Oslo Areal Årsrapport 2016

Innhold

ET DYNAMISK EIENDOMSSELSKAP s. 4

RIGGET FOR FREMTIDEN s. 8

ÅRET 2016 s. 10

SUP ERSENTRALE GALLERI OSLO s. 12

MER TILFREDSE LEIETAKERE s. 16

ALTMULIGMANNEN JOAC HIM s. 20

DET NYE KONTORET s. 22

BÆREKRAFTIGE BYGG s. 26

STYRETS ÅRSBERETNING s. 28

ÅRSREGNSKAP 2016 s. 32

4

Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst med ­fokus på næringseiendommer nær kollektivknutepunkter i ­Oslo-­området. Selskapet eier, utvikler og forvalter en ­portefølje på ca. 230 000 m2 i en av Europas hurtigst ­voksende hovedsteder.

E T DYNAMISK ­E IE N DO MSSELSKAP

Oslo Areal er godt rustet for fremtiden, og møter ­befolknings­veksten ved å satse på miljøbygg med effektive energiløsninger ved sentrale kollektiv­ ­ knute­punkter. En solid kompetanse innen alle deler av verdi­kjeden for kontor- og næringseiendom gjør Oslo Areal til en god aktør i byens videre utvikling.

Oslo Areal har kontor på Skøyen i Oslo.

Selskapet eies 50/50 av Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. AMF – ­ Sveriges ­ledende ­pensjonsselskap – forvalter ca. 563 m ­ illiarder SEK. ­Gjensidige er notert på Oslo Børs, og forvalt­ ningskapitalen er ca. 136 milliarder NOK.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Et dynamisk eiendomselskap

5

Nøkkeltall for selskapet Eiendomsporteføljen består av

1 8 E I E N DO M M ER Totalt

2 3 0 000 M 2 Leieinntekter

3 8 0 M I LLI O NER Eiendomsverdi

6, 5 M ILLI ARDER Utleiegrad

9 3, 3 %

6

V I SJO N :

Oslo Areal AS skal være en lønnsom og miljø­bevisst utleier og samarbeids­ partner for ­dagens og ­morgendagens leietakere.

Resepsjonsområde hos Oslo Areal

Oslo Areal Årsrapport 2016 Et dynamisk eiendomselskap

7

8

Strategien om å satse på kollektivknutepunkter har blitt ­ytterligere styrket i 2016, og er nå et solid fundament for fremtiden. Samtidig som vi ser fremover, gleder vi oss over gode resultater i 2016, og en positiv giv i organisasjonen. Det er når virksomheten går bra man skal tenke nytt. En svært solid finansiell plattform setter Oslo Areal i stand til å gjøre det i årene som kommer.

R IGGE T FOR FREMTIDEN

NY GIV OG ME R SY NL I G Vi flyttet inn i nye lokaler på Skøyen i 2016, og de nye lokalene med moderne uttrykk, åpenhet og fleksibilitet er et eksempel på at trivsel og effektivitet henger ­sammen, uansett hva du jobber med. Vi merker en ny, positiv giv blant våre medarbeidere, og registrerer at det smitter over på våre kunder og samarbeidspartnere. 2016 var også ­preget av at Oslo Areal ønsker å være mer synlig for å for­ sterke sin posisjon som en aktør å regne med i den norske eiendomsbransjen.

TRO PÅ K N UT E PU N K T E R Oslo Areal vil fortsette å være en aktiv eiendomsaktør i de områdene som blir omtalt som kollektivknutepunkter i Osloområdet. Et eksempel er Galleri Oslo, der vi p ­ arallelt med en stadig større eierposisjon bidrar til å ­ etablere et ­ attraktivt og mer moderne næringsbygg gjennom ­kontinuerlig rehabilitering og modernisering.

E N DIVE RS IF IS E RT M I KS Porteføljen skal økes, det er ønskelig at det skjer der vi ­allerede har eiendom. Strategien er å skape synergi, og bli en enda tydeligere aktør i våre delmarkeder. Vi har også stor tro på eiendom i sentrum, ikke minst høye forventninger

til hva vi kan få til i Pilestredet 33. Selskapet opprett­holder en diversifisert miks med hensyn til enkeltleietakere og ­bransjer. I tillegg har vi, og ønsker fortsatt å ha, en høy andel av offentlige leietakere.

FREMT ID EN S KO N TO RER Digitaliseringen skyter fart. Fremtidens kontormiljøer vil preges av co-working, og dette vil igjen kreve mer ­fleksible kontorløsninger. Et eksempel er Epicenter i Stockholm, der vår eier, AMF Pensionsförsäkring AB, er en sentral aktør. Oslo Areal tar utfordringen på alvor, og satser på ­fremtidsrettede eiendommer tilrettelagt for bruk av ­moderne teknologi og co-workingkonsepter.

BÆ REK RA FT O G MILJØ Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst ­eiendomsaktør, og derfor har selskapet tilsluttet seg De 10 strakstiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050.

Bærekraft- og miljøansvar handler om å ta valg våre etter­ kommere kan leve godt med. Vi vil fortsette å utvikle og forvalte våre bygg på en miljøvennlig måte. Å være rigget for fremtiden er sentralt for Oslo Areal, både når det gjelder miljø, finans og digitalisering.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Rigget for fremtiden

9

Tenkeboksen hos Oslo Areal

MONA FYRSTIKKALLEEN 1 INGEBRIGTSEN ADMINISTRERENDE DIREKTØR

10

Å R E T 2 016 S E KSJ O NS­K J Ø P I C HR I S T I A N ­K RO HG S GATE 2 SEKSJO N SK JØP GA L LERI O SLO

Oslo Areal har i løpet av 2016 kjøpt til sammen 5 seksjoner i Chr.Krohgs gate 2 fra to forskjellige eiere. Samlet areal på de nyanskaffede seksjonene er 1500 m2. Oslo Areal eier ved utgangen av 2016 95 % av sameiet.

Oslo Areal er glad for å øke sin posisjon i Galleri Oslo, Galleri Oslo er for oss et godt og effektivt kontor­ bygg der vi har veldig fornøyde kunder. Deler av arealene moderni­ seres for Norges Handikapforbund.

SA LG AV H OV FA RET 1 3 Oslo Areal selger Hovfaret 13 til Daimyo og APT Properties AS.

Q1

Q1

Q1

Q2

Q1

Q2

REVITALISERING I SANDVIKA: Løkketangen Senter i Sandvika har fått inn en bistro på hjørnet mot Elias Smiths vei og Hamang. Lokalene gir god eksponering, og bistroen skaper en levende fasade på bygget.

T UL L IN S GAT E Trygg Trafikk har inngått langsiktig leieavtale i ­Tullinsgate 2 om leie av nye kontorer.

O SLO A REA L ­S T Y RK ER STA B EN MED EL1 O G EL 2 Oslo Areal er miljøbevisst og har i den forbindelse utvidet staben med to EL sykler. Nå tråkker de ansatte til og fra møter i Oslo-området.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Året 2016

11

NY RESTAURA N T I TO R D EN SK IO L DSGAT E 2 GODK J E N T REGUL E R I NG S ­ P L AN O G SA LG AV F Y RS T I K K­A L L E N 1

Oslo Areal inngår leieavtale med ny og spennende ­restaurant.

Restauranten får en sosial profil i de sentrums­ nære lokalene.

Ny reguleringsplan godkjent.Konse­ kvensutredning og ny plan tok 3,5 år.

PILEST RED ET 3 3 REV ITA LISERIN G PLA N L AGT Vi skal bygge et frem­­­tids­­ rettet kontorbygg med spennende ­attraksjoner på gateplan. Nye ­Pilestredet 33 vil bli et av byens mest ­attraktive næringsbygg.

Eiendommen er solgt med ny godkjent regulerings­plan.

Q3

Q3

Q3

Q4

Q4

Q4

G R ØNLA N D 34 SOLGT Oslo Areal selger Grønland 34 til DTZ Realkapital Corporate Finance.

OSLO AREAL – NYE LOKALER OG NY GIV

P O P- U P M E D M U NC H Munchmuseet er i ­bevegelse. I aksen m ­ ellom Tøyen og ­Bjørvika ligger ­Galleri Oslo. Der bys det på en opplevelse av urban samtidskunst i et ­velfungerende kontor­areal.

Vi flytter inn i nye lokaler på Skøyen. Vi merker en ny, positiv giv blant våre med­ arbeidere, og registrerer at det smitter over på våre kunder og samarbeids­partnere.

12

Galleri Oslo er et av landets største kollektive knute­punkter.

Herfra går du tørrskodd til Singapore, om du vil! Oslo ­Areal eier nesten halvparten av Galleri Oslo, som ble bygd i 1988, og den gang kalt en liggende skyskraper. ­Bygget – med ­pulserende Oslo Bussterminal i under­etasjen – er ­rehabilitert flere ganger, og er nå et velfungerende kontorbygg med byens mest sentrale beliggenhet.

SUPE RSENTRALE GA LLERI OSLO

Hver dag passerer 60 000 reisende bygget. Nå blir Oslo Bussterminal, som er trafikknutepunkt for region- og lang­ distanseruter til/fra Oslo – koblet til Oslo S, T-­banen og trikken. Det er også vedtatt at bussterminalen og ­området rundt skal rehabiliteres. Nye Oslo International Bus ­Terminal vil være en realitet når terminalen er bygd om for hele 60 millioner kroner.

vil bygg med beliggenhet som Galleri Oslo bli enda mer attraktive. Her har du nærhet til byens puls i b ­ egge ender av bygget, og fordi tid er en av våre ­viktigste ressurser er det ekstra gunstig med kort vei til k­ ollektiv trafikk. En full­ stendig transformasjon av hele buss­terminalen vil selvsagt også bidra til å gjøre området mer tilgjengelig og imøte­ kommende.

