Edição 61 by Secovi-RS

Ano XI Março/Abril 2014 - Nº 61

Condomínios mistos exigem harmonização de interesses

Atender expectativas e respeitar os direitos de proprietários de unidades residenciais e empresariais são grandes desafios

Garagem: um lugar que também merece atenção

Medidas preventivas impedem que espaços de estacionamento se transformem em depósito de entulho

Confira alguns destaques desta edição

Mensagem do Presidente Breve, aqui, loteamento sideral

Pesquisa

Meio Ambiente

Justiça

Variedades

Legislação

Prevenção

Administração

Contratação

Evento

Orientação

Dúvidas

Espaço Secovimed

MEIO AMBIENTE

Pessoal, obras e segurança são os maiores gastos condominiais

Em Porto Alegre, o descarte irregular de lixo gera multas

VARIEDADES

Síndica é indenizada por insinuação de uso indevido de verba

Dicas que facilitam a gestão condominial

PREVENÇÃO

Nova lei estadual de prevenção contra incêndio já está em vigor

PPCI é obrigatório para todos os condomínios

Condomínios mistos exigem harmonização de interesses

EVENTO

Apólice de seguro em condomínios mistos costuma ter valor mais elevado

Vem aí mais um Encontro de Condomínios

Garagem: um lugar que também merece atenção

19 ORIENTAÇÃO

Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre a área condominial

Disfunções sexuais

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2014

20 03

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Breve, aqui, loteamento sideral O crescimento da população mundial é assunto que preocupa, há muito, cientistas de todas as áreas. De certa forma, as angústias principiaram quando um deles se convenceu de que a produção de comida aumentava de maneira aritmética e a população exponencialmente. Resultado: uma catástrofe anunciada. O que não se imaginava é que o engenho humano daria um jeito de multiplicar a quantidade de alimentos em proporção suficiente e até um pouquinho além. Outra dificuldade, no entanto, apareceu com o distribuir dessa produção. Países morriam de fome, enquanto isso, em outros, fabulosas sobras engordavam animais. A rigor, o quadro atual não é diferente. Regiões da África padecem, enquanto excessos de produção custam a chegar lá, seja por questões políticas ou por singela corrupção de seus dignitários. O tempo passa, mas a humanidade carrega pecados transmitidos de geração a geração. Um outro aspecto da vida tem merecido interesse, mormente nas últimas décadas. Todo o ser vivo fabrica infindável montante do que se chama agora de “resíduos”, matérias de estados variados e que emporcalham e provocam mau cheiro. Isso tem tido resposta dos governos criando soluções ora simples, ora complexas e caras. Graças a tais medidas, o saneamento consegue evitar doenças e desconforto. Assim, vemos um quadro de permanente batalha para a ocupação de espaços por parte de quem produz, de quem mora e do lixo consequente. Até onde a terra será tomada? A população vai continuar aumentando? Há quem diga que pela metade

do nosso século ela começará a declinar. Bem, pelo sim e pelo não, está sendo festejada a descoberta de um planeta com condições semelhantes ao nosso, tanto em clima como solo e água. Então, assim como na ficção científica mais otimista, nossos descendentes terão para onde migrar. Enquanto isso ainda está distante, o lixo deve ser objeto de contínua atenção. Na capital gaúcha, recente legislação passou a monitorar o que acontece nos logradouros públicos, incluindo advertências e multas. A nossa educação, nesse sentido, vai se aprimorar, sem dúvida. Por óbvio, trata-se de burilar a cultura que está em nós, impregnada, por tanto tempo, de indiferença ou ignorância. Não se desanime. A inteligência e a boa vontade prevalecerão. Os condomínios habitados por gente atenta já trata do assunto com respeito. Separa os resíduos de forma a permitir reciclagem e está sempre a recordar da necessidade de se cooperar para uma administração inteligente das sobras. A evolução se mostra constante e, a cada dia, sabe-se de alguma novidade para reaproveitamento do lixo ou da água. Em muitos pontos do mundo já é comum a captação da chuva e o remanejamento do que escorre dos chuveiros, dos tanques e das máquinas de lavar roupa. O eterno engenho humano dará um jeito de segurar salubre o nosso planeta e a mudança para novos pontos do espaço não será necessária tão logo. O homem e a natureza convivem há milênios. Cada vez mais, a humanidade respeitará a mãe Terra e esta nunca deixará de lhe dar acolhida.

Os condomínios habitados por gente atenta já trata do assunto com respeito. Separa os resíduos de forma a permitir reciclagem e está sempre a recordar da necessidade de se cooperar para uma administração inteligente das sobras.

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Registros

Revista Espaço Imóvel completa 10 anos de circulação “A revista que está em suas mãos é a materialização de uma aspiração antiga do Secovi/RS e da Agademi. Na esteira da Comunicação Condominial (informativo publicado na época), das nossas colunas em jornais e do Informe Eletrônico (hoje Jornal da Casa, on-line), vem atender a necessidade de um veículo para abordagem de assuntos permanentes tanto de imobiliárias quanto de condomínios.” Foi com estas palavras que o Presidente do Sindicato da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, Moacyr Schukster, deu início à apresentação da 1ª edição da Revista Espaço Imóvel, referente aos meses de março e abril de 2004. Transcorrida uma década, a co-

municação das entidades junto aos seus representados segmentou-se. Ampliaram-se os canais para melhor atender seus públicos, sejam eles representantes de condomínios ou de imobiliárias. Já a Revista Espaço Imóvel, que agora alcança sua 61ª edição, direcionou-se exclusivamente para a área condominial. Teve sua tiragem bimestral aumentada de 20 mil para 30 mil exemplares e conquistou um público fiel e participativo. Graças à colaboração, o respaldo e a crítica de milhares de síndicos e condôminos, a publicação consolidou-se como um importante veículo de divulgação de notícias, orientações e troca de experiências entre milhares de pessoas que moram em condomínio.

Pessoal, obras e segurança são os maiores gastos condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de fevereiro/14 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 87,00% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, obras, segurança, diversos, água e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado.

Os demais itens que complementam os dispêndios são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração. Rubricas Pessoal Obras Segurança Diversos Água Conservação

% em Fevereiro/14 31,93 18,70 10,75 10,61 9,77 5,24

Subtotal 87,00 Demais itens 13,00 Total 100,00 Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas informações do relatório para dados ou percentuais são provenientes de arredondamentos.

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Notas condominiais

Em Porto Alegre, o descarte irregular de lixo gera multas Começaram a ser aplicadas, no início do mês de abril, as regras do novo Código de Limpeza Urbana de Porto Alegre. A legislação tem por objetivo garantir a correta separação e o descarte dos resíduos, sujeitando os infratores a significativas penalidades. A fiscaliza-

ção está sendo feita por mais de 30 agentes e, em casos de flagrante, o fiscal se dirige ao cidadão que cometeu a irregularidade e solicita o RG e o CPF. Em seguida, a pessoa que cometeu a infração recebe a via para pagamento da multa.

Exemplos de irregularidade

Penalidade

Atirar papéis, invólucros, embalagens ou assemelhados em passeios ou logradouros públicos. Realizar triagem ou catação no resíduo disposto em logradouros públicos.

