Revista Espaço Imóvel nº 49 by Secovi-RS

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

SECOVI/RS • AGADEMI A Revista do Mercado Imobiliário Gaúcho.

Ano IX • Março/Abril 2012 - Nº 49

Ar-condicionado também pode esquentar ou esfriar as relações condominiais Problemas provocados por colocação e uso inadequado de climatizadores em condomínios podem ser resolvidos com regulamentação e capacitação técnica.

Confira alguns destaques dessa edição

Mensagem do Presidente Sobre as ondas

Evento

Homenagem

Atualização

Documentação

Financiamento

Decisão

Indicadores

Equipamentos

Climatizadores

Legislação

Dúvidas

15º Encontro Gaúcho de Condomínios acontecerá em agosto

Secovi/RS e Agademi são agraciados com Medalha da Cidade

Encontro reúne Delegados e Diretores do Secovi/RS e da Agademi

Prazo para obtenção de Certificação Digital está chegando ao fim

Mulheres ficam com imóvel do Minha Casa, Minha Vida em caso de separação

Condomínio pode alugar espaço para instalação de antena de telefonia

Despesas com pessoal, obras, água e segurança são os itens mais expressivos nos gastos condominiais

Ar-condicionado também pode esquentar ou esfriar as relações condominiais

Localização inadequada é um dos grandes problemas

Lei impõe restrições para a venda e o aluguel de abrigos para veículos em condomínios

Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre a área condominial

Espaço SecoviMed Inúmeros problemas atingem a cavidade bucal

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Autor da foto original: Glauter Moulin Coelho - Site: www.olhares.com - Portugal Foto: Casal de João-de-barro - Imagem com efeito gráfico

Representatividade em questões de interesse coletivo - Assessoria Jurídica Informativos On-line - Revista moderna com reportagens inéditas para síndicos e condôminos - Cursos, palestras e seminários de aperfeiçoamento e atualizações - Assessoria em gestão de condomínios - Promoção do Encontro Gaúcho de Condomínios, anualmente - Acompanhamento de Projetos de Leis municipais, estaduais e federais em assuntos relativos a condomínios. Um sindicato forte tem condições de prestar um bom atendimento. Mantenha em dia suas contribuições.

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/ Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Foto capa: Ivo Gonçalves - PMPA Capa Edição e montagem : Kauer Ideia e Imagem Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 28 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

Sobre as ondas As valsas estão fora de moda. No passado, mereciam concertos exclusivos e eram atração irresistível nos bailes. Não é mais assim. Até nos casamentos, a primeira dança é quase uma concessão quando os nubentes optam por esse gênero musical. Contudo, permanece inconteste sua beleza melódica e o seu ritmo contagiante. Uma valsa famosa tem o título de “Sobre as Ondas”, e é frequentemente atribuída a Johann Strauss. Engano! O autor é um mexicano e que merecia mais sorte na divulgação do seu nome e de sua obra. A vida assinala constantemente enganos dessa ordem. As coisas parecem, mas não são. Por exemplo, a área de serviços imobiliários, que tem mostrado um grande desenvolvimento nos últimos anos. Um pouco pela exigência inexorável da modernidade. E um tanto maior pela imposição da efervescência do mercado que compele as empresas a oferecerem o mais alto padrão em seus produtos. A concorrência ficou acirrada e ai de quem não estiver à altura da porfia. Uma particularidade se evidencia no setor: por mais que se possa investir em equipamentos, a performance da empresa vai ser percebida pela atuação de seus quadros. Eis porque seria temerário dizer que os serviços prestados pelas empresas do setor são todos iguais. Engano! Não são. E esse engano é o que acaba conduzindo ao erro de um lado e à concorrência desleal de outro. O cliente que é levado apenas pelo preço cai na sedução do mais barato, que, muitas vezes, não corresponde ao que precisa minimamente. A questão assume contornos de alguma gravidade quando se fala em administração de condomínios. A bateria de tarefas de que uma administradora cuida e executa é extensa e, quando alguma delas transige na qualidade, as sequelas podem ser fatais. De fato,

havendo falhas, provavelmente surgirão multas, juros e correção monetária, penalidades do mais completo desagrado a condôminos. A força de um condomínio se sustenta na boa vontade e no bom-senso dos seus integrantes. A partir daí, elegerá síndicos e conselhos prudentes e interessados. Estes, por sua vez, indicarão ou escolherão uma empresa especializada para auxiliar em sua gestão. Farão uma coleta de preços. Engano! Não pode ser uma mera coleta de preços, mas uma autêntica auscultação para conhecer organizações de idêntica categoria e que realmente tenham condições de prestar um trabalho condizente com as necessidades desse condomínio. Naturalmente, os preços serão cotejados, mas não se constituirão no fator decisivo. As mesmas considerações cabem à intermediação na locação e na compra e venda. Os atores das negociações carecem de uma orientação precisa que só o profissional preparado pode lhes dar. Este é encontrado, principalmente, em empresas que primam pelo constante aperfeiçoamento de seus integrantes e pela excelência do seu trabalho. As reputações não se constroem por acaso e as correntes do bem as robustecem a cada transação. O desempenho capacitado molda seu preço. O tema é aparentemente controverso, mas as dúvidas se dissipam quando comparadas as qualidades de qualquer produto. Porque uma variedade de componentes não fica exposta e coloca dúvidas razoáveis na cabeça de quem lida com isso. Há que se ater a tais incertezas. O que não se deve é trilhar por um caminho que pode levar a um engano. Lembrar-se de que quem compôs “Sobre as Ondas” não foi Strauss, mas, sim, Juventino Rosas.

Eis porque seria temerário dizer que os serviços prestados pelas empresas do setor são todos iguais. Engano! Não são. E esse engano é o que acaba conduzindo ao erro de um lado e à concorrência desleal de outro. O cliente que é levado apenas pelo preço cai na sedução do mais barato, que, muitas vezes, não corresponde ao que precisa minimamente.

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Qualificando a administração condominial.

27 e 28 8h às 18h Informações

de agosto de 2012 Centro de Eventos | Plaza São Rafael Av. Alberto Bins, 509 | Centro Histórico | Porto Alegre (51) 3221.3700 www.encontrogauchocondominios.com.br

Faça parte desse debate e ajude a aprimorar a gestão do seu condomínio.

Realização

Participação

Valor da inscrição

até 31/07 R$ 35,00

Apoio CCERGS SESC SENAC IFEP

após 31/07 R$ 45,00

Registros

Secovi/RS e Agademi são agraciados com Medalha da Cidade Em comemoração aos 240 anos de Porto Alegre, 19 personalidades e entidades que se destacaram pelos serviços em prol do desenvolvimento da Capital foram homenageadas no último dia 29 de março. A solenidade, que teve o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário entre os agraciados, foi realizada no Cais Mauá, no Centro Histórico da cidade. A láurea foi entregue ao Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, pelo Prefeito José Fortunatti (esq.) e pelo Secretário do Planejamento de Porto Alegre, Márcio Bins Ely (dir.). Juntamente com o Presidente, também estiveram representando as Entidades, durante a cerimônia, a Vice-presidente de Relações do Trabalho Jane Simões Pires (esq.), o Vice-presidente Walter Antônio Scuccimarra Marichal, e a Superintendente Helena Terezinha do Amaral Gomes.

