Revista Mercado Imobiliaria do Rio Grande do Sul by Secovi-RS

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

SECOVI/RS • AGADEMI A Revista do Mercado Imobiliário Gaúcho.

Ano VIII • Março/Abril 2011

Manutenção Um dia as reformas se tornam indispensáveis

N•

Destaques

Mensagem do Presidente

Decisão

Outono

Prevenção

Comportamento

Cidades

Economia

Revisões

Embelezamento

Legislação

Dúvidas

Espaço Secovimed

Do preço e da qualidade

Cachorro barulhento deve ser retirado de condomínio

Evite que as folhas obstruam as calhas

Segurança em condomínios depende de todos

O mundo da etiqueta também cabe nos condomínios

Prefeitura adota sistema de coleta de lixo automatizada

Prevenção predial não é custo, mas sim investimento

Garanta sua tranquilidade e seu patrimônio

Pintura bem aplicada dá vida nova aos imóveis

Quóruns necessários para a aprovação de obras em condomínios

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área condominial

O que é assédio moral?

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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUB-DELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Encantado: Vera Lucia Sangali Sandri Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Imagem da Capa: Gerson Kauer Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 27 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

Do preço e da qualidade Para satisfação de todos brasileiros, festeja-se o dinamismo da economia do País. Já há até quem considere o Brasil um país desenvolvido ou, pelo menos, não incluído naqueles denominados “em desenvolvimento”. Isto nos acarreta algumas desvantagens. Porém, é preferível que estejamos habilitados a nos enquadrar entre os grandes desse mundo ao invés de ficarmos alinhados aos que ainda lutam por sair dos extratos inferiores. Esta situação privilegiada tem um certo preço. A intensificação da demanda acabou por exigir muito dos recursos da nação, sejam materiais, sejam humanos. Em todos os setores do espectro econômico percebe-se a faina febril que evidencia a marcha acelerada das atividades. Decorre daí que algumas circunstâncias se tornem desconfortáveis. Como, por exemplo, o atraso na entrega de itens para a produção de bens, visto que a indústria teve que se readequar a novos patamares e tal não acontece do dia para a noite. É nesse instante que se deve compreender uma das razões fundamentais para que encaremos tais demoras com benevolência. Trata-se da

questão da qualidade. A fabricação atropelada de qualquer artigo pode comprometer o seu perfeito acabamento. Sob esse aspecto, cumpre relativizar certos prazos para que a cadeia da qualidade permaneça hígida. A mão de obra experimentou idêntica pressão. Não se constitui num fator elástico a ponto de responder de pronto a novas demandas. A formação de quadros leva tempo e igualmente aqui é preciso encarar as dificuldades com alguma tolerância em benefício da boa ordem do trabalho. Inescapável, da mesma forma, aludir-se ao preço das coisas. Esta é a época onde a excelência tem de ser prioritária à cotação de mercado. É difícil dar preferência ao mais caro, mas o bom senso deve conduzir à decisão mais adequada a satisfação da necessidade. A competição medra em todos os continentes e os negócios internacionais tem o condão de interferir em economias inclusive em lados opostos do globo. A concorrência leal é benfazeja. Mas, cabe a cada um a tarefa de se certificar da compatibilidade do preço com a qualidade.

Porém, é preferível que estejamos habilitados a nos enquadrar entre os grandes desse mundo ao invés de ficarmos alinhados aos que ainda lutam por sair dos extratos inferiores.

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Notas & Registros

Cachorro barulhento deve ser retirado de condomínio Animais em condomínios continuam rendendo notícias e, ao mesmo tempo, muito trabalho para o judiciário. Na edição anterior a Revista Espaço Imóvel noticiou que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, havia concedido antecipação de tutela, permitindo o ingresso de um cão de pequeno porte, em condomínio no Litoral Norte do Estado, até a conclusão do processo. Já, no mês de março, a Justiça de São Paulo manteve liminar, da 3ª Vara Cível da cidade de Araraquara, determinando que a moradora de um condomínio retire seu cachorro do apartamento. A ação foi proposta por uma vizinha sob a alegação de que o cachorro, da raça Fox Terrier, late constantemente, causando perturbação.

De acordo com o voto do relator do recurso, Manoel Justino Bezerra Filho, embora o regulamento do condomínio permita animais de pequeno porte nos apartamentos, esse direito pode ser exercido desde que não prejudique o sossego dos demais condôminos. Além disso, o laudo pericial que avaliou os ruídos produzidos pelo animal constatou que o barulho era praticamente ininterrupto e estava acima do permitido pela norma vigente. “Há elementos indicativos de perturbação do sossego público e, especialmente do direito à tranquilidade que tem a vizinha, o que em princípio, justifica a concessão da tutela concedida”, afirma Manoel Justino.

Pessoal, obras e diversos são responsáveis por mais de 58% das despesas condominiais Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial no planejamento e aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. Na pesquisa referente ao mês de fevereiro/11, percebe-se que os três itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 58,27% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, obras e diversos. Em seguida sobressaem-se os dispêndios com água, segurança e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro abaixo:

Rubricas

Participação % em fevereiro/2011

Pessoal

30,98

Obras

16,21

Diversos

11,08

Água

10,21

Segurança

10,17

Conservação

6,08

Sub-Total

84,73

Demais Itens

15,27

Total

100,00

Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

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Notas & Registros

Evite que as folhas bloqueiem as calhas O outono está aí. Junto com ele a característica queda de folhas que, entre outros locais, acumulam-se em calhas destinados ao escoamento das chuvas. A incidência, bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados. Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de pó que se acumulam dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade. Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e,

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depois, através de lavagem interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos. É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras circunstâncias tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas estas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema. Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o outono quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

Notas & Registros Lembre-se que a poda indiscriminada não é solução Muita gente imagina que para evitar que as folhas caiam nas calhas basta o corte da vegetação existente em suas proximidades. Entretanto, o manejo de árvores e arbustos em áreas públicas ou privadas exige respeito à legislação e conhecimentos técnicos. Assim, antes de fazer a remoção ou supressão de qualquer tipo de vegetação, os síndicos devem buscar esclarecimentos sobre as leis municipais que regem o assunto. Em Porto Alegre, por exemplo, tais intervenções exigem autorização por parte da Smam - Secretaria Municipal do Meio Ambiente. Além das questões legislativas, os síndicos devem ficar atentos a alguns cuidados a serem adotados por quem vier a desenvolver o serviço. Citando o caso de podas, providência mais comum aos condomínios, é importante destacar que para evitar danos à vegetação, o modelo arquitetônico da espécie deve ser preservado e que cada tipo de galho exige um determinado corte, com uso de ferramentas adequadas e intervenções de impermeabilização. Técnicas que necessitam do acompanhamento de um profissional habilitado.

