Revista Espaço Imóvel do Rio Grande do Sul by Secovi-RS

Confira alguns destaques desta edição

Mensagem do Presidente O elevador vai ao psiquiatra

Evento

Pesquisa

Retrospectiva

Manutenção

Prevenção

Proposta

Alternativa

Comportamento

Preservação

Inovação

Orientações

Espaço Secovimed

Palestras marcaram comemoração do Dia do Síndico em Porto Alegre

Despesas com pessoal, segurança e água sobressaem-se dentre os gastos condominiais

Muitas foram as realizações de destaque do Secovi/RS e da Agademi em 2013

Elevador: incansável, mas não eterno

Os cuidados devem ser constantes; as revisões, periódicas

Projeto estabelece critérios mínimos para equipamentos e empresas do setor

Alguns prédios que não possuem elevador podem instalá-lo

A “etiqueta” também cabe no elevador

Charme, estilo e eficiência mantidos ao longo do tempo

Condomínio instala irrigadores automáticos com aproveitamento de água da chuva

Consumo de água pode ser reduzido! Basta que haja conscientização

A importância da consulta oftalmológica

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

O elevador vai ao psiquiatra Existe, hoje em dia, uma competição internacional meio velada tendo por objeto a construção do edifício mais alto do mundo. Um espanto o que se fez e está fazendo em termos de obras monumentais. Como a técnica possibilita, a audácia anda sem limites. A gente nem deve se surpreender. A bíblia já antecipava a ambição de alcançar os céus: a história da Torre de Babel, que acabou mal, porque as pessoas deixaram de se entender. Na modernidade, não chega a acontecer isso, porque os espaços são compartimentados e as pessoas que circulam nas áreas comuns pouco interagem. Quando muito um aceno de cabeça ou cumprimento balbuciado. Os arranha-céus somente prosperaram graças à invenção do elevador, equipamento que permitiu um transporte vertical rápido e seguro. A tecnologia que o envolve tem evoluído muito e a gente já pode até conversar com ele, dependendo, é claro, dos dispositivos disponíveis. Inclusive, os convencionais já dispõem de softwares, sensores, travas de segurança, iluminação especial, ventilação, motores potentes, avisos de voz, etc. O certo é que, fechado, dentro da cabine, pode-se sentir como em uma astronave, dialogando com um primo do Hal 9000, o computador do filme “2001, uma Odisseia no Espaço”. Primo pobre, ainda. Quando se começa a colocar tanta inteligência no elevador, deslizando-se um pouco na imaginação, dá para fazer de conta que, em um determinado instante, o elevador passa a ter uma alma, com suas curiosas consequências. E então pensar no que vai ouvir de homens e mulheres, adentrando alegres ou de cenho franzido, expondo angústia, preocupação ou contentamento. Contudo, ele, o elevador, é incapacitado de interferir, recomendar ou consolar o vivente. Pelo contrário, um monte de histórias pela metade há de lhe causar frustrações e nem um suspiro de resignação lhe é permitido deixar escapar. Quando muito, fazer uma escala de andar sem solicitação de usuário. Problemas como excesso de lotação e chutes na porta quando alguém perdeu a hora de entrar passam a constituir coisas do cotidiano, a suportar com a contida frieza de um nobre.

Quem sabe o elevador canse de subir e descer noite e dia, levando criaturas de todo o tipo, impedido de mudar de rota ou de rejeitar clientes. Sua sina é permanecer dentro daqueles trilhos estáticos, condenado a jamais sair dali. Às vezes, surge uma luz no horizonte. A invenção de um elevador que corre em diagonal, mas sempre fechado e percorrendo o mesmo caminho. E óbvio, sem licença para conhecer o exterior. Elevadores panorâmicos constituem um avanço; entretanto, a cabine persiste encapsulada. Essas divagações vêm a propósito da especialíssima relação, rápida e fortuita, que se estabelece em saguões e no interior do elevador, local em que 30 segundos têm jeito d’uma eternidade e cada um quer cair fora o quanto antes. Não se espera que se trave um conhecimento maior com circunstantes, mas é preciso um mínimo de civilidade para que momentos não se transformem em pesadelos. O elevador deve se sentir muito bem quando alguém entra e dá “bom dia” e ouve uma resposta; deve se alegrar quando as pessoas se acomodam para que mais uma complete a lotação; deve se sentir importante quando carrega portador de necessidades especiais. E os usuários conscientes cuidam para que a civilidade e a cortesia prevaleçam. O elevador até o fim dos tempos talvez aguarde o seu grande momento de, finalmente, poder sair da caixa e ganhar os espaços. Um lampejo de esperança teria lhe beneficiado, quando o deslocamento de pessoas entre andares dispensou a cabine. A liberdade, enfim? Nova desilusão. Aquilo não era um elevador, mas uma escada rolante. Elevador, lugar de pessoas próximas e pensamentos distantes. De permanências transitórias e dependência constante. De calores e humores. Um pequeno universo a observar de perto, integrar com respeito e compartilhar com elegância.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Registros

Palestras marcaram comemoração do Dia do Síndico em Porto Alegre

O evento, que contou com a presença de dezenas de síndicos e condôminos, aconteceu no último dia 16 de dezembro, no auditório do Secovi/RS e da Agademi, e teve como destaque a apresentação de duas palestras. A primeira delas, intitulada “Como Tornar uma Reunião de Assembleia Eficiente”, foi proferida pela consultora, especialista em Cerimonial e Protocolo, Claudia Peruzzato, e contou com a participação do advogado e assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger. A explanação teve como objetivo desenvolver habilidades para a condução de reuniões, compreender as fases destas, possibilitar a identificação de posturas adequadas e entender as inadequadas, aprender e aplicar os recursos internos para melhorar a comunicação, e utilizar a criatividade como diferencial. A palestra seguinte, versando sobre as Rotinas do PPCI, prestou orientações para os participantes sobre os procedimentos técnicos e burocráticos relacionados ao Plano de Prevenção e

Proteção contra Incêndios, obrigatório aos condomínios. A exposição sobre o tema foi feita pelo engenheiro civil e de segurança do trabalho e coordenador do CB-24 RS Comitê Brasileiro de Segurança Contra Incêndio da ABNT/ RS, Carlos Wengrover. As atividades que propiciaram atualização de conhecimentos e troca de experiência entre síndicos e condôminos também se prestaram a uma grande demonstração de solidariedade. Durante a realização foram arrecadadas doações de alimentos não perecíveis e material escolar, que, posteriormente, foram repassados para uma entidade assistencial de Porto Alegre.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Registros

Despesas com pessoal, segurança e água sobressaem-se dentre os gastos condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de setembro/13 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 82,39% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, segurança, água, obras, diversos e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com des-

pesas mais destacadas no quadro a seguir. Os demais itens que complementam os dispêndios são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração. Rubricas Pessoal Segurança Água Obras Diversos Conservação

% em Setembro/13 28,48 12,93 12,82 12,27 10,27 5,62

Subtotal Demais itens Total

82,39 17,61 100,00

Para qualificar ainda mais os serviços prestados, fazer melhores publicações, aprimorar a programação de eventos e conhecer as preocupações e os anseios das pessoas que estão à frente da administração de condomínios, o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário estão traçando o perfil dos gestores de condomínios no Rio Grande do Sul. Acesse o site: www.secovirsagademi.com.br e participe da enquete que vai mostrar quem são essas pessoas que dedicam parte de suas realizações para melhorar a qualidade de vida nos condomínios. É rápido e fácil. Contamos com você!

