Panorama2011 by Secovi-RS

Sumário

1. Apresentação................................................... 4

5. Ascensão, queda e recuperação do Mercado

2. Introdução. . ..................................................... 6

Imobiliário (Estudo Especial). . ...............................32

3. Desempenho do Setor Imobiliário . . ...................... 8

6. Condomínios em Porto Alegre............................38

4. Mercado Imobiliário.........................................11

6.1 – Administração de condomínios.......................... 38

4.1. Locação de imóveis em Porto Alegre.................... 11.

6.2 – Despesas dos condomínios................................ 39

4.1.1. Ofertas.................................................... 11

6.3 – Inadimplências de pagamentos nas quotas

4.1.2 – Preços Médios. . ...................................... 13

condominiais . . ................................................... 40

4.1.3 Aluguéis – comparativos dos preços de

6.3.1 – Inadimplência – Evolução em 2010. . ........ 40

oferta com preços contratados. . .......................... 14

6.3.2 – Inadimplência – Histórico e

4.1.4 – Inadimplência de Aluguéis. . .................... 15

repercussão do novo código civil......................... 40

4.2 – Produção de imóveis em Porto Alegre................ 16.

6.4 – Distribuição geográfica dos condomínios em Porto Alegre: 2010.............................................. 43

4.2.1 – Áreas e economias vistoriadas e licenciadas

pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre............ 16

7. Os Indicadores de Inadimplência no Mercado

4.3 – Comercialização de imóveis em Porto Alegre........... 18

Imobiliário........................................................47

4.3.1 – Ofertas de imóveis novos........................ 18

8. Emprego e Desemprego.. ...................................51

4.3.2 - Comparativo da velocidade de vendas

9. A Variável Demográfica. . ...................................55

de imóveis novos em 2008/2009/2010 . . ............... 19

9.1 Influências no mercado imobiliário.. ..................... 55

4.3.3 – Ofertas de imóveis usados em Porto Alegre... 20

9.2 Janela demográfica. . ........................................... 60

4.3.4 – Recursos oficiais para aquisição

10. Habitação Situação da moradia

e construção no RS e BR..................................... 26

em Porto Alegre..................................................61

4.3.5 – Arrecadação do ITBI (Imposto de

11. Conclusões....................................................64

Transmissão de Bens Imóveis) pela Prefeitura

Municipal de Porto Alegre – Valores e guias

de Arrecadação.. ................................................ 29

1. Apresentação 2010, para muitos, um ano que deixou saudades. Os atores do mercado imobiliário puderam usufruir de um período de alta voltagem em termos de negócios. Tudo conspirou a favor: financiamento, produção, comercialização, criatividade, e por aí vai. E é se debruçando sobre os números, que se fica, de fato, entendendo o que aconteceu. A presente edição do Panorama do Mercado Imobiliário leva o n° 21. Novamente ilustrada com fotos de temática do Estado do Rio Grande do Sul, oferece uma ampla gama de informações sobre a performance do setor. Através delas, é possível se saber da ordem de grandeza do que foi feito e se tirar conclusões interessantes. Tanto empresários e administradores públicos, quanto acadêmicos e população em geral terão copioso material à disposição para análise e debate. As cifras e comentários compilados pelo Departamento de Economia e Estatística, uma vez mais, conduzem o leitor por um cenário revelador e, independente de eventual estudo mais rebuscado, mostram a Capital gaúcha efervescente em transações, inobstante o escasso crescimento de sua população. Muito provavelmente, seguindo padrão de outras grandes cidades brasileiras. As Diretorias do Secovi/RS e da Agademi estão satisfeitas por proporcionar mais esta contribuição ao registro da história deste segmento empresarial tão significativo no recente embate com a crise global.

Moacyr Schukster Presidente

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Porto Alegre, vista panorâmica

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

As turbulências do sistema financeiro mundial comprovaram que, além de iniciativa há necessidade do empresário ser um competente gestor, tendo conhecimento dos fatos econômicos, estando bem inserido no seu segmento e interagindo com as entidades de classe e suas lideranças. Entretanto, a última turbulência do sistema financeiro mundial comprovou a necessidade de, além do poder individual, ser um competente gestor, ter conhecimento dos fatos econômicos, inserção dele (empresário) e da empresa no segmento econômico a que pertence, interagindo com as entidades de classe e suas lideranças. Alterou-se o perfil tradicional de atuação restrita, sendo necessário o empresário enxergar diferentes cenários, estar informado, atualizado, conhecer o desempenho do seu mercado, resultante da diversificação da sua clientela e dos novos desafios da concorrência. Investimentos são feitos após minuciosos estudos e avaliação da conjuntura econômica, do passado recente e da perspectiva de curto, médio e longo prazos para o êxito assegurado da ampliação do atual ou de novo empreendimento. Ferramenta indispensável, para prosperar e progredir no mercado é a informação tecnológica e econômica, esta abrangendo os fatos relevantes da economia regional, nacional e global, como afirmado no Panorama do Mercado Imobiliário de 2009. Acreditando na validade dessas premissas, o SECOVI/RS - AGADEMI mantém funcionando um departamento especializado para oferecer e garantir o acesso dos dirigentes e associados, do governo e da sociedade às informações geradas com a mais moderna tecnologia de pesquisa.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Cata-vento na fronteira

2. Introdução

O setor de Pesquisa do SECOVI/RS - AGADEMI mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário no âmbito estadual e nacional.

As atividades imobiliárias participam em 7,66% do VAB – Valor Adicionado Bruto a Preços Básicos, do Rio Grande do Sul, segundo informações do ano de 2009. A construção civil, pelo mesmo critério, contribui com 4,89% do VAB/RS, e o Construbusiness corresponde a 13,00% do VAB gaúcho. Entretanto o setor da construção civil cresceu 9,60%, e o “subsetor” de atividades imobiliárias e aluguéis cresceu aproximadamente 6,80%, por inferência com base no comportamento evolutivo das diversas variáveis que o compõem, no ano de 2010.

Este documento resume e condensa os dados sobre a evolução das variáveis do setor imobiliário, situando Porto Alegre e a Região Metropolitana na economia gaúcha e brasileira, destacando os pontos relevantes e a inserção do setor na macroeconomia no ano de 2010. Possibilita, também, embasar prospecção do comportamento setorial, no próximo ano.

Os dados expostos são utilizados para dimensionar a importância do mercado imobiliário no contexto da economia, além do relevante papel social que desempenha, pois refere-se à moradia de expressiva parcela da população. Residiam em imóveis alugados 11,83% da população no Estado e 13,62% na Região Metropolitana, segundo a PNADIBGE, ano 2008, e 17,46% em Porto Alegre, estimativa por “proxy” de SECOVI/RS - AGADEMI, com base nas citadas informações, que são utilizadas com percentuais de referência para o ano de 2010, porque não se altera no curto prazo.

O mercado abrangido pelas entidades compreende a atividade imobiliária exercida em 3.656 empresas localizadas em 411 municípios no Estado, área de sua jurisdição, sendo 1.510 em Porto Alegre e 2.146 no interior, cadastradas nas entidades. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como administram 14.080 condomínios, considerando-se os dados de dezembro de 2010. O Panorama do Mercado Imobiliário mostra a evolução no ano, com base nas pesquisas próprias e pelo monitoramento das informações disponíveis relacionadas ao setor produtivo do País, em particular do setor imobiliário. O mercado imobiliário teve notável recuperação após a forte desaceleração de 2008. Esta recuperação, sem dúvida, deveu-se a prontas medidas governamentais principalmente pela aplicação de maciços recursos seja diretamente por financiamentos, seja por desonerações tributárias, controle da inflação e demais providências pertinentes.

A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD/IBGE) divulgou que, no ano de 2009, na Região Sul do Brasil, 15,40% da população reside em domicílios alugados. Considerando-se o total do Brasil, no ano 2000, as moradias alugadas representavam 14,29%, passando para 15,40%, em 2009, com acréscimo de 1,11 pontos percentuais nos 9 anos. Considerando a tendência do incremento anual, pode-se estimar que aproximadamente 16,80% dos domicílios estejam ocupados por inquilinos, em 2010, no País. Este trabalho contém um conjunto de informações expostas em textos, gráficos e tabelas, incluindo o geoprocessamento, sobre o desempenho do mercado imobiliário em Porto Alegre e no Rio Grande do Sul.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

3. Desempenho do Setor Imobiliário O desempenho do setor imobiliário, no ano de 2010, com as variáveis fechadas em novembro/2010, mostram: Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta de imóveis para alugar apresentou queda de –2,62% nos 11 meses fechados em novembro/2010, comparado com igual período de 2009. Entretanto, os preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais ofertados tiveram aumento de 9,52% no mesmo período, comparado a 2009. Em 2008 o estoque médio era de 4.381 unidades, tendo em 2009 atingido 5.037 ofertas e em 2010 4.905. Estas variações retratam a conexão das locações com o desempenho da economia em 2009/2010.

Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis em Porto Alegre em média subiram 9,52% em 2010 (jan-nov). Enquanto a poupança rendeu aproximadamente 6,39%, no mesmo período. Em 2009, o preço dos aluguéis ofertados cresceu 4,43% e a poupança em torno de 7,26%. A inversão evolutiva destas variáveis indica importante aquecimento do mercado de locações em Porto Alegre.

EVOLUÇÃO DOS PREÇOS MÉDIOS, POR TIPO, DO M² PARA LOCAÇÃO E VENDA DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE: DEZEMBRO DE 2008 A 2010* - QUADRO Nº 1

Tipo

1 dormitório

2 dormitórios

Ano

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação/ Venda

Locação (R$/m²)

2008

10,06

1.339,03

0,75

9,91

1.242,09

2009

10,24

1.381,76

0,74

10,39

2010

10,05

1.343,70

0,75

10,98

3 dormitórios

Venda Locação/ (R$/m²) Venda

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação/ Venda

0,80

11,88

1.444,14

0,82

1.354,57

0,77

13,33

1.475,14

0,90

1.351,78

0,81

13,46

1.529,33

0,88

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI * Valores referentes ao mês de Nov/10

João de Barro, Cachoeira do Sul

Inadimplência: a análise da inadimplência dos aluguéis nos 11 meses fechados em novembro de 2010 registra média de 4,23% quando no ano anterior foi de 4,98%. A inadimplência dos condomínios nos 11 meses fechados em novembro/2010 teve média de

13,08%. Leve queda comparando-se com o mesmo período do ano anterior, que foi de 13,15%.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Velocidade de oferta de locações e velocidade de vendas de imóveis novos: estes indicadores refletem com boa precisão o desempenho da economia setorial. A velocidade de ofertas de locações atingiu a média de 31,09% em 2008, em 2009 foi de 27,21% e em 2010 (jan/nov) foi de 27,70%. Esta velocidade indica o movimento do mercado de imóveis cotejando o total de ofertas e a variação da

Torres, vista panorâmica

Áreas Vistoriadas: as áreas vistoriadas, em Porto Alegre, registraram variação de 26,67%, passando de 971.626m² em 2009 (janeiro a novembro) para 1.230.790 m² no mesmo período de 2010. O forte incremento desta variável deve-se ao crescimento das áreas residenciais em 17,50%. Este extraordinário incremento ocorreu pela forte comercialização de imóveis novos e usados para fins residenciais, é resultante dos programas habitacionais do governo e a grande disponibilidade de crédito habitacional.

demanda, ambos resultantes do aquecimento da economia setorial. A velocidade de vendas de imóveis novos tiveram notável incremento no período de agosto de 2009 a agosto de 2010, culminando com a média de 13,18% no período jan/nov 2010. Em 2009 a média por igual período foi de 11,04%. Comercialização de imóveis usados: a variação média do estoque dos imóveis usados foi de 0,77% comparando os períodos de janeiro a novembro de 2010. A média mensal de 2009 foi de 5.182 e em 2010 foi de 5.222. Permaneceram no ano de 2010, as mesmas condições ocorridas no ano de 2009, com aumento de estoques resultante da rotatividade na comercialização de imóveis usados e novos. O aumento dos estoques de imóveis usados pode ser creditado ao acréscimo das vendas dos novos. Condomínio: dos 21.824 condomínios existentes nos 411 municípios da área de abrangência do SECOVI/RS-AGADEMI, do qual 14.080 ou 64,52% são administrados pelas empresas associadas na entidade. Porto Alegre tem 13.268 condomínios, onde residem aproximadamente 60,04% da população da Capital do Rio Grande do Sul. Estes dados demonstram sua importância na economia da cidade.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Recursos para o setor imobiliário: os recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para a aquisição de imóveis mostram que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de 6,28% no período de janeiro a setembro de 2010, enquanto os recursos para construção aplicados no Rio Grande do Sul foram de 5,07% em relação ao total do Brasil. PIB do setor imobiliário em 2010: o setor imobiliário está incluído no “subsetor” “de atividades imobiliárias e aluguel” do PIB regional, no caso, igual ao VAB, segundo o Núcleo de Contabilidade Social da Fundação de Economia e Estatística. A taxa de variação do VAB (ou PIB) do RS, segundo a FEE, foi -0,8% para 2009. Nesta taxa está incluída a construção civil, que registrou o percentual de 4,89%, em 2009, segundo a FEE. Para comparação, é oportuno registrar que o PIB brasileiro teria crescido 0,2% em 2009 e 7,8% em 2010, segundo estimativas preliminares divulgadas pela FEE. Portanto, é correto afirmar, pelos dados disponíveis, que o “subsetor” de atividades imobiliárias, incluindo aluguéis, comercialização de imóveis e condomínios cresceu, aproximadamente, 6,80%, no ano de 2010 no RS. O quadro, a seguir, contém os dados que embasaram as análises sobre o desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2008, 2009 e 2010.

PRINCIPAIS VARIÁVEIS DO SETOR IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE E INDICADORES 2008/2009/2010 - QUADRO Nº 2

Especificações

2008

2009

2010

Índice de inadimplência de aluguéis (%) Jan-Nov

4,73

4,98

4,23

Índice de inadimplência de condomínios (%) Jan-Nov

12,92

13,15

13,08

Índice de inadimplência do comércio (%) Jan-Nov

11,22

11,65

11,02

Cheques s/ fundo (2ª devolução ‰) no Brasil Jan-Nov

19,76

21,73

17,64

Oferta de imóveis para locações (unidades) Jan-Nov

4.381

5.037

4.905

Oferta para comercialização de imóveis usados (unidades) Jan-Nov

4.734

5.182

5.222

Oferta de imóveis para locação (%)

-10,58

14,98

-2,62

Velocidade de locações Jan-Nov (%)

31,09

27,21

28,65

Velocidade de vendas de imóveis novos (%) Jan-Nov

14,51

11,04

13,18

Aluguéis médios Residenciais (%) - acumulado do ano Jan-Nov

8,19

4,43

9,52

Taxa de desemprego (%) - RMPA - Média Jan-Nov

11,50

11,30

9,01

Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) Jan-Set

106,95

16,90

67,06

Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) Jan-Set

136,73

20,83

56,28

Participação do RS/BR (%) nos recursos para construção/aquisição Jan-Set

5,99

6,16

5,76

IGP-M/FGV (%) Jan-Nov

9,95

-1,46

10,56

IPC/IEPE (%) Jan-Nov

8,85

3,46

5,38

PIB/RS (%)

3,80

-0,8

7,8

Setor Serviços

***

6,8

Nº de condomínios no RS (administrados )

13.201

13.662

14.080

Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) Jan-Nov

881.572

971.628

1.230.790

Fontes: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; SINDUSCON/RS. ***Dados indisponíveis Banco Central do Brasil; SFH; SBPE - Estatísticas Básicas; CDL/SPC; SERASA; FEE – Taxa de Crescimento do VAB - FEE - Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED) Elaboração: SECOVI/RS – AGADEMI Observação: 1) A taxa do PIB é a mesma do VAB (Valor Adicionado Bruto), para o ano corrente, segundo FEE.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

4. Mercado Imobiliário

Evolução do número de imóveis ofertados para locação, por tipos, em Porto Alegre – dez/2009 a nov/2010 - Quadro nº 3

TIPOS

COMERCIAL

OUTROS TIPOS

TOTAL

n.º

var.%

n.º

var.%

n.º

var.%

n.º

var.%

dez/09

2.948

-1,07

2.102

-3,67

278

-9,45

5.328

6,44

jan/10

2.910

-1,29

2.052

-2,38

268

-3,60

5.230

-1,84

4.1. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

fev/10

2.719

-6,56

2.219

8,14

296

10,45

5.234

0,08

mar/10

2.507

-7,80

2.295

3,42

333

12,50

5.135

-1,89

4.1.1. OFERTAS

abr/10

2.509

0,08

2.192

-4,49

314

-5,71

5.015

-2,34

mai/10

2.448

-2,43

2.064

-5,84

348

10,83

4.860

-3,09

O ano de 2010 registrou queda, no período de janeiro a novembro de -2,62% em média. Houve aumento de 7,30% de janeiro a novembro de 2009 em relação ao idêntico período de 2008. Comparando-se a média mensal dos estoques dos imóveis para fins residenciais de janeiro a novembro/10 com a média dos estoques de imóveis de janeiro a novembro/09 verificou-se queda de -7,32%. No comparativo entre períodos iguais dos anos 2009 com o ano de 2008, houve um aumento de 22,14%. O ano de 2010 encerrou com 2.295 unidades disponíveis no mês de novembro. As ofertas para fins comerciais registraram alta de 4,59%, comparando-se os estoques médios de janeiro a novembro/09 e janeiro a novembro/10. Comparando-se em igual período de 2009 e 2008 (janeiro a novembro) ocorreu acréscimo na média de 8,54% analisando-se o mês de novembro de 2010, com 2.043 unidades e em novembro de 2009 totalizando 2.182 unidades.

Meses

RESIDENCIAL

jun/10

2.413

-1,43

1.992

-3,49

357

2,59

4.762

-2,02

jul/10

2.339

-3,07

2.119

6,38

345

-3,36

4.803

0,86

ago/10

2.387

2,05

2.077

-1,98

308

-10,72

4.772

-0,65

set/10

2.373

-0,59

2.042

-1,69

303

-1,62

4.718

-1,13

out/10

2.290

-3,50

2.107

3,18

317

4,62

4.714

-0,08

nov/10

2.295

0,22

2.043

-3,04

282

-11,04

4.620

-1,99

dez/10

***

****

***

****

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI Obs.: Residenciais: Apartamentos, apartamentos mobiliados, casas e coberturas; Comerciais: Salas/Conjuntos, casa para comércio, lojas, prédios, pavilhões/depósitos; Outros Tipos: Garagens/Boxes, terrenos, peças, chácara/sitios, outros. *** Dados indisponíveis.

