Panorama do Mercado Imobiliário 2009 by Secovi-RS

Vista do Cais, Porto Alegre

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2009

Bem-te-vi

SUMÁRIO 1. APRESENTAÇÃO.................................................................................................................... 5 2. INTRODUÇÃO........................................................................................................................ 6 3. DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO............................................................................. 8 4. MERCADO IMOBILIÁRIO.................................................................................................... 10 4.1 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE....................................................................... 10 4.1.1 OFERTAS.................................................................................................................. 10 4.1.2 PREÇOS MÉDIOS...................................................................................................... 11 4.1.3 ALUGUÉIS - COMPARATIVO DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS........................................................................................... 13 4.1.4 INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS................................................................................. 15 4.2 PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE..................................................................... 16 4.2.1 ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS E LICENCIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE............................................................................................................ 16 4.3 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE........................................................ 17 4.3.1 OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS................................................................................... 17 4.3.2 COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS EM 2007/2008/2009.......................... 21 4.3.3 OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE.................................................. 21 4.3.4 RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO RS E BR ....................... 27 4.3.5 ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE – Valores e Guias de Arrecadação................. 29 5. A CRISE: ASCENSÃO, QUEDA E RECUPERAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO.............. 33 6. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE............................................. 35 6.1 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS................................................................................ 35 6.2 DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS......................................................................................... 35 6.3 INADIMPLÊNCIA DE PAGAMENTOS NAS QUOTAS CONDOMINIAIS.................................... 36 6.3.1 INADIMPLÊNCIA – EVOLUÇÃO EM 2009.................................................................. 36 6.3.2 INADIMPLÊNCIA – HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL . ............. 37 6.4 DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2009.................... 39 7. REFLEXOS DA CRISE ECONÔMICO-GLOBAL SEGUNDO OS INDICADORES DE INADIMPLÊNCIA NO MERCADO....................................................................................... 41 8. EMPREGO E DESEMPREGO................................................................................................ 45 9. A VARIÁVEL DEMOGRÁFICA.............................................................................................. 48 9.1 INFLUÊNCIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO ........................................................................ 48 9.2 JANELA DEMOGRÁFICA ................................................................................................... 52 10. HABITAÇÃO – SITUAÇÃO DA MORADIA EM PORTO ALEGRE....................................... 53 11. CONCLUSÕES.................................................................................................................... 56

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Gaúcho, São José dos Ausentes

1 APRESENTAÇÃO

nosso “Panorama do Mercado Imobiliário” alcança sua 20ª edição. A constância do trabalho, por certo, se deve a sua aceitação e ao esforço do Departamento de Economia e Estatística das entidades, bem como ao apoio que todas as Diretorias das Casas lhe deram ao longo dessas duas décadas. A cada ano, novos dados e apresentação gráfica aperfeiçoada fizeram com que mais se tornasse fonte de consulta e retrato do setor. Nada disso seria possível, sem a entusiasmada e sábia orientação do Consultor e Estatístico Alvaristo Padilha. Inobstante suas múltiplas atividades em outras instituições, sempre encontrou uma maneira de fazer com que o projeto jamais se desviasse de seus objetivos. Digna de nota, igualmente, a sua preciosa e incansável trajetória de disseminador da Pesquisa, sua materialização, sua finalidade e – excepcionalmente importante – sua interpretação. Eis porque o chamamos de Professor e o título não poderia estar em melhores mãos. O presente “Panorama” mostra com abundância de números, gráficos e texto enxuto o que foi 2009, com um primeiro semestre ainda impactado pela retração imposta pela crise mundial que teve origem no mercado norte-americano, mas que trouxe, já no segundo semestre, uma recuperação digna de nota. Para tanto, louve-se as medidas tomadas pelo Governo Federal que injetou e incentivou a aplicação de recursos maciços no setor imobiliário, em infraestrutura – no que se salienta o PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) – em desoneração tributária de produtos industriais e favorecimento a ampliação do crédito. Isso levou à oxigenação da economia brasileira que, salvo por segmentos como, por exemplo, os ligados à exportação, reagiu saudavelmente. Para assinalar os 20 anos da publicação, escolhemos para ilustrá-la imagens icônicas do Estado do Rio Grande do Sul. Fotos de objetos e utensílios tradicionais, mesclados com flagrantes da área rural, evocam a nossa história e nos remetem às raízes que temos por obrigação homenagear. A Diretoria do SECOVI/RS e da AGADEMI dá, assim, seguimento a uma linha de atuação a qual – tendo por bordão “Pensar, fazer, medir” – coloca ao alcance de empresários, autoridades públicas, acadêmicos e público em geral informações à altura de uma época, onde o conhecimento deve embasar as decisões e cujos resultados sejam comparavelmente satisfatórios. Moacyr Schukster Presidente

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2 INTRODUÇÃO

omo reiterado em edições anteriores, o administrador moderno não prescinde de informações fidedignas e para balizar o rumo de seu empreendimento e o seu posicionamento sobre os eventos e fatos relevantes da economia local, regional, nacional e global. Este trabalho é elaborado, anualmente, pelo SECOVI/RS - AGADEMI que mantém funcionando um departamento especializado para oferecer e garantir o acesso dos dirigentes e associados, do governo e da sociedade às informações geradas com a mais moderna tecnologia de pesquisa. O setor de Pesquisa do SECOVI/RS - AGADEMI mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locações e comercializações de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário no âmbito estadual e nacional. Este documento resume e condensa os dados sobre a evolução das variáveis do setor imobiliário, situando Porto Alegre e a Região Metropolitana na economia gaúcha e brasileira, destacando os pontos relevantes e a inserção do setor na macroeconomia no ano de 2009. Possibilita, também, embasar prospecção do comportamento setorial, no próximo ano. O mercado abrangido pelas entidades compreende a atividade imobiliária exercida em 3.545 empresas localizadas em 411 municípios no Estado, área de sua jurisdição, sendo 1.395 em Porto Alegre e 2.150 no interior, cadastradas nas entidades. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como administram 13.662 condomínios, considerando-se os dados de dezembro de 2009. O Panorama do Mercado Imobiliário mostra os percalços e progressos do ano que passou, com base nas pesquisas próprias e pelo monitoramento das informações disponíveis relacionadas ao setor produtivo do País, em particular do setor imobiliário.

O mercado imobiliário experimentou forte desaceleração, seguida de notável recuperação. Esta, sem dúvida, deveu-se a prontas medidas governamentais principalmente pela aplicação de maciços recursos seja diretamente por financiamentos, seja por reduções tributárias. As atividades imobiliárias participam em 7,34% do VAB – Valor Adicionado Bruto a Preços Básicos, do Rio Grande do Sul, segundo informações do ano de 2008. A construção civil, pelo mesmo critério, contribui com 4,48% do VAB/RS, e o Construbusiness corresponde a 13,00% do VAB gaúcho. Os dados expostos são utilizados para dimensionar a importância do mercado imobiliário no contexto da economia, além do relevante papel social que desempenha, pois refere-se à moradia de expressiva parcela da população. Residiam em imóveis alugados 11,83% da população no Estado e 13,62% na Região Metropolitana, segundo a PNAD - IBGE, ano 2008, e 17,46% em Porto Alegre, estimativa por “proxy” de SECOVI/ RS - AGADEMI, com base nas citadas informações. A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD/IBGE) divulgou que, no ano de 2008, na Região Sul do Brasil, 13,94% da população reside em domicílios alugados. Considerando-se o total do Brasil, no ano 2000, as moradias alugadas representavam 14,29%, passando para 15,20%, em 2008, com acréscimo de 0,91 pontos percentuais nos 8 anos. Considerando a tendência do incremento anual, pode-se estimar que aproximadamente 16,20% dos domicílios estejam ocupados por inquilinos, em 2009, no País. Este trabalho contém um conjunto de informações expostas em textos, quadros e gráficos, abrangendo o mercado de locações, ofertas de imóveis usados para a comercialização e condomínios, estes com mapas de geoprocessamento para Porto Alegre, além de ofertas de imóveis novos, recursos para a construção e aquisição de imóveis (financiamentos), despesas condominiais e habitação, além do estudo sobre o desempenho do segmento das atividades imobiliárias em Porto Alegre e no Rio Grande do Sul.