RECONHECIMENTO A medalha, cujo modelo é assinado pelo artista plástico Nelson Jungbluth, foi instituída por decreto em 1977, como um reconhecimento permanente da comunidade porto-alegrense à contribuição dos homenageados ao desenvolvimento da capital gaúcha.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e o envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico, mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2012

Registros

Encontro reúne Delegados e Diretores do Secovi/RS e da Agademi

O evento, com objetivo de promover a atualização e discussão de uma série de temas de interesse do mercado imobiliário, foi realizado em Porto Alegre, no último dia 13 de abril. As atividades tiveram início com uma exposição, feita pela Superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, dos projetos atinentes aos segmentos de compra, venda e locação de imóveis e administração de condomínios que tramitam no Congresso Nacional.

Em seguida, o Diretor Regional do Portal Secovi Brasil, Luiz Carlos Borges da Silva, falou sobre a possibilidade de disponibilização, por parte dos Secovis de todo o País, de uma plataforma on-line de oferta de imóveis para locação e comercialização.

Na continuidade dos trabalhos, o Diretor Regional do Senac/RS, José Paulo da Rosa, proferiu palestra a respeito da importância e dos resultados que podem ser obtidos por intermédio do associativismo.

No encerramento temático do Encontro, o Jornalista Túlio Milmann explanou acerca da interação entre a política e o mundo nos negócios, bem como o papel do empresariado diante dos poderes constituídos.

Delegacias Regionais O Secovi/RS e a Agademi contam com Delegados em 25 cidades, ampliando, dessa forma, a presença representativa em todas as regiões de sua base de atuação no estado.

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Registros

Secovi/RS participa do PGQP Em 2006, o Secovi/RS aderiu ao Sistema de Excelência em Gestão Sindical (SEGS) do Sistema Fecomércio/RS – CNC. Desde então, o Sindicato da Habitação vem alcançando sucessivos aumentos de pontuação nas respectivas avaliações, o que possibilitou a migração para o Programa Gaúcho de Qualidade e Produtividade (PGQP) e a obtenção do direito de uso do selo Parceiro Qualidade RS. Atualmente, integrado ao Comitê Setorial Comércio e Serviços do PGQP, instalado na Fecomércio/RS, o Secovi/RS atua no sentido de facilitar a inserção de imobiliárias que tenham interesse em participar desse importante Programa.

Secovi participa de encontros de apresentação de atividades do PGQP para representantes de imobiliárias.

Prazo para obtenção de Certificação Digital está chegando ao fim Encerra no próximo dia 30 de junho de 2012 o prazo para que as empresas – e também os condomínios – que tenham empregados providenciem a obtenção da Certificação Digital no Padrão ICP-Brasil. O certificado digital é um documento eletrônico que permite a comprovação da identidade de uma pessoa natural (física) ou jurídica (empresa), assegurando a autenticidade das transações on-line e a troca eletrônica de documentos, mensagens e da-

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dos com presunção de validade jurídica. O recurso, a partir da nova data, será obrigatório para que os empregadores cumpram suas obrigações junto ao Canal Conectividade da CEF, utilizado, por exemplo, para fins de recolhimento do FGTS dos funcionários. Para melhor compreensão do processo, recomendase o acesso aos sites www.cef.gov.br, FGTS – conectividade social – Guia de Orientação ao Usuário, e www.fgts.gov.br.

Registros

Escrevendo a história através dos números Em junho, o Secovi/RS comemora seu 29º ano de existência. Nessas quase três décadas, colaboraram para a projeção do Sindicato da Habitação o vanguardismo, a isenção e a confiabilidade dos trabalhos executados pelo Departamento de Economia e Estatística. Uma divisão que, desde 1987, vinha sendo coordenada pelo Estatístico Alvaristo do Amaral Padilha. Nascido em 1935, na cidade de Santiago, no Rio Grande do Sul, o Professor Padilha, como era conhecido, faleceu no último dia 04 de maio em Porto Alegre. Com sua capacidade profissional, Padilha marcou sua participação na história do Secovi/RS e, desde 1999, também da Agademi. Pelo jeito de ser, ele ficou na lembrança de colegas e amigos com os quais conviveu. E foi para prestar-lhe uma homenagem póstuma que esses mesmos colegas e amigos se reuniram, na sede do Secovi/RS e da Agademi, no dia 07 de maio.

Alvaristo do Amaral Padilha foi relembrado com carinho e emoção por colegas de trabalho. Através da apresentação de vídeos, demonstrando os resultados dos trabalhos que estiveram sob o comando dele, da apresentação dos livros que ele escreveu e de depoimentos que relembraram os muitos momentos em que esteve presente, a deferência ao Professor Padilha se fez. Por ocasião da homenagem, o Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, descreveu Alvaristo do Amaral Padilha como uma pessoa tranquila. Um homem de família que construiu uma reputação profissional invejável. “Ele sempre foi respeitado nos meios estatísticos, nos quais foi um dos pioneiros no Rio Grande do Sul, sendo, inclusive, autor de algumas publicações nesta área.”

Disse ainda o Presidente: “além de ter deixado uma obra maravilhosa, todos os que o conheceram sabem que ele era uma pessoa correta, ética e incapaz de magoar quem quer que fosse, sempre demonstrando-nos o quanto um homem de bem pode marcar nossa existência.”. Alvaristo do Amaral Padilha aposentou-se pela Fundação de Economia e Estatística, foi Presidente do Conselho Regional de Estatística/4 por seis mandatos e Coordenador do Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi e, também, do Sinduscon/RS.

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Mercado Imobiliário

Notas Mulheres ficam com imóvel do Minha Casa, Minha Vida em caso de separação A Presidente Dilma Rousseff assinou no Dia Internacional da Mulher, 08 de março, uma medida provisória garantindo que, em caso de divórcio ou dissolução de união estável, a propriedade de imóvel financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida ficará com a mulher. A regra é válida para famílias com renda mensal de até três salários mínimos, inscritas no programa. Nessa faixa de renda, o subsídio do governo para a compra do imóvel chega a 95% do valor. A única exceção será quando o pai tiver a guarda exclusiva dos filhos. Neste caso, o marido ficará com o imóvel após a separação.

