Revista nº39 - Mercado Imobiliário - Rio Grande do Sul

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

3%#/6) 23 s !'!$%-) " 3FWJTUB EP .FSDBEP *NPCJMJĂˆSJP (BĂžDIP "OP 7** t +VMIP "HPTUP 1‡

39

"(&/%& 4&

Confira a programação do próximo Encontro de Condomínios.

PREVENĂ‡ĂƒO

Evite acidentes dentro e fora de casa.

4&37*Âą0

Saiba como aumentar a segurança em seu condomínio.

Nesta Edição

05 07

Mensagem do Presidente Reexþes sobre o verbo forcejar

Evento ConďŹ ra a programação do prĂłximo Encontro de CondomĂ­nios

08

Registro

09

Serviço

10

Proteção

12

Projetos

13

Cuidados Especiais

14

Exemplo a ser Seguido

Toma posse nova diretoria da Agadie

Segurança Ê qualidade que se conquista

EstratÊgias preventivas aumentam segurança em condomínios

Planejamento deve preceder intervençþes estruturais

Orientaçþes para aumentar a segurança em seu condomínio

Um lugar onde a segurança Ê uma das prioridades

15

Prevenção

19

XVI CONAMI

22

Legislação

Evite acidentes dentro de sua casa

Congresso Nacional do Mercado ImobiliĂĄrio serĂĄ realizado na cidade de Gramado

Dormir vizinho e acordar sĂłcio: o sonho pode virar pesadelo

24

DĂşvidas

26

Espaço Secovimed

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a årea condominial

As infecçþes e inamaçþes bucais podem desenvolver outras doenças

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

03

Autor da foto original: Glauter Moulin Coelho - Site: www.olhares.com - Portugal Foto: Casal de João-de-barro - Imagem com efeito gráfico

Representatividade em questões de interesse coletivo Assessoria Jurídica Negociações Trabalhistas Pesquisa e Estatística dirigida ao setor imobiliário Comunicação aberta com seus associados através de notícias de vários veíA cada dois culos de comunicação do país, opiniões e análises do mercado imobiliário, diretamente no seu e-mail meses você recebe uma revista moderna com reportagens inéditas para síndicos e condôminos Mais de 100 cursos durante o ano, palestras e seminários de aperfeiçoamento profissional e atualizações Amplo apoio e orientação às empresas de compra e venda, locação e assessoria em gestão de condomínios.

Um s indic ato forte tem c ondiç ões de pres tar um bom atendimento. Mantenha em dia s uas c ontribuiç ões .

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDEREÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUB-DELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Claúdio Paulo Hoffmann; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Imagem da Capa: Gerson Kauer Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 27 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

Mensagem do Presidente

Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

Reexþes sobre o verbo forcejar É possível que o avanço da idade estimule reminiscências. Mesmo porque, à medida que as dÊcadas passam, as diferenças entre as Êpocas se acentuam. O falar cotidiano Ê exemplar quanto aos modismos. Frases e palavras surgem e desaparecem e a gente nem percebe.

A primeira vez que ouvi alguĂŠm se referir a “estar forcejandoâ€?, lĂĄ na minha meninice, pareceume imprĂłprio ou que fosse gĂ­ria. A expressĂŁo tinha algo de tosco, impressĂŁo aumentada pelo fato de que quem a pronunciou era um trabalhador braçal.

Em recente edição de revista nacional, eis que reaparece o “forcejarâ€? com toda a naturalidade, nem parecendo ter estado ausente por tanto tempo. Pelo menos, para mim. Continua, porĂŠm, cheia de vigor, intensa, mas ainda com um tom meio rude a meus ouvidos. Independente de sensaçþes, o que vale ĂŠ o signiďŹ cado e este expressa empenho potente, seja fĂ­sica, seja intelectualmente. A energia que todos colocamos nas açþes que empreendemos.

Muitas vezes, necessitamos nos dedicar a objetivos cuja natureza impþe trato sutil. Como nas relaçþes com nosso semelhante, do mero transeunte ao familiar bem chegado. Pessoas merecem consideração e temos de lidar com elas com atenção respeitosa. Vizinhos – aqueles que moram bem próximos – incluem-se entre os que o exige. Vamos cruzar com eles a toda hora e não

convĂŠm que relaçþes ďŹ quem estremecidas, o que nĂŁo quer dizer que devamos suportar desaforos em nome da civilidade. Presumivelmente exceçþes, guardemos para estas a avaliação ponderada e o critĂŠrio inteligente.

Alguns atributos podem justiďŹ car o valor das coisas. Um deles ĂŠ o da raridade, que por si sĂł se explica. Outro ĂŠ o do esforço contido nesse valor. A interação pessoal nĂŁo dispensa disposição das partes e ĂŠ oportuna a comparação de que a amizade ĂŠ uma joia que se lapida dia a dia. Viver em condomĂ­nio implica em trabalhar relacionamentos, graduĂĄ-los e exercitar transigĂŞncias. FĂĄcil de dizer, difĂ­cil de fazer?

Talvez. Um bom trânsito social pede bom humor, paciência e atenção. Aqui tambÊm o verbo Ê forcejar, os sujeitos somos nós e o complemento pode ser uma legião de amigos.

A convergĂŞncia de idĂŠias e propĂłsitos facilita a consecução de uma coisa especialmente importante: a segurança. Bate-se bastante na necessidade da defesa contra os perigos externos. Esquece-se, no entanto, que a ďŹ siologia de um prĂŠdio, por exemplo, expĂľe perigos que dependem de cada um ser evitados. Os condutores de eletricidade, as mĂĄquinas, os objetos colocados em locais imprĂłprios, constituem riscos que topamos a toda hora. A administração cautelosa dos equipamentos que nos servem evita contratempos e protege a integridade de pessoas e bens. Nesse sentido, mais uma vez, forcejar ĂŠ preciso.

A interação pessoal não dispensa disposição das partes e Ê oportuna a comparação de que a amizade Ê uma joia que se lapida dia a dia.

Viver em condomínio implica em trabalhar relacionamentos, graduålos e exercitar transigências. Fåcil de dizer, difícil de fazer? Talvez. Um bom trânsito social pede bom humor, paciência e atenção. Aqui tambÊm o verbo Ê forcejar, os sujeitos somos nós e o complemento pode ser uma legião de amigos.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

05

Registros

Agadie tem nova diretoria

Tomou posse, no último dia 16 de julho, a diretoria da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliårio Empresarial - Agadie, para o biênio 2010/2012, cujo cargo de presidente passou a ser exercido por Cesar Augusto Boeira da Silva.

Fundada em 1990, a Agadie tem entre seus objetivos o estudo e debate das questþes jurídicas e sociais inerentes ao mercado imobiliårio, o aperfeiçoamento dos institutos jurídicos, da legislação vigente e da que estiver em elaboração nos órgãos legislativos, o empenho pela correta aplicação do direito e pelo efetivo cumprimento das leis em vigor, o intercâmbio cultural e social com entidades congêneres; e a defesa dos direitos e dos legítimos interesses de seus associados.

Gastos com pessoal, obras e ĂĄgua sĂŁo os mais representativos nas despesas condominiais Regularmente, o Departamento de Economia e EstatĂ­stica do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomĂ­nios em Porto Alegre.

O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos recursos com mais precisão, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variaçþes muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de junho/10, percebe-se que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsåveis por 81,40% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, obras, ågua, segurança, diversos e conservação. Veja os percentuais dos seis itens de despesas mais expressivas, no

08

quadro abaixo: Rubricas Pessoal

Participação % em junho/10 26,30

Obras

17,19

Ă gua

11,86

Segurança

9,80

Diversos

9,79

Conservação

6,46

Sub Total Demais Itens

81,40 18,60

Total

100,00

Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gås/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elÊtrica, seguros e taxa de administração.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Serviço

Segurança Ê qualidade que se conquista

Elementos båsicos para minimizar a insegurança

Especialistas aďŹ rmam que a segurança em condomĂ­nios depende de uma boa estruturação fĂ­sica, de açþes preventivas e da conscientização dos moradores sobre atitudes que possam diďŹ cultar a ação dos bandidos. Visando esclarecer um pouco mais sobre estes aspectos a Revista Espaço ImĂłvel publica, nesta edição, uma matĂŠria especial sobre o tema.

Ampliando, ainda mais as questþes que envolvem segurança, a reportagem trata, tambÊm, de precauçþes que podem evitar acidentes domÊsticos e danos ou prejuízos a outras pessoas próximas ou inseridas no contexto condominial. Uma abordagem que, esperamos, seja de grande utilidade para síndicos e condôminos.

Elementos båsicos para minimizar a insegurança Procedimentos

Infraestrutura Conscientização

Consultores de segurança apontam a infraestrutura como sendo os itens físicos, tais como grades e guaritas, equipamentos elÊtricos e/ou eletrônicos e sistemas informatizados e de comunicação.

Jå os procedimentos consistem em treinamentos, orientaçþes e conhecimentos de uso do conjunto estrutural.

A conscientização, por ďŹ m, ĂŠ a essĂŞncia que tornarĂĄ o processo de segurança palpĂĄvel e que implica, em primeiro lugar, numa forma de comprometimento e colaboração entre todos os condĂ´minos.

Evitar a ocorrĂŞncia de um delito depende de: 5% 5%

90 %

Prevenção Reação Sorte

Percentuais foram apresentados por representante da Brigada Militar por ocasiĂŁo de palestra proferida durante o 8Âş Encontro GaĂşcho de CondomĂ­nios.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

09

Serviço

EstratÊgias preventivas aumentam segurança em condomínios

10

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

www.sxc.hu

Mesmo sabendo que a construção de muros, colocação de grades ou instalação de equipamentos não impede a atuação de marginais, Ê inegåvel que tais providências diminuem os riscos.

