Nieuw leven Hoe wonen en werken elkaar versterken in de Plaspoelpolder.
Sanneke van Wijk | 2 mei 2013 Academie van Bouwkunst
Sanneke van Wijk Academie van Bouwkunst Stedenbouwkunde Commissie: Boris Hocks (mentor) Jaap van den Bout Marco Broekman Toegevoegde leden: Huub Juurlink Karen van Vliet
Inhoudsopgave Aanleiding Gedachtegoed Opgave
Raamwerk Transformatie Deelgebieden Strategie
Aanleiding
15.000
een
kwart
kantoren
in Nederland
van de bedrijven staat leeg in de
Plaspoelpolder
Noordwijk
Katwijk
Wassenaar
LeidschendamVoorburg Den Haag
Zoetermeer
Rijswijk
PijnackerNootdorp
Gouda
Westland Bleiswijk
Delft
Berkel en
Midden Deland
14%
1.900
in de regio Haaglanden
kantoren
40% in de BIG 4
half leegstaand
900
kantoren
leegstaand
Aanleiding Leegstand. Het aantal lege kantoren in Nederland neemt toe. Ons land telt in totaal 47 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. Daarvan staat maar liefst 6,5 miljoen vierkante meter leeg. Zelfs als de economie aantrekt, zijn niet al deze kantoren te verhuren. Daar komt nog eens bij dat van deze 6,5 miljoen vierkante meter, er ongeveer vier miljoen structureel leegstaat. De toekomstperspectieven hiervoor zijn niet erg rooskleurig. Zo groeit de beroepsbevolking niet meer en tekenen de invloeden van ‘het nieuwe werken’ zich af. Voor de toenemende structurele leegstand moet een oplossing komen. De structurele leegstand heeft een onderliggend probleem. Het zijn namelijk niet de locaties met een eigen karakter en voldoende voorzieningen met de grote problemen. Je zou deze zelfs als de winnaars van de leegstandcrisis kunnen betitelen. Het zijn juist de perifere en monofunctionele kantoorlocaties die de grote verliezers zijn. Daarbij gaan randgemeenten en satelliet-
steden aan kop. De verwachting is dat hun probleem daarnaast alleen maar zal toenemen. Leegstand trekt nieuwe leegstand aan. Zo clusteren de problemen zich op plaatsen waar al leegstand heerst. Het is dan ook zaak het onderliggende probleem van overaanbod, lage kwaliteit en slechte locaties aan te pakken.
Den Haag
Den Haag HS
Oud Rijswijk
Plaspoelpolder
Winkelcentrum ‘In den Boogaard’
Delft
< De Plaspoelpolder in zijn omgeving.
De Plaspoelpolder. Rijswijk kent een relatief grote kantorenvoorraad, te verklaren door zijn positie in de regio Haaglanden. De ruimtevraag die in het verleden niet in Den Haag was op te lossen, verplaatste zich zodoende naar Rijswijk. Een van de grootste locaties (circa 100 ha) is de Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder heeft zich sinds de jaren vijftig ontwikkeld aan de A4. De laatste decennia zijn de alternatieven voor dit soort snelweglocaties echter toegenomen, waardoor het verouderde Plaspoelpolder de concurrentiestrijd lijkt te verliezen. Een kwart van de bedrijven op de Plaspoelpolder staat leeg. Door de uiteenlopende bedrijvigheid (van industrie tot kantoren) heeft het terrein geen duidelijk karakter. Bedrijven trekken weg omdat het naast liggende pand al jaren leeg staat. Het terrein herbergt veel onkruid en afgeplakte ramen. De grote leegstand verslechtert het imago. Deze vicieuze cirkel, waarin de Plaspoelpolder zich bevindt, moet worden doorbroken.
Gedachtegoed
“Geen stof, stank en rook uitbrakende schoorstenen.”
“...en overal zijn er de bomen, grasvelden en bloembedden. Met hier en daar een plantsoen, een vijver of sloot.” Bron: 50 jaar Plaspoelpolder.
