Ospinas: por el mercado de estratos medios en Centros Comerciales

cOmO dEsarrOlladOrEs, gErEntEs y vendedores de proyectos de construcción a nivel nacional, Ospinas ha dado un golpe certero con Centro Mayor, el centro comercial más grande del país, y con otros proyectos estratégicos. Andrés Arango, presidente de la compañía, conversa con EN OBRA sobre el por qué de la agresiva estrategia en este tipo de edificaciones, y sobre el futuro del sector constructor nacional.

EN OBRA: ¿Cómo ha sido el posicionamiento de Ospinas en el mercado?

Andrés Arango: Ospinas se dedica al urbanismo desde sus inicios en 1932, en Bogotá, urbanizando zonas como Chicó, Santa Bárbara, El Retiro, Bosque Medina, y grandes proyectos en el sur. En estas zonas, la empresa tomaba largas extensiones de tierra, construía vías y vendía los lotes. Sin embargo, el negocio cambia en 1946 cuando se construye el Seminario Mayor en la capital; era la primera edificación de Ospinas, que además es hoy en día patrimonio nacional.

La segunda transformación de la compañía se dio con la llegada de la Ley de Propiedad Horizontal en 1948; lo que antes era de un solo dueño, se convirtió en copropiedades, y allí Ospinas empieza a edificar.

E.O: ¿Cómo incursiona la compañía en los Centros Comerciales?

A.A: Después de la apertura de Unicentro, el primer centro comercial de escala metropolitana y líder en ese negocio, Ospinas decide que el sur merecía un proyecto de iguales proporciones. En 1991, Ospinas formula Plaza de las Américas, tras haber incursionado con Belmira y Lisboa, ambos de pequeño formato y escala zonal.

Plaza de Las Américas se convierte posteriormente en el gran negocio, y en el centro comercial más visitado del país con 40 millones de visitantes al año, además de registrar excelentes ventas de metro cuadrado. Con esa experiencia, la compañía formula, desarrolla, gerencia y vende Salitre Plaza; un proyecto en el que todos han salido ganado.

E.O: ¿Y cómo inicia la cruzada en este tipo de proyectos?

A.A: Firmada la ley 550, tras la crisis, arrancamos de nuevo en 2003. De todas formas, seguimos con los parámetros, arrancando casi de ceros, y es ahí cuando iniciamos un plan maestro para hacer centros comerciales. El primer gran centro comercial fue Plaza Imperial en Suba, con todas las grandes anclas –Carrefour, Cinemark, Bodytech, Falabella, y Home Center–. Es el único centro comercial que cuenta con todas las grandes anclas incorporadas en un solo proyecto.

Centros Comerciales ha formulado ospinas después del exitoso Plaza de las américas. desde 2006, la firma ha desarrollado 7 proyectos en distintas ciudades del país.

Posteriormente remodelamos Andino y su plaza de comidas, y finalmente, en 2004, salimos de Bogotá. Iniciamos en Facatativá un pequeño Mall, y luego introdujimos el primer gran proyecto que es Ventura Plaza en Cúcuta. Ese proyecto ha consolidado a esta ciudad como una mina de oro en comercio. Actualmente estamos construyendo cerca de 200 viviendas.

Luego llegamos a Cartagena con Caribe Plaza, el gran centro comercial. Llevamos por primera vez el Home Center, Papelería Panamericana y Carrefour.

Posteriormente, tras una invitación del doctor Luis Carlos Sarmiento, formulamos Centro Mayor, el más grande centro comercial del país, con 50 mil metros construidos, y que entregaremos en marzo del año entrante. Posee el multiplex más grande de Colombia con 14 salas, Falabella, Farmatodo, y el local de recreación más grande de Bogotá. Luego, viene la joya de la corona: Titán Plaza, que inauguraremos a principios de 2012.

E.O: ¿Por qué Ospinas le apuesta a los centros comerciales, ante un período de decaimiento del consumo?

