Revista Espaço Imóvel

A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO GAÚCHO

Uma publicação direcionada, exclusivamente, para imobiliárias e síndicos de condomínios

Fechamento autorizado – pode ser aberto pela ECT

Ano VI – N° 36 – Janeiro/Fevereiro 2010

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ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 2010

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NESTA EDIÇÃO MENSAGEM DO PRESIDENTE

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PESQUISA

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PANORAMA

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PRAGAS EM CONDOMÍNIOS

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FORMIGAS

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MOSQUITOS

EXPEDIENTE

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A natureza e a natureza do condomínio

REGISTRO Tomam posse as diretorias do Secovi/RS, da Agademi e do Secovimed/RS

Despesas com pessoal e água são as mais significativas nos condomínios

Estudo mostra desempenho do setor imobiliário

PREVIDÊNCIA SOCIAL Condomínios e síndicos devem contribuir sobre prólabore ou isenção

Sem comida e sem abrigo elas não têm porque ficar

BARATAS Dicas de controle, manejo e repelentes

MORCEGOS Eles incomodam, mas eliminam insetos e auxiliam na polinização

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Sociáveis e nem tão ruins como muita gente pensa

ROEDORES Conheça as medidas para deixá-los longe do seu condomínio

Sinfonia desafinada e doenças pelo ar

CUPINS Saiba como proteger as estruturas de madeira

ADMINISTRAÇÃO

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Cobrança da contribuição condominial

LOCAÇÕES Comentários à Lei 12.112/09 que alterou a lei do inquilinato

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes e Maria Angélica S. Garcia Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 27 mil exemplares – Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9º andar Porto Alegre/RS - Telefone: (51) 3221 3700 - Fax (51) 3221 3818

PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto- RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Tel/Fax (51) 2111 7892 Imagem da Capa: Kauer Editoração eletrônica: Temática CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

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MENSAGEM DO PRESIDENTE

A natureza e a natureza do condomínio Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

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elo mundo inteiro, ocorrem manifestações em prol de práticas para a preservação do planeta. A sustentabilidade virou, nos dias de hoje, bandeira de muita gente. A tal ponto que o cuidado com o que oferece potencial perigo de produzir efeitos nocivos até se tornou um grande negócio. Existem empresas especializadas para as mais variadas formas de alteração ambiental e o comércio dos denominados créditos carbono está consagrado.

Nós começamos a poluir desde o nascimento e continuamos fazendo-o até o fim da vida. Bichos poluem também. Mas, desde que o homem passou a criá-los em cativeiro, aquilo que fazia parte do ciclo da vida se tornou desordem ambiental. Enquanto dá uma garfada no seu suculento filé, o entendido reclama de que o Brasil possui um rebanho bovino igual à população brasileira.

Há alguns anos, alguém engordava crocodilos em nosso Estado. O avestruz solta penas em nossas planícies e não nos surpreendamos se algum canguru aparecer saltitando nossa sala adentro.

O comportamento que se deve ter em relação a tudo isso precisa obedecer ao bom senso. Nada de exageros para um lado ou para o outro. Vivemos numa era de civilização onde conforto e bem-estar nem sempre seguem o mais ortodoxo caminho para a sua satisfação. Se olharmos as coisas com rigor, vamos ficar desalentados. É só algo escapar ao controle que o ambiente reage.

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1º Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin; Viviane Tomazelli e Ricardo Brandalise CONSELHO FISCAL EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

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Os condomínios são lembrados amiúde como locais onde a preservação ambiental pode ser bem exercitada. E se observa que as respostas têm sido muito boas. Movimentos em prol da economia de gás, água e energia são clássicos. Agora, a sofisticação chega por lá. Aquecimento solar para quem não se contenta em apenas desligar a luz e energia eólica para evitar o gasto com o óleo dos geradores. Adubo natural para os jardins e reciclagem de água servida. Acumulação da coletada das chuvas e produtos de limpeza orgânicos. A lista felizmente é longa.

A defesa do ambiente perpassa o tecido condominial e se estende por toda a sociedade, onde a idéia deve se propagar saudavelmente, sem excessos, mas sem displicência.

Convém lembrar ainda que não basta cuidar só do ambiente físico. A convivência é uma planta delicada que compete regar diuturnamente. Seu verdor viçoso garante qualidade de vida.

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra; Ingo Luiz Voelcker; Paulo Fernando de Albuquerque Etzberger e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Lucília Beck de Freitas; Manoela de Oliveira Freire e Rudimar José Joner

Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernades; Viamão: José Janes da Silva Nunes

CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando SUPERINTENDENTE ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 2010 Sarmento Leite Barcellos; Flávio José Gomes; Helena Terezinha do Amaral Gomes

REGISTROS

Tomam posse as diretorias do Secovi/RS, da Agademi e do Secovimed/RS

m reunião de trabalho, realizada no dia 11 de fevereiro, da qual participaram representantes de imobiliárias, síndicos e condôminos, tomaram posse as diretorias do Sindicato da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário, que dão continuidade aos propósitos de gestão conjunta, e, também, do Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul, para o triênio 2010/2014.

As diretorias executivas das entidades ficaram constituídas da seguinte maneira:

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Secovi/RS e Agademi Presidente: Moacyr Schukster; 1º vice-presidente: Gaspar Fiorini; vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo; vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda; vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani; vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Zollin Simões Pires; vice-presidente: Adão Alves de Oliveira; vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; vice-presidente: Véra Lucia Hahn; vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

Secovimed/RS Presidente: Gaspar Fiorini; vice-presidente: Luiz Sérgio Pereira, primeira vice-presidente Financeira: Simone Camargo.

Fazem parte também das Diretorias Executivas, do Secovi/RS e da Agademi, na condição de suplentes, os seguintes integrantes: Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin; Viviane Tomazelli.

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Já o Conselho Fiscal conta com os seguintes membros: José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Julio César Soares da Silva; Natálio Wulff, como titulares, e Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago Oliveira; Plínio Anele, na suplência.

O Conselho Administrativo tem como titulares, Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília de Freitas Beck; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra; Vilson Pascoal Dalla Vecchia. Na suplência estão: Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral; Rudimar José Joner.

A representação das entidades junto a Fecomércio/ RS tem como titulares: Moacyr Schukster, que exerce a presidência da Federação, e Flávio José Gomes. Jane Zollin Simões Pires e Simone Rita Xavier Camargo, são as suplentes das entidades junto a Federação do Comércio de Bens e Serviços do RS.

VISITE A HOME PAGE DO Secovi/RS e da Agademi Acessando o site: http:// www.secovi-rs-agademi.com.br/ você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as entidades estão fazendo, por intermédio dos comunicados on line ou publicações permanentes voltados para o mercado de imóveis. Consulte também a agenda de eventos e outras orientações, bem como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial.

Acesse e confira.

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REGISTROS

Cinco anos de informações A Revista Espaço Imóvel completa, nesta edição, seu quinto ano de circulação. Com tiragem de quase 28 mil exemplares, a publicação é direcionada para síndicos e representantes de imobiliárias e de condomínios em mais de 80% dos municípios gaúchos e trata de temas mercadológicos, jurídicos, legislativos, tri-

butários e comportamentais nas áreas de compra e venda, locação e, prioritariamente, de administração condominial.

A distribuição é gratuita e síndicos que, eventualmente, não estejam recebendo a Revista podem atualizar o cadastro de seu condomínio, pelo telefone (51) 3221 3700.

Realizações e idealismo marcaram gestões de Sabbadini À frente do Sistema Fecomércio/RS por três gestões consecutivas, Flávio Roberto Sabbadini, faleceu no dia 15 de janeiro, em Porto Alegre. O líder empresarial tinha 61 anos de idade e quase três décadas de atuação no sindicalismo, onde exercia, além da presidência da Federação do Comércio de Bens e de Serviços do Rio Grande do Sul, os cargos de vice-presidente da Confederação Nacional do Comércio (CNC) e conselheiro técnico da CNC junto à delegação tripartite da Organização Internacional do Trabalho (OIT).

O presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, que foi o 1° vice-presidente de Sabbadini, nos

últimos anos, e que o sucedeu, destaca como algumas das características mais marcantes do dirigente “a capacidade de liderança e seu empenho na defesa de bandeiras do empresariado nacional”.

“Ao mesmo tempo, afirma Schukster, a disseminação da idéia da excelência de gestão, da qualidade no trabalho e do planejamento estratégico permanecerá como sendo o grande legado de Flávio Roberto Sabbadini”.