Demanda maior faz seguro-fiança crescer 25% Dados da Superintendência de Seguros Privados (Susep) demonstram que, no ano de 2011, o seguro-fiança movimentou R$ 239,4 milhões, 25% a mais em relação ao ano de 2010. Segundo corretores e imobiliárias, o volume de pessoas que optam pelo produto em vez de apresentar um fiador gira entre 15% a 20% das locações. Na Porto Seguro, líder de mercado nesse ramo, o crescimento foi de 17% em 2011. Segundo o Diretor do Porto Seguro Aluguel, Edson Frizzarim, além da garantia financeira, a apólice também oferece coberturas para encargos como IPTU e despesas de condomínio, serviços emergenciais 24 horas, de chaveiro, conserto de eletrodomésticos e a possibilidade de parcelar o valor do seguro. O Superintendente de seguros tradicionais do Grupo Segurador Banco do Brasil e Mapfre, Danilo Silveira, confirma o aumento da procura. “Muita gente não tem como conseguir um fiador e, em relação ao depósito caução, o seguro-fiança é mais vantajoso, porque cobre danos aos imóveis”, afirma. No seguro-fiança, a exemplo de outros tipos de seguro, não há reembolso ao fim do contrato. Mas, diante do aumento da demanda, uma modalidade está em alta: um título de capitalização específico para aluguel. Segundo a Diretora comercial da Triunfo BrasilInsurance

Carmem Ribeiro, a opção funciona como um investimento. “O inquilino faz um título em nome da imobiliária, no valor de 12 ou 15 meses de aluguel, faz o depósito e, ao fim do prazo, pode resgatar o valor integral, corrigido pela TR”, explica. A Sul América foi pioneira com esse produto, que já começa a ter concorrentes. É o caso da Brasilcap, que lançou recentemente o Cap Fiador de 15 ou 30 meses. Durante o prazo de vigência, o inquilino ainda concorre a prêmios.

Com informações do Portal www.segs.com.br.

Um site voltado exclusivamente para o mercado imobiliário Acessando o site www.secovirsagademi.com.br, você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as entidades estão fazendo por intermédio dos comunicados on-line ou publicações permanentes voltados para o mercado de imóveis. Consulte, também, a agenda de eventos e outras orientações, como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial. Acesse agora e confira.

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Mercado Imobiliário

Legislativas e Jurídicas Comissão da Câmara rejeita limite para diferença entre taxas de condomínio A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados rejeitou, no final de março, a proposta que estabelecia um teto para a diferença entre as taxas de condomínio em um mesmo empreendimento. Pelo projeto de lei do Deputado Leonardo Quintão, a diferença entre a taxa da maior e da menor unidade de um condomínio deveria ser, no máximo, de 30%. O relator da Comissão, Deputado Roberto Britto, recomendou a rejeição da proposta, sob a argumentação de que, atualmente, o rateio das despesas condominiais é proporcional à fração ideal (parte da área comum calculada a partir da dimensão de cada unidade

de um condomínio). “Em termos práticos, quem detém maior área privada igualmente tem maior comprometimento com a área comum.” O deputado considera a regra atual justa, pois divide os gastos de acordo com o tamanho do imóvel. A limitação proposta pelo Projeto de Lei, segundo ele, seria injusta com os condôminos que possuem imóveis menores. O relator ainda explica que a legislação atual já admite que as convenções de condomínio estabeleçam outras formas de cálculos para o rateio, o que permitiria a aplicação da regra prevista no projeto, se houver interesse dos condôminos.

Projeto propõe novas regras para locação de imóveis sob encomenda A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania aprovou, no início do mês de abril, em caráter conclusivo, proposta que incorpora à Lei do Inquilinato (8.245/91) os chamados contratos built to suit (de imóveis construídos ou reformados sob encomenda). Pela proposta, os termos desse tipo de locação serão pactuados livremente pelas partes nos contratos. De acordo com o texto aprovado, pelo prazo estipulado para duração da locação do imóvel, o proprietário não poderá solicitá-lo de volta. Ao loca-

tário, no entanto, o projeto concede a possibilidade de romper o contrato antecipadamente, desde que pague o valor correspondente aos aluguéis devidos até o fim do prazo acordado. O projeto deixa explícito que essas regras valem apenas para imóveis construídos sob encomenda ou que sofram reforma “substancial” requerida pelo locatário. Deixa claro, ainda, que os contratos de locação devem ser registrados no registro de títulos e documentos da situação do imóvel.

Incorporador responde solidariamente por danos em construção defeituosa

Condomínio pode alugar espaço para instalação de antena de telefonia

O incorporador também possui responsabilidade por danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso de um incorporador contra o condomínio de um edifício em Brasília. O incorporador do edifício recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) entender que respondem pelos defeitos de construção surgidos no prédio tanto o construtor quanto o incorporador, em regime de solidariedade. Segundo o TJDF, ainda que não tenha participado da construção, o incorporador é aquele que aparece na relação contratual ante os compradores das unidades autônomas integrantes do empreendimento como o responsável pela entrega do imóvel com garantia de solidez e segurança.

A Vara do Juizado Especial Cível do Foro Regional do Tatuapé/SP negou pedido formulado pelo morador de um edifício que pretendia anular a reunião de condomínio em que foi autorizada a locação do átrio do prédio para instalação de antenas por concessionárias de telefonia. O autor da ação argumentava que a deliberação alteraria normas dispostas no regimento e na convenção do prédio, e, portanto, exigia a aprovação por pelo menos dois terços dos condôminos, o que não teria ocorrido. De acordo com a sentença do juiz Pedro Paulo Maillet Preuss, a locação para instalação de antenas não traria prejuízos e não deve ser anulada.“Insurge-se o autor tão só e unicamente por mero espírito de emulação, circunstância que afeta o próprio interesse de agir, à medida que a instalação aprovada em assembleia importa em crédito para o condomínio e não despesas, acabando mesmo por diminuir o valor do custeio condominial”, afirmou o magistrado. Cabe recurso da decisão.

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Mercado Imobiliário

Indicadores Percentual de reajustamento de contratos de locação de imóveis residenciais e não residenciais Índice IPC/IEPE INPC/IBGE IPC/FIPE IGP-DI/FGV IGP-M/FGV IPCA/IBGE MÉDIA INPC/IBGE e IGP-DI/FGV

Fev.

Mar.

Abr.

6,47% 5,63% 5,30% 4,29% 4,53% 6,22% 4,96%

6,10% 5,47% 4,60% 3,38% 3,43% 5,84% 4,43%

5,58% 4,97% 4,39% 3,32% 3,23% 5,24% 4,15%

* Percentuais mensais acumulados a cada 12 meses consecutivos. Fonte: IEPE/UFRGS; IBGE; FIPE; FGV. Elaboração: DEE –Secovi/RSAgademi

Preços solicitados pela locação de alguns tipos de imóveis em Porto Alegre, no mês de março/2012 Tipo

Preço Mínimo Preço Máximo Preço Médio

Apto. 02 dorm. Apto. 03 dorm.

380,00 600,00

2.000,00 4.000,00

996,26 1.977,09

Loja Sala/Conjunto

300,00 200,00

12.000,00 5.400,00

2.919,23 1.453,73

Garagem/Box Terreno

50,00 300,00

200,00 3.000,00

136,99 1.631,43

CUB/RS Projeto: Residência Multifamiliar PADRÃO DE ACABAMENTO

CÓDIGO

Baixo R8-B Normal R8-N Alto R8-A Fonte: Sinduscon/RS

CUSTO R$/m² 826,97 964,89 1.190,48

VARIAÇÃO % MENSAL ANUAL 12 MESES -0,01 0,01 0,13

2,08 1,93 1,81

6,68 7,82 6,63

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Despesas com pessoal, obras, água e segurança são os itens mais expressivos nos gastos condominiais Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e na aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. Na pesquisa referente ao mês de março/2012, percebe-se que os quatro itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 67,26% dos gastos condominiais. São eles: as despesas com pessoal, 31,14%; obras, 13,14%; água, 11,55%; e segurança, 11,43%. Os demais itens que complementam as despesas são: conservação, diversos, elevadores, gás/ combustíveis, limpeza/ higiene, luz/energia elétrica, seguros e taxa de administração.

