Revista Espaço Imovel - Porto Alegre/RS by Secovi-RS

Confira alguns destaques desta edição

Mensagem do Presidente

Registro

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Ensaio sobre as precedências

Síndicos e condôminos buscam atualização mesmo em período de férias

Notas condominais Estudo orienta sobre manutenção preventiva em condomínios

ADMINISTRAÇÃO

Orientação MP altera regras da concessão de benefícios previdenciários e trabalhistas

Administração São muitas as facetas das áreas comuns de um condomínio

Normatização Legislação estabelece critérios quanto às responsabilidades e formas de utilização das áreas comuns

TECNOLOGIA

Procedimentos Dúvidas sobre áreas de uso comum

Tecnologia Equipamento alerta sobre vazamento de gás em condomínio

Manutenção de para-raios protege vidas e patrimônio

Lei determina retirada de para-raios radioativos

Estudo retrata comportamento do mercado imobiliário

NOTAS CONDOMINIAIS

Prevenção PREVENÇÃO

Alerta Economia

Encargos Conheça as atribuições de quem assume o cargo de síndico

Condomínio pode impor limite de idade para uso de área comum

Espaço Imóvel Responde

Serviço Social da Habitação realiza campanha de vacinação

Jurídicas

ECONOMIA

Questionamentos Espaço Secovimed

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2015

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Ensaio sobre as precedências O óbvio faz parte de nossas vidas. A gente diz cada na Faculdade de Economia, Administração e Ciências coisa que, pensando melhor, devia-se enrubescer só em Atuariais, todos tinham de cursar as matérias que constituíam pré-requisitos. Sem passar por elas não se ia lembrar. Mas, não. Quando a conversa esfria, não falta adiante. E, escorregadela, já estou dizendo uma meia quem solte algo plenamente sabido e o papo aquece. obviedade, se não inteira... O fato é que um dos segreNem que seja para resvalar para a ironia que, aí sim, em dos do sucesso deve ser o de organizar corretamente as geral, traz de volta o interesse. O deboche, a “flauta”, fases do que se empreende. cutuca os ânimos e o tom do papo ganha impulso. A moda é a do debate. Discutir é democrático. Cabe, aqui, outra pérola: “A Uma banalidade contumaz Pois até as reuniões politicamente corretas caminhada começa com o primeiro passo.”. é a de que as prioridades exigem ordenamento. As de condomínio não A moda é a do debate. devem vir em primeiro podem escapar disso. A “Ordem do dia” Discutir é democrático. Pois lugar. Em inglês, existe uma até as reuniões politicamenexpressão muito conhecida: fundamenta o andamento dos trabalhos e te corretas exigem ordena“First things, first.” Isto é: as quem participa tem a obrigação de mento. As de condomínio primeiras coisas, primeiro. respeitá-la. O exame dos temas também deve não podem escapar disso. A Basta buscar na Internet para se abismar da quantidade colocar precedências. Com tal procedimento, é “Ordem do dia” fundamenta de entradas dessa frase. possível ganhar tempo e, não raro, uma decisão o andamento dos trabalhos e quem participa tem a obriNão resisto e testo agora no amigo Google. Espantoso: já tomada acaba por servir de base a outra que gação de respeitá-la. O exalhe segue. me dos temas também deve 10,7 milhões! colocar precedências. Com No fundo, é claro, o significado da expressão remete a uma verdade simples. tal procedimento, é possível ganhar tempo e, não raro, Há que se estabelecer uma ordem no que pensamos uma decisão já tomada acaba por servir de base a outra e no que fazemos. Nos meus tempos de universitário, que lhe segue. Esse jeito constrói. Um cuidado especial se impõe: desvios do assunto ou atalhos que impedem a correta formação do conhecimento dos temas. Apesar das críticas que recebem, as reuniões de condomínio são, em esmagadora maioria, exitosas. Olhadas em perspectiva, a conclusão é de que resoluções foram tomadas e, não obstante os infalíveis “vencidos” ou descontentes, medidas seguiram para implementação e a convivência sobreviveu satisfatoriamente. A lição maior, como se vê, é a que dá a precedência ao bom-senso. Palmas para ele e para síndicos e condôminos que terminam as assembleias com resoluções bem votadas. E em alto astral. Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2015

Registro

Síndicos e condôminos buscam atualização mesmo em período de férias Controle de pragas em condomínios

As atividades direcionadas para síndicos e condôminos, neste ano de 2015, tiveram início no mês de janeiro com uma exposição a respeito do controle de pragas em condomínios, atendo-se aos insetos, como cupins, baratas, formigas, mosquito e traças. Em fevereiro, o tema foi ampliado, por meio de uma abordagem sobre morcegos, pombas e roedores. As apresentações, que estiveram a cargo de Susi Pacheco, bióloga, doutora em Zoologia e diretora-presidente do Instituto Sauver, contaram com significativa participação de público nas duas oportunidades.

As despesas do condomínio

Um outro assunto que esteve em evidência no mês de fevereiro foi a questão das despesas do condomínio, com uma análise mais profunda naquilo que diz respeito às formas de rateio, a responsabilidade pelos pagamentos e a inadimplência e suas consequências. Proferida por Eliane Maria Virtuoso, advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário Notarial e Registral, a palestra se prestou, ainda, para esclarecimentos sobre os limites de atuação dos síndicos, em se tratando de controle dos gastos, e os resultados negativos que uma má administração, neste aspecto, pode trazer para o condomínio.

Definida a data de realização do próximo Encontro Gaúcho de Condomínios O Secovi/RS e a Agademi já iniciaram os preparativos para a realização de mais uma edição do maior evento condominial do Sul do País. Desenvolvido por meio da apresentação de palestras e debates sobre diversos temas de interesse de síndicos e condôminos, o Encontro, agora na 18ª edição, acontecerá nos dias 24 e 25 de agosto, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael. A programação, com a definição de temas e palestrantes, está em fase de elaboração e, em breve, será divulgada a abertura das inscrições para síndicos e condôminos.

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Notas condominiais

Estudo orienta sobre manutenção preventiva em condomínios De autoria do engenheiro Rui Muniz, Mestre em Sistemas de Produção, o artigo intitulado Manutenção Preventiva Predial: Gestão de Segurança e Custos, pode ser acessado no site www.secovi-rs-agademi.com.br, através do link: http://www.secovirsagademi.com.br/ ManutencaoPredialPreventiva.pdf Apresentado de forma didática e de fácil leitura, o trabalho inicia com uma análise sobre a acelerada evolução dos processos e métodos de manutenção nos últimos 50 anos. “Neste desenvolvimento, a manutenção deixou de ser apenas um mal necessário e passou a ser considerada como uma função vital. Quer através do aumento da confiabilidade operacional, quer pela redução dos custos intrínsecos da manutenção, redução de desperdícios, utilização racional dos recursos e tantos outros. Ou seja, a manutenção passou a ser vista como um diferencial em processos e objetivos”, afirma o especialista em Gestão Empresarial em Indicadores de Manutenção. Ao longo da exposição, o estudo de Rui Muniz contempla uma gama de aspectos de fundamental

importância em termos de aplicação de tecnologias e práticas inovadoras e a consequente melhoria do desempenho com relação à confiabilidade, a segurança, e a redução de custos na prática da conservação predial. No artigo, além de conceituações, são especificados itens atinentes à gestão, a periodicidade e os serviços, não apenas nos aspectos estruturais, mas, também, naquilo que se refere aos equipamentos existentes nas edificações. Uma obra que, pela profundidade e importância merece ser lida por síndicos que se preocupam com a manutenção dos condomínios que administram.

