HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN RETAIL
REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl
DOSSIER # 20
REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl
BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING
REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl
Dossier Trends en ontwikkelingen in retail • Wat zijn belangrijke trends • Opkomende schaalvergroting en internationalisering • Sfeer en beleving van toenemend belang
Trends en ontwikkelingen in retail
Colofon dossier #20 voorjaar 2006 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Kim van Eerde, Saskia van der Kam, Anne Luijten, Anja Manuel, Hans Ouwekerk, Jan Rutten Beeld Peter van Breukelen, Ineke Oostveen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact ontwikkeling@bouwfonds.nl
Inhoud Visie
4
Het dynamische winkellandschap
Projecten
9
Almere, Stadshart
10
Bergen op Zoom, De Parade
11
Leiden, winkelcentrum De Luifelbaan
12
Purmerend, winkelcentrum Weidevenne
13
Parijs, Domus
14
Jaap Blokhuis: ‘Toekomstgerichte belegger’
16
Roland Kahn: ‘Het Big City-gevoel van streetwise en fun’
18
Pieter Affourtit: ‘Winkelcentrum is een consumentenartikel’
20
Theo Rietkerk: ‘Evenwicht tussen binnenstad en periferie’
Meningen
Het dynamische winkellandschap De retailmarkt is een zeer dynamische markt, waarbinnen de laatste jaren een aantal ingrijpende ontwikkelingen plaatsvindt. Trends en ontwikkelingen in zowel consumentenvoorkeuren als in het overheidsbeleid en nieuwe formules van ontwikkelaars en retailers, zullen het Nederlandse winkellandschap een compleet ander aanzien geven. Winkelen is boven alles beleving geworden, waarbij de ambiance van de historische binnensteden bij consumenten nog steeds hoog scoort. De consument die ‘alles’ wil, laveert tussen verrassing en herkenning, tussen de binnensteden en nieuwe, perifere winkellocaties. Schaalvergroting, internationalisering en vermaak zijn belangrijke trefwoorden in deze bewegelijke markt. Dertig procent van de consumptieve bestedingen in Nederland wordt uitgegeven in de detailhandel: zo’n 75 miljard euro per jaar. Een substantieel bedrag, hoewel de Nederlandse consument de afgelopen jaren niet substantieel méér te besteden had. Daartegenover staat de booming business in de vastgoed- en retailwereld. Uit hun jasje gegroeide (jonge) steden vernieuwen hun centrum (Almere, Alphen aan de Rijn, Amstelveen, Hoofddorp), menige stad kreeg of krijgt een compleet nieuw stadshart. Ook veel oudere binnensteden zijn aangepakt met het oog op het vasthouden van het funshoppende publiek: zie Koopgoot Rotterdam, Mariënburg in Nijmegen en Den Haag Nieuw Centrum. Tel daarbij op de eveneens opkomende grootschalige en perifere detailhandelsvestiging (GDV/ PDV) aan de rand van veel steden, en het beeld is duidelijk: de concurrentiestrijd om de euro’s van de kritische, grillige consument is harder dan ooit. Dat betekent in ieder geval dat onderscheidend vermogen voor (winkel)centra aan belang toeneemt. Deels ongrijpbare kwaliteiten als ‘sfeer’, ‘beleving’, ‘aangenaam gevoel’ en ‘prettige verblijfsruimte’ staan bovenaan het lijstje van de plannenmakers. Architectuur en stedenbouw worden ingezet als middelen om de gewenste aangename sfeer te scheppen. De Nederlander is van oudsher verwend met een fijnmazige voorzieningenstructuur, van wijkwinkelcentrum tot grootstedelijke voorzieningen. Maar niet alle schaalniveaus zullen de concurrentiestrijd overleven. Met name de oudere buurtwinkelstrips en de onduidelijk gepositioneerde centra zullen het moeilijk krijgen, menen Steef Bakker en Jack de Vreede, beiden Senior Marketingmanager Retail & Leisure bij kantoor Den Haag Bouwfonds MAB Ontwikkeling.
Zigzaggedrag ‘De consument wil vermaakt worden’, stellen Bakker en De Vreede. ‘Hij wil verrassing, maar tot op zekere mate in een herkenbare omgeving.’ Dit gedrag verklaart de onverminderde populariteit van de historische binnensteden en het steeds grotere belang dat plannenmakers hechten aan de omgeving. Architectuur, openbare ruimte, horeca en cultuur worden steeds meer bepalend voor de identiteit van een winkelgebied. Ook voor retailers gaat het niet meer alleen om hun eigen pand, maar om de gehele sfeer die een gebied uitstraalt. Die sfeer moet passen binnen de eigen formule, zoals de streetwise grotestadssfeer die kledingketen Cool Cat wil neerzetten (zie interview op pagina 18 van dit dossier). Ook de aanwezigheid van bekende formules als Blokker en Hema in een winkelstraat of winkelcentrum draagt bij aan de door de consument gewenste herkenbaarheid. Het succes van een centrum staat of valt met de aanwezigheid van het kernwinkelapparaat in het A1-winkelgebied. Het zijn de trekkers waarvoor het grote publiek komt. Maar een deel van het publiek wil eveneens de verrassing van het ‘andere’, wat het succes verklaart van de Amsterdamse Negen Straatjes en De Pijp. Zonder de nabijheid van het kernwinkelapparaat is het voor dergelijke gebieden moeilijker om de benodigde kritische massa te halen. Bakker en De Vreede noemen het een mythe dat de consument baalt van overal hetzelfde aanbod, de eenheidsworst. ‘Uit onderzoek blijkt dat maar een kwart van de consumenten het een probleem vindt dat het aanbod in de winkelcentra op elkaar lijkt.’ Het ‘probleem’ lijkt dan ook veelal geschapen door anderen dan de consument, aldus Bakker en De Vreede. ‘Projectontwikkelaars
dossier trends en ontwikkelingen in retail
5
groepen zowel bij de Aldi als De Bijenkorf en geven jongeren veel geld uit aan onder andere telefonie en gadgets. Met name in het funshoppen vertonen consumenten zigzaggedrag. Als het gaat om de dagelijkse boodschappen, het runshoppen, is de consument honkvaster en koopt hij meestal in zijn vertrouwde omgeving. Het koopdoel blijkt van belang om te bepalen wat de consument waar gaat besteden. Zo wijst onderzoek naar uitgavenpatronen van de provincie Zuid-Holland uit, dat de consument bereid is veel te reizen, maar dat die uitstapjes naar andere steden vooral een recreatief doel hebben. De doelmatige bestedingen vinden toch veelal plaats in de eigen omgeving.
Schaalvergroting en internationalisering Met de nadruk op entertainment en sfeer wordt winkelen meer en meer verweven met leisure. Voorheen werden beide functies nog als zelfstandig gezien, maar beide raken ook in planprocessen steeds meer verweven. De dynamiek van de binnenstad is een en al vermaak, menen Bakker en De Vreede. Bouwfonds MAB is al enige tijd bezig met het ontwikkelen van een geheel nieuw concept op het gebied van winkelen en vermaak: het NL-City. Op een
willen een winkeloppervlak van minimaal 1.500 of 2.000 vierkante meter, oppervlaktes die in de binnenstad vaak onhaalbaar zijn. De Vreede: ‘Een aantal retailers wil echt heel groot: zo’n 3.500 tot 4.000 vierkante meter. Een aantal jaren geleden was 1.200 nog veel.’ Winkeliers zien de noodzaak van innovatie van hun aanbod, door méér aanbod in hun winkel, en vooral ook door het kunnen creëren van een belevingswereld in hun winkels. De grote buitenlandse formules spelen een belangrijke rol in het schaalvergrotingsproces. Internationalisering is een trend die al enige jaren aan de gang is en die zich onverminderd zal door zetten. Zowel retailers als ontwikkelaars en beleggers willen een steeds nadrukkelijker rol in Europa. Maar de wereld houdt bij Europa niet op: ook in de retailmarkt heeft de globalisering toegeslagen. Nederlandse ketens gaan naar het buitenland, van Parijs tot Istanbul en Dubai. Omgekeerd komen buitenlandse ketens als Zara, New Yorker en Saturn naar Nederland. Voor het Nederlandse winkellandschap heeft dat grote gevolgen. De druk op de markt wordt groter, de schaarste zal toenemen, zeker ook gezien het feit dat de buitenlandse formules om veel vierkante meters vragen. Met name in de binnenstad drijft dat de prijzen verder op.
