PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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Sumário A cada pórtico, um novo lugar onde o passado e o futuro se cruzam. Uma mistura de tradicionalismo e modernidade que tornam o Rio Grande do Sul um dos Estados de maior miscigenação e expressão cultural.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
1. APRESENTAÇÃO............................................................................................. 04 2. INTRODUÇÃO.................................................................................................. 06 3. RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL E RIO GRANDE DO SUL............................................................. 08 4. DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO............................................... 10 5. PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE.................................... 12 5.1. Áreas e economias vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre.....12 5.2. Ofertas de imóveis novos...................................................................................................14 5.3. Arrecadação do ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – Valores e Guias de Arrecadação.......18
6. EMPREGO E DESEMPREGO........................................................................ 21 6.1. Pesquisa de Emprego e Desemprego – PED.........................................................21 6.2. Cadastro Geral de Empregados e Desempregados – CAGED.....................22
7. SITUAÇÃO HABITACIONAL......................................................................... 27 7.1. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD (2011)....................27 7.1.1. Domicílios........................................................................................................................27 7.1.2. Quantidade de Moradores...................................................................................29 7.1.3. Proporção de Moradores.......................................................................................31 7.1.4. Proporção de Domicílios........................................................................................33 7.1.5. Média dos Moradores..............................................................................................35 7.2. Situação da moradia em Porto Alegre.......................................................................36
8. MERCADO IMOBILIÁRIO............................................................................. 37 8.1. Locação de imóveis em Porto Alegre.........................................................................37 8.1.1. Ofertas...............................................................................................................................37 8.1.2. Preços Médios...............................................................................................................41 8.1.3. Aluguéis – Comparativos dos preços de oferta com preços contratados.....................................................................................................42 8.1.4. Inadimplência de aluguéis...................................................................................45
8.2. Comercialização de imóveis em Porto Alegre.......................................................47 8.2.1. Comercialização de imóveis novos em Porto Alegre...........................47 8.2.2. Comparativo da velocidade de vendas de imóveis novos em 2007/2008/2009/2010/2011/2012......................................................................47 8.2.3. Ofertas de imóveis usados em Porto Alegre.............................................48
9. CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE....................................................... 56 9.1. Administração de condomínios.....................................................................................56 9.2. Despesas dos condomínios..............................................................................................56 9.3. Inadimplência de pagamentos nas quotas condominiais............................58 9.3.1. Inadimplência - Evolução em 2012.................................................................58 9.3.2. Inadimplência – Histórico e repercussão do Novo Código Civil...58 9.4. Distribuição geográfica dos condomínios em Porto Alegre: 2012..........60
10. O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2008/2012......................................................................... 65 10.1. Estudos especiais..................................................................................................................67 10.1.1. Boxes................................................................................................................................67 10.1.2. Salas/Conjuntos........................................................................................................68 10.1.3. Cidades serranas crescem mais......................................................................70
11. A INADIMPLÊNCIA E O MERCADO IMOBILIÁRIO............................ 72 11.1. Aluguéis......................................................................................................................................72 11.2. Condomínios...........................................................................................................................74 11.3. Sistema Financeiro de Habitação - SFH..................................................................74 11.4. Comércio....................................................................................................................................78 11.5. Índice Nacional de Cheques sem Fundos - SERASA EXPERIAN...............78
12. CONCLUSÕES................................................................................................ 81 13. EXPECTATIVAS PARA 2013....................................................................... 83 14. AGRADECIMENTOS..................................................................................... 85 15. CRÉDITOS INFORMADOS ........................................................................ 85
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APRESENTAÇÃO Esta, a 23ª edição do Panorama do Mercado Imobiliário, foi elaborada seguindo a linha traçada pelo Professor Alvaristo do Amaral Padilha em 1990, quando, pela primeira vez a resenha veio a lume. O Professor faleceu no mês de maio de 2012, deixando uma obra belíssima no campo da estatística e uma plêiade de seguidores que vão honrar a sua memória, dando continuidade a seu trabalho e, como bons pupilos, ampliando o produto e fazendo incrementar a qualidade dele. Assim, aqueles que acompanham essa síntese anual constatarão que a tradição foi mantida. Novos informes e estudos aparecem, enriquecendo este repertório de dados e análises. Não obstante os elementos aqui trabalhados corresponderem a amostras principalmente da Capital gaúcha - até porque outras cidades e regiões não oferecem disponibilidade dos mesmos - a semelhança dos fenômenos pode trazer orientação e ideias a administradores de outras paragens também. Tais regiões são aqui homenageadas com as fotos que ilustram a presente publicação. Evocando a acolhida que sempre tiveram o Secovi/RS e a Agademi nas cidades rio-grandenses, algumas delas têm aqui retratados seus pórticos, cuja beleza e criatividade surpreendem e encantam.
Importante registrar igualmente a contribuição das empresas, das instituições coirmãs e dos órgãos públicos para que esta obra pudesse ser levada a termo. Sabe-se que a compilação e o fornecimento de informações custam empenho e tempo, com seus reflexos financeiros, o que torna ainda mais valiosa a colaboração que recebemos e pela qual manifestamos nosso profundo agradecimento. A percepção de quão fundamental é o conhecimento das coisas que compõem o mercado é que certamente move a todos e vai, por certo, inspirar a integração de novas fontes ao universo pesquisado. Os fenômenos econômicos, se não observados adequadamente, perdem-se na esteira do tempo e não edificam a construção do conhecimento. Preste-se, pois, tributo àqueles que colocam à disposição seus dados e que bem aproveitam o resultado de seu manejo estatístico. Fatos expressos em números e números trabalhados pela Ciência da Estatística esclarecem, auxiliam, retratam uma realidade, podem surpreender ou, talvez, confirmar, mas sempre acabam por lançar mais luz a qualquer análise que se queira realizar. A beleza das descobertas é o encanto da obra. Moacyr Schukster Presidente
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Flores da Cunha
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INTRODUÇÃO A economia mundial continua produzindo uma vasta quantidade de informações que, sem dúvida alguma, são de grande valia para construção de uma qualificada gestão de negócios. Nessa linha, o SECOVI/RS e a AGADEMI debruçam-se sobre o segmento imobiliário, a exemplo dos anos anteriores, desta vez focalizando o ano de 2012. A crise europeia trouxe consequências, vindo a afetar todos os mercados. Com uma situação delicada, os países europeus passaram por inúmeros problemas, entre eles a fuga dos investidores, o grande endividamento, a escassez de crédito e o alto índice de desemprego. O comércio internacional brasileiro foi prejudicado, afetando o crescimento do País. A economia brasileira passou por desaceleração, sendo influenciada principalmente pelos efeitos da crise econômica internacional, menor expansão do consumo das famílias e baixos níveis de investimentos. Visando manter o controle da inflação, o Comitê de Política Monetária (COPOM) reduziu a taxa básica de juros SELIC a um patamar histórico de 7,25%, depois de 10 quedas consecutivas. Ainda, a fim de impulsionar o Produto Interno Bruto (PIB), o Governo lançou medidas de incentivo ao consumo. Essas medidas se confrontaram com os elevados índices de inadimplência acusados no ano. Em 2008, a disparada da inadimplência foi provocada principalmente pelo aumento do desemprego. Em 2012, no entanto, o desemprego no Brasil bateu recordes de baixa. A desaceleração do ritmo do crescimento da economia influenciou também o mercado imobiliário. O ano de 2012 foi marcado por arrefecimento no setor. A situação já era esperada pelos especialistas do segmento, já que, nos últimos anos, o mercado encontrava-se superaquecido. Apesar de os juros para o financiamento dos imóveis
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
terem caído e dos subsídios tópicos que o governo ofereceu, as vendas não alcançaram a animação esperada. Nas locações, observou-se, ao longo do ano, um excesso de ofertas, determinando uma diminuição na velocidade de locações. O mercado exige, no atual cenário, que os empresários tenham um conhecimento do seu ramo de atuação. E mais, que estejam constantemente atualizados e informados no que tange ao seu segmento, bem como aqueles que indiretamente o impactam. E com o objetivo de colaborar e informar os dirigentes, os associados e a sociedade em geral, o SECOVI/RS e a AGADEMI mantêm funcionando um departamento especializado, responsável por acompanhar, avaliar e possibilitar o conhecimento da evolução de variáveis pertinentes ao segmento. O setor de Pesquisa do Sistema SECOVI/RS mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário nos âmbitos estadual e nacional. No Brasil, embora em ritmo moderado, o setor imobiliário continuou ativo, mesmo com a crise que continua a assombrar países importantes do cenário mundial. Fatores como disponibilidade de crédito, desonerações tributárias, redução das taxas de juros, aumento da renda, relativo controle da inflação, níveis de emprego elevados, dentre outros pertinentes, fizeram com que o setor permanecesse com resultados positivos.
Bento Gonçalves
O mercado abrangido pelas entidades compreende a atividade imobiliária exercida em 4.952 empresas localizadas em 411 municípios no estado, área de sua jurisdição, sendo 1.866 em Porto Alegre e 3.086 no interior, cadastradas nas entidades. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como administram 15.054 condomínios, considerando-se os dados de dezembro de 2012. (Fechamento no dia 26 de dezembro.) O Panorama do Mercado Imobiliário mostra a evolução no ano, com base nas pesquisas próprias e pelo monitoramento das informações disponíveis relacionadas ao setor produtivo do País, em particular do setor imobiliário. Dentre as variáveis pesquisadas pelo Departamento de Economia e Estatística com levantamentos próprios ou de fontes oficiais pertinentes ao mercado imobiliário, podemos destacar: a velocidade média de locações de Porto Alegre (nov./2011 a out./2012), 24,35%; velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre (nov./2011 a out./2012), 7,84%; e arrecadação do ITBI, em Porto Alegre (dez./2011 a nov./2012) que teve variação de 14,07% em relação ao mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011). Os dados expostos são utilizados para dimensionar a importância do mercado imobiliário no contexto da economia, além do relevante papel social que desempenha, pois se refere à moradia de expressiva parcela da população. Residiam em imóveis alugados 14,49% da população de Porto Alegre, segundo estimativa do SECOVI/RS e da AGADEMI. Este trabalho contém um conjunto de informações expostas em textos, gráficos e quadros, incluindo o geoprocessamento sobre o desempenho do mercado imobiliário em Porto Alegre. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL E RIO GRANDE DO SUL Ocorreu forte crescimento no aporte de recursos financeiros, no Rio Grande do Sul, para aquisição e construção de imóveis habitacionais no período de nov./2011 a out./2012; o valor foi de mais de R$ 4,682 bilhões, representando um acréscimo de 29,62% em relação ao mesmo período do ano anterior (nov./2010 a out./2011). No Brasil, os recursos foram de mais de R$ 81,168 bilhões, registrando um aumento de 6,41%, comparando-se com os dados de nov./2010 a out./2011. O Rio Grande do Sul representou 5,77% do total nacional no período de 12 meses fechados em out./2012, enquanto no período anterior, de nov./2010 até out./2011, era de 4,74% dos recursos financeiros destinados à aquisição e construção de imóveis.
Os gráficos e quadro a seguir, mostram a destinação dos recursos no período de nov./2007 a out./2012.
GRÁFICO Nº 1 - Evolução, em períodos de 12 meses de financiamento, em R$, oferecidos para aquisição e construção no Brasil – nov./07 a out./12
GRÁFICO Nº 2 - Evolução, em períodos de 12 meses de financiamento, em R$, oferecidos para aquisição e construção no Rio Grande do Sul – nov./07 a out./12
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
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Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos observase que, no mesmo período de 12 meses, fechados em out./2012, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o Rio Grande do Sul participou com 6,36% do montante nacional; no período anterior participou com 5,99%; nos valores destinados à construção, 4,65% no período de 12 meses (fechados em out./2012), enquanto no período anterior era de 3,16%, verificando-se aumento na partilha dos recursos federais.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
QUADRO Nº 1 - Financiamentos habitacionais, em R$, para aquisição e construção de imóveis, Brasil e Rio Grande do Sul – nov./07 A out./12 MÊS
MÊS
BRASIL
RS
% RS/BRASIL
BRASIL
RS
% RS/BRASIL
BRASIL
PARA AQUISIÇÃO (R$) RS
% RS/BRASIL
BRASIL
PARA CONSTRUÇÃO (R$) RS
% RS/BRASIL
Maio/10
2.527.091.660
155.073.890
6,14
1.722.759.471
40.070.866
2,33
Nov./07
917.754.209
67.062.036
7,31
1.462.756.700
108.528.386
7,42
Jun./10
2.741.767.572
179.214.867
6,54
2.523.921.415
97.943.266
3,88
Dez./07
865.307.351
73.786.845
8,53
995.323.726
25.084.492
2,52
Jul./10
2.878.404.180
205.300.939
7,13
2.206.740.703
219.764.965
9,96
Jan./08
745.117.100
65.752.585
8,82
876.786.146
17.946.708
2,05
Ago./10
2.959.339.375
190.849.141
6,45
2.134.188.120
89.374.568
4,19
Fev./08
819.543.349
53.450.465
6,52
1.137.650.932
36.076.000
3,17
Set./10
3.053.446.480
175.521.950
5,75
2.343.721.722
124.101.789
5,30
Mar./08
854.210.122
59.225.963
6,93
1.037.552.782
44.871.188
4,32
Out./10
2.530.088.759
155.857.855
6,16
2.938.692.361
193.892.526
6,60
Abr./08
971.632.590
71.093.046
7,32
1.052.751.627
49.900.291
4,74
TOTAL
29.837.978.254
1.847.125.645
6,19
22.527.910.955
1.174.495.083
5,21
Maio/08
1.102.355.725
85.377.144
7,74
1.159.374.163
70.338.350
6,07
Nov./10
2.960.050.663
201.374.834
6,80
2.192.698.147
66.500.527
3,03
Jun./08
1.242.113.207
92.979.222
7,49
1.950.184.466
77.693.396
3,98
Dez./10
3.493.657.256
213.766.421
6,12
2.667.531.678
43.200.763
1,62
Jul./08
1.452.556.886
103.652.382
7,14
1.979.819.379
127.328.635
6,43
Jan./11
2.808.218.077
175.054.165
6,23
1.843.972.751
99.537.286
5,40
Ago./08
1.296.609.790
98.784.098
7,62
2.184.591.034
45.472.716
2,08
Fev./11
2.894.732.404
160.788.304
5,55
2.249.052.252
135.719.071
6,03
Set./08
1.434.801.361
107.106.346
7,46
1.499.992.490
158.263.554
10,55
Mar./11
3.091.467.563
172.362.008
5,58
3.118.469.577
43.583.467
1,40
Out./08
1.356.019.479
105.430.257
7,77
1.037.760.912
62.743.079
6,05
Abr./11
3.327.654.937
205.507.867
6,18
2.833.225.839
51.242.203
1,81
TOTAL
13.058.021.169
983.700.389
7,53
16.374.544.357
824.246.795
5,03
Maio/11
3.825.085.850
222.943.923
5,83
3.234.398.949
169.444.115
5,24
Nov./08
1.287.566.529
96.505.302
7,50
1.018.029.289
84.442.819
8,29
Jun./11
3.813.951.935
242.245.688
6,35
3.965.682.631
71.840.935
1,81
Dez./08
1.248.965.073
84.522.272
6,77
1.286.353.703
173.854.867
13,52
Jul./11
3.961.628.371
230.417.886
5,82
2.677.770.947
57.538.616
2,15
Jan./09
1.098.199.044
88.245.804
8,04
794.274.485
31.477.105
3,96
Ago./11
4.514.061.583
274.006.730
6,07
3.345.456.735
62.162.502
1,86
Fev./09
1.066.761.231
74.051.813
6,94
657.942.974
97.418.380
14,81
Set./11
4.375.299.833
231.124.027
5,28
2.973.275.016
167.135.318
5,62
Mar./09
1.334.043.572
103.098.782
7,73
920.329.959
40.937.212
4,45
Out./11
3.456.784.436
217.369.384
6,29
2.652.440.334
97.961.375
3,69
Abr./09
1.367.122.282
96.527.184
7,06
984.372.981
56.697.230
5,76
TOTAL
42.522.592.908
2.546.961.237
5,99
33.753.974.856
1.065.866.178
3,16
Maio/09
1.463.882.397
101.323.979
6,92
902.590.687
62.253.438
6,90
Nov./11
4.074.748.686
257.095.941
6,31
2.646.229.758
156.456.688
5,91
Jun./09
1.697.543.038
114.590.835
6,75
1.260.470.603
34.957.498
2,77
Dez./11
4.580.076.621
318.038.038
6,94
3.653.207.031
68.687.045
1,88
Jul./09
1.955.224.950
138.190.598
7,07
985.816.586
36.717.479
3,72
Jan./12
3.848.833.334
257.657.694
6,69
1.835.598.108
91.483.434
4,98
Ago./09
2.026.993.811
143.072.429
7,06
1.154.723.462
39.565.863
3,43
Fev./12
3.423.483.205
191.324.434
5,59
1.687.402.896
118.378.101
7,02
Set./09
2.045.861.255
141.014.593
6,89
1.558.774.397
33.364.617
2,14
Mar./12
4.351.777.506
262.271.328
6,03
2.455.395.153
167.767.525
6,83
Out./09
1.619.338.685
119.205.235
7,36
1.757.128.560
96.977.349
5,52
Abr./12
3.535.933.610
203.920.672
5,77
2.191.324.048
79.393.364
3,62
TOTAL
18.211.501.867
1.300.348.826
7,14
13.280.807.686
788.663.857
5,94
Maio/12
4.439.309.966
283.567.242
6,39
1.858.501.053
55.408.377
2,98
Nov./09
2.113.854.061
146.847.001
6,95
1.537.237.973
30.825.860
2,01
Jun./12
4.807.281.662
322.906.234
6,72
2.608.968.137
108.323.238
4,15
Dez./09
2.390.637.109
141.329.063
5,91
1.438.730.542
107.613.080
7,48
Jul./12
4.833.907.595
325.842.176
6,74
1.613.252.372
63.709.623
3,95
Jan./10
1.859.527.490
121.389.971
6,53
1.016.036.675
86.951.389
8,56
Ago./12
5.652.340.089
359.154.873
6,35
2.584.515.658
132.786.198
5,14
Fev./10
1.835.817.197
99.560.944
5,42
1.152.757.751
22.662.304
1,97
Set./12
4.416.452.540
265.929.863
6,02
2.492.638.752
194.716.671
7,81
Mar./10
2.527.707.785
138.230.425
5,47
1.586.349.367
103.580.456
6,53
Out./12
5.174.749.203
331.239.864
6,40
2.402.832.013
66.731.381
2,78
Abr./10
2.420.296.586
137.949.599
5,70
1.926.774.855
57.714.014
3,00
TOTAL
53.138.894.017
3.378.948.359
6,36
28.029.864.979
1.303.841.645
4,65
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
9
4
Ivoti
DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO O desempenho do setor imobiliário nos últimos 12 meses, mostra: • Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta de imóveis para alugar apresentou acréscimo de 22,63% no período dez./2011 a nov./2012, comparando com igual período de 2011 (dez./2010 a nov./2011). Nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), os preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais ofertados aumentaram 9,66%. Em 2010 (dez./2009 a nov./2010), o estoque médio era de 4.933 unidades, tendo em 2011 atingido 4.578 ofertas; em 2012, 5.614 ofertas. • Inadimplência: a análise da inadimplência dos aluguéis nos 12 meses fechados em out./2012 registrou a média de 4,24%, enquanto no ano anterior foi de 3,67%. A inadimplência dos condomínios nos 12 meses fechados em out./2012 teve média de 13,45%, apresentando alta quando comparada com o mesmo período do ano anterior, de 12,61%. • Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis residenciais em Porto Alegre, em média, subiram 9,66% nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012). Enquanto a poupança rendeu aproximadamente 6,51%, no mesmo período. Nos 12 meses imediatamente anteriores (dez./2010 a nov./2011), o preço dos aluguéis ofertados havia crescido 19,97% e a poupança em torno de 7,35%. As variáveis mostram quão interessante voltou a ser a aplicação em aluguéis, ainda que 2012 tenha sido menos dinâmico na economia do que o ano precedente.
QUADRO Nº 2 - Evolução dos preços médios, por tipo, do m² para locação e venda de imóveis usados em Porto Alegre: nov. – 2008/2009/2010/2011/2012
Tipo
1 dormitório
2 dormitórios
3 dormitórios
Ano
Locação (R$/m²)
Venda (R$/m²)
Locação/Venda
Locação (R$/m²)
Venda (R$/m²)
Locação/Venda
Locação (R$/m²)
Venda (R$/m²)
Locação/Venda
2008
9,89
1.211,47
0,82
9,61
1.321,70
0,73
15,11
1.548,43
0,98
2009
11,16
1.714,93
0,65
10,71
1.737,33
0,62
14,07
1.867,52
0,75
2010
12,71
2.018,11
0,63
12,25
2.045,53
0,60
15,95
2.160,78
0,74
2011
14,87
2.449,15
0,61
15,13
2.311,77
0,65
20,30
2.538,83
0,80
2012
16,74
2.749,31
0,61
17,11
2.656,92
0,64
19,83
2.894,99
0,68
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
10
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
• Áreas Vistoriadas: as áreas vistoriadas em Porto Alegre atingiram um total de 1.821.046 m² nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012). Resultado 60,72% maior do que o mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), quando as áreas totais vistoriadas foram 1.133.084 m². As áreas vistoriadas em empreendimentos comerciais foram as que apresentaram maior acréscimo quando comparadas ao mesmo período do ano anterior, tendo variação de 125,33%, passando de 90.073 m² (dez./2010 a nov./2011) para 202.960 m² (dez./2011 a nov./2012). As áreas residenciais apresentaram variação positiva de 58,31%; as de serviços variaram 30,95%; e as áreas de indústrias apresentaram crescimento de 33,14%. • Velocidade de oferta de locações: definida como a relação entre o número de imóveis alugados e ofertados. Houve retração no ano de 2012 (nov./2011 a out./2012), com média de 24,35%, enquanto no mesmo período de 2011 (nov./2010 a out./2011) foi de 32,52%. • Velocidade de vendas de imóveis novos: indica o movimento do mercado de imóveis novos de Porto Alegre. Esta velocidade teve variação média de 10,21% no ano de 2011 (nov./2010 a out./2011), e, neste ano, teve retração, apresentando variação média de 7,84% no período nov./2011 a out./2012.
