NAW Dossier 22

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

GRONDBELEID IN DISCUSSIE

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 22

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Grondbeleid in discussie • Over macht, geld en samenwerken • Mythes doorgeprikt?

• Meningen over grondbeleid

32

dossier grondbeleid in discussie

dossier grondbeleid in discussie

1

Grondbeleid in discussie

Colofon dossier #22 najaar 2006 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Christine van Eerd, Kim van Eerde, Saskia van der Kam, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Suzanne Witteman Beeld Peter van Breukelen, Maarten van de Velde, Martin van Welzen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact naw@bouwfonds.nl

Inhoud Visie

Interviews

Het dossier ‘Grondbeleid in Discussie’ is een geactualiseerde uitgave van de publicatie ‘Grondbeleid in Nederland’ die in juni 2006 ter gelegenheid van het VNG congres is verschenen.

4

Grondbeleid

10

Mythes doorgeprikt

14

Bergiet Drummen ‘Toegesneden op de eisen van vandaag’

16

Menno Brouwer ‘Grond verwerven is een middel, geen doel’

18

Willem Korthals Altes ‘Het gras van de buren is immers altijd groener’

20

Sander van Bodegraven ‘De gemeente moet sturen op voortgang en kwaliteit’

22

Heleen Aarts ‘Een gemeente moet weten wat ze wil’

24

Ruud van Heugten ‘Partijen moeten goed met elkaar over weg kunnen’

26

René Baron ‘Goede voorbereiding, durf en vertrouwen’

Grondbeleid Over macht, geld en samenwerken Het grondbeleid is een ideologisch zwaarbeladen onderwerp. In de jaren zeventig viel er al eens een regering over en ook de afgelopen jaren stond het grondbeleid van tijd tot tijd in het middelpunt van de discussie. Voor veel gemeentebestuurders, ambtenaren en raadsleden is het beleid van het grondbedrijf een black box; men weet niet wat erin komt, noch wat eruit gaat.

Bovendien doen veel wildwestverhalen de ronde; alsof bouwers en ontwikkelaars excessieve winsten zouden hebben gemaakt over de rug van bewoners en de samenleving. De Volkskrant bakte ze de afgelopen maanden wel erg bruin. Tegen die achtergrond is het goed de ins en outs van het grondbeleid vanuit de optiek van de projectontwikkelaar helder over het voetlicht te brengen.

Waarom grondbeleid?

Grondbeleid is een doelbewuste interventie van gemeenten in de grondmarkt. Hiervoor worden in de vakliteratuur meestal drie redenen aangegeven. De eerste reden vormt het realiseren van gemeentelijke doelstellingen, zoals op het gebied van de volkshuisvesting (genoeg betaalbare woningen), economie (groei werkgelegenheid) of het veiligstellen van natuurgebieden. Verder kan de gemeente het grondbeleid inzetten als middel om winstgevende projecten ‘in de wei’ te verevenen met onrendabele projecten in bestaand stedelijk gebied. De laatste reden heeft te maken met de ambitie van de gemeente om als initiator en katalysator op te treden bij ontwikkelingen die vanuit de markt niet of niet spontaan tot stand komen, zoals bij de radicale herontwikkeling van oude havenindustriegebieden. Om deze doelstellingen te realiseren, hadden grote gemeenten tot begin jaren negentig een dominante positie in het grondbeleid. In dit klassieke model ontwikkelde de gemeente een stedenbouwkundig visiebestemmingsplan en verkavelingplannen, verwierf zij zelfstandig de grond, maakte deze bouwrijp en gaf vervolgens bouwrijpe kavels uit aan bouwers en ontwikkelaars. De gemeente had daarmee zowel de volledige strategische als operationele regie over gebiedsontwikkelingen.

bezuinigen. De risico’s bij de grondexploitatie werden niet of veel minder afgedekt werden door allerlei woning- en locatiesubsidies dan in het verleden. De risico’s namen verder toe door de onbekendheid met het te ontwikkelen product: geen standaard sociale huurwoningen, maar koopwoningen in alle soorten en maten voor een kritische woonconsument.

Toen de Rijksoverheid de Vinex-locaties aanwees, stelden de meeste gemeenten zich dan ook in eerste instantie terughoudend op bij de grondverwerving. De gemeente benaderde vaak bouwers en ontwikkelaars om grond te verwerven. In andere gevallen nam de ontwikkelaar het initiatief, maar trad vooraf in overleg met de gemeente. Uit een interne analyse van Bouwfonds blijkt het volgende. Circa 75 procent van de grondverwerving door Bouwfonds vond plaats op verzoek van of in nauw overleg met de gemeente. Voor Bouwfonds en voor de meeste andere ontwikkelaars was en is grond dan ook geen doel op zichzelf, maar een middel om de eigen productie op lange termijn zeker te stellen. Het belang van gemeenten om speculatie tegen te gaan en het belang om de eigen doelstellingen te realiseren zonder al te veel risico te lopen, lagen en liggen daarbij in elkaars verlengde.

Samenwerkingsvormen op een rij Met Vinex kwam de omslag Met de start van de Vinex-operatie rond 1995 zijn de traditionele verhoudingen tussen gemeente en marktpartijen ingrijpend op de schop gegaan. Nog steeds wekken sommige media en politici de indruk dat boosaardige bouwbedrijven en ontwikkelaars de grond voor de neus van de gemeenten wegkaapten en de samenleving het nakijken had. De werkelijkheid is anders. Met de nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’ kwam het accent in de woningproductie te liggen op de bouw van koophuizen. Deze verschuiving van huur naar koop had mede te maken met de noodzaak bij de (rijks)overheid om het financieringstekort te verminderen, dus te

De nieuwe eigendomssituatie leidde wel tot een ordeningsvraagstuk: hoe kunnen partijen het beste samenwerken om hun eigen doelstellingen optimaal te realiseren? De regievraag – wie bepaalt en bewaakt de kwaliteit? – is daarmee nauw verbonden.

Het afgelopen decennium is op de tast gezocht naar formules die het traditionele grondexploitatiemodel konden vervangen. In grote lijnen hebben zich in de praktijk van de Vinex drie hoofdmodellen uitgekristalliseerd. Het bouwclaimmodel lijkt nog het meeste op het traditionele model. Hierin leveren de ontwikkelaars hun grond in bij de gemeente, al dan niet met een disagio (tekort). Gemeenten kiezen hiervoor omdat zij de grondexploitatie zelf willen doen

dossier grondbeleid in discussie

5

Residuele grondwaarde en grondquote Bij de residuele grondwaarde-methodiek wordt de grondprijs bepaald door het positieve verschil (‘het residu’) tussen de verkoopprijs (van de woning) en de brutobouwsom. In de brutosom zitten kosten, winst en risico van: - architect en adviseurs; - aannemer; - projectontwikkelaar.

vanwege de baten van het grondbedrijf, of om meer grip te hebben op de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelaars krijgen in dit model een ontwikkelingsrecht terug voor het inleveren van hun grond. Anders dan in het traditionele model worden ontwikkelaars, mede vanwege de veranderde bouwopgave, vaak wel bij de planontwikkeling betrokken. Voorbeelden zijn Vinex-locaties als De Reeshof (Tilburg), Weidevenne (Purmerend) of Meerhoven (Eindhoven).

Het tweede type betreft het concessiemodel. Hierin formuleert de gemeente het programma en het stedenbouwkundig plan en bewaakt zij op hoofdlijnen de uitvoering. De integrale ontwikkeling van (deel)plannen wordt turnkey uitbesteed aan (consortia van) ontwikkelaars. Het risico van de grondexploitatie en het ontwikkelingsrisico per (deel)gebied liggen volledig bij de marktpartijen.

Als de gemeente wil, kan ze op de grondmarkt slagvaardig optreden Voorbeelden van deze manier van werken zijn de Vinex-locatie Ypenburg (Den Haag), een uitleglocatie van Ouderkerk aan de Amstel voor achthonderd woningen en een kleinschalige binnenstedelijke locatie zoals Park de Meer (Amsterdam). Dit model is toepasbaar als een professionele ontwikkelaar de grond zelf heeft verworven en een een-op-een concessieovereenkomst met de gemeente sluit. Als de gemeente de grond heeft, zal zij na een selectie de grond aan de ontwikkelaar overdragen (verkopen).

De gezamenlijke grondexploitatie vormt het derde model. Gemeente en marktpartij(en) zijn beide aandeelhouder in een Grondexploitatie maatschappij (GEM) die gronden verwerft, de planontwikkeling regelt en vervolgens gronden uitgeeft, al dan niet aan deelnemers in de GEM. Deze formule wordt onder meer gehanteerd in Wateringse Veld (Den Haag), Waalsprong (Nijmegen) en Saendelft (Zaanstad).

Actief en faciliterend grondbeleid De praktische keuze voor faciliterend grondbeleid is echter helemaal geen verkeerde. Het adagium ‘wie de grond heeft, heeft de macht’ is maar zeer ten dele waar. De gemeente heeft immers een aantal instrumenten ter beschikking, waardoor zij een stevige machtspositie heeft en de gewenste regiefunctie kan invullen.

Zo heeft de gemeente van oudsher de publiekrechtelijke bevoegdheid tot het maken van bestemmingsplannen en projectbesluiten.

Zonder passend bestemmingsplan of projectbesluit is er geen

6

dossier grondbeleid in discussie

investeringsmogelijkheid voor marktpartijen. Een nieuw instrument waarvan gemeenten binnenkort gebruik kunnen maken, is de Grondexploitatiewet die nu door de Tweede Kamer is aanvaard.

Hierin is sprake van een exploitatieheffing die gemeenten kunnen opleggen aan grondeigenaren ten behoeve van de realisatie van ‘bovenwijkse’ voorzieningen en ‘groen-blauwe’ investeringen.

In dit verband is een kostensoortenlijst opgesteld waaraan ontwikkelaars moeten bijdragen. Dit instrument is vooral van belang om de zogeheten free riders, particulieren die niet willen meebetalen aan deze voorzieningen, de wind uit de zeilen te nemen. Voor de gevestigde, grote ontwikkelaars, zoals Bouwfonds MAB, is meebetalen aan publieke voorzieningen overigens al jarenlang de normale praktijk; zij zijn niet uit op snelle speculatiewinst, maar op langdurige samenwerking en hebben daardoor belang bij investeringen in de totale kwaliteit van een woonwijk.

