HOOFDKANTOOR
Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 92 16 Fax 033 253 96 85 Email ontwikkeling@bouwfonds.nl COMMERCIEEL VASTGOED
Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 97 15 Fax 033 253 97 77 Email ontwikkeling.cvg@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST
Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST
De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST
Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl
# 12 / voorjaar 2004
REGIO ZUID-WEST
Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl
Dossier Ruimtelijke ontwikkeling
REGIO ZUID
Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl
adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam
Naar een nieuw ruimtelijk beleid
Schieten met scherp De Nota Ruimte is in voorbereiding. Dat leidt zowel binnen als buiten het kabinet tot heftige discussies. Bouwfonds Ontwikkeling laat zich in dit debat niet onbetuigd. Bij monde van directievoorzitter Henk van Zandvoort en Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten, wordt in acht punten hun visie op het ruimtelijk beleid voor het komende decennium weergegeven. Daarbij concentreren zij zich vooral op de woonfunctie.
De rijksoverheid zou zich in onze optiek moeten beperken tot hoofdzaken en de rest overlaten aan provincies, gemeenten, marktpartijen en burgers. ‘Schieten met scherp’, moet dus het adagium zijn voor het ruimtelijk beleid in de komende decennia. Dat motto geldt ook voor grote projectontwikkelaars als Bouwfonds die gemotiveerd zijn om bijdragen te leveren aan de realisatie van het nieuwe ruimtelijk beleid.
1. Focus op speerpunten De afgelopen jaren zijn de vaste opvattingen over de rol gaan schuiven. De rol van de overheid – met name van de rijksoverheid – en het planologische instrumentarium staan ter discussie. Met de NEPROM is Bouwfonds van mening dat het Rijk ook de komende decennia een beperkte, maar wel cruciale rol moet vervullen. Het moet zich daarbij richten op het verkennen en analyseren van de ruimtelijke ontwikkeling, de bestrijding van de verkokering binnen de eigen gelederen en het stimuleren van andere overheden en marktpartijen. Echte aansturing is alleen gewenst en noodzakelijk voor onderwerpen die voor heel Nederland van essentieel belang zijn: a de (internationale) concurrentiepositie van de grote stedelijke regio’s; b bereikbaarheid en hoofdinfrastructuur; c borging en realisering van de ecologische hoofdstructuur; d de mainports en speerpuntprojecten in de steden.
de ruimtelijke ordening en een fatsoenlijke grondexploitatieregeling. Aanwijzing van bouwlocaties en gebiedsontwikkeling zijn voorbeelden van zaken die overgelaten moeten worden aan andere overheden. Schieten met scherp dus.
3. Toelatingsplanologie blijft actueel 2. Ontwikkelingsplanologie: praktijkervaring benutten Ontwikkelingsplanologie is hèt nieuwe motto waarmee de overheid de ruimtelijke ordening de komende jaren te lijf wil gaan (zie ook kaderartikel). Voor Bouwfonds is ontwikkelingsplanologie niet nieuw. Al in de periode voor de Vinex waren wij als risicodragende partner betrokken bij grootschalige en langlopende exploitaties. Bundeling van kennis, kunde en geld van marktpartijen en overheden kan leiden tot uitstekende resultaten, zoals het succes van veel uitbreidingslocaties en binnenstedelijke projecten laat zien. Het gaat er in het komende decennium om deze praktijk breder toe te passen en te leren van de ervaringen in de afgelopen jaren. Op grond van onze ervaring betekent ontwikkelingsplanologie in de kern een koppeling in viervoud. Een plan met investeringen, publieke met private denkkracht en organisatievermogen, publieke met private investeringen en tot slot winstgevende met verlieslatende planonderdelen. Deze manier van denken en doen is nog lang niet bij alle gemeenten gemeengoed. En voor ons, als marktpartij, geldt dat wij moeten inspelen op het veelkleurig palet van ruimtelijke opgaven. Dat is wat anders dan de ontwikkeling van ‘een nieuwe generatie Vinex-locaties’.
‘Bundeling van kennis, kunde en geld van marktpartijen en overheden kan leiden tot uitstekende resultaten’ Dat impliceert dat het Rijk bij die essentiële zaken rechtstreeks intervenieert (bijvoorbeeld: mainports, nationale landschappen, de nieuwe visie op water in de ruimtelijke planning) of substantieel financieel participeert (bijvoorbeeld hoofdinfrastructuur, sleutelprojecten). De rijksoverheid schept voorwaarden door beschikbaarstelling van een toereikend instrumentarium, zoals de nieuwe Wet op
2
dossier ruimtelijke ontwikkeling
provincies verwachten wij dat zij hun tien jaar geleden voorgenomen cultuuromslag van ‘papier naar ontwikkeling’ nu ook breed in praktijk gaan brengen.
Een nieuw element daarbij is de opgave om plannen te ontwikkelen op schaalniveaus die de gemeentegrenzen overschrijden en waarbij combinaties noodzakelijk zijn met rood, groen en blauw. Maatwerk is daarbij onmisbaar. In de komende jaren zullen provincies en regionaal samenwerkende gemeenten hun activiteiten niet meer kunnen beperken tot het maken van papieren plannen. Van de
Ontwikkelingsplanologie betekent overigens niet dat de ‘toelatingsplanologie’ kan worden losgelaten. Waardevolle gebieden moeten uiteraard gevrijwaard blijven van bebouwing. Bestemmingsplannen
het moment van het bedenken van het ‘concept’, dus nog voor er een streep op de plankaart staat. Wij kunnen dan direct onze marktkennis en -ervaring inbrengen. Op die manier zijn grensverleggende plannen als Brandevoort in Helmond en Haverleij bij Den Bosch tot stand gekomen. Voor het feit dat dit nog te weinig gebeurt bestaat een mooie term: de kennisparadox. Gewoner gezegd: gemeente en marktpartij hebben samen heel wat expertise in huis, maar werken nog te vaak langs elkaar heen.
‘Wij verlangen niet terug naar het overdreven restrictieve beleid van de begintijd van de Vinex’ met verbodsbepalingen regelen dat. Die bieden rechtszekerheid voor de burger en zekerheid voor marktpartijen. Zij vormen de basis voor investeringen, met name voor complexe projecten met een langdurige looptijd en een markttechnisch hoog risicoprofiel. Landelijke ontwikkelaars zoals Bouwfonds zijn alleen bereid te participeren in stadsuitbreidingen en stedelijke vernieuwingsprojecten wanneer omvangrijke ontwikkelingsmogelijkheden van andere locaties in dezelfde regio bekend en beheersbaar zijn. Wij verlangen niet terug naar het overdreven restrictieve beleid van de begintijd van de Vinex. Maar een beleid van vrijheid-blijheid, om overal bouwprojecten te kunnen starten, ook in het landelijk gebied, zal de investeringsbereidheid ondermijnen en uiteindelijk dus niet leiden tot een hogere woningbouwproductie of lagere grondprijzen. Met andere woorden, een balans tussen ontwikkelingsplanologie enerzijds en gematigde vorm van restrictief beleid anderzijds is het beste voor het uitlokken van investeringen van marktpartijen die daadwerkelijk bijdragen aan ruimtelijk kwaliteit en tegemoetkomen aan de marktvraag. Zo ontstaat er immers ook een passende druk om binnenstedelijke bouwlocaties te benutten.
4. Slimme combinaties van publiek met privaat Ontwikkelingsplanologie impliceert dat de marktpartij(en) vanaf het beginstadium bij de gebiedsontwikkeling betrokken zijn. En dat vanaf
In de volgende fase komt de gebiedsontwikkeling aan bod. Onze ervaring is dat een gezamenlijke grondexploitatie bij langlopende en complexe projecten het beste werkt. Dit, ongeacht wie de grond oorspronkelijk heeft verworven en mits het aantal deelnemende marktpartijen beperkt is. In dit model zijn gemeente en marktpartijen beide aandeelhouder in een grondexploitatiemaatschappij (GEM). De GEM verwerft gronden, regelt de planontwikkeling en geeft vervolgens gronden uit, al dan niet aan deelnemers binnen de GEM. Deze formule wordt onder meer gehanteerd in het Haagse Wateringse Veld, Waalsprong in Nijmegen en Vathorst in Amersfoort. Deze aanpak schept een gezamenlijk belang, deelt de risico’s en bevordert de transparantie naar elkaar toe. Het risico dat marktpartijen gaan focussen op de snelle winst en de gemeente louter op kwaliteit stuurt, vermindert. Het helpt dus bij het doorbreken van de kennis- en vertrouwensparadox. De kunst is om bij gebiedsontwikkeling te beschikken over een masterplan, een stedenbouwkundig plan dat aan uiteenlopende eisen voldoet. In de eerste plaats moet het ‘duurzame’ kwaliteit hebben. Immers, hier wordt de structuur van een deel van stad of dorp voor de lange termijn bepaald. En de openbare ruimte moet ‘er goed inzitten’. Tegelijkertijd moet het plan in zijn uitwerkingsmogelijkheden flexibel zijn. Wat we in de afgelopen jaren weer hebben geleerd, is dat de bepaling van bijvoorbeeld functies (kantoren!) en woningtypes
dossier ruimtelijke ontwikkeling
>
3
‘Binnen het stedenpalet neemt de Randstad oftewel de Deltametropool een bijzondere plaats in’
afhankelijk is van marktomstandigheden. En die kunnen heel snel wisselen. Met als gevolgd dat starre plannen, waarin alles met alles samenhangt, stagneren of moeizaam ‘herontwikkeld’ moeten worden. Naast complexe en grote plannen, blijft er vraag naar en ruimte voor kleinere, eenvoudige (woning)bouwlocaties. Daar kan men volstaan met eenvoudige planvormings- en exploitatiemodellen. Een goede ruimtelijke inpassing, marktgericht ontwikkelen en korte doorlooptijden. ‘Rechttoe rechtaan’, maar succesvol.