Segurança em condomínios depende de todos No início de abril, deste ano, mais um assalto de grandes proporções foi registrado em um condomínio de Porto Alegre. Um tipo de ocorrência que já deixou de ser novidade e que costuma ser praticado por quadrilhas bem organizadas e fortemente armadas. Apesar de nem sempre haver a possibilidade de evitar que um assalto aconteça, nunca é demais aumentar a prevenção e, de tempos em tempos, rediscutir algumas orientações entre os condôminos. Com o intuito de colaborar com esta proposta, publicamos abaixo algumas recomendações feitas por integrantes do 9º Batalhão de Polícia Militar de Porto Alegre, por ocasião de eventos, destinados a síndicos e condôminos, promovidos pelo Secovi/RS e pela Agademi: Identificação: O ingresso de funcionários de prestadoras de serviços, públicas ou privadas, só deve ser permitido depois de identificação do mesmo e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado. Veículos também devem ser identificados sendo que a anotação da placa deve ser feita em agenda própria. Adesivos colocados na parte superior à direita do pára-brisa são práticos e facilitam o trabalho. Acesso: A entrada de entregadores de produtos, no prédio, deve ser proibida, sendo que alguém do apartamento deverá receber as encomendas na portaria. Já os visitantes deverão se

apresentar, através de portão eletrônico ou interfone, e só poderão entrar no prédio após autorização do morador que estiver sendo visitado. Equipamentos: Sempre que as condições financeiras permitirem, deve-se priorizar a instalação de equipamentos como interfones, alarmes, câmeras e monitores. Uma boa iniciativa é colocar uma guarita recuada do portão com grades altas ao redor do edifício e sempre controlar o portão da garagem. Portaria: Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos, seja no portão ou na garagem. Devem também evitar aglomeração, bate-papos e conversas desnecessárias. Atenção e discrição devem ser características essenciais de quem executa a função. Vale lembrar que as entradas dos edifícios devem ser bem iluminadas evitando objetos ou decoração que possam impedir uma visão satisfatória do local. Vigilância: Atentar para os momentos em que o morador esteja saindo ou entrando no prédio, verificando a presença de pessoas suspeitas nas imediações. Antes de recolher o lixo ou fazer a limpeza em áreas externas todas as entradas devem ser fechadas. Uma dica interessante é estabelecer uma senha entre moradores e empregados, visando casos de perigo. A senha deverá ser substituída periodicamente e, é claro, ser mantida em segredo por seus usuários.

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Comportamento

O mundo da etiqueta também cabe nos condomínios Quando falamos de etiqueta em condomínio, muitos entendem que estamos nos referindo a barulho, presença e cuidados com animais, uso inadequado de elevadores, salões de festas ou piscinas, garagens ou estacionamentos, falta de limites às algazarras das crianças, exigências descabidas aos funcionários ou a inadimplência, dentre tantos outros itens causadores de atritos e contrariedades. “Na verdade, para regrar tudo isto existe as convenções e os regimentos internos”, diz a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo. “Quando citamos etiqueta em condomínio estamos falando em educação, desprendimento e vontade de bem viver, tão comum, entre a maioria das pessoas. E para que isto aconteça é preciso atenção, gentileza e interesse pelo próximo”. A dirigente diz, ainda, que “estas maneiras de proceder, além de facilitar a convivência com os demais condôminos e nos tornar mais realizados em termos pessoais, também podem reverter em outros benefícios, tanto para nós quanto para nossos familiares. Afinal, em situações emergenciais, das quais ninguém está livre, nossos vizinhos, são as pessoas mais próximas e, muitas vezes, as mais aptas para nos auxiliarem”.

Segundo a consultora-palestrante, especializada em Etiqueta Empresarial e Social, Cláudia Peruzzato, etiqueta é um conjunto de normas de procedimentos, característicos da boa educação, polidez, cortesia e hospitalidade, no relacionamento entre pessoas ou grupos, por ocasião de eventos profissionais, sociais ou, até mesmo, no cotidiano. Comentando sobre de que forma a etiqueta pode ser exercida, a conferencista diz que o respeito pelo outro, já é um bom começo. “O que não quero para mim não faço para o outro. Lembre-se: o que me incomoda, provavelmente incomodará o outro”, afirma. Em se tratando de condomínios, onde os moradores possuem diferentes níveis culturais e socioeconômicos, na opinião de Cláudia Peruzzato, a prática da etiqueta talvez possa ser um pouco mais difícil, mas não inviável. “Penso que devemos primar para que isto aconteça. Sei que nem todos agem e pensam da mesma forma e isto pode gerar diferenças e desconfortos entre os moradores. Contudo, a bem da verdade, basta lembrar que ninguém está só no mundo. Dependemos uns dos outros, e não estou aqui, fazendo apologia filosófica. Estou lembrando que em algum outro momento da vida, vamos precisar da colaboração e da compreensão do nosso vizinho”.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2011

Comportamento

Dicas práticas para uma boa convivência Atitudes que demonstram e valorizam a boa educação de pessoas que moram em condomínios Quando chegar ao seu andar, faça com que o elevador volte para o andar térreo. Assim como você, outros moradores adorariam chegar e verificar que o acesso ao elevador está facilitado da forma mais imediata possível. Use o salão de festas de forma responsável. Apesar de haver uma pessoa encarregada da limpeza, deixe o ambiente em condições de civilidade. Respeite os ouvidos e a paciência do vizinho. Ele não é obrigado a ouvir a música que tanto você gosta... e ele odeia. Ele, também, não é obrigado a ouvir detalhes escabrosos da sua vida pessoal em uma discussão familiar. Converse e solicite permissão ao síndico, para fazer algo que não esteja mencionado na convenção ou regimento interno ou que possa descumpri-los de forma excepcional tais como usar uma furadeira em horário impróprio ou receber algum material em dias não permitidos. Feche as portas que dão acesso a garagem ou outros locais que são vulneráveis a pessoas estranhas do condomínio. Cuidados com o acesso de visitantes. Lembre-se que as regras, para garantir a segurança de todos, devem ser igualitárias. Muitas vezes as pessoas querem que a entrada de pessoas estranhas ao condomínio seja controlada, mas negam-se a antecipar informações sobre chegada e acesso de pessoas que são de suas relações pessoais. Vá a todas as reuniões de condomínios para as quais tenha sido convocado. Se não puder, veja se é possível indicar um representante. Caso não consiga ir, não reclame das decisões tomadas. Afinal, você não estava presente! Valorize as ações do síndico. Em geral, ele faz tanto pelo seu condomínio quanto você faria se assumisse este cargo. Respeite e cumpra a convenção e o regimento interno do condomínio. Eles existem para assegurar os direitos e garantir o cumprimento dos deveres de todos junto à comunidade condominial. Exerça sua cidadania, valorize seu patrimônio e faça valer seus direitos! Nas próximas eleições coloque-se à disposição do condomínio. Tão importante quanto ser síndico - e não apenas estar síndico - é ser um condômino consciente e útil para a comunidade em que vive. Não esqueça: porteiros e zeladores são pessoas tão dignas quanto nós. Portanto, o respeito a eles deve ser igual ao que gostaríamos de receber. Ao cruzar pelas pessoas, em quaisquer das áreas de uso comum, saúde-as. Utilize sem parcimônia as seis expressões mágicas: bom dia, boa tarde, boa noite, com licença, por favor, e muito obrigado. Elas não fazem mal a ninguém. Ao contrário, valorizam quem as usam.

