ESPAÇO IMÓVEL

l

ç

i d E

ão

E

e p s

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

cia

SECOVI/RS • AGADEMI A Revista do Mercado Imobiliário Gaúcho. Ano VII • Edição Especial 2011

Viva bem em condomínio

Respeito às regras, valorização dos interesses coletivos, tolerância e bom senso garantem convivência em harmonia.

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 1

30/06/2011 10:30:33

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUB-DELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Claúdio Paulo Hoffmann; Encantado: Vera Lucia Sangali Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

Atendimento Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Data Certa Gráfica

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 8 mil exemplares Uma publicação institucional do SECOVI/RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Ficha técnica: Ilustração: Gerson Kauer Modelos de prédios: 3D Warehouse Google SketchUp Edição e montagem: Kauer ideia e imagem

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 2

30/06/2011 10:30:34

Nesta Edição

Mensagem do Presidente

Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

Aos novos condôminos A gente, quando dá um passo significativo na vida, deve se congratular e é desse sentimento que todo novo condômino deve estar tomado. O condomínio é uma forma moderna de morar, e, para que isso aconteça da melhor forma, é preciso se seguir algumas regras porque convivência impõe direitos e deveres. Isso deve ficar muito claro para cada pessoa que se muda para esse tipo de habitação. É o motivo pelo qual o SECOVI/RS e a AGADEMI apresentam a sua contribuição, levando aos certamente felizes novos moradores algumas notícias e sugestões sobre o assunto.

Existem regras que valem para toda a comunidade e sua observância demonstra respeito recíproco. Obediência à Lei evita conflitos. Tratamento educado aos demais condôminos gera um clima ameno, onde o melhor de cada um se evidencia. Como resultado se vê o florescimento da camaradagem e essa é a melhor atmosfera a se respirar em coletividade. Saber ouvir e pensar antes de falar estruturam uma conduta cautelosa, um dos degraus da sabedoria.

O esmero com que os textos desta revista foram produzidos recomenda a sua leitura cuidadosa. E mantê-la à mão para fácil e oportuna consulta é uma ideia conveniente. Quanto mais o condômino estiver preparado para as lides da administração do condomínio e os problemas que comumente aparecem, tanto melhor. Mas, acima de tudo, o que se espera é que ajude a fazer com que prevaleça o bom senso.

Agindo assim, como se diz, não tem erro!

04

Morar em Condomínio

05

Conceituações

06

Convivência

07

Saiba mais

08

Comportamento

09

Comunicação

10

Orientações

11

Manutenção

12

Prevenção

13

Legislação

Um bom negócio para o bolso e o bem estar das pessoas

Pequeno abecedário dos condomínios

Entendimentos equivocados e atitudes inadequadas são fontes de conflitos

Conheça o significado da palavra condomínio

Convivência harmoniosa depende de motivação e boa vontade entre condôminos

Estabelecimento de critérios facilita relações interpessoais

Dicas que podem tornar as assembleias mais produtivas

Obras exigem cuidados especiais

Aumente a segurança em seu condomínio

O Código Civil e os condomínios

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 3

03

30/06/2011 10:30:39

Morar em Condomínio

Um bom negócio para o bolso e o bem estar das pessoas Muitas são as vantagens de morar em condomínio. Confira algumas delas:

Um melhor aproveitamento do terreno e a redução dos custos de construção tornam o valor final das unidades bem mais acessíveis do que se fossem construídas individualmente.

As despesas com manutenção e custeio de serviços essenciais são bem menores do que as exigidas por uma residência isolada.

Maior facilidade na implantação de estratégias visando a segurança dos moradores.

Menor onerosidade na execução de estruturas

e espaços destinados ao lazer de moradores e visitantes.

Dentre os aspectos positivos de viver em condomínio sobressaem-se, ainda, aqueles que aumentam as possibilidades de inter-relações sociais. A proximidade de vizinhança amplia a troca de experiência, o conhecimento de outras formas de pensar e o prazer de convívio com outras pessoas que, no mínimo, tem em comum o desejo de viver em harmonia.

Conhecimento ajuda a vencer obstáculos É comum ouvirmos falar que, barulho, animais, infiltrações, uso inadequado de vagas de estacionamento ou garagens, brigas de vizinhos, crianças mal educadas, atitudes inadequadas, inadimplência e falta de cuidados com bens e áreas de uso comum são alguns dos grandes problemas existentes em condomínios.