Índice Nacional da Construção Civil varia 0,64% em abril O Índice Nacional da Construção Civil, calculado pelo IBGE em convênio com a CEF, apresentou variação de 0,64% em abril, ficando 0,33 ponto percentual acima da taxa de março (0,31%). O custo nacional da construção por metro quadrado, que em março havia sido de R$ 819,53, em abril passou para R$ 824,81, sendo R$ 446,25 relativos aos materiais e R$ 378,56 à mão de obra. A Região Sudeste, com alta de 0,92%, ficou com a maior taxa regional em abril. Os demais resultados foram: 0,79% (Nordeste); 0,27% (Sul); 0,09% (Norte) e 0,06% (Centro-Oeste). Os custos regionais, por metro quadrado, foram: R$ 863,23 (Sudeste); R$ 834,27 (Norte); R$ 819,23 (Centro-Oeste); R$ 814,76 (Sul); R$ 781,43 (Nordeste). Tais resultados são calculados mensalmente pelo IBGE, por meio de convênio com a Caixa Econômica Federal, a partir do Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil). A publicação completa da pesquisa pode ser acessada na página http:// www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/ sinapi/default.shtm.

Equipamentos

Ar-condicionado também pode esquentar ou esfriar as relações condominiais

Muitos podem ser os problemas provocados pela colocação e pelo uso inadequado de aparelhos de ar-condicionado em condomínios, mas o importante é que síndicos e condôminos estejam preparados para enfrentar todos eles. Definir regras sobre o assunto e fazer com que elas sejam cumpridas é o passo inicial. Promover a conscientização dos moradores sobre os benefícios das

práticas de boa vizinhança e demonstrar que fachadas bem-cuidadas valorizam o patrimônio, que é de todos, também é importante. Por fim, quanto maior o número de informações e subsídios fornecidos por especialistas no assunto, melhores serão os resultados obtidos, tanto pelos condomínios, em termos de boa convivência, quanto pelos condôminos no sentido de desfrutarem de merecido conforto em suas unidades.

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Equipamentos Aparelhos alteram ou não alteram fachadas dos prédios? Uma das grandes preocupações quanto à instalação de aparelhos de ar-condicionado em unidades condominiais diz respeito às alterações de fachada. Se, por um lado, o Código Civil, no artigo 1336, inciso III, diz que “são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”, de outro, começa a discussão sobre o que é alteração de fachada. Fechamento de sacadas, por exemplo, pode ser considerado, e amparado por decisões judiciais, como um aspecto de segurança e que, portanto, não deve ser proibido ao condômino. Nesta seara, argumentos e contra-argumentos são apresentados em profusão, até mesmo em situações de menor complexidade, como no caso de instalação de antenas por satélites ou a colocação de um vaso com plantas ornamentais em espaços que fiquem visíveis pelo lado de fora da unidade, seja na frente, nas laterais e nos fundos da edificação. Nessas duas situações, dizem alguns que é uma questão de necessidade e de embelezamento do prédio. Afirmam outros que qualquer intervenção ou colocação de material que destoe do projeto original do prédio é alteração de fachada, independente da finalidade ou intenção. A favor do ar-condicionado ressalta-se o conforto, mas, em contrapartida, é inegável que, muitas vezes, a instalação de um condicionador de ar na parede, de forma inconveniente, agride a estética e, por consequência, desvaloriza o bem comum.

Quórum para alteração de fachadas depende do tipo de obra a ser executada

Segundo a Advogada Eliane Maria Virtuoso, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS, considerando apenas o aspecto da alteração de fachada, ela pode, sim, acontecer. “Porém, para um condômino promover alteração de fachada em sua unidade é preciso que haja a aprovação de todos os condôminos. Uma unanimidade que, na prática, principalmente em condomínios de porte médio ou grande, só em casos muito raros pode ser obtida.” A advogada diz ainda que, no caso da instalação de aparelhos de ar-condicionado, se a matéria não estiver regrada pela convenção, o ideal é que o assunto seja decidido em assembleia. “Através dela, com quórum de maioria simples, é que o tema poderá ser normatizado. Mais do que buscar uma padronização, a redução de prejuízos estéticos e o atendimento das necessidades dos condôminos, a providência reduzirá conflitos e permitirá a aplicação de penalidades se as regras de instalação ou de uso deixarem de ser cumpridas”, afirma Eliane Virtuoso.

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Segundo o Mestre em Direito Gilberto Koenig, o quórum necessário para alteração de fachada de um prédio em condomínio edilício, salvo determinação contrária expressa em convenção, é de maioria dos condôminos presentes em assembleia convocada, especialmente para este fim, desde que os mesmos representem metade das frações ideais. Porém, se a alteração implicar despesas, tratando-se de obras úteis, o quórum será de maioria dos condôminos; e, se voluptuárias (de deleite..., tal como embelezamento), o quórum passa a ser de 2/3 dos condôminos. Situação ímpar é a alteração de fachada decorrente de obras urgentes, como, por exemplo, a retirada de uma marquise que esteja prestes a ruir. Neste caso, o síndico, resguardando-se de comprovar a necessidade do ato, pode determinar a realização da obra, obtendo aquiescência em deliberação de assembleia a ser realizada em data posterior, defende Koenig. Já para o caso de um condômino promover alteração de fachada em sua unidade, Koenig alerta: “faz-se necessária a obtenção de aprovação, junto aos outros condôminos, de forma expressa e unânime”.

Equipamentos Localização inadequada é um dos grandes problemas Onde colocar o aparelho de ar-condicionado é uma pergunta que os condôminos costumam fazer. Mas quase sempre para si mesmo e de acordo com suas necessidades. Se o condomínio não possui nenhum regramento sobre o assunto, os problemas começam a surgir. O pior é que, há algum tempo, quando o uso desse tipo de aparelho não era tão comum e acessível, a maioria dos condomínios não tinha o cuidado de normatizar o assunto. O resultado disso é que, veem-se, hoje, coisas bem estranhas. São aparelhos de ar-condicionado desalinhados, tubulações ocupando paredes externas ao bel-prazer dos usuários, suportes e apoios indevidos, e falta de manutenção de dar dó em quem olha para aquilo sem ter o que fazer. Afinal, aparelhos de todos os tipos estão naquelas paredes não se sabe quanto tempo. Foram colocados quando não havia nenhuma regulamentação ou penalidades para as inadequações. Existem circunstâncias nas quais a falta de critérios quanto à colocação envolve até mesmo questões de segurança. Esse é o caso, por exemplo, das edificações construídas com estruturas de alvenaria e não de concreto. A forma construtiva é correta e permitida em prédios com determinado número de pavimentos, mas impõe alguns cuidados especiais quando se trata de mexer em paredes. Para que algumas paredes sejam retiradas, é preciso que a sustentação seja garantida por meio de técnicas de construção civil. Não havendo essa precaução, as paredes não devem sofrer abalos e podem ser removidas ou alteradas apenas nos locais onde já existem aberturas. Ou seja, portas e janelas. No caso do Condomínio Castello Branco, a não observância das providências necessárias já causou desconfortos para a administração. “Em alguns casos, tivemos de entrar na Justiça para que aparelhos de ar-condicionado, colocados em partes estruturais do prédio, fossem retirados e para que as paredes fossem recompostas”, conta o síndico Fernando Sérgio Diemer.