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Cidades & Condomínios Porto Alegre Prefeitura adota sistema de coleta de lixo automatizada A partir do segundo semestre deste ano, a Capital passará a contar com o sistema de Coleta de Lixo Automatizada, através da utilização de contêineres para a coleta de lixo domiciliar. Na primeira etapa, que ocorrerá numa área-piloto da cidade, serão instalados 1.100 contêineres para a coleta de lixo domiciliar em 11 bairros. Representantes do executivo municipal apontam que as vantagens da conteinerização da coleta de lixo domiciliar, aos moldes do que é feito em Caxias do Sul, Pelotas, Santa Maria e nas cidades uruguaias de Punta del Este e Montevidéu, serão o desaparecimento quase total dos caminhões do lixo (ficam só quatro) no trânsito dentro desta área de muito movimento de carros, o fim das ações de chuva, vento e animais nos sacos de lixo, que poderão ser dispostos nos contêineres a qualquer hora do dia ou da noite, e a diminuição da ação de catadores informais.

Os contêineres ficaram distantes, no máximo, 100 metros um do outro

Área de abrangência - A área de implantação do projeto-piloto será limitada pelo Guaíba a oeste, pelo Arroio Dilúvio ao sul, pelas avenidas Silva Só, Goethe e Dr. Timóteo a leste e, a norte, por um contorno que, a partir da Dr. Timóteo, irá pela Cristóvão Colombo até a Ramiro Barcelos e desta para a Voluntários da Pátria e Conceição, até a Mauá.

Erechim Comunidade discute alterações no Plano Diretor O Governo de Erechim apresentou, no final do mês de abril, em Audiência Pública realizada na Câmara de Vereadores, uma proposta para alteração dos artigos 83 e 93 do Plano Diretor do município, que normatiza a construção civil e determina o que pode ser feito em cada uma das áreas da cidade. A primeira mudança (83) versa sobre a regularização dos Corredores de Desenvolvimento no município, visando à instalação de um destes corredores no trecho que inicia ao final do perímetro urbano de Erechim e segue a RS 135 até o trevo de acesso ao Distrito de Capoerê. Os Corredores de Desenvolvimento são áreas consideradas de expansão urbana que objetivam oportunizar um crescimento industrial, comercial, atacadista e de serviços, tornando o local apropriado legalmente para abrigar grandes empresas e indústrias.

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A segunda mudança, (93) propõe uma nova redação do artigo que trata da determinação dos 23 eixos de Comércio e Serviços do município. Os representantes do executivo dizem que nova redação foi pensada para tornar mais clara a interpretação das possibilidades de construção nas extremidades destes 23 eixos. O projeto com as alterações dos artigos 83 e 93 do Plano Diretor do município segue para a Câmara de Vereadores de Erechim para apreciação e posterior aprovação dos membros do Legislativo.

Cidades & Condomínios Caxias do Sul Secretaria da Saúde mantém monitoramento contra Aedes Aegypti

A Secretaria Municipal da Saúde, de Caxias do Sul, através do Serviço de Vigilância Ambiental, mantém o monitoramento do mosquito Aedes Aegypti através de visitas semanais em 721 armadilhas e de visitas quinzenais em 340 pontos estratégicos (borracharias, cemitérios e ferros-velhos). Além disso, desde outubro de 2010, a equipe vem realizando visitas em residências em vários bairros da cidade. No final do mês de março, em uma visita de rotina em armadilhas, foi identificado larvas do mosquito transmissor da dengue no bairro Santa Lúcia Cohab. Diante

disso, foi delimitado um raio de 300 metros do local, onde a equipe realizou tratamento em todos os imóveis (residências, terrenos baldios, comércio, etc.). A prefeitura solicita a colaboração da população para eliminar água parada em qualquer local, e, principalmente, no sentido de receber o agente em sua residência, para inspeção e orientação, lembrando que todos eles possuem identificação da Secretaria Municipal da Saúde. Em caso de dúvida, basta entrar em contato com a Vigilância Ambiental pelo telefone: (54) 3202-1438.

Canoas Programa de resíduos orienta moradores de condomínios A Secretaria Municipal do Meio Ambiente, de Canoas, por meio do Departamento de Educação Ambiental, começou a implantação do Programa de Resíduos. Nesta primeira fase, estão sendo realizadas palestras de conscientização sobre os impactos negativos do descarte incorreto de resíduos na cidade. Também é apresentado o novo modelo de Coleta Seletiva Compartilhada, por meio

de convênio da Prefeitura com os galpões de reciclagem. Segundo o gestor em educação ambiental da SMMA, Cléu Fontoura, as palestras serão realizadas, inicialmente, nos cinco maiores condomínios de Canoas. Após, síndicos interessados poderão agendar a atividade por meio dos telefones 3462-1650 ou 34656811, e-mail: cleu.fontoura@canoas.rs.gov.br.

Legislação Os moradores são orientados, em especial, sobre a Lei Municipal nº 5.485, de 2010, a Lei Federal nº 12.305, de 2010, que tratam sobre resíduos sólidos. Pela legislação, cabe às Prefeituras a gestão do processo, informando a população sobre as exigências e proporcionando condições para a destinação adequada dos resíduos. Na cidade, toda a construção com mais de 500 metros quadrados deve ter espaço para coleta seletiva. Além disso, as estruturas para armazenar material reciclável devem ficar dentro dos condomínios, com acesso externo.

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Cidades & Condomínios Bento Gonçalves Novo mapa dos bairros da cidade está disponível no site da Prefeitura Com a aprovação do projeto pela Câmara de Vereadores, a Prefeitura de Bento Gonçalves colocou à disposição da comunidade o novo mapa dos bairros do município, através do site www.bentogoncalves. rs.gov.br. O projeto é resultado de um pleito antigo do IBGE, pois, quando da realização do Censo, carecia de informações técnicas e geográficas do município, que foi atendido pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano (IPURB). Com o objetivo de suprir as necessidades surgidas com a expansão urbana, adequando-se à nova legislação que nomeia as áreas urbanas, foram denominados e receberão nova delimitação 46 bairros do município, sendo que 26 já existiam e outros 20 foram criados recentemente.

Passo Fundo Município e BM intensificam ações para reduzir barulho A Secretaria Municipal de Segurança, de Passo Fundo, e a Brigada Militar, apresentaram, no início de abril, números de ações que estão sendo desenvolvidas em parceria no município, visando combater a perturbação do sossego público e a poluição sonora. Nos últimos meses, mais de 40 blitzes foram realizadas e diversos veículos foram autuados. Ao participar do balanço das últimas operações, feito no quartel da BM, com a presença de comandantes das unidades militares, o secretário Márcio Patussi avaliou como extremamente positivas essas ações conjuntas. Reforçou que a parceria com a Brigada vai continuar e as operações

vão ser intensificadas, visando dar tranquilidade aos passofundenses. São blitzes principalmente nas zonas de maior incidência de barulho, explicou o secretário. Ele também revelou que outras medidas, administrativas, estão sendo elaboradas pela secretaria para fortalecer esse trabalho. De novembro a março, apenas os agentes do município aplicaram 921 autos de infração de trânsito e realizaram 108 remoções de veículos. Já a BM lavrou inclusive termos circunstanciados com os infratores, além de fiscalizar bares, casas noturnas e postos de combustíveis, com agentes da secretaria municipal de Finanças, além de algumas residências que também promoviam barulho.