Oslo areal har gjennomført total rehabilitering av deler av kontorarealene, og bygd om hele 15 000 m2 i den østlige delen av Oslo Galleri de senere årene. Lokalene skreddersys for tilfredse kontorleietakere, og selskapet s­ atser i tillegg på etablissementer som er rettet mot ­reisende. Parallelt med en stadig større eierposisjon, bidrar Oslo Areal også aktivt til at planene om at Galleri Oslo skal fremstå som et mer moderne, attraktivt næringsbygg, nå blir en realitet.

Lokalene i galleri oslo gir rom for vekst. Celle­kontorer eller åpne løsninger? Valget er ditt. Her finner du moderne lokaler som tilfredsstiller dagens krav med hensyn til ­ventilasjon, inneklima, belysning, overflater og tekniske kvaliteter, og p-plasser finnes i kjelleren. Oslo Areal er største eier i Galleri Oslo, og lokalene er i dag fylt opp av store og små virksomheter, som representerer en god bransjemiks. Sel­ skapet fyller gjerne opp den elegante glassgaten med flere ­innovative miljøer som ser Galleri Oslo som en perfekt ­arena for fremtidens virksomheter.

Byen blir tettere, og bykjerneN flytter på seg. I et slikt scenario

Oslo Areal Årsrapport 2016 Supersentrale Galleri Oslo

13

Anette Thommessen Plass og Barcode ved Galleri Oslo

TO R M O D ­SY V E RTS E N EIENDOMSSJEF

K J E TIL H. K R U TN E S VISEADMINIS­ TRERENDE D I R E KTØ R

14

KARENSLYST ALLÉ 8B, SK Ø YEN Oppført i 1997 5 800 m2

15

16

MER TILF R EDSE LEIETAKER E

Resultatene i årets kundetilfredshetsundersøkelse viser fin fremgang for Oslo Areal. Men å hvile på sine laurbær er helt uaktuelt for selskapet.

Næringseiendom her i Norge er ikke hva det en gang var.

Fire trender – teknologi, miljø, internasjonalisering og eien­ dom som egen aktivaklasse – har utfordret eiendoms­ bransjen og revolusjonert kravene til besittere, utviklere, forvaltere og meglere. Ikke alle har klart å møte dem like godt, ifølge CEO Morten Olaisen i NE meet.

R I V E ND E U T V I K L I N G I N O RG E – En av de beste indikatorer på å klare å leve opp til om­ verdenens forventninger og være konkurransedyktig, er kundenes tilfredshet. Her har det vært en rivende utvikling i Norge, som har kulminert i flere historiske rekorder de siste to årene. Det har aldri vært så mange eiendomsporte­føljer med svært høy leietakertilfredshet. Ett av selskapene er Oslo ­Areal, som ved siste undersøkelse scoret 80 poeng. Det er to år siden et norsk selskap for første gang fikk et så godt ­resultat. I dag er 10 norske selskaper på dette nivået, sier Olaisen.

P O S I TI V E TA L L FO R O SLO A REA L – Vi er svært fornøyd med at total tilfredshet med Oslo ­Areal er 80 poeng i 2016 mot 76 året før, og at vi er et av selskapene med størst økning. I fjor tok vi tak i resultatene

Oslo Areal Årsrapport 2016 Mer tilfredse leietakere

17

Vi som leietaker blir tatt på alvor, blir lyttet til og føler vi samarbeider godt. Svært fornøyd med vaktmester på bygget som vi har et godt samarbeid med. Dette er svært viktig for oss som leietaker.

NAV, LEIETAKER LØKKETANGEN

for 2015, og tallene for 2016 inspirerer til ytterligere ­innsats, sier eiendomssjef i Oslo Areal, Morten Lid. Kundetilfreds­ hetsundersøkelsen blir gjennomført av Norsk Leie­ takerindeks (NLI) og viser også høy tilfredshet med Oslo Areals eksterne forvaltere, OBOS Basale og Hinna Park.

Begge deltar når Oslo Areal gjennomfører sitt KTU-seminar vinteren 2017, der målet for ytterligere fremgang gjennom­ gås. Alle skal involveres, Oslo Areal har også en årlig ­samling for å motivere og inspirere alle sine vaktmestere.

EN ST ERK ØK N IN G AV IMAG ESCO RE Er du kjent, blir du god likt, heter det. Oslo Areal arbeider bevisst med å bygge en seriøs og solid merkevare, som kundene skal være tilfreds med. Undersøkelsen til NLI ­viser at selskapet nå har et tydeligere image. Det handler om å være synlig og tydelig i markedet, og ha en leder som står frem i ulike sammenhenger. Arrangement for samarbeids­ partnere og leietakere er en viktig del av et langsiktig a­ rbeid basert på en strategisk beslutning om å utnytte et ­potensial på dette området.

RET T ER SØK ELYS PÅ FO RB ED RIN G ER De årlige undersøkelsene har vært en fin reise for Oslo ­Areal de siste årene. Selskapet vet samtidig at svar­prosenten i undersøkelsen må høynes for å sikre bedre kvalitet og større tillit til at svarene gjengir fakta. Oslo Areal er også klar over at de største leietakerne gir en noe lavere snittscore enn de mindre, og vil rette søkelyset på dette. Målet er å bli enda bedre i sine relasjoner til både små og store leietakere og samarbeidspartnere.

FYRSTIKKALLEEN MORTEN LID 1 EIENDOMSSJEF

B ED RE D RIFT O G KO MMUN IK ASJO N – Grunnen til at leietakere er blitt mer fornøyd, er hoved­ sakelig at de opplever at utleierne er flinkere til å drifte og bedre til å kommunisere. Dette ser vi særlig i hvordan Oslo Areal og andre selskaper er blitt svært dyktige til å håndtere feilmeldinger og klager. Det finnes nå besittere som er så gode på klagehåndtering at vi praktisk talt ikke lenger ser forskjell i total kundetilfredshet mellom de som har og de som ikke har klaget, sier Morten Olaisen.

18

19

TULLINSGATE 2, OSLO Oppført 1961, rehabilitert 1990, modernisert 2012 6 800 m2

20

ALTMULIGMANNEN JOAC H IM

Alle bygg må ha en altmuligmann som tar vare på bygget.

En alfa omega trollmann som sørger for at alt funker. Vi husker vel alle Trond Viggo i vaktmesterfrakken? I Vollsveien 2A på Lysaker finner du den fullkomne vaktmesteren. En handy kar som får jobben gjort, skjønner at dette dreier seg om service, og scorer høyest når kundene blir spurt. ­Joachim Hønsen er vaktmesteren alle bygg drømmer om.

K RY D R E T M E D S M A LL TA L K – Jeg stortrives. Dette er et godt sted å jobbe, smiler ­Joachim. En variert dag er over, full av tekniske utfordringer og hyggelige folk. Den startet med grusing utenfor inn­ gangen, deretter en kjapp runde for å sjekke at alt er på stell, at det er lys i fellesarealer når folk kommer på jobb, krydret med litt small talk før dagen er i gang. Mailer skal sendes og besvares, telefoner tas, servicer avtales. Joachim har full kontroll, og det er ekstra stas å være med når eien­ dommen oppgraderes av Oslo Areal.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Altmuligmannen Joachim

21

Det står en mann og smiler i baugen på ferja fra Nesodden til Lysaker. Fjorden er svart. Folk flest sover.

Vaktmester Joachim er på vei til verdens beste jobb.

Vollsveien 2A på Lysaker

JOACHIM FYRSTIKKALLEEN HØNSEN 1 VAKTMESTER I VOLLSVEIEN 2A OG B + LYSAKER ­PARKERINGSHUS

FØL ER SEG TAT T PÅ A LVO R Joachim er en del av et Oslo Arealteam i solide Newsec, som har kjøpt opp Basale. Totalt ni vaktmestere i Newsec Drift sørger for at Oslo Areals eiendommer blir tatt maksi­ malt godt vare på. Forholdet til Oslo Areal får han ikke fullrost. Hyggelige, inkluderende folk som er opptatt av å levere. En levende bedrift, ifølge Joachim, som i tillegg til Vollsveien 2 B har ansvar for at Lysaker Parkeringshus fungerer som det skal. Han setter pris på å bli invitert på byggemøter og arrangementer i Oslo Areals regi. Det gir vaktmester Joachim den gode følelsen av å bli tatt på alvor på jobben.

MA N CAV E I EG EN K JEL LER – Et bygg lever jo ikke helt sitt eget liv, sier han og smiler.

Vaktmesteren må kunne litt av alt, og har heldigvis mod­ erne elektroniske systemer som viser hva som skal gjøres og hva som er gjort. Når han kommer hjem er det sterke saker som gjelder. Joachim har mancave i kjelleren. Der dyrker han ulike typer chilli og annet grønt. Han har d ­ illa på chilli. Og to katter og fem høns. Høns? Selvfølgelig. ­Vaktmester Joachim Hønsen er til å stole på.

22

Oslo Areal Årsrapport 2016 Det nye kontoret

23

Grensene mellom arbeid og privatliv forsvinner. ­ Dele­kulturen tar over. Møteplasser blir viktigere enn kontor­ plasser. ­Epicenter i Stockholm er spydspiss i utviklingen.

DE T N Y E KONTORET

– Det går fort. Det gjelder å henge på. Vi er i digitali­ seringens tidsalder. Vi vet ikke hvor vi skal, hvordan vi skal ­navigere, men ser at tradisjonell infrastruktur står for fall.