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Equipamentos Falta de critérios quanto a alinhamento, tubulações, drenos e sobrecarga elétrica são motivos de preocupação O inadequado posicionamento dos aparelhos envolve, também, questões estéticas. Mesmo sem falar naquelas situações onde, em cada unidade, o ar-condicionado, normalmente de janela, ocupa diferentes espaços, uns na sala, outros em sacadas fechadas ou quartos, há, ainda, a falta de critérios no que diz respeito à tubulação, quando se trata de aparelhos do tipo Split. Técnicos explicam, de forma simplificada, que o sistema é constituído por dois equipamentos: a unidade evaporadora, interna, e a unidade condensadora, externa. Essas duas partes são unidas por tubulações de cobre e, de acordo com a capacidade do sistema, são definidas considerando-se distância e o desnível entre as unidades. É aí que surgem as adversidades. Sem querer refazer o revestimento de paredes internas, alguns condôminos insistem em estender as tubulações pelas paredes externas dos prédios. “Em nosso condomínio, estabelecemos uma série de regras com relação à instalação de ar-condicionado nos apartamentos. Uma das mais importantes determina que a tubulação dos splits deve ficar ao lado e, preferencialmente, atrás da unidade externa do aparelho. Hoje, existe apenas uma unidade onde esta determinação não está sendo cumprida, mas estamos tomando as providências”, diz Pedro Luis Vieira Garroni, síndico do condomínio Salomoni I, localizado na Zona Sul de Porto Alegre. Com referência à localização do aparelho, no Condomínio Salomoni I está estabelecido que, externamente deve ficar abaixo das janelas das salas. Como a regra não existia anteriormente, alguns aparelhos foram colocados em outras posições, como nas extremidades dos apartamentos. “Com relação a esses casos, nada podemos fazer. O constrangedor é que, às vezes, alguns condôminos, alegando que outros já o fizeram, entendem ter o direito de fazer o mesmo. Pior ainda é quando as pessoas não se dão conta de que o aparelho está prejudicando outros vizinhos, como ocorre quando começa aquele pinga-pinga na janela do apartamento de baixo”, lembra Garroni.

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E a lembrança procede. Não são poucas as queixas sobre a falta de escoamento da água proveniente da condensação da umidade do ambiente onde o aparelho está funcionando. Algumas pessoas simplesmente não se importam com os inconvenientes provocados aos vizinhos. E a situação só é resolvida com o envio de advertências ou a aplicação de multas. Outras escondem o problema apenas fixando a mangueira na parede externa do prédio, uma medida que desmerece a edificação e que acelera a necessidade de manutenção em termos de impermeabilização e pintura.

Equipamentos

Mangueiras são importantes para evitar incômodos aos vizinhos.

Ainda sobre essa questão de gotejamento, vale lembrar que, em Porto Alegre, a Lei Complementar nº 12/1975, estabelece a proibição de deixar cair água de aparelho de ar-condicionado em passeios públicos. Na capital, denúncias sobre esse tipo de ocorrência podem ser feitas para o telefone 156. Consultados, representantes da Secretaria Municipal de Obras (SMOV) não informaram sobre reclamações ou fiscalizações efetuadas nos últimos meses envolvendo o pinga-pinga proveniente de ar-condicionado nas calçadas. Outra precaução que os condôminos devem ter é verificar se não está havendo um consumo excessivo de energia elétrica em seus apartamentos, uma vez que o uso de equipamentos eletroeletrônicos nas unidades é crescente, contexto em que o acréscimo de aparelhos de ar-condicionado também deve ser levado em consideração. Levantamento divulgado pela Brigada Militar aponta que, de janeiro a abril deste ano, o Corpo de Bombeiros atendeu 86 casos de incêndio que tiveram início em redes elétricas. Via de regra, em prédios de construção mais recente, a demanda exigida por aparelhos de climatização já foi prevista durante a execução da obra. Porém, para os empreendimentos existentes há mais tempo, que não preveem espera elétrica para o condicionador de ar, se faz necessário consultar o projeto elétrico, a fim de verificar as possibilidades de instalar uma maior demanda ou, caso necessário, redimensionar a entrada de força para tal.

Lembre-se Somente pessoas com conhecimento técnico devem executar trabalhos em instalações elétricas. Antes de instalar aparelhos elétricos, leia atentamente as instruções do fabricante. Para desligar aparelhos, nunca puxe pelo fio. Use sempre a tecla ou o botão de liga/desliga. Jamais toque em circuitos ou equipamentos elétricos quando estiver com as mãos, as roupas ou os calçados molhados. Verifique sempre se os aparelhos elétricos não estão com os fios desencapados. Se as lâmpadas ou os aparelhos elétricos de sua residência queimam com frequência, verifique o estado da instalação elétrica. Não ligue vários aparelhos em uma só tomada. Isso pode causar incêndios. Desligue imediatamente seu eletrodoméstico caso ele comece a fazer barulhos estranhos ou a soltar faíscas. Cuidado com instalações elétricas em lugares úmidos, como lavanderias, garagens ou jardins. Fonte: CEEE – AES Sul

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Equipamentos Planejamento e capacitação técnica são a solução para todas as dificuldades O primeiro passo para acabar com desavenças com relação aos aparelhos de ar-condicionado em condomínios é o bom-senso. Questões estéticas, valorização patrimonial e política de boa vizinhança são fatores que vão depender, exclusivamente, da conscientização e do aprimoramento da capacidade de convivência social de cada um. Já, em se tratando de fatores técnicos, na opinião do Engenheiro de Produção Rui Muniz, “eventuais impactos negativos na instalação de sistemas e equipamentos de ar-condicionado têm a ver com a não observância de requisitos de conformidade, como o inadequado dimensionamento e com o baixo nível de serviço na instalação”. Neste sentido, o engenheiro chama atenção para que os condôminos avaliem com bastante cuidado a qualificação profissional do instalador em termos de formação, habilitação e registro profissional. Para o Presidente da Associação Sul-Brasileira de Refrigeração, Ar condicionado, Aquecimento e Ventilação (Asbrav), Luiz Afonso Dias, o ideal seria elaborar, juntamente com o projeto arquitetônico, um projeto de climatização e, posteriormente, executar as esperas do condicionador de ar com uma empresa especializada. “Dessa forma, os equipamentos e a respectiva instalação se dariam de acordo com o especificado no projeto. Um procedimento que também orienta a padronização, evitando a descaracterização das fachadas dos prédios.” “Além disso, quando da execução das esperas, também é prevista a instalação das tubulações de dreno, as quais serão interligadas aos drenos dos equipamentos, evitando, com isso, o gotejamento no entorno do prédio”. Para prédios já construídos, sem que tenha havido a execução de um projeto de climatização, existem empresas especializadas que apresentam soluções de atendimento a pré-requisitos que, até então, não estejam sendo atendidos.