São Leopoldo Começa a revitalização de uma das principais vias do Centro da cidade As obras de revitalização dos canteiros da Rua Independência já estão em andamento. A arquiteta Inês Correa explica que serão reformados os dois módulos entre a Avenida João Correa e a Rua Frederico Wolfenbuttel. Serão instaladas 32 luminárias, com dois metros de altura cada, e plantados 24 jerivás (coqueiros). Cada módulo contará com uma passagem central, acessível para cadeirantes, além de duas passagens de saibro rosa. Por solicitação dos proprietários de imóveis das redondezas, não serão colocados bancos nem pergolados. Eles preferem assim para

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que o local não acumule muita gente, explica Inês, dizendo, ainda, que o projeto arquitetônico pretende remeter a São Leopoldo antiga. Outra novidade é o aumento das calçadas. Antes elas tinham 50 centímetros, agora terão 1,2 metros. A rua não será diminuída e sim o espaço coberto por grama, adianta o secretário municipal de Obras Públicas e Serviços Viários, Armando Motta. Segundo ele, o projeto está orçado em R$ 150 mil e a reforma deverá estar concluída até o final de junho.

Manutenção

Um dia as reformas se tornam indispensáveis

É nesta hora que a disponibilidade, organização, capacidade de assimilação de novos conhecimentos e paciência, por parte dos síndicos e demais integrantes da administração condominial, são postas à prova. Quem nunca começou uma obra e, de repente, descobriu outros problemas que nunca havia se dado conta? Quem jamais se irritou com a incompetência ou negligência de alguns péssimos profissionais? Quem, em determinado momento, não foi alvo da incompreensão, por parte

de alguns condôminos, enquanto as obras se arrastavam? E quem, em algumas ocasiões, não precisou fazer ‘ginástica’ para que o valor orçado fosse suficiente para todos os reparos exigidos? Muitas vezes as contrariedades se fazem presentes, antes mesmo do início de uma obra e, ao que parece, é a eficaz execução desta fase, ou seja, do planejamento, que irá determinar a facilidade e a obtenção dos melhores resultados nesta ‘empreitada’.

Síndicos contam suas experiências Primeiro passo é mobilizar os moradores Quando um grupo de pessoas se reúne para discutir um determinado assunto é comum que surjam idéias divergentes. Inúmeras são as motivações para os desacordos. Algumas delas são justificáveis e racionais. Outras, nem tanto. Pessoas alinhadas nesta última situação são aquelas conhecidas, em condomínios, como sendo ‘as do contra’. Com essas, o diálogo é difícil e uma atitude positiva dificilmente será alcançada. Mas a grande maioria dos condôminos não é assim. Todos querem apenas ser consultados, participar das decisões e colaborar para a melhoria da vida condominial. Sabedora disso, a primeira providência da síndica do condomínio Vitória Regia, Leonir Rodrigues dos Santos, e seus auxiliares, foi conscientizar

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Manutenção os demais moradores da necessidade de proceder a uma completa restauração no condomínio localizado no Bairro Camaquã em Porto Alegre. Com o apoio dos integrantes do conselho e aprovação da proposta de reforma em Assembléia, Leonir foi em busca de vários orçamentos. Ao mesmo tempo deu continuidade ao diálogo com os moradores da maioria das unidades, reforçando a ideia da restauração e a urgência das intervenções nos oito blocos que constituem o empreendimento.

Esforçou-se, também nas solicitações de sugestões, cotações de preços e discussões informais sobre o que precisava ser feito. Atingida a mobilização desejada, Leonir foi um pouco mais adiante. Ela queria o envolvimento de todos os moradores na execução dos trabalhos. Uma maneira bastante original para obter este retorno se deu através da votação para a escolha das novas cores dos prédios. O pleito foi realizado ao longo de 15 dias e em diferentes horários para que todos tivessem a oportunidade de votar.

Fundo específico para realização de obra é uma boa alternativa A aprovação de obras de elevado porte, em condomínio, não costuma ser tarefa fácil. O grande empecilho quase sempre é a limitação de endividamento por parte dos condôminos. Significativos acréscimos nas cotas mensais, mesmo que por determinado período ou chamadas extras são rechaçadas com veemência. E isto não pode ser visto como má vontade, desinteresse ou falta de senso de coletividade. É, isto sim, uma contingência que pode estar sendo vivida pelas pessoas em algum momento. Contudo, de tempos em tempos, quando as manutenções preventivas já não fazem efeito é preciso que ela seja restauradora. Telhados, calhas, muros, ferragens, instalações elétricas ou hidráulicas, reservatórios ou qualquer outro elemento construtivo, por mais bem cuidado que seja, em algum momento terá que ser restaurado. Síndica há nove anos, Zélia Terezinha Rocha da Silva, aprendeu muito sobre obras e, em especial, a respeito do período de durabilidade e da necessidade de reparação das mesmas. Em 2006, o telhado teve que ser refeito. Agora, em 2011, chegou a vez

das fachadas. Como ela faz para não abalar as finanças do condomínio e dos condôminos? Prepara-se para a realização de obras futuras e nunca deixa para propô-las em ‘cima do laço’. “A necessidade de realização de uma reforma deve ser comunicada com antecedência e acompanhada de uma proposta de viabilidade financeira. Com este propósito, antes da contratação dos serviços, instituímos um fundo de reserva específico para a realização da obra que tenha sido aprovada. Ou seja, durante alguns meses, recolhemos a importância que tenha sido determinada em assembleia para a realização da benfeitoria desejada. Assim, nunca damos início a um reforma sem termos nada em caixa e só começamos a executá-la quando o restante possa ser assumido por todos”. A formação desta reserva inicial permite que a síndica possa autorizar os trabalhos, pagar a primeira parcela para a empresa que venha a ser contratada e condicionar os demais pagamentos à execução das respectivas etapas acordadas em contrato. Um procedimento que, segundo Zélia, tem facilitado a execução de muitas melhorias no condomínio.

