NAW Dossier 23

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

BUITEN BOUWEN IS MAATWERK

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 23

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Buiten bouwen is maatwerk • Het landelijk gebied verandert, Nederland ontboert • Platteland verliest oorspronkelijke functies • Mogelijkheden nieuwe landelijke woonmilieus

Buiten bouwen is maatwerk

Colofon dossier #23 winter 2006 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Anna Borleffs, Kim van Eerde, Saskia van der Kam, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Suzanne Witteman Beeld Peter van Breukelen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact naw@bouwfonds.nl

Inhoud Visie

4

Buiten bouwen is maatwerk

Projecten

9

Leerlooierij, Driessen

10

De Boomgaard, Langbroek

11

Berggierslanden, Meppel

12

Doklanden, Delfzijl

13

Emmahoeve, Slootdorp

14

Adriaan Geuze: ‘Duurzaam transformeren vormt de basis’

16

Peter den Oudsten: ‘Verbinden van stad en land’

18

Ellen Verkoelen: ‘Ruim eerst je huis op voor je een nieuwe schuur bouwt’

20

Dirk Brounen: ‘Meer investeren in wat er al is’

Meningen

Buiten bouwen is maatwerk Rustig wonen in een kleine stad of een klein dorp in ‘t groen is al jaren de droom van veel Nederlanders. Tot 2030 bestaat ruim vijftig procent van de woningvraag uit wonen in het groen en op het platteland, terwijl volgens het rijksbeleid het gros van de nieuwbouw van een miljoen woningen in stedelijke gebieden moet komen. Hoe om te gaan met de kloof tussen het ruimtelijk beleid en de vraag van de bevolking? In de optiek van Bouwfonds MAB Ontwikkeling is er geen eenduidig antwoord voor heel Nederland. Voor de verstedelijkte gebieden in de Randstad waar ruimteclaims over elkaar heen buitelen, geldt een andere aanpak dan voor stille dunbevolkte gebieden in Groningen of Drenthe. En Brabant met zijn mozaïek aan steden, dorpen, bedrijventerreinen, landbouw en natuur vraagt weer om een eigen benadering. Buiten bouwen is maatwerk.

Sinds enige jaren staat het platteland in het middelpunt van de belangstelling. Het onderwerp is uiterst actueel, gezien de ontwikkelingen in de landbouw. De omzet en inkomens van agrariërs staan onder druk ten gevolge van de liberalisering van de wereldhandel, de ontwikkeling op de grondmarkt en het EU-beleid op het gebied van landbouw, milieu en inkomenssteun. Jaarlijks stopt zo’n vijf procent boeren en tuinders met hun bedrijfsuitoefening. Dit komt neer op negen boerenbedrijven per dag; een trend die voorlopig niet te stuiten lijkt (Nederland ontboert).

Behalve in gebieden met geschikte grond – waar ook nog eens mogelijkheden bestaan voor schaalvergroting, slow food of andere rendabele activiteiten (tuin- en glasbouw) – ziet het perspectief er voor het platteland in economische zin niet rooskleurig uit.1 Op veel plekken dreigt verruiging of verdere verrommeling door de willekeurige bouw van kassen en bedrijfshallen of de aanleg van campings en recreatiewoningen. Elders in het land vallen weer grote, groene gebieden vrij door de sluiting van voormalige defensieterreinen (5.000 ha) of de concentratie van instellingen in de gezondheidszorg (10.000 ha). Kortom, het platteland verliest zijn oorspronkelijke functies en hier moeten we iets mee.

Beleid onduidelijk Buiten Bouwen is de titel van een rapport dat de VROM-raad twee jaar terug uitbracht.2 Het was een reactie op de snelle transformatie van het platteland en de toenemende vraag naar landelijk wonen. Het rapport speelde ook in op het ontbreken van een duidelijke beleidsvisie van de rijksoverheid op de roep naar buiten wonen.

De visie van het rijk op buiten wonen blijft globaal beperkt tot de passage die enkele jaren geleden in de Stellingnamebrief Ruimtelijk Beleid werd opgenomen3: ‘Het kabinet zal de mogelijkheden voor nieuwe landelijke woonmilieus verruimen. Provincies en gemeenten worden door het kabinet opgeroepen dit samen met de marktpartijen op te pakken en uit te werken.’ De twee jaar later verschenen Nota Ruimte van VROM en de agenda Vitaal Platteland van het ministerie van LNV bieden nauwelijks meer duidelijkheid en perspectief.

De praktijk van de ruimtelijke ordening laat dan ook allerlei verschillende initiatieven zien van gemeenten en provincies. Het algemene beeld is dat een aantal gemeenten en provincies nog steeds hechten aan het restrictieve beleid van de afgelopen decennia, ook in relatief stille dunbevolkte gebieden. Motieven zijn: bescherming van natuur, landschap en openheid, soms in combinatie met versterking van de concurrentiepositie van nieuwe, grootschalige woonmilieus die vaak op initiatief van de provincies in ontwikkeling zijn, zoals Meerstad in Groningen, Zuidlanden bij Leeuwarden of het Wieringerrandmeer in de kop van NoordHolland.

Daarvoor is overigens veel te zeggen, maar de criteria voor het beleid zijn niet altijd even helder. Zeker wanneer provincies op andere plekken weer de sluizen openzetten voor de bouw van recreatiewoningen die niet alleen als tweede of tijdelijke, maar ook als eerste woning worden gebruikt.

Witte schimmel Tot 2030 is er behoefte aan ongeveer een miljoen nieuwe woningen.

Volgens de woningbehoefteprognoses zal de vraag naar woningen in de komende 20 tot 25 jaar vooral een landelijk karakter hebben.

Daarbij gaat het overigens niet primair om wonen in afgelegen dorpen, maar ook en vooral op bereikbare landelijke plekken, ook wel ‘pseudoplatteland’ genoemd.5 De provincies met de grootste tekorten in het centrum-dorps milieu zijn Noord-Brabant (17.000), Noord-Holland (16.500), Gelderland (14.500) en Zuid-Holland (12.500).

De vraag naar landelijk wonen laat daarmee echter een interessante paradox zien. Er is zowel een individuele vraag naar een rustige, ruime en groene woonomgeving als een collectieve wens om de groene ruimte open te houden. Die paradox doet zich het sterkst voor in de meest verstedelijkte gebieden: buiten wonen is aantrekkelijk, maar alleen als het er weer niet te druk wordt.

Zo versterken slechte architectuur en willekeurig verspreide bebouwing – bijvoorbeeld langs de snelwegen – het beeld van veel Nederlanders dat ons land nu al te vol is. ‘Witte schimmel’ is niet voor niets een scheldwoord geworden voor de rafelranden die de

dossier buiten bouwen is maatwerk

5

afgelopen decennia rond talloze dorpskernen zijn verschenen.

Bovendien gaat een doorgaande suburbanisatie van wonen en werken gepaard met een verdere toename van de automobiliteit, met alle gevolgen van dien (zoals doorsnijding stank, lawaai en files).

Wat is de zienswijze van Bouwfonds MAB op deze specifieke woonwens? Eerst een definitie: onze visie richt zich in dit verband op alle gebieden buiten het verstedelijkte gebied van de G30 (stedelijke gemeenten met 100.000 of meer inwoners) en de stedelijke agglomeraten. Dat wil zeggen zowel echte dorpen als kleine of middelgrote gemeenten als Hoogeveen en Doetinchem.

Gezien vanuit het ruimtelijk beleid is er in onze optiek niet één soort platteland en één soort kleine kern. De situatie is per regio

Jaarlijks stopt zo’n vijf procent boeren en tuinders met hun bedrijfsuitoefening verschillend en daarmee de wenselijkheid om nieuwe landelijke of suburbane woongebieden te ontwikkelen. Marktconform bouwen betekent voor ons niet ‘vrijheid, blijheid’, want dat leidt tot de onoplosbare paradox tussen individuele en collectieve behoeften.

Nieuwe woon- en recreatiegebieden moeten beantwoorden aan de vraag van het individu en tegelijk een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de bestaande omgeving, aan bestaande voorzieningen, aan de werkgelegenheid en aan de kwaliteit van natuur en landschap. Vanuit die optiek maken wij een onderscheid tussen twee soorten gebieden die ieder een eigen benadering behoeven: 1 gebieden met een hoge verstedelijkingsdruk, 2 gebieden met geen of lage verstedelijkingsdruk dan wel nationale landschappen. Hieronder geven wij in kort bestek een schets van de uitgangs- situatie en de aanpak die ons voor ogen staat.