Eficientes barreiras fĂ­sicas nĂŁo apenas dificultam os ataques, mas podem, atĂŠ mesmo, inibi-los, tendo em vista que trabalhar nunca foi o ponto forte de ladrĂľes que preferem ‘ganhar a vida’ da forma mais fĂĄcil e covarde possĂ­vel. É claro que a questĂŁo financeira, para uma boa estruturação de defesa, ĂŠ um item limitante para muitos condomĂ­nios.

PorÊm, existem alguns procedimentos que ampliam os níveis de segurança de maneira, relativamente, acessível. Uma boa iluminação, nas åreas de acesso ao condomínio, por exemplo, Ê muito importante para a detecção e dissuasão de intrusos. TambÊm bastante acessíveis são os sensores de iluminação, que acendem sozinhos quando as pessoas entram num determinado ambiente.

Em termos de proteção perimetral, uma alternativa que vem sendo bastante usada são as cercas eletrificadas. Cada cidade possui uma legislação específica em termos de exigências para instalação, mas, em todas elas, Ê indispensåvel a responsabilidade tÊcnica de um profissional legalmente habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.

Existe, ainda, no mercado, uma gama de equipamentos elĂŠtricos, eletrĂ´nicos e informatizados que, segundo o Diretor da Empresa Portoponto, engenheiro SĂŠrgio Donelli, “podem se adequar as disponibilidades financeiras da maioria dos condomĂ­nios, oferecendo satisfatĂłrios resultados.â€?

Um dos sistemas de grande utilização são as centrais individuais de alarmes, com valores que oscilam entre R$ 600,00 e R$ 1.000,00 dependendo da aplicação em cada condomínio, para uma central de oito setores, que comporta a instalação de dezenas de sensores magnÊticos, utilizados em portas, janelas e portþes, ou infravermelhos passivos e/ou ativos (os primeiros por volta de R$ 60,00 a unidade e, os segundos, em torno de R$ 180,00 cada um). Neste caso a central pode, ou não, estar ligada a uma empresa de monitoramento com valores mensais entre R$ 120,00 e R$ 200,00. AlÊm de apontar quando uma das åreas Ê violada, as centrais de alarme dispþem de botþes de pânico, que podem ser acionados manualmente disparando o alarme em casos de perigo iminente. à reas como fitness, salão de festas, sala de jogos, brinquedoteca e cinemas, devem ser contemplados com sistema

Serviços de alarmes.

Vale lembrar que atualmente os sistemas e vídeo monitoramento mais utilizados são as câmeras de vigilância, que são aplicadas em locais específicos, como acessos, elevadores, garagens, perímetros e pontos que porventura tenham identificação de problemas que podem ocorrer a qualquer momento.

O diretor da Portoponto esclarece que estas câmeras sĂŁo adaptadas para cada local onde serĂŁo implantadas. “Existem vĂĄrios modelos de câmeras, como as mini-câmeras, muito utilizadas em ambientes internos e as câmeras profissionais com boa resolução para identificação para ambientes internos e externos. JĂĄ para perĂ­metros as mais indicadas sĂŁo as infra-red (lux zero), câmeras que funcionam, praticamente, sem iluminação.â€?

SĂŠrgio Donelli explica que o consultor de segurança tem que entender muito bem o problema que o condomĂ­nio possa enfrentar para aplicar adequadamente o equipamento Ă s reais necessidades do condomĂ­nio. â€œĂ‰ comum perguntarem-me, quando da visita, quanto irĂĄ custar os equipamentos para que haja uma ideia do valor a ser investido. Faço um cĂĄlculo bastante simples, mas geralmente os valores investidos ficam entre R$ 800,00 e R$ 1.200,00 por ponto de câmera, incluindo neste escopo os equipamentos de gravação digitais de imagens para atĂŠ 16 canais, monitor LCD e nobreak para os equipamentos de gravação de imagens. Este valor pode variar para mais dependendo da infra-estrutura (tubulação para acondicionamento dos cabos).â€?

O engenheiro, prossegue dizendo: “aqui alerto que um

sistema de qualidade requer uma central de gravação de imagens, onde apenas pessoas autorizadas tenham acesso ao mesmo. Muitos condomínios optam hoje, por ter uma central de gravação digital em local exclusivo e um sistema de monitoramento remoto (visualização das imagens) na portaria. Se o condomínio quiser investir um pouco mais para que os condôminos acessem as imagens, basta fazer uma assinatura de uma banda larga, onde os condôminos, atravÊs de usuårio e senha observem as imagens do condomínio pela web.�

Complementam as estratÊgias de proteção, os sistemas de vigilância eletrônico.

Nestes casos, atravÊs da utilização de softwares desenvolvidos por empresas de informåtica Ê possível o acionamento de todos estes recursos ao mesmo tempo, permitindo controles mais apurados alÊm de programaçþes específicas de acordo com as necessidades de cada tipo de condomínio.

O diretor da Portoponto chama atenção, ainda, para os equipamentos de comunicação, indispensĂĄveis nĂŁo apenas para a execução de rotinas normais como em situaçþes de emergĂŞncias, citando o uso de rĂĄdios. Diz, tambĂŠm, que “podemos considerar que uma equipe de portaria bem treinada com procedimentos de gerenciamento de risco adequados as reais necessidades sĂŁo fundamentais para que o condomĂ­nio tenha sucesso na sua meta de redução dos riscos. Alguns condomĂ­nios possuem ainda o sistema de controle de ronda eletrĂ´nico, onde o segurança tem horĂĄrios especĂ­ficos para passar por locais prĂŠ-definidos".

www.sxc.hu

Fonte: Portoponto – Soluçþes Integradas de Segurança Eletrônica Fone: (51) 3339 6877

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

11

Serviço

Planejamento deve preceder intervençþes estruturais Engana-se quem pensa que para garantir a segurança de um condomĂ­nio basta a instalação de uma sĂŠrie de equipamentos. Segundo o engenheiro Civil, Luiz Antonio Allgayer, (foto) “a segurança ĂŠ exercida na constância da vida diĂĄria do condomĂ­nio e se faz mediante açþes tĂŠcnicas e comportamentais. Sendo assim, o ideal ĂŠ que, antes mesmo da chegada dos moradores, o prĂŠdio seja alvo de um processo que disponibilize condiçþes para a execução de medidas tĂŠcnicas e operacionais com este ďŹ mâ€?.

De acordo com Allgayer, o projeto de segurança requer uma forte integração entre os proďŹ ssionais que atuam em todas as ĂĄreas construtivas. “NĂŁo se trata apenas de indicar locais para a colocação de câmeras, sensores ou outros dispositivos tecnolĂłgicos. HĂĄ uma anĂĄlise situacional a ser elaborada, onde os aspectos

visíveis do entorno, seus indicadores criminais e a tendência de ocupação do bairro, baseada nas pesquisas promovidas pelas entidades vinculadas ao construbusiness, são alguns elementos indispensåveis.�

Diz, ainda, o consultor de Segurança, que os resultados esperados pelos moradores de um condomĂ­nio estĂŁo condicionados a uma integração harmoniosa e tĂŠcnica de recursos humanos, materiais e comportamentais. Sendo assim, ele alerta que, isoladamente, os equipamentos sĂł produzem o que se denomina por sensação de segurança, iludindo os verdadeiros anseios das pessoas. “Um projeto de segurança, providenciado por um especialista, sĂł serĂĄ efetivo se estiver baseado em conceitos de proteção predial e vinculado Ă s normas da engenharia construtivaâ€?, destaca Allgayer.

Prevenção e comunicação sĂŁo os alicerces da segurança â€œĂ‰ fundamental que se entenda que prevenir ĂŠ planejar e agir antecipadamente ao fato. Logo, conhecer todos os elementos que facilitam a ocorrĂŞncia, deste mesmo fato, ĂŠ imprescindĂ­vel para determinar a conduta e a postura de quem quer se proteger. E para que esta proteção seja efetiva ĂŠ preciso que a pessoa saia da ‘zona de conforto’, observe seu cotidiano com mais atenção e compreenda que ĂŠ possĂ­vel, sim, antecipar-se aos fatos.â€? O esclarecimento ĂŠ do Cientista em Segurança PĂşblica pela Sorbonne UniversitĂŠ, AndrĂŠ Moraes Garcia.

Comentando, especificamente, sobre segurança em condomĂ­nios, Moraes Garcia, afirma que apesar dos diferentes tipos de vivĂŞncias ou padrĂľes sĂłcio-econĂ´micos e culturais de um grande grupo de pessoas, sempre existem maneiras de aumentar os cuidados contra a criminalidade. “O mĂŠtodo mais eficaz ĂŠ a promoção de eventos que unifiquem ou aproximem tĂŠcnicas e procedimentos preventivos.

Treinamentos e palestras podem mudar comportamentos disformes que tendem a deixar os condomínios expostos a ação de delinquentes. É preciso informar, orientar e demonstrar ao morador que ele deve ser o protagonista da prevenção, ao invÊs de pensar que isso não Ê de sua responsabilidade�.

Com a experiĂŞncia de quem exerce consultoria junto a entidades pĂşblicas e privadas, Garcia alerta que o aumento estatĂ­stico de ataques a condomĂ­nios tem como motivação as mĂşltiplas oportunidades de invasĂľes, seja nas ĂĄreas de uso privativo ou comum. “AtrĂĄs do conforto do domicĂ­lio se esconde a vulnerabilidade da conduta pessoal e familiar.â€?