Daarnaast maakt de Grondexploitatiewet het mogelijk dat de gemeente een bepaald kwantum sociale woningen in het plan vastlegt. Ook dit is voor Bouwfonds MAB al lang normale praktijk.

Daarnaast is de ontwikkelaar ook op tal van andere manieren afhankelijk van de gemeente. Een alerte, strategisch opererende gemeente heeft dus een behoorlijke (machts)positie, ook als zij de grond niet zelf in handen heeft.

Het komt voor dat grondposities erg versnipperd zijn onder marktpartijen. Bundeling van de grondposities, bijvoorbeeld in de vorm van een grondbank, kan dan uitkomst bieden.

Uit een studie van Anja Zweedijk blijkt dat bij de meeste gemeenten het grondbeleid hoog op de agenda staat (‘Veel gemeenten voeren in praktijk passief grondbeleid’, door A. Zweedijk MRE, in Vastgoedmarkt, augustus 2005).

Zo heeft 70 procent van de gemeenten de beschikking over een eigen nota grondbeleid of is daarmee bezig. Verder is 65 procent voorstander van ‘actief grondbeleid’. De argumenten hiervoor komen veelal op hetzelfde neer: men wil meer sturing hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen.

De koppeling van deze ambitie aan de programmatische opgave en financiële consequenties worden in de nota’s echter nauwelijks belicht; veelal wordt volstaan met de opmerking dat een en ander budgettair neutraal moet gebeuren. Verder blijkt volgens Zweedijk, dat de meeste kleine en middelgrote gemeenten in de praktijk toch vaak bewust kiezen voor samenwerking met marktpartijen of voor faciliterend grondbeleid (dus zonder eigen grondposities van de gemeente). De reden voor deze opstelling is vaak dat de eigen financieringsmogelijkheden beperkt zijn.

Bouwfonds MAB kan de taak op zich nemen om versnipperde grondposities (van bijvoorbeeld aannemers) op te kopen, zodat de gemeente een eenduidige professionele gesprekspartner krijgt.

Wanneer grondposities erg versnipperd zijn, kan bundeling in de vorm van een grondbank uitkomst bieden Als de gemeente toch actief grondbeleid wil voeren, heeft zij de afgelopen jaren enkele nieuwe instrumenten ter beschikking gekregen waarmee de regiefunctie in principe is versterkt. Een voorbeeld vormt het verruimde voorkeursrecht. Hierdoor moeten eigenaren hun grond eerst aan de gemeente aanbieden, zodat speculanten minder kans krijgen. Als de gemeente echt wil, kan ze slagvaardig optreden op de grondmarkt. Zo hoeft b&w tegenwoordig de gemeenteraad pas achteraf in te lichten over het vestigen van het voorkeursrecht. Aan de andere kant is het een feit dat ontwikkelaars al vaak veel grondposities hebben ingenomen.

Zij kunnen uit overheidsnota’s en het publieke debat vaak ruim van te voren opmaken wat er op stapel staat. En soms lekt er ook informatie uit. Bij de Vinex-locatie Vathorst in Amersfoort ging onlangs een groot aantal hectare landbouwgronden voor een nieuw geplande uitbreiding op de dag vóór het vestigen van het voorkeursrecht bij de notaris over tafel. Het komt dus voor dat gemeente en marktpartijen zich bij grondverwerving in een concurrentiepositie bevinden. Dat hoeft samenwerking nadien overigens niet in de weg te staan.

Knelpunten in de praktijk Met het versterken van de regiefunctie van de gemeente zijn overigens niet alle problemen bij gebiedsontwikkelingen opgelost.

Een groot probleem vormt de traagheid van dit soort processen.

Die traagheid heeft andere oorzaken dan het grondbeleid, maar heeft te maken met zaken als de continue stroom nieuwe regelgeving en specifiek gemeentelijk beleid ten aanzien van de verkoopprijzen van woningen, aanpasbaar en duurzaam bouwen en parkeren. Dit vraagt veel van projectmanagers – zowel van de ontwikkelaars als van de gemeente. Projecten aansturen wordt complexer en goede projectmanagers zijn schaars. Gemeenten

In goede tijden stijgen de grondprijzen en in mindere tijden dalen ze navenant. Uit een recente evaluatie van het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid tussen VNG, Neprom, NVB en het ministerie van VROM blijkt dat momenteel vijftig procent van de gemeenten in Nederland residueel rekenen toepast.

Bij de grondquotemethodiek is de grondprijs een vast percentage van de vrij-op-naamprijs van de woning, bijvoorbeeld 30 procent. In de praktijk hanteren gemeenten vaak een mix van beide methoden. Zuivere hantering van de residuele methode is te dynamisch, want die is volledig afhankelijk van de marktprijsveranderingen. Uit een recente studie (juni 2006) die de minister van VROM heeft laten verrichten op verzoek van de Tweede Kamer strekt de volgende conclusie. Gebieden met dominante grondposities van marktpartijen doen in kwaliteit beslist niet onder voor woongebieden waar gemeenten de grondexploitaties voor hun rekening nemen.

zien zich genoodzaakt externe bureaus in te schakelen. Het directe contact tussen gemeentebesturen en ontwikkelaar kan daarmee in het gedrang komen. Ook het afnemende draagvlak bij de lokale bevolking voor ruimtelijke investeringen leidt tot vertraging.

Daarnaast zijn er achterblijvende investeringen van rijk en semioverheidsbedrijven bij de aanleg van infrastructuur voor auto en openbaar vervoer. De nieuwe ordening van partijen rond de grondexploitatie is vast en zeker debet aan een aantal problemen.

Partijen hebben de afgelopen jaren de beste samenwerkingsformule afgetast.

Het is essentieel dat ‘overheid’ en ‘markt’ gezamenlijk en in een vroegtijdig stadium goede plannen maken, met voldoende flexibiliteit om deze in slechtere of betere tijden aan te passen. Dit wel met behoud van het stedenbouwkundig masterplan en de kwaliteit van woningen, voorzieningen en de openbare ruimte. Dit kan alleen als partijen voortdurend oog houden voor elkaars belangen en zich niet verliezen in detailzucht of de neiging tot winstmaximalisatie. Hierbij gaat het minder om sec grondbeleid, dan om chemie in de samenwerking en de ambitie van partijen om samen een duurzaam aantrekkelijke locatie te realiseren.

In essentie komt het aan op het vermogen van publieke en private partijen om samen te werken. Steekwoorden daarbij zijn: gezamenlijke concept- en gebiedsontwikkeling, professionaliteit en selectiviteit bij de keuze van partijen. In de samenwerking zou de gemeente zich moeten concentreren op het stedenbouwkundige masterplan, het programma op hoofdlijnen, het definiëren van de kwaliteit van het openbaar gebied, het organiseren van de uitvoering en – zeker bij langlopende projecten – zelf ook daadwerkelijk meedoen in de grondexploitatie. Van marktpartijen wordt een brede en langjarige betrokkenheid gevraagd in plaats van alleen gaan voor de snelle winst. Ze moeten in de praktijk waarmaken wat ze pretenderen.

dossier grondbeleid in discussie

7

Grondprijzen Europa Indicatieve prijzen voor bouwrijpe grond met woonbestemming

Residuele grondprijsvorming In 2001 hebben de VNG, de Neprom en de NVB (Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers) en het Ministerie van VROM afspraken gemaakt over gemeentelijke gronduitgifte voor projectmatige woningbouw. Kernaanbeveling is toepassing van marktconforme grondprijzen op basis van residuele waardemethode (zie kader pagina 7). Voordeel van deze benadering is dat de grondprijzen zich in principe aanpassen aan de marktontwikkeling en de productie niet stagneert. In de praktijk schrikken nogal wat gemeenten echter terug van het feit dat grondprijzen dan niet alleen kunnen stijgen, maar in slechte tijden ook kunnen dalen.

Op zich is deze angst goed te begrijpen, maar niet flexibel meebewegen met de markt leidt uiteindelijk tot stagnatie en dus nog grotere financiële problemen. Gemeenten doen er dan ook verstandig aan zich niet rijk te rekenen. Zie de problemen van Amsterdam, Rotterdam en Haarlemmermeer, waar de gemeenteraden tot hun schrik ontdekten dat de reservepositie van het grondbedrijf er niet best voorstaat en er de komende jaren nauwelijks ruimte is voor nieuw beleid. Uit evaluatie van het convenant grondprijzen uit 2005 bleek de toepassing van de residuele methode nog geen gemeengoed bij gemeenten. Gemeenten hebben aangegeven behoefte te hebben aan goede voorbeelden van grondprijsbepaling in relatie tot de gewenste woningkwaliteit. Daarom

Grondprijzen Nederland De prijs van landbouwgrond met een agrarische bestemming en zonder bebouwing varieert van € 3,50 tot € 7,50 per m2.

De prijs van landbouwgrond met (de mogelijkheid van) een ‘rode’ bestemming varieert sterk naar locatie en naar de hardheid van de rode bestemming. De prijzen kunnen uiteenlopen van circa € 30,- per m2 in het noorden van het land tot circa € 150,- per m2 in het westen.

Land Frankrijk Frankrijk Frankrijk Frankrijk België Duitsland Duitsland Duitsland Duitsland Duitsland Duitsland Zweden Zweden Denemarken Finland Nederland Nederland Nederland Nederland

Regio Paris Grand Couronne1 Lyon1 Nantes1 Marseille1 Brussel 2,5 München 2 Hamburg 2 Stuttgart 2 Frankfurt 2 Düsseldorf 2 Berlijn 2,6 Stockholm 2,3 Göteborg 2 Kopenhagen 2 Helsinki 2,4 Rotterdam 7 Den Haag 7 Utrecht 7 Amsterdam 7,8

P rijs in € / m2 400 - 800 250 - 500 250 - 500 250 - 500 250 -1.000 850 -1.000 425 - 500 825 -1.000 500 - 625 550 -700 450 1.100 550 600 600 -700 385 - 550 375 - 500 300 - 550 350 -1.250

1 betreft prijs per m2 GBO

vroegtijdig private partijen bij de planontwikkeling te betrekken die willen investeren in de totale concept- en gebiedsontwikkeling (en niet alleen de krenten uit de pap halen).

Marktpartijen hebben behoefte aan een stevige gesprekspartner bij de gemeente op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Tijdig grond verwerven tegen een passende prijs is bovendien cruciaal, want nog meer dan bij ‘rode’ plannen telt hier elke euro per vierkante meter. Al met al vraagt dit een stevige dosis visie en organisatiekracht.