Leve Multa: 90 UFM’s R$ 263,82*

Não acondicionar os resíduos em sacolas plásticas antes da coleta. Não separar os resíduos domiciliares em resíduo orgânico e resíduo reciclável.

Média Multa: 180 UFM’s R$ 527,65*

Apresentar os resíduos sólidos orgânicos e recicláveis em dias e turnos diferentes aos estabelecidos pelo DMLU. Depositar em áreas públicas ou terrenos, de propriedade pública ou privada, resíduos sólidos de qualquer natureza.

Grave Multa: 720 UFM’s R$ 2.110,60*

Descartar em logradouros públicos resíduos decorrentes de decapagens, desmatamentos ou obras. Depositar em riachos, canais, arroios, córregos, lagos, lagoas e rios resíduos que causem prejuízo à limpeza ou ao meio ambiente.

Gravíssima Multa: 1440 UFM’s R$ 4.221,21* * Valor em abril/2014

Como denunciar As denúncias sobre descarte irregular de resíduos devem ser feitas pelo Fala Porto Alegre – 156, ou por meio do preenchimento de formulário eletrônico. No formulário on-line, o cidadão pode anexar fotos e os vídeos de ações irregulares e que auxiliem na identificação de infratores do novo Código Municipal de Limpeza Urbana, instituído pela Lei Complementar nº 728/2014. Ao preencher o formulário, no campo “solicitação”, classificar denúncia como “informação” ou “reclamação”. É necessário informar data, hora e localização completa da ocorrência, identificação do denunciante e telefone para contato. Trotes e denúncias inverídicas são passíveis de ação judicial, conforme Legislação vigente.

Fiscalização teve início no Centro Histórico da Capital.

Como descartar corretamente O DMLU oferece diversos serviços para o descarte correto dos resíduos. Atualmente, há quatro Ecopontos em operação na cidade. Esses locais recebem resíduos que não são recolhidos habitualmente pelas coletas regulares, domiciliar e seletiva, como madeiras, latas com resto de tintas, móveis, colchões, terra, entulhos, caliça, cerâmica, sucatas de ferro, eletrodomésticos e resíduos arbóreos. Quem não tiver como realizar o transporte de resíduos que não são recolhidos pelas coletas regulares até os Ecopontos pode solicitar ao DMLU o serviço de Coleta Eventual. É preciso agendar visita de técnico que fará a avaliação do material a ser recolhido e o orçamento do serviço. Fonte: DMLU / PMPOA

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Notas condominiais

Síndica é indenizada por insinuação de uso indevido de verba O 1º Juizado Cível de Santa Maria, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, condenou um morador a indenizar a síndica de um condomínio, pelo envio de mensagem que sugere a possibilidade de utilização indevida dos valores do condomínio. O réu recorreu, mas, em março deste ano, a decisão foi mantida pela 3ª Turma Recursal do TJDFT. De acordo com os autos, o réu enviou e-mail aos demais condôminos, insinuando irregularidades na gestão “Agora, em relação aos balancetes, acho que o que fizeram foi um cala-boca, por que do jeito que está nos relatórios que mandaram não esclarecem muita coisa, como, por exemplo: - R$ 470,06 com despesas diversas (seria o quê? Pode ser até uma bolsa nova para a síndica? Ninguém nunca saberá...)”. A autora juntou extratos e recibos que demonstram a origem do lançamento do valor questionado na fatura de despesas do condomínio. Nota explicativa da administradora do conjunto residencial esclarece que referida quantia representa o total de gastos com recarga de celulares, motoboy, autenticação de documentos, chips e cópias de

editais de convocação, sendo todas as despesas relativas ao mês de abril/2013. O réu sustentou a ocorrência de um mal-entendido, afirmando que em nenhum momento acusou a síndica ou sua administração, e demonstrando que, após o ocorrido, formulou pedido de desculpas perante os moradores do condomínio, valendo-se da mesma lista de e-mails. O magistrado pondera que, “ainda que infundados, é certo que alguns comentários, sobretudo quando realizados perante uma coletividade de pessoas, surtem efeitos extremamente maléficos para aquele a quem são direcionadas as palavras”. Apesar de acreditar que o réu não teve a intenção de formular acusações contra a autora, o julgador registra ser inegável que ele agiu, no mínimo, culposamente, ao realizar, de forma imprudente, o mencionado comentário. “Dessa forma, é certo que a conduta do réu maculou a imagem da autora como síndica, restando, portanto, configurado prejuízo de ordem moral”, concluiu, arbitrando em R$ 450,00 o valor a ser pago pelo réu, a título de compensação por danos morais à autora. Fonte: TJDFT - Processo: 2013.10.1.006784-9

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Notas condominiais

Dicas que facilitam a gestão condominial Providências que podem colaborar para o aumento da frequência em assembleias

Previsão orçamentária é fundamental para determinar o valor da cota condominial

Antes de estabelecer o horário, consulte os moradores para saber quais são os mais acessíveis à maioria dos participantes. Ao preparar a assembleia, lembre-se de levantar o maior número de informações e juntar a documentação necessária sobre os temas a serem tratados. Muitas reuniões chegam ao fim sem qualquer tipo de deliberação, por absoluta falta de subsídios. Procure preparar o ambiente onde será realizada a reunião, de tal forma que acomodações e questões físicas, como ventilação e iluminação, não sejam deficientes. O cumprimento de horários de início e fim das assembleias deve ser seguido rigorosamente. Aguardar a chegada de outros moradores e ficar preso a intermináveis discussões sem hora para terminar são fatores que afastam os participantes em futuras convocações. Estabelecer uma pauta de forma sucinta e sem temas subjetivos também é importante. Normalmente as pessoas não são motivadas pelo item ‘assuntos gerais’. Tanto é assim que eles costumam ficar para o final da assembleia e, via de regra, é a senha para esvaziamento da mesma. Analisar com cuidado os assuntos e determinar a melhor forma de votação (aberta ou secreta), de acordo com a particularidade de cada um deles. Tão importante quanto a diplomacia é a firmeza de procedimento no sentido de evitar debates paralelos, discussões sobre temas que não façam parte da pauta ou questões pessoais entre moradores.

A previsão orçamentária é a estimativa de quanto o condomínio arrecadará e gastará ao longo do ano. É com base no montante mensal da despesa que é realizado o rateio e obtida a cota de condomínio. Uma das maneiras de facilitar este trabalho é ter como base as despesas do ano anterior, adaptando-as e corrigindo-as de acordo com as variações ocorridas. De acordo com a legislação, todo o condomínio deve aprovar em Assembleia Geral Ordinária a sua previsão orçamentária, na qual constará, de forma detalhada, cada item de despesa e o montante mensal a ser dispendido.