Segundo especialistas em administração condominial, as inconveniências acima citadas são as consequências de eventuais conflitos e dissabores de quem mora em uma edificação coletiva. Para a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, “os desajustes nas relações entre condôminos ocorrem, principalmente, por inadequações comportamentais ou desconhecimento sobre o que é e como funciona um condomínio”.

Diz, ainda, a dirigente, que as questões comportamentais precisam

04

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 4

ser repensadas. “Neste quesito o alcance de novos patamares vai depender da boa vontade e do grau de sociabilidade das pessoas envolvidas.” Já em termos de conhecimento sobre a operacionalidade condominial, Simone Camargo, afirma:“vale aqui um esforço de conscientização, seja através de iniciativa própria ou por imposição do bem comum, de tal forma que todos os condôminos assimilem e cumpram as regras que se mostram indispensáveis para uma boa convivência.”

E são, justamente, estes os propósitos que norteiam esta publicação.

Levar ao conhecimentos dos leitores, os conceitos mais elementares para o bom andamento do dia a dia condominial e chamar atenção para o fato de que a solução dos problemas pode estar em simples e eficazes mudanças de atitudes. A soma destes fatores irá colaborar para que se Viva, muito Bem em Condomínio.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

30/06/2011 10:30:41

Conceituações

Pequeno abecedário dos condomínios Áreas privativas e áreas comuns – As primeiras são as unidades individuais de cada um dos proprietários, sejam elas casas, apartamentos, salas, lojas, conjuntos, vagas de estacionamento, etc. As segundas são as partes indivisíveis que integram a edificação, tais como corredores, escadas, elevadores, reservatórios, telhados dos prédios e demais espaços de uso de todos os moradores.

vos, de compra de materiais e contratação de seguros.

Já as Despesas Extraordinárias englobam gastos imprevistos ou com benfeitorias, sendo que as mesmas, via de regra, devem ser aprovadas antecipadamente em Assembleia. Contudo, em situações emergenciais o síndico poderá tomar as providências necessárias para sanar o problema e buscar, posteriormente, o endosso daquela decisão.

Assembleias - Reunião de moradores que tem por objetivo a apresentação de propostas, discussão de temas de interesse do condomínio, com consequente posicionamento a respeito dos assuntos que estiverem em pauta.

São três os tipos de assembleias de condomínio: Assembleia Geral Ordinária: Obrigatória por lei, ela deve ser realizada anualmente e possui como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício e, também, a apresentação e aprovação da prestação de contas do ano imediatamente anterior.

Assembleia Geral Extraordinária: Sem periodicidade regular, serve para deliberar sobre assuntos urgentes e não previstos nas Assembleias Gerais Ordinárias, podendo ser convocada pelo síndico ou por, no mínimo, 1/4 dos condôminos, sempre que os interesses do condomínio exigirem.

Assembleia Geral Especial: Ocorre em casos especiais estipulados em lei em situações que envolvam decisões sobre demolição ou reconstrução da edificação, alienação do imóvel, motivada por aspectos urbanísticos ou em virtude de condenação da edificação em face de insegurança ou insalubridade ou, ainda, pela ocorrência de sinistro que destrua mais de 2/3 do condomínio.

Fundo de Reserva - Parcela da arrecadação do Condomínio, a parte das contribuições ordinárias, destinada ao atendimento de despesas não previstas no orçamento, cuja realização seja inadiável, porém subordinada à comprovação. A formação do Fundo de Reserva e a maneira de arrecadar as contribuições para o mesmo constituem matéria a ser disciplinada pela Convenção.

Geralmente na Assembleia Geral Ordinária ao serem definidas as parcelas ordinárias de contribuição dos condôminos, aprova-se a formação do Fundo de Reserva, bem como o limite quantitativo ou percentual que pode atingir, além das hipóteses em que é lícito dele lançar mão.

Regimento Interno – Especificações que determinam regras de procedimentos e comportamento dos moradores de um condomínio visando à convivência harmônica entre as pessoas. Caso não esteja inserido no texto da Convenção, o Regimento Interno deve ser aprovado em Assembleia Geral.

Convenção - Conjunto de normas que constituem a lei interna de um condomínio. Deve ser elaborada de acordo com os preceitos legais e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que constituem o condomínio. Seu cumprimento é obrigatório para todos os condôminos, inclusive para aqueles que, eventualmente, não a tenham assinada.

