Revista Mercado Imobiliário

Ano X Janeiro/Fevereiro 2013 - Nº 54

CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL EXIGE EDUCAÇÃO, TOLERÂNCIA E BOM-SENSO

Como os síndicos lidam com os conflitos de inter-relacionamento?

Problemas comportamentais podem estar relacionados com transtornos de conduta Lei estabelece penalidades para moradores que descumprem as regras condominiais

Confira alguns destaques dessa edição

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Mensagem do Presidente Carta a um novo síndico

Pesquisa Estudo retrata desempenho do setor imobiliário em Porto Alegre

Evento Definida data de realização do próximo Encontro Gaúcho de Condomínios

Globalização Condomínio elabora Regulamento Interno em inglês para facilitar comunicação com estrangeiros

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Prevenção

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Orientação

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Comportamento

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Um verão em que a dengue atingiu índices alarmantes

Quem assume o cargo em caso de ausência do síndico?

Convivência condominial exige educação, tolerância, diálogo e bom-senso

Conflitos Problemas comportamentais podem ter origem em transtornos de conduta

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Legislação

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Alerta

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Dúvidas

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Espaço SecoviMed

Lei estabelece penalidades para moradores que descumprem as regras condominiais

Como evitar choque elétrico

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área condominial

O tabagismo e como proceder para abandonar o cigarro

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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa Edição e montagem : Kauer Ideia e Imagem Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Carta a um novo síndico SE

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Você acaba de ser eleito. É o novo Síndico de seu condomínio. Parabéns pela investidura. É uma honra e um privilégio merecer a confiança de seus vizinhos. Passada a fase dos cumprimentos, há muito a fazer sem começar a realmente fazer alguma coisa. É a hora de tomar pé da situação.

A primeira conversa é com o seu antecessor. Ele detém preciosas informações. A primeiríssima vem a ser a questão financeira. Vital para o funcionamento, sinaliza com o que pode contar na fase inicial de seu mandato. A partir dali, não se constranja em perguntar a opinião dele sobre os colaboradores, a qualidade dos fornecedores, reparos por realizar, melhorias ainda não colocadas em discussão e a importância e a disponibilidade da administradora. Fuja da ideia de que, para mostrar serviço, é preciso baratear o custeio procurando tudo do mais barato. Engano mortal não balizar preço pela qualidade. A gente sempre pode encontrar maneira de poupar dinheiro, mas, cumpre lembrar: não existe refeição grátis. Quando a cotação do concorrente for inferior, dê um jeito de apurar como é que ele tem condições de trabalhar no patamar mais baixo.

Histórias de arrepiar acabam aparecendo. Novo síndico atrai novas propostas. Não se iluda.

A seguir, visite sua administradora e ouça dela o relato sobre a situação. Indague sobre como se efetivará a conexão entre você e ela e avalie quão confortável e seguro poderá se sentir. Atenção para a autorização de gastos e a pontualidade de pagamento dos compromissos e impostos. A oportunidade se presta para saber da documentação. Em particular, o arquivamento de atas, comprovantes de liquidação de despesas e do recolhimento efetivo de impostos, sejam do próprio condomínio, sejam os

retidos de terceiros; e mais, plantas arquitetônicas, estruturais, hidráulicas e elétricas, contratos de manutenção e termos de garantia. Vale lembrar que, quanto mais antiga a construção, mais provável será o extravio de papéis. Alguns poderão ser considerados indispensáveis e a contratação de sua busca será, então, discutida.

Não há como se inteirar de tudo de uma vez. Um pouco, como diz aquela frase de Antonio Machado, poeta sevilhano, se hace camino al andar. Permita-se, mas não facilite. Quem administra patrimônio alheio tem enorme responsabilidade. Falhas comprometem reputações e, às vezes, mexem no bolso.

O Conselho do Condomínio é de grande valia para o Síndico. Divida, sempre que possível, com ele seus problemas e decisões. Ampare-se na Convenção e na Lei sobre as prerrogativas e os limites de sua autoridade. Sua administradora e o Secovi-RS constituem boa fonte de orientação. A arte de ouvir em nobre empreitada.

Finalmente, e não menos importante: o trato com os demais condôminos. É quase impossível agradar a todos, mas, no império do bom-senso, a maioria dá suporte. O Síndico é um pouco imperador, um pouco magistrado, um pouco diplomata, um pouco conselheiro. Desfrute dessa fascinante experiência. Mas, atenção, mantenha o lado imperador sob rigoroso controle. Pulso firme é admirável desde que não machuque.

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Registros

Estudo retrata desempenho do setor imobiliário em Porto Alegre Anualmente o Secovi/RS e a Agademi apresentam o Panorama do Mercado Imobiliário, trabalho que retrata as principais variáveis do setor, em Porto Alegre, referente a um período de 12 meses.

Embora o estudo seja fundamentado na realidade da Capital, serve como referência para o mercado imobiliário do estado.

Dando continuidade à elaboração dessa síntese, iniciada há mais de duas décadas, as entidades concluíram, recentemente, o Panorama do Mercado Imobiliário de 2012. Amplo e minucioso, o estudo finaliza com a apresentação de uma série de conclusões, parte das quais estão a seguir transcritas.

Locação de Imóveis em Porto Alegre O período de dez./2011 a nov./2012 registrou aumento, em média, de 22,63% do estoque de imóveis para locação quando comparado com o mesmo período dos 12 meses anteriores. O estoque médio mensal de ofertas do período de dez./2011 a nov./2012 era de 5.614 unidades, enquanto no período anterior (dez./2010 a nov./2011) foi de 4.578 unidades.

Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), em média 9,66%, percentual acima do crescimento do IGP-M 6,96%, no mesmo período.

A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, entre nov./2011 e

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out./2012, em média foi de 4,24%, percentual superior ao registrado no período imediatamente anterior (nov./2010 a out./2011), que foi, em média, 3,67%.

Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em out./2012 registrou-se o segundo mais alto percentual nos últimos 12 meses, com 4,70% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 0,78% possuíam ações de despejo, no mesmo mês. Interessante notar que outros setores exibiram igualmente aumento na inadimplência.

Oferta de Imóveis Usados para Comercialização De imóveis usados, em Por-

to Alegre, foram ofertadas 6.536 unidades em nov./2012, enquanto que a média no período de 12 meses (dez./2011 a nov./2012) foi de 5.859 unidades. Já a média, mensal, no período dez./2010 a nov./2011, foi de 5.260 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos, determinando uma variação de 11,38% entre os períodos apurados anteriormente. Com relação aos preços do m², comparando os valores de nov./2011 a nov./2012, o preço médio dos apartamentos de 2 dormitórios registrou alta de 14,93%, enquanto o de 3 dormitórios subiu 14,03%.

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Registros Administração Condominial As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 4,10%, considerando-se os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012).

A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de out./2012, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 14,84% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em out./2011 era de 12,10%. Com ação judicial de cobrança estavam, apenas, 0,29% das economias incluídas na pesquisa em outubro de 2012. Ainda, neste mês, imóveis residenciais apresentavam 15,51% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 11,26%.

Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de nov./2001 a out./2012, utilizando-se médias de 12 meses, fechadas em outubro de cada ano, verificou-se que após a vigência do Novo Código Civil, em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência, atingindo o patamar mais elevado no período de nov./2004 a out./2005, com 14,07%. Após alguns períodos de oscilação, nos meses de nov./2011 a out./2012, a média de inadimplência atingiu o segundo índice mais elevado da série, com 13,45%.