Gedachtegoed Verleden. De Plaspoelpolder is na de Tweede Wereldoorlog aangelegd. Begin jaren ‘50. Het moest een schoon industriepark worden. Een van de eerste in die tijd, waar gedacht werd vanuit de werknemer. Een werknemer had een aangename werkomgeving nodig om bijvoorbeeld zijn lunch te nuttigen tijdens de middagpauze. Het terrein is aangelegd als alternatief voor de vervuilende bedrijven in de binnenstad van Den Haag. In eerste instantie vonden zij Rijswijk en de Plaspoelpolder te ver weg. Het werd in de volksmond het voeteneinde van Den Haag’ genoemd. Er vestigde zich wel bedrijven maar pas toen Shell en het Europees Octrooibureau zich vestigden begon het storm te lopen. Door de kantoorfuncties van het Octrooibureau, maar bijvoorbeeld ook de Haagsche Courant, kreeg het terrein al snel een gemengd karakter. Van industrie tot kantoor. Dit gemengde karakter heeft ervoor gezorgd dat de Plaspoelpolder al sinds halverwege de jaren ’90 te maken heeft met leegstand.
De komst van nieuwe terreinen langs de A4 met duidelijk karakter zorgt voor veel concurrentie. Heden. In een typologiekaart van het terrein zie je de menging nog steeds terug komen. Op het terrein zijn bedrijven, opgebouwd uit een loods met klein kantoortje ervoor, van verschillende leeftijden. Variërend van baksteen, ramen met veel licht toetreding tot gesloten loodsen van plaatmateriaal. Kantoren variëren van kolossale gebouwen van toen tot de glaspaleizen van nu.
‘72 European Patent Office ‘63 Agfa ‘57 Van Grieken ‘76 Bovag ‘71 Sijthoff Pers
‘82
‘68 Martini
1953
BEDRIJVEN
Oprichting industrieschap
1957
Melkfabriek van Grieken
ONTWIKKELINGEN
1961
1964
Shell Kodak Agfa Martini
Electrologica
1971 ‘72
Sijthoff Pers
EPO
Zoo
ANDERE LOCATIES
I. Voeteneind van Den Haag
1950
II. Industrie in een schoon jasje
1960
III. Gem
1970-19
‘91 Elsencenter ‘01 Shell - opleidingscentrum
1983
‘96 CBR
1986
1988 1990
1994 1996
Alcatel
omseweg
A4 tot Beatrixlaan
Broekpolder
mengd terrein
990
‘10 Color Offices
‘98 De 4 Esdoorns
Stuarthuis
Forepark
CBR
Nieuw NS-station
Wateringseveld
1999 2001
nieuwbouw Shell
2004
2010
Color offices
Tram 17 A4 tot Delft Hoornwijck Harnasch polder
IV. Businesspark Plaspoelpolder
1995-heden
2012
Broodfabriek
monofunctionele eilanden kantoren bedrijfsverzamelgebouw kantoor en loods industrie overig
bedrijven ‘60 - ‘70
bedrijven ‘80 - ‘90
bedrijven ‘00 - ‘10
kantoren ‘60-70
kantoren ‘80-90
kantoren ‘00-10
Opgave
Plaspoelpolder Plaspoelpolder Groen Groen Plaspoelpolder Plaspoelpolder Rijswijk Zuid Rijswijk Zuid 25 ha Wonen
25 ha Wonen
Groen Groen Plannen van Rijswijk:
Alternatief:
Woningen bouwen ten kosten van groen.
Leegstaand terrein benutten en transformeren tot woonwerkgebied.
< De vrije ruimte in de Plaspoelpolder wordt benut voor de woningbouwplannen van de gemeente Rijswijk.