Ele diz, ainda, que, neste contexto, “a comunicação desempenha um papel fundamental, pois atravĂŠs dela encontramos uma das ferramentas mais eficazes de ‘inviolabilidade territorial ou de grupo’. Dessa forma existem sistemas de comunicação verbal, gestual e sob forma de treinamentos que inibem ou atĂŠ mesmo impedem o progresso ou o acesso dos invasores. As diferentes formas de comunicação qualificam, indubitavelmente, o produto AndrĂŠ Moraes Garcia ĂŠ autor do Livro“Criminalidadeâ€? final na transmissĂŁo da prevenção em diferentes nĂ­veis e para distintos pĂşblicosâ€?. publicado pela Editora AGE, em 2008

12

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Serviço

Orientaçþes para aumentar a segurança em seu condomĂ­nio Devido Ă constante evolução das tĂŠcnicas e estratĂŠgias utilizadas pelos ladrĂľes, ĂŠ praticamente impossĂ­vel garantir a existĂŞncia de segurança total em condomĂ­nios. PorĂŠm, a atenção dos condĂ´minos para alguns cuidados pode amenizar ou diďŹ cultar este tipo de ocorrĂŞncia.

Veja abaixo algumas recomendaçþes feitas por representantes da Brigada Militar, por ocasiĂŁo de eventos, destinados a sĂ­ndicos e condĂ´minos, promovidos pelo Secovi/RS e pela Agademi: IdentiďŹ cação: O ingresso de funcionĂĄrios de prestadoras de serviços sĂł deve ser permitido depois de identiďŹ cação do mesmo e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado.

VeĂ­culos tambĂŠm devem ser identiďŹ cados atravĂŠs de anotação da placa. !CESSO O ideal ĂŠ que a entrada de entregadores de produtos, no prĂŠdio, seja proibida, sendo que alguĂŠm do apartamento deverĂĄ receber as encomendas na portaria. JĂĄ os visitantes deverĂŁo se apresentar, atravĂŠs de portĂŁo eletrĂ´nico ou interfone, e sĂł poderĂŁo entrar no prĂŠdio apĂłs autorização do morador que estiver sendo visitado.

%QUIPAMENTOS Sempre que as condiçþes ďŹ nanceiras permitirem, deve-se priorizar a instalação de equipamentos como interfones, alarmes, câmeras e monitores. Uma boa iniciativa ĂŠ colocar uma guarita recuada do portĂŁo, com grades altas ao redor do edifĂ­cio e sempre controlar o portĂŁo da garagem.

Portaria: Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos no portão ou na garagem. Devem, ainda, comunicar aos síndicos a ocorrência de movimentação próxima a estes locais.

Vale lembrar que as entradas dos edifícios devem ser bem iluminadas evitando objetos ou decoração que possam impedir uma visão satisfatória do local.

Vigilância: Os moradores devem atentar para os momentos em que estiverem saindo ou entrando no prĂŠdio, veriďŹ cando a presença de pessoas suspeitas nas imediaçþes. Antes que qualquer pessoa faça recolhimento de lixo ou limpeza em ĂĄreas externas todas as entradas devem ser fechadas. Uma dica interessante ĂŠ estabelecer uma senha entre moradores, visando casos de perigo. A senha deverĂĄ ser substituĂ­da periodicamente e, ĂŠ claro, mantida em segredo por seus usuĂĄrios.

A segurança de sua casa na palma de sua mão

Interessantes, tambĂŠm, sĂŁo as dicas de prevenção em relação Ă segurança divulgadas no site da Secretaria Estadual de Segurança PĂşblica do RS. ConďŹ ra!

Quando chegar ou sair de casa, ďŹ que atento.

Essas sĂŁo as ocasiĂľes mais propĂ­cias para roubos e sequestros. Se desconďŹ ar, aguarde, dĂŞ uma volta no quarteirĂŁo e chame a Brigada Militar pelo fone 190.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Marque hora com as pessoas que farĂŁo serviços em sua casa; exija sempre identiďŹ cação e nunca as deixe sozinhas. Guarde em local seguro as notas ďŹ scais de numeração de sĂŠrie de seus bens.

Ao sair, certiďŹ que-se de que as portas e janelas voltadas para ĂĄreas externas estĂŁo trancadas, inclusive a garagem.

Selecione criteriosamente os prestadores de serviço de sua residência, com referências anteriores.

Procure conhecer seus vizinhos, saber onde eles trabalham, nĂşmero de seus telefones, hĂĄbitos, horĂĄrios de saĂ­da e chegada.

Instale grade nas janelas, olho mĂĄgico e trancas nas portas.

Não forneça dados pessoais por telefone e oriente os empregados para que façam o mesmo.

As crianças devem ser orientadas para não abrir a porta para estranhos e nem trazê-los para casa sem autorização.

Mantenha o controle das chaves de sua residĂŞncia, sĂł fornecendo cĂłpias para pessoas de conďŹ ança.

Fonte: www.ssp.rs.gov.br

13

Serviço

Um lugar onde a segurança ĂŠ uma das prioridades Houve uma ĂŠpoca, no ďŹ nal da dĂŠcada de 60, em que o CondomĂ­nio Presidente Castelo Branco era, provavelmente, o maior de Porto Alegre.

Formado por 608 unidades, o complexo possui, atualmente, mais de 2.300 habitantes. Moradores de um aprazível condomínio que apresenta um elevado índice de segurança.

Mas nĂŁo foi sempre assim. HĂĄ alguns anos, circulavam pelos acessos do Castelo Branco, os mais variados tipos de pessoas: pedintes, vendedores, desocupados ou, simplesmente, mal intencionados.

IndivĂ­duos que nada tinham a ver com os moradores.

Ao longo de muitos anos foram formadas Comissþes que tinham por objetivo encontrar soluçþes para aumentar a tranquilidade nas dezenas de blocos situados na conuência entre a Avenida JosÊ de Alencar e as Ruas Eurico Lara e Catão Coelho.

Mas, as tratativas não avançavam. Então, o Síndico Fernando SÊrgio Diemer, decidiu apresentar uma sugestão. Munido de uma cópia da planta de situação do Condomínio, ele elaborou um projeto de cercamento da årea.

Contando com o assessoramento de proďŹ ssionais da ĂĄrea tĂŠcnica e depois de certiďŹ car-se sobre as exigibilidades legais junto a ĂłrgĂŁos pĂşblicos como a Smov, Smic e Corpo de Bombeiros, Diemer, apresentou a proposta em Assembleia.

Aprovada, a proposição foi posta em prĂĄtica e teve inĂ­cio o gradeamento em volta de todo o CondomĂ­nio, uma operação de porte, aďŹ nal, foram utilizados mais de 500 metros lineares de grades para que todo o perĂ­metro ďŹ casse protegido.

Ao mesmo tempo foram construĂ­das quatro guaritas, trĂŞs delas de frente para a Rua Eurico Lara e uma voltada para a Avenida JosĂŠ de Alencar. Mostrando que em administração de condomĂ­nios sempre se aprende coisas novas, foi nesta ocasiĂŁo que Diemer ďŹ cou sabendo que, em Porto Alegre, exige-se que toda a guarita ďŹ que, no mĂ­nimo, cinco metros, afastada dos edifĂ­cios. Nas entradas de prĂŠdios sĂł sĂŁo permitidas a instalação de portarias. PorĂŠm, com a disponibilidade de espaço existente nas ĂĄreas de circulação do local, isto nĂŁo chegou a se constituir em um problema.

Encerradas as obras e depois de uma experiência não satisfatória com uma empresa terceirizada, o Condomínio optou pela contratação de porteiros. Hoje 14 funcionårios revezamse ao longo de 24 horas, todos os dias, contribuindo para garantir o sossego dos milhares de moradores do local.

Mas os cuidados com a segurança no Condomínio Castelo Branco não param por aí.

De acordo com o síndico, em breve, serå levado em assembleia projeto e propostas para a implantação de um moderno sistema de monitoramento de imagens, constituído por 64 câmeras, 05 monitores, 04 conversores e centenas de metros de cabeamento e outros acessórios. Um empreendimento que, na opinião de quase todos os condôminos, não representa custos, mas, sim, um investimento no bem maior que Ê a vida.

14

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Serviço

Evite acidentes dentro de sua casa Segundo o mÊdico Manuel Aguinaldo da Silva, Coordenador da Medicina do Trabalho do Secovimed/RS, crianças e idosos são os mais suscetíveis a sofrerem acidentes domÊsticos. Muitas são as causas para que pessoas de idade mais avançada estejam sujeitas aos maiores riscos, destacando-se entre elas a redução da visão e da audição e o enfraquecimento de ossos e dos músculos. Jå para as crianças os riscos têm origem na menor percepção e avaliação do perigo. A propósito desta faixa etåria, estatísticas revelam que, de cada 10 acidentes envolvendo crianças, nove deles acontecem dentro de casa, de maneira mais comum em cozinhas e banheiros.

Evidentemente, a maioria das pessoas conhece os principais fatores de risco existentes em uma residĂŞncia.

PorÊm, nunca Ê demais relembrå-los de tempos em tempos e, atÊ como forma de motivação, tomar atitudes para reduzi-los ao måximo e promover readaptaçþes de acordo com as idades dos moradores da casa.

A título de ilustração o mÊdico, Manuel Aguinaldo da Silva, cita alguns cuidados simples que podem colaborar para diminuir as causas de acidentes domÊsticos:

!RMAS - Não tenha armas em casa; se imprescindível, deixe-as em local de difícil acesso e, de preferência, descarregadas. O ideal Ê que a munição seja guardada em local diferente e, tambÊm, de acesso restrito.

!Sl XIA - Goma de mascar, brinquedos e peças pequenas, tais como moedas, tampas, pregos... EnďŹ m, tudo que possa ser engolido, deve ser mantido longe das crianças, pois podem causar engasgamento e asďŹ xia. O mesmo vale para sacos plĂĄsticos, ďŹ os soltos, chupetas presas por cordĂľes em volta do pescoço, almofadĂľes ou travesseiros altos.