Subtiele gebiedsontwikkeling Gebieden met een hoge verstedelijkingsdruk betreffen globaal de stedelijke netwerken van de Randstad, BrabantStad, het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) en soortgelijke gebieden die de afgelopen decennia door het economische uitschuifproces vanuit de Randstad meer en meer verstedelijkt zijn.

Landelijk wonen moet in deze gebieden in onze optiek uiterst beperkt blijven. Nieuwe woongebieden dienen in principe gerealiseerd te worden op uitbreidingslocaties tegen of vlakbij de grote steden. Uit het oogpunt van energiegebruik, voorzieningen, natuurbehoud en mobiliteit is en blijft een zekere concentratie noodzakelijk. Naar dit soort suburbane milieus is ook nog steeds een grote vraag. Het verschil met de Vinex-locaties zit ’m vooral

6

dossier buiten bouwen is maatwerk

in de schaal (dus eerder 2.000 tot 5.000 en niet 10.000 tot 20.000 woningen), de dichtheden, de inpassing in het landschap en de ombinatie van rood met groen en blauw. Daarnaast moet er ruimte zijn voor de aanleg van kleinschalige woonmilieus op plekken die kansrijk zijn en waar een kwaliteitsslag nodig is (bijvoorbeeld badplaatsen). Ook kunnen projecten onder de vlag van ‘rood voor groen’ een oplossing bieden voor bestaande ruimtelijke of milieuproblemen. Denk aan de problemen rond de intensieve varkenshouderij in Brabant of de verrommeling van het Groene Hart.

Elders spelen weer andere ontwikkelingen die om een antwoord vragen, zoals op de Utrechtse Heuvelrug. Door het vrijkomen van grootschalige terreinen van defensie en zorginstellingen ontstaat de mogelijkheid om natuurgebieden onderling te verbinden en de totale ecologische kwaliteit van het gebied een geweldige impuls te geven. Geconcentreerde woningbouw tegen de bestaande kleine kernen is van belang voor het financiële draagvlak van dit soort gebiedsontwikkelingen en is tevens positief voor de doorstroming uit de bestaande voorraad.

Een ander voorbeeld betreft de Duin- en Bollenstreek die nu als gevolg van het zogeheten Pact van Teijlingen op slot zit voor woningbouw. Dit terwijl de streek qua ligging en aansluiting op bestaande infrastructuur uitermate interessant is voor de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Er kan tevens een oplossing worden gevonden voor de milieuverontreiniging die met de bollenteelt gepaard gaat. Bij al deze voorbeelden gaan nieuwbouw, reconstructie en sanering hand in hand. Met als resultaat dat de kwaliteit van het totale gebied, mits subtiel aangepakt, niet minder wordt maar juist toeneemt.

Tot slot bieden kleinschalige, organische uitbreidingen aan bestaande kernen ook ruimte voor de bouw van goedkope woningen voor de lokale bevolking. Niet voor niets pleitte de Vereniging Nederlandse Gemeenten onlangs voor een wijziging van de regels van het huidige woonruimtebeleid: het gevolg van het restrictieve beleid in de kleine kernen in hoogstedelijke regio’s is immers een dermate hoge druk op de prijzen dat de eigen jongeren noodgedwongen hun heil elders moeten zoeken.

Nichemarkt Gebieden met een lage verstedelijkingsdruk vragen weer om een heel andere receptuur. Daarbij gaat het om globaal het hele noorden van Nederland (Groningen, Friesland, Drenthe, grote delen van Overijssel en Gelderland), Zeeland, het zuidoosten van Brabant en grote delen van de provincie Limburg. In deze gebieden is sprake van achterblijvende economische ontwikkeling, vertrek van (geschoolde) jongeren en een sterke vergrijzing van de bevolking.

Verder is er sprake van een stabilisering of zelfs krimp van de bevolking (tabel 2, pagina 36 RPB). De economie groeit er niet of nauwelijks.

In dit soort gebieden is een tweesporenbeleid nodig. Enerzijds is er behoefte aan een restrictief beleid om daarmee de steden die toch al onder druk staan te versterken. Anderzijds moet er ruimte zijn voor de ontwikkeling van nieuwe woonmilieus die een achter-

blijvende streek een impuls kunnen geven. Bij dit laatste gaat het overigens niet primair om grote aantallen nieuwe eerste woningen, maar om nieuwe of opkomende markten als seniorenwoningen (voor de lokale bevolking en ouderen van elders), en recreatieve woonmilieus met tweede woningen dan wel recreatiewoningen.

Meerstad (Groningen) en Zuidlanden (Leeuwarden) zijn voorbeelden van nieuwe stedelijke uitbreidingen die van groot belang zijn om de steden weer aantrekkelijk te maken voor de midden- en hogere inkomensgroepen die de afgelopen decennia massaal de stad de rug hebben toegekeerd. Vinexachtige stedenbouw in hogere dichtheden is hier uit den boze; er is behoefte aan een gefaseerde, dorpsachtige ontwikkeling met veel oog voor natuur en ruimte en lokaal georiënteerde architectuur die marktconform is dan wel particulier opdrachtgeverschap (in de noordelijke provincies al zo’n dertig procent van de productie). Ook is een zeker restrictief beleid voor de totale regio onvermijdelijk. Zonder luxe woningbouw in de buurt te beperken is het draagvlak voor dit soort stedelijke uitbreidingen uitermate lastig.

Een en ander betekent overigens niet dat de rest van de streek op slot moet. Veeleer is er behoefte om nieuwe kansrijke zones te ontwikkelen teneinde de regionale economie een impuls te geven, zoals bij de Blauwe Stad (Groningen) of het Wieringerrandmeer (Kop van Noord-Holland). Wonen in combinatie met toerisme en recreatie is hier de invalshoek. De succesformule bestaat uit een mix van een beperkt aantal grote kavels met zeer luxe woningen en tweede of recreatiewoningen. Dit alles in een natuurlijk milieu met veel water, bos of open ruimte. Doelgroepen zijn dan niet zozeer de bevolking uit eigen streek dan wel senioren, recreanten en toeristen van elders in binnen- en buitenland. Het voordeel van dit soort geplande, geconcentreerde ontwikkelingen is dat er tegelijk een rem gezet kan worden op de willekeurige, vaak smakeloze bouw van allerlei recreatiewoningen op waardevolle plekken, zoals langs de Friese meren of de Zeeuwse en Noord-Hollandse kuststrook.

Wat rest is een nichemarkt in de kleine kernen voor hoofdzakelijk de eigen bevolking (senioren, jongeren). Het gaat hierbij niet om de productie van grote aantallen, maar om kleinschalige, organische toevoegingen van hoogstens enkele tientallen woningen in de dorpskernen of aan de randen. Ook hier is een zorgvuldige landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing een must.

Voor gebieden waar een krimpscenario dreigt, is daarom creatief beleid noodzakelijk dat bestaat uit een mix van maatregelen. Inzet hierbij is kansen te creëren en de neerwaartse demografische en economische spiraal om te buigen. Dat vraagt om een subtiele afstemming van restrictief beleid enerzijds en ruimte voor nieuwe initiatieven anderzijds. De identiteit van dorpen en landschap, de ruimte en de rust vormen de kenmerken van de regio; onzorgvuldige smakeloze plannen, zoals witteschimmelgroei aan dorpen of puisten met eenvormige recreatiewoningen langs de meren, werken op termijn alleen maar contraproductief.

Sturen op kwaliteit De benadering van Bouwfonds MAB voor hoge- en lagedrukgebieden sluit aan bij het eerdergenoemde advies Buiten Bouwen van de VROM-raad. Ook in dit advies wordt uitgegaan van een gedifferentieerde regionale ontwikkeling. De behoefte aan buiten wonen wordt erkend, maar alleen als daarmee een bijdrage wordt geleverd aan kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied. De VROM-raad constateert tevens dat de overheidsbudgetten voor dit soort kwaliteitsverbetering beperkt zijn. ‘Geoormerkte verevening’ is volgens de raad een voorwaarde om buiten te bouwen; dat wil zeggen dat de winsten die gemaakt worden bij de bestemming in woningbouw geïnvesteerd moeten worden in het landelijk gebied.

Dat kan op verschillende manieren: van directe investeringen in bos, natuur en beplantingen tot het herstellen van de openbaarheid van het landschap. Verevening mag echter geen vrijbrief zijn om de ruimtelijke kwaliteit te verwaarlozen. Ruimte bieden en sturen op kwaliteit is nodig.

