades das hidrelétricas sejam preservadas, numa época em que, normalmente, o nível de vazão dos rios é diminuído. Em média a redução na demanda de energia Elétrica é de cerca de 5%, nos horários de pico, durante a vigência do horário de verão, que vai até o dia 20 de fevereiro.

Energia Elétrica CONSCIENTIZAÇÃO Aproveitando a onda de combate ao desperdício, síndicos e condôminos podem dar início a uma campanha de conscientização junto a todos os moradores, como forma de reduzir o consumo de energia elétrica em áreas de uso comum. Lembretes sobre a importância de desligar as lâmpadas de ambientes não ocupados, não ‘chamar’ mais de um elevador ao mesmo tempo, não ficar conversando em frente aos mesmos com a porta aberta e evitar que as crianças apertem todos os botões ao mesmo tempo podem dar bons resultados. As dicas são ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

de especialista do Departamento de Eficientização da CEEE e foram publicadas na edição nº 04 da Revista Espaço Imóvel.

CUIDADOS QUE COLABORAM PARA DIMINUIR O CONSUMO DE ENERGIA Na mesma publicação, a arquiteta Ingrid Utz Melere sugeriu algumas medidas que reduzem o consumo e não exigem grandes investimentos por parte dos condomínios. Confira: Limpe as lâmpadas regularmente e verifique se elas não estão posicionadas em locais que diminuem sua luminosidade, tais como atrás de colunas, embutidas em tetos ou envolvidas por calhas inadequadas; Lembre-se de que o aquecimento excessivo, devido à falta de ventilação adequada, também diminui a vida útil das lâmpadas, principalmente se elas forem incandescentes; A substituição de lâmpadas incandescentes por fluorescentes, que consomem menos energia, só deve ser feita em pontos onde as mesmas não sejam ligadas e desligadas constantemente. Nestes casos, a vida útil das fluorescentes é bastante reduzida não compensando o custo mais elevado das mesmas; O uso de minuteiras e, principalmente, de sensores de presença deve ser priorizado em espaços onde não exista a necessidade de longos períodos de iluminação. Os sensores, aliás, vêm sendo muito usados, também, em áreas externas de alguns condomínios, denunciando, através do acendimento de lâmpadas, a presença de estranhos nas proximidades. Além de colaborar para a redução do consumo, podendo auxiliar na segurança, o sensor é um aparelho de baixo custo de aquisição, instalação e manutenção. Revisões da rede elétrica devem ser feitas regularmente. Excessos de cargas, em redes subdimensionadas provocam aquecimento excessivo dos fios condutores, gerando maior consumo; Procure pintar paredes ou tetos de áreas de uso comum com cores claras. Desta forma, os ambientes exigem menor intensidade de iluminação.

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SERVIÇO

Água Consolidado como segundo item mais significativo em termos de despesas condominiais, abaixo apenas dos gastos com pessoal e encargos trabalhistas, o consumo de água é sempre motivo de preocupação nos condomínios.

justamente o contrário. Eles já vêm acoplados em algumas marcas de torneiras e, em outras, é possível fazer a adaptação através da aquisição da peça individualmente. O grande entrave para a troca dos aparelhos existentes, segundo o engenheiro, “é o custo para os condôminos e também o fato de ser uma decisão individual, visto que não se pode obrigar ninguém a fazer tal investimento em sua unidade”. Outras duas opções citadas por Brito Souto são o aproveitamento da água da chuva e o reuso de água propriamente dito. Todavia, a implantação de qualquer um destes sistemas, via de regra, implica em custos elevados e exigibilidades técnicas nem sempre factíveis nos condomínios já existentes. A água de chuva pode ser uma alternativa bastante viável para edificações novas, desde que toda a instalação já seja prevista no projeto. O reuso de água, porém, é difícil ou, no mínimo, bastante dispendioso mesmo para uma edificação projetada para tal, pois depende da implantação de unidades de tratamento de águas servidas, cuja instalação, operação e manutenção podem envolver custos consideráveis. O especialista lembra, entretanto, que a providência mais eficaz para a redução do consumo de água em um edifício é, muito provavelmente, a medição individualizada. Uma medida que vem sendo adotada na maioria das grandes cidades brasileiras, como, por exemplo, Porto Alegre, cuja legislação estabelece a obrigatoriedade de uso de hidrômetros individuais em novas edificações, desde 2008.“A instalação de hidrômetros para cada eco-

CONSCIENTIZAÇÃO É claro que aqui a conscientização também é fundamental. Recomendações do tipo não usar a mangueira como se fosse vassoura, não extrapolar o tempo debaixo da água do chuveiro, fechar a torneira durante a escovação dos dentes e evitar vazamentos, são extremamente importantes, mas nem sempre suficientes. ALTERNATIVAS QUE PODEM COLABORAR PARA DIMINUIR O CONSUMO DE ÁGUA Comentando sobre as possibilidades de uso de equipamentos economizadores de água, o engenheiro Civil, doutor em engenharia Hidráulica e Saneamento, Gabriel D’Arrigo de Brito Souto, cita, dentre outros, as torneiras com arejadores, peça que dá a impressão de fornecer maior vazão quando na verdade o que acontece é

Aproveitamento de água da chuva é boa opção

nomia permite que a conta seja cobrada individualmente em função do consumo real de cada morador. Com isso, quem efetivamente consome mais acaba pressionado pelos próprios gastos a diminuir seu consumo”. ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA INCENTIVA REDUÇÃO DE CONSUMO E TORNA COBRANÇA MAIS JUSTA A troca do sistema compartilhado pelo individualizado, tem sido o caminho seguido por muitos condomínios para a redução do desperdício e adequação da cobrança ao consumo de cada unidade. Segundo o diretor da Aguacontrol, engenheiro Eliezer Teitelbaum,“em princípio, qualquer condomínio pode fazer a individualização. É preciso apenas uma avaliação técnica para saber se a medida é interessante sob o ponto de vista econômico. Desde que não haja a necessidade de troca da rede hidráulica e das colunas, caso de prédios muito antigos, a iniciativa, na maioria das vezes, é bastante compensadora, pois a redução no consumo de água, normalmente, supera o percentual de 20 %. Além disto, com a redução do volume de água bombeado para os reservatórios, diminui, também, a conta de energia elétrica do condomínio”. O primeiro procedimento para a individualização é a colocação dos hidrômetros nas unidades. Nos casos onde o prédio já tem as instalações de água projetadas e executadas de forma individual, a colocação dos medidores é simples e não requer quebra de paredes. Em prédios sem preparação, os medidores podem ser instalados sob forros de gesso ou em paredes requerendo alterações nas instalações existentes. Já a medição, propriamente dita, pode ser feita de duas maneiras. Uma delas é a visual, onde os dados são anotados por uma pessoa que faz a leitura. Os inconvenientes

