10 claves del mercado inmobiliario

DECISIONES INMOBILIARIAS

Introducción_

Los inmuebles son un bien esencial e indispensable en nuestras vidas: vivimos, trabajamos, compramos, nos movemos e invertimos en ellos. En este momento, a menos que te encuentres navegando en el mar, estas en uno de ellos. El mercado inmobiliario es uno de los rubros más grandes, y en conjunto con el urbanismo prácticamente delinean nuestras formas de vida: como son nuestras viviendas, como se articulan los espacios de trabajo, como se produce la interacción de las personas, cuáles son las características de los centros de ocio, educación o salud; todo esto conectado a través de los espacios públicos y vías de circulación peatonales y vehiculares.

Los distintos sectores urbanos se van re -troalimentando con las preferencias de vida de las personas. Esto, muchas veces genera un impacto en su valor, influenciada por las cualidades extrínsecas de los bienes, (inversiones en los espacios públicos más conjunto de equipamientos) lo que se refleja en sectores con “aglomeración de conocimiento”, como los “Central Bussiness District” (CBD). En estos, se observa una mayor densidad como resultado de las preferencias de personas que buscan minimizar los tiempos de traslado desde y hacia estos sub centros, aunque muchas veces, a cambio de un menor espacio en términos relativos.

A grandes rasgos, los inmuebles se separan en dos grandes grupos: los habitacionales y los corporativos. El primer grupo corresponde a inmuebles para uso residencial de “clientes finales”, es decir personas que adquieren o arriendan departamentos, casas o terrenos para edificar sus viviendas. Por otro lado, los inmuebles corporativos, o “Corporate Real Estate” agrupan los inmuebles que sirven a las personas, en particular los destinados

El mercado inmobiliario, en conjunto con el urbanismo, prácticamente delinean nuestras formas de vida (...)

a equipamientos (comercio, servicios, oficinas, etc), actividades productivas (industrias, centros de almacenamiento y distribución) e infraestructura. Además, se caracterizan por ser utilizados en la actividad económica y ser uno de los instrumentos preferidos de inversionistas de todo tipo.

En cualquier caso, los inmuebles representan la mayoría de las veces una de las principales inversiones de personas, instituciones o corporaciones públicas y privadas, además de ser una gran fuente de ingresos para el estado a través de los impuestos territoriales en sus diversas formas.

I nmuebles_

¿Qué son los inmuebles?

Para la RAE un bien inmueble se define como “Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, así como los derechos a los cuales atribuye la ley esta consideración”. En general cuando hablamos de inmuebles nos referimos a bienes raíces que son la unificación de una superficie determinada de tierra, en una ubicación especifica bajo ciertas con-

Evidentemente, los bienes raíces son una parte fundamental de nuestra vida, pero muchas veces no tenemos en consideración la cantidad de elementos que influyen sobre estos, desde su ubicación, uso, materialidad, espacios, entre otros. Así, este documento pretende ser una guía simple de las consideraciones que se debe tener al participar, invertir, arrendar o simplemente conocer un poco más de este rubro.

diciones territoriales (contexto urbano o espacial), junto con las edificaciones permanentes y fijas que están sobre este, independiente del uso que tengan. La principal característica tiene relación con la inamovilidad del “inmueble” como tal.

Los tipos de inmuebles

Como mencionamos antes, los inmuebles pueden agruparse en dos grandes grupos en base a su uso principal:

a). Inmuebles habitacionales: Destinados para el habitar de las personas, principalmente se refiere a casas, departamentos y terrenos para la construcción de viviendas unifamiliares.

b). Inmuebles no habitacionales: Estos podrían definirse como todos los bienes raíces cuya finalidad es servir a las personas con diversos usos. También suelen designarse como “bienes inmuebles corporativos” dado que en gran parte forman parte del patrimonio de corporaciones privadas o de personalidades jurídicas con finalidad de inversión o bien son parte del estado, bajo su tutela.

El territorio nacional se divide en las áreas urbanas y las áreas rurales, las que se regulan bajo normativas diferentes, siendo el MINVU el encargado de las áreas urbanas y el MINAGRI de las áreas rurales. El INE al 2020 estimaba que la población urbana alcanzaba un 87% del total, mientras que el 13% restante su ubicaba en áreas rurales, y para el año 2035 se estima que la población urbana alcance un 89,% mientras que la población rural llegue a 10,9%.

Ambas son estrechamente interdependientes, donde el área rural es fundamental para la economía en relación a la agricultura y la producción de recursos naturales.

Por su parte, la legislación chilena define 6 usos principales en las áreas urbanas,

los que se regulan en los instrumentos de planificación territorial (IPT), que son: a) Residencial, b) Equipamiento, c) Actividades productivas, d) Infraestructura, e) Espacio Público y f) Áreas verdes, según lo indicado en el Art. 2.1.24 OGUC. Asimismo, en las zonas rurales habría que considerar los usos g) forestal, h) agrícola, i) minería, j) conservación, y k) otros.