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Retrospectiva

Muitas foram as realizações de destaque do Secovi/RS e da Agademi em 2013 Grandes e muitos eventos No ano em que o Secovi/RS alcançou seu 30º aniversário, aconteceu o 16º Encontro Gaúcho de Condomínios, uma realização que já se tornou tradicional junto ao segmento em todo o estado. Também direcionado para a atualização e a qualificação dos condomínios foram promovidas ao longo do ano dezenas de atividades direcionadas para síndicos e condôminos. Ao mesmo tempo, voltados para empresários, executivos e funcionários de empresas do mercado imobiliário, outras dezenas de palestras, cursos e workshops estiveram em evidência. No total, foram realizadas mais de uma centena de eventos, incluindo-se os realizados em diversas cidades do interior do estado e várias reuniões de trabalho com a presença de público externo. Um somatório de encontros que contou com a participação de mais de 3.500 pessoas.

Inscrições para participações no 16º Encontro Gaúcho de Condomínios esgotaram uma semana antes da realização.

Números demonstram o envolvimento do Secovi/RS e da Agademi com seus representados Recepção e telefonia Acessíveis a milhares de condomínios e imobiliárias em mais de 80% dos municípios gaúchos, o Secovi/RS e a Agademi estiveram receptivos de forma direta ou telefônica, superando os 25 mil atendimentos.

Orientações jurídicas Mais de 5 mil consultas prestadas a representantes de imobiliárias, síndicos, condôminos, locadores, locatários, fiadores, compradores e proprietários de imóveis e profissionais que atuam junto ao mercado imobiliário.

Correspondências Ao longo do ano de 2013, as entidades foram responsáveis pela impressão e expedição de cerca de 260 mil comunicados de diversos tipos de documentos enviados para condomínios, imobiliárias e representantes de diversos segmentos econômicos, políticos e sociais.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Retrospectiva Comunicação constante e atualizada Com tiragem bimestral de 30 mil exemplares, a Revista Espaço Imóvel, em seu 10º ano de circulação, manteve-se como importante veículo de comunicação junto a um público formado por representantes de imobiliárias, de condomínios e de entidades públicas e privadas. Além disso, todos os segmentos que utilizam os serviços do Secovi/RS e da Agademi tiveram acesso às principais notícias sobre o mercado imobiliário regularmente divulgadas pelas entidades por meio de publicações digitais, como os informativos Conexão Condomínio, Jornal da Casa, Mercado em Foco, Correio Legal e Cadernos de Administração e Inteligência.

Revista Espaço Imóvel é distribuída gratuitamente para síndicos e representantes de imobiliárias.

Estatísticas Pesquisas sobre ofertas de locação e comercialização de imóveis e, também, relacionadas a diversos aspectos na área de administração condominial, além de acompanhamento de indicadores inflacionários, de reajustes e mercadológicos, totalizaram mais de 100 estudos e trabalhos elaborados pelo Departamento de Economia e Estatística nos últimos 12 meses.

Interiorização Dando continuidade ao processo de interiorização, além de intensificar a realização de vários eventos, o Secovi/ RS e a Agademi, por intermédio do Setor de Relacionamento com o mercado, apenas no interior do estado, promoveram a visitação e a divulgação dos serviços oferecidos em 30 municípios.

O Panorama do Mercado Imobiliário retrata as principais variáveis do segmento referentes ao ano anterior.

Participação social A exemplo de anos anteriores, a arrecadação de alimentos não perecíveis, roupas, calçados, livros e material escolar, por ocasião da realização de atividades direcionadas para síndicos e condôminos, foi bastante expressiva. Em 2013, os donativos acumulados foram repassados para o Banco de Livros da FIERGS, a Associação Educacional e Beneficente Emanuel, a Associação Brasileira Cultural Beneficente – Projeto São Francisco de Assis e a Creche Fabiana Anjo da Luz.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção

Elevador: incansável, mas não eterno

Motivado pelo crescimento da indústria nacional, o processo de urbanização no Brasil acelerou-se a partir da década de 1950. Com o êxodo rural, ocorrido desde então, surgiu a necessidade da criação de milhões de moradias para acomodar as pessoas que se fixaram nas áreas metropolitanas. Um contexto que deu

início à expansão no número de condomínios e que persiste até hoje, em todas as regiões do País. Para viabilizar a funcionalidade de grande parte dessas edificações condominiais tornou-se indispensável o uso dos elevadores. Um meio de transporte tido como bastante seguro, de custo relativamente elevado,

que exige apuro na manutenção e na fiscalização, cuidados e regras de comportamento no uso, agilidade nos reparos necessários e, sempre que possível, a formação de um fundo de reserva para modernização ou até mesmo substituição; afinal, os elevadores são incansáveis, mas não eternos.

Uma história que começou dezenas de anos antes de Cristo O primeiro equipamento tido como elevador, na verdade um guincho manual, foi criado no século I a.C. pelo arquiteto romano Vitrúvio, autor da obra De Architectura, um tratado do período greco-romano que, ao longo de séculos, inspirou diversos textos sobre arquitetura e engenharia. Máquina similar foi instalada por Nero, no ano de 64, no Palácio Imperial. Depois, no ano 80, o imperador Tito mandou construir no anfiteatro