são a possibilidade de erros nas anotações e dificuldade de acesso, quando os hidrômetros são instalados dentro dos apartamentos. Outra sistemática de medição se dá através da telemetria, um processo automatizado de coleta, envio, processamento e armazenamento de dados. De acordo com o diretor da Aguacontrol, destacam-se entre as vantagens oferecidas pelo uso da telemetria,“a eliminação dos riscos de erros de leitura, o aumento da segurança nos prédios - devido a circulação de um menor número de pessoas estranhas nos condomínios - e a possibilidade de acompanhamento de eventuais anormalidades no consumo de maneira pontual. O consumo individual tem a possibilidade de ser monitorado às 24 horas do dia, podendose avaliar hora a hora os volumes consumidos por cada unidade, através de um sistema disponível na Internet.” Além de monitorar o consumo de água, o sistema de telemetria pode integrar medidores de gás existentes ou novos, garantindo assim a cobrança correta dos consumos de gás, usufruindo ainda dos demais benefícios da medição à distância. Analisando os custos de implantação da medição individual, Eliezer Teitelbaum esclarece que eles dependem da complexidade das instalações existentes e da quantidade de unidades da edificação. “Contudo, nos últimos anos, tem havido uma constante diminuição no preço dos equipamentos e, também, no desenvolvimento de novas tecnologias, o que faz com que esta alternativa se torne cada vez mais acessível aos condomínios que desejarem promover sua adaptação”.

Hidrômetros com sensor e central de medição integram sistema que permite eficiente acompanhamento do consumo de água em todas as unidades ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

ESPAÇO IMÓVEL

Existe uma infiltração em meu apartamento que vem de um ralo da parte livre de um corredor do condomínio. As infiltrações começam da porta de entrada do meu apartamento e as bolhas vão até os dormitórios. Minha porta de entrada já está com problema para fechar e o teto está cheio de bolhas. De quem é a responsabilidade? Quando se trata de infiltrações provenientes das áreas comuns do condomínio, tais como telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais e corredores de acesso às unidades, sem dúvida, a responsabilidade pela reparação será do condomínio. Entretanto, serão de responsabilidade do condômino os reparos dos defeitos e problemas que venham a ocorrer nas instalações exclusivas da respectiva unidade autônoma, ainda que os condôminos do lado ou dos andares abaixo sejam as vítimas das infiltrações. Interessante se faz transcrever parte de ementa de decisão do Tribunal gaúcho sobre caso análogo: RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INFILTRAÇÃO EM COBERTURA, ÁREA COMUM. RESPONSABILIDADE CONDOMÍNIO. 1. Restando caracterizado, nos autos, que o vazamento que deu causa às infiltrações ocorridas no imóvel do autor era proveniente de área comum do condomínio, merece o réu ser responsabilizado pelos danos ocorridos no apartamento do demandante. Hipótese em que o condomínio omitiu-se na averiguação do problema e na solução do vazamento, o que fez com que os danos fossem agravados, tendo o demandante que se retirar do imóvel (...) DANO MATERIAL (...) tendo o autor comprovado os danos materiais pretendidos e as despesas havidas com o conserto e restauração, por exemplo, de paredes e móveis, deve o réu ser condenado ao pagamento dos danos materiais. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70008859464, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Umberto Guaspari Sudbrack, Julgado em 05/08/2004) Portanto, salvo melhor juízo, se a infiltração decorre do ralo do corredor – área comum – a responsabilidade pela

RESPONDE reparação será do condomínio. Notifique extrajudicialmente o condomínio sobre o que está ocorrendo para que este tome providências, sanando a origem do problema e reparando os danos. Em última instância, procure o judiciário. Sou síndico do meu condomínio, tendo sido eleito recentemente. Como sou novato no cargo, gostaria de obter algumas informações: como devo dar conhecimento aos moradores do que foi decidido em assembleia? E em que prazo? O Código Civil não tratou do assunto, mas a Lei 4.591/ 64, no artigo 24, § 2º assim dispõe: “O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.” A comunicação das deliberações de assembleia tem por fim dar publicidade e inicio a execução do que foi deliberado, pois estas não podem ser exigidas enquanto não comunicadas. A forma da comunicação deve estar prevista na convenção do condomínio. Se omissa, pode ser cópia da ata, ata resumida ou circular. Poderá, também, além de distribuída, ser afixada em lugares visíveis, tal como o mural do hall de entrada ou elevadores. A comunicação deve ser suficientemente clara. Alguns autores sugerem, como essenciais, minúcias como o nome dos votantes, o peso do voto, nome de quem se absteve de votar, etc. Entendemos como dispensáveis tais pormenores nas comunicações das deliberações, mas também não podem ser muito sumárias, pois inviabilizaria qualquer punição ao condômino que as descumprisse. Assim, salvo melhor juízo, o meio mais eficaz de comunicar as deliberações de assembleia é a distribuição da cópia da ata, no prazo de oito dias ou no prazo que a convenção do condomínio fixar. Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico Secovi/RS-Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br

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12O ENCONTRO GAÚCHO DE CONDOMÍNIOS

O momento e o lugar onde os síndicos trocam experiências e buscam qualificação

romovido pelo Secovi/RS e pela Agademi, nos dias 28 e 29 de setembro, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael, o 12º Encontro Gaúcho de Condomínios contou com a participação de mais de 400 pessoas. A exemplo do que vinha acontecendo em anos anteriores, a mais recente edição do Encontro teve a presença de síndicos provenientes de, praticamente, todas

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as regiões do Estado, destacando-se entre elas, a grande Porto Alegre, Serra, Litoral, Planalto Médio, Planalto Central, Alto Uruguai, Alto Jacuí, Missões e Fronteira Oeste e dos Vales do Caí, Rio Pardo, Sinos e Taquari. Desenvolvido através da apresentação de palestras e painéis, o evento, ao longo dos dois dias, tratou de diversos temas de interesse condominial tais como: O Papel da Incorporadora e as Cautelas da Nova Gestão;

12O ENCONTRO GAÚCHO DE CONDOMÍNIOS

Na abertura do Encontro, o presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, destacou a importância do segmento condominial no Rio Grande do Sul