De este modo, todas las propiedades del país podrían clasificarse dentro de uno de los 11 usos indicados, los que evidentemente, tienen características muy diferentes y por ende la forma de abordarlos, clasificarlos y entenderlos puede ser muy distinta.

Mirada inmobiliaria integral_

¿Qué significa tener una mirada inmobiliaria integral y por qué es importante?

Cuando hablamos de la “mirada integral” nos referimos a que los bienes raíces consideran una serie de aspectos que influyen en estos. En ese sentido, el tipo de activo, su función y la etapa del ciclo de vida en que se encuentre, podrá ser determinante para definir el foco que se requiera en su análisis.

En principio, observamos que hay 10 grandes temas a considerar, de estos, cada uno tiene distintos subtemas y especificaciones particulares. La determinación

de la profundidad que se le puede dar a cada uno, se va regulando según la duda o requerimiento particular que se tenga.

Esta clasificación permite comprender los inmuebles de manera más completa, pero no se puede visualizar cada parte de manera independiente, ya que estas se van integrando y relacionando estrechamente, es decir, en la medida que se afecta una, genera un impacto en otra, tal como hoy se entiende el cuerpo humano bajo una mirada holística: cuerpo y mente son solo uno.

¿Por qué es importante tener una mirada integral?

Imagínense lo siguiente: Les llega un inmueble que parece ser una buena alternativa de inversión, con un precio bajo el mercado, una linda fachada y estiman un arriendo que permite contar con financiamiento a tasa de mercado, por lo que toman la decisión de compra. Luego de la adquisición, se pone en arriendo. Pasado unos meses, el arrendatario los contacta diciendo que no ha podido sacar la patente comercial de su negocio dado que no tiene los permisos y recepciones municipales, que el sistema eléctrico o de climatización no tiene capacidad para los nuevos usos, y que en el contrato de arriendo no se definen las responsabilidades de cada una de las partes.

Cualquiera de estos escenarios implicaría que, lo que inicialmente se veía como una buena inversión, resulte ser puros dolores de cabeza y, aunque en el papel los números den buena rentabilidad, en la realidad se traduzca en mayores costos de administración.

Así, las decisiones inmobiliarias no solo deben poner en la ecuación el valor UF/ m2, si no que, contar con un completo análisis desde una perspectiva integral, disminuyendo los riesgos y alineando nuestros objetivos e intereses con el inmueble adecuado.

Ahora, veamos cuáles son las 10 claves para entender el mercado inmobiliario:

1. Administración.

Uno de los principales atributos de los bienes raíces es su condición “real”, esto quiere decir que tienen una forma física, son durables e inamovibles. Además, cuentan con un ciclo de vida que se ve determinado principalmente por su materialidad, uso y tiempo. Las edificaciones están expuestas a deterioro físico por su antigüedad, además, la demanda de su uso puede generar obsolescencia según la etapa del ciclo de vida en que se encuentre.

Por otro lado, estos requieren uso de capital en etapas de puesta en marcha y/o renovaciones, conocidos como CAPEX; además del gasto en funcionamiento periódico y operacional, llamado “OPEX”.

Así, como primer punto, se hace innegable que se requiere de un manejo operacional de los activos, con una administración y mantenimiento regular que asegure su vida de largo plazo. La gestión debe considerar una mirada de corto plazo enfocada en aumentar los ingresos y disminuir los costos, a través de las rentas y la mantención, y a la vez, una mirada de largo plazo que mida la eficiencia del desempeño de la propiedad y verifique que este se encuentra en línea con los objetivos de inversión deseados. En la medida que avanza el ciclo de vida, se debe saber identificar el uso correcto y cuando el activo deja de cumplir su función de manera eficiente, se debe evaluar su retiro, transformación o modificación.

2. Inversión y finanzas

Para entender y participar de este mercado se debe tener en cuenta que las propiedades son una de las principales inversiones que se pueden realizar en la vida, ya sea de una persona natural o una corporación. Asimismo, es un mercado altamente cíclico, por lo que la experiencia individual que se tenga podrá estar estrechamente relacionada a esto.

La oferta tiende a ser reactiva respecto de la demanda, por lo que el factor tiempo es determinante considerando el plazo que requiere el desarrollo de un proyecto, desde su evaluación hasta la puesta en marcha. Así, la relación oferta – demanda no necesariamente están en equilibrio, y su brecha se traspasa directamente a precio. Desde los años 70’ en adelante, se observan ciclos en intervalos de entre 8 a 10 años (Hartzell, Baum 2021), destacando el periodo de 2000 a 2008. Después de la crisis de las punto com, el incremento de proyectos y valores fue sostenido, pasando de tener tasas de capitalización (Cap Rates) de casi 10% en 2000 a menos del 5% en 2007. Esto llegó a su punto más álgido en 2008 con la crisis subprime, que fue la expresión máxima de esta efervescencia y descalce de valores de “mercado” sobre el costo de reposición de los mismos.

debe considerar 3 ejes: el tipo (directa o indirecta), la evaluación (con distintos escenarios e indicadores financieros relevantes como TIR, VAN, CAP RATE, LTV, etc) y la participación de financiamiento.

