20135008 hverfisgreiningar web by Betri borgarbragur

Hverfisgreining

Austurbær, Háaleiti, Skeifan, Breiðholt og samanburður hverfa.

Apríl 2013 Hans-Olav Andersen Ragnhildur Kristjánsdóttir Teiknistofan Tröð

Hverfisgreining

Austurbær, Háaleiti, Skeifan, Breiðholt og samanburður hverfa

Apríl 2013 Hans-Olav Andersen Ragnhildur Kristjándsóttir Teiknistofan Tröð

Titill Hverfisgreiningar Undirtitill Austurbær, Háaleiti, Skeifan, Breiðholt og samanburður hverfa. Útgáfa 00 Útgáfuár 2013 Höfundur Hans-Olav Andersen og Ragnhildur Kristjánsdóttir, Teiknistofan Tröð Tungumál Íslenska Blaðsíðufjöldi 253 Tilvísanir Eru neðst á þeim blaðsíðum sem við á Lykilorð Skipulag, sjálfbærni, greining, borg, hverfi, þróun, starfsemi, íbúðagerðir, aldursdreifing, þéttleiki, nýtingarhlutfall, fjöldi íbúa, fjöldi íbúða, samgöngur, þjónusta, borgarrými, borgarmynstur, Austurbær, Háaleiti, Skeifan, Breiðholt Keywords Planning, sustainability, neighbourhood, city, development, activities, apartment types, age distribution, density, residential density, population density, transportation urban space, urban pattern, figure ground ISBN ISBN 978-9935-463-09-8 Ljósmyndir Loftmyndir og kort fengin hjá Borgarvefsjá.is. Aðrar myndir voru teknar af höfundum skýrslunnar. Ljósmyndir í viðauka teknar af meðlimum Betri borgarbrags. Teikningar Voru unnar af höfundum skýrslunnar. Forsíða Sverrir Ásgeirsson Útgefandi Teiknistofan Tröð, Laugavegi 26, 101 Reykjavík E-mail: info@tst.is www.tst.is Heimilt er að gera úrdrátt sé heimildar getið: Hans-Olav Andersen og Ragnhildur Kristjánsdóttir (2013) Hverfisgreining - Austurbær, Háaleiti, Skeifan, Breiðholt og samanburður hverfa. Reykjavík - Betri borgarbragur, Teiknistofan Tröð.

Betri borgarbragur - rannsóknarverkefni Menn hafa byggt sér skýli í einhverri mynd í einhverja tugi árþúsunda, og á norðlægum slóðum hefur húsaskjól verið ein af grunnþörfum manna. Allan þennan tíma hafa byggingarmenn þurft að finna lausn á því hvernig heppilegast og hagkvæmast væri að ná góðum árangri með þeim efnum sem buðust hverju sinni. Með vaxandi þéttbýlismyndun hefur flækjustig aukist og nú þarf ekki einungis að hugsa fyrir húsaskjóli einu saman heldur hefur nábýli og feikihröð þörf fyrir aukin samskipti og flutninga sett nýjar kröfur á hið byggða umhverfi. Kröfur til umhverfisins hafa stöðugt aukist og nú er í vaxandi mæli gerð krafa um að stefnt skuli í átt að sjálfbærari þróun í byggingariðnaði sem öðrum starfssviðum í þjóðfélaginu. Verðmæti sem liggja í hinu byggða umhverfi eru feikimikil, byggt er til langs tíma og því nauðsynlegt að fjárfestingin nýtist ókomnum kynslóðum með lágmarksálagi á umhverfi.

• Páll Gunnlaugsson, arkitekt, ASK arkitektar • Sigbjörn Kjartansson, arkitekt, Gláma-Kím arkitektar

Vorið 2009 tóku fulltrúar sjö aðila höndum saman um að skilgreina rannsóknaverkefni sem fjalla skyldi um hið byggða umhverfi, með áherslu á hvernig gera mætti þéttbýli umhverfisvænna og sjálfbærara heldur en verið hefur. Þar sem verkefnasviðið mjög umfangsmikið og snertir mjög ólík starfssvið og hagsmuni þá var ákveðið að verkefnisstjórn skyldi vera skipuð einum aðila frá hverjum þátttakanda, en með öflugu tengslaneti yrðu aðrir áhugaaðilar tengdir verkefninu. Verkefnið hlaut þriggja ára Öndvegisstyrk Tækniþróunarsjóðs Rannís árin 2009-2012 og árin 2009-2010 styrk frá Rannsóknasjóði Vegagerðarinnar.

•

Að verkefninu hefur, auk verkefnisstjórnar, komið fjöldi aðila og skulu þeir helstu nafngreindir:

• • • • • • • • •

•

Anna Sóley Þorsteinsdóttir, arkitekt, Kanon arkitektar Bjarni Reynarsson,skipulagsfræðingur , Landráð Gunnar Örn Sigurðsson, arkitekt, ASK arkitektar Ólafur Tr. Mathíesen, arkitekt, Gláma-Kím arkitektar Ragnhildur Kristjánsdóttir, arkitekt, Teiknistofan Tröð Sverrir Ásgeirsson,hönnuður , Hús og skipulag Þorsteinn Helgason, arkitekt, ASK arkitektar Þorsteinn Hermannsson,verkfræðingur, Mannvit Brynhildur Davíðsdóttir, dósent við Háskóla Íslands, Umhverfis- og auðlindasvið Sigurður Jóhannesson, Háskóli Íslands, FélagsvísindasviðHagfræðistofnun Helgi Þór Ingason, dósent við Háskólann í Reykjavík

Í verkefninu var talað við fjölda aðila; hönnuði, stjórnmálamenn, embættismenn hjá ríki og sveitarfélögum auk háskólafólks, sem ekki verða nafngreindir fjöldans vegna. Verkefnisstjórn kann þátttakendum í verkefninu og viðmælendum bestu þakkir fyrir þeirra liðsinni, og rannsóknasjóðunum báðum fyrir fjármögnunina- án ykkar þátttöku hefði þessi úttekt ekki orðið að veruleika.

Verkefnisstjórn skipuðu eftirtaldir aðilar;

• Björn • • • •

Marteinsson, arkitekt og verkfræðingur, Nýsköpunarmiðstöð Íslands og dósent við Háskóla ÍslandsUmhverfis- og byggingarverkfræðideild, verkefnisstjóri Hans-Olav Andersen, arkitekt, Teiknistofan Tröð Harpa Stefánsdóttir, arkitekt, Akitektúra Hildigunnur Haraldsdóttir, arkitekt, Hús og skipulag Helgi B. Thóroddsen,arkitekt, Kanon arkitektar

Verkefnið hefur verið kynnt fjölda aðila á fundum og ráðstefnum, og einnig skrifaður fjöldi erinda sem birst hafa innanlands og erlendis. Árangur verkefnisins er birtur í yfirlitsskýrslunni „Betri borgarbragur“ og að auki í alls 17 skýrslum um ólíka málaflokka sem snerta verkefnissviðið;

• • • • • • • • • • • • • • • • •

Lífsgæði og sjálfbærari byggingar Reykjavík-skipulag; saga og sjálfbærni Geta góð lög stuðlað að sjálfbærni í skipulagi Vistvænar samgöngur og borgarskipulag. I. hluti Áhrifaþættir og mælikvarðar Skipulag og vistvænar samgöngur, samantektarskýrsla. Skipulag á höfuðborgarsvæðinu, sjálfbær þróun í samgöngum- áfangaskýrslur sem voru áður gefnar út í mars og október 2010 Gæðamat í byggðu umhverfi Borgarmenning Þéttleiki borga, samanburður Sjálfbærni á Höfuðborgarsvæðinu Framtíð höfuðborgarsvæðisins: Á að þétta byggðina? Miklabraut - þjóðvegur í þéttbýli Hverfisgreining - Austurbær, Háaleiti, Skeifan, Breiðholt og samanburður hverfa Suðurlandsbraut – Vesturgata Upp sprettur borg Lífsgæði og borgarumhverfi. Könnun á húsnæðis- og búsetuóskum borgarbúa 2013. Könnun unnin fyrir verkefnið Betri borgar bragur og Umhverfis- og skipulagssvið Reykjavíkurborgar

Efnisyfirlit Austurbær 2 Inngangur 4 Saga og þróun 6 Hverfaskilgreiningar 8 Starfsemi 16 Íbúðagerðir 20 Aldurssamsetning 24 Verðmæti fasteigna 26 Götur og stígar 28 Umferð og bílar 32 Nýting, yfirborð og lóðamörk 34 Meðaltalsstærðir 36 Almenningssamgöngur og gönguradíus 38 Þjónusta 40 Landslag og gróðurfar 44 Rými á milli húsa 46 Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi 50 Borgarmynstur 58 60 62 64 70 72 74 76 78 82 84 86 88 90 94 98 104

Háaleiti Inngangur Saga og þróun Hverfaskilgreiningar Starfsemi Íbúðagerðir Aldurssamsetning Verðmæti fasteigna Götur og stígar Umferð og bílar Nýting, yfirborð og lóðamörk Meðaltalsstærðir Almenningssamgöngur og gönguradíus Þjónusta Landslag og gróðurfar Rými á milli húsa Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Borgarmynstur

Skeifan 110 Inngangur 112 Saga og þróun 114 Hverfaskilgreiningar 116 Starfsemi / verðmæti fasteigna 120 Götur og stígar 122 Umferð og bílar 124 Nýting, yfirborð og lóðamörk 126 Almenningssamgöngur og gönguradíus 128 Þjónusta 130 Landslag og gróðurfar 134 Rými á milli húsa 136 Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi 138 Borgarmynstur

194 196 198 200 204 206 208 210 212 214 216 220 224 228

Hverfaskilgreiningar Starfsemi Uppbygging Verðmæti fasteigna Götur og stígar Umferð og slys Yfirborð, grunnflötur og nýting Meðaltalsstærðir Samgöngur og gönguradíus Þjónusta Landslag og gróður Rými á milli húsa Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Borgarmynstur

144 146 148 150 156 158 160 162 164 168 170 172 174 176 180 182 184

Breiðholt Inngangur Saga og þróun Hverfaskilgreiningar Starfsemi Íbúðagerðir Aldurssamsetning Verðmæti fasteigna Götur og stígar Umferð og bílar Nýting, yfirborð og lóðamörk Meðaltalsstærðir Almenningssamgöngur og gönguradíus Þjónusta Landslag og gróðurfar Rými á milli húsa Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Borgarmynstur

234 236 240 242 244 246 248 250 252

Viðauki Gönguferð / gæðavísar Staðir Samantekt á göngu CABE Umhverfi og samfélag Yfirbragð Götur, bílastæði og gangandi umferð Hönnun og uppbygging Rýni á aðferðafræði

190 192

Samanburður hverfa Inngangur Saga og þróun

Apríl 2013 00 Útgáfa RK/HOA Dagsetning Útgáfa Skýring Höf

Úrdáttur

Summary

Fjögur hverfi í Reykjavík voru skoðuð, greind og kortlögð út frá ýmsum þáttum og upplýsingarnar settar fram á grafískan hátt. Hvert hverfi er sett upp í sérkafla auk eins samanburðarkafla þar sem bera má saman hverfin fjögur. Markmiðið var að velja hverfi sem eru ólík að uppbyggingu, aldri og staðsetningu innan borgarinnar til að fá sem áhugaverðastan samanburð á milli þeirra og öðlast þannig betri skilning á samhengi og uppbyggingu borgarinnar.

Four neighbourhoods in Reykjavík were studied, analysed and mapped in various ways and the information presented graphically. Each neighbourhood is presented in its own chapter as well as in a comparison chapter. The objective was to select neighbourhoods that vary in structure, age and location within the city in order to get the most interesting comparison between them and in that way gain a better understanding of the context and structure of the city.

Það sem meðal annars var skoðað var hvenær og hvernig hverfið byggðist upp og farið yfir ólíkar merkingar á hugtakinu hverfi. Gerð voru gröf og kort sem sýna starfsemi, aldursdreifingu, íbúðasamsetningu og verðmæti fasteigna innan hverfis. Helsta þjónusta var kortlögð m.a. skólar, matvöruverslanir og önnur almenn þjónusta sem finna má í nærumhverfinu. Skoðað var aðgengi að almenningssamgöngum, tíðni vagna, umferð og umferðaslys innan hverfis og á stofnbrautum umhverfis. Götur og stígar hverfisins voru kortlagðir til að meta aðgengi akandi, hjólandi og gangandi vegfarenda.

The report looks at, amongst other things, how and when the neighbourhood developed and at different meanings of the term neighbourhood. Graphs and maps where drawn that show the distribution of activities, age, apartment types and the value of real estate. A service map was drawn that shows the placement of schools, grocery shops and other general services that may be found in the local neighbourhood. The access to public transport, frequency of buses, traffic and traffic accidents within the neighbourhood and on the surrounding arterial roads was mapped. Roads and paths within the neighbourhood were mapped in order to assess the accessibility of different modes of transport, vehicular, bicycle and pedestrian.

Nýtingarhlutfall innan hverfis var reiknað út frá byggðu flatarmáli og flatarmáli lands. Hlutfall af þöktu landsvæði og lands utan lóðamarka var reiknað út frá teikningum. Græn svæði og trjágróður hvers hverfis var kortlagt út frá loftmyndum frá Borgarvefsjá. Reiknaðar voru út meðaltalsstærðir íbúða, íbúafjöldi og dreifing þeirra innan hverfisins. Auk þess voru göturými skoðuð og borgarmynstur hverfisins. Gögnin sem unnin voru fyrir hverfisgreiningarnar hafa verið notuð í öðrum skýrslum á vegum Betri Borgarbragar; í skýrslu um þróunarmöguleika hverfanna, við hverfisskipulag í EfraBreiðholti og í System Dynamics kúrs í við Háskóla Íslands.

The floor area ratio on smaller plots within the neighbourhood was calculated from the built area and the total area of land. Green spaces and vegetation was mapped from areal photographs. The average size of dwellings was calculated, as well as residential density and population density. Streetscapes and figure ground maps where drawn and analysed. The data made has been used in other reports written by Betri Borgarbragur: in a Reykjavik City Density Study, Neighbourhood Planning in Breidholt and in a System Dynamics course at the University of Iceland.

AusturbĂŚr Hverfisgreining

Inngangur Afmörkun Seltjarnarnes

Loftmynd af greiningarreit Mosfellsbær

Reykjavík

Kópavogur

Álftanes

Garðabær

Hafnarfjörður

Kópavogur

Greiningarreitur Austurbæjar er afmarkaður af stærri umferðaræðum: Sæbraut, Snorrabraut, Gömlu Hringbraut, Sóleyjargötu og Lækjagötu.

jarga

y Sóle

Byggð á reit er þétt og blönduð, þjónustustig hátt, stutt er í flesta nærþjónustu og mikil verslun er á svæðinu. Reiturinn hefur mikla sögu, þar er miðstöð stjórnsýslu landsins, mikil verslun, menning og næturlíf. Byggð hefur þróast á öðrum forsendum og á öðrum hraða en nýrri úthverfi.

2 Loftmynd úr Borgarvefsjá, mars 2011

Greiningarreitur Afmörkun miðborgar

Reykjavík 1902 Helstu götur miðbæjarins voru farnar að mótast árið 1902. Á kortinu frá 1902 mótar orðið skýrt fyrir Laugavegi, Skólavörðustígi og Bankastræti. Skipulag Kvosarinnar er líkt því sem við þekkjum í dag.

Útlínur greiningarreits Kort úr Borgarvefsjá, mars 2011

Saga og þróun Reykjavík 1947

Með því að bera saman kort og loftmyndir af Austurbæ frá árunum 1947 til dagsins í dag má sjá hvernig hverfið hefur þróast og breyst í gegnum árin.

4 Kort úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Útlínur greiningarreits

1954

1979

2010

Skipulag og gatnamynstur Austurbæjar var skýrt mótað árið 1954 í þeirri mynd sem við þekkjum í dag.

Mikil uppbygging hefur verið á Landspítalalóð frá 1954. Aukin landfylling er við sjávarsíðuna.

Uppbygging hefur orðið við Skúlagötuna og í Skuggahverfi. Fjölbýli og háhýsi reist norðan við Lindargötu frá 1979. Aukin landfylling er við sjávarsíðuna.

5 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, mars 2011

Hverfaskilgreiningar Hvað er hverfi?

Austurbærinn er hluti af skilgreindri miðborg Reykjavíkur. Hann er í póstnúmeri 101. Grunnskóli hverfisins er Austurbæjarskóli. Forgangsskólar í framhaldsnám eru Menntaskólinn í Reykjavík og Menntaskólinn við Hamrahlíð. Kampur, frístundamiðstöð Miðborgar og Hlíðar, er staðsettur í Austurbæjarskóla. Austurbærinn er hluti af löggæslusvæði 5 ásamt Miðborg, Seltjarnarnesi og Vesturbænum.

Samsett kort

Hverfaskipting

Hverfahlutar

Miðborg

Austurbær

Grunnskólahverfi

Grunnskóli Forgangsskólar í framhaldsnám Aðrir framhaldsskólar á reit

Póstnúmer

101

Frístundamiðstöðvar

Kampur Frístundamiðstöð Miðborgar og Hlíða

Heilsugæsla

Frístundaheimili Félagsmiðstöðvar Siglingaklúbbur

Heilsugæsla Miðbæjar

Heilsugæslan Vesturgötu 7 Aðrar heislugæslustöðvar

Löggæslusvæði

Löggæslusvæði 5 Miðborg, Seltjarnarnes, Vesturbær

Lögreglustöð

Starfsemi Reitaskipting

Íbúðir / skúrar

Sérhæft* / vörugeymsla

Hverfinu er skipt í fimmtán reiti samkvæmt Borgarvefsjá, númeraðir frá 28-42. Hlutfall hverrar starfsemi er reiknað sem hlutfall af heild skv. upplýsingum um byggt flatarmál úr Borgarvefsjá. Íbúðarhúsnæði er nokkuð jafndreift yfir reitinn. Mesta hlutfall íbúða er 13% á reitum 32 og 33, sem er annars vegar í Skuggahverfinu og hins vegar á svæðinu við mót Laugavegar, Skólavörðustígs og Bankastrætis. Stærsta hlutfall sérhæfðar starfsemi er 26% á reit 38, á Landspítalareit. Einnig er mikil sérhæfð starfsemi á reitum 28 og 41. Mesta hlutfall skrifstofuog verslunarhúsnæðis er umhverfis Laugaveg og neðst á Skólavörðustíg. Lágt hlutfall verslunarog skrifstofuhúsnæðis er á suður- og vesturhluta reitar. Iðnaður er nánast einskorðaður við svæði norðan Hverfisgötu.

8 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

*Sérhæft húsnæði er hannað sérstaklega undir ákveðna starfsemi, t.d. skólar, spítalar, fiskvinnsluhús, gistihús.

Verslun / skrifstofa

Iรฐnaรฐur

Í VINNSLU Í VINNSLU

Starfsemi Starfsemi

Samsetning Samsetning innan innan greiningarreita Samsetning innan reitagreiningarreita Skífuritin sýnasýna hlutfall mismunandi starfsemi í hverjum reit, Skífuritin Skífuritin sýna hlutfall hlutfall flatarmáls flatarmáls mismunandi mismunandi reiknað út frá byggðu flatarmáli. húsnæðistegunda húsnæðistegunda í hverjum í hverjum reit.reit. Íbúðarhúsnæði er yfir 50% af 50% byggðu flatarmáli í tíuí reitum íbúðarhúsnæði íbúðarhúsnæði er yfir er yfir 50% af byggðu af byggðu flatarmáli flatarmáli tíuí tíu af fimmtán. Sérhæfð starfsemi er starfsemi umstarfsemi 70% áertveimur reitum. reitum reitum af fimmtán. af fimmtán. Sérhæfð Sérhæfð um er um 70%70% á á Á reitum 28,29 34reitum. og 39 er starfsemi nokkuð mikið tveimur tveimur reitum. Mikið Mikið blönduð blönduð starfsemi starfsemi er m.a. erblönduð. m.a. á reitum á reitum 28,29 28,29 34 og 34 39. og 39.

Reitur Reitur Reitur Reitur 2828 2828 Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 57205720 57205720 112 112 112 112 21577 21577 21577 21577 32143214 32143214 53065306 53065306 33554 33554 33554 33554 69483 69483 m269483 samtals m2samtals samtals 69483 m2 m2 samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 29 2929292929

8%8%

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 4,629 4,629 4,629 4,629 4,629 4,629 99 99 99 99 99 99 10,769 10,769 10,769 10,769 10,769 10,769 1,612 1,612 1,612 1,612 1,612 1,612 537 537 537 537537537 6,985 6,985 6,985 6,985 6,985 6,985 24,631 24,631 m2 samtals m2 samtals 24,631 24,631 m2 samtals 24,631 m2 samtals 24,631 m2 samtals m2 samtals

19% 19%

28% 28%

31% 31% 31% 31%

48% 48%

2% 2% 2% 2% 7%7%

5%5% 8%8% Reitur Reitur Reitur Reitur 3333 3333 Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 70,484 70,484 70,484 70,484 3,387 3,387 3,387 3,387 253 253 253 253 660 660 660 660 145 145 145 145 2,124 2,124 2,124 2,124 77,053 77,053 m2 samtals m2 samtals 77,053 77,053 m2 samtals m2 samtals

Flatarmál Flatarm 35,870 35,8 1,060 1,0 4,342 4,3 82 40 21,036 21,0 62,430 62,4 m

44% 44% Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 34 3434343434

1%1% 3%3% 4%4%

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 20,749 20,749 20,749 20,749 20,749 20,749 751 751 751751 751 751 15,972 15,972 15,972 15,972 15,972 15,972 702 702 702702 702 702 279 279 279279 279 279 8,890 8,890 8,8908,890 8,890 8,890 47,343 47,343 m2 samtals m2 samtals 47,343 47,343 m2 47,343 samtals m2 47,343 samtals m2 samtals m2 samtals

19% 19% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

34% 34%

92% 92% Reitur Reitur Reitur Reitur 3838 3838

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 39 3939393939

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 23,826 23,826 23,826 23,826 1,598 1,598 1,598 1,598 367 367 367 367 0 00 0 0 00 0 59,453 59,453 59,453 59,453 85,244 85,244 m2 samtals m2samtals samtals 85,244 85,244 m2 m2 samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 28,860 28,860 28,860 28,860 28,860 28,860 2,090 2,090 2,090 2,090 2,090 2,090 11,763 11,763 11,763 11,763 11,763 11,763 5,727 5,727 5,727 5,727 5,727 5,727 673 673673673673673 5,230 5,230 5,230 5,230 5,230 5,230 54,343 54,343 m2 samtals m2 samtals 54,343 54,343 m2 samtals 54,343 m2 samtals 54,343 m2 samtals m2 samtals

28% 28%

2%2% 2%2% 70% 70%

Flatarmál Flatarm 43,219 43,2 1,341 1,3 1,212 1,2 0 89 5,084 5,0 50,945 50,9 m

44% 44%

1%1%

10% 10% 1%1% 10% 10% 53% 53%

Flatarmál Flatarm 53,358 53,3 734 7 14,902 14,9 445 4 284 2 8,950 8,9 78,673 78,6 m2

22% 22% 22% 22% 4%4%

ÍbúðirÍbúðir SkúrarSkúrar

Iðnaður Iðnaður Sérhæft Sérhæft

Verslun/skrifstofa Verslun/skrifstofa Vörugeymsla Vörugeymsla

10 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Íbúðir

Verslun/skrifstofur

Reitur Reitur Reitur Reitur Iðnaður Skúrar 3030 3030

Sérhæft Vörugeymslur

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 31 3131313131

Reitur Reitur 32 32

Í VINNSLU Í VINNSLU Í VINNSLU

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 30303030 3030

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 31 31 31 3131 31 31 31

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 35,870 35,870 35,870 35,870 35,870 35,870 1,060 1,060 1,060 1,0601,060 1,060 4,342 4,342 4,342 4,3424,342 4,342 82 82 82 82 82 82 40 40 40 40 40 40 21,036 21,036 21,036 21,036 21,036 21,036 62,430 62,430 62,430 m2 62,430 m2 samtals 62,430 m2 samtals 62,430 m2 samtals samtals m2m2 samtals samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 25,171 25,17125,171 25,171 25,171 25,171 25,171 25,171 1,0831,083 1,083 1,083 1,083 1,083 1,083 1,083 2,6982,698 2,698 2,698 2,698 2,698 2,698 2,698 0 0 00 00 00 0 0 00 00 00 1,5451,545 1,545 1,545 1,545 1,545 1,545 1,545 30,497 30,497 m2 30,497 samtals 30,497 m2 30,497 samtals 30,497 m2 m2samtals 30,497 samtals m2 30,497 m2samtals samtals m2 m2samtals samtals

34% 34%34%

5%5% 5% 9%9% 9% 4%4% 4%

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 43,219 43,219 43,219 43,219 43,219 43,219 1,341 1,341 1,341 1,3411,341 1,341 1,212 1,212 1,212 1,2121,212 1,212 0 0 0 0 0 0 89 89 89 89 89 89 5,084 5,084 5,084 5,0845,084 5,084 50,945 50,945 50,945 m2 50,945 m2 samtals 50,945 m2 samtals 50,945 m2 samtals samtals m2m2 samtals samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 53,358 53,358 53,358 53,358 53,358 53,358 734 734734 734 734 734 14,902 14,902 14,902 14,902 14,902 14,902 445 445445 445 445 445 284 284284 284 284 284 8,950 8,950 8,950 8,9508,950 8,950 78,673 78,673 78,673 m2 78,673 m2 samtals 78,673 m2 samtals 78,673 m2 samtals samtals m2m2 samtals samtals

19% 19% 19% 19% 19% 19% 1%1% 1%

60% 60%60%

82% 82%82%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 36 36 36 3636 36 36 36

10% 10%10% 2%2% 2% 3%3% 3%

11% 11%11% 1%1% 1%

14% 14%14% 1%1% 1% 1%1% 1%

24% 24%24%

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 48,362 48,362 48,362 48,362 48,362 48,362 48,362 48,362 1,3651,3651,365 1,365 1,365 1,3651,365 1,365 921 921 921 921921 921 921 921 83 83 8383 8383 8383 0 0 00 00 00 5,5725,5725,572 5,572 5,572 5,5725,572 5,572 56,303 56,303 m2 56,303 samtals 56,303 m2 56,303 samtals 56,303 m2 m2samtals 56,303 samtals m2 56,303 m2samtals samtals m2 m2samtals samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 37 37 37 37 37 37373737

10% 10% 2%2% 2% 10% 2%2% 2%

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 411834118341183 41183 41183 41183 41183 41183 41183 2816 2816 2816 2816 2816 2816 2816 2816 2816 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 728 728 728 728 728 728728728728 4472744727 m2 samtals 44727 m2 44727 44727 samtals 44727 m2 m2 44727 m2 samtals samtals m2 44727 samtals m2 44727 samtals samtals m2 m2 samtals samtals

86% 86%86%

85% 85%85% Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 40404040 4040

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 70,812 70,812 70,812 70,812 70,812 70,812 70,812 70,812 70,812 610 610 610 610 610 610610610610 28,546 28,546 28,546 28,546 28,546 28,546 28,546 28,546 28,546 1,1831,1831,183 1,183 1,183 1,183 1,183 1,183 1,183 747 747 747 747 747 747747747747 16,281 16,281 16,281 16,281 16,281 16,281 16,281 16,281 16,281 118,179 118,179 m2 118,179 118,179 samtals m2 118,179 118,179 samtals 118,179 m2 m2 118,179 m2 samtals samtals m2 118,179 samtals m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals

57% 57% 57% 57% 57%57% 7%7% 7% 2%2% 2%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 35353535 3535

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 32 32 32 32 32 32323232

92% 92%92%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 41 41 41 4141 41 41 41

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 42 42 42 42 42 42424242

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 51,861 51,86151,861 51,861 51,861 51,861 51,861 51,861 974 974 974 974 974 974 974 974 5,402 5,4025,402 5,402 5,402 5,4025,402 5,402 173 173 173 173 173 173 173 173 11 11 1111 1111 1111 35,621 35,62135,621 35,621 35,621 35,621 35,621 35,621 94,042 94,042 m2 94,042 samtals 94,042 m2 94,042 samtals 94,042 m2 m2samtals 94,042 samtals m2 94,042 m2samtals samtals m2 m2samtals samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 3,6163,6163,616 3,616 3,616 3,616 3,616 3,616 3,616 562 562 562 562 562 562562562562 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 9,9449,9449,944 9,944 9,944 9,944 9,944 9,944 9,944 14,122 14,122 m2 14,122 samtals 14,122 m2 14,122 14,122 samtals m2 14,122 m2 m2 samtals 14,122 samtals m2 samtals 14,122 m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals

38% 38%38%

2%2% 2% 6%6% 6%

26% 26%26%

55% 55% 55% 55% 55%55%

68% 68%68% 6%6% 6% 1%1% 1%

4%4% 4% 70% 70%70%

*Uppl.*Uppl. úr Borgarvefsjá, úr *Uppl. Borgarvefsjá, úr Borgarvefsjá, maí 2011 maí 2011 maí 2011 Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Íbú_ir Reitur Reitur Íbú_ir Íbú_ir Reitur Íbú_ir Reitur Íbú_ir Íbú_ir Íbú_ir Skúrar Íbú_ir Skúrar Íbú_ir Skúrar Skúrar Íbú_ir Íbú_ir Verslun/ Skúrar Skúrar Verslun/ Skúrar Verslun/ Skúrar Verslun/ Skúrar skrifstofur skrifstofur Verslun/ Verslun/ Skúrar skrifstofur Verslun/ Skúrar skrifstofur Verslun/ Verslun/ skrifstofur skrifstofur I_na_ur skrifstofur Verslun/ I_na_ur skrifstofur Verslun/ I_na_ur skrifstofur I_na_ur skrifstofur I_na_ur skrifstofur I_na_ur I_na_ur Vörug. I_na_ur I_na_ur Vörug. Vörug. I_na_ur Vörug. I_na_ur Vörug. Vörug. Sérhæf_ Vörug. Sérhæf_ Vörug. Sérhæf_ Vörug. Sérhæf_ eign Vörug. eign Sérhæf_ Vörug. Sérhæf_ eign Sérhæf_ eign Sérhæf_ Sérhæf_ Samtals eign eign Samtals eign Sérhæf_ Samtals Sérhæf_ eign Samtals eignSamtals Samtals eign Samtals eign Samtals Samtals Samtals Samtals 28 28 28 28 28 2828 28285,720 5,720 2828 5,720 5,7205,720 5,720 5,720 5,720 112 5,720 112112 5,720 5,720 112 112 112 21,577 112 21,577 112 21,577 112 21,577 112 21,577 112 21,577 21,577 21,577 3,214 21,577 3,214 3,214 21,577 3,214 21,577 3,214 3,214 3,214 5,306 3,214 3,214 5,306 5,306 5,306 3,214 3,214 5,306 5,306 5,306 33,554 5,306 33,554 5,306 33,554 33,554 5,306 5,306 33,554 33,554 33,554 69,483 33,554 33,554 69,483 69,483 69,483 33,554 33,554 69,483 69,483 69,483 69,483 69,483 69,483 69,483 29 29 29 29 29 2929 29294,629 4,629 2929 4,629 4,6294,629 4,629 4,629 4,629 4,629 99 994,629 99 4,629 99 99 99 10,769 99 10,769 99 10,769 99 10,769 99 10,769 10,769 99 10,769 10,769 1,612 10,769 1,612 1,612 10,769 1,612 10,769 1,612 1,612 1,612 1,612 537 1,612 537537 1,612 1,612 537 537 537 537 6,985 6,985 537 537 6,985 6,985 537 537 6,985 6,985 6,985 24,631 6,985 24,631 6,985 24,631 24,631 6,985 6,985 24,631 24,631 24,631 24,631 24,631 24,631 24,631 30 30 30 30 30 3030 3030 35,870 35,870 30 35,870 3035,870 35,870 35,870 35,870 35,870 1,060 35,870 1,060 1,060 35,870 1,060 35,870 1,060 1,060 1,060 4,342 1,060 1,060 4,342 4,342 4,342 1,060 1,060 4,342 4,342 4,342 4,342 4,342 82 824,342 82 4,342 82 82 8282 40 8282 40 40 40 8282 40 40 21,036 40 21,036 40 21,036 40 21,036 40 21,036 21,036 40 21,036 62,430 21,036 21,036 62,430 62,430 62,430 21,036 21,036 62,430 62,430 62,430 62,430 62,430 62,430 62,430 31 31 31 31 31 3131 3131 25,171 25,171 31 25,171 3125,171 25,171 25,171 25,171 25,171 1,083 25,171 1,083 1,083 25,171 1,083 25,171 1,083 1,083 1,083 2,698 1,083 1,083 2,698 2,698 2,698 1,083 1,083 2,698 2,698 2,698 2,698 2,698 0 02,698 2,698 0 0 00 0 00 0 0 0 0 00 1,545 01,545 0 1,545 01,545 0 1,545 1,545 01,545 30,497 1,545 30,497 1,545 30,497 30,497 1,545 1,545 30,497 30,497 30,497 30,497 30,497 30,497 30,497

Samsett kort

Kortið sýnir samhengi á milli starfsemi og landfræðilegar staðsetningu. Sjá má að sérhæfð starfsemi er mest á reitum 28, 38, og 42, umhverfis Landspítala, Hallgrímskirkju og á norðvesturhluta reitar. Mikið er um blandaða starfsemi við Laugaveginn, Bankastrætið og nálægar götur. Íbúðarhúsnæði er í meirihluta á reitum 31, 33 og 35-37.

