Confira alguns destaques desta edição
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REGISTRO Mensagem do Presidente O bem-estar da alma
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Imobiliárias do estado já contam com o Portal Chave Fácil
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Expressiva atuação em diversas regiões do estado
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Em condomínios, festas de final de ano exigem cuidados especiais
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Registro
Interiorização
INTERIORIZAÇÃO
Notas
Mercado BNDES é opção de financiamento para condomínios
NOTAS
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Comportamento Técnica e habilidade ajudam; a paciência e o diálogo, porém, são imprescindíveis
Cotidiano As contravenções são pequenas; as incomodações muito grandes
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O importante é estar preparado para trabalhar com os conflitos
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O papel da comunicação na resolução de conflitos condominiais
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Relacionamento
MERCADO
Convivência
Realização Programa promove integração entre condôminos e qualifica condomínios
Valorização Premiações muito bem aproveitadas
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Síndico é condenado por apropriação indébita
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Previna-se contras as doenças cardiovasculares
REALIZAÇÃO
Jurídicas
Espaço Secovimed
Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2014
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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff
Expediente
SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio
CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144
Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti
José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes
Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818
Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.
Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.
O bem-estar da alma O condomínio é uma grande invenção! A base da ideia é o compartilhamento. Divide-se tudo: despesas, áreas comuns, vantagens, desvantagens e mil e uma miudezas que não cabe aqui lembrar, para não entrar em minúcias. A influência da vida condominial pode ser bastante expressiva. O relacionamento com vizinhos sempre é salutar, ainda que nem sempre estes sejam do modelo que se aspira. Essa primeira consideração deve se colocar à frente de todas as outras, porque, aceitando-se as diferenças, melhor se consegue administrar as questiúnculas cotidianas. A farta literatura sobre o comportamento das pessoas trata de uma multidão de tipos, os mais variados. E o problema é que justamente o “nosso” condomínio inclui gente tida por esquisita, claro que nós olhando para eles. Provavelmente, eles, olhando em nossa direção, pensem a mesma coisa de nós. Há quem se dê o trabalho de classificar os tipos e não pretendemos, aqui, escrever sobre isso. Porém, no dia a dia das pessoas, digamos, bizarras nos aparecem. Que não se perca a calma e nem a postura. Somos mais elegantes do que “eles”. Nós somos mais
compreensivos. Nós somos mais camaradas. Nosso proceder transborda boas-vindas. Às vezes, reclama-se de que é difícil encontrar um consenso para a tomada de alguma decisão, porque “aquele” morador é lento, é descompromissado, parece já estar caindo de cansado. Não quer nada com nada. Outro entra de peito estufado na reunião de condomínio e troveja sugestões com forma de decisão inapelável. Cabe-nos olhar com serenidade o matungo e o leão, e pensar como conciliar disposições tão exacerbadas. É uma caricatura, claro, e a encaremos com bom humor. Aprende-se, entretanto, a lidar com habilidade esses caracteres em benefício do interesse maior, que é o da convivência... e do caixa. O condomínio é pródigo em mostrar pessoas que procedem cada uma do seu jeito. Como se fosse uma representação simbólica da humanidade, nem por isso são nossas inimigas ou inimigas umas das outras. As conveniências superam em muito os problemas condominiais. A inteligência deve presidir a conduta e a boa vontade, abraçar as causas legítimas. É assim que se vai sentir o bem-estar da alma.
O relacionamento com vizinhos sempre é salutar, ainda que nem sempre estes sejam do modelo que se aspira. Essa primeira consideração deve se colocar à frente de todas as outras, porque, aceitando-se as diferenças, melhor se consegue administrar as questiúnculas cotidiana.
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Registros
Imobiliárias do estado já contam com o Portal Chave Fácil As empresas associadas ao Secovi/RS e à Agademi contam, agora, com uma nova opção para anunciar sua carteira de imóveis para venda e locação. Desde julho, o Rio Grande do Sul integra o Portal Chave Fácil (www.chavefacil. com.br), criado a partir da união dos Secovis de 12 estados do Brasil para reunir as ofertas de seus associados. O objetivo do portal é atender à demanda antiga das imobiliárias de ter um veículo de comunicação próprio, criado com os conceitos dos players do mercado imobiliário. A plataforma, que conta com ferramentas exclusivas de pesquisa, organização, comparação, compartilhamento e avaliação dos
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imóveis, traz como vantagens para o associado pacotes mais acessíveis de anúncios em relação aos de outros portais privados do mercado, permitindo a disponibilização da carteira completa por valores extremamente competitivos. Lançado nacionalmente em março, o espaço já conta com mais de 150 mil ofertas em todo o País, e está sendo divulgado para as imobiliárias interessadas em aderir no estado. Mais informações podem ser obtidas pelo e-mail riograndedosul@chavefacil.com.br.
Fonte: Mundo Imobiliário Edição 03 – Uma publicação Institucional do Secovi/RS e da Agademi
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Qualificação
Evento reúne centenas de síndicos, condôminos e assessores de condomínios Foram bastante concorridas as atividades promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi em diferentes cidades do Rio Grande do Sul no último bimestre. As realizações fora de Porto Alegre, no mês de setembro, contemplaram as cidades de Gramado, Gravataí e São Leopoldo. No período, estiveram em evidência temas vinculados a questões de locações, compra e venda e atendimento, em cursos e workshops, ministrados, respectivamente, pela advogada Luciane Lopes Silveira, pela administradora de empresas Claudia Peruzzato e pela, também advogada, Jaqueline Hamester Dick. Já no mês de outubro, dentre os destaques estiveram as atualizações em termos de administração condominial, em especial, no que diz respeito às exigências e ao cumprimento do que determina a Lei de Prevenção Contra Incêndios. Analisando este assunto, com apresentações que estiveram a cargo da Superintendente Helena Terezinha do Amaral Gomes, os eventos foram realizados nas cidades de Santa Cruz do Sul, Caxias do Sul e Passo Fundo. Em Passo Fundo, aliás, ocorreram outras duas atividades. Uma delas foi a reprise do workshop sobre atendimento, ministrado por Claudia Peruzzato (também reapresentado em Encantado); a outra foi a palestra para síndicos intitulada Situação de Conflito no Condomínio, proferida pelo advogado e assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger. Integraram, ainda, as atividades desenvolvidas no interior do estado, no mês de outubro, o desenvolvimento de um curso versando sobre o impacto das alterações da Lei do Inquilinato na administração de imóveis, desta feita em Caxias do Sul, dirigido pela advogada Luciane Lopes Silveira.
Síndicos que atuam na Região do Planalto Médio assistiram palestra proferida pelo advogado Tiago Strassburger (no detalhe) sobre situações de conflito no condomínio.
No evento realizado em Santa Cruz do Sul estiveram presentes o Representante da OAB/ RS, Matheus Limberger, o Delegado do CRECI/RS, Marco Hansen, a Presidente da Agadie, Jaqueline Hamester Dick, a Superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, o Tenente do 6º CRB de Santa Cruz do Sul, Carlos Leandro Marmitt, e o Delegado Secovi/RS e da Agademi, Roque Dick (da esq. p/dir.).
Integrante das diretorias do Secovi/RS e da Agademi, Mara Rosane Arnhold (esq.), na foto acompanhada pela Superintendente Helena Terezinha do Amaral Gomes, tem se empenhado pela realização de eventos em Passo Fundo.
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Comandante do 5º Comando Regional de Bombeiros, em Caxias do Sul, o Tenente Coronel Cleber Valinodo Pereira afirma que estão sendo feitos todos os esforços para que as apresentações e execuções do PPCI saiam a contento.