El tipo dice relación con las distintas formas de inversión, pudiendo ser directa (al adquirir una propiedad o participar en el equity del desarrollo de un proyecto), o indirecta, a través de fondos inmobiliarios, acciones de empresas inmobiliarias, deuda, u otros.

Para la evaluación, entender el momento del ciclo en que se encuentra el mercado es clave, lo que debe ir de la mano con el plazo, ya sea en el desarrollo de un proyecto o según la expectativa de inversión del interesado. Para evaluar una inversión se debe tener presente los distintos escenarios (pesimista, moderado, optimista) y considerar las potenciales variaciones dentro de los parámetros establecidos. Además, se debe considerar los costos transaccionales (corretaje de propiedades, impuestos y la debida diligencia propia de una enajenación), más la condición “ilíquida” de los activos, determinada por su condición real.

En ese sentido, los bienes raíces debieran considerar una visión macro sobre el momento del ciclo en que se encuentre el mercado. Adicionalmente, la inversión

Por último, el financiamiento es utilizado en la mayoría de las transacciones inmobiliarias, lo que genera dos efectos importantes: por un lado, puede significar la distorsión del nivel de riesgo y rentabilidad, y por otro, comprender que las tasas de interés tienen un efecto directo en el dinamismo del mercado, las que van es-

trechamente relacionadas al crecimiento económico.

3. Tasaciones y valorización

La valorización de activos inmobiliarios juega un rol fundamental en el mercado y para los distintos involucrados. En Chile, hasta hace menos de dos años no se contaba con una regulación de forma y fondo sobre esta área, dejando un vacío con amplias brechas entre personas y empresas que se dedican a la elaboración de estas valorizaciones. Afortunadamente, en marzo de 2021 se aprobó y publico la norma chilena Nch 3658, que permite establecer un parámetro y una base sobre el proceso de determinación de valores y sus consideraciones.

Las tasaciones consideran 3 principios base, referido a la sustitución (equivalencia con otros bienes de similares características), la temporalidad (la determinación de valor se realiza en función de una determinada fecha específica y puede variar en el tiempo) y la finalidad: el objetivo para la realización de la tasación condiciona el enfoque, el método y las técnicas, que pueden ser para una compraventa, garantía, expropiación, rentabilidad, seguro, efecto impositivo, subasta o técnico contable.

Asimismo, las tasaciones cuentan con 4 métodos principales, cuya determinación

será según su ubicación y uso. El método recurrentemente utilizado para valorizar activos con fines habitacionales es el de comparación de mercado, el cual estima el valor más probable de transacción, y se determina a partir de dos o más bienes, obligaciones o derechos con las mismas condiciones, y que tienen un valor similar de mercado, en un determinado periodo de tiempo. Ahora bien, ponemos en la balanza que todos los inmuebles son razonablemente distintos entre sí, por lo que recurrentemente se homologan los distintos atributos en comparación con el bien tasado.

Los otros métodos utilizados son el costo de reposición, el que trae a valor actual el costo de ejecutar el bien desde cero, considerando la edificación, materialidad, procesos, administración e incorporando la depreciación según su antigüedad y estado. Comúnmente, este método es utilizado para la finalidad de seguros.

El método que predomina en procesos de análisis de inversión es el de valor por ingreso o rentas, estimando los in-

gresos sucesivos que se puedan generar al futuro, descontando los gastos operacionales, la vacancia proyectada e incorporando una tasa de capitalización adecuada según el bien a valorizar. La tasa de capitalización por su lado incorpora una tasa libre de riesgo, más la inflación, el prémium por riesgo (según la clase de activo), y descontando la suma del incremento esperado de rentas, inflación y depreciación del bien: [ K = RFRr + i + RP - (Gr + i + D) ].

Por último, el método de valor residual es más utilizado en la valorización de terrenos para desarrollo inmobiliario. Este consiste en realizar la evaluación completa para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, bajo lo cual se puede estimar el valor resultante de terreno, según parámetros de ingresos y egresos de dicho proyecto.

Uno de los elementos relevantes de la valorización de activos es la determinación del patrimonio, referida al porcentaje de capital sobre el bien, fundamental en el balance de empresas.

Afortunadamente, en Chile los datos de transacciones son públicos al inscribirse en el conservador de bienes raíces (CBR), no obstante, el acceso a dicha información puede diferir según las partes y el nivel de profesionalización. Esto incide en el razonable resguardo a tener en una transacción evitando la hipótesis de lesión enorme que pueda generar un perjuicio a una de las partes.