Pesquisa mostra percentuais de despesas condominiais Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos Condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos recursos com mais precisão, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de dezembro/09, percebe-se que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 80,27% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, água, diversos,

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segurança, obras e conservação. Veja os percentuais dos seis itens de despesas mais expressivas, no quadro abaixo: Rubricas

Participação % em dezembro/09

Pessoal 31,53 Água 12,38 Diversos 10,47 Segurança 10,42 Obras 8,96 Conservação 6,51 Sub Total 80,27 Demais Itens 19,73 Total 100 Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica, seguros e taxa de administração.

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Estudo mostra desempenho do setor imobiliário tado pela retração imposta pela crise mundial, que teve origem no mercado norte-americano, mas que trouxe, já no segundo semestre, uma recuperação digna de nota”.

Destacam-se dentre os temas apresentados pelo Panorama do Mercado Imobiliário/2009, a representatividade do setor imobiliário na economia do Rio Grande do Sul; as ofertas, distribuição por bairros, preços e rentabilidade nos segmentos de locação e compra e venda de imóveis; a produção de unidades residenciais e comerciais em Porto Alegre; áreas e economias vistoriadas e licenciadas pela Prefeitura da Capital; os mais destacados aspectos da administração condominial; bem como os cronogramas de despesas e atrasos de pagamentos; recursos oficiais para a aquisição de unidades e construção imobiliárias no Estado e no País e outros indicadores que influenciam o mercado imobiliário, como o desemprego, a estrutura populacional e as condições de moradia na cidade.

odos os anos o Secovi/RS e a Agademi elaboram o Panorama do Mercado Imobiliário. O trabalho consiste na compilação de dados, análises e desdobramentos sobre a evolução das principais variáveis do setor imobiliário na capital Gaúcha e, em alguns aspectos, na Região Metropolitana.

Na apresentação do mais recente Estudo, divulgado em fevereiro deste ano, o presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, menciona que “o presente ‘Panorama’ mostra com abundância de números, gráficos e texto enxuto o que foi 2009, com um primeiro semestre impac-

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Serviço O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi, além do Panorama Setorial, também elabora uma série de pesquisas mensais nas áreas de administração condominial, locação e comercialização de imóveis, e, ainda, outros trabalhos tais como levantamentos de dados e acompanhamento de informações e indicadores de interesse do mercado imobiliário.

Criação de gado – Pampa Gaúcho - Arambaré

Conjunto de pilões para cevar a erva-mate, Serra Gaúcha

Fotos: Amauri Fausto

Moinho Alemão – Picada Café

Imagens que lembram peculiaridades do Rio Grande do Sul foram escolhidas para ilustrar a 20a publicação do Panorama do Mercado Imobiliário ESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 2010

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VARIEDADES

Previdência Social

Condomínios e síndicos devem contribuir sobre pró-labore ou isenção Os condomínios que remuneram seus síndicos, através de pró-labore ou isenção da taxa condominial, devem recolher o percentual de 20%, sobre tal remuneração, para a Previdência Social.

A contribuição é obrigatória tendo em vista que o síndico, nas situações acima, está classificado como contribuinte individual do Instituto Nacional de Seguridade Social. A determinação está expressa na Instrução Normativa INSS n° 84/2002.

Desta forma, independente da contribuição que deve ser feita pelo condomínio, também o síndico, que recebe pró-labore ou isenção da taxa condominial, é obriga-

do a efetuar o recolhimento, observando o limite máximo de contribuição.

Vale ressaltar que não basta aos condomínios recolherem a contribuição. É necessário, ainda, que elas sejam relacionadas na GFIP e, para isso, é indispensável que seus síndicos estejam enquadrados em, pelo menos, uma das seguintes alternativas: a) ser inscrito no INSS como contribuinte individual; b) ser inscrito no PIS ou no PASEP. Caso não estejam enquadrados em nenhuma das condições acima, os síndicos devem se inscrever no INSS através do telefone 0800 780191, pelo site www.mps.gov.br ou em uma agência da Previdência Social.

Planejamento Urbano

Representante da Agadie assume vice-presidência do Conselho do Plano Diretor Em reunião realizada no último dia 09 de fevereiro os representantes das entidades não governamentais, indicaram, por unanimidade, o nome do advogado e diretor da Agadie, José Euclésio do Santos, para o cargo de vice-presidente do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano Ambiental (CMDUA) de Porto Alegre.

O Conselho, que é presidido pelo secretário do Planejamento Municipal, Márcio Bins Ely, é formado por 27

conselheiros: nove representantes da comunidade, nove representantes de entidades não governamentais e nove representantes de órgãos técnicos do Município, do Estado e da União.

Os conselheiros do CMDUA analisam projetos especiais que provocam impacto na cidade tais como shopping centers, hipermercados, loteamentos e assuntos relativos à regularização fundiária, dentre outros.

Jurídicas

Ministro do STJ destaca algumas das decisões mais relevantes de 2009 Integrante da Terceira Turma e da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o ministro Massami Uyeda relatou, em 2009, diversos processos de relevância para a sociedade, destacando dentre eles os que disseram respeito a temas relacionados à adoção, condomínios, direito do consumidor e contratos de compra e venda.

Na área condominial, o ministro enfatizou que é vedada a ratificação posterior dos condôminos para se chegar ao mínimo exigido para aprovação de matéria em assembleia.

Para o ministro Massami Uyeda,a assembleia é um momento essencial para alimentar o contraditório, um instrumento de uso comum, sendo ilegal a adesão posterior de moradores para suprir falta de quorum verificada nas reuniões.

A questão foi decidida em um processo de Minas Gerais, em que lojistas de um edifício declararam-se prejudicados pelas decisões que foram tomadas em uma assembleia condominial. Obras foram feitas em áreas de acesso

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comum, sem que os comerciantes tivessem anuído e teriam causado prejuízo econômico para os imóveis comerciais, que perderam o fácil acesso que tinham com o hall que ligava à área aos imóveis residenciais.

Em outra decisão, baseada no voto do ministro Massami Uyeda, a Terceira Turma determinou o seguimento de uma ação movida por um condomínio contra um grupo de condôminos que estaria impedindo o acesso a uma área comum.

De acordo com o ministro, tratando-se de um condomínio, formado por área comum e por unidades autônomas, a gestão é compartilhada por todos. No entanto, cada condômino possui legitimidade para discutir judicialmente a propriedade de sua unidade, bem como o seu direito de usar, fruir e dispor da unidade. Sendo assim, tanto condômino quanto condomínio possuem legitimidade para litigar judicialmente em prol de área comum, na hipótese de sua invasão por terceiro.

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PRAGAS EM CONDOMÍNIOS

Sem comida e sem abrigo elas não têm porque ficar o verão existe a tendência de que a proliferação de pragas em ambientes residenciais seja maior.

A incidência costuma se propagar até o início do outono e, se for controlada, diminui no inverno. Logo, estamos, ainda, numa época muito boa para executar procedimentos de manejo que minimizem os problemas com “as pragas” ao longo do ano em nossos condomínios.

Como todos os seres vivos, as pragas dependem de três fatores para sobreviver: água, alimento e abrigo, itens que, devido às proporções exigidas por elas, são encontrados com grande facilidade em centros urbanos. Com a impossibilidade de impedir o acesso à água, as alternati-

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vas para afugentar estes pequenos animais, que tantos malefícios causam aos seres humanos, passam a ser providências que dificultem sua alimentação e hospedagem.

De outra forma, experiências mostram que uma guerra contras as pragas urbanas seria desastrosa não apenas para as pessoas, de forma indireta, como também para o meio ambiente, produtos, insumos e utensílios.

Com isto, de acordo com especialistas, as iniciativas de combate as pragas passaram a ser substituídas por medidas de controle e manejo que visam obter os mesmos resultados sem os prejuízos e os transtornos desencadeados pela pura e simples tentativa de eliminação.

Animais que mais incomodam ou preocupam os moradores Reclamações em condomínios conforme a sazonalidade

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PRAGAS EM CONDOMÍNIOS

Visitas indesejadas

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e acordo com a síndica, Gilda Antunes Pinto, gestora do Condomínio Plaza Van Gogh, localizado no Bairro Teresópolis, em Porto Alegre, as grandes preocupações em termos de pragas no condomínio são as baratas, os morcegos e os pombos. Estes últimos, com expressiva participação de cupins, motivaram, recentemente, a troca dos telhados das quatro torres do condomínio. “Na verdade, as pombas deterioraram as telhas, as quais apodreceram, e os cupins danificaram as madeiras, não sendo possível aproveitar absolutamente nada. Além disto, diz a síndica, a presença de pombos provoca o entupimento de calhas e, por consequência, acaba sendo responsável por alguns tipos de infiltrações.