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Economia
Redução no consumo de energia começa pela troca das lâmpadas Trocar o maior número possível de lâmpadas incandescentes por fluorescentes sempre foi uma importante estratégia de economia de energia elétrica em um condomínio. A exceção ficava por conta das áreas de uso comum, como estacionamento, corredores e escadas, e onde mais houvesse a instalação de sensores de presença ou temporizadores. Nestas condições de uso, as fluorescentes possuem menor tempo de vida útil, pois não suportam o constante liga e desliga exigido pelos equipamentos. A partir de agora, com a gradual extinção das lâmpadas incandescentes, as fluorescentes aumentam sua participação no mercado, mas cresce de forma rápida e significativa, o uso das lâmpadas de LED que proporcionam uma redução ainda maior no consumo de energia elétrica.
O apagar das lâmpadas incandescentes Desde o dia 30 de junho pararam de ser fabricadas, no Brasil, as lâmpadas incandescentes de 60 watts. As de 100 e 150 watts saíram do mercado há mais tempo. O prazo para encerrar a produção dos modelos de 25 e 40 watts acaba em 2015 e os de potência menor, em 2016. Ainda sobre as de 60 watts, a comercialização dos estoques existentes no comércio em geral será permitida até junho do ano que vem. A causa para a eliminação do produto é a inadequação aos princípios da sustentabilidade. Somente 5% da energia elétrica consumida é transformada em luz. Os 95% restantes são convertidos em calor. Como resultado, gastam mais energia, iluminam menos e têm vida útil bem menor do que as lâmpadas fluorescentes, por exemplo. Usadas em larga escala há várias décadas, as lâmpadas incandescentes tinham a seu favor, em princípio, o baixo custo de aquisição. Um benefício que, em pouco tempo, se mostrava contraproducente.
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O futuro é das lâmpadas LED Desenvolvido há cerca de duas décadas, o diodo emissor de luz, também conhecido pela sigla, em inglês, LED (Light Emitting Diode), é um dispositivo que, ao ser submetido a uma corrente elétrica, libera energia na forma de luz. Uma tecnologia que vem revolucionando o mercado de lâmpadas em todo o mundo e não apenas em termos de baixíssimo consumo de eletricidade e elevada durabilidade, mas, também por dispensar a utilização de produtos prejudiciais ao meio ambiente. Segundo o Gerente de Produtos da Osram do Brasil, Pedro Sega, atualmente, “a popularização do LED é uma realidade em países como Alemanha e Japão, onde algumas cidades já são inteiramente iluminadas com produtos de ponta, além do seu amplo uso residencial e industrial. No Brasil, as grandes empresas investem cada vez mais nessas fontes econômicas, as quais, a cada ano, evoluem rapidamente e se tornam mais acessíveis ao grande público.” Facilita ainda mais o uso das lâmpadas LED, o lançamento das versões desenvolvidas na base E27, popularmente chamada de "base de rosca", o que permite a substituição simples e direta das antigas incandescentes. Sega cita, também, que a OSRAM disponibiliza este tipo de lâmpadas, no mercado brasileiro, em modelos com variações de potência entre 5W, equivalente a incandescentes de 25W, 7W equivalente às de 40W, e 10W equivalente às incandescentes de 60W.
No dia 7 de outubro de 2014, os cientistas Isamu Akasaki, Hiroshi Amano e Shuji Nakamura, foram laureados com o Prêmio Nobel de Física pela invenção dos diodos de luz azul, componente que permitiu a criação do LED com luz branca e a sua disseminação como fonte de iluminação eficiente.
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Notas
Em condomínios, festas de final de ano exigem cuidados especiais O uso do salão de festas, ou até mesmo as comemorações em unidades individuais, por ocasião do final de ano, exigem algumas providências especiais por parte de síndicos e condôminos. Segundo a vice-presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, uma delas diz respeito à segurança e outras se referem à manutenção. “Para evitar que uma festa se transforme em dor de cabeça, o ideal é que algumas regras sejam estabelecidas de comum acordo entre os moradores.” A dirigente cita, por exemplo, a questão da segurança, que fica prejudicada em função do grande fluxo de pessoas no prédio: “o problema pode ser amenizado se os moradores informarem com antecedência a realização de festas em seus apartamentos, horário aproximado em que elas acontecerão e o número de pessoas que estão sendo
esperadas. Isto permitirá ao síndico estabelecer uma escala de funcionários de acordo com as necessidades do edifício.” Simone também recomenda que sejam expedidas circulares, fixando critérios a serem observados quanto à instalação de equipamentos elétricos e ao estabelecimento de horários especiais para recebimento de entregas necessárias para preparação das comemorações. “A primeira providência previne a ocorrência de sobrecarga elétrica no prédio e a segunda garante a tranquilidade no uso de elevadores ou acesso às escadarias.” A vice-presidente sugere, ainda, que os síndicos procedam a uma vistoria extraordinária, dias antes das comemorações, em itens como bombas d’água, iluminação externa e interna, funcionamento de elevadores, minuteiras, porteiros eletrônicos e em equipamentos de áreas de uso comum e de lazer, cuidados que visam assegurar a satisfação e uma agradável confraternização entre os condôminos e seus convidados.
Eficiência dos equipamentos depende de manutenção preventiva A manutenção predial, tanto no que diz respeito ao eficaz funcionamento de todos os equipamentos como na preservação do valor patrimonial do imóvel, é fundamental. Recomenda-se ao síndico que
mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos, tais como elevadores, bombas d’água, portões automáticos, alarmes, câmeras de vigilância e diversos tipos de aparelhos elétricos e eletrônicos. Afinal, além da contrariedade dos condôminos quando algo para de funcionar, o condomínio poderá responder civilmente por problemas causados devido ao ineficiente funcionamento dos equipamentos que causem prejuízos a terceiros. Logo, a conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico. Como forma de precaução, é
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aconselhável que os representantes de condomínios disponham de uma relação com telefones das empresas contratadas para manutenção, bem como de outras prestadoras de serviços ou fornecedoras de produtos, para os casos de emergência. Vale a pena lembrar que o dinheiro aplicado em manutenção, antes de ser uma despesa, é um investimento, até porque, independente de evitar riscos desnecessários, permitir bom uso dos equipamentos e valorizar o imóvel, ela pode aumentar a economia em diversas áreas, como, por exemplo, no consumo de água e energia elétrica.
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Mercado
BNDES é opção de financiamento de máquinas e equipamentos para condomínios
Para pleitear o financiamento, os condomínios devem dispor do Cartão BNDES, que não possui anuidade e deve ser solicitado por meio do Portal de Operações do Cartão (www.cartaobndes.gov.br). Além de estar em dia com o INSS, FGTS, RAIS e tributos federais, o condomínio precisa ter conta no banco emissor escolhido para obter o cartão, pois a definição do limite, a concessão do crédito e a cobrança são de responsabilidade do banco emissor do documento (Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, BRDE, Caixa Econômica Federal, Itaú, Sicoob e Sicredi). Uma importante característica do produto, além das condições financeiras, e que o diferencia dos demais cartões empresariais disponíveis no mercado, consiste no fato de que todas as transações são realizadas pela Internet. Por
se tratar de uma linha com foco no investimento, o plástico emitido não possui tarja magnética ou chip, o que não permite a realização de determinados tipos de operações, como, por exemplo, saques em caixas eletrônicos. Sua utilização destina-se à aquisição de itens necessários às atividades produtivas das MPMEs e também de condomínios que estejam cadastrados no Portal de Operações do Cartão BNDES, por fornecedores devidamente credenciados. Mais de 247 mil itens, ofertados por cerca de 60 mil fornecedores credenciados, estão disponíveis para compra por meio do Cartão BNDES. Atualmente, os itens mais comercializados são máquinas e equipamentos, computadores, softwares, móveis comerciais, veículos utilitários e motocicletas para serviços de entrega. As condições financeiras em vigor permitem que o financiamento seja pago, com prestações fixas, em prazo de 3 a 48 meses, e com taxas de juros bastante atrativas que, em outubro, eram praticadas em 0,92% ao mês. Segundo a assessoria de imprensa do BNDES, também em outubro, existiam 61 condomínios prediais cadastrados como compradores no Portal de Operações do Cartão BNDES, totalizando mais de R$ 9,5 milhões de limite concedido, sendo que, nos últimos 12 meses, haviam sido concretizadas 42 transações, em valor superior a de R$ 812 mil.