4. Ubicación

Existe una máxima recurrentemente utilizada en la academia para referirse a los tres factores más relevantes en la determinación del valor de un activo inmobiliario: ubicación, ubicación y ubicación.

Si bien esto puede tender a una caricaturización, en el trasfondo, se puede inferir que la ubicación juega un papel preponderante y determina en gran parte el valor, la demanda y el desarrollo social, urbano e inmobiliario del territorio.

La ubicación, referida al análisis del contexto urbano de un determinado bien, se puede segregar en tres puntos: las condicionantes urbanas (vialidad, movilidad, conectividad, acceso a equipamientos y servicios), la demografía (los grupos socioeconómicos, la edad, sexo y composición familiar, así como las preferencias de consumo) y por último el ámbito inmobiliario (oferta de nuevos desarrollos, las tipologías, la demanda, los valores y los meses para agostar stock).

En su conjunto, esto puede verse reflejado en el tiempo como la plusvalía. Esta es entendida como el “Incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él” según la RAE. Los inmuebles captan esta plusvalía según la inversión generada en las áreas homogéneas de cada bien la que incide en gran parte por los proyectos públicos, y que muchas veces es captado por el desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales o comerciales,

mejorando barrios y aumentando del valor del suelo.

Así, los elementos más relevantes en la consideración de la ubicación de un bien se refieren a: a) La accesibilidad y conectividad urbana ¿Dónde existe nuevas inversiones en transporte y vialidad? b) La cercanía a equipamientos y servicios como educación, salud, comercio, deporte, culto, etc. c) El impacto de la normativa y la regulación urbana. d) La demografía y proyecciones de crecimiento. e) El riesgo político y proyecciones económicas locales. Y, f) El déficit habitacional y la disponibilidad de suelo.

5. Tributación

La tributación inmobiliaria se refiere a los impuestos a los cuales están afectos los bienes o sus propietarios de manera directa e indirecta, siendo los más relevantes los referidos a las transacciones, los ar-

riendos y los impuestos territoriales. Por su parte, se deben considerar tres hitos relevantes: la fecha de compra del activo, la explotación y la fecha de venta.

Para la determinación del monto de impuesto que se deba pagar por parte del inmueble, se debe considerar la base imponible, referida a la actividad que realice el contribuyente, y la tasa aplicable a dicha base, que se definirá por el tipo del inmueble e impuesto.

Respecto de las transacciones, desde el año 2016, la venta de inmuebles para los vendedores habituales, se encuentran gravados con IVA, según el Art. 4 de la Ley de Impuestos a la Venta y Servicios: “Estarán gravadas con el impuesto de esta ley las ventas de bienes corporales muebles e inmuebles ubicados en territorio nacional (…)”. Esto se encuentra referido a todas aquellas personas, naturales o jurídicas que tengan como finalidad la ad-

quisición de un bien raíz para su reventa, en cuyo caso, la determinación de la base imponible será el mayor valor obtenido entre la diferencia entre el precio de compra con el precio de venta, descontando en ambos casos el valor del terreno incluido.

Asimismo, las enajenaciones de inmuebles deberán ser incorporadas a las rentas obtenidas como persona natural o jurídica, mientras que según lo definido por la ley de impuesto a la renta (LIR) se deberán incorporar según la personalidad del titular. En ese sentido, las personas naturales deben considerar que hasta un tope de UF 8.000.- el mayor valor será considerado como ingreso no renta (INR) para la determinación del impuesto global complementario.

Por su parte, el arriendo de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio, estarán gravados con IVA, incluyendo aquellos que sean suficiente para el uso habitacional y de oficinas.

Por su parte, los impuestos territoriales son determinados a partir del avalúo fiscal del inmueble (AF), teniendo en cuenta su serie (agrícola – no agrícola) y su destino (habitacional – no habitacional), en ambos casos con formas de determinación del avalúo fiscal y tasas aplicables de manera independiente. La base imponible del impuesto territorial será

el avalúo fiscal, siendo este el valor resultante del avalúo fiscal del terreno (AFT = VUT AH * ST * CG * CT) más el avalúo fiscal de las construcciones, según su tipo, clase y calidad (AFC = VUC * SC * CE * DP * FC * CC). Asimismo, se deberá considerar exenciones, principalmente referidas a los inmuebles habitacionales.

Una vez determinado el avalúo fiscal afecto (base imponible) se aplicará la tasa correspondiente, sea ubicación urbana (1,042%) o rural (0,514%). Cabe destacar que los inmuebles habitacionales considerarán tasas diferidas por tramos.

Obtenidos los impuestos territoriales netos (contribución neta), se deberá incorporar sobretasas de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastraros (100% contribución neta), sobretasa de beneficio fiscal anual por 0,025% del avalúo afecto, sobretasa de conjunto de inmuebles con avalúo fiscal del mismo contribuyente sobre 670 UTA (827 UTA a 2023) por Art. 7 bis, ley 21.210 del año 2020 y modificación tramo superior según Ley 21.420, año 2022, más la cuota de aseo municipal en los casos que corresponda.