Megawinkels
’ De grillige consument is niet meer merkentrouw en vertoont zigzaggedrag’ Steef Bakker en Jack de Vreede, beiden Senior Marketingmanager Retail & Leisure bij kantoor Den Haag Bouwfonds MAB Ontwikkeling
zouden alleen zaken willen doen met de bekende ketens – onzin. De politiek wordt nogal eens voor de kar van het MKB gespannen. Als zij het belangrijk vindt dat er bijzondere, verrassende winkeltjes worden gerealiseerd, dan kan de politiek zelf ook een steentje bijdragen. Stichtingskosten en huurprijzen gaan immers hand in hand.’ Een andere trend die Steef Bakker en Jack de Vreede signaleren is die van de ‘grillige consument’, die niet meer merkentrouw is en een ‘zigzaggedrag’ vertoont. Doelgroepenonderzoek is niet meer zo eenvoudig als enige jaren terug, toen er nog duidelijke relaties waren te voorspellen tussen bijvoorbeeld inkomens- en opleidingsniveau en koopgedrag. Tegenwoordig kopen de hogere inkomens-
6
dossier trends en ontwikkelingen in retail
oppervlakte van zo’n 35 hectare (vergelijkbaar met zeventig voetbalvelden) zijn daarin winkels samengebracht waarbij het niet meer puur om het winkelen gaat, maar om vermaak, beleving en lifestyle. In de modewinkel vindt een permanente modeshow plaats en de ski’s of de mountainbike kunnen ter plekke worden uitgeprobeerd op een speciaal parcours. Kortom: de hele infrastructuur en de openbare ruimte zijn erop aangepast dat er een levendige, prettige verblijfssfeer ontstaat waar winkelen, convenience food en leisure één zijn geworden. ‘Een soort permanente catwalk’, aldus Steef Bakker. ‘We willen een ambiance creëren. Een sfeer die duidelijk onderscheidend is van dat wat je ook in de binnenstad vindt, en die van een geheel ander schaalniveau is.’ Bij vernieuwing in de retail gaat het ook om de onbetwist belangrijkste trend: schaalvergroting. Veel van de bekende formules
De discussie over GDV/PDV is in Nederland momenteel in volle gang. Veel gemeenten en provincies zijn terughoudend in hun vestigingsbeleid, omdat ze vrezen voor een leegloop van de binnensteden. Ook de verwijzing naar de Franse weidewinkels, die grote gevolgen hebben gehad voor de binnensteden, duikt in de discussie steeds weer op. Toch lijkt in Nederland het tij te keren als het gaat om GDV/PDV. Wim Derksen, directeur van het Ruimtelijk Planbureau, meent juist dat Nederland zijn achterstand op het buitenland als het gaat om megawinkels aan de rand van de steden, aan het inlopen is en vraagt zich in de publicatie Winkelen in megaland af: ‘Waarom zou wat elders handig is, hier moeten worden tegengegaan?’ Het Rijk voert met de Nota Ruimte een decentralisatiebeleid en legt een coördinerende rol bij de provincies. Regionale afstemming lijkt dan ook een voorwaarde voor succes aangezien het uiteraard geen zin heeft als iedere gemeente met haar buurgemeente moet gaan concurreren. Steef Bakker en Jack de Vreede zeggen over de decentralisatie: ‘Er zijn geen kaders meer, het Rijk zegt in feite “zoek het maar uit”. Het is goed om provinciebreed sturing te geven aan wat gemeenten willen. Maar veel provincies leggen het toch weer bij de gemeenten neer, die vaak nog geen duidelijk beleid hebben geformuleerd. Tussen gemeenten is er soms sprake is van grote verschillen: of beschermen wat er nu is, of juist ruimte
creëren voor nieuwe ontwikkelingen. Provincies zijn ook nog druk met het vormgeven van het decentralisatiebeleid.’ In hoeverre megawinkels aan de randen van de steden zullen leiden tot de opheffingsuitverkoop van de binnensteden, valt dus nog te bezien. Uit onderzoek blijkt dat consumenten prijs stellen op beide. Voor het slenteren en de sfeer ga je naar de binnenstad, voor de doelaankopen ga je naar de goed bereikbare, perifere locaties. Gemeenten kunnen zelf veel doen om hun binnenstad levendig te houden, terwijl ze ook de vraag van retailer, ontwikkelaar én consument naar grootschalige locaties kunnen accommoderen. Zo moeten het kernwinkelapparaat en de openbare ruimte op orde zijn. De allergrootste bedreiging voor de binnensteden is slechte bereikbaarheid. Investeren in parkeergarages en een goede ov-infrastructuur zijn dan ook noodzakelijk.
Openluchtcentra In de herontwikkeling van binnensteden en winkelcentra zie je steeds meer dat de door de consument gewaardeerde, historische binnensteden als Haarlem, Den Bosch en Amsterdam worden
‘ Internationalisering is een trend die zich onverminderd zal door zetten’ gekopieerd. De overdekte winkelcentra uit de jaren zeventig en tachtig zijn definitief verleden tijd. Een ultieme versie van deze trend zijn de lifestyle centers uit de Verenigde Staten. Het zijn imitaties van Europese binnensteden, een soort ‘openluchtcentra’ met gezellige straatjes en een mix van winkelen en leisure, waar de publieke ruimte en de belevingswaarde belangrijk zijn. Ook in de VS is de traditionele overdekte mall op zijn retour. Goed winkelen dient een beleving te zijn en een duidelijke meerwaarde te bieden ten opzichte van shoppen op het internet. Toch is de stijgende verkoop via internet in een aantal branches wel degelijk een geduchte concurrent voor bestaande retailers. Zo is er in de reisbranche al menige klap gevallen en proberen boekhandels zich te onderscheiden van zaken als Amazon.com en Bol.com door de klant met behulp van koffiehoeken, lezingen en signeersessies een ‘ervaring’ te bieden.
dossier trends en ontwikkelingen in retail
7
Tien aandachtspunten van de retailmarkt
Ook hier geldt weer het principe van ‘en en’: beide kanalen kunnen uitstekend naast elkaar bestaan en elkaar zelfs versterken. Een andere trend, die zich met name aan kant van retailers manifesteert, is die van ketenverkorting. In de brandstores en flagship-stores van bijvoorbeeld Esprit, Diesel en G-Star – waarbij de winkel het visitekaartje is van het eigen merk – is het uitstralen van lifestyle bijna belangrijker dan het product. Met deze internationale trend loopt Nederland overigens wel een beetje achter: bij ons geen door Rem Koolhaas ontworpen Prada-store of een grootschalige Nike-town zoals in Berlijn. Hier wreekt zich de omvang van de verzorgingsgebieden van onze ‘grote’ steden. Bij ontwikkelaars en beleggers is er nauwelijks sprake van ketenverkorting. Voor een deel komt dit doordat bijvoorbeeld beursgenoteerde vastgoedbeleggers niet zelf mogen ontwikkelen. Wél constateren Bakker en De Vreede een trend dat er meer wordt samengewerkt tussen ontwikkelaars en beleggers en dat het management van winkelcentra steeds belangrijker wordt. Bakker: ‘Men is veel meer bezig met het product. Het belang van de omgevingskwaliteit en de noodzaak om onderscheidend te zijn, spelen hierbij een belangrijke rol.’ Ook met de retailers zijn er doorgaans goede contacten en wordt er over en weer geluisterd naar wensen en gesignaleerde bewegingen in de markt. Bakker en De Vreede vinden het in Nederland nog onbekende fenomeen van omzethuur in principe een goed instrument om alle partijen meer te betrekken bij het functioneren van een gebied. De Vreede: ‘Als ook de verhuurder zijn rendement kan verbeteren door een hogere omzet van de huurder, dan zal ook meer belang worden gehecht aan een goed management van het winkelcentrum.’