2 betreft prijs per m2 bruto vloeroppervlak (bvo) 3 betreft binnenstedelijk gebied 4 betreft bouwrecht inclusief afkoop van bovenwijkse voorzieningen 5 betreft enkel appartementen 6 topprijzen in Berlijn tot € 900 7 exclusief BTW 8 topprijzen in Amsterdam tot € 1.650

hebben dezelfde partijen van het convenant een handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw laten opstellen onder de titel ‘De prijs van kwaliteit’ (april 2006).

Op (middel)lange termijn hangt de effectiviteit van het grondbeleid nauw samen met het totale ruimtelijke beleid. De stijging van de grondprijzen in de afgelopen jaren is niet te wijten aan de marktpartijen die op nieuwbouwlocaties posities genomen hebben; de prijzen in de bestaande woningvoorraad zijn immers nog veel meer gestegen. De grondprijsontwikkeling heeft dan ook primair te maken met de grote vraag naar de woningen die op die grond zijn gerealiseerd. Of de grondprijzen de komende jaren dan ook zullen zakken is onwaarschijnlijk, gezien het grote aantal ruimteclaims, de blijvende vraag naar woningen, bedrijfsgebouwen en winkels en de positie van ons land in de Europese en internationale economie (zie het kader ‘Grondprijzen Europa’).

Soms bevinden gemeente en marktpartijen zich bij grondverwerving in een concurrentiepositie Een goed voorbeeld van zo’n benadering betreft de studie van Bouwfonds MAB en Nationaal Groenfonds voor rood-groenblauwe ontwikkelingen in het Groene Hart. De ramingen voor de investeringen in 26 groen-blauwe provinciale projecten laten een tekort zien van circa 300 miljoen tot een miljard euro. Indien op vier kleinschalige locaties circa 5.000 woningen worden gerealiseerd, is dit goed voor 4.000 tot 5.000 hectare natuurontwikkeling. Volgens de studie kan de ontwikkeling van 1 hectare woningbouw de duurzame realisatie van 11 hectare natuur, waaronder natte natuur, opleveren.

In de studie ‘Niet polderen, maar rekenen!’ (september 2005) laten Bouwfonds MAB en het Nationaal Groenfonds zien dat een integrale aanpak van waterberging, woningbouw, natuurontwikkeling en recreatie mogelijk is.

Grondbeleid in het kort • Voor de gemeente kan – naast actief grondbeleid – faciliterend grondbeleid een adequaat middel zijn om haar doelstellingen te bereiken. Een alert, strategisch opererend gemeentebestuur heeft een behoorlijke zeggenschap.

• Voor succesvolle samenwerking tussen publieke en private partijen gelden de volgende sleutelbegrippen: gezamenlijke concept- en gebiedsontwikkeling met bevlogenheid, evenals professionaliteit en continuïteit van sleutelfiguren aan beide zijden.

• Kernbegrip voor de komende jaren is gebiedsontwikkeling met multifunctionele programma’s met winstgevende en verlieslatende onderdelen. Financiële verevening via de grondexploitatie behoort tot de mogelijkheden, bijvoorbeeld van rood naar groen. Dat vergt heldere prioriteitstelling en strakke zakelijke sturing.

• Grondprijzen zijn een afgeleide van de marktwaarde van de bebouwing die op een bepaalde locatie wordt gerealiseerd. De twee meest voorkomende methoden om de grondprijs te bepalen zijn de grondquote en de residuele methode. Voor tempo in realisatie zijn marktgerichte programma’s en de daarbij behorende grondprijzen cruciaal.

• Bouwfonds MAB kan participeren in een gezamenlijke grondverwervingstrategie met de gemeente (en zo versnipperd grondbezit voorkomen). Als Bouwfonds MAB de grondexploitatie doet, houdt zij rekening met reële verlangens van de gemeente, zoals het aandeel sociale woningbouw en het meebetalen aan publieke voorzieningen.

Gebiedsontwikkeling met groen en blauw De prijs van bouwrijpe grond wordt veelal afgeleid van de verkoopprijs van het object dat erop gebouwd wordt: residuele waarde. Vaak wordt ook de methode van de grondquote toegepast, waarbij de grondkosten als percentage van de totale verkoopprijs van het object worden genormeerd.

Grondquotes variëren naar locatie, type woning en beleid van de gemeente. Gemiddeld zal de grondquote in ons land rond de 30 liggen. Bij de verkoopprijs van een nieuwbouwwoning van € 230.000,- is de grondprijs dan € 58.000,- excl. BTW (€ 69.000,- incl. BTW). Bij een kaveloppervlak van 145m2 is dat € 400,- per m2 excl. BTW (€ 476,- incl. BTW).

8

dossier grondbeleid in discussie

Bovenlokale, regionale gebiedsontwikkelingen, zijn – onder de noemer van ‘ontwikkelingsplanologie’ – sterk in opkomst.

Een inspirerende markt, visie, combinatie met de bestuurlijke samenwerking en goede processtring en een uitgekiend grondbeleid vormen de kernelementen van de opgave. Integrale gebiedsontwikkeling met een stevige groen-blauwe component is echter een complexe materie. Rijk, provincie en gemeenten moeten inhoudelijk op één lijn zitten, wat verre van vanzelfsprekend is.

De grote marktpartijen, zoals Bouwfonds MAB, kunnen hierbij een belangrijke rol vervullen. Zij hebben ervaring met grootschalige en integrale locatieontwikkeling en hebben tevens de financiële draagkracht om geld als smeerolie in te zetten. Het heeft zin

Vanwege de conflicterende belangen zal er rond de steden en rond waardevolle groene en blauwe gebieden door de provincies een sturend ruimtelijk beleid gevoerd moeten worden. De opgave van de toekomst ligt dan ook hier: investeren in nieuwe vormen van wonen, werken, recreatie en mobiliteit en tegelijk voorkomen dat de open ruimte tussen de steden verder dichtslibt en we nog meer dan nu het gevoel krijgen dat Nederland vol is. Met het donkergroen kleuren van open gebieden op de kaart van het streekplan of het bestemmingsplan red je het niet. De overheid zal ook daar actief agrarisch groen moeten verwerven om deze gebieden duurzaam groen te houden.

dossier grondbeleid in discussie

9

Mythes doorgeprikt Rond het grondbeleid in Nederland doen allerlei mythes de ronde. Directeur nieuwe markten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling Friso de Zeeuw en regiodirecteur Rein Willems uit Haarlem stellen ze aan de haak. Een aantal mythes en de reactie van De Zeeuw en Willems daarop passeren de revue.

Rein Willems, directeur Bouwfonds MAB Regiokantoor Noord-West

Mythe 1

Mythe 2

‘De grondprijzen zijn in Nederland extreem hoog’ De Zeeuw: ‘Uit onderzoek van Bouwfonds blijkt dat de grondprijzen in de landen om ons heen vergelijkbaar zijn. Nederland loopt dus helemaal niet uit de pas. Dit blijkt vooral als je de grondprijzen in stedelijke regio’s met elkaar vergelijkt. En Nederland is natuurlijk grotendeels een agglomeratie van stedelijke regio’s. Het valt op dat de prijs van landbouwgrond in Nederland wel hoger is dan in omringende landen. Goede landbouwgrond is hier blijkbaar ook schaars. Aan de andere kant worden er in Nederland weer meer appartementen ontwikkeld en wordt in hogere dichtheden gebouwd dan elders, waardoor de grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) weer lager is. Ook het verhaal dat gemeenten excessieve grondprijzen vragen, is overdreven. Met het residuele systeem kun je per definitie geen onredelijke bedragen vragen.

Het probleem is meer dat gemeenten soms sterk inzetten op opbrengstmaximalisatie en daardoor bijvoorbeeld te veel appartementen programmeren. Dit is meestal niet marktconform en leidt tot problemen in de afzet, dus tot stagnatie. Belangrijk is dat gemeenten de grondopbrengsten aanwenden voor de locatieontwikkeling zelf en voor toevoeging van ruimtelijke kwaliteit, en niet voor allerlei algemene maatschappelijke doelen.

10

dossier grondbeleid in discussie

‘Als je als gemeente niet zelf grond in handen hebt, ben je uitgeleverd aan de macht van ontwikkelaars’ Te vaak wordt namelijk het grondbedrijf gezien als een ‘flappentap’.

Meer transparantie in de activiteiten van de grondbedrijven staat al jarenlang op de agenda, maar komt moeizaam tot stand. En dat is eenvoudig te doen, omdat de grondprijzen met of door het verkopen van kavels bekend zijn via het notarieel transport. Als Bouwfonds MAB de grondexploitatie alleen of samen met de gemeente doet, geven ook wij adequaat inzicht.’

Willems: ‘Wellicht zou de druk op de prijzen minder worden als er meer ruimte is om ook in het landelijk gebied te bouwen, zoals de huidige regering wil. Maar het effect zal minimaal zijn, tenzij men de hele natuurgebieden bij de steden voor bebouwing zou vrijgeven. Dit leidt tot verdere versnippering van de open ruimte en nog meer mobiliteit, terwijl de wegen nu al dichtslibben en de bevolking het gevoel heeft dat Nederland vol is. Ik denk dat we zeer zorgvuldig met de schaarse ruimte moeten blijven omgaan, zeker in de Randstad. Dus: geconcentreerd blijven bouwen op een beperkt aantal locaties blijft het parool, maar minder grootschalig dan bij de Vinex en met meer afwisseling van woonmilieus en functies.’

De Zeeuw: ‘Het adagium “grond is macht” is slechts deels waar.

Voor ons als marktpartij betekent grond wel een machtspositie.

Wij moeten dan bij de gebiedsontwikkeling betrokken worden en daar gaat het ons om. Een andere methode om aan de bak te komen, is het winnen van prijsvragen en andere selecties. Wij noemen dat: positie verwerven op basis van kracht. In de eerstgenoemde situatie, wanneer wij dus grondposities hebben, beschikken gemeenten over voldoende instrumenten om regie te kunnen voeren over het programma, het stedenbouwkundig masterplan en de kwaliteit van de openbare ruimte. Hun zeggenschap oefenen gemeenten formeel uit via het bestemmingsplan en het projectbesluit, en in de nabije toekomst ook via de Grondexploitatiewet. Maar wij redeneren vanuit de praktijk, niet vanuit die formele documenten. Wij streven naar overeenstemming over het concept, het stedenbouwkundig plan en het programma. De praktijk van de afgelopen jaren laat zien dat er

met de nationaal en regionaal opererende ontwikkelaars heel goed zaken te doen valt en we er bij problemen vrijwel altijd uitkomen.