Por último, se deberá considerar otros impuestos aplicables a inmuebles o su desarrollo, como el impuesto de timbres y estampillas a financiamientos por el monto del crédito, el impuesto del 10% sobre el mayor valor a inmuebles que sean incorporados a áreas urbanas por ampliación de límites urbanos definidos

definidos en planes reguladores, según ley 21.078, o el crédito fiscal a empresas constructoras (CEEC) para inmuebles con costos inferiores a UF 2.000.-

6. Legal

El ámbito legal es fundamental en cualquier tipo de actividad económica y civil, no pudiendo apartarlo de manera consciente de los inmuebles. En este caso, al referirnos al sistema legal, observamos que este es imprescindible en tres situaciones: las enajenaciones, los arriendos y las estructuras de inversión utilizadas.

Como primer punto, si bien nos referimos a las enajenaciones como un acto particular y temporal, en realidad, los inmuebles se deben ajustar a derecho en todo momento, no exclusivamente ocuparse de esto en los periodos de compraventa. Ahora, en las compraventas se deberá tener especial cuidado de que los bienes raíces cumplan con lo establecido en la ley.

La elaboración del estudio de títulos busca hacer un análisis exhaustivo de la condición legal del inmueble, resguardando al prominente comprador de que al adquirir un determinado bien, este se encuentre legalmente saneado y sin interferencias que los puedan afectar en el futuro. Los elementos a considerar son varios y estos varían dependiendo de su ubicación y tipo, sin embargo los comúnmente más utilizados son el título de dominio vigente y la historia de

adquisiciones y enajenaciones en un determinado periodo de tiempo (30 años sería razonable), la documentación del vendedor que acredite que sea efectivamente quien dice que es, los certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios, subdivisiones, fusiones, copropiedad inmobiliaria, no expropiación, permisos, recepciones, afectaciones, inscripciones en tierras indígenas, entre otros. Todos estos debiendo respaldarse con documentación certificada por las instituciones correspondientes.

Asimismo, se debe tener en cuenta que, en caso de contar con financiamiento, se tenga el alzamiento de las hipotecas o garantías, en los casos que estos se encuentren pagados. También se recomienda analizar periódicamente si hubiere afectaciones de utilidad pública, expropiaciones o trabajos en el espacio público que puedan afectar a las propiedades por la municipalidad, el MOP o privados (empresas concesionarias de agua o electricidad), junto con sus acreditaciones.

Los contratos en los arriendos son fundamentales, ya que fijan el marco legal y teórico para fijar un acuerdo entre las partes, junto con determinar las responsabilidades de cada uno. Estos determinan aspectos que variarán según el tipo de activo, la ubicación, el nivel de riesgo que quiera asumir el propietario y el interés de establecer una relación de largo plazo entre las partes, pero fundamentalmente definen la renta y sus condiciones, lo que es clave para el arrendador, así, los contratos

de arriendo son más que un simple acuerdo entre las partes; Estos fijan los ingresos pactados, junto con las condiciones y factores que influyen en el rendimiento del activo, su estado y mantención.

Los principales factores que debe considerar un contrato de arriendo son el detalle del arrendador y arrendatario, la fecha de celebración, las especificaciones del inmueble, el detalle de lo que si está incluido y lo que no, la renta determinada, el plazo, las renovaciones, la mora, los servicios domiciliarios, las mejoras y desperfectos, la restitución, el inventario, las visitas y exhibición, el IVA, el destino, el término, las declaraciones, garantías, responsabilidades, prohibiciones, la posibilidad de subarrendamiento y de cesión.

Por último, se debe considerar una comparación y ponderación de la mejor forma de inversión, ya sea como persona natural o jurídica, y en esta última, las distintas alternativas, sus diferencias, beneficios y restricciones (limitada, SPA, S.A., etc). En estos casos contar con una asesoría para identificar cuál de estas es la que mejor se

alinea con los objetivos deseados y según los inversionistas involucrados será muy relevante. Cada tipo de sociedad tendrá características o condicionantes específicas, tanto en lo civil, lo tributario u otros ámbitos.

7. Arquitectura

La arquitectura como disciplina es parte clave del éxito de los inmuebles, tiene la difícil tarea de transformar ideas, conceptos y necesidades en espacios habitables para cumplir una determinada función. Esta debe considerar el diseño de espacios y lugares, como su volumetría y relación con los distintos medios, ya sea la ciudad o territorio, los vecinos, la sociedad civil o autoridades. El diseño en sí mismo se relaciona con el punto 9 (terreno y edificación), dado que debe recoger las condicionantes que se tengan de estos para desarrollar su propuesta, y a la vez mantener el resguardo del marco teórico y regulatorio del punto 8, tanto en su volumetría como la espacialidad y condicionantes técnicas.

