NAW Dossier 24

Stadsreparatie

Colofon dossier #24 voorjaar 2007 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Anna Borleffs, Kim van Eerde, Anne Luyten, Jan Rutten, Suzanne Witteman Beeld Peter van Breukelen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact naw@bouwfonds.nl

Inhoud Visie

4

Back to the city

Projecten

8

Les Allées Provençales, Aix-en-Provence

10

Binckhorst, Den Haag

12

De Mariastichting, Haarlem

14

City Centre Birmingham

16

Ineke Bakker: ‘Investeren in dynamiek en kwaliteit’

14

Willem Giezeman: ‘Het plan is niet interessant’

16

Rosie Severens: ‘Elkaar blijven prikkelen’

18

Ted Zwietering: ‘In Den Haag overheerst pragmatie’

Meningen

Stadsreparatie Back to the city De opgave bij stadsreparatie is om binnenstedelijk gelegen gebieden met verouderde functies nieuw elan in te blazen. Dat betekent vaak een grondige transformatie van bedrijventerreinen, kanaalzones, haventerreinen en spoorzones, waardoor een kloppend nieuw stuk binnenstad ontstaat met een mix van functies en de levendigheid die bij een stad hoort.

De ligging en het karakter van de gebieden waar stadsreparatie aan de orde is verschillen. Vaak zijn het monofunctionele terreinen, strategisch gelegen aan knooppunten van infrastructuur zoals het spoor of water. Ze liggen tegen een stationsgebied aan op een steenworp afstand van het centrum, of het zijn industrie- of havengebieden die door de groei van de stad inmiddels binnenstedelijk zijn komen te liggen. Kernwoorden van de opgave zijn hergebruik, functieverandering, functiemenging en transformatie van bestaand binnenstedelijk gebied.

Het doel is in elk geval om delen van de stad, die door historische ontwikkelingen uit elkaar zijn geraakt, weer met elkaar te verbinden.

Steden groeien deels planmatig, maar grotendeels organisch.

Daardoor ontstaan er situaties die niet optimaal zijn. De kunst is om die gebieden waarvan de functie inmiddels gedateerd is, aan te passen aan de behoefte van de tijd. Waardoor gebied wordt gecreëerd dat beantwoordt aan de eisen en wensen van hedendaagse gebruikers. Er liggen kansen, omdat het vaak om gebieden gaat die op cruciale (infrastructurele) punten of zones in een stad liggen. Een kanaal bijvoorbeeld, met een lint van verouderde bedrijventerreinen erlangs, is een dubbele barrière in een stad.

Door herontwikkeling van de bedrijventerreinen kan de stad weer worden aangesloten op het water en kan het water een verbindende factor worden in het aanhelen van de stad.

Kanaalzones en spoorzones Bij een aantal voormalige havengebieden zoals de waterfronten van de Amsterdamse IJ-oevers en het Rotterdamse Kop van Zuid, is al jaren sprake van een succesvolle transformatie. Bij stadsreparatie gaat het niet altijd om projecten in de categorie groots en meeslepend, het zijn juist ook de middelgrote steden waar van alles in beweging is. Denk aan het bekende succesverhaal van het Paleiskwartier in Den Bosch, maar ook in steden als Alkmaar (Overstad), Haarlem (Raaks) en Zaanstad (Inverdan) gonst het.

De spoorzones van steden als Heerlen, Tilburg, Delft en Groningen krijgen een forse toevoeging van stedelijke voorzieningen en woningen. In veel gevallen is er sprake van een compleet nieuw stadshart, soms zelfs óver de barrière van de spoorbundels heen.

De herontwikkeling van deze locaties kent een grote complexiteit.

Er is meestal sprake van een redelijk groot gebied in omvang, met complexe eigendomssituaties, saneringen, uitplaatsing van bedrijven, milieuzoneringen, de aanleg van infra en groen, etcetera.

De voorfinancieringsbehoefte is vaak hoog. Per gebied zullen de rollen en risico’s van private en publieke partijen moeten worden vastgelegd.

Appartementen De invulling van het gebied is afhankelijk van de mogelijkheden en de ligging. Omdat er vaak sprake zal zijn van verdichting en een stedelijk programma, betekent dat veelal woningbouw in appartementen. De markt voor appartementen is altijd kwetsbaarder dan die voor grondgebonden woningen en het ontwikkelen ervan luistert dus nauw. Senioren kunnen bijvoorbeeld een doelgroep zijn, maar dan is het zaak om te zorgen voor kwalitatief goede woningen, met buitenruimte en bijvoorbeeld uitzicht over water, en bij voorkeur met stedelijke voorzieningen om de hoek. Een heel andere doelgroep is de creatieve economie, bijvoorbeeld op industriële terreinen waar de bedrijvigheid deels blijft bestaan of oude fabriekspanden herontwikkeld kunnen worden. Dergelijke terreinen kunnen de juiste ambiance vormen voor het aantrekken van creatieve ondernemers.

Lotsverbondenheid In alle gevallen vergt stadsreparatie om te beginnen een weloverwogen ambitieniveau. Men dient op zoek te gaan naar de ambitie die past bij de plek. Uit onze ervaring blijkt dat de fase van analyse en conceptvorming in veel gevallen jaren in beslag kan nemen omdat zorgvuldigheid is gewenst. Van belang daarbij is dat de vraag naar ambitie en haalbaarheid in een zo vroeg mogelijk stadium door zowel gemeente als marktpartijen wordt opgepakt.