Para que os danos provocados pelas pragas não sejam maiores, mantemos um sistema de manutenção preventiva, feita regularmente através de uma empresa contratada para este fim”.

Síndica do Edifício Açorianos II, que fica no bairro Jardim do Salso, na Capital, Lúcia da Silva Castro, também se esmera em evitar que baratas e ratos encontrem facilidades de proliferação em seu condomínio. Sempre que surgem prováveis focos de incidência que possam provocar eventuais reproduções de pragas, ela toma providências imediatas. A síndica, alerta, porém, que não basta apenas aos condomínios fazerem sua parte: “deveria haver, por parte dos órgãos de saúde, procedimentos bem mais drásticos no controle de pragas nas ruas, bueiros, praças e jardins da cidade. Isto ajudaria em termos

de saúde pública e facilitaria o controle destes animais por parte da população”.

A apreensão, demonstrada pela grande maioria dos síndicos, confirma a veracidade da pesquisa realizada pela doutora em Zoologia, Susi Missel Pacheco, do Instituto Sauver, quanto aos animais que mais incomodam os moradores de prédios localizados em centros urbanos. O estudo, realizado em 2004, demonstra que, no período compreendido entre os meses de dezembro e maio, as baratas, morcegos e as formigas são mais frequentes,“porque enquanto para os invertebrados, a disposição do lixo é, via de regra, o principal fator de atração, para os quirópteros a temperatura elevada da primavera-verão favorece a instalação de colônias maternidades em alguns tipos de telhados, pois coincide com o período reprodutivo das espécies.” Entre julho e agosto, a dianteira é assumida pelas formigas e, de setembro a novembro, a primazia passa a ser dos cupins, por ser a estação reprodutiva do grupo que culmina com as revoadas.

Com o objetivo de orientar sobre as formas de prevenção, controle e manejo destes indesejáveis bichinhos, o Secovi/RS e a Agademi, promoveram, nos meses de janeiro e fevereiro, duas palestras sobre o tema. Ambas foram proferidas pela bióloga, que também possui mestrado na área de biociências, Susi Pacheco, e serviram de base para a quase totalidade da elaboração desta matéria.

Susi Missel Pacheco, com mestrado em Biociências e doutora em Zoologia, proferiu palestras para síndicos e condôminos nos meses de janeiro e fevereiro e participou de alguns dos Encontros de Condomínios realizados pelo Secovi/RS e pela Agademi

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Um grande barato

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urante algumas décadas, no final do século passado, a expressão ‘um grande barato’ era entendida, por algumas pessoas, como sendo uma coisa boa. Já a expressão ‘uma grande barata’ nunca teve a mesma conotação. Independente das dimensões, a milhares de anos, a presença de baratas sempre foi motivo de repugnância e risco de transmissão de doenças.

Com a capacidade de viver até 15 dias sem água ou alimento e 30 dias somente com a água proveniente da

Controle e manejo A prevenção é o melhor remédio para baratas. Por isto, a bióloga aconselha que as pessoas fiquem atentas aos seguintes procedimentos: Além da limpeza dos ambientes internos, evite o acúmulo de madeira e matéria orgânica nas proximidades do prédio.

Vede ralos colocando telinha milimétrica ou sacos plásticos.

Conserve as caixas de esgoto limpas e, preferencialmente, uma vez por semana coloque água sanitária.

Mantenha o lixo em locais com tampa ou em sacos plásticos fechados.

evaporação obtida pela cocção dos alimentos, as baratas podem causar enfermidades como conjuntivites, gastroenterites, infecções urinárias, toxinfecções alimentares, alergias, verminoses, micoses, amebíase, giardíase e hepatite, entre outras.

Apesar de provocarem todos esses problemas, a bióloga Susi Pacheco lembra, que “as baratas são importantes na cadeia alimentar e estão sendo empregadas até na cura da AIDS, pois produzem polissacarídeos e aminoácidos, cujos efeitos são similares ao AZT. Sabe-se, também, que elas auxiliam no combate a algumas enfermidades cardíacas.”

Em áreas urbanas uma das espécies mais comum é a chamada ‘barata de esgoto’. Elas infestam cozinhas e banheiros, devido à elevada temperatura e umidade, principalmente, em torno de equipamentos geradores de calor (geladeira, freezer, fogões) e sob pias, próximas aos encanamentos e fiação elétrica. Corriqueira também é a denominada baratinha de cozinha ou de madeira, francesinha ou alemã, devido às faixas dorsais longitudinais claras e escuras. Esta é de difícil controle, convive com o homem, próximo a sua fonte de alimento, e possui tolerância a diversos inseticidas.

Repelentes Usar saches nos armários e guarda-roupas a base de louro e cravo da índia.

Usar óleos essenciais de eucalipto e alecrim, colocando-os a cada dois dias, com a utilização de tecido ou buchinha de algodão.

Fazer uma mistura de bórax, chocolate em pó e farinha de trigo: duas colheres de sopa de farinha de trigo, duas colheres de sopa de chocolate em pó, quatro colheres de sopa de bórax (que pode matar as baratas) e colocar nos locais próximos ao lixo, pias e ralos.

Saiba que os aerossóis vendidos em supermercados ou inseticidas tradicionais, a base de piretróides, funcionam. Apenas em caso de infestação, contrate uma empresa especializada para desinsetizar o ambiente.

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PRAGAS EM CONDOMÍNIOS

Asas prá que te quero

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m época de calor, revoadas de morcegos ao final da tarde, em locais de grande concentração populacional são comuns. Com eles vêm ruídos estridentes, a possibilidade de transmissão de doenças e as inconvenientes ocupações de forros, caixas de persianas, gabinetes de ar condicionado e vãos de dilatação dos prédios. Além disto, o bichinho é muito feio e sua imagem costuma estar associada a vampiros, o que não deixa de ser um exagero.

Afinal, das mais de 1.100 espécies de morcegos, apenas três, encontradas em áreas rurais no Brasil, são hematófagas (se alimentam de sangue de aves e mamíferos), porém, apenas uma ocorre no Estado. Os quirópteros existentes nas regiões metropolitanas, por exemplo, se alimentam de insetos, frutas e néctar. Mas existem, ainda, os que se alimentam de partes florais e folhas, de pequenos vertebrados e de peixes. Ou seja, o morcego é, no mínimo, um grande controlador de populações de insetos e de pequenos vertebrados (roedores, anfíbios e répteis), agente de dispersão de sementes e polinizador de espécies vegetais de interesse econômico. Também, por ser considerado um importante elo na cadeia alimentar, este mamífero - único com capacidade real de voar - é protegido pela Lei Federal 5.197, de janeiro de 1967, que dispõe sobre a proteção da fauna e, portanto, não pode ser eliminado ou capturado.

Mas, então, o que fazer caso os morcegos invadam sua casa ou condomínio? Veja abaixo algumas sugestões que nos foram encaminhadas pela Assessoria de Imprensa da Secretaria Municipal do Meio Ambiente de Porto Alegre e, também, pela especialista em quirópteros, Susi Pacheco: Caso os morcegos se instalem na caixa de persiana, é necessário desmontar o quadro e espantá-los, retirar as fezes, limpar com água sanitária e bloquear parcialmente o orifício por onde os morcegos entram e a cortina passa. (Naftalina não dá certo, além disto é um produto cancerígeno).

No gabinete de condicionador de ar, deve-se retirar o aparelho da parede para espantá-los, retirar as fezes e limpar a caixa com amoníaco a 40% ou água sanitária. Vedar ao redor do local onde está instalado o condicionador de ar de forma a evitar frestas onde os morcegos possam se instalar.

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Em vãos de dilatação de prédios, é sugerido espantar os morcegos com fumaça e colocar uma tela de arame para impedir a entrada de outros.

Em telhados, sótãos e caixas d’àgua é preciso observar por onde os morcegos saem ao anoitecer e vedar todos os pontos. Esse processo leva de um a três dias porque é necessário, antes de fechar completamente o telhado, que todos os morcegos tenham saído.