12 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Íbúðir Skúrar

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Sérhæft Vörugeymslur

Í VINNSLU Aðalskipulag Samantekt á tveimur helstu starfsþáttum Tveir helstu Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 innan smærri reita starfsþættir innan reita

Klap

Sk úla

ata

íks Eir

g ifs

ata

ilsg

ata

þó ru

sstí

lsg

Be rg

rón Ba

Tækniskóli Hallgrímskirkja

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

ave

isg

sga

ring

bra

Landspítali

Svæði umhverfis Landspítala, Hallgrímskirkju og Tækniskóla eru á skilgreindu svæði fyrir þjónustustofnanir sem eiga að veita almenna þjónustu við samfélagið. Svæði milli Snorrabrautar og Barónsstígar við Heilsuverndarstöðina er miðsvæði sem er fyrst og fremst verslunþjónustu. Svæði umhverfis Laugveginn, Íbúðarhúsnæði er í meirihluta í flestum reitum en fyrir nokkuð góð og Landspítali, Hallgrímskirkja og Tækniskólinn eru á skilgreindu Hverfisgötu, Bankstræti og Lækjargötu er skilgreintsem eiga að veita almenna blöndun er á ólíkri starfsemi á greiningarreit. svæði fyrir þjónustustofnanir miðborg sem á að þjónusta við landinu í heild t.d. áSvæði sviði milli Snorrabrautar og þjónustu samfélagið. stjórnsýslu, viðskipta og menningar. Blönduð byggð viðer fyrst og fremst fyrir Barónsstígs er skilgreint miðsvæði er sem Skúlagötu og Lindargötu þar sem gert er ráð fyrir verslun- og þjónustu. Laugavegur, Hverfisgata, Bankastræti og íbúðarbyggð með tilheyrandi nærþjónustu og fjölþættri Lækjargata eru á skilgreindu miðborgarsvæði sem á að þjónusta starfsemi. Íbúðarsvæði er skilgreint norðan Laugavegar landinu í heild t.d. á sviði stjórnsýslu, viðskipta og menningar. og á suðvestur hluta reitar. Opið svæði er við Sæbrautina Blönduð byggð er við Skúlagötu og Lindargötu þar sem gert er sem er svæði sem hefur útivistargildi á einn eða annan ráð fyrir íbúðarbyggð með tilheyrandi nærþjónustu og fjölþættri hátt. Íbúðarsvæði Miðborg

Iðnaður Sérhæft/Vörugeymslur

Njá

træ rs

Blönduð byggð

Sérhæft/vörugeymsla

La ett

ur eg

ða

Gam la H

bra

Íbúðir/skúrar Verslun/skrifstofa Iðnaður

erfi

v lnis Fjö

5% munur er á hlutfalli íbúðarhúsnæðis í Reykjavík og Austurbæ

5% er á hlutfalli húsnæðis íog Reykjavík og og munur 1% munur á verslunarskrifstofuhúsnæði. Hlutfall Austurbæ og 1% munur á verslunar og skrifstofuhúsnæði. sérhæfðar starfsemi er 10% meira á greiningarreit samanborið Hlutfall sérhæfðar starfsemi er 10% meira á greiningarreit við höfuðborgarsvæðið. Hlutfall iðnaðarhúsnæðis er 4% lægra samanborið við höfuðrborgarsvæðið. Hlutfall en í Reykjavík. iðnaðarhúsnæðis er 4% lægra en í Reykjavík.

pars

tígu

Sn orr ab rau t

ti træ Ing ólfs

rga

a at rg kja Læ

Íbúðarhúsnæði er í meirihluta í flestum reitum en nokkuð góð blöndun er á ólíkri starfsemi á greiningarreit.

*skv. tölum úr borgarvefsjá, mars 2011

Íbúðir/Skúrar Verslun/skrifstofur

60%

70% Sérhæft 30% íbúðir/skúrar

ring

ta gs

13%

ár Sm

ð jar

ata

g ar

ve ás uf

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

ata

sgata

gag Bra

Sæ

Baldur

100%

Gam la H

r Be

Íbúðir/skúrar

25%

Lin

ta ga íks Eir ata rg fna Sja

gata

56% Íbúðir/skúrar 38% Sérhæft

98%

88%

70% Sérhæft 30% íbúðir/skúrar

Þin Mið gho stræ ltss Gru træ ti ti nda rstí Be gur rgs tað as træ Óð ti ins ga ta

69% Íbúðir/skúrar 19% Verslun/skrifst

a yjarg Sóle

100%

88%

Íbúðir/skúrar

gu stí rðu vö óla ur Sk tíg kas Lo sgata r Þó

88%

Íbúðir/skúrar

79%

57% Íbúðir 22% Verslun/skrifst

juvegu r

Íbúðir/skúrar

Greiningarreitur

79%

Fjólu

a yjarg Sóle

86%

60% Íbúðir/skúrar 45% Íbúðir 24% Verslun/skrifst 34% Verslun/skrifst 40

88%

Íbúðir/skúrar

84%

59% Íbúðir/skúrar 34% Sérhæft

Fríkirk

kja juvegu r

93%

96%

44% Verslun/skrifst 28% Sérhæft

Laufásvegur

Fríkirk

72% 32

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

Sæ

48% Sérhæft 31% Verslun/skrifst

Sn orr ab rau t

6%eftir flatarmáli Hlutfallsdreifing

65%

Flatarmál 546.302 m2 60% 118.724 m2 13% 13.881 m2 2% 229.108 m2 25% Háaleiti / reitir 28-42 908.015 m2 samtals

79%

15%

14%

*skv. tölum FMR frá Háaleiti / reitir 28-42 2009

Læ

Flatarmál 6.333.866 m2 65% 1.409.741 m2 14% 585.066 m2 6% 1.467.746 m2 15% Höfuðborgarsvæðið 9.796.419 m2 samtals

astí

Reykjavík

Vit

Samanburður við Reykjavík

Fra kka rstí gu r

Samanburður á starfsemi í Reykjavík og á

öfuðborgarsvæðið greiningarreit Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

starfsemi. Íbúðarsvæði er skilgreint sunnan við Laugaveg og á suðvesturhluta reitar. Opið svæði er við Sæbrautina sem er Svæði fyrir þjónustustofnanir sem hefur útivistargildi á einn eða annan hátt. Opiðsvæði svæði til sérstakra nota

Miðvæði

Blönduð byggð Íbúðarsvæði Skipulagssjá, 2011

Miðborg Miðvæði

Svæði fyrir þjónustustofnanir Opið svæði til sérstakra nota

Útsýni yfir Bankastræti og Skólavörðustíg

Í VINNSLU Í VINNSLU

Íbúðargerðir Íbúðargerðir Íbúðagerðir

Samsetning innan greiningarreita Samsetning innan greiningarreita Samsetning innan reita Skífuritin sýnasýna hlutfall flatarmáls mismunandi íbúðagerða í Skífuritin sýna hlutfall flatarmáls mismunandi Skífuritin hlutfall flatarmáls mismunandi hverjum reit. húsnæðistegunda í hverjum húsnæðistegunda í hverjum reit.reit. Hæsta hlutfall einbýlis er 31% reit er einnig Hæsta hlutfall einbýlis á 31. 31% á reit 31. Hlutfall einbýlis Hæsta hlutfall einbýlis er ááer 31% á Hlutfall reit 31. einbýlis Hlutfall einbýlis hátt er á reitum 37 og 42. Flest raðhús, 5-6%, eru á reitum 29 er einnig á reitum 37 42. og 42. Flest raðhús, 5-6%, eru einnig hátthátt á reitum 37 og Flest raðhús, 5-6%, eruog 36. Hlutfall fjölbýlis er yfir 80% í öllum reitum fyrir utan reit 31, á reitum 29 36. og 36. Hlutfall fjölbýlis er yfir í öllum á reitum 29 og Hlutfall fjölbýlis er yfir 80%80% í öllum 36, 37 og 42. reitum 36-37 og 42. reitum fyrirfyrir utanutan reit reit 31, 31, 36-37 og 42.

Reitur Reitur Reitur Reitur 2828 2828

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 588 588 588 588 0 00 0 51325132 51325132 5720 m2samtals samtals 5720 m2 samtals 57205720 m2 samtals m2

10% 10%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 29 2929292929

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 356 356356356356356 220 220220220220220 4053 4053 4053 4053 4053 4053 4629 m2 samtals m2 samtals 4629 m2 samtals m2 samtals 4629 4629 m2 4629 samtals 4629 m2 samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 15171517 15171517 314 314 314 314 68653 68653 68653 68653 70484 m2samtals samtals m2 samtals 70484 m270484 samtals 70484 m2

2%1% 2%1%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 34 3434343434

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 1000 1000 1000 1000 1000 1000 106 106106106106106 19643 19643 19643 1964319643 19643 m2 samtals m220749 samtals 20749 m2 samtals m2 samtals 2074920749 m220749 samtals 20749 m2 samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 384 384 384 384 966 966 966 966 22476 22476 2247622476 23826 m2samtals samtals m2 samtals 23826 m223826 samtals 23826 m2

2%2% 4%4%

5%5%

Flatarm Flatarmál 5264 52 877 8 37078370 43219432 m

95% 95%

97% 97% Reitur Reitur Reitur Reitur 3838 3838

Flatarm Flatarmál 5935 59 894 8 29041290 35870358 m

87% 87%

90% 90% Reitur Reitur Reitur Reitur 3333 3333

8%8% 5%5%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 39 3939393939

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 1174 1174 1174 1174 1174 1174 0 0 0 0 0 0 27686 27686 27686 27686 27686 27686 m2 samtals m228860 samtals 28860 m2 samtals m2 samtals 2886028860 m228860 samtals 28860 m2 samtals

94% 94%

4%4%

Flatarm Flatarmál 3747 37 624 6 48987489 53358533 m

96% 96%

EinbýliEinbýli Raðhús Raðhús Sambýli Sambýli

16 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Einbýli

Fjölbýli

Reitur Reitur Reitur Reitur Raðhús 3030 3030

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 31 3131313131

ReiturReitur Reitur Reitur 32 32

Í VINNSLU Í VINNSLU Í VINNSLU

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 303030303030

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 5935 5935 5935 59355935 5935 894894894894 894894 29041 29041 29041 29041 29041 29041 35870 35870 35870 m2 35870 m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals 35870 35870 m2m2 samtals samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 31 31 31 31 31 31 31 31

17% 17%17%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 32 32 32 3232323232 32

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 7761 77617761 7761 7761 7761 77617761 7761 465 465 465 465 465 465 465 465 465 1694516945 16945 16945 16945 1694516945 16945 16945 2517125171 m2 samtals 25171 25171 m2 samtals 25171 m2 25171 m2 samtals samtals m2 m2samtals samtals 25171 m2 samtals 25171 25171 m2 m2samtals samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 2512 25122512 2512 2512 2512 2512 2512 2512 126 126 126 126126126126126 126 6817468174 68174 68174 68174 68174 68174 68174 68174 7081270812 m2 samtals 70812 m2 70812 samtals 70812 m2m2 70812 m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals 70812 samtals 70812 70812 m2 m2 samtals samtals

31% 31% 31% 31%31% 31%

2% 2% 2%

2% 2%2% 2%2% 2%

67% 67%67% 81% 81%81% Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 353535353535

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 5264 5264 5264 52645264 5264 877877877877 877877 37078 37078 37078 37078 37078 37078 43219 43219 43219 m2 43219 m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals 43219 43219 m2m2 samtals samtals

12% 12%12% 2% 2% 2%

96% 96%96% Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 36 36 36 36 36 36 36 36

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 7671 76717671 7671 7671 7671 76717671 7671 2881 28812881 2881 2881 2881 28812881 2881 3781037810 37810 37810 37810 3781037810 37810 37810 4836248362 m2 samtals 48362 48362 m2 samtals 48362 m2 48362 m2 samtals samtals m2 m2samtals samtals 48362 m2 samtals 48362 48362 m2 m2samtals samtals

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 3747 3747 3747 37473747 3747 624624624624 624624 48987 48987 48987 48987 48987 48987 53358 53358 53358 m2 53358 m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals 53358 53358 m2m2 samtals samtals

7%1% 7%1% 7%1%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 37 37 37 3737373737 37

16% 16%16%

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 1224312243 12243 12243 12243 12243 12243 12243 12243 912 912 912 912912912912912 912 2802828028 28028 28028 28028 28028 28028 28028 28028 4118341183 m2 samtals 41183 m2 41183 samtals 41183 m2m2 41183 m2 samtals m2 samtals m2 samtals samtals 41183 samtals 41183 41183 m2 m2 samtals samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 41 41 41 41 41 41 41 41

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 4400 44004400 4400 4400 4400 44004400 4400 273 273 273 273 273 273 273 273 273 4718847188 47188 47188 47188 4718847188 47188 47188 5186151861 m2 samtals 51861 51861 m2 samtals 51861 m2 51861 m2 samtals samtals m2 m2samtals samtals 51861 m2 samtals 51861 51861 m2 m2samtals samtals

92% 92%92%

30% 30%30%

6% 6%6% 6%6% 6%

8% 8% 8% 1% 1% 1%

91% 91%91%

2% 2% 2%

68% 68%68%

78% 78%78%

86% 86%86%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 404040404040

4% 4% 4%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 42 42 42 4242424242 42

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 929 929 929 929929929929929 929 0 0 0 00 0 0 0 0 2687 26872687 2687 2687 2687 2687 2687 2687 3616 m2 3616 samtals 3616 m2 3616 samtals m2 3616 m2 samtals 3616 m2 samtals m2 samtals samtals 3616 m2 samtals 3616 3616 m2 m2 samtals samtals

26% 26%26%

74% 74%74%

*Uppl. *Uppl. úr Borgarvefsjá, úr Borgarvefsjá, maí 2011 maí 2011 *Uppl. úr Borgarvefsjá, maí 2011 Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Einb_li Reitur Einb_li Einb_li Einb_li Einb_li Ra_hús Einb_li Ra_hús Ra_hús Ra_hús Ra_hús Fjölb_li Ra_hús Fjölb_li Fjölb_li Fjölb_li Fjölb_li Fjölb_liFjölb_li Reitur Reitur Reitur Einb_li Einb_li Einb_li Ra_hús Ra_hús Ra_hús Fjölb_li Fjölb_li

2828 2828 28 2828 588 588 28 588 588 588 0 0 588 0 0 05,132 0 05,132 5,132 0 5,132 5,720 5,132 5,720 5,720 5,720 5,720 5,720 5,720 28 588 588 588 5,132 05,132 5,132 5,132 5,720 5,720 2929 2929 29 2929 356 356 29 356 356 356 220 356 220220 220 220 220 4,053 4,053 220 4,053 4,053 4,053 4,629 4,053 4,629 4,629 4,629 4,629 4,629 4,629 29 356 356 356 220 220 4,053 4,053 4,053 4,629 4,629 3030 3030 30 30 5,935 30 5,935 5,935 5,935 5,935 894 894894 894 894 894 29,041 29,041 894 29,041 29,041 29,041 35,870 29,041 35,870 35,870 35,870 35,870 35,87035,870 305,935 30 5,935 5,935 5,935 894 894 29,041 29,041 29,041 35,870 35,870 3131 3131 31 31 7,761 31 7,761 7,761 7,761 7,761 465 465465 465 465 465 16,945 16,945 465 16,945 16,945 16,945 25,171 16,945 25,171 25,171 25,171 25,171 25,17125,171 317,761 31 7,761 7,761 7,761 465 465 16,945 16,945 16,945 25,171 25,171

Samsett kort

Ólíkar húsagerðir í skuggahverfi

Kortið sýnir samhengi á milli íbúðagerða og landfræðilegrar staðsetningu. Hátt hlutfall einbýlishúsa er norðanvestan við Landspítalareit (38) og við Sóleyjargötu og Fríkirkjuveg. Hátt hlutfall fjölbýlis er í Skuggahverfi við Lindargötu.

18 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Í VINNSLU Samanburður á íbúðartegundum Samanburður við Reykjavík í Reykjavík

Húsnæði á greiningarreit

öfuðborgarsvæðið Hlutfallsdreifing eftir íbúðategundum og á greiningarreit

Reykjavík Flatarmál 1.079.306 m2 17% 755.462 m2 12% 4.499.097 m2 71% 6.333.866 m2 samtals Höfuðborgarsvæðið

17% Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

12%

71%

*skv. tölum FMR frá

eitir 72-772009

Hlutfallsdreifing eftir íbúðategundum

Greiningarreitur Flatarmál 2.737 m2 10% 15.161 m2 2% 135.491 m2 88% 153.389 m2 samtals Háaleiti / reitir 28-42

10%

Myndatexti Leifsgata

Myndatexti

Skúlagata

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

88% *skv. tölum úr borgarvefsjá, mars 2011

Hlutfall einbýlis og raðhúsa er lægra á greiningarreit í samanborið við Reykjavíkursvæðið. eru 17% í samanburði Hlutfall einbýlis og raðhúsa er lægraEinbýli á greiningarreit íbúðarhúsnæðis í Reykjavík og 10% í Austurbæ. Hlutfall við Reykjavík. Einbýli eru 17% af íbúðarhúsnæði í Reykjavík og raðhúsa er 10% hærra í Reykjavík. sambýlis 10% í Austurbæ. Hlutfall raðhúsaHlutfall er 10% hærraerí Reykjavík. 88% á greiningarreit og 71% í Reykjavík, eða 17% Hlutfall fjölbýlis er 88% á greiningarreit og 71% í Reykjavík, eða mismunur.

Barónsstígur

Laufásvegur

17% mismunur.

Einbýli Raðhús Sambýli

Einbýli Raðhús

Fjölbýli

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Í VINNSLU Í VINNSLU

Aldurssamsetning Aldurssamsetning Aldurssamsetning

Samsetning innan greiningarreita Samsetning innan greiningarreita Samsetning minni reita Reitur Reitur Það Það semÞað vekur helst athygli er reitur horni Snorrabrautar og Reitur Reitur semsem vekur helsthelst athygli er 39, reitur 39, á horni vekur athygli eráreitur 39, á horni 28 282828 Sæbrautar. Aldurssamsetningin í honum er ólík hinum reitunum Snorrabrautar og Sæbrautar. Aldurssamsetningin í í Snorrabrautar og Sæbrautar. Aldurssamsetningin Flatarmál Heildarfjöldi íbúaíbúa Flatarmál Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúaíbúa Heildarfjöldi en þar eru íbúar 67ólík ogólík eldri 51% af en íbúum. Reykjavíkurborg honum er mjög hinum reitum, þar eru íbúar 67 og honum er mjög hinum reitum, en þar eru íbúar 67 og 4 588 4 4 588 4 3 3 03 3 0 er með fjölda þjónustuíbúða á Lindargötu sem útskýrir þessa eldrieldri eru eru 51% af íbúum. Reykjavíkurborg er með fjölda 51% af íbúum. Reykjavíkurborg er með fjölda 2 5132 2 2 5132 2 ólíkuþjónustuíbúða aldurssamsetningu. Ef reitursem 39sem er ekki tekinn með þá eru 12 5720 5720 m2 samtals 1212m2 12samtals á Lindargötu útskýrir þessa ólíkuólíku þjónustuíbúða á Lindargötu útskýrir þessa 34 3434 34 fæstir eldri borgarar, 1%,í samanburði á reit 29 en við flestir, á 33Efnorðan aldurssamsetningu hin svæðin. reitur aldurssamsetningu í samanburði við 17%, hin svæðin. Ef reitur 34 3434 34 4 4 4 4 Hverfisgötu. er annars á bilinu 3-13%. 39 er tekintekin með þá eru fæstir eldrieldri borgarar, 1%,1%, á á 39ekki erHlutfall ekki með þá eru fæstir borgarar, reit 29 eða eða 17%17% á 33ánorðan Hverfisgötu. reitog 29flestir og flestir 33 norðan Hverfisgötu. Ef reitur 39erer eru3-13%. fæst börn á leikskóla- og Hlutfall annars á bilinu 3-13%. Hlutfall erundanskilinn annars á bilinu

4% 4% 10% 4% 4% 10% 3% 3% 2% 2%

17-24 10%10% á reit er hlutfallað á milli 17-24 á 35 reitog 3541. og Annars 41. Annars er hlutfallað á milli Hlutfall íbúa áHlutfall aldrinum reitur 39 er 13% undanskilinn, er 11-20%. íbúa35-66, á aldrinum 25-34 er bæði á reit 11-20%. Hlutfall íbúa á ef aldrinum 25-34 er 13% bæði á reit á milli 3931-41%. og er lægsta hlutfallið, það það er hæst 37%37% á reit 3942 ogsem 42 sem er lægsta hlutfallið, er hæst á reit 28. 28.

Flatarmál Flatarmál Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúaHeildarfjöldi íbúaíbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa 356 356 4 4 4 4 4 4 220 220 3 3 3 3 3 3 0 4053 0 0 0 0 0 13%13% 4053 13%13% 4629 4629 19m2 19 m2 19 samtals 19 19 19samtals 22 22 22 22 22 22 31 31 31 31 31 31 1 1 1 1 1 1 samtals 80 samtals 80 samtals 80 80 samtals 80 80 samtals samtals

37%37%

93 samtals 9393 samtals samtals 93 samtals

grunnskólaaldri, 16 ára og yngri, á reit 33. Hæsta hlutfall barna er 21% áEfreit 37,er norðvestan viðeru Landspítalann. hlutfall Ef reitur 39 undanskilinn fæst börnbörn á Hæsta reitur 39 er undanskilinn eru fæst á íbúagrunnskólaaldri, 17-24 ára er 24% reit ef reitur 39 er 16 áára og29. yngri, á og reit 33. hlutfall grunnskólaaldri, 16 ára ogEins yngri, ááður reit Hæsta 33. Hæsta hlutfall undanskilinn ererlægsta 17-24 á reit 35 og 41. barna er 21% á reit 37, við10% Landspítalann. barna 21% á hlutfall reit norðvestan 37, íbúa norðvestan við Landspítalann. Reitur Reitur Reitur Reitur Annars er hlutfallið á milli 11-20%. Hlutfall á aldrinum Hæsta hlutfall íbúa 17-24 ára er 24% áíbúa reit Eins og 25Hæsta hlutfall íbúa 17-24 ára er 24% á 29. reit 29. Eins og 33333333 34 eráður lægst á39 reiter 39undanskilinn ogundanskilinn 42 en hæst 37% áhlutfall reit 28. Flatarmál Heildarfjöldi íbúaíbúa Flatarmál Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúaíbúa Heildarfjöldi ef 13% reitur er fæst íbúaíbúa áður ef reitur 39 er er fæst hlutfall

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 29 2929292929

1% 1% 1% 1%

31 1517 3131 1517 31 8 314 8 8 314 8 868653 8 868653 8 m2 7970484 m2 samtals 797970484 79samtals 195 195 195 195 194 194 194 194 102 102 102 102 617 617 samtals samtals 617 samtals 617 samtals

2% 1% 2% 1% 5% 5%

17%17%

13%13%

31%31%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 34 3434343434

Flatarmál Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúaHeildarfjöldi íbúaíbúa Flatarmál Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa 1000 13 1000 13 13 13 13 13 106 10 10 10610 10 10 10 19643 6 19643 6 6 6 6 6 20749 m2 48m2 48 20749 48 samtals 48 48 48samtals 109 109109109109109 132 132132132132132 12 12 12 12 12 12 samtals 330 samtals 330 samtals 330 samtals 330330 samtals 330 samtals

Flatarmál Heildarfjöldi íbúaíbúa Heildarfjöldi Flatarmál Heildarfjöldi íbúaíbúa Heildarfjöldi 384 39 39 384 39 39 966 22 22 966 22 22 1722476 171722476 17 m2 5623826 565623826 m2 samtals 56samtals 110 110 110 110 193 193 193 193 27 2727 27 464 464 samtals samtals 464 samtals 464 samtals

Íbúar 67 ára67 ogára eldriog eldri Íbúar

20 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

14%14% 40% 40% 40% 40%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 39 3939393939

Flatarmál Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúaHeildarfjöldi íbúaíbúa Flatarmál Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa 1174 14 1174 14 14 14 14 14 30 30 3 3 3 3 27686 7 27686 7 7 7 7 7 28860 m2 39m2 39 28860 39 samtals 39 39 39samtals 67 67 67 67 67 67 12%12% 12%12% 130 130130130130130 268 268268268268268 samtals 528 samtals 528 samtals 528 samtals 528528 samtals 528 samtals

1% 1% 3% 3% 7% 7%

5% 5% 4% 4%

41%41%

Heildarfjöldi Heild 72 41 25 79 256 2 299 2 45 817 sam 8

33%33%

13%13% 51% 51% 51% 51%

Heildarfjöldi Heild 50 26 14 118 1 267 2 329 3 28 832 sam 8

25%25%

24%24%

Íbúar 13-16 Íbúar ára 13-16 ára Íbúar 17-24 Íbúar ára 17-24 ára

3% 3% 2% 2% 4% 4% 4% 4%

32%32%

2% 2% 4% 6% 6% 8% 4% 8%

24%24%

Heildarfjöldi Heild 43 27 13 73 167 1 261 2 42 626 sam 6

27%27%

97%97% Reitur Reitur Reitur Reitur 38383838

Íbúar 25-34 Íbúar ára 25-34 ára Íbúar 35-66 Íbúar ára 35-66 ára

39% 39% 39% 39%

90%90% 37%37%

Hlutfall íbúaíbúa á aldrinum 35-66, ef reitur 39 er Hlutfall á aldrinum 35-66, ef reitur 39 er undanskilinn, er áer milli 31-41%. undanskilinn, á milli 31-41%.

Íbúar 5Íbúar ára og yngri 5 ára og yngri Íbúar 6-12 Íbúarára 6-12 ára

1%5% 1%4% 5%4%

94%94%

Íbúar 5 ára og yngri

Reitur Reitur Reitur Reitur Íbúar 6-12 ára 30303030

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

Íbúar 67 ára og eldri

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 31 3131313131

Reitur Reitur

Reitur Reitur 32 32

Í VINNSLU Í VINNSLU Í VINNSLU

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 303030303030 Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi íbúa íbúa íbúaíbúa íbúa 43 43 43 43 43 43 27 27 27 27 27 27 13 13 13 13 13 13 73 73 73 73 73 73 167167167167 167167 261261261261 261261 42 42 42 42 42 42 626626 samtals 626 samtals 626 samtals 626 samtals 626 samtals samtals

7% 7% 7%7% 7% 7% 4% 4% 4% 2% 2% 2%

42%42%42%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 31 31 31 31 3131 31 31 31

Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi íbúaíbúa íbúa íbúa íbúa 21 21 21 21 21 2121 2121 11 11 11 11 11 1111 1111 11 11 11 11 11 1111 1111 34 34 3434 3434 11%11%11% 11% 11%34 11%34 34 75 75 75 75 75 7575 7575 120 120 120 120 120120 120 120 120 27 27 27 27 27 2727 2727 299 samtals 299 samtals 299 299 299samtals 299 samtals samtals 299samtals samtals 299 299samtals samtals

7% 7% 9% 9%7% 9% 4% 4% 4% 4% 4% 4%

40%40%40%

Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi íbúa íbúa íbúaíbúa íbúa 72 72 72 72 72 72 41 41 41 41 41 41 25 25 25 25 25 25 79 79 79 79 79 79 256256256256 256256 299299299299 299299 45 45 45 45 45 45 817817 samtals 817 samtals 817 samtals 817 samtals 817 samtals samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 36 36 36 36 3636 36 36 36 Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi íbúaíbúa íbúa íbúa íbúa 80 80 80 80 80 8080 8080 55 55 55 55 55 5555 5555 27 27 27 27 27 2727 2727 146 146 146 146 146146 146 146 146 301 301 301 301 301301 301 301 301 10%10%10% 10% 10% 10% 376 376 376 376 376376 376 376 376 61 61 61 61 61 6161 6161 1046 1046 samtals 1046 samtals 1046 1046 1046 samtals samtals 1046 samtals samtals 1046 samtals 1046samtals samtals

5% 5% 9%5% 9% 9% 5% 5% 5% 3% 3% 3% 37%37%37%

Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi íbúa íbúa íbúaíbúa íbúa 50 50 50 50 50 50 26 26 26 26 26 26 14 14 14 14 14 14 118118118118 118118 267267267267 267267 329329329329 329329 28 28 28 28 28 28 832832 samtals 832 samtals 832 samtals 832 samtals 832 samtals samtals

40%40%40%

25%25%25%

Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi íbúa íbúaíbúa íbúaíbúa 40 40 40 40 4040 40 40 40 47 47 47 47 4747 47 47 47 35 35 35 35 3535 35 35 35 77 77 77 77 7777 77 77 77 98 98 98 98 9898 98 98 98 14%14%14% 14% 14% 14% 220 220 220 220 220 220220220220 56 56 56 56 5656 56 56 56 573 samtals 573 samtals 573 573 573 samtals 573 samtals samtals 573 samtals 573 samtals 573 samtals samtals

6% 6% 8%6% 8% 8% 5% 5% 5% 2% 2% 2% 36%36%36%

7% 7% 10%10%7% 10% 8% 8% 8% 6% 6% 6% 38%38%38%

14%14%14%

77 77 77 77 77 7777 7777 45 45 45 45 45 4545 4545 24 24 24 24 24 2424 2424 112 112 112 112 112112 112 112 112 319 319 319 319 319319 319 319 319 410 410 410 410 410410 410 410 410 126 126 126 126 126126 126 126 126 1113 1113 samtals 1113 samtals 1113 1113 1113 samtals samtals 1113 samtals samtals 1113 samtals 1113samtals samtals

14%14%14%

17%17%17%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur

32%32%32%

15%15%15%

29%29%29%

41 4141 41 41 41 2% 2% 2% 41 41 41 Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi íbúaíbúa íbúa íbúa íbúa 3% 3% 3% 6% 6% 6% 3% 3% 3%

40%40%40%

5% 7% 5% 5% 7% 7% 5% 5% 5% 3% 3% 3%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 37 37 37 3737 37373737

31%31%31%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 404040404040

Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi íbúa íbúaíbúa íbúaíbúa 26 26 26 26 2626 26 26 26 24 24 24 24 2424 24 24 24 16 16 16 16 1616 16 16 16 77 77 77 77 7777 77 77 77 11%129 11% 11%11%11% 11% 129 129 129 129 129129129129 205 205 205 205 205 205205205205 34 34 34 34 3434 34 34 34 511 samtals 511 samtals 511 511 511 samtals 511 samtals samtals 511 samtals 511 samtals 511 samtals samtals

25%25%25%

27%27%27%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 353535353535

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 32 32 32 3232 32323232

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 42 42 42 4242 42424242

Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi íbúa íbúaíbúa íbúaíbúa 11%11%7% 11%7% 7% 4% 4% 4% 2 2 22 2 2 2 2 2 4 4 44 4 4 4 4 4 2% 2% 2% 4 4 44 4 4 4 4 4 10%10%10% 10% 10%10% 12 12 12 12 1212 12 12 12 8 8 88 8 8 8 8 8 23 23 23 23 2323 23 23 23 8 8 88 8 8 8 8 8 61 samtals 61 samtals 61 61samtals 61 samtals 61samtals samtals 61 61 samtals samtals 61 samtals

37%37%37% 29%29%29%

3% 3% 3% 13%13%13%6% 6% 6% 7% 7% 7%

20%20%20% 38%38%38% 13%13%13%

*Uppl.*Uppl. úr Borgarvefsjá, *Uppl. úr Borgarvefsjá, úr Borgarvefsjá, maí 2011 maí 2011 maí 2011 Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 0-5 Reitur Reitur 0-50-5 Reitur 0-5 Reitur 0-5 0-5 0-5 0-56-12 0-5 0-5 6-12 6-12 0-5 6-12 0-56-12 6-12 6-12 6-12 13-16 6-12 6-12 13-16 13-16 6-12 13-16 6-12 13-16 13-16 13-16 13-16 17-24 13-16 13-16 17-24 17-24 13-16 17-24 13-16 17-24 17-24 17-24 17-24 25-34 17-24 17-24 25-34 25-34 17-24 25-34 17-24 25-34 25-34 25-34 25-34 35-66 25-34 25-34 35-66 35-66 25-34 35-66 25-34 35-66 35-66 35-66 35-66 6735-66 35-66 67-6735-66 6735-66 67676767-Samtals 6767Samtals Samtals 67Samtals 67-Samtals Samtals Samtals Samtals Samtals Samtals Samtals Samtals 28282828 2828 28 28 28 428 4 428 28 4 4 444 34 4 3 3 434 3 333 23 3 2 2 323 2 222 12212 2 1212 2 2 1212 12 12 34 12 12 343412 34 12 3434 34 34 34 34 34 3434 34 34 3434 34 34 34 434 4 434 34 4 4 444 93493 4 9393 4 4 9393 93 93 93 93 29292929 2929 29 29 29 429 4 429 29 4 4 444 34 4 3 3 434 3 333 03 3 0 0 303 0 000 19019 0 1919 0 0 1919 19 19 22 19 19 222219 22 19 2222 22 22 31 22 22 313122 31 22 3131 31 31 31 131 1 131 31 1 1 111 80180 1 8080 1 1 8080 80 80 80 80

93 93 80 80

30303030 3030 30 30 43 30 30 434330 43 30 4343 43 43 27 43 43 272743 27 43 2727 27 27 13 27 27 131327 13 27 1313 13 13 73 13 13 737313 73 13 7373 73 73 167 73 167 73 167 167 73 73 167 167 167 167 261 167 167 261 261 167 261 167 261 261 261 261261 42 261 4242 261 261 42 4242 42 42 626 42 626 42 626 626 42 42 626 626 626 626626 626 626 626 31313131 3131 31 31 21 31 31 212131 21 31 2121 21 21 11 21 21 111121 11 21 1111 11 11 11 11 11 1111 11 11 1111 11 11 34 11 11 343411 34 11 3434 34 34 75 34 34 757534 75 34 7575 75 75 120 75 120 75 120 120 75 75 120 120 120 120120 27 120 2727 120 120 27 2727 27 27 299 27 299 27 299 299 27 27 299 299 299 299299 299 299 299

Aldurssamsetning Samsett kort

Horn Frakkastígs og Njálsgötu

Kortið sýnir aldursdreifingu í samhengi við landfræðilega staðsetningu. Reitur 39 sker sig úr þar sem eldri borgarar er yfir 50% íbúa. Hlutfall barna er lægra á norðurhluta greiningarreitar og umhverfis Laugaveginn í samanburði við suðurhlutann.

22 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

Íbúar 67 ára og eldri

Í VINNSLU Samanburður á aldurdreifingu Samanburður við Reykjavíkí Reykjavík Hlutfallsdreifing eftir aldri og á greiningarreit

Mannfjöldi í Reykjavík árið 2010

Reykjavík 10.082 9% 9.745 8% 5.996 5% 13.737 12% 19.950 17% 46.111 39% Höfuðborgarsvæðið 12.705 11% 118.326 samtals

11%

9% 8% 5%

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

12%

39% 17% *skv. tölum Hagstofunnar frá Hlutfallsdreifing 2010

eftir aldri

Greiningarreitur 516 6% 329 4% 209 3% 981 12% 2.157 27% 2.957 37% Háaleiti841 / reitir 11% 28-42 7.990 samtals

11%

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

4% 3% 12%

37% 27% *http://hagstofan.is/Hagtolur/Mannfjoldi/Sveitarfelog *skv. tölum úr borgarvefsjá, maí 2011

Áhugavert er að skoða aldursamsetningu í Austurbæ í Hlutfall íbúa aldrinum 17-24, 35-66 67áára og eldri er samanburði viðáReykjavíkursvæðið. Hlutfallog íbúa svipaður17-24, eða sá samiogog67í ára Reykjavík. íbúaeða á aldrinum aldrinum 35-66 og eldri Hlutfall er svipaður 23-34 10%Hlutfall hærraíbúa innan greiningarreitar sá samier oghinsvegar í Reykjavík. á aldrinum 23-34 erog hlutfall hinsvegar 10% greiningarreitar og hlutfall barna undir 16hærra ára erinnan 9% lægra en í Reykjavík. barna undir 16 ára er 9% lægra en í Reykjavík.