Seguro – A lei determina que o conjunto de edificações dos prédios em condomínios, abrangendo as unidades autônomas e partes comuns, seja assegurado contra incêndio no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas oriundas do condomínio. No Rio Grande do Sul, nas cidades que integram a base territorial representada pelo Secovi/RS, os condomínios devem manter, cumulativamente, um seguro de vida em grupo, com garantias para morte e invalidez permanente ou acidental para todos os empregados. A obrigatoriedade é assegurada através de Convenção Coletiva de Trabalho firmada entre o Secovi/RS e os sindicatos que representam os trabalhares em condomínios.

Despesas condominiais - Normalmente os gastos em um condomínio são divididos em dois grupos. Um deles é o das Despesas Ordinárias que compreendem os custeios com a conservação, manutenção e limpeza do condomínio, bem como salários e encargos trabalhistas de funcionários, além de honorários administrati-

Síndico – Pessoa escolhida para gerenciar e representar os interesses do condomínio de acordo com a lei, a convenção e o regimento interno. O mesmo deverá ser eleito na forma prevista em Convenção, com mandato de até dois anos, com direito à reeleição, podendo ou não ser morador do prédio.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 5

05

30/06/2011 10:30:42

Convivência

Entendimentos equivocados e atitudes inadequadas são fontes de conflitos

Em 1950 cerca de 36% da população brasileira vivia nas cidades. Em 2000 este percentual já passava dos 81%. Vem daí, a principal justificativa para o enorme crescimento no número de condomínios, hoje existentes nos grandes centros urbanos.

Esta maneira de morar, onde os proprietários possuem domínio conjunto sobre um determinado bem, na qual os espaços comuns são compartilhados e onde amplia-se a proximidade entre vizinhos, tem demons-

trado que nem todas as pessoas estão preparadas para a modernidade de tal tipo de convivência.

Basta conversar com alguns síndicos para perceber que os problemas condominiais não estão condicionados, simplesmente, a questões econômicas ou culturais, mas, prioritariamente, a aspectos comportamentais. A potencialidade de conflitos que eles podem originar, algumas vezes, pode ser constatada antes mesmo da instalação do condomínio.

Falta de participação Eleito síndico do Condomínio Parque dos Pinheiros, na zona Leste de Porto Alegre, cujas unidades começam a ser entregues aos adquirentes, Henrique Germano Mayer Rodrigues, fala sobre algumas dificuldades para as quais está se Henrique Germano Mayer Rodri- preparando para enfrengues foi um dos participantes do tar. Uma delas diz res13º Encontro Gaúcho de Condo- peito a necessidade de mínios promovido pelo Secovi/RS motivação para que as e pela Agademi pessoas participem mais da vida condominial, em especial às assembleias.

Desinformação Também preocupa Henrique Rodrigues, o desconhecimento de algumas pessoas sobre como é morar em condomínio. “Nem todos entendem que a vida condominial pressupõe o abandono de certas individualidades como escolher a cor da porta de seu apartamento, alterar a fachada, deixar vasos nos peitoris das janelas ou colocar o varal de roupas onde quiser. É preciso haver

uma reciclagem quanto a isto. É preciso que cada um de nós compreenda que comprou um apartamento e não o prédio inteiro.”

Indisponibilidade Outra constatação que está sendo feita pelo síndico é que todo mundo quer tudo mas que nem todos se oferecem para ajudar. “Ao morar num condomínio as pessoas esperam ter segurança, um prédio bem conservado, boas áreas de lazer e, quem sabe, até mesmo um belo jardim. Difícil, ao que parece, é fazer com que a maioria auxilie na execução de algumas destas tarefas, diminuindo, ao máximo, a contratação de terceiros. Ou seja, quanto mais quisermos e quanto menos fizermos por conta própria, mais elevada terá que ser a estipulação da taxa de condomínio.”

06

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 6

Desrespeito Os conflitos em condomínios possuem muitas nuances que nem sempre são notadas pela maioria dos moradores. José Maurício Vieira da Silva, síndico do condomínio São Francisco, na zona Norte da Capital Gaúcha, cita a ocorrência de algumas situações que fogem aos conceitos mais elementares de educação e cidadania.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

30/06/2011 10:30:45

Convivência Maurício afirma que uma minoria de condôminos é a que mais cria problemas. “É o caso do morador que não admite que o latido de seu cachorrinho desagrada a outras pessoas ou de quem chega de madrugada faJosé Maurício Vieira da Silva é sindico do zendo barulho, sem condomínio São Francisco, em Porto Alegre querer saber que os outros estão dormindo. Chega a existir aqueles que vão até a entrada do condomínio assumem a direção do veículo de um visitante, conduzindo o carro até o estacionamento interno, mesmo sabendo que as vagas são destinadas apenas aos moradores.”