do Coliseu 12 elevadores, acionados por escravos, para transportar os gladiadores até o nível da arena. Nos tempos modernos, as primeiras grandes evoluções se deram em 1853, quando Elisha Graves Otis criou o dispositivo de segurança que entra em ação no caso de os cabos se romperem e, em 1880, quando Werner Von Siemens fabricou o primeiro elevador elétrico.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Os cuidados devem ser constantes; as revisões, periódicas Os síndicos costumam perceber que os elevadores precisam de maior atenção quando as portas não fecham direito, quando os vãos entre a cabina e o pavimento são visualizados facilmente ou quando o equipamento passa a apresentar ruídos estranhos. Segundo o vice-presidente de serviços da ThyssenKrupp Elevadores, Sérgio Martins Cardoso, nos condomínios residenciais, dependendo do grau de utilização do elevador, as portas do equipamento são o item mais vulnerável a danos, exigindo cuidado especial nos ajustes para reduzir os problemas. Geralmente, exceto para partes eletrônicas, a necessidade de troca de componentes é previsível e a empresa responsável pela manutenção dos elevadores consegue fazer a programação de reparos e substituições que podem ser antecipadas ao cliente. “Claro que eventualidades acontecem, como chuvas, raios, queda na tensão da rede elétrica e até mesmo mau uso. Nestes casos, não é possível prever o acontecimento e os eventuais danos ao equipamento. Nos condomínios comerciais, além do item porta, o excesso de limite de capacidade de transporte da cabina é um dos problemas mais frequentes. Em prédios que já possuem dispositivos de controle de carga isso não ocorre.” Independente da observância de questões específicas ou providências imediatas em situações imprevisíveis, os síndicos, até por obrigatoriedades legislativas, não podem prescindir de um contrato de manutenção com uma empresa legalmente habilitada. Adriano Kluwe, gerente regional da Atlas Schindler, alerta que, ao contratar uma empresa de manutenção, os gestores de condomínios devem verificar se a mesma tem uma estrutura adequada de atendimento, com uma equipe de técnicos treinada, um engenheiro responsável e atendimento 24 horas. Além disso, a empresa deve ser registrada no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), licenciada pela Prefeitura, e proceder de acordo com as normas específicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). “Os tipos de contrato podem variar de empresa para empresa. As variáveis estão, em geral, relacionadas ao nível de cobertura de serviço e peças. Normalmente, todos cobrem a manutenção preventiva periódica. Nós indicamos o contrato de manutenção integral por 2 motivos principais: garantir maior tranquilidade ao condomínio, visto que cobre os serviços de manutenção preventiva, corretiva e a cobertura de peças e, ainda, proporcionar maior estabilidade no fluxo financeiro do condomínio, evitando, assim, grandes despesas pontuais decorrentes das trocas de peças de valor mais alto, como os cabos de tração, por exemplo. ’’

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Recomendações importantes Preserve seu elevador

Use de forma adequada

Mantenha as condições adequadas de operação do equipamento, eliminando interferências, como infiltração de água (seja no poço, na casa de máquinas ou mesmo nos andares). Respeite o limite de carga do elevador. Além de comprometer a segurança dos usuários, esta ação poderá gerar o desgaste prematuro dos componentes. Avalie o funcionamento de interfones e alarmes, informando a empresa de assistência técnica sobre possíveis falhas. Utilize o acolchoado de proteção no elevador quando for transportar objetos, principalmente em mudanças, para evitar danos na cabina. Confira se a manutenção periódica está sendo feita conforme orientações do fabricante do seu elevador, bem como as inspeções dos freios de segurança e a aferição do limitador de velocidade. Fonte: Atlas Schindler

Uma questão que passa pelo síndico e que está diretamente ligada com o estado de conservação do elevador é a divulgação de informações sobre o uso correto dos equipamentos pelos usuários. Por meio de informes ou quadro de aviso, ele pode passar orientações, que ampliam os cuidados com o elevador, como: não apertar o botão de chamada várias vezes (basta acionar o elevador uma vez que a chamada já será registrada); não segurar a porta do elevador enquanto conversa com os amigos ou para esperar alguém; apertar apenas o botão do andar de destino do elevador (caso contrário, o elevador vai atender chamadas desnecessárias, prejudicando aqueles que estão realmente precisando subir ou descer); prestar atenção antes de entrar no elevador se o piso está alinhado com o elevador e só abrir a porta de fora quando a porta de dentro estiver totalmente aberta. Fonte: ThyssenKrupp Elevadores

Inaugurado em 1873, reformado arquitetonicamente em 1930, restaurado e modernizado nas décadas de 1980 e 1990, o Elevador Lacerda, localizado na cidade de Salvador, é o primeiro elevador urbano do mundo e um dos principais pontos turísticos da capital baiana.

Uma pesquisa elaborada em 2002 pela Revista Elevator World, especializada na área de elevadores, aponta que o Brasil estava entre os 10 países com maior número de elevadores instalados. De acordo com o ranking mostrado pela publicação, até aquele ano, havia mais de 200 mil

elevadores instalados no País. Até então, a Itália liderava a lista com mais de 700 mil elevadores, seguida pelos Estados Unidos e pelo Japão. Os demais países que completavam a classificação eram Alemanha, França, China, Grécia, Reino Unido e Argentina.

Saiba mais

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Legislações estabelecem critérios para funcionamento, assistência e responsabilidade técnica Os síndicos devem ficar atentos quanto às legislações específicas sobre elevadores vigentes em, praticamente, todas as cidades. Em Porto Alegre, por exemplo, onde existem cerca de 12 mil elevadores cadastrados, o controle e a fiscalização das normas sobre o tema são de competência da SMURB – Secretaria Municipal de Urbanismo. O supervisor de controle e prevenção da secretaria, Paulo André Machado, explica que, na capital gaúcha, a Lei Complementar nº 12/75 estabelece que os elevadores, as escadas-rolantes, as esteiras e os monta-cargas são de uso público e seu funcionamento depende de licença e fiscalização do município.

A norma diz, ainda, que o funcionamento desses aparelhos é condicionado à vistoria, devendo o pedido ser instruído com certificado expedido pela firma instaladora, declarando estar em perfeitas condições de funcionamento, terem sido testados e obedecerem às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas e disposições legais vigentes. André Machado salienta que nenhum elevador poderá funcionar sem assistência e responsabilidade técnica de empresa de manutenção e conservação registrada no CREA. O município através da SECE – Seção de Controle de Equipamentos, da Secretaria de Urbanismo, é responsável pelo cadastra-

mento e posterior emissão da Ficha de Inspeção, que, depois de entregue à empresa, deverá ser afixada no aparelho ou na portaria de prédios residenciais. “Anualmente, as fichas de inspeção devem ser solicitadas à SECE, pelas empresas de manutenção e conservação que possuem contratos com os prédios residenciais e comerciais e, em razão da rotatividade dos contratos, as solicitações de fichas de inspeção ocorrem a qualquer momento, face o encerramento de contratos e a abertura de novos. Vale lembrar que, sendo necessário, sem prévio aviso, podem ser solicitados laudos técnicos que atestem o perfeito funcionamento dos equipamentos.”

Existem cerca de 12 mil elevadores cadastrados na capital gaúcha.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Projeto estabelece critérios mínimos para equipamentos e empresas do setor Uma das queixas mais comuns dos síndicos refere-se ao fato de não terem como verificar a qualidade dos serviços prestados ou dos componentes utilizados pela empresa contratada para fazer a manutenção dos elevadores. Para dirimir quaisquer dúvidas sobre tais procedimentos existe uma solução. De acordo com Luciano Roberto Grando, Presidente da Abemec/RS — Associação Brasileira de Engenheiros Mecânicos, representante do CREA/RS — Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do RS no comitê da ABNT para elaboração de normas técnicas de elevadores, o condomínio pode contratar a assessoria de outros profissio-

nais legalmente habilitados, que não tenham vinculação com a empresa que presta os serviços, executando a “fiscalização dos serviços”. “É importante ressaltar que a legislação sobre o tema é muito restrita, não garantindo a efetiva proteção ao consumidor. Neste sentido, a Abemec/RS e o CREA/RS estão apoiando o Projeto de Lei nº 6.125/2013, de autoria do deputado federal Jerônimo Goergen. Esta proposta de lei será um marco regulatório no setor de elevadores, definindo requisitos mínimos para os equipamentos e para as empresas que atuam na instalação, manutenção e modernização de elevadores.”