Drekinn á horni Frakkastígs og Njálsgötu

23 Rvk:Unnið úr gögnum hagstofunnar, 2010/Reitur:Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Verðmæti fasteigna Fasteignamat

Fasteignamat, lóðamat og brunabótamat hvers reitar er deilt með byggðu flatarmáli innan reitar til að fá verð á fermetra í þúsundum króna. Fasteigna- og brunabótamat er hæst á reit 39 og lægst á reit 32. Lóðamat er hæst á reit 37 og lægst á reitum 28 og 32.

24 Unnið úr gögnum frá Borgarvefsjá, maí 2011

Fasteignamat/byggt flatarmál Lóðamat/byggt flatarmál

Brunabótamat/byggt flatarmál

Hljómalindarreitur (Torg milli Klapparstígs, Hverfisgötu, Bergstaðastrætis og Laugavegar)

Götur og stígar Stofn- og tengigötur

Botnlangar og smærri götur

Göngustígar

Stórar stofnbrautir umlykja greiningarreit, sem tengja Austurbæinn vel inn í umferðarkerfi borgarinnar. Smærri tengibrautir þvera reitinn.

Lítill stigsmunur er á götum. Gegnumstreymi er um flestar götur og fáir botnalangar.

Hverfið hefur þétt net göngustíga. Göngustígar eru samhliða umferðagötum og með sjávarsíðunni. Net göngustíga er á torgi við Hallgrímskirkju og útisvæði við Arnarhól. Erfitt aðgengi er fyrir gangandi og hjólandi vegfarendur frá Skúlagötu yfir Sæbrautina að stíg meðfram sjávarsíðunni.

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur

Göngustígar

Samsett kort gatna og stíga

Götulýsing

Bekkir og ruslastampar

Staðsetning göngustíga helst í hendur við umferðagötur og myndar samofið net mismunandi ferðamáta sem deila svæði.

Net ljósastaura er þéttast við Laugaveg, Bankastræti, neðst á Skólavörðustíg og við Hallgrímskirkju, þ.e. við helstu verslunarog þjónustusvæði miðborgar. Utan þess er lýsing nokkuð jafn dreifð um greiningarreit. Lítil lýsing er við Arnarhól.

Fjöldi bekkja og ruslastampa eru á og við Laugaveg og Skólavörðustíg, þ.e. helstu verslunargötur. Einnig er fjöldi við Lækjargötu og efst á Arnarhóli.

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur Göngustígar

Ljósastaurar Unnið úr upplýsingum úr Borgarvefsjá, maí 2011

Bekkir Ruslastampar Unnið úr upplýsingum úr Borgarvefsjá, maí 2011

Umferð og bílar Lykilmynd af stofnbrautum

Ársdagsumferð á stofnbrautum

41707

41707 40000

35000

40510

40057

34773

35483

36207

37700

36946

20000

24344

20106

20516

20935

40000

35000

35000 34773

30000

25000

20000

20000 20106

40202 15000

23946

10000

5000

23418

36207 35483

36946 36207

37700 36946

2000

38332 37700

40057

41707 40510 40510 40202

2001

2002

2003

2004

Greiningarreitur Reykjanesbraut (41), kaflanr. 02

2005

2006

2007

Nesbraut (49), kaflanr. 04

Unnið úr gögnum frá Vegagerðinni, 2011

2008

2009

6,00

6,19 6,00

6,60

38332

21798 21362 21362 20935 20935 20516 20516 20106 7,00

24344 23946 23946 23418

6,60

6,19 5,74

5,66 5,08

5,00

5,74

5,08

4,87

23418

4,00

3,00

3,00 2,93

21798

3,16

3,16 2,66

2,00

5,08

5,00

2003 2002

2004 2003

1,00

4,87

2005 2004

2006 2005

2007 2006

3,16

2008 2007

2009 2008

0,00

2009

3,14

2,93

0,00

2000

2002

Reykjanesbraut (41), kaflanr. 02 Nesbraut (49), kaflanr. 04

2003

2004

2005

2,03

3,14

2,66

3,13

2,78

1,64

1,69 1,64

3,13

2,03

1,79

1,69

1,00

2000

0,00

2001 2000

2002 2001

2003 2002

2004 2003

2005 2004

2006 2005

2007 2006

2008 2007

2009 2008

2009

3,13 2,78

2,66

2001

2,11 1,79

4,26 2001 20004,002002 2001

2,11

2,00

5,74

4,26

3,14

2,93

6,60 6,19 5,66

4,87 4,26

Umferð jókst á Nesbraut frá 2,11 2000 til 2007 en eftir 2007 hefur hún 2,03 2,00 farið minnkandi. Umferð jókst 1,79 einnig á Reykjanesbraut 1,69 1,64frá 2000 til 2005 en minnkaði eftir 2005. Þróunin á brautunum er nokkuð 1,00 svipuð fyrir utan að umferð minnkaði fyrr á Reykjanesbraut. Upplýsingar vantar um Reykjanesbraut eftir 2007. 2000

7,00

5,66

24344

3,00

5000

7,00 40202

5,00

21798

21362

10000

35483 34773

6,00

15000

40057

15000

38332

30000

25000

40000

Slysatíðni á stofnbrautum

2006

2007

2008

Þróun slysatíðni er ólík á þessum tveim stofnbrautum. Slysatíðni á Nesbraut minnkaði frá 2003 fram til 2008, en hækkaði árið 2009. Slysatíðnin á Reykjanesbraut lækkaði frá 2001 til 2003, en eftir það fór hún hækkandi fram til 2006. Upplýsingar vantar um Reykjanesbraut eftir 2007.

2009

Reykjanesbraut (41), kaflanr. 02 Nesbraut (49), kaflanr. 04

Slysakort 2010

Hámarkshraði

Skv. gögnum fyrir 2010 var fjöldi smærri óhappa nokkuð jafndreift um greiningarreit, tíðnin var þó meiri á stærri götum sem umlykja reitinn, á Laugvegi og Hverfisgötu. Nokkur alvarleg slys voru á greiningarreit og eitt banaslys varð á Snorrabraut.

Hámarkshraði er 30 km á öllum götum innan greiningarreitar. Hámarkshraði á Sæbraut er 60 km og 50 km á öðrum götum sem umlykja reitinn.

Óhapp án meiðsla Slys með litlum meiðslum

Alvarlegt slys Banaslys

Unnið úr upplýsingum frá slysakorti Umferðastofu, fyrir 2010

60 km 50 km

30 km

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Hverfisgata, horft í átt að Hlemmi

Nýting, yfirborð og lóðamörk

Nýtingarhlutfall

Yfirborð vega

Yfirborðshlutfall vega er 13,8% af reit, grunnflötur íbúða er 20,3% og yfirborð bílastæða 9,4%. Samfellt hlutfall af þökktu yfirborði reitar er 43,6%

Nýtingarhlutfall er hæst á reit 32 við mót Laugavegar og Skólavörðustígs. Nýtingarhlutfall er yfir 1 umhverfis Laugaveg og í Skuggahverfi. Nýtingarhlutfallið er lægst 0,25 umhverfis Hallgrímskirkju. 32 Unnið úr upplýsingum Borgarvefsjá, maí 2011

Grunnflötur húsnæðis

Yfirborð bílaplana

Samanlagt þakið yfirborð

Svæði utan lóðamarka

Yfirborð vega, grunnflötur húsnæðis og yfirborð bílaplana samsett í eitt kort.

Svæði utan skilgreindra lóðamarka, skv. upplýsingum um lóðamörk úr Borgarvefsjá, eru 18,3% af greiningarreit. Mikið af því landsvæði liggur meðfram stofnbrautum, einnig er nokkuð í kringum Hallgrímskirkju.

Lóðir Vegir

Svæði utan lóðamarka

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Meðaltalsstærðir Samantekt

Meðalstærð íbúða á svæðinu er 99 m2. Stærstar eru íbúðir á reit 37 vestan Landspítala, að meðaltali 158 m2 og minnstar á reit 41, 75 m2. Meðaltal flatarmáls á íbúa er 51 m2. Á reit 33 er að meðaltali flestir fermetrar á mann, eða 98 m2 og fæstir fermetrar á mann á reit 41, eða 38 m2. Að meðaltali eru 70 íbúar á hektara. Flestir íbúar á hektara eru 149 á reit 36. Fæstir íbúar á hektara eru 11 á reit 38. Það eru að meðaltali 39 íbúðir á hektara á öllum greiningarreitnum. Flestar íbúðir eru 89 á reit 33 og fæstar 4 á reit 42. Að meðaltali eru 1.8 íbúi á heimili. Mestur er fjöldinn 3.1 á reit 42 og fæstir 1.0 á reit 33.

34 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Meðalstærð íbúða í fermetrum

Meðaltal flatarmáls á íbúa

Fjöldi íbúa á hektara

Fjöldi íbúða á hektara

Fjöldi íbúa á heimili

Almenningssamgöngur og gönguradíus Strætóleiðir

Staðsetning og fjöldi strætóskýla

Strætótíðni

Mosfellsbær Seltjarnarnes Reykjavík

50 45 40 35 30

Kópavogur

Álftanes

20 15 Garðabær

10 5 0

Hafnarfjörður

Fjöldi strætóleiða liggur umhverfis og gegnum reit, 14 af 25 leiðum skv. heimasíðu strætó, eða 56% af leiðum á stórhöfuðborgarsvæðinu. Austurbærinn er vel tengdur því almenningsvagnakerfi sem er í boði. Tvær skiptistöðvar eru við greiningarreitinn sem flestar strætóleiðir fara um.

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

fjöldi ferða

Tími

Strætó keyrir um Snorrabraut, Hverfisgötu, Lækjargötu, Fríkirkjuveg og Gömlu Hringbraut. Hringirnir tákna 300m radíus kringum strætóskýli, lengsta gönguleið í strætóskýli er frá miðjum greiningarreit þar sem engir hringir skarast.

Þétt tíðni vagna er á virkum dögum, sérstaklega milli 7 til 9 og frá 14 til 18. Þá er samanlögð tíðni allra vagna sem fara um svæðið á milli 45-50 á klukkutíma. Tíðnimunstur er annað um helgar, vagnar byrja að ganga seinna, færri ferðir og jafnari yfir daginn, án hápunkta eins og á virkum dögum.

50 45 40 35

50 50

45 45

40 40

35 35

30 30

25 25

Upplýsingar um leiðir unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Stoppustöðvar Akstursleið

300m radíus

20 20 15 15 10 10 5 5

Tími

0 fjöldi ferða

Leiðir sem liggja að greiningarreit Aðrar leiðir

6-7

Virkir dagar 8-9 9-10 10-11 Laugardagar

7-8

Sunnu- og helgidagar

11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

Upplýsingar um tíðni unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Gönguradíus m.v. 5km/klst

Samsett kort, almenningssamgöngur og gönguradíus

Frá miðju reitar er hægt að ganga að útjöðrum þess, m.v. loftlínu, á innan við 10 mín á gönguhraðanum 5 km/klst. Kvosin, Hljómskálagarður, BSÍ og Klambratún eru öll innan við 10 mín gönguradíusar. Harpa, Háskóli Íslands, Þjóðarbókhlaðan og Valur knattspyrnufélag eru öll rétt utan við þennan gönguhring.

37 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, mars 2011

Þjónusta Menntun

Félags- og heilbrigðisþjónusta

Matvara og verslun

Einn grunnskóli er innan greiningarreitar, Austurbæjarskóli. Tjarnarskóli fyrir 7-10 bekk er við Lækjargötu. Fjöldi leiksskóla er einnig á reit. Þrír framhaldsskólar eru á svæðinu. Hluti af starfsemi Listaháskóla Íslands er á Sölvhólsgötu.

Ýmiss félagssþjónusta er á svæðinu m.a. gistiskýli, unglingaathvarf, dagdeildir og þjónustumiðstöð fyrir aldraða. Landspítali-Háskólasjúkrahús er á suðurhluta reitar.

Tvær Bónusverslanir auk nokkurra smærri matvöruverslana eru á svæðinu. Mikið er um aðra almenna verslun og þjónustu á reit.

1. Unglingaathvarf 2. Gistiskýlið Þingholtsstræti 3. Dagdeild fyir minnissjúkdóma 4. Lindargata, íbúðir og þjónustumiðstöð 5. Lindargata, íbúðir og þjónustumiðstöð 6. Þjónustumiðstöð Miðborgar og Hlíða 7. Búsetuþjónusta fyrir geðfatlaða 8. Landspítali - Háskólasjúkrahús 9. Domus Medica 10. Hvítabandið

1. Verslunin Vísir 2. Bónus 3. Fiskbúðin Freyjugötu 4. Krambúð 5. Bónus 6. Frú Lauga 7. Ostabúðin

1. Austurbæjarskóli 2. Tjarnarskóli (7.-10. bekkur) 3. Lindarborg 4. Njálsborg 5. Ós 6. Barónsborg 7. Grænaborg 8. Laufásborg 9. Menntaskólinn í Reykjavík 10. Kvennaskólinn 11. Tækniskólinn 12. Kampur frístundamiðstöð 13. Tónmenntaskóli Reykjavíkur 14. Söngskólinn í Reykjavík 15. Listaháskóli Íslands

Skólahverfi Grunnskóli

Leiksskóli Framhaldsskóli

Háskóli Aðrar menntastofnanir

Frístundamiðstöð

Félagsþjónusta Heilbrigðisþjónusta

Apótek

Matvara Verslun og þjónusta

Ýmis þjónusta

Ýmis afþreying

Íþróttir og útivist

Einn banki er inn á greiningarreit, auk nokkrura hraðbanka og póstkassa.

Hallgrímskirkja, Aðventkirkjan og Fríkirkjan eru á reitnum. Fjöldi safna er á svæðinu, eitt bíó og tvö leikhús. Á svæðinum er mikill fjöldi kaffihúsa, bara og veitingahúsa.

Ekki er mikið um stór græn svæði innan reitar en nokkuð er um smærri græn svæði og opin leiksvæði. Stærri græn svæði eru við jaðar reitar eða rétt utan, við Sæbraut og Lækjargötu, stórt opið grænt svæði er í Hljómskálagarðinum vestan Sóleyjargötu og Fríkirkjuvegar. Sundhöll er við Barónsstíg og battavöllur við Austurbæjarskóla.

1. Hallgrímskirkja 2. Aðventkirkjan 3. Fríkirkjan 4. Bíó Paradís 5. Listasafn ASÍ 6. Nýlistasafnið 7. Listasafn Íslands 8. Listasafn Einars Jónssonar 9. Þjóðmenningarhúsið 10. Þjóðleikhúsið 11. Gamla Bíó leikhús 12. Gallerí Ágúst

1. Landsbankinn Póstkassi Banki

Hraðbanki

Kaffi/bar/veitingasala Listir/menning

1. Battavöllur 2. Sundhöllin Leikhús Kvikmyndahús

Bókasafn Kirkja

Íþróttavellir/salir Sundlaugar

Líkamsrækt Opin leiksvæði

Grænt útivistarsvæði

Landslag og gróðurfar Trjágróður

Grasfletir

Trjágróður er meiri sunnan Laugavegar en norðan við. Mestur trjágróður er við vestan við Landspítalareit. Nánast enginn trjágróður er milli Skúlagötu og Sæbrautar.

Margir grasigrónir garðar eru vestan við Landspítalareit. Græn svæði eru einnig við Landspítala, Fríkirkjuveg, Lækjargötu og Arnarhól. Umferðaeyjar við Sæbrautina eru grasigrónar.

Samsett gróðurkort og útilistaverk

Austurbærinn er gamalt og gróið hverfi. Lítill gróður er við Laugaveg og umhverfis Skúlagötu. Listaverk eru m.a. staðsett við Fríkirkjuveg, Lækjargötu, Hallgrímskirkju og við Sæbraut, í garði við Sóleyjargötu og við Landspítala.

40 Gögn unnin út frá loftmyndum úr Borgarvefsjá, mars 2011

Útilistaverk

Í VINNSLU Landslag

Vindrós fyrir Reykjavíkurhöfn 1998-2005

Hæðarlínur

Vindrós við Reykjavíkurhöfn 1998-2005 Sæ

kja rg at a

t 0

Læ

juvegu r

10 15

Fríkirk

20 25 30

ata yjarg Sóle

rra

bra

Sn o

30 25 20

ring

bra

,39

Gam la H

S Hallgrímskirkja stendur á efsta punkti Skólavörðuholtsins, Hallgrímskirkja stendur á efsta punkti Skólavörðuholtsins, hæsti hæsti punktur þess er um 38 metrum ofan við sjávarmál. punktur þess er um 38 metrum fyrir ofan sjávarmál.

Norðan- og austanátt eru ríkjandi vindáttir við Norðan- og austanátt eru ríkjandi vindáttir við Reykjavíkurhöfn. Reykjavíkurhöfn.

Myndatexti...

Útitafl við Lækjargötu

Rými á milli húsa

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Sneiðing A-A Byggðarmunstur er ólíkt sunnan og norðan við Hallgrímskirkju. Óregluleg þétt byggð er norðan Hallgrímskirkju og almennt lágreist en hækkar umtalsvert um og við Skúlagötuna. Hús eru samhliða og liggja upp að götum, fjöldi húsa er einnig í bakgörðum. Garðar eru annað hvort til suðurs eða norðurs Byggðin er reglulegri sunnan kirkju, húsagerðir eru svipaðar og hús jafnhá, með stórum görðum til suðvesturs. Opið og vítt rými á milli bygginga.

Sneiðing B-B Stórt og opið rými er á toppi Skólavöruholts þar sem Hallgrímskirkja stendur, milli Eiríksgötu og Barónstígs. Byggðarmunstur er mjög reglulegt austan Barónstígs, húsagerðir eru svipaðar og byggingar álíka háar. Garðar eru framan og aftan við hús. Byggðarmunstur er óreglulegra vestan Njarðargötu. Byggðin er þétt og lágreist með ýmsum byggingagerðum. Opið rými umhverfis Menntaskólann í Reykjavík.

Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Sneiðingar í gegnum greiningarreit

Sneiðing A-A Mikill gróður er í kringum íbúðarhúsnæði sunnan við Hallgrímskirkju. Lítill gróður umhverfis kirkju. Þó nokkur trjágróður er sunnan við kirkju en minnkar norðan við Laugaveg. Fjöldi háhýsa er við Skúlagötu sem gnæfa yfir lágreistari byggð sunnan við þau. Byggingar og gróður skilgreina mörg göturými.

Sneiðing B-B Minni trjágróður er á sneiðingu B-B samanborið við sneiðingu A-A. Opið rýmið og lítill gróður er umhverfis Hallgrímskirkju. Opið svæði með gróðri er milli Þorfinnsgötu og Snorrabrautar.

Torg austan við Lækjarbrekku við Bankastræti

Borgarmynstur Grettisgata

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata Nýtingarhlutfall* 1,15 80 m2 Meðalstærð íbúða* 43 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* Fjöldi íbúa á hektara* 121 Fjöldi íbúða á hektara* 65 Fjöldi íbúa í heimili* 1,9 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 142 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 30 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 190 *m.v. reit 40

Á þessum hluta Grettisgötu og Laugavegar liggja hús beint upp að gangstéttum og eru ekki frádregin frá götu. Lítil fjölbýli liggja samhliða umferðagötu og snúa aðalinngangi að henni. Byggingar mynda samfellda húsaröð. Bílastæði eru meðfram götu og gangstéttir eru beggja megin. Garðar eru bak við hús. Byggingar skilgreina göturýmið.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Leifsgata

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata Nýtingarhlutfall* X 2 Meðalstærð íbúða* 81 m 2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 41 m Fjöldi íbúa á hektara* X Fjöldi íbúða á hektara* X Fjöldi íbúa í heimili* 2,0 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* X Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* X Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* X *m.v. reit 38. Landspítali er á reit sem skekkir tölur um nýtingarhlutfall o.þ.h. fyrir götuna svo þær tölur eru ekki teknar með í töflu.

Hús er frádregin götu beggja megin Leifsgötu. Hús liggja samhliða umferðagötu og snúa aðalinngangi að henni. Lítil fjölbýli. Garðar eru framan og aftan við hús. Skúrar eru milli húsa. Gangstéttar og bílastæði eru samhliða og beggja megin götu. Einstefnu gata. Gróður og grindverk skilgreina göturými.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Sjafnargata

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 0,39 Nýtingarhlutfall* 158 m2 Meðalstærð íbúða* 64 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 50 Fjöldi íbúa á hektara* 20 Fjöldi íbúða á hektara* 2,5 Fjöldi íbúa í heimili* 155 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 51 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 154 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. reit 37

Hús liggja upp að Sjafnargötu vestanmegin götu, en eru frádregin austanmegin með einkagarði milli götu og húss. Garður snýr til suðvesturs. Aðalinngangar snúa að götu. Einstefna er í götunni. Gangstéttir og bílastæði eru samhliða götu, auk einkastæða utan við hús. Byggingar, gróður og grindverk skilgreina göturými.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Njálsgata

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 0,71 Nýtingarhlutfall* 75 m2 Meðalstærð íbúða* 38 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 84 Fjöldi íbúa á hektara* 42 Fjöldi íbúða á hektara* 2,0 Fjöldi íbúa í heimili* 135 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 24 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 174 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. reit 41

Hús liggja meðfram og upp að gangstéttum, óreglulegt skipulag er fyrir aftan. Gangstéttir og bílastæði eru meðfram einstefnugötum. Byggingar og gróður skilgreina göturými. Byggðin er lág og þétt, ýmsar gerðir húsa og grónir garðar sunnan eða norðan við hús. Inngangar eru á ýmsa vegu, fyrir framan, aftan eða á hlið húsa.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Laugavegur

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Verslun- og þjónustugata 1,45 Nýtingarhlutfall* 96 m2 Meðalstærð íbúða* 52 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 100 Fjöldi íbúa á hektara* 54 Fjöldi íbúða á hektara* 1,9 Fjöldi íbúa í heimili* 123 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 25 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 164 *m.v. reit 34

Samfelldar húsaraðir og stök hús mynda göturými við Laugaveg, byggð eru einnig í bakgörðum. Gatan er þröng einstefnu gata þar sem umferð og gangandi umferð tvinnast saman. Byggð er nokkuð lágreist og þétt, með margvíslegum húsagerðum og litlum gróðri, fáir einkagarðar. Flestir inngangar liggja út að Laugavegi.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Lindargata

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 1,11 Nýtingarhlutfall* 99 m2 Meðalstærð íbúða* 98 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 89 Fjöldi íbúa á hektara* 89 Fjöldi íbúða á hektara* 1,0 Fjöldi íbúa í heimili* 133 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 30 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 137 *m.v. reit 33

Margar ólíkar húsagerðir eru við Lindargötu, allt frá 18 hæða háhýsum til 1-2 hæða eldri einbýla. Byggð er háreist er norðan Lindargötu og lággreist sunnan hennar. Lítill gróður. Byggingar eru samhliða götu og mynda göturýmð. Inngangar húsa eru á ýmsa vegu.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Hรกaleiti Hverfisgreining

Inngangur Afmörkun Seltjarnarnes

Loftmynd af greiningarreit Mosfellsbær

Reykjavík

Kópavogur

Álftanes

Garðabær

Hafnarfjörður

Kópavogur

Háaleitið er skýrt afmarkað af stórum umferðaræðum á alla vegu, það er áhugavert vegna miðlægrar staðsetningar sinnar á höfuðborgarsvæðinu, skipulags og vegna hraðrar uppbyggingar. Hverfið er tvískipt að skipulagi, íbúðarhverfi annarsvegar og hinsvegar þjónustu og iðnaðarsvæði. Greiningarreitur er afmarkaður af Kringlumýrarbraut, Suðurlandsbraut, Grensásvegi og Miklubraut.

58 Loftmynd úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Greiningarreitur Afmörkun miðborgar

Stígur milli íbúðarhúsa við Safamýri og Háaleitisbraut

Saga og þróun Skipulagssaga

Reykjavík 1947

“Á árinu 1957 var hafist handa um stórt skipulagsverkefni. Ákveðið var að gera heildarskipulag af öllu svæðinu milli Suðurlandsbrautar og Bústaðavegar, vestan fyrirhugaðar Kringlumýrarbrautar, austur að Grensásvegi-Háaleitisbraut.” (Skipulagssaga Reykjavíkur, bls 49) Með því að bera saman loftmyndir af svæðinu frá 1954 til dagsins í dag má sjá hve hröð þróun og uppbygging hverfisins var. Kort af Reykjavík frá 1947 sýnir að ekki er búið að skipuleggja reitinn fyrir byggð á þeim tíma.

60 Kort úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Greiningarreitur

1954

1979

2010

Á loftmynd frá 1954 má sjá á móta fyrir görðum, Múlakampi, malarnámu og einstaka bæjum. Suðurlandsbraut, Miklabraut og Grensásvegur eru nokkuð skýrt mótaðir í landslaginu og afmarka hverfið að hluta. Kringlumýrarbraut er enn ómótuð. Smærri vegir þvera hverfið og liggja inn á milli garðanna og í gegnum kampinn.

Hröð uppbygging var á næstu árum, en árið 1965 var búið að reisa nánast alla núverandi íbúðarbyggð, á suður- og vesturhluta reitar. Bygging var einnig hafin á iðnaðar-, verslunarog skrifstofuhluta hverfisins á norður og austurhluta reitsins. Sá hluti byggðist þó hægar upp á næstu tuttugu árum.

Norðausturhluti reitarins orðinn fullbyggður.

61 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, mars 2011

Hverfaskilgreiningar Hvað er hverfi?

Í Borgarvefsjá heitir hverfið og hverfahlutinn Háaleiti. Tveir grunnskólar eru á reitnum, Álftamýrarskóli og Safamýrarskóli, sem er sérskóli. Forgangsskólar í framhaldsnám eru Fjölbrautarskólinn í Ármúla, sem er innan reitar, og Menntaskólinn við Hamrahlíð. Félagsmiðstöðin Tónabær og frístundaheimilið Álftabær eru í Safamýri. Heilsugæsla er innan reitar við Lágmúla. Reiturinn er hluti af póstnúmeri 108 og löggæslusvæði 1.

Samsett kort

Hverfaskipting

Hverfahlutar

Háaleiti

Grunnskólahverfi

Grunnskóli Forgangsskólar í framhaldsnám

Póstnúmer

108

Frístundamiðstöðvar

Kringlumýri Frístundamiðstöð Laugardals og Háaleitis

Heilsugæsla

Frístundaheimili Félagsmiðstöðvar Frístundaklúbbar

Heilsugæslan Lágmúla

Heilsugæslan Lágmúla 4 Aðrar stöðvar

Löggæslusvæði

Löggæslusvæði 1 Hlíðar, Háaleiti, Laugardalur

Lögreglustöð

Starfsemi Reitaskipting

Íbúðir / skúrar

Sérhæft* / vörugeymsla

Reitnum er skipt í sex smærri greiningarreiti samkvæmt borgarvefsjá, númeraðir frá 72-77. Hverfið er algerlega tvískipt í uppbyggingu, annars vegar í íbúðabyggð og hinsvegar í verslunar-, skrifstofuog iðnaðarsvæði. Upplýsingar um annað húsnæði en íbúðir vantar fyrir reit 75 sem skekkir útreikninga á þeim reit. Starfsemishlutfallið er reiknað út frá skráðum fermetratölum í Borgarvefsjá. Samkvæmt því er 60% af íbúðum á svæðinu á reit 74 og 31% íbúðabyggðar er á reit 73. Fermetrar undir sérhæfða starfsemi og vörugeymslur hafa jafnari dreifingu yfir svæðið í samanburði við íbúðar byggð. Hæsta hlutfallið er á svæðinu milli Suðurlandsbrautar og Ármúla, 37% á reit 72 og 28% á reit 76. Verslun og skrifstofur eru flestar milli Suðurlandsbrautar, Síðumúla og Ármúla, 38% á reit 72, 20% á reit 76 og 33% á reit 77. Flestir fermetrar af iðnaðarhúsnæði, eða 71% er á reit 77, á svæðinu milli Fellsmúla, Síðumúla og Ármúla.

64 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

*Sérhæft húsnæði er hannað sérstaklega undir ákveðna starfsemi, t.d. skólar, spítalar, fiskvinnsluhús, gistihús.

Verslun / skrifstofa

Iรฐnaรฐur

Í VINNSLU Í VINNSLU

Starfsemisskífur Starfsemisskífur

Samsetning minni reita

Skífuritin sýnasýna hlutfall flatarmáls mismunandi húsnæðistegunda Skífuritin sýna hlutfall flatarmáls mismunandi Skífuritin hlutfall flatarmáls mismunandi í hverjum reit. Gera máí hverjum ráð fyrirreit. einhverjum vegna húsnæðistegunda í hverjum reit. Gera má húsnæðistegunda Gera máskekkjum ráðráð fyrirfyrir reitareinhverjum 75, þar sem upplýsingarvegna vantar um annað húsnæði einhverjum skekkjumörkum vegna reitar 75, sem skekkjumörkum reitar 75, þarþar sem en íbúðarhúsnæði. Ef reitur 75 erhúsnæði ekki tekinn með er hæsta upplýsingar vantar annað húsnæði upplýsingar vantar umum annað en en hlutfall íbúðarhúsnæðis og skúra á reit 74, eða 83%. Næst á íbúðarhúsnæði. íbúðarhúsnæði. eftir kemur reitur 7375 með 75%. Hæsta hlutfall og Ef reitur 75 ekki er ekki tekinn með er verslunar mesta hlutfall Ef reitur er tekinn með er mesta hlutfall skrifstofuhúnæðis er 63-64% á reitum 7274, ogeða 77. Hæsta hlutfall íbúðarhúsnæðis og skúra á reit 83%. Næst íbúðarhúsnæðis og skúra á reit 74, eða 83%. Næst á á sérhæfðs húsnæðis er73 á reit 76, eða 38%. kemur reitur 73 með 75%. eftireftir kemur reitur með 75%.

Reitur Reitur Reitur Reitur 73 73 73 73

Reitur Reitur 72 72

Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 71.718 71.718 6.0236.023 8.0608.060 26.654 26.654 112.455 m2 samtals 112.455 m2 samtals

24% 24%

7%7% 5%5%

Hæsta hlutfall verslunar og skrifstofuhúnæðis Hæsta hlutfall verslunar og skrifstofuhúnæðis er er 63-64% á reitum 72 77. og 77. Hæsta hlutfall sérhæfðs 63-64% á reitum 72 og Hæsta hlutfall sérhæfðs húsnæðis á reit 38%. húsnæðis er áerreit 76,76, eðaeða 38%. Reitur Reitur 74 74

Flatarmál Flatarmál 90.412 90.412 4.9894.989 7.1117.111 0 0 0 0 12.823 12.823 115.335 m2 samtals 115.335 m2 samtals

Flatarmál Flatarmál 48.913 48.913 1.5851.585 8.6388.638 1.3771.377 0 0 6.3806.380 66.893 m2 samtals 66.893 m2 samtals

10% 10% 2%2% 13% 13% 2%2%

64% 64%

73% 73%

Reitur Reitur Reitur Reitur 75 75 75 75

Flatarmál Flatarmál 12.578 12.578 0 0 0 0 0 0 0 0 27 27 12.605 m2 samtals 12.605 m2 samtals

11% 11% 6%6% 4%4%

79% 79%

Reitur Reitur Reitur Reitur 77 77 77 77

Reitur Reitur 76 76

Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 37.964 37.964 1.804 1.804 667 667 24.989 24.989 65.424 m2 samtals 65.424 m2 samtals

100% 100%

38% 38% 58% 58% 1%1% 3%3%

Flatarmál Flatarmál 1.4891.489 0 0 61.960 61.960 22.170 22.170 6.1636.163 6.7526.752 98.531 m2 samtals 98.531 m2 samtals

2%2% 7%7% 6%6% 22% 22% 63% 63%

Iðnaður ÍbúðirÍbúðir Iðnaður Skúrar Sérhæft Skúrar Sérhæft Verslun/skrifstofa Vörugeymsla Verslun/skrifstofa Vörugeymsla Borgarvefsjá, *Uppl.*Uppl. Borgarvefsjá, mars mars 2011 2011

66 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Íbúðir Skúrar

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Sérhæft Vörugeymslur

Í VINNSLU Samanburður á starfsemi í Reykjavík og á Samanburður við Reykjavík greiningarreit í Háaleiti

Samantekt helstu starfsemi innan reita reita Aðalskipulag Tveiráhelstu starfsþættir innan Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024

Reykjavík 72

15%

69%

verslun/skrifstofa/sérhæft

glu

ds au br

Krin

t rau mý rarb

lan ur t

96%

verslun/ skrifstofa/ sérhæft

ð Su

85%

Verslun/ skrifstofa/ iðnaður

íbúðir

au br

73%

íbúðir

79%

lan ur

65%

ð Su

14%

glu

Krin

rau

mý rarb

Flatarmál 6.333.866 m2 65% 1.409.741 m2 14% 585.066 m2 6% 1.467.746 m2 15% 9.796.419 m2 samtals Reykjavík

lab

rau

100% íbúðir

19% 34% 7%

40%

gur

Mik

lab

Mjög skýr skipting er á tegundum og starfsemi á svæðinu. Kortið sýnir hlutfall stærstu starfsemisþáttana í hverjum reit. Íbúðarbyggðin er öll sunnan við Háaleitisbraut, Ármúla, Síðumúla og Fellsmúla, á reitum 73-75, bleiku svæðin á kortinu. Önnur starfsemi er sterkari við Suðulandsbrautina og á svæðinu milli Síðumúla, Ármúla og Suðurlandsbrautar, á reitum 72, 76 og 77.

rau

nsá sve

Mik

Gre

Flatarmál 159.963 m2 34% 187.391 m2 40% 31.374 m2 7% 92.515 m2 19% 471.243 samtals Háaleiti / reitirm2 72-77

Gre

Greiningarreitur

nsá sve

gur

iti / reitir 72-77

Samkvæmt aðalskipulagið er hverfið nokkurn veginn tvískipt, í annars vegar íbúðarbyggð á suðvestur hluta reitar og miðsvæði í norðaustur. Hluti reitar milli Ármúla og Háaleitisbrautar er skilgreindur sem svæði fyrir opinberar stofnanir. Svæði á horni Miklubrautar og Kringulmýrarbrautar þar sem íþróttasvæði Fram er skilgreint sem opið svæði til sérstakra nota.