In de optiek van de VROM-raad spelen de provincies in het beleid een centrale rol. Zij zijn vanouds regisseur op regionaal niveau en behoren de voorwaarden vooraf transparant vast te leggen. In dit verband pleit de raad ervoor, het instrument van de structuurvisie om te zetten in een landschapsstructuurvisie. ’Deze laatste vormt

Er is een individuele vraag naar een rustige, ruime en groene woonomgeving een robuuste onderlegger voor een geleidelijke invulling van het bouwprogramma. In lagedrukgebieden toetst een commissie op een eenvoudige manier of en in hoeverre buiten bouwen een bijdrage levert aan de kwaliteit van het landschap: ‘Het gaat om het prikkelen van initiatiefnemers, zoals gemeenten, particulieren en projectontwikkelaars.’ Tegen ‘prikkelen’ heeft Bouwfonds MAB geen bezwaar, maar dat mag niet gepaard gaan met weer een nieuw document (‘landschapsarchitectuurvisie’) of weer een nieuwe commissie.

Gezamenlijke gebiedsontwikkeling In de optiek van Bouwfonds MAB liggen de grootste problemen niet op het vlak van de esthetiek. Een substantiële investering in de kwaliteit van de omgeving is alleen mogelijk als provincies en gemeenten marktpartijen in een zo vroeg mogelijk stadium betrekken bij het ontwikkelen van plannen. Maar al te vaak is er sprake van niet-marktconforme plannen die – zeker in lagedrukgebieden – niet aansluiten bij de wens van de woonconsument.

Daarmee is het verhaal weer terug bij af. Er is overigens wel ruimte

dossier buiten bouwen is maatwerk

7

voor nieuwe concepten. Zie projecten van Bouwfonds MAB waar rood en groen op een originele manier zijn verbonden, zoals de kastelen in het groen van Haverleij (hogedruk Den Bosch), de sanering van een verrommeld kassengebied door de bouw van woningen in Veurse Horsten (hogedruk Leidschendam-Voorburg) of Doklanden te Delfzijl, Goorsenaere te Gieten en Broek te Hengelo.

Verder is onze ervaring dat plannen een behoorlijke schaal moeten hebben om een impuls te kunnen geven aan de omgevingskwaliteit.

Alleen dan is het mogelijk om winstgevende en verlieslatende plandelen via de grondexploitatie met elkaar te verbinden. Een dergelijke benadering heeft Bouwfonds MAB uitgewerkt voor het Groene Hart; inzet is om voor één hectare rood elf hectare groen te realiseren.

De praktijk van de gebiedsontwikkeling laat echter zien dat dit geen sinecure is. Ieder initiatief leidt direct tot een opwaartse druk op de grondprijzen en daarmee tot minder ruimte voor onrendabele

Er moet één partij zijn met uitvoeringskracht die het voortouw neemt functies. Daarnaast heb je in het landelijk gebied vaak te maken met meer partijen dan in de stad; milieugroeperingen, landbouwers, verschillende gemeentes, provincies, waterschappen en nog een paar loketten van de rijksoverheid die vaak niet op één lijn zitten. Er moet één partij zijn met uitvoeringskracht die het voortouw neemt.

Het moeizame verloop van de Voorbeeldprojecten Ontwikkelingsplanologie vormt daarvan een treffende illustratie.

Gezien de complexiteit en lange doorlooptijd van dit soort projecten is gezamenlijke gebiedsontwikkeling dan ook een must. Van marktpartijen vraagt dit een lange adem en een stevige financiële positie, plus een lokale verankering met de landbouwers en lokale politiek.

Buiten bouwen vraagt kortom om een zorgvuldige benadering, om maatwerk waarbij steeds opnieuw gestreefd moet worden naar een optimum tussen de individuele vraag naar buiten wonen in het groen en de collectieve behoefte om de identiteit van het Nederlandse landschap te behouden en te versterken.

1 Meerwerk, Advies over de landbouw en landelijk gebied in ruimtelijk perspectief, VROM-raad, 2004 2 Buiten Bouwen, advies VROM-raad, 2004 Stellingnamebrief Ruimtelijk Beleid, ministerie van VROM (2002) 3 Woningbehoefteonderzoek 2002, ministerie van VROM 4 De ongekende ruimte verkend, Ruimtelijk Planbureau, 2003 5 Niet polderen, maar rekenen. Ontwikkelingstrategie voor het Groene Hart, Bouwfonds MAB, 2005

8

dossier buiten bouwen is maatwerk

Zeven stellingen voor buiten bouwen • Marktconform bouwen op het platteland betekent voor Bouwfonds MAB geen ‘vrijheid, blijheid’. Wij erkennen het spanningsveld tussen de individuele vraag naar een rustige woonomgeving en de collectieve behoefte om zoveel mogelijk ruimte groen en open te houden.

• Nieuwe woon- en recreatiegebieden in het landelijk gebied moeten een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de bestaande voorzieningen, aan de werkgelegenheid in de regio en de kwaliteit van natuur en landschap.

• Buiten bouwen vraagt maatwerk. Gebieden met een hoge verstedelijkingsdruk, zoals de Randstad, BrabantStad en het knooppunt Arnhem-Nijmegen vragen om een andere benadering dan gebieden waar sprake is van een lage verstedelijkingsdruk of zelfs krimp.

• In gebieden met een hoge verstedelijkingsdruk moet landelijk wonen een uitzondering blijven. Concentratie van nieuwbouw op uitbreidingslocaties is hier het parool (maar wel kleinschaliger dan bij de Vinex). Alleen op plekken in het landelijk gebied waar een kwaliteitsslag nodig is (rood voor groen, sanering bedrijven met milieuoverlast en dergelijke) moet er ruimte zijn voor kleinschalige nieuwbouw. Delen van het Groene Hart lenen zich goed voor zo’n aanpak.

• In gebieden met een lage verstedelijkingsdruk is een tweesporenbeleid noodzakelijk. Er is een gematigd restrictief beleid nodig om de positie van steden die toch al onder druk staan te versterken. In gebieden met een sterke krimp moet er ruimte zijn voor uitbreidingen die inspelen op de specifieke vraag ter plaatse, bijvoorbeeld door in te spelen op niches als de vraag naar seniorenwoningen (met voorzieningen) en tweede woningen.

• Marktpartijen dienen zo snel mogelijk betrokken te worden bij planontwikkeling. Plannen die niet marktconform zijn, gaan vooral in lagedrukgebieden onderuit. Plannen moeten ook een behoorlijke schaal hebben om een impuls te geven aan de omgevingskwaliteit, en winstgevende en verlieslatende onderdelen via de grondexploitatie te verbinden.

• Buiten bouwen vraagt om een zorgvuldige benadering waarbij steeds wordt gestreefd naar een optimum tussen de individuele vraag naar rustig wonen in het groen en de collectieve behoefte om de identiteit van het Nederlandse landschap te behouden.

Leerlooierij Driessen, Dongen

Wonen in een Rijksmonument Aan de Oude Ham in het Brabantse Dongen is in 2005 begonnen met de herontwikkeling van voormalig leerlooierij Driessen.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling heeft op het achterliggende terrein een aantal woningen ontwikkeld die aansluiten bij de stijl van dit Rijksmonument.

Dongen is een dorp met iets meer dan 25.000 inwoners in MiddenBrabant. Het dorp ligt aan de rivier De Donge in een regio waar van oudsher de lederindustrie de belangrijkste werkgever was. Aan de rand van de dorpskern bevindt zich dan ook een voormalige leerlooierij uit 1866. In 2003 hebben BOEI (Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed), Bouwfonds MAB Ontwikkeling en de Gemeente Dongen de handen ineen geslagen en een plan ontwikkeld om het Rijksmonument te behouden en te veranderen tot woonlocatie. Toen men in 2003 begon met het maken van plannen, werd in Dongen een restrictief beleid gevoerd. Inmiddels is het woningcontingent verruimd. Een stevige woningvraag gecombineerd met laag woningaanbod zorgde er in Dongen voor dat vooral de jongeren elders op zoek moesten naar een woning. De in totaal zestien woningen in dit project zijn dan ook gerealiseerd voor de lokale markt en werden in eerste instantie alleen aan de plaatselijke bevolking aangeboden. Dat de vraag groot was, bleek wel uit het feit dat het merendeel van de woningen aan Dongenaren is verkocht.

De woningen in de oude leerlooierij zijn zo ontworpen dat zij naadloos in het gebouw lijken te zijn gevoegd. Hierdoor blijft de karakteristieke architectuur van de leerlooierij behouden. Op de begane grond bevinden zich vier appartementen met tuin en op de

eerste en tweede verdieping de duurdere en grotere maisonnettes met een balkon van 30 m2. Architect Marina Moons heeft er naar gestreefd zoveel mogelijk de originele elementen, zoals houten vloeren, spantconstructies en houten dakbeschietingen, te behouden waardoor ook na de functiewijziging de oorsprong van het pand zichtbaar blijft.