Áreas de Uso Comum – Aspectos Jurídicos e Aplicação Prática; Manutenção Predial Preventiva – Rotinas e Emergências; Animais em Condomínio: Direito e Bem Estar; Expansão Urbana – Teremos a Síndrome de Tarzan?; Os Condomínios e o Papel de Substituto Tributário; Gestão Financeira para Condomínios – Previsão Orçamentária, Rateios e Inadimplência; Um estranho no Ninho – O Uso do Condomínio por Terceiros e Plano de Prevenção Contra Incêndio – PPCI, dentre outros. Mesmo sendo um evento eminentemente condominial, cuja or-

ganização esteve sob os cuidados da vice-presidente de Condomínios, Simone Camargo, o Encontro contou com o envolvimento de toda a diretoria do Sindicato da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Tanto é assim que, alternando-se em relação a edições anteriores, atuaram como coordenadores das apresentações desta edição, o presidente Moacyr Schukster, os vice-presidentes, Adão Alves de Oliveira, Flávio Roberto Stefani, Gilberto Koenig, Leandro Rossi Moraes Hilbk, Marcelo Luiz Mignone Callegaro, Simone Camargo e a superintendente, Helena Terezinha do Amaral Gomes. Além do desenvolvimento da programação técnica, o evento teve momentos diferenciados como a apresentação do Quarteto de Cordas “Só Elas”, de uma peça teatral produzida pela Companhia Teatro Novo,

com direção de Ronald Radde e, ainda, o sorteio de brindes para os participantes ao final da apresentação de cada palestra. O 12º Encontro Gaúcho de Condomínios contou com a participação da Agadie e do Secovimed/ RS, e o apoio institucional do Creci/RS, Semirgs, Sindef/RS, Sindimóveis/RS e Sistema Fecomércio-RS.

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Instalação do condomínio exige cuidados especiais Mostrar as diferenças entre a instituição e a instalação de um condomínio, bem como as cautelas que devem ser tomadas em cada uma destas fases, foi a proposta da palestra apresentada por ocasião da abertura do 12º Encontro Gaúcho de Condomínios. Confira a seguir um artigo de autoria da palestrante com maiores esclarecimentos sobre o tema.

Luciane Lopes Silveira Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário e Direito Processual

incremento das edificações condominiais motivado pela necessidade de melhor aproveitamento dos terrenos, bem como dos equipamentos urbanos (sistema de água, luz, esgoto, telefonia, vias públicas, rede de transporte, etc.), que apresentam demanda cada vez maior a partir da concentração da população em zona urbana impõe, permanentemente, novos desafios ligados à administração condominial.

O início do século XX marca o despertar da verticalização nas grandes capitais, fruto do processo de urbanização que promoveu a transformação dos espaços urbanos, em constante evolução até este início do Século XXI, em que as edificações mostram-se altamente sofisticadas, concebidas a partir de projetos arquitetônicos modernos, que tornam os condomínios mais completos, por abrangerem ampla área de lazer: play ground, piscinas, quadras esportivas, salão de festas, sala de fitness, espaço gourmet, etc. Esta gama de novos espaços comuns torna a administração condominial naturalmente mais complexa e onerosa, o que acaba por exigir mais cuidados nas assembleias de instalação de condomínios. Desde logo é preciso ressaltar que a instituição não é sinônimo de instalação do condomínio. A instituição do condomínio permite que as Palestra proferida pela ex-presidente da Agadie, advogada Luciane Lopes Silveira, contou com a coordenação do vicepresidente do Secovi/RS e da Agademi, Leandro Rossi de Moraes Hilbk

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12O ENCONTRO GAÚCHO DE CONDOMÍNIOS

unidades construídas existam como unidades autônomas, e obedece a disciplina do artigo 1332 do Código Civil: “Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam”. Ao analisarmos este dispositivo legal é possível concluir que a instituição do Condomínio pode vir de diferentes fontes, como por exemplo: a) destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluída a obra; b) testamento ou herança, em que, por morte de alguém, constar do rol de bens um edifício de apartamentos da propriedade exclusiva do de cujus, se a partilha entre os co-herdeiros consistir na outorga de unidades distintas a cada um deles; c) incorporação imobiliária, que é negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas, em regra vendidas na planta, pois a venda antecipada permite reunir o capital necessário para erguer a edificação (Lei nº 4.591/64, art. 28, § único). Conforme demonstrado, a instituição do condomínio opera a atribuição de propriedade a partir da fixação das frações ideais. Assim, fica fácil perceber que a convenção não institui o Condomínio, visto que não tem o condão de atribuir propriedade. É espécie de contrato que estabelece os direitos e deveres dos condôminos e segue o conteúdo legal estabelecido no art. 1334 do Código Civil e demais regras de interesse da comunidade condominial. A minuta da futura Convenção é um dos documentos obrigatórios para o registro do Memorial de Incorporação, porém, a aprovação do seu texto definitivo depende da assinatura de condôminos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais (art. 1333 do Código Civil). Logo, a minuta (inserida no processo de incorporação como mera sugestão de texto) não se converte, automaticamente, em convenção definitiva, sendo mais prudente discutir na íntegra o conteúdo da convenção sugerido pelo incorporador, para adequar as cláusulas à realidade do novo condomínio. E quanto maior a participação dos co-proprietários na elaboração deste regra-

mento, maior legitimidade terá a convenção para ser aplicada e respeitada por todos. Instituído o Condomínio nos termos fixados na lei civil, a partir da conclusão da obra e expedição do auto de habite-se pela prefeitura municipal, é chegada a hora de instalar o condomínio. A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio, o que costuma ocorrer a partir da reunião dos condôminos em uma Assembleia Geral de Instalação (AGI), realizada por costume e não por ordem legal, uma única vez, com o fim de garantir a imediata administração e manutenção do condomínio. E é nesta ocasião que a construtora, oficialmente, entrega aos condôminos a edificação, que passa a ter vida própria. Por falta de expresso regramento em lei, a convocação dessa assembleia pode ser feita pela construtora/incorporadora. Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir a adequada gestão ou, de maneira mais formal, por 1/4 dos condôminos que integram a edificação. A convocação da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio costuma conter os itens indispensáveis ao início da gestão condominial: a) instalação do condomínio; b) eleição do Síndico e conselho fiscal; c) aprovação do orçamento e rateio das despesas condominiais; d) fixação dos valores do seguro contra fogo; e) aprovação da Convenção Condominial; f) aprovação do Regimento Interno do Condomínio; g) assuntos gerais. O orçamento e rateio de despesas é item de grande importância. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente, a Incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo da cota condominial por apartamento. Na assembleia de instalação esta estimativa é reanalisada e definidos os itens que serão considerados como despesas ordinárias. Há peculiaridades quanto às cotas condominiais que merecem destaque: a) mesmo que não regularizado formalmente o condomínio, a ocupação do prédio justifica a cobrança de cotas condominiais; b) o marco inicial para o rateio das despesas é aquele em que as despesas geradas pelo condomínio são deliberadas pelos condôminos e a eles aproveitam; c) a incorporadora responde pelas despesas para a manutenção do condomínio na proporção das quotas partes de que ainda é titular (unidades não alienadas); d) a cláusula contratual pela qual a incorporadora concede isenção do pagamento dos encargos condominiais ao proprietário de unidade é válida entre as ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