Van begin af aan moet er een gezamenlijk planproces ontstaan waarin, een visie op het gebied wordt geformuleerd. Omdat plannen in zo’n vroeg stadium nogal eens de neiging hebben om tot de hemel te groeien, is het eveneens cruciaal om direct niet alleen samen te tekenen, maar ook samen te rekenen. Ambitie hebben is belangrijk, maar als alleen naar het hoogste wordt gestreefd bestaat het risico dat er uiteindelijk helemaal niets tot stand komt.

De doorlooptijden van stadsreparatieprojecten zijn vaak langer dan tien jaar, en er is altijd sprake van een groot aantal belanghebbenden en betrokkenen. Vaak is sprake van pps-constructies hoewel de vorm daarvan kan verschillen.’ In de gebruikelijke pps-constructie doen de gemeente en de marktpartij gezamenlijk de grondexploitatie. Het voordeel van een dergelijk consortium is dat je lotsverbondenheid met elkaar deelt. Voor beide kanten is het van belang om dat wat er in zit, er ook uit te laten komen. Ieder kan doen waar hij goed in is, zodat een optimaal samenspel ontstaat waar beiden baat bij hebben. De private partij heeft de expertise in huis om de markt te verkennen en om processen te managen.

De gemeente kan zorgen voor het op goede wijze doorlopen van procedures. Verdergaand is het model waarin de gemeente ook

dossier stadsreparatie

5

Aandachtspunten bij stadsreparatie risicodragend participeert in de ontwikkeling van de gebouwen (de zogenaamde opstalexploitatie). Het Paleiskwartier in Den Bosch is daarvan een voorbeeld. Het is niet uitgesloten dat dit model in de komende jaren ook elders meer toegepast gaat worden.

Aan de andere kant van het spectrum zit het concessiemodel, waar voor is gekozen bij de ontwikkeling van het Wagnerplein in Tilburg.

Het risico voor de gemeente is afgekocht en Bouwfonds MAB ontwikkelt volledig voor eigen risico het totale gebied, inclusief groenvoorzieningen. Ook bij een dergelijk model geldt dat er altijd sprake is van een samenwerking. De gemeente heeft daarnaast uiteraard een publiekrechtelijke taak in onder meer het vaststellen van het bestemmingsplan en het uitgeven van bouwvergunningen.

Tussen deze twee uitersten is er op het gebied van samenwerking van alles mogelijk. Idealiter zijn er duidelijke uitgangspunten en randvoorwaarden van de publieke kant, waarbij vooral niet alles al vooraf is vastgeklikt. Juist omdat het om langlopende projecten gaat, is het van belang dat er ruimte is voor flexibiliteit.

Het programma moet immers de tand des tijds doorstaan. Wél je doelen helder hebben, maar flexibel zijn in de manier om daar vervolgens te komen.

Gunnen van succes Naast de mogelijkheid om flexibiliteit te houden in de plannen en de private partijen de ruimte te geven om ‘details’ als typologieën en woningprijzen te bepalen, is het van belang dat de gemeente een duidelijke visie heeft op de fasering van dergelijke projecten.

Bij uitbreidingsgebieden is concurrentie doorgaans niet onoverkomelijk, maar stadsreparatie-opgaven zijn vaak door de lange doorlooptijden en de hoge voorinvesteringen dermate kwetsbaar dat het niet verstandig is hier teveel tegelijkertijd van in ontwikkeling te nemen. Een duidelijke visie op de ontwikkeling van de stad als geheel en een prioritering van de kant van de gemeente is dan gewenst.

Voor welke vorm van samenwerking wordt gekozen, hangt af van de doelstellingen en prioriteiten van een gemeente. Heeft een gemeente bijvoorbeeld de middelen of de intentie om zelf grond te verwerven? Soms, zoals bijvoorbeeld in het geval van Arnhem, kiest een gemeente voor een actief grondbeleid. In andere gevallen

zal de gemeente liever intensiever met de markt samenwerken en verschillende onderdelen ‘uit handen geven’ of de markt aanmoedigen om initiatief te nemen. Naast bezitsverhoudingen en de financiële mogelijkheden van een gemeente, spelen ook de schaalgrootte en beschikbaarheid van de ambtelijke capaciteit een rol bij de keuze voor een pps-constructie. Onafhankelijk van de vorm en intensiteit van de samenwerking, is de sleutel tot succes in ieder geval een wederzijds vertrouwen en het over en weer gunnen van succes. Goed leiderschap – zowel aan private als publieke zijde – speelt hierbij een cruciale rol en dan vooral het vermogen om over de eigen schaduw heen te kunnen kijken.

Hoewel stadsreparatie in eerste instantie een opgave van markt en gemeente is, speelt ook bij deze locale opgave de financiële inzet van rijksoverheid en provincie een cruciale rol. Vanwege de al genoemde schaal en omvang van gebied, investeringen en looptijd, is het voor private partijen van belang de zekerheid te hebben van continuïteit en voortdurende betrokkenheid van de overheid.

Het publieke deel van de ontwikkeling zoals de infrastructuur en publieke voorzieningen gaat – zeker met het gewenste ambitieniveau – vaak de financiële spankracht van de gemeente te boven.