Det er som å bytte vinger mens du flyr. Digital dynamikk blir viktig i fremtidens kontormiljøer, sier Patrick ­Mesterton, som er Co-Founder og CEO på Epicenter i Stockholm. ­Epicenter er utviklet av AMF Pensionsförsäkring AB og vekst­selskapene SIME og Result, blant de fremste i verden på digital kunnskap.

DI GITALT IN N OVASJ O NS HU S – Epicenter er Stockholms møteplass for digital inno­ vasjon, kreativitet og samarbeid både for store, etablerte selskaper og morgendagens talenter. Medlemmene tilbys co-­working-ytelser som fleksible kontorløsninger, fremtids­ rettede prosjektmiljø og utfordrende events og ­seminarer.

Her finnes ikke leieavtaler på 3-5 år, bare tre måneders oppsigelse, utleie er basert på leietakernes behov. Visjonen er glassklar: Å utvikle et økosystem for dynamisk og digital forretningsutvikling som bidrar til at Stockholm er i verden­ stoppen på området, sier Patrick Mesterton.

VE L F UN GE RE N D E P RO SJ E K T Det tok bare 16 dager å fylle lokalene, etter 18 måneder var enda større lokaler fylt. To år etter innvielsen har Epicenter 350 medlemmer, dette er en medlemsbasert klubb. 40 % av medlemsmassen er store, etablerte selskaper, resten

mindre selskaper med velfungerende prosjekter. Fleksi­ biliteten råder, det jobbes noen timer, trenes, spises, nett­ verkes, tilbake til jobb, hele tiden oppkoblet. Du sitter aldri på samme sted i åtte timer. Lokalene er åpne 24/7. Fast kontortilværelse er som en fengselsstraff, smiler Mesterton.

CO -WO RK IN G ESK A LERER – Co-working gir en langt større fleksibilitet, og bidrar til at man får gjort dobbelt så mye på halvparten av tiden når man forstår å utvikle synergien. Det er en sterkt økende trend i USA, og vi forventer en eksplosiv effekt i Sverige fremover. I digitaliseringens tidsalder møtes vi når og hvor som helst. Dette stiller nye krav. Kontorlokalene må til­ passes, enten det gjelder fysisk utforming, leiekontrakter, åpningstider, nye tilleggsytelser eller digital teknologi, sier gründeren av Stockholms fremtidsrettede innovasjonshus.

FREMT ID EN S KO N TO RLO K A LER Epicenter er et eksempel på at IT, bærekraft og økonomi henger sammen. Jo mer avansert teknologi, desto mer vil den bidra til et bærekraftig samfunn. Vi har ikke noe valg, vi må legge til rette for innovasjonsmiljøer. Microsoft og ­Singularity University i Silicon Valley er bare to av ­Epicenters strategiske partnere, det finnes mange flere som bidrar.

Epicenter ligger selvsagt også strategisk til, midt AMF Pensions­försäkring ABs eget distrikt, Mood Stockholm.

24

25

KANALPIREN, STAVANGER Oppført 2010 26 000 m2

26

Bærekraft handler om å ta valg vi og våre etterkommere kan leve godt med på sikt. Slike valg kommer ikke av seg selv.

Vi må forplikte oss.

BÆR E K RAFTIGE BYGG

Oslo Areal skapte historie da Grensesvingen 7, Norges første totalrehabiliterte bygg med sertifisering BREEAMNOR Excellent ble åpnet i 2015. Bygget er et godt ­eksempel på at bestillere kan være premissleverandør når bygg ­rehabiliteres, miljø var i fokus i alle ledd. Denne praksisen viderefører vi når vi nå har tilsluttet oss De 10 strakstil­takene til Norsk Eiendom og Grønn Byggallianse i Eiendoms­ sektorens veikart mot 2050.

B ID RA T IL B EV ISST H ET For Oslo Areal var det både naturlig og inspirerende å tilslutte seg De 10 strakstiltakene nå. Selskapet ønsker å utvikle og forvalte sine bygg på en miljøvennlig, bære­kraftig måte. Det er mange faktorer som gjør bygg bærekraftig, ikke minst beliggenhet. Miljøaspektet er en viktig årsak til vår satsing i byens kollektivknutepunkter. Vi tror at vår tilslutning til De 10 strakstiltakene bidrar til større miljø­bevissthet.

ME R E N N FAGRE O R D – Etter klimaforliket i Stortinget og Parisavtalen i fjor er miljø­bevissthet i ferd med å bli mer enn fagre ord. ­Tiltak materialiserer seg, ikke minst i byggenæringen. Dette vil få stor betydning for klimaregnskapet, fordi vi er ­landets største næring. Miljøkrav må ikke bare bli ord på et ­nedstøvet dokument, eiendomsbransjen må innar­beide miljø i sine strategier. I første omgang anbefaler vi 10 lav­ terskel strakstiltak, sier administrerende direktør Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom.

BA RE EN B EGY N N EL SE Oslo Areal er allerede i gang med å implementere straks­­­ tiltak, eksempelvis varmes ingen av våre eiendommer nå lenger opp med olje eller gass. Effekter og utfordringer ­knyttet til tiltakene, og prioritering mellom dem, vil vi selvsagt ­vurdere i hvert enkelt tilfelle. Oslo Areal har som mål å være en miljø­bevisst samarbeidspartner for ­dagens og morgen­ dagens leietakere, og Grensesvingen 7 er et e­ ksempel på at det er mulig. Bærekraftige ­holdninger skaper bærekraftige hand­linger, som igjen skaper bære­kraftige bygg.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Bærekraftige bygg

10 A NB E FA LTE STRA KSTILTA K FOR S M Å OG STO R E BYGGE IE R E

1 Miljøsertifisere organisasjonen (ISO 14001 eller Miljøfyrtårn for mindre bedrifter)

27

EIENDOMSSEKTORENS VEIKART MOT 2050

2 Fjerne fossil oppvarming (olje og gass), også til topplast 3 Kun kjøpe bygningsprodukter uten ­innhold av helse­og miljøfarlige stoffer 4 Innføre miljøledelsessystem, for eksempel en BREEAM­In­Use gjennomgang, på hele p ­ orteføljen og sette opp plan for kontinuerlig ­ forbedring av byggene 5 Gjennomføre en utredning om hva takflatene kan og bør brukes til, som for eksempel overvanns­håndtering, energiproduksjon, rekreasjonsareal eller birøkt 6 Premiere innovative løsninger og ­diskutere risiko­håndtering, for eksempel gjennom å sette av en egen post i budsjettet for risiko ved utprøving av nye løsninger 7 Kreve at arkitekten utarbeider plan for hvordan materialene kan demonteres og gjenbrukes ved ombygging eller riving og tilstrebe å finne ­løsnin­ger og materialer som gir minst mulig avfall 8 Bestille energibudsjett for beregnet reelt ­energi­bruk (i tillegg til beregningskrav i TEK) og ­doku­mentasjon av hvilke tiltak som er gjort for å få ned forventet reelt energibruk i drift av bygget 9 Etterspørre og prioritere bygningsprodukter som har lave klimagassutslipp (dokumentert ­gjennom EPD (Environmental Product Declaration) 10 Etterspørre fossilfri byggeplass

TH O R O L A F AS K J E R ADMINISTRERENDE D I R E KTØ R I N O R S K EIENDOM

28

STY R E T I OSLO AREAL AS

Fra venstre: Anders Kilanger, styremedlem | Susanne Munch Thore, styreleder | Niklas Johansson, styremedlem | Reidar Stockfleth, styremedlem | Mats Efraimsson, styremedlem

Oslo Areal Årsrapport 2016 Styrets årsberetning 2016

29

STY R E TS Å R SBERETNING 201 6

OM OS LO ARE AL

IN V EST ERIN G ER O G SA LG

Oslo Areal AS er et av de større eiendoms­ selskapene i Norge med en portefølje på cirka 233 000 m2.

Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær ­ ­kommunikasjons-knutepunkt i Oslo-området. Oslo ­Areal AS har kontor i Oslo, og er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA ­(Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF).

Selskapets virksomhet er å eie, forvalte og utvikle Gjensidi­ ge og AMFs eiendomsinvesteringer i Norge.

Eiendommene Hovfaret 13, Grønland 34 og Fyrstikkalléen 1 er i løpet av året solgt. Avtale om salg av Fyrstikkaléen 1 ble inngått i 2015. Kjøpet ble gjennomført høsten 2016, da b ­ etingelsen i salgsavtalen om vedtatt reguleringsplan ble oppfylt.

AKSJ ON ÆRFORHO L D O G S TY R E T AMF og Gjensidige ble likeverdige partnere i Oslo Areal fra 3. november 2015, og vil gjennomføre alle sine eiendoms­ investeringer i Norge via Oslo Areal.

På ordinær generalforsamling trådte Peder Hasslev ut av styret, og ble erstattet av Niklas Johansson.

ORGAN ISASJ ON Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2016 elleve fast ansatte, sju menn og fire kvinner. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til like­ stilling.

Det har vært en langtidssykemelding gjennom 2016, øvrig sykefravær er fortsatt lavt, og var også i 2016 under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2016.

Selskapet har ingen aktivitet innen forskning og utvikling.

I Schweigaardsgate 6-14 og Christian Krohgsgate 2 er det ervervet ytterligere seksjoner av eiendommene. For øvrig har investeringer i 2016 vært oppgradering og leietaker­ tilpasninger i eksisterende eiendommer.