Temática rio-grandense ilustra publicações Há vários anos as belezas, os costumes, os símbolos e as peculiaridades do Rio Grande do Sul têm sido objeto de divulgação no Panorama do Mercado imobiliário, uma escolha que, segundo o Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, demonstra um dos mais importantes comprometimentos das Entidades com o povo gaúcho. “Afinal, além das prerrogativas institucionais de um sindicato ou de uma associação, no exercício da representatividade de sua gente, está a obrigação de valorizar sua cultura, e este é um aspecto que temos buscado atender em todas as atividades que fazem parte de nosso dia a dia”.

Belezas naturais do estado foram retratadas na edição do Panorama de 2008.

Em 2011, as mais belas praças de diversos municípios gaúchos estiveram em evidência.

Pórticos de cidades do Rio Grande do Sul foram estampados na edição de 2012.

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Registros

Definida a data de realização do próximo Encontro Gaúcho de Condomínios O Secovi/RS e a Agademi já iniciaram os preparativos para a realização de mais uma edição do maior evento condominial do Sul do País.

Desenvolvido por meio da apresentação de palestras e debates sobre diversos temas de interesse de síndicos e condôminos, o Encontro, agora na 16ª edição, acontecerá nos dias 16 e 17 de setembro, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael.

A programação, com a definição de temas e palestrantes, está em fase de elaboração e, nos próximos dias, será divulgada a abertura das inscrições para síndicos e condôminos.

No ano passado, o Encontro reuniu centenas de síndicos na Capital gaúcha.

Pessoal, água e segurança são responsáveis por mais de 58% das despesas condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial no planejamento e na aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de jan./13, perceRubricas % em Janeiro/13 Pessoal 34,65 be-se que os três itens mais expressivos, em termos de Água 12,31 despesas, são responsáveis por 58,51% dos gastos condoSegurança 11,55 miniais. São as despesas com pessoal, água e segurança.

Obras 9,79 Em seguida sobressaem-se os dispêndios com obras, diDiversos 9,70 versos e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas Conservação 5,45 com despesas mais destacadas no quadro ao lado.

Subtotal 83,45 Os demais itens que complementam as despesas Demais Itens 16,55 são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz Total 100,00 (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

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Variedades

Condomínio elabora regulamento interno em inglês para facilitar comunicação com estrangeiros A administração do Condomínio Edifício Contemporâneo, localizado na Avenida Grécia, em Porto Alegre, motivada pela diferenciação linguística de alguns de seus moradores, implantou uma ideia inovadora.

Com a vinda da Midea, empresa chinesa que adquiriu o grupo Springer Carrier, sete técnicos da multinacional se instalaram em condomínios próximos ao Shopping Bourbon Wallig, na Capital.

Desse grupo, duas famílias escolheram o Edifício Contemporâneo para morar nos próximos anos.

Assim que se mudaram para o prédio, a pequena Eva Xu, com 8 anos de idade, entusiasmada com o desempenho das garotas chinesas nas olimpíadas de Pequim, passou a utilizar o fitness do condomínio, permitido apenas para jovens a partir dos 14 anos de idade.

O síndico do condomínio, Adão Eunes Albuquerque, comunicou aos pais a limitação de idade para uso do fitness, e a garota ficou muito aborrecida, passando a utilizar equipamentos externos no parque infantil. “Na verdade, todos ficamos chateados, pois faz parte da cultura chinesa a popularização de atividades esportivas entre jovens, o que explica o êxito nas diversas competições internacionais.”

Meses depois surgiu a necessidade de contatar com os chineses para esclarecer quanto ao uso das vagas do estacionamento.

“Como pouco entendo de inglês e menos ainda de mandarim, tentei explicar através de mímica, mas foi impossível. Foi então que surgiu o morador Alcides Conter, supervisor na TAP, ex-Varig, com a solução para problema: a criação de uma versão do regimento interno em inglês”, conta Albuquerque.

Por ocasião da entrega da cópia do regimento interno em inglês para Xu Xin, o condômino estrangeiro, demonstrando bom-humor, escreveu o nome com ideogramas chineses, arrancando sorrisos de Alcides e do síndico Adão, enquanto a esposa, Xiong Nianping, oferecia sucos aos presentes.

Nascido em Shunde City, cidade do interior, há cinco horas de Pequim, Xu Xin é engenheiro e exerce o cargo de gerente de fábrica. Com a ajuda de um intérprete, ele contou que com o regimento em inglês consegue ter uma ideia

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mais clara das normas que regem a boa convivência no condomínio.

Comparando os condomínios chineses com os brasileiros, Xu Xin diz que os de lá são muito antigos e que não possuem piscinas tão boas. Ao falar sobre o Brasil, o chinês afirma que aqui tudo é melhor, com exceção da falta de segurança. Três colegas dele já foram assaltados, em Canoas e em São Paulo.

Quando o assunto é culinária, o casal é unânime em afirmar que adora a comida brasileira, principalmente os pratos feitos à base de batatas. Dizem, ainda, que as frutas são melhores, mas muito caras.

Xu Xin disse, ainda, que a família se adaptou tão bem à cidade que eles já anteveem um problema para o futuro. Sempre que falam em voltar para a China, dentro de dois ou três anos, a filha responde que quer continuar em Porto Alegre.

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Variedades

Um condomínio preocupado com o meio ambiente Depois de 19 anos à frente do Condomínio Castello Branco, o síndico Fernando Sérgio Diemer não concorreu na última eleição, pois está dedicando-se a outras atividades na área condominial.

Nessas quase duas décadas de gestão, Diemer promoveu uma série de iniciativas que foram muito além da manutenção do condomínio, em termos financeiros e prediais. Merecendo destaque a preocupação com o meio ambiente.

Há vários anos o condomínio dispõe de espaços individualizados para a separação do lixo gerado nas unidades privativas e nas áreas de uso comum.

Em se tratando do lixo seco, foi estabelecida uma parceira com o Departamento Municipal de Limpeza Urbana – DMLU, na qual o Órgão disponibiliza um contêiner, específico para esse fim, nas dependências do condomínio.

“Considerando-se que são mais de 600 apartamentos, o volume de lixo seco produzido diariamente é muito grande. O fato de termos um local disponível para recolhimento em qualquer horário evita que os moradores tenham que esperar até os dias de coleta seletiva para fazer o descarte. Ao mesmo tempo, o DMLU, que faz a busca do material duas vezes por semana, tem o serviço facilitado.”

Outro diferencial é a existência de outro contêiner destinado apenas ao recolhimento de vidros de toda a espécie, quebrados ou não. Aqui, a preocupação

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é com a segurança das pessoas que fazem a retirada do material, sejam eles funcionários do DMLU ou de alguma instituição beneficente que tenha interesse nos resíduos.

Também tem grande aproveitamento a unidade de recepção do óleo de cozinha usado.

Em uma bombona de 50 litros, os moradores podem depositar o óleo usado que, mais tarde, é retirada por uma empresa. Em troca, o condomínio recebe material de limpeza.