partes, mas ineficaz perante o condomínio; salvo tal isenção tenha sido inserida expressamente nos instrumentos de alienação das unidades dos demais condôminos; e) é vedada a inclusão de cláusula padronizada nos contratos de promessa de compra e venda, aos demais condôminos, que isente a incorporadora do rateio de despesas. Instalado o Condomínio, e superadas as questões acerca da cota condominial, que é matéria sempre polêmica, é preciso dar atenção às cautelas da nova gestão, pois nos primeiros meses de vida do condomínio há diversas

circunstâncias peculiares a esta fase: mudanças, pequenas reformas nas unidades, ajustes gerais na operacionalização dos serviços oferecidos pelo condomínio, etc. Filtrar esta demanda e eleger as prioridades é papel do síndico eleito, que deverá manter um bom canal de comunicação com a incorporadora/construtora a fim de encontrar apoio para a solução dos problemas comuns a este período. A responsabilidade pelos custos relacionados à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio é outro fator que costumeiramente provoca conflitos, e para minimizá-los é preciso: a) fixar as prioridades de investimento no Condomínio, tais como: mobiliar hall de entrada, salão de festas, espaços de lazer em geral; b) efetuar investimentos, paulatinamente, atendendo a uma escala de prioridades definida pelos condôminos e, assim, não há oneração do valor da cota condominial. Considerando as fases distintas: construção da edificação, instituição e instalação do condomínio e, finalmente, início da gestão condominial, vê-se que o relacionamento humano permeia todas estas fases. E a considerar o número de condomínios instalados, diariamente, almeja-se que os homens que têm competência para edificar os prédios mais altos e sofisticados do mundo, tenham capacidade para conviver de modo harmônico dentro deles.

VISITE A HOME PAGE DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Acessando o site: http://www.secovirs-agademi.com.br/ você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as entidades estão fazendo, por intermédio dos comunicados on line ou publicações permanentes voltados para o mercado de imóveis. Consulte também a agenda de eventos e outras orientações, bem como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial. Acesse e confira.

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Manutenção preventiva implica em economia e valorização do imóvel No Brasil não existe a cultura de valorização da manutenção preventiva dos imóveis. É por isto que alguns prédios com 20 ou 30 anos são considerados velhos, enquanto que, em países desenvolvidos, existem edificações com mais de 100 anos parecendo novos. A opinião é do engenheiro, ex-presidente do Sinduscon/RS, Zalmir Chwartzmann, e foi expressa durante o 12º Encontro de Condomínios. Além de destacar a importância da manutenção em termos de evitar a depreciação patrimonial, Chwartzmann alertou que, quando efetuada de forma cautelar, a manutenção apresenta custos O presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster (d), foi o bem menores do que quando feita de forcoordenador da palestra proferida pelo engenheiro Zalmir Chwartzmann ma emergencial e, ao final da preleção, deu um conselho aos síndicos: “sugiro que todo o connharia. Afinal, manutenção é só uma questão de tempo. domínio tenha um consultor técnico na área de engeEm algum momento ela terá que ser feita”.

Animais em Condomínio: uma discussão que vem sendo flexibilizada Desde a antiguidade os homens convivem com alguns animais e, desde o surgimento dos condomínios, a presença deles em espaços habitados por um grupo de pessoas, tem sido motivo de polêmica. Juridicamente, a origem do problema está na oposição entre o Direito de Propriedade e o Direito de Vizinhança. O que chama mais

atenção é que, em termos legislativos, não existe proibição ou permissão legal ou específica sobre a existência de animais em condomínios. Entretanto, um artigo do Código Civil, estabelece, dentre outras particularidades, que os condôminos não podem utilizar suas unidades de maneira prejudicial ao ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

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do sobre posse responsável. De acordo com o especialista muitos dos problemas seriam evitados se os donos dos animais se preocupassem com questões bem simples, tais como o recolhimento de dejetos, que podem transmitir vários tipos de doenças, circulação apenas em locais permitidos, formas de condução adequadas, com guia e focinheira, acompanhamento médico-veterinário e alimentação de boa qualidade. Interessante, também, foram as explicações de Scotti sobre as características de cães e gatos, animais mais comuns em condomínios, não apenas em termos físicos quanto evolutivos e comportamentais. O veterinário discorreu, ainda, sobre como escolher um animal de estimação de acordo com o tipo de moradia, a disponibilidade e o jeito de viver de seus proprietários. Por fim, o painelista enumerou uma série de dicas sobre como as pessoas podem ‘educar’ seus mascotes. Procedimentos que despertaram grande interesse junto aos participantes do Encontro.

sossego, a salubridade e a segurança dos moradores de determinada edificação. Uma norma, cuja abrangência permite, inclusive, o enquadramento das questões relativas aos animais. Resta, então, que a discussão primordial não está na permanência dos animais em condomínios mas, basicamente, na necessidade de regramentos para esta circunstância, os quais devem ser estabelecidos na própria convenção condominial. Os esclarecimentos sobre o tema foram prestados pela advogada, presidente da Agadie, Cristiane Carvalho Vargas, por ocasião do 12º Encontro Gaúcho de Condomínios. Na opinião da advogada, especialista em Direito Imobiliário, as maiores desavenças quanto aos animais em condomínio, ocorrem quando as Convenções são omissas em relação ao fato. “O ideal é que a situação seja expressa em convenção. Se por um lado a proibição de animais em condomínio, não obtém, praticamente em todos os casos, respaldo junto ao Poder Judiciário, de outra forma, o estabelecimento de regras que garantam a não nocividade dos animais em relação a todos os condôminos, via de regra, costumam ser respeitadas”. O assunto teve, ainda, outros desdobramentos através das orientações prestadas pelo veterinário, Luiz Antonio Scotti, que iniPainel coordenado pelo vice-presidente do Secovi/RS e da Agademi, Adão Alves de Oliveira (d), ciou sua participação falan- contou com a presença da advogada Cristiane Carvalho Vargas e do veterinário Luiz Antonio Scotti ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

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Controle de receitas e despesas é fundamental para manter estabilidade econômica do condomínio Em tempos de crise econômica cresce a importância da gestão condominial no que diz respeito a questões financeiras. Talvez até por isto, o tema abordado pelo diretor do Secovi de São Paulo, Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro, tenha despertando tanto interesse junto aos participantes do Encontro de Condomínios. Alguns aspectos da palestra são analisados no artigo de autoria do palestrante, publicado a seguir.