5. Prioriteit voor de steden Steden functioneren als motor voor de ontwikkeling van economie, cultuur en kennis. Wij zijn van mening dat investeringen in en aan de grote en middelgrote steden in de komende jaren prioriteit hebben. De afgelopen decennia hebben hogere inkomens en middengroepen de steden massaal de rug toegekeerd. Aantrekkelijke woningen en
in de binnensteden, laagbouwwoningen in herstructureringswijken en luxe woonmilieus aan de rand van de stad, betaalbare (starters)woningen ook in de kleinere gemeenten die deel uitmaken van het stedelijk netwerk. Binnen het stedenpalet neemt de Randstad oftewel de Deltametropool een bijzondere plaats in. Voor gecombineerde investeringen van publieke en private kant, liggen hier de beste mogelijkheden. Voor de handhaving van de internationale concurrentiepositie is dat ook nodig. Hier geldt: maak het sterke sterker. Dat impliceert dat andere regio s meer op eigen (financiële) kracht hun ontwikkeling moeten vormgeven.
6. Locatiekeuze en -omvang: geen nieuwe dogma’s Het aantal huishoudens in ons land blijft groeien. In bestaande steden en dorpen is nog veel mogelijk om door middel van functieverande-
‘De afgelopen decennia hebben hogere inkomens en middengroepen de steden massaal de rug toegekeerd’ geschikte woonmilieus waren er voor deze groepen te weinig. De steden zullen het komende decennium stevig moeten investeren om de ‘economische doelgroepen’ vast te houden en aan te trekken. Zij vormen het arbeidspotentieel voor de zakelijke en niet-zakelijke dienstverlening en zijn daarmee de dragers van de stedelijke voorzieningen en economie. Bij deze doelgroepen gaat het om de kenniswerkers, beoefenaren van creatieve beroepen maar ook en vooral om de ‘workingforce’: dat wil zeggen de middengroepen die werken in het onderwijs, de gezondheidszorg, bij de politie en in de zakelijke dienstverlening (secretaresses, operators e.d.). We moeten inspelen op de uiteenlopende vragen naar woon- en werkmilieus; we moeten meer durven segmenteren en differentiëren. Voorbeelden: grote en kleine appartementen
4
dossier ruimtelijke ontwikkeling
ring en herstructurering extra ruimte te bieden voor woon-, werk- en winkellocaties die voldoen aan de behoefte. Veiligheid en bereikbaarheid zijn daarbij belangrijke randvoorwaarden. Als we willen voldoen aan de vraag van de woonconsument moeten we buiten echte centrumgebieden van verdichtingsmogelijkheden geen al te hoge verwachtingen hebben. Ook uitbreidingslocaties blijven dus nodig. De laatste jaren is het in bepaalde elitaire kringen bon ton om de Vinex-locaties negatief te beoordelen. De hoge waardering van de bewoners voor hun woning en woonomgeving van de meeste Vinex-wijken, blijkend ook uit recent onafhankelijk onderzoek, geeft echter aan, dat er aan dit type suburbane milieus grote behoefte bestaat. Concentratie van nieuwbouw op enkele grotere locaties is ook in de toekomst onvermijdelijk
‘Het is goed dat kleine steden en grote dorpen nu meer mogelijkheden krijgen voor vernieuwing en uitbreiding’ om de open ruimte niet te laten dichtslibben. Daarbij gaat het niet meer om megalocaties zoals Leidsche Rijn met 30.000 woningen, maar om middelgrote èn kleine locaties. Bij middelgrote locaties is niet alleen een minimale omvang van 5.000 woningen nodig voor het draagvlak van het voorzieningenniveau en het openbaar vervoer, maar ook om de wijk een eigen karakter en sociale identiteit te kunnen geven. Dan kan ook functiemenging, met bijvoorbeeld werkfuncties, van de grond komen. De fouten van Vinex moeten wel worden vermeden. Infrastructuur, openbaar vervoer en voorzieningen dienen vanaf de oplevering van de eerste deelgebieden aanwezig te zijn. Verder is er een grotere differentiatie in woonmilieus wenselijk en mogelijk. Bij kleinere locaties verdient het aanbeveling aansluiting te zoeken bij de bestaande stad of het dorp en de daar al aanwezige voorzieningen. Gezien de kosten van de infrastructuur en een optimale exploitatie ligt het voor de hand om de nieuwe uitbreidingslocaties zoveel mogelijk langs bestaande weg- en openbaarvervoerassen te situeren. Daardoor blijven ook de afstanden tussen woon- en werkconcentraties niet te groot. Een voorbeeld is het gebied rond de ‘Bollenlijn’, de spoorlijn tussen Haarlem en Leiden, waar al stations zijn of gemakkelijk kunnen worden aangelegd. Dit gebied zit tot nu toe ten onrechte bijna op slot. Even verderop komen we wat dat betreft een ander knelpunt tegen. Overdreven geluids- en veiligheidseisen als gevolg van Schiphol, dreigen de (her-)ontwikkeling van een groot deel van de noordelijke Randstad te blokkeren. Dat staat haaks op het krachtig doorzetten van de ‘stad-en- milieu-aanpak’ die nu juist dit sectorale denken wil doorbreken en ruimte wil geven aan gebiedgerichte oplossingen.
7. Ruimte voor de regio In de regio’s buiten de stedelijke concentraties komt meer ruimte voor ontwikkeling dan voorheen. De provincie heeft een taak bij het bepalen van de ontwikkelingsrichting. Zoals eerder gesteld moet de provincie bij gebiedsgerichte projecten met een bovenlokaal karakter daarbij zelf de rol van regisseur op zich nemen. Waar regionaal samenwerkende gemeenten tot een reëel ontwikkelingsplan komen, dat verder gaat dan louter ‘optelplanologie’, kan de provincie zich beperken tot het vaststellen van de kaders. Marktpartijen hebben op dit schaalniveau een beperkte rol. Zij kunnen dienen als katalysator en samenwerkende gemeenten ondersteunen bij het ontwikkelen van een regionale gebiedsvisie. Soms kan die visie van een coalitie van marktpartijen en maatschappelijke organisaties tot een doorbraak leiden in een impasse: ‘voor een kwalitatief goed en breed gedragen plan moet je ruimte maken’. Het is goed dat kleine steden en grote dorpen nu meer mogelijkheden krijgen voor vernieuwing en uitbreiding, omdat de ‘planologische contingenten’ in de meeste gevallen zullen verdwijnen en worden vervangen door niet al te strak getrokken contouren. Voor velen bieden deze plaatsen het favoriete woonmilieu. Organische groei in combinatie met vernieuwingsprojecten van versleten buurten en centrumgebieden biedt hier perspectief. Voor werklocaties geldt een ander verhaal: op zeer kleinschalige bedrijven na, is uit oogpunt van ruimtelijke inpassing en economische krachtenbundeling regionale concentratie gewenst. De in politiek Den Haag levende gedachte dat ‘elke kleine gemeente moet kunnen bouwen voor de eigen woningbehoefte’ steunt echter op een volstrekt verouderde gedachte over hoe de woningmarkt in elkaar zit. De woningmarkt is in het algemeen regionaal van aard.
dossier ruimtelijke ontwikkeling
>
5
‘Het gaat hierbij natuurlijk wel om een zorgvuldige inpassing van nieuwe functies in het landschap’
8. Rood, groen en blauw combineren
betrekken, die willen investeren in de totale concept- en gebiedsontwikkeling. Tijdig grond verwerven tegen een passende prijs is daarbij cruciaal. Want nog meer dan bij ‘rode’ plannen telt hier elke euro per vierkante meter. Inzetten van de wet Voorkeursrecht Gemeenten zou dan ook voor landbouwgrond mogelijk moeten worden. Als voorbeeld nemen wij het Groene Hart. Bouwen in het Groene Hart van de Randstad is niet langer taboe volgens het officiële beleid. De minister van VROM wil meer ruimte creëren voor ontwikkelingen in de westkant van het gebied. Maar het is natuurlijk niet de bedoeling dat waardevolle gebieden met een grote hoeveelheid postzegelplannen al sluipenderwijs dichtslibben. Dit vraagt om een strategie waarbij het selectief en zorgvuldig bouwen van woningen wordt gecombineerd met het duurzaam veiligstellen van waardevolle groene en blauwe gebieden.