Hlutfall húsnæðisgerða innan greiningarreits er mjög ólík í Hlutfall húsnæðisgerða innan greiningarreits er mjög ólík í Mjög skýr skipting er á starfsemi á svæðinu. Kortið sýnir hlutfall Samkvæmt aðalskipulagi er hverfið tvískipt í uppbyggingu, samanborið við Reykjavíkursvæðið. 65% af byggðu samanburði við Reykjavík. 65% af byggðu húsnæði í Reykjavík stærstu starfsemisþáttana í hverjum reit. Íbúðar byggðin er annars vegar í íbúðar byggð á suðvesturhluta reitar og miðsvæði húsnæði í Reykjavík eru íbúðir og skúrar, hinsvegar er eru íbúðir og skúrar, hinsvegaríbúðarhúsnæði, er 34% húsnæðis á greiningarreit öll sunnan við Háaleitisbraut, Ármúla, Síðumúla og Fellsmúla, í norðaustur. Hluti reitar milli Ármúla og Háaleitisbrautar er 34% húsnæðis á greiningarreit mismunur íbúðarhúsnæði, mismunur er 31%. Minni munur er á hlutfalli á reitum 73-75, bleiku svæðin á kortinu. Hlutfall annarrar m.a. skilgreindur sem svæði fyrir opinberar stofnanir, þar er 31%. Minni munur er á hlutfalli flatarmáls undir sérhæft flatarmáls undir sérhæft húsnæði og vörugeymslur, starfsemi er hærra við Suðulandsbraut og á svæðinu milli sem Fjölbrautaskólinn við Ármúla er staðsettur. Svæði á horni húsnæði og vörugeymslur, sem er 15% af byggðu m2 í sem er 15% af byggðum en 19% af byggðum Síðumúla og Ármúla, á reitum 72, 76 og 77. Miklubrautar og Kringulmýrarbrautar, þar sem íþróttasvæði Reykjavík en 19% affermetrum byggðu m2í áReykjavík Háaleitisreitnum. fermetrum á Háaleitisreitnum. iðnaðarhúsnæðis er Knattspyrnufélagsins Fram er, er skilgreint sem opið svæði til Hlutfall iðnaðarhúsnæðis er nánast Hlutfall það sama eða 6% í nánast það 6% í Reykjavík 7% áergreiningarreit. Stór sérstakra nota. Reykjavík ogsama 7% áeða greiningarreit. Stórog munur munur eráhinsvegar á hlutfalli og skrifstofuhúsnæðis hinsvegar hlutfalli verslunar ogverslunarskrifstofuhúsnæðis sem Íbúðir/skúrar Íbúðarsvæði sem er á14% á höfuðborgarsvæðinu en af 40% af húsnæði í Háaleiti, er 14% höfuðborgarsvæðinu en 40% húsnæði í Verslun/skrifstofa Miðvæði Háaleiti, 26% mismunur. eða 26%eða mismunur. Iðnaður Svæði til sértakra nota Sérhæft/vörugeymsla

Íbúðir Skúrar

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Sérhæft Vörugeymslur

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Þjónustusvæði

Íbúðarsvæði Miðvæði Skipulagssjá, 2011

Svæði fyrir þjónustustofnanir Opið svæði til sérstakra nota

Raðhús við Háaleitisbraut

Í VINNSLU Í VINNSLU

Íbúðagerðir Íbúðagerðir Íbúðagerðir

Samsetning innan minni reita Hæsta hlutfall einbýlishúsa erer4% áá reit reit 73. Engin skráð Hæsta hlutfall einbýlishúsa er 4% á reit 73. Engin skráð Hæsta hlutfall einbýlishúsa 4% 73. Engin skráð einbýlishús eru áeru reit hlutfall raðhúsa er á reit einbýlishús eru á og reit 75 Hæsta við Fellsmúla. Hæsta hlutfall einbýlishús á 75 reit 7577. við Fellsmúla. Hæsta hlutfall 73, eða 13%. er Hlutfall fjölbýlis er frá 83% til eru 100% eftir reitum. raðhúsa á reit 13%. Skráð eru flatarmál raðhúsa áerreit 73, 73, eðaeða 13%. Skráð flatarmál

raðhúsa á reitum 74-75 er 9%. Hlutfall fjölbýlis er 83% frá 83% raðhúsa á reitum 74-75 er 9%. Hlutfall fjölbýlis er frá til 100% reitum. til 100% eftireftir reitum.

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 73 73 73 73 73 73

Reitur Reitur Reitur Reitur 72727272 Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 0 0

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 1.7591.759 1.7591.759 6.2996.299 6.2996.299 40.855 40.855 40.855 40.855 48.913 m2 samtals 48.913 m2 samtals 48.913 m2 samtals 48.913 m2 samtals

4%4% 13% 13%

83% 83%

Reitur Reitur Reitur Reitur 74747474

Flatarmál Flatarmál 978 978 7.6937.693 81.741 81.741 90.412 m2 samtals 90.412 m2 samtals

1%1% 9%9%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 75 75 75 75 75 75

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 1.169 1.1691.169 1.169 11.409 11.409 11.409 11.409 12.578 m2 samtals 12.578 m2 samtals 12.578 m2 samtals 12.578 m2 samtals

91% 91%

90% 90% Reitur Reitur Reitur Reitur 76767676

Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 0 0

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 77 77 77 77 7777

Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 0 0 0 0 1.4861.486 1.4861.486 1.486 m2 samtals m2 samtals 1.486 m2 samtals samtals 1.486 m21.486

100% 100%

Einbýli Einbýli Raðhús Raðhús Sambýli Sambýli

9%9%

Borgarvefsjá, *Uppl.*Uppl. Borgarvefsjá, mars mars 2011 2011

Einbýli Raðhús

Fjölbýli

Í VINNSLU Samanburður á íbúðartegundum í Reykjavík Samanburður við Reykjavík Hlutfallsdreifing eftir íbúðategundum og á greiningarreit í Háaleiti

Húsnæðisgerðir Húsnæðiáágreiningarreit greiningarreit

Reykjavík Flatarmál 1.079.306 m2 17% 755.462 m2 12% 4.499.097 m2 71% m2 samtals 6.333.866 Reykjavík

17% 12% 71%

*Uppl. FMR 2009

Hlutfallsdreifing eftir íbúðategundum

Einbýli

Greiningarreitur Flatarmál 2.737 m2 2% 15.161 m2 10% 135.491 m2 88% 153.389 samtals Háaleiti / reitirm2 72-77

Einbýli í Safamýri

Fjölbýli/sérhæðir

Raðhús í Álftamýri

2% 10%

88% *Uppl. Borgarvefsjá, mars 2011

Raðhús Hlutfall fermetra undir sambýli er 88% á greiningarreit, sem er 17% hærra en í Reykjavík. Lítill munur er á Hlutfall fermetra undir fjölbýli er 88% á greiningarreit, sem er Sérhæðir í Safamýri hlutfalli raðhúsa sem er 10% í Háaleiti en er 12% í 17% hærra en í Reykjavík. Lítill munur er á hlutfalli raðhúsa sem Reykjavík. 15% munur er á hlutfalli einbýlishúsa, sem er er 10% í Háaleiti en er 12% í Reykjavík. 15% munur er á hlutfalli 17% á Reykjavíkursvæðinu en einungis 2% af einbýlishúsa, sem er 17% áGögn Reykjavíkursvæðinu en einungis 2% íbúðarhúsnæði í Háaleitinu. fyrir af íbúðar húsnæði í Háaleitinu. höfuðborgarsvæðið eru unnin út frá FMR tölum 2009 og gögn fyrir greiningarreit voru fengin frá borgarvefsjá í byrjun árs 2011.

Fjölbýli Fjölbýli í Safamýri

Einbýli Raðhús Sambýli

Einbýli Raðhús

Fjölbýli

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Í VINNSLU Í VINNSLU

Aldurssamsetning Aldurssamsetning Aldurssamsetning Samsetning innan minni reita

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 73 73 73 73 73 73

Skífuritin sýnasýna aldursdreifingu innaninnan reita hverfisins, samkvæmt Reitur Reitur Skífuritin aldursdreifingu reita hverfisins, Skífuritin sýna aldursdreifingu innan reita hverfisins, Reitur Reitur 72 72 upplýsingum úrupplýsingum Borgarvefsjá. Aldursskipting erAldursskipting nokkuð svipuð í 72 72 samkvæmt úr Borgarvefsjá. samkvæmt upplýsingum úr Borgarvefsjá. Aldursskipting FjöldiFjöldi íbúa íbúa öllum hverfisins. Hlutfall barna yngri en Hlutfall 5 ára eru flest í er reitum nokkuð svipuð í öllum reitum hverfisins. barna er nokkuð svipuð í öllum reitum hverfisins. Hlutfall barna 0 0 reit yngri 75,yngri 10%. barna áí reit grunnskólaaldri, 6-16 ára,barna erá12á% í en en 5Hlutfall ára eru flestflest 75,75, 10%. Hlutfall barna 1 5 ára eru í reit 10%. Hlutfall 1 0 0 öllum reitum. Hlutfall6-16 íbúa á aldrinum erreitum. hæst 15 %Hlutfall í reit grunnskólaaldri, ára, er 12 %17-24 í% öllum Hlutfall grunnskólaaldri, 6-16 ára, er 12 í öllum reitum. 1 1 5 5 75 og lægst í reit 24. Fólk aldrinum 25-34 áraog er lægst frá 15íbúa á aldrinum 17-24 er hæst 15 15 % í% reit 75 75 og lægst íbúa á11% aldrinum 17-24 eráhæst í reit 2 2 17%11% eftir Sama íbúa á25-34 aldrinum 35-66, 38% er í reitum. reit 24.24. Fólk áhlutfall aldrinum 25-34 áraára er frá 15-17% 0 11% í reit Fólk á aldrinum er frá 15-17% 0 9 Samtals: 9 í reitum 73reitum. og 74. Hæsta hlutfall eldri er 15% í reit 73.íer í Samtals: eftireftir reitum. Sama hlutfall íbúa á aldrinum 35-66, 38% er Sama hlutfall íbúa áborgara aldrinum 35-66, 38%

Fjöldi íbúa íbúa Fjöldi FjöldiFjöldi íbúa íbúa 77 77 77 77 86 86 86 86 39 39 39 39 118 118118 118 146 146146 146 383 383383 383 148 148148 148 Samtals: Samtals: 997 Samtals: Samtals: 997997 997

reitum 73 73 og og 74.74. Hæsta hlutfall eldri borgara er 15% í reit reitum Hæsta hlutfall eldri borgara er 15% í reit 73.73.

Reitur Reitur Reitur Reitur 74 74 74 74

FjöldiFjöldi íbúa íbúa 151 151 119 119 82 82 185 185 269 269 651 651 231 231 Samtals: 1.6881.688 Samtals:

14% 14% 9%9% 7%7%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 75 75 75 75 7575

Fjöldi íbúa íbúa Fjöldi FjöldiFjöldi íbúa íbúa 25 25 25 25 16 16 16 16 16 16 16 16 37 37 37 37 41 41 41 41 83 83 83 83 29 29 29 29 Samtals: Samtals: 247 Samtals: Samtals: 247247 247

11% 11% 11% 11% 38% 38%

FjöldiFjöldi íbúa íbúa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Samtals: 0 Samtals: 0

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

12% 12% 38% 38%

15% 15%

10% 12% 12%10% 6%6% 6%6% 34% 34%

15 % 15 % 17% 17%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 77 77 77 77 77 77

Reitur Reitur Reitur Reitur 76 76 76 76

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára

4%4%

5%5%5%5%

16% 16%

15% 15% 8%8% 8%8%

Fjöldi íbúa íbúa Fjöldi FjöldiFjöldi íbúa íbúa 0 0 0 0 2 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 2 2 2 2 6 6 6 6 0 0 0 0 Samtals: Samtals: 11 Samtals: Samtals: 11 11 11

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

Íbúar 67 ára og eldri

*Uppl. úr Borgarvefsjá, marsmars 20112011 *Uppl. úr Borgarvefsjá,

avík

Í VINNSLU Samanburður á Reykjavík og greiningarreit Samanburður við Reykjavík Hlutfallsdreifing eftir aldri

Reykjavík 10.082 9% 9.745 8% 5% 5.996 13.737 12% 19.950 17% 46.111 39% Reykjavík 12.705 11% 118.326 samtals

11%

8% 5% 12%

39% 17% Hlutfallsdreifing eftir aldri

*skv. tölum Hagstofunnar frá 2010

Greiningarreitur 253 8% 224 8% 138 5% 341 11% 463 16% 1.125 38% Háaleiti /408 reitir 72-77 14% 2.952 samtals

14%

8% 5% 11%

38% 16% *Tölur úr Borgarvefsjá, mars 2011

Aldursdreifing á greiningarreit er svipuð og í Reykjavík. Aldursdreifing á greiningarreit er svipuð og í Reykjavík. Mesti Mesti munurinn er 3% í elsta aldurshópnum 67 ára og munurinn er 3% í elsta aldurshópnum 67 ára og eldri, annars er eldri, annars er einungis ±1% munur í öðrum einungis ±1% munur í öðrum aldurshópum. aldursflokkum.

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára Íbúar 67 ára og eldri

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

Íbúar 67 ára og eldri

Rvk:Unnið úr gögnum hagstofunnar, 2010/Reitur:Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Leikskólinn Álftaborg

Verðmæti fasteigna Fasteignamat

Fasteignamat, lóðamat og brunabótamat reitar er deilt með byggðu flatarmáli til að fá verð á fermetra í þúsundum króna. Samkvæmt upplýsingum úr Borgarvefsjá er hæsta fasteigmat/ lóðamat/brunabótamat m.v. fermetra á reit 75, á svæðinu milli Fellsmúla og Miklubrautar, og lægst á reit 77, á milli Síðumúla, Ármúla og Fellsmúla.

74 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Fasteignamat/byggt flatarmál Lóðamat/byggt flatarmál

Brunabótamat/byggt flatarmál

Íbúðir við Háaleitisbraut

Götur og stígar Stofn- og tengigötur

Botnlangar og smærri götur

Göngustígar

Hverfið er vel tengt við gatnakerfi höfuðborgarsvæðisins en stórar umferðaæðar, Miklabraut, Suðurlandsbraut, Kringlumýrarbraut og Grensásvegur liggja umhverfis hverfið. Háaleitisbraut klífur íbúðahverfið í tvennt.

Aðkoma að íbúðarhúsnæði er um net botnlanga og smærri gatna sem tengjast inn á stærri umferðagötur. Línulegt umferðaflæði er í Múlunum og við Suðurlandsbraut þar sem smærri götur liggja samhliða stærri umferðagötum.

Göngustígar eru meðfram öllum umferðagötum, tveir stígar liggja um íbúðarhverfið sem eru ótengdir bílaumferð. Erfitt aðgengi er fyrir gangandi og hjólandi í Múlunum og við Suðurlandsbraut. Þar er mikið um staka stígbúta sem liggja á milli gatna og bílastæða sem takmarkar yfirsýn vegfarenda.

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur

Göngustígar

Samsett kort gatna og stíga

Götulýsing

Bekkir og ruslastampar

Flæði bílaumferðar og gangandi vegarenda er ólíkt í norðaustur og suðvestur hluta. Flæðið er línulegra í norðaustur hluta reitar þar sem umferðagötur, smærri götur og göngustígar liggja samhliða hvert öðru. Í íbúðarhluta greinist umferðin meira þar sem íbúðargötur liggja út frá umferðagötum og stígar liggja ýmist samhliða götum eða á milli íbúðar hverfa.

Götulýsing er við umferðagötur og í botnlöngum við íbúðarhús. Ljós eru við göngustíg milli Ármúla og Háaleitisbrautar.

Þó nokkrir bekkir eru við göngustíg á milli Safamýrar og Háaleitisbrautar, annars eru ekki margir skráðir bekkir í hverfinu. Ruslastampar eru helst staðsettir við strætóskýli.

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur Göngustígar

Ljósastaurar Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Bekkir Ruslastampar Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Umferð og bílar Lykilmynd af stofnbrautum

Ársdagsumferð á stofnbrautum

Slysatíðni á stofnbrautum

60000

8,00

7,00

50000

6,00

6,23 6,00

40000

41507 40000

49794

42354 41507

43218 42354

44100 43218

45000 44100

45765 45000

47824 45765

49794 48365

47824

48365 47997

24893

60000

20000

49794

50000

40000

41507

42354

43218

44100

45000

45765

20000

28266 25400 24893 8,00

25919 25400

48365

47997 10000

10000 6,00

2000

5,00 2001 2000

4,00

28266 24893

25400

25919

26448

26988

25722

27258

24819

23854

20000

10000

2000

2001

2002

2003

2004

Hafnarfjarðarvegur (40), kaflanr. 00 Nesbraut (49), kaflanr. 03 Unnið úr gögnum frá Vegagerðinni, 2011

2005

2006

Greiningarreitur

2007

2008

2009

27258 26988

27258

25722 24819

24819 23854

23854

6,12 5,83

2002 2001

25722

7,22

6,23

4,43 30000

26988 26448

7,08

7,00

47824

26448 25919

4,00

28266

2003 2002

2004 2003 5,03

4,27

5,52 5,12 2005 2004

2006 2005

5,37 2007 2006

4,58 4,28

2008 2007

5,07 2009 2008

2009

4,00

3,00

2,00

1,00

5,19 0,00

6,23

5,00 4,43

30000

7,22

7,08

7,22

47997

5,00

30000

7,08

4,43 4,27

0,00 2000 2001 2000

6,12 5,83

5,83

5,03

5,12 5,03 4,58

4,27

5,52

6,12 5,37

5,12

5,37 5,07

4,58 4,28

4,36 4,28

2003 2002

2004 2003

2005 2004

2006 2005

5,19

3,92

4,36

3,23

2002 2001

5,07

2007 2006

3,23 2,53

2,53

2,19

2008 2007

2009 2008

4,36 3,92

Tveir stofnvegir liggja meðfram hverfinu. Miklabraut 3,23 (Nesbraut Þróun slysatíðnar á Hafnarfjarðavegi og Nesbraut er nokkuð 3,00 2,53 (49), kaflanr. 03) sunnan við hverfið og Kringlumýrarbraut svipuð eftir 2004 en ólík frá 2000-2004. Eftir 2004 er lækkandi 2,19 2,00 (Hafnarfjarðarvegur (40), kaflanr. 00) vestan megin. Grafið slysatíðni fram til 2008 en hækkaði árið 2009. sýnir ársdagsumferð á vegunum milli áranna 2000-2009. 1,00 Árdagsumferð er meðalumferð á dag yfir árið. Umferð á vegunum jókst jafnt og þétt frá árinu 2000 til 2006/7, en umferð 0,00 2000minnkandi 2001 2002síðan 2003þá 2004 2005 2009. 2006 2007 2008 2009 hefur farið til ársins Meðalumferð á dag árið 2009 á Miklubrautinni voru 48 þúsund bílar og 24 þúsund bílar um Kringlumýrarbrautina.

Hafnarfjarðarvegur (40), kaflanr. 00 Nesbraut (49), kaflanr. 03

2009

Slysakort 2010

Hámarkshraði

Flest umferðaslys eru á gatnamótum við stærri umferðagötur sem liggja umhverfis greiningarreitinn. Samkvæmt slysakorti Umferðastofu frá 2010 eru flest umferðaslys á gatnamótum Miklubrautar og Grensásvegar, mörg slys eru einnig á gatnamótum Miklubrautar/Kringlumýrarbrautar og Miklubrautar/Háaleitisbrautar. Slys eru einnig algeng við gatnamót Kringlumýrarbrautar/Háaleitisbrautar og Kringlumýrarbrautar/Suðurlandsbrautar. Þó nokkuð af skráðum slysum er við Miðbæ Háaleitisbrautar og við skrifstofu/ verslunarkjarna í Lágmúla.

60 km hámarkshraði er á Kringlumýrarbraut og Miklubraut. Í Safamýri, botnlöngum við íbúðarhús og á hluta Háaleitisbrautar er 30 km hámarkshraði. Annars staðar í hverfinu er 50km hámarkshraði.

Óhapp án meiðsla Slys með litlum meiðslum

Alvarlegt slys

Unnið úr upplýsingum frá slysakorti Umferðastofu, fyrir 2010

60 km 50 km

30 km

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Síðumúli

Nýting, yfirborð og lóðamörk

Nýtingarhlutfall

Yfirborð vega

Yfirborðsflötur vega er 8,5% af reit, grunnflötur húsnæðis er 18,4% og yfirborð bílastæða er 25,5%. Samanlagt hlutfall af þökktu yfirborði reitar er 52,4%. Nýtingarhlutfall er hærra á iðnaðar- og verslunarsvæði við Suðurlandsbraut og Síðumúla, eða frá 0,62-0,78. Nýtingarhlutfall er lægra á íbúðarhluta reitar, frá 0,22-0,33.

82 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Grunnflötur húsnæðis

Yfirborð bílaplana

Samanlagt yfirborð

Svæði utan lóðamarka

Yfirborð vega, grunnflötur húsnæðis og yfirborð bílaplana samsett í eitt kort.

Svæði sem eru utan skilgreindra lóðarmarka, skv. upplýsingum úr Borgarvefsjá, eru 21,7% af reit. Stærsti hlutinn eru landsvæðin samhliða umferðagötum. Hluti er einnig við íbúðarsvæði milli Háaleitisbrautar og Síðmúla auk smá landsvæðis vestan við Miðbæ verslunarkjarna Háaleitisbrautar.

Lóðir Vegir

Svæði utan lóðamarka

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Meðaltalsstærðir Samantekt

Íbúðir eru á þremur reitum af sex innan greiningarreitar, á reitum 73-75. Meðalstærð íbúða er 115 - 125 m2, meðaltal fermetra á íbúa er 50 - 54 m2. Fjöldi íbúða á hektara er 19 - 21 og fjöldi íbúa er 42 - 50 á hektara. Fjöldi íbúa á heimili er 2,2 2,6 manns.

84 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, mars 2011

Meðalstærð íbúða í fermetrum

Meðaltal flatarmáls á íbúa

Fjöldi íbúa á hektara

Fjöldi íbúða á hektara

Fjöldi íbúa á heimili

Almenningssamgöngur og gönguradíus Strætóleiðir

Strætóskýli

Strætótíðni

Mosfellsbær Seltjarnarnes Reykjavík

50 45 40 35 Kópavogur

Álftanes

25 20 15

Garðabær

10 5

Hafnarfjörður

Fjöldi strætóleiða liggur umhverfis og í gegnum reit og tengir hverfið nokkuð vel við úthverfi Reykjavíkur og nærliggjandi sveitarfélög. 11 af 25 leiðum strætó eða 44% leiða tengjast hverfinu.

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

fjöldi ferða

Tími

Hverfið er vel tengt þeim almenningssamgöngum sem eru í boði, strætisvagnar fara um göturnar umhverfis greiningarreit og keyra einnig í gegnum hverfið um Háaleitisbrautina. Innan við 300 m er allstaðar úr hverfinu í næsta strætóskýli.

Nokkuð þétt tíðni vagna er á virkum dögum, sérstaklega milli 7 til 9 og frá 14 til 18. Tíðnimunstur er annað um helgar, vagnar byrja að ganga seinna, færri ferðir og jafnar yfir daginn, án hápunkta eins og á virkum dögum. Mest er tíðni vagna 30-35 á klukkustund.

50 45 40 35

50 50

45 45

40 40

35 35

30 30

25 25

Upplýsingar um leiðir unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Stoppustöðvar Akstursleið

300m radíus

20 20 15 15 10 10 5 5

Tími

0 fjöldi ferða

Leiðir sem liggja að greiningarreit Aðrar leiðir

6-7

Virkir dagar 8-9 9-10 10-11 Laugardagar

7-8

Sunnu- og helgidagar

11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

Upplýsingar um tíðni unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Gönguradíus m.v. 5km/klst.

Samsett kort

Miðað við 5km gönguhraða frá miðju hverfisins er hægt að ná útjöðrunum þess á innan við 10 mínútum. Útivistarsvæðið í Laugardal, verslunarog þjónustusvæði við Skeifuna og Kringlan verslunarmiðstöð eru öll í 10 mínútna gönguradíus frá miðju hverfisins.

87 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, mars 2011

Þjónusta Skólar

Félags- og heilbrigðisþjónusta

Matvara og verslun

Tveir skólar á grunnskólastigi eru á reitnum, Álftamýrarskóli og Safamýrarskóli sem er sérskóli. Einnig eru tveir leikskólar á svæðinu og nokkrir tónlistarskólar. Einn framhaldsskóli er í Háaleiti, Fjölbrautarskólinn við Ármúla.

Heilsugæslu, Læknamiðstöð Austurbæjar og Orkuhúsið meðferðastaður eru á greiningarreit. Þrjú apótek eru á svæðinu. Þjónustumiðstöð Laugardals og Háaleitis, Lyngás dagvistun og Þroskahjálp eru meðal annars með starfsemi á greiningarreit.

Mikið er um sérhæfða verslun og þjónustu á svæðinu. Nokkrar dagvöruverslanir eru einnig á reitnum. Stutt er í þjónustu- og verslunarsvæði Kringlunnar og Skeifunnar.

1. Álftamýrarskóli 2. Safamýrarskóli - sérskóli 3. Álftaborg 4. Múlaborg 5. Fjölbrautaskólinn við Ármúla 6. Frístundaheimilið Álftabær / Félagsmiðstöðin Tónabær 7. Gítarskóli Ólafs Gauks 8. Tónlistarskóli Þorsteins Gauta 9. Gís - Gítarskóli Íslands

1. Þjónustumiðstöð Laugardals og Háaleitis 2. Lyngás dagvistun 3. Þroskahjálp 4. Læknamiðstöð Austurbæjar 5. Heilsugæsla 6. Orkuhúsið 7. Lækning

Skólahverfi Grunnskóli

Leiksskóli Framhaldsskóli

Aðrar menntastofnanir Frístundamiðstöð

Félagsþjónusta Heilbrigðisþjónusta

Apótek

1. Tíu-ellefu 2. Kjöthöllin 3. Sjávarhöllin fiskbúð 4. Mosfellsbakarí 5. Fylgifiskar 6. Heilsuhúsið Matvara Verslun og þjónusta

Ýmis þjónusta

Ýmis afþreying

Útivist og íþróttir

Pósthús og nokkrir póstkassar eru innan reitar. Tveir bankar og nokkrir hraðbankar eru á svæðinu.

Á greiningarreitnum er að finna nokkur kaffihús, veitinga- og matsölustaði. Ekki eru skráð söfn, bíó eða þ.h. á greiningarreit en stutt er í ýmsa menningartengda þjónustu sem m.a. má finna á Kringlusvæðinu og í Laugardalnum.

Knattspyrnufélagið Fram er með starfsemi á svæðinu, battavöllur er við Álftarmýrarskóla. Ekki eru græn svæði á norður- og austurhluta reitar en nokkur smærri græn svæði og grænn göngustígur er á mið- og suðurhluta reitar. Eitt opið leiksvæði er í miðju reitar. Útivistarsvæði Laugardalsins er rétt utan greiningarreitar.

1. Pósturinn, Síðumúla 3-5 2. Íslandsbanki 3. MP banki Pósthús Póstkassi

Banki Hraðbanki

1. Ásatrúarfélagið 2. Félag Múslima Kaffi/bar/veitingasala Kirkja

1. Battvöllur 2. Völlur - æfingagras 3. Völlur - gervigras 4. Júdófélag Reykjavíkur 5. Íþróttahús Fram 6. Klassíski listdansskólinn Íþróttavellir/salir Líkamsrækt

Opin leiksvæði Grænt útivistarsvæði

Landslag og gróðurfar Trjágróður

Grasfletir

Samsett gróðurkort og útilistaverk

Mikill trjágróður er við raðhús í Álftamýri og smærri fjölbýli í Safamýri. Tré eru einnig notuð til að skerma af byggð frá Miklubraut. Lítill trjágróður er í verslunarog þjónustahluta hverfis.

Stórar grasflatir eru við öll stærri fjölbýli auk þess sem grænn ás er við göngustíg milli íbúðarbyggðar við Háaleiti og Síðumúla. Stór hluti af graslandi í hverfinu fer undir æfingasvæði Fram. Lítill sem enginn gróður er á iðnaðar-, verslunarog skrifstofuhluta greiningarreitar.

Gróðursælla er á suðvesturhluta reitar, íbúðarhlutanum, samanborið við norðaustur hlutann.

90 Gögn unnin út frá loftmyndum úr Borgarvefsjá, mars 2011

Skráð eru útilistaverk við Fjölbrautarskólann og Vegmúla.

Útilistaverk

Hæðarlínur

Vindrós við Veðurstofu Íslands

Aflíðandi brekka er í miðju hverfinu. Um 20 m hæðarmunur er frá lægsta punkti í þann hæsta á reit. Blokkir við Háaleitsbraut eru staðsettar á hæsta punkti hverfisins. Hlíðar gömlu námunnar eru enn sýnilegar.

Austanátt er ríkjandi vindátt við Veðurstofu Íslands á Bústaðarvegi.

Stígur milli Síðumúla og Háaleitisbrautar

Rými á milli húsa

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Sneiðing A-A Byggðarmunstur er reglulegt með röðum af jafnháum fjölbýlishúsum staðsett með jöfnu millibili. Mikið opið rými er á milli bygginga. Umferðarými við Háaleitisbraut er breitt og gatan ekki afmörkuð með aðliggjandi byggingum.

Sneiðing B-B Byggð er gisin með stórum opnum rýmum á milli bygginga. Húsnæðisgerðir eru breytilegar, frá stóru skrifstofuhúsnæði til smærri raðhúsa. Umferðarými við Ármúla, Suðurlandsbraut og Háaleitisbraut eru breið með fáum aðliggjandi byggingum. Stórt opið svæði er við Fjölbrautarskólann í Ármúla.

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Sneiðing C-C Byggðarmunstur er breytilegt með mismunandi starfsemi, iðnaðar, verslunar og skrifstofubyggð auk íbúðarbyggðar. Stór opin rými eru á milli húsa og göturými breið.

Sneiðing D-D Reglulegt byggðarmunstur er við Safamýri með jafnháum fjölbýlishúsum í röð og bílskúrum milli húsa. Stórt opið svæði er við knattspyrnuvöll Fram. Stór og opin rými eru milli húsa frá Grensásvegi að Háaleitisbraut. Umferðarými eru breið.

Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Sneiðingar í gegnum greiningarreit

Sneiðing A-A Háar skrifstofubyggingar eru austanmegin við Lágmúlann. Opið og vítt rými er á milli fjölbýla í Álftamýri og fátt sem skermir af útsýni til austurs og vesturs. Lág raðhús og trjágróður mynda að hluta til lokuð rými við norðurenda Álftamýrar. Trjágróður við Miklubrautina er notaður til að skerma af umferð frá íbúðarbyggð.

Sneiðing B-B Skýr götumynd með samfelldum byggingarröðum eru sunnan Suðurlandsbrautar og norðanmegin við Ármúlann. Opið og vítt rými er umhverfis Fjölbrautarskólann í Ármúla. Há fjölbýli eru upp á hæð við Háaleitisbraut. Raðhús og sérhæðir eru staðsett á milli fjölbýla við Háaleitisbraut og Safamýri. Suðurgarðar við raðhús og sérhæðir. Gróður og mön skermir íbúðarbyggð frá Miklubraut. Göturými opin til austurs.

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Sneiðing C-C Götur við Ármúla og Síðumúla eru sveigðar með samfelldum húsaröðum sem skerma af útsýni til suðurs og norðurs. Fjölbýlishúsabyggð er upp á hæðinni auk lágra raðhúsa sem mynda lokað rými til suðurs. Sveigðar götur í Safamýri mynda lokaða íbúðargötu. Gróður skermir að hluta til af umferð við Kringlumýrarbraut.

Sneiðing D-D Gróður er notaður til að skerma af nærliggjandi íbúðarhúsnæði og íþróttavelli frá Miklubraut. Byggingar við Fellsmúla skerma að hluta til umferð. Opin rými eru milli bygginga. Hús liggja að hluta til samhliða umferðargötu við Fellsmúla en liggja þvert á götu við Safamýri.

100

101

Fyrir utan Safam媒rarsk贸la

Borgarmynstur Háaleitisbraut

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata Nýtingarhlutfall* 0,32 120 m2 Meðalstærð íbúða* 52 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* Fjöldi íbúa á hektara* 47 Fjöldi íbúða á hektara* 21 Fjöldi íbúa í heimili* 2,3 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 131 25 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 166 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. meðaltal af reitum 73 og 74 (ath Fram völlur á reit)

Samhliða Háaleitisbraut er sér akgrein til innkeyrslu í fjölbýlishús sunnan við götuna, sem tvöfaldar götuna. Umferða hraði á Háaleitisbraut virðist vera til vandræða, því búið að þrengja og gera hlykkjur á götuna, bæta við hraðahindrunum og lækka umferðahraðann niður í 30km á hluta götunnar. Hús eru ekki samhliða götu heldur snúa hornrétt á hana. Inngangar að húsum eru á ýmsa vegu. Garðar við minni hús eru sunnanmegin. Garðar eru vestanmegin við fjölbýli. Lítil fjölbýli og meðalstórar blokkir liggja að götu. Börn þurfa að þvera Háaleitisbraut til að komast í skóla.

104

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Safamýri

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata Nýtingarhlutfall* 0,32 119 m2 Meðalstærð íbúða* 54 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* Fjöldi íbúa á hektara* 47 Fjöldi íbúða á hektara* 21 Fjöldi íbúa í heimili* 2,2 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 129 25 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 161 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. reit 74 (ath Fram völlur á reit)

Umferðagatan við Safamýri er opin til austurs, sveigur á götunni lokar henni að hluta til vesturs. Trjágróður er við sérhæðir norðanmegin götu sem skermir íbúðarhúsnæði að hluta frá umferð. Hús sunnanmegin götunnar snúa gaflinum að henni. Hús norðanmegin snúa horni að götunni. Inngangar eru á ýmsa vegu. Garðar eru vestan við fjölbýli.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

105

Álftamýri

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 0,32 Nýtingarhlutfall* 119 m2 Meðalstærð íbúða* 54 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 47 Fjöldi íbúa á hektara* 21 Fjöldi íbúða á hektara* 2,2 Fjöldi íbúa í heimili* 129 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 25 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 161 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. reit 74 (ath Fram völlur á reit)

Gatan er opin til norðurs og suðurs. Skammhliðar íbúðarhúsnæðis beggja megin götunnar eru samhliða henni. Garðar eru sunnan megin við íbúðir og inngangur að norðan. Trjágróður er beggja megin götunnar.

106

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Ármúli

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Verslun og þjónusta 0,69 Nýtingarhlutfall* 0 m2 Meðalstærð íbúða* 0 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 0 Fjöldi íbúa á hektara* 0 Fjöldi íbúða á hektara* 0 Fjöldi íbúa í heimili* 90 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 17 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 162 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. meðaltal á reit 76 og 77

Byggingar við Suðurlandsbraut og í Múlum eru samhliða umferðargötum og snúa aðalinngangi að þeim. Bílastæði eru beint utan við og allt umhverfis húsin. Lítill sem enginn gróður er við göturnar. Mikil bílaumferð og gangstéttabútar gera umferð gangandi erfiða. Nærliggjandi byggingar eru 1-3 hæða.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

107

108

Skeifan Hverfisgreining

109

Inngangur Afmörkun Seltjarnarnes

Loftmynd af greiningarreit Mosfellsbær

Reykjavík

Kópavogur

Álftanes

Garðabær

Hafnarfjörður

Kópavogur

Skeifan er verslunarog þjónustusvæði miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu. Það er vel tengt umferðakerfi borgarinnar. Hverfin Háaleiti, Laugar, Heimar, Vogar, Merkur og Gerði liggja öll að Skeifunni. Greiningarreiturinn er afmarkaður af stórum umferðaræðum, Miklubraut, Grensásvegi, Suðurlandsbraut og Skeiðarvogi.