Mais recentemente, a novidade no condomínio, nesta área, foi a implantação do recolhimento do lixo eletrônico. Devido à acelerada evolução tecnológica e a substituição de produtos, o descarte de materiais nesse setor é muito grande. São centrais de processamento de dados, monitores, teclados, mouses, impressoras, cartuchos, notebooks, estabilizadores, fontes, aparelhos de telefones, baterias, fios, cabos, aparelhos de som, imagem e comunicação, enfim... uma lista interminável de equipamentos que fazem parte do cotidiano de todas as pessoas.

Visando incentivar a participação dos condôminos nesta nova empreitada de preservação ambiental, visto que o descarte inadequado provoca sérios prejuízos à natureza, a administração do condomínio disponibilizou, junto às portarias, recipientes destinados à colocação de produtos elétricos ou eletrônicos que deixaram de ter utilidade. Segundo o síndico, a adesão dos condôminos

foi tão expressiva que nos últimos meses a empresa que dá destinação ao material já fez a retirada de três cargas de lixo eletrônico.

Saiba mais: O contato com a empresa que faz a coleta do lixo eletrônico pode ser feito pelo site: www.traderecycle.com.br. A retirada é feita de forma gratuita, junto aos condomínios, quando em grande quantidade. Caso contrário, é cobrada uma taxa pelo serviço.

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Variedades

Manutenção não é despesa, mas sim investimento A manutenção predial, tanto no que diz respeito ao eficaz funcionamento de todos os equipamentos como na preservação do valor patrimonial do imóvel, é fundamental. É recomendável que o síndico mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos, como elevadores, bombas d’água, casa de máquinas e aparelhos de lazer. Afinal, quem responde civilmente por crimes causados por mau funcionamento dos equipamentos é o condomínio, devendo, se for o caso, indenizar as pessoas acidentadas.

Logo, a conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade civil.

Segundo a Vice-Presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, o dinheiro aplicado em manutenção, antes de ser uma despesa, é um investimento.

“Até porque, além de evitar riscos desnecessários, permitir o bom uso dos equipamentos e valorizar o imóvel, a manutenção predial pode aumentar a economia em diversas áreas, como, por exemplo, no consumo de água, energia elétrica, produtos de limpeza e peças de reposição”.

Confira alguns itens que devem ser revisados periodicamente Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, geradores, iluminação de emergência, minuteiras, hidrantes, extintores de incêndio, luz piloto, para-raios, filtros de piscina, equipamento de lazer e sistemas de segurança, etc.

O ideal é que o zelador verifique constantemente esses itens e informe ao síndico ou à administradora sobre quaisquer irregularidades.

Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamento de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura e escoamento de águas pluviais (telhados e calhas).

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Prevenção

Um verão em que a dengue atingiu índices alarmantes No mês de fevereiro, o Ministério da Saúde divulgou um relatório mostrando que os casos de dengue no estado, nos primeiros 47 dias do ano, tiveram um aumento de 550% em relação a igual período do ano passado. Se de 1º de janeiro a 17 de fevereiro de 2012 foram registrados 32 casos de dengue, em 2013, no mesmo intervalo de tempo, o número chegou a 208.

Aumentou, também, o número de munícipios onde foram constatados focos da doença. Em Porto Alegre, no início de março, a situação já se configurava como um surto, com mais de 80 casos confirmados em pessoas residindo em diversos bairros da Capital.

Para impedir que o número de casos se alastrasse, autoridades sanitárias, tanto nas esferas municipal quanto es-

tadual, colocaram em prática uma série de medidas visando o diagnóstico e o tratamento da doença e de combate ao mosquito Aedes Aegypti, o transmissor.

Além disso, foram intensificadas as campanhas de es-

clarecimento para que a população colabore no sentido de evitar a criação de condições para que o Aedes Aegypti se reproduza, algo que pode ser evitado por meio de iniciativas bastante simples, mas que não podem ser descuidas.

Regra básica é não permitir o armazenamento de água limpa e parada Mantenha caixas d’água, poços e cisternas bem fechados.

Não deixe água em pratos de plantas. Coloque areia ou lave-os com escova duas vezes por semana.

Esvazie garrafas e guarde sempre de boca para baixo em local coberto. Latas, pneus e embalagens diversas devem ser mantidos limpos e secos.

Desobstrua calhas e ralos destinados ao escoamento de água da chuva.

Nas áreas de uso comum, tenha muita atenção para que não haja infiltração de água em garagens subterrâneas, galerias e caixas coletoras e poços de elevadores e siga corretamente os prazos, determinados por lei, de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água, que sempre devem ser feitos por profissionais habilitados.

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Prevenção Saiba mais sobre a dengue Modo de transmissão A única forma de transmissão é por meio da picada da fêmea do mosquito Aedes Aegypti infectada pelo vírus da dengue.

Não há transmissão por meio do contato direto de um doente ou de suas secreções com uma pessoa sadia. O vírus também não é transmitido pela água ou pelos alimentos.

A transmissão para o mosquito ocorre quando ele suga o sangue de uma pessoa já infectada com o vírus da dengue. Após um período de incubação, que inicia logo depois do contato do

inseto com o vírus e dura entre 8 e 12 dias, ele estará pronto para transmitir a doença.

Normalmente, nos seres humanos, os sintomas da dengue aparecem de 5 a 6 dias após a picada infectante. Porém, o vírus pode permanecer em incubação durante um período de 3 a 15 dias. As pessoas que estiverem com dengue devem usar repelentes, mosquiteiros ou outras formas de evitar picadas de um novo mosquito Aedes Aegypti.

Assim, é possível interromper a transmissão do vírus.

Manifestações da dengue clássica 99% das pessoas apresentam febre durante cerca de 7 dias, com início abrupto.

60% têm dor de cabeça frontal severa, dores nas articulações e nos músculos.

50% têm dor atrás dos olhos (retro-orbital).

50% têm prostração, indisposição, perda de apetite, náusea e vômitos.

25% têm manchas vermelhas no tórax e nos braços.

Não existe vacina e são 4 os tipos de vírus (Den 1, Den 2, Den 3 e Den 4).

Pode-se adoecer por qualquer um dos vírus circulantes que está no mosquito, ou seja, 4 vezes.

Importante: A dengue se diferencia de resfriados e gripes por não apresentar sintomas respiratórios.

Hidratação é necessária O tratamento da dengue requer bastante repouso e a ingestão de muito líquido, como água, sucos naturais ou chá. No tratamento, também são usados medicamentos antitérmicos que devem recomendados por um médico. É importante destacar que a pessoa com dengue não pode tomar remédios à base de ácido acetilsalicílico, (AAS®), Melhoral®, Doril®, Sonrisal®, Alka-Seltzer®, Engov®, Cibalena®, Doloxene® e Buferin®. Como eles têm um efeito anticoagulante, podem promover sangramentos.

Um site voltado exclusivamente para o mercado imobiliário Acessando o site www.secovirsagademi.com.br, você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário.

Saiba o que as Entidades estão fazendo por intermédio dos comunicados on-line ou das publicações permanentes voltadas para o mercado de imóveis.

Consulte, também, a agenda de eventos e outras orientações, como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial.

Acesse agora e confira.

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Orientação

Quem assume o cargo em caso de ausência do síndico?