Behalve de verantwoordelijkheid voor een groot deel van de grondkosten heeft Bouwfonds MAB Ontwikkeling de realisatie van twee blokken van vier woningen op het terrein achter de leerlooierij voor haar rekening genomen. Om de architectuur van deze nieuwbouwwoningen aan te laten sluiten bij het historische karakter van de leerlooierij en het landschap, is dezelfde architect aangetrokken. Deze heeft door onder andere de detaillering en materiaalkeuze de ambitie op succesvolle wijze heeft waargemaakt.

Een bijzonder aspect is dat het voor Bouwfonds MAB een van de pilotprojecten is voor het ontwikkelen van woningen met het keurmerk van FSC-hout; hout uit aantoonbaar goed beheerde bossen. Door de zorgvuldige aanpak passen de woningen niet alleen feilloos bij het dorpse karakter van Dongen en in het bestaande landschap, maar zijn ze ook nog eens duurzaam geproduceerd. •

dossier buiten bouwen is maatwerk

9

De Boomgaard, Langbroek (Wijk bij Duurstede)

Berggierslanden, Meppel

Mogelijkheid tot ruime verkaveling

Natuurlijke concurrentie

Wonen in een authentieke, groene omgeving. En groen is in het dorp Langbroek in overvloed aanwezig. Een voormalige boomgaard vormt het decor voor de ruim opgezette wijk De Boomgaard. Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseerde hier 43 woningen die volledig opgaan in het bestaande groen.

Met de komst van Berggierslanden komt een einde aan een periode waarin niet of nauwelijks werd gebouwd in Meppel.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling is nauw betrokken bij de komst van de ruim 1.100 woningen. De landelijke, ruim opgezette wijk kent een grote variatie in bouwstijlen en woningtypen. Er is voor ieder wat wils. De nieuwe aanwas van woningen zorgt echter voor een kritische consument. Projectontwikkelaars zetten dan ook alles op alles om potentiële kopers te verleiden.

Langbroek is met ruim 2.000 inwoners het kleinste dorp van de gemeente Wijk bij Duurstede. Het pittoreske dorp kenmerkt zich onder andere door de aanwezigheid van verschillende kastelen en landgoederen. Deze authentieke omgeving vormt het decor voor de wijk De Boomgaard. Bij de ontwikkeling van de wijk – bestaande uit 8 vrijstaande, 18 rijtjes- en 10 twee-onder-een-kapwoningen – is veel aandacht besteed aan de omgeving het behoud van oude bomen. Een deel van de oude boomgaard staat er zelfs nog en is nu een openbaar gebied. De Boomgaard is tegen de bestaande wijk gebouwd en past hiermee goed binnen de ruimtelijke structuur van Langbroek. Wel is er voldoende ruimte tussen deze wijken.

Niet alleen de openbare ruimte in het gebied oogt groen en ruim, ook de kavels en de woningen zijn riant. De mogelijkheid om de grond voor een goede prijs te verwerven, gaf Bouwfonds MAB Ontwikkeling de gelegenheid het gebied ruim te verkavelen. Met een woningdichtheid van ongeveer 18 woningen per hectare als resultaat. Ter vergelijking wordt deze in een gemiddelde Vinexwijk opgeschroefd tot 35 à 40 woningen per hectare.

10

dossier buiten bouwen is maatwerk

De Boomgaard is voornamelijk voor de inwoners van Langbroek zelf gebouwd. Ruim 80 procent van de bewoners woonde al in het dorp en zet nu een volgende stap in hun wooncarrière.

Langbroekers willen dan ook graag in hun buurt blijven wonen.

Langbroek is van oudsher gereformeerd en Wijk bij Duurstede katholiek. En van twee geloven op één kussen is vooralsnog geen sprake. Er bestaat maar weinig uitwisseling van bewoners tussen de twee dorpen.

Langbroek kwam door haar ligging in het Groene Hart jarenlang niet in aanmerking voor woningbouw. De overheid heeft in de Nota Ruimte echter haar uitgangspunten voor het Groene Hart gewijzigd.

Na decennialange restricties zijn ontwikkelingen in Langbroek mogelijk, mits ze passen binnen het unieke karakter van het dorp.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling is er in geslaagd een wijk met 36 woningen te ontwikkelen die aan deze voorwaarde voldoen. Er liggen overigens plannen voor nog eens dertig woningen in De Boomgaard in fase II. •

Berggierslanden komt voor veel van de 30.000 inwoners van Meppel als geroepen. Jarenlang was er in deze Drentse gemeente geen aanwas van nieuwe woningen en dat leidde tot een woningtekort. De wijk ligt ontsloten tussen de bestaande wijk Koedijkslanden, de Hoogeveense Vaart, Staphorst en natuurgebied De Oeverlanden. Een ecologische zone – in de vorm van een natuurovergangsgebied – zorgt voor de overgang tussen De Oeverlanden en de wijk. Berggierslanden krijgt een landelijke uitstraling en neemt het groene karakter van haar omgeving over.

Het Berggierslanden OntwikkelingsBedrijf (BOB) is verantwoordelijk voor de volledige exploitatie van het gebied.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling is enig aandeelhouder van BOB. De projectontwikke- laars Bouwfonds MAB Ontwikkeling, Heijmans IBC Vastgoed- ontwikkeling, AM Wonen, BAM Vastgoed en Rotij Planontwikkeling en Woonstichting Actium ontwikkelen de woningen in het gebied en dragen daarvoor zelf het risico. Zij moeten voldoen aan de richtlijnen van het door de gemeente vastgestelde beeldkwaliteit- plan. De verdere invulling wordt in het bouwplanoverleg ter goed- keuring aan de gemeente Meppel, welstand en een stedenbouw- kundige van de gemeente voorgelegd. Hierbij houdt men de wensen van potentiële kopers in het oog. Door het flinke aanbod van nieuwe woningen in de wijk ontstaat tussen de verschillende projectontwikkelaars een zekere

vorm van natuurlijke concurrentie. Met een middelmatig product op de markt komen, is dan ook niet zinvol want men raakt de woningen dan niet kwijt. Belangrijk daarbij is de prijs-kwaliteitverhouding niet uit het oog te verliezen.

De realisatie van de woningen in Berggierslanden is opgedeeld in zes fasen. Dit heeft niet alleen organisatorische redenen; de woningmarkt in Meppel kan simpelweg een te groot aantal woningen niet in een keer opnemen. Binnen zes maanden worden de verschillende fasen voorbereid. De woningen in de eerste drie fasen zijn tijdens een jaarlijkse Berggierslandendag gepresenteerd aan belangstellenden waarna de verkoop werd gestart.

De ontwikkelingstijd van de verschillende deelplannen is kort, zodat alert kan worden ingespeeld op veranderingen in de markt en bestaande situatie. Fasen 1 en 2 zijn inmiddels verkocht, fase 3 is momenteel in verkoop en fase 6 is in voorbereiding. Fase 1 is conform verwachting in rap tempo verkocht. De daaropvolgende fasen hadden iets meer tijd nodig. De eerste woningen in Berggierslanden werden vooral verkocht aan de Meppelers zelf, maar langzaam aan trekt de wijk ook mensen uit de regio aan. Daar hebben de kwaliteiten van de wijk en Meppel alles mee te maken.

De gehele wijk wordt naar verwachting in 2011-2012 opgeleverd. •

dossier buiten bouwen is maatwerk

11

Doklanden, Delfzijl

Emmahoeve, Slootdorp (Wieringermeer)

Prijs-kwaliteitverhouding van doorslaggevend belang

Bouwen wat de koper wil

Net naast het centrum van Delfzijl verrijst de moderne, nieuwe woonwijk Doklanden. Deze wijk van 181 woningen wordt volledig omgeven door water. Alle appartementen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande villa’s hebben hierdoor een fraai uitzicht over de ‘uitlopers’ van het Damsterdiep. Doklanden zorgt voor doorstroming op een krappe lokale markt.

Op de plek van een voormalige manege is aan de rand van Slootdorp de kleinschalige wijk Emmahoeve ontstaan.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseerde in het oudste dorp van de Zuiderzeepolder 63 woningen in de stijl van de jaren dertig. Hiermee is volledig voldaan aan de wensen van de kopers.

Doklanden is zeer centraal gelegen, de wijk ligt pal naast het centrum van Delfzijl en wordt als het ware omarmd door het Eemskanaal en het Damsterdiep. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ontwikkelde daar in samenwerking met Heuvelman Ibis – expert op het gebied van bagger-, kust- en oeverwerkzaamheden – een waterrijk woonmilieu waar projectmatige woningen en vrije kavels elkaar op een evenwichtige manier afwisselen. Daarnaast nemen deze partijen de inrichting van de openbare ruimte voor hun rekening, waarna het beheer daarvan wordt overgedragen aan de gemeente.