A.A: Estas compañías que tienen 70 años en el negocio deben sobrevivir dignamente, tanto las épocas de “boom” como las de desaceleración o crisis. Cuando el negocio crece, aparecen los constructores golondrina: todas las tías y abuelitas desatendido, vamos sobre seguro. Es un tema de fotógrafos y campo de profundidad: si usted se enfoca en lo cerca, lo lejos lo ve borroso. quieren hacer su casa y aparece el sobrino arquitecto que quiere hacer un edificio. Así aparecen más actores no profesionales y se contamina el mercado. Eso para nosotros no es una buena noticia, pero cuando el agua baja, y están en el acuario todos los pescados, los más chiquitos son los primeros que se mueren. Los formales e institucionales, sabemos que es una coyuntura, y ante todo, una oportunidad.

E.O: ¿Qué ciudades se perfilan como oportunidades de negocio?

A.A: Existen actualmente 44 municipios de más de 100 mil habitantes, donde cabe un centro comercial. En el caso de Buga, donde hicimos un proyecto de estos, hemos visto que el aporte nuestro es importante, pero el retorno a largo plazo no es tan significativo; eso no significa que lo dejemos de hacer. Para nosotros el esfuerzo es más grande en esas ciudades pequeñas, al contrario de proyectos de gran escala, porque con mayor masa crítica damos más valor agregado. Actualmente estamos mirando con mucho interés a Barranquilla, Bucaramanga, e Ibagué. Pero tratamos de ir a las ciudades donde hagamos un aporte de urbanismo, arquitectura, conocimiento del negocio inmobiliario, y renovación urbana. Por supuesto que seguiremos mirando.

E.O: ¿Y en el exterior?

Por otro lado, cuando hay desaceleración, es cuando más suena el teléfono en Ospinas, porque todo el que tiene tierras y no las pudo explotar en el “boom”, busca una firma profesional para un proyecto. Si usted me pregunta, para nosotros es una oportunidad gigantesca esta situación actual. Definitivamente la palabra “crisis” no existe.

El tema de centros comerciales es a largo plazo, mientras uno maneja estos tiempos de desaceleración. Para nosotros, la inflexión de la curva ya se dio, y eso lo confirman los 300 mil millones vendidos de Titán desde el pasado noviembre. En la época más oscura, según los analistas, es cuando más hemos vendido.

Cuando nosotros proponemos un proyecto le apostamos al futuro lejano. Nosotros no medimos los proyectos por la coyuntura actual; estamos mirando con Titán a 2012, y con Centro Mayor a 2010. Son proyectos que hacemos después de 15 años de tener la tierra, y otro número de años de gestión. Cuando la compañía ha estudiado el mercado, ha medido los potenciales compradores, y sabe que hay un mercado casita propia, quieren comprar una oficina, y el negocio tiene que responder. Hay unos nichos que tienen más inventarios; las bodegas, por ejemplo. Y en su campo, los centros comerciales se deben centrar en el mercado no atendido.

A.A: Queremos salir después de 2010. Estamos mirando Perú o Panamá, donde algunos de nuestros socios constructores han tenido una gran experiencia. Cusezar, nuestro socio en Titán, ha salido muy bien; Colpatria, socio nuestro en Bogotá y Cúcuta, está trabajando en Perú y México. Pijao está en Panamá. A pesar de que son buenos ejemplos, nosotros no queremos una copia de eso. Necesitamos evaluar en qué condiciones y bajo qué compromisos sale Ospinas del país.

E.O: ¿Cuáles han sido las claves para el desarrollo de centros comerciales de Ospinas?

A.A: Nosotros sabemos cómo se mueve la ciudad. Bajo nuestro análisis, los ejes de transporte urbano público son el pivote del desarrollo de las localidades o regiones. En nuestro trabajo de consultores tenemos capas de información con datos de pasajeros por minuto, hora y día, además de estratos, población, y sus ingresos. Para darle un ejemplo, Titán entra a suplir la demanda de 1,05 millones de personas, con una masa representativa de dinero de 768 mil millones por mes. Nosotros sabemos cuánto gana esa población en bienes y servicios, y ahí es donde entramos nosotros, evaluando isócronas. Nos preguntamos: A cinco minutos todo el mercado es cautivo, ¿Cuánto mercado cautivo tenemos a 10? ¿A 15? Esas manchas (Isócronas) nos dan la plata.

E.O: Con Centro Mayor y Titán, ¿Ustedes quieren apoderarse de los estratos medios del consumo?