6,36% nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), enquanto que, nos 12 meses imediatamente anteriores (nov./2010 a out./2011), esse percentual foi de 5,99% do total investido em todo o Brasil. No que se refere aos recursos para construção investidos no Rio Grande do Sul, considerando os mesmos períodos para análise, em 2012 o percentual foi de 4,65%, sendo em 2011, 3,16%; evidenciando aumento no aporte de recursos para o estado em 2012 (nov./2011 a out./2012). O quadro a seguir contém os dados que embasaram as análises sobre o desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2011 e 2012. QUADRO Nº 3 - Principais variáveis do setor imobiliário de Porto alegre e indicadores 2011/2012
Especificações
2011
2012
Índice de inadimplência de aluguéis (%) (nov.-out.)
3,67
4,24
Índice de inadimplência de condomínios (%) (nov.-out.)
12,61
13,45
Índice de inadimplência do comércio (%) (nov.-out.)
12,21
12,66
Cheques s/ fundo (2ª devolução %o) no Brasil (nov.-out.)
18,83
20,32
Oferta média de imóveis para locações (unidades) (dez.-nov.)
4.578
5.614
• Comercialização de imóveis usados: a variação média do estoque dos imóveis usados foi de 11,38% comparando os períodos de dez./2011 a nov./2012 com o mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011). A média mensal desses períodos em 2011 foi de 5.260 e em 2012, de 5.859. Em 2012, houve um aumento considerável dos estoques de imóveis para venda em Porto Alegre.
Oferta média para comercialização de imóveis usados (unidades) (dez.-nov.)
5.260
5.859
Variação das ofertas de imóveis para locação (%) (dez.-nov.)
-7,18
22,63
Variação das ofertas de imóveis para comercialização (%) (dez.-nov.)
0,55
11,38
Velocidade de locações (%) (nov.-out.)
32,52
24,35
Velocidade de vendas de imóveis novos (%) (nov.-out.)
10,21
7,84
Preços dos aluguéis médios residenciais (%) (dez.-nov.)
19,97
9,66
• Condomínio: 23.254 condomínios existentes nos 411 municípios da área de abrangência do SECOVI/RS e da AGADEMI, sendo 15.054 ou 64,74% administrados pelas empresas especializadas. Porto Alegre tem 13.587 condomínios, dos quais 10.003 ou 73,62% são administrados. Estima-se que aproximadamente 67,0% da população da capital do Rio Grande do Sul vivem em condomínio. Estes dados demonstram a importância da instituição e na economia da cidade.
Taxa de desemprego - RMPA - Média (%) (dez.-nov.)
7,47
7,05
Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) (nov.-out.)
45,66
6,41
Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) (nov.-out.)
19,57
29,62
Participação do RS/BR nos recursos para construção/aquisição (%) (nov.-out.)
4,74
5,77
IGP-M/FGV (%) (dez.-nov.)
5,95
6,96
IPC/IEPE (%) (dez.-nov.)
6,75
6,73
1.133.084
1.821.046
• Recursos para o setor imobiliário: a análise dos recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para a aquisição de imóveis mostra que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de
Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) (dez.-nov.)
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; DEE SINDUSCON-RS; Banco Central do Brasil; SFH, SBPE – Estatísticas Básicas; CDL/POA; SERASA EXPERIAN; Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED); Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
11
Erechim
5
PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE Com base nos dados sobre áreas vistoriadas, elaborados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, e da pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII (Comissão da Indústria Imobiliária) do SINDUSCON-RS, que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor imobiliário na capital do estado. 5.1. ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE Analisando os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012 - período 2), observa-se que foram vistoriadas 29.706 economias, somando 1.821.046 m². Em igual período de 2011 (dez./2010 a nov./2011 - período 1) foram 17.868 economias e 1.133.084 m², constatando-se variação considerável de 66,25% no total de economias e 60,72% das áreas vistoriadas.
12
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
As áreas comerciais apresentaram as maiores variações no período analisado, 125,33%, passando de 90.073 m² no período dez./2010 a nov./2011 para 202.960 m² no período dez./2011 a nov./2012. Observou-se o incremento de 58,31% na quantidade de economias residenciais vistoriadas de dez./2011 a nov./2012 em comparação a igual período do ano anterior. Os números informados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre indicam um dinamismo impresso no setor, podendo ter sido ocasionado pela conclusão de muitos empreendimentos que foram iniciados em períodos anteriores. Os quadros e gráficos a seguir expõem as informações analisadas.
QUADRO Nº 4 - Número de economias, por tipo, vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – período dez./10 a nov./12
RESIDENCIAIS
COMERCIAIS
SERVIÇOS
MESES
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Dezembro
1.652
1.434
38
Janeiro
670
5.234
34
Fevereiro
1.768
4.750
Março
1.604
Abril
888
Maio
128
INDÚSTRIA
OUTROS
TOTAL
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
34
88
432
0
0
0
0
1.778
1.900
26
184
84
0
0
0
0
888
5.344
18
34
6
266
0
0
0
0
1.792
5.050
1.762
26
48
20
94
0
0
0
0
1.650
1.904
1.454
152
38
80
8
0
0
0
0
1.120
1.500
2.780
16
28
2
10
0
0
0
0
146
2.818
Junho
700
648
44
48
338
170
2
0
0
0
1.084
866
Julho
3.050
1.672
44
62
76
32
0
0
0
0
3.170
1.766
Agosto
1.562
1.626
18
32
60
128
0
0
0
0
1.640
1.786
Setembro
1.572
3.206
14
48
10
274
0
0
0
0
1.596
3.528
Outubro
1.646
1.804
34
28
4
206
0
6
0
0
1.684
2.044
Novembro
1.204
1.182
96
16
14
2
6
0
0
0
1.320
1.200
Total
16.444
27.552
534
442
882
1.706
8
6
0
0
17.868
29.706
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) | Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI | *Período 1 – dez./10 a nov./11. **Período 2 – dez./11 a nov./12.
QUADRO Nº 5 - Total de áreas (em m²), por tipo, vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre - período dez./10 a nov./12
RESIDENCIAIS
COMERCIAIS
SERVIÇOS
INDÚSTRIA
OUTROS
TOTAL
MESES
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Período 1*
Período 2**
Dezembro
115.928
94.222
6.175
5.748
4.599
19.769
0
161
0
0
126.702
119.900
Janeiro
48.729
221.845
13.401
1.520
15.917
6.021
0
1.208
0
0
78.047
230.595
Fevereiro
78.192
211.925
2.469
3.327
2.706
19.813
0
0
0
0
83.367
235.064
Março
97.764
120.207
2.403
13.503
9.264
16.287
0
521
0
0
109.431
150.519
Abril
43.681
73.945
14.951
12.033
2.747
2.326
0
28
0
0
61.379
88.332
Maio
7.388
150.685
865
7.756
92
15.236
0
0
0
0
8.345
173.676
Junho
57.239
46.757
4.291
134.130
13.143
13.058
327
7
0
0
75.000
193.952
Julho
163.097
79.512
16.685
3.135
42.354
19.424
986
3.843
0
0
223.121
105.913
Agosto
87.582
102.209
2.031
3.206
5.270
5.445
2.090
0
0
0
96.973
110.860
Setembro
78.193
198.199
1.600
2.572
2.314
12.742
248
0
0
0
82.356
213.513
Outubro
74.438
99.622
1.989
12.430
740
19.854
0
1.649
0
0
77.167
133.555
Novembro
69.273
59.720
23.213
3.600
16.792
1.846
1.919
0
0
0
111.196
65.166
TOTAL
921.503
1.458.848
90.073
202.960
115.937
151.821
5.571
7.417
0
0
1.133.084
1.821.046
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) | Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI | *Período 1 – dez./10 a nov./11. | **Período 2 – dez./11 a nov./12.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
13
5.2. OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS GRÁFICO Nº 3 - Número total de economias vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – dez./10 a nov./12
A Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON-RS divulgou o resultado do XV Censo do Mercado Imobiliário de Ofertas de Imóveis Novos, existentes em Porto Alegre, finalizado em maio/2012 e divulgado em ago./2012. Foram identificados 333 empreendimentos em 182 empresas, totalizando 8.423 unidades novas em oferta com área total de 761 mil m² sendo 628 mil m² de área privativa. Em média, foram cadastrados 1,83 empreendimentos por empresa, tendo, como média de ofertas, 46,28 unidades.
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
GRÁFICO Nº 4 - Total de áreas (em m²), vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – dez./10 a nov./12
Foram levantadas faixas de preços das unidades novas lançadas no mercado e divulgada distribuição por valor na cidade de Porto Alegre. Observou-se que, em 2012, o incremento das unidades na planta foi significativo, passando de 15,23%, em maio/2011, para 41,81%, em maio/2012, resultado de forte aumento nas ofertas de imóveis para fins residenciais. Notou-se que as unidades com área privativa com mais de 60 m² até 80 m² representam o maior percentual do total ofertado para venda, 36,80%, seguido das unidades de mais de 45 m² até 60 m² com 24,99% das 8.423 ofertas. Analisando-se as faixas de preço de ofertas de imóveis novos, observa-se o valor de maior percentual e incremento com 18,53% sendo o da faixa de R$ 287.058,20 até R$ 352.298,70.
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
14
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Os quadros a seguir contêm os resultados do Censo do SINDUSCON-RS.
QUADRO Nº 7 - Evolução da distribuição dos imóveis novos, por faixa de valor – 2009/2010/2011/2012
QUADRO Nº 6 - Evolução da distribuição da oferta dos imóveis novos nos últimos quatro anos 2009/2010/2011/2012
Tipos
2009
2010
2011
Valor em R$
2012
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
Apto. JK
18
0,29
0
0,00
0
0,00
28
0,33
Apto. 1 Dorm.
378
6,02
219
3,86
202
3,07
275
3,26
Apto. 2 Dorm.
2.494
39,75
2.341
41,22
3.016
45,88
3.773
44,79
Apto. 3 Dorm.
2.313
36,87
2.111
37,17
2.443
37,17
3.470
41,20
Apto. 4 Dorm.
174
2,77
104
1,83
108
1,64
106
1,26
2009
2010
2011
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
2012 %
Unidades
%
Até 117.432,90
1.002
17,21
826
15,98
577
9,38
496
6,59
+ 117.432,90 até 169.625,30
328
5,63
312
6,04
734
11,94
389
5,17
+ 169.625,30 até 221.817,70
813
13,96
836
16,18
1.173
19,08
890
11,82
+ 221.817,70 até 287.058,20
864
14,84
864
16,72
966
15,71
1.221
16,22
+ 287.058,20 até 352.298,70
729
12,52
626
12,11
778
12,65
1.395
18,53
+ 352.298,70 até 430.587,30
616
10,58
437
8,46
658
10,70
1.150
15,28
+ 430.587,30 até 561.068,30
718
12,33
573
11,09
471
7,66
807
10,72
+561.068,30 até 756.789,80
342
5,87
288
5,57
271
4,41
569
7,56
+ 756.789,80 até 1.017.751,80
154
2,64
154
2,98
188
3,06
222
2,95
Sub - total
5.377
85,70
4.775
84,08
5.769
87,77
7.652
90,85
Casa 2 Dorm.
165
2,63
93
1,64
72
1,10
53
0,63
Casa 3 Dorm.
314
5,00
316
5,56
324
4,93
192
2,28
Casa 4 Dorm.
19
0,30
88
1,55
33
0,50
24
0,28
Sub - total
498
7,94
497
8,75
429
6,53
269
3,19
Cobert. 1 Dorm.
8
0,13
4
0,07
1
0,02
1
0,01
Cobert. 2 Dorm.
7
0,11
5
0,09
4
0,06
11
0,13
Cobert. 3 Dorm.
21
0,33
42
0,74
30
0,46
28
0,33
Cobert. 4 Dorm.
4
0,06
1
0,02
1
0,02
0
0,00
Sub - total
40
0,64
52
0,92
36
0,55
40
0,47
1,75
122
2,36
132
2,15
182
2,42
20
0,32
0
0,00
5
0,08
2
0,02
+1.017.751,80 até 1.343.954,30
102
Flats Salas/Conj.
300
4,78
290
5,11
246
3,74
357
4,24
Acima de 1.343.954,30
155
2,66
130
2,52
201
3,27
207
2,75
Lojas
19
0,30
12
0,21
29
0,44
8
0,09
Sub - total
5.823
100,00
5.168
100,00
6.149
100,00
7.528
100,00
5.823
92,81
5.168
90,95
6.149
93,55
7.528
89,06
Outros
20
0,32
53
0,93
59
0,90
95
1,13
Informaram
Total
6.274
100,00
5.679
100,00
6.573
100,00
8.423
100,00
Não Informaram
451
7,19
511
9,05
424
6,45
925
10,94
Total
6.274
100,00
5.679
100,00
6.573
100,00
8.453
100,00
Fonte: DEE SINDUSCON-RS
Fonte: DEE SINDUSCON-RS
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
15
No ano de 2012, observou-se a redução da oferta de imóveis até R$ 169 mil. Atualmente, 11,76% do total da oferta concentram-se neste patamar de preço, diferentemente do que ocorreu em anos anteriores. Em 2011 eram 21,32%; em 2010, 22,02%; e em 2009, 22,84%. A chamada “habitação econômica”, imóveis com valor entre R$ 169 mil e R$ 287 mil, concentram atualmente 28,04% dos imóveis ofertados, sendo que essa mesma faixa em 2011 concentrava 34,79%.
GRÁFICO Nº 5 - Unidades novas em ofertas à venda por estágio da obra em maio/12
QUADRO Nº 9 - Evolução do número de unidades em oferta por estágio da obra
Estágio da Construção Ano Fonte: DEE SINDUSCON-RS
Unidades
QUADRO Nº 8 - Histórico das ofertas de imóveis novos por área privativa das unidades
Área privativa
2009
2010
2011
2012
Em Obra %
Unidades
Na Planta %
Unidades
Total %
Unidades
2002
783
15,11
3.471
66,98
928
17,91
5.182
2003
983
18,99
3.513
67,86
681
13,15
5.177
2004
1.185
18,45
4.083
63,58
1.154
17,97
6.422
2005
1.367
21,09
4.186
64,58
929
14,33
6.482
1.484
27,51
2.848
52,79
1.063
19,70
5.395
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
2006
até 45m²
1.280
20,40
1.118
19,69
917
13,95
884
10,50
2007
1.215
22,16
3.013
54,95
1.255
22,89
5.483
+ de 45 até 60m²
1.076
17,15
1.005
17,70
1.636
24,89
2.105
24,99
2008
841
12,73
3.511
53,16
2.253
34,11
6.605
+ de 60 até 80m²
1.594
25,41
1.616
28,46
2.015
30,66
3.100
36,80
2009
652
10,39
4.165
66,39
1.457
23,22
6.274
407
7,17
3.475
61,19
1.797
31,64
5.679
+ de 80 até 100m²
854
13,61
734
12,92
933
14,19
1.038
12,32
2010
+ de 100 até 120m²
482
7,68
348
6,13
296
4,50
337
4,00
2011
433
6,59
5.139
78,18
1.001
15,23
6.573
+ de 120 até 150m²
328
5,23
331
5,83
302
4,59
368
4,37
2012
664
7,88
4.237
50,30
3.522
41,81
8.423
+ de 150 até 200m²
399
6,36
296
5,21
214
3,26
168
1,99
+ de 200 até 250m²
124
1,98
60
1,06
102
1,55
111
1,32
+ de 250 até 300m²
48
0,77
45
0,79
40
0,61
41
0,49
+ de 300 até 400m²
54
0,86
51
0,90
50
0,76
57
0,68
+ de 400 até 500m²
9
0,14
25
0,44
20
0,30
10
0,12
+ de 500m²
6
0,10
6
0,11
8
0,12
19
0,23
Não informado m²
20
0,32
44
0,77
40
0,61
185
2,20
Total
6.274
100,00
5.679
100,00
6.573
100,00
8.423
100,00
Fonte: DEE SINDUSCON-RS
16
Concluídas
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Fonte: DEE SINDUSCON-RS
Em comparação com o ano anterior, ocorreu um aumento de 28,15% no total de unidades ofertadas para venda. O percentual do estágio “em obra” caiu de 78,18%, em maio/2011, para 50,30% em maio/2012. O estágio “na planta” teve elevação de 15,23% para 41,81% no mesmo período. O estágio “concluídas” quase não sofreu alteração.
GRÁFICO Nº 6 - Evolução do número de unidades em ofertas por estágio da obra
Entre os anos de 2008 e 2012, o comportamento das informações referentes aos estágios “em obras” e “na planta” seguiu claramente uma tendência de ordem inversa e sazonal. Na medida em que ocorre um crescimento no estágio “em obras”, existe uma queda no estágio “na planta” e o mesmo ocorre na ordem inversa no ano seguinte. Sendo assim, concluise que este comportamento sazonal acontece a cada dois anos.
Fonte: DEE SINDUSCON-RS
Aratiba
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
17
QUADRO Nº 10 - Estoque das ofertas de imóveis novos para venda, jan./07 a nov./12*, em Porto Alegre
Meses/Ano
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Janeiro
2.861
3.310
3.178
3.951
3.793
4.519
Fevereiro
2.773
3.103
3.303
3.785
3.693
4.356
Março
2.696
2.850
3.250
3.447
3.567
4.801
Abril
2.865
3.655
3.337
3.170
3.361
5.115
Maio
2.901
3.818
3.378
3.477
3.268
5.401
Junho
2.722
3.389
3.125
3.088
3.377
5.317
Julho
2.830
2.955
2.853
3.352
3.844
5.082
Agosto
3.354
2.829
3.041
3.403
3.709
5.066
Setembro
3.143
3.737
3.530
3.697
4.171
5.224
Outubro
3.049
3.428
3.508
3.363
3.551
5.508
Novembro
3.096
3.122
4.211
3.549
4.034
5.301
Dezembro
3.496
3.285
3.920
4.657
4.844
**
Fonte: SINDUSCON-RS Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
* 2012 até NOVEMBRO **dados em apuração
5.3. ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE – VALORES E GUIAS DE ARRECADAÇÃO O ITBI é um imposto de âmbito municipal que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Constituise em variável importante para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por este motivo, é monitorado, mensalmente, pelo SECOVI/RS e pela AGADEMI, por meio do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA). Analisando-se o comportamento da arrecadação nominal mensal nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) com igual período imediatamente
Esperança do Sul
Os estoques de imóveis a venda, passaram de 4.034 em nov./2011 para 5.301 em nov./2012. Esse aumento do estoque em 31,41% deve-se principalmente ao desaquecimento da economia e ao arrefecimento do setor. Os lançamentos oriundos de anos anteriores também contribuem para a acumulação dos estoques, gerando assim, uma menor velocidade de vendas.
18
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
anterior, verifica-se que nos últimos 12 meses foram arrecadados R$ 215.143.340,95, com notável acréscimo de 14,07% na comparação com o mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), quando foram arrecadados R$ 188.599.471,22. No total, em 2011, foram arrecadados R$ 189.007.813,89.