De zestien appartementen, veertig herenhuizen en 31 vrijstaande villa’s die Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseerde, liggen bijna alle aan de fjorden die vanuit het Damsterdiep de wijk insteken. De waterrijke wijk – in de letterlijkste zin van het woord – biedt uitzicht over de haven van Delfzijl en de Eems die uitmondt in de Waddenzee.

Door de ruime woningen en grote kavels heeft Doklanden de uitstraling gekregen van een villawijk. De woningen zijn steeds in kleine aantallen verkocht en gerealiseerd. Dat gaf aspirant-kopers niet alleen meer zekerheid, maar was ook in organisatorisch opzicht beter te plannen.

12

dossier buiten bouwen is maatwerk

De eerste woningen zijn in 2000 opgeleverd en naar verwachting krijgt Doklanden in 2009 haar definitieve gezicht.

Doklanden heeft veel Delfzijlers getrokken, wat voor de nodige doorstroom op de woningmarkt heeft gezorgd. Door de ligging tegen de Duitse grens en in het uiterste noorden van het land heeft Delfzijl op de woningmarkt weinig toestroom van mensen van buitenaf. In tegenstelling tot veel andere regio’s van het land heerst er in Delfzijl geen schaarste op de woningmarkt. Daarnaast heeft de plaats te kampen met concurrentie van omliggende, rustiger gelegen dorpen. De wijk is – kort na de oplevering van de eerste woningen – een geliefde buurt in Delfzijl. Natuurlijk biedt de mooi en ruim opgezette buurt een beter aanzicht dan het voormalige industrieterrein. Maar ook de betaalbaarheid en mogelijkheden voor doorstroom maken de wijk populair.

Slootdorp is het oudste dorp van de gemeente Wieringermeer dat na de Tweede Wereldoorlog helemaal moest worden herbouwd.

Nadat de Duitse bezetter de dijken had verwoest, werd de oorspronkelijke bebouwing door het water gegrepen. Door de ligging rondom de kruising van water- en verkeerswegen, is het dorp van oudsher verdeeld in vier kwadranten. In het noordoostelijke kwadrant ligt de inmiddels geheel bewoonde wijk Emmahoeve.

De 63 woningen die sinds 2003 gerealiseerd zijn, sluiten naadloos aan op de wensen van de kopers. Dat lijkt het geheim van de smid te zijn, want projecten die niet beantwoorden aan de wensen van de kopers raakt men in dunbevolkte gebieden als Slootdorp erg moeilijk kwijt. Daarbij moet de prijs-kwaliteitverhouding in balans zijn.

De prijs-kwaliteitverhouding is hier van doorslaggevend belang.

Voor relatief weinig geld kopen de bewoners een behoorlijk stuk grond met een ruime woning. Je krijgt hier ‘waar voor je geld’, zoals men in de volksmond ook wel zegt. Ook zijn in Doklanden relatief veel kavels voor particulier opdrachtgeverschap uitgegeven, wat mogelijk is door de lage grondprijs. •

De jarendertigarchitectuur van Archtitektenburo Bob Nieuweboer past dan ook goed bij de agrarische uitstraling die in de Kop van Noord-Holland zo gebruikelijk is. De bebouwing in Slootdorp en veel van de omliggende dorpen kenmerkt zich door woningen met

een kap. De ervaring leert dat huizen die niet passen binnen de dorpse sfeer – zoals woningen met plat dak of moderne architectuur – niet goed in de markt liggen. In grote, nabijgelegen kernen als Hoorn, Schagen en Alkmaar is dit overigens veel minder een probleem.

De zes vrijstaande, 42 twee-onder-een-kap- en vijftien rijtjeswoningen zijn in drie fasen op de markt gebracht. Met slechts duizend inwoners in Slootdorp is de opnamecapaciteit beperkt en worden woningen maar mondjesmaat afgezet. De verkoop van de woningen in fase 1 verliep erg snel, er stonden aardig wat kopers op de wachtlijst. De verkoop van fase 2 en 3 verliep minder voorspoedig. Er trad marktverzadiging op, wat in dorpen niet ongebruikelijk is. Uiteindelijk zijn alle woningen verkocht. Er is vooral gebouwd voor de bewoners van Slootdorp. De gemeente probeert met de bouw van rijtjeswoningen ook de jongeren binnenboord te houden. Daarnaast laten veel kopers van de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen een rijtjeswoning achter, wat zorgt voor de nodige doorstroom in het dorp. •

dossier buiten bouwen is maatwerk

13

Adriaan Geuze, landschapsarchitect en stedenbouwkundige West 8

Duurzaam transformeren vormt de basis Nogal banaal vindt Adriaan Geuze de discussie over bouwen in het buitengebied. ‘Alsof dat allemaal hetzelfde is.’ Als met bouwen in het buitengebied bouwen in het polderlandschap wordt bedoeld, dan is hij daar absoluut tegen. Terwijl hogere zandgronden zich daar bijvoorbeeld wel voor lenen. ‘Je moet de discussie nuanceren én met een visie te werk gaan. We kunnen het ons niet meer permitteren om te morsen met ruimte. En van het Groene Hart moeten we helemaal afblijven.’

Adriaan Geuze is landschapsarchitect en stedenbouwkundige en sinds 1987 werkzaam bij West 8. West 8 ontwierp onder meer een concept voor de beplanting rond Schiphol, het Schouwburgplein in Rotterdam en het stedenbouwplan voor Borneo Sporenburg op de Oostelijke Eilanden van Amsterdam. Daarnaast werkt West 8 aan projecten over de hele wereld. Voorbeelden zijn het Chiswick Business Park in Londen en parken in Lille en Singapore. Geuze stoort zich regelmatig aan de onzorgvuldigheid waarmee de ‘babyboomgeneratie’ is omgegaan met het landschap dat onze voorouders met zoveel zorg hebben opgebouwd. ‘Een vooruitstrevende toekomstvisie op het landschap ontbreekt.’

In het boek Polders; Gedicht Nederland! heeft Geuze de geschiedenis van de Nederlandse polders vastgelegd.

Vanaf de elfde eeuw zijn er in ons land vierduizend polders gemaakt en het valt hem op dat het besef van dit rijke culturele erfgoed onvoldoende leeft. De polders verrukken mensen volgens Geuze al eeuwen. Door de druk op de ruimte in de Randstad wordt echter steeds meer polderlandschap in gebruik genomen, waardoor het ooit gedroomde Groene Hart ten onder gaat aan eenvormige bebouwing. Twee jaar geleden heeft hij als appèl reusachtige opblaasbare koeien in het landschap geplaatst, die de passant uitleggen dat wat hij aan de horizon ziet niet ‘gewoon’ is, maar bijzonder.

Los Angeles

‘Ik wil niet meezingen in het koor van de cynici die roepen dat het Groene Hart niets meer voorstelt’

Naast de hoge cultuurhistorische waarde die Geuze de polders toedicht, vindt hij ze te leeg en geordend voor bebouwing. ‘Je ervaart bebouwing daar al snel als verrommeling.’ Het Groene Hart mag wat hem betreft acuut tot beschermd gebied worden uitgeroepen. ‘Ik wil niet meezingen in het koor van de cynici die roepen dat het Groene Hart niets meer voorstelt. Het is juist een van de grootste privileges van Nederland en dit moeten we beschermen. Als ik er doorheen rijd, kan ik zo genieten van de ondergaande zon of van de dag die wordt geboren uit de mist.’

De Randstad vond Geuze altijd het beste voorbeeld van een metropool.

Een stad die in dit geval bestaat uit verschillende kernen met elk een eigen identiteit. Iedere kern kent een compacte bebouwing en binnen tien minuten ben je ‘buiten’. In de Zuidvleugel is dit laatste al misgegaan. ‘Als een soort Los Angeles worden alle ZuidHollandse steden aan elkaar gesmeerd. Je komt de stad niet meer uit.’ En de Nota Ruimte zal dit volgens hem alleen maar erger maken. ‘Er is een landelijke visie nodig. Maar wat er nu gebeurt, is dat de toekomst regionaal moet worden bepaald. De Randstad is extreem dichtbevolkt. Het lijkt nu in de mode om te zeggen dat het landelijke gebied er niet meer toe doet. Ik zie dat verschil tussen open en dicht juist als een zegen. Openheid is een kwaliteit waarover we niet moeten praten alsof dat niet aan de orde is.’