SA MFUN N SA N SVA R O G BÆ REK RA FT Oslo Areal er opptatt av sitt samfunnsansvar, og skal ikke tilby produkter eller tjenester eller utføre h ­ andlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, krenkelse av menneske- og arbeidstakerrettigheter, ­ korrup­ sjon og miljøødeleggelser. Dette gjelder også for ­ selskapets k­onsulenter/leverandører. I prosjekter krever Oslo ­ Areal blant annet at entreprenører/hoved­ leverandører ­selskapet inngår kontrakt med, maksimalt har to ­under­entreprenørledd.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin virksom­het å bidra til miljøforbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, dvs nært kollektivknutepunkt og med gode og trygge byrom rundt eiendommene. ­Sel­skapet benytter miljøklassifiseringssystemet BREEAM NOR for nybygg og totalrehabiliteringer. Alle eiendommer er energimerket.

30

Selskapet benytter seg av miljøvennlige materialvalg, energi­ optimale tekniske løsninger og miljøbevisste ­prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Gjennom driften av eiendommene arbeides det systematisk med energioppfølging der målsettingen er å redusere energi­ forbruket, og det er etablert ulike former for miljøtiltak, blant annet utskifting av gamle tekniske anlegg og kildeso­ rtering. Noen av tiltakene er innvilget ENOVA-støtte.

Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som en­ ergikilder, og selskapet har ikke eiendommer med fossil oppvarming.

Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2016 vært rapportert om miljøutslipp.

E IE N DOM S M ARK E D E T Omsetningsvolumet i transaksjonsmarkedet ble i 2016 lavere enn 2015, men historisk sett ble det et godt år.

Nedgangen i volum er snarere et resultat av lavt tilbud av salgs­objekter heller enn nedgang av etterspørsel, og det er fortsatt god tilgang på egenkapital og lånefinansiering.

Prime yield for kontoreiendom i Oslo falt til rekordlave 3,75 % ved utgangen av 2016, ned fra 4,25 % på samme tid i 2015. Leiemarkedet har gjennom 2016 hatt en stadig til­ takende vekst i volum og pris, og særlig fjerde kvartal 2016 var godt med store signeringsvolum og økende leiepriser. ­Tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå, og det gjør at ledighets­nivået har sunket gjennom året i Oslo-området.

Det sterke boligmarkedet medfører også et stort volum av kontoreiendommer av sekundær kvalitet som konver­ teres til bolig, noe som er positivt for kontormarkedet. I ­Stavanger preges markedet fortsatt av stor ledighet og lav etterspørsel etter kontorlokaler.

RE DEGJ ØRE L S E FO R KO N S E R NR EG NS K A P E T Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med forskrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 3-3 bekreftes det at forut­setningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved ut­ arbeidelsen av regnskapet, og at denne forutsetningen er til stede.

servert i markedet, først og fremst på grunn av et synkende avkastnings­krav. Årsresultatet ble MNOK 347,2 mot 417,0 i 2015. Som følge av at skattesatsen går ned fra 25 % til 24 % i 2017 ble skatte­kostnaden i 2016 positivt påvirket med MNOK 28,2.

Kontantstrøm fra driften ble MNOK 259,2, mot MNOK 298,1 2015. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter ble MNOK 223,4 mot MNOK -187,9 i 2015, endringen som følge av netto salg av eiendommer i 2016. Kontantbehold­ ning ved årets slutt var MNOK 46,2, og ubenyttede trekk­ rettigheter var på MNOK 5 170,0.

Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne med flytende rente. Konsernets egenkapitalandel utgjør 46,5 % pr 31. desember 2016 mot 40,5 % pr 31. desember 2015.

RED EGJØREL SE FO R SELSK A PSREG N SK A PET Driftsinntekter var i 2016 på MNOK 29,4. Finansinntektene ble MNOK 363,9 en økning fra 2015, i hovedsak som følge av høyere gevinst ved salg av datterselskap. Årsresultatet ble i 2016 MNOK 262,2 mot MNOK 220,4 i 2015.

Netto kontantstrøm for 2016 ble MNOK 86,4, hvorav driften stod for MNOK 139,4, netto kontantstrøm fra ­ investerings­ aktiviteter MNOK 413,1 og nettokontant­ strøm fra ­finansieringsaktiviteter MNOK -466,1. Kontant­ beholdning ved årets slutt var MNOK 111,7.

Egenkapitalen var ved årsskiftet MNOK 1 992,5 mot MNOK 1 730,2 i 2015. Morselskapets bokførte egenkapitalandel er 40,9 %. Årsresultatet for 2016 ble på MNOK 262,2 og styret foreslår at hele årsresultatet overføres til annen egenkapital.

H EN D EL SER ET T ER BA LA N SEDAG EN Den 27. januar ble det inngått avtale om kjøp av eien­ dommene Strandveien 4-8 og 10 på Lysaker for en samlet­ ­eiendomsverdi på MNOK 922,5. Overtakelse er avtalt til 1. mars 2017.

Samlede driftsinntekter ble MNOK 423,0 mot MNOK 419,8 i 2015, mens kostnadene ble MNOK 81,3 mot MNOK 75,7 i 2015. Inkludert i kostnadene for 2016 er nedskrivning av goodwill på MNOK 4,3.

RISIKO FO RH O L D Selskapet vurderer risiko fortløpende og utarbeider risiko­ analyse for virksomheten som fremlegges for styret.

Risikoene kategoriseres inn i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko.

Porteføljens markedsverdi er pr 31. desember 2016 vurdert til MNOK 6 488,7. Verdiendring på eiendommene ble i 2016 MNOK 111,9 mot MNOK 219,2 i 2015. Også i 2016 var det en generell verdiøkning for kontoreiendommer ob­

Markedsrisiko Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i marked­ ­

Oslo Areal Årsrapport 2016 Styrets årsberetning 2016

sleie, ­omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske ut­ viklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til bygge­ kostnader, som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høy­konjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i lav­ konjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå, som styres av rentenivå og investorenes risiko­ vilje og fremtidssyn.

Selskapet følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold.

Operasjonell risiko Selskapets viktigste operasjonelle risikoer er knyttet til eien­ domsdrift, utleie av eiendom, prosjektgjennomføring samt SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift og lover og regler, med tilhørende etterlevelse av disse.

Finansiell risiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og interne lån fra eierne. De løpende leie­ inntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov.

Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på lån fra

31

eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne.

FRA MT IDSUT SIK T ER Oslo, hvor selskapet har sitt fokus, er en av Europas raskest voksende hovedsteder.

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes fortsatt å forbli sterkt på grunn av betydelig investorinteresse og rekordlavt rentenivå.

Etterspørselen etter kontorarealer har nær sammenheng med den generelle økonomiske utviklingen, og etter at kon­ junkturnedgangen etter oljeprisfallet virker å ha snudd ser etterspørselen etter kontorlokaler ut til å tilta gjennom 2017.

Samtidig er det fortsatt lav tilførsel av nye kontor­arealer, slik at kontorledigheten forventes å synke svakt i 2017. Leie­ prisene forventes også å stige for gode kontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære e­ iendommer og beliggenheter kan forvente en flat utvikling i leieprisene.

Selskapets portefølje av sentrale kontoreiendommer i Oslo-­området med gode leietakere, samt selskapets solide finansielle plattform medfører at selskapet står godt rustet til å møte utfordringene i tiden fremover.

O S LO, 17. FEB RUA R 20 1 7

Susanne Munch Thore­ l Styrets leder

Reidar Stockfleth­ l Styremedlem

Anders Kilanger­ l Styremedlem

Niklas Johansson l Styremedlem

Mats Efraimsson­ l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen­ l Administrerende direktør

32

KONSOL I DE RT RE SULTATREGN SK AP 01.01-31.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2016

2015

418 441

412 370

4 552

7 431

422 993

419 801

Driftskostnader eiendom

12 687

9 998

Vedlikeholdskostnader

15 303

19 799

53 314

45 863

81 304

75 660

341 689

344 141

111 873

219 138

27 032

3 715

480 594

566 994

2 262

1 737

65 258

71 671

Netto finansposter

-63 258

-69 934

Ordinært resultat før skattekostnad

417 337

497 060

70 143

80 040

347 194

417 019

2016

2015

347 194

417 019

196

99

Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres

-49

-21

Poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet

147

78

347 341

417 097

DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER

Forvaltningskostnader

13, 14

Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendringer Verdiendring investeringseiendommer

3

Gevinst (-tap) ved salg av eiendom Driftsresultat

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader

Skattekostnad på ordinært resultat

15

12

Årsresultat

KONSOL I DE RT O PPSTI L L I NG OVER UTVIDET RESULTAT 0 1 .0 1 -3 1 .1 2 Beløp i NOK 1.000 Note Årsresultat Aktuarielle gevinster og tap på ytelsesplaner

Totalresultat

11

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

33

O SLO A RE A L AS EI E NDE L E R P R 31.12.