Willems: ‘De praktijk is dat veel gemeenten kiezen voor een faciliterend grondbeleid, waarbij vanaf de start op verschillende manieren wordt samengewerkt met marktpartijen. Ze geven daarmee misschien een beetje macht uit handen, maar zetten ook het risico buiten de deur. Waar ik me op dit moment wel zorgen over maak, is dat corporaties met commerciële dochterondernemingen als partij op de grondmarkt verschijnen, zeer hoge grondprijzen betalen en vaak ook nog een streepje voor krijgen van gemeenten. Positief is wel dat in grote gemeenten, zoals Amsterdam, corporaties dezelfde grondprijzen moeten gaan betalen als marktpartijen. Grondkosten worden dan niet meer eenzijdig afgewenteld op de marktsector.’

dossier grondbeleid in discussie

11

Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Mythe 3

Mythe 4

‘Je kunt marktpartijen het beste via een uitgebreide aanbesteding selecteren’ De Zeeuw: ‘Het is onzin. Aanbestedingen bij locatieontwikkeling en leiden vaak tot ambitieuze plannen die vervolgens niet waargemaakt kunnen worden met ingewikkelde contracten en allerlei ontsnappingsmogelijkheden. Het laten maken van een overdosis uitgewerkte plannen en de beoordeling daarvan is bezigheidstherapie en verspilling van maatschappelijke kosten. Gemeenten huren te snel adviesbureaus in, die van de selectie vaak een eigen feestje maken. De prijsvraag rond het Wieringerrandmeer, waarbij het gaat om van Wieringen in de kop van Noord Holland weer een eiland te maken, is daar een goed voorbeeld van: het winnende plan is inmiddels ingrijpend aangepast. Je kunt beter vroegtijdig drie tot vijf serieuze partijen selecteren op hun trackrecord en het indienen van een visie. Daarna vindt de eindselectie plaats aan de hand van ingediende plannen, inclusief een grondbod. Een ander punt is dat je bij eenvoudige opgaven het beste kunt kiezen voor simpele contractvormen. Het joint venturemodel met een gemeenschappelijke grondexploitatie van marktpartijen en gemeente, is uitermate geschikt voor langlopende en grootschalige projecten, maar onnodig complex voor eenvoudige opgaven.’

Willems: ‘Je hoort ook wel dat gemeenten goedkoper uit zijn als ze zelf het openbaar gebied hadden gerealiseerd en niet de ontwikkelende partijen. Deze kritiek slaat met name op het concessiemodel, waar woningen en openbaar gebied turnkey

12

dossier grondbeleid in discussie

worden opgeleverd door de marktpartijen. Deze kritiek is onjuist.

De oorzaak is dat private partijen de ingenieursbureaus en aannemers scherper aansturen dan gemeenten. Bij een professionele aanpak kost samenwerking met private partijen dus geen geld, maar levert juist geld op. Uit onderzoek blijkt bijvoorbeeld dat de voorbereidingskosten onder regie van de gemeente 22 procent van de totale kosten van de openbare ruimte uitmaken en onder de regie van private partijen zo’n 16 procent. Bedrijven zijn ook sterk gericht op een positieve cashflow. Doordat planvorming, verwerving en realisatie in de tijd hand in hand gaan, tikt de rentemeter langzamer. De klant profiteert hier uiteindelijk van. Ook bij binnenstedelijke locaties waar de daar gevestigde bedrijven soms nog jaren moeten functioneren, is zo’n zakelijke en gefaseerde aanpak van belang. Een goed voorbeeld is onze aanpak bij Parkhaven in Utrecht. Een ander actueel voorbeeld is de ontwikkeling in Oud-IJmuiden. Hier wordt in samenspraak met gemeente en lokaal bedrijfsleven onderzocht hoe een sterk verouderd bedrijventerrein een nieuw leven kan worden ingeblazen als woongebied met winkels, kantoren en recreatieve voorzieningen. Door uitkoop wordt bedrijven de mogelijkheid geboden om elders weer groeiruimte te verwerven, terwijl door het wegvallen van hinder woningbouw mogelijk wordt. Echter, zonder een gecoördineerde aanpak met alle betrokken partijen is zo’n missie niet tot een goed einde te brengen.’

‘Kopers hebben miljarden meer betaald dan nodig was en minder kwaliteit voor hun geld gekregen dan in het verleden‘ De Zeeuw: ‘Het verhaal dat de ontwikkelaars door hun bouwclaims de prijzen hebben kunnen opdrijven, is een sprookje. De koopprijzen van nieuwbouwwoningen zijn inderdaad fors gestegen in de afgelopen jaren. De prijsontwikkeling in de bestaande voorraad was echter nog veel hoger. De prijzen van nieuwbouwwoningen zelf zijn, mede door afspraken tussen gemeente en ontwikkelaars, relatief achtergebleven. De hoogte van de verkoopprijs is echter geen eenduidig dictaat van gemeente of marktpartijen, maar wordt bepaald door de prijsontwikkeling in de totale voorraad woningen. In landen als Engeland, Frankrijk en Spanje zie je dezelfde ontwikkeling. In de Volkskrant was in april de volgende kop te lezen: ‘Enorme winsten bij bouw Vinex’. Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft heeft toen uitdrukkelijk ontkend dat dit het resultaat van zijn onderzoek weergaf. In augustus doet de Volkskrant dit nog een keer. Met weer een ontkenning van OTB.’

Willems: ‘In de media is geregeld kritiek op de kwaliteit van de Vinex-productie. Onafhankelijke onderzoeken laten echter iedere keer opnieuw weer zien, dat de bewoners zeer tevreden zijn en de kwaliteit vaak veel beter is dan van de nieuwbouwwijken uit de jaren zeventig of tachtig. Ook is er veel meer aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte en voorzieningen. Zo is ook het Ruimtelijk Planbureau erg positief over de stedenbouwkundige kwaliteiten van de Vinex-wijken. Maar het is nu eenmaal een rare Nederlandse gewoonte om eigen succesvolle projecten af te kraken. Er zijn echter genoeg redenen om positiever te zijn.

Veel buitenlanders kijken met jaloezie naar wat hier is gerealiseerd.

Integrale gebiedsontwikkeling is voor ons inmiddels dan ook een belangrijk exportproduct geworden.’

dossier grondbeleid in discussie

13

Bergiet Drummen, vicevoorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven en directeur van het gemeentelijk grondbedrijf Breda

Toegesneden op de eisen van vandaag Bergiet Drummen is een ware deskundige als het gaat om grondbeleid. Voordat ze in 1999 directeur van het gemeentelijke grondbedrijf in Breda werd, zat ze al vijf jaar in de directie van het grondbedrijf van Tilburg.

Sinds ongeveer drie jaar is ze ook vicevoorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven (VVG). De vereniging behartigt de belangen van de grondbedrijven in Nederland. ‘Wij hebben ons als vereniging de laatste tijd hardgemaakt voor het vaststellen van de Grondexploitatiewet. We zijn dan ook heel blij dat deze 7 juli jongstleden eindelijk is aangenomen door de Tweede Kamer.’

‘ De grondexploitatiewet zal de behoefte om te gaan speculeren sterk inperken’

De VVG bestaat dit jaar 25 jaar. ‘We zijn begonnen als netwerkvereniging. Jarenlang was netwerken voldoende om de belangen van de grondbedrijven goed te kunnen behartigen. Maar ongeveer vijf jaar geleden besloten we dat een professionalisatieslag nodig was. Sinds drie jaar is dit echt geëffectueerd met het in dienst stellen van onze communicatiemedewerker en het veranderen van de spelregels voor onze deelnemers. Vooral in de lobbysfeer hebben we de regie behoorlijk sterk in handen genomen.’

De vereniging volgt de regelgeving op de voet en waar nodig trekt ze aan de bel of start ze een lobby richting de Tweede Kamer.

Daarnaast houdt ze de leden zo goed mogelijk op de hoogte van de ontwikkelingen in haar blad Achtergrondinformatie, dat vier keer per jaar uitkomt. Verder ondersteunt ze de gemeentelijke grondbedrijven door het geven van opleidingen en cursussen.

‘Zo hebben we een cursus gegeven over de Grondexploitatiewet en volgt er in de winter nog een cursus over de implementatie ervan. Grondbedrijven blijken ook veel behoefte te hebben aan informatie over andere grondbedrijven,’ gaat Drummen verder.

‘Hoe is hun weerstandsvermogen? Hoe hoog zijn hun plankosten?

Hoe schrijf je een nota grondbedrijf? Hoe ga je om met planschade?’ De verenigingswebsite fungeert als marktplaats voor vragen en antwoorden. Bovendien is er een benchmark onder de grondbedrijven gedaan. Het rapport daarvan komt deze herfst uit.

‘Wij zijn de grootste gemene deler en komen zoveel mogelijk op voor het algemene belang van de grondbedrijven.’ De VVG werkt nauw samen met de VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten).

‘Samen krijg je meer voor elkaar in het steeds groter wordende veld van spelers en ingewikkeldere regelgeving.’ De vereniging heeft hard gestreden voor de Grondexploitatiewet. Over de aanname hiervan is Drummen dan ook niet alleen erg verheugd, maar ook een beetje trots. ‘Ondanks de demissionaire dreigingen, is de wet toch door de Kamer gekomen. Ik had de hoop eerlijk gezegd al een beetje opgegeven, maar had het gelukkig bij het verkeerde eind.’

Instrumenten ‘Wij hebben zo voor deze wet gestreden omdat we het niet billijk vinden dat gemeenten wel wordt opgelegd dat er sociale huurwoningen worden gebouwd en dat ze het particuliere opdrachtgeverschap moeten stimuleren, maar daar vervolgens geen instrumenten voor in handen krijgen om dit af te kunnen dwingen.

Met de Grondexploitatiewet krijgen we een meer op de eisen van vandaag toegesneden publiekrechtelijk instrumentarium voor kostenverhaal, verevening, locatie-eisen en versneld onteigenen.’

De bestaande wettelijke instrumenten voor kostenverhaal, de exploitatieovereenkomst en de baatbelasting, schieten op een aantal punten tekort, vindt de vereniging. Via de baatbelasting

kan namelijk maar een deel van de kosten worden verhaald.