Tot slot Nederland staat in de top drie van dichtstbewinkelde landen in Europa, waarmee er ogenschijnlijk weinig plaats lijkt voor nieuwe ontwikkelingen. Toch blijkt uit het bovenstaande dat de dynamiek van de retailmarkt ook in Nederland nog onverminderd groot is. Een grote opgave voor de toekomst ligt in de herontwikkeling van wijk- en stadsdeelcentra, die door hun verouderde structuur consumenten verliezen aan de goedlopende binnensteden en de nieuwe megawinkels aan de randen. Hierbij is het beleid van een gemeente of stadsdeel cruciaal, menen Steef Bakker en Jack de Vreede: ‘Maak bijvoorbeeld een duidelijke keuze voor concentratie in een wijk en ontmoedig dan ook tegelijkertijd de omliggende buurtstrips door functieverandering.’ Met de alsmaar toenemende groei van het aanbod, de schaalvergroting en de internationalisering verandert het Nederlandse winkellandschap van karakter. In de fijnmazige winkelstructuur zullen gaten gaan vallen. Binnensteden en winkelcentra richten zich meer en meer op de omgevingskwaliteit, omdat winkelen boven alles aangenaam moet zijn. Cultuur, winkelen, openbare ruimte en wonen worden dan ook steeds meer integraal ontwikkeld. Het neerzetten van een onderscheidende sfeer is daarbij essentieel. Die sfeer moet dan wel voldoende herkenbare, vertrouwde ingrediënten bevatten, want de Nederlandse consument mag dan van verrassing en avontuur houden, hij hecht ook erg aan zijn Blokker en zijn Hema aan dat gezellige pleintje. •
8
dossier trends en ontwikkelingen in retail
De retailmarkt is een markt die volop in beweging is. Trends en ontwikkelingen in consumentenvoorkeuren, overheidsbeleid en nieuwe formules van ontwikkelaars en retailers geven het winkellandschap de komende jaren een nieuw karakter. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ziet tien belangrijke aandachtspunten binnen de retailmarkt. 1 Het aanbod van winkels groeit, ondanks de bestaande fijnmazige voorzieningenstructuur. Dit leidt tot concurrentie tussen winkelgebieden, maar ook tot complementair aanbod van retail in bijvoorbeeld binnensteden, wijkwinkelcentra en megawinkels aan de stadsranden. 2 Door het toenemende aanbod wordt onderscheidend vermogen voor steden en winkelcentra steeds belangrijker. Bij nieuwe ontwikkelingen en bij herontwikkelingen ligt dan ook steeds meer de nadruk op omgevingskwaliteit: de kwaliteit van de openbare ruimte en de sfeer of uitstraling van een gebied. Stedenbouw en architectuur, maar ook functiemenging met horeca, cultuur en leisure zijn middelen om de gewenste omgevingskwaliteit te realiseren. 3 Winkelen is bovenal beleving geworden. Dat geldt zowel voor het funshoppen als voor het runshoppen. Retailformules spelen hierop in: een winkel is niet meer sec het aanbod van een verzameling producten, maar is een beleveniswereld op zichzelf geworden. 4 De consument is in zijn winkel- en bestedingsgedrag lastiger te voorspellen. Deze ‘grilligheid’ of dit zogenoemd ‘zigzaggedrag’ van de consument leidt ertoe dat merkentrouw grotendeels tot het verleden behoort en dat bijvoorbeeld inkomensgroepen niet meer gekoppeld kunnen worden aan een bepaald bestedingsgedrag. 5 Schaalvergroting is een belangrijke trend: formules vragen om een steeds groter winkeloppervlak, dat in de binnenstad vaak niet haalbaar is. Deze ontwikkeling leidt onder meer tot verdere opdrijving van de prijzen. Aan de randen van de steden vestigen zich steeds meer megawinkels, aangetrokken door de goedkopere grondprijzen en de goede bereikbaarheid. 6 De internationalisering van de retailmarkt zet verder door. Buitenlandse formules vestigen zich in Nederland en omgekeerd spelen Nederlandse retailers, ontwikkelaars en beleggers een steeds grotere rol in Europa. 7 Ondanks de voortgaande discussie over GDV/PDV lijken er steeds meer kansen te komen voor megawinkels aan de rand van de steden. 8 Met de Nota Ruimte is er geen overkoepelende visie meer op GDV/PDV in relatie tot andere centra. De coördinatie van het beleid ligt bij de provincies, die veelal nog beleid moeten formuleren, waardoor momenteel onduidelijkheid heerst. 9 Bereikbaarheid is voor consumenten een belangrijke factor bij de keuze van een winkelgebied. De binnenstad kan worden beschermd door te investeren in bereikbaarheid door middel van goede parkeervoorzieningen en ov-infrastructuur. 10 Een grote opgave voor de toekomst wat betreft de bestaande (wijk)winkelcentra ligt in de herontwikkeling: het vernieuwen en aanpassen aan de eisen van de tijd.
Almere, Stadshart
Centrum groeit mee met de stad Wat het aantal bewoners betreft, kan Almere gerust een stad worden genoemd. In 2007 wonen er ruim 200.000 mensen, en de stad zal doorgroeien naar zo’n 350.000 inwoners. Maar een stad is pas een echte stad als er sprake is van een levendig centrum. Zo’n stadshart krijgt Almere nu het bestaande centrum wordt aangevuld met 85.000 vierkante meter winkelruimte, 950 woningen, 6.500 vierkante meter kantoor- en hotelruimte, 20.000 vierkante meter leisure en 2.500 parkeerplaatsen.
Rem Koolhaas kreeg begin jaren negentig opdracht om een masterplan te maken voor de uitbreiding van het centrum van Almere. Bouwfonds MAB werd gevraagd een visie te geven op de stedenbouwkundige opzet en kwam met het lumineuze idee van het gebogen maaiveld. Het is volgens Marketingmanager Steef Bakker van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB een mooie onderbreking van het vlakke polderlandschap: ‘De glooiing zorgt voor bijzondere ruimtes en spannende hoogteverschillen in de openbare ruimte. Bovendien is er onder de boog sprake van een ‘parkeerkathedraal’, zodat auto’s dichtbij en toch uit het zicht kunnen worden geparkeerd.’
het nieuwe Stadshart verhuist. Het bouwblok ligt middenin het winkelgebied en Bakker laat zien wat het gebogen maaiveld hier doet: ‘Er ontstaat een enorme diversiteit in winkelruimten door de hoogteverschillen. Op de dominante hoeken zijn de winkels met de hoogste plafonds. Hier komen de andere grote trekkers als Zara, H&M, Mexx, Esprit en een Nike-store. Minstens zo bijzonder zijn de woningen op het glooiende, met gras begroeide dak dat alleen toegankelijk is voor bewoners. Op het dak staat ook een woontoren met zes appartementen dat als een landmark overal bovenuit steekt.’
Multifunctioneel
Blok 2 werd ontworpen door David Chipperfield en bevat zeventien winkels van 6.700 vierkante meter en 38 woningen die op het dak zijn gesitueerd. Opvallend is de semitransparante gevel boven de etalages. Bakker: ‘Winkeliers mogen hier straks heel groot reclame maken voor hun producten. Geen namen dus, maar per seizoen wisselende beelden van wat zij verkopen. Zeker ’s avonds is dat prachtig om te zien. De verlichting van de winkels in combinatie met de openbare verlichting die aan het gebouw is bevestigd, geeft namelijk de illusie dat het gebouw zweeft.’
Bouwfonds MAB ontwikkelt het Stadshart samen met Blauwhoed Eurowoningen. In totaal gaat het om tien bouwblokken die in vijf fasen worden gerealiseerd. De eerste twee fasen zijn inmiddels opgeleverd: het Urban Entertainment Centre (popzaal, discotheek, hotel, leisure-centrum, detailhandel en horecafuncties), de bioscoop (acht zalen, 2.400 stoelen), winkelruimte en vijftig woningen.
Per fase Eind maart is fase 3 gereed. Het gaat om twee grote bouwblokken met winkels en woningen. Blok 1 werd ontworpen door Christian de Portzamparc en biedt onderdak aan 65 winkels en 52 woningen. Het wordt onder meer het onderkomen van een indrukwekkend, transparant nieuw warenhuis voor V&D, dat net als de Hema naar
De vierde en vijfde fase van dit enorme project worden respectievelijk najaar 2006 en voorjaar 2007 afgerond. Dan heeft Almere een makkelijk bereikbaar, gezellig stadshart dat alleen toegankelijk is voor voetgangers en dát is volgens Bakker precies wat de consument wil. •
dossier trends en ontwikkelingen in retail
9
Bergen op Zoom, De Parade
Leiden, winkelcentrum De Luifelbaan
Oud stadscentrum in nieuw jasje
Getransformeerd winkelcentrum aanjager voor buurt
De monumentale binnenstad van Bergen op Zoom ondergaat een metamorfose. Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseert en herontwikkelt hier tien bouwblokken met in totaal 18.000 vierkante meter winkelruimte, 67 woningen en 460 parkeerplaatsen. Niemand minder dan Rob Krier maakte het masterplan.
Langzaam maar zeker krijgt het wijkwinkelcentrum De Luifelbaan in Leiden een compleet nieuwe uitstraling. In de jaren zestig gebouwd als centrum voor alleen de dagelijkse boodschappen, transformeert Bouwfonds MAB Ontwikkeling De Luifelbaan tot een aantrekkelijk koopcentrum. ‘Een vernieuwde Luifelbaan betekent een upgrade voor de hele buurt’, zegt Mariska Bossmann, Marketingmanager Retail & Leisure van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB.
De Parade was een straat met een paar winkeltjes en een plein zonder duidelijke functie. De gemeente schreef in 1996 een prijsvraag uit om deze straat te herontwikkelen en zo de ontbrekende schakel tussen de twee hoofdwinkelstraten in het centrum tot stand te brengen. Daarnaast zou het hele zuidoostelijke deel van het stadscentrum moeten worden opgewaardeerd.
Het ontwerp van De Luifelbaan in Leiden Zuidwest is van de hand van architectenbureau Groosman Partners uit Rotterdam. Dit bureau is nu ook verantwoordelijk voor het ontwerp van de nieuwbouw. De Luifelbaan, met 6.500 vierkante meter winkeloppervlak, wordt tot ruim 15.000 vierkante meter uitgebreid. In totaal neemt Bouwfonds MAB de ontwikkeling van 10.000 vierkante meter nieuw winkeloppervlak voor haar rekening. Deze enorme toevoeging van winkelvloeroppervlak zorgt ervoor dat de huidige uitstraling van een vrij eenzijdig winkelcentrum zal veranderen in dat van een compleet stadsdeelcentrum. Overigens blijft de bestaande bebouwing voor een deel behouden.
meer behoefte aan ‘recreatief’ winkelen en ondernemers zijn door schaalvergroting uit hun huidige winkels gegroeid.’
Aan de zijde van de Vijfmeilaan worden nieuwe winkels en een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Het Bevrijdingsplein wordt met de komst van een grote supermarkt en een woontoren met 122 appartementen heringericht. Om de bezoekersstromen goed te kunnen begeleiden, worden in totaal 640 parkeerplaatsen toegevoegd, waarvan 450 in parkeergarages en 190 in het openbaar gebied.