Genuanceerd Als de constatering is dat er in Nederland weinig ‘landelijk wonen’ te vinden is, terwijl daaraan wel een grote behoefte bestaat, is het logisch dat je daar iets aan doet, vindt ook Geuze. Maar dan op ‘acupunctuurachtige wijze’, bijvoorbeeld op de Brabantse hogere zandgronden, in de Gelderse Valei of aan de rand van de Veluwe.

‘Deze gebieden zijn bij uitstek geschikt om te bebouwen. Het zijn al warrige, coulisseachtige, romantische gebieden en in deze fijnmazige mozaïeken zijn heel goed nieuwe kleine kernen te passen die extra kleur toevoegen.’ Geuze ziet in de Gelderse Vallei, aan de rand van de Veluwe, een grote toekomst voor een tweede Gooi. Het gebied van Barneveld, Lunteren, Otterlo en Stroe is ervoor gemaakt.

‘Je woont daar naast een nationaal park en je bent binnen een halfuur in de Randstad. Daarnaast zijn er de bestaande dorpen, gehuchten en linten in de buitengebieden waar best nog een paar huizen bij kunnen. Denk ook aan de consequenties; er komt bijvoorbeeld meer verkeer, want er komen meer mensen en dus ook meer kinderen. ‘Waar gaan die kinderen naar school? Moeten we daarvoor nieuwe scholen bijbouwen? Of worden die kinderen dagelijks van en naar school gebracht in de nabijgelegen stad? Dat betekent dan nog meer verkeer; kunnen die kronkel- weggetjes dat wel aan? Of wordt er na een jaar uit veiligheidsoverwegingen alsnog besloten de bomen te kappen en een rechte weg aan te leggen?’ Dat zijn vragen die direct bij Geuze opkomen. ‘Bouwen in het buitengebied ligt, zoals je merkt, heel genuanceerd. Je moet goed weten waar het kan en je moet alle aspecten op een rij zetten; de voorzieningen, de mensen, de ontsluiting. Het zijn niet alleen de huisjes die je neerzet, maar het omvat een hele serie van ingrepen en daarover hoor ik altijd verdacht weinig.’

Kletserij Stelregel voor Geuze is dat je het landschap nooit louter parasitair mag gebruiken. Ontwikkelaars hebben de verplichting om ook iets aan het landschap toe te voegen. Bijvoorbeeld door een beekwal te restaureren, een heggengebied meer allure te geven of door het aanleggen van houtwallen of fietspaden. ‘Er moet altijd een soort koppeling zijn.’ In de praktijk zien hun kopers, hun consumenten, die koppeling zeker zitten. Mensen die landelijk willen wonen hebben juist veel over voor het landschap en voor de natuur. Hun engagement met de historie is vaak hun drijfveer. Ontwikkelaars spelen daarop in. ’Is dat dan wat ze rood voor groen noemen?’

Geuze schiet uit zijn slof. ‘Kletserij! Veel te algemeen! Daar doe ik echt niet aan mee. Wat betekent dat nou: rood voor groen? Deze façade is toch aan niemand uit te leggen? Het gaat om de nuance, dat de kwaliteit toeneemt, daar ligt de basis. Ik ben van de Berlagiaanse traditie; duurzaam transformeren, van kleur veranderen. Ook het bouwen moet een bijdrage leveren aan het gemeenschappelijk goed, anders is het alleen maar een belasting voor het groen.’ •

dossier buiten bouwen is maatwerk

15

Peter den Oudsten, burgemeester Enschede en voorzitter Regio Twente

Verbinden van stad en land In de Twentse regio is de discussie over wel of niet bouwen in het landelijke gebied erg actueel. Hogere inkomensgroepen zijn nodig om de steden vitaal te houden. Juist zij trekken steeds vaker weg naar omliggende dorpen. De Provincie Overijssel voert een restrictief beleid als het gaat om bouwen in het buitengebied met als belangrijkste redenen het beschermen van het landschap én de steden. Burgemeester van Enschede Peter den Oudsten: ‘Het is constant balanceren tussen de belangen en wensen van de stad en die van het platteland. En die zijn wel eens strijdig met elkaar.’

In de regio Twente vormen de drie steden Almelo, Hengelo en Enschede een zogenoemde netwerkstad met daaromheen een aantal landelijk gelegen gemeenten. Naast middelgrotere kernen met een verzorgende functie (denk aan Nijverdal, Haaksbergen of Rijssen) kent Twente vooral veel dorpse en landelijke woonmilieus.

De Twentse economie is in ontwikkeling en is kwetsbaar. Grote industriële bedrijven verliezen geleidelijk hun regionale binding en nemen een minder groot aandeel in de werkgelegenheid voor hun rekening. Qua werkgelegenheid vertonen de steden een dubbel gezicht: er is veel werkgelegenheid geconcentreerd, maar tegelijkertijd zijn de werkloosheid en daarmee samenhangende problemen er een stuk groter. Het inwonertal in Twente stabiliseert en het werkloosheidscijfer ligt boven het landelijk gemiddelde.

Genoeg onderwerpen voor de regionale agenda van ‘Regio Twente’, een bestuurlijk samenwerkingsverband waarin veertien Twentse gemeenten samenwerken, met actieve betrokkenheid van de provincie Overijssel. Onder voorzitterschap van Den Oudsten heeft Regio Twente onlangs een bestuurlijk manifest opgesteld met daarin een gezamenlijke visie op de toekomstige ruimtelijke inrichting van de regio. Dit manifest vormt de basis van de Regionale Structuurvisie 2030 die Regio Twente de komende periode opstelt. Centraal staat het verbinden van stad en land.

Woningbouwafspraken

‘Dat dorpen ook bouwen voor hogere inkomens is dramatisch voor de steden’

Voor de steden is de opgave helder: alles eraan doen om vitaal te blijven. Een belangrijke impuls voor die vitaliteit ligt in het ontwikkelen van woningen voor hogereinkomensgroepen, die nu massaal wegtrekken naar het platteland. ‘Natuurlijk verhuizen zij omdat het daar mooi wonen is, maar ook omdat het aanbod van woningen in de steden voor deze groep volstrekt niet tegemoetkomt aan de vraag’, licht Den Oudsten toe. ‘De stad moet hogere inkomens aan zich binden, vraag en aanbod zijn dus niet in balans.

In Enschede bestaat het aanbod vooral uit goedkopere woningen.

Dat de plattelandsgemeenten in de omgeving ook bouwen voor hogere inkomens, is problematisch voor de steden. Er zijn over de verdeling van nieuwbouwwoningen in deze regio tot 2010 redelijke afspraken gemaakt. Maar 2010 komt al dichtbij, dus momenteel onderhandelen we over de periode daarna. We stellen programma’s op om onredelijke onevenwichtigheid tegen te gaan.’

Balans De regio kampt met een woningtekort, de komende jaren moeten er in Twente bijna 10.000 woningen worden gebouwd. Afspraak is dat de nieuwbouw voor het grootste gedeelte in de steden wordt

gerealiseerd. Den Oudsten begrijpt dat de dorpen hier niet altijd blij mee zijn. ‘Zij willen ook uitbreidingsmogelijkheden. We zijn overeengekomen dat zij in elk geval altijd mogen bouwen voor eigen bevolking. Deze overeenkomst is gemaakt nadat de plattelandsgemeenten dreigden uit het regionale samenwerkingsverband te stappen als het restrictieve beleid zo stringent zou worden toegepast dat zij niet meer mochten bouwen. Als voorzitter van Regio Twente begrijp ik dit goed. Als burgemeester van Enschede zeg ik: de stad moet versterkt worden. En het is zeker ook in het belang van de dorpen dat de steden sterk zijn. Andersom heeft de stad natuurlijk ook belang bij een vitaal platteland.

Balanceren dus.’

Krimp De Regionale Structuurvisie geeft straks in hoofdlijnen aan waar Twente mogelijkheden ziet voor de ontwikkeling van wonen en werken, natuur, recreatie en landbouw. Hierbij spelen demografische ontwikkelingen een grote rol. Op dit moment is al sprake van ontgroening (relatief minder jongeren) én vergrijzing (relatief meer ouderen). Hierdoor neemt vanaf 2010 de beroepsbevolking af. Dit proces treedt als eerste op in het landelijke gebied. ‘De demografische veranderingen in deze regio zullen aanzienlijk zijn’, benadrukt Den Oudsten. ‘De regio krimpt en dit dwingt ons na te denken over de toekomst van de plattelandsgemeenten. Zorgvoor zieningen voor ouderen bijvoorbeeld. Moeten we in elk dorp straks zorg faciliteren, of kunnen we die bundelen in enkele dorpen? De demografische ontwikkeling dwingt ons om keuzes te maken.’

Afstemming De ontwikkelingen in de Twentse regio staan dus niet stil.