Opgave Woonwerkgebied. Het gemengde karakter van de Plaspoelpolder is een zwakte van de Plaspoelpolder. Reden en motivatie loopt sterk uit een per ondernemer. Voor de een is representativiteit belangrijk. Maar moet de ondernemer investeringen doen naast een verwaarloosd pand. Het pand waarvan de eigenaar enkel vanwege de lage grondprijs zijn plek heeft gevonden. De verouderde en verwaarloosde uitstraling van leegstaande panden en de verlaten indruk van gebieden heeft directe weerslag op de vestigingsfactoren voor andere bedrijven. Leegstand trekt leegstand aan, en deze vicieuze cirkel moet worden doorbroken. Het toevoegen van woningen kan leven terug brengen op de Plaspoelpolder. Dit kan door de woningbouwplannen van de gemeente Rijswijk aan te pakken. Er worden plannen gemaakt voor een nieuwe woonwijk die ten koste gaat van het al weinige groen in de regio. Terwijl er op kleine
afstand een terrein ligt, waar deze woningen ook gebouwd kunnen worden. Een terrein waar de infrastructuur en openbare ruimte al klaar ligt en niet vanuit het niets hoeft worden opgebouwd. De Plaspoelpolder biedt ruimte voor woningbouw. Het leegstaande terrein wordt benut en getransformeerd tot woonwerkgebied.
nd
le
lee gsta
d
n sta g e
super
super
rijf
in bed
< Bestaande panden aanvullen met woningen.
Sterke schakels aanvullen. Het gemengde karakter van de Plaspoelpolder is te versterken door sterke, goed functionerende bedrijven te behouden en aan te vullen met woningen die hier qua schaalgrootte en maat bij passen. Zo ontstaat er nieuw leven op de Plaspoelpolder en is synergie te creĂŤren tussen nieuwe bewoners en bestaande bedrijven. Door het mengen van functies ontstaat een levendige buurt, waar zowel overdag als â&#x20AC;&#x2122;s avonds geleefd wordt.
Raamwerk
< Het stedenbouwkundig plan uit 1954 dient als basis voor het raamwerk.
Raamwerk Basisstructuur. Ten grondslag van de ontwikkeling van de Plaspoelpolder lag een stedenbouwkundig plan. Een grid dat aansluitend werd ingevuld door nieuwe bedrijven. De wens voor een aangenaam werkmilieu uit die tijd heeft voor een groene basis gezorgd van singels en bomenlanen. De aansluiting op de A4 heeft een andere plek gekregen dan in die tijd gepland was. Hierdoor is er een onbeduide zone achtergebleven op de plek waar deze gepland was. De insteekhaven die ooit gepland was is nooit gekomen omdat het vervoer over asfalt het water heeft vervangen. En omdat het karakter van de Plaspoelpolder nooit zo industrieel is geworden als men voor ogen had.
Oud-Rijswijk Landgoederenzone
Na-oorlogs Rijswijk
A4-zone
Groene kwaliteit benutten.
Verbinden grove en fijne schaal.
< Twee ruimtelijke ingrepen die de omliggende kwaliteiten vastgrijpen.
Het raamwerk versterken. De geïsoleerde postie van de Plaspoelpolder wordt doorbroken door twee ingrepen waardoor het terrein beter vast komt te zitten aan de stad. Enerzijds het verbinden van de twee parken met elkaar via de Plaspoelpolder. Hiermee ben je als bewoner van de Plaspoelpolder binnen vijf minuten in het groen. Daarnaast het verbinden van de fijne schaal van Oud-Rijswijk en de grove schaal van het naoorlogse Rijswijk. Het verbinden van beide woonmilieus met bijbehorende kwaliteiten is een belangrijke schakel in de Plaspoelpolder. Het zorgt ervoor dat zowel de historische kern als het moderne winkelcentrum op loopafstand bereikbaar is. Dat vormt de basis voor ontwikkeling – het raamwerk: 1. Het aanbrengen van hierarchie. Nu zijn alle straten gelijkwaardig. Er komt een duidelijke structuur. Een aansluiting op de A4 met twee inprikkers. De tram is hierin het continue element. Daarnaast wordt de noord-zuidverbinding
gedowngraded. Door het autoverkeer er uit te halen kan deze as functioneren als langzaamverkeersverbinding tussen de twee parken. 2. Een nieuw hart. Op de grens van het fijne en grove Rijswijk worden de missende schakels tussen oost en west aangelegd. De oude plek van de aansluiting op de A4. Zo worden de twee schalen met elkaar verbonden. 3. Kwaliteit van het park verlengen. Ten zuiden van de A4 ligt het Elsenburgerpark. Door het park ten noorden van de A4 door te zetten wordt het park voelbaar in de Plaspoelpolder. De barrièrefunctie van de A4 wordt minder en door het toevoegen van een nieuwe brug wordt dit ook de belangrijkste verbinding vanuit de Plaspoelpolder naar het park en tevens voor het fietsverkeer tussen Delft en Rijswijk/Den Haag. Voor de beurshal komt een meer artificiële uitloper van het park. Dat dienst kan doen als evenemententerrein en als nieuwe openbare ruimte voor de wijk.