QUADRO Nº 11 – Arrecadação nominal do ITBI da PMPA, variação % da arrecadação e nº de guias emitidas – dez./07 a nov./12
Mês
Valor Nominal ITBI (R$)
Variação (%)
Nº de guias de arrecadação do ITBI
Média Guia (R$)
Mês
Valor Nominal ITBI (R$)
Variação (%)
Nº de guias de arrecadação do ITBI
Média Guia (R$)
Dez./07
10.701.755,95
0,58
3.523
3.037,68
Jul./10
13.740.288,15
8,15
3.388
4.055,58
Jan./08
10.258.778,71
-4,14
2.945
3.483,46
Ago./10
13.532.900,72
-1,51
3.384
3.999,08
Fev./08
8.176.705,90
-20,30
2.399
3.408,38
Set./10
12.521.480,48
-7,47
2.829
4.426,12
Mar./08
8.829.458,64
7,98
3.101
2.847,29
Out./10
14.375.472,12
14,81
3.342
4.301,46
Abr./08
10.170.190,98
15,18
3.290
3.091,24
Nov./10
13.241.808,06
-7,89
3.132
4.227,91
Maio/08
10.845.730,74
6,64
3.280
3.306,63
Dez./09 a nov./10
150.465.950,68
16,30
37.503
4.012,10
Jun./08
11.293.939,55
4,13
3.655
3.090,00
Dez./10
18.014.297,19
36,04
3.338
5.396,73
Jul./08
12.469.351,78
10,41
4.203
2.966,77
Jan./11
13.108.159,75
-27,23
2.821
4.646,64
Ago./08
10.590.794,62
-15,07
3.620
2.925,63
Fev./11
10.876.347,86
-17,03
2.311
4.706,34
Set./08
10.482.754,90
-1,02
3.386
3.095,91
Mar./11
13.790.795,47
26,80
2.874
4.798,47
Out./08
11.391.183,59
8,67
3.224
3.533,25
Abr./11
15.351.226,09
11,32
3.059
5.018,38
Nov./08
10.621.034,22
-6,76
3.106
3.419,52
Maio/11
15.798.150,28
2,91
3.514
4.495,77
Dez./07 a nov./08
125.831.679,58
21,18
39.732
3.167,01
Jun./11
16.515.044,06
4,54
3.307
4.993,97
Dez./08
11.461.471,92
7,91
3.532
3.245,04
Jul./11
16.144.582,03
-2,24
3.773
4.278,98
Jan./09
8.375.314,25
-26,93
2.713
3.087,10
Ago./11
18.673.192,97
15,66
3.727
5.010,25
Fev./09
6.510.995,47
-22,26
2.056
3.166,83
Set./11
17.099.150,22
-8,43
3.298
5.184,70
Mar./09
10.668.209,59
63,85
3.272
3.260,46
Out./11
15.163.370,10
-11,32
3.264
4.645,64
Abr./09
9.220.458,00
-13,57
3.082
2.991,71
Nov./11
18.065.155,20
19,14
4.195
4.306,35
Maio/09
10.897.257,00
18,19
3.228
3.375,85
Dez./10 a nov./11
188.599.471,22
25,34
39.481
4.776,97
Jun./09
11.527.187,00
5,78
3.375
3.415,46
Dez./11
18.422.639,86
1,98
3.648
5.050,07
Jul./09
12.458.205,00
8,08
3.894
3.199,33
Jan./12
15.163.469,09
-17,69
3.077
4.928,00
Ago./09
11.458.819,00
-8,02
3.625
3.161,05
Fev./12
11.222.302,49
-25,99
2.670
4.203,11
Set./09
11.673.684,00
1,88
3.423
3.410,37
Mar./12
17.671.040,63
57,46
3.115
5.672,89
Out./09
12.673.136,00
8,56
3.472
3.650,10
Abr./12
16.065.326,57
-9,09
3.165
5.075,93
Nov./09
12.454.513,86
-1,73
3.548
3.510,29
Maio/12
15.477.563,73
-3,66
3.409
4.540,21
Dez./08 a nov./09
129.379.251,09
2,82
39.220
3.298,81
Jun./12
19.369.038,39
25,14
3.450
5.614,21
Dez./09
14.585.662,64
17,11
3.616
4.033,65
Jul./12
20.731.622,00
7,03
3.180
6.519,38
Jan./10
9.189.619,39
-37,00
2.779
3.306,81
Ago./12
23.764.048,72
14,63
4.171
5.697,45
Fev./10
7.149.368,82
-22,20
2.229
3.207,43
Set./12
17.517.317,71
-26,29
2.563
6.834,69
Mar./10
13.703.462,55
91,67
3.497
3.918,63
Out./12
21.160.478,03
20,80
3.879
5.455,14
Abr./10
11.344.439,84
-17,21
3.017
3.760,17
Nov./12
18.578.493,73
-12,20
3.214
5.780,49
Dez./11 a nov./12
215.143.340,95
14,07
39.541
5.441,02
Maio/10
14.376.451,11
26,73
3.240
4.437,18
Jun./10
12.704.996,80
-11,63
3.050
4.165,57
Fonte: SMF-PMPA | Elaboração: SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
19
Para a arrecadação do ITBI, os meses de janeiro e fevereiro são considerados sazonais, possuindo os menores valores nominais da série. Por esse motivo, no mês de março, as variações de seus valores nominais foram elevadas. No período dez./2007 a nov./2008, o mês de mar./2008 foi exceção e acompanhou janeiro e fevereiro na sazonalidade, apresentando também, valor nominal baixo quando comparado aos demais meses do período. No período analisado, os dados indicam que, no movimento do mercado de imóveis em Porto Alegre, os efeitos da crise econômica global aparentemente se fizeram sentir apenas no início de 2010, período de celebração de escrituras de vendas feitas em época de redução de ritmo de negócios.
A quantidade de guias do imposto foi de 39.481, em dez./2010 a nov./2011, e em igual período de 2012 (dez./2011 a nov./2012) atingiu 39.541, com aumento de 0,15%. A quantidade de guias praticamente permaneceu estável no período, enquanto que o valor nominal teve elevação de 14,07%. Disso, infere-se que o valor médio das transações aumentou no período citado.
GRÁFICO Nº 8 – Evolução do total anual do nº de guias do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre - dez./08 a nov./12
Os gráficos e o quadro exteriorizam e demonstram o histórico e a curva de tendência de evolução deste importante tributo municipal.
GRÁFICO Nº 7 - Evolução total anual da arrecadação nominal do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre dez./08 a nov./12
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
São Miguel das Missões
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
20
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
6
EMPREGO E DESEMPREGO O nível de emprego é uma variável muito importante para o mercado imobiliário, uma vez que é a população que aufere renda estável e tem condições de participar de programas de financiamento para aquisição de residências, alugar imóveis e pode residir em habitações compatíveis com o seu nível de rendimento, atendendo uma necessidade básica de sobrevivência digna. O impacto do desemprego interfere no movimento do mercado imobiliário. Diante deste contexto, constam neste Panorama dados referentes ao emprego e desemprego no Brasil, na Região Metropolitana de Porto Alegre e em Porto Alegre. 6.1. PESQUISA DE EMPREGO E DESEMPREGO - PED O Informe PED é uma publicação mensal divulgada pela Fundação de Economia e Estatística (FEE), órgão do Governo do Estado do Rio Grande do Sul, com informações e análises sobre o Mercado de Trabalho na Região Metropolitana de Porto Alegre, destacando-se o desemprego, o nível de ocupação e de rendimentos. Foram analisados os períodos de dez./2010 a nov./2011 e dez./2011 a nov./2012, sendo que as informações permitem avaliar que a taxa média de desemprego no primeiro período era de 7,47%, caindo para 7,05% nos últimos 12 meses. Ainda, constata-se que a mais alta taxa de desemprego foi em jul./2011, apresentando 8,0% e a mais baixa foi em dez./2011, quando apresentou 6,4%.
QUADRO Nº 12 - Evolução do emprego e desemprego na Região Metropolitana de Porto Alegre – dez./10 a nov./12
Meses
NÚMERO DE DESEMPREGADOS
POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA
TAXA DE DESEMPREGO %
Dez./10
137.000
1.909.000
7,2
Jan./11
139.000
1.909.000
7,3
Fev./11
139.000
1.899.000
7,3
Mar./11
139.000
1.874.000
7,4
Abr./11
139.000
1.881.000
7,4
Maio/11
145.000
1.884.000
7,7
Jun./11
148.000
1.894.000
7,8
Jul./11
152.000
1.898.000
8,0
Ago./11
147.000
1.910.000
7,7
Set./11
149.000
1.933.000
7,7
Out./11
135.000
1.904.000
7,1
Nov./11
132.000
1.891.000
7,0
TAXA MÉDIA DE DESEMPREGO (dez./10 a nov./11)
7,47
Dez./11
120.000
1.879.000
6,4
Jan./12
123.000
1.892.000
6,5
Fev./12
132.000
1.888.000
7,0
Mar./12
145.000
1.903.000
7,6
Abr./12
149.000
1.904.000
7,8
Maio/12
139.000
1.904.000
7,3
Jun./12
137.000
1.908.000
7,2
Jul./12
134.000
1.921.000
7,0
Ago./12
132.000
1.915.000
6,9
Set./12
131.000
1.901.000
6,9
Out./12
132.000
1.882.000
7,0
Nov./12
133.000
1.895.000
7,0
TAXA MÉDIA DE DESEMPREGO (dez./11 a nov./12)
7,05
Fonte: PED/FEE. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
21
QUADRO Nº 13 - Relação entre PEA (População Economicamente Ativa) e a estimativa de população da RMPA (Região Metropolitana de Porto Alegre) – nov./10 a nov./12
Meses
População Economicamente Ativa
PEA/RMPA
Nov./10
1.907.000
50,54%
Dez./10
1.909.000
50,60%
Jan./11
1.909.000
50,60%
Fev./11
1.899.000
50,33%
Mar./11
1.874.000
49,67%
Abr./11
1.881.000
49,85%
Maio/11
1.884.000
49,93%
Jun./11
1.894.000
50,20%
Jul./11
1.898.000
50,30%
Ago./11
1.910.000
50,62%
Set./11
1.933.000
51,23%
Out./11
1.904.000
50,46%
Nov./11
1.891.000
50,12%
Dez./11
1.879.000
49,80%
Jan./12
1.892.000
50,15%
Fev./12
1.888.000
50,04%
Mar./12
1.903.000
50,44%
Abr./12
1.904.000
50,46%
Maio/12
1.904.000
50,46%
Jun./12
1.908.000
50,57%
Jul./12
1.921.000
50,91%
Ago./12
1.915.000
50,76%
Set./12
1.901.000
50,38%
Out./12
1.882.000
49,88%
Nov./12
1.895.000
50,23%
População RMPA 2012*
3.773.000
-
Fonte: PED/FEE. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI *Estimativa da População FEE - Nov./12
22
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
GRÁFICO Nº 9 - Análise da relação entre PEA (População Economicamente Ativa) e a população estimada (nov./12) para a Região Metropolitana de Porto Alegre - nov./10 a nov./12
Fonte: PED/FEE Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
6.2. CADASTRO GERAL DE EMPREGADOS E DESEMPREGADOS - CAGED O Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) foi criado pelo Governo Federal, através da Lei nº 4.923/65, que instituiu o registro permanente de admissões e dispensas de empregados, sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT. Este Cadastro Geral serve como base para a elaboração de estudos, pesquisas, projetos e programas ligados ao mercado de trabalho, ao mesmo tempo em que subsidia a tomada de decisões para ações governamentais. Dados Gerais: No País, em setembro de 2012, foram gerados 150.334 empregos formais celetistas, correspondentes ao crescimento de 0,39% em relação ao estoque do mês anterior. Tal resultado manteve a trajetória de expansão do emprego observada nos últimos anos, sinalizando, contudo, uma perda de dinamismo, já apontada nos meses anteriores. O aumento do emprego em setembro foi oriundo da declaração de
1.664.747 admissões, o terceiro maior volume para o mês, e de 1.514.413 desligamentos, o segundo para o período. Ainda, conforme os dados do CAGED, verifica-se que, no acumulado do ano de 2012 (janeiro a setembro), houve um acréscimo na ordem de 1.574.216 postos de trabalho, determinando uma expansão de 4,15% no nível de emprego. Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), o aumento foi de 1.402.212 postos de trabalho, representando a elevação de 3,68%.
Na Região Metropolitana de Porto Alegre, no mês de setembro de 2012, ocorreu um crescimento de 4.519 postos de trabalho, determinando uma variação de 0,39%. Esse crescimento foi determinado pela declaração de 52.252 admissões e 47.733 desligamentos. No acumulado do ano (janeiro a setembro), ocorreu expansão de 3,15% no nível de emprego, equivalente ao acréscimo de 36.050 postos de trabalho. Já nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), o aumento nos postos de trabalho representou uma elevação de 3,75%. Atividades Imobiliárias e Condomínios
GRÁFICO Nº 10 - Evolução do Nível de emprego Brasil – set./11 a set./12
Para uma análise específica do segmento, foram desagregadas as informações e avaliados os setores relacionados às atividades imobiliárias e condomínios.
GRÁFICO Nº 11 - Comparativo da taxa de variação do nível de emprego no mês (set./12) em relação ao estoque do mês anterior
Fonte: CAGED Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
No Rio Grande do Sul, em 2012, também no mês de setembro, ocorreu um crescimento de 8.246 postos de trabalho, determinando uma variação de 0,32%. Esse crescimento foi determinado pela declaração de 110.240 admissões e 101.994 desligamentos. No acumulado do ano (janeiro a setembro), ocorreu expansão de 3,12% no nível de emprego, equivalente ao acréscimo de 78.538 postos de trabalho. Já nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), o aumento foi de 88.647 postos de trabalho, representando a elevação de 3,54%.
Fonte: CAGED Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
23
GRÁFICO Nº 12 - Comparativo da taxa de variação do nível de emprego acumulada nos últimos 12 meses out./11 a set./12
Fonte: CAGED Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
No Brasil, em setembro de 2012, ocorreu um crescimento de 0,76% nas atividades imobiliárias, enquanto nos condomínios esse aumento foi de apenas 0,18% em relação ao estoque do mês anterior.
24
GRÁFICO Nº 13 - Comportamento do emprego formal, no Brasil, nos últimos 12 meses - out./11 a set./12
Fonte: CAGED Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
No Rio Grande do Sul, em setembro de 2012, houve um crescimento de 0,73% no nível de emprego para o segmento relacionado às atividades imobiliárias. Já em relação ao segmento condomínios, o aumento foi de apenas 0,17% em relação ao estoque de funcionários do mês anterior.
Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 9,41% nos postos de trabalho. Neste período, as admissões se caracterizaram por: 56,9% das pessoas do sexo masculino, 30,4% tinham entre 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 47,7% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$1.095,00.
Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 9,58% nos postos de trabalho. Neste período, as admissões foram de: 55,4% das pessoas do sexo feminino, 32,8% tinham em 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 46,9% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$1.012,00.
Já nos condomínios, no mesmo período (out./2011 a set./2012), houve uma elevação, porém em um ritmo menos acelerado, atingindo o nível de 1,93% de crescimento no nível de emprego. As admissões foram de: 75,0% das pessoas do sexo masculino, 30,2% tinham entre 30 e 39 anos (faixa etária com maior percentual), 34,7% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 878,40.
Em relação aos condomínios no Rio Grande do Sul, no mesmo período (out./2011 a set./2012), houve um crescimento, porém, com uma menor intensidade, atingindo 0,45% de elevação no nível de emprego. As admissões foram provenientes de: 55,1% das pessoas do sexo masculino, 27,2% tinham entre 30 e 39 anos, seguido das pessoas entre 40 e 49 anos com 25,3%. Aproximadamente 30,0% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário em torno de R$ 723,90.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
GRÁFICO Nº 14 - Comportamento do emprego formal, no Rio Grande do Sul, nos últimos 12 meses - out./11 a set./12
Fonte: CAGED Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Novo Hamburgo
Em Porto Alegre, em setembro de 2012, ocorreu um crescimento de apenas 0,21% nas atividades imobiliárias, enquanto nos condomínios esse aumento foi ainda menor (0,13%), em relação ao estoque do mês anterior. Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 5,40% nos postos de trabalho. Neste período, as admissões foram de: 57,4% das pessoas do sexo feminino, 30,5% tinham em 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 48,1% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$1.197,80. No segmento de condomínios em Porto Alegre, nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), houve uma elevação de 0,53% no nível de emprego. As admissões foram provenientes de: 57,0% das pessoas do sexo masculino, 27,1% tinham entre 30 e 39 anos, seguido das pessoas entre 40 e 49 anos com 26,1%. Com relação ao grau de instrução, 26,6% possuíam ensino médio completo, enquanto 24,9% tinham apenas o ensino fundamental completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 670,00.
GRÁFICO Nº 15 - Comportamento do emprego formal, em Porto Alegre, nos últimos 12 meses - out./11 a set./12
Fonte: CAGED Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
25
Gramado
26
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
7
SITUAÇÃO HABITACIONAL 7.1. PESQUISA NACIONAL POR AMOSTRA DE DOMICÍLIOS - PNAD (2011) A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD investiga de forma permanente as características gerais da população. A PNAD é uma fonte de dados importante para análise da situação socioeconômica do país e de identificação das características regionais. No mercado imobiliário, é de grande valia, pois permite conhecer e monitorar aspectos relevantes da situação das moradias brasileiras, bem como sua condição de ocupação e quantidade de moradores, possibilitando, assim, uma análise de seu comportamento no decorrer dos anos. Fazendo-se uma análise aprofundada na PNAD 2011 é possível notar um grande avanço em termos quantitativos no mercado imobiliário como um todo. Para o segmento habitação, ela mostrou-se bastante reveladora. Os domicílios por condição de ocupação subdividem-se em: próprios, alugados, cedidos e outra condição. Publicam-se, neste Panorama, as distribuições domiciliares e habitacionais, por condição de ocupação, no Brasil, no Rio Grande do Sul e na Região Metropolitana de Porto Alegre. Essas distribuições serão analisadas pela relevância que têm para o setor habitacional, embora o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas. 7.1.1. Domicílios a) Brasil De acordo com a PNAD/2011, os domicílios existentes no Brasil são 61,29 milhões, sendo 45,84 milhões de próprios (74,8%), 10,59 milhões de alugados (17,3%), 4,57 milhões de cedidos (7,5%) e 297 mil domicílios sobre outra condição (0,5%). O crescimento domiciliar, considerando todas as condições, foi de 4,65% em relação à pesquisa anterior (PNAD/2009). Ainda em comparação com as informações da PNAD/2009, em termos absolutos, a quantidade de domicílios próprios no Brasil em 2011 é 6,31% maior. Na mesma base de comparação, os alugados tiveram acréscimo de 6,49% e os cedidos, decréscimo de -12,04%.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
27
Na comparação com a PNAD/2006, os imóveis próprios cresceram 15,31%; os alugados, 20,65%; os cedidos caíram -14,25%.
GRÁFICO Nº 16 - Distribuição de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico em 2011 (em %)
b) Rio Grande do Sul Segundo a Pesquisa, os domicílios existentes no Rio Grande do Sul somaram 3,70 milhões, sendo 2,99 milhões de domicílios próprios (80,9%), 460 mil alugados (12,4%), 214 mil cedidos (5,8%) e 32 mil em outra condição (0,9%). Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de domicílios próprios no Rio Grande do Sul em 2011 é 5,49% maior. Na mesma base de comparação, os alugados tiveram acréscimo de 2,45% enquanto os cedidos, decréscimo de -21,61%. Na comparação com a PNAD/2006, os imóveis próprios cresceram 11,87%, os alugados 7,98%, enquanto os cedidos caíram -22,74%. c) Região Metropolitana de Porto Alegre – RMPA Na RMPA, os domicílios somaram 1,40 milhão, sendo 1,14 milhão de próprios (81,5%), 176 mil alugados (12,6%), 70 mil cedidos (5,0%) e 13 mil sobre outra condição (0,9%). Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de domicílios próprios na RMPA em 2011 é 7,03% maior. Na mesma base de comparação, os alugados tiveram decréscimo de -1,12% enquanto os cedidos, decréscimo de -15,66%.
Fonte: PNAD/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Considera-se o desejo principal das famílias brasileiras de possuir um domicílio próprio. Em termos de comparação dos níveis geográficos estudados neste Panorama por dados relativos, a RMPA é a que possui maior percentual de domicílios próprios, seguido do Rio Grande do Sul. O estado do Rio Grande do Sul com 80,9% está 6,1 pontos percentuais acima da média nacional (74,8%). A RMPA, na mesma base de comparação, está 6,7 pontos percentuais acima da média brasileira. Seguindo a tendência, o aumento no número de imóveis próprios diminuiu o percentual de alugados. O Rio Grande do Sul ficou 4,9 pontos percentuais abaixo da média nacional (17,3%) com 12,4%, enquanto que a RMPA ficou 4,7 pontos percentuais abaixo da média nacional.
Na comparação com a PNAD/2006, os imóveis próprios cresceram 12,18%, os alugados 2,33% e os cedidos caíram -7,89%.
Palmitinho
28
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
7.1.2. Quantidade de Moradores GRÁFICO Nº 17 - Evolução dos domicílios próprios por nível geográfico (em %)
a) Brasil A PNAD/2011 somou 194,32 milhões de moradores no Brasil, sendo 147,81 milhões em domicílios próprios (76,1%), 31,10 milhões em domicílios alugados (16,0%), 14,37 milhões em domicílios cedidos (7,4%) e 1,04 milhão sobre outra condição (0,5%).
Fonte: PNAD 2006/2007/2008/2009/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
As principais investidoras no mercado imobiliário são as famílias. E são, sem dúvida, as maiores clientes, já que algumas almejam sua primeira moradia, enquanto outras projetam a troca de seu bem em função do aumento de sua renda. O comportamento dos níveis geográficos ao longo dos anos em análise sofrem pequenas oscilações. Comparando a PNAD/2011 com a anterior (2009), o melhor desempenho foi da RMPA, que subiu de 79,4% em 2009 para 81,5% em 2011 (2,1 pontos percentuais).
Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de moradores na condição de imóveis próprios no Brasil em 2011 é 3,03% maior. Já em relação à PNAD/2006, o aumento foi de 6,38% em 2011. A quantidade de moradores na condição alugados foi a que teve maior variação positiva, 4,45% em relação à PNAD/2009 e 14,76% em relação à PNAD/2006. Já a quantidade de moradores na condição cedidos em 2011 teve maior decréscimo em comparação com a PNAD/2009, variando -13,71%; em comparação à PNAD/2006, a variação foi de -19,05%. Na mesma base comparativa, a quantidade de moradores sobre outra condição, caiu -4,15% e -24,05%, respectivamente.
QUADRO Nº 14 - Evolução na distribuição dos moradores por condição de ocupação no Brasil (em %)
Anos
Condição de Ocupação do Domicílio Próprio
Alugado
Cedido
Outra condição
Total
2006
75,0%
14,6%
9,6%
0,7%
100,0%
2007
75,7%
15,1%
8,7%
0,6%
100,0%
2008
75,9%
15,2%
8,3%
0,6%
100,0%
2009
75,1%
15,6%
8,7%
0,6%
100,0%
2011
76,1%
16,0%
7,4%
0,5%
100,0%
Fonte: PNAD 2006/2007/2008/2009/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
29
b) Rio Grande Do Sul
c) Região Metropolitana de Porto Alegre
No Estado do Rio Grande do Sul são 10,77 milhões de moradores, sendo 8,82 milhões em domicílios próprios (81,9%), 1,22 milhão em domicílios alugados (11,4%), 615 mil em domicílios cedidos (5,7%) e 107 mil moradores sobre outra condição (1,0%).
A RMPA possui 4,01 milhões de moradores, sendo 3,31 milhões em domicílios próprios (82,5%), 457 mil moradores em domicílios alugados (11,4%), 202 mil em domicílios cedidos (5,0%) e 43 mil moradores sob outra condição (1,1%).
Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de moradores no Rio Grande do Sul em 2011 em imóveis próprios é 3,4% maior. Já considerando a PNAD/2006, o aumento dos moradores em 2011 foi de 5,1%. Divergindo do Brasil, o Rio Grande do Sul teve queda na quantidade de moradores em domicílios alugados, passando de 1,23 milhão em 2009 para 1,22 milhão em 2011, registrando queda de -0,2%. Em relação à PNAD/2006, a quantidade de moradores em domicílios alugados em 2011 foi 1,9% maior. A quantidade de moradores em domicílios cedidos em 2011 teve queda de -25,72% em comparação à PNAD/2009 e -26,87% se considerada a PNAD/2006. Na mesma base comparativa, contrariando a quantidade de moradores na condição cedidos, que teve forte queda, a de moradores sobre outra condição cresceu 18,89% e 12,63%, respectivamente.
Comparando com a última PNAD (2009), em termos absolutos, a quantidade de moradores na condição de imóveis próprios na Região Metropolitana de Porto Alegre em 2011 é 4,5% maior. Em relação à PNAD/2006, esse percentual sobe para 5,2%. Acompanhando o Rio Grande do Sul e divergindo do Brasil, a RMPA foi o nível geográfico que mais apresentou queda no número de moradores em domicílios alugados, -4,6% em relação à PNAD/2009, passando de 479 mil moradores em 2009 para 457 mil em 2011. Em relação à PNAD/2006, a quantidade de moradores em domicílios alugados em 2011 foi de -3,4%. A quantidade de moradores em domicílios cedidos em 2011 teve queda de -18,55% em comparação à PNAD/2009 e -7,76 % em comparação à PNAD/2006. Na mesma base comparativa, a quantidade de moradores sobre outra condição caiu para -17,31% e -6,52%, respectivamente.
QUADRO Nº 15 - Evolução na distribuição dos moradores por condição de ocupação no Rio Grande do Sul (em %)
QUADRO Nº 16 - Evolução na distribuição dos moradores por condição de ocupação na Região Metropolitana de Porto Alegre (em %)
Anos 2006
Condição de Ocupação do Domicílio Próprio
Alugado
Cedido
Outra condição
Total
79,7%
11,4%
8,0%
0,9%
100,0%
2007
80,0%
11,6%
7,3%
1,1%
100,0%
2008
81,0%
11,8%
6,5%
0,7%
100,0%
2009
79,9%
11,5%
7,8%
0,8%
100,0%
2011
81,9%
11,4%
5,7%
1,0%
100,0%
Fonte: PNAD 2006/2007/2008/2009/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
30
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Anos
Condição de Ocupação do Domicílio Próprio
Alugado
Cedido
Outra condição
Total
2006
81,0%
12,2%
5,6%
1,2%
100,0%
2007
80,7%
12,7%
5,6%
1,0%
100,0%
2008
82,0%
11,9%
5,2%
1,0%
100,0%
2009
80,3%
12,1%
6,3%
1,3%
100,0%
2011
82,5%
11,4%
5,0%
1,1%
100,0%
Fonte: PNAD 2006/2007/2008/2009/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
GRÁFICO Nº 18 - Evolução dos moradores em domicílios próprios por nível geográfico (em %)
não sofrem grandes oscilações em seus percentuais no decorrer dos anos. 7.1.3. Proporção de Moradores GRÁFICO Nº 19 - Distribuição de moradores por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2006 (em %)
Fonte: PNAD 2006/2007/2008/2009/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Ao longo do quinquenal, nota-se que os percentuais de moradores em domicílios próprios no Rio Grande do Sul e na RMPA estão em um patamar acima da média nacional, porém
Fonte: PNAD/2006 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Gramado
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
31
Analisando os dados da PNAD/2006 referentes ao percentual de moradores por condição de domicílio, percebe-se a predominância de moradores em domicílios próprios em todos os níveis geográficos, seguidos pela parcela de indivíduos morando em domicílios alugados, e pela parcela de indivíduos morando em domicílios cedidos e, por último, os moradores de domicílios em outra condição. Porém, o Rio Grande do Sul destaca-se por ter um maior percentual de moradores em domicílios próprios do que o percentual nacional, sendo essa diferença ainda mais acentuada ao comparar o Brasil com a Região Metropolitana de Porto Alegre (5,96 pontos percentuais). Com relação aos moradores em domicílios cedidos, ocorre um comportamento inverso: possuem uma menor participação percentual no total de moradores da RMPA e no Rio Grande do Sul do que o da participação nacional. Quanto aos moradores de domicílios alugados, o seu percentual de participação na RMPA é maior do que no Rio Grande do Sul (0,79 pontos percentuais), mas ambos mantêm-se abaixo do percentual nacional de moradores em domicílios alugados (14,64%).
Nos dados da PNAD/2011, que se referem ao percentual de moradores por condição de domicílio, permanece a predominância de moradores em domicílios próprios em todas as regiões, seguidas em ordem pela proporção de moradores em domicílios alugados, cedidos e em outra condição. Porém, a diferença, em pontos percentuais, da participação de moradores nos diferentes tipos de domicílio, ao comparar com os dados da PNAD/2006, varia nos diferentes níveis geográficos, conforme evidenciado no gráfico a seguir. Ressalta-se que essa comparação não leva em conta o crescimento em números absolutos de moradores, mas sim o tamanho da proporção de moradores. Assim, não será reflexionado aqui o crescimento da população no período de cinco anos, mas sim a diferença real da participação do número de moradores em cada tipo de imóvel.
GRÁFICO Nº 21 - Diferença, em pontos percentuais, da proporção de moradores por condição de ocupação e nível geográfico entre os anos de 2011 x 2006
GRÁFICO Nº 20 - Distribuição de moradores por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2011 (em %)
Fonte: PNAD 2006/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Fonte: PNAD/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
32
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Analisando o gráfico, verifica-se que o crescimento da proporção de moradores em domicílios próprios, apesar de ser verificada em todos os níveis geográficos, foi mais acentuado no Rio Grande do Sul e na RMPA do que no Brasil. Além disso, o Rio Grande do Sul e a RMPA não seguiram a tendência nacional, que indicava um aumento da proporção de moradores em domicílios alugados, tendo decréscimo nessa condição de ocupação. Ou seja, apesar de a quantidade de moradores ter aumentado tanto nos imóveis próprios quanto nos alugados, no
estado e na RMPA a proporção de moradores em domicílios alugados diminui gradativamente, ao passo que a proporção de moradores em domicílios próprios aumenta acima do nível nacional. Fazendo a leitura dos dados, verifica-se que, tanto no Rio Grande do Sul quanto na RMPA, o comportamento dos indivíduos quanto à moradia é diferenciado em relação aos demais estados da federação, ou seja, identifica-se, aqui, uma maior disposição dos habitantes em adquirir habitação própria e uma menor incidência em domicílios alugados.
7.1.4. Proporção de Domicílios
GRÁFICO Nº 22 - Distribuição de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2006 (em %)
Fonte: PNAD/2006 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Nova Candelária
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
33
Quanto ao percentual de participação dos domicílios por condição de ocupação em cada nível geográfico, na PNAD/2006 verifica-se que a maior parte se refere a domicílios próprios, seguidos em ordem de proporção pelos alugados, pelos cedidos e, por último, pelos domicílios em outra condição. O Rio Grande do Sul e a RMPA já se destacam pela maior proporção de domicílios próprios e menor proporção de imóveis alugados ao comparar com a proporção nacional. Há uma menor proporção de domicílios cedidos e uma maior proporção de domicílios em outra condição na RMPA ao comparar-se com o estado e com o País, o que ressalta as peculiaridades do mercado imobiliário da região.
facilitado esse aumento, como os incentivos governamentais quanto ao crédito imobiliário (Minha Casa, Minha Vida), a estabilidade da moeda e o maior poder de barganha da população (aumento da renda). Observase que as diferenças percentuais não se referem ao aumento absoluto no número de domicílios (que era esperado, devido ao aumento da população), mas sim às diferenças percentuais da participação de cada tipo de imóvel na participação total, que serão analisadas no gráfico a seguir:
GRÁFICO Nº 23 - Distribuição de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2011 (em %)
GRÁFICO Nº 24 - Diferença, em pontos percentuais, da proporção de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico entre os anos de 2011 x 2006
Fonte: PNAD/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
Nos dados da PNAD/2011 referentes à participação percentual de domicílios por condição de ocupação, confirma-se o aumento da proporção de domicílios próprios em todos os níveis geográficos. Em comparação à PNAD/2006, acredita-se que alguns fatores possam ter
34
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Fonte: PNAD 2006/2011 Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
7.1.5. Média dos Moradores Analisando a PNAD/2011, nota-se que a densidade domiciliar brasileira apresentou uma leve queda nos últimos dois anos, passando da média de 3,3 moradores por domicílio em 2009 para 3,2 em 2011. Na mesma base de comparação, a densidade domiciliar do Rio Grande do Sul passou de 3,0 para 2,9. No período analisado, a média de moradores por domicílio na RMPA permaneceu estável em 2,9 moradores por domicílio.
Do mesmo modo que a distribuição da proporção de moradores, o comportamento dos domicílios alugados no Rio Grande do Sul e na RMPA também seguiu uma tendência contrária à observada no Brasil. Observou-se uma diminuição na proporção de domicílios alugados nesses níveis geográficos e um aumento na proporção de domicílios alugados em nível nacional. No Rio Grande do Sul e na RMPA, o crescimento na proporção de domicílios próprios é mais acentuado do que no Brasil, corroborando com o comportamento dos moradores em relação à condição de ocupação, o que caracteriza o mercado imobiliário da região.
Sapiranga
A proporção de domicílios com até três moradores no Brasil passou de 59,6% (PNAD/2009) para 62,3% na PNAD/2011, representando mais de 3,2 milhões de domicílios. A variação do número de residências, segundo a quantidade de moradores, deu-se de forma mais expressiva nos domicílios brasileiros com um morador, em 2011 foram 7,8 milhões, aproximadamente 800 mil a mais do que em 2009 (7,0 milhões). O percentual de moradores no Brasil cresceu 4,94% em cinco anos (comparação da PNAD/2011 com a PNAD/2006), enquanto a quantidade de domicílios cresceu quase três vezes mais, chegando a 13,08%. No Rio Grande do Sul, o percentual de moradores cresceu 2,23% e os domicílios no estado alavancaram um patamar ainda maior do que no Brasil, apresentando 8,49% de crescimento no período. Na mesma base comparativa, na RMPA, o número de moradores aumentou em 3,27%, enquanto que o número de domicílios cresceu 9,54%.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
35
7.2. SITUAÇÃO DA MORADIA EM PORTO ALEGRE Conforme a estimativa divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, de primeiro de julho de 2012, a população residente em Porto Alegre é de 1.416.714 pessoas, ocupando a décima posição dentre os municípios brasileiros. A situação da moradia em Porto Alegre, atualizando para o ano de 2012, registrou a existência de 515.169 domicílios particulares permanentes, dos quais 86.548 (16,79%) são de domicílios alugados. Estima-se que residam em domicílios alugados aproximadamente 205.120 moradores (14,49%), com média de 2,37 moradores por domicílio, conforme a PNAD/2011. Considerando-se que 13,79% da população de 1.416.714 pessoas de Porto Alegre residem em aglomerados subnormais, constata-se que esse número seria aproximadamente 195.409 moradores. Estes estariam distribuídos em 56.724 domicílios. Por este critério, em 2012, a média dos moradores residentes em aglomerados subnormais seria de 3,44 por domicílio, sendo superior à média de 2,75 moradores por domicílio, verificada na cidade formal. Utilizando-se como parâmetro os dados do Censo 2010, estimase que a população residente em 2012 na RMPA seja de 3.995.337 moradores. Os dados foram projetados utilizando-se a taxa de crescimento entre os Censos 2000/2010.
QUADRO Nº 17 - Variáveis do setor habitacional em Porto Alegre e RMPA - 2012
Discriminação População residente − POA
2012 1.416.714
Taxa de crescimento anual da população de POA 2000/2010
0,35%
Número de domicílios particulares permanentes − POA*
515.169
Nº de domicílios alugados − POA*
86.548
Nº de moradores em domicílios alugados − POA*
205.120
Nº de moradores por domicílios − POA
2,75
Nº de moradores por domicílios alugados − POA
2,37
Nº de aglomerados subnormais − POA
108
Moradores em aglomerados subnormais − POA*
195.409
Número de domicílios em aglomerados subnormais − POA*
56.724
População residente RMPA
3.995.337
Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010
0,79%
Défice Habitacional Aparente (projetado) − POA*
56.724
Fontes: Censo 2000/2010; PNAD 2011. *Projeções com base na estimativa da população em 2012 - IBGE Obs.: Definição de aglomerado subnormal: cada conjunto constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria, de serviços públicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado, até o período recente, terrenos de propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma desordenada e densa.
Na capital do estado, existiam 515.169 domicílios particulares permanentes, dos quais 16,79%, ou quantidade muito próxima de 86.548, são alugados.
O quadro a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2012.
36
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Derrubadas
8
MERCADO IMOBILIÁRIO
8.1. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE 8.1.1. OFERTAS Os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) registraram estoque médio de 5.614 unidades ofertadas para locação, incluindo todos os tipos de imóveis. No mês de nov./2012, as ofertas foram de 6.335 unidades. O comparativo, em relação ao ano anterior (dez./2010 a nov./2011), dos totais de todos os tipos de imóveis para aluguel registrou variação de 22,63%. A análise mensal detalhada dos totais de todos os tipos, nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), destaca as variações de dez./2011 com 6,20%, jan./2012, 5,25%; fev./2012, -4,34%; set./2012 com 8,11%.
Tenente Portela
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
37
Comparando-se a média mensal dos estoques dos imóveis para fins residenciais de dez./2011 a nov./2012 com a média dos estoques de imóveis de dez./2010 a nov./2011, verificou-se aumento de 27,38%. O comparativo em períodos iguais dos anos 2011 e 2010, apresentou queda de -12,06%. No mês de nov./2012, segundo dados amostrais, estavam disponíveis para locação, em Porto Alegre, 3.137 imóveis residenciais. As ofertas para fins comerciais registraram aumento de 21,86%, comparando-se os estoques médios de dez./2011 a nov./2012, com o ano anterior (dez./2010 a nov./2011). Observa-se que, em igual período de 2011 e 2010 (dezembro a novembro), ocorreu acréscimo na média de 0,21%, constatando-se o mês de novembro de 2011 com 2.187 unidades e o mês de novembro de 2010 com 2.043 unidades. No mês de nov./2012, segundo dados amostrais, estavam disponíveis para locação em Porto Alegre, 2.976 imóveis residenciais. Observou-se, no mercado de locações, em 2012, um estoque médio mensal de 5.614 unidades (dez./2011 a nov./2012). No período, o único mês a apresentar variação mensal negativa foi fev./2012, com -4,34%. A maior oscilação positiva foi registrada em set./2012, quando apresentou variação de 8,11%.
QUADRO Nº 18 - Evolução do número de imóveis ofertados para locação, por tipo, em Porto Alegre – dez./11 a nov./12
OUTROS TIPOS
TOTAL
TIPOS
RESIDENCIAL
COMERCIAL
Meses
nº
var.%
nº
var.%
nº
var.%
nº
var.%
Dez./11
2.542
5,13
2.379
8,78
201
-7,80
5.122
6,20
Jan./12
2.852
12,20
2.304
-3,15
235
16,92
5.391
5,25
Fev./12
2.503
-12,24
2.469
7,16
185
-21,28
5.157
-4,34
Mar./12
2.556
2,12
2.454
-0,61
254
37,30
5.264
2,07
Abr./12
2.675
4,66
2.460
0,24
251
-1,18
5.386
2,32
Maio/12
2.717
1,57
2.548
3,58
226
-9,96
5.491
1,95
Jun./12
2.779
2,28
2.543
-0,20
272
20,35
5.594
1,88
Jul./12
2.876
3,49
2.570
1,06
215
-20,96
5.661
1,20
Ago./12
2.853
-0,80
2.603
1,28
217
0,93
5.673
0,21
Set./12
3.129
9,67
2.789
7,15
215
-0,92
6.133
8,11
Out./12
3.140
0,35
2.807
0,65
218
1,40
6.165
0,52
Nov./12
3.137
-0,10
2.976
6,02
222
1,83
6.335
2,76
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI Obs.: Residenciais: Apartamentos, casas, coberturas, mobiliados e semimobiliados; Comerciais: Salas/Conjuntos, casa para comércio, lojas, prédios, pavilhões/depósitos; Outros tipos: Garagens/boxes, terrenos, peças, chácara/sítios, outros.
Nova Pádua
38
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Estrela mapa 1 - Distribuição Geográfica do Total de Ofertas de Imóveis para Locação em Porto Alegre - Novembro/2012
GRÁFICO Nº 25 - Evolução do número de imóveis ofertados para Locação, por tipo, em Porto Alegre – dez./11 a nov./12
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
O geoprocessamento, conforme o mapa, mostra a distribuição espacial por bairro, das unidades ofertadas para aluguel, em Porto Alegre, no mês de novembro de 2012. A faixa de maior concentração de ofertas está nos seguintes bairros: Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Floresta e Rio Branco, representando 32,68% da distribuição em Porto Alegre. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
39
QUADRO Nº 19 - Variação percentual da média anual (dez.-nov.) do número de imóveis ofertados para locação, por tipos, em Porto Alegre - 2008 a 2012
VARIAÇÃO % DA MÉDIA ANUAL TIPOS
2008
2009
2010
2011
2012
Residencial
-4,46
20,69
-4,67
-12,06
27,38
Comercial
-17,24
6,65
5,42
0,21
21,86
Outros Tipos
-11,68
2,39
-10,70
-17,84
-11,98
Total
-10,89
13,28
-1,04
-7,18
22,63
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
Constatou-se um aumento expressivo nos estoques dos imóveis residenciais e comerciais em 2012 (dez./2011 a nov./2012) em relação ao mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), variando positivamente em 27,38% e 21,86%, respectivamente. A maior variação de estoque nos últimos doze meses (dez./2011 a nov./2012) ocorreu nos imóveis residenciais com 27,38%. Enquanto que, nos anos de 2011(dez./2010 a nov./2011) e 2010 (dez./2009 a nov./2010) houve expressiva queda dos estoques médios anuais de imóveis residenciais e outros tipos ofertados para locação. Em 2011, os residenciais tiveram decréscimo de -12,06% e em 2010 de -4,67%, contrastando com a elevada taxa positiva de evolução de 20,69% em 2009 (dez./2008 a nov./2009), resultante da crise econômica de 2008 que refletiu naquele ano no arrefecimento da velocidade de locações do segmento de locações.
QUADRO Nº 20 - Evolução % da velocidade de locações em Porto Alegre de 2007 a 2012
Mês
%
Mês
%
Mês
%
Mês
%
Mês
%
Nov./07
22,66
Nov./08
32,47
Nov./09
22,91
Nov./10
26,65
Nov./11
21,61
Dez./07
22,50
Dez./08
23,55
Dez./09
22,13
Dez./10
30,79
Dez./11
39,19
Jan./08
27,67
Jan./09
32,28
Jan./10
27,78
Jan./11
35,71
Jan./12
26,73
Fev./08
33,22
Fev./09
25,92
Fev./10
26,70
Fev./11
42,58
Fev./12
30,78
Mar./08
34,52
Mar./09
31,70
Mar./10
33,15
Mar./11
38,34
Mar./12
27,49
Abr./08
30,75
Abr./09
31,17
Abr./10
27,93
Abr./11
33,25
Abr./12
23,70
Maio/08
31,09
Maio/09
28,89
Maio/10
28,98
Maio/11
34,16
Maio/12
23,50
Jun./08
29,59
Jun./09
25,27
Jun./10
26,72
Jun./11
37,57
Jun./12
19,12
Jul./08
32,16
Jul./09
26,89
Jul./10
29,71
Jul./11
30,70
Jul./12
23,65
Ago./08
30,67
Ago./09
26,21
Ago./10
31,08
Ago./11
30,09
Ago./12
22,53
Set./08
29,08
Set./09
22,63
Set./10
29,14
Set./11
28,57
Set./12
17,19
Out./08
30,80
Out./09
25,39
Out./10
27,27
Out./11
21,83
Out./12
16,70
Média
29,56
Média
27,70
Média
27,79
Média
32,52
Média
24,35
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
GRÁFICO Nº 26 - Evolução % da Velocidade de Locações em Porto Alegre – nov./07 a out./12
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
A velocidade média anual de locações foi a mais baixa dos últimos 5 anos (24,35%), o que pode ser atribuído, de um lado, ao aumento no estoque ofertado, e, de outro, ao arrefecimento da procura ante o ajustamento que se observa na economia.
40
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Fagundes Varela
8.1.2. PREÇOS MÉDIOS Em 2012, viu-se um mercado imobiliário se readaptando, com uma menor velocidade de locação. Os preços médios dos aluguéis ofertados residenciais apresentaram variação de 9,66% nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), sendo muito inferior ao mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), quando apresentou variação de 19,97%. Essa readaptação transparece quando se compara com o que aconteceu nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) com os indicadores: o IGP-M variou 6,96% e o IPC/IEPE fechou em 6,73%. Com relação aos preços médios, o setor em 2012 parece voltar aos patamares que apresentava no período dezembro/novembro dos anos 2008 e 2009. Em 2010 começou sua elevação nos preços, chegando ao auge em 2011 (dez./2010 a nov./2011). O quadro a seguir, mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios de alguns tipos de imóveis e a variação média mensal acumulada dos residenciais e comerciais, comparada com as variáveis econômicas.