Cozinha – Nunca deixe os cabos das panelas para fora do fogão e tenha cuidado com a possibilidade de derramamento de líquidos quentes uma vez que queimaduras provocadas por ågua, leite ou sopas, em temperaturas elevadas, são muito frequentes em crianças.

Ao terminar de cozinhar, certiďŹ que-se, sempre se botĂľes do fogĂŁo estĂŁo na posição de fechamento do gĂĄs. Guarde vidros, facas e outros objetos cortantes em locais pouco acessĂ­veis.

%SCADAS *ANELAS E 3ACADAS – As primeiras devem ter corrimão de apoio, pisos antiderrapantes e deve-se evitar que tenham degraus de tamanhos diferentes. Janelas e sacadas devem ter redes de proteção, quando houver crianças pequenas na residência, ou serem gradeadas.

-EDICAMENTOS – O melhor Ê não armazenå-los; se necessårio guardar em armårios altos, fora de alcance das crianças. Assim como não se deve tomar ou dar medicamentos sem prescrição ou orientação mÊdica tambÊm não se deve induzir os pequenos a tomar um remÊdio sob o argumento de que ele Ê gostoso.

Eles devem ser ensinados que o remÊdio deve ser usado apenas para combater doenças.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

15

Serviço

ConďŹ ra outras recomendaçþes para manter sua casa mais segura Cuide para que crianças nĂŁo mexam em tomadas, ďŹ os ou aparelhos elĂŠtricos. Para evitar acidentes instale protetores de plĂĄstico nas tomadas que sĂł deverĂŁo ser retirados quando a mesma for utilizada.

Ao trocar ou colocar uma lâmpada, não toque em sua parte metålica. Faça esta operação com cuidado.

NĂŁo passe os ďŹ os elĂŠtricos debaixo dos tapetes, mobĂ­lias, e cortinas. Isso pode provocar incĂŞndio!

Para desligar aparelhos, nunca puxe pelo ďŹ o. Use sempre a tecla ou botĂŁo de liga/desliga.

NĂŁo ligue vĂĄrios aparelhos numa sĂł tomada. Isso tambĂŠm pode causar incĂŞndios.

NĂŁo toque a parte elĂŠtrica de aparelhos com facas ou objetos de metal. NĂŁo use facas ou garfos para retirar o pĂŁo da torradeira, desligue-a primeiro.

SĂł mude a chave seletora do chuveiro (inverno/ verĂŁo) com ele desligado.

Nunca manuseie equipamentos elĂŠtricos com os pĂŠs ou as mĂŁos molhadas.

Desligue imediatamente seu eletrodomĂŠstico caso ele comece a fazer barulhos estranhos ou a soltar faĂ­scas. Conserte-o somente em oďŹ cinas de conďŹ ança.

Nunca bloqueie as chaves dos disjuntores ou substitua os fusĂ­veis por arame, moeda, papel de cigarro, etc.

As antenas de rĂĄdio ou TV devem ser instaladas de maneira que nĂŁo se aproximem, nem toquem ou caiam sobre os ďŹ os da rede elĂŠtrica. Isso ĂŠ muito perigoso!

Nunca improvise extensĂľes ou emenda dos ďŹ os de ferramentas elĂŠtricas. Siga sempre as instruçþes do fabricante.

As lâmpadas são grandes fontes de calor. Não deixe

roupas, caixas de papel ou outros artigos prĂłximos a elas.

Todas as substâncias inamåveis, tais como, ålcool, gasolina, removedores e aerossóis, devem ser guardadas, bem vedadas, em locais seguros e ventilados.

Acabando de fumar, apague completamente o cigarro e jamais jogue pontas de cigarro a esmo.

Em ĂŠpoca de seca muitos materiais queimam com facilidade.

As crianças tĂŞm fascĂ­nio pelo fogo. Por isto ďŹ que sempre atento para que elas nĂŁo brinquem com fĂłsforos, isqueiros ou outros materiais que possam provocar faĂ­scas.

Fique atento a vazamento de gĂĄs. Utilize o botijĂŁo sempre na posição vertical e nunca em contato direto com o fogĂŁo ou em local sem ventilação. Quando instalar o botijĂŁo, teste-o com espuma de sabĂŁo para veriďŹ car se hĂĄ vazamento. Caso haja formação de bolhas, indicando saĂ­da de gĂĄs, troque-o imediatamente. Se nĂŁo conseguir resolver o problema, procure, rapidamente, orientação do Corpo de Bombeiros pelo fone 193.

Ao sentir cheiro de gĂĄs, evite ativar qualquer fonte de calor: nĂŁo acenda luzes, apague cigarros e bocas de fogĂŁo. Abra as portas e janelas para ventilar o ambiente.

NĂŁo acenda velas em locais onde possam ser atingidas por cortinas ou outros materiais, e nem as deixe acesas ao dormir.

Churrasqueiras portåteis só devem ser usadas em locais ao ar livre. Não use líquidos inamåveis para acender o carvão e nem os jogue sobre as brasas para avivar o fogo.

Fontes: www.ceee.com.br - www.brigadamilitar.rs.gov.br - www.ssp.rs.gov.br

Estatísticas apontam as principais causas de incêndio Sem dúvida alguma, o inverno, que encerra nos próximos dias, foi um dos mais rigorosos dos últimos anos. E para proteger contra o frio, os aquecedores elÊtricos tornaram-se um dos equipamentos mais utilizados pela população.

Talvez, atĂŠ por isto, tenha crescido, signiďŹ cativamente, a ocorrĂŞncia de princĂ­pios de incĂŞndios provocados pelo mau uso deste tipo de utensĂ­lio tĂŁo popular nos Ăşltimos tempos.

Segundo o major Adriano Krukoki Ferreira, Chefe da Seção de Prevenção

16

Contra IncĂŞndio do Corpo de Bombeiros de Porto Alegre, estatĂ­sticas, feitas nos Estados Unidos, Inglaterra, Alemanha Ocidental, ItĂĄlia e Brasil, indicam que as causas de incĂŞndios mais frequentes sĂŁo: equipamentos de aquecimento, 19,4%; cigarros e fĂłsforos, 17,1% e eletricidade, 16,3%.

O principal motivo, diz o major, ĂŠ o uso inadequado e a falta de cuidado com alguns destes itens. “No caso dos aquecedores, por exemplo, a utilização exige algumas veriďŹ caçþes; como se a rede elĂŠtrica

estå dimensionada para seu uso, se o aparelho não estå próximo a produtos de fåcil combustão, se consome a umidade existente no ar e se hå crianças, pessoas com necessidades especiais ou idosas no ambiente.

Providências mais simples, tais como não deixar o aparelho ligado quando sair de casa ou em uma sala sem a supervisão de alguÊm, não secar roupas com os mesmos e sempre desconectå-los da tomada quando não estiverem em uso, tambÊm devem ser consideradas.�

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Serviço

Evite acidentes fora de sua casa

Vasos caindo de beirais de sacadas e muretas, janelas despencando, pastilhas e rebocos em queda sĂŁo as primeiras imagens que nos ocorrem quando se fala em acidentes fora das ĂĄreas privativas dos condomĂ­nios.

E, de fato, segundo a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, este tipo de incidente Ê bastante comum e deve merecer atenção especial por parte de síndicos e dos demais moradores.

Independente das questĂľes jurĂ­dicas, envolvendo culpabilidade e responsabilização, o mais importante, na opiniĂŁo da dirigente, ĂŠ que todos tenham uma atitude preventiva em relação a este tipo de possibilidade. “O estabelecimento, em convenção, de penalidades para quem incorre no descuido de deixar objetos que possam projetar-se para o solo ou que negligencie em termos de manutenção de elementos da estrutura externa dos apartamentos, ĂŠ imprescindĂ­vel.â€?

A vice-presidente diz, ainda, que, alĂŠm da normatização, ĂŠ preciso que os moradores estejam atentos ao cumprimento das exigibilidades.“Via de regra, a Justiça entende que em caso de prejuĂ­zo de terceiros devido a este tipo de ocorrĂŞncia, na impossibilidade de descoberta do culpado, o dever de indenização passa a ser do condomĂ­nio, ou seja, deverĂĄ ser arcado por todos

os condôminos�.

Evidentemente, nem sempre a queda de materiais se då diretamente dos apartamentos que constituem os edifícios. Em alguns casos, os despencamentos têm origem no próprio prÊdio como Ê o caso de revestimentos que constituem as fachadas ou atÊ mesmo acessórios condominiais localizados em åreas de uso comum. Para estas situaçþes não existem clåusulas convencionais que induzam à possibilidade de redução de ocorrência do sinistro: a única medida preventiva Ê estar atento para a necessidade de manutençþes periódicas e cumprimento da legislação em especial no que diz respeito a revisþes e apresentação de laudos tÊcnicos quando necessårios.

TambĂŠm na parte externa do prĂŠdio, outro espaço preocupante sĂŁo as calçadas. AďŹ nal, passeios pĂşblicos deteriorados, alĂŠm de desvalorizarem os imĂłveis, podem motivar multas e, em caso de acidentes, incluĂ­rem os condomĂ­nios como co-responsĂĄveis.