Hoofdontsluiting met tramverbinding.
richting Den Haag
station rijswijk
oprit A4
richting Delft
Groene langzaamverkeersverbinding verbindt de twee parken.
FR
IN A
GR
N
OE
Een verbinding tussen twee stedelijk gebieden.
ng di
-
in
r ve m
b er rsv
e
ke
a za
-l
g an
ra
nf
-i
-
uu
ct
ru
lst ge sin
r-
Kwaliteit van het park verlengen.
P
P
tio sta
in ple ns
r ee e rk ag pagar
P
ell Sh
P
P P
P
P
P
ur Be
s
ho P
l te
RO C
rt Ha
n Bi
ne
el er nw
d
O
P P
P
t sta
ion
n lei sp
P
l el Sh
P
P P
P
P
P
ur Be
P
s
o ro ct
ur ib
lc en tra le
or te to nm
be
re
ho jtt Si
au
ff
Raamwerk Het raamwerk waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.
Transformatie
gemeente Rijswijk
gemeente Rijswijk
staat ontwikkelingen toe
TE KOOP
VERKOCHT
TE KOOP
Pandeigenaar
staat ontwikkelingen toe
VERKOCHT
Pandeigenaar
Nieuwe ontwikkelaar TE KOOP
VERKOCHT
€
€
in bedrijf gebouw
€
stimuleren nieuwe plannen
met kwaliteit
leegstand ve r
nd
zonder kwaliteit
/p
p
pa
ka ve l
nk oo
p
an
d
aa
ko o
TE KOOP
VERKOCHT
o nk
aa
Grondschap bemiddelaar
€
op
l ve ka
TE KOOP
renoveren herbestemmen herontwikkelen
Transformatie VERKOCHT
Proces. Het proces naar transformatie komt op gang op het moment dat een gebouw (gedeeltelijk) leeg staat. Een pandeigenaar kan zelf zijn eigen pand transformeren maar â&#x201A;Ź kan ook besluiten deze te verkopen. Het Grondschap (voortgekomen uit het huidige Industrieschap) heeft als taak om te bemiddelen tussen de huidige pandeigenaren en de mogelijk nieuwe ontwikkelaars. Deze nieuwe ontwikkelaars lopen uiteen van (collectief ) particulieren, corporaties, ontwikkelaars, beleggers, etc.) Als een pand kwaliteit heeft, esthetisch of bouwkundig, dan wordt het gerenoveerd of herbestemd. Gaat het om een pand met zeer weinig kwaliteit dan wordt er gekozen voor sloop en nieuwbouw. Actuele ontwikkelingen. Er is op dit moment veel leegstand. Een deel daarvan is in handen van een eigenaar: het industrieschap. Maar ook zijn er individuele, positieve ontwikkelingen gaande. Veelal gaat dit om het realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen of het transformeren van
kantoren naar flexibele units. Een van de grote ontwikkelingen speelt zich af op het kavel van het octrooibureau. Zij gaan de komende jaren een nieuw pand realiseren ter vervanging van (een deel van) het bestaande pand. Drie deelgebieden. Daar waar nu ontwikkelingen zijn en/of grond in bezit is, zijn de meest voor de hand liggende locaties om te beginnen met ontwikkeling. Dit zijn: 1. De monofunctionele eilanden. Shell, de Beurs en het Octrooibureau. 2. Het hart. Het gebied waar veel kantoren leegstaan en onder verandering onderhevig zijn. 3. Het middengebied. Het gebied waar een groot deel leegstaat en in handen is van een eigenaar.