Produto evita danos em veículos nos estacionamentos de condomínio Os espaços em estacionamentos e garagens em condomínios nunca foram muito amplos. Atualmente, com o aumento no número de carros maiores, estacionar, em algumas vezes, tornou-se uma operação de malabarismo. Para reduzir a incidência de arranhões nos veículos e danos em colunas e paredes das garagens, uma boa alternativa são os protetores de borracha EVA (acetato de vinil etileno). Segundo o diretor da Megga Protetores, Mello Closs, dependendo do tamanho do estacionamento, a aquisição do produto não costuma ser muito onerosa: uma cantoneira para coluna ou canto, custa cerca de R$35; um protetor de para-choques sai por volta de R$42; e um protetor de portas, R$ 28.
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Protetores facilitam manobras e evitam danos aos veículos e às estruturas.
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Comportamento
Técnica e habilidade ajudam; a paciência e o diálogo, porém, são imprescindíveis Conflitos de interesses, individualismo, falta de sociabilidade e distúrbios de conduta são alguns dos fatores que dificultam uma boa convivência condominial. Estes são os principais geradores dos mais conhecidos problemas de quem vive em condomínio. Excesso de barulho, posse de animais sem os cuidados necessários, infiltrações e vazamentos, uso inadequado de vagas de estacionamentos, brigas e discussões entre vizinhos, crianças desordeiras, inadimplência, consumo de drogas e atitudes fora de padrões tidos como “normais” despontam nesta classificação. Segundo a Vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, prevenir inconvenientes desta ordem não é fácil. Mais difícil ainda é reverter suas consequências depois que eles surgem. “Uma vez instalados os conflitos, as pessoas não se dão conta de que tudo passa a ser uma sequência de ação e reação. Para interrompê-la, é preciso pulso firme na garantia de direitos e deveres. Mas isto, por si só, pode não bastar. É preciso que todos os envolvidos, direta ou indiretamente, reflitam e decidam reconstruir uma convivência mais saudável. Um objetivo que, para ser alcançado, exige conversação, desprendimento e muita compreensão entre as partes. Cenário no qual síndicas e síndicos devem exercer o papel de protagonistas.”
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Comportamento As contravenções são pequenas; as incomodações muito grandes
Em artigo publicado na edição nº 37 da Revista Espaço Imóvel, sob o título As pequenas contravenções diárias – quem se importa?, a advogada Helena Terezinha do Amaral Gomes, especialista em Direito Imobiliário, escreveu: “É possível afirmar que, no mínimo, três tipos de relações são desenvolvidas entre os moradores em condomínio: relações comunitárias; relações de anonimato ou indiferença; e relações de antagonismo ou conflito. Não há uma hierarquia entre essas relações, pois podem aparecer de forma isolada ou simultânea numa mesma comunidade condominial. Como relações comunitárias enquadram-se aquelas que decorrem da condição de pertença a um mesmo grupo, com o reconhecimento de direitos e deveres comuns e, especialmente, pautadas pela solidariedade. As relações de anonimato ou indiferença estão mais intrinsecamente relacionadas à forma de viver no mundo moderno, com foro no individualismo exacer-
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bado, na prepotência, na dificuldade do estabelecimento de laços ou, até mesmo, no comodismo, próprio de muitos que não querem assumir responsabilidades, embora delas não possam fugir em certos momentos da vida. Por último, as relações de conflito podem ser instauradas já a partir de certa tensão decorrente da pressão social, dos problemas do quotidiano e das características do meio. Tais relações podem estar circunscritas ao limite das intenções e/ou expectativas, ou assumirem um cenário de deflagração de antagonismos, com discussões, brigas e, em muitos casos, desaguando em ações administrativas ou judiciais.”
Evitar que a deterioração das relações chegue a estágio tão drástico é muito importante. Afinal, será uma luta na qual, no caso de pessoas que convivem em espaço comum, não apontará uma vitória para nenhum dos lados. Pelo contrário, independente da sentença, criará inimizades irreconciliáveis e diminuirá a qualidade de vida dos envolvidos.
Exemplos de situações motivadoras de conflitos não faltam Os problemas comportamentais em um condomínio podem ter uma série infindável de origens. Apenas a título de exemplificação, transcrevemos algumas considerações sobre quatro tipos de ocorrências bastante recorrentes e para as quais a busca de soluções se mostra extremamente complicadas. São elas: excesso de barulho, cuidados inadequados relacionados aos animais, atitudes antissociais e uso de drogas.
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Comportamento Volume excessivo Normatizações sobre barulho são encontradas em leis como a das Contravenções Penais e do Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias e, ainda, em regulamentações federais, estaduais e municipais, que tratam de questões como poluição sonora, de saúde, em termos de proteção e prejuízos para a audição, de aspectos sociais, naquilo que diz respeito a manifestações públicas ou religiosas, e de produções industrial, comercial e de serviços. Mas, para quem mora em condomínio, não basta a existência de farta legislação sobre o assunto. Afinal, ninguém pode ficar esperando uma decisão judicial a cada desatino sonoro provocado por um vizinho. Assim, o ideal é que os condôminos se valham de determinações estabelecidas em convenção e regimento interno, fixando regras bem-definidas quanto a horários, locais, situações e níveis permissíveis de barulho, bem como formas de advertência e penalidades a serem aplicadas. No que se refere a horários, na maioria dos prédios residenciais é estabelecido que o silêncio deve vigorar das 8h às 22h. Na execução de obras, o prazo de encerramento das atividades costuma ser reduzido para as 17h. Em alguns edifícios, esses períodos podem ser alterados em se tratando de feriados e finais de semana. Há que se lembrar, também, que o barulho não pode ser provocado de forma intermitente e acima de níveis confortáveis, independente da vigência de horários. A persistência de ruídos em tais condições vai depender das atitudes que os condôminos venham a tomar em relação à incidência dos mesmos. Aliás, um mecanismo que pode ser adotado nos condomínios é a disponibilidade de um livro de registros que, além de outras finalidades, pode se prestar para que os incomodados mencionem tais ocorrências. Pós-graduada em Direito Imobiliário, a advogada Helena Terezinha do Amaral Gomes alerta que o ruído será considerado excessivo e, por conseguinte, de interesse condominial e passível de intervenção do síndico no momento em que violar a lei, a convenção ou o regimento interno, prejudicando diretamente um ou mais condôminos e sendo potencialmente prejudicial a todos. “As gestões do síndico, todavia, quando da aplicação das medidas legalmente cabíveis, do ponto de vista administrativo ou judicial, serão sempre em defesa dos interesses coletivos dos condôminos ou dos interesses individuais que tenham reflexo para a coletividade”.
Barulho e saúde A Organização Mundial da Saúde (OMS) estabelece que o estresse auditivo ocorre a partir de 55dB de exposição. De acordo o médico Coordenador do Setor de Medicina Ocupacional do Secovimed/RS, Manuel Aguinaldo Santos, o ruído é o agente físico que constitui um dos maiores riscos potenciais para saúde humana. “Os casos de estresse crônico podem desencadear distúrbios orgânicos e psicológicos, como náusea, dor de cabeça, instabilidade emocional, perda da libido, perda ou aumento do apetite, sonolência ou insônia, aumento da prevalência de úlcera, hipertensão arterial, tonturas, vertigens e desatenção.