Retirar o acúmulo de fezes e lavar posteriormente com amoníaco a 40% ou água sanitária. Substituir algumas telhas escuras por telhas brancas ou de vidro também surte efeito. Porém cada espécie requer exclusões distintas, de acordo com o tipo de telhado.

Em qualquer uma das operações acima utilize máscaras e luvas e evite contato com as fezes de morcego. Ao retirar as fezes, umedeça-as antes para evitar a aspiração de poeira. Assim como acontece com as fezes de qualquer animal, quando acumuladas em ambiente quente e úmido, há possibilidade para o desenvolvimento de fungos causadores de afecções respiratórias.

Em caso de mordida de morcegos ou outros animais, o ferimento deve ser lavado com água e sabão e a pessoa deve procurar orientação médica.

Em Porto Alegre, caso necessário, solicite a vistoria de um técnico da Secretaria Municipal do Meio Ambiente (Smam) e da Secretaria Municipal da Saúde (SMS), pelo telefone 156. Na visitação os profissionais analisam o local e fornecem orientações sobre procedimentos que podem acabar com o problema. Em outras cidades informe-se nas prefeituras.

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Wikipedia.org

Sociáveis e nem tão ruins como muita gente pensa Das milhares de espécies de formigas existentes apenas algumas dezenas são tidas como sendo pragas

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ertencentes ao mesmo grupo das vespas e abelhas, as formigas vivem em todos os continentes, exceto nos pólos. Estima-se que existam, no mundo,cerca de 18.000 espécies. No Brasil, onde há, aproximadamente, 2.000 espécies, somente 20 a 30 são consideradas pragas.

As formigas domésticas são encontradas em residências, hospitais, restaurantes e empresas de eletrodomésticos. Podem danificar medicamentos, alimentos, embalagens e equipamentos. Raramente atacam o homem, mas suas picadas podem ser dolorosas e se forem em grande número podem matar por alergia.

Apesar destes inconvenientes, a bióloga Susi Pacheco, esclarece em suas palestras, que as formigas são muito úteis, pois auxiliam no controle a outros insetos e aerifi-

Repelentes Hortelã seca, pimenta-de-caiena e bórax ajudam a deter as formigas: 7,5 g de folhas secas de hortelã, 35 g de pimenta-de-caiena em pó, 30 g de bórax; Gergelim nos locais de passagem; Borra de café; Infusão de folhas de agave em água por dois dias (uma folha por litro de água); Pão caseiro embebido em vinagre - mata o fungo - colocar próximo à trilha cam o solo e só se transformam em pragas quando invadem casas, jardins ou campos de cultivo e, eventualmente, sendo transmissoras de infecção hospitalar.

Métodos de Controle 1) Mecânico: somente é viável quando o formigueiro é jovem. Consiste na retirada do ninho escavandose o local até encontrar a(s) panela(s) de fungo juntamente com a rainha. É um controle efetivo principalmente quando a área infestada é pequena.

2) Químico: pode ser efetuado por meio de iscas granuladas (a), pós secos (b), líquidos termonebulizáveis (c) ou gases liquefeitos (d). a) Iscas Granuladas: de fácil utilização, consiste de substâncias atrativas às formigas impregnadas com um ingrediente ativo tóxico (inseticida). Sua eficiência depende da correta aplicação, da umidade do solo e do ingrediente ativo nela contido.

As iscas mais eficientes são aquelas que possuem ingredientes ativos de ação lenta, pois não matam as formigas por contato, possibilitando que as carreguem para dentro do formigueiro sendo distribuída por todo o fungo. Oferecem segurança ao aplicador e permitem que o controle seja realizado em áreas de difícil acesso. Durante a aplicação as iscas não devem ser manuseadas (usar luvas), pois as formigas percebem o odor e as rejeitam. Não deve ser realizada em dias chuvosos e/ou solos úmidos. b) Pós Secos: são aplicados no interior do formigueiro através de polvilhadeiras (bombas insufladoras de pó), preferencialmente em solo seco. Terrenos úmidos dificultam a penetração do pó. Em formigueiros antigos, com panelas profundas a eficiência é limitada. c) Líquidos Termonebulizáveis: introduz o inseticida líquido diretamente nos olheiros do formigueiro por meio de aparelhos que produzem fumaça tóxica. Este método é oneroso devido ao equipamento e mão-de-obra especializada. Pode intoxicar os moradores. d) Gases liquefeitos: gases comprimidos em embalagens apropriadas que serão liberados diretamente no interior de olheiros por meio de mangueiras adaptadas a uma válvula de saída. É bem tóxico.

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PRAGAS EM CONDOMÍNIOS

O rato roeu a roupa do rei...

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m casal de ratos, na idade de seis a sete meses, gera em média 40 indivíduos, considerando-se os fatores limitantes como alimento disponível e doenças. As perdas econômicas causadas pelos roedores são de grande relevância nas plantações, na armazenagem de grãos, em indústrias de transformação de alimento, locais de confinamento de animais, etc.

Além disto, os roedores, que nos condomínios estão restritos a telhados, esgotos, área de disposição do lixo e jardins, podem transmitir diversos tipos de doenças, tais como: tifo, febre da mordida, leptospirose, triquinose, salmonelose, hantavírose, entre outras.

O hantavírus (vírus letal) pode ser propagado, simplesmente pelo caminhar do indivíduo sobre superfície com poeira, inalando-a. A febre hemorrágica é o pior tipo da doença causada pelo vírus, provocando hemorragia pelos poros e olhos e, ainda, atingindo órgãos internos com altíssimo grau de mortalidade. No entanto, o rato de telhado, a ratazana e o camundongo não apresentaram a doença, até o momento, sendo que a mesma é mais frequente em roedores silvestres, encontrados em locais como silos, de armazenamento de grãos, quando o homem se contamina ao varrer o ambiente.

Medidas Preventivas e de Controle 1) Antirratização: faz-se com o acondicionamento correto do lixo, dispondo-o na rua somente na hora que o coletor recolher. Locais que possam servir de abrigo para ratos devem ser inspecionados periodicamente e, quando necessário, deve ser feita a vedação de frestas ou vãos, com a colocação de telas, grelhas, ralos do tipo abre-fecha e sacos de areia. Acúmulo de materiais de refugo e restos de comida espalhadas pelo ambiente devem ser evitados.

2) Desratização: o uso de produtos químicos para controle de roedores deve ser realizado por pessoas capacitadas na manipulação dos mesmos e que conheçam as técnicas de aplicação, uma vez que, o uso descontrolado pode contribuir para o aumento da população em vez de controlá-los.

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Wikipedia.org

Se fosse só isto: azar do rei. Mas o pior é que não é

A propósito deste item, a bióloga Susi Pacheco explica a possibilidade de ocorrência do efeito bumerangue ou inversão de resultado, que é quando não se obtém a diminuição de ratos em uma área após um trabalho de desratização e sim um aumento na população existente. “Se uma colônia tem dez ratos adultos, o surgimento do décimo primeiro rato inicia o canibalismo. Os recémnascidos são abandonados pelas mães e comidos pelos adultos; as fêmeas diminuem sua frequência de cio e parem ninhadas reduzidas, as quais são canibalizadas.

Somente se ocorrer a morte de um dos dez ratos dessa colônia é que a vaga é preenchida por algum filhote, dessa forma a colônia se auto-regula.”

“Caso haja interferência externa, prossegue a especialista, e se elimine, por exemplo, quatro indivíduos, as fêmeas gerarão vinte filhotes, que vão se alimentar da porção de comida dos quatro adultos eliminados. Esses vinte filhotes disputarão a vaga em aberto na colônia, recompondo o número original, onde os quatro mais fortes tentarão eliminar os dezesseis mais fracos, que fugirão para áreas contíguas, estabelecendo novas colônias. Assim, ao invés da colônia anterior de dez indivíduos, têm-se, agora vinte e seis ratos.”

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Mosquitos: sinfonia desafinada e doenças pelo ar

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ão bastassem os insuportáveis tipos de zumbido e as dolorosas e marcantes picadas, os mosquitos são, também, conhecidos transmissores de doenças, destacando-se entre elas a febre amarela, dengue, malária, alguns tipos de encefalite, filariose e outras.

Motivos suficientes para batermos em retirada quando eles invadem os locais onde gostaríamos de ficar. Logo, o conhecimento de algumas técnicas sobre como manter esses ‘péssimos músicos e atiradores de dardos envenenados’ é extremamente útil para nossos ouvidos, pele e saúde. Então vamos a elas.

Repelentes Extrato de Citronela. No entanto, para algumas espécies, como o borrachudo, ela não funciona.