TE KOOP
VERKOCHT
eigendom Industrieschap â&#x201A;Ź
recente/toekomstige ontwikkelingen
Shell
Betonmortelcentrale
Octrooibureau
recente ontwikkeling toekomstige ontwikkeling bezit industrieschap leegstand hinderzone
Deelgebieden Monofunctionele gebieden Hart Binnenwereld
Monofunctionele eilanden
Monofunctionele eilanden Internationale kracht. De multinationals: Shell, de Beurs en het Octrooibureau. Eenzijdige functies die heel belangrijk zijn voor het gebied. Duizenden (internationale) medewerkers werken hier dagelijks. De ondernemingen die op eigen kracht hun bedrijf aanpassen aan hun eigen ontwikkelingen. Het doel is om meerwaarde te creeren voor de omgeving door de eenzijdige functie aan te vullen met een publieke functie. Bijvoorbeeld zoals de Rabobank in Utrecht, die in haar plint een wisselende kunsttentoonstelling heeft. Of naar voorbeeld van het stadshuis in Oss. Waar (gedeeltes van) de lunchruimte voor 11.00 uur en na 14.00 uur gehuurd kan worden door buitenstaanders voor vergaderingen en bijeenkomsten.
P
tre n e fd o ho
e
et -fi er sv bi nd g in na D ar elf t-
P
Aan het einde van de groene singels en aan de fietsverbinding richting Delft heeft Shell de gelegenheid om een publieke functie te realiseren.
P
A4 de af an ev re nt as -e ne
e ro -g
Aan de groene langzaamverkeersverbinding en aan de entree vanaf de A4 heeft het Octrooibureau een unieke plek om zichzelf te markeren met hoogbouw. Een nieuw herkenningspunt voor de Plaspoelpolder.
Publieke functie bij Shell.
Hart
Hart Kantoren in transitie. Dit is het gebied met voornamelijk kantoren en waar veel leegstand heerst. Maar waar ook eerste renovaties uitgevoerd zijn. Dit wordt het stedelijke gebied waar wonen en werken hand in hand gaan. Stedelijke woonmilieus worden toegevoegd. Appartementen, stedelijke eengezinswoningen. Kantoren zijn op korte termijn niet nodig maar is er meer behoefte aan een flexibelere ruimte bijvoorbeeld in de vorm van solids. In ieder geval duurzame gebouwen die voorbestemd zijn op functieverandering.
Bestaande situatie.
Suite329 verzamelgebouw ROC school
LEEGSTAND
LEEGSTAND
Artplaza verzamelgebouw
LEEGSTAND LEEGSTAND
Kantoor gedeeltelijk leeg
LEEGSTAND
kantoor gedeeltelijk leeg
LEEGSTAND
Vestiging octrooibureau kantoor
LEEGSTAND LEEGSTAND
kantoor gedeeltelijk leeg
Ruimtelijke ingrepen.
Regels voor de ontwikkeling van kavels.
alzijdig blok eisen overgang openbaar-privĂŠ
met entrees
specifiek per functie
parkeren op eigen kavel in eigen behoefte voorzien
P
100%
duurzaam gebouw voorbereid op een ander functiegebruik in de toekomst
Totale bouwenvelop.
Poort van de stad 10 20
P
15 30 10 20
P
P 15 30
20 40
P
P
20 40
P
Eyecatcher 15 30
P
Programma Flexibel (wonen/werken) Publieke functie Bouwhoogte 15 30 80 15
range bouwhoogte basishoogte met opbouw hoogteaccent uitkraging
Parkeervoorziening
P P
op eigen kavel in de openbare ruimte
Architectuur EĂŠnzelfde architectuur Samengesteld Overgang openbaar-privĂŠ Groene haag Delftse stoep Inpandige stoep
20 40
P
rooilijn
rooilijn
KANTOOR KANTOOR
KANTOOR
min 1.0 meter max 1.0 meter
min2.0 1.0meter meter min
min 2.0 meter
KANTOOR
KANTOOR
rooilijn
rooilijn
WONING KANTOOR
rooilijn
rooilijn rooilijn
rooilijn
WONING WONING
WONING
WONING WONING
WONING WONING
KANTOOR KANTOOR
KANTOOR
max 1.0 meter
min max1.0 1.0meter meter
min 1.0 meter min 2.0 meter
min 2.0 meter
WONING KANTOOR
rooilijn
KANTOOR
WONING WONING
rooilijn
rooilijn
rooilijn
rooilijn
rooilijn
rooilijn
Overgang openbaar-privé.