Luifels
teruggebouwd op het St. Josephplein. Op de plek van de voormalige Rabobank is een nieuw onderkomen gerealiseerd voor de C&A.
Naast het ontbreken van een aansluitend winkelcircuit was de kleinschaligheid van het stadshart volgens marketingmanager Jack de Vreede van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB het grootste probleem: ‘Schaalvergroting is nu eenmaal een trend binnen de retail. Daar komt bij dat ook de openbare ruimte toe was aan een opknapbeurt.’
De tweede fase is volgens De Vreede het belangrijkste onderdeel van het plan: ‘De Parade en het verlengde ervan zijn eind maart opgeleverd. De bebouwing van bOb van Reeth aan weerszijden de Verlengde Parade sluit naadloos aan op de kleinschaliger opgezette bouwdelen van Van Reeth en Krier (een hoefijzervormig bouwblok met op de begane grond winkels en daarboven woningen) aan de Parade. Hier komen onder andere grote trekkers als Hennes & Mauritz, Miss Etam en Douglas, maar ook een keur aan kleinere winkels.’
Deelgebieden
Trekkers
Rob Krier werd als stedenbouwkundige aangetrokken en maakte een masterplan dat zowel voorziet in de herontwikkeling van monumentale panden als (sloop/)nieuwbouw. Behalve Krier zelf namen de architecten bOb van Reeth, Sjoerd Soeters en Jan Weyts de verschillende deelgebieden voor hun rekening.
Als alles volgens planning verloopt, wordt de laatste fase in het voorjaar van 2007 afgerond. Voor de voormalige locatie van de Lucernaflat ontwierp Sjoerd Soeters een nieuw gebouw met een bovengrondse parkeergarage, het nieuwe onderkomen van een supermarkt en de Media Markt. De Vreede wijst op het belang van trekkers als deze: ‘Een stad zonder dit soort winkelketens verliest de concurrentiestrijd. Vernieuwing hoeft echter geen probleem te zijn, zolang historische waarden niet uit het oog worden verloren en de nieuwbouw mooi aansluit op de omgeving.’ •
Het plan wordt in drie fasen gerealiseerd. De eerste fase betrof de herontwikkeling van het monumentale postkantoor en een tweetal monumenten aan het Zuivelplein. De gebouwen werden door Jan Weyts geschikt gemaakt voor winkelruimte en woningen. Daarnaast werd een deel van de Hema-vestiging gesloopt en
10
dossier trends en ontwikkelingen in retail
Met de komst van een tweede supermarkt, een warenhuis en de uitbreiding van het winkelaanbod kan de consument straks ook voor de niet-dagelijkse behoeften in het winkelcentrum terecht. ‘De integrale herontwikkeling van De Luifelbaan betekent niet alleen een ‘upgrade’ voor het winkelcentrum, maar feitelijk voor de hele buurt’, zegt Bossmann. ‘De aanpak van het winkelcentrum geldt wat dat betreft als aanjager voor de aanpak van de rest van de wijk.’
Recreatief winkelen
In het huidige ontwerp nemen luifels een bijzondere plek in. Niet zo verwonderlijk, want daar heeft het winkelcentrum uiteindelijk zijn naam aan te danken. De bestaande luifels worden opgeknapt en in de nieuwbouw worden ze doorgetrokken, zodat er een eenheid gaat ontstaan. De vernieuwing die in 2004 van start is gegaan, is volgens Bossmann geen eenvoudige klus. ‘Vooral niet omdat tijdens de operatie het winkelcentrum voor het publiek gewoon open moet blijven.’
‘Een grondige revitalisatie van De Luifelbaan is zeker op zijn plaats’, benadrukt Mariska Bossmann. Toen De Luifelbaan eind jaren zestig gebouwd werd, volstond een winkelcentrum wanneer het voorzag in de dagelijkse boodschappen. Tegenwoordig zijn consumenten en retailers kritischer. Bossmann: ‘De consument heeft nu eenmaal
De eerste fase is inmiddels opgeleverd, en naar verwachting zullen fase 2 in het voorjaar van 2006 en fase 3 in 2007 gereed zijn. Het winkelcentrum wordt in belegging genomen door Fortis Vastgoed en Ahold Vastgoed. •
dossier trends en ontwikkelingen in retail
11
Purmerend, winkelcentrum Weidevenne
Parijs, Domus
Een welkome aanvulling
Fransen krijgen hun eerste woonmall
Het winkelcentrum Weidevenne ligt in het hart van de nieuwbouwwijk Weidevenne in Purmerend en vormt een aanvulling op het bestaande voorzieningenapparaat. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ontwikkelde op deze plek een winkelcentrum naar de maatstaven van deze tijd. Het ontwerp is gemaakt door Roeleveld Sikkes Architects uit Den Haag, het bureau dat ook de appartementencomplexen in de directe omgeving van het winkelcentrum heeft ontworpen.
Alles op woongebied te koop onder één dak. Het bestond nog niet in Frankrijk, maar dit voorjaar opende Domus zijn deuren. Een woonmall met 62.000 vierkante meter winkelruimte en 2.400 parkeerplaatsen, tien minuten rijden vanaf Parijs. De Fransen zullen versteld staan van het complete en verrassende aanbod, dat is afgestemd op de winkelgebruiken en wensen van de Franse consument.
Het centrum biedt in totaal plaats aan 28 winkels en heeft een winkeloppervlak van achtduizend vierkante meter. Op het dak is een parkeerdek gerealiseerd met ruimte voor ongeveer 370 auto’s. Overigens zal de infrastructuur rond het winkelcentrum nog ingrijpend verbeteren met de komst van het treinstation Weidevenne en de bebouwing van het terrein waar de huidige supermarkten gelegen zijn. Het winkelcentrum ligt midden in een wijk die nog voor een deel in aanbouw is. Uiteindelijk zal Weidevenne zo’n 6.500 woningen tellen en ruimte bieden aan ruim 18.000 inwoners. Winkelcentrum Weidevenne is een belegging van Corio Nederland Retail.
Schaars Met de komst van dit winkelcentrum worden de bewoners van Weidevenne op hun wenken bediend. Het bestaande winkelaanbod is met de huidige twee supermarkten natuurlijk maar een tijdelijke oplossing. Deze worden in het nieuwe winkelcentrum ondergebracht en verder aangevuld met speciaalzaken, een aantal landelijke filiaalbedrijven, dienstverlenende bedrijven, een bank, een makelaar en horeca- en vrijetijdsvoorzieningen. ‘Er is gekozen voor een uitgebreide branchering met een afwisselend aanbod van verschillende winkels’, zegt Mariska Bossmann, Marketingmanager Retail & Leisure van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Het primaire verzorgingsgebied van het winkelcentrum bestaat uit de bewoners uit de wijk. Men houdt rekening met enige aanloop van bewoners uit
12
dossier trends en ontwikkelingen in retail
omliggende wijken en dorpen. Het centrum voorziet vooral in de dagelijkse behoeften en wijkt in dat opzicht niet veel af van andere buurtwinkelcentra. ‘Uiteraard’, voegt Bossmann daar aan toe, ‘houden we wel rekening met de bevolkingsopbouw van de buurt. Zo zijn we onder andere nog bezig met het vinden van een speelgoedwinkel. De wijk is nog in aanbouw en trekt traditiegetrouw veel jonge gezinnen.’
Frankrijk is op woongebied het land van grote bouwmarkten en heel veel kleine speciaalzaken. Er werd daarom lange tijd vanuit gegaan dat Fransen geen behoefte hebben aan woonmalls. Bouwfonds MAB Development besloot dat eens nader te onderzoeken. Aanleiding was het grote succes van Alexandrium in Rotterdam. Het concept van deze woonmall kreeg zowel in binnen- als buitenland veel lof.
dat ondanks de grootschaligheid toch een zekere intimiteit heeft. Anders dan in Alexandrium heeft elke etage een eigen thema en sfeer: ‘klassiek en etnisch’ op de begane grond, ‘hedendaagse stijl en design’ op de eerste etage en ‘badkamers en keukens’ op de tweede etage. Op de begane grond bevindt zich bovendien een tuincentrum en op de bovenste verdieping worden ook vloer- en wandbekleding en nieuwe technologieën op woongebied verkocht.
Uniek ontwerp
Haalbaar
Verschil
Hoewel winkelcentrum Weidevenne misschien lijkt op vele andere in zijn soort, is het zeker vernieuwend door zijn vorm. De supermarkten in het overdekte winkelcentrum komen aan het centrale plein te liggen met de rest van de winkels daaromheen. ‘De driehoekige vorm is uniek en wordt in Nederland niet veel toegepast’, zegt Bossmann. ‘Winkelcentrum Weidevenne is een opvallende in de portefeuille van Bouwfonds MAB’, benadrukt Bossmann, ‘het is namelijk een van de weinige wijkwinkelcentra waar geen woningen boven gebouwd zijn’.