110 Loftmynd úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Greiningarreitir

111

Saga og þróun Reykjavík 1947

„Á árinu 1957 var hafist handa um stórt skipulagsverkefni. Ákveðið var að gera heildarskipulag af öllu svæðinu milli Suðurlandsbrautar og Bústaðavegar, vestan fyrirhugaðar Kringlumýrarbrautar, austur að Grensásvegi-Háaleitisbraut“ (Skipulagssaga Reykjavíkur, bls 49) Á korti af Reykjavík frá 1947 má sjá að reiturinn enn óskipulagður fyrir byggð og notaður fyrir graslendi og garða. Bygging er hafin í Vogunum og Sundunum.

112 Kort úr Borgarvefsjá, september 2012

Útlínur greiningarreits

1954

1979

2010

Á loftmynd frá 1954 má sjá móta fyrir görðum og graslendi. Göturnar Suðurlandsbraut, Miklabraut og Grensásvegur eru nokkuð skýrt mótaðar í landslaginu og afmarka reitinn að hluta. Uppbygging er hafin í Gerðunum rétt utan reitar.

Mikil uppbygging hefur átt sér stað á reitnum og umhverfis síðan 1954.

Reiturinn fullbyggður.

113 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, september 2012

Hverfaskilgreiningar Hvað er hverfi?

Í Borgarvefsjá heitir hverfahlutinn Skeifan sem er hluti af Laugardalshverfinu. Skeifan er hluti af grunnskólahverfi Háaleitis og Markar en enginn skóli er á reitnum sjálfum. Kringlumýri er frístundamiðstöð Háaleitis og Laugardals. Skeifan er hluti af póstnúmer 108 og tilheyrir löggæslusvæði 1. Menntaskólinn Hraðbraut var í Skeifunni.

114

Samsett kort

Hverfaskipting

Hverfahlutar

Laugardalur

Skeifan

Grunnskólahverfi

Póstnúmer

Frístundamiðstöðvar

Kringlumýri Frístundamiðstöð Laugardals og Háaleitis

Heilsugæsla

Frístundaheimili Félagsmiðstöðvar Frístundaklúbbar

Heilsugæslan Glæsibæ, Voga- og Heimahverfi Aðrar stöðvar

Löggæslusvæði

Laugardalur

Háaleiti

Hlíðar

Grunnskólahverfi

Grunnskóli Forgangskólar

108

Löggæslusvæði 1 Hlíðar, Háaleiti, Laugardalur

Lögreglustöð

115

Starfsemi / verðmæti fasteigna

Tveir helstu starfsþættir innan reits Reitur 78 og 79

sb ra

sve

gur

27% 65%

Mik

lab

rau

Skeiðarvogur

65%

14%

rla

5% 3%

ðu

Flatarmál 0 0 74.688 30.995 3.447 5.698 114.827 m2 samtals

15%

Flatarmál 6.333.866 m2 65% 1.409.741 m2 14% 585.066 m2 6% 1.467.746 m2 15% * 9.796.419 m2 samtals Reykjavík

nsá

Reykjavík

Aðalskipulag

Gre

Samanburður við Reykjavík

* Sérhæft húsnæði og vörugeymslur í sama flokki

Greiningarreitur 3%

5% Su ðu

Öll Skeifan er skilgreind sem miðsvæði sem er fyrst og fremst fyrir verslun- og þjónustu. nd

sve

gur

Tveir helstu atvinnuþættir á reitnum er iðnaður (65%) og verslun og skrifstofur (27%), samanlagt 92% af öllu húsnæði.

27%

rla

92%

nsá

Flatarmál 0 m2 0% 74.688 m2 65% 30.995 m2 27% 3.447 3% 5.693 5% 114.827 m2 samtals

Reiturinnverslun/skrifstofa/iðnaður var upphaflega skipulagður sem iðnaðarsvæði. Gre

65%

Skeifan er mjög ólík að uppbyggingu í samanburði við Reykjavík. Starfsemi í Skeifunni er einskorðuð við verslun og þjónustu. Engin íbúðabyggð er á reitnum. (Í Reykjavík er sérhæft húsnæði og vörugeymslur í sama flokki)

** Sérhæft húsnæði er hannað sérstaklega undir ákveðna starfsemi, t.d. skólar, spítalar, fiskvinnsluhús, gistihús.

116

Íbúðir Skúrar

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Sérhæft** Vörugeymslur

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Skipulagssjá, október 2012

Miðsvæði Skipulagssjá, 2012

lab

rau

Skeiðarvogur

Mik

Fasteignamat 140

130

120 100 80

60 40 20 0 Verð

Reitir

78-79

Fasteignamat, lóðamat og brunabótamat reitar er deilt með byggðu flatarmáli til að fá verð á fermetra í þúsundum króna.

Bílastæði við Rúmfatalagerinn Fasteignamat/byggt flatarmál Lóðamat/byggt flatarmál

Brunabótamat/byggt flatarmál

Unnið úr gögnum Þjóðskrá Íslands (skra.is) október 2012

117

118 Skeifan, horft í áttina að Grensásvegi

119

Götur og stígar Stofn- og tengigötur

Tengigötur um bílastæði

Göngustígar

Hverfið er vel tengt við gatnakerfi höfuðborgarsvæðisins en stórar umferðaræðar, Miklabraut, Suðurlandsbraut, Grensásvegur og Skeiðarvogur liggja umhverfis hverfið. Smærri tengigötur liggja í gegnum reitinn.

Nokkrar tengigötur liggja í gegnum bílastæði á reitnum.

Göngustígar liggja meðfram megin stofngötum og flestum tengigötum. Erfitt er fyrir gangandi að ferðast um svæðið, mikið er um þveranir yfir götur og gegnum bílastæði. Oft vantar tengingar fyrir gangandi frá bílastæðum að inngangi bygginga.

120

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur

Göngustígar

Samsett kort gatna og stíga

Götulýsing

Bekkir og ruslastampar

Göngustígar fylgja almennt umferðagötum, einhverjar stígar eru þvert á stefnu umferðagatna og þvera reitinn.

Götulýsing er við umferðagötur, minni lýsing er upp við og milli bygginga.

Ruslastampar eru staðsettir við stærri umferðargötur, almennt nálægt strætóskýlum. Einn bekkur er meðfram Miklubraut, enginn skráður inn á reit.

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur Göngustígar

Ljósastaurar Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2012

Bekkir Ruslastampar Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2012

121

Umferð og bílar Lykilmynd af stofnbrautum

Ársdagsumferð á stofnbrautum 60000

60000

50000

40000

42354

41507

49794

44100

43218 40000

41507

45000 42354

45765 43218

47824 44100

45000

48365 45765

47997 47824

49794 47435

Slysatíðni á stofnbrautum

48365

47997

45599

47435

45599

8,00

7,00

6,00

6,00 5,83

5,00

4,00

30000

20000

10000

40000

41507

42354

43218

44100

45000

45765

48365

47824

4,43 4,58

4,27

4,00

3,00

2,00

1,00

4,28

4,58 4,36

2000

2001

47997

2002

2000 2003

2001 2004

2002 2005

2003 2006

2004 2007

2005 2008

2006 2009 7,00

2007 2010

2008 2011

2009

2010

0,00

2011

47435

45599 Miklabraut (Nesbraut (49), kaflanr. 6,00 03) liggur sunnan við reitinn. 5,83 5,52 Grafið sýnir ársdagsumferð á vegunum milli áranna 20005,00 2011. Árdagsumferð er meðalumferð á dag yfir árið. Umferð á 4,43 4,58 veginum jókst jafnt og þétt frá árinu 2000 til 4,272007, en umferð 4,00 hefur farið minnkandi síðan. Árið 2011 var meðalumferð á dag um 45.600 bílar. 3,00

30000

2000

2000 2003

2001 2004

2002 2005

2003 2006

4,28

3,92

3,63 3,27

3,23

2,19

1,00

122

2002

2003

2004

2005

Greiningarreitur Nesbraut (49), kaflanr. 03 Unnið úr gögnum frá Vegagerðinni, frá 2000-2011

2006

2007

2008

3,92

3,63 3,23

3,27

2,19

2009

2010

2011

0,00

2000

2001

2002

2003

2004

2004 2007

2005 2008

2006 2009

2007 2010

2008 2011

Slysatíðni er fjölda slysa á milljón ekinna km. Slysatíðni er nokkuð óregluleg á vegakaflnum eftir árum, hún sveiflast upp og niður frá 2000-2006. Hún lækkar milli áranna 2006-2008 og 4,36 2009-2011 en hækkaði milli 2008-2009.

10000

2001

3,92

2,19

0,00 2002

2001

2,00

2000

4,36

3,23

20000

4,28

10000

8,00

49794

5,52

20000

60000

50000

5,83

5,00 4,43

30000

5,52

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2009

2010

Slysakort 2010

Hámarkshraði

Nokkuð er um minni óhöpp án meiðsla inn á miðjum reit. Mikið er um slys á stærri stofngötum, á gatnamótum við Miklubraut/ Grensásveg og Suðurlandsbraut/Grensásveg.

Hámarkshraði á Miklubraut er frá 60-80 km, inn á reit er hámarkshraði 50 km.

Óhapp án meiðsla Slys með litlum meiðslum

Alvarlegt slys

Unnið úr upplýsingum frá slysakorti Umferðastofu, fyrir 2011

80 km 60 km

50 km

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

123

Nýting, yfirborð og lóðamörk

Nýtingarhlutfall

Yfirborð vega

Nýtingarhlutfall á vesturhluta reitar er lægra en á austurhluta reitar. Nýtingarhlutfall alls reitsins er 0,46.

Yfirborðsflötur vega er 6,0% af reit, grunnflötur húsnæðis er 25,6% og yfirborð bílastæða er 40,9%. Samanlagt hlutfall af þökktu yfirborði reitar er 72,5%.

124 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, september 2012

Grunnflötur húsnæðis

Yfirborð bílaplana

Samanlagt yfirborð

Svæði utan lóðamarka

Samanlagt yfirborð vega, grunnflötur húsnæðis og yfirborð bílaplana samsett í eitt kort.

Svæði sem eru utan skilgreindra lóðamarka, skv. upplýsingum úr Borgarvefsjá, eru 19,8 % af reit. Stærsti hlutinn eru landsvæðin samhliða umferðargötum.

Lóðir Vegir

Svæði utan lóðamarka

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, september 2011

125

Almenningssamgöngur og gönguradíus Strætóleiðir

Strætóskýli

Strætótíðni

Mosfellsbær Seltjarnarnes Reykjavík

45 40 35 30 25

Kópavogur

Álftanes

15 10 5 Garðabær

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

fjöldi ferða

Tími

Hafnarfjörður

Fjöldi strætóleiða liggur umhverfis reit og tengir hann nokkuð vel við úthverfi Reykjavíkur. 8 af 25 leiðum strætó eða 32 % leiða tengjast hverfinu.

Skeifan er nokkuð vel tengd þeim almenningssamgöngum sem eru í boði. Innan við 300 m eru allstaðar af reitnum í næsta strætóskýli.

50 45 40 35

50 50

45 45

40 40

35 35

30 30

25 25

Upplýsingar um leiðir unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Stoppustöðvar Akstursleið

300m radíus

20 20 15 15 10 10 5 5

Tími

0 fjöldi ferða

126

Leiðir sem liggja að greiningarreit Aðrar leiðir

6-7

Virkir dagar 8-9 9-10 10-11 Laugardagar

7-8

Sunnu- og helgidagar

11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

Upplýsingar um tíðni unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Gönguradíus m.v. 5km/klst.

Samsett kort

Laugardalur Heimar

Háaleiti Merkur

Gerði

Allur reiturinn er inn 5 mínútna gönguradíusar. Nálæg hverfi, Laugardalur, Heimar, Merkur, Gerði og Háaleiti, eru öll innan 10 mínútna göngufjarlægðar frá Skeifunni m.v. hraðann 5km/klst.

127 Loftmynd úr Borgarvefsjá, september 2012

Þjónusta Skólar

Félags- og heilbrigðisþjónusta

Matvara og verslun

Menntaskólinn Hraðbraut var á reitnum. Nýi tónlistarskólinn er á Grensásvegi.

Apótek er í Hagkaupum í Skeifunni.

Þrjár almennar matvöruverslanir eru á reitnum. Mikið er um ýmsa verslun og þjónustu í Skeifunni.

1. Víðir 2. Bónus 3. Hagkaup

1. Menntaskólinn Hraðbraut 2. Nýi tónlistarskólinn

128

Skólahverfi Framhaldsskóli

Aðrar menntastofnanir

Apótek

Matvara Verslun og þjónusta

Ýmis þjónusta

Ýmis afþreying

Útivist og íþróttir

Finna má hraðbanka og póstkassa á reitnum.

Fjöldi matsölustaða er í Skeifunni.

Finna má líkamsræktarstöðvar og lítinn íþróttavöll á reitnum.

1. Íþróttahús, lítið Póstkassi Hraðbanki

Hárgreiðslustofa

Kaffi/bar/veitingasala

Íþróttavellir/salir Líkamsrækt

129

Landslag og gróðurfar Trjágróður

Grasfletir

Grasfletir eru meðfram Miklubraut, Suðurlandsbraut og Skeiðarvogi. Lítið er um grasfleti innan reitar.

Þéttur trjágróður er meðfram Miklubraut. Þó nokkur trjágróður er einnig meðfram Suðurlandsbraut.

130 Gögn unnin út frá loftmyndum úr Borgarvefsjá, september 2012

Samsett gróðurkort

Meiri gróður er meðfram útjaðri reitarins en innan hans.

Hæðarlínur

Vindrós við Veðurstofu Íslands

Landslag er nokkuð flatt á greiningarreit.

Austanátt er ríkjandi vindátt við Veðurstofu Íslands á Bústaðarvegi.

131

132 Verslunar- og þjónustuhúsnæði við Faxafen

133

Rými á milli húsa

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Sneiðing A-A Byggð af svipaðri hæð, örlítið hærri hús á miðjum reit. Mikið bil á milli húsa. Mikil fjarlægð húsa frá Miklubraut og Suðurlandsbraut.

Sneiðing B-B Mikið bil á milli húsa. Hús almennt tvær hæðir og ris en hækka því sem nær dregur Grensásvegi. Stór bílaplön utan við hús.

Sneiðing C-C Hús af svipaðri hæð með reglulegu millibili. Sama húsagerð endurtekin á austurhluta reitar. Hús hækka því sem nær dregur Grensásvegi.

134

Skeiðarvogur

Grensásvegur

Skeiðarvogur

Fákafen

Faxafen

Skeifan

Grensásvegur

Suðurlandsbraut

Skeifan

Miklabraut

Sneiðing A-A

Sneiðing B-B

Sneiðing C-C

135

Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Sneiðingar í gegnum greiningarreit

Sneiðing A-A Hús við Grensásveg skerma af útsýni til vesturs. Upphækkun á landi við Miklubraut vegna göngubrúar. Gróður í kringum Suðurlandsbraut.

Sneiðing B-B Opið og vítt rými á milli húsa. Hús skerma að hluta til af útsýni til norðurs á miðjum reit annars nokkuð víðsýnt á milli húsa. Lítill gróður á milli húsa.

Sneiðing C-C Hús skerma að hluta til af útsýni til norðurs á vestursturhluta reitar. Vöruhús og skrifstofubyggingar blandast saman. Lítill gróður á reit.

136

Skeiðarvogur

Grensásvegur

Skeiðarvogur

Fákafen

Faxafen

Skeifan

Grensásvegur

Suðurlandsbraut

Skeifan

Miklabraut

Sneiðing A-A

Sneiðing B-B

Sneiðing C-C

137

Borgarmynstur Skeifan

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Skurður í gegnum bílaplan fyrir utan Rúmfatalagerinn og Hagkaup. Hús eru samhliða götu. Verslanir eru í stórum vöruhúsum. Minni verslunarog skrifstofuhúsnæði er við enda bílplans. Inngangar snúa að bílaplani. Umferðargata liggur í gegnum bílaplan.

138

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Skeifan

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Skurður í gegnum bílaplan og umferðargötu, horft til norðurs. Hús austan og vestan megin eru samhliða götu. Hús fyrir norðan standa við bílaplan. Verslanir, iðnaður og skrifstofur eru í nærliggjandi byggingum. Inngangar í byggingar snúa að götum og bílaplönum. Lítill sem enginn gróður.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

139

Faxafen

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Sneiðing í gegnum þyrpingu fjögurra húsa sem mynda einskonar torg á milli sín. Rýmið á milli húsa notað undir bílaplan. Röð trjáa á miðju plani. Inngangar í hús frá bílaplani og að hluta til frá umferðargötu. Tveggja hæða hús ásamt risi.

Byggingar 140

Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Faxafen

141

142

Breiรฐholt Hverfisgreining

143

Inngangur Afmörkun Seltjarnarnes

Loftmynd af greiningarreit Mosfellsbær

Reykjavík

Kópavogur

Álftanes

Garðabær

Hafnarfjörður

Kópavogur

Hverfið er í útjaðri borgarinnar, gróðursælt og með gott aðgengi að stórum útivistarsvæðum. Íbúðahlutfall er hátt en hlutfall annarrar starfsemi er lágt.

Elliðaárdalur

Greiningarreitur er afmarkaður af Elliðaárdal, Breiðholtsbraut og Neðra-Breiðholti.

144 Loftmynd úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Greiningarreitur

Garðrými milli fjölbýla við Vesturhóla

145

Saga og þróun Uppbygging

Með því að bera saman loftmyndir frá 1954 til dagsins í dag má sjá hvernig hverfið byggðist upp á árunum um og eftir 1970. Árið 1979 er stærsti hluti hverfisins uppbyggður þó að enn eigi eftir að byggja eitthvað við jaðar hverfisins til austurs.

146 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

1971

1975

1954

1979

2010

Uppbygging ekki hafin.

Mikil uppbygging hefur átt sér stað og hverfið nánast fullbyggt. Austurhluti byggðar enn í byggingu.

Hverfið fullmótað í þeirri mynd sem við þekkjum það í dag.

147 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Hverfaskilgreiningar Hvað er hverfi?

Breiðholt skiptist í þrjár hverfiseiningar, Efra-Breiðholt, NeðraBreiðholt og Seljahverfi. Fell, Berg og Hólar eru hverfahlutar Efra-Breiðholts. Greiningarreitur er hluti af póstnúmeri 111. Grunnskólar eru Fellaskóli og Hólabrekkuskóli, forgangsskóli í framhaldsnám er Fjölbrautarskólinn í Breiðholti. Frístundamiðstöð Breiðholts heitir Miðberg. Heilsugæsla er í Hraunbergi. Breiðholtið er hluti af löggæslusvæði 3 ásamt Kópavogi.

148

Samsett kort

Hverfaskipting

Hverfahlutar

Breiðholt

Berg Fell Hólar

Grunnskólahverfi

Póstnúmer

Grunnskólar Forgangsskóli í framhaldsnám

111

Frístundamiðstöðvar

Miðberg Frístundamiðstöð Breiðholts

Heilsugæsla

Frístundaheimili Félagsmiðstöðvar

Heilsugæslan Efra-Breiðholt

Heilsugæslan Hraunbergi 6 Aðrar stöðvar

Löggæslusvæði

Löggæslusvæði 3 Breiðholt, Kópavogur

Lögreglustöð

149

Starfsemi Reitaskipting

Íbúðir / skúrar

Sérhæft* / vörugeymsla

Greiningarreitnum er skipt í sex smærri reiti samkvæmt Borgarvefsjá, númeraðir frá 115-117 og 119-121. Hlutfall íbúðarhúsnæðis er nokkuð jafn dreift yfir allan reitinn, það er yfir 10% í öllum reitum. Húsnæði undir sérhæfða starfsemi er nánast einskorðað við norðausturhluta reitar þar sem það er yfir 40% í reitum 119 og 120. Verslunar- og skrifstofuhúsnæði er hlutfallslega hæst í reit 120, 49%. Ekkert verslunarog skrifstofuhúsnæði er skráð í reitum 117 og 121. Hlutfall verslunarog skrifstofuhúsnæðis er yfir 22% í norðurausturhluta reitar. Iðnaðarstarfsemi er einungis skráð í reit 119, 136 m2.

150 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

*Sérhæft húsnæði er hannað sérstaklega undir ákveðna starfsemi, t.d. skólar, spítalar, fiskvinnsluhús, gistihús.

Verslun / skrifstofa

Iรฐnaรฐur

151

Í VINNSLU Í VINNSLU

Starfsemi Starfsemi

Samsetning innan minni reita Skífuritin sýnasýna hlutfall flatarmáls mismunandi húsnæðistegunda Skífuritin Skífuritin sýna hlutfall hlutfall flatarmáls flatarmáls mismunandi mismunandi í hverjum reit. húsnæðistegunda húsnæðistegunda í hverjum í hverjum reit.reit. íbúðarhúsnæði er yfirráðandi í öllum reitum, það er minnst íbúðarhúsnæði íbúðarhúsnæði er yfirráðandi er yfirráðandi í öllum í öllum reitum, reitum, það það er er62% í reitminnst 120 og62% mest 99% í 120 reit 117.mest Fjölbreyttasta starfsemin er minnst 62% í reit í reit 120 og mest og 99% 99% í reit í reit 117. 117. í reitum 119 og 120 þar sem er sérhæfð starfsemi, skrifstofuog Fjölbreyttasta Fjölbreyttasta starfsemin starfsemin íer reitum í reitum 119119 og 120 og 120 þarþar semsem verslunarhúsnæði blandast innskrifstofu/verslunarhúsnæði í íbúðabyggð. sérhæfð sérhæfð starfsemi starfsemi og skrifstofu/verslunarhúsnæði og er er

Reitur Reitur Reitur Reitur 115115 115Flatarmál 115Flatarmál

Flatarmál Flatarmál 100,838 100,838 100,838 100,838 7,9387,938 7,9381,793 7,9381,793 1,7931,793 0 0 0 00 0 03,16203,162 3,162 3,162 113,731 113,731 m2 samtals m2 samtals 113,731 113,731 m2 samtals m2 samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 116116 116116 116 116 Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál

3%3% 1%1% 7%7%

2%2% 1%1%

Flatarmál Flatarmál 64,170 64,170 64,170 64,170 64,170 64,170 546 546 546 546 290 290 290 546 290 546 0 00 2900 290 0 0 00 00 0 0 1,1071,107 1,1071,107 1,107 1,107 66,113 66,113 66,113 m266,113 samtals m2 m2 samtals samtals m2 samtals 66,113 66,113 m2 samtals m2 samtals

blandaða blandaða inn inn í íbúðarbyggð. í íbúðarbyggð.

89% 89% Reitur Reitur Reitur Reitur 117117 117Flatarmál 117Flatarmál

1%1%

Flatarmál Flatarmál 43,949 43,949 43,949 43,949 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6420 642 642 642 44,591 44,591 m2 samtals m2 samtals 44,591 44,591 m2 samtals m2 samtals

97% 97% Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 119119 119119 119 119 Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál

Flatarmál Flatarmál 92359 92359 92359 92359 92359 92359 37373737 3737 3737 20482048 20483737 20483737 2048 136 136 136 1362048 0 00 1360 136 0 0 21446 21446 21446 21446 21446 119726 119726 119726 m2 119726 samtals m2 m221446 samtals samtals m2 samtals 119726 119726 m2 samtals m2 samtals

Flatarmál Flatarmál 38,635 38,635 38,635 38,635 1,8021,802 1,8024,015 1,8024,015 4,0154,015 0 0 0 00 0 0 0 18,125 18,125 18,125 18,125 62,577 62,577 m2 samtals m2 samtals 62,577 62,577 m2 samtals m2 samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 121121 121121 121 121 Flatarmál Flatarmál Flatarmál Flatarmál

29% 29%

6%6% 3%3%

18% 18%

Flatarmál Flatarmál 100,838 100,838 7,9387,938 1,7931,793 0 0 0 0 3,1623,162 113,731 113,731 m2 samtals m2 samtals

2%2% 3%3%

77% 77%

99% 99% Reitur Reitur Reitur Reitur 120120 120Flatarmál 120Flatarmál

Reitur Reitur 115115

Flatarmál Flatarmál 73,015 73,015 73,015 73,015 73,015 73,015 700 700 700 700 0 00 7000 700 0 0 00 00 0 0 00 00 0 0 1,3931,393 1,3931,393 1,393 1,393 75,108 75,108 75,108 m275,108 samtals m2 m2 samtals samtals m2 samtals 75,108 75,108 m2 samtals m2 samtals

2%2% 1%1%

62% 62% 62% 62%

Reitur Reitur 117117

Flatarmál Flatarmál 43,949 43,949 0 0 0 0 0 0 0 0 642 642 44,591 44,591 m2 samtals m2 samtals

97% 97% ÍbúðirÍbúðir Skúrar Skúrar

Iðnaður Iðnaður Sérhæft Sérhæft

Verslun/skrifstofa Verslun/skrifstofa Vörugeymsla Vörugeymsla

152 Unnið úr upplýsingum úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Íbúðir Skúrar

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Sérhæft Vörugeymslur

Reitur Reitur 120120

*Uppl.*Uppl. úr Borgarvefsjá, úr Borgarvefsjá, sept. sept. 2011 2011

Flatarmál Flatarmál 38,635 38,635 1,8021,802 4,0154,015

Í VINNSLU Samanburður á starfsemi í Reykjavík og á

Samanburður við Reykjavík

öfuðborgarsvæðið greiningarreit Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

Samantekt á helstu starfsemi innan reita

Tveir helstu starfsþættir innan reita

Reykjavík

Aðalskipulag

Aðalskipulag Bekkir og ruslastampar 115

15%

96%

íbúðir/skúrar

116

6%eftir flatarmáli Hlutfallsdreifing

Höfðabakki

115

Flatarmál 6.333.866 m2 65% 1.409.741 m2 14% 585.066 m2 6% 1.467.746 m2 15% Höfuðborgarsvæðið 9.796.419 m2 samtals

116 119

119

14%

95%

65%

77% íbúðir 18% sérhæft

98%

íbúðir/skúrar

íbúðir

98%

íbúðir/skúrar

ðh

89%

alur

121

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli Br ei

117

aárd

99%

Ellið

62% íbúðir 29% sérhæft

aárd

91%

117

Greiningarreitur Flatarmál 427.689 m2 89% 8.146 m2 2% 136 m2 0% 45.875 m2 9% Breiðholt 481.846 m2 samtals reitir 115-117,119-121

120

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

Ellið

tölum FMR frá reiðholt *skv. 2009 eitir 115-117,119-121

olt

Br ei

ðh

rau

Hlutfall íbúða og skúra er yfir 96% í öllum reitum utan tveimur. Helsta blöndun starfsemi er á austurhluta reitar þar sem íbúðir og sérhæfð starfsemi er blönduð saman.

olt

rau

Íbúðarbyggð er allsráðandi í hverfinu með grænum jöðrum. Blönduð starfsemi er í miðju hverfi þar sem land fer undir íþróttastarfsemi og þjónustustofnanir.

*skv. tölum úr borgarvefsjá, sept. 2011

SamanboriðviðviðReykjavík Reykjavíker er samsetning húsnæðis mjög ólík. Samanborið samsetning húsnæðis mjög Íbúðarhúsnæði er er mjög hátt af byggðu ólík. Íbúðarhúsnæði mjög háttí íEfra-Breiðholti, Efra-Breiðholti, 89% 89% af flatarmáli samanborið við 65% í Reykjavík. Enginn iðnaður er byggðu flatarmáli samanborið við 65% í Reykjavík. á greiningarreit hlutfall verslunarogverslunarskrifstofuhúsnæðis Enginn iðnaður er áoggreiningarreit og hlutfall og er einungis um 2% samanborið viðsamanborið 14% í Reykjavík. Hlutfall skrifstofuhúsnæðis er einungis um 2% við sérhæfðar starfsemi og sérhæfðar vörugeymsla er 6% hærra í Reykjavík en 14% í Reykjavík. Hlutfall starfsemi og vörugeymsla er 6% hærra í Reykjavík samanborið við á greiningarreit. greiningarreit.

Hlutfall íbúða og skúra er yfir 96% í öllum reitum utan tveimur. Helsta blöndun starfsemi er á austurhluta reitar þar sem íbúðir og sérhæfð starfsemi er blönduð saman.

Íbúðarbyggð er allsráðandi í hverfinu með grænum jöðrum. Blönduð starfsemi er í miðju hverfi þar sem land fer undir íþróttastarfsemi og þjónustustofnanir. Á útjaðri reitar til suðvesturs er bensínstöð á skilgreindu miðsvæði, sem er fyrst og fremst fyrir verslun- og þjónustu.

Íbúðir/skúrar Verslun/skrifstofa Iðnaður

Íbúðarsvæði Svæði fyrir þjónustustofnanir Opið svæði til sérstakra nota

Sérhæft/vörugeymsla

*Uppl. úr Borgarvefsjá, sept. 2011

Íbúðir Skúrar

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Sérhæft Vörugeymslur

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, september 2011

Íbúðarsvæði Svæði fyrir þjónustustofnanir Skipulagssjá, 2011

Opið svæði til sérstakra nota Miðsvæði

153

Valsh贸lar

Í VINNSLU Í VINNSLU

Íbúðagerðir Íbúðagerðir Íbúðagerðir

Samsetning innan minni reita Skífuritin sýnasýna hlutfall flatarmáls mismunandi íbúðagerða í Skífuritin hlutfall flatarmáls mismunandi Skífuritin sýna hlutfall flatarmáls mismunandi hverjum reit. húsnæðistegunda í hverjum reit.reit. húsnæðistegunda í hverjum Hlutfall fjölbýlis er 100% í reit 117. Mesta blöndun íbúðagerða Hlutfall sambýlis er 100% í reit 117. Mesta blöndun Hlutfall sambýlis er 100% í reit 117. Mesta blöndun er á húsnæðisgerða reithúsnæðisgerða 116 og 119. Engin raðhús eru í reit 120 og engin einbýli er áerreit 116. á reit 116. eru í reit 121.

Reitur Reitur Reitur Reitur 115115 115Flatarmál 115Flatarmál

8%8% 3%3%

Flatarmál Flatarmál 83028302 83022465 83022465 2465 2465 90071 90071 90071 90071 100838 m2 samtals 100838 m2 samtals 100838 m2 100838samtals m2 samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur 116116116Reitur 116 116 Flatarmál Flatarmál Flatarmál

Flatarmál Flatarmál 12902 12902 12902 12902 12902 16123 16123 16123 16123 16123 35145 35145 35145 64170 64170 m235145 samtals m235145 samtals 64170 m2 samtals 64170 m2 samtals 64170 m2 samtals

20% 20%

55% 55% 25% 25% 89% 89% Reitur Reitur Reitur Reitur 117117 117Flatarmál 117Flatarmál

Reitur Reitur Reitur Reitur 119119119Reitur 119119 Flatarmál Flatarmál Flatarmál

Flatarmál Flatarmál 0 0 0 0 0 0 0 43949 43949 43949 43949 m2 samtals 43949 m2 samtals 43949 m2 samtals 43949 m2 samtals

Flatarmál Flatarmál 19644 19644 19644 19644 19644 14150 14150 14150 14150 14150 58565 58565 58565 58565 92359 92359 m292359 samtals m258565 samtals m2 samtals 92359 m2 samtals 92359 m2 samtals

21% 21%

64% 64%

15% 15%

100% 100% Reitur Reitur Reitur Reitur 120120 120Flatarmál 120Flatarmál

16% 16%

Flatarmál Flatarmál 63296329 63296329 0 0 0 0 32306 32306 32306 32306 38635 m2 samtals 38635 m2 samtals 38635 m2 samtals 38635 m2 samtals

84% 84%

Reitur Reitur Reitur Reitur 121121121Reitur 121121 Flatarmál Flatarmál Flatarmál

0 Flatarmál 0 Flatarmál 0 0 0 18407 18407 18407 18407 18407 54608 54608 54608 73015 73015 m254608 samtals m254608 samtals 73015 m2 samtals 73015 m2 samtals 73015 m2 samtals

25% 25%

75% 75%

Einbýli Einbýli Raðhús Raðhús Sambýli Sambýli

156 Unnið gögnum úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Einbýli Raðhús

Fjölbýli

*Uppl.*Uppl. úr Borgarvefsjá, sept. sept. 20112011 úr Borgarvefsjá,

Í VINNSLU Samanburður á íbúðartegundum Samanburður við Reykjavík í Reykjavík

Höfuðborgarsvæðið Hlutfallsdreifing eftir íbúðategundum og á greiningarreit

Húsnæði á greiningarreit

Reykjavík Flatarmál 1.079.306 m2 17% 755.462 m2 12% 4.499.097 m2 71% 6.333.866 m2 samtals Höfuðborgarsvæðið

17% Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

12%

71%

*skv. tölum FMR frá

Breiðholt 2009 eitir 115-117,119-121

Hlutfallsdreifing eftir íbúðategundum

Greiningarreitur

Flatarmál 47.177 m2 10% 51.145 m2 2% 314.644 m2 88% 412.966 m2 samtals Breiðholt reitir 115-117,119-121

Einbýli í Starrahólum

Raðhús á Hólavegi

Fjölbýli í Unufelli

Fjölbýli við Dúfnahóla og Gaukshóla

12% Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

12%

76% *skv. tölum úr borgarvefsjá, sept. 2011

Hlutfall tegunda húsnæðis er nokkuð svipað og í Hlutfall íbúðagerða er nokkuð og 5% í Reykjavík. Reykjavík. Hlutfall raðhúsa er þaðsvipað sama, en munur er Hlutfall er það og sama, en 5% munur er á hlutfalli einbýla og áraðhúsa hlutfalli einbýla sambýla.

fjölbýla.