Em períodos de férias, naturalmente os empregados dos condomínios são substituídos por funcionários folguistas ou temporários. O mesmo procedimento pode ser adotado em ocasiões diferenciadas.

Mas o que ocorre quando o síndico se ausenta? O assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger, explica que, nesta hipótese, é importante verificar na convenção se existem dispositivos que disciplinam o assunto. “É comum encontrar convenções estabelecendo que, em casos de ausência temporária do síndico, as responsabilidades passam para o subsíndico, de forma automática. No entanto, não havendo previsão em convenção, ou na inexistência da mesma, os condôminos devem, através de assembleia, investir outra pessoa nos poderes de representação, conforme determina o §1º do artigo 1.348.”.

Vale lembrar que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, surgindo a necessidade de repara-

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ções necessárias ou urgentes, o artigo 1.341 do Código Civil Brasileiro estabelece a possibilidade de que as mesmas sejam realizadas por um condômino, independentemente de autorização.

“Neste caso, recomendamos sempre prudência e cautela ao condômino que pretenda fazer uso do que dispõe tal artigo de lei, uma vez que as providências tomadas deverão ser justificadas posteriormente”, alerta Strassburger.

O advogado aconselha, ainda, que, havendo a necessidade de ausentar-se, o síndico comunique o fato aos demais condôminos, pode ser até mesmo por meio de um mural de recados, e também à administradora.

“Preferencialmente, nesse comunicado, deverá constar a delegação de quem irá substituí-lo, as principais tarefas a serem executadas, orientações e telefones de fornecedores e prestadores de serviços, em especial daqueles que realizam trabalhos de manutenção e revisões periódicas, sejam elas obrigatórias ou não”.

Lembre-se Antes de ausentar-se é aconselhável que o síndico tome as seguintes providências: Avise ao subsíndico e à administradora sobre o afastamento temporário.

Comunique a ausência aos demais condôminos por meio de quadro de avisos.

Deixe em lugar acessível telefones de emergência e contatos de prestadores de serviços e fornecedores de produtos para o condomínio.

De igual forma, os responsáveis junto a empresas de serviços, manutenção e segurança devem ser informados a quem se dirigir no período em que o síndico ficar ausente.

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Comportamento

Convivência condominial exige educação, tolerância, diálogo e bom-senso

Descumprimento de regras elementares pode prejudicar a qualidade de vida de quem mora em condomínio.

Insatisfações motivadas por questões comportamentais fazem parte do dia a dia de todas as pessoas. Porém, na convivência condominial, as demandas originadas por condutas inadequadas tendem a ser mais incidentes, basicamente por três motivos.

Um deles diz respeito às eventuais diferenças culturais e socioeconômicas dos moradores. Outro está vinculado ao compartilhamento das áreas de uso comum e há, ainda, a proximidade entre as partes de uso exclusivo das unidades. Porém, não basta conhecer os motivos dos problemas. Síndicos e condôminos devem estar preparados para perceber os indícios de tais ocorrências, encontrar formas de preveni-las ou remediá-las por meio de atitudes

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que possam melhorar a qualidade de vida de todos aqueles que moram em um ambiente condominial.

Onde surgem os problemas?

Barulho, animais, garagens, falta de privacidade, inadimplência, uso de drogas, desrespeito, reformas, fofocas, omissões, infiltrações, abusos, desleixo com a segurança, odores, plantas, algazarra... Tudo isso, assim mesmo, de forma desconexa e sem hierarquia, costuma ser lembrado como problemas comuns em condomínios.

Na origem de quase todas essas consequências, costumam constar os deslizes de comportamento, a falta de educação e um elevado grau de egoísmo.

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Comportamento Vivendo o dia a dia dos condomínios, síndicos aprendem a conhecer as pessoas Exigir os seus direitos todos sabem - até mesmo os fora-da-lei costumam evocá-los -, mas cumprir seus deveres, nem todos.

Você não pode, mas eu posso A síndica Cristina Almeida conta que, em seu condomínio, alguns moradores - quase sempre os mesmos - cobram a conduta dos vizinhos em determinados aspectos, e algumas vezes com razão. Porém, esses são os mesmos a descumprirem as regras quando isso lhes convém. “Por exemplo, se ocorre um vazamento, querem a solução imediata do outro, mas quando esta solução depende deles, protelam ao máximo. Quando as regras de conduta do regulamento não são cumpridas, existem reclamações no mesmo segundo, mas quando são eles a não cumprirem há a desculpa”.

A síndica diz ainda: “Na grande maioria dos casos, eu reconheço os ‘reclamões’ de plantão e identifico se a queixa é só para incomodar, por desavença pesso-

al, ou se tem razão de ser. Se o autor do fato é mesmo uma pessoa difícil e se tem comportamento reiterado”.

Se esse for caso, explica Cristina, a primeira providência é uma conversa direta. Se não adiantar, os passos seguintes são o envio de uma notificação, a aplicação de multa, a tentativa de um acordo jurídico e, por fim, a interpelação judicial.

vas. “Isso acontece no momento em que as pessoas ameaçam entrar na justiça caso a maioria dos condôminos aprovem alguma medida que as desagradem. Normalmente quando isso acontece as reuniões viram uma bagunça e um dos desafios de quem quer uma boa administração é que as assembleias sejam atrativas e não um local de ofensas e bate-boca.”

Sou contra, mas não sei por quê A questão do condômino implicante também é destacada pelo síndico do Condomínio Las Palmas, Antônio Augusto Garbin.

“Esta é, sem dúvida alguma, uma situação desgastante e constrangedora. São pessoas que nunca desejam construir, mas sempre contestar.”

O pior, diz o síndico, é que, durante as reuniões ou fora delas, as contrariedades não são sustentadas por meio de argumentações convincentes e, algumas vezes, se tornam apelati-

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Comportamento Não adianta bater de frente Síndica do Condomínio Edifício Diana, Oleti Gomes concorda com Antônio Augusto. “Quando um morador se apresenta com uma carga de informações negativas sobre o síndico, a situação só piora”. No entendimento dela, a atitude mais indicada é resolver as dúvidas em reunião, com a participação de todos, momento em que o problema será esclarecido com transparência, evitando fofoca entre vizinhos, mesmo que o síndico desempenhe a função de conciliador de conflitos no condomínio.

A síndica menciona, ainda, que a contrariedade de alguns parece ser mais acirrada com aqueles que estão à frente de uma gestão. “Não raro deixam de cumprimentar o seu vizinho por que ele tornou-se síndico.

Moradores, muitas vezes o estigmatizam como ditador.”

O melhor é ignorar

O relacionamento entre síndico e condôminos também

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é apontado pela síndica do Condomínio Solar Gandolfi, Jussara Vianna Eckert, como sendo um tema delicado e difícil de resolver. “Normalmente as pessoas transformam as questões de condomínio em problemas pessoais, principalmente em relação à figura do síndico”.

Para a síndica, como é praticamente impossível evitar que em algum momento ocorra uma situação de conflito, “cabe ao síndico ignorar as provocações, não revidar as ofensas quando ocorrem e esperar a poeira baixar. Lamentavelmente não há muito o quer fazer com relação a este tipo de morador, pois qualquer atitude ou comentário só alimenta esse comportamento. Prefiro ignorar”.