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Iniciativas que colaboram para uma boa convivência entre condôminos É muito importante que o condomínio tenha uma convenção com regras claras, bem detalhadas e exequíveis. Em se tratando de problemas comportamentais, a primeira providência sempre deve ser o diálogo. A participação nas assembleias deve ser incentivada não apenas para tomada de decisões, mas, também, para permitir que todos expressem suas ideias. O condomínio deve ter, no mínimo, um canal de comunicação (mural, informativo, site e etc.) para que todos fiquem cientes sobre decisões e outras orientações de interesse geral. O síndico deve promover encontros que possibilitem a divulgação de informações sobre legislação condominial, aumentando o entendimento dos condôminos a respeito das normas condominiais.

Notas condominiais

Dia Mundial da Água Criado pela Organização das Nações Unidas (ONU), o Dia Mundial da água, 22 de março, é comemorado desde 1993. Uma data que tem recebido, cada vez mais, o respeito e a adesão de países e entidades na promoção de atividades que colaborem para a divulgação e a prática de ações que visem à preservação dos recursos hídricos do planeta. Em reconhecimento à importância do tema, o Secovi/RS e a Agademi promovem regularmente atividades de conscientização ambiental, com o objetivo de prestar esclarecimentos a síndicos e condôminos a respeito de gerenciamento dos recursos hídricos, formas de uso e maneiras de evitar o desperdício de água.

Cuidados no uso do elevador aumentam a segurança dos usuários - Apertar somente o botão (de subida ou descida) que corresponde ao seu destino. - Respeitar o limite de carga e peso do elevador. - Ao entrar e sair, o usuário deve verificar se não há degraus ou desníveis entre a cabina e o pavimento. - Numa eventual parada repentina, a pessoa que estiver presa no elevador deve comunicar imediatamente a portaria pelos interfones internos. Caso não consiga, deve acionar o alarme para que alguém possa auxiliá-la. - O resgate só deve ser feito por algum técnico dos elevadores ou pelo Corpo de Bombeiros. - A equipe do condomínio deve estar devidamente treinada para localizar em qual pavimento a cabina está parada. E, principalmente, ter a serenidade para acalmar o usuário que está dentro do elevador até que algum dos profissionais habilitados chegue ao local. Seguindo esses passos básicos, e com as devidas orientações, os passageiros poderão usar seguramente os elevadores, sem correr riscos. Fonte: Atlas Schindler.

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Prevenção

Nova lei estadual de prevenção contra incêndio já está em vigor

Dentre as principais mudanças apresentadas pela Lei nº 14.376/13, estão a previsão de multas mais elevadas, em caso de descumprimento das exigências que dizem respeito aos critérios de segurança, e maiores exigências no que se refere à elaboração de projetos de prevenção contra incêndio. Se, antes, os projetos se baseavam apenas na área, altura e ocupação do imóvel, agora se incluem nesse rol a avaliação da potencialidade de incêndio, a lotação máxima e a capacidade de controle e extração da fumaça nos imóveis. A legislação que estabelece o fim das licenças provisórias de operação também passou a ser mais bem

fundamentada no que diz respeito às responsabilidades do Corpo de Bombeiros, das prefeituras e dos proprietários dos imóveis.

Outras mudanças

O Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndios (APPCI), que é expedido pelo Corpo de Bombeiros, terá validade de um ano ou de três anos, dependendo do uso do prédio. Para locais com concentração de público e risco médio ou alto, o alvará terá validade de apenas um ano. Nos estabelecimentos com mais de 200 pessoas, será obrigatória a presença de bombeiro ou brigadista. A formação desses brigadistas será definida pelos bombeiros.

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Prefeitura da capital cria certificado das características das edificações O Certificado Municipal das Características de Edificações para fins de Proteção contra Incêndio (CMPI) no município de Porto Alegre foi instituído pela Prefeitura de Porto Alegre, no final do mês de fevereiro. O documento deve conter dados sobre os imóveis, como classificação das ocupações, área, altura, viabilidade técnica e compatibilidade com a atividade a ser exercida no local, matrícula, tempo de existência e número da carta de habitação. Assim, o memorial de incêndio e o laudo de proteção contra incêndio não serão mais fornecidos pela Prefeitura, mas sim o CMPI, em substituição a ambos. Para projetos novos que exigiam memorial de incêndio, o CMPI deverá ser anexado na etapa de protocolização do pedido de aprovação de projeto e, nos casos de laudo, em etapa específica. O CMPI é uma condição para que o Corpo de Bombeiros possa iniciar a aplicação da Lei Estadual nº 14.376/13, sobre prevenção e proteção contra incêndios. Conforme prevê o decreto, a solicitação do Certificado deverá ser protocolada no EdificaPoa (Rua Siqueira Campos, 805), no horário das 9h às 16h. Outras informações sobre o documento podem ser obtidas no site h t t p : / / w w w 2 . p o r to a l e g re. rs.gov.br/edificapoa/.

Prevenção As penalidades e as sanções administrativas a serem aplicadas pelo descumprimento da lei são: notificação, multa, interdição e embargo do estabelecimento. As prefeituras têm um ano para se adaptar à nova lei, e as edificações antigas que não passem por reformas, am-

pliação ou mudança de categoria de risco têm cinco anos de adaptação. A lei determina, ainda, que, havendo alteração no imóvel ou nas atividades nele desenvolvidas, o PPCI deverá ser adequado às novas condições, incluindo-se, neste caso, os condomínios.

Atual legislação passou a vigorar quase um ano depois da tragédia que ocorreu na Boate Kiss, em Santa Maria, vitimando 242 pessoas.

Na data de fechamento desta edição a nova Lei estava sendo objeto de emendas no sentido de esclarecer alguns de seus aspectos. Naturalmente, o cerne da lei deverá ser mantido.

PPCI é obrigatório para todos os condomínios O Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio é um processo que todo o proprietário ou responsável por prédios com instalações comerciais, industriais, de diversões públicas e edifícios residenciais com mais de uma economia e mais de um pavimento deverá possuir e que poderá ser encaminhado ao Corpo de Bombeiros da Brigada Militar do Estado do Rio Grande do Sul, diretamente pelo proprietário de modo voluntário, ou após receber a Notificação de Adequação (NA), expedida pelo Corpo de Bombeiros, obedecendo aos prazos legais para o cumprimento da Notificação.

Adequação ao Plano previne tragédias e garante tranquilidade.

Existem muitas normas e procedimentos a serem seguidos De acordo com o engenheiro civil e de Segurança do Trabalho, Carlos Wengrover, também Conselheiro da Câmara Especializada em Engenharia de Segurança do Trabalho e Representante na Câmara Especializada em Engenharia Civil do CREA-RS, há uma série de cuidados e uma gama de providências a serem observadas quando da execução do PPCI. Confira, a seguir, alguns tópicos destacados pelo especialista.

O QUE FAZER AO SER NOTIFICADO? Ao ser notificado pelo Corpo de Bombeiros para a adequação do edifício à legislação vigente, o proprietário ou responsável pelo imóvel terá um prazo de 60 dias para a apresentação do PPCI ou PSPCI (Plano Simplificado de Proteção e Combate a Incêndio). O plano será analisado e haverá a emissão do Certificado de Conformidade e, após a conclusão das adequações previstas no PPCI ou PSPCI, o proprietário ou representante deverá solicitar, através do responsável técnico contratado (engenheiro ou arquiteto), a inspeção da edificação. Cumpridas as exigências, o Corpo de Bombeiros concederá o alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndios, encerrando o trâmite da regularização pretendida.