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Comportamento Convivência com animais Há algumas décadas, era muito difícil encontrar um condomínio onde a presença de animais fosse admitida. Hoje, é bem diferente. Em alguns lugares, o número de pessoas que convivem com animais em suas unidades privativas é bem maior do que aqueles que não aceitam tal possibilidade. Existem até estudos comprovando vários benefícios que os animais transferem aos seus cuidadores, fazendo-os mais saudáveis, felizes e sociáveis, o que é muito bom para o condomínio como um todo. Há, entretanto, algumas situações nas quais a presença de animais é motivo de insatisfação e conflitos, como conta a síndica de um prédio. “Em nosso condomínio, há uma moradora que alimenta cães de rua dentro da área comum e ainda coloca travesseiros e cobertores na entrada de seu bloco. Além disso, alguns proprietários não recolhem os dejetos de seus cães, transitam com os animais pelas áreas comuns sem a utilização de guias e, muitas vezes, vão trabalhar e os cães ficam abandonados, latindo o dia todo. Isto tudo sem contar a falta de higiene e o mau cheiro pelos corredores.” Em casos como este, o encaminhamento de uma solução deve ser respaldada pelo artigo do Código Civil, que estabelece, dentre outras particularidades, que os con-
dôminos não podem utilizar suas unidades de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos moradores de determinada edificação. Uma norma, cuja abrangência permite, inclusive, o enquadramento das questões relativas aos animais. Resta, então, que a discussão primordial não está na permanência dos animais em condomínios, mas, basicamente, na necessidade de regramentos para tal circunstância, os quais devem ser estabelecidos na própria convenção condominial. Em palestra proferida durante a realização de um dos Encontros de Condomínios, a advogada Cristiane Carvalho Vargas afirmou que as maiores desavenças quanto aos animais em condomínio ocorrem quando as convenções são omissas em relação ao fato. “O ideal é que a situação seja expressa em convenção. Se, por um lado, a proibição de animais em condomínio não obtém, praticamente em todos os casos, respaldo junto ao Poder Judiciário, de outra forma o estabelecimento de regras que garantam a não nocividade dos animais em relação a todos os condôminos, via
de regra, costuma ser respeitado”. Na mesma ocasião, o assunto foi analisado pelo veterinário Luiz Antonio Scotti, sob o enfoque da posse responsável. Segundo o veterinário, muitos dos problemas seriam evitados se os donos dos animais se preocupassem com questões bem simples, como o recolhimento de dejetos, que podem transmitir vários tipos de doenças, a circulação apenas em locais permitidos, as formas de condução adequadas, com guia e focinheira, o acompanhamento médico-veterinário e a alimentação de boa qualidade.
Condômino antissocial A configuração de que um condômino seja ou não antissocial é uma questão extremamente subjetiva. Porém, existem alguns casos em que tal entendimento é percebido com maior facilidade. Exemplificando alguns comportamentos que podem ser ca-
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racterizados como sendo antissociais, a advogada e assessora jurídica do Secovi/RS e da Agademi, Carolina Rodrigues Atz, cita a responsabilidade por alterações estruturais que possam colocar em risco a saúde da edificação
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Comportamento e a segurança dos condôminos, a manutenção de ambiente de prostituição na unidade autônoma, atentado violento ao pudor, vida sexual escandalosa, deficiência mental que traga riscos aos condôminos, exercício de atividade profissional nociva em imóvel com fim residencial, tráfico de drogas, brigas ruidosas e constantes, abrigo de animais em condições incompatíveis com convivência humana, etc. A advogada explica que “para esses casos, nosso ordenamento jurídico prevê, nos artigos 1.336, § 2º, e 1.337 do Código Civil Brasileiro, uma escala crescente de multas a serem aplicadas, iniciando-se pelas dispostas na convenção do condomínio, indo além para a multa de até 5 (cinco) contribuições mensais do condomínio para o descumprimento das regras e avançando até o limite de 10 (dez) contribuições mensais, ou ainda superiores caso conste na
convenção de condomínio”. Carolina Atz salienta a importância de que o condômino infrator seja notificado previamente, uma vez que, desta forma, estará sendo respeitado o direito de defesa, um preceito de ordem constitucional. “Caso as notificações e multas não cessarem as condutas antissociais do mesmo, o condomínio
deverá procurar um advogado para analisar criteriosamente a questão e, quiçá, ingressar com uma demanda judicial contra o condômino. Lembrando que, para isso, é de suma importância ter provas concretas do alegado, de modo a firmar a convicção do juiz que decidirá o pleito.” Por fim, a assessora jurídica menciona que há uma corrente doutrinária que defende a possibilidade de exclusão do condômino antissocial. O tema é controverso, porém, tendo em vista que esbarra no direito de propriedade e sua função social. “A jurisprudência prevê alguns casos, mas há que se atentar para a subjetividade do comportamento da pessoa humana e a constituição de provas sólidas para configurar a nocividade da conduta. Portanto, é essencial que seja verificado cada caso individualmente para que tal ferramenta não seja utilizada de forma inadequada.”
Uso de Drogas O consumo de drogas em unidades privativas é outra ocorrência na qual o Direito de propriedade e o Direito de vizinhança conflituam. Neste caso, desde que não haja prejuízos a terceiros, a possibilidade de intervenção está afastada. Cansado de ouvir reclamações de moradores sobre este fato, o síndico de um condomínio, localizado na zona norte de Porto Alegre, em vez de se indispor com os usuários optou por convocar uma reunião para esclarecer o assunto. Disse que o síndico é responsável pelo condomínio e não pelas atitudes das pessoas ou pelo incômodo individual sentido por cada um. “Assim, as pessoas que se sentem prejudicadas podem, sim, buscar
seus direitos de forma direta e pessoal. Depois que dois ou três condôminos se propuseram a tomar as providências que julgavam cabíveis, os fatos deixaram de ocorrer.” Já quando o uso de drogas acontece em áreas de uso comum, a possibilidade de penalização é pacífica e necessária. Mais uma vez, é preciso lembrar que a proibição da prática e as penas a serem aplicadas devem ter embasamento em convenção condominial ou serem estabelecidas em assembleia geral.
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Comportamento Existem, também, estratégias que podem inibir o uso de drogas em áreas comuns do condomínio. Uma delas é aumentar a iluminação nessas áreas. Outra é a instalação de câmeras de monitoração em locais estratégicos. Soma-se a essas iniciativas um controle eficaz de identificação de pessoas que visitam o condomínio, reduzindo a possibilidade de que o
ambiente condominial se transforme em ponto de encontro de usuários. Caso tais providências ou a aplicação de penalidades não resolvam o problema, restará ao síndico promover denúncia junto aos órgãos competentes ou o encaminhamento de ações judiciais em representatividade do condomínio. Falando a respeito do tema, no 17º Encontro
Gaúcho de Condomínios, o advogado Vitor Lia de Paula Ramos, mestre em Direito, alertou que, para dispor de tais prerrogativas, o síndico deverá cercar-se do maior número possível de provas que confirmem o ato como sendo prejudicial à coletividade, valendo-se de filmagens, fotografias, testemunhas ou comprovação dos fatos por intermédio de um tabelião.
Onde podem ser encontradas as soluções? Como foi dito anteriormente, a lista de problemas que provocam insatisfações entre condôminos é bem mais extensa, envolvendo questões de inadimplência, utilização indevida de áreas de uso comum e de vagas de garagem, individuais ou coletivas, fixação de antenas, queda de materiais e resíduos entre andares e apartamentos, infiltrações e vazamentos, falta de educação e muitas outras ocorrências menos comuns. De forma genérica, uma forma de amenizar tais conflitos é contemplar o maior número possível de eventuais ocorrências na convenção e no regimento interno com o estabelecimento de multas para casos
de reincidência. A assistente social Silvia Mello, diretora de uma empresa que desenvolve projetos de orientações a moradores de empreendimentos habitacionais gerados através de recursos da Caixa Econômica Federal, concorda com este ponto de vista:“Acredito que, hoje, as pessoas estão muito individualistas, pensando unicamente em si e nos seus problemas ou interesses. Desta forma, se acharem conveniente estacionarem na vaga do vizinho, estacionam. Quando o vizinho reclama para o síndico, dizem que foi só por alguns instantes para descarregar as compras, mas, se o síndico não falar, ele não sai de lá.” A especialista enumera mui-
tas outras situações e afirma que poucas pessoas se preocupam com o coletivo. “Creio que isto é o resultado de falhas educacionais. As pessoas só querem saber de seus direitos e nunca de seus deveres. Eu sou totalmente favorável à aplicação de multas. Infelizmente, só mexendo no bolso dos condôminos infratores as normas são cumpridas.” Mas quando nem mesmo uma boa normatização ou a aplicação de advertências e penalidades alcança os resultados pretendidos, apenas o diálogo poderá oferecer uma chance para o entendimento, a reconciliação e a oportunidade de retorno à saudável e prazerosa convivência em coletividade.