Incoerência O síndico cita, ainda, outras situações desagradáveis, entre elas as motivadas por aqueles que se fazem de desentendidos: “às vezes acontece de alguém estacionar o carro sobre o passeio, dizendo que é só para descarregar as compras. Porém, se deixar, o carro sai dali somente no dia seguinte quando o dono for trabalhar.”

Mas o mais inaceitável, diz o síndico, “são aqueles que, pagando a taxa de condomínio, ‘raciocinam’ que podem fazer exigências descabidas que não estejam relacionadas aos gastos normais. A cota condominial é um rateio das despesas do condomínio, as quais são de responsabilidade de todos os moradores, e não um valor destinado a investimento em melhorias ou acréscimo de serviços. Se a proposta for esta será preciso rever o orçamento, fazendo-se chamadas extras ou fundo de reservas. Obviamente que, nestes casos, o valor da cota será muito superior àquele que se destina apenas ao pagamento das despesas mensais”.

Inadimplência Aliás, em se tratando de cotas condominiais não basta que os moradores, cumpram com o dever de pagamento. Eles devem, também, possibilitar a criação de estratégias que diminuam ou, melhor ainda, evitem a ocorrência de inadimplência. Afinal, quando um condômino deixa de pagar, a parte que caberia ao mesmo, acaba sendo paga por todos que mantêm suas taxas em dia.

Como se sabe as despesas precisam ser pagas de forma integral não havendo a possibilidade de abater-se o valor correspondente aos inadimplentes. Mas aumentar o valor do condomínio, para os que pagam em dia, não é a única consequência dos atrasos. Com a reincidência, a manutenção e os serviços acabam sendo prejudicados, diminuindo a qualidade de vida no prédio e desvalorizando o patrimônio de todos. Os esclarecimentos são de Terezinha Paim, síndica do Condomínio Edifício Erocy, no Bairro Floresta, que complementa dizendo que todos deveriam ser conscientizados sobre estes fatos.

Omissão Outro comentário bastante elucidativo de Terezinha diz respeito a inadequada utilização de equipamentos, espaços de lazer e demais áreas de uso comum. “Os casos mais corriqueiros são os de simples omissão: pessoas que, para não se incomodar, fazem de conta que não veem as irregularidades cometidas por certos condôminos, como se tudo aquilo não lhes pertencesse. Pior do que isto, então, são as atitudes daqueles que além de não zelar pelo que é seu ainda ajudam a destruí-los.

Certos indivíduos acreditam que o que é de todos não é de ninguém. No dia em que esta mentalidade mudar haveremos de comemorar um grande avanço nas relações condominiais.”

Saiba mais De acordo com o dicionário Aurélio da Língua Portuguesa, ‘condomínio’ significa ‘domínio exercido juntamente com outrem; copropriedade. Conjunto residencial, geralmente cercado e com acesso controlado, dotado de equipamentos comunitários, e cujos moradores dividem diversas despesas (com pessoal, manutenção, etc.)’.

Na verdade, os condomínios são conjuntos residenciais, comerciais ou mistos. Segundo o advogado, pós-Doutor em Direito, Jorge Renato dos Reis, a palavra condomínio já designa a relação jurídica que a pressupõe, ou seja, o domínio compartilhado, o domínio com mais alguém, a copropriedade ou a propriedade compartilhada.

O condomínio edilício ou condomínio especial, como era denominado, que é composto de propriedade privada e de propriedade comum, possui, também, como característica a indivisibilidade e a inalienabilidade da área comum separada da área privativa. Logo, sempre haverá a obrigatoriedade da convivência entre os condôminos no que diz respeito à área comum.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 7