Cinco itens respondem por mais de 78% das despesas condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de novembro/14 demonstra que os cinco itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 78,47% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, obras, segurança, diversos e água. Veja os percentuais das cinco rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado. Os demais itens que complementam os dispêndios são: conservação, elevadores, gás/combustíveis,

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limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

Rubricas

% em novembro/14

Pessoal

27,22

Obras

16,60

Segurança

13,41

Diversos

10,74

Água

10,50

Subtotal

78,47

Demais itens

21,53

Total

100,00

Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas informações do relatório para dados ou percentuais são provenientes de arredondamentos.

Orientação

MP altera regras da concessão de benefícios previdenciários e trabalhistas No dia 30 de dezembro de 2014 foi publicada, no Diário Oficial da União, a Medida Provisória nº 664/2014, que promove importantes alterações nos benefícios do Regime Geral da Previdência Social (Lei nº 8.213/91) e também na pensão por morte do Regime Próprio dos Servidores Públicos Federais (Lei nº 8.112/90). Dentre as novidades, o Departamento Jurídico do Sistema Secovi/RS destaca aquela que modificou o tempo de contagem e pagamento para o auxílio-doença. Agora, o tempo que o segurado empregado precisa ficar afastado para começar a receber o auxílio-doença será de 30 dias. Nesses primeiros 30 dias de afastamento, o empregador é quem deverá pagar o salário integral do segurado. Somente a partir do 31º dia o empregado já terá direito a receber o auxílio-doença, desde que dê entrada com requerimento à previdência até o 45º dia do afastamento. Se o segurado demorar mais de 45 dias para dar entrada no requerimento administrativo, ele irá receber o benefício somente a partir da data do requerimento. O empregador que dispuser de serviço médico, próprio ou em convênio, terá a seu cargo o exame médico e o abono das faltas correspondentes ao período de afastamento e somente deverá encaminhar o segurado à perícia médica da Previdência Social quando a incapacidade ultrapassar 30 dias. Confira as alterações trazidas pela referida Medida Provisória, com seu início de vigência:

a) A concessão do benefício de auxílio-doença e da aposentadoria por invalidez para segurado empregado será devida a partir do 31º dia de afastamento, ou seja, o empregador deverá arcar com os salários do empregado até o 30º dia de afastamento, com vigência a partir de 1º.03.2015. b) A definição de que o cálculo do benefício de auxílio-doença não poderá exceder a média aritmética simples dos últimos 12 salários de contribuição, ou do número de contribuições existentes, com vigência a partir de 1º.03.2015. c) A determinação de período de carência de 24 contribuições mensais para concessão do benefício de pensão por morte, com vigência a partir de 1º.03.2015. d) A exceção da concessão da pensão por morte independente de período de carência nos casos de acidente do trabalho e doença profissional ou do trabalho.

e) O direito do recebimento da pensão por morte, pelo cônjuge ou companheiro(a), será condicionado à ocorrência da data do casamento ou do início da união estável de no mínimo 2 anos da data do óbito do instituidor do benefício, com vigência a partir de 14.01.2015. f) A duração da pensão por morte dependerá de cálculo da expectativa de vida do beneficiário com vigência a partir de 1º.03.2015. g) O valor mensal da pensão por morte será correspondente a 50% da aposentadoria que recebia ou tinha direito o segurado, acrescido de cotas de 10% para cada dependente até o limite de 5 cotas com vigência a partir de 1º.03.2015. h) Foram revogados os seguintes dispositivos da Lei nº 8.213/1991: I) o § 2º do art. 17 que tratava do cancelamento da inscrição do cônjuge; II) o art. 59 que tratava da concessão do auxílio-doença a partir do 16º dia de afastamento; III) o § 1º do art. 60 que tratava do início da concessão do auxílio-doença requerido por segurado afastado da atividade por mais de 30 dias; IV) o art. 151 que tratava da lista de doenças para concessão do auxílio-doença e aposentadoria por invalidez independente de carência. Em entrevista concedida no início de fevereiro, o ministro do Trabalho, Manoel Dias, disse que a decisão sobre o texto final da MP que altera as regras de acesso a benefícios trabalhistas cabe ao Congresso Nacional, caso em que o assunto entrará na pauta de discussão nos próximos meses.

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Administração

São muitas as facetas das áreas comuns de um condomínio

Em princípio, em uma edificação condominial, as paredes, as colunas, as fachadas, as instalações de água e esgotos, exceto as privativas de cada unidade, os equipamentos ou os telhados, constituem as áreas comuns em termos estruturais. De propriedades de todos, tais elementos garantem a sustentabilidade física de um prédio em termos de segurança e funcionalidade.

Ao mesmo tempo, também constituindo as áreas comuns, o hall de entrada, os corredores, as escadarias, os espaços de lazer, os recantos e jardins, os acessos a diversos locais de circulação e áreas de serviço, são ambientes nos quais o exercício da convivência condominial acontece em sua plenitude, sejam como exemplos de direitos e deveres ou de virtudes e defeitos comportamentais.

Permeiam, ainda, as áreas comuns, muitas questões jurídicas, alguns aspectos econômicos e determinadas particularidades que tornam o assunto instigante. Em algumas ocasiões, tais espaços se tornam fonte de satisfação e, em outras, geradores de conflitos. Depende dos moradores para que a primeira alternativa seja a mais comum e a segunda, apenas uma exceção.

Código Civil - Do Condomínio Edilício - Disposições Gerais Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser aliena-

dos ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Alterado pela Lei nº 12.607, de 2012.) § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3º A cada unidade imobiliária

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caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004.) § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. 09

Administração Legislação estabelece critérios quanto às responsabilidades e formas de utilização das áreas comuns As particularidades das áreas de uso comum e as interpretações legislativas a respeito do tema são bastante complexas. Por consequência, acumulam-se dúvidas sobre formas de procedimento e de regulamentação diante de muitas questões. Comentando sobre o tema, o assessor jurídico do Sistema Secovi/RS, Tiago Strassburger, destaca que, de acordo com o artigo 1.335, os condôminos possuem o direito de usar as partes comuns, desde que não seja excluída a utilização pelos demais condôminos e que seja respeitada a finalidade da área comum. Ainda de acordo com Strassburger, aparentemente, os parâmetros que dizem respeito ao desfrute das áreas comuns são bastante simples de serem entendidos. Mas basta avançar para o capítulo dos deveres dos condôminos para se perceber que a realidade é diferente.

Por exemplo: mesmo sendo um bem comum a todos os proprietários, a fachada não pode ser modificada por vontade individual de um condômino. De acordo com o inciso III do artigo 1.336, que trata dos deveres dos condôminos, para que a mudança ocorra, faz-se necessário o consentimento da unanimidade dos proprietários. Também no artigo 1.336, o in-

ciso IV estabelece que o condômino deve dar às partes a mesma destinação que tem a edificação e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos proprietários ou aos bons costumes. Em seguida, no § 2º do mesmo artigo, fica assegurada a possibilidade e os critérios necessários para a aplicação de multa pelo descumprimento destas obrigações.

Dúvidas são bastante particularizadas Uma das características das desavenças e consequências quanto ao uso das áreas comuns é que elas não ocorrem de maneira generalizada, mas, sim, de forma pontual. Costumeiramente, as situações que motivam discórdias, apesar de refletirem sobre toda a comunidade condominial, são originadas por questões individuais e específicas, exigindo uma análise particularizada e

objetiva para cada caso. Diante deste fato, separamos algumas das ocorrências que costumam suscitar o maior número de dúvidas por parte de síndicos e condôminos. Os esclarecimentos foram prestados pelo advogado Tiago Strassburger, que já proferiu diversas palestras sobre o tema, tanto na Capital quanto no interior do estado.