QUADRO Nº 21 - Evolução do preço médio, em Porto Alegre, dos imóveis para locação e das variáveis econômicas – dez. - nov. – 2008/2009/2010/2011/2012
PREÇOS MÉDIOS ALUGUÉIS/ VARIÁVEIS
2008
2009
2010
2011
2012
Aluguéis residenciais − média
9,77
9,83
11,99
19,97
9,66
Apartamentos JK
14,77
10,58
9,24
17,96
8,83
Apartamentos 1 dormitório
14,38
6,48
14,22
20,05
12,34
Apartamentos 2 dormitórios
7,43
13,01
11,31
21,35
14,17
Casas 2 dormitórios
11,60
21,77
30,46
-20,98
53,90
Casas 3 dormitórios
6,14
23,81
3,45
30,41
-6,67
Salas/conjuntos
0,88
37,42
51,17
13,91
18,53
Lojas
29,67
32,67
28,08
34,26
18,99
Garagens/boxes
5,65
7,10
10,80
14,53
9,02
IGP-M/FGV
11,88
-1,59
10,27
5,95
6,96
IPC/IEPE
8,85
3,65
4,83
6,75
6,73
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
41
QUADRO Nº 22 - Comparativo dos preços médios de oferta e de aluguéis contratados de apartamentos 1 dormitório, em Porto Alegre – jan./11 a out./12
Período Jan./11
8.1.3. ALUGUÉIS – COMPARATIVOS DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS Apartamentos de um e dois dormitório(s) – Estes tipos de imóveis residenciais são os de maior frequência, por este motivo foram selecionados para efeito de comparação dos valores dos aluguéis contratados e ofertados. O período analisado é o de jan./2011 a out./2012, com objetivo de avaliar o comportamento evolutivo de ofertas e contratos do segmento residencial.
Aluguéis (R$) Oferta(estoque)
Contratados
Aluguéis contratados/ofertados (%)
536,42
568,12
5,91
Fev./11
534,93
588,92
10,09
Mar./11
550,75
584,88
6,20
Abr./11
554,82
557,45
0,47
Maio/11
581,31
592,39
1,91
Jun./11
584,64
592,92
1,42
Jul./11
610,75
620,32
1,57
Ago./11
620,09
658,26
6,16
Set./11
650,78
637,14
-2,10
Out./11
639,91
623,95
-2,49
Nov./11
646,09
629,63
-2,55
Dez./11
667,00
620,97
-6,90
Jan./12
670,68
617,05
-8,00
Fev./12
663,70
666,13
0,37
Mar./12
669,55
678,98
1,41
Abr./12
701,75
665,00
-5,24
Maio/12
693,62
681,29
-1,78
Jun./12
710,42
644,12
-9,33
Jul./12
710,54
696,15
-2,03
Ago./12
713,94
653,00
-8,54
Set./12
718,32
653,90
-8,97
Out./12
719,30
683,70
-4,95
Média nov./11-out./12
690,41
657,49
-4,71
Var.(%) out./12- out./11
12,41
9,58
-
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
42
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
A média referente a 12 meses (nov./2011 a out./2012) dos aluguéis ofertados para apartamentos de 1 dormitório foi de R$ 690,41 e a média dos contratos novos alugados no mesmo período foi de R$ 657,49. Os preços médios dos últimos 12 meses dos aluguéis contratados para apartamento de 1 dormitório foram da ordem de -4,71% aos ofertados no mesmo período.
GRÁFICO Nº 27 - Comparativo dos preços médios contratados e ofertados, de apartamentos de 1 dormitório, em Porto Alegre – jan./11 a out./12
Sarandi Sarandi
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
43
QUADRO Nº 23 - Comparativo dos preços médios de oferta e de aluguéis contratados de apartamentos 2 dormitórios, em Porto Alegre – jan./11 a out./12
Período Jan./11
Aluguéis (R$) Oferta(estoque)
Contratados
Aluguéis contratados/ofertados (%)
820,06
798,36
-2,65
Fev./11
829,39
811,23
-2,19
Mar./11
844,93
749,39
-11,31
Abr./11
857,96
761,03
-11,30
Maio/11
895,36
841,65
-6,00
Jun./11
887,38
835,35
-5,86
Jul./11
902,32
852,77
-5,49
Ago./11
933,61
797,77
-14,55
Set./11
982,95
826,34
-15,93
Out./11
988,18
914,04
-7,50
Nov./11
955,75
891,00
-6,77
Dez./11
953,84
852,11
-10,67
Jan./12
968,46
950,77
-1,83
Fev./12
981,30
962,63
-1,90
Mar./12
982,90
935,96
-4,78
Abr./12
1.045,46
934,64
-10,60
Maio/12
1.033,49
844,53
-18,28
Jun./12
1.053,74
899,09
-14,68
Jul./12
1.034,53
916,24
-11,43
Ago./12
1.063,91
882,71
-17,03
Set./12
1.081,10
1.018,15
-5,82
Out./12
1.086,64
909,43
-16,31
Média nov./11-out./12
1.020,09
916,44
-10,01
Var.(%) out./12-out./11
9,96
-0,50
-
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
44
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Nos apartamentos de 2 dormitórios, a média 12 meses (nov./2011 a out./2012) dos aluguéis contratados foram da ordem de -10,01% inferiores aos ofertados no período. Os preços médios dos últimos 12 meses para aluguéis ofertados foram de R$ 1.020,09 e dos aluguéis contratados, de R$ 916,44. Variações percentuais negativas elevadas oriundas da razão entre aluguéis contratados/ofertados podem estar atribuídas ao fato de que imóveis de preços mais baixos tiveram preponderância. Os preços dos apartamentos alugados (contratos novos) de 1 e 2 dormitório(s) no mês de out./2012 oscilaram em 9,58% e -0,50%, respectivamente, quando comparados com o mesmo mês do ano anterior. Já o IGP-M/FGV, nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), atingiu o valor de 7,52%.
GRÁFICO Nº 28 - Comparativo dos preços médios contratados e ofertados, de apartamentos de 2 dormitórios, em Porto Alegre – jan./11 a out./12
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
8.1.4. INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o seu vencimento. A inadimplência total do mercado de locações, incluindo imóveis residenciais, comerciais e outros, considerando-se o período de nov.out., de cada ano, vinha caindo até 2011 (em 2009 a média foi de 4,96%; em 2010, 4,31%; e em 2011, 3,67%). Porém, em 2012 (nov./2011 a out./2012) notou-se uma elevação da média de inadimplência, chegando ao patamar de 4,24%. Nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), o índice mais elevado foi em set./2012, com 5,51%, e o menor foi em maio/2012, com 3,43%. Março e abril de 2012 apresentaram percentuais de inadimplências de aluguéis de 3,95% e 3,64%, respectivamente. Os demais meses em análise tiveram certa estabilidade, permanecendo em um intervalo de 4% a 5%.
Nova Petrópolis
Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 0,71% dos atrasos, enquanto o total de inadimplência no período nov./2011 a out./2012 foi 4,24%. No triênio anterior (2009/2011) teve, em média, recuperação nos atrasos, tanto em ações de despejo, quanto na inadimplência total. Como já citado no Panorama 2011, tal recuperação talvez tenha sido fundamentada na variação positiva do mercado de trabalho e na melhoria de renda dos inquilinos. Porém, em 2012 (nov./2011 a out./2012), o índice de inadimplência aumentou. O mercado de trabalho continuou em alta e também não houve decréscimo na renda da população, porém as facilidades ao crédito e os incentivos ao consumo, fizeram com que o ano fosse um dos anos recordes em inadimplência. O quadro a seguir, mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
45
QUADRO Nº 24 - Evolução (%) do índice de inadimplência nos aluguéis - com e sem ação judicial de despejo - em Porto Alegre – nov./06 a out./12
% de inquilinos com atraso nos pagamentos * Mês
C/ação
S/ação
Total
Mês
C/ação
S/ação
Total
Mês
C/ação
S/ação
Total
Nov./06
1,27
5,08
6,35
Nov./08
0,75
3,91
4,66
Nov./10
0,47
3,20
3,67
Dez./06
1,18
5,00
6,18
Dez./08
0,84
3,71
4,55
Dez./10
0,60
2,77
3,37
Jan./07
0,90
4,79
5,69
Jan./09
0,91
3,99
4,90
Jan./11
0,70
2,84
3,54
Fev./07
0,84
4,34
5,18
Fev./09
1,10
4,33
5,43
Fev./11
0,75
2,88
3,63
Mar./07
0,66
5,22
5,88
Mar./09
1,11
4,19
5,30
Mar./11
0,59
3,29
3,88
Abr./07
0,80
4,46
5,26
Abr./09
1,13
4,08
5,21
Abr./11
0,70
3,01
3,71
Maio/07
0,84
4,27
5,11
Maio/09
1,22
4,44
5,66
Maio/11
0,66
2,82
3,48
Jun./07
0,81
4,39
5,20
Jun./09
1,20
3,93
5,13
Jun./11
0,99
2,77
3,76
Jul./07
0,81
3,88
4,69
Jul./09
1,04
3,76
4,80
Jul./11
0,69
2,78
3,47
Ago./07
0,97
3,62
4,59
Ago./09
1,15
3,51
4,66
Ago./11
0,72
3,16
3,88
Set./07
0,85
3,94
4,79
Set./09
1,20
3,30
4,50
Set./11
0,72
3,22
3,94
Out./07
0,81
3,97
4,78
Out./09
1,03
3,72
4,75
Out./11
0,66
3,00
3,66
Média 12 MESES (NOV.-OUT.)
0,90
4,41
5,31
Média 12 MESES (NOV.-OUT.)
1,06
3,91
4,96
Média 12 MESES (NOV.-OUT.)
0,69
2,98
3,67
Nov./07
1,01
3,96
4,97
Nov./09
0,95
3,50
4,45
Nov./11
0,70
3,46
4,16
Dez./07
1,03
3,87
4,90
Dez./09
1,02
3,33
4,35
Dez./11
0,56
3,67
4,23
Jan./08
1,03
3,94
4,97
Jan./10
1,10
3,59
4,69
Jan./12
0,63
3,50
4,13
Fev./08
1,06
4,20
5,26
Fev./10
1,13
4,54
5,67
Fev./12
0,69
3,56
4,25
Mar./08
1,07
4,47
5,54
Mar./10
1,01
3,68
4,69
Mar./12
0,71
3,24
3,95
Abr./08
1,02
3,95
4,97
Abr./10
0,89
3,61
4,50
Abr./12
0,73
2,91
3,64
Maio/08
1,34
3,11
4,45
Maio/10
0,81
3,64
4,45
Maio/12
0,78
2,65
3,43
Jun./08
0,88
3,68
4,56
Jun./10
0,79
3,13
3,92
Jun./12
0,70
3,51
4,21
Jul./08
0,80
3,46
4,26
Jul./10
0,65
3,15
3,80
Jul./12
0,72
3,72
4,44
Ago./08
0,82
3,88
4,70
Ago./10
0,83
2,93
3,76
Ago./12
0,72
3,56
4,28
Set./08
0,79
3,44
4,23
Set./10
0,75
3,07
3,82
Set./12
0,75
4,77
5,51
Out./08
0,66
3,74
4,40
Out./10
0,78
2,79
3,57
Out./12
0,78
3,92
4,70
Média 12 MESES (NOV.-OUT.)
0,96
3,81
4,77
Média 12 MESES (NOV.-OUT.)
0,89
3,41
4,31
Média 12 MESES (NOV.-OUT.)
0,71
3,54
4,24
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI *Considera-se atraso nos pagamentos a partir de 1 dia
46
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
GRÁFICO Nº 29 - Evolução % do índice de inadimplência nos aluguéis - com e sem ação judicial de despejo em Porto Alegre - 2007 a 2012
GRÁFICO Nº 30 - Evolução da comercialização de imóveis novos em Porto Alegre nos últimos 12 meses – nov./11 a out./12
Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
8.2. COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE
Fonte: DEE SINDUSCON-RS Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMII
8.2.1. Comercialização de imóveis novos em Porto Alegre Conforme os dados do SINDUSCON-RS nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), foram comercializados 4.698 imóveis. O mês de maio/2012 foi o mês no qual ocorreram as maiores vendas, com 679 unidades, sendo “salas/conjuntos” o tipo mais comercializado no mês com 204 unidades (30,04%). Com 3.522 unidades, os apartamentos de 2 e 3 dormitórios representaram 74,97% do total vendido nos últimos 12 meses. Na categoria “comerciais”, foram vendidos nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012) 627 salas/conjuntos e 41 lojas. Das 627 salas comercializadas, 77,35% foram comercializadas entre os meses de abril, maio e junho. Das 41 lojas, 40 foram vendidas entre os meses de maio e junho de 2012 e uma foi vendida em agosto de 2012.
8.2.2. COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM 2007/2008/2009/2010/2011/2012 A análise da comercialização de imóveis novos, em Porto Alegre é apresentada a seguir com base nos dados da velocidade de vendas e estoques, apurados e divulgados na pesquisa mensal do SINDUSCON-RS. O aumento dos estoques e a desaceleração do setor fizeram com que a velocidade de venda dos imóveis novos nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), de 7,84%, fosse inferior em 2,37 pontos percentuais à apresentada nos 12 meses imediatamente anteriores (nov./2010 a out./2011), com 10,21%. Quando comparada ao período nov./2009 a out./2010, época em que o mercado estava aquecido, e apresentou 13,96% de velocidade média de vendas, os últimos 12 meses foram inferiores em 6,12 pontos percentuais. Convém lembrar que a queda na velocidade média de vendas, de nov./2010 a out./2012, pode ser encarada como um ajuste de mercado, esperado após momentos de forte demanda.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
47
As oscilações mensais da velocidade de vendas no mercado local tem demonstrado características sazonais. Nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012) notou-se maior velocidade de vendas no terceiro trimestre de 2012 (abril, maio e junho). Nos 12 meses imediatamente anteriores (nov./2010 a out./2011), notou-se que as maiores velocidades de vendas ocorreram nos meses de dez./2010 (19,18%) e set./2011 (16,30%). As variações mensais, dos últimos 12 meses, da velocidade de vendas não indicam uma tendência, pois de 8,13%, em nov./2011, chegou a 12,57%, em maio/2012. Já em set./2012 caiu para 4,73%, subindo para 8,24% em out./2012. O quadro a seguir, mostra a velocidade das vendas, de imóveis novos, mês a mês, em Porto Alegre, de novembro de 2007 a outubro de 2012.
GRÁFICO Nº 31 - Velocidade de vendas de imóveis Novos em Porto Alegre – nov./07 a out./12 - (%)
Fonte: SINDUSCON-RS Nota: velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
8.2.3. OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE
QUADRO Nº 25 - Evolução % da velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre - nov./07 a out./12
Meses
%
Meses
%
Meses
%
Meses
%
Meses
%
Nov./07
10,08
Nov./08
9,61
Nov./09
21,63
Nov./10
10,34
Nov./11
8,13
Dez./07
17,50
Dez./08
6,42
Dez./09
17,45
Dez./10
19,18
Dez./11
8,69
Jan./08
9,43
Jan./09
8,46
Jan./10
11,77
Jan./11
7,36
Jan./12
5,51
Fev./08
10,47
Fev./09
4,27
Fev./10
15,96
Fev./11
9,45
Fev./12
4,29
Mar./08
15,96
Mar./09
5,94
Mar./10
12,53
Mar./11
9,31
Mar./12
8,44
Abr./08
20,68
Abr./09
10,61
Abr./10
12,78
Abr./11
8,42
Abr./12
11,71
Maio/08
26,82
Maio/09
15,36
Maio/10
18,72
Maio/11
9,98
Maio/12
12,57
Jun./08
16,82
Jun./09
10,46
Jun./10
13,70
Jun./11
8,23
Jun./12
10,66
Jul./08
10,46
Jul./09
7,05
Jul./10
11,63
Jul./11
8,19
Jul./12
6,30
Ago./08
12,76
Ago./09
11,31
Ago./10
11,81
Ago./11
7,68
Ago./12
4,78
Set./08
13,06
Set./09
13,57
Set./10
10,33
Set./11
16,30
Set./12
4,73
Out./08
13,56
Out./09
12,77
Out./10
9,16
Out./11
8,08
Out./12
8,24
Média
14,80
Média
9,65
Média
13,96
Média
10,21
Média
7,84
Foram coletadas informações, por amostragem, sobre a disponibilidade de imóveis por tipo, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam neste Panorama, referentes ao período de dez./2011 a nov./2012.
Fonte: SINDUSCON-RS Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
48
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Ivoti
QUADRO Nº 26 - Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre – dez./11 a nov./12
MESES
RESIDENCIAL
COMERCIAL
OUTROS FINS
TOTAL
Dez./11
4.562
413
434
5.409
Jan./12
4.308
381
425
5.114
Fev./12
4.523
397
451
5.371
Mar./12
4.628
429
456
5.513
Abr./12
4.867
435
456
5.758
Maio/12
5.006
444
515
5.965
Jun./12
5.043
466
497
6.006
Jul./12
5.190
464
473
6.127
Ago./12
5.138
450
449
6.037
Set./12
5.240
463
504
6.207
Out./12
5.262
456
543
6.261
Nov./12
5.501
477
558
6.536
Média 12 meses
4.939
440
480
5.859
No período de dez./2011 a nov./2012, notou-se crescimento das ofertas, pois comparando-se as médias verificou-se, neste ano, média de 5.859. No ano anterior foi de 5.260, apresentando variação de 11,38%. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de nov./2012, com 6.536 unidades, e o mês de menor oferta foi jan./2012, com 5.114 unidades, configurando expansão considerável no estoque no contexto da dinâmica do mercado de imóveis usados.
Veranópolis
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
GRÁFICO Nº 32 - Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre – dez./11 a nov./12
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
49
QUADRO Nº 27 - Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre – dez./11 a nov./12 Número de Ofertas TIPOS
Dez./11
Jan./12
Fev./12
Mar./12
Abr./12
Maio/12
Jun./12
Jul./12
Ago./12
Set./12
Out./12
Nov./12
RESIDENCIAIS
4.562
4.308
4.523
4.628
4.867
5.006
5.043
5.190
5.138
5.240
5.262
5.501
Jk
77
87
106
115
96
117
96
112
113
122
133
125
Apto. 1 dormitório
476
479
513
538
564
562
572
593
569
561
557
598
Apto. 2 dormitórios
1.236
1.138
1.221
1.203
1.302
1.395
1.351
1.348
1.413
1.441
1.463
1.545
Apto. 3 dormitórios
1.012
936
962
994
1.054
1.030
1.102
1.125
1.058
1.086
1.097
1.131
Apto. 4 dormitórios
54
49
47
59
61
57
52
66
58
61
58
67
Apto. 5 dormitórios
4
2
1
0
2
5
3
3
3
2
1
2
Casa 1 dormitório
9
8
10
7
9
11
10
11
11
10
10
11
Casa 2 dormitórios
173
161
183
189
187
192
210
217
211
198
201
224
Casa 3 dormitórios
595
592
606
601
662
642
633
644
657
679
679
712
Casa 4 dormitórios
226
222
218
246
226
240
256
260
251
273
273
285
Casa 5 dormitórios
66
67
68
80
71
72
68
78
73
78
77
82
Cobert. 1 dormitório
26
20
15
19
23
26
24
20
21
18
19
17
Cobert. 2 dormitórios
98
94
92
100
86
89
109
106
100
104
110
115
Cobert.3 dormitórios
163
141
153
136
149
166
166
202
183
170
173
185
Cobert. 4 dormitórios
32
28
35
29
29
28
29
32
26
27
34
24
Cobert. 5 dormitórios
3
3
3
5
5
2
5
3
2
5
4
5
Mobiliados
110
89
99
113
107
112
110
127
142
137
118
117
Semimobiliados
202
192
191
194
234
260
247
243
247
268
255
256
COMERCIAIS
413
381
397
429
435
444
466
464
450
463
456
477
Casa para comércio
39
32
36
34
29
38
31
26
34
37
37
41
Loja
66
56
50
55
56
58
57
61
68
49
60
62
Sala/conjunto
203
190
219
218
225
235
266
251
230
250
248
251
Sala Mobiliada
5
8
5
6
9
4
5
6
5
5
4
4
Pavilhão/Depósito
29
29
23
33
32
26
29
32
33
25
24
25
Prédio
71
66
64
83
84
83
78
88
80
97
83
94
OUTROS TIPOS
434
425
451
456
456
515
497
473
449
504
543
558
Garagem/Box
11
17
20
17
20
45
28
27
34
53
60
61
Chácara/Sítio
20
19
20
14
17
18
24
23
21
23
20
23
Terreno
341
335
354
369
359
389
384
370
325
351
382
403
Flat
3
0
0
0
0
0
2
0
1
6
2
5
Outros
59
54
57
56
60
63
59
53
68
71
79
66
Total
5.409
5.114
5.371
5.513
5.758
5.965
6.006
6.127
6.037
6.207
6.261
6.536
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
50
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Analisando-se as ofertas de imóveis residenciais, constatou-se que estes representaram, em nov./2012, cerca de 84,16% do total, destacando-se os apartamentos de 2 dormitórios, que chegaram a 28,09% do segmento. Seguem-se os de 3 dormitórios com 20,56%. Foram apuradas as “transferências”, definidas como imóveis adquiridos por meio de financiamentos e vendidas sem alterar o contrato junto ao financiador. Em nov./2012, atingiram um total de apenas 12 unidades. A prática tende ao desaparecimento devido às facilidades que os bancos passaram a oferecer para formalizar os negócios.
mapa 2 - Distribuição Geográfica do Total de Ofertas de Imóveis para Comercialização em Porto Alegre - Novembro/2012
Os imóveis comerciais, com participação de 7,30% do total em 2012 (novembro), apresentaram estabilidade nas ofertas, destacando-se as salas/conjuntos, com 52,62% do segmento.
GRÁFICO Nº 33 - Participação das ofertas de imóveis usados para venda, em Porto Alegre, nov./12
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
O mapa a seguir visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em seis bairros (Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Bela Vista e Jardim Itu-Sabará) estão localizadas 28,37% das ofertas. Nestes bairros estão localizadas aproximadamente um terço das ofertas disponíveis para comercialização de imóveis usados da cidade de Porto Alegre. A maioria dos demais bairros forma um conjunto rarefeito, de locais com reduzida oferta de imóveis usados. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
51
Os quadros a seguir, informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados.