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE IMÓVEIS OFERTADOS PARA LOCAÇÃO, POR TIPOS EM PORTO ALEGRE - DEZ/2009 A NOV/2010 - GRÁFICO Nº 1

Numa análise detalhada dos totais ofertados destacam-se as variações em maio de 2010 de -3,09% e abril -2,34%. Constatou-se no mercado de locações, em 2010, um estoque médio mensal de 4.905 unidades (fechado em novembro), todavia, a média nos primeiros 6 meses do ano ficou em 5.054 unidades, e em novembro

dez/09jan/10fev/10mar/10abr/10mai/10jun/10jul/10ago/10set/10out/10nov/10 RESIDENCIAL

COMERCIAL

OUTROS TIPOS

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

MAPA - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DOSEM PORTO MAPA 1 -1DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DOS IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO EM PORTO ALEGRE - NOVEMBRO / 2010 ALEGRE - NOVEMBRO/2010 Arquipélago

Não Cadastrado Humaitá

Anchieta

Farrapos Sarandi São João Jardim São Pedro Jardim Floresta Navegantes St. Mª Goretti Jardim Lindóia Rubem Berta São Geraldo São Sebastião Passo Da Areia Cristo Redentor Marcílio Dias Higienópolis Passo das Pedras Vila Ipiranga Floresta Auxiliadora Moinhos de Vento Boa Vista Jardim Itu Sabará Independência Mont Serrat Bela Vista Três Figueiras Mário Quintana Bom Fim Centro Vila Jardim Rio Branco Farroupilha Chácara Pedras Cidade Baixa Santa Cecília Bom Jesus Protásio Alves Santana Petrópolis Jardim Do Salso Azenha Jardim Botânico Jardim Carvalho Praia de Belas Santo Antônio Partenon Menino Deus Total de para Locação nos Bairros Total deOfertas Ofertas para Locação Vila João Pessoa Medianeira 0 São José Santa Tereza Glória Cel. Ap. Borges Agronomia 1 a 19 19

20 a 39 39 40 a 79 79 80 a 139 139 140 aa 200 200 201 aa 800 800 Bairros Indefinidos Bairros Não Cadastrados

Teresópolis Cristal

Cascata

Nonoai Vila Assunção

Cavalhada Belém Velho

Camaqua

Lomba Pinheiro

Vila Nova

Tristeza Vila Conceição Ipanema Pedra Redonda

Restinga Espírito Santo Não Cadastrado Hípica Serraria

Chapéu Do Sol

Ponta Grossa Lageado Belém Novo

Variação percentual da média anual (jan-nov) do número de imóveis ofertados para locação, por tipos, em Porto Alegre - 2007 a 2010 - Quadro nº 4

VARIAÇÃO % DA MÉDIA ANUAL TIPOS

2007

2008

2009

2010

Residencial

13,06

-3,50

22,14

-7,32

Comercial

-0,63

-16,96

8,54

4,59

Outros Tipos

-13,80

-12,51

4,13

-10,56

Total

-7,83

-10,58

14,98

-2,62

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Não Cadastrado

Lami

Fonte: - AGADEMI Fonte:DEE DEESECOVI/RS SECOVI/RS - AGADEMI.

O geoprocessamento, conforme o mapa, mostra a distribuição espacial por bairro, das unidades ofertadas para aluguel, em Porto Alegre, no mês de novembro de 2010. A faixa de maior concentração de ofertas está nos seguintes bairros: Bela Vista, Três Figueiras, São João, Boa Vista, Santana, Azenha, Independência, São Geraldo, Auxiladora, Rio Branco, Passo D’Areia, Cidade Baixa e Moinhos de Vento, representando 29,70% da distribuição em Porto Alegre.

Constatou-se notável queda nas médias dos estoques de imóveis ofertados para locação de 14,98% em 2009 para -2,62% em 2010. A variação positiva do estoque médio do ano de 2009 foi elevada porque houve arrefecimento na velocidade de locação nos meses de maio a novembro daquele ano, resultando num estoque médio jan/nov de 5.037, retrocedendo em 2010 para 4.905. Estes dados mostram a retomada do aquecimento nas locações durante o ano recém-findo, considerando-se que o período de maio a novembro de 2009 foi atípico.

Aberta Morros

Guarujá

chegou a 4.620 unidades e uma queda de -1,99% em relação ao mês anterior. Portanto, prosseguiu a queda de estoques no ano de 2010.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Observe-se que o resultado preliminar do Censo Demográfico de 2010 apurou elevado número de moradias particulares desocupadas que no país atinge 6.071 milhões, segundo o IBGE, na data do Censo. O detalhamento destas informações deverá influir em analises futuras para o mercado de locações.

4.1.2 – PREÇOS MÉDIOS Em consequência da queda dos estoques resultante de maior velocidade de locações causada pela evolução do mercado de locações, devido ao aquecimento da demanda resultou na suba dos alugueis ofertados de 2010 em 9,52%. A variação acumulada jan-nov dos aluguéis residenciais no ano de 2007 foi de 9,33% e 2008 chegou a 8,19% com queda, já explicada, para suba de 4,43% em 2009 que, também, nos preços foi um ano atípico. No ano de 2010 o IPC/IEPE, da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, foi de 4,83%, para Porto Alegre, enquanto o IGPM/FGV variou 10,56%. Superada a turbulência remanescente da crise econômica de setembro de 2008, o mercado de locações retomou a dinâmica ocorrida nos anos 2007 e parte de 2008. Detalhando-se as ofertas em 2010 por tipo de imóveis residenciais, nota-se que os apartamentos de 2 dormitórios, os de maior frequência, tiveram aumento de 8,15%, os de 1 dormitório 9,33% e os JKs com 4,8%. As casas de 2 dormitórios oscilaram 8,77% e de 3 dormitórios 10,14%. Os imóveis comerciais, representados por salas/conjunto, oscilaram 15,67%, enquanto lojas variaram 18,51% e as garagens/boxes 5,29%. O quadro, a seguir, mostra a evolução percentual acumulada dos preços

Evolução do preço médio, em Porto Alegre, dos imóveis para locação e das variáveis econômicas - jan-nov - 2008/2009/2010 - Quadro nº 5

Variação % acumulada PREÇOS MÉDIOS ALUGUÉIS/ VARIÁVEIS

2008

2009

2010

Aluguéis Residenciais - Média

8,19

4,43

9,52

Apartamentos: JK*

11,30

5,62

4,80

1 Dormitório*

11,21

8,36

9,33

2 Dormitórios*

8,48

5,91

8,15

Casas: 2 Dormitórios*

8,34

2,81

8,77

3 Dormitórios*

3,55

9,25

10,14

Salas/Conjuntos*

1,07

18,07

15,67

Lojas*

25,13

7,72

18,51

Garagens/Boxes*

5,23

4,21

5,29

IGP-M/FGV

9,95

-1,46

10,56

IPC/IEPE

8,85

3,46

5,38

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI, FGV, IEPE/UFRGS * 12 meses dados fechados em novembro de cada ano

médios de alguns tipos de imóveis e variação média mensal acumulada dos residenciais, comparada com as variáveis econômicas. A tendência dos aluguéis médios residenciais é atingir a relação de um por cento do valor venal do imóvel, considerando-se que este é um índice histórico e econômico de rendimento das locações residenciais. Esta relação será detalhada no tópico sobre ofertas para comercialização de imóveis usados (quadros 17 e 18).

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Apartamentos de dois dormitórios – Este tipo de imóvel é o de maior frequência, por esse motivo, foram selecionados para efeitos de comparação dos valores dos aluguéis contratados e ofertados. O período analisado é o de janeiro de 2009 a novembro de 2010, com objetivo de avaliar o comportamento evolutivo de ofertas e contratos do segmento residencial.

Girassol na estrada

4.1.3 ALUGUÉIS – COMPARATIVOS DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS

Comparativo dos preços médios de oferta e de aluguéis contratados de apartamentos 02 dormitórios, em Porto Alegre - 2009/2010 - Quadro nº 6

Aluguéis (R$) Oferta(estoque)

Contratados

Aluguéis contratados/ofertados (%)

jan/09

711,65

678,37

-4,68

fev/09

711,72

675,00

-5,16

mar/09

720,21

668,27

-7,21

abr/09

714,98

669,74

-6,33

mai/09

720,63

657,50

-8,76

jun/09

722,01

668,40

-7,43

jul/09

722,92

644,87

-10,80

ago/09

734,76

657,42

-10,53

Período

set/09

734,30

642,71

-12,47

out/09

735,75

666,03

-9,48

nov/09

752,26

643,14

-14,51

dez/09

744,52

638,01

-14,31

jan/10

741,87

604,86

-18,47

fev/10

743,56

632,86

-14,89

mar/10

745,18

675,81

-9,31

abr/10

759,29

683,06

-10,04

mai/10

771,45

675,53

-12,43

jun/10

779,27

670,36

-13,98

jul/10

779,08

654,41

-16,00

ago/10

807,51

673,42

-16,61

set/10

829,54

673,92

-18,76

out/10

806,43

711,32

-11,79

nov/10

813,59

676,72

-16,82

Média jan/nov/10

779,71

666,57

-14,46

Var.(%) jan/nov/10

9,67

11,88

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Os preços dos apartamentos alugados (contratos novos), em 2010, oscilaram -14,46% enquanto o IGPM/FGV atingiu o valor de 10,56%.

EVOLUÇÃO (%) DO ÍNDICE DE INADIMPLÊNCIA NOS ALUGUÉIS - COM E SEM AÇÃO JUDICIAL DE DESPE JO - EM PORTO ALEGRE - 2005 A 2010 - QUADRO Nº 7

% de inquilinos com atraso nos pagamentos * 2005

Nº

Análise das unidades contratadas e ofertadas, de apartamentos 02 domitórios, em Porto Alegre - jan/2009 - nov/2010 - Gráfico N° 2

0 0 9 0 0 0 0 0 0 9 9 0 9 9 9 9 0 0 9 9 9 9 9 /0 v/0 r/0 r/0 i/0 /0 l/0 /0 t/0 t/0 v/0 z/0 /1 v/1 r/1 r/1 i/1 /1 l/1 /1 t/1 t/1 v/1 jan fe ma ab ma jun ju ago se ou no de jan fe ma ab ma jun ju ago se ou no

Oferta (estoque)

Contratados

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

4.1.4 INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS

Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 0,84% dos atrasos, enquanto o total de inadimplência no mês de novembro/10, foi 3,67%. A estabilidade ocorrida no triênio pode-se ser creditada ao controle da inflação e a melhoria de renda dos inquilinos no período citado. O quadro, a seguir, mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.

2007

Mês

C/ação

S/ação Total C/ação S/ação Total C/ação S/ação Total

Janeiro

1,68

5,63

7,31

1,17

6,20

7,37

0,90

4,79

5,69

Fevereiro

1,88

5,73

7,61

1,28

6,65

7,93

0,84

4,34

5,18

Março

1,87

5,39

7,26

1,17

6,46

7,63

0,66

5,22

5,88

Abril

1,92

5,84

7,76

1,21

8,08

9,29

0,80

4,46

5,26

Maio

1,73

5,20

6,93

1,20

7,15

8,35

0,84

4,27

5,11

Junho

1,57

5,37

6,94

1,25

6,03

7,28

0,81

4,39

5,20

Julho

1,42

5,64

7,06

1,33

6,75

8,08

0,81

3,88

4,69

Agosto

1,49

5,31

6,80

1,09

6,14

7,23

0,97

3,62

4,59

Setembro

1,39

6,35

7,74

1,23

6,19

7,42

0,85

3,94

4,79

Outubro

1,36

5,99

7,35

1,18

4,99

6,17

0,81

3,97

4,78

Novembro

1,26

6,57

7,83

1,27

5,08

6,35

1,01

3,96

4,97

Dezembro

1,70

7,03

8,73

1,18

5,00

6,18

1,03

3,87

4,90

5,73

7,33 1,22

6,34

7,55 0,85

4,26

5,10

Média Jan-Nov 1,60

% de inquilinos com atraso nos pagamentos *

Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o vencimento dele. A inadimplência total no mercado de locações no período de janeiro a novembro de cada ano, teve menor variação percentual em 2010 com 4,23%, sendo 4,98% em 2009 e 4,73% em 2008, demonstrando estabilidade no período. Em 2010 o índice mais elevado ocorreu em fevereiro com 5,67% e o menor em 3,57% em outubro; notou-se estabilidade nos meses de julho a novembro de 2010, na média de 3,72%.

2006

2008

2009

2010

Mês

C/ação

S/ação Total C/ação S/ação Total C/ação S/ação Total

Janeiro

1,03

3,94

4,97

0,91

3,99

4,90

1,10

3,59

4,69

Fevereiro

1,06

4,20

5,26

1,10

4,33

5,43

1,13

4,54

5,67

Março

1,07

4,47

5,54

1,11

4,19

5,30

1,01

3,68

4,69

Abril

1,02

3,95

4,97

1,13

4,08

5,21

0,89

3,61

4,50

Maio

1,34

3,11

4,45

1,22

4,44

5,66

0,81

3,64

4,45

Junho

0,88

3,68

4,56

1,20

3,93

5,13

0,79

3,13

3,92

Julho

0,80

3,46

4,26

1,04

3,76

4,80

0,65

3,15

3,80

Agosto

0,82

3,88

4,70

1,15

3,51

4,66

0,83

2,93

3,76

Setembro

0,79

3,44

4,23

1,20

3,30

4,50

0,75

3,07

3,82

Outubro

0,66

3,74

4,40

1,03

3,72

4,75

0,78

2,79

3,57

Novembro

0,75

3,91

4,66

0,95

3,50

4,45

0,47

3,20

3,67

Dezembro

0,84

3,71

4,55

1,02

3,33

4,35

***

Média Jan-Nov 0,93

3,80

4,73 1,09

3,89

4,98 0,84

3,39

4,23

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI *Considera-se atraso nos pagamentos a partir de 1 dia ***Dados indisponíveis

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

12.120 e em 2010 foi de 13.046. Houve significativo incremento do número de economias vistoriadas, notadamente, para fins residenciais, como resultante do plano habitacional do governo federal - Minha casa, Minha vida, - e do crédito habitacional

EVOLUÇÃO % DA MÉDIA ANUAL DA INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS, EM PORTO ALEGRE, 2005-2010 - GRÁFICO N° 3

8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00

NÚMERO DE ECONOMIAS, POR TIPO, VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - JANEIRO A NOVEMBRO - 2009/2010 - QUADRO Nº 8

RESIDENCIAIS MESES

2005

2006

Com Ação

2007

2008

2009

Sem Ação

2010 Total

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

4.2 – PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE Com base nos dados sobre áreas vistoriadas e licenciadas, elaborados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, e da pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII – Comissão da Indústria Imobiliária – do SINDUSCON/RS – que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor construtivo na Capital do Estado.

4.2.1 – ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS E LICENCIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE

Janeiro

Observou-se o incremento de 7,64% na quantidade de economias residenciais vistoriadas de janeiro a novembro de 2010. Em 2009 foram

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

2010

782

816

COMERCIAIS

SERVIÇOS

2009 2010 2009 20

282

2010

INDÚSTRIA

TOTAL

OUTROS

2009 2010 2009 2010

132

2009

2010 992

1.084

Fevereiro

1.664

740

1.678

834

Março

1.248

1.938

346

184

1.626

2.204

Abril

514

1.480

116

552

1.670

Maio

1.534

1.038

1.552

1.116

Junho

1.714

1.780

108

1.770

1.960

Julho

1.772

1.196

390

1.868

1.638

Agosto

742

606

798

634

Setembro

764

810

104

646

884

1.486

Outubro

694

1.196

242

738

1.472

692

1.446

166

772

1.632

12.120 r 13.046

302

520

900

2.070

Novembro Total

13.322 15.638

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI r= dado retificado

De janeiro a novembro/2010 foram vistoriadas 15.638 economias, somando 1.230.790m². Em igual período de 2009 foram 13.322 economias e 971.626m², constatando-se um aumento de 17,38% no total de economias, tendo crescido, em 26,67% as áreas vistoriadas.

NÚMERO TOTAL DE ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2009/2010 - GRÁFICO N° 4 2.500

mil unidades

As áreas residenciais apresentaram variação positiva de 17,50%, passando de 745.774m² para 876.250m², comparando-se os períodos de janeiro a novembro de 2009 e 2010.

2009

2.000 1.500 1.000 500 0

total 2009 Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

total 2010

Residenciais (m²)

Comerciais (m²)

Serviços (m²)

Indústria (m²)

OUTROS

Total (m²)

MESES

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010 2009

2010

2009

2010

Janeiro

55.798

54.681

4.500

17.455

17.854

11.963

216

244

78.367

84.343

Fevereiro

71.098

50.391

19.920

23.091

716

24.518

1.197

92.931

98.000

Março

107.182

128.235

7.527

9.272

9.992

9.944

124.701

147.451

Abril

50.872

109.736

1.703

8.518

16.633

16.068

69.207

134.321

Maio

79.105

73.983

1.555

3.060

1.689

8.538

3.295

85.644

85.581

Junho

87.148

103.111

3.083

4.993

7.559

6.485

313

97.789

114.903

Julho

85.195

93.788

12.816

7.250

1.528

16.580

99.539

117.618

Agosto

57.188

50.334

72.351

5.834

764

18.606

130.303

74.775

Setembro

61.696

46.776

2.556

11.576

20.725

58.193

182

345

85.159

116.889

Outubro

47.428

77.213

8.256

10.029

875

24.775

56.559

112.028

Novembro

43.064

88.002

4.760

3.209

3.603

53.670

51.427

144.881

600

313

TOTAL

745.774 876.250 139.026 104.286 81.936 249.340 4.890

971.626 1.230.790

facilitado e com grande disponibilidade de recursos financeiros. A área vistoriada de empreendimentos comerciais teve acentuada queda (-25,00%) no comparativo de janeiro a novembro de 2010 e o mesmo período de 2009, pois caíram de 139.026m² para 104.286m².