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Administração Dúvidas sobre áreas de uso comum OBRAS E DESTINAÇÃO

LOCAÇÃO

O artigo 1.342 do Código Civil estabelece que a realização de obras em áreas comuns, em acréscimo às já existentes, seja para ampliação ou melhoria de funcionalidade, depende do voto de 2/3 dos condôminos, desde que não prejudique qualquer condômino quanto ao uso das partes próprias e comuns. Já o artigo 1.351 determina que a mudança da destinação de espaços de uso comum exige a aprovação pela unanimidade dos condôminos.

A locação de áreas de uso comum, cujas situações mais comuns são para colocação de antenas de telefonia e peças publicitárias ou concessão de espaços não utilizados pelo condomínio, como ambientes destinados para a eventualidade de contratação de funcionários, exige a aprovação de todos os condôminos. Nestas situações devem ser consideradas, ainda, as condições técnicas do espaço para a finalidade desejada e as condições impostas pela municipalidade, pelo estado e pela União. Strassburger salienta que esse tipo de locação não pode ser confundido com a cobrança, por exemplo, pelo uso do salão de festas que, neste caso, possui objetivos específicos, como, por exemplo, serviços de limpeza ou compensação pelo desgaste de utilização, que não seria justo fossem bancados pelos demais condôminos que não utilizaram o espaço.

EXCLUSIVIDADE

Na hipótese de que apenas uma ou algumas unidades tenham acesso à determinada área comum, o uso exclusivo não depende da aprovação dos demais condôminos desde que a excepcionalidade conste no instrumento de instituição do condomínio. Caso não conste, o uso exclusivo exigirá aprovação em assembleia e a formalização de documento autorizando a utilização. Na assembleia, é importante que fique claro ao condômino que cabe ao usuário a responsabilidade pelas despesas de manutenção do espaço. Aliás, tal obrigatoriedade aplica-se, inclusive aos proprietários de terraços de cobertura, de tal modo que não haja danos às unidades localizadas em andares inferiores, de acordo com o que prevê o artigo 1.340 do CCB. Vale lembrar que se enquadram neste item também aquelas áreas abertas existentes em unidades localizadas abaixo do último pavimento, uma vez que terraço pode ser o espaço descoberto sobre um edifício ou ao nível de um de seus andares.

O telhado da edificação também é propriedade comum, pois protege todo o edifício, impedindo que a água atinja todas as unidades. Desta forma, é do condomínio a responsabilidade pela troca de telhas e reparos na unidade atingida em função de goteiras. Sendo uma cobertura, seu proprietário tem a obrigação de pagar apenas os reparos da impermeabilização da área de uso exclusivo, mas o telhado acima deve ser consertado à custa de todos os condôminos.

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TELHADO

Administração Dúvidas sobre áreas de uso comum ESTACIONAMENTO São vários os tipos de espaço para guarda de veículos em condomínios, mas três são de maior relevância. Uma é a vaga de garagem que possui fração ideal. É um espaço definido na convenção de condomínio; paga sua contribuição condominial em separado e não se vincula obrigatoriamente a outra unidade autônoma. Enfim, é também uma unidade autônoma em todos os sentidos, com matrícula própria. Mesmo possuindo matrícula própria e sendo unidade autônoma, para que o proprietário/condômino possa alienar a vaga em questão precisará da autorização expressa na convenção do condomínio, nos termos do art. 1.331, § 1º, do Código Civil: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são pro-

priedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização ex-

pressa na convenção de condomínio. (Alterado pela Lei nº 12.6072012.)” Outra é a vaga de garagem comum, mas que, por decisão de alguns condôminos em assembleia geral, passou a ser demarcada e distribuída aos condôminos por critérios os mais variados, entre eles, inclusive, o sorteio. Estes espaços são comuns, portanto não podem ser locados ou alienados pelo condômino. Um terceiro tipo de vaga de garagem, bastante recorrente, é aquele que é acessório à unidade, constando na mesma matrícula do imóvel. Estes são inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. É permitido ao condômino alienar a parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se assim tiver sido convencionado, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral (artigo 1.339, § 2º, do Código Civil).

VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES A regra geral é que, se o vazamento está ocorrendo na coluna que abastece os apartamentos, a substituição destes canos é de responsabilidade do condomínio e deve ser por ele providenciada, inclusive devendo repor azulejos e pintura em cada apartamento (artigo 1.331 do Código Civil). Porém, se os vazamentos ocorrerem nos ramais ou derivações deste cano principal, que levam ou tiram a água para as unidades, este reparo fica por conta de

cada condômino e deve ser feito por eles. No caso, somente um técnico da área hidráulica poderá declarar de quem é a responsabilidade. Juridicamente, aquele que causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Apuradas as responsabilidades, cabe ao prejudicado notificar o omisso para que tome as providências cabíveis a fim de sanar o vazamento e indenizar os danos. Em última instância, recorrer ao judiciário.

GRADEAMENTO As alegações de segurança ou de acesso exclusivo a determinada unidade não justificam a colocação de grades em corredores de um condomínio. Além do veto da Lei contra o uso exclusivo de área comum, existe, neste caso, o impedimento de colocação de obstáculos em corredores, que devem ser livres e desimpedidos.

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Administração Dúvidas sobre áreas de uso comum PROIBIÇÕES DE USO Uma dúvida bastante comum é saber se o condomínio pode ou não proibir o condômino inadimplente de usar determinadas áreas comuns da edificação, em especial, as destinadas a atividades de lazer. Existem decisões judiciais favoráveis a esta medida desde que a proibição se restrinja a serviços não essenciais e que tal esteja prevista na convenção ou aprovada em assembleia geral. Por outro lado, há uma corrente doutrinária que entende que a proibição afeta o direito de propriedade do devedor. Além disso, ao impedir o uso de determinada área comum, haverá o risco de causar constrangimento ao inadimplente, o qual poderá pleitear algum tipo de indenização por danos morais. Diante destas circunstâncias, restam duas alternativas. Uma delas é o condomínio valer-se daquilo que determina a lei, promovendo a cobrança dos débitos, com a aplicação de multas e juros devidos, cumulativa ao impedimento de que o condômino possa votar em assembleia e não buscar a proibição. A outra opção é manter a decisão de proibição de uso de serviços não essenciais, como salão de festas, churrasqueiras, acesso à piscina, equipamentos de ginástica, sauna, etc., desde que previsto pela convenção do condomínio, e com o cuidado de não pro-

vocar qualquer tipo de embaraço público ao inadimplente ou a seus dependentes. Ainda assim, como em toda e qualquer decisão unilateral, o ato poderá ser alvo de contestação em juízo.

USUCAPIÃO Ainda que utilize determinada área comum, com exclusividade e por qualquer tempo, nenhum condômino poderá alegar direito adquirido sobre a área em questão. Eventual pretensão neste sentido não alcança respaldo no instituto da usucapião, visto que não atende aos objetivos e requisitos do mesmo. Tal utilização configura-se apenas como um ato de tolerância por parte dos demais condôminos e a reivindicação de posse não se mostra compatível com a essência do condomínio edilício, naquilo que diz respeito às áreas de uso comum.

Conceituação sobre os tipos de áreas existentes em um condomínio

Área privativa Corresponde à área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Abrange tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, podendo incluir até vaga de garagem. Sua delimitação se dá pela superfície externa das paredes. Área comum São os espaços que podem ser utilizados por todos os moradores de um condomínio, tais como corredores, salão de festas, piscina, playground, portaria e demais áreas de circulação, entre outros. Área total É o resultado da soma da área privativa da unidade autônoma com a área comum de divisão proporcional entre os condôminos. Área útil É o espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e dos pilares. Tiago Strassburger – advogado e assessor jurídico do Sistema Secovi/RS.