Luciano Grando é especialista em elevadores e presidente da Abemec/RS.

Modernização exige estudo técnico Em princípio, todo o elevador pode ser modernizado. O importante é avaliar a compatibilidade dos itens a serem instalados com as peças que serão mantidas no elevador. O recomendado é que os condomínios façam uma verificação das condições de desgaste e obsolescência dos componentes, através de um laudo de avaliação, definindo quais os itens prioritários a serem substituídos. O engenheiro Luciano Grando, especialista em elevadores, explica que, após análise e definição das prioridades, tendo como base a disponibilidade financeira do condomínio, pode ser executado um projeto da modernização, o qual permite o entendimento de todos os condôminos da atualização a ser realizada e também define o “escopo da obra”, possibilitando ao condomínio buscar orçamentos no mercado de diversas empresas e com a garantia de que contemplam os mesmos componentes. Dentre as vantagens da modernização dos elevadores, Luciano Grando cita a valorização do patrimônio, as melhorias no conforto dos usuários e da segurança, através da atualização tecnológica e a redução do consumo de energia. O engenheiro ressalta, por fim, “o menor custo global da obra, pois a substituição de um elevador possui custos de execuções civis e elétricas necessárias para adequar os antigos locais aos padrões dos atuais elevadores”.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Alguns prédios que não possuem elevador podem instalá-lo A grande vantagem de dispor de um elevador em um prédio, mesmo constituído de poucos pavimentos, é a facilidade de locomoção pessoal e de transporte de todo o tipo de pertences. Uma acessibilidade que implica qualidade de vida e valorização patrimonial. Em algumas edificações que não dispõem deste item, a implantação é possível, mas depende, basicamente, de dois fatores bastante complicados. A primeira dificuldade está vinculada à legislação condominial e, a segunda, às questões técnicas.

Saiba qual é o quórum necessário para aprovação da obra Segundo o advogado Tiago Strassburger, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi, antes de pensar nas questões técnica e financeira é preciso a realização de uma Assembleia Geral Extraordinária para discussão e, se for o caso, aprovação da proposta. Também em Assembleia deverá ser aprovada a forma de custeio da instalação e divisão dos custos entre os proprietários das unidades. Strassburger esclarece que a aprovação para realização de obras em áreas de uso comum, visando aumentar a utilização da mesma, exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos e não poderá prejudicar a utilização das partes individuais ou comuns da unidade de nenhum dos condôminos. “Ou seja, um condômino que comprove ser prejudicado pela obra poderá impedir, legalmente, que

ela seja realizada. É bom lembrar, ainda, que, se a instalação do elevador implicar alteração de qualquer uma das fachadas, faz-se necessária aprovação unânime dos condôminos”.

Exigências técnicas são diferenciadas Vencida a etapa de aprovação da obra e caso já haja a confirmação de viabilidade técnica de instalação do elevador, os responsáveis pelo condomínio podem passar para a fase de solicitação de orçamentos. Segundo Antônio Rissato, diretor da Engix/RS, dedicada à fabricação, instalação e manutenção de elevadores de curso de pequenas alturas, as condições essenciais para a instalação de um elevador são “a disponibilidade de uma área de piso mínima de 1,40m por 1,40m,

localizada em área comum do condomínio e que possibilite a abertura das portas de cada pavimento e também em área comum. Essa área pode ser parte do poço de luz ou contígua a uma parede lateral que tenha a parte interna voltada à área de uso comum”. Outro diferencial dos elevadores domésticos de pequenos cursos de altura é que o conjunto mecânico de tração possui dimensões reduzidas, dispensando uma construção específica para uma casa de máquinas.

Normalmente, a máquina é acomodada sobre estrutura suportada pelas próprias guias da cabina, estrutura autoportante. “O custo para instalação de um elevador desse tipo varia muito em função das obras de engenharia civil que se fizerem necessárias. O equipamento tem um valor aproximado de R$ 60 mil quando destinado a 3 pavimentos, térreo mais dois andares, e de R$ 75 mil para atender até 4 pavimentos, térreo mais três andares.”

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e o envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico, mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Intensas negociações, muitas pesquisas, superação de trâmites burocráticos, busca de garantias técnicas e disponibilidade para acompanhamento da obra consumiram os 2 anos da gestão, próxima a encerrar, do síndico Cristino Dihl. Agora, concluído o trabalho para o qual foi eleito, ele se diz satisfeito pela conquista que aumentou a qualidade de vida dos condôminos e a valorização das unidades do prédio. A realização foi possível graças à utilização de uma área externa do prédio, contígua às paredes de um poço de luz, onde a estrutura foi montada. Internamente, a saída do elevador se dá no corredor de acesso aos apartamentos e não prejudica o trânsito até as unidades individuais.

A melhor opção para prédios com 3 ou 4 pavimentos, escolhida pelo síndico Cristino, é o elevador hidráulico, que exige menos área de fosso e a máquina é instalada no pavimento térreo ou no subsolo.

Existem critérios a serem considerados Ao assumir o cargo de síndico, com a responsabilidade prioritária de instalar um elevador no prédio, Cristino Dihl não imaginava o quanto a tarefa seria desgastante. O desafio inicial foi conseguir a adesão dos condôminos para a aprovação da obra. Por não prejudicar nenhum dos proprietários e também não alterar as fachadas, Cristino sabia da exigência de aprovação por parte de dois terços dos condôminos. Atingir o quórum necessário até que foi fácil. Mas uma obra tão significativa apresenta outros aspectos a serem considerados. “A primeira questão a ser resolvida dizia respeito aos proprietários que não concordavam com os custos da implantação. A solução encontrada foi que esses ficassem fora do rateio, mas aprovassem a realização, sabendo que teriam que participar do pagamento das futuras despesas de operação e manutenção”. Outro enfoque analisado foi o índice de necessidade de utilização

do elevador pelos moradores de cada pavimento. “Para que houvesse equanimidade foi elaborada uma escala de custos proporcional ao pavimento onde o imóvel está localizado. Assim, o proprietário de um imóvel localizado no 4º andar pagou mais do que o proprietário de um apartamento localizado no térreo”. O síndico lembra, ainda, que o prédio possui um subsolo, onde se situam algumas garagens. Assim, mesmo os moradores do térreo, ainda que não tenham vaga de estacionamento no subsolo, podem descarregar suas compras, móveis ou utensílios em frente ao elevador, na parte debaixo do edifício e, a partir dali se locomoverem até suas unidades. Além da satisfação demonstrada pelos moradores, Cristino sente-se gratificado por outra consequência da implantação do elevador. Segundo ele, cada um dos apartamentos do prédio obteve, no mínimo, uma valorização de cerca de R$ 50 mil em seu preço de mercado.