Fasering.
-1 In bedrijf
0 Leegstand
PPP
1A Tijdelijke gebruik van leegstaande parkeerplaats
1B Tijdelijk gebruik van het pand
PPP PPP
PPP
PPP PPP
3A Herbestemming van het pand
3B Sloop en nieuwbouw
Bestaand profiel door het hart.
Profiel door het hart over dertig jaar.
bestaand pand verzamelgebouw
herbestemming ontmoetingsruimte met werkplekken
herbestemming solid (woon/werk)
herontwikkeling woon- en werkgebouw
herbestemming horeca
Het Hart: stap 01.
Het Hart: stap 02.
Binnenwereld
Binnenwereld Dynamische lokale economie. Het gebied dat geleefd wordt door kleine bedrijven zoals autohandelaren, verkopers en vakmannen, die continue in beweging zijn. Collectief particulieren krijgen hier de vrijheid om hun woning/werkplaats te realiseren. Er wordt niet zozeer gezocht naar menging per gebouw maar naar een collectiviteit in de openbare ruimte.
Bestaande situatie.
Ruimtelijke ingrepen.
P P
1. Ontsluiting rondom
P
P
P
2. Collectief parkeren
P
3. Verfijnen netwerk
P P
4. Kavelgewijze ontwikkeling
P
Transformatie van de straten.
Uiteenlopende kavelmaten leidt tot grote diversiteit aan typologiĂŤn.
Door regels mee te geven kan aan de achterzijde van de kavel een nieuwe kwaliteit gerealiseerd worden.
informele zone
straat
De regels die aan een ontwikkelkavel worden meegegeven.
achterrooilijn
10% publiek domein gelegen aan achtergrens
eigen ontsluiting tbv (woning)entrees
rooilijn & oriĂŤntatie aan de straat
70-75% bebouwing+buitenruimte 15-20% groen/verharding 10% publiek domein
Fasring.
-1 In bedrijf
0 Leegstand
1A Tijdelijke gebruik van het pand
1B Sloop pand en tijdelijk gebruik van de kavel
3A Herbestemming van het pand
3B Sloop en nieuwbouw
De binnenwereld.
Strategie
P P
P
P
P
P P
P
P
P
ur Be
P
s
Strategie De ontwikkeling van het terrein start door te beginnen met kleine ingrepen. Het toelaten van eigen initiatieven van bestaande of niewe bedrijven of bewoners. Het terrein komt â&#x20AC;&#x2DC;in the pictureâ&#x20AC;&#x2122; te staan door tijdelijke iniatieven, zoals een stadsstrand in de haven of de boomplantage op het lege parkeerterrein van het voormalige Sijthoff-kantoor. Zo versterkt de bekendheid en wordt het imago verbeterd. Langzaamaan treden er verbeteringen op in het netwerk door mee te liften met andere projecten (zoals de brug over de Vliet). De Plaspoelpolder wordt daarmee een logische schakel in het netwerk. Bedrijven aan deze routes profiteren van hun ligging en worden getriggerd om daar gebruik van te maken. Er worden investeringen gedaan in de openbare ruimte. Op de grote schaal zijn dat de ingrepen uit het raamwerk. Op de kleine schaal zijn de verbeteringen van de straatprofielen gekoppeld aan de ontwikkelingen van bewoners of bedrijven die op verschillende plekken ontstaan.
De herontwikkeling van de Plaspoelpolder zal waarschijnlijk beginnen in de binnenwereld, aangezien daar de eerste stap al is gezet. Langzaamaan zal dit uitbreiden naar het hart en de overige gebieden van de Plaspoelpolder.
eerste fase tweede fase derde fase
Horeca Shell
Beursentree
Brug MIRT
Stadsstrand
Brug gemeente
Boomplantage Sijthoff
Groene as Nieuwbouw EPO
Hotel