Tipos de aparelhos De acordo com publicação da Asbrav, em se tratando de climatizadores residenciais, existem quatro diferentes tipos de equipamentos disponíveis no mercado: ar-condicionado de janela (ACJ), splits, multsplit VRF e centrais (utilizados em hospitais, shoppings, salas comerciais a partir de 50m², grandes espaços em geral). Ainda, de acordo com divulgação da Associação, a diferença principal entre eles é que o ACJ é constituído de um gabinete único fixado à janela ou no caixilho de madeira em um buraco aberto na parede. O split, por sua versatilidade, pode ser instalado na parede, modelo high wall, sob teto ou console, modelo Piso Teto e embutido no forro, modelo cassete, sendo feita a conexão à unidade externa através de tubulações de cobre ou alumínio, fia-

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ção elétrica e de comando, que passam através de uma pequena abertura na parede. Pode ser um split convencional ou do tipo inverter, que tem valor mais elevado, porém consome menos energia, podendo ser mais em conta a médio e longo prazo. As máquinas centrais são utilizadas em instalações de médio e grande porte. Falando especificamente sobre os splits, o presidente da Asbrav diz que, atualmente, são a preferência, uma vez que os preços dos aparelhos estão acessíveis, em patamares muito próximos aos de janela. “O que difere um pouco são os custos de instalação, por conta dos materiais aplicados e dos serviços de um profissional habilitado. No entanto, o benefício é bem superior, haja vista o menor consumo de energia, baixo nível de ruído e design moderno.”

Equipamentos Afonso Dias lembra, ainda, que, em se tratando da linha splits já existem outros tipos, os quais proporcionam significativa redução no número de unidades externas (condensadoras), beneficiando os espaços físicos, permitindo também maior autonomia das tubulações e a instalação da unidade externa em um

lugar estratégico. “Estes equipamentos são dotados de compressores inverter, os quais proporcionam redução significativa no consumo de energia e utilizam fluido refrigerante, gás, que não prejudica a camada de ozônio, e possuem ótimo desenvolvimento tecnológico.”

Complementarmente, Afonso Dias lembra que, nos casos dos condomínios, quando da utilização de climatizadores em espaços maiores, em áreas de uso comum e de convívio público, é fundamental atentar para a distribuição do ar e a qualidade do ar interior. “Para esses espaços, é sempre recomendável utilizar

equipamentos que permitam a utilização de filtragem mínima recomendada pela NBR16401, distribuição por dutos e saídas de ar através de grades ou difusores, e que também contemplem um sistema mecânico de renovação do ar interno, proporcionando a qualidade do ar interior para os ocupantes.”

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Equipamentos Guia ensina consumidores a adquirirem condicionadores de ar e a contratarem serviços de instalação Visando prestar maiores esclarecimentos para aqueles que desejam adquirir aparelhos de ar-condicionado, a Associação Sul-Brasileira de Refrigeração, Ar-Condicionado, Aquecimento e Ventilação produziu um guia gratuito com orientações sobre como escolher o aparelho, garantir a instalação correta e fazer seu melhor uso.

No Guia de Aquisição e Instalação de Condicionadores de Ar, o consumidor poderá tirar dúvidas, verificar se a rede elétrica é segura, analisar o orçamento apresentado e saber como descobrir se a empresa contratada é confiável. O consumidor também saberá o motivo da importância de fazer o cálculo para certificar-se de que está comprando o aparelho com a potência correta para as dimensões do ambiente que será climatizado. As orientações estão descritas com uma linguagem simples e didática. Com a leitura do resumido guia, que tem apenas 12 páginas, é possível aprender o que é realmente necessário. Assim, o comprador se torna apto a obter um equipamento de ar-condicionado com segurança e eficiência, analisando importantes critérios de julgamento a serem utilizados durante o processo de aquisição do produto. Os interessados em comprar aparelhos de ar-condicionado podem consultar o guia pelo site www.asbrav.org.br.

Não se esqueça da limpeza do ar-condicionado Especialistas alertam que a falta de limpeza nos filtros dos aparelhos de ar-condicionado aumenta o risco de surgimento de alergias entre os frequentadores dos ambientes climatizados. Dizem, também, que ficar por muitas horas fechado em ambientes com ar condicionado também pode favorecer o aparecimento de alguns tipos de irritações ou até mesmo infecções. Algumas das recomendações para prevenir essas ocorrências é ingerir bastante líquido, a fim de hidratar a garganta e o nariz, e, ao mesmo tempo, evitar mudanças bruscas de temperatura em troca de ambientes. Além desses cuidados, de acordo com o Engenhei-

ro de Produção Rui Muniz, é importante ressaltar a necessidade periódica de manutenção. “Falo de medidas preventivas, instruções que os próprios fabricantes apontam como imprescindíveis, tais como limpeza periódica de condensador, retirada de poeiras de partes móveis ou aparentes no ambiente, como aletas e gabinetes. A falta deste tipo de cautela, além de diminuir a eficiência do aparelho, pode comprometer questões relacionadas à saúde. É bom alertar: esses procedimentos preventivos são obrigatórios por legislações específicas e são eles que garantem o bom funcionamento do sistema e asseguram a qualidade do ar respirado pelos usuários”.

A Síndrome do Edifício Doente Os poluentes químicos, produzidos no interior dos estabelecimentos a partir de materiais de construção, materiais de limpeza, fumaça de cigarro, fotocopiadoras e pelo próprio metabolismo humano, e os poluentes biológicos, como fungos, algas, protozoários, bactérias e ácaros, foram a causa do que se convencionou chamar de “Síndrome do Edifício Doente” (Sick Building Syndrome – SBS). A Síndrome do Edifício Doente refere-se à relação entre causa e efeito das condições ambientais observadas em áreas internas, com reduzida renovação de ar, e os vários níveis de agressão à saúde de seus ocupantes

por fontes poluentes de origem física, química e/ou microbiológica. Diz-se que um edifício está “doente” quando cerca de 20% de seus ocupantes apresentam manifestações transitórias associadas ao tempo de permanência em seu interior, que tendem a desaparecer após curtos períodos de afastamento. Em alguns casos, a simples saída do local já é suficiente para que os indícios desapareçam. Os principais sintomas apresentados são: irritação dos olhos, do nariz, da pele e da garganta, dores de cabeça, fadiga, falta de concentração, náuseas, entre outros.