Confira algumas dicas que facilitam o inter-relacionamento entre condôminos. • Em se tratando de problemas comportamentais, a primeira providência sempre deve ser o diálogo. • É muito importante que o condomínio tenha uma convenção com regras claras, bem detalhadas e exequíveis. • A participação nas assembleias deve ser incentivada não apenas para tomada de decisões, mas, também, para permitir que todos expressem suas ideias. • O condomínio deve ter, no mínimo, um canal de comunicação (mural, informativo, site, etc.) para que todos fiquem cientes sobre decisões e outras orientações de interesse geral.
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Comportamento O importante é estar preparado para trabalhar com os conflitos Segundo a psicopedagoga Gilca Lucena Kortmann, residir em condomínio significa aceitar convenções instituídas nos grupos. Ou seja, um ambiente onde as pessoas precisam manter a ordem social e, ao mesmo tempo, regular seus comportamentos. Doutora em Educação, Gilca entende que não existem fórmulas e estratégias para trabalhar com os conflitos que surgem de vez em quando. “O que se faz necessário é conhecê-los, saber quais são suas amplitudes e como estamos preparados para trabalhar com os mesmos. Também, é fundamental conhecermos a causa dos desacordos, a qual, prioritariamente, reside no fato de as pessoas serem diferentes; percebendo, sentindo, pensando e agindo diversamente. Diante disto, qualquer diferença individual pode detonar um conflito.” Para a psicopedagoga, os maiores atritos que acontecem entre moradores estão relacionados às formas de comunicação e suas pos-
síveis maneiras de interpretação. “Estas interações resultam de experiências sociais e pessoais bem distintas, mas, sistemicamente, estão relacionadas pelos mesmos interesses de viver em um espaço comum de moradia. Tais particularidades reafirmam a importância da manutenção das regras convencionais. Depende delas a coordenação da interação social, em especial para a manutenção da organização do condomínio e da ordem entre os moradores.” Gilca Kortmann lembra que o sociólogo Zygmunt Bauman, enfatiza, em seus escritos, as questões trazidas pelo confinamento voluntário, que parece fronterizar determinados modelos de socialização em condomínios fechados, que é a contraposição entre liberdade e segurança. “Para este conhecido autor, é impossível equacionar as demandas formuladas por segmentos que buscam se isolar, ainda que de forma imprecisa, dos conflitos e tensões que caracterizam os espaços abertos de casas fora dos condomínios.
No entanto, a liberdade que se busca na morada em condomínios se perde na frustração dos monitoramentos dentro dos mesmos. Os confinamentos residenciais fazem com que muitas famílias se aglutinem em subgrupos por afinidades, cultura e até por religião. Mas o grande sinalizador para o bom funcionamento desses subgrupos chama-se respeito, ética, tolerância e resiliência.”
É possível mudar a personalidade das pessoas? Ao participar de um dos Encontros de Condomínios, promovidos pelo Secovi/RS e pela Agademi, Gilca Kortmann explicou que alguns pesquisadores entendem que a personalidade, assim como o corpo, muda ao longo do tempo. Outros rebatem que a personalidade seria como a cor dos olhos, se você nasceu com ela, vai morrer com ela. Para outros, o melhor paralelo é a altura: é desenvolvida até certa idade, depois estaciona e não muda mais. Pesquisas feitas nos EUA apontam que a personalidade vai sofrendo alterações até os 30 anos, “congelando-se” a partir desta idade. “A partir daí, as pessoas vão ter que trabalhar com o que têm, aprendendo a prever suas próprias emoções para evitar futuros aborrecimentos.
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Então, adaptar-se seria questão de sobrevivência e força de vontade. Quanto mais consciente o indivíduo, mais perspicaz ele é para observar as consequências de seus atos. Ou seja, mais apto estará para manter ou alterar determinado padrão de conduta. Paralelamente, a flexibilidade comportamental faz com que o indivíduo seja capaz de avaliar os resultados do seu comportamento e de testar novas habilidades; sendo que ambas compõem a interação necessária para as mudanças.” Isto significa que, assim como na vida, a mudança de atitudes comportamentais em um condomínio, vai depender da disponibilidade e do desprendimento das pessoas para o alcance deste objetivo.
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Comportamento O papel da comunicação na resolução de conflitos condominiais Na maioria dos casos, o ambiente condominial costuma reunir pessoas com diferentes objetivos, costumes, formação cultural, experiências pessoais, credos religiosos e maneira de pensar. Neste contexto, um eficiente sistema de comunicação torna-se indispensável para que interesses tão distintos possam ser conciliados e garanta-se um ambiente saudável para todos. Há que se considerar, ainda, que, em grupos tão heterogêneos, a comunicação acontece de diferentes formas. Em algumas circunstâncias, o alcance de um consenso entre os interlocutores dependerá de uma boa dose de negociação e empatia. Ou seja, para que a troca de informações, ideias, propostas e sentimentos alcance bom termo é preciso que os envolvidos conheçam e respeitem o jeito de ser e as capacidades de assimilação e reação de cada um. Quando isso deixa de acontecer, sobressaem apenas os conflitos. Os esclarecimentos são da Consultora em Comunicação Humana, Mara Behlau, que diz: “conflito é uma situação na qual os interesses das pessoas ou as coisas com as quais elas se importam parecem ser incompatíveis. Mas não se deve confundir essa circunstância com brigas que envolvem discussões, imposição de culpa ou ofensas”. A especialista afirma, ainda, que todo o processo de conflito deve ser direcionado para escolhas construtivas, com base em negociações que priorizem os
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seguintes aspectos: Em primeiro lugar, separe as pessoas dos problemas. Encare as desavenças como "nossas" dificuldades e não os problemas de fulano, beltrano ou cicrano. Ouça todos os lados sem interromper o interlocutor. Deixe claro o que todos vão ganhar com a resolução do conflito. Explore todas as possibilidades de resolver a questão, em vez de identificar a “única” forma de resolver o problema. Separe o que é a posição de cada um (o que eu quero) do meu interesse (o que eu realmente preciso). Trabalhe sobre o processo com base em critérios definidos. Observando esses critérios, segundo Mara Behlau, os síndicos na posição de mediadores ou conciliadores, devem ter em mente que a busca da solução dos conflitos envolve conceitos básicos, como a valorização do diálogo, o uso do bom-senso, a eliminação de confronto direto, a distinção entre direitos e deveres e a tomada de decisões na ocorrência de casos graves. Também no entender da consultora, facilita o alcance do objetivo a observância das seguintes orientações: Não lide com a emoção, pois ela só piora o ambiente. Reconheça o mérito do outro. Negar amplifica as emoções. Afirme com palavras e ações o que você entendeu do outro.
Mara Behlau destaca aspectos a serem considerados.
Busque parceria e interesses em comum com o outro, ressaltando os pontos de similaridade entre as partes. Reduza a distância pessoal. A primeira negociação deve ser sempre face a face. Resolva os problemas em conjunto. Use a criatividade, ajude o outro e não imite sua autonomia. Ouça os outros antes de decidir, mesmo que já tenha sua decisão fechada. Recompense apenas o que for devido, procurando ser o mais justo possível em suas avaliações. Leve o acordo a todos os interessados. Partes ausentes na negociação podem definir o sucesso ou fracasso de um acordo.