07

30/06/2011 10:30:49

Comportamento

Convivência harmoniosa depende de motivação e de boa vontade entre condôminos Dentre os fatores que desencadeiam conflitos ine de testar noterpessoais em um condomínio, sobressaem-se a invas habilidades; tolerância, a não aceitação de limites, o desrespeito, sendo que ama falta de princípios éticos e o excesso de individuabas compõem lidade. a interação neInsatisfações pessoais podem gerar discórdias cessária para as Segundo a psicopedagoga, Gilca Lucena Kortmudanças.” mann, a manifestação de algumas dessas atitudes Isto signipode ser motivada por expressões emocionais resulfica que, assim tantes da sensação de frustração. “Esse sentimento, como na vida, a que se reflete, negativamente, no relacionamento inmudança de atiterpessoal, pode ser motivado por vários fatores. Um tudes compordeles é a dificuldade que algumas pessoas encontram tamentais em para atingir seus objetivos pessoais e profissionais. um condomínio, A consequência, nestes casos, tende a ser a manifesvai depender da tação de comportamentos nocivos, tais como inveja, disponibilidade distorções na comunicação, medo e boicote, dentre e do desprendioutros”. mento das pessoas para o alcance deste objetivo.

Pesquisadores estudam possibilidades de mudanEncontros podem amenizar situações de conflitos ças na personalidade Gilca Kortmann diz que uma visão estratégica na Porém, as questões que envolvem a personalidamediação de situações de conflitos, está no desafio de de possuem uma gama bem maior de complexidade. saber lidar com as causas que geram insatisfações, no Doutora em Educação, Gilca Kortmann, ensina que almomento em que as divergências se apresentam. “É guns pesquisadores entendem que a personalidade, preciso que se criem propostas que propiciem a criaassim como o corpo, muda ao longo do tempo. Outros ção de espaços para a individualidade e a prática do rebatem que a personalidade seria como a cor dos comportamento ético. Isto pode ser feito através da olhos, se você nasceu com ela, vai morrer com ela. Para formação de grupos de debates sobre tópicos gerais outros, o melhor paralelo é a altura: é desenvolvida até do cotidiano, de uma maneira bem informal.” certa idade, depois estaciona e não muda mais.

A psicopedagoga sugere que uma pessoa do Ao mesmo tempo, pesquisas feitas nos EUA apongrupo prepare o tema a ser explorado, exponha os tam que a personalidade vai sofrendo alterações até interesses ao grupo a respeito do mesmo e monitoaos 30 anos, 'congelando-se' a partir re as discussões. “É necessário que desta idade. “A partir daí as pessoas se estabeleça linguagem adequada vão ter que trabalhar com o que têm, na comunicação das propostas. Nesaprendendo a prever suas próprias tas reuniões o comportamento étiemoções para evitar futuros aborco deve ser priorizado bem como a recimentos. Então, adaptar-se seria incorporação de modelos em todos questão de sobrevivência e força de os níveis hierárquicos de atitudes de vontade. Quanto mais consciente o respeito à individualidade e à preoindivíduo, mais perspicaz ele é para cupação com o bem-viver e o bemobservar as consequências de seus -estar.” De acordo com a especialista, atos. Ou seja, mais apto ele estará encontros deste tipo, “além de ser para manter ou alterar determinado uma forma de acolhimento, encopadrão de conduta. Paralelamente, a rajam os participantes a assumirem flexibilidade - característica oposta A psicopedagoga Gilca Kortmann foi uma das desafios em conjunto, minimizam à rigidez - comportamental, faz com palestrantes do mais recente Encontro Gaúcho fatores de insatisfação e agregam as que o indivíduo seja capaz ao avaliar de Condomínios, evento promovido anualmente competências das pessoas em busca os resultados do seu comportamento pelo Secovi/RS e pela Agademi da eficiência coletiva.”

08

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 8

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

30/06/2011 10:30:50

Comunicação

Novos condôminos recebem orientações de especialistas

Em todos os programas habitacionais, com a utilização de recursos públicos, faz-se necessária a aplicação de estratégias visando ensinar aos novos moradores algumas peculiaridades a respeito do funcionamento de um condomínio. As orientações envolvem desde questões bem simples, como o que é uma convenção ou um regimento interno, até situações mais complexas, como o estabelecimento de normas, manutenção predial e dinâmicas de convivência em grupo.

Segundo a Assistente Social, Silvia Mello, o enfoque mais importante deste tipo de trabalho é conscientizar as pessoas sobre as potencialidades que elas possuem de assumir responsabilidades, de tomar decisões coletivas e de fazer as coisas acontecerem. “A palavra inglesa, empowerment, é a que melhor define este tipo de comportamento.