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Prevenção QUAL A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA? Alguns condomínios, cujos edifícios tenham no máximo 3 pavimentos e área construída de até 750m², onde a classe de risco de incêndio seja pequena ou média, e ainda que não disponham de central de GLP, atendendo outros requisitos, poderão enquadrar-se no PSPCI — Plano Simplificado de Prevenção e Proteção Contra Incêndios. Casos em que as exigências limitam-se a sistemas de extintores de incêndio, sistema de iluminação de emergência, sistema de sinalização básica e complementar.

I – Formulário padrão com dados do condomínio, características do imóvel e descrição do sistema de prevenção de incêndio. II – Croquis ou plantas do(s) pavimento(s) da edificação com lançamento dos sistemas. III – Notas fiscais de aquisição e de manutenção dos sistemas, ou declaração de sua propriedade. IV – Comprovante das taxas de serviços diversos.

V - Laudo de Proteção Contra Incêndio – PMPA. VI – Certificado de Treinamento de Proteção e Prevenção de Incêndio. Os demais condomínios não inseridos nas condições acima devem apresentar o PPCI – Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios, providenciando os seguintes documentos: I – Requerimento solicitando a análise e/ou vistoria. II – Memoriais descritivos (quando couber): a) do prédio; b) dos extintores de incêndio; c) da instalação hidráulica de hidrantes e mangotinhos; d) das instalações automáticas de extinção de incêndio; e) das saídas de emergência; f ) da central predial de GLP; g) da iluminação de emergência; h) da detecção e alarme de incêndio; i) da proteção contra descargas atmosféricas; j) dos riscos especiais. III – Laudos (quando couber): a) laudo elétrico;

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Carlos Wengrover é coordenador do CB-24 Comitê Brasileiro de Segurança Contra Incêndio da ABNT Núcleo RS e Diretor da PPCI Prevenção de Incêndio.

b) laudo de controle de fumaça; c) laudo de compartimentação vertical e horizontal; d) laudo dos materiais de revestimento, acabamento e divisórias; e) laudo do sistema de espuma e resfriamento; f ) laudo técnico de capacidade populacional; g) outros laudos, quando couber. IV – Plano de emergência (quando couber). V – ART/RTT do responsável técnico do PPCI (contendo na descrição das atividades: projeto, execução, projeto/execução, laudos específicos). VI – Plantas baixas, de situação e localização, e de corte, com o lançamento dos sistemas de prevenção em cor vermelha, obedecendo à simbologia, às escalas e às dobragem previstas em normas específicas. VII – Documento oficial da Prefeitura Municipal que comprove a ocupação, área, altura e viabilidade técnica da edificação ou área de risco de incêndio, bem como o número da matrícula do imóvel. (Ver CMPI.)

Prevenção INSPEÇÕES E RENOVAÇÕES Implantado o PPCI, os síndicos devem ficar atentos para a necessidade de renovação do alvará (a cada 3 anos para prédios exclusivamente residenciais, e a cada ano para as demais edificações de risco médio e grande). Para tanto, no prazo devido, será preciso encaminhar ao Corpo de Bombeiros um requerimento, solicitando a nova inspeção. Ao documento deve ser anexada a 2ª via do PPCI aprovado, com memorais dos extintores preenchidos (atualizados), originais ou fotocópias das Notas Fiscais de aquisição e/ou manutenção dos sistemas, ou declaração de sua propriedade e, ainda, o Certificado de Treinamento de Pessoal teórico e prático para a operação dos sistemas de prevenção e proteção contra incêndio instalados. A novidade é a exigência de responsável técnico da manutenção dos sistemas de prevenção, sendo aconselhado ter contrato de manutenção.

SANÇÕES SÃO RIGOROSAS Os condomínios que, depois de notificados, deixarem de apresentar o PPCI, descumprirem os prazos assinalados para instalação dos itens de segurança julgados necessários ou instalá-los em desconformidade com as especificações oficiais estarão sujeitos a sanções de advertência, multa e até mesmo interdição. Casos extremos de descumprimento da legislação são encaminhados ao Ministério Público para abertura de inquérito civil.

CURSO DE TREINAMENTO Como não poderia deixar de ser, a conscientização de todos sobre a necessidade da existência de um PPCI para cada edificação, a fim de prevenir a ocorrência de um incêndio, pressupõe, também, que este plano só será eficaz se o elemento humano estiver preparado para operá-lo. É um erro pensar que uma pessoa, por mais controle emocional que possua, ou coragem que tenha, seja capaz de atuar

de maneira eficiente quando do surgimento do fogo. Deve-se sempre lembrar que, no combate ao incêndio, os primeiros minutos são os mais importantes e deles pode depender todo o êxito ou fracasso da missão. Considerando esses aspectos, a lei estabelece que o proprietário, responsável ou usuário a qualquer título, deve providenciar treinamento a cada

4 anos, conforme a Resolução Técnica nº 14 (que será alterada em breve) dos responsáveis pela segurança e pelo funcionamento da edificação, quanto à correta utilização dos sistemas de proteção contra incêndio. Para que tenham validade, os cursos só podem ser ministrados por profissionais e escolas cadastrados junto ao Corpo de Bombeiros de cada Região.

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Prevenção

Moradores do Condomínio Contemporâneo participaram recentemente de curso de treinamento, adaptando-se às exigências do PPCI.

Saiba Mais OS EQUIPAMENTOS E SUAS REVISÕES Os extintores e as mangueiras de incêndio devem receber manutenção anual. A iluminação e a sinalização de saída de emergência devem sempre ser substituídas quando queimadas ou apresentarem defeitos. O alarme deve ser testado mensalmente e as portas das escadas de emergência devem ser mantidas fechadas. PRINCIPAIS AGENTES MOTIVADORES DE INCÊNDIOS A falta de cuidados e manutenção das instalações elétricas, o uso inadequado do gás liquefeito de petróleo (GLP), o armazenamento de produtos perigosos e/ ou infláveis, a falta de cuidados com as brincadeiras ou o descuido de crianças com o fogo e as exposições a atitudes de riscos por parte dos adultos. PRIMEIRAS MEDIDAS A SEREM TOMADAS NA OCORRÊNCIA DE INCÊNDIOS Acionamento do alarme, chamamento dos bombeiros, desligamento da energia elétrica (se necessário, para evitar choque elétrico em caso de uso de água sob forma de jato, no combate ao incêndio), uso dos extintores adequados ao princípio de incêndio e o abandono do prédio pelas saídas de emergência. Colabora para o alcance desse objetivo: o estabelecimento de rotas de fuga e de pontos de encontro em locais seguros após a saída dos edifícios. Estas duas últimas orientações, é claro, devem ser alvo de discussões e análises anteriores ao acontecimento, prevendo a possibilidade de que um incêndio venha a acontecer. Elas serão essenciais para permitir que os moradores saiam das edificações, de

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forma mais ordenada possível, sem pânico, facilitando o reencontro de todos, evitando buscas perigosas e desnecessárias. Um plano de emergência simples e eficaz, com o devido treinamento dos brigadistas e simulados periódicos, salvará as vidas e o patrimônio de todos.