Erva-Botão. Coloca-se folhas em um litro de álcool. Deixa-se em infusão por dois dias e aplica-se na picada.

O uso de mosquiteiros e telas ainda é o mais recomendado.

Funciona, também, o emprego de complexo B. Usar dois dias antes de ir a campo e só parar quando não houver mais risco de picadas.

Espetar cravos da índia no limão é uma boa dica.

Medidas Preventivas Para controlar as populações de mosquitos é importante evitar os criadouros. Por isto nunca deixe água parada, limpa ou suja, exposta em quaisquer recipientes tais como caixas d’água, latas, garrafas, copos, pneus, pratos de vasos, tambores, fossas, valetas e piscinas sem tratamento; Lembre-se que o lixo não deve ser jogado em córregos, obstruindo-os, pois a água ficará parada e servirá de criadouro para mosquitos que vivem neste ambiente; Nos pratos de vasos de plantas coloque areia grossa evitando que estes se transformem em criadouros; Não se esqueça de acondicionar os alimentos em potes ou latas bem fechadas e vedar todos os acessos aos reservatórios de água.

Métodos de Controle 1) Método químico: consiste na utilização de inseticidas, inibidores de crescimento, feromônios, atrativos e repelentes. O uso requer cuidados, pois algumas destas substâncias são extremamente tóxicas, colocando em risco não só a saúde do ser humano e animais domésticos como potencializando graves distúrbios nas populações dos outros seres vivos. Tais inseticidas somente devem ser utilizados em situações de surtos em áreas de risco, como em casos de Dengue, recentemente registrados no Estado.

2) Método biológico: baseia-se no estudo de organismos capazes de atacar e devorar as larvas dos mosquitos indesejáveis. Os agentes podem ser outros insetos, aves insetívoras, peixes, anuros, répteis, planárias, fungos, bactérias, vírus e morcegos. Há, também, a modificação genética que ocorre através da introdução de machos estéreis, influindo na dispersão propositada em zonas afetadas. Este procedimento provoca o acasalamento de fêmeas férteis com estes machos e, consequentemente, levando a produção de ovos inviáveis.

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PRAGAS EM CONDOMÍNIOS

Proteja as estruturas de madeiras

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xistindo na terra há mais tempo do que o próprio homem, a maioria das espécies de cupins tem exercido destacada função na natureza, decompondo matéria orgânica, colaborando para a incorporação de nutrientes e fertilidade do solo. Entretanto, algumas de suas espécies, adaptadas ao meio urbano, em especial, aquelas que possuem o hábito de se alimentar de madeira e de outros materiais celulósicos, como papéis e livros, são conhecidas pelos danos que causam às construções, habitações e, especialmente, às estruturas de madeira.

Em matéria publicada na edição de número 30, a Revista Espaço Imóvel realizou uma entrevista com o zootecnista, Sergio Luis Batista Cancelli, a respeito do assunto. Na ocasião, o especialista, que atua na área de manejo integrado de pragas desde 1998, fez algumas recomen-

dações sobre ações preventivas que podem ser tomadas para evitar a instalação de colônias de cupins. Confira: Coloque telas nas janelas e portas para impedir a entrada das “revoadas” que ocorrem no período de reprodução.

Caso haja algum foco dentro de casa, elimine-o quanto antes. Do contrário as revoadas ocorrerão dentro de sua casa. Ao pousarem, os cupins já procuram um local para iniciar uma nova colônia e, rapidamente, infestam as demais estruturas.

Divulgação- Confiança –Controle de Pragas e Vetores

Vale lembrar que realizar uma desinsetização antes da época das revoadas, não elimina as colônias já existentes, mas acaba com os insetos que pousam em busca de frestas para iniciar novas colônias.

Formas de Tratamento Falando sobre as maneiras de combater o cupim, Cancelli afirma que existem tratamentos possíveis sem o uso de produtos químicos, mas que eles são mais caros e de execução bastante difícil. “Com isto, o controle químico acaba sendo a escolha mais viável. Como são produtos de considerável toxidade, cuidados como o uso de máscara facial, com filtro apropriado, e luvas, são indispensáveis. Tendo em vista que o resultado obtido está muito ligado a forma de aplicação do cupinicida, muitas vezes as tentativas domésticas não são bem sucedidas.

Não raro móveis, telhados e outras estruturas acabam sendo substituídas, a preços elevados, quando poderiam ter sido imunizadas por uma empresa especializada por um valor muito menor”.

Os pombos não ficam assim tão pertos da paz

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sujeira decorrente da eliminação das fezes dos pombos, em todos os lugares por onde eles passam, poderia até ficar em segundo plano, não fossem, elas, transmissoras de uma série de doenças. As enfermidades trazidas pelos pombos vão desde alergias e dermatites até graves ameaças aos sistemas respiratório e nervoso central.

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Além disto, a bióloga, Susi Pacheco, explica que “como as fezes dos pombos são ácido-corrosivas elas podem danificar e contaminar equipamentos, veículos e produtos armazenados. Filhotes e ovos atraem roedores, formigas e baratas. Ao mesmo tempo, penas, restos de ninhos e cadáveres dos pássaros provocam entupimentos de redes ou malhas pluviais superiores dos prédios.”

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Preste atenção O que síndicos e condôminos devem exigir de prestadores de serviços ou colaboradores no controle e manejo integrado de pragas?

Planejamento prévio das áreas que serão alvo dos procedimentos.

Monitoramento semanal, em caso de infestações, e quinzenal ou mensal, para avaliação e manejo dos animais.

Relatórios periódicos (após a primeira aplicação e de acordo com monitoramento posterior).

Como se vê, onde existe pombo, a paz não costuma ficar por perto.

Medidas Preventivas e de Controle Não dê alimentos: com pouca oferta de alimentos, a população diminui naturalmente.

Remova ninhos e limpe locais que contenham fezes; umedeça as fezes antes da remoção com água sanitária e utilize máscara para proteger a boca e nariz.

Construa barreiras físicas para dificultar a instalação de ninhos e abrigos - repelindo-as sem ferir, matar ou capturar, cumprindo as determinações legais - tornando as estruturas completamente desfavoráveis ao pouso e a formação de ninhos. Por exemplo: espículas - pontas de metal ou plástico, não afiadas fixadas em uma base plástica – são adequadas para peitoris e beirais de coberturas; fios de aço tensionados entre postes, com mola para causar instabilidade com baixa visibilidade, podem ser utilizados em topos de prédios e em parapeitos de janelas; mola espiral em aço, lisa curvilínea e não polida, é o ideal para locais planos e longos, como parapeitos, beirais, lajes.

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Certificado de validade da aplicação (um, três e seis meses).

Conhecimento dos produtos que serão aplicados.

Divulgação das dosagens e os nomes comuns e químicos dos produtos utilizados, bem como as reações comuns dos mesmos em caso de intoxicação.

Recado Final E depois de tantas ‘cobras e lagartos’ (ou quase isto) concluímos esta matéria com uma mensagem da diretora-presidente do Instituto Sauver, Susi Pacheco, a respeito da importância da utilização de adequadas formas de prevenção, controle e manejo de pragas: “a responsabilidade de cuidar de nosso meio ambiente inclui a necessidade de conduzirmos com harmonia a convivência entre todos os seres vivos. Afinal, cada grupo de animais, seja ele considerado ‘bonitinho’, ‘nojento’ ou ‘horrível’, exerce significativo papel em nosso ecossistema, esteja ele em uma floresta ou em nosso jardim”.

CADASTRE-SE E RECEBA POR e-mail o ‘conexão condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, semanalmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para eventos@secovi-rs-agademi.com.br .

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OPINIÃO

Cobrança da contribuição condominial Flor Edison da Silva Filho Advogado e Diretor da Agadie

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udou a lei. Através de dispositivo isolado, incerto nas ‘disposições finais’ da Lei nº 11.977/09, modificações foram introduzidas nos procedimentos de cobrança das contribuições condominiais.

Diz o citado dispositivo: “Art. 72 - Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.”

A interpretação que imediatamente emerge do tipo legal aponta para o reconhecimento de que o possuidor do imóvel, nele imitido na posse em razão de algum título legítimo (v.g., o promitente comprador em contrato de promessa de compra e venda, o usufrutuário, o devedor fiduciante na alienação fiduciária em garantia) é o “responsável” pelo pagamento da cota condominial.