TOTAL DE ÁREAS (M²) VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2009/2010 - GRÁFICO N° 5

1.000m²

TOTAL DE ÁREAS ( EM M²), POR TIPO, VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE 2009/2010 - QUADRO Nº 9

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

total 2009

total 2010

Fonte: PMPA Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Pico do Monte Negro, São José dos Ausentes

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

s do tempo

Porteira, marca

EVOLUÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA – QUADRO Nº 10

Tipos Apto JK

4.3.1 – OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS A Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON/RS divulgou o resultado do XIII Censo do Mercado Imobiliário de Ofertas de Imóveis Novos, existentes em Porto Alegre, realizado em maio de 2010. Foram identificados 342 empreendimentos em 195 empresas, totalizando 5.679 unidades novas em oferta com área total de 675.43 mil m². Foram levantadas faixas de preços das unidades novas lançadas no mercado e divulgada distribuição por valor na cidade de Porto Alegre. Os quadros a seguir contêm os resultados do Censo do Sinduscon.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

2009

2010

Unidades

1,39

0,29

0,00

Apto 1 Dorm

395

5,98

378

6,02

219

3,86

Apto 2 Dorm

1.900

28,77

2.494

39,75

2.341

41,22

Apto 3 Dorm

3.006

45,51

2.313

36,87

2.111

37,17

Apto 4 Dorm

249

3,77

174

2,77

104

1,83

Sub total

4.3 – COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

2008 Unidades

5.642

85,42

5.377

85,70

4.775

84,08

Casa 2 Dorm

0,32

165

2,63

1,64

Casa 3 Dorm

482

7,30

314

5,00

316

5,56

Casa 4 Dorm

0,38

0,30

1,55

Sub total

528

7,99

498

7,94

497

8,75

0,06

0,13

0,07

Cobert. 2 Dorm

0,11

0,09

Cobert. 3 Dorm

0,41

0,33

0,74

Cobert. 4 Dorm

0,09

0,06

0,02

Cobert. 1 Dorm

Sub total

0,67

0,64

0,92

Flats

1,35

0,32

0,00

Salas/Conj

228

3,45

300

4,78

290

5,11

Lojas

0,35

0,30

0,21

Outros

0,77

0,32

0,93

Total

6.605

100,00

6.274

100,00

5.679

100,00

Fonte: Sinduscon-RS

4.3.2 - COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM 2008/2009/2010

UNIDADES NOVAS EM OFERTAS DE VENDA POR ESTÁGIO DA OBRA EM MAIO/2010 - GRÁFICO N° 6

7,17

7,17 Em obras Em obras

31,64 31,64

Na planta Na planta Concluídas Concluídas

No período janeiro a novembro/2010 foram comercializadas 4.829 unidades e no mesmo período de 2009 foram vendidas 4.186. A velocidade de vendas de novembro/09 foi de 21,63% e no mesmo período de 2010, foi de 10,34%, entretanto a média mensal de vendas foi de 11,04%, no período janeiro a novembro de 2009, e de 13,18% no mesmo período em 2010, registrando crescimento de 2,14 pontos percentuais. Em 2010 o mês de maior volume de vendas foi em maio com 18,72% e o menor foi em janeiro de 9,16%. Observam-se fortes oscilações mensais na velocidade de vendas de imóveis novos. Após o fim da crise econômica de setembro de 2008 acelerando-se esse indicador de agosto de 2009 a agosto de 2010, indicando superação dos efeitos da citada crise.

61,19 61,19 Fonte: Sinduscon-RS

O quadro, a seguir, mostra a velocidade das vendas, de imóveis novos, mês a mês, em Porto Alegre, de janeiro a novembro de 2008 a 2010.

EVOLUÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO POR FAIXA DE VALOR – QUADRO Nº 11

Valor em R$

2008

2009

PESQUISA DO MERCADO IMOBILIÁRIO, EM PORTO ALEGRE 2007/2008/2009/2010 - QUADRO Nº12

2010

Unidades

até 100.000

749

12,16

1.002

17,21

826

15,98

+ 100.000 até 142.000

398

6,47

328

5,63

312

6,04

+ 142.000 até 193.000

1.335

21,71

813

13,96

836

16,18

+ 193.000 até 242.000

803

13,06

864

14,84

864

16,72

+ 242.000 até 300.000

695

11,30

729

12,52

626

12,11

+ 300.000 até 367.000

558

9,07

616

10,58

437

8,46

+ 367.000 até 476.000

743

12,08

718

12,33

573

11,09

+ 476.000 até 643.000

264

4,29

342

5,87

288

5,57

+ 643.000 até 868.000

282

4,59

154

2,64

154

2,98

+ 868.000 até 1.143.000

161

2,62

102

1,75

122

2,36

acima de 1.143.000

162

2,63

155

2,66

130

2,52

Subtotal

6.149

100,00

5.823

100,00

5.168

100,00

Informaram

6.149

93,10

5.823

92,81

5.138

90,95

Não Informaram

456

6,90

451

7,19

511

9,05

Total

6.605

100,00

6.274

100,00

5.649

100,00

Fonte: Sinduscon-RS

Mês

Velocidade de Vendas 2008

Velocidade de Vendas 2009

Velocidade de Vendas 2010

janeiro

9,43

8,46

11,77

fevereiro

10,47

4,27

15,96

março

15,96

5,94

12,53

abril

20,68

10,61

12,78

maio

26,82

15,36

18,72

junho

16,82

10,46

13,7

julho

10,46

7,05

11,63

agosto

12,76

11,31

18,11

setembro

13,06

13,57

10,33

outubro

13,56

12,77

9,16

novembro

9,61

21,63

10,34

Média(sub-total)

14,51

11,04

13,18

dezembro

6,42

17,45

***

Média (total)

13,84

11,57

13,18

Fonte: Sinduscon-RS *** Dados indisponíveis.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

A velocidade de vendas (relação de vendas sobre as ofertas).

Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre - dez/2009 a nov/2010 - Quadro nº 13

Velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre jan a nov (2008/2009/2010) - Gráfico N° 7

TIPOS

30 25 20 15 10 5

Velocidade de Vendas/2008

Velocidade de Vendas/2009

br o

Ou tu br o

br o te m

No ve m

Período

Ag os to

o Ju lh

o Ju nh

aio M

il Ab r

ar ço M

Fe ve re i

iro

Velocidade de Vendas/2010

Fonte: SINDUSCON/RS Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

4.3.3 – OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE Foram coletadas informações sobre a disponibilidade de imóveis por tipo, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam neste Panorama, referentes ao período de dez/2009 a nov/2010.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

RESIDENCIAL

COMERCIAL

OUTROS FINS

TOTAL

dez/09

4.443

399

496

5.338

jan/10

4.148

404

465

5.017

fev/10

4.018

390

432

4.840

mar/10

4.406

388

423

5.217

abr/10

4.533

409

460

5.402

mai/10

4.460

403

408

5.271

jun/10

4.367

373

414

5.154

jul/10

4.463

387

422

5.272

ago/10

4.511

414

485

5.410

set/10

4.649

414

446

5.509

out/10

4.299

422

403

5.124

nov/10

4.437

390

395

5.222

dez/10

***

4.390

399

432

5.222

Média 2010 Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI *** Dados indisponíveis.

Morro da Guarita, Torres

Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre - dez/2009 a nov/2010 - Gráfico N° 8 Residenciais

Comerciais

Outros Tipos

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

No v/1 0

Ou t/1 0

/10

t/1 0 Se

Ag o

Ju l/1 0

10 Ju n/

ma i/1 0

/10 ab r

/10

ma r/1 0

fev

/10 jan

z/0 9

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

No ano de 2010, notou-se crescimento das ofertas, pois comparando-se as médias de janeiro a novembro verificou-se, neste ano, média de 5.222 e, no ano anterior foi de 5.182, apresentando variação de 0,77%. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de setembro, com 5.509 unidades, e o mês de menor oferta foi fevereiro, com 4.840, configurando estabilidade no estoque no contexto da dinâmica do mercado de imóveis usados.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre - dez/2009 a nov/2010 - Quadro nº 14

Número de Ofertas TIPOS

dez/09

jan/10

fev/10

mar/10

abr/10

mai/10

jun/10

jul/10

ago/10

set/10

out/10

nov/10

RESIDENCIAIS

4.443

4.148

4.018

4.406

4.533

4.460

4.367

4.463

4.511

4.649

4.299

4.437

101

108

104

115

112

117

Jk Apto 1 dormitório

355

377

381

398

421

403

396

392

446

421

432

427

Apto 2 dormitórios

1.138

1.070

973

1.120

1.132

1.163

1.180

1.167

1.126

1.176

1.085

1.125

Apto 3 dormitórios

1.133

1.006

992

1.051

1.108

1.068

1.062

1.095

1.082

1.157

1.060

1.112

Apto 4 dormitórios

Apto 5 dormitórios

Casa 1 dormitório

Casa 2 dormitórios

147

146

147

148

154

172

145

155

158

180

148

156

Casa 3 dormitórios

632

593

558

623

635

623

606

624

635

639

602

639

Casa 4 dormitórios

215

202

200

234

228

244

212

250

230

245

242

218

Casa 5 dormitórios

Cobert 1 dormitório

Cobert 2 dormitórios

133

120

116

137

120

107

104

118

110

101

105

Cobert 3 dormitórios

182

156

180

172

171

163

171

165

201

166

158

Cobert 4 dormitórios

Cobert 5 dormitórios

Mobiliados

Semimobiliados

160

169

156

175

198

168

166

157

184

158

149

151

COMERCIAIS

399

404

390

388

409

403

373

387

414

422

390

Casa para comércio

Loja

Sala/Conjunto

193

188

197

191

206

188

165

207

183

209

179

Sala Mobiliada

Pavilhão/Depósito

Prédio

OUTROS TIPOS

496

465

432

423

460

408

414

422

485

446

403

395

Garagem/Box

Chácara/Sítio

Terreno

327

316

283

290

347

295

294

297

316

334

297

306

Outros

Flat

126

106

116

132

Total

5.338

5.017

4.840

5.217

5.402

5.271

5.154

5.272

5.410

5.509

5.124

5.222

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

MAPA 2 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE - NOVEMBRO / 2010

Analisando-se os residenciais, constata-se que estes representam, em novembro/10, cerca de 84,97% do total, destacando-se os apartamentos de 02 dormitórios que chegam a 25,35% do segmento, seguem-se os de 03 dormitórios com 25,06%. Foram apuradas as “transferências” definidas como imóveis adquiridos através de financiamentos sem alterar o contrato junto ao financiador. Em novembro/2010 atingiram um total de apenas 19 unidades.

MAPA 2 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE - NOVEMBRO/2010 Humaitá

Anchieta

Não Cadastrado

Farrapos

Arquipélago

Sarandi São João Jardim São Pedro Jardim Floresta Navegantes Jardim Lindóia St. Mª Goretti Rubem Berta São Geraldo São Sebastião Passo Da Areia Cristo Redentor Marcílio Dias Higienópolis Passo das Pedras Vila Ipiranga Floresta Auxiliadora Moinhos de Vento Boa Vista Jardim Itu Sabará Independência Mont Serrat Bela Vista Três Figueiras Mário Quintana Bom Fim Centro Vila Jardim Farroupilha Rio Branco Chácara Pedras Cidade Baixa Santa Cecília Bom Jesus Protásio Alves Santana Petrópolis Jardim Do Salso Azenha Jardim Botânico Jardim Carvalho Praia de Belas

Os imóveis comerciais, com participação de 7,47% do total em 2010 (novembro), apresentaram estabilidade nas ofertas, destacando-se as salas/conjuntos com 45,90% do segmento.

Partenon

Santo Antônio Menino Deus Medianeira

Vila João Pessoa São José Glória Cel. Ap. Borges

Santa Tereza

Agronomia

Teresópolis

Observou-se estabilidade dos estoques ao longo dos 11 meses de 2010, com maior número de ofertas no mês de setembro com 5.509 e o menor em fevereiro com 4.840. Observe-se que as ofertas foram 5.338 em dezembro de 2009, praticamente mantido o patamar um pouco acima de 5.000 unidades a exceção de fevereiro de 2010 com 4.840 sendo este um mês sazonal neste tipo de negócios.

Cristal

Cascata

Nonoai Vila Assunção

Cavalhada Belém Velho

Camaqua

Lomba Pinheiro

Vila Nova

Tristeza Vila Conceição Ipanema Pedra Redonda

Aberta Morros Restinga Espírito Santo Não Cadastrado

Guarujá

O mapa a seguir visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em seis bairros: Centro, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Bela Vista e Jardim Itu-Sabará, estão localizadas 25,75% das ofertas. Verifica-se também que a exemplo de 2009 que a maior concentração de ofertas localiza-se em um terço da área da cidade. A maioria dos demais bairros forma um conjunto rarefeito, ou vazio, de locais com oferta de imóveis usados.

Imóveis Usados Total de de Ofertas Ofertasde para Locação 0 1 a 19 20 a 39 39 40 a 79 79 80 a 139 139 140 a 200 200 201 a 400 800 Bairros NãoCadastrados Cadastrados Bairros Não

Hípica Serraria

Chapéu Do Sol

Ponta Grossa Lageado Belém Novo

Não Cadastrado

Lami

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Praia da Picada, Barra do Ribeiro

Participação das ofertas de imóveis usados para venda em Porto Alegre - média dez/2009 a nov/2010 - Gráfico N° 9 7,65%

8,28%

Tipos

Nº de Ofertas Transfs.**

Mínimo

Máximo

Médio

117

49.000,00

88.000,00

70.232,14

Apto 1 dormitório

427

60.000,00

160.000,00

102.987,76

Apto 2 dormitórios

1.125

65.000,00

295.000,00

170.866,07

Apto 3 dormitórios

1.112

100.000,00

750.000,00

328.998,15

Apto 4 dormitórios

150.000,00

1.012.000,00

456.578,95

Apto 5 dormitórios

***

Casa 1 dormitório

80.000,00

225.000,00

154.400,00

Casa 2 dormitórios

156

85.000,00

250.000,00

156.747,62

Casa 3 dormitórios

639

110.000,00

700.000,00

333.797,80

Casa 4 dormitórios

218

185.000,00

800.000,00

442.815,19

Casa 5 dormitórios

300.000,00

650.000,00

472.794,12

Cobert. 1 dormitório

120.000,00

245.000,00

182.252,31

Cobert. 2 dormitórios

105

180.200,00

320.000,00

255.921,86

Cobert. 3 dormitórios

158

250.000,00

650.000,00

447.494,25

Cobert. 4 dormitórios

420.000,00

980.000,00

571.250,00

Cobert. 5 dormitórios

***

Mobiliados

122.000,00

637.000,00

302.444,44

Semimobiliados

151

145.000,00

420.000,00

264.475,61

Casa para comércio

***

Loja

79.938,00

265.000,00

136.643,21

Sala/conjunto

179

35.000,00

220.000,00

97.930,22

145.000,00

530.000,00

272.166,67

395.000,00

750.000,00

528.000,00

450.000,00

1.590.000,00

900.580,65

Sala Mobiliada

Pavilhão/depósito

Comercial

Prédio

84,08%

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Os quadros, a seguir, informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Preço (R$)*

Total

Residencial Outros Tipos

Ofertas de imóveis usados para venda, em Porto Alegre, segundo os tipos e preços médios mensais - novembro/10 - Quadro nº 15

Garagem/box

15.000,00

42.630,00

29.540,00

Chácara/sítio

150.000,00

2.500.000,00

654.375,00

Terrenos ****

306

53.285,00

450.000,00

204.777,15

Flat

Tipo Indefinido

5.222

TOTAL

***

33.000,00

2.500.000,00

441.581,63

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI Obs: 1)*Não incluem transferências, definida como imóveis usados financiados e transferidos pelo mutuário 2)** Incluídas no total de ofertas; 3)*** Número reduzido de imóveis; 4)**** Não inclui loteamentos.

dio de oferta do metro quadrado (m²) por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da Capital, Internet e painel de informantes do SECOVI/RS - AGADEMI.

Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual de preços de oferta inferior aos principais indicadores de inflação no período de janeiro a novembro/2010. O preço médio do metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios ficou estável, entretanto os apartamento de 3 dormitórios subiram 3,74%, em média, no ano de 2010 no mesmo período.

A partir dos resultados, expostos no quadro 16, é possível a comparação com as ofertas para locação. No quadro 17 foram utilizados somente os apartamentos de 01, 02 e 03 dormitórios, por apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando maior consistência ao índice. O resultado, para o mês de novembro/2010, está representado no quadro 18.

As salas/conjunto tiveram queda de -1,07% no valor do m² e os terrenos, acréscimo de 6,76% no mesmo período. A análise da oscilação, dos dados apresentados, está baseada no preço mé-

Ofertas para venda de imóveis usados, R$/m², em Porto Alegre - dez/2009 a nov/2010 - Quadro nº 16

TIPOS

dez/09

jan/10

fev/10

mar/10

abr/10

mai/10

jun/10

jul/10

ago/10

set/10

out/10

nov/10

Apto 1 dorm

1.381,76

1.397,48

1.377,21

1.342,97

1.341,50

1.331,67

1.343,66

1.338,21

1.337,26

1.336,08

1.346,59

1.343,70

Apto 2 dorm

1.354,57

1.350,21

1.342,10

1.339,12

1.332,39

1.334,93

1.321,47

1.341,64

1.347,91

1.341,77

1.339,79

1.351,78

Apto 3 dorm

1.475,14

1.474,16

1.467,28

1.464,45

1.494,90

1.505,38

1.523,69

1.509,95

1.522,37

1.543,88

1.530,78

1.529,33

Casa 3 dorm

1.276,75

1.284,52

1.289,35

1.302,20

1.295,95

1.314,39

1.320,26

1.319,60

1.311,60

1.307,95

1.297,71

1.296,41

Casa 4 dorm

1.187,95

1.174,19

1.166,14

1.140,73

1.172,71

1.169,99

1.145,95

1.147,44

1.130,72

1.144,42

1.162,26

1.172,90

Cobert 3 dorm

1.468,18

1.470,80

1.471,94

1.459,18

1.476,72

1.462,42

1.440,57

1.444,21

1.461,04

1.428,99

1.432,07

1.457,65

Loja

2.051,45

1.968,45

2.115,81

2.148,74

2.047,51

1.982,54

1.986,53

1.905,79

1.924,80

1.935,75

1.902,50

1.930,50

Sala/Conjunto

1.348,86

1.427,51

1.481,10

1.472,88

1.482,95

1.461,54

1.513,31

1.532,13

1.541,60

1.464,46

1.464,24

1.412,27

Terrenos **

317,10

318,05

326,77

327,86

343,20

329,37

328,17

345,12

351,83

364,07

337,87

339,55

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI * Somente os tipos com amostragem representativa ** Não incluem tranferências

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais - novembro/2009 - Quadro nº 17

Preço médio ofertado (R$/m²) Tipos

Relação %

Locação

Venda

Locações/Vendas

Apto 1 dormitório

10,18

1.376,55

0,74

Apto 2 dormitórios

10,38

1.345,02

0,77

Apto 3 dormitórios

13,33

1.478,89

0,90

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Analisando os dados expostos no Panorama Setorial 2009, quadro 17, verifica-se que a relação entre os preços de oferta de locações e de vendas, foi maior no ano de 2010 (quadro 18) comparativo a 2009 (apartamentos de 1 e 2 dormitórios, que tem a maior frequência das ofertas).

Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais - novembro/2010 - Quadro nº 18

Preço médio ofertado (R$/m²) Tipos

Relação %

Locação

Venda

Locações/Vendas

Apto 1 dormitório

10,05

1.343,70

0,75

Apto 2 dormitórios

10,98

1.351,78

0,81

Apto 3 dormitórios

13,46

1.529,33

0,88

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Os valores pedidos para a locação estão próximos, em média, da relação histórica de 1% do valor de oferta para venda do imóvel.

4.3.4 – RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO RS E BR Segundo dados do Banco Central do Brasil no período de 9 meses fechados em setembro/2010, foram concedidos financiamentos habitacionais no valor de R$ 38.882 bilhões, para aquisição e construção no Brasil, sendo destinada para o RS a soma de R$ 2.240 bilhões, que correspondem a 5,76% do total nacional. Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos, observa-se que, no mesmo período, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o RS participa com 6,28% do montante nacional e nos valores destinados à construção, 5,07% em 2010. No ano anterior, tendo sido os percentuais de 7,12% e 4,70% respectivamente. A participação na distribuição dos recursos financeiros para o Rio Grande do Sul apresentou decréscimo em comparação ao período (jan/ set) de 2010/2009. O volume de recursos destinado ao financiamento imobiliário em 2009 no Rio Grande do Sul tivera a participação de 6,16% evidenciando que o estado recebeu menos desses recursos. Os quadros e gráficos, a seguir, mostram a destinação dos recursos no período 2008/2010, até outubro de cada ano.

Financiamentos habitacionais, em R$, para aquisição e construção de imóveis, Brasil e Rio Grande do Sul novembro/2009 a outubro/2010 - Quadro nº 19

FINANCIAMENTOS EM R$ MESES

PARA AQUISIÇÃO

PARA CONSTRUÇÃO

BRASIL

RS/BRASIL

Novembro/09

1.334.043.572,00

103.098.782,00

7,73

1.537.237.973,00

30.825.860,00

2,01

Dezembro/09

1.367.122.282,00

96.527.184,00

7,06

1.438.730.542,00

107.613.080,00

7,48

Janeiro/10

1.463.882.397,00

101.323.979,00

6,92

1.016.036.675,00

86.951.389,00

8,56

Fevereiro/10

1.697.543.038,00

114.590.835,00

6,75

1.152.757.751,00

22.662.304,00

1,97

Março/10

2.527.707.785,00

138.230.425,00

5,47

1.586.349.367,00

103.580.456,00

6,53

Abril/10

2.420.296.586,00

137.949.599,00

5,70

1.926.774.855,00

57.714.014,00

3,00

Maio/10

2.527.091.660,00

155.073.890,00

6,14

1.722.759.471,00

40.070.866,00

2,33

Junho/10

2.741.767.572,00

179.214.867,00

6,54

2.523.921.415,00

97.943.266,00

3,88

Julho/10

2.878.404.180,00

205.300.939,00

7,13

2.206.740.703,00

219.764.965,00

9,96

Agosto/10

2.959.339.375,00

190.849.141,00

6,45

2.134.188.120,00

89.374.568,00

4,19

Setembro/10

3.053.446.480,00

175.521.950,00

5,75

2.343.721.722,00

124.101.789,00

5,30

Outubro/10

***

Total 2010

22.269.479.073,00

1.398.055.625,00

6,28

16.613.250.079,00

842.163.617,00

5,07

Cardeal, São Sepé

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE - Estatísticas Básicas *** Dados indisponíveis

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Financiamentos habitacionais, em R$, para aquisição e construção de imóveis, Brasil e Rio Grande do Sul - jan/out 2007/2008/2009/2010 - Quadro nº 20

MESES

PARA AQUISIÇÃO BRASIL

% RS/BRASIL

BRASIL

% RS/BRASIL

jan/08

745.117.100,00

65.752.585,00

8,82

876.786.146,00

17.946.708,00

2,05

fev/08

819.543.349,00

53.450.465,00

6.52

1.137.650.932,00

36.076.000,00

3,17

mar/08

854.210.122,00

59.225.963,00

6,93

1.037.552.782,00

44.871.188,00

4,32

abr/08

971.632.590,00

71.093.046,00

7,32

1.052.751.627,00

49.900.291,00

4,74

mai/08

1.102.355.725,00

85.377.144,00

7,74

1.159.374.163,00

70.338.350,00

6,07

jun/08

1.242.113.207,00

92.979.222,00

7,49

1.950.184.466,00

77.693.396,00

3,98

jul/08

1.452.556.886,00

103.652.382,00

7,14

1.979.819.379,00

127.328.635,00

6,43

ago/08

1.296.609.790,00

98.784.098,00

7,62

2.184.591.034,00

45.472.716,00

2,08

set/08

1.434.801.361,00

107.106.346,007,46

7,46

1.499.992.490,00

158.263.554,00

10,55

out/08

1.356.019.479,00

105.430.257,00

7,77

1.037.760.912,00

62.743.079,00

6,05

TOTAL

11.274.959.609,00

842.851.508,00

7,48

13.916.463.931,00

690.633.917,00

4,96

jan/09

1.098.199.044,00

88.245.804,00

8,04

794.274.485,00

31.477.105,00

3,96

fev/09

1.066.761.231,00

74.051.813,00

6,94

657.942.974,00

97.418.380,00

14,81

mar/09

1.334.043.572,00

103.098.782,00

7,73

920.329.959,00

40.937.212,00

4,45

abr/09

1.367.122.282,00

96.527.184,00

7,06

984.372.981,00

56.697.230,00

5,76

mai/09

1.463.882.397,00

101.323.979,00

6,92

902.590.687,00

62.253.438,00

6,90

jun/09

1.697.543.038,00

114.590.835,00

6,75

1.260.470.603,00

34.957.498,00

2,77

jul/09

1.955.224.950,00

138.190.598,00

7,07

985.816.586,00

36.717.479,00

3,72

ago/09

2.026.993.811,00

143.072.429,00

7,06

1.154.723.462,00

39.565.863,00

3,43

set/09

2.045.861.255,00

141.014.593,00

6,89

1.558.774.397,00

33.364.617,00

2,14

out/09

1.619.338.685,00

119.205.235,00

7,36

1.757.128.560,00

96.977.349,00

5,52

TOTAL

15.674.970.265,00

1.119.321.252,00

7,14

10.976.424.694,00

530.366.171,00

4,83

jan/10

1.463.882.397,00

101.323.979,00

6,92

1.016.036.675,00

86.951.389,00

8,56

fev/10

1.697.543.038,00

114.590.835,00

6,75

1.152.757.751,00

22.662.304,00

1,97

mar/10

2.527.707.785,00

138.230.425,00

5,47

1.586.349.367,00

103.580.456,00

6,53

abr/10

2.420.296.586,00

137.949.599,00

5,70

1.926.774.855,00

57.714.014,00

3,00

mai/10

2.527.091.660,00

155.073.890,00

6,14

1.722.759.471,00

40.070.866,00

2,33

jun/10

2.741.767.572,00

179.214.867,00

6,54

2.523.921.415,00

97.943.266,00

3,88

jul/10

2.878.404.180,00

205.300.939,00

7,13

2.206.740.703,00

219.764.965,00

9,96

ago/10

2.959.339.375,00

190.894.141,00

6,45

2.134.188.120,00

89.374.568,00

4,19

set/10

3.053.446.480,00

175.521.950,00

5,75

2.343.721.722,00

124.101.789,00

5,30

TOTAL

22.269.479.073,00

1.398.055.625,00

6,28

16.613.250.079,00

842.163.617,00

5,07

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE - Estatísticas Básicas Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

PARA CONSTRUÇÃO

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Evolução do total anual* de financiamentos, em R$, oferecidos para aquisição e construção no Rio Grande do Sul - 2008 a 2010 - Gráfico N° 11

40.000.000.000,00

2.500.000.000,00

35.000.000.000,00

2.000.000.000,00 R$

Evolução do total anual* de financiamentos, em R$, oferecidos para aquisição e construção no Brasil - 2008 a 2010 - Gráfico N° 10

30.000.000.000,00 25.000.000.000,00 20.000.000.000,00

2008 2008

1.000.000.000,00

2009 2009

1.500.000.000,00

2008

2009

2010

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas * Total anual fechado em outubro de cada ano, exceto 2010 com fechamento em setembro. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

2010

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas * Total anual fechado em outubro de cada ano, exceto 2010 com fechamento em setembro. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

4.3.5 – ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE – Valores e Guias de Arrecadação O ITBI é um imposto de âmbito municipal que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Constitui-se em variável importante para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por este motivo, é monitorado, mensalmente, por SECOVI/RS - AGADEMI, através do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA).

Laço, Jaguarão

A análise da série da arrecadação anual do período jan/2007 a nov/2010 mostra notável crescimento do tributo, inclusive das “guias” a ele referentes. Tomando-se como base o total do ano 2007, observa-se a seguinte evolução percentual (%) dos valores nominais arrecadados anualmente.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Arrecadação nominal do ITBI da PMPA, variação ANUAL % da arrecadação e nº de guias emitidas - jan/2007 a dez/2010 - Quadro nº 21

2007

2009

Valor Nominal ITBI (R$)

Δ%

Nº de guias de arrecadação do ITBI

Janeiro

8.474.657,82

43,20

3.105

Fevereiro

4.868.524,06

16,74

Mês

Valor Nominal ITBI (R$)

Δ%

Nº de guias de arrecadação do ITBI

Janeiro

8.375.314,25

-18,36

2.713

2.227

Fevereiro

6.510.995,47

-20,37

2.056

Março

7.924.796,03

10,16

3.162

Março

10.668.209,59

20,83

3.272

Abril

9.433.859,74

60,05

3.448

Abril

9.225.340,40

-9,29

3.082

Maio

8.188.156,88

21,07

3.411

Maio

10.897.257,25

0,48

3.228

Junho

7.817.611,82

12,95

2.840

Junho

11.527.187,49

2,07

3.375

Julho

9.033.720,87

26,28

3.509

Julho

12.458.655,20

-0,09

3.894

Agosto

10.774.240,67

36,01

3.356

Agosto

11.458.819,08

8,20

3.625

Setembro

9.048.654,79

10,80

2.925

Setembro

11.672.994,04

11,35

3.421

Outubro

9.019.540,32

4,24

3.373

Outubro

12.670.685,96

11,23

3.472

Novembro

10.640.264,58

14,62

2.993

Novembro

12.454.513,86

17,26

3.548

Dezembro

10.701.755,95

24,27

3.523

Dezembro

14.585.662,64

27,26

3.616

Ano 2007

Ano 2009

105.925.783,53

22,24

37.872

132.505.635,23

4,67

39.302

Janeiro

10.258.778,71

21,05

2.945

Janeiro

9.189.619,39

9,72

2.779

Fevereiro

8.176.705,90

67,95

2.399

Fevereiro

7.149.368,82

9,80

2.229

Março

8.829.458,64

11,42

3.101

Março

13.703.462,55

28,45

3.497

Abril

10.170.190,98

7,81

3.290

Abril

11.344.439,04

22,97

3.017

Maio

10.845.730,74

32,46

3.280

Maio

14.376.451,11

31,93

3.240

Junho

11.293.939,55

44,47

3.655

Junho

12.704.996,80

10,22

3.050

Julho

12.469.351,78

38,03

4.203

Julho

13.740.288,15

10,29

3.388

Agosto

10.590.794,62

-1,70

3.620

Agosto

13.532.900,72

18,10

3.384

Setembro

10.482.754,90

15,85

3.386

Setembro

12.521.480,48

7,27

2.829

Outubro

11.391.183,59

26,29

3.224

Outubro

14.375.472,12

13,45

3.342

Novembro

10.621.034,22

-0,18

3.106

Novembro

13.241.808,06

6,32

3.132

***

Dezembro

11.461.471,92

7,10

3.532

Dezembro

***

Ano 2008

126.591.395,55

19,51

39.741

Ano 2010

135.880.287,24

Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda - Prefeitura Municipal de Porto Alegre (SMF - PMPA) *** Dados indisponíveis

Mês

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

*** 33.887

Comparando-se os anos 2009/2010 (até novembro de cada ano), verifica-se a variação de 15,23% do valor nominal arrecadado. No comparativo 2008/2009 essa variação foi de -2,42%. Foi um notável aumento da arrecadação desse imposto, resultante do movimento do mercado de imóveis. O número de guias de arrecadação foi de 35.686 em 2009 e 33.887 em 2010, mostrando queda na quantidade de operações de -5,04%.

Evolução do total anual do n° de guias do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, 2007/2010 - Gráfico N° 13

N° de guias

A recuperação deste tributo inicia-se em julho/2009, prosseguindo até dezembro. Consideram-se os meses sazonais janeiro e fevereiro, ocorrendo, portanto, elevada arrecadação de março a novembro de 2010. Estes dados mostram os efeitos da recuperação “pós-crise” financeira global sobre os recursos arrecadados pelo município de Porto Alegre. Os gráficos e a tabela exteriorizam e demonstram o histórico e a curva de tendência de evolução deste importante tributo municipal.

Entretanto, o número de guias de arrecadação do ITBI teve forte queda, mas teve significativo aumento no valor médio de cada uma delas, resultante da taxa de velocidade de vendas de imóveis novos e da comercialização dos imóveis usados; notadamente no período de maio a novembro/2010.

42.000 40.000 38.000 36.000 34.000 32.000 30.000 2007

2008

2009

2010

Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda – Prefeitura Municipal de Porto Alegre (SMF - PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

Evolução do total anual da arrecadação nominal do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, em R$, 2007/2010 - Gráfico N° 12 140.000.000,00 130.000.000,00 120.000.000,00 110.000.000,00 100.000.000,00 90.000.000,00 80.000.000,00 2007

2008

2009

2010

Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda – Prefeitura Municipal de Porto Alegre (SMF - PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

João

de B

arro

, Do

m Pe

drito

/RS

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

5. Ascensão, queda e recuperação do Mercado Imobiliário Está sendo inserido, neste panorama, um estudo especial referente aos últimos 5 anos (novembro 2005 a 2010) sobre o comportamento evolutivo do mercado imobiliário. Deve-se a seleção desse período ao fato de que ele abrange as três últimas fases sequenciais ocorridas no referido mercado. São contempladas na 1ª fase que vai de março de 2006 até setembro de 2008, 2ª fase outubro de 2008 até abril de 2009 e a 3ª fase compreende o intervalo de maio/09 em diante, sendo períodos estabelecidos segundo o comportamento evolutivo das principais variáveis setoriais contidas neste panorama. Este estudo é elaborado mensalmente e incluiu o período citado por coincidir com o final do ano de 2010. O estudo especial contêm os seguintes tópicos: Imóveis em oferta, para locação e para comercialização (novos e usados), por tipo, em Novembro/2010, e população residente em Porto Alegre/2010. - Quadro Nº 22

Tipos

Locação * Usados para Venda * Novembro/2010 Novembro/2010

Novos para Venda ** Ago/10

Total

Residenciais

2.295

4.437

5.324

12.056

Comerciais

2.043

390

302

2.735

Outros tipos

282

395

730

Total

4.620

5.222

5.679

15.521

População residente*** Taxa de crescimento demográfico (anual)

0,004

Relação Total de ofertas/População residente

1,10

Fonte: SECOVI-RS/AGADEMI, SINDUSCON-RS e IBGE * Pesquisa baseada em amostra dos imóveis divulgados/anunciados na primeira semana do mês. ** Dados o XIII Censo de Imóveis Novos Agosto/10 em Porto Alegre – SINDUSCON-RS. ***Dados preliminares do Censo Nacional de 2010.

1.409.939

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Cavalos, Uruguaiana

Imóveis em oferta, para locação e para comercialização (novos e usados), por tipo, em Novembro/2005 e população residente em Porto Alegre/2005. – Quadro Nº 23

Tipos

Locação * Usados para Venda * Novembro/2005 Novembro/2005

Novos para Venda ** Ago/05

Total

Residenciais

2.909

3.650

5.858

12.417

Comerciais

2.365

292

375

3.032

Outros tipos

443

286

249

978

Total

5.717

4.228

6.482

População residente***

16.427 1.388.020

Taxa de crescimento demográfico (anual)

0,004

Relação Total de ofertas/População residente

1,18%

Fonte: SECOVI-RS/AGADEMI, SINDUSCON-RS e IBGE * Pesquisa baseada em amostra dos imóveis divulgados/anunciados na primeira semana do mês. ** Dados o VIII Censo de Imóveis Novos Agosto/05 em Porto Alegre. ***Estimativa da população em julho de 2005, segundo os dados Preliminares do Censo Nacional/2010 Base: novembro/2005

Variação percentual (%) dos imóveis em oferta, para locação e comercialização (novos e usados), no período de Novembro/2006 a Novembro/2010, e população residente em Porto Alegre/2010. – Quadro Nº 24

Tipos

Locação

Usados para Venda

Novos para Venda

Total

Residenciais

-21,11

21,56

-9,12

-2,91

Comerciais

-13,62

33,56

-19,47

-9,80

Outros tipos

-36,34

38,11

-78,71

-25,36

Total

-19,19

23,51

-12,39

-5,52

População residente*

1.388.020

Fonte: SECOVI-RS - AGADEMI * Estimativa da população residente, segundo dados preliminares do Censo/2010 - IBGE. Base: novembro/2005

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

O mercado de comercialização revela que os estoques de usados, no comparativo entre novembro/2010 e novembro/2006, aumentaram 23,51%. Os imóveis novos apresentam variação de –12,39%, considerando-se agosto/2005.

• Apartamento 1 dormitório: notável variação dos valores de oferta para locação no período novembro/06 a novembro/10, na ordem de 55,91%, enquanto o valor de venda registrou elevação de 96,37%. • Apartamento 2 dormitórios: o valor de locação aumentou em 51,03%, enquanto para venda oscilou 83,53%, em média.

O total geral de imóveis ofertados na cidade apresentou queda de -5,52%. Destaque para a queda de outros tipos, de –25,36%, no período em análise.

• Apartamento 3 dormitórios: a variação dos valores de oferta para locação foi de 61,23%, enquanto para venda atingiu 70,15%.