Guilherme de Barros Monteiro Diretor do Secovi São Paulo

pós muitos anos de debates sobre o universo condominial, chego à conclusão que grande parte dos síndicos e administradores passa uma significativa parte do tempo analisando os aspectos financeiros de maneira simples e direta. Sugiro um momento de reflexão para que possamos pensar nas razões pelas quais compramos um apartamento e decidimos morar num condomínio. Certamente não foi o valor da quota condominial que nos motivou (apesar de certamente ter influenciado na escolha de qual apartamento comprar). As pessoas gostam de morar e tra-

balhar em edifícios pelos diferenciais oferecidos: conforto e segurança. Enfim, buscamos qualidade de vida. O fator de viver bem está cada vez mais escasso nas grandes cidades. É difícil encontrar crianças jogando futebol no meio da rua ou pessoas conversando nas praças. A falta de tempo e a insegurança têm tornado as pessoas mais isoladas e individualistas. Os condomínios podem servir de contraponto já que criam comunidades que propiciam uma convivência mais amigável e saudável. Agora que sabemos que viver em condomínio possui uma diferente conotação, temos que levar em consideração o quão difícil foi chegar lá. Comprar um imóvel não é uma tarefa fácil. Para quase a totalidade das famílias, sua residência é o bem de maior valor em suas vidas. Em inúmeros casos, leva mais de 20 anos para a família conseguir ter seu primeiro imóvel próprio. Este importante patrimônio que nos propicia a tão almejada realização de liberdade e segurança aliadas à qualidade de vida deve ser cuidadoPalestra proferida pelo diretor do Secovi/SP contou com coordenação do vice-presidente Financeiro do Secovi/RS e da Agademi, Flávio Roberto Stefani (d)

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samente preservado. Não apenas nos aspectos de manutenção, mas também no que tange seu valor. Com o passar dos anos, um edifício e seus apartamentos podem envelhecer e se desvalorizar, mas quando bem administrados podem estar sempre ocupados e tornandose uma referência positiva em seu bairro. Quando isto acontece, cada imóvel consegue preservar seu valor ou mesmo aumentá-lo e ainda ser vendido ou alugado muito rapidamente. Então uma gestão financeira de condomínios extrapola a simples administração e contabilidade, possuindo uma função mais complexa. Pensar nos custos e gastos é importante, mas o segredo é conseguir reduzi-los ou mantê-los sem perder a qualidade de vida ou depreciar o condomínio. Parece fácil, mas aqui é que muitos falham. Numa rápida observação do que pode ser feito, temos três itens: pessoal; consumo e administração.

O primeiro é o maior responsável pelos custos de grande parte dos condomínios. Portanto, qualquer alteração é significativa. Entretanto, muita atenção deve ser tomada. Os condomínios não podem cair nas armadilhas de terceirizar apenas para reduzir custos ou de reduzir o pessoal! Terceirização pode ser uma excelente ferramenta para melhorar a qualidade dos serviços, mas as empresas especializadas pagarão impostos, terão custos operacionais e ainda precisarão obter lucro. Sendo assim, isto poderá custar mais do que ter funcionários próprios. A segunda armadilha também parece ser uma solução óbvia, mas o efeito da perda de qualidade pode ser muito danoso. Os consumos de água/esgoto, energia e gás também são bastante significativos financeiramente. Mas, pela primeira vez os condomínios estão tendo resultados bastante positivos na sua gestão com a utilização conjunta da tecnologia e campanhas de conscientização. A instalação de equipamentos de redução de consumo e submedição (individualização) estão se tornando realidade em diversas cidades do país. Numa recente palestra, a presidente do IREM (Institute of Real Estate Management), entidade internacional que visa aprimorar a administração de imóveis, demonstrou que para enfrentar a crise nos EUA, os edifícios investiram ainda mais em manutenção e adotaram práticas ecologicamente corretas, como consequência, conseguiram reduzir o consumo de energia e água. Finalmente, para garantir que tudo funcione conforme o planejado é de suma importância contar com a ajuda de uma administradora ativa. Ao lidar com uma grande quantidade de condomínios, a administradora adquire um know-how amplo e conhece as soluções e fornecedores mais adequados para cada necessidade. No futuro, veremos empreendimentos maiores que se tornarão condomínios-clube ou, até mesmo, condomínios-bairro. Garantir a satisfação de se morar bem com um custo razoável será uma tarefa que possibilitará a adoção destes conceitos e de tendências como a utilização de energia solar, reuso de água, serviços pay per use, automação e iluminação com LEDs, entre outros.

CADASTRE-SE E RECEBA POR E-MAIL O ‘CONEXÃO CONDOMÍNIO’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, semanalmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para eventos@secovi-rs-agademi. com.br

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Palestra analisou particularidades sobre áreas de uso comum A utilização das áreas de uso comum é um assunto que gera uma série de dúvidas por parte de quem mora em um condomínio. Com o objetivo de esclarecer sobre alguns dos questionamentos, o Secovi/RS e a Agademi incluíram o tema na programação do Encontro de Condomínios e, agora, publicam nesta edição da Revista Espaço Imóvel, o artigo de autoria do palestrante, naquela ocasião, que leva o título de Áreas de Uso Comum - Aspectos Jurídicos e Aplicação Prática