Com base em reincidências, percebidas em grande número de prÊdios, Simone Camargo, ressalta algumas situaçþes que devem merecer a atenção de síndicos e colaboradores no sentido de reduzir a possibilidade de ocorrências desagradåveis em åreas externas e internas:

s 6ERIl QUE CONSTANTEMENTE AS CONDIÂĽĂœES GERAIS E DE DESGASTE DOS PISOS DAS ÉREAS DE USO COMUM E EVITE O USO DE material de limpeza ou embelezamento que possam deixĂĄ-los escorregadios. s 3EMPRE QUE POSSĂ“VEL UTILIZE SINALIZADORES QUE INDIQUEM DESNĂ“VEIS SAĂ“DAS DE EMERGĂ?NCIA E OUTROS BEM COMO quando estiverem sendo lavadas as ĂĄreas de circulação, escadarias e outras dependĂŞncias. s %STABELEÂĽA ATRAVĂ?S DE ASSEMBLEIAS CRITĂ?RIOS QUE REGULEM A CIRCULAÂĽĂŽO DE VEĂ“CULOS QUANTO ĂŒ VELOCIDADE E LOCAIS DE trânsito. s 0ROVIDENCIE A REVISĂŽO PERIĂ˜DICA DOS ELEVADORES E AS MANUTENÂĽĂœES PREVENTIVAS DOS MESMOS CUIDANDO PARA QUE ELES nĂŁo sejam utilizados de forma inadequada, com excesso de carga ou como local de brincadeiras. s /BSERVE O CUMPRIMENTO DE NORMAS QUE DIGAM RESPEITO AO RECOLHIMENTO E ACONDICIONAMENTO DO LIXO EVITANDO

desta forma, a proliferação de insetos e roedores. O ideal Ê que o condomínio possua um espaço reservado, exclusivamente,

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

17

Serviço

para o armazenamento do lixo em containers separados para os materiais orgânicos e inorgânicos. s $ELIMITE AS ÉREAS RESERVADAS ĂŒ RECREAÂĽĂŽO DAS CRIANÂĽAS EVITANDO QUE ELAS CIRCULEM COM BICICLETA PATINS skate ou que pratiquem qualquer tipo de jogos nas ĂĄreas de estacionamento e circulação. s .OS playgrounds faça veriďŹ caçþes rotineiras quanto ao estado de conservação dos brinquedos. s /RIENTE AOS PAIS PARA QUE NUNCA DEIXEM CRIANÂĽAS SOZINHAS PERTO DA PISCINA MESMO QUE ESTA SEJA PRĂ˜PRIA PARA ELAS

Obras exigem cuidados especiais A preocupação com a realização de obras em condomĂ­nios deve começar bem antes da execução. É preciso que seja feito um eďŹ ciente planejamento no sentido de evitar, ao mĂĄximo possĂ­vel, a incidĂŞncia de transtornos no dia a dia do condomĂ­nio.

Durante a execução ĂŠ preciso atentar para que as sobras de materiais nĂŁo ďŹ quem espalhadas nas ĂĄreas comuns e que, a cada encerramento de expediente, seja providenciada uma limpeza geral do local que esteja sendo alvo das reformas.

Mais importante, ainda, são os procedimentos legais de contratação e acompanhamento dos trabalhos. TambÊm, nesta årea a vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, faz algumas recomendaçþes, como as descritas a seguir: Antes de contratar uma empresa, busque referências de trabalhos executados em outros condomínios.

Ligue para os responsåveis, mencionados nas referências, e informe-se sobre a qualidade dos serviços.

Exija, sempre, a Anotação de Responsabilidade TÊcnica (ART) perante o Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA).

Exija que a empresa adote os procedimentos de segurança do trabalho previstos na Norma Regulamentadora (NR) 18. Ela trata dos tipos de andaimes permitidos, forma de montagem dos mesmos e dos EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) dos operĂĄrios. A nĂŁo observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomĂ­nio a ser co-responsabilizado por acidentes, ďŹ cando sujeito a multas e açþes indenizatĂłrias.

Nunca adiante parcelas de pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que, proporcionalmente, recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e que não abandone o serviço.

Exija sempre a garantia, mínima, de três anos sobre os serviços prestados.

Uma boa apĂłlice tambĂŠm faz parte da segurança de um condomĂ­nio O seguro da ediďŹ cação ou do conjunto de ediďŹ caçþes dos prĂŠdios em condomĂ­nios ĂŠ obrigatĂłrio por lei. O artigo 13 da Lei dos CondomĂ­nios estabelece que “a ediďŹ cação deverĂĄ ser assegurada, abrangendo as unidades autĂ´nomas e partes comuns, contra incĂŞndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prĂŞmio nas despesas oriundas do condomĂ­nioâ€?. Isto signiďŹ ca que o pagamento da apĂłlice deste seguro, que deve ser renovado anualmente, enquadra-se nas despesas ordinĂĄrias do condomĂ­nio.

Como se sabe, cabe ao sĂ­ndico a responsabilidade de fazer cumprir a lei e, portanto, de contratar o seguro.

Ele deve conscientizar os demais condôminos sobre a importância de fazer um seguro total e, ainda mais, de não fazê-lo por um valor qualquer, para diminuir o custo,

18

e sim pelo equivalente ao patrimĂ´nio.

Vale lembrar, ainda, que existe um tipo de seguro que apesar de nĂŁo ser obrigatĂłrio ĂŠ de fundamental importância para um condomĂ­nio. Trata-se do Seguro de Responsabilidade Civil. Ele nĂŁo se refere a danos que a ediďŹ cação possa sofrer, mas sim aos danos que possam ser causados a terceiros e que venham a ser de responsabilidade do condomĂ­nio, (decorrente do uso e da conservação do mesmo). Ou seja, cabe ao Seguro de Responsabilidade Civil o reembolso de reparaçþes pecuniĂĄrias por danos fĂ­sicos ou materiais que venham a ser de responsabilidade do condomĂ­nio. Como se vĂŞ, uma alternativa nĂŁo apenas de segurança, mas, tambĂŠm de tranquilidade para todos aqueles que vivem em condomĂ­nio.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Trabalhista

Alessandra Lehmen Advogada, Mestre e Doutoranda em Direito Gustavo Juchem Advogado, especialista em Direito do Trabalho, vice-presidente da SATERGS

Novas regras do Seguro Acidente do Trabalho (SAT): o Decreto 6.957/09 e o Fator Acidentårio de Prevenção (FAP) Em janeiro de 2010, entraram em vigor as novas alíquotas do Seguro Acidente do Trabalho (SAT), que tem como objetivo custear as aposentadorias especiais e os benefícios concedidos em razão do grau de incidência de incapacidade laborativa decorrente dos riscos ambientais do trabalho.

As alíquotas, tal como instituídas pelo Decreto 6.957/09, passaram a ser variåveis, de acordo com o Fator Acidentårio de Prevenção (FAP). O objetivo das novas regras Ê incentivar melhorias nas condiçþes de trabalho e de saúde do trabalhador, estimulando a implementação de políticas mais efetivas de segurança pelas empresas. No entanto, essas alteraçþes podem ser discutidas judicialmente, principalmente no que tange à constitucionalidade das novas regras.

A alĂ­quota do SAT ĂŠ determinada de acordo com os riscos a que os empregados ďŹ cam expostos no ambiente de trabalho, podendo o grau de risco, levando-se em conta a atividade predominante exercida pela empresa, enquadrar-se como leve, mĂŠdio ou grave, o que faz com que as alĂ­quotas variem entre 1%, 2% ou 3% respectivamente sobre a base de cĂĄlculo, correspondente ao valor da folha de pagamento mensal dos empregados e trabalhadores avulsos.

O FAP, por sua vez, consiste em um multiplicador - de 0,5 a 2 – a ser aplicado sobre a alíquota do SAT. Assim, pode implicar a redução pela metade ou a dobra daquela. Entretanto, a determinação da alíquota aplicåvel a cada empresa – no (bastante amplo) espectro que vai de 0,5% a 6% - foi delegada, pela nova legislação, a ato da administração tributåria. Isso corresponde a dizer que o Executivo passou a dispor do poder de majorar tributo em atÊ 6 (seis) vezes, atravÊs de simples ato administrativo. Tal possibilidade, a nosso ver – e eis o principal fundamento para questionamento do FAP em juízo – fere o princípio da legalidade estrita em matÊria tributåria, consagrado tanto no nível constitucional (art. 150, I, da Constituição Federal) quanto no infraconstitucional (art. 97, I e II, do Código Tributårio Nacional). Enunciado sinteticamente,

20

dito princípio corresponde à determinação de que nenhum tributo seja instituído ou majorado senão em virtude de lei (excluído, aqui, o ato administrativo).

O STF jĂĄ decidiu sobre a constitucionalidade (RE 343.446/SC) de delegar-se a regulamento a complementação dos conceitos de grau de risco leve, mĂŠdio ou grave para ďŹ ns de enquadramento dos contribuintes do SAT nas hipĂłteses de aplicação das alĂ­quotas diferenciadas previstas na Lei nÂş 8.212/91, art. 22, II. A situação, porĂŠm, era distinta da atual: naquela oportunidade entendeu-se que a lei ďŹ xou de forma satisfatĂłria e terminante a base de cĂĄlculo e as alĂ­quotas, sem qualquer possibilidade de modulação - havendo restado para regulamentação apenas o conceito aberto de atividade preponderante, que demandaria a aferição de dados e elementos concretos pelo Poder Executivo.

Isto porque, diferentemente do disposto no inciso II do artigo 22 da Lei 8.212/91, o artigo 10 da lei 10.666 de 08 de maio de 2003, nĂŁo apenas delegou ao Executivo o enquadramento fĂĄtico do contribuinte em uma das alĂ­quotas existentes, mas inseriu um novo elemento o FAP -, no cĂĄlculo para a ďŹ xação da alĂ­quota do SAT. As caracterĂ­sticas do FAP vĂŞm previstas exclusivamente no artigo 202-A do Decreto nÂş 3.048/09, ou seja, temse que, na situação atual, um mero ato administrativo normativo acaba por ďŹ xar, de fato, a majoração do tributo.