Den Oudsten: ‘Het draait om het creëren van toegevoegde waarde waardoor het woon- en leefklimaat wordt versterkt. De kwaliteit van het Twentse landschap is een belangrijke vestigingsfactor die bijdraagt aan de kracht van de regio. Dit moet dan wel op peil worden gehouden; we moeten niet enkel in de steden, maar ook in het platteland investeren in aantrekkelijke woonmilieus. Die aanpak kan ontgroening en een dalend inwoneraantal tegengaan.’ Inzicht in elkaars belangen is essentieel, aldus Den Oudsten. ‘Afstemming is nodig voor het versterken van de steden en ook voor het bewaken van het landschap. Het draait allemaal om het vinden van het evenwicht tussen stad en platteland. Wat ik heb gemerkt is dat het proces en de invulling ervan wel komen als we het met elkaar eens kunnen worden over het gezamenlijke belang. Dan vinden we de juiste balans tussen platteland en stad zeker.’ •

dossier buiten bouwen is maatwerk

17

Ellen Verkoelen, directeur Zuid-Hollandse Milieufederatie

Ruim eerst je huis op voor je een nieuwe schuur bouwt ‘Een liberale milieuorganisatie? Daar heb ik nog nooit van gehoord.’ Het is een reactie die Ellen Verkoelen, directeur van de Zuid-Hollandse Milieufederatie (ZHM), regelmatig krijgt. ZHM stelt graag aan de kaak wat er mis is, maar wél met als doel constructief mee te denken. Nee zeggen is eenvoudig, meedenken hoe het beter kan, kost veel meer tijd. ‘Toch is dat laatste wel wat we willen. Als het dan toch gaat gebeuren, maak er dan het beste van. Als we meer ruimte nodig hebben om te wonen, dan moeten we die nemen. Maar wel graag met visie.’

De drie p’s – van profit, people en planet – zijn volgens Verkoelen onlosmakelijk met elkaar verbonden. ‘Het heeft geen zin om op maar één van de drie in te zetten, je moet het evenwicht zoeken.

Wanneer je mensen een fijn en gezond leefklimaat kunt bieden, met steden van een hoge kwaliteit en met voldoende groen, dan zullen de inwoners gezonder zijn en met meer plezier naar hun werk gaan.

En dat is weer goed voor je economie. Het klinkt misschien simpel, maar ik ben ervan overtuigd dat het zo in elkaar zit.’ ZHM zet zich dan ook in voor duurzame ontwikkeling en kwaliteitsverbetering van de hele leefomgeving. De organisatie streeft naar evenwicht tussen economische, sociale en ecologische belangen. ‘We brengen individuen en instellingen bij elkaar om gezamenlijk een duurzame toekomst te ontwerpen. Waar willen we staan over dertig jaar op basis van wat we nu weten? En hoe gaan we dat verwezenlijken?’ Dat de milieufederatie ‘Zuid-Holland’ in haar naam draagt, vindt Verkoelen eigenlijk achterhaald. Geen Noord- en ZuidHolland, maar de Randstad als netwerkorganisatie die bestaat uit een Noordvleugel, een Zuidvleugel, de kust en het Groene Hart, dat is haar insteek. Het geheel is vervolgens verantwoordelijk voor alle delen. ‘Het Groene Hart is geen zorgenkindje dat groen gehouden moet worden, maar een kwaliteit voor alle steden die eromheen liggen. Nu is er niemand die voor het Groene Hart zorgt en daar begrijp ik echt helemaal niets van. Als je een mooi bedrijf hebt, zorg je toch ook voor een goede kantine?’

Tuinhuis

‘ Doordat de randen van de stad verrommelen, is de kans dat er nog iets lelijks tegenaan gezet wordt veel groter’

Verkoelen praat gepassioneerd over haar vak en gebruikt graag metaforen uit het dagelijks leven om haar stellingen kracht bij te zetten. Zo vergelijkt ze bouwen in het buitengebied met een huis met een prachtige tuin. ‘Stel, je hebt een mooi huis gekocht en je bent vooral gevallen voor de tuin. Een flinke tuin die de kwaliteit van je leven en de waarde van je huis verhoogt. Na een aantal jaren begin je toch een beetje uit je huis te groeien; er zijn kinderen bijgekomen en een hele verzameling spullen. Om meer ruimte te creëren begin je met het opruimen van je huis. Een heleboel rommel kan weg en dat geeft weer wat ruimte. Na een paar jaar komen er nog meer kinderen bij en dan heb je eigenlijk een tuinhuisje nodig. Je wikt en je weegt zorgvuldig over de maat, de vorm, de uitstraling en de kwaliteit van het huisje. Het moet passen bij het woonhuis en vooral in die prachtige tuin. Had er nu al een lelijk tuinhuisje gestaan, dan was je waarschijnlijk veel minder zorgvuldig geweest. Je was al lang geleden naar de bouwmarkt gegaan en met een paar simpele ingrepen het oude tuinhuis uitgebouwd om zo van een klein lelijk tuinhuisje een groot lelijk tuinhuis te maken.’ Zo vergaat het volgens Verkoelen ook met ons buitengebied. Doordat de randen van de stad verrommelen, is de kans dat er nog iets lelijks tegenaangezet wordt veel groter. Het nodigt uit om maar door te bouwen tot alles als een pannenkoek

aan elkaar geplakt is. ‘Ik vind echt niet dat het buitengebied op slot moet. Als we meer ruimte nodig hebben dan moeten we die nemen, maar dan wél met een visie. En eerst die steden opruimen.

Daarna kun je beginnen met een kwalitatieve rode ring rond de stad met een mooie recreatieve buitenring. Knappe jongen die daar dan nog gaat bouwen. Iedereen zal daartegen protesteren. Het zal ons gedachtegoed over groen veranderen.’

Ontwikkelingsplanologie ‘Eigenlijk’, zegt Verkoelen, ‘was dat ook al het idee van Pronk in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening.’ Het is alleen verkeerd vertaald in de vorm van ‘middelmatige VINEX’. Er is geen kwaliteit aan die contouren toegevoegd, waardoor de contouren olievlekken zijn geworden. De Nota Ruimte vindt Verkoelen zo slecht nog niet. Het restrictieve beleid heeft volgens haar ook niet kunnen voorkomen dat het Groene Hart voldruppelt. We moeten daarom volgens haar met elkaar naar een ander denkproces en dat kan door middel van de ontwikkelingsplanologie die in de nota wordt voorgesteld. ‘Het is een heel erg bestuurlijk verhaal, wie voelt zich aangesproken en wie neemt de regie? Van het Rijk verwacht ik een visie over hoe het land er in 2050 uit moet zien. De indicatoren die dat oplevert, moeten zij monitoren. Afhankelijk van het schaalniveau neemt de provincie of de gemeente de regie. Maar het is te allen tijde een samenspel tussen veel partijen zoals de politiek, de burgers, het maatschappelijke middenkader en de markt. En dan maar samen polderen tot we een ons wegen. Dat klinkt negatief, maar dat is wel belangrijk. Er moet gezamenlijk inzicht en draagvlak ontstaan.’

Kennis Verkoelen is ervan overtuigd dat inzicht en draagvlak alleen tot stand komen als voor iedereen de sense of urge duidelijk is. ‘Je kunt pas iets oplossen als je weet wat het probleem is.’ En problemen hebben we volgens haar wel degelijk. ‘Nederland staat bijvoorbeeld economisch niet meer op de wereldkaart. Wij hadden een bloeiende kenniseconomie die aardig aan het verwelken is. We zijn er bijvoorbeeld heel goed in om op laboratoriumniveau te laten zien wat we kunnen. Wij maken de Deltawerken en de hele wereld komt kijken hoe dat moet. Zo kunnen wij ook heel goed paprika’s onder glas verbouwen. Dat betekent dus niet dat wij voor de hele wereld paprika’s onder glas moeten verbouwen en ons land moeten volzetten met kassen, maar dat we de kennis moeten verkopen. We zijn geen land van allure meer en we hebben een slecht leefklimaat gekregen. Twintig jaar geleden riepen we hier nog dat we geen Ruhrgebied moesten worden en nu zou ik graag willen ruilen.

Als we er met elkaar voor zorgen dat we de steden weer aangenaam en leefbaar maken met voldoende groene vingers en het buitengebied op aanvaardbare afstand, dan vraag ik me af of mensen niet liever in de stad dan daarbuiten willen wonen.’ •

dossier buiten bouwen is maatwerk

19

Dr. Dirk Brounen, hoofddocent Vastgoed en Belegging Erasmus Universiteit, Rotterdam

Meer investeren in wat er al is Demografie en vastgoed worden nog veel te weinig aan elkaar gekoppeld, vindt Dirk Brounen, universitair hoofddocent Vastgoed en Belegging. Het gebeurt volgens hem wel al steeds meer, maar nog lang niet genoeg.