Isto significaria, de certo modo, pôr fim ao enfrentamento que grassava na jurisprudência, e ainda persiste, a respeito do papel do titular do domínio nessa situação. Afinal, condomínio é conceito que tem origem no direito das coisas, de modo que, apreciado no rigor terminológico, só é condômino quem detém a titularidade do bem. A evolução negocial já relativizara o conceito, como bem atesta a jurisprudência que passou a admitir o promitente comprador no pólo passivo da ação de cobrança.

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Agora, no entanto, a lei, em face das figuras jurídicas acima referidas, parece agasalhar o entendimento de que o “possuidor do imóvel investido nos respectivos direitos aquisitivos” é o devedor das contribuições condominiais.

Porém, ao mesmo tempo, exige peremptoriamente que o promitente vendedor e ainda detentor do domínio, o nu-proprietário no caso do usufruto, e o creESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 2010

dor fiduciário na alienação fiduciária, sejam formalmente cientificados da demanda de cobrança das cotas condominiais inadimplidas, visto que, ao fim e ao cabo, é o próprio imóvel sobre os quais os mesmos detêm direitos que responderá pelo débito. É, com certeza, como resultado dessa peculiar circunstância que o tipo legal impõe, como exigência cogente, a notificação do titular do domínio.

A rigor, cada caso encontra a sua própria explicação: no caso do usufruto, para dar ciência ao nu-proprietário, em face de se tratar de dívida de natureza propter rem, o que poderá, no futuro, atingir-lhe a titularidade por via reflexa; no caso do credor fiduciário, idêntico é o motivo e, além disso, para ensejar-lhe iniciativas quanto a possibilidade de identificar já aí um inadimplemento contratual por parte do devedor fiduciante; e, por fim, no caso do promitente vendedor, para assegurar, ainda que por via tecnicamente discutível, a regularidade registral da penhora e do posterior praceamento do imóvel por ocasião do cumprimento de sentença, à vista de que aquele que é titular do domínio – o promitente vendedor - não figura na ação como demandado e a dívida, reitere-se, é de natureza propter rem. Além disso, neste último caso, se o contrato de promessa de compra e venda ainda não estiver quitado, pode, circunstancialmente, em face do inadimplemento das cotas condominiais ocorrer alguma infração contratual, servindo a notificação, também, para alertar o promitente vendedor.

Aliás, a jurisprudência já havia afirmado que esta condição de propter rem do crédito condominial se

exibe como verdadeira garantia real sui generis, com direito de sequela do imóvel em poder de quem ele esteja. Nesse sentido, há um esclarecedor acórdão de nosso Tribunal de Justiça da lavra do Desembargador Marco Aurélio dos Santos Caminha (Apelação Cível nº. 70021509625).

Em suma, embora não disciplinando a matéria com a recomendável clareza e precisão, tudo está a indicar que o novo dispositivo veio para encerrar as divergências a respeito de quem deva responder em juízo pela contribuição condominial e, ao mesmo tempo, assegurar a vinculação direta da dívida à unidade privativa devedora, pouco importando a respectiva titularidade.

Como a jurisprudência já se achava a meio caminho da solução agora preconizada, quer-se intuir que a correspondente pacificação da matéria será a consequência natural.

Por fim, é importante referir que o artigo 1345 do Código Civil - aquele que responsabiliza o adquirente pelas contribuições condominiais devidas pelo alienante - não foi atingido pela nova disposição e continua em pleno vigor.

Deste modo, consolidando-se a propriedade plena sob a titularidade do credor fiduciário, ou extinto o usufruto passando o nu-proprietário a exercer todos os poderes sobre o imóvel, ou, enfim, resolvido o contrato de promessa de compra e venda, retomando o promitente vendedor a posse direta do bem, todos esses titulares do domínio passam a responder pela dívida condominial existente, resguardado, evidentemente, o direito de regresso na forma da lei.

AGENDE-SE

Definida a data de realização do próximo Encontro Gaúcho de Condomínios O Secovi/RS e a Agademi já deram início aos preparativos para a realização de mais uma edição do maior evento condominial do Sul do País.

Desenvolvido através da apresentação de palestras e debates sobre diversos temas de interesse de síndicos e condôminos, o Encontro, em sua décima terceira edição, acontecerá dias 27 e 28 de setembro, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael, em Porto Alegre.

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LOCAÇÕES

Comentários à Lei 12.112/09 que alterou a lei do inquilinato P R I M E I R A P A R T E*

* Devido a amplitude e importância do tema, o presente artigo foi dividido em duas partes, sendo que a conclusão deverá ser apresentada na próxima edição.

Gilberto Koenig Advogado professor de Direito Imobiliário da Unisinos, ex-vice-presidente do Secovi-RS e da Agademi e ex-presidente da Agadie

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Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, indiscutivelmente é considerada pelos especialistas uma das melhores legislações sobre inquilinato que se tem notícia, e isso porque foi fruto da convergência de interesses de locadores, locatários e governo, em decorrência da crise habitacional que se instalara nos anos 90.

A Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, por outro lado, surgiu com objetivo de modernizar as relações locatícias e atualizar a Lei 8.245/91, portanto, não estamos frente a uma nova Lei do Inquilinato, como muitos imaginam.

Neste espaço, discorreremos brevemente sobre as alterações, sem, contudo, esgotar o tema: Art. 4º “Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

A mudança no “caput” do art. 4º, em verdade, apenas atualiza a legislação, pois o art. 924 mencionado era do

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Código Civil de 1916, e o atual diploma reproduziu norma assemelhada1, mas não idêntica.

Há que se ater, ainda, ao fato que a jurisprudência2 já havia se firmado no sentido de que a multa deve ser proporcional, ou seja, quanto maior for o tempo de cumprimento do contrato, menor deverá ser a multa, portanto, utilizando um sistema de proporcionalidade com aplicação de uma regra de três simples.

Art. 12 A redação estabelecida pela Lei 12.112/09 consta: “Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR) A nova redação substituiu a expressão “sociedade concubinária” por “união estável”, adequando-a aos novos tempos e ao sistema do atual Código Civil Brasileiro.

O prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel já era consagrado; o que se impõe agora é que a sub-rogação será obrigatoriamente comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia prevista na locação.

O fiador, por sua vez, poderá exonerar-se das suas responsabilidades, comunicando o locador de forma ineESPAÇO IMÓVEL – SECOVI/RS-AGADEMI – JANEIRO/FEVEREIRO – 2010

quívoca. A novel regra estabelece prazo decadencial de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da comunicação de sub-rogação, para que o fiador utilize a faculdade de exonerar-se, independente do contrato estar vigendo a prazo determinado.

Comunicado o locador da intenção de exonerar-se, o fiador é liberto da obrigação, independente de qualquer outra providência judicial ou extrajudicial, todavia, permanece responsável por todas as obrigações assumidas pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias.

Se o sub-rogado, por sua vez, não comunicar o locador e o fiador do advento da alteração do locatário em face de uma das hipóteses prevista no “caput” do art. 12, permanecerá hígida a fiança, nos moldes do ajustado no contrato, até a efetiva devolução do imóvel, pois a exoneração do fiador não é automática, ao contrário, depende de comunicação expressa ao locador.

O legislador aproveitou e disciplinou de forma idêntica a hipótese de sub-rogação por morte do locatário prevista no art. 11 da Lei 8.245/913, o que significa que a partir da vigência da Lei 12.112/09, a morte do locatário não exonera automaticamente o fiador, que, pretendendo se livrar da obrigação, deverá comunicar de forma inequívoca o locador de sua intenção de liberar-se, ficando, entretanto, responsável pelas obrigações assumidas por 120 dias.

Art. 39 A nova redação da Lei 12.112/09 é: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. A partir de uma equivocada interpretação do Superior Tribunal de Justiça quanto à Súmula 214, felizmente já superada, se estabeleceu no cenário jurídico um conflito do alcance da regra do primitivo art. 39 da Lei do Inquilinato, no que diz respeito à manutenção da fiança quando a locação é prorrogada a prazo indeterminado, o que agora ficou superada, pois expressa a manutenção da garantia.

Art. 40, inciso II. O art. 40 da Lei 8.245/91 disciplina as hipóteses em que o locador poderá exigir do locatário novo fiador ou a substituição da garantia, sendo a nova redação do referido inciso II, é: II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; A regra acrescenta apenas a hipótese de recuperação judicial4, figura nova no direito brasileiro, assemelhada a extinta concordata, que possibilita ao empresário, para evitar a falência, liquidar suas dívidas em determinado tempo.