Descuido com o uso de GLP é uma das principais causas de incêndio. Fonte: Carlos Wengrover - ppci@ppci.com.br

Administração

Condomínios mistos exigem harmonização de interesses Conforto, sossego e segurança talvez sejam os requisitos de bem morar mais procurados por quem deseja viver em um condomínio. Por outro lado, facilidade de acesso, visibilidade, redução de custos em áreas de uso comum são os itens que mais importam para profissionais e empresas que se instalam em um condomínio comercial. Aparentemente, o único traço em comum existente entre os dois tipos de condomínio talvez seja a segurança, mas, ainda assim, ela pode ser encarada de forma diferente. No geral, harmonizar interesses tão distintos existentes em condomínios mistos é um grande desafio para seus síndicos. A princípio, não existem legislações específicas no que diz respeito à administração dos condomínios com finalidades comerciais. Sendo assim, todas as especificidades, neste caso, devem ser analisadas, debatidas e aprovadas em Assembleia Geral de Condôminos e, preferencialmente, passar a fazer parte da convenção do condomínio. Esta, por sua vez, deverá ser detalhada minuciosamente, bem como pormenorizada quanto às delimitações, no que diz respeito à utilização residencial e empresarial.

Tipo de atividade, uso de placas e determinação de horários são pontos de discórdia Respeitados os quesitos da segurança, do sossego e da salubridade, as previsões da convenção e o atendimento das legislações específicas referentes ao ramo de atividade, os condôminos não podem simplesmente vetar um determinado exercício comercial em unidade que possua este fim. Estariam, com esta atitude, atingindo o direito de propriedade do possuidor da unidade comercial. De acordo com a assessora jurídica do Secovi/RS e da Agademi, Carolina Rodrigues Atz, também para estes casos, deve haver regras expressas na convenção e no regimento interno visando a manutenção da ordem e a

da segurança dos possuidores, “lembrando que tais regras se aplicam para condôminos ou terceiros, a fim de não prejudicar a área comercial e tampouco a residencial, pois ambos devem ter o seu direito de propriedade garantido, conforme explicitado no Código Civil Brasileiro”. “Art. 1.336. São deveres dos condôminos: [...] IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.” Nem tão pacífica é a questão da

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Administração

colocação de placas e luminosos, na qual as próprias legislações municipais especificam dimensões e locais onde isto pode ocorrer. De qualquer sorte, via de regra, os moradores preferem que os outdoors publicitários não ocupem as fachadas. Já o interesse empresarial almeja o oposto. Na falta de regras específicas, que pendam para um dos lados, há que se chegar a um consenso no qual as partes, respeitando os

limites e os interesses de cada uma, cheguem o mais próximo possível de bom termo. Dificuldade de concordância também se dá quanto ao horário de funcionamento dos espaços empresariais. Ele até pode visar o atendimento ao público, mas jamais ser estendido à proibição de acesso dos proprietários às suas unidades ou até mesmo de seus funcionários para o exercício de horas extras em atividades internas.

Placas publicitárias também são pontos de discórdia.

Questões pontuais exigem bom-senso Mesmo em prédios mistos, onde não existem áreas de lazer, operação de elevadores ou a prática de atividades de compra e venda de produtos, as divergências costumam surgir. No condomínio Verona, constituído por 10 salas e 10 apartamentos, o uso das garagens seguidamente é motivo de dor de cabeça para o síndico Vanderlei Pereira. “É de conhecimento de todos no prédio que apenas uma garagem pertence à área residencial, sendo que

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as outras 7 se destinam às unidades comerciais. Entretanto, já tivemos casos em que alguns inquilinos conseguiram controles remotos irregulares para uso exclusivo dos estacionamentos em especial fora do horário comercial, à noite, em feriados ou finais de semana. Isso sem falar daqueles que locam, regularmente, o espaço de um proprietário de uma sala e decidem utilizá-lo da melhor forma que aprouver, como, por exemplo, tentando colocar dois veículos em um único espaço.”

Administração O síndico lembra, ainda, outros casos recorrentes que tiveram de ser resolvidos no condomínio. Um deles dizia respeito ao consumo do gás combustível que, apesar de não ser utilizado nas salas, era cobrado de todas as unidades. Havia também a questão da cota de água que era cobrada de forma igual entre salas e apartamentos. Nas duas situações o bom-senso prevaleceu. Em reuniões de assembleias ficou decido que o gás não deveria ser cobrado dos proprietários das salas. Para o rateio do consumo de água foi adotada a proporcionalidade, de acordo com a fração das áreas privativas. Deixando os problemas de lado, é provável que, com o tempo, todas as divergências sejam sanadas. Afinal, nos grandes centros urbanos, cresce, cada vez mais, a construção de empreendimentos mistos, justamente por exigência de mercado dos pretendentes às aquisições. A maioria das pessoas prefere contar com o máximo de estrutura em termos de comércio e serviços na porta de casa. Comodidades, como ganhar tempo, evitar engarrafamentos e até mesmo a possibilidade de exercer uma atividade no prédio onde residem têm levado compradores a preferir tal tipo de edificação. Uma forma de inter-relacionamento que pode ser interessante tanto para quem vai morar, dispondo de um grande número de serviços e fornecedores de produtos, quanto para quem quer exercer uma atividade comercial, com a possibilidade de conquistar um público cativo.

Síndico do Condomínio Verona destaca algumas das situações a serem contornadas.

Apólice de seguro em condomínios mistos costuma ter valor mais elevado Como em qualquer tipo de seguro, o valor vai depender, em muito, da companhia de seguros escolhida e dos tipos de descontos oferecidos de acordo com o volume de contratações. De acordo com a corretora de seguros Rute Milman, em determinadas seguradoras o valor do seguro de um prédio residencial e de um comercial, com lojas apenas no térreo, não havendo comércio nos demais andares, é praticamente o mesmo. Em outras, este valor pode sofrer aumento considerável. Já

em um prédio misto pode haver um acréscimo de 40% ou mais. “Antes de qualquer contratação é necessário que o corretor de seguros saiba aproveitar todas as vantagens em benefício do contratante. Usando-se a estratégia de contratar um número maior de coberturas, é possível obter significativos descontos sobre o prêmio líquido. Além disso, existem grandes diferenciações de critérios entre Companhias. Algumas delas aumentam o valor simplesmente por existirem lojas no térreo.

Outras, vão à estratosfera nos prédios comerciais”, esclarece a corretora de seguros. Rute Milman diz, ainda, que as justificativas para que os preços sejam mais elevados, neste tipo de condomínio, são o maior número de pessoas circulando na edificação e a diversidade de atividades, que, por suas variações e naturezas, estão mais sujeitas a sinistros, e que estes dois fatores elevam as taxas cobradas pelas companhias, já que se baseiam na sinistralidade da carteira.

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Orientação

Garagem: um lugar que também merece atenção

Espaços limpos e bem cuidados embelezam o condomínio e evitam atritos.