Beløp i NOK 1.000 Note

2016

2015

1

202 938

226 151

202 938

226 151

2, 3

6 488 700

6 595 300

4

2 292

470

6 490 992

6 595 770

6 482

10 815

6 482

10 815

6 700 412

6 832 736

Kundefordringer

6 001

10 028

Andre fordringer

11 028

42 029

Sum fordringer

17 030

52 057

46 152

29 671

63 182

81 728

6 763 594

6 914 463

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Andre langsiktige fordringer

6

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

OMLØPSMIDLER Fordringer

Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

7

34

KONSOL I DE RT EGE NKA PI TA L O G GJELD PR. 31.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2016

2015

9, 10

575 000

575 000

10

1 154 622

1 154 622

1 729 623

1 729 622

1 414 696

1 067 305

Sum opptjent egenkapital

1 414 696

1 067 305

Sum egenkapital

3 144 318

2 796 927

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

10

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

11

1 700

2 957

Utsatt skatt

12

675 761

679 344

677 460

682 301

2 830 000

3 076 090

2 830 000

3 076 090

32 117

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer

8

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt

12

33 654

Avsatt konsernbidrag

8

10 402

10, 8

-

220 000

Annen kortsiktig gjeld

8

60 319

90 697

Leverandørgjeld

8

7 440

16 329

111 815

359 143

Sum gjeld

3 619 275

4 117 536

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

6 763 594

6 914 463

Avsatt utbytte

Sum kortsiktig gjeld

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

35

O S LO, 17. FEB RUA R 20 1 7

Susanne Munch Thore­ l Styrets leder

Reidar Stockfleth­ l Styremedlem

Anders Kilanger­ l Styremedlem

Niklas Johansson l Styremedlem

Mats Efraimsson­ l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen­ l Administrerende direktør

KONSOL I DE RT KONTA NTSTR ØMO PPSTILLIN G 01.01-3 1 .1 2 Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Ordinært resultat før skatt

417 337

497 059

Verdiendring investeringseiendommer

-111 873

-219 138

Periodens betalte skatt

-31 634

-14 746

Ordinære avskrivninger

4 192

123

-27 032

-3 715

8 184

38 556

259 174

298 139

Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer

-80 886

-261 993

Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer

-137 848

-150 049

Innbetaling ved salg av eiendommer

442 130

224 116

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

223 397

-187 926

-246 090

-24 565

-

-22 000

Utbetalinger av utbytte

-220 000

-70 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-466 090

-116 565

Netto endring i likvider i året

16 481

-6 351

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

29 671

36 022

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

46 152

29 671

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Endring i kundef., lev.gjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av ny gjeld (kortsiktig og langsiktig) Utbetalinger av konsernbidrag

36

R EGNSKAPSPRIN SIPPER GE N E RE L L IN FO R M ASJ O N Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendomsselskapene i Norge med en portefølje på ca. 250.000 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området.

REGN S KAP S P RINS I P P E R Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen.

BAS IS P RIN S IP P ER Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysnings­ krav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk.

2015 er første året det utarbeides konsernregnskap i sam­ svar med nevnte forskrift.

Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et h ­ istorisk kost regnskap, med unntak av investeringseiendommer.

Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med forenklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever a­ nvendelse av s­ elskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike ­skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 2.

Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift.

Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på ­konsernets regnskap.

KO N S OL IDE RIN G S P R I N S I P P E R Datterselskaper Konsernregnskapet omfatter regnskapet til morselskapet og dets datterselskaper på balansedagen. Datter­selskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak ­vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning fra sitt ­engasjement i vedkommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over foretaket. Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra ­konsolidering når kontroll opphører.

Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av ­vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte henførbare til opp­ kjøpet. Vederlaget er målt til virkelig ­verdi på oppkjøpstids­ punktet. Anskaffelseskost tilordnes ­identifiserbare eien­ deler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøps­tidspunktet,

med goodwill som ufordelt differanse. ­Differansen mellom virkelig verdi på netto eiendeler på oppkjøps­tidspunktet og balanseførte verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som merverdi eller mindreverdi.

Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom ­virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpe­ summen) og nominell verdi på utsatt skatt.

Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall.

Konserninterne transaksjoner og mellomværende ­mellom konsernselskaper elimineres. Konsernet har ingen ikke-­ kontrollerende eierinteresser (minoritetsinteresser).

Dersom det er nødvendig, justeres datterselskapenes ­regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps­ prinsipper.

Driftsinntekter Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt.

Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert.

Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanse­ ført sammen med a-konto innbetalinger fra leietaker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjonspåslag som resultatføres. Avregningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felleskostnader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt.

Investeringseiendom Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å ­oppnå avkastning i form av leieinntekter og/eller for å ­oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til ­virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markeds­verdier, uten fradrag for transaksjonsutgifter ved et eventuelt salg.

Endringer i virkelig verdi resultatføres som “verdiendring ­investeringseiendommer” i den perioden det oppstår.

Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi b ­ asert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen.

Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendoms­transaksjoner.

Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell. Verd­ settelsen er ­utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto kontantstrømmer.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

37

Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads­ føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet.

snittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og ­aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes ­direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader.

Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investerings­ eiendom, regnskapsføres i byggeperioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstids­ ­ punktet fratrukket gjenstående byggekostnader, hensyn­ tatt gjenværende risiko.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både ­periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. ­Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps­ messige og skattemessige verdier, samt eventuelt lignings­ messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskaps­året. Skatteøkende og skattereduserende midler­ tidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skatte­fordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med a­ ntatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanse­ føres oppføres netto i balansen.

Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts­ midlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av ­driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

Utlån og fordringer Finansielle eiendeler med kontantstrømmer som er faste eller lar seg fastsette og som ikke er notert i et ­aktivt marked er klassifisert som utlån og fordringer, og som regnskapsføres til amortisert kost, redusert med e­ ventuelle tap ved verdifall. Avsetning til tap på kundefordringer gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de ­enkelte fordringer. I kategorien utlån og fordringer er andre ­langsiktige fordringer, kundefordringer og andre fordringer inkludert.

Finansielle forpliktelser Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I kate­ gorien inngår gjeld til aksjonær og annen kortsiktig gjeld.

Utenlandsk valuta Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter ­kursen ved regnskapsårets slutt. Konsernet har et mindre datterselskap i Danmark uten virksomhet som omregnes til valutakurs ved regnskapsårets slutt og valutakursdiffer­ anser er innregnet i den utvidede resultatoppstillingen.

Pensjoner Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ­ordningen ble lukket for nyansatte i 2006.

Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte ­pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultatregn­ skapet når de påløper.

Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig a­nses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til ­virkelig verdi.

Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennom­

Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.

Bankinnskudd Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto.

Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkontosystemet, ­solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle for­pliktelser som måtte oppstå under konsernkontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsern­ kontosystemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i ­ konsern­ kontosystemet. Saldo på konsernkonto presen­ teres som bankinnskudd.

Segmentrapportering Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ­ ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet ­ regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon.

Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den i­ndirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter ­ omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide ­plasseringer.

38

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

39

O SLO A RE A L AS KO N SERN N OTER NOT E 1 GOODWI L L Beløp i NOK 1.000 2016

2015

231 049

249 950

Tilgang

4 837

0

Avgang

23 764

18 901

Anskaffelseskost 31.12.

212 123

231 049

-9 185

-4 898

202 938

226 151

-4 287

0

Anskaffelseskost 01.01.

Akkumulerte nedskrivninger 31.12.

Balanseført verdi 31.12. Årets nedskrivninger

Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.

NOT E 2 FAS T S E T T E L S E AV V I R K E L I G V E R D I Investeringseiendom Konsernregnskapet er utarbeidet basert på ­«historisk-kost» prinsippet med unntak av investeringseiendom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om fremtidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investeringseiendom. ­Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som ­representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor.

Investeringseiendommene er lokalisert i Oslo og Bærum, samt Fredrikstad og Stavanger. Gjennomsnittlig leieperi­ ode per 31. desember 2016 er 4,8 år og eiendomsporteføljen ­omfatter i hovedsak kontoreiendom.

Oslo Areal konsern anvender virkelig verdi for sine investerings­ eiendommer. Investeringseiendommer består av næringseiendommer som leies ut til aktører utenfor ­konsernet.

Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. Ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhentet uavhengige verdivurderinger fra ­eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. ­Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner.

Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etter­ skuddsvis kontantstrømsmodell. De viktigste parametere i verdivurderingsmodellen er avkastningskrav, leie­inntekter (kontraktsleie og markedsleie), eierkostnader, leie­ takertilpasninger og prosjektinvesteringer. Metoden kartleg­ ger alle inntekter og utgifter i en gitt investeringshorisont slik at netto kontantstrøm fremkommer for eiendommen pr år.

Deretter beregnes nåverdien av denne kontantstrømmen basert på et realavkastningskrav pluss forventet inflasjon.

Nåverdien av denne kontantstrømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kontantstrømsverdien av eiendommen, og dette anses å være eiendommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markeds­ aktører under de gjeldende markedsforhold som eksisterer på balanse­dagen.

Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eiendommens ­beliggenhet, type, kontrakt og standard. Normalavkastnings­ kravet fastsettes ut fra det avkastningskravet som kan a­ vledes gjennom transaksjoner i markedet, samt for­ventninger om rentenivå og risikopåslag. Markedsleien fastsettes ut fra ­eksisterende kontrakter på eiendommen og sammenlign­ bare eiendommer, observasjoner fra k­ ontraktsforhandlinger, tilbudsforespørsler, markedsrapporter fra næringsmeglere og Arealstatistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammenheng med nivået på leietakertilpasninger som det er behov for i eiendommen. Parametere lagt til grunn for porteføljen per 31.12.2016 er presentert i tabell under.

Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er ­konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet a­ nvendes ­konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastningskravet og markeds­ leien påvirker verdien av porteføljen, slik den ­fore­ligger per 31.12.2016 Avkastningskrav og markedsleie er de to parametrene som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Hvis avkastning­ skravet øker med 0,25 prosentpoeng, reduseres total eien­ domsverdi med 320,6 millioner kroner. Hvis markedsleien reduseres med 10 prosent, reduseres total eiendomsverdi med 658,8 millioner kroner.