Art. 40, inciso X. A redação primitiva da Lei do Inquilinato não previa a hipótese do inciso X que é redação da Lei 12.112/09.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Incluiu-se, portanto, entre as hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia, a exoneração do fiador, no prazo indeterminado, por desinteresse na manutenção da garantia prestada.

Ao fiador é assegurado o direito de exonerar-se da fiança quando a locação estiver prorrogada a prazo indeterminado, bastando para tanto comunicar de forma inequívoca ao locador.

A responsabilidade do fiador, todavia, se estende por 120 (cento e vinte) dias, contados da comunicação do desinteresse em continuar como garantidor.

Art. 40, parágrafo único.

Em contrapartida, acresceu o legislador, através da Lei 12.112/09, o parágrafo único, ao art. 40 da Lei das Locações, com a seguinte redação: Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Se por um lado ficou cristalina a possibilidade do fiador se exonerar da fiança prestada, por outro, o legisla-

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Art. 413 do Código Civil de 2002.

AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA COMPENSATÓRIA DECORRENTE DA ENTREGA ANTECIPADA DO IMÓVEL LOCADO. Aplicação do art.

924 do Código Civil, reduzindo a multa à proporcionalidade do descumprimento da obrigação. JUROS LEGAIS E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência desde a entrega das chaves, momento em que se verificou a mora. Apelação provida em parte. Apelação Cível nº70002009264 - 16ª Câmara Cível - TJRGS. 3 Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

4 Lei nº 11.101/2005.

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LOCAÇÕES

dor deixou do mesmo modo claro o direito do locador de exigir do locatário uma nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, ampliando as hipóteses de despejo.

Art. 59 O art. 59 da Lei das locações, no capítulo destinado a disciplinar as ações de despejo, diz que essas ações terão rito ordinário, com as modificações constantes expressas.

O parágrafo primeiro do referido art. 59 trata das hipóteses de liminares para a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, arrolando 5 (cinco) situações objetivas5.

A Lei 12.112/09 acrescenta ao rol mais 4 (quatro) hipóteses de despejo liminar, que são: VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

O legislador incluiu dentre as hipóteses de despejo liminar para desocupação em 15 dias a situação em que há necessidade de se fazer reparações urgentes no imó-

vel, determinadas pelo poder público, que pelo seu vulto ou periculosidade não possibilitam a realização com a permanência do locatário, ou, ainda que possa ser realizada com sua permanência, ele se recuse a consenti-las.

Como se observa, a nova hipótese de liminar visa a proteger o patrimônio do locador, mas também e, principalmente, a segurança do locatário e sua família.

A sétima hipótese de liminar é quando expirado o prazo de 30 (trinta) dias6 para o locatário oferecer nova modalidade de garantia sem apresentação de outra apta a manter a segurança inaugural do contrato.

O art. 40 prevê extenso rol de situações que permitem ao locador exigir do locatário a substituição do fiador ou da modalidade de garantia.

Ao locador, entretanto, é facultado manter a locação sem qualquer garantia, hipótese em que poderá passar a cobrar o aluguel antecipadamente como previsto no art. 207 e, incorrendo o locatário em mora, usar da faculdade de despejo liminar prevista no inciso IX do §1º do art. 59.

Do novo rol de despejos liminares o que mais nos chama a atenção é do inciso VIII, pois injustificadamente permite o despejo do locatário não residencial quando do término do prazo do contrato ou da notificação premonitória, desde que ajuizada ação desalijatória no prazo de 30 (trinta) dias.

A última hipótese de despejo liminar está prevista no inciso IX, e é, sem dúvida, a grande novidade, não obstante a considerarmos tímida.

Com efeito, o legislador possibilita o despejo liminar quando o locatário que não tenha qualquer das garantias prevista no art. 378 da Lei do Inquilinato seja por que nunca foi contratada ou mesmo por exoneração do fiador e esteja em mora com os aluguéis e/ou acessórios da locação.

5 § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

6 Art. 40, Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”(NR) 7 Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

8 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia.

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Como se observa, o despejo liminar na falta de pagamento de aluguel somente alcança aqueles locatários que não tem garantia, portanto, mantendo o sistema tradicional da ordinariedade nas demais situações.

Pensamos que o melhor seria estender a todas ações de despejo, por falta de pagamento, a medida liminar, independente de o locatário ter ou não garantia, pois aí sim haveria valorização do bom pagador e equilíbrio na relação locatícia, inclusive com bem, ainda que residencial,9 pela inadimplência do afiançado.

Art. 59, § 3º § 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR) Por outro lado, o legislador permitiu que o locatário inadimplente e que não tenha garantias possa evitar a rescisão da locação e, como consequência, elidir a liminar de desocupação, se dentro do prazo de 15 (quinze)

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dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial da totalidade dos valores devidos, inclusive, custas, honorários advocatícios e demais cominações legais, como previsto do inciso II do art. 62.

A regra, por certo, consagra o tradicional instituto da emenda da mora, todavia, o faz de forma a não permitir ao locatário procrastinar a solução do litígio.

Aquele inquilino que está em mora e de fato pretende purgá-la, poderá fazê-lo depositando integralmente o valor devido, sem maiores rodeios, nem mesmo de remessa dos autos ao contador judicial, pois cabe a ele locatário a elaboração do cálculo do valor a partir da memória de débito constante na petição inicial.

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Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: ...

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991) Confira a conclusão deste artigo na próxima edição da Revista Espaço Imóvel

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Condômino se nega a pagar as despesas de condomínio com o calçamento das áreas comuns aprovadas em assembleia, com fundamento de que o condomínio não possui convenção. Ele tem razão?

Ausente previsão convencional sobre o rateio de despesas, na vigência do Código Civil de 2002, as despesas condominiais devem ser rateadas proporcionalmente à cota de cada condômino em relação à parte comum.

A alegação do condômino não tem fundamento, pois a obrigação que se imputa a este é de concorrer nas despesas do condomínio, recolhendo a quota-parte que lhe couber em rateio, independe de sua vontade, mas de sua qualidade de titular de um direito real no momento da constituição da obrigação, ou seja, a obrigação é daquele que tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Conforme manifestação do Min. Waldemar Zveiter, do Superior Tribunal de Justiça, em Recurso Especial nº 40774-RJ: “Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do “esforço” dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente”.

As obras de calçamento, localizadas nas partes comuns, do condomínio objetivam facilitar o uso do bem comum, caracterizando-se como obra útil, sujeita à aprovação da maioria simples (a metade mais um dos presentes na assembleia) dos condôminos, na forma do art. 1.341, II, do CC/02 Portanto, a obrigação de pagar os encargos condominiais decorre do fato de o condômino integrar o universo condominial, sendo irrelevante, inclusive, a circunstância do condomínio não ter convenção ou de o condômino não tê-la assinado. O documento que fundamenta, legalmente, a cobrança das despesas de con-

domínio é a ata que comprova a aprovação da despesa por assembleia. É verdade que com a nova lei do inquilinato o locatário não precisa apresentar fiador?

Cumpre esclarecer que não há uma nova Lei do Inquilinato. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) permanece em vigor, mas agora com alterações efetuadas através da Lei nº 12. 112/2009.

No que tange a consulta formulada, cabe esclarecer que permanece inalterado o direito do locador exigir uma das seguintes modalidades de garantia: caução; fiança; seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, o que está amparado na previsão expressa no art.

37 da Lei 8.245/91.

Neste sentido, equivoca é a afirmação de que o locatário não mais precisa apresentar fiador. Vale dizer, a Lei prevê a possibilidade de exigência de apenas um tipo de garantia, sendo proibido ao locador exigir mais de uma daquelas acima elencadas.

Por outro lado, exigir a fiança não é uma obrigação do locador e sim uma faculdade, a qual é exercida, justamente para que a locação esteja garantida, ou seja, o locador entrega seu patrimônio para ser utilizado por um terceiro e, nada mais justo, que em troca a lei lhe faculte uma garantia de receber a remuneração ajustada.

Por outro lado, se no curso da locação o fiador vem a falecer ou a se exonerar da obrigação assumida, o locador poderá notificar o locatário para que apresente uma nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias – que poderá ser outro fiador ou outra modalidade de fiança -, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, da Lei nº 8.245/91, com a redação da Lei nº 12.112/09.12.2009).