En de exploitatieovereenkomst geeft vaak aanleiding tot langdurige onderhandelingen en dat leidt tot onzekerheid bij projectontwikkelaars en gemeenten over de te verhalen kosten.

Bij particuliere grondexploitatie ontbreken de noodzakelijke instrumenten voor verevening, waardoor onrendabele bouwlocaties soms niet gerealiseerd dreigen te worden. Een ander lastig punt voor gemeenten is dat er een publiekrechtelijk instrument ontbreekt voor het stellen van locatie-eisen. ‘Vanuit het oogpunt van volkshuisvesting en het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap in zijn pure vorm is het stellen van locatieeisen zeer wenselijk voor gemeenten.’

Bovenplans verevenen Vooral de mogelijkheid om nu bovenplans te kunnen verevenen, spreekt Drummen erg aan. ‘Bij grote ontwikkelingen is er vaak niet één grondexploitatie voor de hele structuurvisie. De verschillende deelgebieden hebben allemaal hun eigen exploitatie. Dat maakt het heel moeilijk om de algemene kosten op de verschillende deelgebieden te verhalen. Zo kwam de aanleg van een park of weg altijd voor rekening van het deelgebied waarin het werd aangelegd.

De kosten konden niet op andere deelgebieden en daarmee op andere partijen worden verhaald, terwijl die elementen van waarde zijn voor het gehele gebied. In de Grondexploitatiewet staat dat wanneer de samenhang kan worden aangetoond dit soort bovenplanse kosten verevend mogen worden.’

Duidelijker Niet iedereen is even tevreden met de Grondexploitatiewet als de VVG. Over het algemeen zijn de ontwikkelaars wel blij met een instrument om de zogeheten free riders aan te pakken, maar sommige zijn ook bang voor een te grote invloed van de gemeenten.

Bovendien wordt het aantal free riders volgens sommige ontwikkelaars schromelijk overschat. Drummen kent de discussies.

‘Natuurlijk zijn er meer goedwillende ontwikkelaars dan kwaadwillende, maar ze zijn er wel en het is van de zotte dat we die nu niet goed kunnen aanpakken. Bovendien zal deze wet de behoefte om te gaan speculeren sterk inperken. Als een speculant weet dat hij niet meer alleen maar goud kan verdienen, maar ook moet opdraaien voor een deel van de kosten dan zal hij het al een stuk minder aantrekkelijk vinden.’ Voor de te grote invloed van gemeenten is Drummen ook niet zo bang. ‘We hebben in de afgelopen jaren gemerkt dat publiek en privaat elkaar nodig hebben. Er worden goede afspraken gemaakt en minnelijke overeenkomsten afgesloten. Ik zie geen reden waarom de komst van de Grondexploitatiewet hierin iets zal veranderen. Het wordt alleen maar duidelijker.’

dossier grondbeleid in discussie

15

Menno Brouwer, teamleider grond en vastgoed, gemeente Leeuwarden

Grond verwerven is een middel, geen doel ‘Uiteraard willen wij ook scherp gronden inkopen en goed verkopen, maar je moet als gemeente primair je doelstellingen en je verantwoordelijkheden in de gaten houden’, vindt Menno Brouwer, teamleider grond en vastgoed in Leeuwarden. ‘De belangrijkste doelstelling is het op peil houden van het aanbod van woningbouwen bedrijvenlocaties. Grondbeleid is een middel om de doelen van de volkshuisvesting en de economie te bereiken, en is nooit een doel op zich.’

De negentiger jaren betekenden een kentering voor de gemeente Leeuwarden. Van een vrij passief beleid is de gemeente in die tijd overgestapt naar het actieve beleid dat ze nu voert. Sinds 2000 heeft de gemeente Leeuwarden dan ook behoorlijk wat grond verworven en heeft ze daardoor nu een stevige positie in de te ontwikkelen gebieden. ‘Het grootste voordeel van een actief grondbeleid is dat je veel sterker de ontwikkeling in je gemeente kunt sturen. Door een stevige grondpositie kan Leeuwarden de regie in de ontwikkeling in handen houden en bijvoorbeeld beter sturen op een gedifferentieerder woonmilieu. Waar de markt liever voor het hogere segment ontwikkelt’, vervolgt Brouwer, ‘vinden wij het van belang dat er ook sociale woningen bijkomen. Als je geen grond hebt, heb je ook geen positie en veel minder instrumenten om dergelijke processen te sturen.’

Overigens betekent dit volgens Brouwer weer niet dat de gemeente private partijen eenzijdig de wet wil voorschrijven als het om toekomstige ontwikkelingen gaat. ‘Ook bij een sterke grondpositie zul je als gemeente altijd moeten samenwerken, daar ontkom je in de huidige maatschappij niet aan. Natuurlijk kost samenwerken tijd en zullen beide partijen ook compromissen moeten sluiten. Maar wanneer je goede afspraken maakt, en de tijd neemt om de neuzen vooraf dezelfde kant op te krijgen, dan zal een goede samenwerking tussen privaat en publiek de kwaliteit alleen maar ten goede komen.’

Uitleglocatie De Zuidlanden

‘ Ook bij een sterke grondpositie moet je als gemeente altijd samenwerken’

Ook in de ontwikkeling van De Zuidlanden, de grootste uitleglocatie van Leeuwarden, heeft de gemeente vooraf een stevige positie ingenomen. Daarnaast bleken ook diverse ontwikkelaars gronden te hebben verworven, waardoor een publiek-private samenwerkingsvorm (PPS) voor de hand lag. In deze PPS is de gemeente voor vijftig procent deelnemer en de private partijen (Bouwfonds MAB Ontwikkeling, BAM en Heijmans) voor de andere helft. De PPS De Zuidlanden omvat een gebied van 600 hectare, waarbinnen 6.500 woningen en 100.000 vierkante meter commerciële en nietcommerciële voorzieningen zijn gepland. De juridische structuur van de PPS is een CV/BV. Deze structuur bepaalt dat de partijen niet meer risico kunnen lopen dan ze hebben ingebracht.

Dergelijke constructies hebben gevolgen voor het te voeren grondbeleid. Brouwer: ‘Je moet namelijk veel meer overleggen en afstemmen. Binnen de PPS is de gemeente verantwoordelijk voor de grondverwerving, maar ze doet dit namens het consortium. Dit betekent dat alle grondverwerving eerst afgestemd moet worden met de private partijen en alleen bij consensus kan worden

verworven. Vervolgens wordt de grond in de gezamenlijke exploitatiemaatschappij ingebracht.’

Grondprijs De grondprijs wordt residueel bepaald; deze is afhankelijk van de waarde van de woning die er straks op komt te staan. ‘Het kan natuurlijk zijn dat de markt instort, wat een tekort in de exploitatie tot gevolg kan hebben. Als dat gebeurt, gaan we met alle partijen om de tafel en bekijken we op welke wijze we de bestaande plannen kunnen optimaliseren. Dat betekent niet alleen een exercitie om de kosten te drukken, maar er zal vooral ook worden gezocht naar nieuwe ontwikkelingen die in dat geval extra opbrengst kunnen genereren. Bij projecten met een lange looptijd gaat het meestal wel goed. In twintig jaar tijd zul je altijd te maken krijgen met recessies en met goede perioden en daar houd je dan ook rekening mee door reserves in de grondexploitatie in te bouwen.

De verwachting is dat we in 2007 echt kunnen beginnen met de realisatie van De Zuidlanden.’

Grondexploitatiewet Samenwerken betekent dus afspraken maken, en deze moeten volgens Brouwer vervolgens ook goed worden vastgelegd. Om die reden is hij dan ook blij met de komst van de Grondexploitatiewet.

‘Dat bijvoorbeeld het kostenverhaal daarmee nu een wettelijk en juridisch kader heeft gekregen, geeft een hoop duidelijkheid. Voorheen maakten we natuurlijk ook wel afspraken over welke kosten op wie te verhalen zijn. Als de samenwerking voorspoedig verloopt, houdt iedereen zich ook aan die afspraken. Met de Grondexploitatiewet hebben gemeenten nu ook echt een instrument in handen om dergelijke kosten eerlijk te verdelen en desnoods af te dwingen.’

Voorkeursrecht Een andere veelgebruikte wet, is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG). In de gemeente Leeuwarden wordt deze echter nauwelijks toegepast. ‘In De Zuidlanden hebben we het wel overwogen, omdat we daar te maken hadden met veel versnipperd bezit, maar we hebben er toch voor gekozen om het niet te doen.

Het grote nadeel van het toepassen van dit recht is dat de grondeigenaren onmiddellijk lucht krijgen van je plannen en dat heeft altijd fikse prijsstijgingen tot gevolg. Bovendien loop je de kans dat je ineens een heleboel grond tegelijk aangeboden krijgt, terwijl je er eigenlijk nog helemaal niet klaar voor bent. We verwerven de grond nu stap voor stap. Met wat we verworven hebben, kunnen we de komende tien jaar goed vooruit. De rest verwerven we wanneer we het nodig hebben.’

dossier grondbeleid in discussie

17

Professor Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid TU Delft

Het gras van de buren is immers altijd groener ‘Internationaal gezien wordt het Nederlands grondbeleid positief gewaardeerd. En terecht. Want waar gebeurt het dat in een nota gronden voor enorme aantallen woningen worden aangewezen en vijftien jaar later het grootste deel daarvan ook daadwerkelijk staat?’ Professor Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid aan de Technische Universiteit Delft, voegt daar in één adem aan toe dat daar bij ons zelf natuurlijk heel anders over wordt gedacht. Fijntjes merkt hij daarover op: ‘Het gras van de buren is immers altijd groener.’

‘Wij doen het eigenlijk helemaal nog niet zo slecht’, valt Willem Korthals Altes met de deur in huis. ‘Kijk bijvoorbeeld eens naar Duitsland, waar gemeenten gronden bouwrijp opleveren die vervolgens door de eigenaar nog jaren onbebouwd blijven liggen.

Of naar Frankrijk, waar het kostenverhaal ik geloof iets van vijf verschillende methodieken kent, waardoor in de praktijk de meeste partijen niet precies weten hoe dit allemaal werkt.’ Nee, dan veel liever Nederland, waar tot 1990 de grondprijzen laag waren, omdat ze gedomineerd werden door de sociale woningbouw. ‘Maar er werd wel gebouwd. Ook toen met het verschijnen van de nota Volkshuisvesting uit 1989 de slag naar de markt werd gemaakt.’

Volgens Korthals Altes zijn min of meer alle doelen die destijds in de Vierde Nota Extra (Vinex) door het rijk zijn gesteld, gehaald.