Em português seria algo próximo a ‘empoderamento’, a tomar as rédeas daquilo que lhe pertence e conquistar novos patamares, sejam eles em termos político, econômico ou social.”

Diretora de uma empresa que desenvolve projetos de orientações a moradores de empreendimentos habitacionais gerados através de recursos da Caixa Econômica Federal, no Estado, a Assistente Social, destaca a importância da iniciativa: “A proposta é preparar as pessoas para que elas se envolvam com a comunidade e que tenham condições de crescer individualmente. Tanto é assim que elas também são orientadas sobre economia familiar, formas alternativas de renda e questões ambientais, por exemplo.”

Estabelecimento de critérios facilita relações interpessoais “A importância da comunicação na vida condominial pode significar o sucesso entre morar bem e morar mal”.

A afirmação é da presidente da Sociedade Brasileira de Fonoaudiologia, Mara Behlau, que diz, ainda: “isso não quer Mara Behlau destaca a importância da comunicação para amenizar dizer que modesavenças entre moradores radores de um condomínio tem que, necessariamente, serem amigos e frequentarem uns as casas dos outros. A necessidade de privacidade e intimidade varia entre os seres humanos e algumas pessoas, realmente, preferem ficar mais quietas e isoladas, principalmente, quando estão em casa. Porém, independente das particularidades de cada morador, posturas de cordialidade, como cumprimentar vizinhos e funcionários são considerações mínimas que denotam boa educação e estão acima do estilo de comunicação que venha a ser desejado em um condomínio.”

Conferencista na área de Comunicação, Mara Behlau, entende que as relações pessoais entre moradores sempre podem ser melhoradas a partir de um acordo geral, cujas características varia de condomínio para condomínio. De modo geral, ensina a especialista, “os indivíduos passam a assumir postura difícil quando não tem alguma necessidade - real ou imaginária - reconhecida pelos outros ou quando acham que a sociedade está lhes 'devendo' algo.

Nessas situações, faz-se necessário o estabelecimento de uma base de comunicação que, em determinados casos, exige, até mesmo, a participação de um elemento externo, um profissional facilitador para intermediar nas negociações.”

Mara Behlau acredita que os síndicos podem, na maioria das vezes, assumir o papel de facilitadores da comunicação. “Podem ainda ajudar a elaborar um acordo de regras de comunicação, após discutir o que se espera e obter a anuência dos moradores. Contudo, faço aqui um alerta, nem todas as pessoas têm perfil para ocupar a posição de síndico e é importante reconhecer quem pode e sabe fazê-lo. Sendo assim, é muito importante que os condôminos sejam bastante criteriosos na escolha do síndico, pois, em alguns casos, a pessoa eleita, ao invés de conciliadora, pode mostrar-se como sendo mais um elemento estressante do condomínio.”

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 9

09

30/06/2011 10:30:54

Orientações

Contribuição para a previdência Os condomínios que remuneram seus síndicos, através de pró-labores ou isenção da taxa condominial, devem recolher 20% sobre a remuneração para a Previdência Social. A contribuição é obrigatória, de acordo com determinação expressa na Instrução Normativa nº 84/2002 do Instituto Nacional de Seguridade Social.

Independente da contribuição que deve ser feita pelo condomínio, também o síndico, que recebe pró-labore ou isenção da taxa condominial, é obrigado a efetuar o recolhimento, observado o limite máximo de contribuição.

Vale ressaltar que não basta ao condomínio recolher a contribuição. É necessária, ainda, que ela seja relacionada na GFIP e, para isso, é indispensável que seu síndico esteja inscrito no INSS como contribuinte individual ou possuir inscrição no PIS ou no Pasep.

Documentos do condomínio Plantas das edificações, convenção e regulamento interno, livro de atas e de presença nas assembleias, devem ser guardados indefinidamente passando de síndico para síndico.

Os comprovantes de receitas e despesas deverão ser arquivados por cinco anos. Laudos de vistoria e relatórios de inspeção devem ser guardados de acordo com suas respectivas validades e renovados em conformidade com o que a lei determinar para cada um dos casos.

10

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 10

Dicas que podem tornam as assembleias mais produtivas Antes de estabelecer o horário, consulte os moradores para saber quais são os mais acessíveis à maioria dos participantes.

Ao programar a assembleia, levante informações e junte a documentação necessária sobre os temas a serem tratados.

Muitas reuniões chegam ao fim sem qualquer deliberação, por falta de subsídios.