João-de-Barro

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3 DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO

desempenho do setor imobiliário, no ano de 2009, com a maioria das variáveis fechadas em novembro/2009, mostra: Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta de imóveis para alugar teve o estoque médio aumentado em 13,28% nos 12 meses fechados em novembro/2009, comparado com igual período de 2008. Entretanto, os preços médios dos aluguéis ofertados tiveram aumento de 4,80% no mesmo período, comparado a 2008. Em 2006 era de 5.320, em 2007 foi 4.875, em 2008 fechou com 4.383 unidades, tendo em 2009, 4.985 unidades. Em quatro anos, a redução foi de 6,30%. Estas variações bruscas são correlacionadas à turbulência da crise econômica 2007/2009. Inadimplência: os aluguéis registraram índice de inadimplência de 4,98% (12 meses fechados em nov/09) e em 2008, 4,73% no mesmo período. Os condomínios tiveram 13,01% de atrasos nos pagamentos nos 12 meses fechados em nov/08, aumentando para 13,48% no mesmo período de 2009. Houve acréscimo de 0,25 pontos percentuais, em 2009, da inadimplência dos aluguéis, bem como de 0,47 nas abstenções na quitação das quotas condominiais.

Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis em Porto Alegre no ano de 2008 subiram em média 8,57% enquanto a poupança rendeu aproximadamente 7,9%. Em 2009, o preço dos aluguéis ofertados cresceu 4,80% e a poupança em torno de 6,97%. A inversão evolutiva destas variáveis insere-se no bojo da crise econômica 2007/2009. Áreas Vistoriadas: as áreas vistoriadas, em Porto Alegre, registraram variação de 4,75%, passando de 927.572 m² em 2008 (janeiro a novembro) para 971.626 m² no mesmo período de 2009. Observe-se que, em 2008, em relação a 2007, ocorreu incremento de 10,12% nas áreas residenciais. Considerando o mesmo período, verificou-se considerável suba de 116,03% nas áreas comerciais (124.357 m²) e queda de -23,50% nas de serviços (103.606 m²). Este incremento extraordinário resultou do “boom” da construção civil verificado em 2007. Velocidade de oferta de locações e velocidade de vendas de imóveis novos: estes dois sensíveis indicadores de desempenho setorial registraram, nas locações, média em 2009, de 27,21%, inferior à de igual período de 2008, com 31,09%. As vendas de imóveis novos apresentaram velocidade média de 10,94% (janeiro a novembro de 2009), inferior em 3,57 pontos percentuais à ocorrida no mesmo período de 2008 que foi de 14,51%. A turbulência observada no comportamento evolutivo destas variáveis, seguramente, resultou dos efeitos da crise econômico-financeira global. Comercialização de imóveis usados: os imóveis usados apresentaram variação média de 9,22% nos estoques, comparando-se os períodos

de 12 meses fechados em nov/2008 e no de 2009. A média mensal de 2008 era de 4.727 unidades em oferta e, no corrente ano, de 5.163. O segmento, mostra um comportamento evolutivo característico de um dinamismo originado pela rotatividade na comercialização usados/novos. A maior produção de imóveis acaba por contribuir para o acréscimo do mercado de imóveis usados. Condomínio: importante segmento da atividade imobiliária, constituído pelos 21.517 condomínios, incluindo capital e interior, nos 411 municípios de abrangência de SECOVI/RS - AGADEMI, dos quais 13.662 são administrados por empresas do setor. Nos 13.137 localizados na Capital do Estado residem, aproximadamente, 57,56% da população de Porto Alegre. Recursos para o setor imobiliário: os recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro Poupança e Empréstimo) na construção e aquisição de imóveis mostram que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de 6,19% em 2009, enquanto em 2008, de 6,09% do total. A aplicação dos recursos pelo SBPE no País teve acréscimo de 5,80%, enquanto no RS foi de 7,58%, no período de janeiro a outubro de 2009, detalhe que pode refletir a confiança dos empresários do setor, bem como alguma influência daqueles oriundos de outros Estados. PIB do setor imobiliário em 2009: o setor imobiliário está incluído no subsetor “demais serviços” do PIB regional, no caso, igual ao VAB, segundo o Núcleo de Contabilidade Social da Fundação de Economia e Estatística. A taxa de crescimento do VAB (ou PIB) do RS, estimada para 2009, foi de 0,18%, segundo a mediana das projeções divulgadas em out/09. Nesta taxa está incluída a construção civil, que registrou o percentual de 4,66%, no primeiro semestre de 2009, segundo o Sinduscon/RS. Também na taxa (0,18%) está incluído o setor serviços e dele faz parte o segmento “atividades imobiliárias”. Para comparação, é oportuno registrar que o PIB brasileiro teria crescido cerca de 0,20%, em 2009, segundo estimativas do Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas (IPEA). Portanto, é correto afirmar, pelos dados disponíveis, que o segmento “atividades imobiliárias” cresceu, no mínimo, 0,18%, no RS, no ano de 2009 e para o ano de 2010, embora o otimismo divulgado, não há segurança para quantificar, tecnicamente, uma provável taxa de crescimento para este segmento. O quadro, a seguir, contém os dados que embasaram as análises sobre o desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2007, 2008 e 2009.

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4 MERCADO IMOBILIÁRIO 4.1 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE 4.1.1 OFERTAS O ano de 2009 registrou aumento, em média, de 13,28% do número de imóveis em relação a 2008. O ano de 2008 apresentou variação negativa em relação a 2007, da ordem de -10,09%, tendo para 2007, apresentado queda de -8,35% e, em 2006 novo decréscimo de -9,53% nas ofertas para aluguel em Porto Alegre. Os imóveis para fins residenciais oscilaram 30,99%, comparando-se o estoque do mês de dezembro/08 com novembro/09. Em período igual do ano de 2008, houve uma redução de -1,38%. O ano de 2009 encerrou com 2.980 unidades disponíveis no mês de novembro. As ofertas para fins comerciais registraram alta de 19,96%, comparando-se os estoques de dezembro/08 e novembro/09, fechando este mês com 2.182 unidades, enquanto em igual período de 2008 ocorreu decréscimo de -20,07%, totalizando 1.653 unidades em novembro daquele ano. Observando-se detalhadamente os totais de ofertas, destacam-se as variações de -15,09% em janeiro, 7,15% em fevereiro, e de 8,14% em junho, terminando o ano com 1,69% em novembro/2009. Constatou-se no mercado de locações, em 2009, um estoque médio mensal de 4.985 unidades (fechado em novembro), todavia, a média nos primeiros 6 meses do ano ficou em 4.770 unidades, e após o mês de junho, observou-se alteração do patamar médio para 5.357 unidades. Ocorreu, portanto, turbulência neste mercado, em 2009. A moderna técnica do geoprocessamento, conforme o mapa, permite visualizar, a nível de bairro, a distribuição espacial das unidades ofertadas para

aluguel, em Porto Alegre. Constata-se que, em novembro/09, a maior concentração do total, situa-se, em quatro bairros: Centro, Petrópolis, Menino Deus e Floresta; os locais que somam o número mais significativo, ocupam cerca de um terço da área da Capital do Estado. Por outro lado, restam grandes espaços e vazios com diminuta quantidade de ofertas de imóveis residenciais e comerciais disponíveis para alugar.

Analisando-se a evolução das médias mensais, anualmente, do estoque total de imóveis ofertados para locação, observa-se significativa redução nos anos de 2005 a 2007, notadamente dos residenciais. A variação média do estoque foi menor no ano de 2008, quando ocorreu oscilação de -2,84%. Estes dados retratam a dinâmica do mercado imobiliário, no período de 5 anos consecutivos fechados em dezembro/08, mas com reversão em 2009. Com efeito, no período 2005/2008, observou-se notável decréscimo nos estoques. Já a partir de 2009, constatou-se significativa mudança da tendência. Em 2009 (média jan/nov), foi de 14,91%. Em 2005, a queda havia sido de -16,15% prosseguindo com sinal negativo até 2008.