Evolução dos preços médios (por tipo) e valor do aluguel para locação e venda de imóveis usados em Porto Alegre: Novembro/2006 a Novembro/2010* - Quadro Nº 25

Evolução dos preços médios, por tipo, do m² para locação e venda de imóveis usados em Porto Alegre: Novembro/2006 a Novembro/2010* - Quadro Nº 26

Tipo**

1 dormitório

2 dormitórios

3 dormitórios

Tipo**

1 dormitório

2 dormitórios

3 dormitórios

Ano

Locação (R$)

Venda (R$)

Locação (R$)

Venda (R$)

Locação (R$)

Venda (R$)

Ano

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

2006

372,03

59.761,12

593,82

103.311,96

1.268,05

207.684,77

2006

8,77

912,20

8,61

989,43

10,37

1.171,38

2007

389,77

68.295,41

634,60

119.185,36

1.569,02

245.774,99

2007

9,37

1.062,24

9,33

1.141,97

11,76

1.305,74

2008

453,42

79.807,35

688,81

141.371,47

1.767,23

283.360,65

2008

9,97

1.332,30

9,46

1.217,87

13,11

1.374,82

2009

486,69

92.785,95

752,26

152.891,89

1.596,51

296.604,35

2009

10,18

1.376,55

10,38

1.345,02

13,33

1.478,89

2010

532,08

102.987,76

813,59

170.866,07

1.763,16

328.998,15

2010

10,05

1.343,70

10,98

1.351,78

13,46

1.529,33

Fonte: SECOVI/RS - AGADEMI * Pesquisa baseada em amostra dos imóveis divulgados/anunciados na primeira semana do mês de maio de cada ano ** Utilizam-se os tipos de imóveis com maior participação nas pesquisas de Comercialização e Locação Base: Novembro/2005

O quadro 25 apresenta a comparação entre o valor do aluguel e o valor ofertado para venda de imóveis usados em Porto Alegre. A partir das informações pode-se registrar em tópicos:

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Fonte: SECOVI/RS - AGADEMI * Pesquisa baseada em amostra dos imóveis divulgados/anunciados na primeira semana do mês de cada ano ** Utilizam-se os tipos de imóveis com maior participação nas pesquisas de Comercialização e Locação Base: Novembro/2005

São José dos Ausentes

No período de cinco anos analisado, no quadro 24, destaca-se a considerável queda nas ofertas de locação (-19,19%). Em outros tipos, a queda é ainda mais acentuada, chegando a –36,34%, acompanhado de residenciais, com –21,11%, evidenciando o aquecimento no mercado de aluguéis de imóveis.

Usina do Gasômetro, Porto Alegre

O quadro 26 apresenta a comparação entre os preços médios do m 2 nas ofertas para locação e comercialização em Porto Alegre. Observando os dados expostos pode-se retirar as seguintes conclusões: • Apartamento 1 dormitório: a variação dos preços médios do m 2 na locação, no período de novembro/2006 a novembro/2010, foi de 31,37% e de 48,73% na comercialização. • Apartamentos 2 dormitórios: apontou crescimento de 46,01% nas locações e 51,67% na comercialização, para o período considerado. • Apartamentos 3 dormitórios: a variação dos preços médios para locações do m 2 , no período, é de 55,25%, ao passo que em comercialização, de 59,35%. Segmentou-se o período analisado em dois momentos (2006/2007 e 2008/2010), por saber-se que entre os anos de 2006/2009 ocorreram o Boom do Mercado Imobiliário, bem como a Crise Econômica Global e seus impactos no respectivo mercado, aliado ao comportamento evolutivo dos indicadores de inflação IGP-M/FGV, INCC-M/FGV e INPC/IBGE. A variação percentual em estoques do período 2006/2007 está demonstrada no quadro 27 abaixo, indicando decréscimo de -6,81% para a cidade de Porto Alegre.

Variação percentual (%) dos imóveis em oferta, para locação e comercialização (novos e usados), no período de Novembro/2006 a Novembro/2007, e população residente em Porto Alegre/2006 – Quadro Nº 27

Tipos

Locação

Usados para venda

Novos para venda

Total

Residenciais

-19,11

13,84

-13,50

-6,78

Comerciais

-6,13

46,92

-13,33

-1,91

Outros tipos

-21,90

12,94

-63,45

-22,29

Total

-13,96

16,06

-15,41

População residente (estimativa)*

-6,81 1.362.812

Fonte: SECOVI/RS - AGADEMI; SINDUSCON/RS * Estimativa das populações residentes, em 1º de julho de 2006 com base da taxa de crescimento do Censo nacional - IBGE. Base: Novembro/2005

Observou-se decréscimos nos estoques, principalmente na locação e, com maior ênfase nos residenciais. Já na comercialização, a categoria comerciais, registrou acréscimo do número de unidades ofertadas para venda de usados. Nesse período, os índices IGP-M e INCC-M divulgados pela FGV e o INPC pelo IBGE acumularam, respectivamente, 9,94%, 11,33% e 7,50%, no período, como mostra o quadro 29. Entre 2008/2010, verificou-se tendência à variação percentual positiva nos estoques, à exceção de “Comerciais” e “Outros Tipos” na locação, verificados no quadro 30. Já os índices IGP-M, INCC-M e INPC, acumularam, respectivamente, 21,41%, 24,17% e 18,46%. Neste período, a variação percentual em estoques para a cidade de Porto Alegre foi positiva, da ordem de 4,92%.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Variação percentual (%) dos imóveis em oferta, para locação e comercialização (novos e usados), no período de Novembro/2008 a Novembro/2010, e população residente em Porto Alegre/2009 – Quadro Nº 28

Tipos Residenciais

Variação % do m² da locação e da comercialização (oferta) dos apartamentos de 1, 2 e 3 dormitórios em Porto Alegre, INCC-M, INPC e IGP-M 2008/2010 - Quadro Nº 30

LOCAÇÃO

Variação* %

Locação

Usados para venda

Novos para venda

Total

-2,46

6,79

5,07

4,16

Apto. 1 dormitório

7,26 17,68

Comerciais

-7,97

-9,09

-7,08

-8,04

Apto. 2 dormitórios

Outros tipos

-18,50

-22,29

-41,76

-3,95

Apto. 3 dormitórios

14,46

Total

-6,08

6,42

3,57

1,38

COMERCIALIZAÇÃO

Variação* %

1.365.039

Apto. 1 dormitório

26,5

Apto. 2 dormitórios

18,37

Apto. 3 dormitórios

17,12

INCC-M

24,17

INPC

18,46

IGP-M

21,41

População residente (estimativa)* Fonte: SECOVI/RS - AGADEMI; SINDUSCON/RS * Dados do Censo de 2010 - IBGE Base: Novembro/2007

Dentro destes dois períodos, 2006/2007 e 2008/2010, observa-se o comportamento dos preços, através da variação percentual do m 2 . Os quadros 29 e 30, a seguir, estabelecem o comparativo: Variação % do m² da locação e da comercialização (oferta) dos apartamentos de 1, 2 e 3 dormitórios em Porto Alegre, INCC-M, INPC e IGP-M - 2006/2007 - Quadro Nº 29

LOCAÇÃO

Variação* %

Apto. 1 dormitório

22,48

Apto. 2 dormitórios

24,07

Apto. 3 dormitórios

35,64

COMERCIALIZAÇÃO

Variação* %

Apto. 1 dormitório

17,58

Apto. 2 dormitórios

28,13

Apto. 3 dormitórios

36,05

INCC-M

7,5

INPC

11,33

IGP-M

9,94

Fonte: SECOVI/RS - AGADEMI; FGV; IBGE. * Variação % novembro (2008/2010)

Nota-se que, o estoque de imóveis usados ofertados para locação entre novembro de 2006 e novembro de 2010 teve decréscimo de -19,19%, o que sugere aquecimento deste mercado. O estoque de imóveis usados ofertados para comercialização, no mesmo período, teve um acréscimo de 23,51%, ao passo que o estoque de novos para venda registrou decréscimo de -12,39. (Quadro 24). O estoque total de imóveis ofertados na cidade, no período, apresentou queda de -5,52% (Quadro 24).

São Francisco de Paula

Fonte: SECOVI/RS - AGADEMI; FGV; IBGE. * Variação % novembro (2006/2007)

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Sintonia de um par, cavalos em São Lourenço do Sul

Evolução % da velocidade de locações em Porto Alegre janeiro/2005 a novembro/2010 - Quadro nº 32

Evolução da Média Anual (Jan-Nov) do Estoque de Ofertas para Locação de Imóveis, em Porto Alegre, 2005 a 2010 - QUADRO Nº 31

ANO

Residencial

Comercial

Outros

Total

2005

3.048

2.466

621

5.657

2006

2.603

2.263

449

5.315

2007

2.263

2.249

387

4.899

2008

2.184

1.858

339

4.381

2009

2.667

2.017

353

5.037

2010

2.472

2.109

316

4.897

2005

2006

2007

Janeiro

15,74

20,42

26,23

2008 27,67

2009 32,28

27,78

2010

Fevereiro

17,29

20,32

23,08

33,22

25,92

26,70

Março

21,91

25,90

33,06

34,52

31,70

33,15

Abril

18,14

20,74

28,45

30,75

31,17

27,93

Maio

18,72

19,92

26,38

31,09

28,89

28,98

Junho

21,21

20,42

24,65

29,59

25,27

26,72

Julho

20,92

20,86

23,54

32,16

26,89

29,71

Agosto

20,49

23,11

29,03

30,67

26,21

31,08

Setembro

17,16

20,51

25,66

29,08

22,63

29,14

Outubro

16,52

21,98

25,93

30,80

25,39

27,27

Novembro

16,32

20,99

22,66

32,47

22,91

26,65

Dezembro

15,56

20,94

22,50

23,55

22,13

***

Média Jan-Nov

18,58

21,38

26,24

31,09

27,21

28,65

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI *** Dados indisponíveis

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Evolução da média do anual da velocidade de locações, em Porto Alegre (2005 a 2010) - Gráfico N° 15 Evolução da média do total de imóveis disponíveis (estoque) para locação em Porto Alegre (2005 a 2010) - Gráfico N° 14

33,00

2005 2005 Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

29,00 27,00 %

n° de ofertas

31,00

5.800 5.600 5.400 5.200 5.000 4.800 4.600 4.400 4.200 4.000

25,00 23,00 21,00 19,00 17,00

2006 2006

2007 2007

2008 2008

2009 2009

2010 2010

2005 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2006

2007

2008

2009

2010

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

6. Condomínios em Porto Alegre 6.1 – ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS Importante segmento das atividades desenvolvidas pelo sindicato corresponde a administração de condomínios, que incluem os tipos residencial, comercial, misto e horizontal. SECOVI/RS - AGADEMI preocupam-se com o tema desde o ano de 1997 quando realizou o Censo dos Condomínios de Porto Alegre, com o objetivo de atualizar as informações sobre o segmento. Na oportunidade foram visitados 12.090 condomínios na Capital do Estado que eram formados por 255.439 economias. Os condomínios exclusivamente residenciais, incluídos os horizontais, correspondiam a 76,76% do total, com 74,23% do total de economias, onde residiam 54,40% da população de Porto Alegre, com base no Censo Demográfico de 2000. Em dezembro/2010, os registros nas entidades indicam 21.824 condomínios, sendo 13.268 em Porto Alegre e os demais no interior do Estado, somando 411 municípios de sua jurisdição. Os condomínios residenciais, mistos, horizontais e outros, informados, somam 13.268 na cidade de Porto Alegre, possuem 291.896 economias, onde residiam, em dezembro de 2010, cerca de 846.498 pessoas, ou 60,04% da população da Capital do Estado, aproximadamente. Os 9.749 condomínios administrados por empresas do setor representam 73,48% dos 13.268 em Porto Alegre. O total de 21.824 informados, por SECOVI/ RS - AGADEMI, inclui 8.556 localizados em municípios do interior do Rio Grande do Sul.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Laço, Jaguarão

6.2 – DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS

A rubrica “Pessoal” é a que reuniu os maiores gastos, até novembro/2010, com a participação média mensal de 28,58% do total.

O trabalho, realizado por SECOVI/RS - AGADEMI, analisa amostra de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais e comerciais de um conjunto de bairros da Capital gaúcha e os agrupa em onze rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade.

A rubrica “Obras” teve destacada variação nos últimos 12 meses, fechados em novembro/2010, com elevação percentual de 75,29%. Este destaque indica a recuperação feita nos condomínios resultante dos incentivos fiscais dos materiais e melhoria da renda dos condôminos, em média.

Avaliando-se a estrutura dos gastos, mês a mês, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes durante os anos de 2009 e 2010, porém, neste último ano, os investimentos na rubrica “Obras” tiveram forte acréscimo 6,14 pontos percentuais.

A variação do total de despesas, no período de 12 meses (dez/2009 a nov/2010), acumulou um percentual de 8,80%. Não se deve comparar diretamente os percentuais de variações das rubricas com os da inflação, pois estão sendo computadas as oscilações de consumo das mesmas, além das verificadas nos preços dos materiais de consumo e de serviços. O quadro, a seguir, apresenta a participação média das rubricas no total de despesas e a variação percentual acumulada das mesmas, no período dezembro de 2009 a novembro de 2010. Média de participação e variação % acumulada, por rubrica, nas despesas dos condomínios em Porto Alegre - dez/09 a nov/10 - Quadro nº 33

Rubricas

Média % de participação 12 meses** Variação % acumulada 12 meses**

1.Pessoal

28,58

8,91

2.Gás/combustíveis

3,17

10,11

3.Água

11,85

-2,28

4.Luz

4,97

-1,47

5.Limpeza/Higiene

1,99

13,63

6.Elevadores

3,13

-36,96

7.Seguros

4,01

5,82

8. Conservação

6,13

1,29

9. Obras

15,25

75,29

10. Diversos

10,69

14,07

11. Segurança

10,23

-0,95

TOTAL DE DESPESAS

100

8,80

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI ** doze meses: dez/2009 a nov/2010

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

6.3 – INADIMPLÊNCIAS DE PAGAMENTOS NAS QUOTAS CONDOMINIAIS 6.3.1 – INADIMPLÊNCIA – EVOLUÇÃO EM 2010 Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de janeiro a novembro de 2010, sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 13,08%. Comparando-se à média em 2009 de igual período, na ordem de 13,15%, constatou-se pequeno decréscimo de -0,07 pontos percentuais. No ano de 2010, o mês que apresentou o menor nível de inadimplência dos condomínios foi em agosto com 12,22% e o mês mais elevado foi janeiro com 13,55%. De acordo com a pesquisa de novembro, verifica-se, também, que é menor a inadimplência nos condomínios comerciais, com 9,02%, tendo os residenciais registrado 13,88% das unidades em atraso, percentuais próximos dos ocorridos em novembro de 2009. Constatou-se queda da inadimplência com ação judicial de -0,28 pontos percentuais, comparando-se com o mesmo mês de 2009. Pois em 2010 foi de 0,53% e em 2009 atingiu 0,81%. Os condomínios foram classificados em residenciais, comerciais e mistos. Tendo em vista o critério de inadimplência depender do período a ser considerado, o quadro n° 34 apresenta os percentuais dos três períodos de atraso pesquisados, em novembro/2010, e a participação por tipo de condomínio. Inadimplência nos condomínios por período de atraso em Porto Alegre - novembro/2010 - Quadro nº 34

Percentual de economias em atraso em novembro/10 Residencial

Comercial

Misto

MÉDIA*

Até 29 dias

5,47

3,16

3,74

5,13

De 30 a 60 dias

2,05

1,37

1,92

1,99

61 dias ou mais

6,35

4,48

4,89

6,07

Total

13,88

9,02

10,55

13,19

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Analisando-se o período de 12 meses, fechados em novembro de cada ano, desde a vigência do atual Código Civil (2003), constata-se que a repercussão do então Novo Código Civil (NCC) foi significativa para o aumento da inadimplência, pois antes dele o percentual médio de atrasos (período de 12 meses) não atingia 10,00% e passou para os 13,15% média de 2010. Em pontos percentuais a expressiva alta dos atrasos foi de 2,84 pontos percentuais para o total, considerando-se as médias do período: base 2000 e do último pesquisado novembro/2010. Constatou-se assim um notável acréscimo do nível de inadimplência geral dos condomínios a partir da vigência (jan/03) do Novo Código Civil, com exceção de pequena queda em 2010. Os quadros a seguir contêm os dados do período avaliado. Inadimplência no pagamento das taxas condominiais, em Porto Alegre, médias de 12 meses fechados em novembro (%) - Quadro nº 35

ANO

com ação de cobrança

sem ação de cobrança

Total

2002 2003

0,92

9,24

10,17

0,85

10,78

11,64

2004

1,00

11,24

12,24

2005

0,90

13,07

13,97

2006

0,62

12,37

12,99

2007

0,78

12,65

13,43

2008

0,96

12,05

13,01

2009

1,07

12,41

13,48

2010

0,73

12,42

13,15

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Tipo de Condomínio Período de atraso

6.3.2 – INADIMPLÊNCIA – HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL

Jaguarão

Inadimplência no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre, de dezembro de 2004 a novembro de 2010 (%) - Quadro nº 36

com ação de cobrança

sem ação de cobrança

Total

Dez/04

0,73

14,44

15,17

Jan/05

0,69

13,76

Mês/Ano

com ação de cobrança

sem ação de cobrança

Total

Jun/06

0,52

15,22

15,74

14,45

Jul/06

0,52

11,87

12,39

Mês/Ano

Fev/05

0,77

14,60

15,37

Ago/06

0,64

11,40

12,04

Mar/05

1,56

12,23

13,79

Set/06

0,88

11,37

12,25

Abr/05

1,61

11,61

13,22

Out/06

0,70

11,97

12,67

Mai/05

0,72

11,99

12,71

Nov/06

0,67

11,63

12,30

Jun/05

0,82

12,93

13,75

Dez/06

0,71

10,39

11,10

Jul/05

0,68

13,77

14,45

Jan/07

0,71

11,74

12,45

Ago/05

0,77

12,90

13,67

Fev/07

1,19

12,45

13,64

Set/05

0,98

13,12

14,10

Mar/07

1,15

13,93

15,08

Out/05

0,84

13,07

13,91

Abr/07

0,95

13,96

14,91

Nov/05

0,60

12,43

13,03

Mai/07

0,89

14,24

15,13

Dez/05

0,61

11,13

11,74

Jun/07

0,77

12,70

13,47

Jan/06

0,57

11,91

12,48

Jul/07

0,67

12,42

13,09

Fev/06

0,60

12,84

13,44

Ago/07

0,68

11,40

12,08

Mar/06

0,64

11,26

11,90

Set/07

0,55

13,16

13,71

Abr/06

0,56

12,90

13,46

Out/07

0,55

12,46

13,01

Mai/06

0,53

14,98

15,51

Nov/07

0,56

12,92

13,48

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Inadimplência no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre, de dezembro de 2004 a novembro de 2010 (%) - Quadro nº 36

Mês/Ano

com ação de cobrança

sem ação de cobrança

Total

Mês/Ano

com ação de cobrança

sem ação de cobrança

Total

Dez/07

0,98

13,02

14,00

Jun/09

1,27

11,03

12,30

Jan/08

0,79

11,87

12,66

Jul/09

0,95

11,84

12,79

Fev/08

0,80

12,29

13,09

Ago/09

0,79

13,19

13,98

Mar/08

0,75

12,73

13,48

Set/09

0,85

14,02

14,87

Abr/08

0,86

12,13

12,99

Out/09

0,81

13,00

13,81

Mai/08

0,76

12,13

12,89

Nov/09

0,81

12,95

13,76

Jun/08

0,80

12,08

12,88

Dez/09

0,84

13,10

13,94

Jul/08

0,88

11,68

12,56

Jan/10

0,79

12,76

13,55

Ago/08

1,25

11,28

12,53

Fev/10

0,84

12,70

13,54

Set/08

1,25

11,61

12,86

Mar/10

0,68

12,80

13,48

Out/08

1,17

11,83

13,00

Abr/10

0,70

12,81

13,51

Nov/08

1,30

11,91

13,21

Mai/10

0,71

12,54

13,25

Dez/08

1,14

15,96

17,10

Jun/10

0,66

11,98

12,64

Jan/09

1,23

11,52

12,75

Jul/10

0,83

11,58

12,41

Fev/09

1,26

11,39

12,65

Ago/10

0,59

11,63

12,22

Mar/09

1,28

11,46

12,74

Set/10

0,88

12,58

13,46

Abr/09

1,25

11,34

12,59

Out/10

0,74

11,90

12,64

Mai/09

1,19

11,26

12,45

Nov/10

0,53

12,66

13,19

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação e sem ação de cobrança judicial, no período de 2006 a 2010, com médias em cada ano fechado em novembro, constata-se que, no período, os atrasos com ação judicial subiram, passando em 2006 de

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

0,62% para 0,72% em 2010, em média. No mesmo período, os atrasos sem ação judicial de cobrança também aumentaram, passando de uma média em cada ano fechados em novembro de 12,49% em 2006 para 12,36% em 2010, o que representa queda de -0,13 pontos percentuais.