Localizado no Bairro Passo D`Areia, em Porto Alegre, o Condomínio Legori é formado por 4 pavimentos e um subsolo, ocupado por garagens.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Cuidados com segurança devem ser priorizados Tido como um dos veículos mais seguros, os elevadores não estão totalmente livres de panes que possam causar percalços aos seus usuários. Na maioria dos casos, os acidentes se devem à má utilização ou falta de conservação. Segundo o Major Roberto do Canto Wilkoszynski, Comandante do GBS – Grupo de Buscas e Salvamento do Corpo de Bombeiros, as ocorrências mais comuns com elevadores são aquelas em que as pessoas ficam retidas no interior da cabine. Considerando que os elevadores possuem sistemas de segurança e cabos para mantê-los suspensos, o Major aconselha que as pessoas que passem por essas situações mantenham-se calmas e aguardem que alguém chame a empresa responsável

pela manutenção dos elevadores ou, em situações mais urgentes, os bombeiros. O comandante do GBS lembra, ainda que, ao fazer o PPCI, os condomínios devem mencionar no plano a quantidade e a localização dos elevadores existentes nos prédios para facilitar o acesso aos equipamentos em caso de emergência, sendo obrigatório, também, que os mesmos disponham de iluminação de emergência. Especialistas recomendam que o acesso à casa de máquinas seja permitido apenas aos técnicos da empresa de manutenção ou aos bombeiros em casos de necessidade. Dizem, também, que o ideal é que pessoas não capacitadas evitem abrir as portas em caso de panes, pois

o resgate malfeito pode causar acidentes. Outra dica é ficar conversando com as pessoas que estão retidas no interior da cabine, para que elas permaneçam tranquilas. Uma técnica bastante utilizada para evitar a claustrofobia é sentar-se no chão do elevador. A posição reduz o desconforto, pois pode dar a impressão de que o espaço e a circulação de ar estão sendo ampliados. É claro que o espaço dos elevadores são dimensionados de acordo com o número de pessoas que podem ser transportadas e que não existe a possiblidade de que falte ar no interior dos mesmos; ou seja, o efeito é evidentemente psicológico, mas ajuda a reduzir o desassossego dos mais angustiados.

De olho no bem-estar e na preservação patrimonial

Síndico aconselha a instalação de câmeras em elevadores.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Síndico de um grande condomínio de Porto Alegre, Paulo Cezar Vieira destaca a importância do uso de câmeras nos elevadores do complexo residencial formado por 9 torres. “Em primeiro lugar, as câmeras nos elevadores colaboram para aumentar a segurança dos moradores. Por mais de uma vez flagramos e evitamos a ocorrência de furtos no interior dos prédios, praticados por pessoas que utilizavam os elevadores ou passavam na frente dos mesmos e subiam pelas escadas, tentando chegar aos apartamentos”. Paulo Cezar afirma, também, que as câmeras instaladas nos elevadores são fatores de inibição contra a utilização inadequada ou até mesmo a prática de vandalismo. “Evidentemente, existem casos em que algumas pessoas sabem que estão tendo as imagens gravadas e nem por isso deixam de praticar atos que danificam os veículos, através de agressões ou do mau uso. Nesses casos, as câmeras servem para amenizar o problema, propiciando que o condomínio possa buscar o ressarcimento dos prejuízos”.

Manutenção Uma estratégia bastante inteligente utilizada nesses casos é fazer com que as penalidades não sejam especificadas no Regimento Interno, mas sim analisadas e apenadas pelo Conselho Consultivo conforme faculta a convenção do condomínio. “O mecanismo, além de evitar desgaste entre os condôminos infratores e administração, possibilita que o valor de ressarcimento seja condizente com os prejuízos que tenham sido causados, diferentemente de um percentual único aplicado a todos os tipos de situações”. O síndico explica que nem todos os casos são avaliados pelo Conselho, como aqueles em que as pessoas, por um descuido, sujam uma parede, por exemplo, ou seguram a porta do elevador enquanto conversam nos elevadores. “Situações como essas costumam ser contornadas com uma simples advertência. Por outro lado, não podemos afirmar que todas as tentativas de furtos

e roubos ou de danificação dos elevadores podem ser eliminadas simplesmente com o uso das câmeras, mas temos a certeza de que a incidência de casos seria bem maior se não tivéssemos a inciativa de utilizá-las.”

A “etiqueta” também cabe no elevador Especializada em Cerimonial e Protocolo, Claudia Peruzzato afirma que o elevador é uma extensão do ambiente de convivência residencial ou profissional, onde a educação deve ser um dos fatores primordiais. “Assim, a exemplo do que deve ser feito em qualquer espaço compartilhado com outras pessoas, ao entrar em um elevador deve-se cumprimentar a todos que estejam no local.” Uma dica interessante da consultora é a de que, ao utilizarem o elevador, as pessoas apertem o botão para mandá-lo de volta para o térreo. “Para quem chega da rua, é agradável ter o elevador na portaria. Afinal, por vezes você chega carregado de sacolas e ainda tem que esperar o elevador descer. É uma atitude elegante... de preocupação para com o outro.” Cláudia Peruzzato cita, ainda, algumas atitudes que não

devem ser praticadas em um elevador: Desrespeitar a fila que se formou para entrar no elevador. Segurar a porta por tempo maior do que o necessário para entrar ou sair. Deixar de facilitar a passagem de alguém que precise sair. Atender ao telefone quando estiver na fila ou na cabina. Caso necessário, informe que retornará em seguida ou desligue o aparelho. Comentar assuntos pessoais ou profissionais. Citar nomes de pessoas nos assuntos comentados. Ficar de costas para a porta, encarando as pessoas ou muito próximo de alguém mesmo quando há espaço disponível. Permitir que as crianças apertem vários botões desnecessariamente ou danifiquem as paredes.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Manutenção Charme, estilo e eficiência mantidas ao longo do tempo No decorrer desta edição foram abordadas a conservação, atualização e inovação de elevadores. Isto não significa que apenas os mais vanguardistas deste segmento mereçam destaque. Modernizados e com manutenções em dia, muitos continuam a fazer parte da vida das pessoas e dos cenários das cidades, como é o caso dos elevadores da Galeria Chaves e da Biblioteca Pública Estadual, prédios localizados no Centro Histórico de Porto Alegre.

Galeria Chaves Barcelos Point da cidade desde a década de 1930, a Galeria Chaves Barcelos, seu nome original, teve seu projeto elaborado por Fernando Corona, arquiteto e um dos grandes mestres da escultura gaúcha. Dentre as peculiaridades da Galeria, sobressai-se a concepção arquitetônica inspirada nos palácios renascentistas. Outra curiosidade é que seus elevadores, diferenciados para os dias atuais, tiveram como ascensorista um dos mais conhecidos políticos do Brasil: ninguém menos do que Leonel Brizola, em seu primeiro emprego. Fonte: www.galeriachaves.com

Biblioteca Pública do estado As fases de construção e ampliação do prédio da Biblioteca Pública do Estado do Rio Grande do Sul encerraram em 1922, por ocasião do Centenário da Independência do Brasil. A idealização do projeto e a execução das obras foram coordenadas por Vítor Silva, diretor da Biblioteca, que também orientou os trabalhos de decoração e ornamentação interna. Nas paredes e nos tetos, há pinturas murais executadas por Ferdinand Schlatter; as esculturas são de Alfred Adlof, Eduardo de Sá e José Gaudenzi, que concebeu e ornamentou o elevador interno, de marca Otis, um dos mais antigos do estado. Fonte: www.iphae.rs.gov.br