Vaak gaat het om investeringen die in een latere fase van de ontwikkeling komen, zoals de verlegging van een kanaal, waarvoor het prettig is om bepaalde kasritmes af te spreken. De vorming van het Meerjarige Investeringsprogramma Ruimte en Transport

Wél je doelen helder hebben, maar flexibel zijn in de manier om daar vervolgens te komen (MIRT), voorgesteld in de nota Ruimte, beschouwen wij als een stap vooruit. Meerjarig integraler en met schuifmogelijkheden die flexibiliteit biedt. Naarmate de publieke kant meer zekerheid kan bieden over haar financiële bijdragen, zal de risicodragende investeringsbereidheid van marktpartijen toenemen.

Publicatie Reiswijzer

Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en gebiedsontwikkeling Om de praktijk van ontwikkelingscompetities en prijsvragen te verbeteren, hebben het ministerie van VROM en de NEPROM samen het initiatief genomen voor de Reiswijzer Marktpartijen en Gebiedsontwikkeling. Het doel van deze praktische routebeschrijving is het bieden van handvatten voor een professionele samenwerking tussen overheid en marktpartijen. Stap voor stap leidt de Reiswijzer de lezer door het planontwikkelproces en laat het de verschillende manieren zien om tot samenwerking te komen. Daarnaast geeft het praktische tips voor selectieprocedures en een overzicht van de verschillende spelers in het veld. Alle verschillende projecttypes en de daarbijbehorende selectieprocedures staan in handzame schema’s en alle regels van het aanbesteden zijn op een rij gezet. De NEPROM wil

6

dossier stadsreparatie

hiermee nieuwe verhoudingen tussen markt en overheid bevorderen en hoopt selecties op basis van kwaliteit te stimuleren. De NEPROM brengt daar waar mogelijk met het ministerie van VROM, de VNG en andere partners, de Reiswijzer onder de aandacht van de verschillende partijen en bevordert dat de werkwijzen zoals die in de Reiswijzer zijn beschreven breed ingang vinden.

De Reiswijzer Marktpartijen en Gebiedsontwikkleing is een publicatie van het ministerie van VROM en de NEPROM in samenwerking met het ministerie van Financiën, de VNG en het IPO. U kunt de publicatie via NAW bestellen. De reiswijzer is zowel verkrijgbaar in een pocketversie als in een uitgebreide versie.

Voor meer informatie: www.neprom.nl.

Onderhandelingsplanologie Bij stadsreparatie is er bepaald geen sprake van een tabula-rasaontwikkeling. De samenwerkende partijen hebben dan ook te maken met belangenorganisaties van vaak heel diverse signatuur en statuur. Enerzijds is er een trend dat bewonersorganisaties bijna ‘professioneel’ georganiseerd zijn en als partij mee-onderhandelen in het proces. Het is een ontwikkeling die verder gaat dan de inspraak en participatie die we kennen uit voorgaande decennia.

Belangrijk is om zo direct mogelijk de dialoog met elkaar aan te gaan Het gaat om een bijna Amerikaanse onderhandelingsplanologie waarbij sprake is van het koppelen van belangen. In andere gevallen zijn bewoners of bedrijven minder stevig georganiseerd of is er sprake van een veelheid aan maatschappelijke organisaties zoals erfgoedverenigingen die een rol spelen in het proces.

Het is van belang om te zoeken naar effectieve methodes om verschillende belangen bij elkaar te krijgen en tot effectieve coalities te smeden. Het vergt expertise om de vele belanghebbende partijen die vaak kritisch staan tegenover de planvorming om te buigen naar medestanders, zoals Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij Oud-IJmuiden, in Haarlem bij Raaks (met inzetten van een sociale ambassadeur) en Haarlem-Mariastichting deed.

De ervaring leert dat bij massaal verzet van de bevolking het wel erg moeilijk wordt om een plan gerealiseerd te krijgen. Belangrijk is om zo direct mogelijk de dialoog met elkaar aan te gaan. Wij hechten daarbij aan een goede analyse van het krachtenveld.

Iedere plek heeft immers zijn voorgeschiedenis. Vervolgens wordt een open planproces gestart, dat overigens alleen zinvol is als er bij het tekenen direct gerekend kan worden. Ook ‘het informele’ speelt een belangrijke rol. Patstellingen kunnen worden doorbroken door elkaar beter te leren kennen en bijvoorbeeld met elkaar vergelijkbare projecten te bekijken.

Stedelijk potentieel Momenteel is Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij een groot aantal stadsreparatie-projecten betrokken. U leest er meer over op de volgende pagina’s. Het gonst in de steden. De transformatie van binnenstedelijke gebieden biedt kansen voor het creëren van nieuwe, aantrekkelijke woonmilieus, maar ook voor stedelijke voorzieningen, recreatie en water. Met het ontwikkelen van verouderde terreinen dicht bij sleutellocaties zoals het centrum, OV-infrastructuur en invalswegen is het mogelijk bedrijven, bewoners en instellingen voor de stad te behouden door ze passende huisvesting aan te kunnen bieden. Denk aan fuserende scholen of het gerechtelijk apparaat dat een centrale huisvesting verlangt. Of trekkers in de detailhandel die om grotere oppervlakken aan winkelvloer vragen. In de binnenstad is dat door de schaalgrootte vaak niet haalbaar. Bij het weer opnieuw tot bloei brengen van in de vergetelheid geraakte stukken stad bestaat de mogelijkheid om het gehele stedelijk gebied te revitaliseren en een hoogwaardige uitbreiding te maken van de binnenstad.