4.1.2 PREÇOS MÉDIOS O ano de 2009 continuou a tendência de arrefecimento dos preços médios dos imóveis residenciais, atingindo 4,80%. Havia uma tendência de estabilização dos aluguéis, iniciada em julho de 1995, com variações negativas. A recuperação dos valores iniciou em 2000 com 2,89%, 2001 com 4,37%, 2002 com 5,35%, 6,09% em 2003, 1,44% em 2004. Atingiu forte recuperação com 9,35% em 2005, 9,87% em 2006 e 10,60% em 2007. A partir de 2008, acentuou-se a queda chegando a 4,80% em 2009. Esta evolução resulta da variação dos estoques sendo influenciada pelo desdobramento da crise econômica, situando-se acima da variação anual do IGP-M/FGV que, em 2006, foi de 3,83%. Para o ano de 2007, foi de 7,75%. Porém em 2008, os aluguéis subiram 8,57% e o IGP-M 9,81%, tendo o índice de evolução dos aluguéis, apurado pelo IPC/IEPE/POA, da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, nos 12 meses fechados em novembro de 2008, sido de

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8,85%. Em 2009, os aluguéis subiram 4,80% e o IPC/IEPE 3,65%, enquanto o IGP-M, de -1,59%. Todas estas variações referem-se ao período de janeiro/ novembro. As diferenças da evolução do valor médio das ofertas e os indicadores de inflação mostram a turbulência do mercado de locações. Estratificando-se as ofertas em 2009, por tipo de imóvel, observa-se que os apartamentos de dois dormitórios, a maior frequência, tiveram aumento de 9,21% nos valores, os de 01 dormitório oscilaram 7,34%. Os imóveis comerciais, representados por salas e conjuntos, os de maior quantitativo, registraram variação, no ano de 2009, de 28,67% nos preços, enquanto as garagens/box foram, em média, 4,47% no mesmo período. O quadro, ao lado, mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios de alguns tipos de imóveis e variação média mensal acumulada dos residenciais, comparada com as variáveis econômicas. Há uma tendência dos aluguéis mensais médios se aproximarem de 1% do valor venal do imóvel, considerando-se que este é um índice histórico e econômico de rendimento das locações residenciais. Esta relação será detalhada no tópico sobre ofertas para comercialização de imóveis usados (quadros 19 e 20).

Adega – Pipas para Armazenamento de Vinho, Bento Gonçalves

4.1.3 ALUGUÉIS – COMPARATIVO DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS Apartamentos de dois dormitórios – Foram apurados, por amostra representativa e por terem a maior frequência do segmento residencial, os valores mensais dos aluguéis contratados e ofertados, dos apartamentos de dois dormitórios. O período analisado é o de jan/08 a nov/09. Constatou-se, entre os dois valores, diferença crescente entre os meses de 2008/2009, o que pode ser atribuído, em parte, aos efeitos da crise econômica, além de resultarem de negociações usuais dos preços do mercado de locações. Os preços dos apartamentos de dois dormitórios, alugados, oscilaram -0,14% no período jan/nov/2009, enquanto a variação do IGP-M foi de -1,59%, no mesmo período. Salas/Conjuntos – Foi avaliada, por amostra representativa, a evolução dos preços de oferta e dos aluguéis contratados, das salas/conjuntos, no período de jan/nov/09, por terem a maior frequência no segmento comercial. A relação entre a média mensal dos preços ofertados com a dos aluguéis contratados deste tipo de imóvel, foi de -37,56%, estes, os aluguéis contratados, tiveram queda de -19,00% no período jan/ nov/2009, e o IGP-M apontado variação de -1,59%. Encilha de Cavalo

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4.1.4 INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS Os números indicam estabilidade na média da inadimplência no mercado de locações no período 2007/2009. Ao longo de 2009 o índice mais elevado ocorreu em maio com 5,66% e o menor em novembro, com 4,45%, sendo a menor do ano, de 4,98% (considera-se inadimplente o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o vencimento). Comparando-se os períodos janeiro/dezembro, observa-se que, em 2008, a média mensal de inadimplência foi de 4,71%, a menor do período 2004/2009. Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 1,09% dos atrasos, enquanto o total de inadimplência no mês de novembro/09, foi 4,45%. A acentuada queda a partir de 2007 pode ser creditada ao controle da inflação, ressalvada a alta inflacionária ocorrida no 1º trimestre de 2008, especialmente do IGP-M, principal indexador do segmento das locações. O quadro, a seguir, mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.

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4.2 PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE Com base nos dados sobre áreas vistoriadas e licenciadas, elaborados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, e da pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII – Comissão da Indústria Imobiliária – do SINDUSCON/RS – que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor construtivo na Capital do Estado.

4.2.1 ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS E LICENCIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE De janeiro a novembro/2009 foram vistoriadas 13.576 economias, somando 971.626m². Em igual período de 2008 foram 10.766 economias e 927.572m², constatando-se um aumento de 4,75% no total das áreas vistoriadas e no número de economias, 26,10%. As áreas residenciais apresentaram variação positiva de 7,08%, passando de 696.488m² para 745.774m², comparando-se os períodos de janeiro a novembro de 2008 e 2009. Observou-se incremento na quantidade de economias residenciais vistoriadas de janeiro a novembro de 2009, na comparação com o mesmo período de 2008, pois em 2009 foram vistoriadas 12.374 enquanto, no ano anterior foram 9.996, com o significativo acréscimo de 23,79%. Observou-se significativo incremento do número de economias vistoriadas, notadamente, para fins residenciais, como resultante do “boom” imobiliário do ano de 2006 e 2007, prosseguindo em 2008 e 2009, como resultante de novos lançamentos e de empreendimentos iniciados em 2007. A área vistoriada de empreendimentos comerciais teve forte incremento (116,03%) nos anos de 2007 e 2008, devido ao crescimento da economia, mas arrefeceu a partir de setembro/2008, tendo crescido apenas 11,80% em 2009, o que se atribui às consequências da “crise financeira global”.

4.3 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE 4.3.1 OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS A Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON/RS divulgou o resultado do Boletim Econômico – I Semestre de 2009 (XII Censo dos Imóveis Novos), existentes em Porto Alegre, realizado em maio de 2009. Foram identificados 375 empreendimentos em 212 empresas, totalizando 6.274 unidades novas em oferta. Foram levantados preços das unidades novas lançadas no mercado, além do tipo de imóvel, estágio da obra e distribuição espacial na cidade. Os quadros, a seguir, contêm os resultados do Censo.

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Lenços, Indumentária Gaúcha

Conjunto de Pilões para Sevar a Erva-Mate, Caminhos de Pedra, Serra Gaúcha

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Quero-Quero

4.3.2 COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS EM 2007/2008/2009 Nos dez primeiros meses de 2009 foram comercializadas 3.275 unidades novas em Porto Alegre, com queda de -35,40% em relação ao total de igual período de 2008, que foi de 5.070 unidades. De janeiro a novembro deste ano obteve-se uma relação média mensal de vendas sobre as ofertas de 10,94%. O quadro, a seguir, mostra a velocidade das vendas, mês a mês, em Porto Alegre, de janeiro a novembro/2009.

aceleração da velocidade de vendas, considerando-se como retomada na comercialização de imóveis novos. Esta ocorrência resulta da superação da “crise financeira global” por parte do setor construtivo de Porto Alegre, como consequência de taxas de juros adequadas, prazos de financiamento ampliados e facilidade do crédito imobiliário.

A velocidade de vendas, em média, no período janeiro a novembro/2009, atingiu 10,94%. O nível mais elevado ocorreu no mês de novembro (20,63%) e o menor (4,27%) em fevereiro de 2009. A reação do mercado ocorreu a partir de agosto/2009 que superou a média do quadrimestre agosto/novembro de 2008.

4.3.3 OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE A taxa de velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas), média de imóveis novos, ofertados na Capital, foi de 10,94% no ano de 2009, até o mês de novembro, em igual período de 2008, a média mensal foi de 14,51%. Entretanto, comparando-se os quadrimestres abril a julho/2009 e agosto a novembro/2009, nota-se significativa

Foram coletadas informações sobre a disponibilidade de imóveis por tipo, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam neste Panorama, referentes ao período de dez/2008 a nov/2009.

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No ano de 2009, notou-se crescimento das ofertas, pois comparando-se as médias dos 12 meses fechados em novembro verificou-se, neste ano, média de 5.163 e, no ano anterior foi de 4.727, apresentando variação de 9,22%. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de novembro, com 5.441 unidades, e o mês de menor oferta foi janeiro, com 4.694. Criação de Gado, Pampa Gaúcho, Arambaré

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Analisando-se os residenciais, constata-se que estes representam, em novembro/09, cerca de 84,64% do total, destacando-se os apartamentos de 02 dormitórios que chegam a 26,23% do segmento, seguem-se os de 03 dormitórios com 24,15%. Foram apuradas as “transferências” definidas como imóveis adquiridos através de financiamentos sem alterar o contrato junto ao financiador. Em novembro/2009 atingiram um total de apenas 25 unidades. Os imóveis comerciais, com participação de 6,51% do total em 2009 (novembro), apresentaram estabilidade nas ofertas, destacando-se as salas/conjuntos com 48,59% do segmento. Observou-se crescimento da oferta de usados a partir de abril/2009, quando alterou o patamar médio mensal de 4.800 para 5.300. Este crescimento pode ser atribuído à “comercialização casada” gerada pela aquisição de elevado número de novas unidades com inclusão das usadas no negócio, como demonstrado no alto crescimento da velocidade de vendas de imóveis novos. O mapa a seguir visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em quatro bairros: Centro, Menino Deus, Petrópolis e Bela Vista, estão localizadas 25,33% das ofertas. Verifica-se também que a maior concentração de ofertas localiza-se em um terço da área da cidade. Os demais bairros formam um conjunto rarefeito, ou vazio, de locais com oferta de imóveis usados.