Vencido o prazo de 30 dias, se o locatário não apresentar nova garantia idônea, o locador poderá buscar decisão judicial liminar, em ação de despejo, que garanta a desocupação no prazo de quinze dias (art. 59, da Lei nº 8.245/91, com a redação da Lei nº 12.112/09.12.2009).

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico Secovi/RS-Agademi

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RESPONDE Meu prédio é misto e, no térreo, há uma loja que vem se beneficiando da área comum, em frente à mesma, para estacionamento de veículos de clientes que a frequentam, atrapalhando o passeio público e causando problemas para o condomínio. Isto é certo? É comum, em condomínios de natureza mista, questionamento quanto à utilização de áreas comuns. O Código Civil, artigo 1.335 estabelece que é direito do condômino utilizar a área comum, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais condôminos. O artigo 1.331, § 2º, descreve algumas áreas comuns, sem excluir as que estejam definidas na convenção do condomínio.

Cabe, referir, ainda, que, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, incumbem a quem delas se serve. Desta forma, recomendamos consultar a convenção do condomínio a qual deverá descrever a área em que o condômino utiliza como estacionamento de clientes, para saber se é área comum do condomínio, ou se trata apenas de recuo da edificação. Em se tratando de área comum, a Lei prevê que deverá ser utilizada pelos condôminos, e aquele que utilizar de maneira exclusiva é o responsável pelas despesas desta área.

Assim, depois de identificada a área, é que será possível ao condomínio resolver a questão, com base nos

dispositivos de lei, inclusive disciplinando a utilização da área se for o caso, mediante a convenção do condomínio e do regimento interno.

Se em um condomínio comercial, ao ser lavado o chão, no andar superior, provavelmente com água em abundância, esta água escorre para a loja do andar inferior, de quem é a responsabilidade? Do condomínio, do locatário da sala superior ou da inferior? Que procedimento deve ser tomado?

Dispõe o Código Civil que aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (art. 927). No mesmo sentido, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito (art. 186 do CC). Por fim, conforme o artigo 1.336, cabe ao condômino não utilizar a sua unidade de forma prejudicial.

A responsabilidade pelos danos é do imóvel (responsável) que lhe deu origem.

Sabendo a origem do problema ou seu responsável cabe ao condômino prejudicado buscar, junto a aquele o devido ressarcimento.

Respostas: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br

ESPAÇO SECOVIMED

Dermatoses ocupacionais Leonardo Falci Cabeda Médico Dermatologista, Especialista pela AMB/CFM/SBD, integrante do quadro clínico do Secovimed/RS

A

s dermatoses ocupacionais compreendem as alterações da pele, mucosas, unhas e pelos, direta ou indiretamente causadas, mantidas ou agravadas pela atividade profissional. Constituem doenças que tendem a se tornar mais frequentes pelo crescente progresso industrial, com desenvolvimento de novos produtos, processos químicos e expansão tecnológica. Cerca de dois terços das doenças ocupacionais são dermatoses, o que salienta a im-

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portância do reconhecimento dessas no campo da Medicina do Trabalho e como problema de Saúde Pública.

São determinadas pela interação de dois grupos de fatores: 1. Predisponentes ou causas indiretas: idade, sexo, etnia, antecedentes mórbidos e doenças concomitantes, estado cutâneo, distúrbios da sudorese, fatores ambientais como o clima (temperatura, umidade, ambiente de trabalho), hábitos e facilidades de higiene;

25

ESPAÇO SECOVIMED 2. Causas diretas constituídas pelos agentes biológicos (vírus, bactérias, fungos), físicos (calor, frio, traumas, radiação solar), químicos (drogas ou qualquer produto químico) presentes no trabalho que atuariam diretamente sobre a pele, produzindo ou agravando uma dermatose preexistente.

Cerca de 80% das dermatoses ocupacionais são produzidas por agentes químicos, substâncias orgânicas e inorgânicas, irritantes e sensibilizantes. A maioria é de tipo irritativo e um menor número é de tipo sensibilizante (alérgico). As dermatites de contato são as dermatoses ocupacionais mais frequentes. Estima-se que, juntas, as dermatites alérgicas de contato e as dermatites de contato por irritantes representem cerca de 90% dos casos das dermatoses ocupacionais. Apesar de, na maioria dos casos, não produzirem quadros considerados graves, são, com frequência, responsáveis por desconforto, coceira, ferimentos, traumas, alterações estéticas e funcionais que interferem na vida social e no trabalho. A localização mais comum é nas mãos, como a encontrada nos pedreiros por cimento e da dona-de-casa e serviços gerais comumente causada por sabões, detergentes, produtos de limpeza ou no preparo de alguns alimentos.

As principais dermatoses relacionadas ao trabalho são as seguintes: 1. Dermatoses infecciosas: micoses, infecções bacterianas.

2. Fitodermatoses: comum em jardineiros ou donas-decasa e causada por contato com algumas plantas (árvores, arbustos, plantas decorativas, heras e flores, frutos, sementes e raízes, hortaliças, pólens e extratos vegetais).

3. Dermatite alérgica de contato: por sensibilização (contato repetitivo com determinada substância independente da concentração). É um fenômeno imunológico.

4. Dermatites de contato por irritantes: relacionada a concentração do produto. Não é fenômeno imunológico.

5. Urticária de contato: borracha natural (látex) nos usuários de luvas desse material.

6. Alterações agudas da pele devidas à radiação ultravioleta: queimadura solar, dermatite por fotocontato; urticária solar.

7. Alterações da pele devidas à exposição crônica à radiação ultravioleta: ceratose actínica (lesão pré-maligna); dermatite solar, “pele de fazendeiro”, “pele de marinheiro”, alguns cânceres de pele.

8. Radiodermatites: por exposição à radiação ionizante; 9. Erupções acneiformes: cloracne (por hidrocarbonetos clorados) e elaioconiose (por óleos e graxas).

10. Discromias: alterações da cor da pele (hiperpigmentação ou despigmentação – vitiligo ocupacional na fabricação da borracha).

11. Ceratose palmar e plantar adquirida: calos e calosidades.

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12. Úlcera crônica da pele: em trabalhadores da indústria de galvanização (pelo cromo).

13. Geladura (frostbite): úlceras e necrose de pele pelo frio.

14. Eritema pérnio (frieira): inchaço, vermelhidão e coceira nas extremidades pelo frio.

As principais substâncias de uso industrial produtoras de dermatoses ocupacionais são: metais (cromo, níquel e cobalto), sabões, detergentes (germicidas e compostos de amônio quaternário) e solventes (acetona, álcoois, thinners), plásticos e resinas sintéticas (monômeros), borracha, tintas, vernizes, corantes, petróleo e derivados, ácidos, álcalis e derivados.

O diagnóstico de uma dermatose ocupacional é sempre feito com base na história de contato com o agente no trabalho capaz de ser reconhecido como a causa da dermatose em questão e o exame físico evidenciando a localização das lesões em áreas expostas ao agente suspeito. A melhora das lesões durante o afastamento do trabalho e a recidiva por ocasião da reexposição bem como quadros semelhantes em outros trabalhadores do mesmo setor reforçam o diagnóstico. Em caso de dúvidas ou de dificuldades para se isolar o agente causador, pode-se recorrer aos testes cutâneos de contato (patch-testes). Atenção deve ser dada aos quadros das chamadas dermatites factícias (simulações) por problemas psiquiátricos ou visando afastamentos do trabalho ou indenizações.

O tratamento de uma maneira geral segue os princípios terapêuticos dermatológicos de acordo com cada caso em particular observando-se ainda o seguinte: 1. Nas dermatites de contato alérgicas além da exclusão tenta-se a dessensibilização sempre que possível.

2. Descoberta e afastamento do(s) agente(s) causal(ais) e dos fatores contribuintes.

3. Manter o tratamento e o afastamento do trabalho até a completa recuperação.

4. Esclarecer sobre a causa e orientar os cuidados necessários.

5. Em casos de falha de tratamentos pensar na possibilidade de tratar-se de simulação ou não adesão para ganho secundário.

6. Considerar a transferência para outra área com readaptação profissional.

Em Dermatologia Ocupacional é importante a prevenção para se evitarem recidivas e aparecimento de casos novos. As medidas coletivas são: exames médicos (admissional e periódicos), automatização dos processos, engenharia de segurança ocupacional visando ambiente adequado e eliminação de agentes agressores, educação e escalas de rodízio para atividades insalubres. As medidas individuais são: higiene pessoal, uso de Equipamentos de Proteção Individual adequados (EPI) bem como protetores solares e cremes de barreira.

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