Prepare o ambiente onde será realizada a reunião, de tal forma que acomodações e questões físicas como ventilação e iluminação não sejam deficientes.

O cumprimento de horários de início e fim das assembleias deve ser seguido rigorosamente. Aguardar a chegada de outros moradores e intermináveis discussões são fatores que afastam os participantes em futuras convocações.

Estabeleça a pauta de forma sucinta e objetiva. Normalmente as pessoas não são motivadas pelo item ‘assuntos gerais’. Tanto é assim que eles costumam ficar para o final da assembleia e, via de regra, é a senha para esvaziamento da mesma.

Analise com cuidado os assuntos e determine a forma de votação de acordo com a particularidade de cada um deles.

Tão importante quanto a diplomacia é a firmeza de procedimento no sentido de evitar debates paralelos e discussões sobre temas que não façam parte da pauta ou questões pessoais entre moradores.

A importância do CNPJ para os condomínios Condomínios que tenham rendimentos ou paguem valores sujeitos à incidência do Imposto de Renda na Fonte, são obrigados a se inscreverem no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Independente desta obrigatoriedade o documento é necessário, ainda, para o registro de empregados, tendo em vista que o Ministério do Trabalho dispõe, através de portaria, a oposição de carimbo padronizado do CNPJ/MF na Carteira de Trabalho e Previdência Social, nas folhas de anotações gerais. Além disto, o CNPJ é indispensável para que seus funcionários possam participar da distribuição do abono do PIS.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

30/06/2011 10:30:54

Manutenção

Obras exigem cuidados especiais A preocupação com a realização de obras em condomínios deve começar antes da execução. É preciso um eficiente planejamento no sentido de evitar, ao máximo possível, a incidência de transtornos no dia a dia do condomínio. Mais importante, ainda, são os procedimentos legais de contratação e acompanhamento dos trabalhos. Diante disto vale a pena seguir algumas recomendações como as que são descritas a seguir: Antes de contratar uma empresa, busque referências de trabalhos executados em outros condomínios. Ligue para os responsáveis, mencionados nas referências, e informe-se sobre a qualidade dos serviços.

Exija, sempre, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante o Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA).

Confira se a empresa adota os procedimentos de segurança do trabalho previstos na Norma Regulamentadora (NR) 18. Ela trata dos tipos de andaimes permitidos, forma de montagem dos mesmos e dos EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) dos operários. A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser corresponsabilizado por acidentes, ficando sujeito a multas e ações indenizatórias.

Nunca adiante parcelas de pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que, proporcionalmente, recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e que não abandone o serviço.

Sempre contrate profissionais especializados

Execução e manutenção das calçadas são de responsabilidade dos proprietários

Na maioria dos serviços de instalação de equipamentos, manutenção e projetos de prevenção, a legislação determina a contratação de profissionais devidamente habilitados, ou seja, pessoas ou empresas que possam fornecer a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelos serviços prestados.

Desta forma, em qualquer trabalho que venha a ser desenvolvido em um condomínio, o ideal é que os síndicos contratem somente empresas especializadas. O procedimento, além da certeza de serviço bem executado, assegura que o condomínio sempre estará cumprindo as exigências da Lei.

Legislações municipais estabelecem que cabe aos proprietários a pavimentação da calçada. Dizem, ainda, as legislações, que compete ao dono do imóvel a conservação do passeio público de acordo com as normas estabelecidas pela municipalidade. Comumente estas normas especificam o tipo de material a ser utilizado, metragens, permissão ou não para colocação de acessórios tais como lixeiras, floreiras, canteiros, etc.

Os síndicos devem considerar, também, o fato de que a manutenção das calçadas, além de evitar eventuais penalizações, garantir a segurança de quem às utilizam e eliminar a possibilidade de responsabilização por acidentes, implicam, ainda, em valorização patrimonial.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 11

11

30/06/2011 10:30:57

Prevenção

Aumente a segurança em seu condomínio Veja abaixo algumas recomendações feitas por representantes da Brigada Militar, por ocasião de eventos, destinados a síndicos e condôminos, promovidos pelo Secovi/RS e pela Agademi: Identificação: O ingresso de funcionários de prestadoras de serviços só deve ser permitido depois da identificação do mesmo e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado. Veículos também devem ser identificados através de anotação da placa.