Os quadros, a seguir, informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados.

Feijão Campeiro, Culinária Gaúcha

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2009

Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual de preços de oferta superior aos principais indicadores de inflação no período de janeiro a novembro/2009. O preço médio do metro quadrado (m²) dos imóveis residenciais, calculado utilizando os valores de apartamentos JK, 01, 02 e 03 dormitórios, acumulou, no ano de 2009, aumento de 4,50%. Os apartamentos de 02 dormitórios, com a maior frequência, registraram forte elevação, variando 10,44% no valor do m², e os apartamentos de 3 dormitórios oscilaram 7,57% nos preços do m², em média, no ano de 2009. As lojas tiveram aumento de 34,38% no valor do m² e os terrenos, acréscimo de 5,18% no mesmo período. A análise da oscilação, dos dados apresentados, está baseada no preço médio de oferta do metro quadrado (m²) por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da Capital, Inter-

net e painel de informantes do SECOVI/RS - AGADEMI. A partir dos resultados expostos no quadro abaixo, é possível a comparação com as ofertas para locação. Foram utilizados somente os apartamentos de 01, 02 e 03 dormitórios, por apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando maior consistência ao índice. O resultado, para o mês de novembro/2009, pode ser visto no quadro 19. Analisando os dados expostos no Panorama Setorial 2008, apresentados no quadro 20, verifica-se que na relação entre os preços de oferta de locações e de vendas, foi maior no ano de 2008 comparativamente a 2009, para os apartamentos de 1, 2 e 3 dormitórios. Os valores pedidos para a locação estão próximos, em média, da relação histórica de 1% do valor de oferta para venda do imóvel.

4.3.4 RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO RS E BR Segundo dados do Banco Central do Brasil no período de 12 meses fechados em outubro/2009, foram concedidos financiamentos habitacionais no valor de R$ 31.492 bilhões, no Brasil, sendo destinada para o RS a soma de R$ 2.089 bilhões, que correspondem a 6,63% do total nacional. Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos, observa-se que, no mesmo período, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o RS participava com 7,14% do montante nacional e nos valores destinados à construção, 5,94%.

Avaliando-se os financiamentos imobiliários, (janeiro a outubro/2009), constata-se que a participação média do Rio Grande do Sul foi de 6,19% do montante nacional destinado a financiamentos habitacionais, para aquisição e construção, enquanto, no mesmo período de 2008, foi de 6,09%. A participação na distribuição dos recursos financeiros para o Rio Grande do Sul apresentou crescimento em comparação ao período (jan/out) de 2009/2008. No entanto, o volume de recursos destinado ao financiamento imobiliário no Rio Grande do Sul teve um aumento de 7,58% em 2009. No ano anterior (2008), esta variação foi de 105,81%. Os quadros e gráficos, a seguir, mostram a destinação dos recursos no período 2006/2009, até outubro de cada ano.

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Tomando-se como base o total do ano 2002, observa-se a seguinte evolução percentual (%) dos valores nominais arrecadados anualmente.

4.3.5 ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE – Valores e Guias de Arrecadação O ITBI é um imposto de âmbito municipal que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Constitui-se em variável importante para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por este motivo, é monitorado, mensalmente, por SECOVI/RS - AGADEMI, através do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA). A análise da série da arrecadação anual do período jan/2002 a dez/2009 mostra notável crescimento do tributo, inclusive das “guias” a ele referentes.

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Comparando-se os anos 2008/2009 (até dezembro de cada ano), verifica-se a variação de 4,67% do valor nominal arrecadado. Observe-se que neste período não houve alteração da alíquota. O número de guias de arrecadação foi de 39.741 em 2008 e 39.302 em 2009, ambos até dezembro, queda de -1,10%. Observa-se estagnação ou arrefecimento na arrecadação do ITBI, de agosto/08 até maio/09. A recuperação deste tributo inicia-se em julho/2009, prosseguindo até dezembro. Estes dados mostram os efeitos da crise financeira global sobre os recursos arrecadados pelo município de Porto Alegre. Os gráficos e a tabela exteriorizam e demonstram o histórico e a curva de tendência de evolução deste importante tributo municipal.

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Videiras, Serra GaĂşcha

5 A CRISE: ASCENSÃO, QUEDA E RECUPERAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

quadriênio 2006/2009 registrou fortes oscilações do mercado imobiliário no Brasil e no Rio Grande do Sul, podendo ser fracionado em três períodos distintos. O primeiro, a partir de janeiro/2006, indicou uma forte reação do então estagnado mercado, sugerindo que estaria configurado um “boom” e não uma simples

“bubble” de consumo. Considerava-se, também, a existência de pressupostos que levariam a um crescimento sustentado do referido mercado. Realmente, este crescimento, o mais longo dos três períodos durou até setembro/2008, com um breve arrefecimento no primeiro trimestre de 2007. Entretanto, o significativo aumento da atividade de produção, comercialização e locação de imóveis teve grande desempenho de julho/2007 a agosto/2008, quando sobreveio a crise financeira global, afetando duramente a produção e comercialização e, em menor grau, a atividade de locação. Sentia-se forte turbulência na economia mundial que, segundo especialistas, gerou a crise financeira global, originada pela chamada “crise do subprime” ou das hipotecas, quando o valor dos imóveis dados em garantia ficaram insuficientes ante à queda dos preços de comercialização deles. Este, por sua vez, atingiu a economia brasileira a partir de setembro/2008, provocando a queda dos investimentos e negócios imobiliários no Brasil e no Rio Grande do Sul, até abril/2009. Entretanto, discutia-se o grau de contaminação da economia brasileira, por setor de atividade, incluindo neste aspecto o mercado imobiliário. Porém, o que se verificou, foi uma espetacular recuperação da produção, negócios, mercado de locação e demais atividades do setor, o que considera-se que os efeitos da crise, analisando-se as variáveis pertinentes do segmento regional, não foram muito

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impactantes sobre o setor e, apenas, indicaram o ponto de inflexão da tendência de desempenho setorial. Os indicadores que comprovam a recuperação do setor a partir de abril/2009, são: a velocidade de vendas de imóveis novos, que passou de 10,61% em abril, atingindo 20,63% em novembro/2009; mantendo-se a média da velocidade de locações dos anos de 2008 e 2009 em percentuais muito próximos. Reativação do mercado de imóveis usados a partir de março/2009, em Porto Alegre. Estas oscilações do período de recuperação foram acompanhadas pelo aumento de 71,04% para construção dos recursos do SBPE/Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, abril/outubro/2009 e de 23,49% para aquisições do citado sistema em igual período, no RS. As demais variáveis setoriais tiveram desempenho semelhante.

jetivo de atualizar as informações sobre o segmento. Na oportunidade foram visitados 12.090 condomínios na Capital do Estado que eram formados por 255.439 economias. Os condomínios exclusivamente residenciais, incluídos os horizontais, correspondiam a 76,76% do total, com 74,23% do total de economias, onde residiam 54,40% da população de Porto Alegre, com base no Censo Demográfico de 2000. Em dezembro/2009, os registros nas entidades indicam 21.517 condomínios, sendo 13.137 em Porto Alegre e os demais no interior do Estado, somando 411 municípios de sua jurisdição. Os condomínios residenciais, mistos, horizontais e outros, informados, somam 13.137 na cidade de Porto Alegre, possuem 289.014 economias, onde residiam, em dezembro de 2009, cerca de 826.580 pessoas, ou 57,56% da população da Capital do Estado, aproximadamente.

6 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE 6.1 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Os 9.557 condomínios administrados por empresas do setor representam 72,75% dos 13.137 em Porto Alegre. O total de 21.517 informados, por SECOVI/RS - AGADEMI, inclui 8.380 localizados em municípios do interior do Rio Grande do Sul.

6.2 DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS O trabalho, realizado por SECOVI/RS - AGADEMI, analisa amostra de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais e comerciais de um conjunto de bairros da Capital gaúcha e os agrupa em onze rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade.

Importante segmento das atividades desenvolvidas pelo sindicato é representado pela administração de condomínios, que incluem os tipos residencial, comercial, misto e horizontal.

