Immobilien
Basel-Express.ch November 2020
Wie viel ist mein Haus wert? Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Oder steht Ihre Hypothek zur Verlängerung an? Sie möchten wissen, wie Hypothekaranbieter den Wert Ihrer Immobilie sehen? Je nach Schätzmethode und Finanzierungsanbieter sind die Unterschiede gross.
Ratgeber Immobilien & Hypotheken Dies ist der siebte Teil einer Ratgeberserie rund um die Themen Immobilien, Hypotheken und Vorsorge. Sie erscheint monatlich. Sämtliche Ratgeberbeiträge und viele weitere Publikationen finden Sie im Archiv unter www.moneypark.ch/blog
D
as Eigenheim wird oft wertvoller eingeschätzt, als was der Markt hergibt. Es ist schwierig, die emotionale Verbundenheit auszublenden und eine realistische Preisschätzung vorzunehmen. Dabei ist der Immobilienwert nicht nur für den Käufer und Verkäufer, sondern auch für die Verlängerung der Hypothek sehr relevant. Nicht selten weichen bei dieser Frage die Meinungen von Verkäufern, Käufern und Hypothekargebern voneinander ab. Für Hypothekarnehmer ist der Immobilienwert besonders wichtig, weil er die Belehnung massgeblich beeinflusst. Besitzer profitieren bei der Verlängerung der Hypothek, wenn der Immobilienpreis seit dem letzten Abschluss gestiegen ist. Dadurch sinkt die Belehnung automatisch und viele Finanzierungsanbieter gewähren Zinsabschläge im Rahmen von 5 bis 15 Basispunkten für eine Belehnung unter 67 Prozent.
In vielen Fällen reichen Datenbank-Tools Für die sogenannte «hedonische Methode» setzen Finanzierungsanbieter Programme von Wüest & Partner, IAZI oder PriceHubble ein. Die Online-Tools setzen die eingegebenen Daten der Immobilie in Relation zu Tausenden von anderen Objekten in der Datenbank und ermitteln unter Verwendung von Algorithmen den Objektwert der eigenen Liegenschaft. Bei Standardobjekten funktioniert dies sehr gut, während beispielsweise bei sehr alten Liegenschaften, solchen mit sehr grossem Grundstück
76
Thomas Doerflinger, Marktgebietsleiter MoneyPark Basel, 061 560 37 37
Der Immobilienwert ist nicht nur für den Käufer und Verkäufer, sondern auch bei der Verlängerung der Hypothek sehr relevant. Für die meisten Objekte bieten Datenbank-Tools verlässliche Schätzungen. Bei speziellen Immobilien braucht es eine Expertenschätzung. Finanzierungsanbieter nehmen oft eine Preisspanne an, weshalb ein breiter Anbietervergleich äusserst ratsam ist.
oder Landanteil, aber auch bei Liebhaber- oder Luxusobjekten der Schätzwert deutlich vom Marktwert abweichen kann.
Detaillierter ist die Expertenschätzung Bei speziellen Immobilien ist der Experte empfehlenswert: Er ist objektiver, als wenn der Besitzer den Liegenschaftswert selbst schätzt.
Die emotionale Verbundenheit führt oft zu einem zu hohen Betrag. Der Fachmann beurteilt neben der Lage und Ausstattung der Liegenschaft auch die Bausubstanz und die in den letzten Jahren getätigten Investitionen. Mithilfe finanzmathematischer Formeln berechnet er den Liegenschaftswert und begründet seine Ergebnisse in einem detaillierten Gutachten, in dem sowohl wertsteigernde als auch auf wertmindernde Faktoren ausgewiesen werden. Dieser Aufwand hat allerdings seinen Preis. Die Kosten einer Expertenschätzung belaufen sich je nach Objekt auf 500 Franken für einfache Objekte bis zu 2500 Franken für Immobilien mit Mischnutzung.
Grosse Unterschiede bei den Toleranzwerten Ob Online-Tool oder Expertenschätzung – einen absoluten Preis gibt es nicht. Finanzierungsanbieter bewegen sich für die Hypothekarberechnung innerhalb einer Preisspanne, welche 10 bis 20 Prozent betragen kann und legen so einen individuellen Toleranzwert fest. Liegt der Kaufpreis über dem Toleranzwert, muss der Käufer für den Immobilienerwerb zusätzliches Eigenkapital in der Höhe der Differenz aufwenden. Der Toleranzwert kann von Anbieter zu Anbieter stark abweichen, wird aber gegenüber dem Kunden selten transparent ausgewiesen. Auch deshalb ist es wichtig, immer mehrere Anbieter zu vergleichen, bevor man seinen Wohntraum aufgrund von mangelndem Eigenkapital aufgibt. n