40

Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen pr 31.12 Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Avkastningskrav (%)

5,5 %

5,9 %

Gjennomsnittlig markedsleie

1 851

1 746

Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie

1 612

1 710

34 829

32 341

Endring i prosent

Verdiendring i MNOK

+ 10 %

658,8

+ 0,25 %

-320,6

2016

2015

6 595 300

6 175 300

Investering i nye eiendommer

80 677

266 400

Investering i eksisterende eiendommer

136 515

149 861

-435 665

-215 400

111 873

219 138

6 488 700

6 595 300

778 252

562 369

111 873

219 138

Avgang verdiendring ved salg av eiendom

-61 589

-3 255

Akkumulert urealisert verdiendring 31.12

828 536

778 252

Gjennomsnittlig verdi per kvm.

Endringsvariabel Markedsleie Avkastningskrav

NOT E 3 I N VE ST E R I N G S E I E N D O M Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000

Balanseført verdi 01.01

Salg av eiendommer Resultatført verdiendring Balanseført verdi 31.12

Akkumulert urealisert verdiendring 01.01 Verdiendring inneværende år

Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra investeringseiendommer. Det er ingen lån med

s­ ikkerhet i investeringseiendommer i 2015 eller 2016.

I 2016 er eiendommene Hovfaret 13 (Oslo), ­Grønland 34 (Drammen) og Fyrstikkalléen 1 (Oslo) solgt.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

41

NOT E 4 VARI GE D R I F T S M I D L E R Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000 Varige driftsmidler

Inventar og kontor-maskiner

Anskaffelseskost 01.01.

1 625

Tilgang

1 445

Avgang

1 257

Anskaffelseskost 31.12.

4 327

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

2 035

Balanseført verdi 31.12.

2 292

Årets avskrivninger

328

Forventet økonomisk levetid:

0-10 år

Avskrivningsplan:

Lineær

Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler.

Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.

NOT E 5 F I N AN SI E L L R I S I KO S T Y R I N G Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer, som finansierer virksomheten. Konsernet har ingen finansielle derivater.

Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for selskapet.

Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko.

De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er ­knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko.

5.1 Markedsrisiko Prisrisiko Oslo Areal AS er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt.

Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetnings­ basert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som ­historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høy­konjunkturer for så å falle til­ bake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendoms­verdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og ­fremtidssyn.

Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytteavtaler eller annen sikring for å redusere renterisikoen.

5.2 Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere.

Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen.

5.3 Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men ­finansieres med egenkapital og internt lån fra eierne. De løpende leie­ inntekter dekker selskapets kortsiktige likviditets­ behov.

Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på det interne lån fra eierne, eventuelt ved ­ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbake­ betalt tre år etter closing, det vil si 3. november 2018. Lån­ taker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov.

42

Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve: Beløp i NOK 1.000 2016

2015

46 152

29 670

913

845

45 239

28 826

Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter

5 170 000

4 934 703

Likviditetsreserve

5 215 239

4 963 529

2016

2015

Fordringer med forfall senere enn ett år

6 482

10 815

Sum

6 482

10 815

2016

2015

913

845

41 408

19 059

3 831

9 768

46 152

29 671

Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler

NOT E 6 FORDRI N G E R Langsiktige fordringer Beløp i NOK 1.000

NOT E 7 BAN K I N N S K U D D, T R EK K R ET T I G H ET E R Bankinnskudd Beløp i NOK 1.000

Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

NOT E 8 GJ E L D Lån og sikkerhetsstillelse til ledende personer, aksjeeiere mv.

Beløp i NOK 1.000 Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld

2016

2015

2016

2015

AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)

1 415 000

1 538 028

5 201

110 000

Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)*

1 415 000

1 538 062

5 201

110 000

2 830 000

3 076 090

10 401,616

220 000

Sum

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

43

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; ­Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til en av partene sier det opp. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale

t­ ilbake etter behov. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbake­ betalt tre år etter closing, dvs 3. november 2018. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Skyldig mva/ - til gode mva

-1 487

-4 871

Forskudd fra kunder

9 053

16 028

Påløpte kostnader

37 531

76 592

Diverse kortsiktig gjeld

9 720

0

Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader

5 502

2 949

60 319

90 698

Sum annen kortsiktig gjeld

NOT E 9 AKSJ E K A P I TA L O G A KSJ O NÆ R I N FO R MASJO N Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

Oversikt over de største aksjonærene 31.12.

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkringar AB

11 500 000

50,0 %

23 000 000

100,0 %

Totalt antall aksjer

NOT E 1 0 EGE N K A P I TA L Årets endring i egenkapital Beløp i NOK 1.000

Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

575 000

1 154 622

1 067 305

2 796 927

347 341

347 341

50

50

1 414 696

3 144 318

Årets resultat Andre egenkapitaltransaksjoner Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

44

NOT E 1 1 P E N SJ O N E R Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye med­ lemmer i 2007 og har nå et medlem. De øvrige ansatte

har innskuddsordning. Det ble i 2016 gjennomført en plan­endring i ytelsesordningen ved at KPI-regulering av ­pensjoner er avviklet.

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

6 673

6 194

463

397

Arbeidsgiveravgift av årets opptjening

65

56

Rentekostnad

187

129

-150

-104

YTELSESORDNING: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening

Aktuarielle gevinster og tap Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember

-1 154 -64 6 019

6 673

2016

2015

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

1 946

2 139

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 074

4 534

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

6 019

6 673

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 319

-3 716

Netto pensjonsforpliktelse

1 700

2 957

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

1 700

2 957

2016

2015

3 715

3 660

104

80

Aktuarielle gevinster og tap

46

-26

Innbetalinger

517

Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler

-64

BELØP INNREGNET I BALANSEN

VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene

Per 31. desember

4 319

3 715

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

45

2016

2015

463

397

187

129

-104

-80

65

56

PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET Årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring

-1 154

Pensjonskostnad

-543

502

2016

2015

-543

502

6 581

6 659

-196

-78

6 384

6 581

2016

2015

Diskonteringsrente

2,77 %

2,80 %

Forventet lønnsregulering

3,10 %

3,10 %

0,00 %

1,90 %

Forventet G-regulering

3,10 %

3,10 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,77 %

2,80 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m

AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember

AKTUARIELLE FORUTSETNINGER

Forventet pensjonsregulering

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

46

2016

2015

1,40 %

3,70 %

95,30 %

90,30 %

3,30 %

6,00 %

Bank

100,00 %

100,00 %

Totale pensjonsmidler

100,00 %

100,00 %

2016

2015

2 805 692

2 707 289

Pensjoner

3 740

2 409

Gevinst- og tapskonto

6 142

7 678

95

0

2 815 670

2 717 376

Utsatt skatt

675 761

679 344

Utsatt skatt i balansen

675 761

679 344

2016

2015

Resultat før skattekostnad

417 337

497 059

Permanente forskjeller

-22 241

-327

395 095

496 732

Endring i midlertidige resultatforskjeller

-98 294

-298 972

Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap

-162 916

-74 612

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet

133 885

123 149

Anvendt avskåret rentefradrag

0

-4 192

Anvendt underskudd til fremføring

0

-5

133 885

118 952

PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater

NOT E 1 2 S KAT T Beløp i NOK 1.000

BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler

Fordringer Netto midlertidige forskjeller

GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT

Grunnlag for årets skattekostnad

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

47

2016

2015

33 471

32 117

183

0

Sum betalbar skatt

33 654

32 117

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats

24 573

80 724

Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang

40 729

20 145

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-28 157

-54 348

-657

1 402

Skattekostnad

70 143

80 040

Effektiv skattesats

16,81 %

16,10 %

2016

2015

Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

417 337

497 059

Beregnet skatt 27%

104 334

134 206

70 143

80 040

-34 191

-54 165

-5 560

-88

183

1 402

-28 157

-54 348

-657

-1 131

-34 191

-54 165

2016

2015

Betalbar skatt i skattekostnaden

33 654

32 117

Betalbar skatt i balansen

33 654

32 117

FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag

Korrigering skatt tidligere år

AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD

Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 27% av permanente forskjeller Korrigering skatt tidligere år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

BETALBAR SKATT I BALANSEN

48

NOT E 1 3 AN DRE D R I F TS KO S TN A D E R Beløp i NOK 1.000 2016

2015

21 254

18 045

1 742

3 467

Markedsføring

2 469

1 796

Andre honorar/ annen forvaltning

19 284

18 612

Andre driftskostnader

4 373

3 822

Avskrivninger

4 192

123

53 314

45 863

FORVALTNINGSKOSTNADER Personalkostnad Honorar utleiemegler

Sum

NOT E 1 4 P E RS ONA L KO S T N A D E R , A N TA L L A N SAT T E, G O DTGJØREL SER, LÅ N T IL A N SAT T E MM. Beløp i NOK 1.000 2016

2015

16 633

13 831

2 769

2 241

741

1 036

1 112

937

21 254

18 045

Daglig leder

Styret

2 100

477

421

0

402

67

Pensjonsutgifter

165

0

Annen godtgjørelse

164

0

PERSONALKOSTNADER Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader (ytelse og innskuddsordning) Andre ytelser Sum

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar Bonus Arbeidsgiveravgift

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

ST Y RE H ON ORAR FO R 2 016 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2016 motatt kr 250 000 i styrehonorar.

Styremedlemmene Niklas ­Johansson som kom inn i styret 1. mai 2016 har mottatt kr 91 067 i ­styre­honorar for perioden 1. mai til 31. ­desember 2016.

Reidar Eggert Stockfleth har for 2016 mottatt ­ kr 136 000 i styrehonorar.