Avaliando-se a estrutura dos gastos, mês a mês, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica no total de despesas foram semelhantes durante os anos de 2008 e 2009, porém, neste último ano, os investimentos na rubrica “Obras” tiveram forte acréscimo (26,98%), e ainda destacaramse os gastos com seguros, limpeza e higiene.

SECOVI/RS - AGADEMI preocupam-se com o tema desde o ano de 1997 quando realizou o Censo dos Condomínios de Porto Alegre, com o ob-

A rubrica “Pessoal” é a que reuniu os maiores gastos, até novembro/2009, com a participação média mensal de 28,30% do total.

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A rubrica “Seguros” teve destacada variação nos últimos 12 meses, fechados em novembro/2009, com elevação percentual de 20,45%. Este destaque representa um avanço na preocupação, com as responsabilidades legais crescentes dos condomínios, tema recorrente nos alertas e nos eventos das entidades.

6.3 INADIMPLÊNCIA DE PAGAMENTOS NAS QUOTAS CONDOMINIAIS

A variação do total de despesas, no período de 12 meses (dez/2008 a nov/2009), acumulou um percentual de 5,78%. Não se deve comparar diretamente os percentuais de variações das rubricas com os da inflação, pois estão sendo computadas as variações de consumo das mesmas, além das variações dos preços.

Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de janeiro a novembro de 2009, sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 13,48%. Comparando-se à média em 2008 de igual período, na ordem de 13,01%, constatouse pequeno acréscimo de 0,47 pontos percentuais.

O quadro, a seguir, apresenta a participação média das rubricas no total de despesas e a variação percentual acumulada das mesmas, no período novembro de 2008 a outubro de 2009.

6.3.1 INADIMPLÊNCIA – EVOLUÇÃO EM 2009

No ano de 2009, o mês que apresentou o menor nível de inadimplência dos condomínios foi em junho com 12,30% e o mês mais elevado foi setembro com 14,87%. De acordo com a pesquisa de novembro, verifica-se, também, que é menor a inadimplência nos condomínios mistos, com 11,05%, tendo os residenciais registrado 14,31% das unidades em atraso, percentuais próximos dos ocorridos em novembro de 2008. Constatou-se aumento da inadimplência com ação judicial de 0,11 pontos percentuais, comparando-se os períodos de dez/2007 a nov/2008 com o mesmo de 2009. A variação das ações de cobrança judicial ao longo dos meses de 2009, tendo novembro registrado 0,81% e set/09, com 0,85%, contribuindo para elevação da média em 0,26 pontos percentuais no período de 12 meses fechados em nov/09. Os condomínios foram classificados em residenciais, comerciais e mistos. Tendo em vista o critério de inadimplência depender do período a ser considerado, o quadro n° 28 apresenta os percentuais dos três períodos de atraso pesquisados, em novembro/2009, e a participação por tipo de condomínio.

Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação e sem ação de cobrança judicial, no período de 2006 a 2009, com médias de 12 meses fechados em novembro de cada ano, constata-se que, no período, os atrasos com ação judicial subiram, passando em 2006 de 0,62% para 1,07% em 2009, em média. No mesmo período, os atrasos sem ação judicial de cobrança também aumentaram, passando de uma média de doze meses de 12,99% em 2006 para 13,48% em 2009, o que representa acréscimo de 0,49 pontos percentuais.

6.3.2 INADIMPLÊNCIA – HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL Analisando-se o período de 12 meses, fechados em novembro de cada ano, desde a vigência do atual Código Civil, constata-se que a repercussão do então NCC foi significativa para o aumento da inadimplência, pois antes da vigência do NCC o percentual médio de atrasos (período de 12 meses) não atingia 10,00% e passou para os 13,48% total médio de 2009. Em pontos percentuais a expressiva alta dos atrasos foi de 3,17 pontos percentuais para o total, considerando-se as médias do período: base 2000 e do último pesquisado novembro/2009. Constatou-se assim um notável acréscimo do nível de inadimplência geral dos condomínios a partir da vigência (jan/03) do Novo Código Civil. Os quadros a seguir, contém os dados do período avaliado.

Árvore de Erva-Mate

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6.4 DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2009 Considerando a relevância do tema condomínios, SECOVI/RS - AGADEMI aplicaram a técnica de geoprocessamento para possibilitar a distribuição geográfica dos condomínios, totais e residenciais, em Porto Alegre. A seguir a tabela e os mapas, por bairro, referentes a novembro/2009.

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Analisando-se o mapa de distribuição geográfica dos condomínios em Porto Alegre, referentes a novembro/2009, observa-se que, aproximadamente, 44,00% estão localizados nos bairros: Auxiliadora, Centro, Cidade Baixa, Floresta, Menino Deus, Petrópolis, Rio Branco e Santana, ocupando cerca de 20,00% da área do município. Estão situados nos demais 74 bairros, 56,00% dos condomínios, em aproximadamente 80,00% do espaço geográfico da cidade.

A distribuição geográfica dos condomínios residenciais representam 70,08% do total. A distribuição do total é semelhante a dos condomínios residenciais da cidade. Verifica-se forte concentração deste tipo nos bairros: Auxiliadora, Bom Fim, Centro, Cidade Baixa, Floresta, Menino Deus, Mon’t Serrat, Petrópolis, Rio Branco e Santana, somando dez bairros com 50,88% dos condomínios residenciais. Nos demais 72 bairros estão localizados 49,12% deste tipo de condomínio.

7 OS REFLEXOS DA CRISE ECONÔMICO GLOBAL SEGUNDO OS INDICADORES DE INADIMPLÊNCIA NO MERCADO

s indicadores foram selecionados pela representatividade econômica e social perante a sociedade. Iniciou-se a análise pelo setor imobiliário porque a adimplência é fator importante para manter o equilíbrio na atividade econômica e prestação de serviços, especialmente em períodos de turbulência na economia, por este motivo foi incluída a evolução e análise da inadimplência nos setores de aluguéis e condomínios. A omissão de pagamentos das obrigações, nos prazos pactuados, por parte dos inquilinos e/ou condôminos, resulta de diversos fatores: conjuntura econômica adversa, desemprego, enfermidade, queda de renda familiar e por comportamento social das pessoas, além de fatores exógenos ao processo, como, eventuais crises na economia. Analisando-se a série de meses (setembro de 2008 a junho de 2009), observa-se crescimento da inadimplência de aluguéis, em pleno período da “crise econômica global”, variando de 4,23% em set/2008 e fechando em 5,13% em jun/2009 de apuração. Entretanto, a partir de jul/09 a nov/09, quando ocorreu o início da superação da crise, os percentuais retornaram ao patamar médio de 4,50% anterior ao começo dela, portanto, a inadimplência das loca-

ções recebeu influência da fase crítica da economia. Considerando-se a análise tradicional das pesquisas de inadimplência, segmentada em dois períodos de onze meses consecutivos, constatou-se que ocorreu acréscimo de apenas 0,25 pontos percentuais, pois, passou de 4,73% em jan/nov/2008, para 4,98% em jan/nov/2009, indicando estabilidade da evolução deste indicador. A inadimplência das taxas de condomínio nos períodos de onze meses consecutivos, janeiro a novembro de 2008 e de 2009, variando apenas 0,23 pontos percentuais, porém, com um crescimento constante no mesmo período, à exceção de dez/2008 por motivo sazonal. Destaca-se que a abstenção média nas taxas de condomínios de 13,15% no período jan/nov/2009 é muito elevada, repercutindo negativamente nos próprios condomínios e atingindo as empresas que atuam no segmento. No entanto, considerando-se os inadimplentes de condomínios com ação de cobrança judicial, estes constituem, em média, 1,07%, no período de janeiro a novembro de 2009, tendo, no igual período de 2008, média de 0,96%, mostrando a elevação de 0,11 pontos percentuais no comparativo dos períodos citados. O índice de inadimplência no comércio de Porto Alegre, apurado mensalmente pelo CDL/SPC (Serviço de Proteção ao Crédito), registrou acréscimo de 0,31 pontos percentuais no período de jan/nov/2008, comparado a igual período de 2009, passando de 11,33% em 2008, para 11,64% em 2009. Destacam-se os meses de março 12,20% e abril/2009 12,50%, como os mais elevados dos últimos 23 meses (janeiro/2008 a novembro/2009), por motivos sazonais. Notou-se, portanto, estabilidade no desempenho deste indicador que não sugere influência da crise nele. Os “cheques sem fundos” (2ª devolução por 1.000 compensados) é um índice nacional, apurado pela SERASA, banco de dados econômico-financeiros, o qual registrou forte elevação a partir de set/2008, com 17,90 para 20,10 em outubro do mesmo ano, prosseguindo na evolução de alta até maio/2009, com 25,20, por mil compensados que compreendeu exatamente o período da crise econômico-global. A partir de julho/2009 voltou ao normal, caindo para o patamar de 19,00 e fechando com 19,20 em nov/2009 no período que compreende a superação da crise. Este sensível indicador refletiu as conseqüências da crise na economia brasileira e no Rio Grande do Sul em particular. Verificando-se no período da crise, média de 22,21 e, no período pós-crise, média de 19,40 por mil cheques compensados, no País.