As vagas de estacionamento de veículos sempre foram origem de certos problemas recorrentes em condomínios. Ocupação indevida ou de forma incorreta, barulhos de aceleração, freadas bruscas ou buzinadas, aranhões em veículos vizinhos ou estragos em paredes ou colunas são algumas das transgressões mais comuns. Em alguns condomínios, existe, ainda, outra irregularidade, bastante comum quanto ao uso das garagens, em especial aquelas que ocupam espaços abertos. Por serem proprietários de espaços privativos individuais ou usuários de espaços de áreas comuns, algumas pessoas entendem que podem utilizar as garagens da maneira que quiserem. Assim, muitas delas se transformam em depósitos de móveis velhos, eletrodomésticos e utensílios inutilizados, sobras de material de construção, ferramentas, ração para animais e diversos outros tipos de materiais. Há, também, aqueles que tentam colocar em seus espaços de estacionamento um veículo maior do que a vaga comporta ou, muitas vezes, além do carro, uma moto ou uma bicicleta. Especialistas que atuam na área de administração

condominial alertam que alguns tipos de materiais armazenados, em especial os inflamáveis e os tóxicos, podem colocar em risco a saúde de todos os moradores. Lembram, também, que o excesso de entulhos pode dificultar o deslocamento das pessoas que circulam pelo local e dos demais condôminos que desejam manobrar seus veículos. Segundo a Vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, estas ocorrências, costumeiramente, desagradam aos condôminos que não as praticam, colocam a segurança de todos em risco e colaboram para a desvalorização patrimonial de toda a edificação. Diante disso, os síndicos devem estar atentos para que a situação não persista e para que o regramento da questão conste de forma pormenorizada na convenção do condômino. “Uma vez que a regulamentação de uso de local conste em convenção, aconselha-se aos síndicos que coloquem cartazes nos acessos das garagens, lembrando os itens a serem respeitados, como a não colocação de objetos ou outros materiais, ou o estacionamento de mais de um veículo no local. Em caso de não observância, o passo

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Orientação seguinte deve ser a advertência e, por fim, a notificação de multa para o condômino infrator.” Simone menciona, ainda, que, na eventualidade de o tema não fazer parte da convenção do condomínio, a solução passa a ser a realização de uma assembleia que aprove as medidas a serem aplicadas. Na regulamentação, além da multa, pode constar a possibilidade de remoção do material da garagem, por parte do condomínio, sendo os custos cobrados do condômino que deixar de fazê-la, depois de notificado. A Vice-presidente de Condomínios lembra, também, a questão do menor tamanho da garagem em relação ao veículo. “Neste caso, não há o que o usuário da garagem possa fazer. Seria inadmissível que, por ter comprado um carro maior do que o espaço da vaga disponível, o usuário da vaga venha a avançar sobre o espaço pertencente aos outros condôminos. Da mesma forma, não seria possível um redimensionamento arbitrário em função do tama-

nho do veículo de um em prejuízo dos demais”. Até por isso, conclui a dirigente,“o ideal é que a convenção ou uma assembleia geral estabeleça que o estacionamento deve ser utilizado apenas por um veículo, proibindo a colocação, por exemplo, de um carro e uma moto ou uma bicicleta em uma mesma garagem”.

Simone Camargo fala sobre providências a serem tomadas para evitar o uso incorreto de garagens.

Medidas que ajudam a amenizar os problemas Motos e bicicletas Tanto para evitar o estacionamento cumulativo de uma moto ou de uma bicicleta junto ao automóvel existe solução desde que o condomínio disponha de uma área sem utilização e conte com a aprovação de todos os condôminos. Com o crescimento da frota destes tipos de veículos, obedecidas as exigências legais, muitos condomínios reservaram espaços específicos para o estacionamento tanto de bicicletas quanto de motos. Para fazer frente aos custos de instalação e manutenção desses locais, é cobrada uma pequena taxa mensal dos usuários, o que ajuda a reduzir o montante total das despesas do condomínio, diminuindo, desta forma, a cota de rateio que cabe a cada condômino. Assim, mesmo aqueles que não utilizam os espaços de forma direta, acabam sendo beneficiados, indiretamente, com a redução proporcionada na cota mensal.

Despensas para a guarda de pequenos objetos Para aqueles que insistem na necessidade de guardar algum tipo de material fora de suas unidades privativas, uma opção é que o condomínio permita a instalação de armários dentro de cada espaço de estacionamento. Nesta concessão fazem-se necessárias algumas condições. A primeira delas é que haja uma padronização quanto ao tipo, ao tamanho e ao acabamento do armário. A segunda exigência diz respeito ao material que poderá ser armazenado no interior do móvel e a possibilidade de responsabilização do proprietário caso alguma destas regras sejam descumpridas.

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Opinião

Eddo Hallenius Bojunga Consultor de Condomínios. Ex-síndico do condomínio Guilherme Tell.

Orçamento condominial: elaboração e importância Dentre as inúmeras atribuições e responsabilidades do síndico dos condomínios edifícios, a elaboração de um orçamento correto, prevendo, tanto quanto possível, uma especificação completa dos itens das receitas e despesas do período anual que sucede à posse de uma nova administração condominial, além da sua obrigatoriedade, constitui-se numa excelente ferramenta à disposição do síndico para orientá-lo no desempenho de sua administração. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil Brasileiro, no capítulo que trata dos Condomínios Edilícios, dentre as competências do síndico, estabelece, em seu art. 1348, inciso VI, que o síndico deve “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. Igualmente, as convenções condominiais preveem, em algum artigo, tal obrigatoriedade. Cabe ao síndico, além da elaboração do Orçamento, prever sua discussão e aprovação na pauta da Assembleia Geral Ordinária, anual, do condomínio. A importância de um orçamento bem elaborado fica bem evidenciada, porque, da sua aprovação, resultará a fixação da quota condominial mensal a cujo pagamento se obrigam todos os condôminos. Se tal quota resultante mostrar-se insuficiente, significará que o orçamento não foi bem elaborado ou que ocorreram despesas vultosas totalmente imprevistas e, aí, inevitavelmente resultarão chamadas extras, tão desagradáveis e inconvenientes aos olhos dos condôminos. Alguns condomínios adotam o sis-

tema de rateio mensal das despesas, o que tira um pouco da responsabilidade na elaboração do orçamento, mas não a extingue porque, mesmo nessas situações, há o interesse de um valor base, tão próximo quanto possível da realidade das despesas. A elaboração de um orçamento condominial será tanto mais facilitada quanto maior o conhecimento do síndico sobre as peculiaridades de seu condomínio. Assim, nos modernos condomínios, os itens como água e gás são medidos de forma individual e, portanto, não integrarão o cálculo da quota condominial; já nos condomínios antigos, em que a água e o gás utilizado para a geração de água quente não são medidos individualmente, tais itens constituem-se em despesas da conta Condomínio e, por sinal, de grande peso no orçamento. Nos edifícios com central de água quente, poderá o gás ser substituído por outro combustível, como a lenha ou o uso da eletricidade como fonte de energia; são casos raros, mas que ainda existem. Nos condomínios modernos e mais sofisticados, outros itens devem fazer parte do orçamento, como serviços de vigilância, despesas com miniacademias, salão de festas, piscinas, jardinagem, serviços de portaria, salão de jogos, brinquedotecas e outros que vão sendo criados pelos projetistas, visando proporcionar ao condômino as melhores condições para permanecer o maior tempo possível utilizando as áreas comuns do edifício, o que vem ocorrendo, principalmente, nos grandes centros e nos condomínios mais sofisticados.