El programa debe responder a los requerimientos funcionales de un determinado activo: ¿Cuántos recintos se requieren?

¿En qué distribución? ¿Qué relación deben tener estos entre sí? Entre otras varias dudas a responder. En inmuebles residenciales esto se traduce en espacios de uso “público” como dormitorios y baños, y recintos “comunes” como estar, cocina, o comedor.

Por su parte, los inmuebles comerciales pueden requerir espacios de atención a público, áreas de trabajo y áreas de almacenamiento de productos. Para las industrias serán las áreas de producción, trabajo y logística, o bien, en las oficinas, espacios de interacción y espacios de trabajo individual. En un estudio (Quiet, Susan Cain, 2020) un 62% de los empleados indicó que preferían trabajar en espacios pequeños con mayor intimidad y protección contra interrupciones, y un 78% de trabajadores de espacios abiertos indicó que estos generaban más interrupciones y esto afectaba su rendimiento laboral. ¿Es mejor la distribución de las plantas libres de las oficinas para trabajar, sobre los espacios privados o más reducidos? Este son el tipo de preguntas que deben ser abordadas por equipos de diseño, considerando la complejidad de cómo son dichos espacios y como interactúan.

visto, así, temas como las especificaciones técnicas, procesos constructivos, definición de materiales o coordinación de proyectos de especialidades, serán clave para que lo que se esté proyectando en el papel (o computador) se traspase a la realidad.

8. Normativa y permisos

La normativa de edificación y la aprobación de permisos son dos temas que dicen relación de manera indirecta con las políticas públicas y afectan posiblemente a todo el resto de las áreas que hemos visto que conforman y condicionan a los inmuebles. Efectivamente las políticas juegan un rol preponderante en la ciudad, pero a nuestro juicio tienen dos grandes problemas: primero, tienden a ser reactivas, es decir, buscan resolver problemas ya generados más que adelantarse a una visión global esperada (lo que sí hacen en su medida los instrumentos de planificación territorial o IPT) y que queda en evidencia en casos como los edificios de altísimas densidades como lo fue en la comuna de estación central.

Por último, la Arquitectura debe considerar que los espacios y volúmenes sean efectivamente posibles de edificarse, además de que los requerimientos técnicos y sensoriales se ejecuten según lo pre -

En segunda parte, creemos que la política puede generar un problema urbano al verse influido por la opinión pública de determinados sectores o grupos minoritarios por sobre el sentido común. Con esto no referimos a ciertas comunas que cuentan con muchas inversiones públicas, aglomeración de densidad de conocimiento y polos de equipamientos y servicios de todo tipo, que las normas

urbanísticas han restringido el desarrollo en altura o de determinados parámetros, dada la influencia de vecinos conocidos como NIMBY, o “Not in my Back Yard”, velando más por intereses propios que colectivos y no logran que dichas inversiones tengan una “rentabilidad social”.

La norma y permisos basa su principio en la política nacional de desarrollo urbano (PNDU) y el consejo que lo compone (CNDU). Este se encuentra regulado legalmente en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su ordenanza (OGUC), que en principio define normas generales para todo el territorio nacional, pero hace una distinción relevante en los inmuebles urbanos de aquellos ubicados en áreas rurales (DL 3516, Art. 55 LGUC).

Para efectos prácticos, la norma se puede segregar en varios subtemas, los que en su conjunto dan para escribir varios libros si revisáramos cada uno en detalle, por lo que simplemente nos remitiremos a plantear temas generales.

El primero se refiere a los instrumentos de planificación territorial (IPT), que se tra-

ducen a planes reguladores que pueden ser metropolitanos (PRM), intercomunales (PRI) o comunales (PRC). Cada uno de estos cuenta con una ordenanza y planos de vialidad, zonificación y usos de suelo. Cuando los planos no regulan ciertas temáticas, se entiende que se debe remitir a la norma supletoria. Por su parte, aquellos territorios que no cuentan con planificación se deben remitir a la ley 21.078 de transparencia de mercado de suelo.

Las normas regulan a grandes rasgos los usos de suelo (Art. 59 LGUC, 2.1.24 OGUC), la edificación y su volumetría (Art. 2.6.3, 2.5.4, 2.6.2, 2.7.1, etc, OGUC) las subdivisiones, loteos, cesiones, obligaciones de urbanización, beneficios, casos especiales (ej. ICH), etc. Asimismo, existen un sinfín de normas técnicas que deben ser aplicadas a las edificaciones en base a su forma o función, como el DS 594 de espacios de trabajo, el DS 10/10 de locales de uso público, el Art. 4.1.7. OGUC de accesibilidad universal, o Art. 4.2.1. y 4.3.1. OGUC sobre seguridad, señalética e incendios, entre los más destacables.