Zélia da Silva (e) e a subsíndica, Lurdes Bona, defendem a instituição de fundo específico para realização de obras

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Manutenção Laudo estabelece prioridades e facilita planejamento Ao assumir o cargo de síndico no ano passado, dando continuidade a uma administração da qual já vinha participando, José Ilha tomou uma decisão não muito comum em termos de gestão condominial. Antes de executar qualquer tipo de obra decidiu contratar um estudo minucioso sobre as condições físicas de toda a edificação. Ciente de que os imóveis localizados à beira-mar, como é o caso do Condomínio Mirante das Flores, em Capão da Canoa, exigem manutenção mais apurada, Ilha optou pela elaboração de um laudo técnico sobre o estado geral do edifício. A providência permitiu, não apenas detectar eventuais intervenções que se faziam necessárias, mas, também, a elaboração de um cronograma de providências de acordo com a prioridade de cada uma das fases a serem executadas. De posse do laudo, conta José Ilha, foi possível planejar os tipos de reparos, os períodos e a maneira

como eles seriam feitos. “Formamos uma comissão de obras, integrada por condôminos que vêm se alternando e dando continuidade à boa conservação de nosso condomínio, e passamos a executar as obras de menor porte, tais como conservação da piscina, sistema de ventilação das garagens, pinturas em geral e correções em pontos de infiltrações. Agora estamos executando reparos e pinturas da fachada do prédio e, em breve, pretendemos fazer a troca do piso das áreas da pracinha das crianças e da piscina”. Para o síndico, a elaboração de um laudo técnico deve ser a primeira providência porque, “além de atender a uma determinação municipal, é um instrumento credenciado que dá diretrizes para as tomadas de ações com as devidas necessidades e prioridades. Com isso, se faz os investimentos de forma otimizada. A medida, também, contribui para o apoio dos condôminos na liberação dos recursos para a realização das obras”.

José Ilha, Feliz Cunha e Antero Alves (da esq. p/ a dir.) integram a comissão de obras do condomínio Mirante das Flores

Escolha de empresas deve ser criteriosa Vários são os requisitos para a contratação de uma empresa da área de construção civil, mas o principal deles é a idoneidade. A opinião e do síndico do condomínio Presidente João Pessoa, em Porto Alegre,

Élvio Nicola Rizzon. Para ele a busca de referência sobre os serviços anteriormente prestados pela contratada é imprescindível. “É uma tarefa que exige dias de sondagens, através de contatos com outros síndicos,

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Manutenção visitação dos locais onde as obras foram executadas, conversa com fornecedores e consultas a entidades de classe e órgãos públicos”. Rizzon recorda que, há muitos anos, por ocasião de uma restauração das colunas hidrosanitárias do prédio, teve que trocar de prestadora de serviço, no meio da obra, devido à falta de capacitação técnica dos funcionários que executavam o trabalho. “Ao decidirem pela contratação de uma determinada empresa, os condôminos devem ter em mente que nem sempre o preço mais baixo, representa maior economia. Na maioria das vezes, valores muito abaixo do mercado significam serviços executados por pessoal sem qualificação, desperdício e uso de material de baixa qualidade e, até mesmo riscos de comprometimento trabalhista e encargos financeiros.” Além de sugerir que os síndicos - ou uma comissão de obras - se empenhem em confirmar as credenciais da firma a ser contratada, Rizzon, alerta aos representantes de condomínios que nunca antecipem o pagamento de parcelas: “o ideal é a liberação dos pagamentos fique condicionado a execução de etapas da obra. Desta forma o condomínio terá a garantia de

Rizzon teve que trocar de empreiteira quando realizou obra de restauração das instalações hidrosanitárias

que o serviço será executado dentro do prazo estabelecido e, o que seria pior, de que a empresa não embolse o dinheiro com antecedência e deixe de executar a totalidade do serviço acordado”.

AGENDE-SE

Vem aí o 14º Encontro Gaúcho de Condomínios

Centenas de síndicos participaram de edições anteriores do evento

Dias 26 e 27 de setembro de 2011 Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael Porto Alegre/RS Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2011

Manutenção

Prevenção predial não é custo, mas sim investimento Ao adquirir um imóvel as pessoas devem ter em mente que todos os sistemas ou materiais construtivos possuem um determinado tempo de operacionalidade e uso. Precisam lembrar, ainda, que este tempo irá aumentar ou diminuir de acordo com a manutenção preventiva que venha a ser feita ou de acordo com readaptações de itens que reponham a funcionalidade desejada. Mestre em Sistemas de Produção e especialista em Gestão de Manutenção, o engenheiro Rui Muniz, fez uma exposição sobre o tema, em recente apresentação em evento do Secovi/RS e da Agademi na cidade de Capão da Canoa. Na ocasião, Muniz, também vice-diretor da Associação Brasileira de Manutenção/RS, prestou uma série de esclarecimentos sobre itens que síndicos e condôminos devem estar atentos em termos de gestão e manutenção predial. Falou sobre problemas estruturais e como eles podem ser percebidos através de fissuras e deslocamentos em paredes e fundações, sobre causas e formas de correção em irregularidades em termos de acabamentos, envolvendo revestimentos e pinturas, e os inconvenientes mais comuns em termos de instalações elétricas e hidráulicas. Contudo, além das questões técnicas abordadas na palestra, alguns dos enfoques mais importantes foram os esclarecimentos do engenheiro a respeito da conceituação, do entendimento, da redução de custos e dos efeitos positivos decorrentes de uma eficaz manutenção predial. “A questão dos gastos com manutenção predial preventi-

va deve ser ponderada com relação aos custos da não manutenção, manutenção corretiva, que na maioria dos casos repercute em reformas emergenciais apressadas, caras e transtornos na convivência. Além da indisponibilidade ou operação inadequada de equipamentos e infra-estruturas causada pelo não gerenciamento da manutenção, aspectos relacionados a riscos funcionais ficam ampliados e terminam por comprometer a segurança e a saúde dos ocupantes de nossas instalações prediais”. Afirma Rui Muniz que acidentes e desconfortos causados por alterações no comportamento do abastecimento de água, instalações elétricas, passeios, jardins, etc., na maior parte das vezes, surgem no quotidiano como surpresas, mas na verdade são consequências do não gerenciamento da manutenção e pela deformação das instalações, por desgaste ou obsolescência, resultado de descaso ou falta de uma estrutura adequada para percepção e encaminhamento dos problemas na sua origem. O engenheiro complementa dizendo: “para buscar resolver estes problemas é necessária a compreensão da importância da manutenção preventiva e ter um comportamento de prevenção na ocupação de nossos prédios. Após, criar uma boa relação com as administradoras para que possam gerenciar as demandas na sua raiz, a partir de critérios e controles para contratar, por requisitos técnicos, fornecedores e serviços com preço justo e adequado à necessidade e capacidade financeira do condomínio”.

Um site voltado exclusivamente para o mercado imobiliário Acessando o site: www.secovi-rs-agademi.com.br você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as entidades estão fazendo por intermédio dos comunicados on line ou publicações permanentes voltados para o mercado de imóveis. Consulte também a agenda de eventos e outras orientações como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial. Acesse agora e confira.

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Manutenção Com o propósito de auxiliar síndicos e condôminos, no sentido de manter em dia as revisões e acompanhamento de alguns itens ligados à preservação predial, a Revista Espaço Imóvel, separou uma coletânea de dicas que podem ser úteis na execução destas tarefas.