A importância de um orçamento bem elaborado fica bem evidenciada, porque da sua aprovação resultará a fixação da quota condominial mensal a cujo pagamento se obrigam todos os condôminos.

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Opinião Assim, para a elaboração do orçamento, deve, inicialmente, o síndico fazer a listagem dos itens das despesas, levando em consideração todas as peculiaridades de seu edifício e incluindo também as despesas com o seguro obrigatório, que abrange, além dos riscos contra incêndio, outros também importantes, como as despesas resultantes das obrigações sociais de seus funcionários (férias, 13º salário, INSS, FGTS, PIS, Saúde, contribuições sociais, rescisões contratuais e etc.). Dependendo do porte e da idade do edifício, os serviços de manutenção, sejam os contratados ou avulsos, poderão ter grande influência nas despesas condominiais. É recomendável que o valor gasto com funcionários não ultrapasse 35% da receita condominial e o seu limite poderá ser fixado pela Assembleia Geral, ao discutir e aprovar o orçamento. Os critérios adotados para a elaboração do orçamento devem levar em consideração os aumentos que ocorrerão durante o período, sejam por itens contratuais previstos nos contratos em vigor, sejam por previsões de aumentos nos preços administrados pelos órgãos governamentais concessionários e também pela revisão de dissídio coletivo da categoria dos funcionários. A base inicial para a elaboração do orçamento deve ser o ocorrido período anterior, colocando-se, nas considerações, alterações que possam ter havido, tanto adicionais como as que possam ter sido suprimidas. Ao elaborar o orçamento, o síndico deve concentrar uma maior atenção e avaliação nos itens que tenham maior influência no valor final. O perfil das despesas, dependendo das peculiaridades do edifício, é bastante variável e, por esta razão, é tão importante que o orçamento seja elaborado pelo síndico e não pela administradora. Elaborado o orçamento das despesas, cabe agora ao síndico calcular as suas receitas para obter, inicialmente, o equilíbrio orçamentário. É prudente, depois de aquilatar o volume da receita, estabelecer um percentual que leve em consideração alguns imprevistos e a consideração da taxa anual de inadimplência, que poderá ocorrer no condomínio. Finalmente, é importante que o síndico na Assembleia Geral, por ocasião da discussão do orçamento, possa sempre informar e justificar o critério usado na elaboração de cada item.

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Espaço Imóvel Responde No condomínio em que sou síndica temos algumas ações de cobrança de cotas de inadimplentes. Qual é o prazo de prescrição para a cobrança de cotas de Condomínio? Na ação de cobrança de cotas condominiais, atualmente, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem se posicionado pelo entendimento da aplicação de prescrição quinquenal, ou seja, 5 anos, fundamentando no art. 206, §5º, I, do Código Civil. “APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. APLICAÇÃO DO INCISO I DO § 5º DO ART. 206 DO CÓDIGO CIVIL VIGENTE. Caso em que se discute a cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular, com lastro em cobrança de quotas condominiais vencidas, aplica-se o prazo prescricional quinquenal, previsto no inciso I do § 5º do art. 206 do Código Civil de 2.002. Ajuizada a ação quando já passados mais de cinco anos do termo inicial do prazo, é de se reconhecer a ocorrência da prescrição com relação às cotas condominiais vencidas há mais de cinco anos da data do ajuizamento. COMPENSAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. Possível a compensação dos honorários advocatícios, nos termos do entendimento uniforme desta Câmara e da Súmula nº 306 do STJ, e em aplicação ao art. 21 do CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70058567132, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 20/03/2014)”. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE CONHECIMENTO CONDENATÓRIA. COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. A pretensão de cobrança das cotas condominiais prescreve em cinco anos (art. 206, § 5º, I, do CC), a contar do vencimento de cada parcela. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70056685779, Décima Nona Câmara Cível,Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 17/12/2013).” Tal mudança de entendimento está acompanhando Julgado do STJ (REsp 1139030) que decidiu pelo prazo de prescrição de cinco anos. “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I DO CC/02. 1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177. 24

3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02. 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1139030/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2011, DJe 24/08/2011)”. Anteriormente à decisão do STF, a prescrição para ajuizamento de ação de cobrança de cotas condominiais era no prazo prescricional de 10 anos, a teor do disposto no art. 205 do Código Civil de 2002. Assim, cabe ao síndico ser prudente e não deixar grande lapso de tempo para promover a ação de cobrança, visto que atualmente o entendimento da prescrição está em 5 anos, e não mais em 10 anos. Em uma assembleia de condomínio, quando o morador da unidade não é o mesmo que consta na matrícula (provavelmente por haver um contrato de gaveta não averbado na mesma), ele tem direito a voto? O Código Civil, artigo 1.335, inciso III, estabelece que, “são direitos do condômino”,votar nas assembleias, estando em dia com suas contribuições. Neste caso, a regra é clara: tem direito a voto o condômino, ou seja, aquele que detém o título de propriedade, devidamente registrado no registro de imóveis. Quanto ao“contrato de gaveta”,trata-se de um contrato típico de cessão de direitos e obrigações. Esse“contrato”tem valor jurídico entre o comprador e o vendedor, mas não tem perante o agente financeiro ou terceiros. Por fim, importante salientar que, de acordo com a legislação em vigor, no caso de compra de bens imóveis, o documento que respalda a transação é a Escritura Pública com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Se o vendedor vier a falecer, o comprador, certamente, poderá ter problemas em legitimar a propriedade anteriormente “adquirida”. Sou condômino e gostaria de saber se uma decisão de assembleia condominial é soberana, inclusive se for contra o que rege a convenção e o regulamento interno? As assembleias são reuniões entre os condôminos, nas quais são debatidos e decididos os principais assuntos relativos ao condomínio. Neste caso, nos termos do artigo 1.354, para que possam ocorrer as deliberações, todos os condôminos devem ser convocados. “Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” A assembleia de condomínio será soberana sempre Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2014