6.4 – DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2010 Considerando a relevância do tema condomínios, SECOVI/RS AGADEMI prosseguiram com a técnica de geoprocessamento para conhecer a distribuição geográfica dos condomínios, totais e residenciais em Porto Alegre. A seguir a tabela e os mapas, por bairro, referentes a dezembro/2010. Distribuição geográfica dos Condomínios em Porto Alegre, Dezembro 2010 - Quadro 37

Bairros

Nº condomínios (total)

Nº condomínios (residencial)

Distribuição geográfica dos Condomínios em Porto Alegre, Dezembro 2010 - Quadro 37

Bairros

Nº condomínios (total)

Nº condomínios (residencial)

SAO GERALDO

232

130

SANTA CECILIA

197

155

VILA IPIRANGA

184

128

SANTO ANTONIO

180

130

TRISTEZA

175

JARDIM ITU-SABARA

172

101

SARANDI

150

RUBEM BERTA

148

BOA VISTA

147

PETROPOLIS

1.352

963

CRISTAL

145

106

CENTRO

1.062

737

PROTASIO ALVES

140

108

RIO BRANCO

781

555

SAO SEBASTIAO

133

116

MENINO DEUS

739

562

JARDIM LINDOIA

124

SANTANA

590

456

MEDIANEIRA

118

FLORESTA

427

280

CAVALHADA

112

CIDADE BAIXA

421

321

SANTA TEREZA

AUXILIADORA

417

279

CHACARA DAS PEDRAS

MON’T SERRAT

388

268

TERESOPOLIS

SAO JOAO

353

239

NAVEGANTES

BELA VISTA

346

228

BOM JESUS

PASSO D’AREIA

340

214

PRAIA DE BELAS

PARTENON

335

230

CAMAQUA

MOINHOS DE VENTO

325

233

JARDIM DO SALSO

BOM FIM

316

263

JARDIM SAO PEDRO

AZENHA

298

208

TRES FIGUEIRAS

HIGIENOPOLIS

268

202

IPANEMA

CRISTO REDENTOR

254

173

NONOAI

JARDIM BOTANICO

252

185

VILA NOVA

INDEPENDENCIA

232

183

RESTINGA

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Distribuição geográfica dos Condomínios em Porto Alegre, Dezembro 2010 - Quadro 37

Nº condomínios (total)

Nº condomínios (residencial)

Nº condomínios (total)

Nº condomínios (residencial)

VILA JARDIM

Bairros

CHAPEU DO SOL

GLORIA

NÃO INFORMADOS

SANTA MARIA GORETTI

JARDIM LEOPOLDINA

FARROUPILHA

CASCATA

HUMAITA

MARCILIO DIAS

SAO JOSE

FARRAPOS

VILA ASSUNCAO

VILA CONCEICAO

JARDIM CARVALHO

ANCHIETA

CEL APARICIO BORGES

ARQUIPELAGO

VILA JOAO PESSOA

BELEM VELHO

ABERTA DOS MORROS

JARDIM PLANALTO

ESPIRITO SANTO

LAMI

PEDRA REDONDA

LOMBA DO PINHEIRO

VILA FLORESTA

MARIO QUINTANA

HIPICA

MATO SAMPAIO

AGRONOMIA

PARQUE DOS MAIAS

GUARUJA

SERRARIA

PASSO DAS PEDRAS

Total de Condomínios

13.268

9.259

BELEM NOVO

Bairros

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Não Cadastrado Humaitá

Anchieta

Farrapos

Arquipélago

Sarandi São João Jardim São Pedro Jardim Floresta Navegantes St. Mª Goretti Jardim Lindóia Rubem Berta São Geraldo São Sebastião Passo Da Areia Cristo Redentor Marcílio Dias Higienópolis Passo das Pedras Floresta Auxiliadora Vila Ipiranga Moinhos de Vento Boa Vista Jardim Itu Sabará Mont Serrat Independência Bela Vista Três Figueiras Mário Quintana Bom Fim Centro Vila Jardim Farroupilha Rio Branco Chácara Pedras Cidade Baixa Santa Cecília Bom Jesus Protásio Alves Santana Petrópolis Jardim Do Salso Azenha Jardim Botânico Jardim Carvalho Praia de Belas

Partenon Santo Antônio Menino Deus Medianeira Vila João Pessoa São José Santa Tereza Glória Cel. Ap. Borges

Total de emLocação Porto Alegre Total deCondomínios Ofertas para (amostra) 0 1 a 19 19 20 a 39 39 40 a 79 79 80 a 139 139 140 aa 199 200 200 aa 299 201 800 300 a 399 Bairros Não Cadastrados 400 a 1500 Bairros Não Cadastrados

Agronomia

Teresópolis Cristal

Cascata

Nonoai Vila Assunção

Cavalhada Belém Velho

Camaqua

Lomba Pinheiro

Vila Nova

Tristeza Vila Conceição Ipanema

Examinando-se a distribuição geográfica dos mapas do total dos condomínios em Porto Alegre, referentes a dezembro/2010, constata-se que, entre as faixas de distribuição, a de maior concentração está na de 400 a 1.500 condomínios sendo que 43,63% estão localizados nos bairros: Auxiliadora, Cidade Baixa, Floresta, Santana, Menino Deus, Rio Branco, Centro e Petrópolis. Classificando-se quantitativamente a localização, por bairro, os condomínios verifica-se que: acima de 200, representam 73,32% (9.728) são eles: Petrópolis, Centro, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Floresta, Cidade Baixa, Auxiliadora, Mon’t Serrat, São João,Bela Vista, Passo D’Areia, Partenon, Moinhos de Vento, Bom Fim, Azenha, Higienópolis, Cristo Redentor, Jardim Botânico, São Geraldo e Independência, ocupando aproximadamente 20% do espaço geográfico da Cidade, enquanto 26,68% (3.540) estão localizados nos demais 80%.

João de Barro, São Sepé

MAPA - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOCONDOMÍNIOS TOTAL DE CONDOMÍNIOS MAPA 33- DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE EM PORTO ALEGRE EM PORTO ALEGRE - NOVEMBRO / 2010 DEZEMBRO/2010

Pedra Redonda Aberta Morros Restinga Espírito Santo Não Cadastrado

Guarujá Hípica Serraria

Chapéu Do Sol

Ponta Grossa Lageado Belém Novo

Não Cadastrado

Lami

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

4 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS MAPA 4 MAPA - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS EM PORTO ALEGRE DEZEMBRO/2010 RESIDENCIAIS, EM PORTO ALEGRE - DEZEMBRO / 2010 Não Cadastrado Humaitá

Anchieta

Farrapos

Arquipélago

Sarandi São João Jardim São Pedro Jardim Floresta Navegantes St. Mª Goretti Jardim Lindóia Rubem Berta São Geraldo São Sebastião Passo Da Areia Cristo Redentor Marcílio Dias Higienópolis Passo das Pedras Floresta Auxiliadora Vila Ipiranga Moinhos de Vento Boa Vista Jardim Itu Sabará Mont Serrat Independência Bela Vista Três Figueiras Mário Quintana Bom Fim Centro Vila Jardim FarroupilhaRio Branco Chácara Pedras Cidade Baixa Santa Cecília Bom Jesus Protásio Alves Santana Petrópolis Jardim Do Salso Azenha Jardim Botânico Jardim Carvalho Praia de Belas

Partenon Santo Antônio Menino Deus Medianeira Vila João Pessoa São José Santa Tereza Glória Cel. Ap. Borges

Condomínios Residenciais Total de Ofertas para Locação em Porto Alegre (amostra) 0 10 a 19 1 a a1939 20 20 aa 39 40 79 40 aa 79 80 139 80 a a139 140 200 140 aa 249 201 800 250 a 1000 Bairros Não Cadastrados Bairros Não Cadastrados

Agronomia

Teresópolis Cristal

Cascata

Nonoai Vila Assunção

Cavalhada Belém Velho

Camaqua

Lomba Pinheiro

Vila Nova

Tristeza

A distribuição geográfica dos condomínios residenciais somente é semelhante a do total e representam 69,78%. Verifica-se forte concentração na faixa entre 250 a 1.000 condomínios que estão localizados em 50,59%, sendo os bairros: Bom Fim, Mon’t Serrat, Auxiladora, Floresta, Cidade Baixa, Santana, Rio Branco, Menino Deus, Centro e Petrópolis.

Vila Conceição Ipanema Pedra Redonda Aberta Morros Restinga Espírito Santo

Não Cadastrado

Guarujá Serraria

Chapéu Do Sol

Ponta Grossa Lageado Belém Novo

Não Cadastrado

Lami

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Gado franqueiro, São Francisco de Paula

Hípica

7. Os Indicadores de Inadimplência no Mercado Imobiliário

a novembro de 2009 e de 2010, variou apenas -0,07 pontos percentuais, demonstrando estabilidade no período. Não obstante, a taxa de inadimplência 13,08% no período jan a nov 2010 se mateve com patamar elevado. Isso porque se mantém cerca de 30% acima da média constatada antes da entrada em vigor do Novo Código Civil.

A adimplência é fator importante para manter o equilíbrio na atividade econômica e prestação de serviços, especialmente em períodos de turbulência na economia, por este motivo foi incluída a evolução e análise da inadimplência nos setores de aluguéis e condomínios.

No entanto, (quadro 36) considerando-se os inadimplentes de condomínios, com ação de cobrança judicial, estes constituem, em média 0,72%, no período de janeiro a novembro de 2010, tendo, no igual período de 2009, média de 1,06%, mostrando a queda de 0,34 pontos percentuais no comparativo dos períodos citados.

A inadimplência de aluguéis, em pleno período da “turbulência econômica global”, variando de 4,23% em set/2008 e fechando em 5,13% em junho/2009, mostra que, a partir de julho de 2009 a novembro 2009, com a superação da crise, os percentuais retornaram ao patamar médio de 4,50% anterior ao começo dela, resultado da fase crítica da economia. Considerando-se a análise tradicional deste tipo de pesquisas, segmentada em dois períodos de onze meses consecut i v o s , constatou-se no período de janeiro a novembro/2009 variação de 4,98% caindo para 4,23% no mesmo período de 2010, aparentemente, foram superados os efeitos da crise de inadimplência de aluguéis. A inadimplência das taxas de condomínio, nos períodos de onze meses consecutivos, janeiro

O índice de inadimplência no comércio de Porto Alegre, apurado mensalmente pelo CDL/SPC (Serviço de Proteção ao Crédito), registrou decréscimo de -0,62 pontos percentuais no período de jan/ nov/2009, comparado a igual período de 2010, passando de 11,64% em 2009, para 11,02 em 2010. Destacam-se os meses de abril/09 com 12,50% e em maio/2010 com 11,50% como os mais elevados dos últimos 22 meses (janeiro/2009 a novembro/2010). Ainda assim pode-se atribuir estabilidade no desempenho deste indicador nos períodos analisados. Os “cheques sem fundos” (2ª devolução por 1.000 compensados) é um índice nacional, apurado pela SERASA, banco de dados econômico-financeiros, o qual registrou queda a partir de maio/2009, quando registrava 25,20 por mil prosseguiu caindo até outubro de 2010 quando alcançou 15,60 por mil compensados. Posteriormente se elevou a 16,80 por mil já no período “pós-crise”. A média do ano de 2009 jan/nov foi 21,73 por mil, e em 2010 foi 17,64, por mil no mesmo período. Essa queda sugere a superação da crise financeira, ao menos quanto ao comportamento deste índice.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

São Lourenço do Sul

A omissão de pagamentos das obrigações, nos prazos pactuados, por parte dos inquilinos e/ou condôminos, resulta de diversos fatores: conjuntura econômica adversa, desemprego, enfermidade, queda de renda familiar e por comportamento social das pessoas, além de fatores exógenos ao processo, como, eventuais crises na economia.

Comparativo % da Média* de Inadimplência de Aluguéis, Condomínios e Comércio em Porto Alegre 2006/2007/2008/2009/2010 - Quadro 38

Mês

Aluguéis

Condomínios

Comércio

Mês

Aluguéis

Condomínios

Comércio

jan/06

7,37

12,48

12,03

jul/08

4,26

12,56

10,90

fev/06

7,93

13,44

12,18

ago/08

4,70

12,53

10,05

mar/06

7,63

11,90

13,34

set/08

4,23

12,86

11,03

abr/06

9,29

13,46

13,35

out/08

4,40

13,00

11,05

mai/06

8,35

15,51

12,20

nov/08

4,66

13,21

12,40

jun/06

7,28

15,74

12,80

Média 2008

4,73

12,92

11,23

jul/06

8,08

12,39

12,98

jan/09

4,90

12,75

11,20

ago/06

7,23

12,04

12,90

fev/09

5,43

12,65

11,60

set/06

7,42

12,25

12,70

mar/09

5,30

12,74

12,20

out/06

6,17

12,67

12,40

abr/09

5,21

12,59

12,50

nov/06

6,35

12,30

12,80

mai/09

5,66

12,45

11,90

Média 2006

7,55

13,11

12,70

jun/09

5,13

12,30

11,60

jan/07

5,69

12,45

12,25

jul/09

4,80

12,79

11,50

fev/07

5,18

13,64

12,58

ago/09

4,66

13,98

11,40

mar/07

5,88

15,08

12,44

set/09

4,50

14,87

11,80

abr/07

5,26

14,91

11,11

out/09

4,75

13,81

10,80

mai/07

5,11

15,13

10,62

nov/09

4,45

13,76

11,50

jun/07

5,20

13,47

10,38

Média 2009

4,98

13,15

11,64

jul/07

4,69

13,09

10,74

jan/10

4,69

13,55

10,60

ago/07

4,59

12,08

11,12

fev/10

5,67

13,54

11,30

set/07

4,79

13,71

11,16

mar/10

4,69

13,48

11,30

out/07

4,78

13,01

11,10

abr/10

4,50

13,51

11,20

nov/07

4,97

13,48

11,90

mai/10

4,45

13,25

11,50

Média 2007

5,10

13,64

11,40

jun/10

3,92

12,64

10,50

jan/08

4,97

12,66

11,09

jul/10

3,80

12,41

10,50

fev/08

5,26

13,09

12,01

ago/10

3,77

12,22

11,00

mar/08

5,54

13,48

12,00

set/10

3,82

13,46

10,90

abr/08

4,97

12,99

10,70

out/10

3,57

12,64

11,40

mai/08

4,45

12,89

10,70

nov/10

3,67

13,19

***

jun/08

4,56

12,88

11,60

Média 2010

4,23

13,08

11,02

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/SPC *** Dados indisponíveis

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Cavaleiros da Paz, Barra do Ribeiro

Evolução (%) índicE de inadimplência em Porto Alegre - Comparativo de médias (ja/06 a nov/10) - Gráfico N° 16 14,00

Evolução dos índices de inadimplência nos aluguéis, condomínios e EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA NOS ALUGUÉIS, CONDOMÍNIOS E comércio em Porto Alegre - jan/06 a nov/10 - Gráfico N° 17 COMÉRCIO EM PORTO ALEGRE - JAN/06 A NOV/10 - GRÁFICO N° 17

40,00 35,00

12,00 Aluguéis

10,00

Condomínios

8,00

Comércio

6,00

30,00 25,00 20,00 15,00

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/SPC

nov/10

jul/10

set/10

mai/10

jan/10

mar/10

nov/09

jul/09

set/09

mai/09

jan/09

mar/09

nov/08

jul/08

Condomínios

set/08

mai/08

jan/08

jul/07

set/07

jan/07

Comércio

mar/08

2010

nov/07

2009

mai/07

2008 Média

mar/07

2007

nov/06

2006

jul/06

0,00

set/06

0,00 mai/06

5,00

2,00

jan /06

4,00

mar/06

10,00

Aluguéis

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/SPC

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Pôr do Sol

Evolução dos índices de inadimplência em Porto Alegre e cheques sem fundos (BR) - janeiro/2008 a novembro/2010 - Quadro nº 39

Aluguéis em %

Condomínios (quotas) em %

Comércio em %

Cheques sem fundo: 2ª devolução em cada mil devolvidos (‰,Brasil)