Ahora bien, en un sistema integrado como la legislación, la interconexión entre distintos cuerpos legales y normativos es bastante completa y compleja, por lo que diversas temáticas y sus normas pueden influir en la configuración y desarrollo de inmuebles, como la ley general de servicios eléctricos, la ley de copropiedad inmobiliaria, la ley de aportes al espacio público, la ley de trasparencia de mercado de suelo, entre otros.

Las edificaciones deben contar con permisos de edificación antes de tu inicio. El proceso y requerimientos de estos dependerán de su ubicación, otorgadas por las direcciones de obras municipales o SEREMI MINVU en áreas urbanas reguladas por los PRC, PRI o PRM. En áreas rurales, la tutela y resguardo quedará a cargo de la SEREMI MINAGRI y SEREMI MINVU. Al final de la obra, se certificará su ejecución con una recepción final (RF).

Otros permisos corresponden a subdivisiones fusiones, informes favorables de construcción (IFC en áreas rurales), edificación (PE), obra menor (POM), modificaciones de proyecto (MP) y recepción final (RF), en base a los Art 5.1.1. y 5.2.1 OGUC.

9. Terreno y edificación

Los inmuebles por esencia son la suma del suelo más las edificaciones adheridas a este. Si bien la arquitectura recoge elementos como la espacialidad y el programa, acá nos referimos a “los fierros”. Este ámbito se puede separar en tres con-

sideraciones: el terreno, la edificación y las instalaciones.

El terreno (más allá de su ubicación), cuenta con condicionantes que pueden determinan su demanda. Si bien en áreas agrícolas el terreno tiene valor más bien por elementos intrínsecos de este como su extensión, la calidad de subsuelo y la posibilidad de uso agrícola, forestal o ganadero, en el área urbana las consideraciones son distintas y están principalmente referidas al potencial de lo que se pueda edificar sobre estos. Asimismo, las características propias de cada lote respecto a su morfología, pendiente y topografía juegan un rol preponderante.

La edificación en sí misma debe considerar la estructura, con su materialidad principal (comúnmente de hormigón armado, perfiles metálicos, acero, acero galvanizado, madera u otros), y que a su vez es determinante por sus usos y a la vez determinada por la función. Cada día más se hace más relevante la incorporación de flexibilidad estructural que permita modificaciones para acoger usos distintos en el tiempo. Un ejemplo claro de esto es la transformación de edificios de oficinas a usos residenciales debido a los cambios de tendencias económicas y de uso. Acá volvemos a integrar una claridad respecto de la estrategia y la administración de los activos respecto a su ciclo de vida. La estructura debe asegurar la sostenibilidad del edificio en el tiempo y a su vez permitir adaptarse a los desafíos que puedan surgir.

La habilitación interior está estrechamente relacionada al uso que se le esté dando a la edificación en un determinado momento y está compuesta por materialidades livianas, terminaciones y muebles, que generalmente tienen mayor deterioro que la estructura, por ende, un ciclo de vida útil más corto, y la posibilidad de intervalos de renovaciones que comúnmente coinciden con periodos de uso de los propietarios, ya sea una familia en una casa, una empresa en una oficina o una tienda en un local comercial. En cada uno de dichos casos, los intervalos de tiempo entre los periodos de renovación y requerimientos de capital (CAPEX) variarán, en base a las exigencias particulares, y comúnmente coinciden con cambios de usuarios.

Las empresas constructoras son claves en este proceso, y el nivel de profesionalización y expertise puede ser muy diverso según el uso (residencial, comercio, servicio), la ubicación y la calidad. El tipo de constructora y los procesos empleados en la ejecución variarán por la superficie o público objetivo. En proyectos de mayor envergadura o aquellos que tengan uso público, contar con una empresa externa de inspección técnica (ITO) será clave para asegurar la calidad de materiales, procesos, seguimiento de plazos y carta Gantt, junto con establecer un servicio que vele por los intereses del propietario en la obra.

Rociadores sin embellecedor

adecuada, aunque muchas veces no se vean. Como en el cuerpo humano, no vemos el corazón o nuestros pulmones, pero sin estos no tendríamos vida, por lo que cuidarlos es muy importante. Lo mismo pasa con las instalaciones: es fundamental cuidarlas y mantenerlas.

Las más comunes son la eléctrica, corrientes débiles, gas, climatización, red de incendio, ascensores, seguridad y sanitario. Cada una tiene múltiples consideraciones y por ende su coordinación es un gran desafío, la mayor de las veces, responsabilidad de los arquitectos o empresas especializadas como los ITO. A la fecha, sistemas de modelado de información

(BIM: Building Information Modeling) en programas como REVIT o ARCHICAD permiten visualizar esto en etapa de diseño, permitiendo un menor margen de error en la construcción, aunque con mayor tiempo en etapas de diseño, compensado por menores tiempos de ejecución y menores costos relativos en el largo plazo.