Jorge Renato dos Reis Advogado Pós-Doutor em Direito e Professor Universitário

palavra condomínio já designa a relação jurídica que a pressupõe, ou seja, o domínio compartilhado, o domínio com mais alguém, a co-propriedade ou a propriedade compartilhada. O condomínio edilício ou condomínio especial, como era denominado, que é composto de propriedade privada e de propriedade comum, possui, também, como característica a indivisibilidade e a inalienabilidade da área comum separada da área privativa, portanto, haverá a obrigatoriedade da convivência entre os condôminos no que diz respeito à área comum. Para regular esse convívio na área comum, há a convenção condominial e, atualmente, o Código Civil. Assim, portanto, a Convenção Condominial regulará a utilização da área comum, subordinada, por óbvio, à disposição legal contida no Código Civil, muito especialmente, no disposto nos seus artigos 1331 a 1358. Diz-se, por isso, que o proprietário de um apartamento é titular de um direito de natureza complexa, porque ao mesmo tempo em que possui a titularidade de uma unidade autônoma, de propriedade exclusiva, possui também a titularidade de áreas comuns que são utilizadas juntamente com outros co-proprietários, co-

munheiros na propriedade, com reciprocidade de direitos e deveres sobre estas áreas. Nos direitos e deveres recíprocos entre os condôminos, o artigo 1335, inciso II, permite o direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e, contanto que não exclua a utilização dos demais condôminos. Portanto, aquele condômino que se utiliza do corredor para guardar a sua bicicleta, não está utilizando da área comum do corredor conforme a sua destinação, porque não é destinação deste a utilização como depósito e, ao mesmo tempo, está excluindo a utilização dos demais condôminos. Uma questão, ainda, bastante controvertida diz respeito à possibilidade de usucapião de área comum por condômino. Em regra um condômino não pode usucapir área comum, ainda que haja a utilização pelo prazo de 15 anos, como exige o artigo 1238 do Código Civil, para a usucapião extraordinária. Entretanto, excepcionalmente, tem sido admitido pelos Tribunais e pela doutrina pátrios que ocorra usucapião dessa área comum. Se um condômino ocupa área de uso comum de forma continuada como estacionamento para seu veículo, ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

isto, somente, não lhe propiciaria a posse ad usucapione necessária para a caracterização da prescrição aquisitiva da propriedade sobre o referido espaço de estacionamento, porque esta posse não lhe seria exclusiva. Diferente, entretanto, é o caso em que o condômino cerca, construindo paredes, delimitando o espaço estacionamento da área de uso comum, como se seu fosse, passando a ter a posse exclusiva da área, sem que o condomínio se oponha a tal prática. Neste caso, então, poder-se-ia caracterizar a usucapião. Além, desse exemplo, pode-se citar, também, outro caso específico, como o daquele condômino que ocupa determinada área do terreno condominial, para o acesso exclusivo à sua unidade autônoma, sem que os demais condôminos tenham acesso àquela área, quando, então, somado os 15 anos de posse mansa e pacífica poderia caracterizar a usucapião. Outra situação é a possibilidade de construção em área comum em acréscimo às já existentes. Neste caso o artigo 1342 do Código Civil exige o voto de dois terços dos condôminos. Observe-se que não são dois terços dos condôminos presentes à assembleia, mas sim, dois terços do total dos condôminos. Entenda-se, também, que significa dois terços dos votos das frações ideais do condomínio, com exceção daqueles casos em que a convenção condominial tenha determinado voto unitário por condômino, como permite o artigo 1352, em seu parágrafo único, do Código Civil. Nesse caso, ainda, a construção que se fizer sobre a área comum não poderá prejudicar a utilização de área privativa de algum condômino, como, por exemplo, no caso do condomínio construir uma quadra de basquete ao lado da janela do dormitório do apartamento térreo. Pode-se, ainda, incluir nas questões controvertidas da área comum, entre tantas outras, a possibilidade de modificação da fachada do prédio com a colocação de redes de proteção e fechamento de sacadas. O artigo 1336 do Código Civil, que regula

os deveres dos condôminos, proíbe, em seu inciso III, a realização de obras que alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas. Veja-se que, embora a sacada corresponda à área privativa, localiza-se na fachada externa do prédio e, portanto, está incluída nesta proibição do artigo 1336. Não há no Código Civil previsão de quorum para a autorização de tais obras, portanto vale a regra contida no artigo 10, parágrafo segundo, da Lei 4591/64, que exige a unanimidade dos condôminos. Entretanto, no que diz respeito à colocação de telas de proteção, atualmente, esta proibição tem sido bastante mitigada, especialmente quando se trata de apartamento onde residem crianças, entendendo os Tribunais que o direito à segurança e, consequentemente, à vida, é um bem maior a ser tutelado do que a estética do prédio. Outros, ainda, entendem que a colocação de rede não chega a caracterizar alteração de fachada. Resolvendo um antigo problema condominial, o atual Código Civil, no parágrafo quinto, do artigo 1331, veio deliberar que o terraço de cobertura é de propriedade comum, salvo se na constituição do condomínio ficar disposto que o terraço faz parte da área exclusiva do apartamento de cobertura. Isso significa que caso não haja o apartamento de cobertura, não pode o proprietário do último andar, utilizar o terraço de forma exclusiva, impedindo igual uso pelos demais condôminos. Assim, como não pode qualquer outro condômino utilizar-se, sem a devida autorização, para colocação de

Palestra apresentada por Jorge Renato dos Reis (e) foi coordenada pelo vice-presidente de Locações do Secovi/RS e da Agademi, Gilberto Koenig ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

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antenas seja de internet, de televisão ou para qualquer outra finalidade. A regra contida no artigo 1340 do Código Civil, que diz respeito ao pagamento de despesas relativas a partes comuns somente de quem delas se serve, tem sido bastante debatida, especialmente no que diz respeito à necessidade de lojas térreas, por exemplo, terem que contribuir para a despesa de manutenção de elevadores. A jurisprudência, assim como a doutrina, tem sido divergente. Há entendimentos, no sentido de que a despesa de elevador é suportável igualmente pelo condômino que não o utiliza, uma vez que é destinado ao serviço de todos, não sendo a sua não utilização motivo de exclusão de pagamento. Também, porque o elevador

é utilizado pelos eventuais empregados do condomínio em geral e pela própria administração, o que interessa a todo o condomínio, e, portanto, também, aos proprietários de unidades térreas. Outros, entretanto, entendem que a loja térrea que não se utiliza do elevador é o exemplo típico do que previa o legislador do atual Código Civil ao editar a exceção do artigo 1340 e, por isto, estariam isentos de tal despesa. A área comum, portanto, como se vê, constitui-se num celeiro de demandas e de brigas, necessitando os condôminos, por isso, de uma boa dose de bom senso e de espírito coletivo a fim de permitir um convívio fraterno, respeitando o disposto na Convenção Condominial e no Código Civil.

Expansão urbana e preservação ambiental podem caminhar lado a lado

ma das prerrogativas do Secovi/RS e da Agademi, sempre foi o trabalho de conscientização de seus representados, em especial do segmento condominial, sobre a importância da preservação do meio ambiente, item de destaque para quem busca qualidade de vida em termos de moradia.