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Qualificação
Programa promove integração entre condôminos e qualifica condomínios Envolvimento com questões sociais, atualização e ampliação de conhecimentos sobressaem-se dentre os objetivos do Programa Excelência na Gestão Condominial promovido, anualmente, pelo Secovi/ RS e pela Agademi desde 2012.
Autoestima
Na mais recente edição, coube ao Condomínio Ferrabraz, da cidade de Sapiranga, a mais elevada premiação, cuja importância, no valor de R$2 mil, deve ser utilizada para a aquisição de bens e produtos para uso condominial. De acordo com o síndico Ângelo Marlon, estimular o convívio social entre os condôminos foi a principal motivação para que o condomínio fizesse parte da iniciativa. “O nosso condomínio faz parte do projeto social Minha Casa, Minha Vida. Nele, mais de 90% dos condôminos moram em condomínio pela primeira vez. Isso trouxe uma enorme dificuldade de convivência. E uma das maneiras que encontramos para reverter essa situação foi a participação em eventos solidários.” Marlon conta que o engajamento das crianças do condomínio nas campanhas de arrecadação de donativos destinado à entidades assistenciais, que fazem parte do Programa, foi contagiante. “Foram elas que incentivaram a participação dos pais. A aceitação geral foi muito significativa e o reconhecimento por parte do Secovi/RS aumentou, em muito, a autoestima dos moradores.”
O Condomínio Ferrabraz é um dos maiores de Sapiranga, constituído por 224 unidades, onde moram cerca de mil pessoas.
A importância das palestras
Com direito à premiação de R$1 mil, também direcionada, exclusivamente, para a compra de bens, o condomínio Tambaú, obteve a segunda colocação na edição de 2014 do Programa Excelência na Gestão Condominial. O síndico do condomínio, Rosalino Roosevelt da Silva, menciona que a primeira grande virtude da realização é o nível das palestras apresentadas. “Todas elas bastante atraentes e produtivas, no sentido de propiciar uma melhor conceituação em termos de gestão condominial.” Reportando-se à participação dos condôminos, um fato chama atenção. Assim como ocorreu no
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Condomínio Ferrabraz, também no Condomínio Tambaú foram os jovens os primeiros a envolverem-se com a promoção. “Foi por intermédio deles que chegamos até os pais. Como temos, aqui, síndico e vice-síndico mirins, com a ajuda deles e de seus amigos ficou mais fácil conseguirmos as doações de alimentos, roupas, livros e brinquedos.” Ampliando seus comentários sobre o tema, Roosevelt aproveitou a oportunidade para divulgar uma ideia: “sugiro a todos os síndicos que incentivem os jovens que moram em seus condomínios a participarem das decisões e propostas em favor do bem comum, trazendo-os para junto de suas gestões.”
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Qualificação Exemplo de cidadania
Com pontuação muito próxima à obtida pelo segundo colocado, o Condomínio Plaza Mayor completou o grupo de premiados em 2014. Para o síndico Marcelo Belloc Di Primio, a preocupação com as questões sociais foi o fator agregador dos condôminos que investiram na iniciativa. “Perceber que algumas pessoas passam por muitas necessidades dá um grande aperto no coração. Colaborarmos para amenizar este problema não é apenas uma questão humanitária, mas motivo de muita alegria e gratificação.” Algumas pessoas não pensam assim, mas há aqueles que vivenciam integralmente esta forma de ser. “Alguns condôminos não se envolveram, mas todos aqueles com quem falei se comprometeram e ajudaram bastante.” Por acreditar que a participação social, além de compatível, é tão importante quanto a administração condominial, Di Primio utilizou algumas estratégias para conseguir a adesão de maior número de condôminos.
“Notei que somente os cartazes não eram suficientes para motivação desejada e a alternativa foi conversar pessoalmente com o maior número de moradores que consegui. Foi a melhor forma de divulgação e sensibilização. A tática foi reforçada, ainda, por uma Assembleia Geral Extraordinária, na qual um dos itens da ordem do dia era a Campanha de arrecadação do Secovi/RS-Agademi, através da explanação e do registro em ata da solicitação do síndico para que todos participassem. Desta forma, todas as pessoas que leram a Ata ficaram cientes, tanto
Marcelo Di Primio incentivou a participação dos moradores do Condomínio Plaza Mayor.
da campanha como dos demais conteúdos da Assembleia.
Rosalino Roosevelt divulga para todos os condôminos, em mural do condomínio, resumos das palestras das quais participa no Sindicato da Habitação.
Premiação muito bem aproveitada No ano de 2013, coube ao Condomínio Campo Verde, localizado no Bairro Cavalhada, em Porto Alegre, a premiação de maior valor. A importância foi utilizada na compra de material para reforma dos telhados. De acordo com o síndico Luís Francisco de Souza a execução do trabalho só foi possível graças a um mutirão que contou com a colaboração e a força de muitos dos condôminos. Também, premiado na edição de 2013, o Condomínio Edifício Solar Gandolfi, localizado no Bairro Boa Vista, em Porto Alegre,
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possui uma ampla área verde, onde está situado um quiosque com churrasqueiras, local muito apreciado pelos moradores, bem como uma cancha multiesportiva e um playground para a criançada. A síndica do condomínio, Jussara Vianna Eckert, conta que a cooperação dos condôminos no Programa foi geral, destacando-se a participação das crianças, quando da entrega dos brinquedos. “Com a premiação, foi adquirido um televisor de LED HDTV Ready para o salão de festas do prédio. Aquisição esta amplamente aproveitada pelos condôminos.”
Já no primeiro ano da promoção, em 2012, um dos premiados foi o Condomínio Edifício Guilherme Tell, que, na época, tinha Eddo Hallenius de Azambuja Bojunga no exercício do cargo de síndico. O valor do prêmio serviu para a compra de latas de tinta, empregada em pinturas externas do edifício, um carrinho para transporte de compras, duas lixeiras, destinadas para recolhimento de lixo eletrônico, quatro saboneteiras para os banheiros do Salão de Festas e dos funcionários, e duas placas de sinalização, usadas durante a lavagem do piso da garagem.
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Qualificação Eddo Bojunga lembra, também, que, na ocasião, o condomínio teve direito a uma palestra In Company, intitulada “A Vida em Condomínio Edilício”. A atividade, muito bem avaliada pelos condôminos, foi apresentada pela advogada Eliane Maria Virtuoso.
Síndica do Solar Gandolfi conta que aquisição de televisor contou com a aprovação dos condôminos.
Moradores participaram da colocação das telhas adquiridas.
No condomínio Guilherme Tell, premiação serviu para a compra de vários produtos.
Condomínios interessados podem participar de edição em andamento O Programa Excelência na Gestão Condominial tem por objetivo proporcionar a qualificação de síndicos e possibilitar aos condomínios adesão a iniciativas de preservação ambiental e o engajamento em campanhas sociais promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi. Para fins de acompanhamento e incentivo, o Programa possui um sistema de pontuação de
acordo com a participação dos representantes dos condomínios em palestras e eventos e por meio de arrecadação de alimentos, agasalhos, brinquedos e outros itens, cujas doações são repassadas para entidades assistenciais. A 4ª edição do Programa vai até 31 de julho de 2015, quando os dois condomínios melhor pontuados terão direito a uma palestra in company. Além disso, o
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condomínio que ficar em 1º lugar receberá um prêmio no valor de até R$2 mil em equipamentos ou artigos para o condomínio. Para os que ficarem em 2º e 3º lugares, a premiação, nas mesmas condições, será de R$1 mil e R$300,00. Outras informações sobre o Programa podem ser obtidas com o setor de Eventos, pelo telefone (51)3221-3700 ou pelo e-mail: eventos@secovi-rs.com.br.