Marketingmanager Jacques Sinke van Bouwfonds MAB was dan ook niet verbaasd dat een woonmall in Frankrijk wel degelijk haalbaar bleek: ‘We moesten alleen wel rekening houden met de culturele verschillen en konden het concept van Alexandrium niet klakkeloos overnemen. De Fransen zijn zeer nationaal georiënteerd en hebben bijvoorbeeld een sterke bad- en keukensector. Daarnaast besteden zij veel aandacht aan l’art de la table en zijn er veel speciaalzaken die serviezen, bestek, tafellakens en dergelijke verkopen.’ Er werd een perfecte locatie gevonden, tien minuten rijden vanaf Parijs, zeer goed bereikbaar en gelegen tegenover een regionaal winkelcentrum dat een groot aantal bezoekers trekt.
Het grote verschil tussen Alexandrium en Domus is volgens Sinke de verkaveling: ‘In Alexandrium zijn 55 winkels gevestigd, terwijl Domus meer dan honderd winkels telt. De grote trekker van Domus is Alinea, een succesvolle Franse interieurzaak die tienduizend vierkante meter bestrijkt. Het overige aanbod bestaat met name uit kleinere en middelgrote speciaalzaken, waarvan het merendeel ook Frans is. Om het winkelaanbod van Domus zo gevarieerd mogelijk te maken, hebben we ook een aantal buitenlandse partijen binnengehaald. Een ander verschil is dat er meer horecagelegenheden in Domus zijn. Daar wordt in Frankrijk nu eenmaal veel meer waarde aan gehecht dan in Nederland.’ Domus werd op 22 maart geopend, en nu zal moeten blijken of de Fransen echt toe zijn aan een woonmall. Sinke maakt zich er geen zorgen om: ‘De Franse consument kent dit nog niet en zal versteld staan van het grote en gevarieerde aanbod. Om nog maar niet te spreken van het enorme gemak van kijken en vergelijken dat een woonmall biedt.’ •
Winkelcentrum Weidevenne is inmiddels opgeleverd en de eerste winkeliers hebben hun intrek genomen in hun nieuwe onderkomens. Naar verwachting zullen de winkels de komende maanden hun deuren openen, zodat de inwoners van de wijk Weidevenne nog dit voorjaar kunnen beschikken over een compleet winkelcentrum met een volledig aanbod waar ze terecht kunnen voor alle dagelijkse boodschappen. •
Transparant Myard Raoult Architects en Virgile en Stone (interieur) ontwierpen een gebouw in de vorm van een stoomschip met drie verdiepingen waar het daglicht binnenvalt via een glazen dak. Dankzij de open binnenruimte en de galerijen is het een zeer transparant complex
dossier trends en ontwikkelingen in retail
13
Jaap Blokhuis, CEO Redevco Europe Services bv
Toekomstgerichte belegger Redevco is in 1999 ontstaan als een verzelfstandiging van de vastgoedpoot van C&A. Inmiddels heeft de ontwikkelende belegger in vijftien landen alle grote retailers als klant. Internationalisering is niet eens meer een trend, het is een gegeven. ‘Europa is allang één markt’, aldus Jaap Blokhuis, CEO van Redevco. Door alle internationalisatie is hij de Nederlandse markt wel steeds meer gaan waarderen. Wat Blokhuis zorgen baart is de schaalvergroting van een aantal concerns die de kleinere zaken wegdrukken. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor de winkelmarkt: ‘Er ontstaat een gespleten winkellandschap.’ Bekende projecten van Redevco in Nederland zijn een deel van de Koopgoot in Rotterdam en het recent verworven Berlage/gebouw achter de Haagse Passage. En uiteraard bezit Redevco traditioneel veel losse panden in de A1-winkelgebieden, zoals de Kalverstraat in Amsterdam. Maar de echt grote projecten zijn in het buitenland te vinden, zoals in Londen, Parijs en München. Binnenkort worden de eerste projecten in Helsinki en Istanbul verworven. Met name aan de randen van de stad en in de grote shopping centers is Redevco meer en meer te vinden. Daar is de meeste groei te behalen. Jaap Blokhuis: ‘Van de losse panden hebben we het meeste verstand, daar komen we vandaan. Maar in de markt van winkelcentra kun je sterker groeien.’ Daarbij blijft het hart wel altijd bij de kwaliteit van het vastgoed liggen: ‘Er is een trend dat veel partijen vastgoed puur als een financieel product zien. Je koopt dan in feite cashflow, de waarde van de panden wordt bepaald door de huurcontracten. Zo willen wij niet werken. Het gaat ons altijd om de achterliggende fundamentals waarom iets waarde heeft. Om de locatie en de kwaliteit van het gebouw. Wij willen iets kunnen doen met het pand, opsplitsen, herontwikkelen, de juiste huurders zoeken, wat de markt maar vraagt. Wij zijn minder geïnteresseerd in twintig jaar vastliggende huurcontracten. Vastgoed is leuk als je er iets mee kunt doen.’ De contacten met de huurder zijn voor Redevco dan ook heel belangrijk. ‘Wij zitten heel kort tegen de retail aan. We zijn altijd met ze in gesprek over trends, waar de markt naartoe gaat en hoe we ze daarin kunnen ondersteunen. Omdat wij de complete keten aanbieden – beleggen, ontwikkelen en beheren – hechten wij daar veel waarde aan. We werken ook primair voor de eigen portefeuille.’
Kaalslag
‘ De Nederlandse markt blijft met alle trends en opgaven die er liggen toch bijzonder boeiend’
Internationalisatie is inmiddels een gegeven waaraan iedereen gewend is, aldus Blokhuis. ‘Retailers gaan dwars door heel Europa heen. Ook steden als Istanbul en Helsinki en steden in Oost-Europa worden steeds belangrijker.’ Door de schaalvergroting wordt de concurrentie alsmaar grimmiger. Jaap Blokhuis: ‘Een aantal bedrijven is erg dominant aan het worden, zoals Ikea en Media Markt. Ze profiteren van schaalvoordelen bij de inkoop en drukken kleinere bedrijven uit de markt. Je ziet een splitsing ontstaan in de winkelmarkt, waarbij het aanbod van elektronica, computers, meubels en dergelijke verdwijnt naar de randen van de stad. Dat aanbod verdwijnt uit de binnenstad, die voornamelijk modisch begint te worden in haar aanbod: kleding, schoenen, bijous, lifestyle, woningaccessoires. Door die tweedeling zie je een gespleten winkellandschap ontstaan.’ In heel Europa is eenzelfde concept aan het ontstaan dat wij in Nederland ook kennen van Alexandrium in Rotterdam en de voormalige Maxisvestiging bij Muiden. Jaap Blokhuis: ‘Het is in feite een rijtje grote dozen, waar het parkeren goed is geregeld, een breed assortiment wordt aangeboden dat ook nog het goedkoopst is. Ook Nederland is op dit gebied liberaler geworden, maar het beleid is nog te veel versnipperd. In het buitenland worden deze retailparken echt als clusters ontwikkeld. De verkeersinfrastructuur is erop aangepast. In Nederland is het nog te veel van hier wat en daar wat. Er wordt niet regionaal gedacht en we zijn toch gewend om kleinschalig te denken. De angst voor weidewinkels, de regel-
geving en onze historisch gegroeide fijnmazige winkelstructuur spelen daarbij een rol.’ Door die fijnmazige winkelstructuur is er weinig ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Ook de klappen die bedrijven in branches als meubels en reizen krijgen van de concurrentie van Ikea en het internet, zijn medebepalend voor een nieuwe trend die aan het ontstaan is, namelijk leegstand. Blokhuis: ‘De kaalslag in bepaalde sectoren leidt tot structurele leegstand, zoals we die ook al kennen in de kantorenmarkt. Het gaat dan met name om de gebieden aan de randen van de binnenstad, de aanloopgebieden. De binnenstad zelf, het A1-winkelgebied, blijft het onverminderd goed doen. Ook op de slechtere perifere locaties zie je leegstand ontstaan. Het gevolg zal zijn dat er een afwaardering plaatsvindt van de B-locaties, die nu absoluut overprijsd zijn. Door die afwaardering wordt herontwikkeling mogelijk, afhankelijk van de locatie kunnen er andere functies komen zoals wonen, kantoren of lichte industrie.’