De opgave bij stadsreparatie is om verouderde, vaak monofunctionele binnenstedelijke gebieden te transformeren in levendige en volwaardige onderdelen van de stad. Het gaat om gebieden die veelal centraal liggen aan infrastructurele knopen, zoals spoorzones, kanaalzones en haventerreinen. Plekken in de stad, die door historische ontwikkelingen uit elkaar zijn geraakt, worden door middel van stadsreparatie weer met elkaar verbonden en een hoogwaardige uitbreiding van de binnenstad. De herontwikkeling van dergelijke (bedrijfs)terreinen is niet eenvoudig. Een aantal factoren die bij stadsreparatie een rol spelen op een rij: • Van monofunctioneel naar multifunctioneel. De functie van stadsreparatie terreinen is meestal ‘over de tijd’. De kunst is om het gebied aan te passen aan de eisen en wensen van hedendaagse gebruikers van de stad. Veelal zal het gebied een multifunctioneel karakter krijgen, waarbij de specifieke functies afhankelijk zijn van de ligging. Winkels, appartementen, studentenhuisvesting, (creatieve) bedrijfshuisvesting en horeca en leisure zijn mogelijkheden.

• Kansen voor stedelijk programma. In gebieden die voorheen niet of nauwelijks tot het openbare areaal van de stad hoorden, liggen kansen voor toevoeging van stedelijk programma. Bijvoorbeeld voor functies die door schaalvergroting elders in de binnenstad geen geschikte locatie kunnen vinden, zoals scholen en rechtspraak, maar ook retail. Wat de woonfunctie betreft gaat het veelal om hoge dichtheden wat betekent eerder woningbouw in appartementen dan grondgebonden woningen.

• Stadsreparatie biedt kansen voor nieuw of doelmatiger gebruik van infrastructuur. Kanalen en havens kunnen nieuwe, recreatieve functies krijgen. Ook spoorinfrastructuur kan intensiever worden benut en actief worden ingezet om delen van de stad aan te helen.

Voormalige barrières vormen zo verbindende elementen in de stad.

• Complexiteit bij herontwikkeling. Er is vaak sprake van complexe eigendomssituaties, een relatief groot oppervlak, lange doorlooptijden, (grond)sanering, uitplaatsing van bedrijven, milieuzoneringen, de aanleg van groen en infra, etcetera. Rollen en risico’s van betrokken partijen (zowel publiek als privaat) moeten per specifieke locatie en opgave worden bekeken.

• Zorgvuldige analyse en conceptvorming zijn noodzakelijk. Daarbij is het cruciaal dat ambitieniveau en haalbaarheid in een zo vroeg mogelijk stadium worden onderzocht dan wel vastgesteld. Het planproces moet van het begin af aan een gezamenlijk proces zijn, waaraan betrokken partijen zich committeren. Samen tekenen, maar vooral ook samen rekenen!

• De samenwerkingsconstructies bij stadsreparatie kunnen verscheidene vormen aannemen. Publieke en private partijen kunnen gezamenlijk in de grondexploitatie zitten. Een trend is dat gemeenten ook risicodragend in de opstalexploitatie participeren. Een geheel andere trend is daarentegen het concessiemodel, waarbij een ontwikkelaar geheel voor eigen risico het totale gebied ontwikkelt.

• Uitgangspunt bij de PPS zou in ieder geval moeten zijn dat ieder doet waar hij goed in is. Er zijn heldere uitgangspunten nodig en een zekere flexibiliteit in de nadere uitwerking van de plannen.

• Vanwege schaal en omvang van gebied en investeringen is medefinanciering van het Rijk onontbeerlijk. Voor private partijen biedt participatie van het Rijk bovendien de zekerheid van continuïteit en voortdurende betrokkenheid van de overheid. De risicodragende investeringsbereidheid van marktpartijen zal hiermee toenemen.

• Aandacht en expertise in het omgaan met belangengroeperingen.

Een goede analyse van het krachtenveld en het aangaan van de dialoog is voor Bouwfonds MAB cruciaal voor het welslagen van het planproces. Het vergt de nodige expertise om de vele, vaak kritische belanghebbende partijen om te buigen naar medestanders en met elkaar effectieve coalities te smeden.

dossier stadsreparatie

7

Linkerpagina boven: Centrale winkelgedeelte La Halle (Fase II) in de avond. Linksonder, links: Winkels op de begane grond van Fase II met luxe appartementen daarboven. Linksonder, rechts: Overzichtskaart van Les Allées Provençales. Rechterpagina: Centrale winkelgedeelte La Halle (Fase II) overdag.

Les Allées Provençales, Aix-en-Provence

Gerechtvaardigde uitbreiding van het centrum Aix-en-Provence heeft met haar historische structuur nooit het volwaardige centrum gekregen dat het verdiende.

Met de ingrijpende aanpak van een voormalig industrieterrein tegen het oude stadshart, ondergaat de Zuid-Franse toeristenstad een ware verjongingskuur. Bouwfonds MAB Development ontwikkelde Les Allées Provençales, het commerciële hart van het gebied.

Aix-enProvence

Les Allées Provençales

Het project Les Allées Provençales maakt onderdeel uit van ZAC Sextius Mirabeau, een ontwikkeling op een voormalig industrieterrein tegen het historische centrum van Aix-en-Provence.