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Tecnologia

Equipamento alerta sobre vazamento de gás em condomínio Localizado em zona nobre, no centro da cidade de Canoas, o Condomínio Villa Mimosa Vitta Insolatta possui uma invejável estrutura de serviços e entretenimento. Concluído há pouco tempo, o empreendimento conta, dentre seus atrativos, com a existência de salão de festas com espaço gourmet, trilha ecológica, quadra de esporte, playgrounds, fitness, praças internas, sala de jogos, piscinas adulto e infantil aquecidas, sala de ferramentas para os moradores, internet wifi, solarium e amplas garagens. Em termos estruturais, o empreendimento também desponta com vários recursos de grande modernidade, mas a falta de um item de segurança chamou a atenção do síndico Jacson Gimenes Santos que, imediatamente, tratou de providenciar. Por várias vezes, ao circular pelo condomínio, Jacson percebeu que havia vazamento de gás liquefeito de petróleo nas áreas comuns e nas unidades privativas. O procedimento nestes casos, quando alguém percebe a irregularidade, é comunicar aos responsáveis para que a companhia fornecedora do produto seja acionada. Existe um limite no volume de gás volátil aceitável em determinado local, mas é uma quantidade difícil de ser dimensionada sem o uso de equipamentos adequados. Para não correr nenhum tipo de risco, o síndico, especialista na área de TI, decidiu desenvolver um sistema próprio que, segundo a companhia que abastece o condomínio, é um dos mais eficazes do estado.

Dispostos em cada pavimento, os sensores são interligados a uma unidade central, localizada na portaria do empreendimento, e, tão logo detectem algum grau de vazamento de gás tanto na área comum como nas unidades, disparam um alarme. Rapidamente, os funcionários do condomínio ficam sabendo onde ocorre a irregularidade. Providenciam o fechamento manual das válvulas correspondentes e entram em contato com a companhia que fornece o produto. Para facilitar a atuação dos técnicos, o condomínio disponibiliza equipa-

mento próprio, que permite a medição e detecção exata do local do vazamento. Vinicius Santos, diretor e desenvolvedor da empresa JF Informática, de Canoas, responsável pela execução do projeto, explica que o processo é totalmente controlado por um software que permite, inclusive, o uso simultâneo de outros dispositivos. “Utilizando, ao mesmo tempo, as conexões analógica e digital é possível, por exemplo, além da implantação de sensores de gás, adicionar sensores de abertura de porta em locais onde se queira controlar o acesso.”

Centrais permitem diversas conexões Satisfeito com os resultados, o síndico do condomínio afirma que o custo de implantação do sistema é bastante acessível. “Os valores vão oscilar de acordo com as áreas onde se deseja a cobertura e questões estruturais. Aqui, em nosso condomínio, a execução do trabalho vem sendo permitida apenas com a utilização de um pequeno fundo de reserva que instituímos. Ou seja, sem chamadas extras ou acréscimos na cota condominial. Além disso, é possível executá-lo por etapas, fazendo as adaptações necessárias de acordo com as necessidades e características de cada prédio.

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Prevenção

Manutenção de para-raios protege vidas e patrimônio Em princípio, o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) é instalado em todos os prédios durante a construção. De acordo com o engenheiro eletricista Benedito Campos, “já na execução do projeto, o profissional responsável determina se a edificação precisa ou não contar com o sistema”. Havendo a necessidade, o passo seguinte é a determinação da alternativa técnica mais adequada ao tipo de empreendimento. Todas as diretrizes para a execução deste tipo de trabalho estão especificadas na norma NBR5419/10 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a qual deve ser seguida até mesmo em alguns prédios mais antigos que, eventualmente, não disponham ou necessitem de adequações do sistema de proteção. Nestes casos é preciso que se proceda à contratação de um engenheiro eletricista, que se responsabilizará pelo projeto, e de uma empresa legalmente habilitada para a execução do trabalho. “Um projeto mal elaborado, uma instalação inadequada ou a simples ineficácia do sistema de proteção instalado pode permitir que um raio abale a estrutura ou as paredes do prédio, danifique a instalação elétrica ou, o que é pior, coloque em risco a vida dos condôminos”, afirma Campos. Basicamente, o sistema atua de forma a captar a descarga atmosférica e, através de meios condutores, faz com que a mesma seja descarregada no solo por meio de técnicas de aterramento, evitando, desta forma, que a parte física do prédio, assim como seus ocupantes, seja atingida e também evita incêndios e danos nas instalações elétricas. De acordo com a Norma da ABNT, dois tipos de para-raios podem ser utilizados nas edificações: o Franklin e a Gaiola de Faraday. A opção vai depender das exigências técnicas de cada prédio e, em alguns deles, o uso pode ser cumulativo.

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Prevenção Tipos de para-raios mais utilizados Franklin: Consiste no uso de um terminal acoplado a uma haste de metal, normalmente de cobre ou alumínio, destinado a dar proteção aos edifícios, atraindo as descargas elétricas atmosféricas, os raios, para as suas pontas e desviando-as, através do subsistema de descidas para o solo por meio de cabos de pequena resistência elétrica, nos quais as correntes são dispersas pelo subsistema de aterramento, minimizando a possibilidade de danos físicos e/ou pessoais. Como o raio tende a atingir o ponto mais alto de uma área, o para-raios é instalado no topo do prédio.

Gaiola de Faraday: Estruturação na qual todos os perímetros superiores da edificação são circundados por um anel metálico (subsistema captor), interligado a descidas metálicas intercaladas a uma distância variável entre 10m e 25m, de acordo com o nível de proteção, que, por sua vez, depende do tipo de ocupação da estrutura. Os subsistemas captor, de descidas e de aterramento podem utilizar elementos naturais, próprios da estrutura da edificação, ou não naturais, os quais são construídos para atender às exigências normativas.

Quando e como devem ser feitas as revisões? A contar da data de conclusão da instalação, o sistema deve ser revisado anualmente. A execução deste trabalho deve começar pela revisão completa do sistema instalado, verificação das conexões, tensionamento dos cabos e realização de uma medição ôhmica. Especialista na área de SPDA, o engenheiro Luiz Pereira, diretor da ABC Para-raios, chama atenção para o fato de que, muitas vezes, ao receberem um laudo técnico de que a medição está dentro dos parâmetros exigidos, os síndicos imaginam que todo o sistema está em condições. “Na verdade, não é bem assim. Somente esta medição não garante que o sistema está funcionando corretamente. É preciso, ainda, que seja vistoriada uma série de elementos, como o mastro, as hastes de aterramentos, os cabeamentos dos sistemas dos anéis captores de descidas e do anel de aterramento. Ou seja, é preciso que todos os elementos sejam avaliados ou reparados, quando necessário, possibilitando que seja expedido um laudo completo, sempre acompanhado de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), ou documento correspondente, emitido

por um profissional legalmente habilitado.” O engenheiro alerta que, apesar de serem anuais, as revisões devem ser feitas imediatamente nos casos em que o sistema tenha sido atingido por uma descarga atmosférica. Dificilmente o equipamento ou parte dele exige substituição, salvo em casos de ferrugem, normalmente em material de baixa qualidade, ou outras situações atípicas. “Infelizmente, há diversas instalações com materiais desnormatizados e isto compromete totalmente a instalação. Ao contratar uma empresa de para-raios, os responsáveis devem exigir um documento que ateste que estão sendo utilizados apenas materiais especificados na norma correspondente.” De acordo com Luiz Pereira, o custo de uma instalação completa oscila de R$ 5 mil a 18 mil, pois depende do perímetro, da altura do prédio e da complexidade do trabalho a ser executa-

do. As adequações variam de R$ 2 a 12 mil, e as manutenções anuais saem, em média, por R$ 800.

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Prevenção

Conforme os itens 6.1, 6.2 e 6.3 da NBR-5419/2005, devem ser realizadas inspeções no SPDA após o término da instalação do sistema; periodicamente (1, 3 e/ou 5 anos); ou após qualquer alteração no projeto inicial; ou quando for constatado que o SPDA ou a estrutura foi atingida por uma descarga atmosférica.