A.A: Los grandes márgenes son esos estratos. Con Plaza de Las Américas probamos que el negocio no está sólo en los estratos altos, sino que es igual o mejor en la clase media. En volumen, para una marca, los rangos medios son lo importante, y Bogotá, por ejemplo, es una gran ciudad de clase media. La plata está ahí. Venderles a 5 mil personas de estrato 6 es un negocio para marcas de alto estándar; pero los negocios se mueven en volumen. La gente de plaza de las Américas consume mucho más en un centro comercial que un estrato 6, porque estos que tienen dinero compran fuera del país. Para los estratos medios, el centro comercial es todo, es su “club”, es el nuevo escenario donde se interrelacionan, y eso es lo que queremos explotar.

E.O: ¿Qué le diría usted a sus colegas del sector en este marco de desaceleración?

A.A: Nosotros nos preparamos con la junta directiva, e iniciamos procesos para proteger liquidez, manejar deuda a largo plazo con posibilidad de prepagos, formular una debida planificación tributaria, vender los activos que no son la esencia del negocio, y retener el equipo humano. Esto último es muy importante. En nuestro caso, esto nos permitió replegarnos, seguir adelante con Centro Mayor y Titán; proyectos que prueban que el mejor negocio en Colombia es el ladrillo.

“ lo que le pasa a este país es que estamos mirando a corto plazo, y nos concentramos en apagar incendios; vemos corto. Por eso las avenidas nos quedan chiquitas; todo por un problema de conceptualización del futuro”

E.O: ¿Qué opina Andrés Arango de la crisis?

A.A: En crisis, cuando usted tiene un exceso de liquidez, ¿llevaría su plata a DMG? ¿A Stanford o Madoff? Ningún rico ni ninguna persona de clase media que tenga dinero y que quiera invertir, quiere sacar la plata del país. En la crisis pasada, mucha gente sacó la plata y hoy en día a nadie se le ocurre eso. No importa el tsunami que pase, estos edificios quedarán ahí parados.

Lo que le pasa a este país es que estamos mirando a corto plazo, y nos concentramos en apagar incendios; vemos corto. Por eso las avenidas nos quedan chiquitas, todo por un problema de conceptualización del futuro.

E.O: ¿Cuál es para usted el futuro del sector constructor?

E.O: ¿Qué jalona actualmente el segmento de construcción de edificaciones?

A.A: El negocio de la construcción es una mezcla de negocios. El sector crecerá. La inflexión de la curva inició. Siempre habrá negocio para el sector inmobiliario, porque todos quieren una cOn 14 millOnEs de metros cuadrados instalados el año pasado, la construcción en seco ha registrado un crecimiento de 25% anual en promedio. Como tendencia internacional, el Drywall, en particular, ha redundado en enormes ventajas para acabados de interiores y muros, gracias a su poco peso, rapidez de instalación, limpieza, y facilidad para hacer remodelaciones. En fachadas, existe el sistema de fibrocemento que brinda esas mismas ventajas. Pero ¿Cómo se introdujo la construcción en seco en Colombia? ¿Cómo ha sido su desarrollo? ¿Cuál es el panorama de negocio de este sistema?

A.A: Renovación urbana es el futuro de este negocio; la ciudad deprimida, la que tiene zonas de poco valor inmobiliario, pero que tienen las vías, los buses, los hospitales y colegios. Con la obra del metro, como eje de transporte, hay excelentes oportunidades en este aspecto.

Según Guillermo Gutiérrez de Piñeres, Gerente General de Panel Rock Colombia S.A., introducir este tipo de construcción en el país no fue fácil. “El consumidor final está acostumbrado a la mampostería”, dice. “Cuando llegamos con este sistema, la persona tenía la inquietud de si era resistente, lo que planteaba para nosotros el interrogante de si iba a ser aceptado en el mercado”.

La tarea de introducción comenzó por los constructores. Para 1994, las ventajas de la construcción en seco eran evidentes –cada metro cuadrado en mampostería equivale a 300 kilos, mientras que en Drywall representa 20–, y tanto hoteles como oficinas de la capital se convirtieron en el escenario perfecto para introducir el sistema. “Los constructores se dieron cuenta de que los acabados tomaban menos tiempo, y que todas las instalaciones tanto eléctricas como hidráulicas, iban dentro de la perfilería metálica”.

Revista EN OBRA le presenta un panorama de la construcción en seco en el país. Repase la historia de este sistema, conozca cómo está Colombia en la materia, y entérese dónde están las oportunidades.