De ontwikkeling van hele en half groene gebieden in de stedelijke invloedssfeer vormt een van de grootste uitdagingen voor het komende decennium. Daarbij gaat het om combinaties van rood, groen en blauw. In deze gebieden is er sprake van een enorme verstedelijkingsdruk en daarmee dus ook druk op de prijzen van landbouwgrond. Gezien de bestuurlijke problematiek en de prijsdruk, is integrale gebiedsontwikkeling met een stevige groene en blauwe component een zeer weerbarstige materie. Provincies en gemeenten moeten op één lijn zitten en gezamenlijk een visie ontwikkelen. Het is ook zaak om vroegtijdig die private partijen bij de planontwikkeling te
Met een regionale grondexploitatie, deelname van overheden en marktpartijen, kan men hiervoor een krachtige investeringsmotor maken. Wij hebben berekend dat het mogelijk is om uit de grondopbrengst van 1 hectare ‘rood’ zo´n 10 hectare ‘groen’ aan te kopen. Inclusief een budget voor inrichting en beheer van natuur en recreatie. De landbouwgrond met een groene of blauwe bestemming moet dan wel op basis van de agrarische prijs worden aangekocht. En dat vereist planologische duidelijkheid op langere termijn.
Bovendien weet een beetje creatieve wethouder een eskimo nog tot de lokale woningbehoefte te rekenen. Beter dan deze centralistische benadering is regionale planvorming en-uitvoering, gebaseerd op de ruimtelijke mogelijkheden, de marktvraag, en de balans met de stedelijke potenties. Dat kan soms betekenen dat kernen in een landschappelijk gevoelig gebied ‘op slot’ blijven. En aan de andere kant, dat in gebieden waar de veranderingen in de landbouw vragen om nieuwe bestemmingen, er ruimte komt voor een programma met eerste of tweede woningen, recreatieve of zorgvoorzieningen. Het gaat hierbij natuurlijk wel om een zorgvuldige inpassing van nieuwe functies in het landschap. Overigens een aspect dat bij al gerealiseerde projecten vaak onderbelicht is gebleven.
•
‘Bouwen in het Groene Hart van de Randstad is niet langer taboe volgens het officiële beleid’ 6
dossier ruimtelijke ontwikkeling
‘Een goede ruimtelijke inpassing, marktgericht ontwikkelen en korte doorlooptijden’
Ontwikkelingsplanologie De term ‘ontwikkelingsplanologie’ is feitelijk een containerbegrip met allerlei betekenissen. Zo wordt ontwikkelingsplanologie afgezet tegen de traditionele planningscyclus waarbij de inrichting van Nederland top-down via rijksnota’s, streekplannen en bestemmingsplannen werd geregeld. Althans in theorie. De ruimtelijke praktijk was namelijk altijd al anders dan in nota’s was vastgelegd. Moeizaam tot stand gekomen plannen werden immers voortdurend ingehaald door de dynamische werkelijkheid. Ontwikkelingen van onderop werden via artikel 19-procedures gesanctioneerd. Ontwikkelingsplanologie is in die zin een erkenning van de werkelijkheid, zoals die al jaren bestaat.
Het nieuwe realisme heeft ook te maken met het feit dat het Rijk een van zijn belangrijkste sturingsinstrumenten voor de ruimtelijke ordening – de volkshuisvestingssubsidies – is kwijtgeraakt. Sinds tien jaar zijn investeringen van marktpartijen dominant. Plannen kunnen alleen met medewerking van de marktsector tot uitvoering komen; die noodzaak wordt in het komende decennium alleen maar groter. De VROM-raad hanteert een overzichtelijke werkdefinitie: ‘Ontwikkelingsplanologie is een benadering van ruimtelijke planning die het accent legt op daadwerkelijke realisatie van gewenste ruimtelijke kwaliteit in samenwerking met maatschappelijke actoren’.
dossier ruimtelijke ontwikkeling
7
Ron Hillebrand, wethouder Leiden Samenwerking regio essentieel Inzetten op een versnelde ontwikkeling van de stad en investeren in woonkwaliteit. Dat is de strategie die wethouder Hillebrand (PvdA) van de gemeente Leiden de komende jaren wil volgen. ‘Als straks de woningmarkt ontspant, moeten we wel wat te bieden hebben. Uitbreiding is vrijwel uitgesloten, dus we zullen binnen de stadsgrenzen moeten zoeken naar mogelijkheden. Om leegloop te voorkomen moeten we kwalitatief goede en ruime woningen bouwen. Maar dit vraagt wel om een solidaire houding van de regio.’
Arend Hilhorst, wethouder Den Haag Grondposities bepalen samenwerkingsvorm De vraag is of er in de omgeving van Den Haag – naast de bestaande woningbouwlocaties en programma’s – nog andere mogelijkheden zijn om op de langere termijn in de woningbehoefte te voorzien. Wethouder Hilhorst (PvdA) van de gemeente Den Haag antwoordt kortweg met: ‘Na voltooiing van de Vinex-locaties gaat de slinger terug naar een sterke nadruk op binnenstedelijk.’ De wethouder is zwijgzaam over de mogelijke effecten van de Nota Ruimte. ‘Ongeveer een kwart van de stad gaat op de schop’, vertelt wethouder Hilhorst. ‘We beginnen bij Duindorp op Scheveningen. Dan heel zuidwest, een gebied waar 63.000 mensen wonen. Daarna Transvaal, Rustenburg Oostbroek, Spoorwijk in Laak en de Binckhorst. We mikken erop 80 tot 90 procent van het aantal voordeuren terug te bouwen. Dan heb je het over woningen die gemiddeld twee keer zo groot zijn als de huidige. Het woonoppervlak wordt zo’n beetje verdubbeld.’ Om op de langere termijn in de Haagse woningbehoefte te voorzien, wordt gedacht aan locaties elders in de Randstad. Wethouder Hilhorst is daar geen voorstander van, althans als het om de Haagse behoefte gaat. ‘Wij zouden de mensen die hier willen wonen of die hier werken ook in deze omgeving willen huisvesten.’ De wethouder is zeer terughoudend over de Nota Ruimte. ‘Ik heb die nota nog niet gezien’, reageert hij op de vraag over de mogelijke effecten in de regio. Bouwen in de enkele stukken groen die nog rond de stad zijn te onderscheiden? ‘Nee juist niet in het groen, want dat willen we zo houden’, zegt hij resoluut. Hij werpt een blik op de plattegrond van Den Haag en omgeving en geeft in een wijde cirkel van noord naar zuid de mogelijkheden, of beter gezegd de onmogelijkheden aan. De beste kansen liggen in het Westland, en dan met name in het deel dat tegen de uiterste zuidwesthoek van de stad ligt: Madestein, de locatie voor de ‘in zijn soort grootste ontwikkeling van heel Europa’, aldus de wethouder. ‘Het nieuwe Wassenaar’, zo luidt de bondigste omschrijving van het toekomstige woongebied. De komende tien jaar verrijzen in dit gebied 2.000 villa’s of andersoortige dure woningen, en in de daaropvolgende tien jaar nog eens 2.000. Woningen van één miljoen euro en meer, gemiddeld tien per hectare.
Wat Madestein, afgezien van de voor Nederlandse nieuwbouwprojecten ongekende allure, tevens zo interessant maakt, is de eendrachtige samenwerking met een groot aantal partijen, waarvan de belangen toch sterk uiteen liepen. De glastuinbouw is nou niet direct een noodlijdende sector, dus het was geen eenvoudige opgave de vele tuinders in het gebied ertoe te bewegen hun bedrijf te ontruimen en al dan niet elders voort te zetten. De medewerking van de provincie om elders compensatie te zoeken, is hierbij van wezenlijke invloed geweest, stelt wethouder Hilhorst. ‘We hebben in 2000 een overeenkomst gesloten met het overgrote deel van de tuinders in het gebied’, zet Hilhorst uiteen, ‘en op basis van die overeenkomst hebben we een convenant gesloten met Wateringen, Monster, de provincie en stadsgewest Haaglanden. Want’, geeft de wethouder een doorkijkje naar mogelijke toekomstige uitbreidingen, ‘Madestein maakt deel uit van een veel groter ontwikkelingsgebied, de Westlandse Zoom geheten, dat zich uitstrekt op het grondgebied van de nieuwe gemeente Westland.’ ‘Het convenant ziet er tevens op toe dat de recreatiegebieden in de directe omgeving beter toegankelijk worden’, vervolgt Hilhorst. ‘Er komt een goeie schakel tussen het duingebied en het recreatiegebied Madestein.’ De wethouder onderstreept het belang hiervan ‘omdat het duidelijk maakt dat het niet gaat om de verstedelijking van een groen gebied, maar om de transformatie van een kassengebied naar een gebied waarvan niet alleen de toekomstige bewoners van Madestein kunnen genieten, maar ook andere Hagenaars en mensen van verder weg.’