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Pode-se notar que ocorreu comportamento diferenciado na evolução destes importantes indicadores econômicos durante o período crítico e pós-crise, especialmente a devolução de cheques sem fundo, com forte reflexo da crise e da inadimplência das quotas de condomínio em menor grau.

Lida Campeira

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8 EMPREGO E DESEMPREGO

dinâmica do mercado imobiliário é fortemente influenciada pelas taxas de emprego e desemprego, pois, a moradia é fundamental fator de bem estar humano e social. Incluiu-se por isso o tema Emprego e Desemprego, neste Panorama. O impacto da população desempregada, no mercado imobiliário, constitui variável significativa. Esta é uma parte da população que poderia estar em programas de financiamento imobiliário, locando imóveis ou residindo em condomínios confortáveis, tendo em vista que a moradia é uma necessidade básica. Entretanto, é necessário que a população possa auferir renda para satisfazê-la, o que só é possível através de compatível nível de emprego. As informações disponíveis permitem avaliar o período de set/2008, início da crise econômica, a jul/2009, quando ocorreu forte aumento da taxa de desemprego até jul/2009, atingindo 12,00% e com a superação da crise, retornou a patamares de 10,00% que ocorriam no período pré-crise. Avaliando-se o período de 11 meses, fechados em novembro de 2009, observase redução da taxa de desemprego a partir de ago/2009, tendo registrado 12,00% em jul/2009, chegando a 10,00% em nov/2009. Dessa forma, houve redução de 243.000 pessoas em jul/2009, para 200.000 em nov/2009 na Região Metropolitana de Porto Alegre (RMPA). Verifica-se que entre nov/2008 e nov/2009, houve pequena redução da taxa de desemprego total, a qual passou de 10,2% da PEA para os atuais 10,00%. Esse resultado deveu-se unicamente ao comportamento da taxa de desemprego oculto, que declinou de 2,5% para 2,1%, uma vez que a taxa de desemprego aberto se elevou de 7,7% para 7,9%. Entretanto, analisando-se o ano de 2009, isoladamente, de janeiro a novembro, conforme quadro nº 33, verifica-se que a taxa de desemprego ficou estável, com 10,00% em janeiro e idêntico percentual em novembro de 2009. Dessa forma, houve estabilidade no número de desempregados na Região Metropolitana de Porto Alegre, que atingiu 200.000 em novembro de 2009, segundo dados da pesquisa mensal de Emprego e Desemprego (PED/FEE).

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Considerando-se o período de julho/94 a novembro/2009, houve forte oscilação no nível de emprego na Região Metropolitana de Porto Alegre. Em julho/94 existiam 181.000 desempregados, número que aumentou para 200.000 em novembro/2009, com acréscimo de 19.000 pessoas sem emprego no período. Este total comparado com novembro de 2008, de 207.000 desempregados, registrou queda ante os 200.000 existentes em nov/2009. A existência destas pessoas sem ocupação, embora tenha havido queda do número de desocupados, ainda restringe o mercado, porque este considerável contingente de mão-de-obra não dispõe de renda efetiva, estando impossibilitado de suprir suas necessidades de consumo, bem como participar no setor imobiliário. Avaliando-se as informações, em 2009, até novembro, observa-se que o nível de emprego mostrou pequena queda, provavelmente ainda como reflexo da denominada “crise financeira global”. Em out/2009, o rendimento médio real registrou crescimento tanto para os ocupados (2,30%), quanto para os assalariados (1,50%). Já a massa de rendimentos reais apresentou crescimento para os ocupados (2,20%) e relativa estabilidade para os assalariados. Esta relativa estabilidade da massa de rendimentos é explicada pelo movimento positivo do salário médio real e negativo do nível de emprego, que praticamente se compensaram, segundo o INFORME PED/RMPA. A Pesquisa de Emprego e Desemprego da Região Metropolitana de Porto Alegre estimou que o número total de pessoas ocupadas, são as que exercem trabalho remunerado ou não, porém sem vínculo empregatício, como: diretores, proprietários, dirigentes de empresa e seus familiares, em nov/2008, era

de 1.819.000 pessoas, caindo para 1.800.000 em nov/2009, ou -1,00%. No emprego formal, incluem pessoas que exercem atividades através de carteira assinada, recebendo remuneração regularmente, em nov/2008 o contingente era de 846.000 pessoas, passando para 852.000 em nov/2009, com acréscimo de 0,71%. A análise dos dados do Cadastro Nacional de Empregados e Desempregados – CAGED – do Ministério do Trabalho e Emprego divulgou que no ano de 2009 (janeiro a agosto), em comparação com igual período do ano anterior, o nível de emprego formal na construção civil no País cresceu 7,85%, no Rio Grande do Sul, na mesma base de comparação, a amplitude do incremento é menor, 5,62%, entretanto, é maior na RMPA (7,28%) e, em Porto Alegre, atingiu 8,88%. Estes dados incluem o período de recuperação da crise, de maio a agosto/2009. No capítulo seguinte, apresenta-se a evolução da estrutura e pirâmide etária da população residente na Região Metropolitana de Porto Alegre, Rio Grande do Sul e Brasil que embasam as colocações feitas e possibilitam conclusões adicionais.

Conjunto para Montaria

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2009

9 A VARIÁVEL DEMOGRÁFICA 9.1 INFLUÊNCIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO O estudo e o conhecimento do perfil demográfico da população englobam um conjunto de informações importantes para sua ligação com a atividade imobiliária. Entre os tópicos relevantes estão a estrutura da população com a pirâmide etária, a contagem demográfica, a distribuição geográfica e a evolução populacional no tempo, considerados os espaços ocupados. O estudo da distribuição etária é fundamental para a avaliação da força de trabalho, nível de emprego e renda familiar, além de possibilitar a estimativa da “janela demográfica”. A contagem da população realizada pela Fundação IBGE a partir de abril de 2007 e divulgada em dezembro do mesmo ano abrangeu 5.435 municípios e mostrou um perfil atualizado da distribuição demográfica no país. Os dados apresentaram que nos 7 anos (2000-2007), a população do Brasil cresceu em média 1,21% pois em 2000 eram 169.799.170 de habitantes chegando a 192.256 mil em 2009. O Rio Grande do Sul cresceu 0,57%, o menor índice demográfico entre os estados no período, atingindo, em 2009, 10.789.086 habitantes, crescendo uma taxa inferior ao período 1991/2000 que era de 1,23% ao ano. A Região Metropolitana de Porto Alegre segundo a contagem citada e estimativa do IBGE, para 2009, chegou a 4.064.186 pessoas e Porto Alegre em 2009 é estimada em 1.436.123 habitantes. Constatou-se também a mudança na proporção de homens e mulheres no país que ficou na proporção de 99,6 homens para 100 mulheres. Mostrou que a média de moradores por domicílios baixou, influenciada pelo declínio da taxa de fecundidade e redução do tamanho das famílias. A estrutura da população residente no Brasil, Rio Grande do Sul e Região Metropolitana de Porto Alegre, segundo a PNAD/IBGE, por classe de idade,