AlĂŠm disso, a instituição do FAP, nos moldes atuais, acabou por ferir, tambĂŠm, os princĂ­pios da eďŹ ciĂŞncia e da razoabilidade, uma vez que o simples aumento da carga tributĂĄria nĂŁo ĂŠ o melhor meio para alcançar os objetivos de aumentar a segurança e a prevenção de acidentes por força dos riscos ambientais do trabalho, havendo, portanto, descompasso entre o ďŹ m declarado e o meio eleito para atingi-lo. Quanto aos critĂŠrios de cĂĄlculo do FAP, hĂĄ, ainda, violação aos princĂ­pios da legalidade, da publicidade e da ampla defesa e contraditĂłrio, jĂĄ que as Resoluçþes CNPS nÂş 1.308/09, 1.309/09 e 1.316/10 determinam que as empresas

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Trabalhista

de uma mesma subclasse da ClassiďŹ cação Nacional de Atividades EconĂ´micas (CNAE) sĂŁo ordenadas do menor para o maior Ă­ndice, em uma espĂŠcie de ranking, denominado NOrdem. Assim, o cĂĄlculo do FAP leva em consideração a situação das demais empresas da mesma subclasse da CNAE - entretanto, os nĂşmeros das demais empresas nĂŁo sĂŁo conhecidos do contribuinte.

NĂŁo se deve admitir, evidentemente, que a deďŹ nição da alĂ­quota do SAT dependa de nĂşmeros de acidentes de trabalho (e outros) de empresas do mesmo ramo, que

sĂŁo, por deďŹ nição, sigilosos.

AlĂŠm da instituição do FAP, o Decreto nÂş 6957/09 trouxe modiďŹ caçþes ao Anexo V do Regulamento da PrevidĂŞncia Social, reclassiďŹ cando o grau de risco de cada atividade econĂ´mica, o que acarretou o aumento da alĂ­quota aplicada Ă maioria dessas. Os condomĂ­nios prediais foram beneďŹ ciados com a redução do grau de risco de 3 para 2, mas as demais empresas do setor imobiliĂĄrio foram penalizadas, como demonstra o quadro abaixo:

EVOLUĂ‡ĂƒO DOS GRAUS DE RISCO DO SETOR IMOBILIĂ RIO1 Decreto Decreto CNAE 3.048/99 6.042/97

Decreto 6.957/09

6821-8/01 Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis

1

1

2

6821-8/02 Corretagem no aluguel de imĂłveis

1

1

2

6822-6/00 Gestão e administração da propriedade imobiliåria

1

1

2

8111-7/00 Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais

3

3

3

8112-5/00 CondomĂ­nios prediais

3

3

2

Esse aspecto tambÊm pode ser discutido em juízo, uma vez que, ao editar o Decreto 6.957/09, o Poder Executivo não demonstrou as razþes que ensejaram o reenquadramento dos graus de risco das atividades, não havendo publicado as estatísticas e critÊrios que o teriam embasado. Ademais, a comparação entre os graus de risco das atividades demonstra incongruências, denotando ausência de critÊrios objetivos para a sua

determinação.

Por ďŹ m, ĂŠ importante que se diga que, a despeito da possibilidade, abordada neste artigo, de questionamento em juĂ­zo tanto da instituição do FAP quanto da nova alĂ­quota do SAT, as empresas devem, de qualquer modo, investir na prevenção de acidentes e doenças laborais, de modo a contribuir efetivamente para a redução de tais ocorrĂŞncias.

1 Quando da instituição do SAT (Lei. 7.787/89), a alíquota era de 2% para todas as atividades.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘conexĂŁo condomĂ­nio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os sĂ­ndicos cadastrados, notĂ­cias e informaçþes que dizem respeito Ă ĂĄrea condominial. O cadastramento e envio do material sĂŁo gratuitos e para recebĂŞ-lo basta informar seu endereço eletrĂ´nico mandando uma mensagem para eventos@secovi-rs-agademi.com.br.

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

21

Legislação

Helena Terezinha do Amaral Gomes Advogada, PĂłs Graduada em Direito ImobiliĂĄrio, Superintendente do Secovi/RS -Agademi

Dormir vizinho e acordar sócio: o sonho pode virar pesadelo Questionando sobre as razþes que levam a aquisição de um imóvel em condomínio, seja de casas ou de apartamentos, concluímos que, em geral, essa opção se då por questþes de praticidade e segurança; não menos importante, devido às características do imóvel e seus diversos equipamentos de lazer, e, atÊ mesmo, a possibilidade de uma gestão compartilhada no tocante a conservação e reformas. É inegåvel que a existência de uma estrutura, ou atÊ mesmo uma pessoa (síndico) pensando diuturnamente as questþes do condomínio, Ê fator de tranquilidade para quem opta por esta modalidade de propriedade.

A propriedade em condomínio encerra algumas peculiaridades e traz consigo uma sÊrie de obrigaçþes, hoje estimadas em mais de uma centena de procedimentos. Quanto maior a estrutura do empreendimento, a disponibilidade de equipamentos de lazer e a necessidade de manutenção, mais complexa serå a sua gestão.

O sĂ­ndico, no desempenho de seu mister, deverĂĄ estar atento a obrigaçþes que lhe competem, em representação ao condomĂ­nio. ExempliďŹ cativamente, identiďŹ camos: a) ďŹ rmar contratos diversos (com pessoas fĂ­sicas ou jurĂ­dicas – de trabalho; de serviços; de manutenção; de compra e venda de bens mĂłveis; de seguros) b) providenciar no cumprimento da convenção e na tomada de decisĂľes coletivas atravĂŠs de assembleias, sempre que a legislação ou o bom senso assim recomendar; c) cuidar da guarda dos documentos legais pelo tempo que a lei exigir; d) providenciar a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas JurĂ­dica do MinistĂŠrio da Fazenda – CNPJ e manter a inscrição atualizada; e) recolher contribuiçþes ďŹ scais e previdenciĂĄrias sobre prĂł-labore e isenção de quota; f ) manter-se atualizado e cumprir as obrigaçþes ďŹ scais relativas Ă PIS-COFINS e ISSQN, seja incidente sobre folha de pagamento ou derivado da contratação de serviços de terceiros; g) estar em dia com os Programas de Prevenção Contra IncĂŞndio; de Riscos Ambientais; de SaĂşde Ocupacional.

Cada uma das obrigaçþes exempliďŹ cadas desdobrase e pode ser agregada a outras tantas que surgem a cada dia, assoberbando o sĂ­ndico, exigindo maior dedicação e aprimoramento constante e a necessidade de assessoramento tĂŠcnico.

22

Apesar de tudo isso, trata-se de uma realidade bem delimitada, ou seja, são obrigaçþes que decorrem do exercício do direito de propriedade em condomínio.

Responsabilidades pelas quais respondem solidariamente os condĂ´minos (coproprietĂĄrios), e que sĂŁo exercidas pelo sĂ­ndico em nome da coletividade.

Considerando que as obrigaçþes decorrentes da propriedade em condomĂ­nio, dizem respeito, essencialmente, a um Direito Real, as obrigaçþes Ă s quais se sujeitam os condĂ´minos estĂŁo deďŹ nidas, de forma especial, na lei 4.591/64, tambĂŠm chamada Lei dos CondomĂ­nios e Incorporaçþes e, mais recentemente, na Lei 10.406/02 (CĂłdigo Civil Brasileiro), TĂ­tulo III – Da propriedade, CapĂ­tulo VII, art. 1.331 a 1.358 – Do CondomĂ­nio EdilĂ­cio. Apesar de a legislação ser abrangente e, em parte, bastante recente, parece que o condomĂ­nio estĂĄ sendo a “bola da vezâ€? quando se observa a quantidade de (mais de trezentos) projetos de leis que tramitam no Congresso Nacional, buscando modiďŹ car e/ou instituir novas obrigaçþes.

VeriďŹ cando que o condomĂ­nio ĂŠ um campo fĂŠrtil de direitos e obrigaçþes, os legisladores nĂŁo tĂŞm poupado esforços no sentido de apresentarem propostas de leis que atingem diretamente esse segmento.

No conjunto de açþes legislativas que tramitam no Congresso Nacional, algumas são bem-vindas, como por exemplo, a proposta que estabelece a multa progressiva pelo pagamento no atraso de quotas condominiais, atÊ o limite de 10%.

O Código Civil de 2002 reduziu a multa ao percentual de 2%, fazendo com que muitos condôminos passassem a priorizar o pagamento de outras obrigaçþes com multas em maiores percentuais, aumentando, assim, a inadimplência dos condomínios.

A alteração da legislação para permitir a cobrança de uma multa proporcional ao tempo do atraso Ê medida urgente e importante para garantir a sustentabilidade dos condomínios e evitar a degradação deste tipo de propriedade.

Por outro lado, simultaneamente a voracidade pela instituição de novas obrigaçþes, ďŹ guram situaçþes ainda mais preocupantes, como o Projeto de Lei que pretende que o sĂ­ndico seja contratado como empregado.

Ora, a legislação atual impþe que o condomínio seja administrado por um síndico que, poderå ser

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Legislação

condĂ´mino ou nĂŁo, facultando ao mesmo transferir a parte dos seus deveres, a ďŹ m de que possa assessorar-se tecnicamente por terceiros.

A legislação atual tem funcionado a contento. Por outro lado, Ê inaceitåvel a condição de síndico como empregado uma vez que se estaria reunindo na mesma pessoa as prerrogativas de empregado e empregador, criando um verdadeiro caos.

Outros projetos nessa linha visam equiparar o condomínio a microempresas, instituir obrigaçþes trabalhistas equivocadas, exigir a construção de cômodo para empregados, etc.

Desses exemplos destaca-se a proposta de pagamento de adicional de periculosidade para porteiros e vigias. É sabido que esses proďŹ ssionais nĂŁo tĂŞm a atribuição de defesa do patrimĂ´nio e/ou dos moradores.