QUADRO Nº 28 - Ofertas de imóveis usados para venda, em Porto Alegre, segundo os tipos e preços médios mensais – nov./12
TIPOS
Nº de Ofertas Total
JK
125
Apto. 1 dormitório
598
Apto. 2 dormitórios
1.545
Transf.**
Preço (R$)*
TIPOS
Nº de Ofertas Total
Transf.**
Preço (R$)*
Mínimo
Máximo
Médio
Mínimo
Máximo
Médio
90.000,00
139.000,00
114.358,82
Cobert. 5 dormitórios
5
***
***
***
2
104.000,00
203.000,00
146.480,83
Mobiliados
117
125.000,00
850.000,00
369.403,41
8
134.000,00
348.000,00
219.319,62
Semimobiliados
256
150.000,00
765.000,00
374.945,88
1
Apto. 3 dormitórios
1.131
169.000,00
724.000,00
369.851,52
Casa para comércio
41
340.000,00
1.200.000,00
702.076,92
Apto. 4 dormitórios
67
250.000,00
1.200.000,00
607.925,58
Loja
62
75.000,00
1.500.000,00
557.474,07
Apto. 5 dormitórios
2
***
***
***
Sala/conjunto
251
32.000,00
460.200,00
186.465,67
Casa 1 dormitório
11
***
***
***
Sala mobiliada
4
***
***
***
Casa 2 dormitórios
224
115.000,00
405.000,00
231.913,05
Pavilhão/depósito
25
400.000,00
990.000,00
683.857,14
Casa 3 dormitórios
712
214.000,00
880.000,00
480.859,57
Prédio
94
179.000,00
3.000.000,00
1.201.171,05
1
Casa 4 dormitórios
285
235.000,00
1.400.000,00
690.993,56
Garagem/box
61
30.000,00
46.206,00
37.182,10
Casa 5 dormitórios
82
212.000,00
1.730.000,00
735.205,48
Chácara/sítio
23
110.000,00
500.000,00
318.500,00
Cobert. 1 dormitório
17
212.000,00
320.000,00
259.700,00
Terrenos ****
403
15.000,00
3.000.000,00
602.614,97
Cobert. 2 dormitórios
115
288.000,00
550.000,00
405.607,99
Flat
5
***
***
***
Cobert. 3 dormitórios
185
352.000,00
1.180.000,00
677.114,81
Tipo indefinido
66
100.000,00
1.350.000,00
540.886,79
Cobert. 4 dormitórios
24
520.000,00
1.020.000,00
697.153,85
TOTAL
6.536
12
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI Obs: 1)*Não incluem transferências; item definido como imóveis usados financiados e transferidos pelo mutuário; | 2)** Incluídas no total de ofertas; | 3)*** Número reduzido de imóveis; 4)**** Não inclui loteamentos.
Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual de preços, diferenciada entre os diversos tipos de imóveis em oferta para venda, conforme o comparativo entre os preços de nov./2011 a nov./2012, o preço médio do metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios registrou alta de 14,93%; os de 3 dormitórios subiram 14,03%; e as casas de 3 dormitórios variaram 12,79%, no que se refere aos imóveis residenciais. Nos imóveis comerciais, comparando-se nov./2011 a nov./2012, as salas/conjuntos tiveram aumento de 32,18% no valor do m² e os terrenos acréscimo de 19,11%.
52
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
A análise da oscilação dos dados apresentados está baseada no preço médio de oferta do m² por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da capital, na Internet e no painel de informantes do SECOVI/RS e da AGADEMI.
QUADRO Nº 29 - Ofertas para venda de imóveis usados, R$/m², em Porto Alegre – nov./11 a nov./12
*Valor Médio em R$/m² Tipos
Nov./11
Dez./11
Jan./12
Fev./12
Mar./12
Abr./12
Maio/12
Jun./12
Jul./12
Ago./12
Set./12
Out./12
Nov./12
Apto. 1 dorm.
2.449,15
2.494,65
2.498,97
2.507,41
2.577,54
2.673,32
2.619,06
2.711,03
2.784,41
2.745,50
2.738,64
2.772,85
2.749,31
Apto. 2 dorm.
2.311,77
2.348,23
2.337,00
2.348,11
2.389,99
2.444,46
2.480,15
2.509,21
2.545,93
2.604,73
2.607,22
2.638,12
2.656,92
Apto. 3 dorm.
2.538,83
2.569,00
2.576,29
2.607,83
2.606,01
2.692,65
2.715,70
2.712,70
2.810,27
2.823,95
2.813,11
2.811,36
2.894,99
Casa 3 dorm.
1.859,97
1.943,60
1.962,88
2.009,10
1.964,86
1.977,21
2.022,04
2.052,30
2.123,37
2.007,53
2.040,32
2.028,70
2.097,78
Casa 4 dorm.
1.862,94
1.803,50
1.859,82
1.874,10
1.926,19
1.927,62
2.013,81
2.010,42
2.093,33
2.046,13
2.017,39
1.948,77
2.077,95
Cobert. 3 dorm.
1.963,14
2.159,16
2.143,69
2.121,16
2.206,39
2.261,71
2.339,41
2.402,12
2.470,54
2.425,54
2.419,20
2.459,92
2.416,56
Loja
2.156,63
2.217,43
2.122,44
2.436,76
2.489,51
2.647,60
2.426,20
2.766,70
2.723,85
2.690,96
2.372,14
2.572,76
2.753,37
Sala/conjunto
2.162,52
2.262,81
2.208,08
2.309,97
2.402,58
2.378,34
2.409,70
2.532,80
2.501,66
2.723,57
2.726,63
2.719,97
2.858,51
Terrenos**
614,42
567,69
592,23
608,46
598,28
678,77
643,37
659,40
637,79
650,10
743,80
685,37
731,83
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI | *Somente os tipos com amostragem representativa | **Não incluem transferências
A partir dos resultados expostos no quadro acima, é possível a comparação com as ofertas para locação. Foram utilizados somente os apartamentos de 1, 2 e 3 dormitório(s), por apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando maior consistência ao índice. O resultado, para o mês de nov./2011 e nov./2012, está representado nos quadros 30 e 31.
QUADRO Nº 30 - Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais – nov./11
Preço médio ofertado (R$/m²)
QUADRO Nº 31 - Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais – nov./12
Relação %
Preço médio ofertado (R$/m²)
Relação %
Tipos
Locação
Venda
Locações/Vendas
Tipos
Locação
Venda
Locações/Vendas
Apto. 1 dormitório
14,87
2.449,15
0,61
Apto. 1 dormitório
16,74
2.749,31
0,61
Apto. 2 dormitórios
15,13
2.311,77
0,65
Apto. 2 dormitórios
17,11
2.656,92
0,64
Apto. 3 dormitórios
20,30
2.538,83
0,80
Apto. 3 dormitórios
19,83
2.894,99
0,68
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
53
Analisando-se os quadros 30 e 31, verifica-se que a maior variação na relação entre o preço de oferta de locações e de vendas nos meses de nov./2011 e nov./2012 ocorreu no tipo apartamento de 3 dormitórios em nov./2011 com 0,80%. Os demais se mantiveram estáveis no período estudado. Quando comparada essa relação locação/venda com nov./2007 (Quadro nº 32), nota-se que os percentuais observados há cinco anos, são bem mais dispersos do que os atuais. Tal fato pode ser atribuído ao Efeito Renda, já que o ganho dos cidadãos não acompanhou a valorização dos imóveis, que foi muito além da inflação. Outro fator que merece ressalva é que, com juros menores e maiores facilidades para financiamentos, a tendência é de que os preços dos imóveis para venda subam mais do que os dos aluguéis, já que a procura se eleva.
QUADRO Nº 32 - Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais – nov./07
Preço médio ofertado (R$/m²) Tipos
Locação
Venda
Relação % Locações/Vendas
Apto. 1 dormitório
9,09
1.007,56
0,90
Apto. 2 dormitórios
8,96
1.132,28
0,79
Apto. 3 dormitórios
13,39
1.370,60
0,98
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
Dados provenientes das pesquisas do SECOVI/RS demonstram que o preço médio dos imóveis residenciais para locação aumentou 74,99% no período nov./2007 a nov./2012, enquanto o IGP-M, segundo seus números índices, variou 37,59% no mesmo período. Os imóveis residenciais para comercialização tiveram seu preço acrescido em 94,45%, enquanto o INCC-M apresentou variação de 43,68%, segundo seus números índices do período de nov./2007 a nov./2012.
54
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Antônio Prado
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
55
9
CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE 9.1. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
9.2. DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS
A administração de condomínios tem destacada relevância nas atividades desenvolvidas pelo SECOVI/RS - AGADEMI. Nela estão incluídos os tipos residencial, comercial, misto e horizontal.
O condomínio tem administração basicamente escorada em seu orçamento e a seu redor giram as regras de convivência, a observância das leis e o bom relacionamento entre os condôminos.
Considerando a importância do segmento, o SECOVI/RS - AGADEMI promove anualmente o Encontro de Condomínios, evento prestigiado por grande número de condôminos e síndicos. Em 2012 foi realizado o 15º Encontro Gaúcho de Condomínios, cuja realização consagra o seu êxito continuado.
O trabalho, realizado por SECOVI/RS - AGADEMI, analisa amostra de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais e comerciais de um conjunto de bairros da capital gaúcha e os agrupa em 11 rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade.
Cada Encontro constitui uma amostra significativa da situação da atividade e contribui, sem dúvida, para um caminho na busca da “Excelência da Gestão Condominial”, preocupação que leva o SECOVI/RS e a AGADEMI a manterem vigoroso programa nesse sentido.
56
Avaliando-se a estrutura dos gastos no mês de nov./2012, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes à média dos 12 meses durante o ano de 2012.
Em dezembro de 2012, os registros nas entidades eram de 23.254 condomínios, sendo 13.587 em Porto Alegre e 9.667 no interior, abrangendo os 411 municípios de jurisdição do SECOVI/RS.
Destaca-se a rubrica “Pessoal”, que apresentou os maiores gastos com 30,16% nos 12 meses e 30,56% no mês de nov./2012.
Especula-se que 13.587 condomínios da cidade de Porto Alegre possuem 345.110 economias. Estas seriam ocupadas por aproximadamente 949.052 pessoas, ou 67,0% da população da capital.
A rubrica “Obras” teve elevação de 13,41% nos últimos 12 meses e em nov./2012 apresentou variação de 13,10%, ficando abaixo da média dos 12 meses.
Dos 23.254 condomínios da jurisdição do SECOVI/RS - AGADEMI, 15.054 são administrados por empresas do setor, representando, 64,74%. Em Porto Alegre, dos 13.587 condomínios, 73,62% são administrados por empresas do setor, ou seja, 10.003 condomínios.
A rubrica “Segurança”, assim como em 2011, continua tendo destaque entre os gastos. Nos últimos 12 meses teve participação média de 11,31% e no mês de nov./2012 teve participação de 11,58%, ficando acima da média de gastos do período estudado.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
QUADRO Nº 33 - Média de participação acumulada % 12 meses e participação % nov./12, por rubrica, nas despesas dos condomínios em Porto Alegre
Rubricas 1. Pessoal
Média % de participação 12 meses*
Participação nov./12
30,16
30,56
2. Gás/combustíveis
2,89
2,89
3. Água
11,51
11,43
4. Luz
4,55
4,46
5. Limpeza/Higiene
1,58
1,26
6. Elevadores
4,48
4,64
7. Seguros
0,99
1,01
8. Conservação
5,86
5,30
9. Obras
13,41
13,10
10. Diversos
13,26
13,77
11. Segurança
11,31
11,58
100,00
100,00
TOTAL DE DESPESAS Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI * 12 meses: Dez./11 a Nov./12
Observando-se a variação total de despesas, verifica-se que nos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) acumulou 4,10%, sendo os destaques positivos os meses de maio/2012 com 2,99%, seguido de abr./2012 com 2,31%. A maior variação negativa ocorreu em mar./2012 com -4,56%. Ao analisar somente o ano de 2012 observa-se o acumulado
de 2,34%. Pode-se concluir que as administrações tiveram êxito na contenção das despesas condominiais (jan.-nov.). A apuração das variações das despesas de condomínios, com a finalidade de não ter efeitos sazonais, é calculada através de média móvel e, por esse motivo, a comparação direta com os índices mensais de inflação não é recomendada.
QUADRO Nº 34 - Variação mensal % total de despesas, dez./11 a nov./12, em Porto Alegre
Meses
Variação mensal
Dez./11
1,72
Jan./12
1,86
Fev./12
-0,49
Mar./12
-4,56
Abr./12
2,31
Maio/12
2,99
Jun./12
1,55
Jul./12
0,78
Ago./12
-1,67
Set./12
-1,26
Out./12
-1,08
Nov./12
2,14
% 12 meses dez./11 a nov./12
4,10
% 2012 (jan.-nov.)
2,34
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
57
9.3. INADIMPLÊNCIAS CONDOMINIAIS
DE
PAGAMENTOS
NAS
QUOTAS
QUADRO Nº 35 - Inadimplência nos condomínios por período de atraso em Porto Alegre – out./11
Percentual de economias em atraso em out./11 (%)
9.3.1. INADIMPLÊNCIA – EVOLUÇÃO EM 2012 Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de nov./2011 a out./2012 sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 13,45%. Comparando-se ao período imediatamente anterior (nov./2010 a out./2011), a média foi na ordem de 12,61%. Diante disso, nos últimos 12 meses, constatou-se acréscimo de 0,84 pontos percentuais. No ano de 2012 observou-se elevação no patamar dos percentuais na inadimplência a partir de maio/2012. A média do primeiro semestre (nov./2011 a abr./2012) foi 12,65% e a do segundo semestre (maio/2012 a out./2012), 14,26%. No período analisado, o mês de maior índice de inadimplência foi em set./2012 com 15,11% e o menor em dez./2011 com 11,82%. Estratificando-se por tipo de condomínio, a pesquisa apurou que, neste mês de out./2012, houve menor inadimplência nos condomínios mistos, com 10,85%, tendo os comerciais registrado 11,26% e os residenciais 15,51% das unidades em atraso, enquanto em out./2011 esses percentuais foram 10,41%, 9,69% e 12,49%, respectivamente. Os condomínios foram classificados em residenciais, comerciais e mistos. Uma vez que o critério de inadimplência depende do período a ser considerado, os quadros 35 e 36 apresentam os percentuais dos dois períodos de atraso pesquisados, em out./2011/2012, e a participação por tipo de condomínio.
58
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Tipo de condomínio Período de atraso
Residencial
Comercial
Misto
MÉDIA*
Até 29 dias
4,72
3,70
4,34
4,61
De 30 a 60 dias
1,82
1,32
1,51
1,75
Mais de 60 dias
5,96
4,67
4,56
5,74
Total
12,49
9,69
10,41
12,10
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI *média ponderada por tipo de imóvel.
QUADRO Nº 36 - Inadimplência nos condomínios por período de atraso em Porto Alegre – out./12
Percentual de economias em atraso em out./12 (%) Tipo de condomínio Período de atraso
Residencial
Comercial
Misto
MÉDIA*
Até 29 dias
6,42
4,45
4,86
6,17
De 30 a 60 dias
2,34
2,06
1,83
2,28
Mais de 60 dias
6,74
4,75
4,16
6,39
Total
15,51
11,26
10,85
14,84
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI *média ponderada por tipo de imóvel.
9.3.2. INADIMPLÊNCIA – HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL A repercussão do Novo Código Civil (NCC), que entrou em vigor em janeiro de 2003, foi significativa para o aumento da inadimplência das quotas condominiais. No período de nov./2001 a out./2002, o percentual
médio de atrasos foi de 10,11%. A evolução posterior atingiu o ápice em 2005 (nov./2004 a out./2005) com 14,07%. Nos anos posteriores, ficou no patamar dos 13% até 2011 (nov./2010 a out./2011), quando apresentou leve queda. Em 2012 (nov./2011 a out./2012), voltou a subir, apresentando média de inadimplência de 13,45%. Nos últimos dez anos, a alta na inadimplência foi de 3,34 pontos percentuais, passando de 10,11% em 2002 (nov./2001 a out./2002) para 13,45% em 2012 (nov./2011 a out./2012). Os quadros a seguir contêm os dados do período avaliado.
QUADRO Nº 37 - Inadimplência no pagamento das taxas condominiais, em Porto Alegre, médias de nov. - out./01/12 (%)
ANO
com ação de cobrança
sem ação de cobrança
Total
2002 2003
0,91
9,20
10,11
0,88
10,67
11,55
2004
1,02
11,01
12,03
2005
0,89
13,18
14,07
2006
0,61
12,44
13,05
2007
0,79
12,54
13,33
2008
0,90
12,13
13,04
2009
1,11
12,33
13,44
2010
0,76
12,44
13,20
2011
0,51
12,10
12,61
2012
0,59
12,86
13,45
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
Augusto Pestana
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
59
QUADRO Nº 38 - Inadimplência no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre, jan./07 a out./12 (%)
Mês/Ano
com ação de cobrança
sem ação de cobrança
Total
Mês/Ano
com ação de cobrança
sem ação de cobrança
Total
Mês/Ano
com ação de cobrança
sem ação de cobrança
Total
Mês/Ano
com ação de cobrança
sem ação de cobrança
Total
Jan./07
0,71
11,74
12,45
Jul./08
0,88
11,68
12,56
Jan./10
0,79
12,76
13,55
Jul./11
0,55
11,90
12,45
Fev./07
1,19
12,45
13,64
Ago./08
1,25
11,28
12,53
Fev./10
0,84
12,70
13,54
Ago./11
0,47
11,96
12,43
Mar./07
1,15
13,93
15,08
Set./08
1,25
11,61
12,86
Mar./10
0,68
12,80
13,48
Set./11
0,44
11,88
12,32
Abr./07
0,95
13,96
14,91
Out./08
1,17
11,83
13,00
Abr./10
0,70
12,81
13,51
Out./11
0,41
11,69
12,10
Maio/07
0,89
14,24
15,13
Nov./08
1,30
11,91
13,21
Maio/10
0,71
12,54
13,25
Nov./11
0,48
12,20
12,68
Jun./07
0,77
12,70
13,47
Dez./08
1,14
15,96
17,10*
Jun./10
0,66
11,98
12,64
Dez./11
0,37
11,45
11,82
Jul./07
0,67
12,42
13,09
Jan./09
1,23
11,52
12,75
Jul./10
0,83
11,58
12,41
Jan./12
0,79
12,13
12,92
Ago./07
0,68
11,40
12,08
Fev./09
1,26
11,39
12,65
Ago./10
0,59
11,63
12,22
Fev./12
1,02
11,83
12,85
Set./07
0,55
13,16
13,71
Mar./09
1,28
11,46
12,74
Set./10
0,88
12,58
13,46
Mar./12
0,81
11,98
12,79
Out./07
0,55
12,46
13,01
Abr./09
1,25
11,34
12,59
Out./10
0,74
11,90
12,64
Abr./12
0,74
12,10
12,84
Nov./07
0,56
12,92
13,48
Maio/09
1,19
11,26
12,45
Nov./10
0,53
12,66
13,19
Maio/12
0,69
13,59
14,28
Dez./07
0,98
13,02
14,00
Jun./09
1,27
11,03
12,30
Dez./10
0,59
12,45
13,04
Jun./12
0,74
13,60
14,34
Jan./08
0,79
11,87
12,66
Jul./09
0,95
11,84
12,79
Jan./11
0,51
11,65
12,16
Jul./12
0,59
12,53
13,12
Fev./08
0,80
12,29
13,09
Ago./09
0,79
13,19
13,98
Fev./11
0,45
12,44
12,89
Ago./12
0,35
13,50
13,85
Mar./08
0,75
12,73
13,48
Set./09
0,85
14,02
14,87
Mar./11
0,55
12,31
12,86
Set./12
0,25
14,86
15,11
Abr./08
0,86
12,13
12,99
Out./09
0,81
13,00
13,81
Abr./11
0,58
12,27
12,85
Out./12
0,29
14,55
14,84
Maio/08
0,76
12,13
12,89
Nov./09
0,81
12,95
13,76
Maio/11
0,57
11,83
12,40
Nov./12
**
**
**
Jun./08
0,80
12,08
12,88
Dez./09
0,84
13,10
13,94
Jun./11
0,52
12,11
12,63
Dez./12
**
**
**
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI | *Constatou-se elevação do índice em dez./08. **Dados em apuração.
Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação de cobrança judicial, no período de 2007 a 2012, verifica-se que a inadimplência com ação de cobrança das quotas atrasadas era de 0,71% em jan./2007, passando para 0,29% em out./2012. Observa-se que, no período, foram nos meses de nov./2008 com 1,30% e mar./2009 com 1,28%, quando ocorreram os maiores aumentos percentuais das ações de cobrança judicial. Entretanto, em 2012 verificou-se expressiva queda deste tipo de ação em set./2012, quando chegou a 0,25%, representando o menor patamar em ações de cobrança de toda a série, iniciada em jan./1999.
60
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
As quotas condominiais sem ação de cobrança tiveram comportamento evolutivo semelhante ao total de inadimplentes, porque representam, aproximadamente, 99,00% dos atrasos de pagamentos. Fica patente, outrossim, que o condômino inadimplente dá preferência a dívidas com maiores encargos, mas tem o cuidado de não atrasar tanto, de modo que a cobrança não caia na esfera judicial. 9.4. DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2012 Considerando a relevância do tema condomínios, o SECOVI/RS e a AGADEMI prosseguiram com a técnica de geoprocessamento para conhecer
a distribuição geográfica dos condomínios, totais e residenciais, em Porto Alegre. A seguir o quadro e os mapas, por bairro, referentes a dez./2012.