Garanta sua tranquilidade e seu patrimônio Além de garantir o eficaz funcionamento de todos os equipamentos, assegurar a funcionalidade e a valorização de um imóvel, a preservação predial reduz a possibilidade de que o condomínio e os condôminos venham a ser prejudicados e até responsabilizados judicialmente no caso de ocorrências de eventuais acidentes. Diante disso, recomenda-se aos síndicos que mantenham sob contrato de manutenção todos os utensí-

lios, aparelhos e sistemas que servem as edificações. É de grande utilidade, igualmente, a elaboração de uma relação de nomes das empresas contratadas para consertos ou fornecimento de produtos e serviços para o caso de emergências. Lembre-se, por fim, que os cuidados com a manutenção, podem, ainda, resultar em aumento de economia em diversas áreas como, por exemplo, no consumo de água e energia elétrica.

Fique atento com alguns itens que devem ser revisados periodicamente Antenas coletivas, bombas, elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscina, geradores, hidrantes e mangueiras, iluminação de emergência, interfones, minuteiras, pára-raios, portões automáticos, sensores e sistemas de segurança, etc. O ideal é que o zelador verifique constantemente esses itens e informe ao síndico ou a administradora sobre quaisquer irregularidades. Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício no que diz respeito a reboco e revestimentos de fachadas, infiltrações e vazamentos, desgastes em instalações elétricas e hidráulicas, rejuntamento de pisos, fixação de corrimão, degeneração de pintura e escoamento de águas pluviais (telhados e calhas).

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Manutenção

Fachadas são cartões de apresentação dos condomínios Especialistas afirmam que a boa apresentação da fachada de um prédio pode facilitar a locação ou a venda de um apartamento ou espaço comercial. Ao mesmo tempo, quem zela pela boa apresentação de um imóvel sabe o quanto as mudanças climáticas, a poluição e o desgaste natural dos materiais podem influenciar negativamente para o alcance deste objetivo. Em contrapartida, uma simples limpeza, além de render boa impressão para o prédio, quando feita com a periodicidade adequada, pode amenizar os gastos provocados por deteriorizações como a corrosão de

estruturas, trincas ou fissuras. Pintura escurecida ou descolamento de revestimento são indicativos de que problemas maiores podem advir. Porém, quando problemas estruturais se tornam visíveis, como o aparecimento de ferragens, os custos de recuperação podem ser bem maiores. Em alguns casos, quando a situação chega a níveis muito elevados de desgaste, é interessante que os condôminos passem a pensar não apenas em termos de recuperação, mas, até mesmo, em troca de materiais e aplicação de inovações que podem ser mais econômicas, além de modernizar e embelezar as edificações.

Proteja seu condomínio das infiltrações Incidência bastante comum, as infiltrações são facilmente visíveis, mas de difíceis detecções quanto as suas origens. Umidade subindo pelos rodapés, bolores pelas paredes, aparecimento de goteiras e vazamentos são os primeiros inconvenientes a aparecerem. Os casos mais corriqueiros, que se propagam entre unidades, são provocados, normalmente, pela corrosão dos encanamentos, pelo desgaste da impermeabilização de pisos ou paredes, em pontos como cozinhas e banheiros, ou por onde passam as colunas de abastecimento de água ou circulação de esgotos. Mais complicadas do que questões pontuais como essas, são aquelas infiltrações que, além atingir a estética de uma edificação, podem ameaçar a estrutura, diminuindo a vida útil do imóvel e comprometendo sua segurança. Segundo o engenheiro Flávio Segatto, diretor da Aspen Impermeabilização, qualquer área exposta ao

tempo pode sofrer infiltrações: “o mais comum é que elas se propaguem pelas fundações, devido a pressão negativa da água do solo; nas lajes, face às deficiências na impermeabilização ou caimento insuficiente; nas fachadas, em virtude do desgaste dos revestimentos ou esquadrias; e as que se originam nos telhados.”. Cada uma destas situações tem uma solução específica, afirma Segatto. Para resolver questões ligadas ao telhado, por exemplo, normalmente, basta a colocação de uma manta revestida de alumínio que, além de acabar com o vazamento, colabora para aumentar o isolamento térmico do local. “Já quando as infiltrações estão localizadas em fachadas, fundações e lajes não há como fugir: a contratação de uma empresa especializada é indispensável. E quanto mais cedo isto for feito menos oneroso será para o condomínio. Há que se levar em conta, também, que o trabalho será feito com mais rapidez, ocasionando menores transtornos” conclui Flávio Segatto.

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Manutenção

Pintura bem aplicada dá vida nova aos imóveis

Veja a seguir algumas orientações do engenheiro Hugo Karnas, diretor da K Engenharia Imobiliária, que podem subsidiar o síndico quando do acompanhamento do trabalho de execução de pintura em um prédio: A pintura antiga deve ser removida, integralmente, quando estiver se soltando. Em seguida as paredes devem ser lixadas para aumentar a aderência das superfícies a serem pintadas. Muitas vezes faz-se necessária remoção do reboco. As rachaduras devem ser tratadas de acordo com seu grau de importância, necessitando muitas vezes de reforço estrutural. ‘Costurar’ a trinca, prática adotada em alguns casos, às vezes pode resolver o problema, mas em certas situações apenas transferem a rachadura de lugar. Caso o prédio esteja sendo pintado pela primeira vez ou tenha sido removida toda a tinta ou, ainda,

se a tinta anterior é de difícil cobertura, será preciso aplicar antes uma demão de fundo (selador acrílico para rebocos e gessos, fundo nivelador para madeiras, e fundo antioxidante para ferros). Correções em reboco devem ser feitas com reboco mesmo, tendo-se o cuidado de fazer o chapisco antes de rebocar novamente e usar aditivo químico impermeabilizante para exteriores, deixando o desnível para a massa corrida quando for o caso, dentre outros procedimentos. Correções em massa corrida de paredes, tetos e gessos devem ser executadas com massa corrida (pva ou acrílica para interior ou exterior). Correções em madeiras e metais podem ser feitas com massa óleo ou, melhor ainda, com massa plástica (mais aconselhada para ferros). Sobre todas as correções deve ser aplicada uma demão de fundo adequado.

Leis determinam conservação de calçadas Legislações municipais estabelecem que cabe ao proprietário do imóvel a pavimentação das calçadas localizadas entre os limites dos terrenos e as vias públicas. Também compete aos proprietários a conservação do passeio público de acordo com as normas estabelecidas pela municipalidade. Normalmente estas regras especificam os tipos de materiais e metragens a serem utilizados.

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Em Porto Alegre, o Decreto que trata do assunto determina que todos os passeios devem apresentar resistência adequada e superfície antiderrapante, oferecendo aos pedestres plenas condições de segurança para circulação, mesmo quando molhados. A colocação de qualquer elemento de construção ou de mobiliário urbano no passeio, tais como rampas, degraus, sinalizadores, canaletas, marcos e floreiras, depende de licença das Secretarias Municipais.