Einbýli Raðhús Sambýli *Uppl. úr Borgarvefsjá, maí 2011

Einbýli Raðhús

Fjölbýli

Rvk: Unnið úr gögnum frá FMR, 2009 / Reitur: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

157

Í VINNSLU Í VINNSLU

Aldurssamsetning Aldurssamsetning Aldurssamsetning Samsetning innan minni reita

Hæsta hlutfall barna erbarna í reit þar120, sem 26%sem íbúa26% er undir Hæsta Hæsta hlutfall hlutfall barna er í 120, er reití reit 120, þar þar sem 26% íbúa íbúa er 16 er ára. undir Þarundir er16 einnig hlutfall íbúa 67 ára ogíbúa eldri 6%. ára. 16 ára. Þar Þar er einnig er einnig hlutfall hlutfall íbúa 67lægst, ára 67 ára og eldri ogHlutfall eldri 67 ára og eldri er hæst reitum 115eldri ogeldri 117, yfir 16%. lægst, lægst, 6%.6%. Hlutfall Hlutfall 67 ára 67 ára og og er hæst er hæst yfir yfir 16%16% í í reitum reitum 115115 og 117. og 117.

Reitur Reitur Reitur Reitur 115115 115Heildarfjöldi 115Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi 126íbúa 126íbúa 126 105 126 105 105 105 72 72 72 183 72 183 183 276 183 276 276 758 276 758 758 310 758 310 3101830 3101830 samtals samtals 1830 1830 samtals samtals

17%17%

7% 7% 6% 6% 4% 4%

Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa 109 109 109 109 108 108 108 109 108 109 76 76 76 108 76 108 76 76 144 144 144 144 144 186 186 186 186 144 10%10% 10%10%529 529 529 186 529 186 148 148 148 529 148 529 148 148 13001300 1300 samtals 1300 samtals samtals samtals 1300 1300 samtals samtals

15%15%

41%41%

Reitur Reitur Reitur Reitur 117117 117Heildarfjöldi 117Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi 72íbúa72íbúa 72 51 72 51 51 18 51 18 18 93 18 93 93 162 93 162 162 330 162 330 330 134 330 134 134 860 134 samtals 860 samtals 860 samtals 860 samtals

Reitur Reitur Reitur Reitur 120120 120Heildarfjöldi 120Heildarfjöldi íbúa íbúa Heildarfjöldi Heildarfjöldi 109íbúa 109íbúa 109 102 109 102 102 102 48 48 48 105 48 105 105 180 105 180 180 365 180 365 365 365 54 54 54 963 54 samtals 963 samtals 963 samtals 963 samtals

Íbúar Íbúar 25-3425-34 ára ára Íbúar Íbúar 35-6635-66 ára ára

Íbúar Íbúar 13-1613-16 ára ára Íbúar Íbúar 17-2417-24 ára ára

Íbúar Íbúar 67 ára67 ogára eldri og eldri

158 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára

Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa 157 157 157 157 139 139 139 157 139 157 139 139 111 111 111 111 252 252 252 111 252 111 298 298 298 252 298 252 11%11% 11%11%803 803 803 298 803 298 803 163 163 163 163 803 163 163 19231923 1923 samtals 1923 samtals samtals samtals samtals 1923 1923 samtals

11%11%

41%41%

8% 8%8% 8% 7% 7% 6% 6%

16%16%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 121121 121121 121 121 Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa íbúa íbúa

Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa 166 166 166 166 117 117 117 166 117 166 65 65 65 117 65 117 10%10% 65 65 10%10% 199 199 199 199 199 313 313 313 313 199 675 675 675 313 675 313 5% 5% 5% 5%167 167 167 675 167 675 167 167 17021702 1702 samtals 1702 samtals samtals samtals 1702 1702 samtals samtals

38%38%

11%11% 11%11%

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

13%13%

42%42%

19%19%

6% 6%11%11%

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

6% 6%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 119119 119119 119 119 Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa íbúa íbúa

10%10%10%10% 7% 7% 4% 4%

39%39%

12%12%

18%18%

19%19% Íbúar Íbúar 5 ára 5 ogára yngri og yngri Íbúar Íbúar 6-12 ára 6-12 ára

11%11%9% 9% 8% 8%

14%14%

16%16% 8% 8% 6% 6% 2% 2%

38%38%

Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur Reitur 116116 116116 116 116 Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi Heildarfjöldi íbúa íbúa íbúa íbúa

Íbúar 67 ára og eldri

Í VINNSLU Samanburður á aldurdreifingu Samanburður við Reykjavíkí Reykjavík Hlutfallsdreifing eftir aldri og á greiningarreit Reykjavík 10.082 9% 9.745 8% 5.996 5% 13.737 12% 19.950 17% 46.111 39% Höfuðborgarsvæðið 12.705 11% 118.326 samtals

11%

9% 8% 5%

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

12%

39% 17% *skv. tölum Hagstofunnar frá Hlutfallsdreifing 2010

eftir aldri

Greiningarreitur 739 6% 622 4% 390 3% 976 12% 1.415 27% 3.460 37% 976 11% Breiðholt 8.578 samtals reitir 115-117,119-121

11%

9% 7% 5%

Hlutfallsdreifing eftir flatarmáli

11% 40% 17%

*skv. tölum úr borgarvefsjá, maí 2011

Aldursdreifing ogog í í Reykjavík, 1% Aldursdreifingerernánast nánasteins einsá ágreiningarreit greiningarreit Reykjavík. munur er á aldurshópi 17-24 og 35-66 ára.

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

Íbúar 67 ára og eldri

Rvk:Unnið úr gögnum hagstofunnar, 2010/Reitur:Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, maí 2011

Á göngu í Vesturbergi

159

Verðmæti fasteigna Fasteignamat

Fasteignamat, lóðamat og brunabótamat reitar er deilt með byggðu flatarmáli til að fá verð á fermetra í þúsundum króna. Fasteignamat, lóðamat og brunabótamat er lægst í reit 117, hæsta fasteignamat er í reit 120, lóðamat er hæst í reitum 116 og 119.

160 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

Fasteignamat/byggt flatarmál Lóðamat/byggt flatarmál

Brunabótamat/byggt flatarmál

Raðhús og fjölbýli í Vesturbergi

161

162

Stofngötur Tengigötur

aárd

alur aárd

aárd

Ellið

Stórir stofnvegir liggja ekki í gegnum hverfið heldur upp að því og tengjast inn á tengigötur sem liggja um hverfið og tengir það innbyrðis.

Göngustígar

alur

Botnlangar og smærri götur

alur

Stofn- og tengigötur

Ellið

Götur og stígar

Húsagötur eru flestar botnlangar sem tengjast inn á hringvegakerfi hverfisins.

Botnlangar, smærri götur

Þétt net göngustíga liggur um hverfið. Mikið er um útivistarstíga við jaðar hverfisins. Göngustígar meðfram umferðagötu eru oft einungis öðrumegin við götu.

Göngustígar Slóðar

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur Göngustígar

Slóðar

alur aárd Ellið

aárd Ellið

Flæði gangandi umferðar og bílaumferðar er nokkuð vel aðgreint. Net göngustíga kvíslast um allt hverfið og umhverfis.

Bekkir og ruslastampar

alur

Götulýsing

alur

Samsett kort gatna og stíga

Þéttriðið net ljósastaura er meðfram götum og göngustígum. Meiri lýsing er við umferðar- og húsagötur en við útivistarstíga.

Ljósastaurar Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

Göngustígar og ruslastampar eru meðfram útivistarstígum, við leiksvæði og menningarmiðstöðina Gerðuberg.

Bekkir Ruslastampar Unnið úr upplýsingum úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

163

Lykilmynd af stofnbrautum

24329

25886

25156

25886

26150

29908 30000

29908

29062

29440

27039 25000

24462

20000

24329

25156

25886

15000 14199 12222

14199

10512

8699 7154

2000

7608

7395

8699

7609 5000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

7154

20092000

7395

2001

7608

2002

1,00

2006

Breiðholtsbraut (413), kaflanr. 01 Breiðholtsbraut (413), kaflanr. 02

Greiningarreitur

Unnið úr gögnum Vegagerðarinnar, 2011

Breiðholtsbraut (413), kaflanr. 01 Breiðholtsbraut (413), kaflanr. 02

3,02

13853

3 200

2,00 1,61

0,002008

2007

200

2009

Umferð var nokkuð jöfn frá 2000-2003, en jókst jafnt og þétt frá 2004 til 2008. Umferð minnkaði eitthvað aðeins milli 2008 og 2009

164

3,33

2,57

13797

1,40

2005

3,65

3,53 3,15

1,00

2004

5,00

4,39

3,00

7609

2003

4 0,84,79

4,00 3,65

1,40

13797

10000

1,08

1,32

5,00

1,61 4,00

12222

10512

10000

2,00

13853

29062

27039

20000

15000

5000

26150 24462

2,57

Slysatíðni á stofnbrautum

3,0

29440

2,17

3,15

Ársdagsumferð á stofnbrautum 0

30000

25000

3,65

4,00

Umferð og bílar

3,53

200 0,00

2000

002

2001

1,32

2002

2,17

4 202,090 1,98

0,84

2004

2005

2006

2007

2,80

2,00 1,98

1,22 1,00

1,08

2003

05 203,00

2008

0,00

1,52 1,40

2009 2000

Ekki er regluleg þróun á slysatíðni á Breiðholtsbraut, hún lækkaði á árum frá 2000-2004 og 2006-2008. Frá 2003-2006 hækkaði hún og svo aftur frá 2008.

Breiðholtsbraut (413), kaflanr. 01 Breiðholtsbraut (413), kaflanr. 02

06 203,53

1,61

2001

alur

Hámarkshraði

Ellið

aárd

alur

Slysakort 2010

Samkvæmt slyskorti Umferðastofu voru engin alvarleg slys eða banaslys í hverfinu árið 2010, nokkuð um minni slys en flest án meiðsla.

Óhapp án meiðsla Slys með litlum meiðslum Unnið úr upplýsingum frá slysakorti Umferðastofu, fyrir 2010

Hámarkshraði á Breiðholtsbraut og Höfðabakka er milli 6070km. Hámarkshraði innan hverfis er annað hvort 50km eða 30km.

60 km 50 km

30 km

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, ágúst 2011

165

Gatnamรณt Hรถfรฐabakka og Vesturbergs

Nýting, yfirborð og lóðamörk

Yfirborðshlutfall vega er 7,4% af reit, grunnflötur íbúða er 14,8% og yfirborð bílastæða 12,7%. Samfellt hlutfall af þökktu yfirborði reitar er 34,9% Nýtingarhlutfallið er hæst 0.66 á reit 117, á suðvesturhluta reitar. Lægst er nýtingarhlutfallið 0.27 á austurhluta reitar.

168 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, september 2011

alur aárd Ellið

aárd Ellið

Grunnflötur húsnæðis

alur

Yfirborð vega

alur

Nýtingarhlutfall

alur aárd Ellið

aárd Ellið

Svæði utan lóðamarka

alur

Samanlagt yfirborð

alur

Yfirborð bílaplana

Yfirborð vega, grunnflötur húsnæðis og yfirborð bílaplana samsett í eitt kort.

Svæði utan skilgreindra lóðamarka, skv. upplýsingum um lóðamörk úr Borgarvefjsá, eru 24,9% af greiningarreit. Stór hluti þess svæðið liggur með meðfram útjöðrum reitar auk þess sem fjöldi opinna svæða eru innan hverfis.

Lóðir Vegir

Svæði utan lóðamarka

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, september 2011

169

aárd Ellið

Greiningarreitnum er skipt í sex smærri reiti samkvæmt borgarvefsjá, númeraðir frá 115-117 og 119-121. Meðalstærð íbúða í hverfinu er 98 m2. Að meðaltali eru stærstu íbúðirnar 119 m2 í reit 116 og minnstar 82 m2 í reit 117. Meðaltal fermetra á íbúa er 38-49 m2. Fjöldi íbúða á hektara er frá 42 til 126, meðaltal yfir reitinn eru 65 íbúar á hektara. Fjöldi íbúða á hektara er mest 62 og minnst 16. Meðaltal yfir reitinn eru 27 íbúðir á hektara. Fjöldi íbúa á heimili er 2,0-2,6.

170 Unnið úr gögnum Borgarvefsjá, september 2011

alur

Meðaltal flatarmáls á íbúa

aárd

Meðalstærð íbúða í fermetrum

alur

Samantekt

Ellið

Meðaltalsstærðir

alur aárd Ellið

aárd Ellið

Fjöldi íbúa á heimili

alur

Fjöldi íbúða á hektara

alur

Fjöldi íbúa á hektara

171

Almenningssamgöngur og gönguradíus Strætóleiðir

Strætóskýli

Strætótíðni

Mosfellsbær Seltjarnarnes Reykjavík

45 40 35 30 25

Kópavogur

Álftanes

15 10 5 Garðabær

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

fjöldi ferða

Tími

Hafnarfjörður

Fjórar strætóleiðir fara í gegnum hverfið og tengir það við miðsvæði Reykjavíkur. Ekki eru bein tengsl milli hverfa og sveitarfélaga norðan og sunnan við greiningarreit. 4 af 25 leiðum strætó eða 16% leiða tengjast hverfinu.

Hverfið er nokkuð vel tengt þeim almenningssamgöngum sem eru í boði, fjórir vagnar fara um hverfið, nr 3,4, 12 og 17. Lengst er fyrir íbúa á suðausturhluta og austurhluta hverfisins út á stoppustöð.

Samanlögð tíðni þeirra fjögurra vagn sem fara um hverfið er mest í kringum 15 ferðir á morgnana og síðdegis á virkum dögum. Minnst er tíðni vagna á sunnudögum eða færri en 5 vagnar fara um hverfið á klukkutíma.

50 45 40 35

50 50

45 45

40 40

35 35

30 30

25 25

Upplýsingar um leiðir unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Stoppustöðvar Akstursleið

300m radíus

20 20 15 15 10 10 5 5

Tími

0 fjöldi ferða

172

Leiðir sem liggja að greiningarreit Aðrar leiðir

6-7

Virkir dagar 8-9 9-10 10-11 Laugardagar

7-8

Sunnu- og helgidagar

11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

Upplýsingar um tíðni unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Gönguradíus m.v. 5km/klst.

Samsett kort

Frá miðju reitar er hægt að ganga að útjöðrum þess á innan við 10 mín miðað við gönguhraðann 5 km/klst. Útivistarsvæði við Elliðaár og hesthúsasvæði í Víðdal er innan 10 mínútna gönguradíusar.

173 Loftmyndir úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

1. Hólabrekkuskóli 2. Fellaskóli 3. Suðurborg 4. Hólaborg 5. Hraunborg 6. Vinaminni 7. Fellaborg 8. Völvukot 9. Völvuborg 10. Ösp 11. Fjölbrautarskólinn í Breiðholti 12. Álfheimar 13. Vinafell 14. Tónskólinn

174

Skólahverfi Grunnskóli

Leiksskóli Framhaldsskóli

Heilsugæsla Efra-Breiðholts er á greiningarreit, þar er einnig að finna stuðningsheimili, vistheimili og unglingaathvarf. Mikið félagsstarf fer fram í Menningarmiðstöðinni í Gerðubergi. Eitt apótek er á svæðinu.

1. Stuðningsheimilið Tilveran 2. Vistheimili barna 3. Tröð Unglingaathvarf 4. Félagsstarf Gerðubergi 5. Heilsugæslan Efra Breiðholti Aðrar menntastofnanir Frístundamiðstöð

alur aárd

aárd Ellið

Tveir grunnskólar eru á reitnum auk fjölda leiksskóla. Fjölbrautarskólinn í Breiðholti er á miðjum greiningarreit.

Matvara og verslun

alur

Félags- og heilbrigðisþjónusta

alur

Skólar

Ellið

Þjónusta

Félagsþjónusta Heilbrigðisþjónusta

Apótek

Þrjár skráðar matvöruverslanir eru á greiningarreit. Ekki er mikið um aðra verslun á svæðinu.

1. Bónus 2. Sparverslun 3. Mini Market Matvara Verslun og þjónusta

Fella- og Hólakirkja er á reitnum. í Gerðubergi fer fram mikil menningar og listatengd starfsemi. Nokkrir matsölustaðir eru á svæðinu.

1. Fella- og Hólakirkja 2. Borgarbókasafn Reykjavíkur 3. Gerðuberg, menningarmiðstöð Póstkassi Hraðbanki

alur aárd Ellið

aárd Ellið

Tveir hraðbankar og einn póstkassi er á greiningarreit.

Útivist og íþróttir

alur

Ýmis afþreying

alur

Ýmis þjónusta

Kaffi/bar/veitingarsala Listir/menning

Bókasafn Kirkja

Íþróttafélagið Leiknir er með aðstöðu á miðjum greiningarreit í nágrenni við Breiðholtslaug. Mörg opin leiksvæði eru skráð í hverfinu auk þess sem grænt útivistarsvæði umlykur nánast allan reitinn.

1. Völlur Battavöllur 2. Völlur - gervigras 3. Völlur - viðurkenndur með stúku 4. Völlur - æfingagras 5. Íþróttahús - stórt 6. Breiðholtslaug Íþróttavellir/salir Sundlaugar

Opin leiksvæði Grænt útivistarsvæði

175

Landslag og gróðurfar

alur aárd Ellið

aárd Ellið

Mikill trjágróður er í hverfinu sérstaklega við smærri húsaþyrpingar í Keilufelli, Vesturbergi, Norðurhólum og Hólabergi. Hlíðarnar umhverfis Efra Breiðholt eru vel grónar.

Samsett gróðurkort og útilistaverk

alur

Grasfletir

alur

Trjágróður

Grasflatir eru við flest íbúðarhús auk þess sem grænn ás liggur um mitt hverfið. Stór grasflötur í miðju reitar fer undir knattspyrnuvöll.

Yfirbragð hverfis er almennt grænt. Nokkuð land fer undir bílastæði við fjölbýli og þjónustustofnanir við Austurberg. Útilistaverk er á torgi við Menningarmiðstöðina í Gerðubergi.

176 Gögn unnin út frá loftmyndum úr Borgarvefsjá, ágúst 2011

Útilistaverk

Vindrós við Veðurstofu Íslands

Ellið

aárd

alur

Hæðarlínur

Hverfið stendur á hæð ofan við Elliðaá.

Austanátt er ríkjandi vindátt við Veðurstofu Íslands á Bústaðarvegi.

177

Útsýni yfir reiðsvæði Fáks í Víðidal

Rými á milli húsa

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Sneiðing A-A: Byggð er lággreist og opin svæði milli bygginga. Ýmsar byggingagerðir. Lítil einbýli, lág fjölbýlishús og raðhús. Sneiðing B-B: Á suðurhluta sneiðingar er þyrping fjögurra hæða fjölbýlishúsa auk raðhúsabyggðar. Norðan hennar er þyrping lítilla einbýla í Keilufelli. Byggðin verður ögn óreglulegri því sem norðar dregur þar sem lág fjölbýli, stórar blokkir, raðhús og einbýli blandast saman. Sneiðing C-C: Há fjölbýlishús eru á norður- og suðurhluta reitar með lægri byggð á milli. Opin rými eru á milli húsa.

180

181

Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Sneiðingar í gegnum greiningarreit

Sneiðing A-A: Útirými afmörkuð með gróðri og byggingum. Grænt svæði í miðju hverfi milli Vesturbergs og Austurbergs. Sneiðing B-B: Há fjölbýli loka útsýni til vesturs á norðurhluta sneiðingar. Gróið umhverfi er í Keilufelli. Sneiðing C-C: Há fjölbýli við norður og suðurhluta sneiðingar loka að hluta til á útsýni til vesturs. Lág byggð er í Vesturbergi.

182

183

Borgarmynstur Vesturhólar

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 0,56 Nýtingarhlutfall* 94 m2 Meðalstærð íbúða* 46 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 91 Fjöldi íbúa á hektara* 44 Fjöldi íbúða á hektara* 2,0 Fjöldi íbúa í heimili* 127 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 23 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 188 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. reit 115

Gata er afmörkuð vestanmegin með einkagörðum, gróðri og grindverki. Bílskúrar og opin rými eru austanmegin sem trappar sig upp í háar blokkir austan við bílskúra. Inngangar einbýlishúsa snúa að íbúðargötu. Inngangar fjölbýlishúsa eru beggja megin húss, að garðrými og bílastæðum.

184

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Vesturberg

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata Nýtingarhlutfall* 0,36 119 m2 Meðalstærð íbúða* 45 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* Fjöldi íbúa á hektara* 71 Fjöldi íbúða á hektara* 26 Fjöldi íbúa í heimili* 2,6 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 127 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 23 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 188 *m.v. meðaltal á reit 116

Raðhús og innkeyrslur húsa afmarka götuna til vesturs. Garðar eru vestan við raðhús. Lág tvíbýli, bílskúrar og bílastæða afmarka götuna austanmegin. Inngangar raðhúsa vestanmegin snúa að götu. Inngangar austanmegin snúa að bílastæðum.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

185

Norðurfell

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 0,36 Nýtingarhlutfall* 95 m2 Meðalstærð íbúða* 38 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 81 Fjöldi íbúa á hektara* 32 Fjöldi íbúða á hektara* 2,5 Fjöldi íbúa í heimili* 126 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 21 Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 188 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* *m.v. reit 121

Opið rými er umhverfis götu. Sunnan við götu er fjölbýlishúsalengja. Norðan við götu er stórt opið íþróttasvæði afmarkað með girðingu. Hátt fjölbýlishús lokar af útsýni til vesturs.

186

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Íþróttavöllur

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Hólaberg

Einfaldað byggðarmunstur/samantekt

Íbúðagata 0,27 Nýtingarhlutfall* 105 m2 Meðalstærð íbúða* 43 m2 Meðaltal flatarmáls á íbúa* 44 Fjöldi íbúa á hektara* 18 Fjöldi íbúða á hektara* 2,5 Fjöldi íbúa í heimili* 125 Fasteignamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* Lóðamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 23 Brunabótamat/byggt m2 (Verð á m2 í þús kr.)* 190 *m.v. reit 119

Einkarými eru beggja megin götu, göturými er afmarkað sunnanmegin götu með gróðri. Norðanmegin skilgreina byggingar, bílastæði og gróður göturýmið.

Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

187

188

Sæ

arb rau t

Greining og samanburðuraut fjögurra hverfa í Reykjavík

ut ra sb nd rla ðu Su

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Gre ns

rau

Sn orr a

lab

bra u

Mik

ásv e

gur

Austurbær

189

Inngangur Fjögur hverfi

Loftmynd af reitum

Skýrsla þessi er samantekt á fjórum skýrslum þar sem tekin voru fyrir hverfi í Reykjavík og þau greind á ýmsan hátt. Hér eru helstu kort sett saman í eina skýrslu til að auðvelda samanburð á milli hverfa. Meira ítarefni er í skýrslum um hvert hverfi fyrir sig. Þessi fjögur hverfi innan Reykjavíkur urðu fyrir valinu til greiningar vegna þess hve ólík þau eru að uppbyggingu, aldri og skipulagi.

Austurbær

Háaleiti

Skeifan

Breiðholt

190 Kort úr Borgarvefsjá, mars 2011

Greiningarreitir Miðbæjarsvæði

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Byggð er þétt og blönduð, þjónustustig hátt, stutt er í flesta nærþjónustu og mikil verslun er á svæðinu. Byggð hefur þróast á öðrum forsendum og hraða en nýrri úthverfum.

Háaleiti er skýrt afmarkað af stórum umferðaræðum á alla vegu, það er áhugavert vegna miðlægrar staðsetningar sinnar á höfuðborgarsvæðinu, skipulags og vegna hraðar uppbygginar. Hverfið er tvískipt að skipulagi, í íbúðarhverfi annars vegar og hins vegar í þjónustu- og iðnaðarsvæði.

Breiðholt er yngst þessara hverfa, staðsett í útjaðri borgarinnar. Umhverfið er gróðusælt og með gott aðgengi að stórum útivistarsvæðum. Íbúðahlutfall er hátt en hlutfall iðnaðar, verslunar og sérhæfðrar starfsemi er lágt.

Skeifan er eina hverfið þar sem er engin íbúðabyggð. Í Skeifunni er mikil þjónusta, iðnaður og skrifstofuhúsnæði. Hverfið er staðsett miðlægt í Reykjavík og í nálægð við mörg íbúðarhverfi.

191

Saga og þróun Samantekt Ef skoðaðar eru loftmyndir af greiningarreitum frá mismunandi tímum má sjá hvernig hverfin hafa byggst upp á ólíkan hátt.

192 Loftmyndir úr Borgarvefsjá

Loftmynd af Reykjavík frá 1954

1954

Austurbรฆr

Hรกaleiti

Breiรฐholt

Skeifan

1965

1979

2010

Hverfaskilgreiningar Samsett kort

Hverfaskipting

Austurbær

Austurbær Háaleiti Skeifan

Háaleiti

Breiðholt

Hægt er að skilgreina hverfi á margan hátt, hvort sem er út frá stjórnsýslu, landfræðilegri legu, huglægðu mati, sögulegu samhengi, helstu starfsemi, skólahverfum, samsetningu samfélagsins og svo framvegis.

Breiðholt

Margar af þessu skilgreiningum skarast og ná yfir misstór svæði sem endurspeglar hvernig borgarhlutar eru ekki einstakar sjálfstæðar einingar heldur eru hluti af stærri og flóknara neti borgarumhverfisins.

Skeifan

Hverfahlutar

Grunnskólahverfi

Heilsugæsla

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Frístundamiðstöðvar

Póstnúmer

Löggæslusvæði

Starfsemi Samantekt

Íbúðir

Sérhæft*/vörugeymsla

Verslun / skrifstofa

Iðnaður

Kortin sýna landnotkun á höfuðborgarsvæðinu, sem hlutfall af heildarflatarmáli eftir starfsemi. Gögn eru unnin út frá fermetratölum FMR frá 2009. Greiningarreitur í Austurbæ er hluti af reit 1.1, Háaleiti hluti af reit 1.2, Breiðholt af reit 4.6. og Skeifan hluti af reit 1.4. Hlutfall íbúða er hæst í reit 1.1, 13,1%, vestan Snorrabrautar og norðan Hringbrautar, hlutfall íbúða er næsthæst 9,3% á reit 4,6. Hlutfall sérhæfðar starfsemi er hæst 22,9% á reit 1.1. og næst hæst, 16,3%, á reit 1.2. Hæsta hlutfall skrifstofuog verslunarhúsnæðis er 31,6% á reit 1.2. og þar á eftir 17,4% á reit 1.1. Iðnaður er nær eingöngu norðan Miklubrautar, hæst 25,6% á reit 4.0 við Geirsnef og Höfða.

196 Unnið úr gögnum FMR, 2009

Greiningarreitir

*Sérhæft húsnæði er hannað sérstaklega undir ákveðna starfsemi, t.d. skólar, spítalar, fiskvinnsluhús, gistihús.

Íbúðir/skúrar Hlutfall hverrar starfsemi er reiknað sem hlutfall af heild skv. upplýsingum um byggt flatarmál úr Borgarvefsjá. Ekki fundust upplýsingar um starfsemi innan minni reita í Skeifunni.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Sérhæft/vörugeymsla

Verslun/skrifstofa

Iðnaður

Uppbygging Samantekt

Aðalskipulag

Aðalskipulag: Samkvæmt aðalskipulagi er Austurbær fjölbreyttastur að upplagi og einsleitnin mest í Skeifunni. Háaleiti er tvískipt að upplagi, í íbúðabyggð og atvinnusvæði. Breiðholt er nánast eingöngu íbúðarsvæði. Skífur: Með því að bera saman uppbyggingu mismunandi þátta í Reykjavík og á greiningarreitum má sjá að þeir eru allir ólíkir að upplagi. Starfsemi er reiknuð sem hlutfall fermetra af mismunandi húsnæðisgerðum. Austurbær hefur nokkuð blandaða starfsemi með mikla íbúðabyggð en litla iðnaðarstarfsemi, hann er líkastur að uppbygginu og Reykjavík í samanburði við hina reitina. Í Háaleiti er atvinnustarfsemi mikil í samanburði við íbúðabyggð. Í Breiðholti er þessu öfugt farið þar sem atvinnustarfsemi er mjög lítil en hlutfall fermetra undir íbúðabyggð er hátt. Í Skeifunni eru engar íbúðir en hlutfall iðnaðar er hátt.

Austurbær

Barnaspítalinn

Háaleiti

Fjölbrautaskólinn við Ármúla

Fjölbýli er algengasta íbúðagerðin í Reykjavík og á greiningarreitunum. Breiðholt og Reykjavík eru líkust að uppbyggingu, í Austurbæ og Háaleiti er hlutfall fjölbýlishúsa hærra en í Reykjavík. Engar íbúðir eru skráðar í Skeifunni.

Háaleiti

Aldursdreifing er nokkuð svipuð í Háaleiti og Breiðholti í samanburði við Reykjavík. Í Austurbæ er hlutfall íbúa á aldrinum 25-34 ára hærra en á hinum reitunum og hlutfall barna er lægra í samanburði. Engir íbúar eru í Skeifunni.

Blönduð byggð Íbúðarsvæði Íbúðir Skúrar Einbýli Raðhús

Miðborg Miðvæði

Breiðholt

Svæði fyrir þjónustu Opið svæði

Verslun/skrifstofur Iðnaður

Gerðuberg menningarmiðstöð

Sérhæft Vörugeymslur

Fjölbýli

Íbúar 5 ára og yngri Íbúar 6-12 ára

Íbúar 13-16 ára Íbúar 17-24 ára

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Íbúar 25-34 ára Íbúar 35-66 ára

Íbúar 67 ára og eldri

Skeifan

Skrifstofu- og verslunarhúsnæði Skeifunni

Fjölbrautarskólinn við Ármúla

Í VINNSLU Reykjavík

Starfsemi

Íbúðargerðir

Aldursdreifing

Aðalskipulag: unnið úr gögnum Skipulagssjá

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Í VINNSLU

Verðmæti fasteigna Samantekt

1994

2000

2007

2010

Yfirlitskortin af Reykjavík sýna samanburð á húsnæðisverði fasteigna eftir reitum og árum, reiknað hlutfallslega m.v. reit 1.8 í Fossvoginum sem hefur fastann 1. Gögn eru unnin úr gagnagrunni frá fasteignamati. Tölur sýna frávik í prósentum frá staðaldæmi. Íbúðaverð á miðborgarsvæði og Vesturbæ hefur hækkað hlutfallslega mest á síðustu árum meðan að verð í úthverfum hefur lækkað hlutfallslega mest. Samkvæmt útreikningum vex verðmunur eftir hverfum seinni árin. Áhugavert er að skoða fasteignaverð í hlutfalli við fjarlægð frá miðbæ.

Greiningarreitir Unnið úr gögnum frá FMR

Fasteignamat/byggt flatarmál Lóðamat/byggt flatarmál

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá Brunabótamat/byggt flatarmál 0 0 0 0

115

36 16 20 16

36 20 36

0 16

100 100 100 100

50 50 50 50

0 0 0 21 23 16 21 23 21 16 Hæsta gildi reitur 120 reitir 116/119 Lægsta gildi reitur 117

113

Lægsta gildi reitur 117 Hæsta gildi reitir 116/119

125 206

165

124 128 124 128 124 128 115 115

Meðaltal allir reitir

150

184

Meðaltal allir reitir

150

184

Meðaltal allir reitir

89 150

300

Hæsta gildi reitur 120

27 165

200

Hæsta gildi reitir reitur116/119 120 Lægsta gildi reitur 117

150

Breiðholt Breiðholt Breiðholt 300 300

Meðaltal allir reitir

Breiðholt

Lægsta gildi reitur 117 Hæsta gildi reitur 120

176 200

Meðaltal allir reitir

159 200

Meðaltal allir reitir

100 89

176 250

Meðaltal allir reitir

100 89

159 250

Meðaltal allir reitir

200

250

Lægsta gildi reitur 117 Hæsta gildi reitur 120

250

Meðaltal allir reitir

100

300

Hæsta gildi reitur 120 Lægsta gildi reitur 117

Háaleiti Háaleiti Háaleiti 300 300

Meðaltal allir reitir

Háaleiti

Lægsta gildi reitur 117

113 273

Hæsta gildi reitur 75

113 176

Meðaltal allir reitir

273

Lægsta gildi reitur 77 Hæsta gildi reitur 75

159

Meðaltal allir reitir

27 150 179

Hæsta gildi reitur 75 Lægsta gildi reitur 77

150 179

Meðaltal allir reitir

179

Lægsta gildi reitur 77 72 Hæsta gildi reitur 75

27 51

200

Meðaltal allir reitir

200

Hæsta gildi reitur 75 Lægsta gildi reitur 72

18 51

178

Meðaltal allir reitir

51 125

250

Lægsta gildi reitur 72 77 Hæsta gildi reitur 75

135 251 250

Meðaltal allir reitir

251

Hæsta gildi reitur 75 Lægsta gildi reitur 77

300

Meðaltal allir reitir

Austurbær

Lægsta gildi reitur 77

Austurbær AusturbærAusturbær 300 300

Hæsta gildi reitur 39

100 86

125 178

Meðaltal allir reitir

100 86

251

Lægsta gildi reitur 32 Hæsta gildi reitur 39

100

135 178

Meðaltal allir reitir

150 150 135

186

Hæsta gildi reitur 39 37 Lægsta gildi reitur 32

150

186

Meðaltal allir reitir

200 186

Lægsta gildi reitur 32 28/32 Hæsta gildi reitur 37

200

Meðaltal allir reitir

200

Hæsta gildi reitur 37 39 Lægsta gildi reitur 28/32

250

Meðaltal allir reitir

250

Lægsta gildi reitur 28/32 32 Hæsta gildi reitur 39

206

250

Meðaltal allir reitir

Fasteignamat, lóðamat og brunabótamat reitar er deilt með byggðu flatarmáli til að fá verð á fermetra í þúsundum króna.

Hæsta gildi reitur 39 Lægsta gildi reitur 32

300

Meðaltal allir reitir

Lægsta gildi reitur 32

Í VINNSLU

Skeifan

273 Skeifan

250

200 184

206

165 150 130

0 14

Loftmynd af miðbæjarsvæði Reykjavíkur

Götur og stígar Samantekt

Stærri götur

Stíga- og gatnakerfi reitanna þriggja er ólíkt að uppbyggingu. Greinilegastur er munurinn á milli Austurbæjar og Breiðholts. Í Austurbæ liggja göngustígar samhliða umferðargötum á meðan mun meiri aðgreining er á milli gangandi og akandi umferðar í Breiðholti. Háaleiti er blanda af báðum. Í Skeifunni er erfitt fyrir gangandi að ferðast um svæðið, mikið er um þveranir yfir götur og gegnum bílastæði. Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Stofngötur Tengigötur

Botnlangar, smærri götur Göngustígar

Skeifan

Smærri götur

Göngustígur

Samsett kort

Samantekt

Götulýsing

Flestir eru ruslastampar og bekkir í nágrenni við Laugaveg og Skólavörðustíg þar sem mikil umferð gangandi er. Öll hverfin eru vel upplýst. Dreifing lýsingar er minnst í Skeifunni.