Aluguéis em %

Condomínios (quotas) em %

Comércio em %

Cheques sem fundo: 2ª devolução em cada mil devolvidos (‰,Brasil)

janeiro/08

4,97

12,66

11,90

19,00

setembro/09

4,50

14,87

11,80

19,40

fevereiro/08

5,26

13,09

12,10

março/08

5,54

13,48

12,00

19,50

outubro/09

4,75

13,81

10,80

19,20

20,80

novembro/09

4,45

13,76

11,50

20,4

abril/08

4,97

12,99

10,70

20,90

dezembro/09

4,35

13,94

11,50

18,70

maio/08

4,45

junho/08

4,56

12,89

10,60

21,20

Média 2009

4,93

13,22

11,63

21,48

12,88

10,70

18,50

Média jan/nov 2009

4,98

13,15

11,64

21,73

julho/08

4,26

12,56

10,90

19,90

jan/10

4,69

13,55

10,60

18,50

agosto/08

4,70

12,53

10,50

18,00

fev/10

5,67

13,54

11,30

18,50

setembro/08

4,23

12,86

11,30

17,90

mar/10

4,69

13,48

11,30

20,40

outubro/08

4,40

13,00

11,50

20,10

abr/10

4,50

13,51

11,20

18,60

novembro/08

4,66

13,21

12,40

21,60

mai/10

4,45

13,25

11,50

18,60

Mês

dezembro/08

4,55

17,10

11,70

20,00

jun/10

3,92

12,64

10,50

17,50

Média 2008

4,71

12,92

11,36

19,78

jul/10

3,80

12,41

10,50

17,40

Média jan/nov 2008

4,73

12,92

11,33

19,76

ago/10

3,77

12,22

11,00

16,20

janeiro/09

4,90

12,75

11,20

22,90

set/10

3,82

13,46

10,90

15,90

fevereiro/09

5,43

12,65

11,60

23,20

out/10

3,57

12,64

11,40

15,60

março/09

5,30

12,74

12,20

24,60

nov/10

3,67

13,19

***

16,80

abril/09

5,21

12,59

12,50

22,20

Média 2010

4,23

13,08

11,02

17,64

maio/09

5,66

12,45

11,90

25,20

junho/09

5,13

12,30

11,60

20,20

Média jan/ nov/2010

4,23

13,08

11,02

17,64

julho/09

4,80

12,79

11,50

22,10

agosto/09

4,66

13,98

11,40

19,60

-15,04

-0,55

-5,30

-18,83

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/SPC, SERASA *** Dados indisponíveis

Mês

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Variação das médias jan/ nov - 2010/2009

Recanto, São José dos Ausentes

8. Emprego e Desemprego

O impacto da população desempregada, no mercado imobiliário, constitui variável significativa. Esta é uma parte da população que poderia estar em programas de financiamento imobiliário, locando imóveis ou residindo em condomínios confortáveis, tendo em vista que a moradia é uma necessidade básica. As informações disponíveis permitem avaliar os anos de 2009 e 2010 sendo que neste período jan/nov houve acentuada queda da taxa de desemprego com apenas 7,70% em nov/2010. Nestes dois anos a mais alta taxa ocorreu em maio de 2009 com 12,60% e a mais elevada em 2010 foi março com 9,80%. Em novembro de 2009 eram 200.000 desempregados para uma população economicamente ativa de 2.000.000 de pessoas e caiu para 158.000 desempregados para uma População Economicamente Ativa (PEA) de 2.057.000 pessoas, portanto no ano de 2010 houve uma redução de 42.000 no número de desempregados, embora a PEA tenha acrescido de 57.000 pessoas. Analisando-se o ano de 2010 isoladamente, na Região Metropolitana de Porto Alegre, verificou-se que, neste ano, ocorreu o maior número de empregos tendo a taxa de desemprego caído 2 pontos percentuais de jan/nov. No período jan/nov/2010, a taxa de desemprego total caiu -23,00%, pois em nov/09 era de 10,00 e passou para 7,7% em nov/2010. Observando-se por faixa etária, verifica-se que os jovens de 16 a 24 anos, tem o menor desemprego no período, ocorrendo recuperação de 20,4% para 17,0%. O nível de ocupação total subiu 4,2% e os serviços aumentaram de 6,2% no período jan/nov de 2010, a construção civil, no mesmo período cresceu 4,7% na RMPA segundo a PED/RMPA (Pesquisa de Emprego e Desemprego). Acrescenta-se que, no período out/2009 a out/2010 de acordo com a posição na ocupação, nos últimos 12 meses, houve vigoroso crescimento (116 mil empregos). Dentre esses, destaca-se a expansão no setor privado (111 mil), devido ao desempenho registrado com carteira assinada (97mil), e, em menor medida, emprego sem carteira (14 mil). Já os assalariados do setor público aumentaram em

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

5 mil pessoas. Nas outras categorias, ocorreu queda da ocupação entre os autônomos (-9 mil) e no agrupamento demais posições (-7 mil), enquanto entre os empregados domésticos, verificou-se relativa estabilidade (-1 mil). Entre out/09 e out/10, o rendimento médio real dos trabalhadores teve crescimento sendo 2,5% para os ocupados e de 1,8% para assalariados. No mesmo período, a massa de rendimento real apresentou elevação de 7,2% para os ocupados e de 8,8% e para os assalariados. Em ambos os casos, o resultado deveu-se, principalmente, ao incremento do nível de ocupação e, secundariamente, ao aumento do rendimento médio real. Analisando-se as informações do CAGED – Cadastro dos Empregados e Desempregados (Lei 4.923/65) verifica-se em novembro/2010, foram gerados no Brasil 138.247 empregos celetistas, equivalente á expansão de 0,39% no estoque de assalariados com carteira assinada do mês anterior, o segundo melhor resultado de toda série histórica do CAGED para o período, em termos absolutos. O desempenho de novembro ainda mantém a trajetória de crescimento expressivo. No acumulado do ano jan/nov/10 mostram acréscimo de 2.544.457 empregos (+7,71%), desempenho inédito do mercado de trabalho formal na série histórica do CAGED para o período. Destacando-se o setor de serviços, com variação seletiva de 7,12%. Nos últimos 12 meses, verificou-se a criação de 2.129.265 postos de trabalho, equivalente à expansão de 6,37% no contingente de empregados celetistas do país.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

O comportamento favorável do setor Serviços derivou do crescimento do emprego em todos os ramos que o compõem. Em números absolutos, os destaques foram: Serviços de Comércio e Administração de Imóveis (+37.590 postos ou +0,96%) e Serviços de Alojamento e Alimentação (+25.387 ou +0,51%, o segundo melhor saldo para o mês). O declínio do emprego na Indústria de Transformação pode ser creditado à redução em quatro ramos industriais, com destaques para a Indústria de Produtos Alimentícios (-17,471 postos ou -0,88%) e a Indústria de Calçados (-5.089 postos ou -1,35%), cujas quedas superam os aumentos ocorridos nos outros oito segmentos, particularmente na Indústria Mecânica (+2.710 postos ou +0,49%), Indústria Metalúrgica (+2.664 postos ou +0,33%), Indústria de Minerais Não Metálicos (+2.009 postos ou +0,50%, o segundo melhor saldo no período) e Indústria de Madeira e Mobiliário (+2.006 postos ou +0,42% saldo recorde para o mês). No recorte geográfico, os dados mostram elevação de emprego nas regiões Sudeste (+52.114 postos ou +0,27%), Sul (+44.743 postos ou +0,69%, o segundo maior saldo para o mês), Nordeste (+37.172 postos ou +0,68%, o segundo melhor resultado para o período) e Norte (+5.039 postos ou +0,34%). A região Centro-Oeste (-821 postos ou -0,03%), apesar de ter registrado redução do emprego, decorrente de motivos sazonais, apresentou a menor queda para o período. Quanto as Unidades da Federação, vinte e três aumentaram o nível de emprego e quatro apontaram recuo. Os destaques positivos foram: Rio de Janeiro (+31.965 postos ou +0,96%, o maior saldo de toda a série histórica do CAGED), Rio Grande do Sul (+21.729 postos ou +0,92%, o segundo melhor resultado para o mês), Santa Catarina (+12.761 postos ou +0,73%), Minas Gerais (+12.093 postos ou

Chaleira para um mate, Taquara

0,32%, o segundo melhor saldo para o período). Em termos relativos, a maior taxa de crescimento ocorreu no estado de Alagoas (+1,36% ou +4.134 postos, o segundo melhor saldo para o mês). Por outro lado, a maior redução foi registrada no estado do Mato Grosso (-3.032 postos ou -0,58%). O emprego no conjunto das nove Áreas Metropolitanas cresceu 0,72%, resultante da criação de 106.390 postos de trabalho, o segundo melhor desempenho para o período. Esse aumento superou o verificado para o interior desses aglomerados urbanos, que apresentou uma relativa estabilidade (+0,01% ou 1.608 postos), devido à influência de fatores sazonais relacionados às atividades agroindustriais. No Rio Grande do Sul o emprego formal, no período jan/nov/10 cresceu 8,27% e na RMPA cresceu 8,28% indicando forte recuperação das atividades na Construção Civil com acréscimo de 14,75% e setor Serviços com 7,12%. Ocorrendo crescimento sustentável na economia, com nível crescente de emprego, será correspondente ao crescimento do mercado imobiliário, tanto para comercialização quanto para locações de imóveis. Análise da relação entre a PEA/POPULAÇÃO economicamente ativa ANÁLISE DA RELAÇÃO ENTRE A PEA/POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA E OS DADOS e os dados preliminares do censo nacional/2010 população para PRELIMINARES DO CENSO NACIONAL/2010 DA da POPULAÇÃO PARA Aa RMPA/REGIÃO METROPOLITANA RMPA/REGIÃO metropolitanaDEdePORTO PortoALEGRE, Alegre,EM em2010 2010--GRÁFICO Gráfico N° 18 52,50 52,00

50,50

10 no v/

0 t/1 ou

0 t/1 se

o/ 1

0 ag

l/1 ju

10 n/ ju

10 m ai/

r/1 0 ab

/1 0 ar m

/1 0 fe v

50,00

jan

51,50 51,00

PEA/RMPA

Fonte: PED/FEE Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Evolução do emprego e desemprego na rmpa/região metropolitana de Porto Alegre - jan/nov/2009 e jan/nov/10 - Quadro nº 40

Meses

Número de desempregados

População Economicamente Ativa

Taxa de desemprego %

Meses

População Economicamente Ativa

PEA/RMPA

1.999.000

49,19

jan/09

200.000

1.999.000

10,0

jan/09

fev/09

208.000

1.998.000

10,4

fev/09

1.998.000

49,16

mar/09

237.000

2.023.000

11,7

mar/09

2.023.000

49,78

2.025.000

49,83

abr/09

245.000

2.025.000

12,1

abr/09

mai/09

254.000

2.016.000

12,6

mai/09

2.016.000

49,60

jun/09

241.000

2.011.000

12,0

jun/09

2.011.000

49,48

2.022.000

49,75

jul/09

243.000

2.022.000

12,0

jul/09

ago/09

236.000

2.031.000

11,6

ago/09

2.031.000

49,97

set/09

229.000

2.025.000

11,3

set/09

2.025.000

49,83

2.011.000

49,48

out/09

209.000

2.011.000

10,4

out/09

nov/09

200.000

2.000.000

10,0

nov/09

2.000.000

49,21

jan/10

195.000

2.011.000

9,7

jan/10

2.011.000

50,78

2.026.000

51,16

fev/10

194.000

2.026.000

9,6

fev/10

mar/10

198.000

2.022.000

9,8

mar/10

2.022.000

51,06

abr/10

194.000

2.022.000

9,6

abr/10

2.022.000

51,06

mai/10

192.000

1.998.000

9,6

mai/10

1.998.000

50,45

2.004.000

50,61

jun/10

190.000

2.004.000

9,5

jun/10

jul/10

179.000

2.013.000

8,9

jul/10

2.013.000

50,83

ago/10

176.000

2.026.000

8,7

ago/10

2.026.000

51,16

2.040.000

51,51

2.044.000

51,62

set/10

173.000

2.040.000

8,5

set/10

out/10

168.000

2.044.000

8,2

out/10

nov/10

158.000

2.057.000

7,7

nov/10

2.057.000

51,94

População RMPA 2010

3.960.068

Fonte: PED/FEE Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Relação entre a PEA/População Economicamente Ativa e a estimativa de População da RMPA/Região Metropolitana de Porto Alegre -2009/2010 - QUADRO Nº 41

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Fonte: PED/FEE; IBGE.

Rebanho de ovelhas

9. A Variável Demográfica 9.1 INFLUÊNCIAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO O Censo de 2010, na divulgação dos dados preliminares, mostrou importantes alterações do perfil demográfico do país na década de 2000 a 2010. Em Porto Alegre e no Rio Grande do Sul a estratificação demográfica teve forte modificação na distribuição da população por faixas etárias. O estudo da estrutura, exposta pela pirâmide etária, é fundamental para a avaliação da força de trabalho, nível de emprego e renda familiar, além de possibilitar a estimativa da “janela demográfica”.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

O Censo demográfico de 2010, acusou a estrutura da população residente no Brasil e no Rio Grande do Sul, que está, retratada nas “pirâmides etárias”, de pessoas em 2010 (resultados preliminares) para o País e o Rio Grande do Sul.

taxa de fecundidade e redução do tamanho das famílias. O RS cresceu com a menor taxa demográfica do período, 0,49% atingindo a população residente de 10.695.532 e Porto Alegre 1.409.939 com uma taxa de 0,02%. Por outro lado a Região Metropolitana de Porto Alegre alcançou 3.960.068 habitantes.

A estrutura demográfica do Brasil, Rio Grande do Sul e Região Metropolitana de Porto Alegre teve significativa alteração na década 2001/2010, principalmente pela queda de natalidade nacional e pelos movimentos migratórios regionais e inter-regionais. Um comparativo adequado da evolução poderá ser feito quando estiverem publicados os dados definitivos do Censo de 2010. Entretanto algum comparativo com os dados preliminares permitiram verificar a alteração de distribuição etária e espacial da população brasileira e regional, somente disponíveis para o Brasil e o Estado do Rio Grande do Sul. As estimativas feitas utilizando-se dados de PNAD/IBGE ficaram prejudicadas pela nova realidade demográfica do País constatada no Censo de 2010.

A estrutura da população residente no Brasil, Rio Grande do Sul e Região Metropolitana, por classe de idade, está retratada nas “pirâmides etárias” de 2001 e 2010.

A contagem da população realizada pela Fundação IBGE a partir de 2007 e divulgada em dezembro do mesmo ano abrangeu 5.435 municípios e mostrou um perfil atualizado da distribuição demográfica do país. Os dados apresentaram que nos 7 anos (2000-2007), a população do Brasil cresceu em média 1,21% pois em 2000 eram 169.799.170 de habitantes chegando a 192.256 mil em 2009. O Rio Grande do Sul cresceu 0,57%, o menor índice demográfico entre os estados no período atingido, em 2009, 10.789.086 habitantes, crescendo uma taxa inferior ao período 1991/2000 que era de 1,23% ao ano. A Região Metropolitana de Porto Alegre segundo a contagem citada e estimativa do IBGE, para 2009, chegou a 4.064.186 constatou-se também a mudança na proporção de homens e mulheres no país que ficou na proporção 99,6 homens para 100 mulheres. Mostrou que a média de moradores por domicílios baixou, influenciada pelo declínio da

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Foram avaliados três grupos etários na estrutura demográfica do Brasil e o Rio Grande do Sul, compreendendo 0 a 4 anos, 20 a 64 anos e 70 anos ou mais. O objetivo é mostrar a evolução do perfil da população, no caso do RS e outros aspectos inerentes à dinâmica populacional, como fecundidade, mortalidade, longevidade, fertilidade e padrões de bem-estar social, saúde, moradia e educação. Publicam-se, neste Panorama, as distribuições demográficas, por idade, do Brasil, do Estado (2010) e da Região Metropolitana (2001), pela relevância que esta variável tem para o setor habitacional, embora o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas. a) Brasil: A pirâmide etária do Brasil, em 2001, mostra que a faixa etária básica – 0 a 4 anos – representava 9,17% da população, e em 2010, 7,24% desta faixa, com cerca de -1,93 pontos percentuais de diferença no período. Destacam-se na faixa, de 70 anos ou mais, as mulheres, que eram 3.875 mil em 2001, passaram para 5.237 mil em 2010, ou seja, 35,15% a mais. O grupo etário de 20 a 64 anos representava, em 2001, 53,93% da população ou 93.906 mil pessoas, enquanto em 2010 esta faixa era formada por 59,57% ou 110.629 mil pessoas, registrando um crescimento de 17,81% no período.