Este direcionamento faz com que as Entidades, sempre que possível, incluam o tema em suas mais destacadas realizações, tal como aconteceu no 12º Encontro de Condomínios. Desta vez o enfoque escolhido foi a expansão urbana: sua necessidade, importância sócio-econômica, benefícios e, principalmente, a obrigatoriedade de atitudes de preservação da natureza. Na ocasião, coube a doutora em Biologia, Susi Pacheco, fazer um relato sobre a evolução do homem, em termos habitacionais, o processo de urbanização e a divulgação de orientações sobre a forma como isto pode ocorrer sem que haja a degradação ambiental. Uma preocupação que, felizmente, vem sendo partilhada por um número cada vez maior de pessoas nos últimos tempos. O trabalho de coordenação da palestra apresentada por Susi Pacheco (e) esteve a cargo da superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes

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Que normas se aplicam a presença de terceiros em condomínios? A resposta para este questionamento e todas as suas implicações foi dada, por ocasião do Encontro de Condomínios, através da palestra intitulada: O Estranho no Ninho – O Uso do Condomínio por Terceiros, cujo resumo apresentamos, a seguir, em artigo de autoria da palestrante.

Eliane Maria Virtuoso Advogada - Assessora Jurídica do Secovi/RS – Agademi

entre os assuntos que causam polêmica e desarmonia nos Condomínios Edilícios está a presença de terceiros, estranhos, tanto nas unidades autônomas quanto nas áreas comuns. Em face disto, com o objetivo de demonstrar os limites dos direitos destes, procuraremos, de forma sucinta, sem a pretensão de esgotar o assunto, elucidar quem são os estranhos no Condomínio Edilício e as normas aplicáveis a estes. Antes de chegarmos ao assunto objeto deste estudo, os terceiros, cabe esclarecer quem é o condômino no Condomínio Edilício e os direitos destes. Condôminos são os proprietários de unidades privativas e suas respectivas frações no terreno e nas coisas comuns. São também considerados condôminos todos aqueles que possuem títulos aquisitivos, como é o caso dos promitentes compradores, por exemplo. São direitos destes usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, bem como usar as partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores (Código Civil, art. 1.335, I e II). O direito de usar é a faculdade de servir-se da coisa de acordo com a sua destinação. O uso poderá ser direto ou indireto. Diz-se uso direto quando o proprietário utiliza o bem pessoalmente e indireto quando passa a posse a um terceiro. Assim, o condômino tem o direito e o dever de usar o imóvel de acordo com a sua destinação, desde que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, inciso VI do CCB).

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O direito de gozar ou fruir da propriedade consiste na exploração econômica do bem, mediante a extração de frutos civis (renda derivada da utilização do bem por outrem – aluguel, por exemplo). Cada condômino poderá dispor da unidade autônoma, ou seja, vendê-la, doá-la ou hipotecá-la. E, pode, também, reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Portanto, o condômino poderá, livremente, praticar as faculdades de titular da unidade autônoma sem a necessidade da aquiescência dos demais, obedecidas as limitações usuais decorrentes do ordenamento jurídico e das normas de convivência estabelecidas pela convenção condominial e o regimento interno, que estabelecem direitos e deveres dos condôminos e as sanções a que estes estão sujeitos. Não existe um consenso sobre a natureza jurídica da convenção de condomínio, pois, alguns autores a classificam como um contrato, com o fundamento de que nasce de um acordo de vontades e outros entendem que possui caráter normativo, pois obriga todos os condôminos, bem como os que eventualmente venham a integrar e utilizar o condomínio. Caio Mário da Silva Pereira1 destaca o caráter normativo da convenção de condomínio. “(...) as regras de comportamento de cada edifício tem sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente.”

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gal e contratual, passível de uma ação de despejo em face da gravidade da falta. O locatário arcará com as responsabilidades e conseqüências pecuniárias do seu agir indevido. Assim, se o locatário vier a descumprir as normas internas, cabe ao síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, adverti-lo e multá-lo na forma prevista na Convenção, dando ciência ao condômino-locador. Os danos que o locatário causar contra as partes comuns do condomínio serão de sua responsabilidade, mesmo que, em última instância, responda o condômino-locador, que terá direito Palestra proferida pela assessora jurídica teve coordenação do vice-presidente do de regresso contra o inquilino, pois Secovi/RS e da Agademi, Marcelo Luiz Mignone Callegaro cabe a este a obrigação de vigilância sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de Acompanhamos o entendimento de que a Convensua propriedade. ção de Condomínio tem caráter normativo, pois, diferenO comodatário, que usa o imóvel gratuitamente, dete de um contrato, tem força cogente não apenas para verá fazê-lo de forma adequada, isto é, só poderá usá-lo os que a assinaram, mas para todos que ingressarem no de acordo com o disposto no contrato, ou a natureza universo do condomínio. Daí ter o Síndico ação direta dele, sob pena de responder por perdas e danos (art. 582 contra o locatário para puni-lo na violação de qualquer do CCB). O uso inadequado constitui, causa de resoludispositivo da Convenção. ção do contrato. Mas quem são os terceiros, os estranhos no ninho, E, da mesma forma que o locatário, o comodatário que fazem uso do condomínio aos quais se aplicam as deverá cumprir a Convenção e o Regulamento Interno. regras internas mencionadas acima? O condômino, o locatário, o comodatário ou qualquer Terceiros no condomínio são todas aquelas pessoas pessoa que esteja na posse do imóvel, poderá receber que não sendo condômino, por qualquer motivo o intevisitas na unidade autônoma, sem que o condomínio gram, apenas de passagem ou por um período de temexija satisfações do visitante, desde que não viole a sepo determinado ou indeterminado, tais como o locatágurança, o sossego, a saúde, a moralidade e não faça uso rio, comodatário, empregados, prestadores de serviços, nocivo do imóvel que ocupa, transformando-o, por visitantes e entregadores. exemplo, em uma casa de prostituição ou ponto de venAssim, identificado o terceiro estranho ao condomínio da de drogas. São consideradas nulas as disposições da passamos a tratar de forma individualizada de alguns deles. Convenção e do Regimento Interno do condomínio que O locatário (inquilino) está presente em um grande limitam o exercício normal do direito de propriedade ou número de condomínios. Este, pelo contrato de locação, que impeçam o titular da unidade autônoma de usá-la recebe de alguém, denominado locador, por tempo dede acordo com a sua destinação natural. terminado ou não, mediante remuneração (aluguel), o Escreve Pontes de Miranda2 que “(...) é ilegal e abusiva uso e gozo de um imóvel urbano. Assim, o condômino locador transfere a posse do imóa exigência de “salvo conduto”, cartões de apresentação, vel ao locatário, que se insere na vida condominial ficando declaração de objetivo da visita para a entrada de qualeste último obrigado a “cumprir integralmente a convenção quer pessoa ao prédio em condomínio”. do condomínio e os regulamentos internos”, conforme preJá quanto ao uso das partes comuns, o condômino vê o inciso X do art. 23 da Lei do Inquilinato (nº 8245/91). tem direito assegurado, bem como todo aquele que ocuA violação dos dispositivos da Convenção ou do Repa a unidade autônoma, desde que não crie embaraço, gulamento Interno constitui infração de obrigação leobstáculo, incômodo ou dano aos demais condôminos.