está retratada nas “pirâmides etárias”, de 1998 e 2008. A “pirâmide etária” é importante na análise da população economicamente ativa, para avaliação do mercado de trabalho, necessidade de habitação e de recursos para o bem-estar da população. Além de possibilitar o conhecimento do perfil demográfico, incluindo o comparativo das pirâmides etárias, consideradas no intervalo de 10 anos (1998/2008). Este intervalo, utilizado no Panorama/2009, atualiza a divulgação dos dados demográficos por faixas etárias, através da PNAD/IBGE, referentes ao Brasil, Rio Grande do Sul e Região Metropolitana de Porto Alegre, do interesse de correlacionados ao mercado imobiliário. Foram avaliados três grupos etários na estrutura demográfica do Brasil, Rio Grande do Sul e Região Metropolitana de Porto Alegre, compreendendo 0 a 4 anos, 20 a 64 anos e 70 anos ou mais. O objetivo é mostrar a evolução do perfil da população, resultante do fluxo migratório, no caso do RS e RMPA, e outros aspectos inerentes à dinâmica populacional, como fecundidade, mortalidade, longevidade, fertilidade e padrões de bem-estar social, saúde, moradia e educação. Publicam-se, neste Panorama, as distribuições demográficas, por idade, do Brasil, do Estado e da Região Metropolitana, pela relevância que esta variável tem para o setor habitacional, embora o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas. a) Brasil: A pirâmide etária do Brasil, em 1998, mostra que a faixa etária básica – 0 a 4 anos – representava 9,47% da população, e em 2008, 7,17% desta faixa, com cerca de 2,30 pontos percentuais de diferença no período. Examinando-se os grupos de idade do topo piramidal, observa-se significativa alteração em 2008, comparativamente a 1998, pois a diferença passa a ser de 58,29%, ou seja, 9.374 mil pessoas em 2008 de 5.922 mil em 1998. Destacam-se nesta faixa, de 70 anos ou mais, as mulheres, que eram 3.414 mil em 1998, e passaram para 5.427 mil em 2008, ou seja, 58,96% a mais. Os homens, no mesmo período e faixa etária, aumentaram 57,38%. Este é o denominado “envelhecimento” da população brasileira. O grupo etário de 20 a 64 anos representava, em 2008, 58,70% da população ou 111.498 mil pessoas, enquanto em 1998, esta faixa era formada por 53,23% ou 84.234 mil pessoas, registrando um crescimento de 32,37% no período.

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b) Rio Grande do Sul: A pirâmide etária do Rio Grande do Sul registra, em 1998, na faixa etária base – 0 a 4 anos de idade – 8,97% da população e, em 2008, esta base caiu para 6,21% das crianças, e no período de 10 anos, nota-se uma sensível queda de -24,01% do número de habitantes. Avaliando-se o topo da pirâmide – faixa etária de mais de 70 anos, verifica-se que em 1998 ela representava 4,38% da população e passou, em 2008, para 5,99%, com crescimento de 50,35% no período, pois eram, em 1998, 433 mil pessoas, chegando a 651 mil habitantes. Nesta faixa, o destaque pertence às mulheres, já que em 1998 eram 5,14% da população (ou 260 mil pessoas) e, em 2008, 6,97% (ou 389 mil mulheres), com acréscimo de 49,62% no período, mostrando evolução inversa à do grupo de 0 a 4 anos. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 1998, era de 5.595 mil pessoas e representava 56,56% da população, enquanto em 2008, esta faixa etária era composta de 6.594 mil ou 60,72% dos habitantes residentes no Rio Grande do Sul, registrando crescimento de 17,86% no período.

c) Região Metropolitana de Porto Alegre: A pirâmide etária da RMPA – Região Metropolitana de Porto Alegre – apresentava, em 1998, na faixa etária base (de 0 a 4 anos), 8,98% da população, passando para 6,39% em 2008, com diferença de –14,05%. Não é válida a comparação das quantidades, devido às alterações de área e inclusão de municípios no período. Analisando-se a composição etária na faixa de 70 anos ou mais de idade, o topo da pirâmide, observa-se que, em 1998, o grupo representava 3,84% da população, passando para 5,52% em 2008, com crescimento de 73,44%. Não é válido o comparativo dos números absolutos, pelo mesmo motivo apontado para a primeira faixa. O grupo etário de 20 a 64 anos representava, em 2008, 61,46% da população, enquanto em 1998, era 56,64% das pessoas. Destaca-se, em 2008, o “acinturamento” da pirâmide etária da RMPA, na faixa de 20 a 29 anos de idade, que corresponde a 16,63% da população, o que pode ser explicado pelos movimentos migratórios, especialmente imigração decrescente dos fluxos urbano/urbano e rural/ urbano do interior do Estado para Porto Alegre e municípios da RMPA, na década de 1980 e início da década de 1990. Além desta causa, acumulou a resultante da queda de natalidade em Porto Alegre, a partir de 1980 e emigração de integrantes deste grupo etário para outros Estados, além de outras causas que influenciam diretamente, de forma seletiva, neste específico grupo etário. Em 2008, a RMPA tinha 47,74% ou 1.921 mil homens e 52,26% ou 2.103 mil mulheres, segundo distribuição etária resultante da contagem demográfica realizada pelo IBGE em 2008.

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9.2 JANELA DEMOGRÁFICA Evidência consistente que influi no desempenho do mercado imobiliário é gerada pela “janela demográfica”, inserida nas pirâmides populacionais do País, Estado e Municípios. Trata-se de uma variável inovadora e conteúdo atual e prático para estudos da demanda habitacional, acoplada ao nível de emprego e demais informações correlatas, como disponibilidade de crédito para comercialização de imóveis novos e usados. O expressivo contingente populacional na faixa etária de 25 a 44 anos é o que constitui a “janela demográfica”, calculada com base na distribuição etária. No Rio Grande do Sul, há 3.138 mil ou 28,89% de pessoas nesta faixa e de 1.228 mil ou 30,52% na RMPA/Região Metropolitana de Porto Alegre, em 2008, onde está incluída a Capital do Estado, segundo a PNAD/ IBGE daquele ano. Utilizando-se a taxa de crescimento da RMPA verifica-se demanda potencial anual de, aproximadamente, 8.000 novas residências nesta região, somente considerando o crescimento vegetativo com taxa média de incremento populacional de 0,72%. Neste segmento demográfico, incluem-se os potenciais adquirentes de um primeiro imóvel, formado por jovens que ingressaram no mercado de trabalho e pagam aluguéis, constituem família própria e, na maioria dos casos, residem com os pais. Além disto, é a faixa mais numerosa da PEA/População Economicamente Ativa.

Criação de Ovelhas, Pampa Gaúcho

10 HABITAÇÃO – SITUAÇÃO DA MORADIA EM PORTO ALEGRE

formal, pouco diferindo do IBGE e do SECOVI/RS, que é usado nas estimativas de SECOVI/RS - AGADEMI. Considerando-se o percentual de 20,37% sobre a população de 1.436.123, os moradores em núcleos e vilas irregulares seriam, aproximadamente, 292.567 pessoas, por este critério. Considera-se que 14,99% do total de domicílios de Porto Alegre estão localizados em núcleos e vilas irregulares, pode-se considerar um “déficit” habitacional aparente de 75.210 unidades residenciais para o ano 2009, observando-se os 501.812 domicílios existentes na capital do Estado. Este é um déficit potencial por moradias. Observe-se que “déficit demográfico” é uma variável de ampla abrangência, devendo ser quantificada por critérios sociológicos, para o quantitativo absoluto. Consideremse restrições econômicas, culturais e outras para uma avaliação mais rigorosa sob os aspectos técnicos.

análise da situação da moradia exige, necessariamente, a avaliação da dinâmica demográfica, conforme o exposto no capítulo anterior. O Censo da População realizado em 2000, pelo IBGE, registrou 1.360.590 habitantes em Porto Alegre, sendo 635.820 homens e 724.770 mulheres. A população da capital do Estado é de 1.436.123 habitantes, sendo 671.100 homens e 765.023 mulheres, conforme estimativa para julho de 2009.

O quadro, a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2009.

Está ocorrendo acentuada queda no ritmo de crescimento populacional. A RMPA apresentava taxa de crescimento anual de 3,80% na década 1970/1980, caiu para 2,60% no período 1980/1991 e em 1991/2000 foi de 1,69%. Em 2007, a contagem da população do IBGE indica crescimento de 0,57% ao ano para o estado do RS e estima para RMPA 3.959.810 habitantes alterando, significativamente, para baixo, as taxas divulgadas anteriormente. Estimativa atualizada para 2009, aponta 4.064.186 pessoas residentes na Região Metropolitana de Porto Alegre. A situação da moradia em Porto Alegre registrou, incluindo as ofertas residenciais para locação, a existência de 87.616 domicílios alugados, onde residiam 221.668 pessoas, em dezembro/2009, com a média aproximada de 2,53 moradores. Utilizando-se como base estimativa da Prefeitura Municipal de Porto Alegre para fevereiro de 2008 e atualizando para fevereiro de 2009, constata-se que residiriam 292.567 habitantes em núcleos e vilas irregulares, que correspondiam a 20,37% da população da Capital. Observe-se que, para 2008, apresentaram resultados coerentes. A Prefeitura informou que a média de residentes por domicílio de vilas e núcleos irregulares era de 3,89 em fevereiro de 2008, número superior ao verificado na cidade

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Aproximadamente 13,62% dos domicílios permanentes são alugados na Região Metropolitana de Porto Alegre, segundo a PNAD/ IBGE, citada. A cidade de Porto Alegre tem cerca de 35,34% da população e 36,36% do número de domicílios da RMPA. Na Capital do Estado, em julho de 2009, existem, aproximadamente, 501.812 domicílios particulares ocupados, dos quais 17,46%, ou quantidade muito próxima de 87.616, são alugados. Considerou-se, nesta estimativa, o número de ofertas para locação em Porto Alegre, em novembro de 2009. Em dezembro de 2009, a Prefeitura Municipal de Porto Alegre, através da SMF/Secretaria Municipal da Fazenda e do DEMHAB/ Departamento Municipal de Habitação, informou a existência de 630.807 imóveis na Capital, sendo 603.064 prediais, dos quais 501.812 são residenciais, 101.252 não residenciais e, ainda, 27.743 territoriais.