In Leiden, de dichtstbevolkte gemeente van Nederland, is volgens wethouder Hillebrand sprake van een schrijnend tekort aan ruimte. ‘Bij de laatste Vinexronde hebben we veel te weinig woningen toegewezen gekregen. We kunnen onze eigen behoefte bij lange na niet opvangen, laat staan de toenemende vraag uit de omgeving.’ Door de geografische ligging, op de grens van de Noord- en de Zuidvleugel, wordt volgens de wethouder vanuit beide kanten begerig naar de Leidse regio gekeken voor de opvang van woningzoekenden. ‘Vroeger werd de Leidse regio beschouwd als een soort niemandsland. Maar dat is nu wel anders; er is enorm veel belangstelling voor onze regio.’ Het is dan ook goed wonen in Leiden. Denk maar aan de veenweidegebieden, de plassen en de bollengebieden in de omgeving. Maar ook de ligging nabij Schiphol en de goede bereikbaarheid van Leiden spelen mee. Met als gevolg een grote druk op de Leidse regio.
Landschap beschermen Dat is het volgens Hillebrand een belangrijke reden om de natuur te beschermen en ongecontroleerde bebouwing tegen te gaan. ‘Met name nu het Rijk meer bevoegdheden overlaat aan provincie en gemeenten moeten we verdere aantasting van het landschap voorkomen. Samenwerking binnen de regio is daarbij essentieel. Daarom hebben we met zestien gemeenten in de regio afspraken gemaakt.’ Eerder was er al het Pact van Teylingen, een samenwerkingsverband van tien gemeenten en belangengroepen in de Duin- en Bollenstreek, met als doel het behouden van de landschappelijke kwaliteit. Vorig jaar heeft de Leidse regio, bestaand uit zes gemeenten, samen met de Duin- en Bollenstreek en de provincie Zuid-Holland een Programma van Afspraken opgesteld. ‘We dragen nu als regio één mening uit, waardoor we sterker staan en er minder kans is op versnippering.’ Wethouder Hillebrand is zich dus heel goed bewust van het landschappelijk belang, ook al betekent dit dat het hierdoor harder zoeken is naar nieuwe woningbouwlocaties. ‘De totale regionale behoefte is onlangs berekend op 33.000 woningen. In de huidige bouwscenario’s zijn 23.000 woningen opgenomen. Met de bouw van zo’n 10.000 woningen op de locatie van het huidige vliegveld Valkenburg zou het tekort opgevangen kunnen worden.’ In de toekomst biedt de Rijn-
gouwelijn, een lightrailverbinding van Leiden naar Gouda, wellicht een oplossing voor een deel van de woningnood in andere regio’s. Langs deze lijn zou verstedelijking plaats kunnen vinden. Zo worden er momenteel studies gedaan naar bebouwing langs de as AlphenLeiden-Katwijk.
Leegloop voorkomen Als over een paar jaar voldaan is aan de nieuwbouwbehoefte, bijvoorbeeld in Valkenburg, ontstaat het gevaar voor leegloop uit de stad Leiden. ‘Om te voorkomen dat hogere inkomens vertrekken, moeten we aansluiten bij de vraag en kwalitatief goede en ruime woningen bieden in de stad’, zegt Hillebrand. ‘Dat betekent fors herstructureren, maar ook bijbouwen. Schaalvergroting is simpelweg niet meer mogelijk in Leiden. We hebben de grenzen bereikt, dus we moeten het echt in de stad zoeken. Dit is moeilijker, duurder èn het vereist dat de regio meewerkt.’ Met plaats voor 1.000 woningen is Roomburg de enige grote vrije locatie in de stad. Deze wijk wordt op de traditionele manier ontwikkeld. Een bijzonder project is verder het EWR/Slachthuisterrein in Leiden Noord. In dit experimentele project in een herstructureringswijk worden zo’n 600 woningen gebouwd op basis van particulier opdrachtgeverschap. ‘Door mensen de kans te geven levensloopbestendige woningen te bouwen op een eigen kavel, proberen we ze voor langere tijd voor de stad te behouden. Dit is een goed voorbeeld van hoe wij trachten nieuwe woonkwaliteit toe te voegen.’ Daarnaast lopen er in Leiden nog wat kleinere projecten zoals het Kooiplein, de Luifelbaan, een integrale ontwikkeling samen met Bouwfonds, en op langere termijn het oude ROC-terrein. ‘Om bovenop de geplande woningbouw nog extra woonkwaliteit in de stad toe te kunnen voegen, in combinatie met extra kantoorwerkgelegenheid, zou een deel van de in de stad gelegen bedrijfsterreinen naar gebieden aan de rand van de stad of naar buurgemeenten moeten verplaatsen’, aldus de wethouder. ‘Als de regio die solidariteit met haar centrumgemeente betracht, zou Leiden een nog mooiere stad kunnen worden om te wonen en te werken. •
Ontwikkelaars Fantastisch ‘Madestein is een beleidskeuze van de gemeente geweest om te kunnen voorzien in de huisvesting van mensen die werken bij grote internationale bedrijven en instellingen. Organisaties waarvan we weten dat er nogal wat uitbreiding voor de deur staat. Zoals bijvoorbeeld het Internationaal Strafhof’, licht Hilhorst het project toe. ‘Het werkt trouwens ook omgekeerd’, voegt hij eraan toe. ‘Bij de keuze van bedrijven zich hier te vestigen, zijn de mogelijkheden op de woningmarkt mede van invloed.’ ‘Het gebied is natuurlijk fantastisch gelegen aan de zee. En toch zo dicht tegen het centrum’, reduceert de wethouder een half uur fietsen totdat het niks is. Ook Rotterdam komt sprongsgewijs dichterbij als het doortrekken van de A4 een feit is.
8
dossier ruimtelijke ontwikkeling
Eén partij is in het ontwikkelingstraject opvallend buiten beeld gebleven: de ontwikkelaars. De wethouder bevestigt, dat de gemeente tot aan de uitvoering de enige regievoerder is geweest. Dat is geen principiële keuze, maar mede een gevolg van het feit dat de grond in bezit was van tuinders. Afhankelijk van de grondposities kunnen andere samenwerkingsvormen ontstaan, verklaart Hilhorst. Voor Madestein is de deelname van private partijen beperkt tot de uitvoering. Eind vorig jaar is de gemeente tot overeenstemming gekomen met Johan Matser en de Rabobank. Zij hebben de eerste negen hectare afgenomen en het is de bedoeling nog voor de zomer met de verkoop van de villa’s te beginnen. Als alles goed gaat, wordt in het najaar met de bouw begonnen. •
dossier ruimtelijke ontwikkeling
9
Jetty Eugster, wethouder ’s-Hertogenbosch Netwerkstad Waalboss biedt grote variatie aan woonmilieus Met de spraakmakende projecten Haverleij en het Paleiskwartier staat ’s-Hertogenbosch volop in de belangstelling. Maar dit zijn zeker niet de enige bijzondere woonlocaties die de stad te bieden heeft. ‘De komende jaren richten we ons zowel op uitleg als op binnenstedelijke ontwikkeling’, zegt wethouder Eugster (CDA). ‘Als centrumstad van de stedelijke regio Waalboss willen we ons onderscheiden met kwaliteit, creativiteit en een grote variatie aan woonmilieus.’ Vorig jaar heeft de gemeente een Ruimtelijke Structuurvisie vastgesteld met de plannen voor de komende twintig jaar. De plannen sluiten aan bij de doelstelling van het stedelijk netwerk BrabantStad, om de steden te versterken en het contrast met het omliggende landschap te behouden. Over BrabantStad, een samenwerking van de vijf grote steden in Brabant en de provincie en in omvang het tweede stedelijk netwerk in Nederland, wordt in de nieuwe Nota Ruimte vreemd genoeg nauwelijks gesproken. In plaats daarvan wordt het zuidoosten van Brabant aangewezen als tweede economisch kerngebied, naast de Deltametropool in het westen van het land. ‘Wat dit precies voor ons betekent is op dit moment niet helder, maar duidelijk moge zijn dat wij liever opteren voor BrabantStad als economisch kerngebied. We wachten het definitieve beleid nog even af,’ zegt Eugster. Op een lager schaalniveau is ’s-Hertogenbosch in 2001 een regionale samenwerking aangegaan. Waalboss is de naam van deze netwerkstad, die bestaat uit Waalwijk, Oss, ’s-Hertogenbosch en alle kleinere gemeenten die daartussen liggen. In een uitvoeringsprogramma hebben de gemeenten onder meer vastgelegd hoeveel en waar er gebouwd mag worden. Volgens de wethouder belooft de samenwerking een succes te worden, en niet alleen op het gebied van wonen. Zo financiert de netwerkstad met de opbrengsten van een gezamenlijk aangelegd bedrijventerrein de ‘upgrading’ van de regionale autoweg N50 richting Oss tot snelweg A59.