‘Bijna alle in 1990 nodig geachte aantallen woningen zijn gebouwd.

En ook op de plekken die men wilde, aan de randen van de stad.

De twijfels die men vooraf had of de markt dat wel zou willen, zijn daarmee gelogenstraft. De operatie die is uitgevoerd, is vergelijkbaar met die van de bouw van de naoorlogse wijken, maar deze nieuwe wijken zitten volgens mij wel beter in elkaar. En natuurlijk’, voegt hij er na een korte stilte aan toe, ‘kun je met de wetenschap van nu vaststellen dat de Vinex-uitvoering weinig flexibiliteit toestond. Zo is de stagnatie van de woningbouw het beleid geweest.

In de Vinex-convenanten staat dat tweederde van de bouwproductie voor 2000 moest zijn gerealiseerd. Na 2000 zou de bouwproductie dus moeten halveren. Ook wilde men hoge grondprijzen stimuleren om dure locaties als IJburg en Ypenburg mogelijk te maken door elders een restrictief grondbeleid te voeren. Helaas waren de afspraken te star om in te spelen op de sterke economische groei in de jaren negentig door meer woningen te bouwen.’

‘ Ik zet mijn vraagtekens bij de meerwaarde die men van de Grondexploitatiewet verwacht’

Instrumentarium Tot aan de jaren negentig zag de wereld van het grondbeleid er relatief eenvoudig uit. Gemeenten verwierven de grond, maakten deze bouwrijp en gaven vervolgens de bouwrijpe kavels uit aan bouwers en ontwikkelaars. Deze konden aan de slag op basis van het eveneens door de gemeente gemaakte stedenbouwkundig en bestemmingsplan. Korthals Altes: ‘Het is allemaal ingrijpend veranderd. Er zijn inmiddels diverse modellen geïntroduceerd.

Overigens werden er in de jaren zeventig door ontwikkelaars ook wel gronden aangekocht en wijken door middel van het zogenoemde bouwclaimmodel tot stand gebracht.’

Om dit in goede banen te leiden, en vooral ervoor te zorgen dat gemeenten sturing aan het grondbeleid kon blijven geven, is er het nodige juridische instrumentarium in het leven geroepen. Zo kwam er de Wet Voorkeursrecht Gemeenten en is de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening onlangs door de Tweede Kamer goedgekeurd.

‘Voor deze laatste moet nog een invoeringswet komen die niet onbelangrijk is voor de precieze werking in de praktijk’, doceert Korthals Altes.

Grondexploitatiewet En nu staat de Grondexploitatiewet eraan te komen. ‘Gezien de massale belangstelling van ambtenaren en adviseurs voor studiedagen en congressen over de Grondexploitatiewet, lijkt het wel of dit nu hét instrument is waar heel Nederland op wacht’, zegt Korthals Altes op cynische toon. ‘Ik heb inderdaad mijn twijfels’, zo legt hij zijn stemming uit, ‘of het wel de moeite waard is om al die procedures die deze wet voorschrijft, te doorlopen. Men geeft als argument dat gemeenten met de Grondexploitatiewet nu eindelijk een middel in handen hebben om de zogenoemde free riders te slim af te zijn. Maar volgens mij is er nog nooit goed onderzoek gedaan naar hoe groot die groep van free riders nu werkelijk is. Ook wordt als voordeel genoemd, dat het kostenverhaal inzichtelijk is gemaakt en het overvragen door gemeenten daarmee wordt voorkomen.

Ik vraag mij af hoe marktpartijen zich straks opstellen als gemeenten buiten die kostenlijst om toch iets extra’s vragen.

Dan kunnen ze naar de rechter stappen, maar is dat uit het oogpunt van goodwill verstandig? Ik denk het dus niet. Nu worden er ook betalingen gedaan die juridisch onverschuldigd zijn, waarom zou dat na de wet stoppen? Natuurlijk hoeven gemeenten voor locaties niet per se een Grondexploitatieplan te maken: dat is een keuze.

Kortom, over het algemeen zet ik mijn vraagtekens bij de meerwaarde die men van de Grondexploitatiewet verwacht. Al dat papierwerk om iets afdwingbaar te maken. Terwijl goed beschouwd er maar weinig partijen zijn die uiteindelijk niet bereid zijn mee te betalen, en er ook met bestemmingsplannen en de Onteigeningswet veel kan worden bereikt.’

Nieuwe ideeën Overigens verwacht de hoogleraar grondbeleid dat we het nu met het nieuwe instrumentarium wel hebben gehad. ‘Daar zal niet veel nieuws meer bijkomen. Maar de ideeën hoe met grondbeleid om te gaan, zullen zich wel blijven ontwikkelen. De Vinex ging natuurlijk primair om woningbouw; maar je ziet nu ook de opkomst van groenrode ontwikkelingen. Kijk naar Meerstad, of het Hart van de Heuvelrug. Dat zijn toch complexe projecten die weer heel nieuwe samenwerkingsvormen vergen. Samenwerkingsvormen ook waarbij de vraag hoe om te gaan met de grond centraal staat. Voor deze gebiedsontwikkelingen worden nu grondexploitatiemaatschappijen en andere samenwerkingsvormen opgetuigd; vaak ook door overheidspartijen die tot voor kort zich niet bezighielden met risicodragend investeren in locatieontwikkeling. Op rijksniveau vinden samenvoegingen van vastgoeddiensten plaats, dus er is volop beweging.’

‘En’, voegt Korthals Altes nog toe, ‘dan hebben we het nog helemaal niet gehad over de herstructurering en de wijze waarop daar een transparant grondbeleid moet worden gevoerd. En een andere niet onbelangrijke ontwikkeling is hoe straks om te gaan met de milieuruimte. De beperkingen die milieurichtlijnen met zich meebrengen, hebben immers onherroepelijk gevolgen voor de vraag hoe wij onze ruimtelijke ontwikkelingen gaan inrichten.’

dossier grondbeleid in discussie

19

Sander van Bodegraven, portefeuillehouder Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Grondzaken, gemeente Arnhem

Gemeente moet sturen op voortgang en kwaliteit De Nota Grondbeleid van de gemeente Arnhem werd eind vorig jaar met applaus ontvangen door de leden van de gemeenteraad. Niet zo vreemd. Immers, wethouder Sander van Bodegraven maakt zich met deze nota sterk voor een actief beleid door de gemeente. De reden hiervoor is volgens hem simpel: ‘Als je de grond hebt, heb je meer mogelijkheden om afspraken te maken over het toekomstige gebruik.’ In één adem voegt hij daar aan toe dat de gemeente graag bepaalt wat er gebeurt. En met succes zo lijkt het. Na jaren van stilstand is de woningproductie in Arnhem weer op gang gekomen.

Het is geen wet van ‘Meden en Perzen’, maar de gemeente Arnhem heeft graag zelf de grond in handen om te kunnen sturen op ruimtelijke ontwikkelingen. ‘Wij willen graag bepalen wat er op een bepaalde plaats gebeurt’, aldus Van Bodegraven. ‘Met grondposities kun je een initiërende rol spelen. Als gemeente kunnen wij meer op de voortgang en kwaliteit sturen. Projectontwikkelaars hebben er soms baat bij projecten te laten liggen als er niet genoeg kopers zijn. Zij zijn niet altijd gespitst op tempo, terwijl hier in Arnhem nog veel woningen nodig zijn.’ De wethouder vindt het logisch dat de gemeente kiest voor het zelf verwerven van grond: ‘Burgers mogen van ons vragen dat we die rol pakken, daar zijn we voor. Als gemeente kunnen we dan het initiatief nemen als de markt het niet oppakt. Dat kost wel eens geld, maar op een andere locatie levert de grond juist weer iets op. Bovendien zien we dat als de gemeente iets in gang zet, marktpartijen meer risico’s durven te nemen bij vervolgtrajecten.’

Gordijnen open

‘ Zorg voor een heldere taakverdeling, waarbij iedereen doet waarin die goed is’

Een actief grondbeleid begint bij een actief aankoopbeleid. Hierbij gaat het zowel om aankopen voor vastgesteld ruimtelijk beleid als voor strategische aankopen ten behoeve van plannen die nog niet zijn uitgewerkt. Daarvoor heeft de wethouder jaarlijks een budget van 25 miljoen euro. Hoewel de locaties van de strategische aankopen strikt geheim zijn, is het gemeentelijk grondbeleid met de nieuwe nota toch zeer transparant geworden. ‘We voerden al langer actief grondbeleid, maar tot nog toe was daar nauwelijks iets over geregeld. De gordijnen zijn nu open. In de nota hebben we helder gemaakt hoe we dingen doen en geregeld hoe we ons daarvoor verantwoorden. Het moet natuurlijk beheersbaar blijven, de gemeente mag niet failliet gaan aan grondaankopen.’

Wonen en werken Na jaren van stilstand is het in Arnhem gelukt om de woningproductie weer op gang te helpen. Het grondbeleid is daarbij geen onbelangrijke factor, vindt Van Bodegraven. Hij geeft een paar voorbeelden. Zoals het Saksen Weimarterrein aan de noordkant van Arnhem, dat de gemeente kocht van Defensie. Op dit moment loopt er een selectieprocedure, waarbij ontwikkelaars zich konden inschrijven voor het programma van 350 tot 450 woningen. Maar het gaat niet alleen om woningen. Ook bedrijvigheid en werkgelegenheid profiteren van een actief gemeentelijk grondbeleid. Recentelijk kocht de gemeente twee aangrenzende terreinen bij een bestaand industriegebied in de Kleefse Waard. ‘Ook hier hebben we als grondeigenaar behoorlijk wat sturing bij de bedrijven die we daar willen hebben’, zegt Van Bodegraven. ‘We kiezen daar voor innoverende ondernemingen op het gebied van duurzame energie.

Doordat we de grond hebben, kunnen we makkelijker sturen dan alleen met onze publieke pet op. Elders in Arnhem is een marktpartij bezig met de ontwikkeling van een bedrijventerrein, maar wij merken dat bedrijven graag zaken doen met de overheid.’