Interesses pessoais acima dos coletivos Aparentemente, como fatores mais desgastantes na convivência condominial, à frente dos problemas corriqueiros, como desrespeito às regras, passíveis de serem punidas, estão determinadas atitudes. Oleti Gomes cita, como exemplo, moradores que negociam seus imóveis sem transmitir ao novo proprietário as regras da convenção, onde estão previstas proibições como a permanência de animais de porte ou barulhentos, no condomínio. “O mais sensato seria que o pretenso comprador se inteirasse das regras do condomínio que, aliás, não são diferentes dos demais, pois não há convivência coletiva sem regras. Isto seria insuportável, principalmente, em nossos dias.

Em situação como essa, o síndico abstém-se de fazer qualquer observação com relação à transação, sob pena de arranjar um

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Comportamento inimigo para o resto da vida, seja ele o vendedor ou o comprador, que será o futuro condômino.”

interesse do condomínio. “Penso que se todos os moradores conhecessem um pouco da legislação e das regras condominiais a administração dos condomínios seria bem mais fácil”.

Cadê minha obra, seu síndico?

Outro aspecto negativo, mencionado pela síndica, é a falta de envolvimento de algumas pessoas com questões de

Essa tendência de pensar só em si é recorrente em outros aspectos. Existem aqueles que vivem a pleitear obras e benfeitorias que só a eles interessam.

“O mais irritante - diz a síndica do Condomínio João Rosa Gobbo, Cristina Almeida - é que essas pessoas reclamam da contribuição, mas querem que sejam feitas reformas no prédio inteiro e ainda exclamam: mas se eu pago, como pode não ter dinheiro?”

Segundo Cristina, tal atitude demonstra uma total falta de discernimento e cita um exemplo: “É comum algumas pessoas reclamarem que pagam um condomínio de R$ 300,00 -

isso quando quem reclama não é inadimplente -, e por isso acreditam que sempre haverá dinheiro em caixa suficiente para se fazer uma obra de R$ 500.000,00.”

Cristina diz, ainda, “mas elas não entendem - ou fingem não entender - que entre todos os condôminos há 20% de inadimplência e que este valor rateado entre os pagantes dá bem mais que R$ 300,00. Então, nestas situações, eu faço questão de lhes falar os valores e demonstrar quanto fica o rateio para eles e porque certas obras não são feitas e lhes pergunto: Quem tem R$ 9.000,00, que é a parte que cabe a cada um, no rateio de cotas, para pagar a sua parte na obra? O silêncio sempre é a resposta.”

Problemas à parte, os síndicos concordam que a convivência condominial seria bem melhor se todos respeitassem as regras, tivessem bom-senso, priorizassem o bem comum e fossem menos individualistas.

Dicas que facilitam a boa convivência entre condôminos É muito importante que o condomínio tenha uma convenção com regras claras, bem detalhadas e exequíveis.

Em se tratando de problemas comportamentais, a primeira providência sempre deve ser o diálogo.

A participação nas assembleias deve ser incentivada não apenas para tomada de decisões, mas, também, para permitir que todos expressem suas ideias.

O condomínio deve ter, no mínimo, um canal de comunicação (mural, informativo, site e etc.) para que todos fiquem cientes sobre decisões e outras orientações de interesse geral.

O síndico deve promover encontros que possibilitem a divulgação de informações sobre legislação condominial, aumentando o entendimento dos condôminos a respeito das normas condominiais.

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Comportamento Eliane Böttcher Psicóloga, Coach, Especialista em Dinâmica dos Grupos.

Docente do Senac/RS Diretora da consultoria Lidcom.

Valorizar os interesses daqueles que nos cercam é fundamental para uma boa convivência Desde que nascemos, vivemos em grupos: família, escola, igreja, amigos, condomínios, atividades esportivas, grupo de férias... Sempre com pessoas diferentes, com características, classes sociais e culturais igualmente diferentes.

O que nos aproximava destes grupos? O que fazia com que quiséssemos estar dentre estas pessoas, abrindo mão de nossas ideias individuais em prol do “bem” maior do grupo?

Por sermos tão diferentes, não podemos pensar que teremos os mesmos motivadores... Porém, os objetivos e interesses comuns, o sentido em estarmos ali e o orgulho de pertencermos a este grupo, são fatores comuns que nos fazem tentar conviver melhor.

A vida em condomínio funciona da mesma forma.

Quanto mais conseguirmos realmente conhecer as pessoas e os interesses dos que convivem conosco, mais condições teremos de perceber que, muito além das reclamações e dos possíveis conflitos do dia-a-dia, temos pessoas que, assim como nós, buscam ser respeitadas, aceitas e reconhecidas por suas contribuições – independente destas estarem certas ou erradas a nosso ver.

O convite que deixo é que possamos ampliar; em vez de apontarmos a parcela “errada” do outro, vamos olhar para a nossa parcela..., o quanto estamos alimentando momentos de conflito ou realmente nos colocando nesta relação para contribuir para o ambiente aonde iremos (con)viver?

Problemas comportamentais podem ter origem em transtornos de conduta Para saber mais sobre questões comportamentais, a Revista Espaço Imóvel entrevistou a médica psiquiatra, Ângela Campo. Confira nesta reportagem as considerações da especialista, integrante do quadro clínico do Secovimed/ RS, a respeito do tema: Revista Espaço Imóvel: O que caracteriza um comportamento inadequado?

Dra. Ângela Campo: A diferen-

ciação entre um comportamento normal e patológico não é muito clara, pois não existe um critério uniforme do que seja um comportamento “normal”.

As pessoas são diferentes, têm crenças e culturas diversas, crescem em ambientes diferentes e vivenciam as experiências de vida a sua própria maneira.

Várias doenças psiquiátricas e/ou clínicas que afetem o sistema nervoso central (SNC) podem apresentar-se com comportamentos inadequados. Em

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crianças e adolescentes, o transtorno de conduta ( TC) é diagnosticado quando a criança ou o adolescente apresenta um padrão repetitivo e persistente de conduta antissocial, agressiva ou desafiadora por no mínimo 6 meses. É um diagnóstico difícil, pois estão envolvidos aspectos morais, éticos e psiquiátricos. O TC é um sério problema comportamental. A pessoa portadora deste transtorno não tem consideração pelos problemas

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Comportamento alheios; não tem consideração pelos direitos e bem-estar dos outros; falta-lhe um sentimento apropriado de culpa e remorso; apresenta baixa tolerância à frustração, o que favorece a irritabilidade, explosões temperamentais e agressividade exagerada. Pode apresentar-se, ainda, com um comportamento vingativo e desaforado.

Apresenta um comportamento provocador, ameaçador ou intimidador.

Viola os direitos básicos dos outros e as normas ou regras sociais. Às vezes, não tem conduta agressiva, mas causa danos a propriedades (destruição deliberada da propriedade); pode furtar.

O padrão sociopático de comportamento causa mal-estar na comunidade em geral. Há necessidade de se fazer diagnóstico diferencial com outras doenças psiquiátricas. Pode ter início na infância e/ou na adolescência. Se for na infância, aparece antes dos 10 anos de idade e é mais comum em meninos do que em meninas. Na adolescência prevalece igualmente em meninos e meninas. Quando aparece na adolescência, a criança até mais ou menos os 16 anos era normal, não tinha sintomas.