Uitleglocaties Wat wonen betreft is er volgens wethouder Eugster nog heel wat mogelijk in ’s-Hertogenbosch. ‘Voorlopig hebben we nog plaats genoeg voor uitleg.’ Na de uitbreiding in Empel, die bijna klaar is, wordt nu het spraakmakende Haverleij gerealiseerd. Met zo’n 1.000 woningen in de duurdere prijsklasse biedt dit vernieuwende concept van stedenbouwkundige Sjoerd Soeters exclusief wonen op een landgoed. De woningen en appartementen zijn gegroepeerd in negen kastelen en het Slot Haverleij. ‘Door compact te bouwen in het groen is dit eigenlijk een vorm van intensief ruimtegebruik. Slechts tien procent van het totale gebied is hierdoor maar bebouwd.’ De derde grote uitleglocatie van ’s-Hertogenbosch is De Groote Wielen. Wethouder Eugster is zeer enthousiast over dit project,
waarvan de bouw binnenkort van start gaat. ‘In deze polderwijk komen in eerste instantie 4.300 woningen, verdeeld over zes woonbuurten met elk een eigen karakter. De woningen zijn gelegen aan een centrale plas van 40 hectare en water is hier het overkoepelende thema. Tijdens de manifestatie die eind vorig jaar plaatsvond, bleek dat er, ondanks de dip in de woningmarkt, enorm veel belangstelling was. Een groot deel van de eerste fase is al verkocht.’ Reden voor het succes van genoemde uitleglocaties is dat er steeds bewust een relatie wordt gelegd met de historie of het karakter van de stad. ‘We zetten niet zomaar een Vinexwijk neer, maar we maken er echt iets bijzonders van.’
Binnenstedelijk bouwen ‘Vanzelfsprekend moeten we ook verdichten. Niet alleen wegens gebrek aan uitleglocaties in de toekomst, maar ook om stedelijke centrummilieus te bieden voor andere doelgroepen. In het westelijke stationsgebied, direct grenzend aan het historische centrum, bouwen we nu aan een nieuw en aantrekkelijk woon- en werkgebied, het Paleiskwartier.’ Volgens de wethouder wordt dit een levendig gebied met een diversiteit aan functies. ‘De publiek-private samenwerking is hier de sleutel voor succes. Net als bij Haverleij overigens.’ Samen met een aantal woningcorporaties werkt de gemeente verder aan een aantal herstructureringsprojecten in het kader van het Grotestedenbeleid. Voorbeelden zijn Bartjes Noord en Boschveld. Een bijzonder project in de binnenstad is tot slot de herontwikkeling van het GZGterrein, de plek van het huidige ziekenhuis. Vanaf 2007 maakt het ziekenhuis plaats voor een nieuw centrumgebied, met behoud van de bestaande monumenten. Het gebied is maar liefst vijf hectare groot. ‘Samen met twee marktpartijen en een Spaans stedenbouwkundig bureau gaan we hier iets heel moois van maken. Dit is overigens een goed voorbeeld van hoe wij hier in de stad te werk gaan: op een creatieve manier vernieuwende woonmilieus neerzetten voor diverse doelgroepen. Zowel levendige centrummilieus als ruim wonen in een meer landelijke omgeving in een van de uitleglocaties. Deze enorme opgave, met grote financiële consequenties, kunnen wij alleen volbrengen als we er samen met andere partijen de schouders onder zetten.’ •
Toine Cooijmans, Brabantse Milieufederatie Den Haag vindt natuur niet meer echt belangrijk Toine Cooijmans, specialist ruimtelijke ontwikkeling landelijk gebied van de Brabantse Milieufederatie, is niet geheel zorgenvrij. De eerste concepten van de nieuwe Nota Ruimte stemde hem al niet vrolijk en hij verwacht niet dat die stemming bij de definitieve versie van het stuk in euforie zal omslaan. ‘De ruimtelijke planning wordt in toenemende mate vanuit een stedelijke economische ontwikkeling benaderd. En dat is een slechte zaak, want daarmee komen natuur en landschap, die ook volgens de Troonrede bepalend zijn voor de leefbaarheid van ons land, steeds meer onder druk te staan.’ Toine Cooijmans praat snel en bevlogen. Hem bekruipt steeds vaker het gevoel dat ‘Den Haag’ natuur en milieu niet meer zo belangrijk vindt. ‘Ruimtelijke ontwikkeling is steeds meer verworden tot een faciliterend beleid voor de versterking van de economie.’ Toch zegt Cooijmans realistisch genoeg te zijn om te zien dat uitbreiding van de woon- en werklocaties onontkoombaar is. ‘Wij accepteren als milieuclub dat er stedelijk uitbreiding zal en ook moet plaatsvinden’, benadrukt hij. ‘Maar dat moet wel verantwoord gebeuren en op plekken waar het kan.’ En dan zijn we feitelijk meteen beland bij de kern van de zaak. Immers wie bepaalt de plekken waar men bouwen kan? Cooijmans is daar volstrekt helder in. ‘In elk geval niet de gemeente. We moeten ervan af dat er op gemeentelijk niveau besluiten over woningbouw en bedrijventerreinen worden genomen. Een gemeente kijkt immers alleen naar het eigen belang.’ Nee, volgens Cooijmans moet alleen daarom al de regie van wonen en werken primair bij de provincie liggen. Echter, het Rijk moet in zijn ogen verantwoordelijk blijven voor onze nationale collectieve waarden. ‘De ecologische hoofdstructuur houdt zich niet aan provincie- of gemeentegrenzen. En als we met z’n allen dat een belangrijke waarde vinden, dan moet de overheid daarvoor zorgen. Ik proef bij het Rijk de tendens om ook die verantwoordelijkheid te decentraliseren.’
Toegankelijkheid In de nota Ruimte wordt voorgesteld om de toegankelijkheid van natuur te vergroten. Cooijmans zegt hier niet bang voor te zijn. ‘Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer laten zien dat daar fantastisch mee kan worden omgegaan. Maar die natuurgebieden beslaan slechts tien procent van ons land, terwijl 70 procent het agrarische cultuurlandschap betreft. De discussie over toegankelijkheid zou veel meer over die gebieden moeten gaan. Dat betekent voor bijvoorbeeld het Brabantse landschap dat we proberen de zandpaden te behouden die door ruilverkaveling dreigen te verdwijnen. Al decennia zien we dit landschap aftakelen, houtwal voor houtwal, boom voor boom.Tot op een dag niemand meer weet dat het er ooit is geweest. En dat moet worden voorkomen. Kansen om iets moois te maken worden op dit moment onvoldoende benut. Als je rode ontwikkelingen op de kaart zet, komen die bijna als vanzelf. Het nakomen van gemaakte
10
dossier ruimtelijke ontwikkeling
afspraken over groene vlekken daarentegen blijkt in de praktijk veel lastiger. We moeten eindelijk eens harde afspraken maken dat er geen rood meer ontwikkeld wordt zonder substantiële verbetering van het omliggende landschap.’
Creativiteit Er klinkt ergernis door in de verder zo vriendelijke stem van Cooijmans: ‘Het zit bij het rijk en provincie maar niet voldoende tussen de oren, dat wil je creativiteit stimuleren er toch heldere en scherpe regels nodig zijn. Als de regels makkelijker worden krijg je nooit iets moois, want iedereen zoekt altijd de makkelijkste weg.’ Het resultaat daarvan ziet hij bijna dagelijks in het Brabantse land verrijzen, in de vorm van bouwsels die volgens hem respectloos in het landschap zijn gedropt. Hij geeft als concreet voorbeeld van hoe het wèl kan: de ‘ruimte voor ruimteregel’. ‘Feitelijk gaat het hier om een gerechtvaardigde noodmaatregel om van die verschrikkelijke varkensstallen af te komen. Het is al moeilijk genoeg om met zo’n maatwerkregeling uitwassen te voorkomen. Roepen dat er minder regels moeten komen is dus een verkeerd signaal.’ De landgoederenregeling is in zijn ogen eveneens zo’n regeling die in potentie het landschap moet kunnen verbeteren. ‘We plaatsen daarbij wel als kanttekening dat het iets aan het landschap moet toevoegen. In de kern gaat het erom lelijke plekken op te zoeken om er iets moois van te maken.’ Wat dat betreft keek Cooijmans reikhalzend uit naar de eerste resultaten van het ontwikkelingsprogramma dat aan het Streekplan 2002 gekoppeld is, waaronder een beeldkwaliteitsplan. ‘Wij hebben er nooit meer iets van gehoord.’