Rijnboog Een goed voorbeeld van een groot binnenstedelijk project waarbij sprake is van versnipperd bezit, is het Rijnboogproject. Dit stadsvernieuwingsproject speelt zich af aan de zuidkant van het oude centrum van Arnhem, in een boog van het station naar de John Frostbrug. Woningen, kantoren, cultuur, winkels en maatschappelijke functies worden in verschillende fasen gerealiseerd. Inmiddels heeft de gemeente door een investering van circa 35 miljoen euro bijna eenderde van de benodigde grond in handen. Hierbij is ook gebruikgemaakt van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) zodat de gemeente het eerste recht heeft om te kopen. ‘Voor particulieren is dit een uitstekende regeling’, vindt Van Bodegraven.

‘Zij hebben namelijk de geruststelling dat hun bezit niet onverkoopbaar wordt door de herstructureringsplannen. Ze zijn verzekerd van aankoop voor de taxatiewaarde. Bij dit project is de overheid de primaire aankoper. Wel is er een intentieovereenkomst ondertekend waarbij een aantal marktpartijen het recht hebben voor de opstalrealisatie. Een heldere taakverdeling, waarbij iedereen doet waarin die goed is.’

Grondexploitatiewet Hoewel de nieuwe Grondexploitatiewet nog niet helemaal rond is, heeft de gemeente Arnhem hierop in de Nota Grondbeleid al geanticipeerd. Van Bodegraven: ‘Het gebeurt al op grote schaal dat er onderhandelingen plaatsvinden over de kostenverdeling van bijvoorbeeld upgrading van de openbare ruimte, aanleg van extra riolering of extra verkeersontsluiting voor een nieuwe wijk.

Die kosten moeten kunnen worden toegerekend aan het project.

Als je wat wilt, moet je ook de consequenties dragen. De nieuwe Grondexploitatiewet geeft ons straks een instrument in handen om de discussies over de kostenverdeling met marktpartijen aanzienlijk te versnellen omdat de systematiek helder wordt. Dat is voor beide kanten plezieriger.’

Bedenk wat je wilt Na ruim drie jaar wethouderschap heeft Van Bodegraven de nodige ervaring op het gebied van grondbeleid. Bestuurders die aan het begin van hun termijn staan adviseert hij te zorgen voor een actuele Nota Grondbeleid. ‘Daarvoor moet je goed nadenken wat je als gemeente wilt. Wij kozen voor een actief beleid, maar ik kan me ook situaties voorstellen waarbij minder behoefte is aan bijsturing. Maar wil je als lokale overheid wat met je stad, dan moet je initiatief kunnen nemen.’

Ook over eventuele samenwerking met marktpartijen in PPSconstructies is Van Bodegraven voorzichtig. ‘Ik ben er geen tegenstander van en soms is het een mooie manier om dingen voor elkaar te krijgen. Maar dan moet het mogelijk zijn om de afspraken op een paar A4-tjes vast te leggen. Leidt een PPS tot steekwagens vol contracten, dan is er misschien wat mis en moet je het niet willen.’

dossier grondbeleid in discussie

21

Heleen Aarts, manager gebiedsontwikkeling Amvest

Een gemeente moet weten wat ze wil Dat marktpartijen altijd liever het heft in eigen hand hebben en zo min mogelijk bemoeienis van de overheid wensen, is volgens Heleen Aarts een vooronderstelling die voor gebiedsontwikkeling niet klopt. Aarts is verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkelingen bij de ontwikkelende belegger Amvest en heeft bij grote of ingewikkelde projecten juist graag dat de overheid een beetje stevig aan het roer staat. ‘Een gemeente met een visie die bereid is om haar instrumentarium in te zetten, is prettig om mee samen te werken.’

Amvest is vooral bekend als belegger met een grote portefeuille huurwoningen. Maar Amvest is ook een gebiedsontwikkelaar die in veel grote gebiedsexploitaties in Nederland meedraait. De vastgoedontwikkelaar zoekt daarin altijd actief de samenwerking met andere partijen. Aarts: ‘Wij hebben van oudsher vrij veel grondposities in Nederland en dat kan helpen om aan tafel te komen, maar ons uiteindelijke doel is samen aan de slag te gaan.’

Rol van de overheid Of de gemeenten een actief of een passief grondbeleid voeren, maakt Aarts niet zo veel uit. ‘Als de gemeente maar bewust overweegt welke rol ze wil spelen.’ Dit kunnen gemeenten volgens Aarts het beste per locatie opnieuw afwegen. ‘Maar hoe complexer het te ontwikkelen gebied is, hoe belangrijker een actieve rol van de overheid wordt.’ Een publiek-private samenwerking vindt Aarts dan ook een goede constructie om die coöperatie te regelen.

De angst voor de ‘juridische papieren tijger’ is volgens Aarts dan ook meer een angst voor samenwerken. ‘Het gaat vaak om enorme risico’s en die moet je goed afdekken.’ Dat het enige inspanning kost om die stukken behapbaar en begrijpelijk te houden, daar is Aarts het wel mee eens. ‘Maar als je daarop toeziet, dan kan dat best. Ik vind het vooral belangrijk dat de documenten overdraagbaar zijn. Het zijn vaak langlopende projecten waaraan aan het eind een heel ander team werkt dan in het begin.

Een goed overdraagbaar contract zorgt er dan voor dat alle afspraken duidelijk blijven.’

Synergie

‘ Synergie is het toverwoord van samenwerken, dat is gemakkelijker met minder partijen’

In al die samenwerkingsverbanden heeft Aarts overigens wel het credo: hoe minder zielen, hoe meer vreugd. ‘Synergie is het toverwoord van samenwerken en dat behaal je nu eenmaal niet zo gemakkelijk wanneer je met achttien partijen aan tafel zit. Je moet niet willen samenwerken om het samenwerken, maar altijd de meerwaarde in de gaten houden.’ Samenwerken gaat het best met een paar grote partijen die bereid zijn jarenlang commitment aan te gaan. Bij versnipperd grondbezit moet de gemeente volgens Aarts dan ook haar instrumentarium durven inzetten om snel tot een

compacte groep eigenaren te komen. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) is daarvoor volgens haar een uitgelezen instrument. ‘Een proactieve houding van de gemeente is dan wel noodzakelijk. Je kunt de WVG namelijk niet vestigen als je binnen twee jaar geen bestemmingsplan hebt, dus je moet wel weten wat je wilt. Maar als je dat weet, dan is de WVG een goed instrument.’

Ook hierin ziet Aarts weer de voordelen van samenwerken.

‘Formeel verwerft de gemeente de grond, maar materieel kunnen de marktpartijen alles oplossen. Zij doen dan bijvoorbeeld de onderhandelingen en de juridische rompslomp.’

Maas in de wet Over de veelbesproken nieuwe Grondexploitatiewet heeft Aarts een wat dubbel gevoel. Enerzijds vindt ze het een goed instrument waarmee onwillige grondeigenaren kunnen worden aangepakt.

Deze free riders speculeren alleen maar in grond en hebben helemaal geen zin om mee te betalen aan een weg of een parkje.

‘De enige manier om deze partijen nu aan te pakken, is met behulp van de baatbelasting.’ Dat is volgens Aarts alleen zo’n ‘gedrocht’ dat niemand die ooit toepast. Deze positieve zijde kan alleen niet dat dubbele gevoel wegnemen dat Aarts van de wat ‘rare maas’ in deze wet krijgt. Zoals de wet nu is geformuleerd, kunnen contracten die in minnelijkheid tussen partijen zijn gesloten, inhoudelijk sterk verschillen van een later op te stellen exploitatieplan. ‘Er is namelijk niet voorgeschreven dat het grondexploitatieplan (dat volgens de nieuwe wet door de gemeente moet worden gemaakt) op hetzelfde moment moet worden opgesteld als het contract. En ook niet of het dezelfde inhoud moet hebben, bijvoorbeeld qua functies of programmering. Het kan in theorie dus zo zijn dat het grondexploitatieplan pas door een volgend College van B&W wordt opgesteld en een andere inhoud kent. En aangezien grote ontwikkelingsplannen nogal eens politiek gevoelig kunnen liggen, soms zo gevoelig dat er een college door valt, kan het zijn dat het nieuwe college met een plan komt dat haaks op het contract staat. Naast het feit dat dit de positie van de marktpartijen kwetsbaar en afhankelijk maakt, krijg je een onhoudbare situatie en een onuitvoerbaar plan. En dat kan niet de bedoeling zijn.’

dossier grondbeleid in discussie

23

Ruud van Heugten, wethouder Ruimtelijke Ordening Volkshuisvesting en Grondbeleid, gemeente Helmond

Partijen moeten goed met elkaar over weg kunnen Ruud van Heugten houdt van helderheid, eenvoud en tempo. En dat bereik je volgens hem niet door alles van te voren tot in detail vast te leggen in contracten. Een actief grondbeleid kan daar wel een belangrijke bijdrage aan leveren. Maar het aller belangrijkste is dat de partijen met elkaar overweg kunnen en dezelfde ambities delen.

‘Het gaat mis als partijen elkaar niet liggen en daar kan geen enkele ingewikkelde PPS-constructie iets aan veranderen.’

Natuurlijk begrijpt Van Heugten ook wel dat je soms niet onder een PPS-constructie uit kunt. ‘Bij hele omvangrijke projecten of bij complexe binnenstedelijke projecten met veel spelers en bijkomende risico’s, is het verstandig de zaken vooraf goed vast te leggen.’ Maar het is niet zonder meer het eerste instrument waar Van Heugten naar zou grijpen. ‘We proberen het eerst altijd eenvoudig te regelen, bijvoorbeeld via een bouwclaimmodel.’

De ontwikkelaars leveren hun gronden in en in ruil daarvoor mogen ze meeontwikkelen. ‘Dat is in het begin altijd even flink onderhandelen, maar daarna is het helder. We leggen de afspraken vast in contracten en ieder doet waar hij het beste in is. Mijn beeld van PPS-constructies is dat ze van de buitenkant vaak opener lijken dan ze werkelijk zijn: veelal is in onderliggende afspraken toch alles tot in drie cijfers achter de komma vastgelegd en dat leidt een beetje af van waar het werkelijk om gaat, namelijk: samen iets goeds willen maken.’

Helmond groeistad

‘ Bij grote projecten met veel spelers is het verstandig de zaken vooraf goed vast te leggen’

Helmond is een snel groeiende gemeente. De helft van de woningen is jonger dan vijfentwintig jaar. Om die reden is grondpolitiek een belangrijk thema in Helmond. ‘Je moet als gemeente goed voor ogen hebben welke rol je in dit uitbreidingsproces wilt spelen en wij hebben uitdrukkelijk gekozen voor een actieve rol.