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Verão

Condomínio instala irrigadores automáticos com aproveitamento de água da chuva Depois de implantar um sistema de captação de água da chuva, o condomínio Contemporâneo instalou, recentemente, um método de irrigação de seus amplos jardins que implica em redução de custos e facilidade na execução do serviço. O funcionamento do sistema, segundo Albuquerque é bem simples e não requer cuidados especiais. “Os irrigadores ou aspersores foram definidos conforme característica de cada setor, por exemplo, o setor 1 está localizado no parquinho externo das crianças e dos pais; o setor 2 abrange a área próxima à piscina; e assim por diante. No total são 8 setores. Existem dois programadores que são previamente marcados, apenas com um giro de uma válvula borboleta, podendo ser manual. Ali no programador tem um adesivo indicador. Além disso, existe, no lado externo, um sensor de chuva que evita acionamento automático, impedindo que a água seja utilizada desnecessariamente.” Em termos de custos, o síndico afirma que eles são relativamente reduzidos em relação às vantagens oferecidas. “Para que se tenha uma ideia, o investimento em aspersores, que são automáticos e ficam enterrados, foi de R$ 10 mil. Já os gastos com mão-de-obra, para fazer as passagens de um canteiro para outro foram de R$ 1,2 mil. Foi necessário a execução de 10 passagens para permitir a irrigação de todos os cantos dos jardins. Em termos de materiais, houve, também, a aquisição de mecanismos programadores e tubos de borracha para derivação dos canos de uma polegada que conduzem água para 5 torneiras existentes no local e que, agora, estão sem uso, mas que

podem ser utilizadas em caso de emergência. Tudo isso, independentemente da canalização e torneiras do DMAE, as quais permanecem à disposição.” Albuquerque lembra que, anteriormente, havia sido feita a instalação de reservatórios para armazenamento de água da chuva, onde foram aplicados cerca de R$ 16 mil. “A iniciativa permitiu que tivéssemos uma economia anual de mais de R$ 20 mil com o consumo de água em áreas de uso comum do condomínio. Atualmente, nesses espaços, utilizamos a água fornecida pela concessionária apenas para abastecimento das piscinas, dos lavatórios e da cozinha, utilizada pelos funcionários.”

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Orientações

Consumo de água pode ser reduzido! Basta que haja conscientização Com a vigência do verão é natural o aumento do consumo de água. Contudo, sempre é possível tomar alguns cuidados para que a conta não aumente demais neste período. Para isto é fundamental um trabalho de conscientização, que, nos condomínios, pode ser feita através da lembrança de alguns procedimentos para todos os moradores. Veja abaixo algumas atitudes que podem colaborar para o alcance deste objetivo e, ainda, o consumo médio decorrente de determinadas situações: Ao lavar o carro ou o pátio, use balde em vez de mangueira. Numa lavagem de carro, em 25 minutos com a torneira aberta, o gasto é de 75 litros de água. Evite lavar a roupa com a torneira sempre aberta. Prefira deixar a roupa de molho antes da lavagem. Quando lavar na máquina junte roupa e utilize a capacidade máxima. Antes de lavar a louça, remova restos de comida

dos pratos e das panelas, ensaboe, e só abra a torneira para o enxague. Molhe plantas e jardins ao entardecer ou amanhecer. Isso evita a evaporação rápida da água. Prefira sempre o regador. Evite banhos longos e desligue o chuveiro enquanto estiver ensaboando-se. Com o chuveiro aberto durante 15 minutos o consumo é de 60 litros de água. Feche bem a torneira após o uso. Em 1 minuto, uma torneira aberta gasta 3 litros de água; gotejando gasta 46 litros de água/dia e um filete desperdiça de 180 a 750 litros/dia. Ao usar os sanitários dê descargas curtas e sucessivas que reduzem o volume da água. Cuide sempre da manutenção da válvula de descarga do seu banheiro. Verifique periodicamente se há vazamentos em sua casa e procure consertá-los o mais breve possível. O gasto com o conserto será inferior ao desperdício provocado por vazamentos, por menor que eles sejam. Informações de consumo DMAE e CORSAN

Recrutamento e Seleção de pessoal devem ser feitos em parceria entre síndico e administradora Uma das funções do síndico deve ser o planejamento do quadro de funcionários do condomínio adequando-o ao tamanho e a complexidade da estrutura a ser atendida. Deve também observar que a contratação de um número de empregados abaixo do ideal gera custos adicionais com o pagamento de horas extras e compromete a segurança, a limpeza e a manutenção. O processo de recrutamento e seleção de pessoal é um trabalho que exige uma série de cuidados e conhecimentos. Diante disto, recomenda-se que a escolha seja executada em parceria com a administradora do

condomínio. Via de regra, estas empresas já possuem a experiência e a competência de profissionais com o domínio de técnicas e conhecimentos que facilitam a escolha e a determinação do perfil do profissional que está sendo procurado no mercado de trabalho. Definido o quadro de pessoal, o síndico deve promover a constante qualificação e reciclagem dos funcionários do condomínio. Assim todos, desde os recém-contratados até os mais experientes, terão sempre a oportunidade de aperfeiçoarem-se, possibilitando a valorização profissional que acabará sendo revertida nos serviços dedicados aos condôminos.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Jurídica

Inadimplência no condomínio — Questões polêmicas Tiago Strassburger Advogado. Assessor Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

O Instituto do Condomínio tem como principal característica a forma de propriedade em comum. Conceitualmente, pode ser definido como um conjunto de direitos e obrigações vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais unidades, em copropriedade com outras pessoas, onde a cada unidade corresponde uma fração ideal no terreno sobre o qual está a edificação e coisas comuns. Nesta relação, que se estabelece pela aquisição da propriedade, para um aproveitamento pleno do condomínio, pressupõe um compromisso, de todos, direcionado a um fim único, a manutenção financeira do condomínio, com o intuito de atingir a satisfação de todas as despesas, contraídas em prol do bem comum. No entanto, quando alguém falta com seu dever de contribuição de sua quota parte, surgem, então, os efeitos da inadimplência sobre ele, que se refletem também no condomínio. Assim, se mostra necessário abordar alguns aspectos relevantes quando se fala na inadimplência condominial. Inicialmente, é preciso destacar que o Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso I, estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio. Esta obrigação decorre da lei, o que a torna aplicável a todos os condomínios, mesmo aqueles que não possuam convenção. A primeira situação a destacar, quando surge o inadimplemento da obrigação, diz respeito à cobrança da cota em atraso. O Código Civil, no §1º, do artigo 1.336, estabeleceu que o não pagamento sujeita o condômino à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito e aplicação de juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês. Neste ponto, importante observar que, apesar de algumas convenções ainda disporem em seu texto multa em percentual superior, não é lícita a sua aplicação. O atual Código Civil limitou a multa em até 2% (dois por cento). Quanto aos juros de mora, este é um assunto ainda controverso, pois o Código Civil estabelece, em tese, liberdade para que sejam convencionados, e, em não o sendo, o dispositivo fixa-os à razão de 1% (um por cento) ao mês.