QUADRO Nº 39 - Distribuição Geográfica dos Condomínios em Porto Alegre, dez./12 BAIRROS
N° Condomínios (Total)
Nº Condomínios (residencial)
BAIRROS
N° Condomínios (Total)
Nº Condomínios (residencial)
BAIRROS
N° Condomínios (Total)
Nº Condomínios (residencial)
Petrópolis
1.402
975
Sarandi
154
91
Jardim Carvalho
22
15
Centro Histórico
1.058
723
Cristal
152
111
Cel. Aparício Borges
19
13
Rio Branco
788
554
Boa Vista
149
88
Vila João Pessoa
18
13
Menino Deus
755
563
São Sebastião
134
117
Aberta Dos Morros
18
5
Santana
597
460
Jardim Lindóia
125
72
Vila Floresta
11
10
Cidade Baixa
428
319
Medianeira
122
90
Guarujá
11
7
Auxiliadora
427
280
Cavalhada
114
66
Agronomia
11
4
Floresta
422
268
Santa Tereza
94
65
Hípica
11
4
Mon’t Serrat
400
276
Teresópolis
89
49
Espírito Santo
11
3
São João
367
248
Chácara das Pedras
87
47
Pedra Redonda
10
3
Passo D’Areia
365
225
Navegantes
84
48
Passo das Pedras
7
2
Bela Vista
350
231
Bom Jesus
81
55
Chapéu do Sol
6
3
Partenon
344
232
Praia de Belas
77
55
Vila Conceição
6
2
Moinhos de Vento
329
235
Camaquã
77
54
Belém Novo
6
0
Bom Fim
317
266
Jardim do Salso
66
57
Lomba do Pinheiro
3
2
Azenha
307
210
Restinga
62
47
Cascata
3
1
Higienópolis
273
202
Três Figueiras
62
34
Marcílio Dias
3
1
Jardim Botânico
264
189
Nonoai
61
38
Farrapos
2
2
Cristo Redentor
263
176
Ipanema
61
30
Belém Velho
2
0
Independência
237
185
Jardim São Pedro
60
41
Arquipélago
1
1
São Geraldo
232
127
Vila Jardim
50
31
Lami
1
1
Santa Cecília
201
155
Farroupilha
41
31
Anchieta
1
0
Tristeza
193
88
Santa Maria Goretti
41
29
Serraria
1
0
Jardim Itu-Sabará
189
107
Glória
41
26
Mário Quintana
1
0
Vila Ipiranga
186
125
Humaitá
39
25
Ponta Grossa
0
0
Santo Antônio
178
129
Vila Nova
39
23
Lageado
0
0
Protásio Alves
158
111
Vila Assunção
27
18
Jardim Isabel
0
0
Rubem Berta
157
102
São José
26
19
Soma
13.587
9.310
Fonte: TI SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
61
MAPA 3 - Distribuição Geográfica do Total de Condomínios em Porto Alegre - Dezembro/2012
Examinando-se a distribuição geográfica dos mapas do total dos condomínios em Porto Alegre, referentes a dez./2012, constata-se que, entre as faixas de distribuição, a de maior concentração está na de 400 a 1.500 condomínios, sendo que 46,20% estão localizados nos bairros Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Floresta e Mon’t Serrat. Classificando-se os condomínios quantitativamente, quanto à localização, por bairro, verifica-se que acima de 200, representam 74,53% (10.126). São eles: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Floresta, Mon’t Serrat, São João, Passo D’Areia, Bela Vista, Partenon, Moinhos de Vento, Bom Fim, Azenha, Higienópolis, Jardim Botânico, Cristo Redentor, Independência, São Geraldo e Santa Cecília, ocupando, aproximadamente, 11% do espaço geográfico da Cidade, considerando as informações da Prefeitura Municipal de Porto Alegre sobre bairros oficiais, enquanto 25,47% (3.461) estão localizados nos demais 89%.
62
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Pejuçara mapa 4 - Distribuição Geográfica dos Condomínios Residenciais em Porto Alegre - Dezembro/2012
Dos 13.587 condomínios totais existentes em Porto Alegre, 9.310 são residenciais, representando 68,52%. Por apresentarem grande percentual dos condomínios totais, os condomínios residenciais possuem distribuição geográfica semelhante. Verifica-se forte concentração de 50,31% na faixa entre 250 a 1.000, que estão localizados, nos bairros Petrópolis, Centro Histórico, Menino Deus, Rio Branco, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Mon’t Serrat, Floresta e Bom Fim. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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Picada Café
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2008/2012 O SECOVI/RS e a AGADEMI acompanham, mensalmente, as principais variáveis do mercado imobiliário principalmente no que se refere aos quantitativos de ofertas para locações e preços, comercialização de imóveis usados, despesas de condomínios, inadimplências de aluguéis e condomínios. Realizam, também, comparativos com os indicativos macroeconômicos em níveis regionais e nacionais, inclusive de inflação. Neste Panorama, acrescentou-se avaliação sobre a variação do comportamento do mercado e o reflexo, sobre ele, das crises econômicas internacionais. No quinquênio, os financiamentos imobiliários alçaram grandes alavancagens por meio de programas governamentais de incentivos à moradia. O crescimento da renda da população e a queda dos juros também contribuíram para um cenário positivo no mercado imobiliário. Por suas potencialidades, o Brasil passou a ser considerado por investidores internacionais um grande mercado na área imobiliária. A habitação, ao longo dos anos, aparece não somente como um dos fatores de promoção de qualidade de vida da população, mas também como uma oportunidade de negócios, ocupando papel privilegiado na formação de investimento nacional. As incertezas oriundas da crise europeia, da China e dos Estados Unidos pairaram por todas as economias mundiais. Tal choque externo fez com que os investidores estivessem mais atentos aos mercados e agissem com mais cautela. O Brasil também enfrentou os efeitos da crise e desacelerou sua economia. O resultado do PIB não foi o esperado no início do ano e os investimentos foram escassos, desacelerando também o mercado imobiliário. Ao se observar a capital gaúcha, uma das variáveis diretamente impactadas por este cenário econômico foi a velocidade de locações dos imóveis, aspecto que sofreu uma queda considerável em relação aos períodos anteriores, influenciada provavelmente pelo aumento da oferta. Tal comportamento não se restringiu às locações e alcançou o mercado de vendas de imóveis. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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Em nível geral, 2012 foi marcado por altos índices de inadimplência, inclusive os obser vados em aluguéis, condomínios e no comércio de Por to Alegre. No que tange as questões relacionadas ao desemprego, na mesma cidade, foi possível verificar uma leve retração, se comparada ao
período imediatamente anterior. O quadro permite a análise detalhada, mês a mês, das variações de indicadores específicos do ramo imobiliário, ou a ele correlacionados, nos últimos 22 meses.
QUADRO Nº 40 - Evolução de variáveis do mercado imobiliário em Porto Alegre e cheques sem fundo no Brasil – jan./11 a out./12
Variação Meses
Taxa de Desemprego
Velocidade de Locações
Velocidade de Vendas Imóveis Novos
Inadimplência Condomínios
Inadimplência de Aluguéis
Inadimplência do Comércio
Cheques sem fundo*
ITBI
Jan./11
7,3
35,71
7,36
12,16
3,54
11,20
17,0
-27,23
Fev./11
7,3
42,58
9,45
12,89
3,63
11,63
18,3
-17,03
Mar./11
7,4
38,34
9,31
12,86
3,88
13,19
21,3
26,80
Abr./11
7,4
33,25
8,42
12,85
3,71
14,80
20,0
11,32
Maio/11
7,7
34,16
9,98
12,40
3,48
11,82
20,0
2,91
Jun./11
7,8
37,57
8,23
12,63
3,76
12,55
19,3
4,54
Jul./11
8,0
30,70
8,19
12,45
3,47
10,98
19,9
-2,24
Ago./11
7,7
30,09
7,68
12,43
3,88
13,84
18,8
15,66
Set./11
7,7
28,57
16,30
12,32
3,94
13,01
18,2
-8,43
Out./11
7,1
21,83
8,08
12,10
3,66
10,64
19,2
-11,32
Nov./11
7,0
21,61
8,13
12,68
4,16
14,05
21,9
19,14
Dez./11
6,4
39,19
8,69
11,82
4,23
9,14
19,9
1,98
Jan./12
6,5
26,73
5,51
12,92
4,13
10,65
19,3
-17,69
Fev./12
7,0
30,78
4,29
12,85
4,25
13,11
20,0
-25,99
Mar./12
7,6
27,49
8,44
12,79
3,95
14,14
21,9
57,46
Abr./12
7,8
23,70
11,71
12,84
3,64
11,49
20,8
-9,09
Maio/12
7,3
23,50
12,57
14,28
3,43
16,08
22,0
-3,66
Jun./12
7,2
19,12
10,66
14,34
4,21
10,85
20,2
25,14
Jul./12
7,0
23,65
6,30
13,12
4,44
13,86
20,0
7,03
Ago./12
6,9
22,53
4,78
13,85
4,28
10,76
19,7
14,63
Set./12
6,9
17,19
4,73
15,11
5,51
13,39
18,7
-26,29
Out./12
7,0
16,70
8,24
14,84
4,70
14,34
19,4
20,80
Fontes: FEE; SECOVI/RS - AGADEMI; SERASA EXPERIAN; CDL/POA; Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA); DEE SINDUSCON-RS. *Compensados por mil. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
10.1. Estudos Especiais: O exame dos dados dos últimos cinco anos permite enfoques especiais sobre o que aqui está compilado. Destacamos três análises por parecerem particularmente oportunas. 10.1.1. Boxes No mercado imobiliário, a velocidade de disseminação da informação tem impactos expressivos. Assim, para se fazer uma perspectiva em relação ao comportamento futuro do mercado, faz -se necessária uma retrospectiva sobre a sua trajetória. Através de informações coletadas por amostragem sobre a disponibilidade por tipo de imóveis em Porto Alegre, obteve-se um estudo, em períodos, a fins de análise de tendências da evolução no mercado de um tipo específico. A escolha do tipo garagem/box deu-se em razão da notável demanda existente. Estudos mostram que, na década de 1930, a área destinada a garagens era próxima de zero em relação à área total construída. A partir dos anos 1990, as vagas passaram a ocupar espaços mais significativos, não raro atingindo 25% da área total. As ofertas de garagem/box principalmente para locação nos grandes centros comerciais estão cada vez mais escassas. De acordo com a amostragem, estavam disponíveis para locação, em nov./2007, cerca de 259 unidades do tipo garagem/box. Em nov./2011, esse número caiu para 99 unidades; em nov./2012, havia 81 unidades do tipo em oferta. Em um ano, as ofertas caíram -18,18% e em cinco anos esse percentual chegou a -68,73%. Isso é claramente justificado pela grande demanda do tipo devido ao aumento da frota em circulação e do maior poder de barganha da população. De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) 2011 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
(IBGE), somente no período de 2009 a 2011 o rendimento médio dos brasileiros cresceu 8,3%. Ainda cabe ressaltar que a frota de veículos de Porto Alegre é 27,97% maior em out./2012 quando comparada ao mesmo mês em 2007. Se considerados somente os automóveis, a Capital possuía, segundo os últimos dados divulgados pelo Departamento Nacional de Trânsito DENATRAN, em out./2012, 546.769 unidades, contra 447.352 unidades em out./2007, apresentando um crescimento de 22,22%. A última estimativa populacional divulgada pelo IBGE mostra que vivem em Porto Alegre 1.416.714 milhão de pessoas. Fazendo-se a média da frota de veículos pela quantidade de habitantes, têm-se 0,54 veículos por habitante, o que significa que, aproximadamente a cada dois habitantes, um possui algum tipo de veículo. O número de habitantes da Capital, segundo estimativas, em cinco anos, não acompanhou o crescimento da frota de veículos. Assim, constatase que a quantidade de veículos em circulação aumentou, ao passo que a população porto-alegrense praticamente permaneceu estável. Com tantos veículos em circulação, os preços dos locais para abrigálos, sejam em locais residenciais ou comerciais, tendem a subir. Os preços médios para locação do tipo garagem/box variaram 56,54% em cinco anos, passando de R$ 99,49, em nov./2007, para R$ 155,74, em nov./2012. Com relação à Pesquisa de Comercialização do SECOVI/RS, havia à venda, em nov./2007, 20 unidades do tipo garagem/box. Em nov./2012, esse número subiu para 61 unidades. Aqui, cabe uma observação: nos últimos três meses, ocorreu um aumento considerável nas ofertas para comercialização, determinando que a média no período citado seja de 58 unidades. Aparentemente, este crescimento específico ocorreu devido a uma situação singular, uma vez que, em um mesmo empreendimento, foram colocados à venda uma quantidade elevada de boxes. Já com relação aos preços médios de comercialização, verifica-se um aumento de 196,80%, passando de R$ 12.527,78, em nov./2007, para R$ 37.182,10, em nov./2012. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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Percebe-se que, de fato, um lugar para estacionar tornou-se quase que uma raridade, valorizando a garagem/box no mercado imobiliário. A escassez não se restringe somente a Porto Alegre, ocorrendo também em muitas capitais brasileiras. Casos semelhantes também acontecem em outros países, dentre eles podem-se citar os Estados Unidos, a Espanha e a Argentina.
10.1.2. Salas/Conjuntos
O fenômeno “falta de garagens/boxes” é um problema que se agrava cada dia mais, e que merece uma dedicação específica das partes pertinentes.
Nos últimos anos, com a inflação controlada, permaneceu a diversidade de aplicações possíveis, mas os ganhos se tornaram parecidos. Os imóveis passaram a ter um especial atrativo. Além de propiciar o rendimento de aluguéis, é uma forma de manter o bem em sua propriedade.
Conforme o Plano Diretor da Secretaria do Planejamento Municipal da cidade de Porto Alegre, programas de garagens e estacionamentos estão inclusos nas estratégias de mobilidade urbana e definem, dentre outras funções, a implantação de sistemas de terminais em áreas públicas e privadas, sendo destinados a substituir progressivamente os estacionamentos na superfície dos logradouros em áreas de grande centralidade e também a prover implementos de incentivos legais à construção de garagens. Diante dos resultados obtidos, pode-se dizer que os incentivos ao consumo concedidos pelo Governo para aquecer a economia, associados à maior facilidade de crédito e ao maior poder econômico da população, tendem a reduzir ainda mais as ofertas para locação do tipo garagem/box em Porto Alegre. Sendo assim, tem-se uma maior quantidade de veículos em circulação e, consequentemente, uma maior demanda por uma vaga. No sentido inverso, quem possui um imóvel deste tipo opta por permanecer com ele alugado, já que o preço médio para venda vem crescendo muito devido à escassez de ofertas, enquanto os preços dos aluguéis acompanham os valores de mercado para os demais tipos de imóveis. Fontes: SECOVI/RS; IBGE; PNAD (2011); DENATRAN; Folha de São Paulo; Secretaria do Planejamento Municipal - Porto Alegre.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
O cidadão que possui reservas de capital sempre se depara com uma incerteza: no que devo investir? Qual a melhor forma de aplicar o dinheiro? Esta é uma decisão que deve ser tomada com muita cautela para evitar problemas e decepções futuramente.
Decidindo por investir em imóveis, surge um dilema: imóveis residenciais ou imóveis comerciais? Atualmente, tanto um quanto o outro podem ser interessantes, dependendo das circunstâncias. A rotatividade de inquilinos é menor na locação comercial, e, em média, se estende mais que em imóveis residenciais. Por outro lado, um imóvel residencial bem localizado e conservado permite a cobrança de um aluguel mais alto. O SECOVI/RS analisou a trajetória do tipo sala/conjunto no mercado imobiliário nos últimos cinco anos na cidade de Porto Alegre. O período analisado foi a média dos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) com a média do mesmo período cinco anos atrás (dez./2006 a nov./2007). Estas foram confrontadas com o IGP-M (FGV) e o INCC-M (FGV) de nov./2007 a nov./2012 conforme seus números índices. No que tange ao tipo loja, não foi possível apurar estatisticamente as variações devido à disparidade das informações e à quantidade insuficiente de dados. A média para comercialização do tipo sala/conjunto do período dez./2006 a nov./2007 foi de 225 unidades com preço médio de R$ 61.857,12. Nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), a média foi de 232 unidades com preço médio de R$ 160.646,69. A
quantidade de ofertas variou apenas 3,26%, enquanto que o preço cresceu 159,71%. O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) variou, conforme seus números índices, no período nov./2007 a nov./2012, 43,68%. Sendo assim, o preço do tipo sala/conjunto para venda, descontada a inflação, teve um aumento real de 80,75% em cinco anos. O mercado imobiliário demonstra valorização atraente quando comparado aos demais investimentos.
O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), principal índice utilizado para reajustes de aluguéis, variou conforme seus números índices, no período nov./2007 a nov./2012, 37,59%. Sendo assim, o preço do tipo sala/conjunto, descontada a inflação, teve um aumento real em seu aluguel de 97,38% em cinco anos.
Ainda, buscou-se analisar os valores de comercialização por m2 no nível de bairros. Porém, em razão da quantidade amostral reduzida, não foi possível uma inferência consistente. Em locação, a média do tipo sala/conjunto do período dez./2006 a nov./2007 foi de 1.282 unidades com preço médio de R$ 554,64. Nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), a média foi de 1.283 unidades com preço médio de R$ 1.506,29. Dessa forma, a quantidade de ofertas permaneceu estável, variando apenas 0,11%, enquanto que o preço cresceu 171,58%.
Vista Alegre
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
69
Analisando as diferenças nos valores médios de locação para o nível de bairros foram pesquisadas as informações para os meses de nov./2007 e nov./2012. Para tanto, empregam-se os preços por m2 para uma comparação devido às diferenças relacionadas ao tamanho dos imóveis. A seguir, destacaremos apenas alguns bairros que permitiram uma quantidade amostral suficiente para os dois períodos de análise. Observando as diferenças por bairro, é possível verificar que, no bairro Centro, em nov./2007, o valor médio do m2 para locação era R$ 9,33, enquanto que, em nov./2012, o preço médio atingiu R$ 19,58. Outro exemplo é o bairro Moinhos de Vento, que passou de R$ 29,05, no valor médio do m2, para R$ 47,20. E, ainda, pode-se citar o bairro Floresta, que, em nov./2007, possuía imóveis para locação com um preço médio de m2 de R$ 11,74, enquanto que, em nov./2012, o preço médio passou para R$ 21,15. Nos últimos cinco anos, segundo os dados do Censo do SINDUSCONRS foram ofertadas 1.421 salas novas de um total de 33.554 unidades ofertadas, representando 4,23% do total. No ano de 2012 (Censo), foram ofertadas em lançamento 357 salas comerciais para venda, sendo esta, a maior quantidade anual ofertada nos últimos cinco anos. No período nov./2011 a out./2012, conforme dados do SINDUSCONRS, foram vendidas 627 salas/conjuntos, representando 13,35% da venda total de imóveis novos de 4.698 unidades. Confrontando os dados do SECOVI/RS com o SINDUSCON-RS, deduz-se que os imóveis do tipo salas/conjuntos analisados construídos nos últimos cinco anos foram absorvidos pelo mercado, já que os estoques desses imóveis usados para comercialização praticamente permaneceram estáveis.
70
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
10.1.3. Cidades serranas crescem mais O crescimento demográfico de uma região é resultado de seu crescimento vegetativo e do contingente da imigração que esta recebe. Apesar de grandes migrações ocorrerem no nordeste brasileiro, o fluxo migratório acontece na maioria das regiões brasileiras. Embora as razões para explicar essas mudanças sejam inúmeras, as que prevalecem são as econômicas. O SECOVI/RS, com base nos dados populacionais do IBGE realizou estudo considerando 11 cidades do Rio Grande do Sul, presente em sua jurisdição. As cidades analisadas foram: Bento Gonçalves, Carlos Barbosa, Caxias do Sul, Farroupilha, Glorinha, Gravataí, Novo Hamburgo, Passo Fundo, Porto Alegre, Santa Cruz do Sul e São Leopoldo. Para o cálculo da população residente do ano de 2007, optou-se pela utilização da taxa de crescimento entre o Censo de 2000 e o de 2010, estimando, então, a população para o ano de 2007. Já as informações sobre a população atual são oriundas da estimativa populacional apresentada pelo IBGE para o dia primeiro de julho de 2012. A escolha das referidas cidades deve-se ao potencial econômico e empresarial alavancado por estas no período em análise. Dentre as cidades analisadas, o maior crescimento populacional observado em relação a 2007 foi Carlos Barbosa com 9,33%, passando de 23.688 para 25.898 habitantes, seguida de Glorinha (8,76%), Caxias do Sul (8,60%), Farroupilha (6,36%), Bento Gonçalves (4,69%), São Leopoldo (4,57%), Santa Cruz do Sul (4,31%), Gravataí (4,27%), Passo Fundo (4,20%), Porto Alegre (1,59%) e Novo Hamburgo (0,52%).
QUADRO N º 41 - População residente nos anos de 2007 e 2012, e variação populacional
Cidades
População 2007*
População 2012**
Variação
Bento Gonçalves
102.274
107.075
4,69%
Carlos Barbosa
23.688
25.898
9,33%
Caxias do Sul
411.508
446.911
8,60%
Farroupilha
61.013
64.893
6,36%
Glorinha
6.504
7.074
8,76%
Gravataí
248.521
259.138
4,27%
Novo Hamburgo
238.113
239.355
0,52%
Passo Fundo
179.755
187.298
4,20%
Porto Alegre
1.394.542
1.416.714
1,59%
Santa Cruz do Sul
115.043
119.997
4,31%
São Leopoldo
207.706
217.189
4,57%
Fonte: IBGE Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI * Dados calculados pela taxa de crescimento Censo IBGE 2000/2010. ** População conforme estimativa IBGE - jul./12.