SĂŁo empregados cujas rotinas estĂŁo relacionadas Ă observação, boa conservação e comunicação entre condĂ´minos e visitantes, daĂ­ porque, a prevenção de delitos e proteção patrimonial ĂŠ reservada aos vigilantes – categoria licenciada pela PolĂ­cia Federal a partir de adequada capacitação proďŹ ssional. Estes sim, por se submeterem a riscos inerentes a atividade, fazem jus ao adicional de periculosidade.

NĂŁo menos grave, ĂŠ o Projeto de Lei que tramita no Congresso Nacional, o qual, uma vez aprovado, permitirĂĄ que 2/3 (dois terços) dos condĂ´minos deliberem para que o condomĂ­nio deixe de ter sua natureza essencialmente imobiliĂĄria e passe a ser uma espĂŠcie de “associaçãoâ€? ou “empresaâ€?. SigniďŹ ca dizer que o condomĂ­nio passaria a ser uma pessoa jurĂ­dica.

Aqueles que advogam tal possibilidade justiďŹ cam a pretensĂŁo dizendo que tal medida viria facilitar o cumprimento de obrigaçþes, em especial no tocante ao processo de execução de quotas em atraso, tornando mais simples o procedimento de arrematação de unidade autĂ´noma, por conta de dĂŠbito para com o condomĂ­nio.

A questĂŁo nĂŁo ĂŠ tĂŁo simples o quanto parece. O condomĂ­nio jĂĄ possui capacidade postulatĂłria, e, atravĂŠs do seu sĂ­ndico, pode ďŹ gurar como parte em processos administrativos e judiciais.

AlĂŠm disso, para que pudesse ser considerado como pessoa jurĂ­dica, alĂŠm da alteração da legislação civil, necessitaria da aprovação por unanimidade, uma vez que tal medida atinge diretamente o direito de propriedade de cada um dos condĂ´minos.TambĂŠm, seria necessĂĄrio que a assembleia aprovasse uma ďŹ nalidade associativa ou empresarial, pois nĂŁo se concebe uma pessoa jurĂ­dica sem um objeto deďŹ nido, diferentemente do que acontece com o direito de propriedade.

Cautela ĂŠ necessĂĄria, pois, vingando a ideia,

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

certamente, o prĂłximo passo serĂĄ a instituição de outras tantas obrigaçþes civis, ďŹ scais e tributĂĄrias, hoje especĂ­ďŹ cas de pessoas jurĂ­dicas, descaracterizando cada vez mais o instituto do condomĂ­nio e onerando ainda mais os coproprietĂĄrios.

A tĂ­tulo de argumento, imaginemos o condomĂ­nio como pessoa jurĂ­dica,ante uma situação de inadimplĂŞncia por parte de condĂ´minos que, agora ďŹ guram na qualidade de associados ou atĂŠ mesmo de sĂłcios. A pergunta a ser feita ĂŠ, qual seria a responsabilidade de cada condĂ´mino, relativamente Ă quota que seu vizinho deixou de pagar? Hoje, alguĂŠm paga a mais porque seu vizinho nĂŁo pagou, porĂŠm, assim que recuperado esse valor ĂŠ feito o abatimento ou ressarcimento aos condĂ´minos que arcaram com a obrigação.

Se tivermos que tratar o condomĂ­nio como uma empresa,entĂŁo os condĂ´minos serĂŁo sĂłcios e igualmente responsĂĄveis pelo todo, sem a necessidade de qualquer compensação. Pior do que isso, se a responsabilidade de cada condĂ´mino nĂŁo ďŹ car muito bem deďŹ nida.

Neste cenĂĄrio de pessoa jurĂ­dica, nĂŁo haveremos de estranhar se em dado momento surgirem teses de que o condĂ´mino responde com o seu patrimĂ´nio pelos atos de seus vizinhos (sĂłcios ou associados), uma vez que o patrimĂ´nio comum (condomĂ­nio) ĂŠ indissociĂĄvel das ĂĄreas privativas.

EnďŹ m, sĂŁo muitas as imprecisĂľes e indagaçþes. O que ĂŠ fato ĂŠ que precisamos estar atentos a projetos que desnaturem os condomĂ­nios e onerem ainda mais os condĂ´minos.

A expressiva maioria do povo brasileiro vive em condomĂ­nio e dessa, grande parte ĂŠ coproprietĂĄrio.

Assim, ĂŠ importante o alerta para que os condĂ´minos veriďŹ quem o que estĂĄ sendo proposto supostamente em seu benefĂ­cio, para que possam exercer seu legĂ­timo direito de manifestação e, assim, quem sabe, evitar maiores Ă´nus.

Mais importante do que delegar a representatividade a parlamentares ĂŠ o acompanhamento do desempenho do nosso legislativo. O Secovi/RS na qualidade de sindicato dos condomĂ­nios mantĂŠm acompanhamento constante dos Projetos de Lei que tramitam no Congresso Nacional e, sempre que necessĂĄrio, busca intervir de forma positiva, para evitar leis desnecessĂĄrias ou prejudiciais Ă categoria.

A ação das entidades de classe nĂŁo ĂŠ o suďŹ ciente.

Cada interessado deve manter-se atento e ativo, utilizando-se dos meios ao seu alcance para evitar mais Ă´nus aos condĂ´minos.

A vigilância Ê a garantia para que o sonho não vire pesadelo, pois, do contrårio, Ê possível dormir condômino e acordar sócio do seu vizinho.

23

Espaço Imóvel Responde

0E¼O UM ESCLARECIMENTO JURÓDICO POIS HOUVE UM SINISTRO EM MEU CONDOMÓNIO ONDE OBJETOS FORAM ROUBADOS EM ÉREA COMUM QUARTINHO DESTINADO A MORADORES GUARDAREM PERTENCES ONDE PARA TER ACESSO A TAL QUARTINHO � NECESSÉRIO PASSAR POR UM PORTÎO PÉTIO E PORTA DE ENTRADA DO BLOCO SENDO QUE O CONDOMÓNIO TEM SERVI¼OS DE PORTARIA DURANTE O DIA E VIGIAS DURANTE A NOITE AMBOS COBRADOS NO $/# DE RATEIO ENTRE OS MORADORES 4ENHO DIREITO A RESSARCIMENTO / QUE POSSO SOLICITAR A ADMINISTRA¼ÎO DO CONDOMÓNIO A orientação predominante nos tribunais Ê no sentido de que a responsabilidade em caso de furto em årea privativa ou comum do condomínio depende do que disponha a convenção.

Nesse sentido se manifestou o Superior Tribunal de Justiça: "O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas åreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção." (REsp 68669/SP, Relator o Ministro ARI PARGENDLER, DJ de 26.4.2006).

Portanto, não hå responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas åreas comuns do prÊdio. .O PR�DIO AO LADO DO MEU CONDOMÓNIO TEM UMA ÉRVORE QUE ATRAPALHA A ENTRADA DO SOL NA MINHA ÉREA DE SERVI¼O *É RECLAMEI NO CONDOMÓNIO *É COMUNIQUEI AO SÓNDICO DO PR�DIO VIZINHO QUE NÎO TOMOU PROVID�NCIAS / QUE POSSO FAZER Cabe esclarecer que o Código Civil, no capítulo que dispþe sobre os direitos de vizinhança, trata das årvores limítrofes em três artigos. O disposto no artigo 1.283 aplica-se ao caso em tela: Artigo 1.283: As raízes e os ramos de årvore, que ultrapassarem a estrema do prÊdio, poderão ser cortados, atÊ o plano vertical divisório, pelo proprietårio do terreno invadido.

SigniďŹ ca dizer que, quando os ramos e raĂ­zes ultrapassarem a divisĂŁo dos prĂŠdios, o dono do terreno invadido poderĂĄ cortĂĄ-los atĂŠ o limite da divisĂŁo, independente de aviso prĂŠvio ou qualquer outra formalidade junto ao vizinho.

No entanto, em Porto Alegre, hå que consultar a prefeitura, pois Ê sabido que as årvores são agentes despoluidores e o corte se farå se houver prejuízo ou perigo iminente. Assim, o representante legal do condomínio deverå requerer junto a Secretaria do Meio Ambiente do Município a poda da årvore. Caberå ao condomínio a responsabilidade da execução dos serviços autorizados.

Portanto, solicite ao sĂ­ndico de seu condomĂ­nio providĂŞncias quanto Ă poda da ĂĄrvore junto a SMAM. 5M DOS MORADORES DO MEU EDIFĂ“CIO TROCOU A PORTA de entrada do apartamento por uma de modelo e COR DIFERENTE DAS DEMAIS %LE PODE FAZER ISTO A principal caracterĂ­stica do CondomĂ­nio EdilĂ­cio ĂŠ a coexistĂŞncia da propriedade comum e a propriedade privada.

Escreve Caio Mårio da Silva Pereira: As åreas comuns de cada andar, notadamente o hall de acesso aos apartamentos nele situados, constituem co-propriedade e, como coisa comum, não podem ser alteradas sem o acordo de todos. Para efeito estÊtico, a parte externa de um apartamento, voltada ao mesmo corredor, vestíbulo ou åtrio, Ê considerada como unidade orgânica, que se romperia caso cada proprietårio resolvesse fazer a pintura das paredes ou das portas de uma cor ou em estilo independente. (Condomínios e Incorporaçþes. 10a ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 161).

Portanto, como em cada pavimento existe um hall comum, entendemos que não pode cada condômino pintar a porta de entrada de sua unidade residencial como melhor lhe aprouver, transformando o local, entre azuis e vermelhos, numa verdadeira colcha de retalhos, quebrando a harmonia estÊtica, com consequente desvalorização do patrimônio.