Manutenção

Assegure o abastecimento de água em seu prédio De acordo com o sócio Gerente da empresa Belmonte Santafé Motobombas, José Fausto Nunes Lago Filho, as bombas de recalque devem ser revisadas regularmente com o acompanhamento da verificação da fiação, rolamentos, limpeza e lubrificação. “Gastos com revisões para este tipo de equipamento saem bem mais em conta quando comparados com os custos de eventuais substituições dos mesmos”. Lago Filho orienta que, em se tratando de motobombas, os síndicos devem ficar atentos a ruídos excessivos, vazamentos e problemas na rede de alimentação. Lembra, ainda, que as próprias motobombas possuem dispositivos de alarme que indicam possíveis falhas de funcionamento e que, nestes casos, a solicitação de uma manutenção corretiva deve ser imediata. Alerta, por fim, que nunca deve ser permitido que o sistema opere sem água.

Uso alternado de motobombas comprova funcionamento eficaz Quase todas as especificações que tratam de abastecimento de água estabelecem que para cada tubulação de recalque, em condomínios, deverá existir dois grupos de motobombas. Sendo um deles para fins de reserva. Para que o objetivo desta exigência se torne ainda mais eficiente, o ideal é que seja estabelecida uma alternância quanto ao uso das bombas. Como se sabe, máquinas e equipamentos não devem ficar longo tempo desativadas, pois a falta de uso pode emperrar alguns mecanismos, devido ao acúmulo de poeira, ferrugem, etc. Além disto, o uso de uma das bombas, num determinado período, e da outra, em diferente espaço de tempo, comprova que as duas estão em condições de uso. Logo, se uma delas ‘pifar’ não haverá o risco de perceber-se, só na hora do acionamento, que a reserva também não está funcionando.

Revisão elétrica pode evitar curto-circuito no orçamento Instalações elétricas mal cuidadas causam desperdício e sobrecargas de energia e podem provocar curtos-circuitos e choques, desarme de disjuntores e danos em equipamentos. De acordo com informações do departamento de Marketing do Instituto Brasileiro do Cobre, os síndicos devem estar atentos às condições de instalações elétricas e fazer revisões regulares sempre utilizando serviços de profissionais habilitados, que possam avaliar as instalações de acordo com as normas técnicas e as determinações das concessionárias locais. Nesta avaliação devem ser verificadas, basicamente, condições da fiação, efetivação da contagem de carga, confirmando se a fiação está adequada ao consumo, funcionamento dos dispositivos de proteção, presença do condutor de proteção (fio terra) e adequação do número e tipo de tomadas dentre outros itens.

Confira outros cuidados Em instalações muito antigas, o ideal é substituir o cabeamento original como forma de prevenir os acidentes que podem causar perda de bens e risco de prejuízos pessoais. Mesmo em instalações recentes evite sobrecarregar as tomadas e não esqueça que os fios e disjuntores devem estar adequados à carga elétrica de suas instalações, pois esse procedimento reflete em segurança e economia. A limpeza nas partes externas das instalações elétricas (espelhos, tampas de quadros, etc), deve ser feita somente com pano ligeiramente úmido. O quadro de luz deve estar sempre limpo, ventilado, desimpedido e longe de botijões de gás. Eles também devem ser protegidos dos efeitos da corrosão e vistoriados e pintados com anticorrosivos.

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Legislação

Quóruns necessários para a aprovação de obras em Condomínios Tratando-se de obra voluptuária, a que tem por objetivo a comodidade, embelezamento ou agregação de valor ao imóvel, faz-se necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos. Na hipótese de obra útil, aquela que visa aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não ser necessária, a dependência de votos de aprovação será da maioria dos condôminos. Já, nas obras necessárias, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração, (artigo 96, § 3º, do CC), a Lei estabelece que o síndico poderá determinar a sua execução, independentemente de autorização dos demais condôminos. Havendo omissão ou impedimento, por parte do síndico, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. Segundo a advogada, Cristiane Vargas, se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execução (síndico, ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente a reunirem-se em assembleia geral. Cristiane Vargas, que é pós-graduada em Direito Imobiliário, esclarece, ainda, que se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em custos elevados, sua execução somente será determinada após a aprovação dos condôminos em assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condôminos, mediante quórum geral das aprovações em assembleia condominial, que corresponde aos votos da maioria dos condôminos presentes que representam a metade das frações ideais, em primeira convocação, e pelo voto da maioria dos condôminos presentes, em segunda convocação, conforme descreve a regra dos artigos 1.352 e 1.353 do diploma civilista. A advogada chama atenção para o fato de que “enquanto anotado pelo legislador, as expressões ‘urgentes’ e ‘despesas excessivas’, conforme citações feitas a cargo dos §§ 2° e 3º, do artigo 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condôminos, com base naquilo que cada um entenda como sendo urgente ou valor pessoal sobre quantia que representa despesas excessivas, tais aspectos devem ser objeto de apreciação na convenção do condomínio. Isto consiste, por exemplo, na determinação de certas condições a serem respeitadas para que a execução de uma obra seja considerada urgente e na limitação de um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesa excessiva”. Cristiane Vargas lembra, por fim, o que dispõe o § 4º, do citado dispositivo legal: aquele que às suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção. Se, no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que em benefício de todo o condomínio.

PROGRAME-SE DIAS 26 E 27 DE SETEMBRO 14º ENCONTRO GAÚCHO DE CONDOMÍNIOS Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael – Em Porto Alegre O mais importante evento condominial do Sul do País Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2011

Espaço Imóvel Responde Quando foi elaborada a convenção do condomínio ficou determinado que o síndico ficaria isento da quota condominial. Assim, esta possibilidade pode ser estendida ao subsíndico também? A remuneração do síndico deve ser definida em convenção ou, no seu silêncio, pela assembleia geral de condôminos que o eleger. A Lei dos Condomínios e Incorporações, Lei nº. 4.591 de 1964, que não foi revogada, determina que a convenção deve se pronunciar sobre a natureza remunerada ou não-remunerada do cargo. Lei nº. 4.591/64 Artigo 22º (...) Parágrafo 4° - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente. Normalmente, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato. Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de unidade. Como podemos observar, não há proibição legal em remunerar o subsíndico, porém, é importante que optando o condomínio em proceder desta forma, deverá ter previsão em convenção de condomínio quanto à natureza remunerada do cargo. Alguns condôminos não simpatizam com o atual síndico e pretendem, simplesmente, removê-lo do cargo. É possível destituir um síndico de seu cargo e em que situações? A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão que o escolheu, a assembleia geral. A destituição de síndico de condomínio só poderá ser realizada na forma e nas condições previstas na convenção; quando a mesma for omissa a respeito, o síndico será destituído pelo voto da maioria absoluta de seus membros. Compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, conforme artigo 1.348 do Código Civil. Os motivos para destituir um síndico estão previs-