Pirâmide etária da população residente no Brasil - 2001 PIRÂMIDE ETÁRIA DA POPULAÇÃO RESIDENTE NO BRASIL - 2001 Gráfico N° 19 GRÁFICO N° 19

Tabela População residente, por sexo, segundo os grupos de idade - Brasil 2001 – Quadro Nº 42

População residente (1 000 pessoas)

Grupos de Idade

Total

Homens

Mulheres

Total

170.955 100,00

83.231

48,69

87.724

51,31

0 a 4 anos

15.683

9,17

7.931

4,64

7.752

4,53

5 a 9 anos

16.310

9,54

8.248

4,82

8.062

4,72

10 a 14 anos

16.826

9,84

8.523

4,99

8.303

4,86

15 a 17 anos

10.408

6,09

5.220

3,05

5.188

3,03

18 a 19 anos

7.180

4,20

3.611

2,11

3.569

2,09

20 a 24 anos

15.979

9,35

7.821

4,57

8.158

4,77

25 a 29 anos

13.684

8,00

6.647

3,89

7.037

4,12

30 a 34 anos

12.937

7,57

6.163

3,61

6.774

3,96

35 a 39 anos

12.584

7,36

6.140

3,59

6.444

3,77

40 a 44 anos

11.115

6,50

5.314

3,11

5.801

3,39

45 a 49 anos

9.270

5,42

4.394

2,57

4.876

2,85

50 a 54 anos

7.670

4,49

3.642

2,13

4.028

2,36

55 a 59 anos

5.831

3,41

2.730

1,60

3.101

1,81

60 a 64 anos

4.836

2,83

2.252

1,32

2.584

1,51

65 a 69 anos

3.928

2,30

1.761

1,03

2.167

1,27

70 anos ou mais

6.704

3,92

2.829

1,65

3.875

2,27

Idade ignorada

0,01

0,00

70 anos ou mais 65 a 69 anos 60 a 64 anos 55 a 59 anos 50 a 54 anos 45 a 49 anos 40 a 44 anos 35 a 39 anos 30 a 34 anos 25 a 29 anos 20 a 24 anos 18 a 19 anos 15 a 17 anos 10 a 14 anos 5 a 9 anos 0 a 4 anos

Mulheres Homens

Fonte: PNAD-IBGE/2001 Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Fonte: PNAD-IBGE/2001

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Pirâmide Etária Brasil - Censo 2010 Quadro Nº 43

0 a 4 anos

Homens(%)

Mulheres(%)

3,681

3,556

100 anos e mais 90 a 94 anos

Mulheres (%)

80 a 84 anos

Homens (%)

5 a 9 anos

4,001

3,855

10 a 14 anos

4,581

4,432

15 a 19 anos

4,494

4,427

50 a 54 anos 40 a 44 anos

70 a 74 anos 60 a 64 anos

20 a 24 anos

4,519

4,512

25 a 29 anos

4,423

4,521

30 a 34 anos

4,033

4,198

10 a 14 anos

35 a 39 anos

3,54

3,728

0 a 4 anos

40 a 44 anos

3,31

3,504

45 a 49 anos

2,982

3,219

50 a 54 anos

2,535

2,782

55 a 59 anos

2,047

2,296

60 a 64 anos

1,597

1,821

65 a 69 anos

1,169

1,375

70 a 74 anos

0,877

1,091

75 a 79 anos

0,574

0,775

80 a 84 anos

0,352

0,525

85 a 89 anos

0,164

0,268

90 a 94 anos

0,061

0,111

95 a 99 anos

0,017

100 anos e mais

Fonte: Censo - IBGE/2010

Pirâmide etária da população residente no Brasil - 2010 PIRÂMIDE ETÁRIA DA POPULAÇÃO RESIDENTE NO BRASIL - 2010 Gráfico N° 20 GRÁFICO N° 20

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

30 a 34 anos 20 a 24 anos

Fonte: Censo - IBGE/2010 Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

b) Rio Grande do Sul: A pirâmide etária do Rio Grande do Sul registra, em 2010, na faixa base (0 a 4 anos de idade) 7,46% da população, e no período de 10 anos, em 2001 era 8,48% nota-se uma sensível queda de -1,02 pontos percentuais do número de habitantes. Avaliando-se a faixa etária de 70 ou mais anos, verifica-se que em 2001 ela representava 4,80% da população e passou, em 2010, para 5,15%, com crescimento de 0,35 pontos percentuais, pois eram, em 2001, 499 mil pessoas, chegando a 534 mil habitantes em 2010. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2001, era de 5.605 mil pessoas e representava 53,95% da população, enquanto em 2010, esta faixa etária era composta de 6.225 mil ou 58,21% dos habitantes residentes no Rio Grande do Sul, registrando crescimento de 11,06% no período.

Tabela População residente, por sexo, segundo os grupos de idade - Rio Grande do Sul 2001 - Quadro Nº 44

População residente (1 000 pessoas)

Grupos de Idade Total

Total

Homens

10.386 100,00

5.033

48,46

Mulheres 5.353

51,54

0 a 4 anos

881

8,48

445

4,28

436

4,20

5 a 9 anos

881

8,48

440

4,24

441

4,25

10 a 14 anos

925

8,91

457

4,40

468

4,51

15 a 17 anos

559

5,38

284

2,73

275

2,65

18 a 19 anos

396

3,81

204

1,96

192

1,85

20 a 24 anos

863

8,31

426

4,10

437

4,21

25 a 29 anos

768

7,39

373

3,59

395

3,80

30 a 34 anos

764

7,36

373

3,59

391

3,76

35 a 39 anos

814

7,84

396

3,81

418

4,02

40 a 44 anos

754

7,26

361

3,48

393

3,78

45 a 49 anos

666

6,41

327

3,15

339

3,26

50 a 54 anos

530

5,10

244

2,35

286

2,75

55 a 59 anos

445

4,28

217

2,09

228

2,20

60 a 64 anos

357

3,44

163

1,57

194

1,87

65 a 69 anos

283

2,72

133

1,28

150

1,44

70 anos ou mais

499

4,80

189

1,82

310

2,98

Idade ignorada

0,00

Pirâmide etária da população residente no Rio Grande do Sul - 2001 PIRÂMIDE Gráfico ETÁRIA DAN°POPULAÇÃO RESIDENTE 21 NO RIO GRANDE DO SUL- 2001 - GRÁFICO N° 21

70 anos ou mais 65 a 69 anos 60 a 64 anos 55 a 59 anos 50 a 54 anos 45 a 49 anos 40 a 44 anos 35 a 39 anos 30 a 34 anos 23 a 29 anos 20 a 24 anos 18 a 19 anos 15 a 17 anos 10 a 14 anos 5 a 9 anos 0 a 4 anos

Mulheres Homens

Fonte: PNAD-IBGE/2001 Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Fonte: PNAD-IBGE/2001

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Pirâmide Etária Rio Grande do Sul - Censo 2010 Quadro Nº 45

Homens (%)

Mulheres (%)

0 a 4 anos

3,804

3,656

5 a 9 anos

4,12

3,961

10 a 14 anos

4,728

4,552

15 a 19 anos

4,737

4,658

20 a 24 anos

4,892

4,872

25 a 29 anos

4,502

4,578

30 a 34 anos

3,911

4,066

35 a 39 anos

3,416

3,63

40 a 44 anos

3,27

3,515

45 a 49 anos

2,879

3,151

50 a 54 anos

2,168

2,451

55 a 59 anos

1,665

1,965

60 a 64 anos

1,494

1,782

65 a 69 anos

1,082

1,328

70 a 74 anos

0,868

1,103

75 a 79 anos

0,545

0,736

80 a 84 anos

0,418

0,572

85 a 89 anos

0,248

0,335

90 a 94 anos

0,098

0,142

95 a 99 anos

0,031

0,05

100 anos e mais Fonte: Censo IBGE/2010 - DADOS PRELIMINARES

PIRÂMIDE ETÁRIAresidente DA POPULAÇÃO RESIDENTE Pirâmide etária da população no Rio Grande do Sul - 2010 NO RIO GRANDE DO SUL-N°2010 Gráfico 22 - GRÁFICO N° 22 100 anos e mais 90 a 94 anos

Mulheres

80 a 84 anos

Homens

70 a 74 anos 60 a 64 anos 50 a 54 anos 40 a 44 anos 30 a 34 anos 20 a 24 anos 10 a 14 anos 0 a 4 anos

Fonte: PNAD-IBGE/2010

9.2 “JANELA DEMOGRÁFICA” 1 Evidência importante que influi no desempenho do mercado imobiliário é gerada pela “janela demográfica”, inserida nas pirâmides populacionais do País, Estado e Municípios. Trata-se de uma variável de conteúdo atual e prático para estudos da demanda habitacional, acoplada ao nível de emprego e demais informações correlatas, como disponibilidade de crédito para comercialização de imóveis novos e usados. O expressivo contingente populacional na faixa etária de 25 a 44 anos, é aqui considerada a “janela demográfica”, calculada com base na distribuição etária. No Rio Grande do Sul, há 3.303.84 mil ou 30,89%. Estima-se, utilizando-se idêntico coeficiente, que em 2010 na Região Metropolitana de Porto Alegre, onde está incluída a capital do Estado, esta faixa seria de 1.223.26 mil pessoas, segundo o Censo do IBGE. Neste segmento demográfico, incluem-se os potenciais adquirentes de um primeiro imóvel, formado por jovens que ingressaram no mercado de trabalho e pagam aluguéis, constituem família própria e, na maioria dos casos, residem com os pais. Além disto, é a faixa mais numerosa da PEA/População Economicamente Ativa. 1 “Janela Demográfica é constituída pela faixa etária da população que teria possibilidade de adquirir um bem determinado. No caso, trata-se de imóveis residenciais”

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Sol

10. Habitação Situação da moradia em Porto Alegre A análise da situação da moradia exige, necessariamente, a avaliação da dinâmica demográfica, conforme o exposto no capítulo anterior. O Censo da População realizado em 2000, pelo IBGE, registrou 1.360.590 habitantes em Porto Alegre, sendo 635.820 homens e 724.770 mulheres. A população da capital do Estado é de 1.409.939 habitantes, sendo 657.022 homens e 755.917 mulheres, segundo Censo Demográfico de 2010. Está ocorrendo acentuada queda no ritmo de evolução populacional. A Região Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) apresentava taxa de crescimento anual de 3,80% na década 1970/1980, caiu para 2,60% no período 1980/1991 e em 1991/2000 foi de 1,69%. Por fim, o Censo

de 2010 indica taxa negativa de -0,02% com população de 3.960.068. A situação da moradia em Porto Alegre registrou, incluindo as ofertas residenciais para locação, a existência de 88.248 domicílios alugados, onde residem 245.329 pessoas, segundo o Censo/2010, com a média aproximada de 2,78 moradores. Utilizando-se, como base, estimativa da Prefeitura Municipal de Porto Alegre e atualizando-a para 2010 estima-se que residiriam 287.204 habitantes em núcleos e vilas irregulares, que correspondiam a 20,37% da população da Capital. A Prefeitura informou que a média de residentes por domicílio de vilas e núcleos irregulares era de 3,89 em fevereiro de 2008, número superior ao verificado na cidade, pouco diferindo do IBGE e do SECOVI/RS, que é usado nas estimativas de SECOVI/ RS - AGADEMI. Considerando-se o percentual de 20,37% sobre a população de 1.409.939, os moradores em núcleos e vilas irregulares seriam, aproximadamente, 287.204 pessoas, por este critério, em 2010.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Observa-se que 14,99% do total de domicílios de Porto Alegre estão localizados em núcleos e vilas irregulares, pode-se considerar um “déficit” habitacional aparente de 75.161 unidades residenciais para o ano 2010, observando-se os 502.155 domicílios existentes na capital do Estado. Este é um déficit potencial por moradias, segundo o critério quantitativo de domicílios particulares inadequados. Nota-se que “déficit demográfico” é uma variável de ampla abrangência, devendo ser quantificada, por critérios sociológicos, para o cálculo do número absoluto. Considerem-se restrições econômicas, culturais e outras para uma avaliação mais rigorosa sob os aspectos técnicos. O quadro, a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2010.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

Usina do Gasômetro, Porto Alegre

Variáveis do setor habitacional em Porto Alegre e RMPA - 2010 Quadro nº 46

Discriminação População residente em Porto Alegre

2010 1.409.939

Taxa de crescimento anual da população de POA - 2010/2000

0,004

Nº de domicílios alugados (inclui as ofertas**)

88.248

Nº de moradores por domicílio alugado

2,78

Nº de moradores por domicílio

2,78

Número de domicílios ocupados

502.155

Nº de domicílios fechados

6.917

Nº domicilios vagos

48.638

Nº domicilos ocasionais

16.294

N° domicilios coletivos (hoteis)

588

Nº de núcleos e vilas irregulares (2008)

479

Moradores em núcleos e vilas irregulares

287.204

Número de domicílios em núcleos e vilas (2008) População da RMPA

75.161 3.960.068

Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010

-0,002

Déficit habitacional aparente (projetado)

75.161

Fonte: IBGE - Censo Demográfico - 2010 e PNAD/2009 SECOVI/RS-AGADEMI- Panorama Pós Real - 1997 e Panoramas (1998 – 2009)

Aproximadamente 15,43% dos domicílios permanentes são alugados na Região Sul, segundo a PNAD/IBGE, de 2009. A cidade de Porto Alegre tem cerca de 35,60% da população e cerca de 36,36% do número de domicílios da RMPA, segundo PNAD/2008. Na Capital do Estado, existem, aproximadamente, 502.155 domicílios particulares ocupados, dos quais 17,46%, ou quantidade muito próxima de 87.676, são alugados. Considerou-se, nesta estimativa, o número de ofertas para locação em Porto Alegre, em 2010.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

11. Conclusões Os dados expostos, análises e comentários contidos neste “Panorama do Mercado Imobiliário” referentes ao ano de 2010, possibilitam, entre outras, as seguintes conclusões: 11.1 - O setor imobiliário, no Rio Grande do Sul, representado pelas “atividades imobiliárias, aluguéis e serviços pertinentes”, no ano de 2010 cresceu, aproximadamente, à taxa de 6,80% incluindo aluguéis, comercialização e condomínios, considerando o desempenho das variáveis setoriais pesquisadas pelo SECOVI/RS-AGADEMI. Porém, a FEE/Fundação de Economia e Estatística estima que os “demais serviços”, onde está a atividade imobiliária, teria taxa de crescimento de 5,40% e o PIB/RS 7,8%, em 2010. A Construção Civil cresceu cerca de 9,5%, segundo a FEE. As atividades imobiliárias participam com 7,34% do VAB/RS e a Construção Civil 4,48%, sendo que o Construbusiness corresponde a, aproximadamente, 13,00% do VAB gaúcho no ano de 2009. 11.2 - O ano de 2010 registrou queda, em média, de -2,62% do estoque de imóveis para locação. O estoque médio mensal de ofertas em 2010 era de 4.905 unidades, enquanto em 2009 foi de 5.037. 11.3 - Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, em 2010 (até novembro), em média 9,52%, percentual abaixo do crescimento do IGP-M 10,56% no mesmo período. 11.4 - A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, em 2010, em média foi de 4,23%, percentual abaixo dos 4,98% registrados em 2009. Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em fevereiro/2010 atingiu-se o mais alto percentual, com 5,67% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 1,13% possuíam ações de despejo, no mesmo mês.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

11.5 - A produção de imóveis novos, considerando-se o total de áreas vistoriadas pela Prefeitura de Porto Alegre, acusou, em 2010 (janeiro a novembro), aumento de 26,67%, comparando-se a igual período de 2009. As áreas residenciais vistoriadas tiveram variação positiva de 17,50% em 2010 enquanto que em quantidade as economias residenciais vistoriadas em 2010 alcançaram 7,64%, segundo dados da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Porto Alegre. 11.6 - A velocidade média de vendas de imóveis novos nos primeiros seis meses de 2010 foi de 14,24%. No ano de 2010 a velocidade média (janeiro a novembro) atingiu a 13,18%, destacando-se os meses de agosto e fevereiro de 18,11% e 15,96%, respectivamente. Este desempenho do mercado de imóveis novos superou a média histórica de 11,00%, no tempo áureo do antigo BNH e demonstra a recuperação do setor no período “pós-crise”. 11.7 - Os financiamentos para aquisição de imóveis em 2010, destinados ao Rio Grande do Sul, representaram 6,28% do total nacional do período janeiro-setembro. A participação para construção foi de 5,07%. No total nacional (aquisição mais construção) em 2010 (jan/set) foi de 5,76%. 11.8 - SECOVI/RS - AGADEMI deram continuidade à pesquisa sobre comercialização de imóveis usados em Porto Alegre, sendo ofertadas 5.222 unidades em novembro/2010, enquanto em janeiro/2010 eram 5.017. A média mensal, no período janeiro a novembro/2009, foi de 5.222 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos. Os preços médios do m² de imóveis residenciais usados (jan a nov 2010) aumentaram 9,52%. 11.9 - As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 8,80%, considerando-se o período de doze meses fechados em novembro/2010. Este percentual incluiu gastos com obras (+75,29%) e pessoal (+8,91%).

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

11.10 - A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de novembro/2010, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 13,19% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em janeiro/2010 era de 13,55%. Com ação judicial de cobrança estavam, apenas, 0,53% das economias incluídas na pesquisa em novembro de 2010. Os residenciais apresentavam 13,88% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 9,02% em novembro/2010.

Dados Preliminares”, encontra-se um “déficit” habitacional aparente de, aproximadamente, 75.161 unidades, pelo critério das pessoas residentes, para Porto Alegre, em 2010.

Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de nov/2002 a nov/2010, utilizando-se médias de 12 meses, fechados em novembro de cada ano, verificou-se que após a vigência do NCC (Novo Código Civil) em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência. O período 2004/2010 teve média de 13,18% enquanto a fechada em dez/2002 foi de 10,17%. As médias referentes aos anos de 2009/2010 foram estáveis, em torno de 13,22%.

a) taxa de crescimento do PIB brasileiro, em torno de 5,5%, em 2011, conforme projeção do Banco Central do Brasil e principais agentes econômicos;

11.11 - Estima-se que, para dezembro/2010, cerca de 88.274 imóveis alugados eram ocupados por aproximadamente 245.329 inquilinos. Calcula-se que 14,99% do total de domicílios encontravam-se em núcleos e vilas irregulares, em fevereiro de 2010. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios apurados pelo “Censo/2010 –

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

11.12 - Expectativas para 2011: 11.12.1 - Fatores que geram expectativas para o setor imobiliário no ano de 2011, são:

b) disponibilidade de recursos vultosos para aquisição de imóveis pelos Bancos particulares e por programas da Caixa Econômica Federal, se combinados com taxa de juros acessíveis, em prosseguimento à política praticada durante o ano de 2009 e continuada em 2010; c) controle da taxa de juros, seguindo a política monetária dos anos de 2009/2010; d) continuidade da política de contenção da inflação;

Céu

e) manter e melhorar o nível de emprego com base nos investimentos previstos pelo Governo Federal no PAC, no programa “Minha Casa, Minha Vida”, para o ano de 2011 e de aumento do rendimento médio dos assalariados. 11.12.2 – Prosseguirá a implementação de ações que conduzam ao “crescimento sustentável” da economia e por isso, espera-se desempenho positivo do setor imobiliário em 2011. Espera-se, também, que a fase virtuosa da economia brasileira, ocorrida em 2010, resulte na consolidação desta conjuntura e da dinâmica do mercado imobiliário em Porto Alegre, na Região Metropolitana e no Rio Grande do Sul, em 2011.

SECOVI/RS - AGADEMI DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA Alvaristo do Amaral Padilha – Estatístico – CONRE 4ª região 0139-A Equipe: Alexandro Guerra Felber Daiane Vargas Kuplich Luís Gustavo Raimundo Avila Porto Alegre, 14 de janeiro de 2011.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2010

DIRETORIAS SECOVI/RS - AGADEMI - GESTÃO 2010/2014 PRESIDENTE Moacyr Schukster 1º VICE-PRESIDENTE Gaspar Fiorini VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOS Simone Camargo VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃO Gilberto Cabeda VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES Leandro Rossi de Moraes Hilbk VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO Flávio Roberto Stefani VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO Jane Z. Simões Pires VICE-PRESIDENTE Adão Alves de Oliveira VICE-PRESIDENTE Marcelo Luiz Mignone Callegaro VICE-PRESIDENTE Véra Lucia Hahn VICE-PRESIDENTE Walter Antonio Scuccimarra Marichal SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

PROJETO GRÁFICO Engenho de Ideias FOTOGRAFIAS Eduardo Rocha