Risico Herontwikkeling is voor Nederland een belangrijke opgave. Om te zorgen dat het aanbod niet veroudert, en dat geldt met name voor de winkelcentra, moet er snel iets gebeuren, meent Blokhuis. ‘Herontwikkelen is per definitie ‘lastiger’ want het is veel complexer en tijdrovender. Je moet uitgaan van de bestaande omgeving en bestaande partijen. Je moet echt een inspanning plegen, en je ziet dat veel beleggers naar het buitenland trekken, omdat daar nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. Dat is de gemakkelijke weg zoeken, wij willen dan ook allebei doen.’ En hoe zit het dan met het imago van de conservatieve belegger? ‘De belegger is per definitie overwegend conservatief. Het gaat nou eenmaal om veel geld. Beleggen in vastgoed is als het besturen van een mammoettanker. Als het allemaal goed gaat kun je een pand goed verkopen. Maar als je de verkeerde keuzes maakt, kun je niet meer bijsturen, je pand is slecht te verkopen en je bent veel geld kwijt. De retailers zelf hoeven veel minder te investeren en lopen dus veel minder risico. Bovendien heeft het voor ons geen zin om ergens heen te gaan als de retailers er nog niet willen zitten. Je bent dus per definitie tweede.’ Toch gaat Redevco innovatie en risico niet uit de weg. Blokhuis: ‘Als je groot genoeg bent, kun je een bepaald deel van je vermogen beleggen in de risicodragende sfeer. Ook nemen we risico’s door bijvoorbeeld naar een land als Roemenië te gaan. Geen idee hoe dat land ervoor staat over een jaar.’ Hij is de Nederlandse retailmarkt steeds meer gaan waarderen. ‘Nederland is tenslotte een heel stabiel land. We hebben relatief goede demografische kenmerken, de consumentenbestedingen gaan weer omhoog, het politieke klimaat is stabiel en er wordt een aantal belangrijke structurele hervormingen bij de overheid doorgevoerd. De Nederlandse markt blijft met alle trends en opgaven die er liggen toch bijzonder boeiend!’ Ook over het zogenaamd veranderende consumentengedrag maakt Blokhuis zich geen zorgen. ‘Daar merk je uiteindelijk helemaal niks van. Als mensen een dagje vrij hebben, gaan ze lekker door de binnenstad zwerven. Goed winkelen is een stukje beleving, en dat is toch heel wat anders dan shoppen op het internet.’ •
dossier trends en ontwikkelingen in retail
15
Roland Kahn, president-directeur Cool Cat Holding bv
Het Big City-gevoel van streetwise en fun Met haar twee formules Cool Cat en Wonder Woman is Cool Cat Holding bv marktleider op het gebied van kleding voor acht tot achttienjarigen. Het bedrijf groeit sterk en opent niet alleen winkels in bijna heel Europa, maar onlangs ook in Dubai. In 2007 gaat de kledinggigant de Chinese markt op. Bij het neerzetten van een sterk merk spelen de winkel en de winkelomgeving een grote rol. Dé grote trends zijn internationalisering, schaalvergroting en entertainment. En volgens president-directeur Roland Kahn is de consument helemaal niet zo grillig: ‘Als je dat zegt, betekent het alleen maar dat jij als ondernemer er niet de vinger op weet te leggen. De consument heeft tegenwoordig nu eenmaal een heleboel keuzemogelijkheden.’ Het hoofdkantoor van de Cool Cat Holding ligt op een kantorenpark aan de rand van Houten, maar lijkt van binnen in niets op de standaard kantooromgeving die je gewoonlijk treft op zo’n park. Er heerst hier een bepaalde sfeer, en dat komt niet alleen door de paspoppen naast de lift of de kledingrekken die worden voorbijgereden. Het is vooral het komen en gaan van jonge, hipgeklede medewerkers, waardoor de hal met haar leestafel die de ambiance ademt van een grand café een bruisend ontmoetingspunt van het bedrijf lijkt te zijn. De sfeer van het hoofdkantoor weerspiegelt de sfeer die Kahn met zijn formules wil neerzetten. Roland Kahn: ‘Cool Cat is stoer, sexy, eigenzinnig, een beetje recalcitrant. Het is een merk voor jongeren met een eigen lifestyle, die value for money willen. Het is een Big City-verhaal: een uitstraling van streetwise en fun.’ Kahn kent zijn klanten (‘onze doelgroep is jong, alert, dynamisch, creatief en flexibel’) en is zich ook bewust van de impact van het merk op de klanten. Ook dat is onderdeel van de bedrijfsstrategie. ‘Onze doelstelling is groei, en daarmee bedoelen we niet alléén in de omzet. We willen een toevoeging zijn voor het leven van klanten en medewerkers en hen stimuleren in hun persoonlijke groei.’
Concurentie
‘ De consument moet zich thuis voelen in de winkel, het moet een prettige sfeer en een prettige omgeving zijn’
Cool Cat en Wonder Woman zitten op A1-locaties in iedere stad van meer dan vijftigduizend inwoners en in alle belangrijke shopping centers. In Nederland zijn er totaal 130 filialen, die het bedrijf zelf in eigendom heeft. Alleen op de nieuwe ‘exotische’ markten als Dubai of Oost-Europa wordt er gewerkt met franchise-partners. Met de uitrol van de internationale vestigingen gaat het de laatste jaren heel hard, aldus Kahn. ‘We hebben al vijfentwintig filialen in het buitenland en er komen franchiseaanvragen uit alle hoeken van de wereld, van IJsland tot Zuid-Afrika.’ De internationalisatie van de retail is al een paar jaar dé belangrijkste trend op dit gebied. Het begon zo’n tien jaar geleden met de komst van formules van internationale zaken zoals H&M, Zara en Media Markt. ‘Andersom zijn ook wij naar het buitenland gegaan. Doordat steeds meer formules over de grenzen succesvol zijn, is er voor de consument steeds meer aanbod. En voor ons is het een continu leerproces. Hoe beter je concurrent is, des te beter je zelf wordt, mits je er oog voor hebt. Door de komst van H&M zijn wij alleen maar beter geworden. Concurrentie stimuleert. Door de toenemende internationale concurrentie gaat de kwaliteit absoluut omhoog.’ Maar je moet wel goed je vak beheersen, want het aanbod gaat dan wel omhoog, maar de consument heeft niet substantieel méér te besteden dan een aantal jaar geleden. En de euro kan maar één keer uitgegeven worden. In die concurrentieslag moet je je onderscheiden, een sterk merk neerzetten, en winkellocaties spelen daarbij een cruciale rol. Roland Kahn: ‘Je moet op de beste plekken zitten, en dat zijn plekken met een goede traffic, met veel aanloop, met name van jongeren. Het liefst zitten we naast een H&M en een McDonald’s. Met Cool Cat zitten we altijd op de A1-locaties. Het moeten plekken zijn die passen bij onze formule van het stedelijke leven: drukte, levendigheid. De omgeving is toch de extensie van het winkelgebeuren. Dat hoeft helemaal niet per se een binnenstad te zijn, er kan ook een prima sfeer hangen in een shopping center.’
Innovatie Kahn vindt het jammer dat er zo weinig innovatie en dynamiek zit in de retailmarkt. Voor een deel komt dat door beleggers. ‘Die zijn enorm conservatief in Nederland. Daar zit vaak weinig ondernemersgeest in, terwijl het veel meer een zaak zou moeten zijn van samenwerking tussen de retailer en de belegger dan wel ontwikkelaar. Je moet zorgen dat je belangen meer gelijk op gaan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan instrumenten die in het buitenland wél al worden toegepast, maar hier in Nederland nog nauwelijks. Ingroeihuur bijvoorbeeld, waarbij de ondernemer drie jaar de tijd krijgt om naar de juiste huur door te groeien. Of omzethuur, waarbij belegger én ondernemer profiteren van het succes. Dan heb je een gezamenlijk belang voor een gebied of winkelcentrum, beide partijen zijn stakeholder. Dat inspireert tot het leveren van prestatie.’ Ook overheden werken op z’n zachtst gezegd niet altijd mee aan dynamiek en innovatie, aldus Roland Kahn. ‘Mijn ervaring is dat gemeentes een heel inefficiënte bestuurslaag vormen. Vergunningen die maar niet verstrekt worden, zodat bouwprojecten vertraging oplopen. Alsof men helemaal niet begrijpt dat het gaat om het functioneren van de economie. Dat we hier met z’n allen van moeten leven. Men zou meer moeten faciliteren in plaats van bureaucratiseren.’ De rol van beschermen van de binnenstad wordt door het huidige beleid juist precies omgekeerd ingevuld. ‘Door het gebrek aan voldoende parkeerplekken en de hoge parkeertarieven wordt de consument juist uit de binnenstad geweerd. De overheid moet faciliteiten creëren, zoals parkeergarages rond het centrum en goed openbaar vervoer.’ Ook het tegenhouden van nieuwe ontwikkelingen aan de randen van de steden en in de periferie helpen de binnenstad niet. Kahn: ‘Zo’n project als het NL-City zou juist een nieuw elan voor de omgeving betekenen. Met Cool Cat zouden we daar ook onmiddellijk willen gaan zitten. Er is zeker vraag naar bij de consument, en zowel markt als ontwikkelaar zijn bereid er geld in te stoppen, tja, daar draait dit land toch om? En wat is er mis met concurrentie? De overheid is schizofreen omdat zij zélf bij gebrek aan fatsoenlijke parkeermogelijkheden de consument juist de binnenstad uitjaagt.’