Existem graus da doença, leve, moderado ou grave. Quanto mais cedo aparecerem os sintomas, mais propensos estão estes indivíduos a desenvolver Transtorno de Personalidade Antissocial ( TPA), cujo diagnóstico só pode ser feito após os 18 anos.

O Transtorno de Conduta

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está frequentemente associado a um início precoce de comportamento sexual, consumo de álcool, uso de substâncias ilícitas e atos imprudentes e arriscados. Os comportamentos do TC podem levar à suspensão ou expulsão da escola, problemas no trabalho, dificuldades legais, DST, gravidez não planejada e ferimentos por acidentes ou lutas corporais.

Revista Espaço Imóvel: Sabendo-se que o TPA só pode ser diagnosticado após os 18 anos de idade, quais são as caracterizadas comportamentais de pessoas com essa doença?

Dra. Ângela Campo: Os indivíduos portadores de TPA são impulsivos, irresponsáveis, não toleram frustrações, rejeitam disciplina e autoridade, são irritadiços e agressivos, têm propensão para enganar os outros, mentem, não sentem remorso por ter ferido, maltratado ou roubado alguém, seu comportamento pode

levá-los a detenções e brigas. São incapazes de adequar-se às normas sociais com relação a comportamentos ilícitos.

Revista Espaço Imóvel: Como é feito o tratamento para esse tipo de doença?

Dra. Ângela Campo: Há necessidade de se fazer diagnóstico diferencial com outras patologias psiquiátricas. O prognóstico é variável, há uma melhora dos sintomas após o início ou a metade da idade adulta.

As complicações incluem: morte por violência, abuso de substâncias, suicídio, lesões físicas, dificuldades legais e financeiras, bem como depressão.

O tratamento é difícil, a psicoterapia pode ser impossível de ser administrada, a farmacoterapia é usada para lidar com os sintomas (raiva, ansiedade, depressão, etc.).

Revista Espaço Imóvel: Existe algum estudo que analise o comportamento indesejável de determinadas pessoas quando inseridas em ambientes de convivência coletiva, como os condomínios?

Dra. Ângela Campo: Existem estudos e, às vezes, as pessoas adotam o comportamento do grupo para serem aceitas e/ ou por modismo, essas pessoas na idade adulta terão remissão dos sintomas que apareceram na infância e/ou adolescência, ou seja, não tinham TC e podem até ter outra patologia psiquiátrica ou não.

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Comportamento Lei estabelece penalidades para moradores que descumprem as regras condominiais Um condômino ou morador não pode utilizar sua unidade ou áreas comuns da edificação de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores ou, ainda, deixar de observar os costumes vigentes no ambiente condominial. Os pressupostos legais para tais impedimentos estão estabelecidos no art. 1.336, inciso IV, do Código Civil.

A advogada Cristiane Carvalho Vargas explica que “nada impede que os condomínios, através de suas convenções e regimentos, estabeleçam outros parâmetros comportamentais para todos aqueles que venham a conviver no grupo, visando, com isto, deixar mais clara a conduta de cada morador”.

Pós-graduada em Direito Imobiliário, Cristiane lembra que “a diversidade de valores e as experiências individuais conduzem a comportamentos divergentes que precisam ser equacionados em um mesmo espaço de convívio, onde, invariavelmente, predomina uma forte dose de individualidade, decorrente da ideia de meu lar, minha casa, meu mundo”.

Penalidades devem ser previstas em convenção ou aprovadas em assembleia Sempre que houver descumprimento dos parâmetros legais de conduta em condomínios, a penalidade se traduz em multa pecuniária que deve ser prevista em convenção de-

através de demanda de natureza inibitória, que visa ajustar comportamentos que estejam causando embaraços e constrangimentos na comunidade, passando o Estado-Juiz a fazer o controle e a estabelecer os limites destas penalidades.”

Aplicação de penalidades exige critérios e respeito ao direito de defesa

vidamente aprovada.

“Na ausência de previsão ou inexistência de convenção aprovada, será observado o procedimento do art. 1336, § 2º, do Código Civil, que exige a análise, o debate e a aprovação da cobrança desta multa em reunião da assembleia geral de condôminos, mediante um número mínimo de votos que corresponda a dois terços dos condôminos, com exceção do infrator”, esclarece Cristiane.

Pena pecuniária poderá ser determinada em juízo Não existindo convenção ou não alcançado o número de votos necessários em reunião da assembleia geral para fixar o montante da multa a ser cobrada, será preciso recorrer à Justiça. “Isso será possível

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Vale lembrar que a aplicação de penalidade deve ser antecedida de um enquadramento da conduta que realmente seja identificada como perturbadora ao interesse coletivo e não apenas um desconforto individual que atinge alguém de elevada sensibilidade e que não aceita determinadas atitudes ou incidentes.

Assim, antes da aplicação de qualquer penalidade, a advogada Cristiane Carvalho Vargas faz as recomendações a seguir: É importante que se adote alguns procedimentos que permitam ao infrator adequar-se aos padrões do conjunto, seja por meio de circulares de orientação e/ou mesmo advertências, para somente após imputar a cobrança de multa.

Ainda assim, a aplicação de uma penalidade deve ser precedida de uma notificação que justifique a medida e informe a data de vencimento da cobrança.

Destaca-se que o direito de defesa é decorrência inerente a qualquer ato de penalização, sendo caso de concedê-lo por meio de tal notificação caracterizada como premonitória.

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Comportamento Justiça determina exclusão de condômino nocivo A 17ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul - TJRS confirmou sentença determinando a exclusão do morador de um condomínio da convivência dos demais condôminos, em face de conduta antissocial.

No relatório em que foi negado provimento ao recurso interposto pelo réu, a relatora do processo, Desembargadora Bernadete Coutinho Friedrich, diz não prosperar a inconformidade, merecendo ser mantida hígida a sentença hostilizada, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, “os quais adoto, agora, como razões de decidir: os inúmeros boletins de ocorrência registrados contra o réu, acrescidos das reclamações de diversos vizinhos, registradas nas atas das assembleias gerais extraordinárias convocadas para tratar exclusivamente da conduta adotada pelo demandado, bem como as diversas

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advertências enviadas a este e sua genitora, co-ré, denotam a difícil e periclitante situação vivenciada pelos demais condôminos do edifício, os quais convivem com atos que vão desde a simples perturbação do descanso e sossego em razão de ruídos e sons de instrumentos eletrônicos de forma excessiva até ameaça e prática de atos de vandalismo”.

A Desembargadora disse, ainda: “em que pese não haja previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do réu do condomínio autor, uma vez que o art. 1337 do Código Civil não contempla tal possibilidade, pode o magistrado, verificando que o comportamento antissocial extravasa a unidade condominial do infrator para as áreas comuns do edifício, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento mesmo após a imposição do constrangimento

legal – multa, decidir pela exclusão do proprietário da unidade autônoma, continuando este com seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condomínio.

A decisão, mantida por unanimidade pelos demais Desembargadores que participaram do julgamento, foi fundamentada nos artigos 122 e 213 do Código Civil vigente, os quais permitem que o juiz adote as medidas necessárias a fim de impedir ou fazer cessar o comportamento contrário às normas da boa vizinhança.