Materiais de metal localizados no topo dos prédios junto ao SPDA, passíveis de captar eletricidade, a exemplo de antenas, grades, corrimões ou tampas de reservatórios devem ser aterrados no sistema de proteção. Nas entradas dos prédios também devem ser aterrados os portões e as grades. Uma providência importantíssima no sentido de evitar acidentes que, muitas vezes, deixa de ser observada. Os para-raios protegem as pessoas e a estrutura do prédio e amenizam os efeitos de danos em equipamentos eletroeletrônicos, apesar de não os preservar completamente. Estes, normalmente, são danificados ao serem atingidos por descargas elétricas induzidas por linhas de transmissão, linhas de telefonia, cabos de redes internas de computadores, cabos coaxiais de antena, câmeras de monitoramento ou outros tipos de propagações provenientes de cabos elétricos. Comumente, os danos causados por raios são cobertos pelo seguro. Porém, havendo problemas com o SPDA ou a falta de manutenção do mesmo, a seguradora poderá alegar falta de cuidados, dificultando o processo de indenização.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal), na seção IV, art. 39, inciso 8, todo o serviço ou fornecimento de material deverá atender às exigências das normas da ABNT. A norma NR 10, norma regulamentadora do ministério do trabalho, exige que todas as edificações possuam SPDA. No RS, o Decreto Estadual nº 37.380, de 28/04/1997, art. 16, determina que nas edificações com mais de três pavimentos ou área total construída superior a 750 m², deverão ser instalados Sistemas de Proteção contra Descargas Atmosféricas - SPDA, atendendo às exigências da NBR-5419 da ABNT. A mesma norma estabelece que, para os demais tipos de estrutura, deve ser inicialmente determinado se um SPDA é ou não exigido. Incluem-se na obrigatoriedade locais de grande afluência de público e onde sejam prestados serviços públicos essenciais.

Lei determina retirada de para-raios radioativos Empresa especializada estima que só em Porto Alegre existam dezenas de equipamentos que ainda não foram substituídos. Os captores radioativos, sistemas de para-raios radioativos, ainda hoje existentes e que foram instalados em inúmeras unidades industriais e comerciais, sítios e fazendas, prédios de condomínios, estabelecimentos de ensino, edifícios públicos, hospitais, residências particulares, unidades bancárias, clubes recreativos, etc., são providos em quase

sua totalidade de fontes radioativas de Amerício AM-241. Uma pequena parcela destes captores, logo no início de sua fabricação e implantação no País, foram instalados contendo fontes radioativas de Rádio, Ra-226. Estes captores apresentam hoje, em quase a sua totalidade, graves indícios de corrosão mecânica, estando sujeitos a quedas por falta de manutenção e vazamento do material radioativo. O princípio técnico original do captor radioativo é ionizar o ar e

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provocar um canal de fácil descida para o raio. Especialistas afirmam que este princípio é questionável, uma vez que as emissões produzidas pelo equipamento não são suficientes para provocar tal fenômeno. Dizem, também, que, com base no pressuposto de que o material radioativo fosse suficiente para proteção, foram eliminadas as pontas do antigo projeto do captor tipo Franklin, que utiliza o “efeito das pontas” para ionizar o ar e abrir passagem para o raio.

Prevenção Diante de constatações como estas, por meio da Resolução nº 4, de 19 de abril de 1989, a Comissão Nacional de Energia Nuclear – CNEN proibiu a fabricação dos para-raios radiativos no País e determinou a retirada dos equipamentos até então instalados. Roberto Alves, especialista em instalação e manutenção de sistemas de proteção contra descargas atmosféricas, faz um alerta aos síndicos de condomínios que ainda tenham para-raios radioativos instalados, no sentido de que providenciem a retirada, pois o equipamento, proibido por Lei Federal, além de colocar em risco os condôminos, não oferece a proteção desejada. Alves afirma que apenas em Porto Alegre ainda estão instalados

quase uma centena de captores radioativos, um material cuja retirada, além de obrigatória, exige procedi-

Cuidados evitam acidentes com queda de raios Se possível, não saia para a rua ou não permaneça na rua durante as tempestades, a não ser que seja absolutamente necessário. Nestes casos, procure abrigo nos seguintes

lugares: • Carros não conversíveis, ônibus ou outros veículos metálicos não conversíveis. • Em moradias ou prédios, de preferência que possuam proteção contra raios. • Em abrigos subterrâneos, tais como metrôs ou túneis, em grandes construções com estruturas metálicas, ou em barcos ou navios metálicos fechados. Se estiver dentro de casa, evite: • Usar telefone com fio ou celular ligado à rede elétrica (prefira os telefones sem fio). • Ficar próximo de tomadas e canos, janelas e portas metálicas. • Tocar em qualquer equipamento ligado à rede elétrica. Se estiver na rua, evite: • Segurar objetos metálicos longos, tais como varas de pesca e tripés. • Empinar pipas e aeromodelos com fio. • Andar a cavalo.

mentos especiais de acordo com os padrões estabelecidos pela CNEN.

Se possível, evite os seguintes lugares que possam oferecer pouca ou nenhuma proteção contra raios: • Pequenas construções não protegidas, tais como celeiros, tendas ou barracos. • Veículos sem capota, como tratores, motocicletas ou bicicletas. • Estacionar próximo a árvores ou linhas de energia elétrica. Se possível, evite também certos locais que são extremamente perigosos durante uma tempestade, tais como: • Topos de morros ou cordilheiras. • Topos de prédios. • Áreas abertas, campos de futebol ou golfe. • Estacionamentos abertos e quadras de tênis. • Proximidade de cercas de arame, varais metálicos, linhas aéreas e trilhos. • Proximidade de árvores isoladas. • Estruturas altas, como torres, linhas telefônicas e linhas de energia elétrica. Se você estiver em um local sem um abrigo próximo e sentir que seus pelos estão arrepiados, ou que sua pele começou a coçar, fique atento, já que isto pode indicar a proximidade de um raio que está prestes a cair. Neste caso, ajoelhe-se e curve-se para frente, colocando suas mãos nos joelhos e sua cabeça entre eles. Não fique deitado.

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Prevenção No ano passado, raios provocaram 98 mortes em todo o País Levantamento realizado pelo Grupo de Eletricidade Atmosférica (ELAT) do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE) aponta que, em 2014, ocorreram 98 mortes no Brasil provocadas pela queda de raios. Os números se referem às informações fornecidas pela imprensa, pela Defesa Civil e pelo Ministério da Saúde. De acordo com o estudo, São Paulo (17 mortes), Maranhão (16), Piauí (7), Amazonas e Pará (com 6 mortes cada um) foram os estados que apresentaram os maiores números de vítimas fatais. Para os técnicos do ELAT, os números de São Paulo

se destacam em razão de duas tragédias que ocorreram no segundo semestre de 2014. Em novembro, foi registrada, na capital, a fatalidade de 3 moradores de rua, atingidos simultaneamente por um raio. No final de dezembro, 4 banhistas receberam uma descarga atmosférica em Praia Grande, no litoral sul de São Paulo. As principais circunstâncias de morte permanecem as mesmas de outros anos: 27% das vítimas estavam em atividades agropecuárias quando foram atingidas pelo raio e 20% estavam dentro de casa. Entre todas as vítimas, 56% viviam na zona rural. Com os dados de 2014, o ELAT

completa 15 anos de análises de mortes por raios no Brasil. A série histórica de 2000 a 2014 apresenta, pela primeira vez, a cidade de São Paulo como a recordista em número de mortes por raios no País. No período, foram 25 mortes por descargas atmosféricas na capital paulista, contra 22 fatalidades em Manaus (AM) até 2013, a primeira colocada no ranking. O estado de São Paulo se mantém com o maior número de vítimas, com 288 casos em 15 anos. Minas Gerais apresentou, no período, 132 mortes e o Rio Grande do Sul, 130 fatalidades por raios.

solo e as nuvens de tempestade na atmosfera. A intensidade típica de um raio é de 30 mil amperes, cerca de mil vezes a intensidade de um chuveiro elétrico. A descarga percorre distâncias da ordem de 5 km.