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Todavia, com o objetivo de prevenir litígios, as convenções e os regulamentos internos deverão estabelecer critérios e condições para a utilização das áreas de uso comum por não residentes no condomínio. A cláusula de convenção ou regulamento interno que condiciona o uso do elevador em função do sexo, raça, crença religiosa ou condição social é inconstitucional. Mas a doutrina não vê como ilícita a cláusula das normas internas do condomínio que vedam o uso dos elevadores sociais, quando existe elevador de serviço, por empregados do condomínio, prestadores de serviço, entregadores, etc. O uso dos abrigos para veículos por estranhos está condicionado às características destes, pois podemos enquadrá-los como área comum de condomínio, como parte acessória da unidade ou como unidade autônoma. O primeiro, também chamado de estacionamento, se submete ao regime das coisas comuns. O uso é assegurado a todos os condôminos, mas não podem ser alienadas ou locadas para estranhos. Como parte acessória da unidade que poderá receber a denominação de vaga ou box estacionamento, não possui matrícula própria. Por ser acessória, é de uso exclusivo do condômino da unidade principal, ou seja, do apartamento, da loja ou sala comercial e poderá se alienada a terceiros estranhos ao condomínio se assim o permitir a convenção do condomínio (art.1.339, § 2o do Código Civil). Como unidade autônoma, que poderá receber o nome de garagem - com matrícula imobiliária própria. É

tratada como qualquer outra unidade autônoma. O proprietário poderá aliená-la, hipotecá-la, alugá-la, dá-la em penhora e vê-la penhorada. No entanto, resolvendo o condômino oferecê-la a locação deverá dar preferência aos condôminos, em seguida aos possuidores e, por fim, aos estranhos ao condomínio, nesta ordem (art. 1.338 do Código Civil). Alguns autores, como Marco Aurélio Viana3, entendem que a convenção poderá estabelecer restrição quanto à locação ou comodato dos espaços estacionamento para estranhos com fundamento na insegurança que poderão vir a causar no condomínio. Não comungamos com este entendimento, pois como propriedades exclusivas, podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, desde que obedecida a preferência estabelecida no artigo do Código Civil. Por todo o exposto, podemos concluir que não pode o síndico do condomínio ditar regras que versem sobre quantas e quais visitas podem os moradores receber em seus lares, por expressa afronta ao direito de propriedade. E que, a propriedade em condomínio sofre limitações e restrições, com o fito de alcançar a vida pacífica do grupo e o benefício da coisa comum, atendendo aos interesses estatuídos, de forma livre e consciente, na Convenção e no Regimento Interno. 1

Condomínio e Incorporações, 7ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1993. P. 125 Apud FRANCO, Nascimento. Condomínio. 5ª Edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 178 3 Comentários ao Novo Código Civil, Dos Direitos Reais. Vol. XVI. 2ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2004 2

Os Condomínios e o papel de substituto tributário o conceberem suas plataformas arrecadadoras de impostos e contribuições, os governos, em todas as esferas, permitem o entendimento de que as preocupações dos condôminos devem ultrapassar o rateio de despesas, controle de gastos e quitação de despesas e tributos. Com isto, a gama de procedimentos contábeis, fiscais e tributários aplicados a um condomínio, são, praticamente, iguais aos pertinentes a uma empresa. Exige-se, desta forma, que os representantes de condomínios tenham amplo domínio sobre questões legis-

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lativas e processuais de cada área de arrecadação, tais como as previdenciárias, contribuições sociais, prestação de serviços e imposto de renda, por exemplo. Ampliam as dificuldades de cumprimento destes encargos as particularidades de condições de retenções e recolhimentos, de obrigações acessórias, de formas de contratações e de incidências de responsabilidades solidárias. Evidentemente, a complexidade do assunto exige que os condomínios disponham de um bom assessoramento por parte das imobiliárias que, aliás, dispõem de elevado

12O ENCONTRO GAÚCHO DE CONDOMÍNIOS

nível de qualificação para este trabalho. Porém, o síndico precisa ter algumas noções básicas sobre o tema até mesmo para acompanhar as necessidades e procedimentos das administradoras de imóveis que prestam tais serviços. E foi com este propósito que o tema, abordado pelo economista Marcos Melim, foi incluído no 12º Encontro de Condomínios, tendo obtido grande índice de aceitação por parte dos participantes do evento. A superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, conduziu os trabalhos de apresentação da palestra proferida pelo economista Marcos Melim

Síndicos recebem esclarecimentos sobre o Plano de Prevenção Contra Incêndio

ogo não é brincadeira: PPCI reduz possibilidades de ocorrência de incêndios. Esta foi a manchete da edição de número 33 da Revista Espaço Imóvel, referente aos meses de julho e agosto deste ano. Na publicação, estiveram em evidência os principais aspectos legislativos e práticos do Plano que tem por finalidade a implantação de medidas preventivas à incidência de sinistros que, eventualmente, venham a ser provocados pelas mais diversas formas de propagação de incêndio. Repassar estas orientações, agora de forma direta e com a possibilidade de dirimir um grande número de questionamentos, foi a proposta da palestra proferida pelo Major Adriano Krukoski A vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, conduziu os trabalhos de apresentação da palestra proferida pelo representante do Corpo de Bombeiros de Porto Alegre

Ferreira, Chefe da Seção de Prevenção Contra Incêndio do Corpo de Bombeiros de Porto Alegre. Um objetivo que, a julgar pela receptividade dos participantes, mostrou-se plenamente alcançado.

Fotos: Amauri Fausto e divulgação Secovi/RS - Agademi ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – SETEMBRO/OUTUBRO – 2009

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O Salto do Yucumã é a maior queda d’água longitudinal do mundo, com quase dois quilômetros de extensão A atração é um dos pontos turísticos mais visitados do Parque Florestal Estadual do Turvo, localizado em Derrubadas/RS, uma área com mais de 17 mil hectares, situada na divisa do Rio Grande do Sul com a Argentina e o Estado de Santa Catarina.