Fonte: http://www.inmetro.gov.br/consumidor/produtos/qualidadedoAr.asp Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2012

Manutenção

Obras exigem cuidados especiais A preocupação com a realização de obras em condomínios deve começar antes da execução. É preciso um eficiente planejamento no sentido de evitar, ao máximo possível, a incidência de transtornos no dia a dia do condomínio. Mais importante ainda são os procedimentos legais de contratação e o acompanhamento dos trabalhos. Diante disso, vale a pena seguir algumas recomendações, como as que são descritas a seguir: Antes de contratar uma empresa, busque referências de trabalhos executados em outros condomínios. Ligue para os responsáveis, mencionados nas referências, e informe-se sobre a qualidade dos serviços. Exija, sempre, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Confira se a empresa adota os procedimentos de segurança do trabalho previstos na Norma Regulamentadora (NR) 18. Essa norma trata dos tipos de andaimes permitidos, da forma de montagem dos mesmos e dos EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) dos operários. A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser corresponsabilizado por acidentes, ficando sujeito a multas e ações indenizatórias. Nunca antecipe parcelas de pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que proporcionalmente recebeu como pagamento. Tal medida assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e que não abandone o serviço.

Sempre contrate profissionais especializados

Execução e manutenção das calçadas são de responsabilidade dos proprietários

Na maioria dos serviços de instalação de equipamentos, manutenção e projetos de prevenção, a legislação determina a contratação de profissionais devidamente habilitados, ou seja, pessoas ou empresas que possam fornecer a ART pelos serviços prestados. Desta forma, em qualquer trabalho que venha a ser desenvolvido em um condomínio, o ideal é que os síndicos contratem somente empresas especializadas. O procedimento, além da certeza de serviço bem-executado, assegura que o condomínio sempre estará cumprindo o disposto em lei.

As legislações municipais estabelecem que cabe aos proprietários a pavimentação da calçada. Dizem, ainda, as legislações, que compete ao dono do imóvel a conservação do passeio público de acordo com as normas estabelecidas pela municipalidade. Comumente essas normas especificam o tipo de material a ser utilizado, as metragens, bem como permitem ou não a colocação de acessórios como lixeiras, floreiras, canteiros, etc. Os síndicos devem considerar, também, o fato de que a manutenção das calçadas, além de evitar eventuais penalizações, garantir a segurança de quem as utilizam e eliminar a possibilidade de responsabilização por acidentes, implica, ainda, valorização patrimonial.

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Legislação

Lei impõe restrições para a venda e o aluguel de abrigos para veículos em condomínios A partir de agora, a venda ou o aluguel de vagas de estacionamento para pessoas de fora do condomínio só podem ser feitas se a convenção permitir. A Lei que estabelece essa condição foi sancionada pela Presidente Dilma Rousseff em abril desse ano. O texto da nova norma altera o Código Civil, promulgado em 2002, que até então amparava as negociações envolvendo áreas privativas destinadas ao estacionamento de veículos. O principal argumento em favor da regra vigente diz respeito ao suposto aumento de segurança. Na opinião do Advogado César Augusto Boeira da Silva, Presidente da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial (Agadie), “não há dúvida de que a intenção do legislador é, em linhas gerais, favorecer a segurança daqueles que integram a coletividade, evitando o acesso frequente de estranhos”. Já para alguns síndicos, outro grande problema é a falta de envolvimento - e o comprometimento - de compradores e locatários das vagas com as questões condominiais. A falta de fechamento de grades e portões, desrespeito aos horários de silêncio, a despreocupação com a limpeza e a dificuldade de identificação do condutor do veículo são as infrações mais comuns por parte de algumas pessoas que não moram no prédio. O controle dessas situações dá certo trabalho, mas, segundo a Vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, são fáceis de resolver. “Basta que o síndico notifique e penalize o proprietário da vaga de estacionamento, respaldado pelo que estiver determinado na convenção do condomínio ou que tenha sido decidido e aprovado em assembleia”. As questões mencionadas, aliás, são bastante corriqueiras em se tratando de vagas de estacionamento condominial, tanto privativas quanto de uso comum, sejam elas provocadas por moradores do prédio ou não.

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Independente dessas considerações, a alteração legislativa - que não se aplica a prédios comerciais com garagens independentes dos condôminos ou edifícios-garagem - não proíbe, terminantemente, que a venda ou locação das vagas de estacionamento sejam feitas para pessoas que não moram nos condomínios. Boeira da Silva explica que “a lei faculta a permissão de alienação e aluguel de vagas mediante cláusula a ser inserida na convenção de condomínio”. Neste caso, será necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos.

A NOVA LEI Lei nº 12.607, de 04 de abril de 2012. Altera o § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios. Art. 1º - O § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação: “Art. 1.331............................................................... § 1º - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

Espaço Imóvel Responde Em nosso condomínio estão ocorrendo discussões referentes ao rateio das despesas, pois algumas unidades são maiores do que as outras, ou por contribuírem com aumento no consumo de água, por exemplo. O condomínio possui convenção. O que é possível fazer? Conforme o art. 1.336 do Código Civil, todos os condôminos devem contribuir com as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição expressa em contrário na convenção. O artigo em questão ensina que o rateio deverá ser por frações ideais, mas, possuindo convenção, esta então poderá dispor de forma diversa. Portanto, pelo previsto no dispositivo legal, a convenção poderá prever outra forma de rateio de despesas que não pela fração ideal. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Logo, modificar a situação apresentada depende apenas da alteração da convenção do condomínio, prevendo algum instrumento ou fórmula de compensação pelo gasto excessivo de água, conforme citado na consulta. Para alterar a convenção, é necessário aprovação pelo quórum de 2/3 dos condôminos, em assembleia especialmente convocada para este fim, conforme dispõe o artigo 1.351 do Código Civil. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Corroborando o caso em tela, segue jurisprudência do Tribunal de Justiça do RS. Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO DE ASSEMBLEIA E ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS, POSSIBILIDADE. RESPEITADO O QUÓRUM PREVISTO NO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. De ser tida como válida a alteração realizada na convenção condominial por ocasião da Assembleia Geral Extraordinária, no atinente à forma de rateio das despesas condominiais, considerando o quórum maior de 2/3, conforme previsão do art. 1.351, do Código Civil. Previsão na convenção condominial