Op deze manier kun je de meeste sturing geven op inhoud en tempo.’ Bij het aankopen van gronden maakt Helmond regelmatig gebruik van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG). ‘Dit is een moeilijk spel, waarin je goed moet kunnen timen.’ Dat het toepassen van deze wet de prijs te veel zou opdrijven vindt Van Heugten maar betrekkelijk. ‘Natuurlijk is het mooiste als je grond voor een lage prijs kunt aankopen, maar dat is bijna onmogelijk voor gemeenten. De plannen en budgetten moeten

namelijk altijd worden vastgesteld door de gemeenteraad en aangezien die stukken openbaar zijn, is het moeilijk om dit geheim te houden. De WVG kan ook nivellerend werken. De prijs wordt juist opgevoerd bij een vrije markt. Nu is de gemeente de enige bieder en die zal op basis van redelijke normen onderhandelen.’

Brandevoort Ook in de Vinex-wijk Brandevoort werkt de gemeente Helmond samen met de private partijen op basis van een bouwclaimmodel.

Brandevoort wordt ingericht en gerealiseerd als een ‘Brabants Dorp’. Als deze sfeervolle stadswijk rond 2015 gereed is, zullen er ongeveer 6.000 woningen staan en circa 17.000 mensen wonen.

Karakteristiek voor Brandevoort is de bijzondere stedenbouw en architectuur. De vormgeving is namelijk geheel geïnspireerd op de traditionele Brabantse woningbouw. Van Heugten: ‘We wilden het proces beheersbaar en eenvoudig houden en dat is vooral in de eerste fase goed gelukt. Het helpt als alle partijen een evenredige inbreng hebben en wanneer je ambities deelt.’ De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie, de ontwikkelaars voor de opstalexploitatie en samen voor de planontwikkeling. Ook in de grondprijsbepaling voert de gemeente graag zelf de regie. ‘Omdat wij niet willen dat de grondexploitatie als sluitpost fungeert, werken we niet met een residuele maar met een vaste grondprijs en/of een grondquote. We onderhandelen in de markt van dat moment.

Dat gaat er redelijk aan toe; er wordt stevig onderhandeld, maar wel realistisch. Goede openbare ruimte en voorzieningen kosten ook geld, en die moeten door de ontwikkeling opgebracht worden.

Maar als je het onderste uit de kan wilt halen dan gaat dat ten kosten van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. En dan is uiteindelijk de burger de dupe en die moet je als gemeente ook willen beschermen.’

dossier grondbeleid in discussie

25

René Baron, directeur Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld

Goede voorbereiding, durf en vertrouwen Tussen 1996 en 2010 wordt in een publiek-private samenwerking de Vinex-locatie Wateringse Veld in de gemeente Den Haag ontwikkeld. De gemeente Den Haag en Bouwfonds MAB richtten hiertoe de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld op. Aan de samenwerking ging een voorbereiding van anderhalf jaar vooraf, waarin duidelijke afspraken zijn gemaakt en de partijen elkaar konden leren kennen. Het blijkt een belangrijke basis waarop in moeilijke tijden kan worden teruggevallen. Volgens René Baron, directeur van de Ontwikkelingscombinatie: ‘net als bij een huwelijk moet steeds aan de relatie worden gewerkt.’

Het was de wethouder Ruimtelijke Ordening die besloot dat Wateringse Veld in een PPS-constructie moest worden ontwikkeld.

Aanleiding waren de hoge verwervingskosten van de grond.

Het plangebied aan de zuidoostkant van Den Haag bestond uit eenderde grasland en tweederde glastuinbouw, sport, recreatievoorzieningen en tuincentra. Aangezien een groot deel op het grondgebied van de gemeente Wateringen lag, was eerst een grenscorrectie nodig. Een deel van het grasland was al in handen van de gemeente Wateringen en ging daardoor vanzelf over naar de gemeente Den Haag. Het zou de gemeente Den Haag te veel geld kosten gronden te verwerven die nog in handen van particulieren waren en daarom werd een marktpartij gezocht om mee samen te werken.’

Slagvaardig optreden Die partij werd gevonden in Bouwfonds MAB. In 1994 werd een samenwerkingsovereenkomst gesloten. In 1996, het jaar dat de bouw van start ging, werd de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) opgericht. Behalve het verdelen van de risico’s heeft een PPS-constructie volgens René Baron nog een aantal andere belangrijke voordelen: ‘Er zijn in totaal zo’n dertig mensen werkzaam die allemaal zijn gedetacheerd. Daardoor wordt de kennis en expertise gebundeld en kan er efficiënt worden gewerkt OCVW is een aparte onderneming waardoor we zelfstandig kunnen optreden. Ook dit vergroot de slagvaardigheid. We zijn verantwoordelijk voor het hele traject van verwerven, het planproces, bouw- en woonrijp maken en de uitgifte. In principe kopen wij alle benodigde grond aan, alleen incidenteel wordt een afspraak gemaakt met een eigenaar voor zelfrealisatie. Tot nu toe verloopt dat soepel en hebben we nauwelijks onteigeningsprocedures hoeven te doorlopen.

‘ Hoge verwervingskosten waren aanleiding voor ontwikkelen in een PPS-constructie’

Quote-systeem In totaal zullen er zo’n twintig ontwikkelaars betrokken zijn bij de realisatie van Wateringse Veld. Het gaat om 7.500 woningen waarvan de helft van de woningen in de marktsector door Bouwfonds MAB wordt ontwikkeld. Twee woningbouwcorporaties nemen de sociale woningbouw voor hun rekening. Inmiddels zijn er 5.000 woningen opgeleverd en 6.000 van de 7.500 kavels verkocht.

De uitgifte van grond verloopt in principe via het ‘quote-systeem’, legt Baron uit: ‘Bij de duurdere koopwoningen is de grondprijs 30 tot 32 procent van de vrij-op-naam-prijs en bij de goedkopere koopwoningen 26 procent. Op die manier houdt de grondprijs

gelijke tred met de huizenprijzen. Bij sociale woningbouw is sprake van een vaste grondprijs en soms worden er ook bij koopwoningen lump sum-afspraken gemaakt. Die grondprijzen vallen soms lager uit dan wanneer we met het ‘quote-systeem’ werken, maar het voordeel is dat we het geld vooraf ontvangen.’

Kwaliteitsfonds In de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat er wordt uitgegaan van een kostendekkende grondexploitatie. Omdat beide partijen naar een hoog integraal ambitieniveau streven, is afgesproken dat extra opbrengsten terugvloeien naar de locatie. Daarnaast is er sprake van een kwaliteitsfonds om aanvullende investeringen in de openbare ruimte te kunnen doen. Dit fonds wordt gevoed vanuit de grondexploitatie, waarbij de helft van het verschil tussen de overeengekomen en de later hoger vast te stellen vrij-op-naamprijzen er in wordt gestort. Het heeft volgens Baron z’n vruchten afgeworpen: ‘Uit het kwaliteitsfonds zijn bijvoorbeeld de tuinmuurtjes van sociale huurwoningen bekostigd. Door dit soort details is aan de buitenkant nauwelijks te zien dat het om sociale woningbouw gaat en dat komt de homogeniteit van een wijk ten goede.’

Goede voorbereiding De eerste zeven jaar zat het tij mee. Er was sprake van een hoogconjunctuur en ontwikkelaars stonden te springen om bouwrijpe kavels te kopen. Daarna ging het met name in het duurdere segment een stuk slechter en werd de publiek-private samenwerking volgens Baron meer op de proef gesteld: ‘Toen bleek hoe belangrijk een goede voorbereiding is. We hebben anderhalf jaar de tijd genomen om de samenwerkingsovereenkomst op te stellen.

Dat mag lang lijken, maar die tijd was nodig om alle afspraken vast te leggen en elkaar beter te leren kennen. Aan de andere kant moeten afspraken niet te rigide zijn. Om in te kunnen spelen op veranderingen is ook flexibiliteit nodig. Daarom evalueren we na een overzichtelijke periode van drie tot vijf jaar en passen zonodig dingen aan. Het voordeel is dat er in de OCWV maar twee partijen zitten, maar zelfs dan is het hard werken om de neuzen in dezelfde richting te houden. Een goede samenwerking vraagt om durf en vertrouwen. Niet alleen denken en handelen uit eigen belang, maar het gemeenschappelijke opzoeken en, minstens zo belangrijk, de successen vieren. Dat schept intern een band en is tegelijkertijd goed voor de PR.’

dossier grondbeleid in discussie

27

Overzicht van thema dossiers NAW is het relatiemagazine van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij elke uitgave wordt ook een dossier bijgesloten waarin steeds een specifiek thema centraal staat. Hieronder staat een overzicht van de thema’s uit deze dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen of u opgeven voor NAW, dan kan dat. Stuur hiervoor een e-mail met daarin uw adresgegevens naar naw@bouwfonds.nl.

Dossier 1

Persoonlijk wonen

zomer 2001

Dossier 12

Ruimtelijke ontwikkeling

Dossier 2

Trends in wonen

najaar 2001

Dossier 13

Publiek-Private Samenwerking

zomer 2004

Dossier 3

Stedelijke vernieuwing

winter 2001

Dossier 14

Waterfrontontwikkeling

najaar 2004

Dossier 4

Wonen en werken

voorjaar 2002

Dossier 15

Infra knooppunten

winter 2004

Dossier 5

Concept- en gebiedsontwikkeling

zomer 2002

Dossier 16

Toekomst landelijk gebied

Dossier 6

Appartementenmarkt

najaar 2002

Dossier 17

Gemengde projecten in de stad

zomer 2005

Dossier 7

Grondbeleid

winter 2002

Dossier 18

Woonwijk van de toekomst

najaar 2005

Dossier 8

Integrale projecten

voorjaar 2003

Dossier 19

Starters op de woningmarkt

winter 2005

Dossier 9

Winkelen

zomer 2003

Dossier 20

Trends en ontwikkelingen in retail

Dossier 10

Woningmarkt

najaar 2003

Dossier 21

Senioren en wonen

Dossier 11

Kantorenmarkt

winter 2003

28

dossier grondbeleid in discussie

voorjaar 2004

voorjaar 2005

voorjaar 2006 zomer 2006

dossier grondbeleid in discussie

29

Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in.

De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd.

In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht.

We maken voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet.

Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat inmiddels 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam.

De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim 8.000 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

HOOFDKANTOOR

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

REGIOKANTOOR ZUID

Amersfoort

Den Haag

Zwolle

Amersfoort

Haarlem

Delft

Eindhoven