A advogada Virgínia Ostrowski, pós-graduada em Direito Imobiliário, que atuou no processo em nome do condomínio, esclarece que a decisão de exclusão do condômino nocivo, foi justa e adequada, uma vez que a simples aplicação das penalidades, após inúmeras advertências, não evitaram a continuidade dos atos nocivos do uso da propriedade pelo condômino infrator.

“A decisão garantiu os direitos fundamentais da coletividade, principalmente, no que tange à função social, à integridade física e ao patrimônio comum. Não se trata apenas de tentativa de coibir atitudes inconvenientes ou comportamento inadequado, mas evitar os efeitos nocivos do uso da propriedade, atos de vandalismos aos bens do condomínio, abstendo-se de causar perigo aos condôminos do edifício com agressões, ofensas e perturbações ao sossego, à segurança e à salubridade dos moradores.

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Artigo

Como evitar choque elétrico Com o conhecimento técnico e as tecnologias hoje existentes é inacreditável que aconteçam mortes por choques elétricos causadas por contatos inapropriados entre fios energizados e estruturas metálicas. Na noite do dia 7 de janeiro deste ano ocorreu uma forte chuva em Porto Alegre e uma senhora argentina, em passeio na Capital, sofreu um acidente fatal ao entrar em contato com um portão metálico energizado por um fio mal isolado.

Providências Para evitar esse tipo de acidente, três providências devem ser tomadas: a) Aterrar as estruturas metálicas que eventualmente poderão estar sujeitas a algum tipo de energização, assim a corrente de fuga fluirá com mais facilidade à terra e com bem menos intensidade pelo corpo das pessoas ou dos animais, visto que possuem maior resistência elétrica. b) Proteger os componentes elétricos com disjuntores termomagnéticos dimensionados para cada componente. Desta maneira, havendo um curto-circuito na instalação ou sobrecarga no motor, o circuito será desligado preventivamente. c) Instalar o dispositivo DR (disjuntor residual) adequado ao circuito. Cada portão deverá ter seu DR. Se não for possível – por circunstâncias econômicas – tomar as três medidas, esta última é imprescindível, visto que por meio

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dela se está minorando acidentes com pessoas e animais.

Aplicação do Dispositivo DR O dispositivo DR (dispositivo de proteção contra correntes residuais), ou relé DR, protege as pessoas e os animais contra choques elétricos, desligando o circuito quando tocarem na estrutura energizada (por exemplo, um portão automático). Porém, se essa estrutura estiver adequadamente aterrada, o relé já desligará o circuito ao ocorrer falha elétrica. A fuga de corrente pode acontecer devido à isolação desgastada, aparelhos defeituosos ou consertos malfeitos.

Funcionamento Esses dispositivos possuem um transformador toroidal pelo qual passam todos os condutores que alimentam a carga (motor, tomada área externa, máquina de lavar roupa, etc.). Numa situação anormal, as correntes que circulam pelo transformador se desequilibram, sendo gerada uma tensão no enrolamento secundário, fazendo o relé desarmar. Essas correntes de desarme são de até 30 mA, dependendo do fabricante do dispositivo.

Conclusão O choque elétrico em pessoas e animais pode ser evitado ou minorado desde que sejam tomadas algumas providências básicas que necessitam de um pequeno investimento, em nada comparado com a perda de uma vida.

Limite de corrente elétrica no corpo humano Quando o corpo humano for percorrido por uma corrente que exceda a 30mA se esta corrente não for interrompida rapidamente, a pessoa corre sério risco de morte.

O nível de risco é em função da magnitude da corrente elétrica, do tempo de exposição e das partes do corpo atravessadas por ela.

Efeitos das correntes elétricas no corpo humano Corrente

Reação

Abaixo de 1mA

Geralmente não perceptível.

1 mA

Leve formigamento.

5 mA

Um pequeno choque é sentido, não dolorido, mas incômodo. A maioria das pessoas consegue largar. Forte reação involuntária pode levar a ferimentos.

6 a 25 mA (mulher) Choque doloroso. Perda de controle muscular.

9 a 30 mA (homem) Limite de largar. O indivíduo não consegue se soltar, mas pode ser jogado para longe do circuido energizado, se o músculo extensor for estimulado.

50 a 150 mA

Dor extrema, parada respiratória, contração muscular grave.

Morte possível.

1.000 a 4.300 mA

Cessa o batimento ritmado do coração. Ocorre contração muscular grave e dano ao nervo. Morte provável.

10.000 mA

Parada cardíaca. Queimaduras graves. Morte presumível.

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Espaço Imóvel Responde No condomínio tem um poço de luz, sendo que somente meu apartamento tem acesso, através da cozinha e da área de serviço. Para executar a manutenção desta área, o condomínio deseja fazer uma porta de acesso ao poço de luz junto ao corredor.

Neste caso, terá que ter uma assembleia específica para tratar deste assunto?

Realmente, o Código Civil, no artigo 1.342, define que, sendo necessária a realização de obras em partes comuns, seja para acréscimo às já existentes ou com a finalidade de facilitar ou aumentar a utilização, dependerá de aprovação em assembleia. Porém, o mesmo artigo esclarece que não serão permitidas construções nas partes comuns “suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”.

O Código Civil estabeleceu que a multa por atraso no condomínio é de 2%. Porém, no meu condomínio, a convenção é datada de 1971, e nela está prevista multa de 15 ou 20%. Assim, pode ser aplicada a multa prevista na convenção na cobrança em atraso?

Quando da vigência do Novo Código Civil, 10/01/2003, artigo 1.336, ficou estabelecido que, para débitos condominiais será aplicada multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês. Anterior a esta data se aplica o que estipulava a convenção.

O artigo 1.336 do Código Civil dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. Pelo descumprimento deste dever prevê o Código: “§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.”

As decisões do nosso Tribunal de Justiça, desde o ano de 2006, são todas no sentido de que a multa a ser aplicada ao condômino inadimplente, a partir da entrada em vigor do novo CC, é de 2%.

Vejam-se as ementas a seguir: EMENTA: CONDOMÍNIO. COBRANÇA. MULTA SEGUNDO O FIXADO À CONVENÇÃO ATÉ A ENTRADA EM VIGOR DO ATUAL CCB; DEPOIS, ADOTADO O PERCENTUAL DE 2%. HONORÁRIA REDIMENSIONADA E MAJORADA. APELO PROVIDO EM PARTE. (Apelação Cível nº 70013486352, Décima

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Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 14/03/2006.)

EMENTA: Condomínio. Cobrança. Multa como convencionado até a vigência do atual CCB, quando passa a ser limitada em 2%. Apelo do demandante PROVIDO EM PARTE. Preliminares rejeitadas.

Impagamento incontroverso. Apelo do réu IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70012888640, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 14/03/2006.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. MULTA MORATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERCENTUAL DE 2% SOBRE O DÉBITO. EXEGESE DO DISPOSTO NO § 1º DO ART. 1.336 DO CC. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. Multa prevista na Convenção de Condomínio no percentual de 20% sobre as quotas inadimplidas prevalece somente até a entrada em vigor do atual Código Civil, quando resta limitada ao percentual de 2%, conforme disposto no § 1º do art. 1.336 do aludido diploma legal. Precedentes. Os juros de mora, no percentual de 1% ao mês, incidem a partir do vencimento de cada parcela, consoante previsto na convenção condominial. Inteligência do art.

12, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Precedentes. Sentença modificada no tópico. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. (Apelação Cível nº 70009918780, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado em 09/03/2006.)

Portanto, por todo o exposto, sobre as quotas condominiais com vencimento a partir de janeiro de 2003, não pagas, incidirá o percentual previsto no Código Civil: multa de 2%.

Uma das lojas do condomínio tem interesse em comprar uma parte de área comum para ampliar seu estoque. É possível vender parte da área comum?

Dispõe o Código Civil, no art. 1.331: podem haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2º (...) as partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condômi-

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Espaço Imóvel Responde nos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Pelo exposto, verifica-se que, conforme prevê o Código Civil, não é possível alienar parte comum de um condomínio edilício.

Um condômino há algum tempo manifesta interesse em construir uma churrasqueira dentro de seu apartamento. Assim, alguns condôminos e eu questionamos: quais os aspectos legais neste caso?

Aquele que adquire uma propriedade em condomínio está sujeito ao dever de respeitar os interesses da coletividade. O Código Civil determina que ao condômino é defeso realizar obras que possam comprometer a segurança da edificação e que possam alterar a fachada.

Para um melhor entendimento, “fachada” compreende todas as faces de uma edificação, e não apenas o que se vê de frente. E, na medida em que aí se introduz qualquer modificação física, de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista ou de qualquer perspectiva externa, a harmonia estética da edificação, pode-se dizer que houve alteração.

Qualquer elemento que seja estranho ao projeto original do edifício constitui alteração de fachada e só pode ser realizada com aprovação da unanimidade dos condôminos, ou seja, 100% do total dos condôminos do condomínio.

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Assim, a construção de uma churrasqueira mostra-se capaz de ferir os dispositivos antes citados, su-

jeitando o condômino infrator a sofrer com a aplicação de multas.

No condomínio onde estou residindo, mantemos os armários dos medidores da energia elétrica com chave padrão da companhia de energia da região. Por costume, uma cópia dessa chave permanece com o síndico e outra na guarita. Atualmente, sou a síndica e estou sendo questionada por um condômino, que entende que os armários referidos devem permanecer sem chave ou que o condomínio entregue cópia da mesma para todos os moradores. Procede o questionamento?

Não existe dispositivo na lei, Código Civil, tratando especificamente desta questão (quadro de luz). No entanto, são partes comuns do edifício, inalienáveis e indivisíveis, os encanamentos de água, luz, força, gás, esgotos, telefones, bem como as instalações respectivas, até os pontos de interseção com as ligações de propriedade dos comunheiros, conforme artigo 1.331 do CCB. Importante referir que é dever do síndico diligenciar na conservação e guarda das partes comuns, conforme artigo 1.348, inciso V, do CCB. Nestes termos, o condômino que precisar ter acesso ao quadro de luz, deverá solicitar ao síndico, ou à pessoa encarregada, ficando então responsável por eventual dano que possa causar na rede geral. É importante que o síndico tenha controle de quem tem acesso ao quadro de luz, para que sejam evitados alterações e desligamentos indevidos da energia de uma unidade por outra, zelando pela integridade do patrimônio e pela segurança de todos.

Portanto, do quadro de força central (DG, distribuidor geral) até a interseção com a ligação do apartamento é considerada parte comum, não se admitindo que condômino nenhum mexa sem autorização e acompanhamento do síndico e com profissional habilitado pela companhia de força e energia.

Resposta: Tiago Strassburger. Advogado do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.

Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

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Espaço Secovimed

O tabagismo e como proceder para abandonar o cigarro De acordo com o Censo de 2008, 17,2% dos brasileiros são tabagistas, e 52,1% destes têm vontade de largar. O uso do tabaco causa doenças que encurtam a vida e prejudicam a qualidade de vida não apenas dos fumantes, como também dos não fumantes que convivem com fumantes (“tabagismo passivo”).

O cigarro causa dependência química e emocional.

Nicotina é o nome da substância responsável pela dependência química do cigarro. Outras 4.720 substâncias tóxicas presentes no cigarro também causam doenças, mas essencialmente apenas a nicotina é responsável pelo vício. Como exemplos de doenças, o fumo é causador de câncer de pulmão, traqueia, boca, laringe (câncer do ex-Presidente Lula), esôfago, estômago, bexiga, próstata, mama, intestino, além de causar enfisema pulmonar e bronquite crônica. O fumo aumenta o risco de infarto, derrame cerebral, disfunção erétil, trombose e amputação das pernas; aumenta os triglicerídeos e o colesterol ruim, assim como diminui o “bom colesterol”. Quanto à nicotina, responsável pelo vício, sabe-se que ela é uma substância psicoativa, isto é, age nas células cerebrais, e sua capacidade de viciar é muito forte, comparável ao vício causado por drogas ilícitas, como cocaína, heroína e crack. Assim como com drogas ilícitas, cada pessoa apresenta um grau diferente de vício à nicotina.

Por isso algumas conseguem largar o cigarro sozinhas, enquanto outras (a maioria) têm dificuldade em largar.

Por este motivo, parar de fumar é uma tarefa que deve ser encarada séria e positivamente, que vai exigir muito do paciente, seus familiares e profissionais de saúde. É importante ter muita força de vontade neste momento, afinal, apesar de difícil, parar de fumar é perfeitamente possível.

Ao contrário do que a maioria das pessoas gostaria, não existe nenhum medicamento que, sozinho, faça a pessoa perder a vontade de fumar e largar o vício do dia para noite. Parar de fumar é um processo longo e complexo. O tratamento inclui mudanças comportamentais e de hábitos, orientadas por um médico, geralmente um pneumologista - mas também, alternativamente, por um clínico geral ou psiquiatra. Além disso, alguns serviços de saúde, públicos e do SUS, oferecem

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Raquel Fabiane Werner Médica Clínica Geral – Integrante do Quadro Clínico do Secovimed/RS.

terapia de grupo para cessação do tabagismo e acompanhamento psicológico individual.

Como parte do tratamento, o médico aplica um questionário, chamado “Teste de Fagerström”, para determinar o grau de dependência da pessoa à nicotina.

Baseado no resultado do teste e na conversa com o paciente, o médico prescreve, ou não, uma medicação, além de outras medidas não medicamentosas bastante populares, como adesivos, gomas de mascar de nicotina, orientações sobre mudança de hábitos e dicas gerais para auxiliar o paciente a lidar com situações de dificuldade que, já se sabe, ele vai enfrentar. A medicação para parar de fumar não funciona para todos, e é muito importante que o médico informe isso ao paciente no início da terapia. O paciente deve retornar mensalmente ao consultório para avaliar o progresso do tratamento. É importante não faltar às reuniões do grupo de apoio psicológico e/ou às consultas individuais, visando prevenir as recaídas, e também para orientação à família sobre como esta pode ajudar no tratamento.

Muitas das preocupações e dúvidas dos pacientes são esclarecidas durante as consultas, como, por exemplo, a preocupação com ganho de peso após parar de fumar, se é necessário fazer raio-x para prevenir câncer, se vão permanecer sequelas depois de parar de fumar, se os filhos têm risco de doenças caso a mãe fume, etc.

Tente se juntar ao grupo de futuros ex-tabagistas. Tome coragem e procure auxílio no seu serviço de saúde para um dia poder dizer “eu sou um ex-tabagista”.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013