Wie viel ist mein Haus wert

Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Oder steht Ihre Hypothek zur Verlängerung an? Sie möchten wissen, wie Hypothekaranbieter den Wert Ihrer Immobilie sehen? Je nach Schätzmethode und Finanzierungsanbieter sind die Unterschiede gross.

Ratgeber Immobilien & Hypotheken

Dies ist der siebte Teil einer Ratgeberserie rund um die Themen Immobilien, Hypotheken und Vorsorge. Sie erscheint monatlich. Sämtliche Ratgeberbeiträge und viele weitere Publikationen finden Sie im Archiv unter www.moneypark.ch/blog

Das Eigenheim wird oft wertvoller eingeschätzt, als was der Markt hergibt. Es ist schwierig, die emotionale Verbundenheit auszublenden und eine realistische Preisschätzung vorzunehmen. Dabei ist der Immobilienwert nicht nur für den Käufer und Verkäufer, sondern auch für die Verlängerung der Hypothek sehr relevant. Nicht selten weichen bei dieser Frage die Meinungen von Verkäufern, Käufern und Hypothekargebern voneinander ab. Für Hypothekarnehmer ist der Immobilienwert besonders wichtig, weil er die Belehnung massgeblich beeinflusst. Besitzer profitieren bei der Verlängerung der Hypothek, wenn der Immobilienpreis seit dem letzten Abschluss gestiegen ist. Dadurch sinkt die Belehnung automatisch und viele Finanzierungsanbieter gewähren Zinsabschläge im Rahmen von 5 bis 15 Basispunkten für eine Belehnung unter 67 Prozent.

In vielen Fällen reichen Datenbank-Tools

Für die sogenannte «hedonische Methode» setzen Finanzierungsanbieter Programme von Wüest & Partner, IAZI oder PriceHubble ein. Die Online-Tools setzen die eingegebenen Daten der Immobilie in Relation zu Tausenden von anderen Objekten in der Datenbank und ermitteln unter Verwendung von Algorithmen den Objektwert der eigenen Liegenschaft. Bei Standardobjekten funktioniert dies sehr gut, während beispielsweise bei sehr alten Liegenschaften, solchen mit sehr grossem Grundstück

Thomas Doerflinger, Marktgebietsleiter MoneyPark Basel, 061 560 37 37

Der Immobilienwert ist nicht nur für den Käufer und Verkäufer, sondern auch bei der Verlängerung der Hypothek sehr relevant. Für die meisten Objekte bieten Datenbank-Tools verlässliche Schätzungen. Bei speziellen Immobilien braucht es eine Expertenschätzung. Finanzierungsanbieter nehmen oft eine Preisspanne an, weshalb ein breiter Anbietervergleich äusserst ratsam ist.

oder Landanteil, aber auch bei Liebhaber- oder Luxusobjekten der Schätzwert deutlich vom Marktwert abweichen kann.

Detaillierter ist die Expertenschätzung

Die emotionale Verbundenheit führt oft zu einem zu hohen Betrag. Der Fachmann beurteilt neben der Lage und Ausstattung der Liegenschaft auch die Bausubstanz und die in den letzten Jahren getätigten Investitionen. Mithilfe finanzmathematischer Formeln berechnet er den Liegenschaftswert und begründet seine Ergebnisse in einem detaillierten Gutachten, in dem sowohl wertsteigernde als auch auf wertmindernde Faktoren ausgewiesen werden. Dieser Aufwand hat allerdings seinen Preis. Die Kosten einer Expertenschätzung belaufen sich je nach Objekt auf 500 Franken für einfache Objekte bis zu 2500 Franken für Immobilien mit Mischnutzung.

Grosse Unterschiede bei den Toleranzwerten

Ob Online-Tool oder Expertenschätzung – einen absoluten Preis gibt es nicht. Finanzierungsanbieter bewegen sich für die Hypothekarberechnung innerhalb einer Preisspanne, welche 10 bis 20 Prozent betragen kann und legen so einen individuellen Toleranzwert fest. Liegt der Kaufpreis über dem Toleranzwert, muss der Käufer für den Immobilienerwerb zusätzliches Eigenkapital in der Höhe der Differenz aufwenden. Der Toleranzwert kann von Anbieter zu Anbieter stark abweichen, wird aber gegenüber dem Kunden selten transparent ausgewiesen. Auch deshalb ist es wichtig, immer mehrere Anbieter zu vergleichen, bevor man seinen Wohntraum aufgrund von mangelndem Eigenkapital aufgibt. n

Warum braucht es eine Immobilienbewertung?

Immobilien werden im Vergleich zu anderen Gütern eher selten gehandelt. Jedes Haus unterscheidet sich ausserdem von anderen Häusern. Dies nicht nur in der Grösse und im Baustil sondern auch durch die geografische Lage, die den Wert von Immobilien stark beeinflusst. Weil also nur relativ wenige Transaktionen erfolgen und die Objekte schlecht miteinander verglichen werden können, wird es anspruchsvoll, die Preise direkt miteinander zu vergleichen und daraus den Wert einer Immobilie direkt abzuleiten. Die tatsächlich bezahlten Preise sind meist auch nicht öffentlich, was einen Vergleich ebenfalls erschwert. Aus diesen Gründen, wird der Wert von Immobilien durch verschiedene Verfahren geschätzt. Je nach Situation und Ziel der Schätzung, werden unterschiedliche Werte geschätzt und es kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz.

Immobilienpreise ändern sich über die Zeit

Immobilienpreise bleiben im Verlauf der Zeit nicht konstant. Das Alter, aber auch die allgemeine Nachfrage und das Angebot für Immobilien auf dem Markt beeinflussen deren Wert. Eine Analyse von Fahrländer Partner (Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt) zeigt, dass sich Immobilienpreise in Zyklen entwickeln. Auf eine Phase mit steigenden

Immobilienpreisen in der 2. Hälfte der 80er Jahre folgte ein regelrechter Preissturz Anfang der 90er Jahre. Ab dem Jahr 2000 stiegen die Preise wieder an und haben scheinbar erst kürzlich (2015) ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht. Dabei hängt die Preisentwicklung stark von der Entwicklung der Landpreise (ergo deren Knappheit) ab.

Wann kann eine Immobilienbewertung hilfreich sein?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen wollen, ist eine Immobilienbewertung durch einen Fachmann hilfreich, um den Preis für das Objekt richtig einschätzen zu können. Auch im Erbfall oder bei Scheidungen werden Schätzungen herangezogen.

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden

Je nachdem, welches Ziel mit einer Immobilienbewertung verfolgt wird, kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz. Die bekanntesten Bewertungsmethoden sind: • Realwertmethode • Ertragswertmethode • Barwertmethode • Vergleichswertmethode und hedonische Modelle

Die hedonischen Modelle haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Bei diesen Modellen geht man davon aus, dass jedes Merkmal eines Objekts einen gewissen Teil des Gesamtpreises ausmacht. Die einzelnen Eigenschaften eines Objekts werden erfasst und in einer Datenbank mit tausenden anderen Objekten verglichen. So wird der Wert des Objekts ermittelt.

Quelle: www.hev-schweiz.ch

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