49

Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styre­ medlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Peder Hasslev - styremedlem fram til 30. april 2016 (AMF Pensionsförsäkring AB) Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB)

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

2016

2015

Lovpålagt revisjon

546

494

Andre attestasjonstjenester

358

677

Bistand skatt

390

40

0

61

1 294

1 272

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR

Bistand prosjekt MVA Sum godtjørelse til revisor

NOT E 1 5 T RAN SA KSJ O N E R M E D NÆ R S TÅ E N DE PA RT ER I oktober 2015 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Grønland 34 AS og Stortorvet 1-3 AS for MNOK 260,1 fra ­Gjensidige Forsikring ASA. Kjøpene ble gjennomført i forbindelse med AMF’s kjøp av 50 % av ­aksjene i Oslo Areal AS. Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 13, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8.

2016

2015

- Gjensidige Forskring ASA

0

788

Sum salg av forvaltningstjenester

0

788

SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER: a) Salg av forvaltningstjenester

b) Kjøp av tjenester - Advokatfirma Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner

55

- Gjensidige Forskring ASA

305

226

Sum kjøp av tjenester

360

226

Gjelder levering av diverse administrative tjenester. Alle avtaler med nærstående parter er inngått på armlengdes vilkår.

50

NOT E 1 6 S P E S IFI K ASJ O N AV F I NA NS I NN TE K TER O G FIN A N SKO ST N A D ER

2016

2015

1 783

1 346

45

168

Andre finansinntekter

434

222

Sum finansinntekter

2 262

1 737

2016

2015

Renter på lån fra eiere

65 407

71 529

Annen finanskostnad

112

142

Sum finanskostnader

65 520

71 671

FINANSINNTEKTER Renteinntekter bank Valuta gevinst

FINANSKOSTNADER

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2015 Oslo Areal AS2016 Konsern

51

52

OS LO ARE AL AS RES ULTAT REGN S K A P 01.01-3 1.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2016

2015

9, 11

29 366

27 416

29 366

27 416

10

21 254

18 045

Avskrivning på driftsmidler

2

205

123

Annen driftskostnad

2

12 245

9 896

Sum driftskostnader

10

33 705

28 063

-4 339

-647

DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad

Driftresultat

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

12

363 911

324 455

Finanskostnader

12

71 188

72 591

Netto finansposter

292 722

251 864

Ordinært resultat før skattekostnad

288 383

251 217

26 211

30 796

262 173

220 421

Skattekostnad på ordinært resultat

8

ÅRSRESULTAT

OVERFØRINGER Avsatt til utbytte Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer

3, 5 5

220 000 262 173

421

-262 173

-220 421

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

53

OS LO ARE AL AS EIE N DE L E R P R 3 1.12 .

Beløp i NOK 1.000 Note

2016

2015

2

1 681

470

1 681

470

ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle amleggsmidler Investeringer i datterselskap m.m

1

2 127 544

2 284 357

Lån til foretak i samme konsern

3

2 442 572

2 571 833

Sum finansielle anleggsmidler

4 570 116

4 856 190

Sum anleggsmidler

4 571 797

4 856 661

187 144

191 286

747

74

187 891

191 360

111 660

25 291

299 552

216 651

4 871 348

5 073 311

OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskap i samme konsern

3

Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l.

Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

4

54

OS LO ARE AL AS EG E N K AP ITAL O G GJ E L D P R . 3 1.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2016

2015

5, 6

575 000

575 000

5

1 154 622

1 154 622

1 729 622

1 729 622

262 907

575

262 907

575

1 992 529

1 730 198

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

5

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

7

1 700

2 957

Utsatt skatt

8

1 042

1 459

2 742

4 416

2 830 000

3 076 091

2 830 000

3 076 091

1 254

744

25 867

27 474

1 998

1 536

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonær

3

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt

8

Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern

3

1 309

10 730

Kortsiktig gjeld til aksjonær

3

10 402

-

Avsatt utbytte

3

-

220 000

5 248

2 122

46 077

262 606

Sum gjeld

2 878 819

3 343 114

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

4 871 348

5 073 311

Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

55

O S LO, 17. FEB RUA R 20 1 6

Susanne Munch Thore­ l Styrets leder

Reidar Stockfleth­ l Styremedlem

Anders Kilanger­ l Styremedlem

Niklas Johansson l Styremedlem

Mats Efraimsson­ l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen­ l Administrerende direktør

OS LO ARE AL AS EG E N KAP ITAL O G GJ E L D P R . 3 1.12 Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Ordinært resultat før skatt

288 383

251 217

Periodens betalte skatt

-27 957

-8 442

Ordinære avskrivninger

205

123

-126 991

-73 476

Nedskrivning av anleggsmidler

3 533

-36

Endring i varer, kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster

2 217

-58 392

139 391

110 994

-1 415

-227

427 098

198 040

Investering i nye datterselskaper

-24 613

-276 072

Investering i eksisterende datterselskaper

12 000

54 465

413 069

-23 794

-246 091

-24 565

-

-22 000

Utbetalinger av utbytte

-220 000

-70 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-466 091

-116 565

Netto endring i likvider i året

86 369

-29 365

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

25 291

54 656

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

111 660

25 291

KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER

Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Økning i langsiktig gjeld Utbetalinger av konsernbidrag

56

R EGNSKAPSPRIN SIPPER Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige foretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

IN N T E K T E R Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert.

DAT T E RS E L S KAP Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestem­ mende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital.

Datterselskapene vurderes etter kostmetoden.

Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som ­reduksjon av kostpris. Aksjene i datterselskapene eies med tanke på å oppnå langsiktig avkastning fra leieinntekter.

KL AS S IF IS E RIN G O G V U R D E R I N G AV BAL AN S E P OS T ER Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som for­ faller til betaling innen ett år etter anskaffelsestids­punktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ned­ skrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående.

FO RDRIN GE R Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Av­ setning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

VARIGE DRIF T S M I D L E R Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts­ midlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av ­driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

SEGME N T RAP P O RTE R I NG Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ­ ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i

­mrådene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet o regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon.

PEN SJO N ER Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ­ordningen ble lukket for nyansatte i 2007.

Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjons­ordninger innregnes som kostnad i resultatregn­ skapet når de påløper.

Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig a­nses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til ­virkelig verdi.

Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennom­ snittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktu­arielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes ­direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader.

UT EN LA N DSK VA LUTA Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter ­kursen ved regnskapsårets slutt.

SK AT T Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både ­periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24 % på grunnlag av de m ­ idlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som r­ everserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort.

A KSJEK A PITA L Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller ­opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt veder­lag i egenkapitalen.

KO N TA N T ST R ØMO PPST IL LIN G Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den ­indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter om­ fatter ­kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2015 Årsregnskap 2015 2016

57

58

NOT E 1 DAT T E RS E L S K A P E R Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden.

Beløp i NOK 1.000 Datterselskap

Forretnings-­kontor

Anskaffelses-­tidspunkt

Eier-/ ­stemmeandel

Balanseført verdi

Nedre Vollgate 11 AS

Oslo

23.12.04

100 %

170 046

Christian Kroghs Gate 2 AS

Oslo

23.12.04

100 %

30 934

Schweigaards gate 6 - 14 AS

Oslo

30.12.04

100 %

37 893

Strømsveien 195-197 AS

Oslo

02.02.05

100 %

20 451

Grensesvingen 7 I AS

Oslo

02.02.05

100 %

277 199

Sørkedalsveien 6 AS

Oslo

02.02.05

100 %

167 488

Karenslyst Alle 7 AS

Oslo

02.02.05

100 %

120 689

Vollsveien 2 A og B AS

Oslo

02.02.05

100 %

128 358

Grensesvingen 7 ANS

Oslo

02.02.05

100 %

-

Strømsveien 195/197 ANS

Oslo

02.02.05

100 %

-

Philip Pedersensvei 20 AS

Oslo

15.03.05

100 %

49 291

Karenslyst Allè 8A og B AS

Oslo

15.03.05

100 %

40 498

Oslo Areal Deltaker AS*

Oslo

01.01.06

100 %

954

Kanalpiren AS

Oslo

10.02.10

100 %

44 922

Krumtappen 2 AS (solgt 25.04.2016)**

København

08.07.10

0%

-

Løkketangen 2 - 14 B AS

Oslo

30.04.12

100 %

117 428

Tordenskioldsgate 6 AS

Oslo

30.06.12

100 %

215 265

Hovfaret 13 ANS (solgt 30.09.2016)**

Oslo

30.06.12

100 %

-

Nye Fyrstikkalléen 1 AS (solgt 30.11.2016)**

Oslo

31.01.13

0%

-

AS Storgaten 51

Oslo

15.01.14

100 %

188 898

Tullinsgate 2 Eiendom AS*

Oslo

30.09.14

100 %

206 521

Tullinsgate 2 Eiendom ANS

Oslo

30.09.14

100 %

-

Pilestredet 33 AS

Oslo

01.12.14

100 %

249 516

Grønland 34 AS (solgt 17.10.2016)**

Drammen

23.10.15

0%

-

Stortorvet 1-3 AS*

Fredrikstad

23.10.15

100 %

37 661

Oslo

01.07.16

100 %

23 530

CK2 Nye Seksjoner AS** Balanseført verdi 31.12.

*Aksjer i Tullinsgate 2 AS, Philip Pedersens vei 20 AS, Stortorvet 1-3 AS, CK2 Nye Seksjoner AS og andeler i Strømsveien 195-197 ANS er i 2016 nedskrevet med ­totalt MNOK 3,6. Tidligere års nedskrivninger på aksjer i Oslo Areal Deltaker AS er reversert med MNOK 0,1.

2 127 544

**Kjøp og salg I juli 2016 kjøpte Oslo Areal AS selskapet CK2 Nye S ­ eksjoner AS og har med dette kjøpet økt sin eierandel i seksjons­ eiendommen Christian Kroghs gate 2 med ­ytterligere 11,3 %.