tos no artigo 1.339, que consistem em praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.349: A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. É obrigatória a inscrição do condomínio no Cadastro Nacional Pessoa Jurídica - CNPJ? Conforme a Instrução Normativa n° 1005 de 2010, e suas alterações, todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas (firma individual e pessoa física equiparada à pessoa jurídica), bem como entidades não caracterizadas como pessoa jurídica, onde se inserem os condomínios em edifícios, comerciais ou residenciais, são obrigados à inscrição no Cadastro Nacional Pessoa Jurídica CNPJ. O Cadastro Nacional Pessoa Jurídica, mais conhecido pela sigla CNPJ, é o cadastro administrado pela Receita Federal do Brasil que registra as informações cadastrais das pessoas jurídicas e de algumas entidades não caracterizadas como tais. É importante o condomínio possuir CNPJ para registrar seus empregados, principalmente porque o Ministério do Trabalho dispõe sobre a aposição de carimbo padronizado do CNPJ/MF na Carteira de Trabalho e Previdência Social, nas folhas de Anotações Gerais. É preciso esclarecer que a simples obtenção do documento não significa que o ‘prédio’ será considerado uma empresa. Ele representa, somente, uma garantia e um facilitador, pois condomínios sem CNPJ não conseguem comprar a prazo e nem mesmo se cadastrar junto a fornecedores de serviços e produtos, assim como contratar seguro, abrir conta bancária, etc. Importante salientar que a Lei Civil não elenca entre as pessoas jurídicas de direito privado os condomínios edilícios (Art. 44 do CCB). Não existe previsão legal para que os condomínios se constituam como pessoas jurídicas, embora a estas sejam comparados.

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

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Espaço Imóvel Responde Em um condomínio a convenção prevê que para contratar síndico profissional é necessária a concordância da unanimidade dos condôminos. Ocorre que no referido prédio, existe um candidato, no entanto, a maioria dos condôminos não concorda em eleger o mesmo, criando assim um impasse na assembleia, pois o único candidato é recusado pela maioria e este por sua vez, não concorda com a contratação do síndico profissional. O que se pode fazer neste caso? Cabe ressaltar que a convenção de um condomínio estabelece o conjunto de regras que regem o comportamento de seus moradores, especificando direitos e obrigações, tanto os previstos em lei, quanto os acordados por estes, cujo conjunto de dispositivos deve ser devidamente cumprido em todos os seus termos. Caio Mário da Silva Pereira escreve que a Convenção de Condomínio é ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória. Sendo assim, cabe a todos os moradores e também à assembleia geral obediência aos dispositivos da convenção, não podendo ser ultrapassados os limites nela impostos. Pelo exposto na consulta, a convenção do condomínio é clara e expressa no sentido de vedar a eleição para o cargo de síndico pessoa estranha ao condomínio, salvo anuência de todos os condôminos do condomínio. Portanto, ilícita e nula a contratação de síndico estranho ao condomínio, não importando se amparado pela maioria presente, diante do fato da convenção do condomínio só permitir a eleição diante da ausência de morador que aceitasse o encargo e com a aprovação por 100% dos condôminos.

A solução para o problema será a alteração da convenção do condomínio, através de assembleia extraordinária específica, devendo constar da convocação a exigência do quórum qualificado, ou seja, aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O morador do nosso edifício, do último andar, retirou o telhado e está construindo mais uma peça. O que posso fazer? O Código Civil, ao tratar do condomínio edilício não deixa dúvidas que existe copropriedade sobre as partes comuns, as quais não podem ser alienadas em separado ou divididas, conforme dispositivo colacionado a seguir: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. Cabe ressaltar que a legislação municipal que dispõe sobre a regularização de obras, não tem o condão de derrubar as regras estabelecidas pelo Código Civil sobre o condomínio edilício. Portanto, é certo que um dos condôminos não pode usufruir exclusivamente das partes comuns, tal como ocorreu no caso concreto. Cabe ao síndico, se a obra já foi concluída, em última instância, ajuizar ação de obrigação de fazer para o desfazimento da construção irregularmente edificada na área comum do condomínio.

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br

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Espaço Secovimed Manuel Aguinaldo da Silva Santos Medicina do Trabalho Médico Coordenador da Medicina Ocupacional do Secovimed.

O que é assédio moral? O assédio moral ou a violência moral no trabalho não é um fenômeno novo. Atual sim. Pode-se afirmar que ele é tão antigo quanto o trabalho. A novidade reside na intensificação, gravidade, amplitude e banalização do evento e na abordagem que tenta estabelecer o nexo causal com a organização do trabalho e tratá-lo como não inerente ao trabalho. Tendo como referencial a obra “Legislação de Segurança e Saúde no Trabalho” de Giovanni Moraes, Ed. GVC, Rio de Janeiro, 2009, faremos um breve histórico do tema e tentaremos conceituar o que entendemos por “assédio moral”. Assédio moral no trabalho é a exposição dos trabalhadores a situações humilhantes e constrangedoras, repetitivas e prolongadas durante a jornada de trabalho e no exercício de suas funções. Caracterizam-se mais comumente em relações hierárquicas autoritárias e assimétricas, em que predominam condutas negativas, relações desumanas e aéticas de longa duração, de um ou mais chefes, dirigidas a um ou mais subordinados, desestabilizando a relação do colaborador com o ambiente de trabalho e a organização, forçando-o até a desistir do emprego. Caracteriza-se pela degradação deliberada das condições de trabalho em que prevalecem atitudes e condutas negativas dos chefes em relação a seus subordinados, constituindo uma experiência subjetiva que acarreta prejuízos práticos e emocionais para o

trabalhador e a organização. A humilhação repetitiva e de longa duração interfere na vida do trabalhador de modo direto, comprometendo identidade, dignidade, relações afetivas e sociais, ocasionando graves danos à saúde física e mental, podendo evoluir para a incapacidade laborativa, desemprego ou mesmo a morte, constituindo um risco invisível, porém concreto nas relações de trabalho. Segundo levantamento recente da Organização Internacional do Trabalho (OIT), a violência moral no trabalho constitui um fenômeno mundial, em que pesquisas apontam para distúrbios relacionado principalmente à saúde mental, com perspectivas sombrias para as duas próximas décadas que se caracterizariam como do “mal-estar na globalização”. A reflexão e o debate sobre o tema são recentes no Brasil, tendo incremento após a divulgação da pesquisa brasileira realizada pela Dra. Margarida Barreto em sua dissertação de mestrado em Psicologia Social (PUC/SP), sob o título “Uma jornada de humilhações”. Finalizando, o ambiente de trabalho em que haja predomínio de respeito, ética, humanismo, valorizando o colaborador, estimulando-o a valorizar a missão da empresa, primordialmente ter sempre presente a noção de alteridade e empatia, colocando-se no lugar do outro, dificilmente este cenário laboral será campo propício a assédio moral.

Conheça o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul O Secovimed/RS é uma sociedade civil, sem fins lucrativos, criada a partir da parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliárias (Semirgs), sindicato dos empregados em edifícios (Sindef/RS) e o Secovi/RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas. O objetivo maior da Entidade é a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas instituições envolvidas, possibilitando assistência médico ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais básicos e, uma farmácia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado. Aderindo ao Secovimed/RS, administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho que estabelece a estes empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionários. Com informações do site: www.secovimed.com.br

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2011

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