Un difetto deliberatamente sottaciuto?

L’impresa generale Tutto SA è stata incaricata dalla committente Abitabene SA di progettare e costruire un complesso residenziale. Nel contratto d’appalto è stata espressamente pattuita l’applicazione della norma SIA 118. In occasione del collaudo dei lavori, è emerso che i valori di isolamento delle unità abitative non erano conformi alle norme vigenti.

TESTO: Andrea Lenzin, Avvocato

Successivamente, il committente e l’appaltatore generale hanno discusso sui possibili interventi correttivi, senza tuttavia trovare alcun accordo. Dagli accertamenti svolti in contradittorio durante le trattative era emerso che i valori di isolamento inadeguati erano dovuti alla scarsa qualità dei doppi vetri dei serramenti e allo spessore insufficiente dell’isolamento.

Passano altri sei anni prima che Abitabene SA decida di portare Tutto SA in tribunale, chiedendo a fronte dell’insufficiente isolamento termico degli appartamenti un risarcimento danni e una riduzione della mercede pagata per i lavori.

Nella causa, Tutto SA rileva che dal collaudo dell’opera erano al momento dell’avvio del procedimento trascorsi più di cinque anni i e che quindi le richieste di risarcimento della committente sono prescritte. La committente, invece, sostiene che le cause dell’insufficienza dei valori di isolamento sono state sottaciute in modo fraudolento dall’appaltatore generale, motivo per cui non si applicherebbe il termine di prescrizione quinquennale ma quello decennale. In ogni caso, l’invocazione della prescrizione sarebbe costitutiva di un abuso di diritto, poiché l’impresa aveva indotto Abitabene SA a rinunciare all’avvio di una causa confidando in una soluzione extragiudiziale.

Il tribunale ha dapprima osservato che l’art. 180 cpv. 2 della norma SIA 118 prevede espressamente che i difetti deliberatamente nascosti dall’appaltatore sono soggetti a un termine di prescrizione di 10 anni anziché di cinque. Questa eccezione è in linea con la giurisprudenza del Tribunale federale, che la deriva dalla disposizione di cui all’art. 201 cpv. 6 CO in combinato disposto con l’art. 127 CO relativo ai contratti di compravendita, applicabile per analogia anche in materia di appalto. Tuttavia, l’occultamento di un difetto è intenzionale solo se può essere definito fraudolento. Ciò è il caso solo se i difetti erano già noti all’appaltatore al momento del collaudo dell’opera, sapeva nel contempo che il committente non ne era invece a conoscenza e non lo ha deliberatamente informato. Nel caso in esame, le conseguenze del difetto (gli scarsi valori di isolamento) erano note sia al committente che all’appaltatore al momento dell’accettazione dell’opera, mentre il fatto che il difetto risiedesse nella scarsa qualità dei vetri delle finestre e dell’isolamento termico era stato portato alla loro attenzione solo in un secondo momento. A mente del Tribunale ciò dimostra che Tutto SA non era a conoscenza dei difetti al momento del collaudo e che quindi non poteva averli sottaciuti in modo fraudolento.

Inoltre, l’invocazione della prescrizione dei diritti inerenti ai difetti d’opera risulterebbe abusiva solo se l’appaltatore avesse indotto in modo fraudolento il committente ad attendere a far valere i suoi diritti o gli avesse, anche senza l’intenzione di far decorrere la prescrizione e quindi in buona fede, impedito di intraprendere le necessarie azioni legali a tempo debito. Infine, in esito a un esame og- gettivo delle circostanze concrete del caso, per essere eccezionalmente ammissibile il superamento del termine di prescrizione deve rimanere entro limiti giustificabili e ragionevoli.

Nel caso in esame, le trattative tra Tutto SA e Abitabene SA erano state interrotte poco dopo il chiarimento della causa del danno, perché l’azienda si era chiaramente rifiutata di rispondere alle richieste di risarcimento del cliente. Così, solo pochi mesi dopo la consegna dei lavori, l’appaltatore generale poteva e doveva rendersi conto che per evitare la prescrizione l’adozione di misure interruttive era imprescindibile.

Conclusione

I requisiti per poter ammettere l’occultamento fraudolento di difetti di costruzione da parte dell’appaltatore rimangono molto elevati; ciò vale in eguale, se non maggiore misura per chi sostiene che l’invocazione dell’eccezione di prescrizione costituirebbe nel caso concreto un abuso di diritto. Tuttavia, al fine di evitare possibili malintesi, è consigliabile chiarire le cause dei difetti di costruzione riscontrati al momento del collaudo senza indugio, in modo completo e trasparente e in collaborazione con il committente.