Groene mal Maar het is niet alleen kommer en kwel. De Brabantse Milieufederatie heeft bij de gemeente Tilburg een succes geboekt als het gaat om het verbeteren van het landschap. ‘Om aan te geven waar je wel en ook waar je niet moet bouwen hebben wij het concept de Groene mal bedacht. Tilburg was enthousiast en ging met ons aan de slag om te kijken waar de uitbreiding van de stad kan plaatshebben. Uit die exercitie bleek bijvoorbeeld dat de zône tussen Tilburg en Oisterwijk open moet blijven. Er wordt 750.000 euro in het gebied gestoken om daar het landschap te verbeteren. Het kan dus wel…’ •
dossier ruimtelijke ontwikkeling
11
Waarnemend voorzitter VROM-raad prof. mr. Jitske de Jong
Stok nodig om bijdrage aan publieke voorzieningen af te dwingen Net als bij de Vinex kan de Nota Ruimte het sein geven voor een golf van innames van grondposities, stelt de waarnemend voorzitter van de VROM-raad prof. mr. Jitske de Jong. Reden te meer, vindt zij, om vaart te zetten achter een wettelijke regeling die gemeenten de mogelijkheid biedt om marktpartijen die niet op vrijwillige basis aan publieke voorzieningen willen bijdragen tot meebetalen te dwingen. In Spanje heeft de VROM-raad kennis genomen van een pps-constructie die voorziet in een kleinere, maar tevens aanzienlijk effectievere rol van de overheid. Het zijn vragen waarover al jaren wordt gesteggeld. Wie betaalt het saneren van de grond? Wie betaalt de inrichting van de openbare ruimte. Wie betaalt de infrastructuur? Nederland zou Nederland niet zijn als hiervoor in de wet (WRO) niet een regeling was opgenomen. Maar de regeling is niet duidelijk. ‘Er is veel onenigheid over de strekking van die regel’, zegt professor De Jong en legt uit: ‘Er zijn eigenlijk drie problemen. Allereerst is geen helderheid over welke kosten onder de regeling vallen. Omdat de regeling verder uitgaat van vrijwilligheid kunnen marktpartijen zich eraan onttrekken. Na de vaststelling van een bestemmingsplan staat hen in principe niets in de weg met bouwen te beginnen en de overheid voor de kosten van de gebiedsinrichting te laten opdraaien.’ Een derde probleem vloeit voort uit het innemen van grondposities. ‘Omdat de eigenaar van de grond in principe het recht heeft de locatie te ontwikkelen, is de gemeente aan die partij gebonden. Het staat de gemeente niet vrij een aantal ontwikkelaars uit te nodigen een visie op een gebied te ontwikkelen en daaruit een kwalitatieve keuze te maken.’
‘Een regionaal grondgebied moet de samenhang tussen de verschillende gebieden definiëren’ 12
dossier ruimtelijke ontwikkeling
Professor De Jong is principieel voorstander van inschakeling van marktpartijen bij gebiedsontwikkeling, daarover laat zij geen misverstand bestaan. ‘De tijden van het dirigistisch ontwikkelen van woningbouwlocaties door de overheid zijn voorbij. Het bedrijfsleven heeft meer zicht op de wensen van de consument dan de overheid.’ Om het bedrijfsleven ruimte te geven het aanbod van woningen en de leefomgeving in overeenstemming te brengen met de marktvraag hecht de hoogleraar onroerendgoed-recht (Onderzoeksinstituut OTB TU Delft) groot belang aan het element van vrijwilligheid in de onderhandelingen tussen private en publieke partijen. Publieke belangen moeten echter wel gewaarborgd worden. ‘Als een partij niet bereid is op basis van vrijwilligheid hieraan tegemoet te komen en in de kosten van publieke voorzieningen bij te dragen, moet er een verplichtende faciliteit aanwezig zijn.’ Op de tegenwerping dat dit per saldo neerkomt op een verplichte bijdrage reageert zij: ‘Ja, maar je moet een regeling wel zodanig inrichten dat er flexibiliteit in zit.’ Geërgerd: ‘We zijn al acht jaar aan het praten over een betere wettelijke regeling van het kostenverhaal en de kostenverevening. We vinden het heel erg jammer dat het voorontwerp van een wetsvoorstel over de exploitatievergunning al in een informele discussieronde lijkt te zijn gestrand op kritiek van allerlei belanghebbenden.’
Kostenlijst Omdat in een eerder stadium door de NEPROM, de VNG en het Instituut van Bouwrecht wèl overeenstemming is bereikt over de lijst van alle kosten die zich bij gebiedsontwikkeling voordoen, ziet de voorzitter van de VROM-raad wel enige vooruitgang. Een volgende stap is alvast de opname van deze lijst in de WRO. ‘Dat gaan we voorstellen in ons advies over ontwikkelingsplanologie. Dan weten partijen in ieder geval precies waar we het over hebben.’ Hetgeen uiteraard nog lang niet wil zeggen dat partijen het over de
hoogte van de kosten eens zullen worden. Want, in hoeverre kun je bijvoorbeeld de kosten van groen dat tevens een regionale functie vervult, toerekenen aan de grondexploitatie van een bepaald plan? Professor De Jong: ‘Als je in een bepaald gebied – in het groene hart bijvoorbeeld – recreatieve voorzieningen gaat aanleggen voor bewoners van een wijdere omgeving dan heb je een juridisch argument om hen ook een deel van de kosten te laten betalen. Voor dergelijke situaties zou je kunnen denken aan het instellen van een apart fonds voor regionaal groen.’ ‘Wij als VROM-raad vinden het belangrijk dat er een regionaal grondbeleid komt dat de samenhang tussen verschillende gebieden definieert. Winst uit de grondexploitatie van het ene gebied zou ingezet moeten kunnen worden voor dure ingrepen in een ander gebied. Wij zeggen: maak daarvoor een wettelijk kader, zodat ook de provincie of een aantal gemeenten een grondbedrijf of ander fonds kan instellen, waarbinnen kosten en baten kunnen worden verevend tussen verschillende plannen. Je kunt daarbij ook denken aan fondsen voor verschillende doeleinden.’ De VROM-raad put optimisme over de haalbaarheid van dit idee uit recente gesprekken in een aantal regio’s over bouwen in landelijk gebied, waaraan ook door gedeputeerden werd deelgenomen. ‘We hebben de indruk gekregen’, aldus professor De Jong, ‘dat er een nieuwe generatie gedeputeerden is opgestaan die veel meer aan het stuur wil zitten; die het als hun verantwoordelijkheid zien om de grote lijnen van gebiedsontwikkeling in een streekplan vast te leggen en zich aan de uitvoering daarvan ook te committeren.’
Valencia Een inspirerend voorbeeld van een vruchtbare samenwerking tussen publieke en private partijen ontdekte de VROM-raad in Valencia. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om de uitvoering van het bestemminsplan aan te besteden en de partij die het mooiste plan heeft gemaakt en over de beste financiële ondersteuning beschikt de bevoegdheid te geven het gebied verder te ontwikkelen, ongeacht van wie de grond is. ‘De ontwikkelaar die gewonnen heeft, mag zich de urbanisator noemen en krijgt met een publiek mandaat verder de leiding van het ontwikkelingsproces.’ Een ander verschil met de Nederlandse situatie is dat alle publieke voorzieningen – het park, de wegen – moeten zijn aangelegd voordat de ontwikkelaars een bouwvergunning krijgen. ‘Dat geeft een enorme versnelling’, somt zij de voordelen op. ‘De grondposities worden gerespecteerd, want partijen krijgen bouwrechten toegewezen naar rato van hun grondbezit. De kosten van de voorzieningen worden pro rata parte verdeeld. Wie niet mee wil doen, kan zich laten onteigenen. Maar dan krijg je een vergoeding die ietsje hoger ligt dan de agrarische waarde.’ De waarnemend voorzitter van de VROM-raad pleit niet voor het kopiëren van het Spaanse systeem, ‘er kleven ook nadelen aan, maar het is toch een richting, waarvan wij zeggen: denk er eens over na.’ •
dossier ruimtelijke ontwikkeling
13
Wim Derksen, directeur Ruimtelijk Planbureau
Tijd voor nieuw beleid ‘Als de centrale overheid het behoud van natuur zo belangrijk vindt, dan moet zij daar niet alleen over praten maar waardevolle landschappen gewoon opkopen. Met het geld dat nu gestoken is in de hsl-tunnel onder het Groene Hart, had bij wijze van spreken de hele Alblasserwaard gekocht kunnen worden.’ Wim Derksen, directeur van het Ruimtelijk Planbureau maakt van zijn hart geen moordkuil. Als het om ruimtelijke ontwikkeling gaat, wordt het volgens hem hoog tijd dat er in Nederland een andere wind gaat waaien. ‘Voor veel gemeenten is ruimtelijke ontwikkeling synoniem geworden voor huiswerk maken.’ In de onlangs verschenen publicatie van het Ruimtelijk Planbureau, ‘De ongekende ruimte verkend’, wordt min of meer de vloer aangeveegd met het huidige beleid. Een beleid dat in de ogen van Derksen steeds meer achter de feiten aanhobbelt. Vinex-wijken die onvoldoende aansluiten bij de woonwensen van de burgers en het denken in termen van nieuwe bedrijventerreinen dat voorbij gaat aan de behoeften van de groeiende dienstensector. Ook is het platteland in de afgelopen decennia onnodig op slot gedaan. In het boekje stelt het Ruimtelijk Planbureau vast dat het hoog tijd is voor een ander, breder perspectief voor het ruimtelijk beleid.