GRÁFICO Nº 34 - Variação populacional para as cidades analisadas entre os anos de 2007 e 2012
Nas cidades estudadas, encontram-se nas cinco primeiras colocações, quatro da Serra Gaúcha: Carlos Barbosa, Caxias do Sul, Farroupilha e Bento Gonçalves. Pesquisa recente sobre o desenvolvimento das cidades brasileiras aponta que estas cidades, juntamente com Santa Cruz do Sul, ocupam as primeiras cinco posições do estado do Rio Grande do Sul. A classificação foi realizada a partir do Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal (IFDM) e calculado para todos os municípios brasileiros a partir de dados ministeriais colhidos em 2010. Trata-se de um estudo anual no qual o Sistema acompanha o desenvolvimento de todos os mais de 5 mil municípios brasileiros em três áreas: Emprego & Renda, Educação e Saúde. Bento Gonçalves ocupa a primeira posição no estado e a 15ª nacional. Contudo, avaliando as cidades em estudo, foi possível identificar uma relação direta entre o crescimento populacional relativo com as informações relacionadas ao índice de desenvolvimento municipal. Ou seja, as cidades da serra estudadas que apresentaram os maiores crescimentos populacionais relativos no período de 2007 a 2012, obtiveram os melhores resultados no Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal ficando, assim, nas primeiras posições do ranking estadual. Por fim, constata-se que, almejando seu bem-estar social, as pessoas alçam novos horizontes em busca de melhores condições de vida, mesmo que signifique ir para centros menores. Provavelmente, a redistribuição espacial das atividades produtivas em cidades que não sejam as capitais tenha atraído os cidadãos a migrarem para tal, em busca de maior tranquilidade sem perder qualidade de vida.
Fonte: IBGE Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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A INADIMPLÊNCIA E O MERCADO IMOBILIÁRIO A propaganda, cada vez mais criativa, atrai a atenção dos consumidores e instiga-os a consumir mais. Com o aumento do consumo, tem-se uma maior inadimplência, visto que muitas pessoas ainda precisam educar-se financeiramente, planejando seus gastos conforme têm condição de pagar. Caracteriza-se como inadimplência o descumprimento do pagamento das obrigações nos prazos anteriormente determinados. Apesar de haver inúmeros mecanismos de proteção ao crédito, atualmente a inadimplência marca o mercado brasileiro. Dentre as principais causas, além da falta de planejamento (descontrole de gastos), pode-se citar o desemprego, o atraso de salário, as despesas extras inesperadas, a enfermidade, a queda da renda, entre outras.
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As inadimplências abordadas neste Panorama para o setor imobiliário serão: aluguéis; condomínios; no Sistema Financeiro de Habitação (SFH); no comércio de Porto Alegre; e o Índice Nacional de Cheques sem Fundos da SERASA EXPERIAN. 11.1. Aluguéis Consideram-se inadimplentes na Pesquisa de Inadimplência de Aluguéis os locatários que tiveram atraso superior a um dia. A pesquisa é feita por amostragem e a situação da inadimplência é pesquisada por tipo de imóvel, nas categorias residencial, comercial e outros.
A adimplência é fator importante na economia, já que permite o retorno do capital ao mercado, gerando mais empregos e possibilitando melhores condições de crédito para novos investimentos.
Em out./2012, de uma amostra de 11.606 imóveis que estavam locados, 4,70% dos inquilinos estavam inadimplentes. No mesmo mês do ano passado (out./2011), a amostra em análise era de 11.388 imóveis locados, dos quais 3,66% dos inquilinos estavam inadimplentes. Em pontos percentuais, no período em análise, o aumento da inadimplência foi de 1,04.
As empresas por isso devem fazer uma análise minuciosa antes de liberar o crédito. Constatar que o cliente terá solvência para quitar a dívida, ou seja, reconhecer a capacidade de pagamento no futuro.
As ações de cobrança cresceram 0,12 pontos percentuais, passando de 0,66%, em out./2011, para 0,78%, em out./2012. Esse aumento foi acarretado principalmente pelos imóveis comerciais, que, no período, cresceram 0,09 pontos percentuais.
No mercado imobiliário, para manter o equilíbrio econômico da empresa, o controle da inadimplência é fundamental. A competitividade e a credibilidade junto aos locadores e condomínios estão diretamente ligadas a este fator.
Da inadimplência total em out./2012, 68,13% era de imóveis residenciais, 31,50% de imóveis comerciais e 0,37% de outros. Em out./2011, esses percentuais foram de 64,51%, 34,29% e 1,20%, respectivamente.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Presidente Lucena
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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11.2. Condomínios Assim como no exame da inadimplência de aluguéis, considera-se inadimplente na pesquisa de Inadimplência nas Quotas Condominiais a partir do 1º dia de atraso. Os percentuais de inadimplência estão divididos em três períodos: até 29 dias, 30 a 60 dias e mais de 60 dias. Analisa-se, neste capítulo, out./2012 com o mesmo período do ano anterior (out./2011). Os índices de inadimplência acusados nos períodos foram 14,84% e 12,10%, respectivamente.
Por períodos, nota-se maior crescimento nas economias até 29 dias, passando de 4,61% em out./2011 para 6,17% em out./2012 (1,56 pontos percentuais). No período de 30 a 60 dias, o crescimento foi de 0,53 pontos percentuais (1,75% para 2,28%); nas economias com atraso de mais de 60 dias, o aumento foi de 0,65 pontos percentuais (5,74% para 6,39%). O percentual de pagadores em dia passou de 87,90%, em out./2011, para 85,16%, em out./2012, representando uma redução de 2,74 pontos percentuais. 11.3. Sistema Financeiro de Habitação - SFH
Em out./2012 foram analisadas, por amostragem, 61.516 economias, das quais 0,29% possuíam ações de cobrança. Em out./2011, o número de economias pesquisadas foi de 49.205, das quais 0,41% possuíam ações de cobrança. No período, o número de economias cresceu 25,02% e as ações de cobrança diminuíram 0,12 pontos percentuais. A inadimplência total teve acréscimo de 2,74 pontos percentuais no período em análise. Desmembrando por tipo, os imóveis residenciais foram os que mais tiveram aumento em suas variações, subindo 3,02 pontos percentuais. Os comerciais tiveram acréscimo de 1,57 pontos percentuais; nos mistos, esse acréscimo foi de 0,44 pontos percentuais.
QUADRO Nº 42 - Índices de inadimplência em Porto Alegre - out./11 e out./12
Período
Out./11 Residencial Comercial
Out./12 Misto
Total
Misto
Total
Até 29 dias
4,72%
3,70%
4,34%
4,61%
6,42%
4,45%
4,86%
6,17%
30 a 60 dias
1,82%
1,32%
1,51%
1,75%
2,34%
2,06%
1,83%
2,28%
Mais de 60 dias
5,96%
4,67%
4,56%
5,74%
6,74%
4,75%
4,16%
6,39%
Total
12,49%
9,69%
10,41% 12,10%
15,51%
11,26%
10,85%
14,84%
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
74
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
Residencial Comercial
No mês de out./2012, dos 1.223.973 contratos firmados pelo SFH, 1.043.959 (85,29%) estavam em dia, 127.489 (10,42%) possuíam atraso de até três mensalidades e 52.525 contratos (4,29%) estavam atrasados em mais de três mensalidades. Levando-se em consideração o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) como um todo, a quantidade de mutuários inadimplentes (atraso de mais de três mensalidades) de 4,29% em out./2012 representou decréscimo de 1,49 pontos percentuais em relação a out./2011, quando foram 5,78% dos mutuários. Com relação à quantidade de contratos, o saldo em out./2012 é 19,53% maior do que o mesmo período do ano anterior (out./2011). No mesmo período de comparação, o saldo de contratos em dia é superior em 21,56% em relação a out./2011 e os com atraso de até três mensalidades são superiores em 20,25%. Em out./2012, o saldo dos contratos com mais de três mensalidades é menor -11,23% do que o mesmo mês em 2011.
Tramandaí
GRÁFICO Nº 35 - Quantidade total de contratos no Brasil out./11 a out./12
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
O mês de ago./2012 obteve o melhor percentual de pagamento (contratos em dia), quando registrou 85,9% dos contratos. Setembro de 2012 foi o mês da série que apresentou maior percentual nos contratos até três mensalidades atrasadas (19,6%); acima de três mensalidades, o maior percentual foi registrado em nov./2011 (5,6%), considerando os últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012). PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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GRÁFICO Nº 36 - Distribuição percentual por situação dos contratos - out./11 a out./12
Picada Café
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
Quanto à quantidade de contratos, em out./2012, o Rio Grande do Sul apareceu na terceira colocação, com 107.754 contratos, representando 8,8% do total de contratos existentes neste mês em todo País. O estado de São Paulo ocupou a primeira colocação, com 34,7%, seguido do estado do Rio de Janeiro, com 9,4%.
GRÁFICO Nº 37 - Participação (percentual) na quantidade total dos contratos - out./12
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
76
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
No mês em análise (out./2012), o estado do Rio Grande do Sul foi a unidade da federação que apresentou maior percentual de contratos em dia (88,1%). O percentual nacional para contratos em dia foi de 85,3%. Nos atrasos de até três mensalidades, o Rio Grande do Sul apresentou percentual de 8,2%; nos atrasos de mais de três mensalidades, 3,7%.
GRÁFICO Nº 38 - Ranking por Estado da Federação quanto ao percentual de contratos em dia - out./12
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
Como no SFH o índice de inadimplência é composto pelos mutuários que devem há mais de três meses, no mês de out./2012, o Rio Grande do Sul ocupou a 19ª posição no ranking (3,7%) dos 26 estados e o Distrito Federal. A primeira colocação é de Pernambuco, que, em out./2012, teve índice de inadimplência de 8,2%. O estado com menor percentual nessa faixa de corte foi Sergipe, com índice de inadimplência igual a 2,0%. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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GRÁFICO Nº 39 - Ranking por Estado da Federação quanto ao percentual de atraso de mais de 3 mensalidades - Out./12
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
11.4. Comércio O índice de inadimplência no comércio de Porto Alegre, apurado mensalmente pelo CDL/POA (Câmara de Dirigentes Lojistas de Porto Alegre), apresentou variação média de 12,66% nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), registrando acréscimo de 0,45 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano anterior, quando apresentou variação média de 12,21% (nov./2010 a out./2011). Destacam-se o maior índice, em maio/2012, com 16,08% e o menor com 9,14%, em dez./2011.
78
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
11.5. Índice Nacional de Cheques sem Fundos SERASA EXPERIAN Os “cheques sem fundos” (2ª devolução por 1.000 compensados) é um índice nacional, apurado pela SERASA EXPERIAN, banco de dados econômico-financeiros, que registrou percentual médio de 18,83/1.000 compensados no período nov./2010 a out./2011; em 2012 (nov./2011 a out./2012), apresentou percentual médio de 20,32/1.000 compensados. A maior variação do período foi de 22,00/1.000 em maio/2012, e a menor, com 16,80/1.000, em nov./2010.
QUADRO Nº 43 - Evolução dos Índices de Inadimplência em Porto Alegre e Cheques sem fundo - brasil - nov./10 a out./12
Mês
Aluguéis Condomínios Comércio
Cheques sem fundo/ 1.000 compensados
Nov./10
3,67
13,19
11,40
16,8
Dez./10
3,37
13,04
11,50
17,2
Jan./11
3,54
12,16
11,20
17,0
Fev./11
3,63
12,89
11,63
18,3
Mar./11
3,88
12,86
13,19
21,3
Abr./11
3,71
12,85
14,80
20,0
Maio/11
3,48
12,40
11,82
20,0
Jun./11
3,76
12,63
12,55
19,3
Jul./11
3,47
12,45
10,98
19,9
Ago./11
3,88
12,43
13,84
18,8
Set./11
3,94
12,32
13,01
18,2
Out./11
3,66
12,10
10,64
19,2
Média nov./10-out./11
3,67
12,61
12,21
18,83
Nov./11
4,16
12,68
14,05
21,9
Dez./11
4,23
11,82
9,14
19,9
Jan./12
4,13
12,92
10,65
19,3
Fev./12
4,25
12,85
13,11
20,0
Mar./12
3,95
12,79
14,14
21,9
Abr./12
3,64
12,84
11,49
20,8
Maio/12
3,43
14,28
16,08
22,0
Jun./12
4,21
14,34
10,85
20,2
Jul./12
4,44
13,12
13,86
20,0
Ago./12
4,28
13,85
10,76
19,7
Set./12
5,51
15,11
13,39
18,7
Out./12
4,70
14,84
14,34
19,4
Média nov./11-out./12
4,24
13,45
12,66
20,32
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/POA; SERASA EXPERIAN. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
GRÁFICO Nº 40: Evolução (%) Índices de Inadimplência em Porto Alegre e Cheques sem Fundo - Brasil*- Comparativo de Médias - Nov./10 a Out./12
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/POA; SERASA EXPERIAN. *Cheques sem fundo - índice nacional por mil compensados. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
GRÁFICO Nº 41: EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDO - BRasil* - NOV./10 a OUT./12
Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/POA; SERASA EXPERIAN. *Cheques sem fundo - índice nacional por mil compensados. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
79
Guaporé
80
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
12
CONCLUSÕES As informações apresentadas, as análises e os comentários contidos neste “Panorama do Mercado Imobiliário” referentes ao ano de 2012 possibilitam, entre outras, as seguintes considerações: 12.1 – O período de dez./2011 a nov./2012 registrou aumento, em média, de 22,63% do estoque de imóveis para locação quando comparado com o mesmo período dos 12 meses anteriores. O estoque médio mensal de ofertas do período de dez./2011 a nov./2012 era de 5.614 unidades, enquanto no período anterior (dez./2010 a nov./2011) foi de 4.578 unidades. 12.2 - Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), em média 9,66%, percentual acima do crescimento do IGP-M 6,96%; no mesmo período. 12.3 - A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, entre nov./2011 e out./2012, em média foi de 4,24%, percentual superior ao registrado no período imediatamente anterior (nov./2010 a out./2011), que foi, em média, 3,67%. Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em out./2012 registrou-se o segundo mais alto percentual nos últimos 12 meses, com 4,70% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 0,78% possuíam ações de despejo, no mesmo mês. Interessante notar que outros setores exibiram igualmente aumento na inadimplência. 12.4 - Considerando-se o total de economias vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, observou-se, no período de dez./2011 a nov./2012, uma elevação de 66,25%, comparando-se a igual período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011). Já as áreas vistoriadas, no mesmo período de comparação, tiveram uma variação positiva de 60,72%, segundo dados da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura Municipal de Porto Alegre. 12.5 - A velocidade média de vendas de imóveis novos de nov./2011 a out./2012 atingiu o nível de 7,84%, enquanto no mesmo período do ano anterior (nov./2010 a out./2011) o percentual atingiu 10,21%. No período atual, destacou-se o mês de maio, com 12,57%, enquanto em fevereiro foi de apenas 4,29%. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
81
12.6 - Nos financiamentos, no âmbito da aquisição de imóveis, o estado do Rio Grande do Sul, entre nov./2011 a out./2012, teve destinado 6,36% dos recursos para a aquisição de imóveis. Já nos financiamentos para a construção, o Rio Grande do Sul recebeu em torno 4,65%. No total dos financiamentos (agregando os recursos de aquisição e construção), o Rio Grande do Sul teve destinado 5,77% dos recursos. 12.7 – De imóveis usados, em Porto Alegre, foram ofertadas 6.536 unidades em nov./2012, enquanto que a média no período de 12 meses (dez./2011 a nov./2012) foi de 5.859 unidades. Já a média mensal, no período dez./2010 a nov./2011, foi de 5.260 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos, determinando uma variação de 11,38% entre os períodos apurados acima. Com relação aos preços do m2, comparando os valores de nov./2011 a nov./2012, o preço médio dos apartamentos de 2 dormitórios registrou alta de 14,93%, enquanto o de 3 dormitórios subiu 14,03%. 12.8 - As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 4,10%, considerando-se os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012). 12.9 - A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de out./2012, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 14,84% na média ponderada por tipo de imóvel
82
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
das economias pesquisadas, enquanto em out./2011 era de 12,10%. Com ação judicial de cobrança estavam, apenas, 0,29% das economias incluídas na pesquisa em outubro de 2012. Ainda, neste mês, imóveis residenciais apresentavam 15,51% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 11,26%. 12.10 - Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de nov./2001 a out./2012, utilizando-se médias de 12 meses, fechadas em outubro de cada ano, verificou-se que após a vigência do NCC (Novo Código Civil), em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência, atingindo o patamar mais elevado no período de nov./2004 a out./2005, com 14,07%. Após alguns períodos de oscilação, nos meses de nov./2011 a out./2012, a média de inadimplência atingiu o segundo índice mais elevado da série, com 13,45%. 12.11 - Estima-se que, no ano de 2012, cerca de 86.548 imóveis alugados eram ocupados por aproximadamente 205.120 inquilinos. Calcula-se que aproximadamente 11,0% do total de domicílios encontravam-se em aglomerados subnormais (unidades habitacionais carentes) conforme Censo 2010. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios estimados no ano 2012, encontra-se um défice habitacional aparente de, aproximadamente, 56.724 unidades, pelo critério das pessoas residentes, para Porto Alegre, em 2012.
13
EXPECTATIVAS PARA 2013 13.1 – A crise internacional que desacelerou economias em todo mundo recentemente ainda faz com que pairem incertezas quanto aos seus reflexos na economia brasileira em 2013. Contudo, o Governo Federal tem se mostrado atento e procura implantar medidas que atenuem os efeitos deletérios de questões exógenas. Aparentemente, o modelo até aqui adotado nesse sentido se mostra esgotado, impondo medidas novas para manter a economia pulsante e evitar o desemprego. Enquanto se aguarda e se confia na competência do Ministério da Fazenda e do Banco Central, parece fora de dúvida que o fluxo de financiamentos para habitação prosseguirá mantido.
Panambi
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
83
a) No mercado imobiliário, é razoável esperar que se imprima alguma cautela à produção, devido à grande quantidade de imóveis disponíveis para venda no mercado. Tal fator levará os empresários a preferir desovar os estoques atuais, dedicando-se mais a preparar uma retomada mais adiante, quando as coisas se ajustarem. b) Os preços dos imóveis não deverão sofrer grandes alterações, já que o mercado encontra-se equilibrado. Portanto, tendem apenas a acompanhar a inflação. c) Chama cada vez mais a atenção o dinamismo dos mercados de cidades do interior gaúcho. Enquanto, na Capital, novas iniciativas imobiliárias são quase hostilizadas, muitas cidades do interior têm
Maratá
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
recebido expressivos investimentos tanto em habitações quanto em prédios comerciais e até Shopping Centers. Especialmente Rio Grande, Pelotas, Santa Maria, Santa Cruz do Sul, Caxias do Sul e Gravataí devem continuar se desenvolvendo de modo firme e constante. d) A tendência que se infere dos prognósticos conhecidos aponta a taxa de crescimento do PIB brasileiro no patamar de 3% em 2013, conforme a média das projeções do Banco Central do Brasil, dos principais agentes econômicos e de suas entidades representativas. A taxa básica de juros SELIC projetada pelos analistas continuaria em 7,25% em 2013. Entretanto, o comportamento do câmbio e da inflação, por certo, vai “dançar”, com esses juros, “o minueto da economia”.
14 15
AGRADECIMENTOS Pela inestimável cooperação para a elaboração do presente Panorama, agradecemos a: Vilmar José Maioli e a equipe do Banco de Dados (DESIG) do Banco Central do Brasil; a CDL Porto Alegre, sua diretoria e equipe; a Ester Maria Costa de Souza e Gilberto Ely Mendes Ribeiro da Prefeitura Municipal de Porto Alegre; ao SINDUSCON-RS, sua diretoria e equipe; ao Núcleo de Pesquisa Econômica Aplicada do Centro de Estudos e Pesquisas Econômicas (IEPE) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS e a Paulo Mazzardo, José Tadeu Jacoby, José Waldemar de Oliveira Pinto, Rodrigo dos Santos e Ary Costa de Souza, da Junta Comercial do Rio Grande do Sul. Nosso reconhecimento especial à direção e funcionários das imobiliárias que pacienciosa e diligentemente tem dado um suporte de suma importância ao nosso trabalho, inclusive este.
CRÉDITOS INFORMADOS* Gramado − Pórtico - Página 31 Arquiteto: Günter Siegfried Schiliper Gramado – Pórtico - Página 26 Arquitetos: Rosane Roldo e Vonei Benetti Nova Petrópolis − Pórtico - Página 45 Arquiteto: Lauro Alberto Schuch, adequado/modificado pelo Engenheiro Civil Anésio Spier Erechim − Pórtico - Página 12 Arquiteta: Zoimar Subtil dos Anjos Fagundes Varela − Pórtico - Página 41 Artista Plástica: Maria Salete Martinelli. Gerson L. Capponi – Arquiteto colaborador e Ivanor Antoniolli – Engenheiro Civil * Créditos informados pelas Prefeituras Municipais até a data de fechamento da publicação.
Morro Reuter
SECOVI/RS − AGADEMI COORDENAÇÃO DE INTELIGÊNCIA CORPORATIVA Carolina Cioccari Lannes Alves DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA Alexandre Vitoria Monguilhott – Estatístico – CONRE 4ª região 8982 Lucineli Jeremias da Silva Martins – Economista – CORECON/RS – 7942 Equipe: Alexandro Guerra Felber Aneli Torres Venturini Carolina Peçaibes de Oliveira Cíntia Dias Pedroso Luís Gustavo Raimundo Avila Coordenação de Marketing Maria Angélica Schroder Garcia Porto Alegre, 14 de Janeiro de 2013. PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012
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DIRETORIAS SECOVI/RS – AGADEMI
VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO Flávio Roberto Stefani
GESTÃO 2010/2014 PRESIDENTE Moacyr Schukster 1º VICE-PRESIDENTE Gaspar Fiorini VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOS Simone Camargo VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃO Gilberto Cabeda VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES Leandro Rossi de Moraes Hilbk
VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO Jane Z. Simões Pires VICE-PRESIDENTE Adão Alves de Oliveira VICE-PRESIDENTE Walter Antonio Scuccimarra Marichal VICE-PRESIDENTE Marcelo Luiz Mignone Callegaro VICE-PRESIDENTE Véra Lucia Hahn SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes
PROJETO GRÁFICO E EDITORAÇÃO Engenho de Ideias FOTOGRAFIAS Fábio Rebelo Foto Pórtico de Tramandaí − Acervo Prefeitura Foto Pórtico de São Miguel das Missões − Acervo Prefeitura
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Saldanha Marinho
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