Les Allées Provençales bestaat uit 15.000 vierkante meter commerciële ruimten op de begane grond. Daarboven liggen de woningen en daaronder de ondergrondse parkeerplaatsen. Dit geheel betekent voor deze ‘jonge’ stad een fikse uitbreiding van het stadshart. Het oude centrum bestaat voornamelijk uit kleine straatjes met kleine boetiekjes. Dat geeft Aix-en-Provence weliswaar haar authentieke karakter, maar betekent ook dat grote trekkers als H&M, FNAC en Zara nooit een kans kregen. Les Allées Provençales vormt dan ook een gerechtvaardigde uitbreiding van het historische centrum in het verlengde van de Cours Mirabeau. Het ligt op slechts een steenworp afstand van Place Général de Gaulle, het bekendste en tevens meest strategische punt van Aix-en-Provence.

Sluitstuk Eind jaren negentig raakte Bouwfonds MAB Development bij ZAC Sextius Mirabeau betrokken, op het moment dat de gemeente een prijsvraag uitschreef voor Les Allées Provençales; het commerciële sluitstuk van de totale ontwikkeling. Bouwfonds MAB won de competitie wat betekende dat zij voor het retail de risicodragende

8

dossier stadsreparatie

Projectgegevens partij werd. Al vrij snel werden de commerciële ruimtes verkocht aan een investeerder, waarmee het risico voor Bouwfonds MAB tot het minimum beperkt werd. Een aantal kleine projectontwikkelaars was verantwoordelijk voor de appartementen boven de commerciële ruimten en SEMEPA, de publieke ontwikkelaar, realiseerde de ondergrondse parkeergarage. Zoveel verschillende partijen binnen één project betekent met elkaar samenwerken en goede afspraken maken. Vanaf het begin heeft SEMEPA – dat zeer nauw gelieerd is aan de gemeente – hierin een voortrekkersrol vervuld. Zij slaagde erin het overzicht over het gehele project te bewaren, maar liet de overige partijen voldoende vrij om hun eigen project naar eigen inzicht te ontwikkelen.

Wisseling van de wacht Hoewel de samenwerking tussen Bouwfonds MAB, SEMEPA en de kleinere projectontwikkelaars heel soepel verliep, gooiden lokale verkiezingen en een bestuurswissel in 2001 bijna roet in het eten.

Het nieuwe gemeentebestuur vond de plannen te grootschalig en geen haalbare kaart. Na de ontwikkeling van een kleinschaliger plan kregen de ontwikkelende partijen alsnog groen licht.

In 2004 is de eerste fase met succes opgeleverd en de opening van fase II staat voor april 2007 gepland. •

Plaats

Aix-en-Provence

Architect

Atelier 9, Reichen & Robert, Cabinet AT2A en ATC Architecture

Ligging

In het centrum en naast Place Général de Gaulle

Oppervlakte

15.000 m2

Samenwerkende partijen

Bouwfonds MAB Development, SEMEPA en kleine projectontwikkelaars voor woningbouw

Jaar oplevering

Fase I april 2004, Fase II april 2007

Functies

Wonen, winkelen en parkeren

dossier stadsreparatie

9

Foto boven, linkerpagina en rechterpagina linksonder: Artist impressions van de sfeer die Nieuw Binckhorst in de toekomst moet uitstralen. Rechterpagina: Overzichtsfoto van de huidige situatie.

Binckhorst, Den Haag

Duurzaamheid als gezamenlijk streven Het industrieterrein Binckhorst in Den Haag ondergaat de komende twintig tot dertig jaar een ware metamorfose.

Het gebied met nu nog een vooral industrieel karakter, transformeert in een hoogwaardig duurzaam woon-, werk- en leefgebied. Hoewel de planvorming zich nog in een beginstadium bevindt, hebben de gemeente Den Haag, Rabo Vastgoed en BPF Bouwinvest de ambitie uitgesproken dat Nieuw Binckhorst binnen de Haagse grenzen een nieuw hoogstedelijk, modern stadsdeel wordt met een mondiaal karakter.

Den Haag

Binckhorst

Het verouderde industrieterrein Binckhorst vormt nu nog vooral het décor van de Haagse autobranche. Daarnaast huisvest het gebied ook industrie, kantoren en enige woningen. De gemeente Den Haag ziet eigenlijk al jaren de kwaliteit en mogelijkheden van het 125 hectare grote gebied. Het ontbrak een tijd lang aan een duidelijke visie voor deze locatie, waardoor je in de bouwstijlen veel verschillende tijden ziet. Aan de ene kant kun je daardoor stellen dat samenhang ontbreekt, maar dit geeft het gebied juist ook haar robuuste sfeer.

Bovendien is de geografische ligging ideaal: centraal in de zuidflank van de Randstad, gelegen tegen het centrum van Den Haag en naast het wegennetwerk. Kortom, het zou een gemiste kans zijn hier niks mee te doen. Het is ook om die reden dat Den Haag twee jaar geleden heeft vastgesteld Binckhorst te transformeren van een bedrijventerrein naar een gemengd binnenstedelijk gebied. Het nieuwe Binckhorst is zelfs in de structuurvisie 2020 ‘Den Haag, Wereldstad aan Zee’ benoemd als één van de speerpunten. Met het creëren van onder andere meer arbeidsplaatsen en het aantrekken en behouden van kapitaalkrachtige bewoners als onderliggende doelstellingen.

De gemeente zocht naar financieel draagkrachtige en creatieve partners uit de markt en selecteerde BPF Bouwinvest en Rabo Vastgoed. In januari 2006 hebben deze drie partijen een intentieovereenkomst gesloten. De verankering van de Rabobank Groep

10

dossier stadsreparatie

Projectgegevens – waarvan Rabo Vastgoed onderdeel is – in de Haagse maatschappij heeft zeker een belangrijke rol gespeeld bij de uiteindelijke keuze.