Redentor, que é atingido anualmente por cerca de seis raios.

Curiosidades Técnicos do Grupo de Eletricidade Atmosférica do INPE respondem a questionamentos a respeito da ocorrência de raios. Por que o Brasil é o país campeão mundial em incidência de raios? No Brasil, caem 50 milhões de raios por ano e a explicação é geográfica: é o maior país da zona tropical do planeta - área central onde o clima é mais quente e, portanto, mais favorável à formação de tempestades e de raios.

Um raio pode cair duas vezes em um mesmo lugar? Pode. Geralmente os raios caem mais de uma vez em um mesmo local quando este apresenta grande incidência de raios. Como exemplo podemos citar o monumento Cristo

Se uma pessoa for atingida por um raio, o que pode acontecer? A corrente do raio pode causar queimaduras e outros danos a diversas partes do corpo. A maioria das mortes de pessoas atingidas por raio é causada por parada cardíaca e respiratória. Grande parte dos sobreviventes sofre por um longo tempo de sérias sequelas psicológicas e orgânicas.

As cidades influenciam a ocorrência de raios? Pesquisas já indicaram visíveis aumentos de incidência de raios em áreas urbanas. Essa maior incidência de raios está relacionada ao aumento de temperatura (fenômeno conhecido como ilha de calor) e de poluição nos centros urbanos. O que são raios? Raios são descargas elétricas de grande intensidade que conectam o

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Economia

Estudo retrata comportamento do mercado imobiliário Segurança condominial foi um dos destaques do trabalho Anualmente, o Sistema Secovi/RS apresenta o Panorama do Mercado Imobiliário, publicação que acompanha as principais variáveis do setor em Porto Alegre, referente a um período de 12 meses. Embora a realização esteja fundamentada na realidade da capital, serve como referência para o mercado imobiliário de todo o estado. Dando continuidade à elaboração desta síntese iniciada há mais de duas décadas, foi concluída recentemente a edição referente ao ano de 2014. Mapeando o desempenho do setor imobiliário nas áreas de locação, produção e comercialização e administração de imóveis, o Panorama apresenta ainda uma série de análises e conclusões sobre diversos aspectos do segmento imobiliário. Na mais recente publicação, um dos aspectos de grande destaque foi a evolução do empenho e das variações das despesas condominiais em termos de segurança. Os resultados podem ser ava-

liados no resumo apresentado pelo Departamento de Economia e Estatística do Sistema Secovi/RS.

Segurança nos condomínios em Porto Alegre A crescente insegurança vivida pela população é, atualmente, um dos principais motivos de preocupação e geradora de constantes discussões na sociedade em geral. E, cada vez mais, alternativas surgem para minimizar tal problema. Os condomínios de per si já são uma forma de maior segurança, porém também estão necessitando adequação à realidade enfrentada. Buscando entender o impacto que isso tem ocasionado nos gastos dos condomínios, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/ RS e da Agademi, utilizando-se da sua série de dados da pesquisa “Despesas de Condomínios em Porto Alegre”, por amostragem, realizou um estudo analisando o comportamento da rubrica segurança nas despesas gerais dos condomínios porto-alegrenses.

Dessa forma, comparou-se a variação nominal e a variação real da rubrica segurança com o total de despesas dos condomínios da amostra conforme quadro a seguir.

Variação da rubrica segurança e das despesas totais (em %) Ano***

Variação Nominal (%) em relação à média Jan. a set./2004

Variação Real (%) em relação à média Jan. a set./2004¹

Segurança

Despesa total

Segurança

Despesa total

Jan. a set./2009

112,3%

47,4%

67,2%

16,1%

Jan. a set./2014

219,4%

114,1%

88,2%

26,2%

¹Valores deflacionados pela inflação oficial (IPCA/IBGE). * IPCA acumulado de 2004 a 2008 = 26,96%. ** IPCA acumulado de 2004 a 2013 = 69,71%. *** Valores acumulados de janeiro a setembro de cada ano.

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Economia Aumento das despesas com segurança foi bastante significativo Na comparação entre os períodos de jan. a set./2004 em relação a jan. a set./2009, houve um crescimento nominal dos gastos na rubrica segurança de 112,3%, e, quando realizada a deflação pela inflação oficial (IPCA/IBGE) do período, verifica-se que a variação real atingiu um crescimento de 67,2%. Na comparação com as despesas totais dos condomínios, a variação nominal foi positiva em 47,4% e, após a realização da deflação utilizando o IPCA/IBGE, a variação real entre os períodos, também se mostrou positiva, mas subiu apenas 16,1%.

Já numa análise de 10 anos (jan. a set./2014 versus jan. a set./2004), a variação nominal da rubrica segurança atingiu o percentual de 219,4%, E, com a deflação, a variação real mostrouse menos elevada. Nesse mesmo período, a variação nominal dos totais gastos nos condomínios foi de 114,1%, e deflacionando obteve-se variação real de 26,2%. De uma forma geral, é notório o aumento de investimentos com os itens relacionados à rubrica segurança nestes últimos anos. Essa evolução ou “precaução” pode ser claramente percebida, seja no au-

mento da participação deste tipo de despesa em relação ao total de gastos do condomínio ou na elevação do volume de investimentos realizados nessa finalidade. A preocupação com a segurança residencial faz surgir, cada vez mais, equipamentos e soluções relacionados a sistemas de seguranças: sistemas de monitoramento por câmeras, alarmes e cercas elétricas com a finalidade de tentar inibir de alguma forma a ação de assaltantes, porém gera impactos nas taxas condominiais, contribuindo com seu crescimento.

Belas imagens do Rio Grande do Sul Um das características do Panorama Setorial tem sido a valorização de imagens que mostram a cultura e as belezas naturais e arquitetônicas do Rio Grande do Sul. Nas três edições mais recentes, por exemplo, foram retradas as mais reconhecidas praças, pórticos de entrada e pontos turísticos, além da gastronomia, de diversos municípios gaúchos. Agora, na edição de 2014, divulgada em 2015, estão em evidência algumas das mais destacadas obras de arte do estado, em termos de monumentos, pinturas e esculturas. Seguindo tal diretriz, a capa da publicação traz um detalhe do Monumento do Sesquicentenário em Osório, mostrando a evolução desde as antigas carretas de boi até as modernas instalações do Parque Eólico.

Serviço O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, com-

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As quatro estátuas que representam os afluentes do Guaíba, de autoria do escultor italiano, José Obino, exposto nos jardins da Hidráulica Moinhos de Vento, em Porto Alegre, é uma das imagens que ilustram a publicação.

preendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena, monitora e interpreta os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário nos âmbitos estadual e nacional.