Rociadores sin embellecedor

Las instalaciones son lo que le dan vida al inmueble y lo hacen funcionar de manera

A modo de ejemplo, podemos destacar el sistema de agua potable y alcantarillado, que dependerá de la ubicación del inmueble, ya sea por un sistema público (empresa concesionaria), o por un sistema privado. La diferencia puede ser sustancial en relación al tiempo de aprobaciones y elaboración de obras, por lo que tener en consideración los procesos y costos será clave en los proyectos nuevos. Para el último caso, se debe considerar la captación de agua de manera superficial o subterránea, desarrollo del proyecto de

Pircam

captación, inscripción de los derechos de agua en la en la DGA, aprobación de la cloración del agua, desarrollo y aprobación del proyecto de alcantarillado (comúnmente fosa séptica o planta de tratamiento), en la SEREMI MINSAL, entre otros, por lo que estos pueden ser determinantes en ciertos inmuebles.

10. Potencial

El potencial inmobiliario va en línea con el concepto de “Mayor y mejor uso” (Highest and best use), el cual fue acuñado a principios de 1900 por el economista Irving Fisher, determinando una metodología que busca capturar la mayor productividad de las propiedades a través de la evaluación de 4 puntos:

1.- Que sea físicamente posible y sustentable en el tiempo (Edificación posible de ejecutar)

2.- Que sea legalmente posible (permitido por el plan regulador y la norma urbanística)

3.- Que sea económica y financieramente viable (que el retorno de la inversión sea positivo)

4.- Mayor productividad posible (comparar alternativas e identificar el mayor retorno)

El mayor y mejor uso siempre buscará maximizar el valor de la tierra y el retor-

no de los inversionistas comparando los usos permitidos con variables económicas y comerciales para visualizar el que mejor responda a los requerimientos del mercado y sea factible de realizar. La norma chilena de tasaciones recoge este término como ítem relevante a considerar en la valorización de los inmuebles, definiéndose como “El uso más probable de un bien, derecho u obligación que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta el valor más alto del activo que se valúa”.

El potencial de un inmueble no necesariamente se encuentra explotado. Varias ubicaciones “premium” con una gran cantidad de proyectos en altura (edificios de viviendas u oficinas), así como sectores comerciales de reconversión con locales, automotoras o restaurantes, cuentan con edificaciones que se han “reusado” a seguir la tendencia urbana. Si bien esto tiene un factor positivo para estas, de aprovechar la “aglomeración de conocimiento” o la alta exposición a equipamientos y servicios, desde otra perspectiva se pueden ver perjudicados al contar con un mayor valor fiscal del suelo, que se traduce en mayores contribuciones, aunque no necesariamente se tiene las condiciones equivalentes a los inmuebles vecinos.

pamiento comercial o de servicios. En ese sentido, una misma ubicación, e incluso una misma edificación, podrá tener distintos usos que maximicen su valor a partir de las condiciones de maduración del mercado, la vida útil y depreciación de las edificaciones en determinados tiempos, así para un mismo terreno, el mayor y mejor uso hoy puede ser industrial, pero en 10 años puede ser residencial. De este modo, conocer el contexto urbano, la normativa y características del bien será fundamental para identificar como poder aprovechar sus capacidad y condiciones internas y externas.

Sectores urbanos en estado de maduración y transformación que recogen esto puede haber muchos. Una tendencia recurrente es ver vías que con el tiempo pasan a tener un mayor flujo con la expansión o densidad urbana y los usos residenciales se ven desplazados por automotoras o sectores de vida nocturna que con el pasar de los años van mutando a ejes comerciales de mayor relevancia, edificaciones en altura y densidad, lo que presiona una modificación en los espacios públicos y la vialidad, lo que genera una retroalimentación de mayor consolidación y profesionalización de estas áreas.

El tiempo es un factor determinante, por cuanto un inmueble que hace unos años atrás permitía industria o infraestructura, quizás hoy en día tenga una mayor vocación como vivienda en altura o equi-

C onclusiones_

El mercado inmobiliario es dinámico y complejo, con diversas áreas y consideraciones que se deben tener en cuenta al querer participar de alguna manera en este. Estos 10 puntos permiten entender a modo general sus atributos y complejidades, sin embargo, la realidad no segmenta unidades independientes, si no, genera relaciones e interacciones directas e indirectas entre los distintos temas: la arquitectura afecta la construcción, esta tiene impactos en la inversión y la última a su ver incide en la determinación de impuestos en sus distintas formas.

Con el presente ejercicio buscamos tener una mirada integral que permita preparar

a todas aquellas personas que quieran participar de este mercado en las distintas formas posibles. Creemos que es de gran ayuda contar con una visión macro para determinar las relaciones y focalizar los temas a tratar cuando se enfrente a una duda, contingencia, irregularidad o decisión con un bien raíz. Como un director de orquestas, es necesario conocer todos los instrumentos, sus atributos y diferencias para hacer que la música suene.