De lokale Rabobank onderhoudt veelvuldig contacten met lokale ondernemers, waardoor zij beschikt over waardevolle kennis en informatie over wat er leeft en speelt.

Plaats

Den Haag

Architect masterplan

Office for Metropolitan Architecture (OMA)

Ligging

In de zuidflank van de stad bij de A4-A12-A13 en railverbindingen

Oppervlakte

125 hectare

Samenwerkende partijen

Rabo Vastgoed, BPF Bouwinvest en gemeente Den Haag

Jaar oplevering

2020

Functies

Wonen, werken en leven

Duurzaamheid De samenwerkende partijen van de publiekprivate samenwerking ‘in oprichting’ werken op dit moment hard aan het ondernemingsplan op hoofdlijnen. Daarin bijgestaan door BVR, A2 Stadsadviseurs, OMA (het Office for Metropolitan Architecture) en de Brinkgroep. De kaders en randvoorwaarden worden geschetst, maar deze zijn wel flexibel. Niet alleen door de exacte details open te laten, maar ook de functies van gebouwen in een zo laat mogelijk stadium afhankelijk van de marktomstandigheden vast te stellen. Het project zal de komende twintig tot dertig jaar gerealiseerd worden en dus met allerlei maatschappelijke veranderingen te maken krijgen. Het geraamte op het vlak van infrastructuur, bouwvlekken en kwaliteit wordt nu opgetuigd en blijft de komende jaren overeind staan. De kernwaarden stoer, ondernemend, mondiaal en stedelijk, maar bovenal duurzaam – in meest brede zin van het woord – vormen hierbij de uitgangspunten. Al in een vroeg stadium is contact gezocht met omwonenden en ondernemers en de eerste informatiesessies zijn reeds achter de rug. Hoewel de reactie

‘dat er nog zo weinig te zien is’ veelgehoord was, wordt het als zeer positief ervaren dat men nu al geïnformeerd wordt. Binnenkort start het samenspraaktraject voor het Masterplan, waarvoor veelvuldig de dialoog met gebied- en stadgebonden belanghebbenden wordt opgezocht. Men moet zich immers niet over twintig of dertig jaar pas thuis voelen in de wijk, maar ook op de weg er naar toe. •

dossier stadsreparatie

11

Linker pagina: Het nieuwbouw kantoor langs de Kamperlaan, ontworpen door FARO. Daarachter ziet u de toren erboven uit, een ontwerp van Architectuurcentrale. Rechterpagina boven: De entree van het nieuwe kantoor is op imposante wijze vorm gegeven door FARO. Rechterpagina onder: Kantoren aan de Kleine Houtweg.

De Mariastichting, Haarlem

Bouwen binnen bestaande kaders Het bekende Haarlemse ziekenhuis de Mariastichting heeft plaats gemaakt voor een ‘kleinschalig’ grootstedelijk programma. Binnen enkele jaren wordt hier gewoond, gewerkt en geleefd op een steenworp afstand van het historische hart van deze Spaarnestad. Binnenstedelijk ontwikkelen op zo’n plek betekent werken binnen de gestelde kaders met respect voor de bestaande omgeving.

Haarlem

Mariastichting

Op het terrein van de Mariastichting – tussen de Haarlemmerhout en het Zuider Buiten Spaarne – verreist binnen afzienbare tijd een binnenstedelijk project dat zich kenmerkt door zijn hoge dichtheid van wonen en werken. In het plangebied, dat nog geen 3 hectare groot is, worden ruim 370 appartementen en stadswoningen en 10.000 vierkante meter hoogwaardige kantoren gerealiseerd.

Blikvanger van het project vormt de toren van 68 meter, die daarmee even hoog is als het voormalig ‘beddenhuis’ van het Spaarneziekenhuis dat in de Haarlemse volksmond nog altijd de Mariastichting heet. Een deel van het oude ziekenhuis en een aantal monumentale panden aan de rand van de Haarlemmerhout blijven gehandhaafd, zodat het aanzicht vanuit de stad herkenbaar blijft voor de buurt én voor de Haarlemmer.

Veranderende rol Langzaamaan begint de ondergrondse parkeergarage vorm te krijgen. Voordat met het bouwen begonnen kon worden, moest een intensief traject doorlopen worden. In 1998 gaven gemeente en provincie groen licht voor de functieverandering van het ziekenhuisterrein. De verkopende partij en de gemeente schreven een prijsvraag uit om voor de locatie – binnen gemeentelijk vastgestelde randvoorwaarden – een plan te ontwikkelen. Samen met Amvest en Van Wijnen vormde Bouwfonds MAB Ontwikkeling een

12

dossier stadsreparatie

Projectgegevens ‘gelegenheidstrio’, gezamenlijk dienden zij een ontwerp in en deden een financieel bod. In eerste instantie als gelijkwaardige partners. Het uiteindelijke bod van de drie partijen was echter dusdanig hoog, dat Amvest en Van Wijnen zich terugtrokken.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling werd de risicodragende partij.

De drie partijen bleven wel voor dit project aan elkaar verbonden, maar de rol van Bouwfonds MAB veranderde sterk, omdat Bouwfonds MAB de regie van de ontwikkeling in handen kreeg.