Entertainment Dat de consument grillig zou zijn, zoals nogal eens wordt verkondigd, daar gelooft Roland Kahn niet in. ‘De consument ís niet grillig, de consument is alert en creatief. Hij heeft meer keus én hij heeft tijdnood, daardoor is hij sneller en flexibeler. Het is een zwaktebod om te zeggen dat de consument grillig is, je moet er als ondernemer juist op inspelen.’ Entertainment speelt een belangrijke rol bij het creëren van een onderscheidend merk. ‘De consument moet zich thuis voelen in de winkel, het moet een prettige sfeer, een prettige omgeving zijn. Het aanbod moet op een aantrekkelijke manier worden gepresenteerd. Ook muziek en videoschermen zijn daarbij belangrijk. Maar je moet er ook niet te ver in gaan: we zijn géén discotheek. Met je product creëer je een eigen leefomgeving en voegt je winkel iets toe aan de plek waar de consument komt winkelen.’ •
dossier trends en ontwikkelingen in retail
17
Pieter Affourtit, voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra
Winkelcentrum is een consumentenartikel ‘Te lang is geprobeerd consumenten de wet voor te schrijven. De detailhandel in Nederland heeft zich vooral ontwikkeld langs sterk planologische lijnen vanuit de gedachte van de ‘stuurbaarheid’ van de consument. Dáár moet worden gewinkeld en dáár mag u met de auto niet komen. Maar de hedendaagse consument zoekt zijn eigen weg gericht op het beste en het liefst op de gemakkelijkste wijze. Langzaam maar zeker dringt ook bij beslissers door dat een winkelcentrum een consumentenproduct is’, aldus Pieter Affourtit, voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) en tevens algemeen directeur van WPM Nederland. Als je volgens Affourtit je ogen goed de kost geeft, pik je ze er zo tussenuit: winkelcentra die het product zijn van het planologisch polderen van de jaren die achter ons liggen. ‘We hebben er allemaal in meer of mindere mate aan meegedaan, maar nu moeten we constateren dat de Nederlandse eigenschap alles te willen ordenen en goed op elkaar af te stemmen, de consument niet altijd een dienst heeft bewezen. Er zijn nogal wat centra in Nederland die niet meer voldoen aan de kritische eisen van de consumenten. De periode die voor ons ligt vraagt om een beleid dat aandacht heeft voor veranderende consumentenpatronen en ruimte biedt aan dynamisch ondernemerschap. Het polderen is misschien soms begrijpelijk achter de onderhandelingstafel, maar daar heeft de consument op straat echt maling aan.’
Teleurgesteld
‘ De sleutel naar succes ligt verborgen in goed nadenken over wat de consument precies wil’
De consument spreekt zich in menig onderzoek negatief uit over het winkelklimaat in Nederland. Aan de andere kant zegt men dat winkelen een van de belangrijkste vrijetijdsbestedingen is. ‘Tegelijkertijd blijkt ook dat het bestedingsniveau in Nederland tot het laagste in Europa behoort. Met andere woorden; ondanks de grote dichtheid aan winkels zet het product als zodanig het publiek onvoldoende aan tot kopen. De consument wil klaarblijkelijk wel, maar wordt keer op keer teleurgesteld. In andere sectoren zoals de elektronica, mobiele telefonie en ICT, maar ook op terreinen als vermaak, horeca en vakanties, zie je een geweldige innovatiedrang, ingegeven door een felle concurrentieslag die dwingt tot goed luisteren en het bespelen van de klanten. Kortom, er zijn kansen te over om plannen te maken en om te investeren.’ De sleutel naar succes ligt in Affourtits ogen verborgen in goed nadenken over wat de consument nu precies wil. ‘Maar dat is tegelijkertijd ook weer makkelijker gezegd dan gedaan. De traditionele consumentenonderzoeken, waarbij factoren als leeftijd en inkomen worden gekoppeld aan bestedingen, zijn niet langer toereikend. De doelgroepenbenadering werkt allang niet meer bij de moderne consument, die volledig geliberaliseerd is. Hogere inkomensgroepen gaan net zo gemakkelijk naar de Lidl of de Aldi, maar willen ook dat bijzondere kleine koffiezaakje. En laagopgeleide jongeren die weinig te besteden hebben, geven veel geld uit aan luxe en elektronische hebbedingetjes.’ Ook de plek waar mensen willen kopen is sterk veranderd: ‘Er wordt meer gecombineerd. Je doet aankopen op weg naar het werk of het wordt gecombineerd met een dagje uit. Winkelcentra moeten inzetten op beleving en het versterken van het imago. Dat klinkt abstract, maar uit onderzoek blijkt dat een winkelcentrum dat een prettig gevoel weet op te wekken en verwachtingen waarmaakt, beter scoort. Sterker nog: daar liggen de bestedingen aanzienlijk hoger. En laten we eerlijk zijn, daar gaat het uiteindelijk wel om. Vanuit de gedachte dat een winkelcentrum een product is waarvoor consumenten kiezen of niet, worden beïnvloedingsfactoren die inspelen op gevoel belangrijker. De marketing van het centrum moet vooral inzicht en uiting geven aan het gewenste profiel waarmee consumenten zich kunnen identificeren. Het is net als met auto’s’, vergelijkt Affourtit, ‘rijden zonder veel problemen doen ze allemaal wel, aankoopmotieven worden vooral bepaald door het merk en het model. Beide moeten aansluiten bij de lifestyle en – vooral – bij het gewenste imago.’
Kansen Er liggen volgens Affourtit wel degelijk kansen voor de nieuwe centra. Voorwaarde is dan wel dat partijen veel meer moeten ontwikkelen vanuit een gezamenlijk doel. Met een veel sterkere focus op de consument. ‘Dat vraagt om een integrale benadering, die nu vaak met de mond wordt beleden, maar in praktijk blijkt dat men toch regelmatig terugvalt op het denken in eigen dogma’s. Winkelen moet een feest zijn. Dus ook het ontwerp moet een sfeer uitstralen die mensen als prettig ervaren. Dat vereist niet zozeer kennis van stedenbouw, maar vooral van consumentenpsychologie. En vergeet het ondernemerschap niet. Ondernemers moeten er hun geld kunnen verdienen en de klant optimaal bedienen. Ik kan mij vreselijk ergeren aan de arrogantie van ontwerpers die daarvoor hun ogen sluiten. Neem het Arenagebied in Amsterdam Zuidoost. Dit zou de tweede bruisende locatie van Amsterdam worden. Maar door de vormgeving en dominantie van de Arena zelf is het verworden tot een kil en koud gebied. Jammer.’ Te lang is er voortgeborduurd op het adagium van de vaak geprezen Nederlandse fijnmazige winkelstructuur die zoveel recht doet aan optimale verzorging. In de jaren zestig is een structuur ontstaan die vernieuwing in de greep houdt. Op iedere vierduizend inwoners één winkelvoorziening is niet meer van deze tijd. Affourtit stelt met zorg vast dat bij de ontwikkeling van sommige Vinexwijken en de herstructurering van stedelijke gebieden, planologische sociaalmaatschappelijke motieven nog steeds de overhand dreigen te krijgen boven de dynamiek van de detailhandel. ‘De wil van de consument wordt nog steeds met voeten getreden. Het gaat allemaal nog veel te veel uit van de maakbaarheid van de samenleving die niet strookt met de werkelijkheid.’
Platform Toch laat een kentering in de traditionele benadering niet lang op zich wachten. ‘Alle partijen kruipen toch wat naar elkaar toe. In toenemende mate wordt het belang van een insteek vanuit verschillende invalshoeken onderschreven: economie, planologie, consumentenpsychologie en vormgeving. En dat is een goede zaak, omdat je dan vanuit één visie en met vooral de consument als einddoel op het netvlies, aan de slag gaat.’ Om een dergelijke ontwikkeling in gang te zetten, pleit hij voor een platform van NRW, NEPROM en overheidsinstanties dat zich met visieontwikkeling gaat bezighouden. ‘Niet op detailniveau, maar meer voor de grote lijnen. Pas dan kan je echt gaan vernieuwen en keuzes maken. En dat zullen soms ook wel vervelende keuzes zijn door bepaalde centra te sluiten. Saneren doet nu eenmaal pijn, maar is wel noodzakelijk om ruimte te maken voor verversing en vernieuwing. Kijk’, voegt Affourtit er na een korte stilte aan toe, ‘de binnenstad is van nature de plaats om de top van de winkelhiërarchie in te vullen en om daarmee de stad als geheel een onderscheidend gezicht te geven. Maar we kunnen niet om het gegeven heen dat de dynamiek toch vaak aan de randen en de wijken zit. Het succes van de binnenstad wordt dan ook vooral bepaald door een goede samenwerking tussen bedrijfsleven en een alerte overheid die niet terugschrikt voor beleid dat ruimte geeft aan verandering en vernieuwing. En als het handelen wordt gekenmerkt door onvoldoende durf en doortastendheid, zal op den duur het grote, sterk concurrerende centrum – wie weet wel ‘in de wei’ – onvermijdelijk zijn.’ •
dossier trends en ontwikkelingen in retail
19
Theo Rietkerk, gedeputeerde Ruimte en Milieu, provincie Overijssel
Evenwicht tussen binnenstad en periferie In het decentrale beleid van de Nota Ruimte hebben de provincies de opdracht gekregen om het detailhandelsvestigingsbeleid provinciebreed te formuleren. Het provinciale beleid vormt het kader voor gemeenten, waardoor afstemming over perifere en grootschalige detailhandelsvestiging (PDV/GDV) mogelijk wordt. De provincie Overijssel heeft deze opdracht van het Rijk niet nodig: zij wás al bezig met het opstellen van een provinciale detailhandelsvisie. Gedeputeerde Theo Rietkerk: ‘De vraag aan de politiek is: wat hebben we ervoor over om de leefbaarheid in de binnensteden te behouden?’ In het vigerende streekplan Overijssel 2000+ staat het heel duidelijk: ‘Wij streven naar een verdere vitalisering en bundeling van hoogwaardige en gespecialiseerde voorzieningen met een groot verzorgingsbereik in en bij de grote steden.’ Nieuwe ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van bestaande voorzieningenniveaus en het totale aanbod verkoopvloeroppervlak moet gerelateerd zijn aan de functie van de bestaande gemeenten in de regio. Vestiging van GDV’s is alleen toegestaan in of bij de grote steden Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo en Deventer. Inmiddels is de scope wel enigszins veranderd en onderzoekt Overijssel – onder meer op basis van feitelijke gegevens, zoals een koopstromenonderzoek – of het streekplan actualisering behoeft. Daarbij zijn niet meer zozeer de genoemde vijf grote steden belangrijk, maar drie stedelijke gebieden: Netwerkstad Twente (onder meer Enschede, Hengelo en Almelo), Kampen-Zwolle en de stedendriehoek Deventer-Apeldoorn-Zutphen. Het voordeel van zo’n regionale benadering is dat er meer afstemming tussen steden onderling kan plaatshebben. Theo Rietkerk: ‘Wij kijken als provincie zeer scherp naar het beleid van de steden. We willen goed weten wat er speelt in de steden en op basis daarvan tot een provinciale visie komen. Daarnaast gebruiken wij bij de totstandkoming van dat beleid het Koopstromenonderzoek Overijssel 2005. Hierin zijn de bestaande detailhandelsstructuren in kaart gebracht, evenals nieuwe ontwikkelingen die in een koopstromenprognose-model zijn gevat.’ Daarnaast is de mening van deskundigen en belanghebbenden zoals MKB Oost-Nederland, de KVK’s en VNO-NCW voor Rietkerk van groot belang. Bovendien wil de provincie integraal beleid ontwikkelen: ‘Ik trek hierin samen op met mijn collega Carry Abbenhues, portefeuillehouder Economie.’