Acesso: O ideal é que a entrada de entregadores de produtos, no prédio, seja proibida, sendo que alguém do apartamento deverá receber as encomendas na portaria. Já os visitantes deverão se apresentar, através de interfone, e só poderão entrar no prédio após autorização do morador que estiver sendo visitado.

Equipamentos: Sempre que as condições financeiras permitirem, deve-se priorizar a instalação de equipamentos como alarmes, câmeras e monitores. Uma boa iniciativa é colocar uma guarita recuada do portão, com grades altas ao redor do edifício, e sempre controlar o portão da garagem.

Portaria: Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos no portão ou na garagem. Devem, ainda, comunicar aos síndicos a ocorrência de movimentação próxima a estes locais.

Vigilância: Os moradores devem atentar para os momentos em que estiverem saindo ou entrando no prédio, verificando a presença de pessoas suspeitas nas imediações. Uma dica interessante é estabelecer uma senha entre moradores, visando casos de perigo. A mesma deverá ser trocada periodicamente e mantida em segredo por seus usuários.

Reduza a ocorrência de acidentes em áreas de uso comum Pesquisas demonstram que muitos acidentes acontecem quando as pessoas estão em casa. Considerando que as áreas de uso comum de um prédio também fazem parte do lar de cada um dos moradores, a Revista Espaço Imóvel relembra aos síndicos alguns procedimentos que podem aumentar a segurança de todos: • Verifique constantemente as condições gerais dos pisos das áreas de uso comum. Basta uma peça solta, mais escorregadia, ou a falta de um pequeno pedaço num degrau de escada, para provocar uma queda de graves consequências.

• Informe aos condôminos sobre os dias em que os pisos são lavados e procure adotar uma sinalização para quando isto estiver ocorrendo, pois eles ficam mais lisos.

Evite o uso de cera e tapetes em corredores e escada-

12

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 12

rias.

• Fios soltos, desencapados ou até mesmo estendidos, nas áreas de circulação, são muito perigosos. Oriente aos condôminos para que não sobrecarreguem a rede elétrica das unidades. A percepção deste fato é bastante simples. Quando acionamos um aparelho e ele provoca interferência em um outro, que já está sendo utilizado, ou queda de tensão, é sinal de que existe algum tipo de problema nas instalações. Para o bem de todos os moradores, nunca permita que sejam feitas ligações clandestinas ou por pessoas sem a devida especialização.

• Delimite as áreas reservadas a recreação das crianças evitando que elas trafeguem com bicicleta, patinete, skate ou pratiquem qualquer tipo de jogos nas áreas de circulação.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

30/06/2011 10:31:00

Legislação

O Código Civil e os condomínios O atual Código Civil, Lei nº 10.406/02, que entrou em vigor em janeiro de 2003, promoveu significativas modificações na Lei nº 4.591/64, que trata dos Condomínios e Incorporações. Confira a seguir os artigos do Código Civil, de 1.331 a 1.358, que dizem respeito as questões condominiais: Capítulo VII - Do Condomínio Edilício Seção I - Disposições Gerais Art. 1.331 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332 - Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de proprieda-de exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333 - A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Registro de Imóveis.

Art. 1.334 - Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335 - São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336 - São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único: O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338 - Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339 - Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. § 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. § 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 13

13

30/06/2011 10:31:05

Legislação sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340 - As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341 - A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342 - A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343 - A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344 - Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346 - É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II - Da Administração do Condomínio Art. 1.347 - A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348 - Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como

14

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 14

impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349 - A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimen-to de qualquer condômino.

Art. 1.351 - Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 1.352 - Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353 - Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354 - A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355 - Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356 - Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III - Da Extinção do Condomínio Art. 1.357 - Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. § 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358 - Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Edição Especial Morar em Condomínio/2011

30/06/2011 10:31:09

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 15

30/06/2011 10:31:10

Ed

PARA USO DOS CORREIOS MUDOU-SE DESCONHECIDO CEP

AUSENTE NÃO PROCURADO NÃO EXISTE Nº. INDIC.

FALECIDO END. INSUFICIENTE INF. PORTEIRO/SINDICO

REINTEGRADO AO SERVIÇO POSTAL EM __/__/__ RESPONSÁVEL:________________________ __/__/__

Revista Espaco Imovel_Edicao Especial_2010_Versao 2.indd 16

REMETENTE: SECOVI/RS - AGADEMI TRAV. FRANCISCO DE LEONARDO TRUDA, 98 - 9º AND. PORTO ALEGRE/RS - CEP 90010-050

30/06/2011 10:31:14