Espaço Imóvel Responde que respeitar as disposições legais, a convenção e o regulamento interno, principalmente os quóruns para aprovação dos itens da pauta. Assim, as decisões desta obrigam a todos os condôminos, mesmo àqueles que a ela não compareceram. “Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.” Sou conselheiro do meu condomínio, um prédio com vários apartamentos e duas lojas térreas. Houve uma despesa de desentupimento de esgoto. Tal despesa deverá ser rateada entre todos os condôminos ou deve-se excluir as lojas? Neste caso, se o serviço de desentupimento foi realizado na rede geral de esgoto do prédio, servindo a todos indistintamente, a despesa será rateada por todos, conforme prevê o artigo 1.331, §2º, do CCB. “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. [...] § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.” Importante salientar que, o inciso I do artigo 1.336 estabelece que todos os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio, salvo apenas exceções previstas em convenção. Sou síndico de um condomínio e recebi a informação de que o subsíndico e eu, bem como os membros do conselho consultivo, não podemos presidir a Assembleia Geral Ordinária. Qual é a lei que determina isso e onde

pode ser encontrada? O Código Civil, Lei nº 10.406/2002, no Capítulo Condomínio Edilício, não disciplinou pontualmente esta questão. Logo, importante observar se a convenção do condomínio prescreve algo a este respeito. Na hipótese de ser omissa a este respeito, pois a legislação em vigor é silente, qualquer um pode presidir a assembleia. No caso de vários interessados, deverá ser aberta votação entre os presentes. Assim, conclui-se que a convenção do condomínio poderá determinar a forma de escolha do presidente da assembleia. Porém, quando omissa, ficará a critério do que decidir a assembleia, seja aclamando a indicação ou colocando em votação entre os presentes. Onde encontro e quais são as atribuições legais de um síndico de condomínio? As atribuições legais do síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Lembrando que estas não excluem aquilo que por ventura esteja prescrito na convenção do condomínio e em outras legislações que criam obrigações para o condomínio. Dispõe o Código Civil Brasileiro: “Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.”

Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

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Espaço Secovimed

Disfunções sexuais As dificuldades sexuais são queixas muito comuns na prática clínica diária, sendo as mais citadas a disfunção erétil (incapacidade de ter ou manter a ereção), a anorgasmia (incapacidade de ter orgasmo), a inapetência sexual (disfunção do desejo sexual), o vaginismo (incapacidade da penetração de origem puramente psicogênica) e a ejaculação precoce (incapacidade de controlar a ejaculação). No desenvolvimento dos seres humanos, fatores biológicos, sociais, econômicos, culturais, religiosos e familiares contribuem diretamente para que cada um tenha sua própria maneira de encarar as experiências de vida em relação à sexualidade. O jeito com que cada um encara seus medos, a forma com que os evita, foge ou resolve suas dificuldades no dia a dia estão intimamente ligados à maneira com que as pessoas têm de encarar o sexo. Falaremos, a seguir, sobre as duas principais queixas sexuais que encontramos na prática clínica diária. A inapetência sexual ou disfunção do desejo, de todas as disfunções sexuais, é a mais comum das queixas entre as mulheres, sendo bem mais rara em homens. Esta perda pode ser abrupta ou insidiosa, ou seja, diminuição progressiva até a ausência total do interesse pela relação sexual. Os fatores que levam a essa perda do interesse sexual geralmente são multicausais, e quase que na sua totalidade de origem psicogênica. Existem aquelas que, desde o início da vida sexual, sempre sentiram pouca ou nenhuma vontade de ter relações, mas, em contrapartida, existem aquelas que sempre foram bastante ativas, do ponto de vista da sexualidade, e que em determinado momento viram sua libido diminuir e até mesmo desaparecer. A grande maioria das mulheres que procura ajuda por esta queixa o faz por medo de perder o seu parceiro, o qual, via de regra, começa a notar o desinteresse e cobrar uma solução. Quase sempre a perda do desejo é generalizada, ou seja, não existe desejo por nenhum objeto em especial, embora em poucos casos a perda do desejo seja seletiva, como, por exemplo, ausência de desejo pelo parceiro, mas desejo com relação a outros homens. Um fato interessante é que a quase totalidade dessas mulheres refere amar seus parceiros e não entende o porquê da perda da libido. Na verdade, a falta de desejo interfere em todo restante da resposta sexual, pois a fase de excitação fica comprometida na maioria das vezes, tornando o orgasmo inviável. Muitas dizem que, para elas, o sexo não é mais necessário e que só o fazem para agradar o parceiro, fingindo coisas que não sentem. Isso as torna extremamente infelizes, pois gostariam de estar realmente aproveitando a relação e, ao fingirem interesse, sentem-se diminuídas e, de certa forma, prostituídas e usadas. A indústria farmacêutica tem realizado pesquisas com medicações capazes de ativar o desejo sexual a nível cerebral. Entretanto, atualmente, a Terapia Sexual ainda é o único tratamento capaz de devolver, senão em sua totalidade pelo menos em parte, a libido perdida, de modo que se possa voltar a ter 26

Kelly Cristina Barbosa Cherulli Psicóloga e integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

uma vida sexual plena e evitar, assim, crises conjugais que podem, muitas vezes, levar à separação. É na terapia que paciente e terapeuta vão buscar as causas para tratá-las e modificar, assim, o comportamento. Situações como a rotina da relação e o acomodamento do casal quase sempre estão presentes na gênese da disfunção do desejo hipoativo. Modificação de comportamento, bem como treinos de assertividade e tentativas de mudar a automatização do mecanismo da relação quase sempre estão presentes como forma de tratamento. Cabe lembrar que o sexo faz parte da nossa vida, pois é algo instintivo e a sua ausência costuma trazer repercussões na vida conjugal e interpessoal em todos os setores de nossas relações. A disfunção erétil pode ser definida como a incapacidade repetida de manter ou iniciar uma ereção suficientemente satisfatória para a penetração e realização do coito até a ejaculação. As disfunções eréteis podem ocorrer em qualquer idade, e as causas de origem orgânica devem ser sempre afastadas, antes do início de qualquer tipo de tratamento. Várias são as doenças que podem levar à disfunção eretiva, entre elas o diabetes, as doenças da próstata, bem como alguns hábitos, como o tabagismo e o alcoolismo. Independente da causa, a disfunção erétil produz no homem alterações de comportamento bastante preocupantes devido à baixa autoestima, o que pode levar à ansiedade, à depressão e a sentimentos depreciativos sobre si mesmo e de autodestruição. O medo de falhar, o que gera muita ansiedade, acaba comprometendo seus relacionamentos, os quais, com o tempo, passam a não existir, gerando disfunções secundárias, como a perda do desejo sexual. O tratamento medicamentoso para as disfunções eréteis incluem drogas de uso oral, como a sildanefila, a vardenafila,entre outros. São drogas que apresentam boa eficácia, mas que necessitam ter o desejo e o estímulo sexual preservados para ter ação efetiva.As drogas de uso injetável (prostaglandinas) são de aplicação direta no pênis, obtendo uma ereção quase que instantânea, independente de desejo, estímulo sexual ou excitação. Como último recurso de tratamento, as próteses penianas podem ser utilizadas quando esgotadas as tentativas de tratamento clínico. Mesmo que a causa da disfunção erétil seja de origem orgânica, parece-me fundamental o acompanhamento psicoterápico concomitante, em razão do comprometimento emocional existente. Nos casos de disfunção de origem psicogênica, a terapia sexual é o tratamento de escolha, tendo níveis de sucesso bastante elevados e satisfatórios. Muitas vezes, por diferentes razões, o homem leva tempo demais para procurar ajuda, entrando em um ciclo de sofrimento e angústia, o qual poderia ser, por vezes, resolvido em curto espaço de tempo, bastando, para isso, deixar a vergonha e o orgulho de lado e conversar com um profissional de saúde que saberá indicar as melhores alternativas. Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2014