‘Een sterke combinatie werken van wonen en werken, dat is de taak voor de grote steden’ 14
dossier ruimtelijke ontwikkeling
Op de vraag of hij verwacht veel van de conclusies in de nieuwe Nota Ruimte terug te zien, zegt Derksen dat niet te weten. ‘Als ik de eerste concepten mag geloven dan zit het wel op onze lijn om de toekomst niet voor jaren helemaal dicht te timmeren. En daarmee zet het kabinet wel een koerswijziging in. Door meer taken naar de regio’s over te hevelen, worden lokale overheden gestimuleerd om zich inhoudelijk met ruimtelijke ontwikkeling bezig te houden.’ En dat is hard nodig ook. Want volgens Derksen maken gemeenten zich op dit moment alleen maar zorgen of hun bestemmingsplannen wel up to date zijn. ‘Ruimtelijke ontwikkeling is daarmee voor veel gemeenten een kwestie van huiswerk maken. En je weet, met bestemmingsplannen worden altijd achteraf zaken die verkeerd zijn gegaan geformaliseerd.’ Derksen ziet een taak voor de Rijksoverheid weggelegd om het debat over ruimtelijke ontwikkeling met de regio aan te gaan. ‘Stimuleer als overheid dat gemeenten en regio echt gaan nadenken over de ruimtelijke inrichting. Hoe? Minister Dekker moet de boer op, naar gemeenten toe.’
Moeilijk Kortom, er moet een andere wind gaan waaien. Daarbij is het wel van belang dat de Rijksoverheid straks in de Nota Ruimte heldere keuzes maakt. Lachend: ‘Dat is al moeilijk genoeg, want Den Haag heeft altijd de neiging nooit echt duidelijk te maken welke richting het op wil. ’Om er serieus aan toe te voegen: ‘Den Haag moet niet alleen keuzes maken maar er vervolgens ook echt voor gaan. Ik zal een voorbeeld geven. Als de overheid zegt dat het natuurwaarden wil behouden, dan moet het er niet over praten maar actie ondernemen. Koop landschappen op. En die kosten? Ach dat valt wel mee. Met het geld dat nu naar de tunnel van het Groene Hart is gegaan, had het Rijk de hele Alblasserwaard kunnen opkopen. De Nieuwkoopse plassen verviervoudigen? Onderneem actie in plaats van het alleen te vertellen in vage beleidsverhalen.’
Derksen zegt verder ook veel te zien in ontwikkelingsplanologie. ‘Je kunt niet anders dan constateren dat alle bestuurslagen ruimtelijk beleid door middel van ontwikkelingsplanologie vorm willen geven. Hoewel echt instrumentarium voor ontwikkelingsplanologie nog ontbreekt, bevordert het wel het debat over ruimtelijke inrichting. Kern is namelijk dat je met verschillende partijen over de inrichting tot overeenstemming komt. En feitelijk ben je dan gezamenlijk bezig met de ontwikkeling van de ruimte in plaats van de ontwikkeling.’ Bij ontwikkelingsplanologie komt er meer ruimte vrij voor gemeenten die in regioverband afspraken met elkaar moeten maken. Volgens Derksen is daarbij voor de provincie de rol van een soort stille vennoot weggelegd. ‘De provincie is feitelijk niet meer dan een diplomatieke dienst die het overleg in de regio in goede banen moet leiden. Niets meer, niets minder. Kijk naar de regio Haaglanden en de afspraken die daar zijn gemaakt over woningbouw, kantorenlocaties en infrastructuur. Tegelijkertijd slaan ze elkaar regelmatig de koppen in, maar ze komen er toch steeds weer uit. Dus het kan wel.’
Woningbouw In ‘De ongekende ruimte verkend’ rekenen Derksen c.s. genadeloos af met de Vinex-locaties. Te grootschalig en onvoldoende aansluiting bij de woonwensen van de consument. Derksen voorziet met deze nieuwbouwlocaties nu al problemen voor de toekomst. ‘Ik pleit voor kleinere bouwlocaties die in lijn met bestaande ruimtelijke structuren kunnen worden gerealiseerd. Dergelijke locaties sluiten aan bij de wensen van de consument die graag pseudo landelijk willen wonen. Dat wil zeggen een dorpse sfeer maar wel in de buurt van voorzieningen.’ Nederland dus volbouwen met nieuwe dorpen? ‘Nee zeker niet, juist door uit te gaan van organische groei biedt dit zelfs goede kansen om de karakteristieken van het landschap te behouden.’ En ook de tegenwerping dat hiermee wellicht de steden helemaal leeglopen, wuift Derksen weg. ‘Steden hebben uiteraard een streepje voor als het gaat om functies en voorzieningen. Amsterdam is natuurlijk hèt voorbeeld van leisure en fun, met een binnenstad die te vergelijken is met een themapark. Een sterke combinatie van wonen en werken dat is de taak voor de grote steden. Maar dat betekent wel’, benadrukt Derksen, ‘dat in de steden de juiste woningen worden gebouwd. Want de grootste fout in het ruimtelijk beleid van de afgelopen jaren is geweest, dat de welvarende stedeling en de inwoners met de middeninkomens de stad zijn uitgejaagd. Er is immers eindeloos gebouwd aan sociale woningen en dat wordt er feitelijk nu nog steeds. De stad moet zich richten op de woonconsument, met hogere inkomens, die graag stedelijk wil wonen maar daar nu onvoldoende aanbod ziet. Dáár moeten gemeentebesturen zich op focussen.’ •
dossier ruimtelijke ontwikkeling
15
Dirk Sijmons, landschapsarchitect
We moeten onze angsten overwinnen Decennialang werd het Nederlands ruimtelijke ontwikkelingsbeleid gedreven door angsten. Dat is de stellige overtuiging van Dirk Sijmons, landschapsarchitect en directeur van H+N+S Landschapsarchitecten bv. ‘Drie om precies te zijn, angst voor de stad, angst voor gespreide bebouwing en angst om controle te verliezen. Je ziet nu dat de Vijfde nota en de komende nota Ruimte dit complex proberen te doorbreken. Maar dat is niet makkelijk, want ze zitten bijna in onze genen gebakken.’ Dirk Sijmons praat veel en bovenal graag over de kern van zijn vak, de inrichting van de ruimte. Als lid van de VROM-raad heeft hij net een serie van vijf regionale debatten over het thema Buiten Bouwen achter de rug. Op basis van onder andere deze bijeenkomsten adviseert de VROM-raad het kabinet over het bouwen op het platteland. ‘We zullen toch iets moeten’, zegt Sijmons. ‘De vraag naar landelijk en dorps wonen is groot en tegelijkertijd zie je dat de agrarische sector, waar het platteland economisch altijd op heeft gesteund, steeds meer onder druk komt te staan. Vergis je niet hoor, maar op vijf procent van het oppervlak wordt negentig procent van de agrarische exportwaarde gegenereerd. De grondprijzen zijn, vooral in het verstedelijkte deel van ons land, zo hoog, dat de traditionele grondgebonden agrarische takken niet genoeg opbrengen om deze terug te verdienen.’ En dat laatste is in de visie van Sijmons niet onbelangrijk. ‘Het betekent namelijk dat wat je in het buitengebied van de stad wilt hebben, namelijk een arcadisch cultuurlandschap, zichzelf niet kan bedruipen. Met andere woorden: als je het landschap toch wilt behouden, moet er geld vanuit de stad in bijvoorbeeld veenweidegebieden worden gestoken.’
‘Op het moment dat er meer aanbod komt zullen ook meer mensen naar buiten trekken, dat staat wel vast’ 16
dossier ruimtelijke ontwikkeling
Keuzes maken, daar gaat het volgens Sijmons om. Maar dat is in de ogen van de landschapsarchitect lastig voor een land waar angsten voor een belangrijk deel het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid bepalen. ‘De eerste angst’, zo somt hij op, ‘is die voor de metropool. Dat begon al in de zeventiende eeuw, waar de kleine stadjes van ons stedenlandschap elkaar ijverzuchtig beloerden. En later door eerst tuinsteden te ontwikkelen, gevolgd door groeikernen die feitelijk allemaal de stad hebben leeggezogen. De onderliggende boodschap is ‘mooi wonen doe je buiten de stad’. Pas in de Vijfde nota is voor het eerst de term deltametropool geïntroduceerd.’