Kárastígur

Austurbær

Síðumúli

Háaleiti

Gerðuberg menningarmiðstöð

Breiðholt

Ljósastaurar Bekkir Ruslastampar

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Bílastæði við Rúmfatalagerinn í Skeifunni

Skeifan

Bekkir og ruslastampar

Umferð og slys Samantekt

Lykilmynd

Ársdagsumferð

Árdagsumferð er meðalumferð á dag yfir árið. Gröfin sýna að umferð hefur almennt aukist frá 2000, en farið minnkandi síðustu ár.

Slysatíðni

35000

34773

30000

25000

15000

10000

35000

34773

36207

35483

40510

40202

40057 36946

37700

2001 6,19

2000 2002

20106

20935

20516

21362

2001 2003

2002 2004

23418

2,93

2004

2005

2006

2007

2008

0,00

20000

2009

44100

5,00

Háaleiti 43218

42354

44100

45000

48365

47824

45765

30000

25919

25400

26448

26988

25722

25886 2481925886 25156 23854

2002

2003

2004

2005

270

Breiðholt

5 261

141

2003 2000

2007

7154

2000

2008 7395

2009 7608

8699 7609

5000

2001

2002

2003

60000

137

50000

3 385

40000

2004

Unnið úr gögnum Vegagerðarinnar 2

005

6 200

2005

2005 2002

2006

2006 2003

3,005,52

5,03 29908

29440 4,27

27039 25156

2007

25886

25886 24462

14199

200

50000

40000

41507

42354

49794

43218

44100

45000

45765

47824

2,03

3,14 3,13 2,78

2,11

3,13 2,78

2,66

2,03 1,79

1,69

1,64

1,69

1,64

2006 2001

48365

6,00

1,69

4,79

5,83 6,00

25722

2008

2007 2004

24819 3,00

5,52

4,00 23854

10000

48365

47997

2000

47435

3,33

2,00

2009 2006

2007

0,00 2000 2008 2009

45599

3,92

3,23

3,92

1,98

3,23

12,19,98

2,09

2,17

1,22

2,57 2001

0,00 2002

2003 2000

5,00

1,08

2004 2001

2005 2002

2006 2003

2007 2004

1,52

2,53

2,19

1,00

5,19

4,36

4,28

2,00

5 3,11,00

3,02

5,07

2009

2008 2005

20052008 20062009 2007

2008

2009

8699 2004

2005

1,32

1,61

3,92

2007 2002

2008 2003 2009 2004

2005

0 1,42,19

47824 45765

2002 2003

2003 2004

2004 2005

2,00 2007

2008

2009

0021,00

2007

0,00

2008

2009

7,00 20062005 20072006 20082007 2009 2008 2010 2009 2011 2010

5,83

4,43 4,00

3,00

4,27

004

3 200 1,61

1,40

0,00

2000

2001

4,28

6,00

4,27 4,00

2,19

0,00 2005

1,32

1,98

3,00

2,00

1,00

2000

0,00 2001

4,58

4,58 4,27

4,28

1,52 1,22

1,08 0,84

2006 2000

2007 2001

2008 2002

2009 2003

4,36

4,28

2004

2005

2006

2007

4,36 3,92

3,63

2001 2003

2002 2004

2003 2005

2004 2006

2005 2007

3,92 3,63

2006 2008

3,63 3,27

3,27

3,23

2,19

2000 2002

1,98

1,52

1,22

5,52

2,80

2,09

1,98

3,23

3,27

20000

1,98 1,61

1,00

5,83

4,43

3,00

3,92

2,17

5,00

4,36

3,23

2004

3,02 2,80 2,57

2,09

7,00

5,52

4,58

2003

3,15

3,02

4,39

3,33

8,00

7,00

0,00

3,00

200

00 23,53

1,40

1,08

2002

200 2,17 2,00

0,84

45599

2011

2,57

1,32

200

3,33

3,15

3,00

13797

49794 48365 49794 47997 47435 48365 47997 47435 47824 45599

6,00

3,65 3,53

13853

0 1,02006

4,79

200

8 200 4,79

5,00

4,39 4,00 3,65

2,53

2006

0,84

4,00

14199

10512 2003 7609

29062

3,23

12222

2002 7608

5,19

29908

29440

2,00

13797

45000 44100 45765 43218 45000 42354 44100 43218

2001 2002

5,37 5,19

4,584,36

2,53

4,00

2000 2001

5,52 5,07

5,12

4,28

4,27

3,00

30000

20000

5,37

5,03

4,58 4,43

8,00

41507 42354

6,12

5,83

5,12 5,03 5,00 4,27

2009

2,80

6,12

6,23

2008

7,22

7,08

7,00 47997 6,23

4,00

23854

47,22,39

8,00

4,43

5,37

50000

40000 41507

0,00 20022000 20032001 20042002 20052003 20062004 20072005 20082006 20092007

5,00

30000

4,26

3,14 2,66

7,08

2005 2000

2001

8,00

Skeifan

4,26

6,12

13853

2001 7395

45765

49794

3,53

4,36 4,28 27039 26150

3,00

10512 0,00 2000 7154

47997 3,13 47824

24819 27258

5,07

4,58 29062

60000

869

395

25722 26988

26448

5,12

26150 24329

2000

60000

20000

105

760

2,93 2,11

4,43 30000

1,00

4,87

3,16

5,00

122

760

2,00

1,00

0,00

2009

28266

3,65

2004 2001

5,83

4,00

24462

10000

2006

5000

6,23

1,00

10000 2001

2,00

5,08

7,22

5,00

25000

2004

4,00

15000

2000

2,93

5,00

27258 25919

26988 25400

7,08

12222

244

2,78 45000

2,00

3,00

3,16 3,00

7,00 48365

1,64

20000

10000

2001

4,43

24329

2008

2,03

2003

47997

30000

27258 25000

20000

294

258

8,00 2000

6,00

28266 24893

42354

26448 24893

2001 20000 2002

2000

7,00

49794

41507

2007 2009

28266

25919

25400

10000

30000

299

45765 2,66 44100 43218

45000

30000

1,00

10000

50000

2006 2008

478243,14

40000 2,11 41507

24893 2003

4,00

8,00

1,79

2002

4,00

4,26

43218

42354

41507

5000

2 906

2005 2007

4,87

50000 3,16

3,00

30000

40000

2004 2006

49794

50000

21798

2,00

60000

2003 2005

60000

40000

2001

5,00

5,74

10000

2000

23418

4,00

15000

23946

5,74

5,66 5,74

5,00

21798

21362

5,08

60000 23946

24344 23418

6,60

5,00

30000

20000

2000 6,00

38332

24344

6,19

6,00 5,66

23946

6,60

6,60 6,19

6,00

1,79

5,66

25000

7,00

40202

7,00

41707

Austurbær

21798 21362 20935 20935 20516 20106

40510

38332

37700

5000

40000

38332 36946

24344

20000 20516

20106

36946 35483

36207 34773

35000 35483

30000

20000

40057 37700 36207

7,00

41707 40510 40202 40057

41707

40000

2007 2009

2008 2010

2009 2011

2010

2011

2008

2009

Samantekt

Slysakort 2010

Slysatíðni er há á gatnamótum Miklubrautar og Grensásvegar við Háaleiti og Skeifuna. Þó nokkuð er um alvarleg slys í Austurbæ og í Háaleiti. Fá slys eru skráð í Breiðholti. Hámarkshraði er 30 km á öllum götum innan reitar í Austurbæ. Hámarkshraði er almennt 50 km í Háaleiti fyrir utan húsagötur. Tengigötur í Breiðholti eru flestar með 50 km hámarkshraða en á minni götum og við skóla er hámarkshraði 30 km. Hámarkshraði í Skeifunni er 50 km.

Snorrabraut

Austurbær

Suðurlandsbraut

Háaleiti

Hraunberg

Breiðholt

70km 60 km

50 km 30 km

Óhapp án meiðsla Slys með litlum meiðslum

Alvarlegt slys Banaslys

Slysakort: Unnið úr upplýsingum frá Umferðastofu/ Hraði: Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Grensásvegur

Skeifan

Hámarkshraði

Yfirborð, grunnflötur og nýting Samantekt

Yfirborð bygginga

Yfirborð vega

Yfirborð bílaplana

Samsett kort

Hæsta hlutfall af samanlögðu þökktu yfirborð er í Skeifunni (72,5%) og lægst í Breiðholti (34,9%). Háaleiti er tvískipt að upplagi þar sem nánast allur norðurausturhlutinn hefur þakið yfirborð en mun meira er af opnum svæðum á suðvesturhluta. Í Breiðholti eru fleiri opin og græn svæði sem endurspeglast í lægra hlutfalli. Í Austurbæ er nokkuð jafn dreifing af steyptu yfirborði og opnum svæðum. Skeifan er nær alþakin steyptu yfirborði Austurbær

Hlutfall: 20,3%

Hlutfall: 13,8%

Hlutfall: 9,4%

Hlutfall: 43,6%

Háaleiti

Hlutfall: 18,4%

Hlutfall: 8,5%

Hlutfall: 25,5%

Hlutfall: 52,4%

Breiðholt

Hlutfall: 14,8%

Hlutfall: 7,4%

Hlutfall: 12,7%

Hlutfall: 34,9%

Skeifan

Hlutfall: 25,6%

Hlutfall: 6,0%

Hlutfall: 40,9%

Hlutfall: 72,5%

Yfirborðshlutfall

100 90 80 70 60

40,9

50 40 30

9,4 13,8

20 10 0

25,5 12,7

8,5

7,4

20,3

18,4

14,8

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Byggingar Vegir

Bílaplön

6,0 25,6

Skeifan

Samantekt

Nýtingarhlutfall

Svæði utan lóðamarka

Nýtingarhlutfall er hæst að meðaltali í Austurbæ (0,80) og lægst í Breiðholti (0,36). Hæsta einstaka nýtingarhlutfallið er 1,78 á reit í Austurbæ og lægst 0,22 á reit í Háaleiti. Landsvæði utan lóðamarka er um 18-25% af heildarflatarmáli reita. Í Háaleiti, Austurbæ og Skeifunni eru þau svæði helst við og meðfram vegum en í Breiðholti má finna þó nokkur svæði inn á milli byggðar og einnig meðfram vegum. Þingholtsstræti

Austurbær

Meðaltal: 0,80

Hlutfall: 18,3%

Síðumúli

Háaleiti

Meðaltal: 0,47

Hlutfall: 21,7%

Breiðholt

Meðaltal: 0,36

Hlutfall: 24,9%

Skeifan

Meðaltal: 0,46

Hlutfall: 19,8%

Háaleiti Nýtingarhlutfall

Svæði utan lóðamarka

1,00

100

0,90

0,80

0,70

0,60

Asparfell

0,50 0,80

0,40 0,30

40 0,46

0,47

0,20

0,36

30 20

0,10

0,00

Austurbær

Lóðir Vegir

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

19,6

21,7

24,9

19,8

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Svæði utan lóðamarka

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Bláu húsin Faxafeni

Meðaltalsstærðir Samantekt

Fjöldi íbúa á Ha

Fjöldi íbúða á Ha

Fjöldi íbúa á heimili

Samkvæmt meðaltali eru flestir íbúar 70 á hektara í Austurbænum, þeir eru aðeins færri eða 65 í Breiðholti en fæstir eru íbúar á hektara eru 47 í Háaleiti. Hæsta einstaka gildið er 149 á reit 36 í Austurbæ. Flestar íbúðir á hektara eru 39 í Austurbænum, í Breiðholti eru að meðaltali 27 íbúðir á hektara og 20 í Háaleiti. Hæsta einstaka hlutfallið er 89 íbúðir á hektara í Skuggahverfinu í Austurbæ, reitur 33.

Austurbær

Meðaltal: 70

Meðaltal: 39

Meðaltal: 1,8

Háaleiti

Meðaltal: 47

Meðaltal: 20

Meðaltal: 2,3

Breiðholt

Meðaltal: 65

Meðaltal: 27

Meðaltal: 2,4

Svipaður fjöldi íbúa eru á heimili í Háaleiti og Breiðholti 2,32,4. Í Austurbæ eru að meðaltali færri í heimili en á hinum greiningarreitunum, eða 1,8. Engir íbúar eða íbúðir eru skráðar í Skeifunni.

Íbúar á Ha 70

Íbúðir á Ha

Íbúar á heimili

2,5

2,0

60 50 40 70

1,5

2,3

2,4

1,8 1,0

10 0

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Samantekt

Meðalstærð íbúða

Flatarmál á íbúa

Stærstar eru íbúðirnar í Háaleiti, að meðaltali 120m2 og minnstar 92m2 í Austurbæ. Fermetrar á íbúa eru svipaðir í Austurbæ og Háaleiti. Í Breiðholti eru að meðaltali færri fermetrar á mann samanborði við hina greiningarreitina. Engir íbúar eða íbúðir eru skráðar í Skeifunni.

Meðalstærð íbúða 55

110

100

Háaleiti

Meðaltal: 51 m2

Meðaltal: 120 m2

Meðaltal: 52 m2

Meðaltal: 98 m2

Meðaltal: 42 m2

Vesturberg

Breiðholt

120

52 42

20 15

30 20

Háaleitisbraut

Meðaltal: 92 m2

Austurbær

Flatarmál á íbúa

120

Sjafnargata

Austurbær

Háaleiti

Unnið úr gögnum Borgarvefsjá

Breiðholt

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Faxafen

Skeifan

Samgöngur og gönguradíus Strætóleiðir

Strætósamgöngur eru góðar frá úthverfum til miðbæjar Reykjavíkur, erfiðara er að fara beint á milli úthverfa. Flestir vagnar Strætó bs liggja um Austurbæ og er tíðni vagna því há á reitnum. Strætósamgöngur eru einnig góðar í Háaleiti og Skeifunni þar sem margir vagnar keyra um Suðurlandsbraut og Miklubraut. Tíðni vagna í Háaleiti er nokkuð þétt en þó minni en í Austurbæ. Mun færri vagnar fara um Breiðholt sem er ekki staðsett við jafnmiklar umferðagrötur og hinir greiningarreitirnir. Breiðholt hefur þétt net strætóskýla, það er sjaldnast meira 300m gangur fyrir alla í næsta skýli. Háaleiti og Skeifan hefur einnig þétt net strætóskýla. Í Austurbæ eru strætóskýli við útjaðar svæðisins svo að frá miðjum reit eru meira en 300m í næsta strætóskýli.

Strætótíðni

Strætóskýli

Mosfellsbær Seltjarnarnes

45 Reykjavík

40 35 30 25

Kópavogur

Álftanes

15 10

Garðabær

Tími

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15

15-16 16-17 17-18 18-19 19-20 20-21 21-22 22-23 23-24

fjöldi ferða

Samantekt

Hafnarfjörður

Austurbær

50 Mosfellsbær

Seltjarnarnes Reykjavík

40 35 30 25

Kópavogur

Álftanes

15 10

Garðabær

5 0 fjöldi ferða

Tími

Háaleiti

Hafnarfjörður

Mosfellsbær Seltjarnarnes

45 Reykjavík

40 35 30 25

Kópavogur

Álftanes

15 10

Garðabær

5 0 fjöldi ferða

Tími Hafnarfjörður

Breiðholt

Mosfellsbær

Seltjarnarnes Reykjavík

40 35 30 25

Kópavogur

Álftanes

15 10

Garðabær

Tími

300m radíus

Upplýsingar um leiðir og tíðni unnar úr gögnum straeto.is, janúar 2012

Skeifan

Hafnarfjörður

0 fjöldi ferða

Stoppustöðvar Akstursleið

Gönguradíus m.v. 5km/klst

Harpa Kvosin

10 mín

Laugadalur

5 mín

Kringlan

Heimar

10 mín

Klambratún 5 mín

Merkur Gerði

Elliðaár Árbæjarlaug

10 mín

Mjódd

5 mín

HljómskálaHáskóli garður Íslands

Höfðatorg 5 mín

Tjörnin

Skeiðvöllur

Skíðalyfta

Þjónusta Samantekt

Skólar

Einn almennur grunnskóli er í Austurbæ og Háaleiti, tveir grunnskólar eru í Breiðholti, enginn grunnskóli er í Skeifunni. Í Háaleiti er einn sérskóli á grunnskólastigi. Heilsugæsla er innan reitar í Háaleiti og Breiðholti. Landspítali er á greiningarreit Austurbæjar. Mikið er um almenna verslun og þjónustu í Austurbæ, Háaleiti og Skeifunni.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skólahverfi Grunnskóli

Leiksskóli Framhaldsskóli

Félagsþjónusta Heilbrigðisþjónusta Matvara Verslun og þjónusta

Háskóli Aðrar menntastofnanir

Frístundamiðstöð

Apótek

Skeifan

Félags- og heilbrigðisþjónusta

Matvara og verslun

Samantekt

Þjónusta

Þjónustustig er hærra í Austurbæ, Háaleiti og Skeifunni samanborið við Breiðholt. Það er fjöldi kaffi- og veitingastaða í Austurbæ en minna um þá í hinum hverfunum. Breiðholt er umvafið grænum útivistarsvæðum, í Háaleiti og Skeifunni er stutt í Laugardalinn og í Austurbæ er stutt í Hljómskálagarðinn.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Pósthús Póstkassi

Banki Hraðbanki

Kaffi/bar/veitingarsala Listir/menning Íþróttavellir/salir Sundlaugar

Leikhús Kvikmyndahús

Líkamsrækt Opin leiksvæði

Bókasafn Kirkja

Grænt útivistarsvæði

Skeifan

Frístundir

Útivist & íþróttir

Landslag og gróður Samantekt

Trjágróður

Breiðholt hefur mun grænna yfirbragð en hinir reitirnir enda umvafið grænu útivistarsvæði sem vefar sig inn í hverfið. Í Háaleitinu er gróður nær einskorðaður við suðausturhluta hverfisins. Minni gróður er á norðurhluta Austurbæjar en á suðurhlutanum. Nánast enginn gróður er í Skeifunni fyrir utan gróður við umferðagötur umhverfis reitinn.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Útilistaverk

Gögn unnin út frá loftmyndum úr Borgarvefsjá

Skeifan

Grasfletir

Samsett kort og listaverk

Hæðarlínur

Vindrós

Arnarhóll

Austurbær

Við Reykjavíkurhöfn

Graslendi við Safamýri

Háaleiti

Við Veðurstofu Íslands

Opið leiksvæði við Austurberg, Breiðholtslaug í bakgrunni

Breiðholt

Stígur við Suðurlandsbraut

Skeifan

Loftmynd af miðbæ Reykjavíkur

Rými á milli húsa Sneiðingar í gegnum greiningarreit Yfirbragð Austubærjar er nokkuð ólíkt í samanburði við reitina. Byggðarmunstur þar er almennt lægra og þéttara. Meira rými er á milli bygginga í Háaleiti, Breiðholti og Skeifunni.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Byggð er lágreist og þétt í Austurbæ, stórt opið svæði á toppi Skólavörðuholts umhverfis Hallgrímsskirkju. Byggðarmunstur er óreglulegra í sneiðingum um gegnum Háaleiti, Breiðholt og Skeifuna með stórum opnum svæðum milli húsa.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Rými á milli húsa ásamt nærumhverfi Sneiðingar í gegnum greiningarreit Mikill gróður er í görðum við íbúðarhús í Austurbæ. Í Háaleiti er mikið gróðurbelti við Miklubrautina til að skerma íbúðahverfi frá umferðinni. Byggð er lággreist á miðjum reit í Breiðholti en hækkar við jaðar. Byggð er óreglulegri í Skeifunni, gróður er við Suðurlandsbraut.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Sneiðingar í gegnum greiningarreit Lítill gróður er umhverfis Hallgrímskirkju á miðjum reit. Einhver gróður er í görðum við íbúðarhús. Lítill sem enginn gróður er á austurhluta sneiðingar, umhverfið er grænna á vestuhlutanum. Í Háaleiti er meiri gróður á íbúðahluta hverfisins á vesturhluta sneiðingar en nánast enginn gróður er á austurhlutanum. Í Breiðholti er mikill gróður er við einbýli í Keilufelli á miðri sneiðingu og við einbýli við jaðar reitar. Minni gróður er við stærri fjölbýli á reit. Fjölbýli mynda einskonar virkisvegg sem lokar fyrir útsýni til vesturs. Byggð er óregluleg í sneiðingu gegnum Skeifuna, lítill gróður er á reitnum. Byggð hækkar því sem nær dregur Grensásvegi.

Austurbær

Háaleiti

Breiðholt

Skeifan

Borgarmynstur Göturými

Austurbær

Laugavegur

Grettisgata

Njálsgata

Sneiðingar teknar í gegnum göturými. Litakóti fyrir neðan sneiðingar sýnir uppbyggingu götunnar og nærliggjandi umhverfi. Af þeim sneiðingum sem teknar voru er minnsta göturýmið á hluta Laugavegar þar sem fjarlægð milli húsa er 12 metrar og mesta göturýmið 88 metrar í Skeifunni.

Háaleiti

Breiðholt

Álftamýri

Vesturberg

Minnsta göturýmið á Laugavegi, 12 m Mesta göturýmið í Skeifunni, 88 m Byggingar Umferðareyja

Umferðargata Smærri gata

Bílastæði Gangstétt

Einkarými Grænt svæði

Íþróttavöllur

Skeifan

Faxafen

Lindargata

Sjafnargata

Leifsgata

Ármúli

Safamýri

Háaleitisbraut

Vesturhólar

Hólaberg

Norðurfell

Skeifan

Einfaldað byggðarmynstur

Austurbær

Laugavegur

1,45 Nýtingarhl.* 54 Íbúðir á ha* *m.v. reit 34

Grettisgata

1,15 Nýtingarhl.* 65 Íbúðir á ha* *m.v. reit 40

Njálsgata

0.71 Nýtingarhl.* 42 Íbúðir á ha* *m.v. reit 41

Álftamýri

0,32 Nýtingarhl.* 21 Íbúðir á ha* *m.v. reit 74

Vesturberg

0,36 Nýtingarhl.* 26 Íbúðir á ha* *m.v. reit 116

Faxafen

0,52 Nýtingarhl.* 0 Íbúðir á ha* *m.v. reit 79

Myndir sýna einfaldað byggðarmynstur á nokkrum reitum. Skýringarmyndirnar sýna grunnflöt bygginga, umferðargötur og innganga. Nýtingarhlutfall er hæst 1,45 við Laugveg og lægst 0,27 í Hólabergi. Flestar íbúðir á hektara eru 89 við Lindargötu og fæstar 18 við Hólaberg.

Háaleiti

Breiðholt

Byggingar Umferðargata

Inngangur Skuggavarp

Skeifan

Lindargata

1,11 Nýtingarhl.* 89 Íbúðir á ha* *m.v. reit 33

Ármúli

0,69 Nýtingarhl.* 0 Íbúðir á ha* *m.v. reit 76/77

Vesturhólar

0,56 Nýtingarhl.* 44 Íbúðir á ha* *m.v. reit 115

Skeifan

0,43 Nýtingarhl.* 0 Íbúðir á ha* *m.v. reit 79

Sjafnargata

0.39 Nýtingarhl.* 20 Íbúðir á ha* *m.v. reit 37

Safamýri

0,32 Nýtingarhl.* 21 Íbúðir á ha* *m.v. reit 74

Hólaberg

0,27 Nýtingarhl.* 18 Íbúðir á ha* *m.v. reit 119

Skeifan

0,43 Nýtingarhl.* 0 Íbúðir á ha* *m.v. reit 79

Leifsgata

X Nýtingarhl.* X Íbúðir á ha* *m.v. reit 38

Háaleitisbraut

0,32 Nýtingarhl.* 21 Íbúðir á ha* *m.v. reit 73/74

Norðurfell

0,36 Nýtingarhl.* 32 Íbúðir á ha* *m.v. reit 121

Viðauki Gæðavísar

Gönguferð / gæðavísar Kynning

Flokkunarkerfi

Ákveðið var að fara í gönguferð með meðlimum BBB um Háaleitishverfið til að leggja mat á huglæga upplifun og prufukeyra gæðavísa frá CABE (Commission for Architecture and the Built Environment.) Þáttakendur úr hópi BBB fóru í gönguferð um Háaleitið skrifuðu niður upplifun og mat á mismunandi stöðum innan hverfisins. Gönguleiðin var ekki ákveðin fyrirfram en reynt var að fara um sem stærstan hluta hverfisins og á milli ólíkra svæða innan greiningarreits. Stopp voru tekin á nokkrum stöðum á leiðinni og vangaveltur um þá skráðar niður. Mat á greiningarreit var í tveimur hlutum, annars vegar voru einstök svæði innan hverfisins tekin til greiningar og hins vegar hverfið sem heild út frá spurningalistum CABE. Upplifunar-/gæðaskali úr bókinni Sansernes Hospital var notaður til viðmiðunar við einkunnagjöf/mat. Samkvæmt honum er rýmum skipt niður í fimm rýmisflokka, í háleit, þægileg, óáhugaverð/hlutlaus, óþægileg og heilsuspillandi/ hættuleg rými. Einkunnagjöf var samkvæmt þessu á skalanum frá eitt til fimm, auk þess sem umsögn fylgdi hverju mati til útskýringar. Taka þurfti flokkunarkerfinu með fyrirvara því það miðast við um rými innandyra en hægt er að yfirfæra að hluta til huglægt mat rýmis og rýmislýsinga yfir á rými utanhúss. Þáttakendur gönguferðarinnar sendu svo inn umsagnir og einkunnagjöf til úrvinnslu.

234 Sansernes Hospital. (2007) Ritstjóri Lars Heslet og Kim Dirckinck-Holmfeld. Danmörk, Arkitektens Forlag. Bls. 263.

Lýsing á korti

Kort af gönguleið, stoppum og aðliggjandi greiningarsvæðum

Rauða línan sýnir gönguleiðina sem var farin. Númerin merkja þau stopp sem tekin voru á leiðinni þar sem myndir voru teknar og hugleiðingar og almenn upplifun á staðnum var skrásett. Lituðu svæðin tákna aðliggjandi greiningarsvæði við hvert stopp. Gengið var frá Miðbæ, verslunarkjarna, merkt nr. 1, gegnum Safamýri, Álftamýri, Ármúla, Síðumúla að punkti 12 við Fellsmúla. Umhverfi og göturými við Háaleitisbraut og Suðurlandsbraut voru einnig tekin með til greiningar en þáttakendur fóru um þau svæði á eigin vegum þegar tími gafst til.

Stopp og aðliggjandi greiningarsvæði

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Göngustígur milli Safamýri og Háaleiti Lítil fjölbýli við Safamýri Göturými við Safamýri Umhverfi við Álftamýrarskóla Göturými og umhverfi við Álftamýri Verslunar- og þjónustukjarni á horninu við Starmýri/ Álftamýri 7. Raðhús við Álftamýri 8. Umhverfi og göturými við Lágmúla 9. Umhverfi og göturými við Ármúla 10. Grænt svæði sunnan við Fjölbrautaskólann í Ármúla 11. Göngustígur milli Síðumúla og Háaleitisbrautar 12. Umhverfi og göturými við Fellsmúla 13. Umhverfi og göturými við Háaleitisbraut 14. Umhverfi og göturými við Suðurlandsbraut

Gönguleið

235

Staðir

1. göngustígur milli Safamýri og Háaleitisbrautar

2. Lítil fjölbýli við Safamýri

3. Göturými við Safamýri

4. Skólalóð Álftamýrarskóla

5 Háleitt

3,4

4 Þægilegt

3,5

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

236

Lokað og gott rými. Þægilegt og rólegt andrúmsloft. Mætti afmarka enn betur með byggð. Þyrfti að opna betur í báða enda, til að það væri góður kostur fyrir þá sem eru að labba í gegnum hverfið. Óskýr mörk milli almenningsrýmis og einkalóða. Fjölbýlishúsalóðir eru vannýttar - almennt fáir á ferli. Setbekkir meðfram stíg sem telst jákvætt. Rólegt yfirbragð, gróðursælt umhverfi við stíginn. Stígur er friðsæll, gefur góð tengsl fyrir margar íbúðir og verslunarkjarna. Víðast vel afmarkaður með gróðri. Leiksvæði við enda stígs full opið, þarf “innréttingu”. Byggð full gisin. Gott að fá lága kálfa milli fjölbýlishúsalóða og stígs? Ágætt útisvæði, umferðarlaus stígur. Góður göngustígur og leiksvæði, bakhlið verslunarmiðstöðvar óþægileg. Stígurinn (og opna rýmið) á köflum snoturt, en tengingar við umhverfi ómarkvissar. Stígur / bilastæði, fólk á rölti, óskýrt rými, öruggt, gróðurbelti.

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

•

Í sjálfu sér ok - en galli að hafa gangstétt einungis að austan verðu. Bíllinn hefur forgang. Þægileg götumynd. Gott að götur séu stuttar og bognar, sömuleiðis að þær séu botnlangar. Rólegar. Tvíbýlishús, gangstétt aðeins öðrum megin við götu. Þægileg íbúðagata, skilgreind rými. Nothæf rýmismyndun – vantar herslumun á frágang við sameiginleg svæði. Sérhæðir, grónir garðar sem móta göturýmin. Götur þægilega sveigðar, en full breiðar. Galli við sérhæðir að aðeins 1. hæð nýtur garðtengsla. Botnlangi, bílastæði, ágæt hús, fjölbýli-hæðir, fáar girðingar, „mænistefna“, húsin fylgja ekki götustefnu.

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

1,8

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

• • • •

3 Hlutlaust 2 Óþægilegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

• • • • • • •

4 Þægilegt 2,3

Göturými of breitt. Vantar fullt af húsum til að ramma inn götuna. Hér er gott pláss fyrir hjólastíg. Leikskóli, rok, gangstétt frá götu, óskýrt rými, börn á leið úr skóla, brú yfir í Kringlu. Mikið malbik - ruglingslegt. Rými flæðandi og óskilgreint, opið út á Miklubraut, vantar gæði í sameiginleg rými, bílastæðafargan, möguleikar til uppbyggingar. Breitt umferðarrými, vannýttar lóðir og skipulagsleysi. Safamýri er nú róleg gata, en það hefur kostað margar hraðahindranir. Gatan er hönnuð allt of breið og greið, mikið illa nýtt pláss. Fjölbýlishús sunnan götu hrópa á kálfa meðfram Miklubraut. Þar gætu verið skrifstofur sem kalla á norður birtu. Óskilgreint, vítt rými Illa afmarkað rými, of stór götukassi vekur óöryggiskennd.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

Afar óaðlaðandi skólalóð – óskýrt rými, umferðargnýr (og örugglega svifryk og önnur mengun). Ekki uppbyggilegt á neinn hátt. Skólalóð grá og óaðlaðandi, svæði opið út á Miklubraut, mikill umferðahávaði. Gróðurleysi, tilviljanakent, ljótt umhverfi. Ekki sæmandi að bjóða grunnskólabörnum upp á þetta umhverfi. Of mikil steypa, hávaði frá Miklubraut, óspennandi leiksvæði, ekki í samræmi við starfsemina á svæðinu. Allt of opið svæði. Vantar gróður. Kuldalegt. Malbik, óskýrt rými, hávaði frá Miklubraut. Skólalóðin er hörð og kuldaleg nema smá reitur vestan húss. Vantar gróður, rýmismyndun, loka af íþróttasvæði með gróðri. Íþróttasvæði hrópar á lága byggð meðfram Miklubraut og Kringlumýrarbraut. Slíkt myndi draga verulega úr hávaða á svæðinu.

5. Göturými og umhverfi við Álftamýri

6. Verslunar- og þjónustukjarni á horninu við Starmýri og Álftamýri

7. Raðhús við Álftamýri

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2 Óþægilegt

3 Hlutlaust

2,3

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

2,8

3 Hlutlaust

Umhverfi einsleitt, mikið göturými, opið út á Kringlumýrabraut með tilheyrandi umferðarhávaða, raðhús vönduð og falleg, rakið að byggja smágert meðfram Álftamýri og meðfram Kringlumýrabraut og búa til fallegra göturými. Óþétt, hávaði frá Miklubraut, bílar, gangandi á leið í og úr Kringlu. Bíllinn í forgangi - þröngar gangstéttar. Illa afmarkað rými, tilgangslaust malbiksflæmi vekur óöryggiskennd. Hlutlaust umhverfi, Hús verslunarinnar og Lágmúli 9 loka götunni til endanna. Gatan er óþægilega breið, nauðsynlegt að þrengja að henni. Of mikið bil milli blokka, vond útirými. Blokkir kalla á lága kálfa meðfram Kringlumýrarbraut sem opna sig til austurs. Vantar miklu meiri gróður. Óskilgreint, opið til endanna, of opið, óspennandi, hávaði frá Miklubraut. Of löng gata og vont að hún sé opin í báða enda. Of breitt göturými. Kuldalegt, mætti byggja á öllum blokkarlóðum og loka þannig á kringlumýrarbrautina.

3,9

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

8. Umhverfi og göturými við Lágmúla

Engin hverfistenging - fremur kalt og fráhrindandi. Æskilegt að styrkja þjónustukjarnann. Virkar steindauður. Dapurlegt, lítil starfsemi. Óvirkt, óskilgreint. Trjágróður bjargar því sem bjargað getur. Verslunarkjarni er klúðurslegur. Aflagður þjónustukjarni. Einbýlishús við verslunarkjarna fín, standa fallega og mynda rólega þyrpingu. Verslunarkjarninn er illa staðsettur, hálf yfirgefinn, vonlaus staðsetning til að rekstur þrífist? Ætti að breyta honum í íbúðir eða taka hann fyrir skólastarfssemi þegar börnum fjölgar í hverfinu vegna nýbygginga?

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • •

1,7

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

• • • • •

5 Háleitt

Vönduð hús og ágætar götumyndir, mætti vanda frágang við götu, mikið malbik. Skilgreint rými, skjól, rólegt, bílar. Rólegir raðhúsabotnlangar, allir garðar til suðurs. Býsna gott - lykilatriði að geta labbað í gegnum þessar götur. Raðhúsin liggja vel og sum þeirra þokkalega teiknuð. Manneskjulegar stærðir, fínt rými milli húsa sem afmarkast af gróðri. Einhliða mötun frá götu gefur öllum frábæra suður garða. Kjarni norðan þeirra ekki mjög vel staðsettur, leiðinleg aðkoma, bílastæði og norðan garri. Líklega erfitt að reka fyrirtæki þar. Fín hús og garðar, í ósamræmi við nærumhverfið Nothæf rýmismynd, vantar herslumun á frágang á sameiginlega svæðinu. Þægilegt rými milli raðhúsa.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

Húsin við Lágmúla 5-7-9, sterk form, standa vel. Forrými leiðinleg bílastæðaflæmi. Gatan allt of breið og breikkar vegna bílastæða beggja vegna götu. Húsin vestan götu mjög smágerð miðað við hús handan götunnar. Bílar, hávaði, óskýrt rými, óöruggt Hávaði, mikil umferð, bílastæði, ekki grænn blettur fyrir utan umferðareyjur og brekka til norðurs við bensínstöð. Hávaði, mikil umferð, opið, erfitt aðgengi fyrir fótgangandi og hjólandi, bílar og bílastæði í forgangi. Illa afmarkað rými, of stór götukassi og bílastæðakraðak vekur óöryggiskennd. Bílastæði, bílastæði, bílastæði. Hér þyrfti að færa gönguleiðir frá götu og hafa frekar meðfram húsum. Mikið malbik fyrir bíla - lítið malbik fyrir gangandi/hjólandi vegfarendur. Fráhrindandi umhverfi. Rými byggðarinnar er óþægilegt. Ægir saman öllum hugsanlegum húsgerðum, hávaði frá götu, bensínstöð bætir ekki umhverfið.