I løpet av 2016 er selskapene Hovfaret 13 ANS, Grønland 34 AS, Fyrstikkalléen 1 AS og Krumtappen 2 AS solgt. Dette ga Oslo Areal AS en samlet netto gevinst etter transaksjons­ kostnader på MNOK 127.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

59

NOT E 2 VARIGE D R I F T S M I D L E R Beløp i NOK 1.000 Inventar og kontor-maskiner

Varige driftsmidler Anskaffelseskost 01.01.

1 625

Tilgang

1 415

Avgang

0

Anskaffelseskost 31.12.

3 040

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

1 360

Balanseført verdi 31.12.

1 681

Årets avskrivninger

205

Forventet økonomisk levetid:

3-10 år

Avskrivningsplan:

Lineær

NOT E 3 FORDRIN G E R O G GJ E L D, M E L LO M VÆ REN D E MED A KSJO N Æ R O G NÆ RS TÅE N DE PA RT E R Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 30. 11. 2018. Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende.

opp. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale ­tilbake etter behov. Långiver kan tidligst kreve lånet ­tilbakebetalt tre år etter closing, dvs 3. november 2018. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til en av partene sier det

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Lån til foretak i samme konsern

2 442 572

2 571 833

Sum

2 442 572

2 571 833

2016

2015

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern

187 144

191 286

Sum kortsiktige fordringer

187 144

191 286

FORDRINGER MED FORFALL SENERE ENN ETT ÅR

KORTSIKTIGE FORDRINGER

60

2016

2015

Gjeld til AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)

1 415 000

1 538 028

Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

1 415 000

1 538 062

2 830 000

3 076 090

2016

2015

Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern

1 309

10 730

Kortsiktig gjeld til AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)

5 201

110 000

Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

5 201

110 000

Sum

11 711

230 730

2016

2015

913

845

106 917

16 938

3 831

7 508

111 660

25 291

LANGSIKTIG GJELD Gjeld til selskap i samme konsern (datterselskap)

Sum

KORTSIKTIG GJELD Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre)

NOT E 4 BAN KIN NS K U D D, T R E K K R E T T I G HE TER Beløp i NOK 1.000

BANKINNSKUDD Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontantbeholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

61

NOT E 5 EGE N K A P I TA L Beløp i NOK 1.000

Aksjekapital

Overkurs

Annen innskutt egenkapital

575 000

1 154 622

96

Annen egenkapital

Sum

478

1 730 198

147

147

ÅRETS ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital 01.01.

Estimatavvik pensjon, ført dir. i egenkapital Kostnad av bonusaksjer

12

Årets resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

108

12 262 173

262 173

262 798

1 992 529

NOT E 6 AKSJ E K A P I TA L O G A KSJ O NÆ R I N FO R MASJO N Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkringar AB

11 500 000

50,0 %

23 000 000

100,0 %

AKSJONÆRER PER 31.12.

Totalt antall aksjer

NOT E 7 P E N SJ O NE R Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye med­ lemmer i 2007 og har nå et medlem. De øvrige ansatte

har innskuddsordning. Det ble i 2016 gjennomført en plan­endring i ytelsesordningen ved at KPI-regulering av ­pensjoner er avviklet.

62

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

6 673

6 194

463

397

Arbeidsgiveravgift av årets opptjening

65

56

Rentekostnad

187

129

-150

-104

YTELSESORDNING: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening

Aktuarielle gevinster og tap Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember

-1 154 -64 6 019

6 673

2016

2015

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

1 946

2 139

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 074

4 534

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

6 019

6 673

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 319

-3 716

Netto pensjonsforpliktelse

1 700

2 957

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

1 700

2 957

2016

2015

3 716

3 660

104

80

Aktuarielle gevinster og tap

46

-26

Innbetalinger

517

0

Aga av innbetalte pensjonsmidler

-64

BELØP INNREGNET I BALANSEN

VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene

Per 31. desember

4 319

3 715

2016

2015

463

397

187

129

-104

-80

65

56

PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET Årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring

-1 154

Pensjonskostnad

-543

502

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

63

2016

2015

-543

502

6 581

6 659

-196

-78

6 384

6 581

2016

2015

Diskonteringsrente

2,77 %

2,80 %

Forventet lønnsregulering

3,10 %

3,10 %

0,00 %

1,90 %

Forventet G-regulering

3,10 %

3,10 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,77 %

2,80 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m

AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember

AKTUARIELLE FORUTSETNINGER

Forventet pensjonsregulering

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

2016

2015

1,40 %

3,70 %

95,30 %

90,30 %

3,30 %

6,00 %

100,00 %

100,00 %

PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

64

NOT E 8 S KAT T Beløp i NOK 1.000 2016

2015

-12

46

3 740

2 409

614

768

4 343

3 223

0

2 613

Grunnlag for utsatt skatt

4 343

5 836

Utsatt skatt

1 042

1 459

0

0

1 042

1 459

2016

2015

Resultat før skattekostnad

288 383

251 217

Permanente forskjeller

-183 159

-139 337

Grunnlag for årets skattekostnad

105 224

111 880

-1 119

606

104 105

112 486

BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto Netto midlertidige forskjeller Andeler i deltakerlignede selskaper

Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skatt i balansen

Beløp i NOK 1.000

GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT

Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter Avgitt konsernbidrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

671 -1 309

-10 730

103 467

101 755

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

65

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Betalbar skatt på årets resultat

26 194

30 371

Betalbar skatt

26 194

30 371

-373

553

Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital

-49

-21

Endring skattekostnad foregående år

482

9

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-43

-117

26 211

30 796

9,09 %

12,26 %

2016

2015

288 383

251 217

72 096

67 829

26 211

30 796

-45 885

-37 032

-45 790

-37 621

-43

-117

Andre forskjeller

-535

695

Korreksjon skattekostnad 2014

482

9

-45 885

-37 032

2016

2015

Betalbar skatt i skattekostnaden

26 026

30 371

Skattevirkning av konsernbidrag

-159

-2 897

25 867

27 474

FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats

Skattekostnad Effektiv skattesats

AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD Regnskapsmessig resultat før skattekostnad Beregnet skatt 27 % Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 27 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

Sum forklart differanse

Beløp i NOK 1.000

BETALBAR SKATT I BALANSEN

Betalbar skatt i balansen

66

NOT E 9 DRIF T S I NN TE K TE R I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester til Gjensidige Forsikring ASA fram til 31.10.2015, samt salg av forvaltningstjenester til datterselskaper.

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Annen driftsinntekt

29 366

27 416

Sum

29 366

27 416

2016

2015

29 106

27 260

260

156

29 366

27 416

2016

2015

Norge

29 366

27 416

Sum

29 366

27 416

Beløp i NOK 1.000

FORDELING PÅ VIRKSOMHETSOMRÅDER Forvaltningstjenester Annet Sum

GEOGRAFISK FORDELING

NOT E 1 0 P E RS ONA L KO S T N A D E R , A N TA L L A N SAT T E, G O DTGJØREL SER, LÅ N T IL A N SAT T E MM. Beløp i NOK 1.000 2016

2015

16 404

13 423

229

407

2 769

2 241

741

1 036

1 112

937

21 254

18 045

PERSONALKOSTNADER Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader (ytelse og innskudd) Andre ytelser Sum personalkostnader

Selskapet har sysselsatt 10,2 årsverk i regnskapsåret.

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

67

Beløp i NOK 1.000 Daglig leder

Styret

2 100

477

421

0

402

67

Pensjonsutgifter

165

0

Annen godtgjørelse

164

0

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar Bonus Arbeidsgiveravgift

ST Y RE H ON ORAR FO R 2 016 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2016 m ­ otatt kr 250 000 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas ­Johansson som kom inn i styret 1. mai 2016 har mottatt kr 91 067 i styrehonorar for perioden 1. mai til 31. desember 2016 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2016 mottatt kr 136 000 i styrehonorar.

Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styre­ medlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Peder Hasslev - styremedlem fram til 30. april 2016 (AMF Pensionsförsäkring AB) Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB)

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

220

192

213

337

Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer)

202

83

Annen bistand

188

61

Sum godtjørelse til revisor

823

673

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR* Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester

*inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.

68

NOT E 1 1 T RAN SA KSJ O N E R M E D NÆ R S TÅ E N DE PA RT ER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 12, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3.

Beløp i NOK 1.000 2016

2015

29 106

26 628

0

788

29 106

27 416

- Gjensidige Forskring ASA

55

226

Sum salg av tjenester

55

226

SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER a) Salg av tjenester - Datterselskaper - Gjensidige Forskring ASA Sum salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester: - Advokatfirma Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner

Oslo Areal Årsrapport 2016 Årsregnskap 2016

69

NOT E 1 2 S P E S IFI K ASJ O N AV FIN AN S IN N T E K T E R O G F I NA NS KO S TN A D E R Beløp i NOK 1.000 2016

2015

Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap

177 739

190 151

Gevinst ved salg av datterselskap

126 991

73 476

45

168

-

36

Renteinntekt fra døtre

57 457

59 385

Andre finansinntekter

1 679

1 239

Sum finansinntekter

363 911

324 455

2016

2015

Nedskrivning finansielle eiendeler

3 533

0

Rentekostnad til døtre

2 160

968

65 407

71 529

Andre finanskostnader

88

93

Sum finanskostnader

71 188

72 591

FINANSINNTEKTER

Realisert agio/ valutaterminkontakter Reversering nedskrivning av fin.eiendeler

Beløp i NOK 1.000

FINANSKOSTNADER

Rentekostnad til aksjonærer

70

71

72

73

PHILIP PEDERSENS VEI 20, LYSAKER Oppført i 1992 6 872 m2

O S LO A REA L AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no