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento JurĂ­dico do Secovi/RS e da Agademi

24

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

Espaço Imóvel Responde

#OM AS CHUVAS QUE OCORRERAM NO ĂžLTIMO MĂ?S SURGIU UMA INlLTRAÂĽĂŽO QUE TEM ORIGEM NO TELHADO DO PRĂ?DIO

AFETANDO MEU APARTAMENTO .ESTE CASO DE QUEM Ă? A RESPONSABILIDADE INCLUSIVE DOS DANOS NO IMĂ˜VEL Conforme dispĂľe o CĂłdigo Civil, pode haver, em ediďŹ caçþes, partes que sĂŁo propriedade exclusiva, e partes que sĂŁo propriedade comum dos condĂ´minos (artigo 1.331). O solo, a estrutura do prĂŠdio, o telhado, a rede geral de distribuição de ĂĄgua, esgoto, gĂĄs e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pĂşblico, sĂŁo utilizados em comum pelos condĂ´minos, nĂŁo podendo ser alienados separadamente, ou divididos (artigo 1.331, § 2Âş).

Neste caso, o telhado protege todo o edifício e não apenas os apartamentos do último andar, pois, se não existisse, quando chovesse, a ågua desceria atravessando todos os apartamentos. Por se tratar de årea comum, a responsabilidade pela restauração do telhado do edifício Ê de todas as unidades, sem exceção.

Quanto aos danos, o CĂłdigo Civil deďŹ ne a responsabilidade civil no artigo 927: "Aquele que, por ato ilĂ­cito (artigos 186 e 187), causar dano a outrem, ďŹ ca obrigado a reparĂĄ-lo." O ato ilĂ­cito ocorre quando alguĂŠm causa dano a outrem ou viola direito por ação ou omissĂŁo voluntĂĄria, negligĂŞncia ou imprudĂŞncia, ainda que exclusivamente moral. TambĂŠm comete ato ilĂ­cito o titular de um direito que, ao exercĂŞ-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu ďŹ m econĂ´mico ou social, pela boa-fĂŠ ou pelos bons costumes.

Desta forma tambĂŠm entende a jurisprudĂŞncia Ação de obrigação de fazer. Obras de conservação de telhado sĂŁo de responsabilidade do condomĂ­nio. Conforme se depreende dos autos, ĂŠ incontroverso que os problemas apresentados pelo apartamento do autor sĂŁo decorrentes de inďŹ ltração ocasionada por deďŹ ciente conservação do telhado e adjacĂŞncias. Assim, a solução da demanda passa pela perquirição de quem seria o responsĂĄvel pela conservação desta parte do prĂŠdio. Neste contexto, correta a sentença que determinou a responsabilidade do condomĂ­nio rĂŠu para a realização de tais despesas. Inicialmente deve ser esclarecido que as obras deverĂŁo ser realizadas em ĂĄreas comuns, nĂŁo podendo, de regra, ser atribuĂ­da a somente um dos condĂ´minos. Cabe referir ainda que, conforme a ata de . 47 esclarece, houve deliberação em assembleia de que as reformas do telhado, inďŹ ltraçþes, rachaduras seriam executadas pelo condomĂ­nio.

Desta forma, restou afastado ajuste antigo, do ano de 1984, segundo o qual caberia aos proprietårios dos apartamentos superiores a conservação do telhado e calhas. Veja-se que tal

ata nĂŁo faz qualquer referĂŞncia acerca da prĂŠ-existĂŞncia de danos, sendo irrelevante que antes dela jĂĄ havia problemas.

Como jå referido, o condomínio assumiu a responsabilidade pelas reformas, não pela conservação futura. Assim, irrefutåvel que a responsabilidade pela realização destas obras Ê do condomínio e não do autor, sendo que o juízo de procedência da ação e de improcedência do contrapedido era de rigor.

Sentença conďŹ rmada por seus prĂłprios fundamentos.

Recurso desprovido. (Recurso CĂ­vel nÂş 71002257194, Primeira Turma Recursal CĂ­vel, Turmas Recursais, Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em 08/04/2010)

Assim, se o telhado faz parte da estrutura do prÊdio, por ser propriedade comum, a responsabilidade pela reforma e manutenção caberå ao condomínio, nos termos do Código Civil.

'OSTARIA DE SABER QUEM PODE VOTAR E PARTICIPAR NAS ASSEMBLEIAS DE CONDOMÓNIO O Novo Código Civil dispþe em seu artigo 1.335 sobre os Direitos do Condômino. Inicialmente cumpre esclarecer que condômino Ê sinônimo de proprietårio. No inciso III do artigo citado, consta que Ê Direito do Condômino votar nas deliberaçþes da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.335. SĂŁo direitos do condĂ´mino: (...)

III - votar nas deliberaçþes da assembleia e delas participar, estando quite.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem apresentado o seguinte entendimento sobre o tema: Ação de reparação de danos. Condomínio. Direito de voto. Estando o condômino inadimplente, Ê vedado o seu direito de votar e ser votado em assembleia, por força do que dispþe o art. 1.355, III, do Código Civil. Inexistência de danos morais em razão de o condômino ter sido impedido de votar em razão da sua inadimplência, ainda que não concorde com o valor que deixou de pagar. Não hå, em princípio, direito a restituição de valores pagos a título de emprÊstimo pelos condôminos ao condomínio, quando não foi estabelecido prazo para sua devolução e a matÊria resta por ser deliberada em assembleia.

Recurso provido. (Recurso Cível nº 71001625557, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Maria JosÊ Schmitt Sant Anna, julgado em 15/10/2008) Portanto, o condômino que estiver inadimplente antes da realização da assembleia, não estå quite com as contribuiçþes ao condomínio, consequentemente não terå direito a voto e participação nas assembleias, conforme determinação legal.

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento JurĂ­dico do Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliårias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.

ConďŹ ra detalhes no site: WWW SECOVI RS AGADEMI COM BR Espaço ImĂłvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

25

Espaço Secovimed

Eduardo JosĂŠ Gaio CirurgiĂŁo Dentista, Mestre em Odontologia-Periodontia, integrante do quadro Clinico do Secovimed/RS

As infecçþes e inamaçþes bucais podem desenvolver outras doenças A cĂĄrie e os problemas gengivais sĂŁo doenças com alta ocorrĂŞncia na população brasileira. Nos Ăşltimos anos, essas doenças bucais vĂŞm sendo estudadas amplamente e a elas, tĂŞm-se associado, diversas doenças crĂ´nicas. Entre as principais doenças, podemse citar os problemas cardiovasculares (derrame e infarto), o controle glicĂŞmico por parte do indivĂ­duo com diabetes e, atĂŠ mesmo, o nascimento de bebĂŞs prematuros e/ou de baixo peso. Isso signiďŹ ca dizer que um indivĂ­duo que possua alguma doença bucal de natureza inamatĂłria e/ou infecciosa tem maiores chances de desenvolver importantes problemas de saĂşde que podem em muitas vezes levar o indivĂ­duo a morte.

Os mecanismos que ligam as doenças bucais com a ocorrência de outros problemas no organismo ainda não foram totalmente esclarecidos. Entre as principais explicaçþes encontradas para tal ocorrência estå o fato de que, tanto as bactÊrias presentes na superfície do

dente quanto os produtos gerados pela inamação gengival podem entrar na corrente sanguĂ­nea. Por consequĂŞncia, essas bactĂŠrias/inamação podem se alojar no interior de outros importantes ĂłrgĂŁos, como coração, cĂŠrebro, pulmĂŁo e estĂ´mago. Com o passar dos anos, o acĂşmulo desses produtos gerados na boca podem causar importantes danos Ă saĂşde dos indivĂ­duos. É importante ressaltar que, embora nĂŁo exista uma comprovação cientĂ­ďŹ ca consistente sobre essa associação, muitos estudos vĂŞm sendo realizados e apontam para essa comprovação. Por hora, ĂŠ altamente estimulado aos cirurgiĂľes-dentistas e aos pacientes a eliminação de qualquer foco infecto-inamatĂłrio presente na cavidade bucal. Nesse sentido, o Secovimed vem fazendo sua parte, estimulando seus pacientes e a equipe de proďŹ ssionais de odontologia, a ďŹ m de diminuir esses possĂ­veis riscos Ă saĂşde dos seus associados.

#ONl RA A ASSISTĂ?NCIA ODONTOLĂ˜GICA OFERECIDA PELO 3ECOVIMED Tratamento de Doenças de CĂĄries Tratamento Periodontal (gengiva) Tratamento de Endodontia (canal) Tratamento de Exodontia (extração, exceto ciso) Atendimentos preventivos Raios-X dentĂĄrio (periapical e proximal) !TENDIMENTO COM HORA MARCADA ENTRE HORAS E HORAS

Saiba mais sobre o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul O Secovimed/RS ĂŠ uma sociedade civil, sem ďŹ ns lucrativos, criada a partir da parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliĂĄrias (Semirgs), sindicato dos empregados em edifĂ­cios (Sindef/RS) e o Secovi/RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas.

O objetivo maior da Entidade Ê a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas entidades envolvidas, possibilitando assistência mÊdico-ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais båsicos e, uma farmåcia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado.

Associando-se ao Secovimed/RS, administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convençþes Coletivas de Trabalho que estabelece a estes empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionårios.

Com informaçþes do site: www.secovimed.com.br

26

Espaço Imóvel - 3%#/6) 23 s !'!$%-) - Julho/Agosto 2010

'JDIB UÏDOJDB *MVTUSBÎÍP (FSTPO ,BVFS .PEFMPT EF QSÏEJPT % 8BSFIPVTF (PPHMF 4LFUDI6Q &EJÎÍP F NPOUBHFN ,BVFS JEFJB F JNBHFN