Administração

Conheça as atribuições de quem assume o cargo de síndico Transcorridos os meses de janeiro e fevereiro, é grande o número de condomínios que realizam eleições para síndicos. O motivo principal para a escolha desta época é permitir que o início da gestão ocorra após o período de férias da maioria dos condôminos. Para síndicos que estão assumindo pela primeira vez, o ponto de partida é familiarizarem-se com as principais atribuições impostas pelo cargo, as quais são especificadas pela Lei dos Condomínios da seguinte maneira:

a) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela Lei ou pela convenção de condomínio. b) Exercer a administração interna da edificação, ou conjunto de edificações, no que diz respeito à vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores. c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e

o regimento interno. d) Impor as multas estabelecidas na Lei, na convenção ou no regimento interno. e) Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia. f ) Prestar contas à assembleia dos condôminos. g) Manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

orçamento: as despesas fixas, as imprevistas e o fundo de reserva. Segundo a vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, via de regra, as propostas são elaboradas pelas empresas administradoras do condomínio, “pois elas possuem a mais completa qualificação para execução deste trabalho. O síndico pode, e deve, acompanhar o trabalho tendo como referência os gastos

dos meses anteriores e trocando informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente aqueles de porte igual ao seu. Deve também ter a preocupação de que a administradora encaminhe a proposta com antecedência para que ela possa ser analisada e discutida com os conselheiros e enviada aos demais condôminos, juntamente com o edital de convocação da assembleia.”.

Previsão orçamentária Uma das iniciativas prioritárias que o novo síndico deve observar é se a previsão orçamentária para o ano vigente já foi elaborada. Ela deve ser aprovada em assembleia geral ordinária, realizada anualmente, e é com base nesta previsão que será determinada a cota de condomínio. Logo, para a determinação de um valor correto, é preciso uma discussão criteriosa sobre os grupos de contas que constituem o

Despesas fixas

São aquelas consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio e formadas basicamente pelos seguintes itens: pessoal, encargos sociais, consumo, manutenção, administrativas, seguros e compra de produtos e peças de reposição.

Despesas imprevistas

São aquelas necessárias para a solução de problemas emergenciais, como vazamentos e danos em equipamentos, ou em benfeitorias inadiáveis nas áreas de uso comum, como reformas e aquisição de equipamentos.

Fundo de reserva

Além da obrigatoriedade de constar na convenção do condomínio, a Lei estabelece que o fundo de reserva não pode ser utilizado para o pagamento de despesas ordinárias, sendo que sua utilização deverá ser determinada em assembleia. A destinação dos recursos do fundo de reserva difere, portanto, das despesas ordinárias emergenciais e enquadra-se nos casos eventuais, como, por exemplo, o pagamento de ações trabalhistas ou as situações nas quais o condomínio tenha que quitar algum tipo de indenização.

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Jurídicas

Condomínio pode impor limite de idade para uso de área comum A 6ª Turma Cível do TJDFT negou pedido de danos morais a morador, cuja filha menor de 15 anos foi impedida de frequentar a academia do condomínio. Segundo a decisão colegiada, “a proibição do uso de sala de ginástica em condomínio por menores de 15 anos, quando destinada a todos os moradores dessa faixa etária, não caracteriza discriminação passível de ensejar indenização por dano moral”. O condômino alegou, na ação, que sua filha, menor de 15 anos, foi proibida de retirar as chaves da sala de ginástica do condomínio onde moram. Diante disso, fez requerimento administrativo ao síndico, o qual foi negado. Relatou ter passado por situação vexatória, constrangimentos e abalo emocional que o deixaram em posição desfavorável frente ao seu círculo de convívio. Pediu a condenação do condomínio ao pagamento de danos morais. Em contestação, o síndico defendeu a atitude tomada ao argumento de que as regras de convivência do condomínio foram aprovadas pelo respectivo conselho fiscal e com a anuência dos 75 condôminos. Ao reformar a sentença do juiz da 25ª Vara Cível de Brasília, que havia julgado procedente o pedido indeniza-

tório, o revisor do recurso afirmou: “Não se compreende que simples aborrecimentos, em situações corriqueiras do dia a dia, a que todos estão sujeitos, possam causar dor íntima, com padecimento psicológico intenso, de forma a ensejar reparação a título de danos morais, sobretudo porque, na constatação desses, não se pode ter por base os extremamente sensíveis e irados. Se o condomínio deliberou limite de idade para frequentar a sala de ginástica, prevenindo qualquer responsabilidade por acidentes que possam acontecer, isso há de ser cumprido por todos os moradores.”.

Fonte: Assessoria de Imprensa TJDFT.

Condômino é multado por alteração proibida em fachada de prédio A 4ª Câmara Cível do TJMS, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso interposto pelo Condomínio E.I./A., nos termos do voto do relator. O condomínio ajuizou ação de cobrança contra A.J.C.C. para que este pague multa proveniente de descumprimento de normas condominiais, consistente na alteração da fachada. De acordo com o relatado nos autos, o requerido, ao instalar um aparelho condicionador de ar no apartamento em que mora, afixou o compressor em local indevido, causando a alteração da fachada do prédio. Segundo o apelante, este tipo de alteração é vedada tanto pelo estatuto do condomínio quanto pelo Código Civil de 2002. O síndico do edifício contou que, mesmo após notificado, o requerido se negou a remover o aparelho do local, o que levou o condomínio a aplicar multa no valor de três vezes a taxa de condomínio, a cada 30 dias que ele permanecesse em infração, limitada ao período máximo de 60 dias. Por esses fatos, o autor requereu a condenação de A.J.C.C. ao pagamento de R$ 4.236,76, valor total da multa.

Diante da improcedência dos pedidos formulados na inicial, o condomínio entrou com apelação na qual sustentou que a multa, correspondente a três vezes a taxa de condomínio, não é excessiva, já que o art. 1.336, § 2º, do Código Civil, prevê que o condômino que não cumprir com seus deveres ficará sujeito à multa de no máximo cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. Responsável pela relatoria do processo, o Des. Dorival Renato Pavan explicou que “a aplicação da sanção pecuniária se afeiçoou de forma compatível com a legislação regente e a jurisprudência, atendidos o direito ao contraditório e à ampla defesa, a necessidade de assembleia específica e o quórum de votação instituído no § 2º do art. 1.336 do Código Civil. (…) Ante o exposto, conheço da presente apelação cível e lhe dou parcial provimento para julgar procedente o pedido contido na inicial e condenar o réu ao pagamento de R$ 1.950,00, a título de multa condominial, a ser acrescido de correção monetária pelo IGPM/ FGV e juros de mora de 1% ao mês, a partir de 25/04/2013.”. Fonte: Assessoria de Imprensa TJMS.

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Espaço Imóvel Responde É possível, através de assembleia específica, proibir os condôminos de celebrarem locação por temporada de suas unidades? Não, não é possível. Tal proibição fere direito de propriedade consagrado na Constituição Federal (art. 5º, inciso XXII). Ainda, o Código Civil Brasileiro dispõe no artigo 1.228 que: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”. O mesmo Código, quando trata de Condomínio Edilício, determina que os condôminos podem usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, de maneira que não as utilize de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, conforme dispõem os artigos 1.335 e 1.336. Assim, o uso e gozo da propriedade pelo seu titular, compreendida a eventual cessão, empréstimo ou locação que logra transferir o uso do bem para terceiro, por se constituir em prerrogativa constitucional, não está condicionada, para o seu exercício, à eventual autorização condominial. O condômino que se encontra inadimplente com o pagamento de uma chamada extra, cobrada em boleto apartado, poderá participar e votar na assembleia de condomínio? Inicialmente, cabe esclarecer que o condômino, para ter direito a voto em assembleia, deve estar quite, nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil. Neste norte, a inadimplência, ainda que seja parcial, enseja a perda do direito a voto em assembleia até que as pendências sejam regularizadas. O Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já se manifestou neste sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANO MORAL. IMPEDIMENTO A VOTO EM ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO. DÍVIDA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DO DÉBITO. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. A administradora, por prestar serviços ao condomínio, está legitimada para responder no polo passivo da relação processual. MÉRITO. Ausência de comprovação de impedimento de votação em assembleia geral ordinária. Havendo comprovação de inadimplência na data da realização da assembleia é permitido que o condômino seja impedido de votar, não gerando dever de indenizar. Inteligência do art. 1.335, III, do Código Civil. ACOLHIDA A LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMI-

NISTRADORA, NO MÉRITO, DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70055520555, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 29/08/2013).”