Controlefreaks Als tweede angst noemt Sijmons de angst voor de gespreide bebouwing. ‘De planologie begon met de Wet op de Lintbebouwing en de Natuurschoonwet. Die moesten voorkomen dat er voormalige landgoederen werden opgeknipt en in losse kavels zouden worden verkocht. Na de Tweede Wereldoorlog ontstaat er een monsterverbond tussen de expanderende landbouw en de ruimtelijke ontwikkeling om het rurale en stedelijk domein zo goed mogelijk uit elkaar te houden.’ De derde, volgens Sijmons niet onbelangrijke, angst is die om de controle te verliezen. Sijmons lachend: ‘Nederlanders zijn echte controlefreaks. En ik ben bang dat dat nooit helemaal weg zal gaan. De behoefte aan een, wat ik maar noem, maakbare samenleving zit gewoon heel diep in onze volksaard gebakken. Hoe dat komt? Ik denk omdat we een eeuwenlange strijd tegen het water hebben gevoerd.’
‘Je kunt rustig stellen dat door deze drie angsten, die feitelijk de Nederlandse planologie bepalen, het huidige contrast tussen stad en land heeft kunnen ontstaan.’ Tegelijk heeft Sijmons wel het idee dat de verhoudingen nu langzaam maar zeker aan het verschuiven zijn. ‘Stapje voor stapje worden de angsten overwonnen. Er is aandacht voor de versterking van de stad en tegelijk het besef dat dit ook vraagt om ontwikkeling van nieuwe landelijke milieus. Hoogstedelijk moeten we een inhaalslag maken en landelijk wonen is een tot op heden onderschatte vraag.’ Bij dit laatste hoeft volgens Sijmons niet alleen aan het realiseren van nieuwe dorpen worden gedacht. ‘Zeker niet. Ik denk bijvoorbeeld ook aan formules die aansluiten bij de identiteit van het bestaande landschap, zoals landgoederen en lintbebouwing. Combinaties met groen en blauw (waterbeheer en recreatie) liggen daarbij voor de hand.’
Economie Een kleinschalige, bijna organische, groei dus waarbij de identiteit van het landschap bijna de typologie van de woningbouw bepaalt. Daarnaast staat buiten kijf dat woningbouw met name in het noorden en oosten van het land belangrijk is voor de versterking van de lokale economie. Sijmons: ‘Eén van de regionale debatten was in het Friese plaatsje Wetsens. Daar rekende een wethouder voor dat iedere drie woningen de plaatselijke werkgelegenheid één structurele arbeidsplaats opleveren.’ Sijmons zegt voor ‘de fijne was’ te pleiten. ‘Kleinschalige projecten die in vorm en aanpak een hele andere benadering vergen dan het uitrollen van een gigantische nieuwbouwwijk. Projectmatige ontwikkelingen. Inderdaad ontwikkelingsplanologie. Maar kwaliteit is alleen af te dwingen als de overheid ook verstandig met het toelatingsplanologische instrumentarium omgaat. De twee, ontwikkelingsplanologie en toelatingsplanologie, zouden moeten samenwerken als waren ze de linker- en rechterhersenhelft van de ruimtelijke ontwikkeling.’
Laatste taboe Dat op het moment dat er meer aanbod komt er ook meer mensen naar buiten zullen trekken, staat wel vast. Sijmons: ‘De doos van Pandorra is wat dat betreft met het spreidingsbeleid in de jaren zeventig opengegaan en die krijgen we nooit meer dicht. Hoeft ook niet, als er maar met gevoel voor de omgeving en landschap te werk wordt gegaan.’ Een ander verschijnsel zal volgens hem ook meer gaan voorkomen: ‘Mensen zullen in toenemende mate kiezen voor een geknipt leven: gezinsleven in het land en werken in de stad om daar gedurende een paar dagen per week in een pied à terre te wonen.’ Om er fijntjes aan toe te voegen: ‘Het allerlaatste taboe is dat we allemaal twee huizen hebben.’ •
dossier ruimtelijke ontwikkeling
17
Theo Rietkerk, gedeputeerde provincie Overijssel
Provincie weet wat in regio speelt Meer taken en bevoegdheden naar de provincie? Drs. T.W. Rietkerk (CDA), gedeputeerde ruimte en milieu van de provincie Overijssel ziet het feitelijk als de meest zinnige stap die het ministerie van VROM kan zetten. ‘Wij als provinciebestuur zitten dicht op de problematiek, spreken dezelfde taal als gemeenten en zijn heel goed in staat om te gaan met complexe en regio overschrijdende problemen. Ik geloof heel sterk in die nieuwe rol van de provincie omdat wij veel meer dan ‘Den Haag’ weten waar de behoeftes en vraag liggen.’ De kaart van de provincie Overijssel staat in een lijst tegen de muur. Regelmatig pakt gedeputeerde Rietkerk de kaart er bij; om zijn betoog te ondersteunen of zijn stelling te duiden. ‘De provincie alleen maar oog voor versterking van de economie als het gaat om ruimtelijke ontwikkeling? Onzin.’ Hij wijst op de kaart naar de IJsseldelta, ‘een cultuurhistorisch open en zeer waardevol gebied tussen Kampen en Zwolle. Stadshagen, de Vinex-locatie van Zwolle ligt dus aan de westkant van de stad. In onze ogen kun je niet verder uitbreiden. Er moet nog een rondweg komen maar die geldt dan wel als begrenzing van verdere verstedelijking. Met dat besluit houden we de IJsseldelta zoals die is.’ Als alleen economische factoren een rol speelden, zou de provincie volgens Rietkerk ook geen lobby hebben gevoerd om een deel van het gebied in de Nota Ruimte als nationaal landschap aangewezen te krijgen. Een ander voorbeeld. De gemeente Kampen wil een windmolenpark aanleggen in de IJsseldelta. Rietkerk: ‘Nee, zeggen we als provincie. Gebeurt niet, tast teveel het landschap aan. Doe het maar aan de andere kant van de stad.’ De provincie dus als hoeder van natuur en landschap? ‘Niet alleen natuurlijk. Ik wil er vooral mee zeggen dat wij wel degelijk oog hebben voor de omgeving en los van alle mogelijke economische belangen die spelen, een verantwoord besluit kunnen nemen. Daar heb ik geen landelijke overheid voor nodig die, jarenlang gevoed door de PvdA, uitging van een maakbare samenleving onder het motto ‘wij in Den Haag weten wel wat goed voor u is’.’
voor starters en ouderen op de woningmarkt en hoe dit woningbouwbeleid met buurgemeenten wordt afgestemd. Men gaat dan toch met elkaar in overleg om te zoeken naar een gezamenlijke visie op de regio. Op dezelfde manier gaan ze met plannen voor bedrijventerreinen en waterplannen aan de slag. En komen ze er niet uit,’ voegt Rietkerk er gemakshalve aan toe, ‘dan spelen wij wel als scheidsrechter.’ Maar de basis ligt volgens hem toch vooral in het bereiken van overeenstemming. Dat geldt in zijn ogen ook voor publiek private samenwerking. ‘Samenwerking met maatschappelijk verantwoorde ondernemers die de visie op een gebied delen vind ik uitstekend. Als randvoorwaarde moet gelden dat wel duidelijk is wie wat doet en uiteindelijk ook wie waarvoor verantwoordelijk is.’ Rietkerk schetst een beeld van een provincie die weet wat ze wil en het rijk feitelijk niet zo nodig heeft. Maar dat blijkt een misvatting. ‘We kunnen veel, maar van het rijk verwacht ik toch ook wel wat. Zoals onder andere een visie op grensoverschrijdende zaken, een vertaling van Europees ruimtelijke ontwikkelingsbeleid en hoe er met de waterproblematiek moet worden omgegaan. Kortom, vooral visie, geen wetten en zeker geen plannen, die laatste maken we zelf wel. Maar faciliteren, ondersteunen en investeren op basis van de nota Ruimte .’
Handhaving Scheidsrechter
‘Vooral visie, geen wetten en zeker geen plannen, die laatste maken we zelf wel’ 18
dossier ruimtelijke ontwikkeling
Nee, Rietkerk is veel meer de man van de consensus. Een visie op de inrichting van zijn provincie die door brede lagen van de samenleving wordt gedragen. ‘Dan heb ik het inderdaad over ontwikkelingsplanologie waarbij je meerdere partijen, waaronder ook marktpartijen, bij de planvorming betrekt. Een integrale aanpak, die vervolgens naar een concreet uitvoeringsprogramma wordt vertaald. Als provincie moeten we dat faciliteren en organiseren met wetgeving. Zo moeten gemeenten nu al voor het aanpassen van het streekplan een gemeentelijk woonplan opstellen. Daarin leggen zij uit wat ze doen
Ook de handhaving van regels kan als het aan Rietkerk ligt heel goed door de provincie worden uitgevoerd. ‘Neem de VROM-inspecties. Het staat allemaal veel te ver van ons en de gemeente af. Zo houden we elkaar te veel bezig. Met veel rapporten van de VROM-inspecteur gebeurt helemaal niets.’ Waar Rietkerk meer heil in ziet zijn de zogenoemde aanjaagteams die momenteel door de provincie struinen om de woningbouw vlot te trekken. ‘Door procedures te stroomlijnen en regels te slechten, blijkt het heel goed mogelijk om tempo te brengen in de woningbouw zonder dat inspraakrondes geweld worden aangedaan.’ •
dossier ruimtelijke ontwikkeling
19