Uiteraard in nauwe samenwerking met de gemeente, de wijkraad en andere partijen die nog steeds bij het proces betrokken zijn.

Goede communicatie onmisbaar Bij binnenstedelijke projecten – en zeker bij dichtheden van 150 woningen per hectare – is goede communicatie met onder andere omwonenden erg belangrijk. Bouwfonds MAB heeft de buurt dan ook vanaf het begin per fase op de hoogte gehouden van de nieuwste ontwikkelingen. Op deze manier werd de omgeving deelgenoot van de plannen, wat een verlaging van weerstand tot gevolg had. Dit betekent een flinke investering tijdens de planontwikkeling, maar betaalt zich dubbel en dwars terug in de latere procesgang. De inzet van communicatie werpt nu, in de fase van uitvoering, zijn vruchten af. •

Plaats

Haarlem

Architect

FARO architecten bv, bna en Architectuurcentrale Thijs Asselbergs

Ligging

Aan het Zuider Buiten Spaarne bij de Kamperlaan

Oppervlakte

10.000 m2 kantoorruimte en 376 woningen

Ontwikkelende partij

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Jaaroplevering

Voorjaar 2009

Functies

Wonen, werken en leven

dossier stadsreparatie

13

Linkerpagina: Winkelcentrum The Bullring en centrum van bovenaf gezien. Rechterpagina, linksboven: Winkelcentrum The Mailbox.

Rechterpagina, linksonder: Loopbrug aan de achterzijde van winkelcentrum The mailbox. Rechterpagina, rechts: St. Martins Church met daarnaast winkelcentrum The Bullring.

City Centre Birmingham, Engeland

Publieke en private samenwerking in optima forma Wie denkt dat Birmingham nog steeds de oude industriestad is van weleer, komt bedrogen uit. De afgelopen twintig jaar hebben publieke en private partijen de handen ineengeslagen om Birmingham aantrekkelijker te maken en terug op de kaart te zetten. En mét succes.

Projectgegevens

����������

����������� ����������

Een economische crisis vormde het startsein voor een ingrijpende metamorfose van de binnenstad. Birmingham had moeite om als geïndustrialiseerde stad om te schakelen naar een meer dienstengeoriënteerde benadering. Door de centrale ligging en unieke kenmerken van de stad, waren er echter volop kansen voor Birmingham als hét centrum van de zakelijke dienstverlening.

De komst van het International Conference Center aan de rand van de binnenstad vormde hiervoor een eerste stap. Een goed begin, maar nog niet voldoende om de economie van Birmingham vlot te trekken. Ongeveer tegelijkertijd werden op initiatief van het gemeentebestuur, de City Council, vanaf 1987 de zogenaamde Highbury Conferences georganiseerd. Op deze bijeenkomstem dachten publieke en private partijen gezamenlijk na over een ‘aantrekkelijke’ toekomst voor Birmingham.

Vliegwiel In de City Centre Strategy – het strategisch beleid dat voortvloeide uit de Highbury Conferences – werd invulling gegeven aan een nieuwe ruimtelijke structuur voor de binnenstad, met een aantrekkelijker en toegankelijker stadscentrum als uitgangspunt.

De belangrijkste uitdaging lag in de verbetering van de bereikbaarheid voor voetgangers. De private partijen hadden aan de City Council duidelijk gemaakt dat zij als eerste aan zet was, waar het ging om investeringen in de binnenstad. Dit zou immers

14

dossier stadsreparatie

vertrouwen en goodwill kweken bij de private partijen.

De gemeente investeerde onder andere in het verlagen van doorgaande wegen en snelwegen die de stad doorkruisten en in een netwerk van ‘straten en pleinen’ dat het stadscentrum met elkaar verbond. Langzaam maar zeker werd het initiatief door investeerders overgenomen om hun plannen te verwezenlijken en Birmingham echt te vernieuwen.

The Bullring Zo ook de drie Britse investeerders Hammerson, Henderson Global Investors en Land Security die – onder de naam Birmingham Alliance – de voormalig grootste overdekte shopping mall van Europa herontwikkelden. Passend binnen de historische stadskern van Birmingham vormt The Bullring dé eyecatcher van de stad voor de 21e eeuw. De investeerders waren zich bewust van de meerwaarde van een aantrekkelijke binnenstad. In dat kader realiseerden zij ook een ondergrondse parkeergarage en knapten de nabijgelegen St. Martins Church en het historische Moor Street Railway Station op. Vandaag de dag is Birmingham een stad waar bewoners, bedrijven en bezoekers – in tegenstelling tot twintig jaar geleden – graag komen. Publieke en private partijen hebben Birmingham in goede harmonie nieuw leven in geblazen en getransformeerd van een industriestad in een neergaande spiraal tot een stad die voorbereid is op de toekomst. •

Plaats

Birmingham

Architect

Diverse architecten

Ligging

Centrum

Oppervlakte

110.000 m2 retail space

Samenwerkende partijen

City Council Birmingham en verschillende investeerders, waaronder Hammerson, Henderson Global Investors en Land Security

Functies

Werken, winkelen en recreëren

dossier stadsreparatie

15

Ineke Bakker, Directeur Generaal Ruimte Ministerie van VROM

Investeren in dynamiek en kwaliteit Het Rijk ziet veel kansen weggelegd voor het verbeteren van het stedelijke woonklimaat met het herontwikkelen van oude bedrijventerreinen en spoorzones. In de stad zelf worden hiermee kansen geschapen voor aantrekkelijke woonmilieus. ‘Met een nieuwe regeling voor integrale gebiedsopgaven kan het Rijk gericht investeren in ruimtelijke kwaliteit’. Directeur Generaal Ruimte van VROM, Ineke Bakker, aan het woord over de derde generatie sleutelprojecten. ‘Door ruimtelijke investeringen moeten de juiste vestigingsmilieus worden geboden voor bewoners en bedrijven.’