Importante salientar que, no caso de o condômino não estar de acordo com as cobranças efetuadas pelo condomínio, deve ajuizar a competente ação judicial para consignação em pagamento até que seja proferida decisão judicial sobre o assunto, ou para obter o ressarcimento dos valores pagos. Vejamos: “CONDOMÍNIO. DÉBITO EM ATRASO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DE ALGUNS BOLETOS E ENTREGA EM ENDEREÇO DIVERSO. DÍVIDA DE DOIS MESES PERTENCENTE À CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE USUFRUIR DA PISCINA DO CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE CONSTRANGIMENTOS. DANOS MATERIAIS E MORAIS INOCORRENTES. Em que pese tenha sido reconhecido em processo judicial que a construtora Rossi é a responsável pelo adimplemento de dois meses de condomínio (julho e agosto de 2012), tal fato não tem o condão de possibilitar a negativa de pagamento por parte da autora, uma vez que se trata de obrigação propter rem. Assim, a autora deveria efetuar o pagamento do débito e postular a restituição junto à construtora responsável. Não sendo a autora diligente no momento da compra do imóvel a fim de verificar a existência de débitos anteriores e não quitando o saldo devedor, deu causa aos encargos de mora, assim como a proibição de usufruir da piscina do condomínio. Outrossim, ao deixar de adimplir o condomínio em razão da ausência de boletos. A justificativa para a inadimplência não se mostra aceitável, pois cabe ao devedor, independentemente de a cobrança chegar a sua residência, efetuar o pagamento do débito, pois sabedor da sua existência. A autora poderia ter efetuado o pagamento do condomínio diretamente na Guarida, mediante a emissão de segunda via, e, havendo recusa, poderia ter consignado judicialmente os valores. Realizando as partes acordo para pagamento do débito vencido, o qual não restou cumprido pela autora, a Guarida não é obrigada a parcelar dívida em dez (10) vezes, sendo, portanto, legítima a sua recusa. Por fim, tem-se que os alegados transtornos sofridos pela autora decorreram de equivocada compreensão de seus deveres condominiais, não havendo, então, que se falar em danos materiais e morais. SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004533634, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Lucas Maltez Kachny, Julgado em 27/05/2014).”

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Espaço Imóvel Responde Como proceder em uma situação em que um condômino fechou o seu box de garagem com grades e está impedindo a manobra de outros veículos? Em se tratando de uma área comum, onde há circulação de veículos dos demais condôminos, deve ser observado o regramento dos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil. Vejamos: “Art. 1.335. São direitos do condômino: [...] II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;” “Art. 1.336. São deveres do condômino: [...] IV dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. [...] § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.” Neste norte, a colocação de grades na área do box estará prejudicando o uso da garagem pelos demais condôminos, bem como alterando a sua estrutura. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já se manifestou sobre o tema: “APELAÇÕES. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSTALAÇÃO DE GRADE. BOX. TÉRREO. FALTA DE OBSERVAÇÃO DA SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMININOS. ART. 1.336, IV, DO CPC. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE ATO ILCÍTO A ENSEJAR O PLEITO DE INDENIZAÇÃO. MULTA DIÁRIA. REJEITADA. AUSÊNCIA DE QUORUM QUALIFICADO NA AGE. ART. 1.336, § 2º, DO CCB. 1. A faculdade de uso e fruição decorrente do direito subjetivo de propriedade não autoriza o condômino pôr grade no local

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(box), colocando em risco a segurança dos demais moradores, inclusive, bloqueando passagem de um dos acessos à área externa do prédio, conforme elementos de prova acostados ao feito. Conduta tipificada no art. 1.336, IV, do CCB. 2. DANO MORAL. Não configurado ato ilícito do condomínio a autorizar o reconhecimento do dever de indenizar. 3. MULTA DIÁRIA. Ausência de qualquer disposição expressa a regular a vida em comum do condomínio, pelo que a aplicação e cobrança de multa diária se subordina as normas do CCB. Aplicável, no caso, o 1.336, § 2º, do CCB, que exige para deliberação da multa 2/3 no mínimo dos condôminos na AGE. Situação não verificada. 3. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Fixados atendendo o disposto no art. 20, § 3º, e art. 21, ambos do CPC. Razoável e proporcionalmente distribuídos. APELAÇÕES DESPROVIDAS. (Apelação Cível Nº 70044655983, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 13/11/2013).” “CONDOMÍNIO. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTALAÇÃO DE GRADE DIVISÓRIA EM BOX DE ESTACIONAMENTO A COMPROMETER A HARMONIA DO PRÉDIO SEM A ANUÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70011460284, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 11/05/2005).” Neste caso, o condômino responsável pela colocação das grades deverá ser comunicado, a fim de que ele efetue a imediata remoção das mesmas, restabelecendo a estrutura inicial do box, inclusive quanto aos danos ocasionados no piso e no teto pela instalação delas. Cumpre ressaltar que o descumprimento de tal requerimento poderá ensejar a aplicação de multa prevista em convenção, com fulcro no art. 1.336, § 2º, do Código Civil. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia deliberar sobre o assunto. Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Espaço Secovimed

Serviço Social da Habitação realiza campanha de vacinação O Serviço Social da Habitação estará promovendo, durante o mês de março, mais uma campanha de vacinação contra gripe, alcançando este ano sua 17ª edição. A iniciativa é para síndicos, funcionários de condomínios e de imobiliárias, bem como para os dependentes de usuários do Secovimed/RS. A exemplo dos anos anteriores, o desenvolvimento da campanha acontece na sede da entidade localizada a Rua Sete de Setembro, 1096, 4º, 5º e 6º andares.

Anvisa registra vacina inédita para gripe no Brasil A Anvisa aprovou, no início de novembro do ano passado, o registro de uma nova vacina Influenza ainda inédita no País: a vacina Influenza tetravalente (fragmentada, inativada). Com isso, pacientes e médicos terão uma nova opção de prevenção contra a gripe a partir do momento em que a vacina chegar ao mercado. As atuais vacinas Influenza registradas na Anvisa e utilizadas na vacinação contra a gripe no Brasil são trivalentes, ou seja, imunizam contra três cepas de vírus Influenza: dois tipos de cepa A e um tipo de cepa B. Já a vacina tetravalente (fragmentada, inativada) é com-

posta por dois tipos de cepas do vírus Influenza B, adicionalmente às cepas Influenza A. A composição da vacina é recomendada anualmente pela Organização Mundial da Saúde (OMS) com base nas informações recebidas de todo o mundo sobre a prevalência das cepas circulantes. Dessa forma, a cada ano, a vacina da gripe é modificada, no intuito de proteger contra os tipos mais comuns de vírus naquela época. A vacina Influenza tetravalente (fragmentada, inativada) é indicada para imunização ativa de adultos e crianças com mais de 3 anos. Fonte: Assessoria de Imprensa da Anvisa.

O que é Influenza A (H1N1)? É uma doença respiratória aguda (gripe), causada pelo vírus A (H1N1). Como ocorre a transmissão? O vírus é transmitido de pessoa a pessoa, principalmente por meio da tosse ou do espirro e de contato com secreções respiratórias de pessoas infectadas. No entanto, de acordo com a OMS, a principal forma

de transmissão não é pelo ar, mas, sim, pelo contato com superfícies contaminadas. Quais as medidas de prevenção? As pessoas devem ser orientadas a tomar alguns cuidados de higiene, como lavar bem e com frequência as mãos com água e sabão, evitar tocar os olhos, a boca e o nariz após o contato com superfícies, não compartilhar objetos de uso pessoal e cobrir a boca e o nariz com lenço descartável ao tossir ou espirrar.

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