De bevolkingssamenstelling gaat de komende jaren flink veranderen en daar moeten we nu al op inspelen, vindt hij. ‘Over veertig jaar hebben we bijvoorbeeld honderd procent meer senioren. Dat er meer bejaarden bijkomen is voor niemand een verrassing, maar weinig mensen in de vastgoedwereld lijken daaraan voor zichzelf consequenties te verbinden. We moeten niet alleen nadenken over waar zij straks willen wonen, maar vooral ook wat we doen met de woningen die zij achterlaten.

Als econoom bekijkt Brounen vastgoed altijd vanuit een financiële invalshoek. Hoe verhouden vraag en aanbod zich en wanneer is de markt verzadigd? Dat zijn vragen die Brounen bezighouden. Op het symposium van the European Public Real estate Assosation (EPRA) in 2004 gaf hij samen met professor Eichholtz (hoogleraar Vastgoed financiering) een presentatie van een kort onderzoek dat zij deden naar de menselijke factor in de ontwikkeling van de vastgoedmarkt.

‘Eigenlijk was het een heel simpel onderzoekje, met zeer makkelijk op te vragen demografische cijfers. Met hoeveel mensen zijn we straks nog en wat betekent dat voor de huizenprijzen? Niet zo heel vernieuwend dus. Het verbaasde ons dan ook dat de mensen in de zaal daar zo van schrokken. Wij lieten een aantal trendbreuken zien die de vastgoedmarkt zullen gaan raken en dat vond men echt een eyeopener. Verrassend; als vastgoedpartij zou ik toch willen weten hoe de menselijke factor zich in de toekomst ontwikkelt, maar zij keken meer naar de golfbewegingen uit het verleden.’

Krimpscenario’s

‘ Nu vraag en aanbod bijna gelijk zijn aan elkaar, gaat het meer om kwaliteit dan om kwantiteit’

Brounen en Eichholtz schetsten de zaal een aantal krimpscenario’s voor die lieten zien dat de wereld en vooral de vastgoedbehoefte in de komende veertig jaar flink gaan veranderen. We hebben tegen die tijd niet alleen honderd procent meer bejaarden, maar de beroepsbevolking is dan ook met tien procent gekrompen.

Terwijl deze de afgelopen vijftig jaar alleen nog maar groeide.

‘De omgekeerde bevolkingsdriehoek is in 2030 echt een feit.’

De kantorenmarkt zal volgens Brounen als eerste de pijn voelen.

Nu al staat er twintig procent leeg, maar er wordt nog steeds bijgebouwd. ‘“Dat trekt wel weer aan”, riep iemand uit de zaal’, vertelt Brounen. “Als de economie aantrekt, dan herstelt de markt zich weer en dan is die twintig procent zo weer opgedroogd.”

Maar de cijfers van Brounen laten anders zien. ‘Voor de afgelopen vijftig jaar klopte dit, maar de kantorenmarkt zal vanaf nu een vervangingsmarkt worden, dus elke toren die erbij komt is een lege toren elders en dat is pure kapitaalvernietiging. Elke ontwikkelaar wil toch dat zijn panden minstens vijftig jaar meegaan?’

Voor de woningmarkt verwacht Brounen in de iets verdere toekomst eenzelfde soort scenario. ‘Ook hier gaan we onherroepelijk richting een vervangingsmarkt.’ De belangrijkste populatie voor de woningmarkt is niet de beroepsbevolking, maar het aantal huishoudens.

In 1900 bestond het gemiddelde huishouden uit 4,5 personen en dat is de afgelopen eeuw gedaald naar 2,2. Voor de vraag op de woningmarkt had dit uiteraard een positief effect: hoe meer huishoudens, hoe meer woningen. Brounen: ‘Door de verdere

individualisering, vergrijzing en arbeidsemancipatie zal het aantal huishoudens nog wel iets groeien, maar lager dan een gemiddeld huishouden van 2,0 zullen we niet zakken. De rek is er in 2035 echt wel een beetje uit. We hebben nu 6,8 miljoen woningen en daar mag nog wel een beetje bij, maar ik verwacht niet dat we er nog een miljoen nodig hebben.’

Spooksteden Het valt Brounen op dat de vastgoedsector wel bezig is met het smeden van plannen voor de golf senioren die op komst is; de flexibel in te delen appartementen, serviceflats en levensbestendige woningen schieten als paddenstoelen uit de grond.

Maar wat hij zich afvraagt, is wat we moeten met de woningen die de senioren achterlaten. ‘Tachtig procent van onze woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Wat moeten we daar straks mee als die vrijkomen? Als we niet uitkijken, verworden de Vinexlocaties die we nu net allemaal hebben neergezet tot spooksteden.

Net als in de kantorenmarkt moet je weten wanneer je moet stoppen met bouwen. Als de prijs voor bouwen in het buitengebied leegloop van de Vinex betekent, dan zou ik dat wel zonde vinden.

Niet alleen van het kapitaal, maar ook van de natuur.’

Europees kampioen Veel belangrijker dan vroeger wordt het volgens Brounen om in te spelen op de behoefte en het woningbestand dat je nodig hebt.

Voor wie bouwen we straks in de buitengebieden? En is dat wel nodig? Nu vraag en aanbod bijna aan elkaar gelijk zijn, moeten we dus steeds meer in kwaliteit en steeds minder in kwantiteit gaan denken. Brounen vindt dat er dan ook iets moet veranderen in de verhoudingen in de huurmarkt. ‘In Nederland wordt zesenveertig procent van de woningen verhuurd. En maar liefs zeventig procent daarvan is in het bezit van corporaties. Dat is veel te veel.

Nederland is daarin echt Europees kampioen. Zelfs in absolute getallen hebben wij meer corporatiewoningen dan Frankrijk: een land dat zeven keer zo groot is. Het is niet gezond als één partij zo’n groot deel van de markt bezit. Als de corporaties, onder druk van Dekker, inderdaad actief aan de slag gaan met de verkoop, dan komt er ineens een heleboel aanbod in de kopersmarkt bij. Ook daar moeten we rekening mee houden. Doen we dat niet, dan zijn die corporatiewoningen straks de eerste woningen die – net als de oude bedrijventerreinen – leeg komen te staan. Meer investeren in wat er al is en beter luisteren naar wat men wil, dat is mijn devies.

En of dat nu echt naar het buitengebied is? Ik vraag het me af.’ •

dossier buiten bouwen is maatwerk

21

Overzicht van thema dossiers NAW is het relatiemagazine van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij elke uitgave wordt ook een dossier bijgesloten waarin steeds een specifiek thema centraal staat. Hieronder staat een overzicht van de thema’s uit deze dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen of u opgeven voor NAW, dan kan dat. Stuur hiervoor een email met daarin uw adresgegevens naar naw@bouwfonds.nl.

Dossier 1

Persoonlijk wonen

zomer 2001

Dossier 12

Ruimtelijke ontwikkeling

Dossier 2

Trends in wonen

najaar 2001

Dossier 13

Publiek-Private Samenwerking

zomer 2004

Dossier 3

Stedelijke vernieuwing

winter 2001

Dossier 14

Waterfrontontwikkeling

najaar 2004

Dossier 4

Wonen en werken

voorjaar 2002

Dossier 15

Infra knooppunten

winter 2004

Dossier 5

Concept- en gebiedsontwikkeling

zomer 2002

Dossier 16

Toekomst landelijk gebied

Dossier 6

Appartementenmarkt

najaar 2002

Dossier 17

Gemengde projecten in de stad

zomer 2005

Dossier 7

Grondbeleid

winter 2002

Dossier 18

Woonwijk van de toekomst

najaar 2005

Dossier 8

Integrale projecten

voorjaar 2003

Dossier 19

Starters op de woningmarkt

winter 2005

Dossier 9

Winkelen

zomer 2003

Dossier 20

Trends en ontwikkelingen in retail

Dossier 10

Woningmarkt

najaar 2003

Dossier 21

Senioren en wonen

zomer 2006

Dossier 11

Kantorenmarkt

winter 2003

Dossier 22

Grondbeleid in discussie

najaar 2006

22

dossier buiten bouwen is maatwerk

voorjaar 2004

voorjaar 2005

voorjaar 2006

dossier buiten bouwen is maatwerk

23

Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in.

De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd.

In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht.

We maken voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet.

Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat inmiddels 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam.

De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim 8.000 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

HOOFDKANTOOR

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

REGIOKANTOOR ZUID

Amersfoort

Den Haag

Zwolle

Amersfoort

Haarlem

Delft

Eindhoven