Esporas para Montaria

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11 CONCLUSÕES

novembro), aumento de 4,75%, comparando-se a igual período de 2008. Avaliando-se as áreas residenciais, comparando 2009/2008, verificou-se variação positiva de 7,08%, enquanto em 2008 foi de 37,79%, segundo dados da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Porto Alegre.

11.6 A velocidade média de vendas nos primeiros seis meses de 2009 foi Os dados expostos, análises e comentários contidos neste “Panorama do Mercado Imobiliário” referentes ao ano de 2009, possibilitam, entre outras, as seguintes conclusões:

11.1

O setor imobiliário, no Rio Grande do Sul, representado pelas “atividades imobiliárias, aluguéis e serviços pertinentes”, no ano de 2009 cresceu, aproximadamente, à taxa anual de 0,20%. Porém, a FEE/Fundação de Economia e Estatística estima que os “demais serviços”, onde está a atividade imobiliária, teria taxa de crescimento de 2,10% em 2009. A Construção Civil cresceu cerca de 4,66% no primeiro semestre de 2009 em comparação a igual período de 2008, segundo o SINDUSCON/RS. A FEE estimou, em caráter preliminar, para este setor, taxa de crescimento de 6,70%, em 2009. As atividades imobiliárias participam com 7,34% do VAB/RS e a Construção Civil 4,48%, sendo que o Construbusiness corresponde a, aproximadamente, 13,00% do VAB gaúcho no ano de 2009.

11.2 O ano de 2009 registrou aumento, em média, de 13,28% do esto-

que de imóveis para locação, em oposição à redução de -10,09% ocorrida em 2008. O estoque médio mensal de ofertas em 2009 era de 4.985 unidades, enquanto em 2008 foi de 4.383.

11.3 Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, em 2009 (até novembro), em média 4,80%, percentual acima do crescimento do IGP-M (-1,59%) no mesmo período. 11.4

A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, em 2009, em média foi de 4,98%, percentual acima dos 4,73% registrados em 2008. Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em maio/2009 atingiu-se o mais alto percentual, com 5,66% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 1,22% possuíam ações de despejo, no mesmo mês.

11.5

A produção de imóveis novos, considerando-se o total de áreas vistoriadas pela Prefeitura de Porto Alegre, acusou, em 2009 (janeiro a

de 9,18%. No ano de 2009 a velocidade média (janeiro a novembro) atingiu a 10,94%, destacando-se os meses de maio e novembro com variação de 15,36% e 20,63%, respectivamente. Este desempenho do mercado de imóveis novos superou a média histórica de 11,00%, no tempo áureo do antigo BNH e demonstra a recuperação do setor no período “pós-crise”.

11.7 Os financiamentos para aquisição e construção de imóveis, destinados ao Rio Grande do Sul, representaram 6,19% do total nacional no período janeiro-outubro/2009. A participação na distribuição nacional dos recursos financeiros para o Rio Grande do Sul aumentou em comparação ao período de 2007/2008. No entanto, o volume de recursos destinado ao financiamento imobiliário no Rio Grande do Sul que foi de 105,81% em 2008, caindo para 7,58% em 2009. 11.8 SECOVI/RS - AGADEMI deram continuidade à pesquisa sobre comercialização de imóveis usados em Porto Alegre, sendo ofertadas 5.441 unidades em novembro/2009, enquanto em janeiro/2009 eram 4.694. A média mensal, no período janeiro a novembro/2009, foi de 5.182 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos. Os preços médios do m² de imóveis residenciais usados (jan/nov/2009) aumentaram 4,50%. 11.9 As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 5,78%, considerando-se o período de doze meses fechados em outubro/2009. Este percentual resulta de gastos com obras (26,98%) e seguros (20,45%) executados pelos síndicos e administradores e a preocupação com segurança (3,74%) refletindo o comportamento dos dirigentes dos condomínios na capital no ano de 2009.

11.10 A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de novembro/2009, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 13,76% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em janeiro/2009 era de 12,75%. Com

ação judicial de cobrança estavam, apenas, 0,81% das economias incluídas na pesquisa em novembro de 2009. Os residenciais apresentavam 14,31% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 11,92% em novembro/2009. Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de nov/2002 a nov/2009, utilizando-se médias de 12 meses, fechados em novembro de cada ano, verificou-se que após a vigência do NCC (Novo Código Civil) em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência. O período 2004/2009 teve média de 13,18% enquanto em dez/2002 foi de 10,17%. As médias referentes aos anos de 2008/2009 foram estáveis, em torno de 13,20%.

11.11 Estima-se que, para dezembro/2009, cerca de 87.616 imóveis eram ocupados por aproximadamente 221.668 inquilinos. Calcula-se que 14,99% do total de domicílios encontravam-se em núcleos e vilas irregulares, em fevereiro de 2009. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios apurados pela PNAD 2008, encontra-se um “déficit” habitacional aparente de, aproximadamente, 75.210 unidades, pelo critério das pessoas residentes, para Porto Alegre, em 2009.

e) manter e melhorar o nível de emprego com base nos investimentos previstos pelo Governo Federal no PAC, no programa “Minha Casa, Minha Vida”, para o ano de 2010 e de aumento do rendimento médio dos assalariados.

11.12.2

Prossegue a incerteza sobre o completo domínio, no tempo da crise financeira, sem “bolhas”, perseguindo o crescimento sustentável, com a continuidade da alardeada recuperação econômica. Entretanto, considerando-se as opiniões otimistas de assessorias técnicas e órgãos governamentais, espera-se a evolução econômica no patamar citado pelo Banco Central, o que deverá refletir-se em PIB positivo do setor imobiliário em 2010, em cerca de 1,8%. Finalizando, considera-se que a conjuntura é nebulosa para o cálculo de projeções consistentes, sobre o comportamento da economia no Brasil e no Rio Grande do Sul, para o ano de 2010.

11.12 Expectativa para 2010: 11.12.1 Fatores que geram expectativas para o setor imobiliário no ano de 2010 são: a) taxa de crescimento do PIB brasileiro, em torno de 5,5%, em 2010, conforme projeção do Banco Central do Brasil e principais agentes econômicos; b) disponibilidade de recursos vultosos para aquisição de imóveis pelos Bancos particulares e por programas da Caixa Econômica Federal, se combinados com taxa de juros acessíveis, em prosseguimento à política praticada durante o ano de 2008 e continuada em 2009; c) controle da taxa de juros, seguindo a política monetária dos anos de 2008/2009; d) continuidade da política de contenção da inflação nos patamares anunciados pelo Banco Central e Ministério da Fazenda, em torno da média do intervalo de variação, a exemplo do ocorrido em 2009;

SECOVI/RS - AGADEMI DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA Alvaristo do Amaral Padilha – Estatístico – CONRE 4ª região 0139-A Christiane Bilheri Schell – Economista – CORECON/RS 6526

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2009

Criação de Cavalos Crioulos, Camaquã

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2009

DIRETORIAS SECOVI/RS-AGADEMI GESTÃO 2007-2010 PRESIDENTE Moacyr Schukster 1º VICE-PRESIDENTE Gaspar Fiorini VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOS Simone Camargo VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃO Gilberto Cabeda VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES Gilberto Koenig VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO Flávio Roberto Stefani VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO Jane Z. Simões Pires VICE-PRESIDENTE Adão Alves de Oliveira VICE-PRESIDENTE Leandro Rossi de Moraes Hilbk VICE-PRESIDENTE Marcelo Luiz Mignone Callegaro VICE-PRESIDENTE Véra Lucia Hahn SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Fotografias: Amauri Fausto Banco de Imagens SXC.HU (Foto: Vista do Cais, Porto Alegre / Capa) Dario Sanches (Foto: Bem-te-vi / Sumário) Eduardo Rocha (Foto: Gaúcho, São José dos Ausentes / Apresentação) Projeto Gráfico e Editoração: Engenho de Idéias