Investeren
‘ Wat hebben we ervoor over om de leefbaarheid in de binnensteden te behouden?’
De discussie over regionale afstemming is zeker actueel in Overijssel. Zo wilde Zwolle een gebied ontwikkelen voor PDV/GDV, maar Kampen óók. Samen met de provincie gaan de twee steden nu op elkaar afgestemd beleid ontwikkelen. Het grote dilemma zit hem uiteraard – net als elders – in de negatieve effecten van nieuwe ontwikkelingen op de bestaande detailhandelsstructuren. Alleen in de stedelijke gebieden worden nieuwe ontwikkelingen, onder voorwaarden, toegestaan. Maar, weet Rietkerk: ‘Nieuwe vestigingen hebben altijd effect op de bestaande structuren. Het raakt altijd een deel van de bestaande detailhandel. Je moet dan ook eerst goed kijken naar wat er al is, en waar écht behoefte aan is.’ De bestaande bedrijvigheid, het kernwinkelapparaat, heeft het in een aantal steden dan ook niet gemakkelijk. Rietkerk vindt het belangrijk om dat in het oog te houden. ‘Het is de taak van de overheid om een evenwichtige relatie tussen het nieuwe en het bestaande in stand te houden.’ De gemeentes kunnen hier veel aan doen. Gedeputeerde Rietkerk: ‘De steden moeten leefbaar blijven, de ruimtelijke kwaliteit is belangrijk. Daar hoort ook bij: hoe bereikbaar is je binnenstad? Is er voldoende parkeermogelijkheid, ook op de piekmomenten? De vraag aan de politiek is: wat heb je ervoor over om je binnenstad te versterken? Daar moet je in investeren. Zwolle heeft bijvoorbeeld veel geïnvesteerd in parkeergarages, Kampen
daarentegen nog helemaal niet. Het maakt wel het verschil.’ De weidewinkel-problematiek speelt op dit moment geen grote rol in Overijssel, in tegenstelling tot provincies als Brabant, ZuidHolland en Groningen. Theo Rietkerk: ‘Wij hebben hier gelukkig geen Franse situaties met grootschalige voorzieningen in het landelijk gebied. Het risico dat je daarmee de levendigheid uit dorpen en stadjes zuigt, is levensgroot. Dorpen worden vaak gesponsord door de middenstand. Daarom gaat het bij dergelijke afwegingen niet puur om economische motieven, maar ook om de sociale gevolgen van gemaakte keuzes.’
Sportcluster Bij het bepalen van het beleid wil Overijssel wel reëel blijven. Naast een oog voor de bestaande structuren moet de overheid ook oog hebben voor de vraag van de consument en van de markt. Theo Rietkerk: ‘Die vraag naar grootschalige detailhandel ís er gewoon, en die moet je dus accommoderen. Maar daarin mag je niet doorslaan, in die zin dat er te veel negatieve effecten optreden voor het kernwinkelapparaat. We zullen steeds moeten kijken naar de effecten op de leefbaarheid van de binnensteden. Meer aansluiting zoeken bij de vraag, moet in ieder geval betekenen dat er een kwalitatieve afweging wordt gemaakt. Zoals we ook kiezen voor kwaliteit in bijvoorbeeld de relatie rood-groen.’ Een trend die lijkt te ontstaan in Overijssel is een clustering van PDV/GDV rond het thema gezondheid en sport. Rietkerk: ‘Bijvoorbeeld fitnesszaken en andere sportgelegenheden met drogisterijen en winkels voor sportartikelen.’ Ook zijn er natuurlijk de grote Ikeaen Praxis-achtige zaken, waarvan bekend is dat ze grote concurrenten zijn van kleinere, gespecialiseerde zaken in de binnenstad of bestaande meubelboulevards. ‘Op dit soort ontwikkelingen hebben ook wij nog geen antwoord’, aldus Theo Rietkerk. Ook in de herstructureringsgebieden worden ‘forse debatten’ gevoerd. Bijvoorbeeld over het aantal vierkante meters voor een nieuwe supermarkt ten opzichte van bestaande winkeltjes. Daarbij speelt de Raad van State een strikte rol. Rietkerk: ‘De Raad van State kijkt bij al die debatten kritisch mee. Zo moest in Deventer het aantal geplande vierkante meters winkeloppervlak na een uitspraak van de Raad van State worden verlaagd. Er wordt streng getoetst aan het streekplan.’ Met alle ontwikkelingen en discussie wil de provincie Overijssel met name een kwalitatief ruimtelijkeordeningsbeleid voeren. Rietkerk: ‘Grootschalig kan alleen aan de randen van de drie stedelijke gebieden. En ook daar moet je afgewogen keuzes maken. Voorts moet je kijken naar de feiten, naar de werkelijke vraag van consumenten en markt. Wat zijn de trends, waaraan is behoefte? Op al deze afwegingen baseren wij ons beleid, goed afgestemd met maatschappelijke organisaties en gemeenten. Het gaat erom met z’n allen weer een stapje verder te komen.’ Of de nieuwe provinciale visie, die eind 2006 wordt verwacht, zal leiden tot aanpassing van het streekplan of dat wellicht kan worden volstaan met het aanpassen van beleidsregels, is nog afhankelijk van de uitkomsten. •
dossier trends en ontwikkelingen in retail
21
NAW index
Overzicht van thema dossiers In NAW is de afgelopen jaren een groot aantal onderwerpen en projecten de revue gepasseerd. In elke uitgave zat ook een dossier, waarin steeds een specifiek thema is behandeld. Hieronder staat een overzicht van de thema's uit de dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen, dan kan dat. Stuur een e-mail naar ontwikkeling@bouwfonds.nl.
Dossier 1
Persoonlijk wonen
zomer 2001
Dossier 11
Kantorenmarkt
Dossier 2
Trends in wonen
najaar 2001
Dossier 12
Ruimtelijke ontwikkeling
Dossier 3
Stedelijke vernieuwing
winter 2001
Dossier 13
Publiek-Private Samenwerking
zomer 2004
Dossier 4
Wonen en werken
voorjaar 2002
Dossier 14
Waterfrontontwikkeling
najaar 2004
Dossier 5
Concept- en gebiedsontwikkeling
zomer 2002
Dossier 15
Infra knooppunten
winter 2004
Dossier 6
Appartementenmarkt
najaar 2002
Dossier 16
Toekomst landelijk gebied
Dossier 7
Grondbeleid
winter 2002
Dossier 17
Gemengde projecten in de stad
zomer 2005
Dossier 8
Integrale projecten
voorjaar 2003
Dossier 18
Woonwijk van de toekomst
najaar 2005
Dossier 9
Winkelen
zomer 2003
Dossier 19
Starters op de woningmarkt
winter 2005
Dossier 10
Woningmarkt
najaar 2003
22
dossier trends en ontwikkelingen in retail
winter 2003 voorjaar 2004
voorjaar 2005
dossier trends en ontwikkelingen in retail
23
HOOFDKANTOOR
Bouwfonds MAB Ontwikkeling
Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. Integrale woongebieden De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties.
Multifunctionele projecten Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed.
HOOFDKANTOOR
MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN
REGIOKANTOOR NOORD-OOST
REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST
REGIOKANTOOR NOORD-WEST
REGIOKANTOOR ZUID-WEST
REGIOKANTOOR ZUID
Amersfoort
Den Haag
Zwolle
Amersfoort
Haarlem
Delft
Eindhoven
Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat inmiddels 60 jaar in de markt en is daardoor
als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim 8.000 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.