atribuindo o caráter de pétrea, à cláusula que tratava da forma de distribuição das despesas condominiais, que não pode prevalecer em razão da vontade, soberana, da quase totalidade dos condôminos. Rateio a ser realizado em observância à fração ideal de cada condômino, afastada a distribuição igualitária até então vigente. Desnecessidade de aprovação unânime da alteração. Sentença reformada. Ônus sucumbenciais redimensionados. DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70040476533, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 28/07/2011). Todo o ano o síndico do meu condomínio faz seguro do prédio. Isto é obrigatório? O Código Civil dispõe que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial. E compete ao síndico realizar o seguro da edificação. Como se vê, a responsabilidade de contratar os seguros de um condomínio, qualquer que seja a finalidade ou a utilização de suas unidades autônomas e partes comuns, bem como sua configuração (edifício, conjunto de edifícios ou casas) é inteira, única e exclusivamente do síndico em exercício. Se o síndico deixar de contratá-lo, estará sujeito a uma série de sanções legais, das quais a mais grave é ter de responder com seu patrimônio pessoal no caso de acontecer um sinistro e não haver o seguro ou este for insuficiente. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) IX - realizar o seguro da edificação. A contratação do seguro da edificação é obrigatória e constitui uma despesa ordinária. Deve abranger toda a edificação, tanto as áreas comuns como as partes autônomas, e visa garantir eventual sinistro que cause incêndio ou destruição do todo ou parte da edificação. Por todo o exposto, é possível concluir que o síndico deverá contratar o seguro contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial. Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Imóvel Responde Muro divisório responsável pela contenção entre ambos os condomínios apresenta fissuras em vários pontos, decorrentes de infiltrações, além de deslocamento, o que causou um “embarrigamento” em direção à área de estacionamento do condomínio, ameaçando cair. Em razão disso, o condomínio pretende demolir e reconstruir. Quem paga? A redação do § 1º do art. 1.297 do Código Civil dispõe que os intervalos, os muros, as cercas e os tapumes divisórios etc. presumem-se pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. Portanto, pelo disposto no artigo de lei, ambos os condomínios deverão arcar com o ônus da reconstrução do muro. O condomínio pode adotar o “desconto pontualidade” para incentivar o pagamento no vencimento? O desconto pela pontualidade é considerado pelos tribunais uma dupla penalidade quando cobrada com a multa moratória, portanto não tem sido admitido. É considerado bis in idem, por que, além da multa decorrente da falsa bonificação, o condomínio faz incidir multa de 2%. Assim entende o Tribunal de Justiça do Estado no caso das locações. EMENTA: LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. PURGA DA MORA. PRAZO DECADENCIAL. ART. 62, INC. II, DA LEI 8.245/91. PRECLUSÃO. ALUGUEL. DESCONTO NO VALOR DO LOCATIVO. MULTA MORATÓRIA DISFARÇADA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. DESCABIMENTO DE DUPLA PENALIZAÇÃO. INAPLICABILI-

DADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS RELAÇÕES LOCATÍCIAS. MULTA MORATÓRIA MANTIDA EM 9%, CONFORME PACTUADA. DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. ART. 23, INC. XII, §1º, DA LEI 8.245/91. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70008713166, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 09/06/2004). E não é diferente quando se trata da relação condominial, como se vê na ementa de decisão do TJRJ: Convenção autorizando percentual de desconto para pagamento da quota condominial até o seu vencimento, prevendo ainda multa pelo atraso. Bis in idem caracterizado, porquanto o desconto representa a aplicação de multa invertida, em desacordo com as leis 4.591/64 e 10.406/02 (CC 2002), conforme entendimento do órgão Especial, consolidado no Incidente de Uniformização de Jurisprudência nº 01/2000. Lei de Condomínios e Incorporações. Inocorrência de estabelecimento específico de condição da ação. Parcial Provimento ao primeiro apelo e improvimento do segundo. Número do Processo: 2002.001.23073. Órgão Julgador: DÉCIMA OITAVA CÂMARA CIVEL. DES. CELIA MELIGA PESSOA. Julgado em 27/05/2003 - TJ-RJ Portanto, não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido previsto no art. 1.336 § 1º, do Código Civil. Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br

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Inúmeros problemas atingem a cavidade bucal A odontologia tem evoluído rapidamente nos últimos anos. Profissionais mais capacitados, técnicas menos invasivas, diagnósticos mais precisos e materiais mais seguros ajudaram a alavancar a especialidade de uma profissão meramente tecnicista para uma odontologia científica. Inúmeros são os problemas bucais que podem surgir na cavidade. Eles podem ir de uma simples mancha branca até mesmo a um câncer. Entretanto, as principais doenças que acometem o ser humano são a cárie dentária e as doenças gengivais. Ambas têm sua origem no acúmulo de bactérias sobre a superfície dentária, ou seja, são infecções bucais. Essas doenças são reconhecidas hoje como importantes problemas de saúde pública. A presença de bactérias na cavidade bucal é normal no ser humano. Todos nós temos uma quantidade e variedade muito grande delas dispersas na boca. Essas bactérias, como qualquer ser vivo, têm interesse em sobreviver e procriar a espécie. Sendo assim, a superfície do dente, por ser uma estrutura rígida e não descamativa, se tornou um lugar interessante para as bactérias manterem seu objetivo de sobrevivência ao longo da evolução do ser humano. No entanto, quando elas se acumulam sobre o dente e ali permanecem por algum tempo sem serem removidas por instrumentos, como o fio dental e a escova, possibilitam a formação da cárie e o desenvolvimento de inflamação gengival. Sabe-se, atualmente, que as infecções gengivais estão entre as principais infecções que acometem o ser humano. Estudos realizados na região metropolitana de Porto Alegre têm mostrado que mais de 50% dos indivíduos na idade adulta apresentam importantes problemas de saúde gengival. Essa situação põe em alerta toda a comunidade odontológica, bem como os representantes de governo, uma vez que tal problema pode acarretar a perda do(s) dente(s). Além disso, inflamações de origem bucal podem entrar na corrente sanguínea e atingir importantes órgãos, como coração, cérebro, pulmão, entre outros. Diversos estudos, em diferentes

Eduardo José Gaio – Cirurgião-dentista, mestrado e doutorado em Periodontia, autor de diversos artigos científicos com vinculação internacional, integrante do corpo clínico do Secovimed/RS na especialidade de Periodontia.

países, têm mostrado associações entre as infecções bucais (principalmente as gengivais) e outros órgãos. A cárie dentária também preocupa os dentistas e os órgãos públicos. Embora o número de casos tenha caído consideravelmente nos últimos anos, uma pequena parcela da população ainda sofre com uma grande ocorrência da doença. Além disso, estudos têm mostrado um crescente número de casos de cárie radicular em indivíduos idosos. O Rio Grande do Sul é o estado com maior ocorrência de diversos tipos de câncer. Além de sermos “campeões” em câncer de mama, também somos o estado com maior número de pessoas com câncer bucal. O leitor pode estar se perguntando o porquê disso, e a resposta é bastante simples. Infelizmente, aqui, é onde mais se consome cigarros e álcool, além de ser a região com maior número de pessoas acima do peso ou obesas. Além destes chamados fatores de risco para o aparecimento do câncer, a exposição solar, certos tipos de vírus e a genética do indivíduo contribuem para o surgimento desta importante doença. A sensibilidade dentinária também atinge uma parcela grande da população. Ela surge devido, principalmente, à exposição da raiz do dente. Muito embora não se conheça inteiramente o mecanismo de surgimento da sensibilidade, acredita-se que devido ao fato de que a raiz do dente é repleta de pequenos canais que vão em direção à polpa do dente, estímulos mecânicos (escova, fio) e térmicos (líquido gelado) deslocam o líquido que há no interior desses canais, provocando a sensibilidade dolorosa. O diagnóstico preciso desta situação junto ao dentista pode ajudar consideravelmente na redução do problema. Dentro desse contexto, toda a equipe médico-odontológica do Secovimed/RS está à disposição de seus associados para melhor ajudar. É de suma importância lembrar sempre que o conhecimento, a prevenção e o diagnóstico precoce são as melhores formas de abordar e diminuir os problemas que acometem a cavidade bucal.

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