237

9. Umhverfi og göturými við Ármúla

10. Grænt svæði sunnan við Fjölbrautarskólann í Ármúla

11. Göngustígur milli Síðumúla og Háaleitisbrautar

12. Fellsmúli

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

1,8

2 Óþægilegt 1 Hættulegt

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • •

238

2 Óþægilegt 1 Hættulegt

Umsagnir þáttakenda

•

2,6

Götumynd nokkuð skýr, of breið gata, illa skilgreind götumynd sunnanmegin við Ármúla, m.a. við Fjölbrautaskólann. Skánar þegar Fjölbrautarskólanum sleppir. Hnignun, sprungnar gangstéttir, bílar. Mikið malbik fyrir bíla - lítið malbik fyrir gangandi/hjólandi vegfarendur. Fráhrindandi umhverfi. Lítið sem ekkert samhengi í gönguleiðum. Vel afmarkað göturými, vond hús og erfitt að ferðast sem gangandi eftir götunni. Erfitt aðgengi fyrir fótgangandi og hjólandi, bílar og steypa í forgrunni, mikið rými bak við hús, Ömurlegt, illa afmarkað rými, of stór götukassi og bílastæðakraðak vekur óöryggiskennd. Allt of breið gata og illa innrömmuð. Óþægilegt rými. Gatan er óþægilega breið. Neðan húsa er víða bílastæðaflæmi niður að húsum við Suðurlandsbraut. Hús eru sundurleit í stíl og hæð. Heildaryfirbragð götu er frekar ljótt þó þar séu góð hús innan um.

• • • • • • •

3 Hlutlaust 2 Óþægilegt

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda Mjög stórt grænt einskins mannsland. Lóðin stór og illa nýtt. Tenging við íbúðabyggð ómarkviss. Mjög áhugavert svæði til uppbyggingar, gæti orðið einskonar miðja hverfis. Ekkert að gerast - en kannski ekkert sérstaklega óaðlaðandi. Mjög óskýrt rými. Hvað er þetta -Eitthvað sem varð eftir. Ónýtt svæði, ílla tengt við nánasta umhverfi. Liggur vel við sólu. SLOAP (Space Left Over After Planning) Fjölbrautarskólinn liggur vel í landi. Aðkoma er um ljótt, ófrágengið bílaflæmi. Baklóð sár eftir efnistöku klædd undarlegri grasbrekku. Lítt nothæft eins og er, nema sem sleðabrekka. Mikil tækifæri fyrir byggð og/eða útivist. Skondið, hávaði, bland í poka, óskilgreint, Tilgangslaust einskinsmannsland

4 Þægilegt

2 Óþægilegt 1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

•

2,9

3 Hlutlaust

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

1,8

Undarlega lagður stígur, tengingar við umhverfi afar ómarkvissar. Hér liggur vandinn í jöðrum svæðisins. Frágangur við fjölbýlishúsalóðir er mjög lélegar og flestar baklóðir skrifstofu og þjónustuhúsa við Síðumúla eru til skammar. Einskismannsland á milli hverfahluta. Tenging við íbúðabyggð ómarkviss. Áhugavert svæði til uppbyggingar. Einskonar náttúra. Stígur virðist bara hafa lent þarna, en þar eru víða fín og þægleg gróðurrými. Mun betra rými þar sem eru hús neðan stígs. Óspennandi gönguleið, liggur ekkert. Furðulegt svæði. Mætti ramma betur af með byggingum í Ármúla og gróðri. Tætt umhverfi sitthvorum megin en með gróðri tekst að skapa þægilegan stíg. Vantar tengingar niður í Síðumúla.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • • •

Bíllinn í forgangi. Göturými ómarkvisst, órólegt og óþægilegt. Gatan er breið og vond. Húsin líða vegna umferðarhávaða frá Miklubraut. Mikilvægt að fá lága byggð meðfram Miklubraut, t.d. skrifstofur sem kalla á norðurglugga. Atvinnuhúsnæði óaðlaðandi og sunduleitt. Hávaði, breitt, óskilgreint, kökulykt, Illa afmarkað rými, of stór götukassi vekur óöryggiskennd. Umferð, ósamhangandi gönguleiðir. Hættulegt að vera gangandi vegfarandi. Erfitt að stoppa bíla fyrir utan íbúðarhús. Sunnan götu eru nokkrar blokkir sem gætu allt eins verið á umferðareyju, umkringdar af stórum götum á alla kanta. Gatan er mjög illa innrömuð.

13. Göturými og umhverfi við Háaleitisbraut

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2,1

2 Óþægilegt Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • •

2,0

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

• • •

3 Hlutlaust 2 Óþægilegt

1 Hættulegt

• •

14. Umhverfi og göturými við Suðurlandsbraut

Dæmigerð verkfræðileg nálgun. Óspennandi götumynd. Götusnið of breitt. Mikið göturými miðað við umferð. Gata við hliðina á götu. Lóðir illa nýttar. Miklir möguleikar til þróunar. Allt of umfangsmikið göturými, girðingar. Vítt göturými, stórar umferðareyjar, flókin og óþarflega mikil umferðarmannvirki, tvær samsíða götur. Háleitisbrautin er óhóflega breitt göturými, hannað fyrir allt of mikinn hraða og umferð. Tvær götur hlið við hlið, illa skilgreind rými milli húsa sem leka út í götuflæmið. Það myndi hjálpa að hafa eina götu, afleggjara að húsaþyrpingum og fá kálfa meðfram Háleitisbraut. Breið gata, ekki í samræmi við hlutverk og starfsemi nærumhverfisins, óskilgreint rými. Illa afmarkað rými, of stóri götukassi og bílastæðakraðak vekur óöryggiskennd. Breytingar sem hafa verið gerðar eru til hins betra. Nú má bara byggja yfir bílastæðagötuna. Þá væri gatan nokkuð góð

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • • • •

Bíllinn í forgangi. Umferð gangandi vegfarenda miðast við rölt frá bílastæðum að viðkomandi húsi. Skýrt byggðarmynstur, bílastæði norðan við húsin setja mark sitt á umhverfi, enda er ekki göngustígur meðfram á stærsta hluta brautarinnar, varla gert ráð fyrir gangandi og hjólandi. Mér finnst Suðurlandsbrautin ljót og leiðinleg og byggðin við hana líka. Þetta er ekki faglegt mat og ég mun ekki gefa einkunn. Þar eru hins vegar óþrjótandi tækifæri þegar hún þróast sem þéttbyggð gata meðfram græna ásnum í borginni. Erfitt aðgengi hjólandi og gangandi, skuggi, breið umferðagata, óspennandi umhverfi, margir möguleikar. Illa afmarkað rými, of stór götukassi og bílastæðakraðak vekur óöryggiskennd. Bílastæði, allt miðast við að komið sé á bílum. Gönguleiðir sundurslitnar á öllum lóðarmörkum, skuggsælt, allt of opið rými. Kuldalegt rokbæli.

239

Samantekt á göngu Upplifun

Þeir staðir sem sem fengu verstu umsögnina voru göturými og umhverfi við Lágmúla og Fellsmúla. Lágmúlinn fékk ekki góða umsögn m.a. vegna þess að bíllinn þótti þar vera í algerum forgangi á kostnað gangandi og hjólandi vegfarenda. Það er mikil umferð um svæðið með tilheyrandi hávaða og mengun. Bílastæðakraðak við Múlann vakti einnig óöryggiskennd, auk þess sem göturýmið þótti fráhrindandi, óskýrt og óþægilegt. Umhverfið við Fellsmúlann þótti vera illa afmarkaðað, of stórt og breitt. Margskonar starfsemi er við Fellsmúla, vörugeymslur, iðnaðarhúsnæði, skrifstofur og íbúðir sem gerir hana óskilgreinda og sundurleita. Gatan þótti of stór og breið, með mikilli umferð og umferðahávaða frá Miklubraut.

Umhverfi og göturými við Lágmúla

Skólalóð Álftamýrarskóla

Umhverfi og göturými við Fellsmúla

Skólalóð Álftamýrarskóla

Skólalóð við Álftamýrarskóla fékk einnig lélega umsögn og einkunn, þar sem lóðin þótti grá og óaðalandi, hörð og kuldaleg og alls ekki sæmandi fyrir grunnskólabörn.

240

Þau svæði sem fengu hvað besta umsögn voru smærri íbúðarbyggðirnar í hverfinu, raðhúsin í Álftamýri og smærri fjölbýlin í Safamýri. Raðhúsin stóðu helst upp úr þar sem að göturýmið þótti skilgreint, þægilegt og vel afmarkað. Húsin virðast vönduð, gatan róleg, skjól og garðar til suðurs. Mikill gróður. Götumynd við smærri fjölbýli í Safamýri þótti einnig vera þægileg, róleg, með grónum görðum og skilgreint göturými. Galli hinsvegar að göngustígur sé einungis öðrum megin götunnar sem setur bílinn í forgang. Ekki er þó hægt að bera beint saman þau göturými sem fengu hæstu og lægstu umsagnirnar þar um er að ræða rými að hluta til með ólíka starfsemi.

Fjölbýli við Safamýri

Raðhús við Álftamýri

Fjölbýli við Safamýri

Raðhús við Álftamýri

241

CABE

Hvað er CABE?

How to use this guide

20 08 ed it io

Building for Life er bæklingur sem CABE gaf út, þar er að finna leiðarvísir um hvernig sé hægt sé að meta gæði hverfa. Hægt er að nota hann bæði á skipulagsstigi og til að meta nú þegar byggt umhverfi. Leiðarvísirinn er settur upp sem 20 spurningar sem endurspegla sýn samtakanna um að hönnun og skipulag eigi að vera aðlaðandi, hagnýtt og sjálbært.

The formal open space at the heart of Butts Green, Warrington, provides a communal area to be enjoyed by all residents.

Is public space well designed and does it have suitable management arrangements in place?

explanation of the issues

Criterion

s pUBL C spaCe WeLL des gned and does t Have sU taBLe ManageMent aRRangeMents n pLaCe? desIgn & ConstRUCtIon

delivering great places to live: 20 questions you need to answer Quote from relevant policy guidance

This drawing provides detailed information about the proposed play area, and shows how the design of the surrounding streets will help integrate this space into its context.

ppg17 (planning for open space): ‘new open spaces should improve the quality of the public realm through good design.’ Well-designed lighting, street furniture, careful detailing and attractive planting can improve the quality of public space. Uncluttered and well-maintained areas that are designed for a variety of experiences will help create places which are lively, pleasant to use and develop a sense of wellbeing among users. a maintenance plan needs to be in place from the start to guarantee long-term success.

Further reading: > start with the park (CaBe space, 2005) > www.greenflagaward.org.uk

‘properties that overlook a park can attract a premium of 5 per cent to 7 per cent above an identical property in the same market area but outside the vicinity of the park.’ CaBe space, 2005

Criterion

242

Criterion

the space around buildings is as important as the buildings themselves. any development should be able to provide some public open space, whether it is for children’s play and adventure, or for reflection and learning. If this is well designed it will result in a pleasurable place that will be popular and well used. this brings with it economic, social, environmental and cultural benefits. good public space is usually planned for a particular use. too often, public space is the area left once buildings have been planned. this can lead to undefined areas with no specific use. >

BBB hópurinn reyndi að svara þessum spurningum til að meta gæði umhverfisins í Háaleiti og hvernig væri að nota svona gæðavísa til greiningar á skipulagi og umhverfi hér á landi. Hægt er að skoða skjalasafn CABE á slóðinni: www.cabe.org.uk

example of an award winning scheme that meets the criterion

CABE stendur fyrir Commission for Architecture and the Built Environment. CABE var ráðgjafi ríkisins í arkitektúr, skipulagi og hönnun opinbera rýma í Englandi. Hlutverk þess var að hafa áhrif og hvetja fólk til þess að taka ákvarðanir um byggt umhverfi þess og að hvetja almenning til þess að krefjast betri hönnunar. Ráðið sameinaðist hönnunarráði Bretlands 2011.

s pUBL C spaCe WeLL des gned and does t Have sU taBLe ManageMent aRRangeMents n pLaCe? desIgn & ConstRUCtIon

example of evidence showing how a design meets the criterion Further reading

tHe BUILdIng FoR LIFe QUestIons envIRonMent & CoMMUnIty 1. does the development provide (or is it close to) community facilities, such as a school, parks, play areas, shops, pubs or cafĂŠs? 2. Is there an accommodation mix that reflects the needs and aspirations of the local community? 3. Is there a tenure mix that reflects the needs of the local community? 4. does the development have easy access to public transport? 5. does the development have any features that reduce its environmental impact?

CHaRaCteR 6. Is the design specific to the scheme? 7. does the scheme exploit existing buildings, landscape or topography? 8. does the scheme feel like a place with distinctive character? 9. do the buildings and layout make it easy to find your way around? 10. Are streets defined by a well-structured building layout?

stReets, paRkIng &

pedestRIanIsatIon

11. does the building layout take priority over the streets and car parking, so that the highways do not dominate? 12. Is the car parking well integrated and situated so it supports the street scene? 13. are the streets pedestrian, cycle and vehicle friendly? 14. does the scheme integrate with existing streets, paths and surrounding development? 15. are public spaces and pedestrian routes overlooked and do they feel safe?

this guide explains the 20 criteria used for the Building for Life standard. developers can use the 20 questions that go with them as a basis for writing development briefs, helping them to speed up planning approvals and win local community support. Local authorities can use them to demand high standards of design. delivering great places to live provides a valuable tool to assess design quality in new housing schemes. anyone applying for the Building for Life standard should refer to this guide.

desIgn & ConstRUCtIon 16. Is public space well designed and does it have suitable management arrangements in place? 17. do the buildings exhibit architectural quality? 18. do internal spaces and layout allow for adaptation, conversion or extension? 19. Has the scheme made use of advances in construction or technology that enhance its performance, quality and attractiveness? 20. do buildings or spaces outperform statutory minima, such as building regulations?

References: 2: Living in Britain 2002 (Office for national statistics, 2004), 4: transport statistics bulletin: national travel survey: 2006 (dft, 2006), 8: Urban design compendium 1 (english partnerships and the Housing Corporation, 2000), 16: does money grow on trees? (CaBe space, 2005), 17: CaBe and MoRI research, 2000, 18: getting value for money from construction projects through design: how auditors can help (national audit Office, 2004), 19: sustainable communities: building for the future (odpM, 2003), 20: What homebuyers want (CaBe, 2005) Building for Life is led by:

in association with the Housing Corporation, english partnerships, design for Homes and the Civic trust.

www.buildingforlife.org

243

Umhverfi og samfélag spurningar frá CABE

1. Er hverfið nálægt sameiginlegri þjónustu

2. Er íbúðaframboð og eignarhald á íbúðum í

3. Er íbúasamsetning í samræmi við

s.s. skólum, útivistarsvæðum, verslunum?

samræmi við þarfir og væntingar í hverfinu?

væntingar hverfissamfélagsins?

5 Háleitt

Spurningar 1-5 varða umhverfið og samfélagið í hverfinu. Hvernig er þjónustustigið, er gott aðgengi að verslunum, skólum og almenningssamgöngum? Er fjölbreytilegt íbúðaframboð og íbúasamsetning?

3,5

4 Þægilegt

3,3

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • • •

244

4 Þægilegt

Skortir upp á nærþjónustu í íbúðarhverfi. Mætti bæta hverfisbrag með þéttari byggð og skapa grundvöll fyir fjölbreyttari þjónustu. Ekki of miklar fjarlægðir í leikskóla, skóla og íþróttasvæði. Smá kjarni með matvöru, bakarí og þ.h. fyrir íbúa. Skólar og mikil verslun er í hverfinu Stutt í margt, jafnvel eigin verslunarmiðstöð, Laugardalur nærri. Innan hverfis er grunnskóli, framhaldsskóli og lítill verslunarkjarni. Íþróttasvæði er innan hverfis. Útivistarsvæði, sundlaug og stærri verslunarkjarnar eru innan göngu- og hjólafjarlægðar.

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• •

3,0

Virðist vera frekar tilviljanakennt, en þó húsnæði fyrir flesta tekjuhópa. Í hverfinu eru hátt hlutfall fjölbýlishúsa þar sem íbúðir eru á frekar vægu verði. Þar eru raðhúsaþyrpingar og fáein einbýlishús. Flestir ættu að geta fundið húsnæði í verðflokki sem hentar.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• •

Íbúasamsetning er svipuð og á höfuðborgarsvæðinu. Aldraðir eru þó fleiri en á höfuðborgarsvæðinu, en búast má við því í hverfinu vegna aldurs byggðarinnar. Íbúasamsetning og íbúðaframboð virðist vera frekar fjölbreytt, 4 hæða blokkir, sérhæðir, raðhús og einbýlishús. Of mikið af einsleitum blokkum. Erfitt að segja til um væntingar, þar sem hverfið er saumað saman úr íbúa- og iðnaðarsvæði.

4. Nýtur hverfið almenningssamgangna?

5. Eru úrræði í hverfinu sem minnka / vinna

Samantekt

gegn umhverfisáhrifum þess? Helsta nærþjónusta er í hverfinu eins og til dæmis skólar, matarvöruverslanir auk þess sem gott aðgengi er að almenningssamgöngum. Almennt er húsnæði ágætt, nokkur fjölbreytileiki í íbúðategundum og breytilegar íbúðastærðir. Meira mætti gera til að vinna gegn umhverfisáhrifum í hverfinu.

5 Háleitt

2,6

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • •

2,0

Liggur ágætlega við þeim almenningssamgöngum sem boðið er upp á. Stórar strætóleiðir sitthvoru megin við hverfi og eitthvað í gegnum hverfið. Já. Hverfið er í góðum tengslum við strætó. Vel tengt við strætóleiðir

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

Ekki eru úrræði sem vinna gegn umhverfisáhrifum þess. Götur eru breiðar, göturými beinlínis ljót og lítið hefur verið gróðursett til að styrkja illa afmörkuð göturými. Nei Lítill gróður, mikill yfirborðsflötur steyptur, allt of stórar götur m.v. samhengi og umhverfi. Trjám plantað meðal göngustígum, en engin heildstæð stefna eða framtíðarsýn fyrir hverfið. Hraðahindranir hægja á umferð í Safamýri.

245

Yfirbragð

spurningar frá CABE

6. Hefur hverfið heillega mynd? / Er hverfið

7. Tekur skipulagið mið af byggingararfi á

heillegt?

staðnum, landslagi og staðháttum?

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

8. Hefur hverfið eigið sérkenni?

Spurningar 6-10 varða yfirbragð hverfisins. Hefur það einhver sérkenni, er hverfið heillegt og tekur skipulagið mið af landslagi og staðháttum? Er auðvelt að átta sig á og rata um hverfið? Hvernig eru göturými skilgreind?

1,6

2 Óþægilegt 1 Hættulegt

246

2 Óþægilegt

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

4 Þægilegt 2,5

Hverfið eru frekar sundurleitt. Innan hverfis eru litlar þyrpingar raðhúsa sem eru þokkalega heillegar. Fjölbýlishúsaþyrpingar líða vegna of mikils bils milli húsa og vöntunar á rýmismyndun og skjóli. Atvinnuhluti hverfisins er sundurleitur. Helsta einkenni alls hverfisins eru of breiðar götur. Hverfið er mjög sundurleitt, mismunandi íbúðartegundir eru ótengdar og afmarkaðar frá hvorum öðrum. Sundurleitt hverfi. Nei. Hverfið hefur mjög sundurlausan strúktúr, og geldur fyrir slakar tengingar á milli hverfishluta.

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

2,5

3 Hlutlaust 2 Óþægilegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

•

5 Háleitt

Hverfið líður fyrir að vera tilviljanakenndur bútasaumur. Lítill byggingararfur fyrir, kartöflugarðar og braggahverfi. Skipulag tekur ekki tillit til byggingararfs á staðnum, valtað var yfir fyrra skipulag og umhverfi. Byggð er ekki hluti af landslaginu. Fjölbýlishúsabyggð á Háaleiti tekur aðeins mið af hæð lands, útsýni og umhverfi. Húsin stallast svo flestir njóta stórbrotins útsýnis, en fyrir bragðið er þyrpingin of gisin. Annars tekur byggðin lítið mið af landi og ytri aðstæðum s.s. umferðaræðum. Enginn byggingararfur sýnilegur en landslag sem augljóslega hefur kallað á þetta borgarform sem Ármúli-Síðumúli hafa.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • • •

Helsta sérkenni er sundurleysi. Helsta séreinkennið er hvursu sundurlaust og samhengislaust umhverfið er. Mikið af óskilgreindum rýmum. Mikið af stórum og ljótum húsum í svipuðum stíl. Helsta einkennið eru breið og ljót göturými. Byggðin ber með sér svipmót sem sýnir að hverfið er að mestu leyti byggt á stuttu tímabili þar sem hús voru frekar stílhrein. Nei, sundurlaust og margar hugmyndir í gangi.

9. Er auðvelt ad rata um hverfið?

10. Eru eru göturýmin vel skilgreind með

Samantekt

byggingum eða gróðri? Hverfið þykir ekki heillegt í uppbyggingu, helsta séreinkennið er sundurlaus uppbygging og víð göturými. Gróður og þéttari byggð þykir vanta til að skilgreina göturými betur.

5 Háleitt

4 Þægilegt

3,2

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • •

1,9

Hverfið er einfalt, alls staðar eru góð yfirsýn vegna stórra göturýma. Auðvelt er að rata um hverfið, en það gefur ekki spennandi upplifun að ferðast um umferðarrými hverfisins. Hverfið er með stór opin göturými sem gerir það auðveldara að rata um, hinsvegar vantar séreinkenni og kennileiti til að geta staðsett sig í umhverfinu. Hverfið er það sundurlaust og illa tengt að frekar erfitt er að rata. Rötun er ekki vandamáli, en það er ekki skipulagi að þakka heldur auðveldari yfirsýn vegna gróðurleysis.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • • • •

Lítill gróður í almenningsrýmum þar til kemur að göngustíg sunnan við Síðumúla. Göturýmin eru yfirleitt illa skilgreind með byggingum, og gróðri. Mikið ósamræmi í stefnu húsa og gatna. Hér má á köflum finna sundurleitustu svæði Reykjavíkur. Nei, gisið og tætingslegt. Göturými eru illa skilgreind, hvorki styrkt með gróðri né byggingum. Eina undantekningin eru aðkomugötur í raðhúsaþyrpingum þar sem hús og gróður umfaðma göturýmin. Göturými eru mjög illa skilgreind. Stór göturými, stakstæðar blokkir sem mynda lítil tengsl á milli sín, lítið um gróður. Einstaka áhugarverðir staðir og skilgreind rými inn á milli. Göturýmin eru vel skilgreind með bílastæðum.

247

Götur, bílastæði og gangandi umferð spurningar frá CABE

11. Eru byggingar í forgrunni þannig að

12. Eru bílastæði fléttuð inn í byggðina svo

13. Eru göturnar vingjarnlegar gangandi, hjólandi og

bílaumferð yfirgnæfi ekki?

þau styðji götumyndir?

akandi? / Hvetja göturnar til fjölbreyttra ferðamáta?

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

Spurningar 11-15 varða götur, bílastæði og gangandi umferð í hverfinu. Er bíllinn eða gangandi og hjólandi vegfarendur í forgangi? Eru byggingar í forgunni og hvernig eru bílastæði fléttuð inn í byggðina? Hvernig er hverfið tengt innbyrðis og út á við? Er góð yfirsýn yfir hverfið og er það öruggt?

1,9

2 Óþægilegt 1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

248

3 Hlutlaust 1,6

2 Óþægilegt

Helsta einkenni svæðisins eru óþægilega breiðar götur, götur við hlið gatna (Háaleitisbraut), bílastæðaflæmi við göturnar og langt í næstu hús. Sjaldnast. Stórar götur klippa hverfið í sundur og gerir það sundurleitt. Göturnar eru of stórar m.v. starfsemi og umhverfi. Nei, bíllinn ræður víðast hvar.

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

1,8

2 Óþægilegt

Bílastæði yfirgnæfa, sérstaklega í iðnaðar- og verslunarhluta hverfisins. Þau eru einnig mjög áberandi við fjölbýlihús í hverfinu en betur fléttuð inn við smærri húsin. Nei, brjóta niður hér sem annars staðar. Bílastæðaflæmi oft ráðandi í götumyndum. Frágangur er yfirleitt óaðlandi. Bílastæðin eru yfirþyrmandi og í forgrunni við fjölbýlishús og á atvinnusvæðum. Eina undantekningin eru raðhús og einbýlishús, þar sem þau fléttast víða inn á milli gróinna framlóða.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • • •

Betra sunnan Háleitisbrautar. Ármúlasvæðið fær falleinkun í hvatningu til fjölbreyttari ferðamáta. Götur eru almennt fráhrindandi fyrir gangandi og hjólandi. Þær eru hannaðar fyrir allt of hraðan akstur miðað við húsagötur í íbúðarhverfi. Mikið eru um hraðahindranir til að leitast við að gera umhverfið öruggara/bærilegra. Iðnaðar og verslunarhlutinn er mjög erfiður fótgangandi og hjólandi. Ágætir stígar eru inn á milli í íbúðarhlutanum, margir eru þó óskilgreindir og leiða ekki neitt. Nei, en þó göngustígar og gangstéttir.

14. Er hverfið vel og eðlilega tengt innbyrðis

15. Er góð yfirsýn yfir almenningsrými og

og út á við með götum, stígum og byggð?

gönguleiðir og virðast þau örugg?

Samantekt Bíllinn er í flestum tilfellum í forgangi yfir aðra vegfarendur, göturými eru stór og mikið um stór bílastæði utan við byggingar og íbúðarhús. Hverfið er vel tengt inn í umferðarnet borgarinnar en erfitt er fyrir gangandi og hjólandi að komast yfir stórar umferðargötur. Göngubrú er yfir Miklubraut sem tengir Kringluna og hverfið þar í kring við Háaleitið.

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2,0

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • • • • •

3 Hlutlaust

Hverfið er umferðarlega í mjög ýktum tengslum innbyrðis og við umhverfið með götum og stígum. Götur eru almennt í yfirstærð, gætu annað milljónaborg og eru flestar óþægilega breiðar. Hverfið er lokað af á alla vegu af stórum umferðagötum með miklum bílafjölda og hraðri umferð. Stígar innan hverfis eru ekki sérlega vel skilgreindir né spennandi. Vel tengt fyrir bíla en verr fyrir aðra. Hverfishlutar eru ómarkvisst tengdir innbyrðis. Mikið er um einskinsmannslönd eða illa skilgreind afgangssvæði sem erfitt er að sjá hvaða tilgangi gegna. Umferðarkerfi bílsins ræður og er fullmikið tengt í gegnum hverfið, t.d. Háaleitisbraut.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

•

Spurning 15 misfórst í undirbúningsgögnum spurningalistum og vantar því samantekt á henni.

249

Hönnun og uppbygging spurningar frá CABE

16. Eru almenningsrýmin vel hönnuð og

17. Er byggingarlist af góðum gæðum?

umsjón þeirra skilgreind?

18. Er möguleiki á aðlögun, breytingu eða stækkun á innra rými og skipulagi?

Spurningar 16-20 varða hönnun og uppbyggingu hverfisins. Eru almenningsrými og byggingar vel hannaðar og af góðum gæðum? Eru skilgreindir umsjónaraðilar sem sjá um umsjón og viðhald þeirra? Er hægt að aðlaga og breyta innra skipulagi og koma við nýjungum til að auka gæði hverfisins?

5 Háleitt

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

1,8

2 Óþægilegt 1 Hættulegt

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • •

250

2 Óþægilegt

Almenningsrými þyrftu að vera betur skilgreind með markvissari tenginu við byggð. Almenningsrými virka eins og afgangsrými. Íþróttasvæði eru helsta útivistarsvæði í hverfinu. Það er illa skilgreint og óvarið gagnvart umferðaræðum. Skólalóð grunnskóla er afleit nema vesturendi. Lóð framhaldsskóla er bílastæðaflæmi. Stígur milli Háleitis og Múla, fínir tilburðir, en á handahófskenndan hátt. Lítið er um skilgreind almenningsrými. Stór opin græn svæði eru við hverjar blokkir sem eru í eign þeirra. Stígar eru á milli sem leiða ekki neitt. Nei, svo er alls ekki ljóst hvort þau eru hönnuð yfirleitt, eða urðu bara eftir.

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • •

3 Hlutlaust 2 Óþægilegt

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

•

2,6

3 Hlutlaust

4,0

Nokkuð er af vel hönnuðum húsum. Mikið af einsleitum blokkum. Byggðamynstur með nokkrum undantekningum sundurlaust og órólegt, t.d. Háaleitisbraut. Byggðin ber með sér svipmót sem sýnir að hverfið er að mestu leyti byggt á stuttu tímabili þar sem hús voru frekar stílhrein. Fáeinar gersemar leynast innan hverfis, ein blokk og fáein einbýlishús og raðhús. Byggingarlist er af ágætum gæðum, íbúðarhús fremur látlaus og stílhrein. Skrifstofuhús við Múlana eru sundulausari og af misjöfnum gæðum.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• •

Það er mögulegt að þétta byggð verulega og nýta nýbyggingar til að skilgreina göturými, gera garða skjólbetri og gefa þeim þægilegri rýmistilfinningu og skerma þá frá umferðaræðum. Þetta gæti gefið fjármagn til að laga hús og garða. Hægt að skilgreina göturými betur með byggð og gróðri, þrengja götur, fækka bílastæðum og flétta betur inn í götumynd. Einnig má hugsa sér að bæta gæði t.d. fjölbýlishúsa með því að koma fyrir lyftum. Byggja meðfram stofnbrautum, Miklubraut og Kringlumýrabraut, til að bæta hljóðvist. Fullt af rými til uppbyggingar Já, ef það tekst að losna við bílinn að einhverju leyti.

19. Er möguleiki að koma við nýjungum í

20. Ganga hönnunarlausnir bygginga eða rýma lengra en

byggingartækni til að auka gæði hverfisins?

lágmarkskröfur, s.s. í byggingarreglugerð?

5 Háleitt

4,0

4 Þægilegt

3 Hlutlaust

2 Óþægilegt

1 Hættulegt

2,3

1 Hættulegt Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda • •

Íbúðarbyggð er látlaus og stílhrein með nokkrum perlum inn á milli. Skrifstofuog þjónustuhúsnæði í Múlunum og við Suðurlandsbraut er sundurlausara og af misjöfnum gæðum. Miklir möguleikar og tækifæri eru til endurnýjunar og uppbyggingar í hverfinu. Meðal annars er hægt að byggja að umferðagötum til að skilgreina götu- og einkarými betur, einnig er hægt er að aðlaga og breyta eldra húsnæði til að auka lífsgæði íbúa. Bæta mætti almenningsrými, skilgreina þau betur og auka þjónustu við þau.

5 Háleitt

4 Þægilegt

Samantekt

Auðvelt að byggja meðfram hávaðasömum götum, en ná samt góðri hljóðvist í vistarverum. Unnt er að bæta gæði fjölbýlishúsa, t.d. koma fyrir lyftum, endurnýja íbúðir, bæta einangrun og setja hljóðdempandi gler í íbúðir nærri umferðaræðum.

Umsagnir þáttakenda

Meðaltal

Umsagnir þáttakenda

• • •

Að einhverju leyti, bílastæðalöggjöf, fjarlægð húsa að götu, helgunarsvæði vegagerðar. Nei held ekki. Núverandi húsakostur er víða óþægilegur varðandi hljóðvist. Almennt er byggð á svæðinu frá tímabili þar sem einangrun var frekar slök. Svalir og útirými við hús eru víða ónothæf vegna hávaðamengunar.

251

Rýni á aðferðafræði Um gæðaflokka

Um framkvæmd gönguferðar

Um CABE spurningar

Notað var flokkakerfi úr bókinni Sansernes hospital, þar sem skilgreindir voru fimm flokkar auk sértækra lýsingarorða til aðgreiningar á flokkum.

Fyrir vettvangskönnunina hefði þurft að afmarka betur hvað var væri verið að skoða og greina til að fá skýrari niðurstöður. Það hefði verið hægt með því að skipta rannsóknarefnum niður í einstök málefni eins og t.d.:

Spurningarnar frá CABE þóttu margar áhugaverðar. Þær þyrfti hingsvegar að aðlaga og breyta svo að þær eigi betur við hverfi sem búið er að byggja auk þess sem það vantar staðbundnari spurningar sem eiga við aðstæður hér eins og t.d. spurningar sem tengjast:

Gagnrýni kom á skalann sjálfann, betra þætti að hafa hreinan töluskala þ.e. engar túlkanir við einkunn, s.s. „Háleitt“... „Hættulegt“ þar sem túlkunin getur verið gildishlaðin og hugtökin eiga ekki endilega við í öllum tilvikum. Erfitt getur einnig verið að gera samanburð með svona skala þar sem mat og rýmisupplifun er mjög huglæg. Einnig er spurning hvort betra sé að nota skala frá 1-4 þannig að ekki sé hægt að velja meðaleinkunn.

Göngu- og hjólastígar Aðgengi að þjónustu Gróður, skjólmyndun, umhverfi Göturými Almenningsrými og notkun þeirra Bílanotkun o.s.frv. Hugsanlega þyrfti einnig að fara oftar en einu sinni í vettvangskönnun, á mismunandi tímum dags, í mismunandi veðráttu og á mismunandi árstímum, til að fá samanburð á því hvernig rýmin, umhverfið og notkun breytist í samræmi við utanaðkomandi aðstæður. Mikilvægt er að heyra í íbúum hverfisins og hverjar þeirra skoðanir eru. Hverjar eru væntingar hverfasamfélagsins?

252 Sansernes Hospital. (2007) Ritstjóri Lars Heslet og Kim Dirckinck-Holmfeld. Danmörk, Arkitektens Forlag. Bls. 263.

Dagsbirtu, munur á vetri og sumri Veðurfar Útsýni til fjalla... o.s.frv.

Hvað næst... Gaman væri að taka fyrir fleiri ólík hverfi til að geta gert samanburð á uppbyggingu þeirra og leita að þeim þáttum sem teljast vera gæði í borgarumhverfi og hvernig skipulag getur hvatt fólk til sjálbærari lifnaðarhátta.

Fjölbýli við Háaleitisbraut

253