O Superior Tribunal de Justiça, STJ, em julgamento a este respeito se manifestou no sentido de que “(...) Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais (...) (REsp 1002525/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2010, DJe 22/09/2010)”. Portanto, neste aspecto, se mostra possível a cobrança de juros convencionados. No entanto, até o momento, não se verificou qual o patamar a ser adotado, o que se impõe cautela na adoção de tal medida, para não caracterizar juros abusivos ou excessivos. A Lei também prevê que o condômino inadimplente ficará sujeito à correção monetária nos débitos, honorários advocatícios e de cobrança. O fundamento legal para aplicação destas medidas está previsto nos artigos 389 e 395 do Código Civil. Outra questão polêmica referente aos efeitos da inadimplência, é encontrada no inciso III, do artigo 1.335, do Código Civil. Referido dispositivo legal prevê que são direitos dos condôminos votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que estejam quites com suas obrigações. Neste aspecto, a inadimplência afeta o direito do condômino de participar das assembleias. Na essência, o dispositivo citado significa que, estando a unidade inadimplente, o condômino responsável poderá comparecer na assembleia; contudo, não pode participar ativamente das deliberações, ou seja, não terá direito a voz e voto. Importante complementar que a vedação antes referida não retira o direito do condômino em receber a convocação para as assembleias, visto que o Código Civil, no artigo 1.354, definiu que todos os condôminos devem ser convocados. Ainda é de se destacar a polêmica no que se refere à celebração de acordo frente ao termo legal que condiciona a participação daquele que “esteja quite”. A doutrina e a jurisprudência não são pacíficas neste ponto, porém, podem ser encontradas decisões que apontam que, se a dívida com o condomínio foi objeto de acordo, o qual está sendo cumprido regularmente, o condômino

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Jurídica poderá participar da assembleia. “DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE VOTO. Ação cautelar com pedido de liminar em que objetivam os autores exercer o direito de voto nas assembleias condominiais, não obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum in mora presentes. Na hipótese vertente, foi publicado Edital de Convocação para a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio-réu, que exigiu, como condição para participação nas eleições de síndico, não se encontrar o condômino com qualquer pendência, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais. Precedente desta E. Corte. Verba honorária corretamente fixada, em observância aos ditames do § 4º do artigo 20 do CPC, diante das circunstâncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentença mantida. Desprovimento do recurso. (1ª Ementa – APELACAO - DES. MARIA INES GASPAR - Julgamento: 13/12/2006 - DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL - Processo : 0028719-05.2005.8.19.0004 2006.001.61830).” Neste contexto, alerta-se para o fato de que o síndico não é obrigado a negociar débitos vencidos. No entanto, procedendo desta forma, não seria prudente privar o condômino de votar se ele estiver cumprindo regularmente com as parcelas negociadas e suas obrigações mensais. Quanto à divulgação da inadimplência, encontramos na Jurisprudência decisões apontando entendimento no sentido de que a emissão de relatório de inadimplência e sua distribuição aos condôminos não configura ato ilícito, pois se trata de exercício regular de direito do grupo, com o fundamento de que os condôminos têm o direito de acompanhar de perto a pontualidade dos demais, já que a inadimplência onera o grupo de forma geral. Eis o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul sobre exposição de condômino inadimplente: “APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ASSEMBLEIA. ACUSAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA. DANO

MORAL. INEXISTÊNCIA. AGRAVO RETIDO. Nem todo ilícito é capaz de gerar abalo na esfera moral. O fato de ser ressaltada a inadimplência e restar consignado em ata de assembleia que a autora estaria em débito para com o condomínio não constitui ilícito capaz de ensejar direito à reparação extrapatrimonial, mormente considerando a condição de inadimplente da autora. Danos morais não caracterizados. AGRAVO RETIDO E APELO DESPROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70040453540, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 25/08/2011).” Como visto, é lícito que os demais condôminos saibam quais são as unidades inadimplentes, porém a forma de fazê-lo é que deve atentar pela cautela e pelo bom-senso, evitando a beligerância no condomínio, tarefa entre outras, do síndico. Mais um aspecto que merece atenção deste tema é o fato de que, mesmo inadimplente, o condômino não pode ser privado de utilizar ou usar as áreas ou equipamentos comuns. O Código Civil não disciplinou, dentre as penalidades possíveis, a imposição de medidas restritivas de direitos que limitem e/ou impeçam o uso pleno da propriedade. Nestes casos, o condomínio deverá analisar se a adoção de tais medidas compensa o risco de eventuais ações judiciais e indenizações, principalmente porque a matéria é ainda bastante controvertida. São encontradas, na Doutrina especializada e na Jurisprudência, posições no sentido que tais restrições importariam em dupla penalidade pelo mesmo fato. A situação de inadimplência não autoriza a suspensão de serviços e, tampouco, o impedimento à utilização de equipamentos comuns, até porque o condomínio dispõe de meios processuais para fazer valer seu direito a receber as quotas em atraso. Por fim, importante esclarecer que aquele que adquirir imóvel em condomínio será responsável pelo pagamento das contribuições condominiais, mesmo aquelas vencidas em período anterior à transmissão da propriedade, pois a natureza da obrigação é propter rem, ou seja, o débito acompanha a coisa, o bem imóvel. Diante do que foi exposto, é certo que o assunto não se encerra neste espaço, e mesmo assim foi possível verificar, analisar e lançar luz sobre algumas questões polêmicas que envolvem o tema da inadimplência em condomínio.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Espaço Imóvel Responde O síndico pode realizar obras sem convocar assembleia? A convenção de alguns edifícios prevê uma margem de valores para o síndico utilizar. De qualquer forma, o artigo 1.341 do Código Civil prevê as situações em que o síndico tem autorização para realizar obras ou reparos que sejam necessários sem consultar a assembleia, devendo cientificá-los se o valor for excessivo. O quórum para aprovação das benfeitorias em assembleia vai depender da classificação das mesmas: voluptuárias, úteis, necessárias. Segue o disposto no Código Civil: Artigo 1.340. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Artigo 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende

da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns. O condômino aposentado tem o direito de pagar o valor da quota condominial em data diferente dos demais condôminos? Não há na lei nada que autorize os aposentados a fazer o pagamento em data diferente dos demais condôminos. Somente poderá ser estabelecida uma data diferenciada se autorizado em assembleia. Tal norma se aplica às contas vindas das empresas concessionárias, conforme estabelece a Lei n° 9.791/99, que determina a obrigatoriedade de estabelecer datas opcionais de vencimento para os consumidores. Logo não tem aplicabilidade na relação condominial. Contudo, cabe ao condômino contribuir com as despesas do condomínio, conforme determinado na convenção. Assim dispõe o Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Pode o síndico transformar em academia o apartamento destinado à moradia do zelador? Para alterar a destinação da unidade imobiliária deverá se ter autorização da unanimidade dos condôminos eis que se trata de área comum do condomínio. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) do voto dos condôminos a alteração da convenção; a mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Resposta: Carolina Rodrigues Atz. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Espaço Imóvel Responde Nosso condomínio tem várias unidades locadas. Ocorre que um membro do Conselho questionou sobre a aplicação da convenção ou regulamento interno para os inquilinos, argumentando que estes não assinaram o documento registrado. Neste caso, se aplicam também estas disposições aos inquilinos? Da mesma forma que ao condômino, as disposições contidas na convenção e no regimento ou regulamento interno se aplicam aos inquilinos. Dispõe a Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, no inciso X, que, o locatário é obrigado a “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”. Art. 23. O locatário é obrigado a: (..) X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; Neste caso, cumpre esclarecer que, mesmo que não tenham anuído no momento da formalização daqueles instrumentos, por força de lei se obrigam a cumprir e respeitar suas disposições. Um casal de moradores foi assaltado à mão armada no pátio de entrada do condomínio, agindo por entre as grades, antes da porta de acesso à edificação. No edifício não há portaria nem zelador. Nesta situação, o condomínio teria alguma responsabilidade? Situação lamentável. Nestes casos, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul é de que os condomínios não possuem responsabilidade por danos ou furtos acontecidos em áreas de uso comum ou nas áreas privativas, salvo quando houver expressa previsão na respectiva convenção ou tenha o condomínio assumido a responsabilidade de guarda pela instituição de instrumentos de segurança que visem prevenir tais ocorrências. Veja ementa abaixo: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. FURTO E ARROMBAMENTO. AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO. Não ocorre o dever de indenizar quando o condomínio não dispõe de sistema de segurança e quando a convenção do condomínio não prevê a responsabilização por furtos e arrombamentos na área condo-

minial. É inconsistente a tese de socialização de prejuízos, quando não demonstrado que os condôminos tomaram todas as precauções a pelo menos amenizarem a possibilidade de ocorrência de eventos delituosos. A ausência de sistema de segurança na área condominial impede sejam transferidos ao condomínio a responsabilização por infortúnios pessoais. Verba honorária fixada de maneira exacerbada com dose de obscuridade a reclamar adequação. Apelação parcialmente provida. (Apelação Cível Nº 70022441786, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em 18/03/2008).” Um condômino tem um débito bem expressivo com o condomínio. Ocorre que o imóvel foi posto à venda e o interessado na compra solicita um desconto do valor. Gostaria de saber se o síndico e o conselho consultivo podem negociar desconto da dívida, ou deve ser feita uma assembleia com os proprietários para tomarem tal decisão? Importante esclarecer que, conforme prevê o artigo 1.348, inciso VII, compete ao síndico “cobrar dos condôminos a sua contribuição, bem como impor e cobrar as multas devidas”. Importante destacar que o artigo 1.345 determina que o “adquirente” do imóvel é responsável pelo pagamento das contribuições (despesas) de condomínio, mesmo aquelas vencidas em período anterior à transmissão da propriedade, pois a natureza da obrigação é propter rem, ou seja, o débito acompanha a coisa, o bem imóvel. Artigo 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Assim, o síndico não tem poder para autorizar o desconto pretendido, sob pena de ter de responder pela diferença. Além do mais, não parece justo tal atitude, frente àqueles que pagam em dia. Neste caso, o comprador deveria exigir do vendedor o desconto no preço pelas dívidas do imóvel, visto que será o responsável após a realização do negócio. Resposta: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013

Espaço Secovimed Cristina Schramm Mielke Médica oftalmologista. Integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

Sabrina de Pellegrini Trindade Médica oftalmologista. Integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

A importância da consulta oftalmológica Ao procurar um exame oftalmológico a maioria das pessoas quer saber se precisa usar óculos ou trocar os seus. Porém, o exame dos olhos possui outras finalidades; há várias doenças que podem diminuir a visão, por este motivo nem sempre a solução para enxergar melhor está na colocação de óculos. Durante a consulta de oftalmologia são realizados exames que avaliam a visão e também todas as partes do olho: conjuntiva, córnea, cristalino, retina, nervo óptico... Cada uma destas estruturas pode apresentar alguma alteração, o que resulta em diminuição da visão. Somente um médico oftalmologista é capaz de detectar tais problemas e orientar o paciente quanto aos possíveis tratamentos. Há doenças sistêmicas que podem afetar os olhos e consequentemente diminuir a visão, entre elas as mais comuns são a hipertensão arterial e o diabetes. Quem sabe que possui estas doenças deve fazer revisões oftalmológicas de maneira mais regular (em geral, uma vez ao ano) e sempre informar ao oftalmologista sobre a presença dessas patologias. Assim como é fundamental relatar todas as medicações das quais faz uso, já que alguns remédios possuem efeitos colaterais que atingem os olhos e também podem ser a causa de uma diminuição da acuidade visual. Uma forma de tratamento comum na área da oftalmologia é o uso de colírios. Há vários tipos de colírios que exercem funções distintas e bem específicas. Se usados na

situação errada ou em dosagem inadequada podem agravar o problema já existente,“mascarar” o quadro, atrasando o diagnóstico correto ou, o que é pior, causar catarata, glaucoma, e em situações extremas, levar à cegueira. Mesmo sendo de uso tópico, os colírios são absorvidos pelo organismo como um todo, sendo assim podem piorar uma doença que a pessoa já possua (por exemplo, asma, problema cardíaco) ou “não combinar” com outros remédios administrados por via oral. Colírios não são simples gotas inofensivas e só devem ser usados com orientação médica! A partir dos 40 anos de idade passa a fazer parte do exame oftalmológico a medida da pressão intraocular. Este é um dado importante para a detecção do glaucoma. O diagnóstico precoce é essencial, pois os danos causados por esta doença são irreversíveis; o objetivo do tratamento é fazer com que ele não tenha progressão, se for descoberto quando muito avançado não há como restaurar a visão que já foi comprometida. Por não apresentar sintomas nas fases iniciais, é comum os pacientes não cumprirem o tratamento de forma adequada ou até mesmo abandonarem por completo, o que é um risco, pois o glaucoma pode levar à cegueira quando não tratado. A melhor forma de saber se os olhos estão saudáveis é através da consulta médica,momento único para tirar dúvidas e obter esclarecimentos específicos sobre uso de óculos, lentes de contato, doenças oculares e alternativas de tratamento.

Conheça o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul O Secovimed/RS é uma sociedade civil, sem fins lucrativos, criada a partir da parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliárias (Semirgs), o sindicato dos empregados em edifícios (Sindef/RS) e o Secovi/RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas. O objetivo maior da entidade é a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas instituições envolvidas, possibilitando assistência médico-ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais básicos e uma farmácia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado. Aderindo ao Secovimed/RS, as administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho, que estabelece a estes empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionários. Secovimed/RS - Rua 7 de Setembro, 1096 - 4º, 5º e 6º andares, Porto Alegre/RS (51) 3284 5600 – www.secovimed.com.br

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2013