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Jurídicas
Síndico é condenado à prisão por apropriação indébita A 2ª Câmara Criminal do TJSC condenou o síndico de um condomínio residencial do norte do Estado a 2 anos de reclusão, em regime aberto, por apropriação indébita de R$250 mil. De acordo com o processo, o denunciado passou a apropriar-se de valores sob seus cuidados, pertencentes ao condomínio, efetuando saques da conta bancária, sem apresentar notas fiscais ou comprovantes correspondentes às despesas. Ao saber que seria denunciado, o réu ameaçou de morte os moradores do condomínio e causou danos em seus carros. Para o desembargador substituto Volnei Celso Tomazini, relator da matéria, o réu não comprovou a legitimidade das compras e dos saques me-
diante prova documental; a prova testemunhal, segundo o magistrado, não é apta a justificar a conduta do réu, e a falta de documentos relativos à administração financeira do condomínio é de sua responsabilidade. “Os gastos identificados sabidamente não possuem relação com a manutenção do condomínio (lojas de roupas e calçados,
farmácias, panificadoras, postos de combustíveis), salvo poucas exceções relativas aos gastos com manutenção, estando comprovado nos autos que o dinheiro, cuja posse era lícita, foi usado em benefício próprio do apelante [...]”, completou o relator. A decisão foi unânime (Apelação Cível nº2012.029128-2).
Justiça determina que condômina deixe de estacionar veículo em área comum do edifício O Tribunal de Justiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo da 16ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que julgou procedente o pedido formulado pelo Condomínio Edifício Continente, na ação de obrigação de não fazer combinada com preceito cominatório, para impor a uma moradora do edifício que se abstenha de estacionar seu carro em área comum do edifício, contígua à sua vaga de garagem, sob pena de multa por descumprimento. Segundo a apelante, ela vi-
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nha utilizando o espaço situado ao lado de garagem para estacionar o seu carro, sem oposição do condomínio, há mais de 30 anos. Assim, alegou que a área seria passível de aquisição por meio de usucapião. Na sentença, o relator, desembargador Francisco Luiz Macedo Junior, consignou que o recurso não merece ser provido. “Com efeito, inobstante a utilização exclusiva de área comum do condomínio pela apelante, é certo que o uso continuado da referida área não induz posse, mas mera detenção, a qual não é suficiente
para dar azo ao direito de usucapir, nos termos do art. 1.208, do Código Civil, que assim dispõe: ‘Art. 1208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade’.” Complementarmente, disse, ainda: “Desse modo, a ocupação exclusiva em área comum do condomínio jamais se converte em domínio, eis que se trata de ato de mera tolerância que não induz posse, e, desse modo, não pode ser objeto de usucapião.”.
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Espaço Imóvel Responde Aprovando-se, em assembleia, a determinação para a colocação de protetores de ar-condicionado nos aparelhos, o condomínio pode obrigar todos os condôminos à colocação? O Código Civil dispõe, no inciso III do artigo 1.336, que são deveres do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. O inciso citado constitui um dos deveres principais dos Condôminos, ou seja, manter a harmonia estética da edificação. No caso em questão, a colocação de protetor de ar-condicionado servirá para uniformizar a fachada e proteção dos equipamentos. Neste aspecto, a deliberação deverá ser em assembleia especialmente convocada para este fim, pela maioria dos condôminos do prédio, e, consequentemente, obrigará a todos a sua adoção. Para tanto, colacionamos jurisprudência de caso semelhante do Tribunal do Rio Grande do Sul. “CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DO AUTOR EM VER-SE DESOBRIGADO A INSTALAR EQUIPAMENTO DE PROTEÇÃO DE AR-CONDICIONADO, O QUE IMPLICARIA EM ALTERAÇÃO DA FACHADA EXTERNA. DECISÃO DA MAIORIA, QUE DEVE SER ACATADA PELO AUTOR. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO. Decidindo a maioria dos condôminos pela colocação de protetores de ar-condicionado na fachada externa do prédio, não há lugar para deferir-se em prol de um isenção de cumprimento da obrigação, o que implicaria em alteração individual da visão externa do prédio. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Recurso improvido. (Recurso Cível nº 71000773929, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos, Julgado em 05/04/2006)”. De quem é a competência para manutenção da ligação entre a coluna do Edifício e o apartamento do condômino na coluna cloacal do condomínio? Neste caso, se o problema de vazamento ocorrer na coluna, incluindo a junção ou conexão desta para com o ramal do apartamento, a responsabilidade é do Condomínio. A partir da junção ou conexão, a responsabilidade passa a ser do proprietário do imóvel. Quando ocorrer vazamento na coluna que abastece ou retira as águas dos apartamentos, a substituição ou o reparo destes canos é certamente de responsabilidade do condomínio e deve ser providenciado pelo síndico, inclusive devendo repor azulejos e pintura em cada apartamento danificado. Conforme dispõe o Código Civil, são partes de propriedade comum, dentre outros, a rede geral de distribui-
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ção de água, esgoto, gás e eletricidade (art. 1.331, § 2º). O Tribunal de Justiça gaúcho já se manifestou a respeito: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. DANOS PROVOCADOS POR INFILTRAÇÃO DECORRENTE DE ROMPIMENTO DE COLUNA DE ÁGUA. RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL. LAUDO PERICIAL QUE AMPARA A CONCLUSÃO SENTENCIAL NO QUE REFERE À LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE AOS DANOS DECORRENTES DA INFILTRAÇÃO PROVOCADA POR VAZAMENTO DE COLUNA DE ÁGUA CONDOMINIAL E NÃO DAQUELA DECORRENTE DE DERIVAÇÕES DE ENCANAMENTOS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70021522016, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 23/04/2008).” Sabemos que houve uma modificação na lei quanto à possibilidade de vender garagem em condomínio. Nossa dúvida é se referida modificação também proibiu alugar as garagens para terceiros? Em nossa convenção consta que as garagens poderão ser alugadas, mas a preferência será dos condôminos e em condições iguais. A Lei Federal nº 12.607/12, que alterou a redação do §1º do artigo 1.331 do Código Civil, estabeleceu proibição quanto a venda ou o aluguel de vagas de garagem a estranhos ao condomínio, salvo se houver autorização em convenção. Dispõe o art. 1.331 do Código Civil: "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio." Como se pode observar, a lei proibiu os casos de alienação ou locação para estranhos quando não houver autorização expressa em convenção. Assim, será possível apenas a locação das vagas de estacionamento, visto que a convenção assim já determinava, desde que respeite a preferência dos condôminos. Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
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Espaço Imóvel Responde Quais deveres dos condôminos, quando descumpridos, podem gerar penalidades? Estão sujeitos a penalidades, conforme as regras da Convenção de Condomínio e o Código Civil, os condôminos que: realizarem obras que comprometam a segurança da edificação; alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; alterarem a destinação das partes ou as utilizarem de forma prejudicial aos demais condôminos (artigo 1.336 do Código Civil). Deverão, também, respeitar as normas previstas na convenção de condomínio e no regimento interno, sob pena de multa. Sou síndica de um condomínio onde há muitos locatários. Eles podem participar e votar nas assembleias? A legislação em vigor autoriza o locatário a participar e votar sobre questões que não envolvam despesas extraordinárias, desde que o proprietário não compareça à assembleia. Há pouco tempo, a Lei do Inquilinato nº 8.245/91, em seu art. 83 alterou o art. 24 da Lei de Condomínios nº 4.591/64, e autorizou o locatário a votar sobre questões que versem sobre despesas ordinárias. Segue dispositivo da Lei do Inquilinato mencionado acima: “Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4°: Art. 24. [...] 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.” Logo após, o mesmo dispositivo foi alterado pela Lei nº 9.267/96, atualmente em vigor, autorizando que o locatário vote em todas as questões, exceto as que versem sobre despesas extraordinárias, conforme redação a seguir: "Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
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Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. [...] § 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25/03/1996).” Os Tribunais já se manifestaram a favor do voto do locatário em assembleias de condomínios. Colacionamos a seguir jurisprudência sobre o tema: “0015168-51.2007.8.19.0209 - APELAÇÃO DES. ANTONIO SALDANHA PALHEIRO - Julgamento: 25/05/2010 - QUINTA CÂMARA CÍVEL do TJ do RJ APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL OCORRIDA EM 20/10/2007. Alegação de diversas irregularidades. Inocorrência. Sentença de improcedência. 1 - A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 24, § 4º, alterado pela Lei nº 9.267/96, permite o voto do locatário em assembleia, desde que o condômino-locador não compareça e que não trate de despesas condominiais extraordinárias, o que não é o caso dos autos. (...) NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.” Diante de todo o exposto, é permitido ao locatário votar e participar das assembleias condominiais desde que o proprietário do imóvel não esteja presente e não se faça representar por mandatário. Respostas: Carolina Rodrigues Atz. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
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Previna-se contra as doenças cardiovasculares As doenças cardiovasculares são aquelas que afetam o coração e as artérias, como o infarto agudo do miocárdio (IAM) e o acidente vascular cerebral (“derrame”). Elas ocorrem devido a um processo chamado aterosclerose, que se caracteriza pela formação de placas de ateromas no interior das artérias, o que dificulta, e por vezes impede, a passagem do sangue através delas. Atualmente, a doença aterosclerótica das artérias coronárias (que nutrem o coração) é uma das principais causas de morte e incapacidade no mundo, sendo
José Luiz Girardi Médico Clínico e do Trabalho, integrante do Corpo Clínico do Secovimed/RS.
responsável pela metade da morbidade e mortalidade da população mundial. Ela também pode afetar outros vasos sanguíneos, gerando doenças vasculares cerebrais ou periféricas, como nos membros, por exemplo. Que grupo estaria mais sujeito à doença aterosclerótica coronariana? 1. Idade e sexo: homem com mais de 45 anos/mulher com mais de 55 anos. 2. História familiar precoce de aterosclerose (parentes de 1º grau com menos de 55 anos para homens
e menos de 65 anos para mulheres). 3. Hipertensão arterial. 4. Tabagismo. 5. Diabetes melito. A aterosclerose tem sua origem em diversos fatores de risco. Quanto mais fatores de risco a pessoa tiver, maior o grau e a gravidade da doença. As causas mais comuns são: dislipidemia (aumento de colesterol e triglicerídeos), hipertensão arterial (pressão alta), diabetes (aumento da glicose no sangue), tabagismo e sedentarismo (falta de atividades físicas).
Na primeira imagem, fluxo sanguíneo normal. Na segunda imagem, nota-se uma obstrução parcial do fluxo sanguíneo e, na terceira, obstrução total, sem passagem do sangue, como ocorre no infarto do miocárdio ou AVC isquêmico.
+ Dislipidemia: a elevação dos níveis do colesterol total e LDL, a redução do colesterol HDL e o aumento dos triglicerídeos podem induzir à doença coronariana. Considera-se ideal o nível de colesterol abaixo de 200mg/dL. Entre 200 e 239mg/dL é aceitável; acima de 240mg/dL, aumentado. O ideal é que o colesterol HDL esteja acima de 60mg/ dL e os níveis de LDL abaixo de 130mg/dL. Os triglicerídeos entre 150 e 200mg/dL no máximo. + Obesidade: o aumento de peso está intimamente relacionado ao aumento do colesterol e dos triglicerídeos, ao diabetes melito (50 a 70% dos diabéticos são obesos), ao aumento da resistência à ação da insulina, ao aumento da produção de glicose pelo fígado e à hipertensão arterial.
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+ Diabetes melito: ocorre quando os níveis de glicose no sangue estão elevados. O nível de glicemia em jejum normal deve estar abaixo de 110mg/dL. Podemos realizar o teste de sobrecarga oral, medindo a glicemia 2 horas após a ingestão oral de 75g de glicose, sendo aceitáveis valores abaixo de 140mg/dL. Entre 140 e 200mg/dL, teríamos o que se chama de “intolerância à glicose”; acima de 200mg/dL, o diabetes melito. + Sedentarismo: a falta de exercícios, associada a uma má alimentação, causa a obesidade, que leva a outros distúrbios metabólicos, como diabetes, dislipidemias e hiperuricemia (aumento de ácido úrico), favorecendo o surgimento das doenças cardiovasculares.
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Espaço Secovimed + Hipertensão: a relação de risco de hipertensão arterial e aterosclerose ocorre de modo direto, pelo aumento da pressão sobre os vasos sanguíneos, e associada a outros fatores de risco intimamente relacionados à hipertensão. No paciente hipertenso, é fundamental a avaliação e o controle dos múltiplos fatores de risco, além do próprio controle da hipertensão. + Tabagismo: o tabagismo causa agravamento do quadro da aterosclerose. De um modo geral, as toxinas do tabaco diminuem a quantidade de HDL e aumentam a quantidade de LDL do organismo. A nicotina e o monóxido de carbono, presentes no cigarro, danificam o endotélio (paredes internas dos vasos sanguíneos), podendo iniciar a formação da placa de ateroma. O fumo também contrai as artérias que já estão estreitadas pela presença da placa de ateroma e aumenta a tendência do sangue coagular.
Como evitar a aterosclerose?
Basicamente, realizando uma mudança de hábitos alimentares e de estilo de vida! Uma dieta com baixo teor de gorduras saturadas (frituras e fast food, por exemplo), redução de peso para os portadores de sobrepeso ou obesidade, prática de atividades físicas moderadas a intensas e a suspensão do uso do cigarro reduzem muito o risco de aterosclerose. Nos casos em que os níveis do colesterol e dos triglicerídeos não reduzem apenas com essas modificações, faz-se necessário o uso continuado de drogas
+ Resistência à insulina/hiperinsulinemia: a resistência à insulina é um estado de menor utilização de glicose pelo organismo, devido a uma alteração da ligação da insulina aos seus receptores. Devido ao aumento da glicose no sangue, o pâncreas aumenta a produção de insulina; porém, mesmo em maior quantidade, ela não consegue se ligar aos seus receptores e, portanto, não consegue atuar como deveria, mantendo os níveis glicêmicos elevados. + Fibrinogênio elevado: a sua contribuição para a aterogênese relaciona-se com o aumento da coagulabilidade e viscosidade sanguínea (cofator essencial à agregação plaquetária), principalmente quando associado à dislipidemia (aumento de colesterol/triglicerídeos), hipertensão ou diabetes. Níveis mais elevados de fibrinogênio são encontrados em fumantes.
hipolipemiantes, como as estatinas e os fibratos. Atualmente, é recomendável que todas as pessoas com mais de 20 anos de idade realizem exames de sangue específicos. Para essa avaliação e também o tratamento indicado, deve-se buscar orientação médica competente e, principalmente, estar disposto a viver de forma mais saudável! A vida é o nosso bem mais precioso. Nós, médicos do Secovimed, estamos prontos a recebê-lo para uma avaliação clínica. Previna-se! Agende uma consulta.
Confira maior detalhamento de algumas das informações apuradas pela enquete O Secovimed/RS é uma sociedade civil, sem fins lucrativos, criada a partir da parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliárias (Semirgs), o sindicato dos empregados em edifícios (Sindef/RS) e o Secovi/RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas. O objetivo maior da entidade é a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas instituições envolvidas, possibilitando assistência médico-ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais básicos e uma farmácia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado. Aderindo ao Secovimed/RS, as administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho, que estabelece a estes empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionários.
O Secovimed/RS está localizado na Rua 7 de Setembro, 1096, 4º, 5º e 6º andares, em Porto Alegre. Informações complementares podem ser obtidas pelo telefone (51) 3284 5600 ou no site www.secovimed.com.br.
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