Op dit moment investeert VROM al in de Nieuwe Sleutelprojecten (gebieden rondom de HSL-stations) en in kleinere stedelijke opgaven middels de BIRK-regeling (Budget voor Investeringen in Ruimtelijke Kwaliteit). Het zijn projecten die in principe worden gefinancierd door gemeente, provincie en private partijen, maar die een maatje te groot zijn om het zonder een bijdrage van het Rijk te kunnen redden. Ook bij deze projecten gaat het vaak om het repareren van stedelijk gebied, zoals bij Leiderdorp dat doorsneden wordt door de A4 en de Spoorzone Delft, waar de sporen de stad in tweeën splitsen. Met de Nota Ruimte heeft het kabinet een budget gereserveerd van één miljard voor de financiering van nieuwe opgaven. Het merendeel van het budget is bedoeld voor gebieden waar strategische opgaven spelen, zoals Amsterdam-Almere, het gebied rondom Schiphol en kustversterking en -ontwikkeling.

Het zijn de nieuwe Sleutelgebieden, zoals Ineke Bakker ze noemt, om te benadrukken dat het echt om gebiedsontwikkeling gaat in plaats van lokale projecten. De definiëring van het rijksaandeel in deze projecten is momenteel nog in volle gang. Zeker is in ieder geval, dat het gaat om gebieden die behoren tot de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. Het budget is echter ook, zij het in mindere mate, bedoeld voor ondersteuning van bovenregionale opgaven, zoals spoorzones en centrumgebieden, vergelijkbaar met de huidige BIRK-projecten. Bakker is overtuigd van de noodzaak van een goede herontwikkeling van deze gebieden. ‘Door klimaatverandering en bevolkingskrimp is er grote noodzaak om aan stedelijke verdichting te doen. Ook bij de steden begint dat besef steeds meer te dagen. Het beleid van uitleg, steeds weer stukjes aan de steden plakken, raakt op zijn retour. Men beseft dat groene uitloop rondom de steden nodig is, net als ruimte voor waterberging.’

‘Geef de stad impulsen op andere plekken dan gebruikelijk’

Creatieve economie Ook het recente advies van de VROM-Raad over Werklandschappen, de transformatie van bedrijventerreinen, onderschrijft Bakker van harte. ‘We maken steeds maar nieuwe terreinen, terwijl aan de randen van de stad de oude terreinen verloederen. Juist daar liggen kansen voor herontwikkeling, voor nieuwe functies.

Ter bescherming van zowel de stad als het landschap.’ Het zijn gebieden waar veel leegstand is en die op hun retour zijn.

De bedrijvigheid is veelal al vertrokken naar de bekende dozen langs de snelweg. Met de Topper-regeling van Economische Zaken investeert het Rijk in de herstructurering van dergelijke bedrijventerreinen.

Ineke Bakker heeft hoge verwachtingen van de markt bij de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. ‘De omvang van die opgave is veel groter dan we nu denken. Ik hoop dat ontwikkelaars meer initiatief gaan nemen en dat ook gemeenten dit soort opgaven meer gaan oppakken en een en ander gaan faciliteren door het opstellen van beleidskaders en programma’s.

Kansen liggen er genoeg, meent Bakker. Het gaat erom nieuwe, aantrekkelijke plekken te maken. Plekken die bijvoorbeeld aansluiten bij de eisen van de creatieve economie, zoals geschikte werkruimtes en woonwerkruimtes. ‘Je moet die gebieden weer

dynamisch en levendig zien te krijgen. Met jonge creatieve ondernemers, die geven dit soort gebieden weer uitstraling. Breng die economie naar de stad. Geef de stad impulsen op andere plekken dan gebruikelijk. Uiteraard zonder de levendigheid uit de stad weg te trekken.’

Transitie Afhankelijk van de ligging zijn deze verouderde bedrijventerreinen ook geschikt als woongebied. En dat hoeft niet altijd voor de eeuwigheid te zijn. Vooralsnog denkt Bakker aan woon- en werkruimten voor starters of studentenhuisvesting. Voor een deel gebeurt dat al. Bakker: ‘Maar moet dat altijd in van die hokkerige containers? Daar kan je toch ook wel iets creatievers voor verzinnen?’ Voor een gebied als Stadshavens in Rotterdam liggen op dit vlak kansen. ‘Daar moet tenminste twintig jaar transitie van bedrijvigheid worden overbrugd. Met scholen, opleidingen, creatieve economie en starters kun je daar betekenisvolle plekken maken.’

Daarnaast moeten ook de stedelijke voorzieningen niet worden vergeten. Welvarende, actieve senioren zijn een serieuze doelgroep voor écht hoogstedelijk wonen. Dan gaat het wel om de betere locaties, en speelt veiligheid een grote rol, evenals comfort. Ineke Bakker: ‘Grote appartementen met uitzicht en alle voorzieningen om de hoek, er is zeker een opkomende groep senioren die niet kiest voor het plattelandswonen maar juist het stedelijk leven.

Die groep moet je wel goed bedienen met de juiste voorzieningen.

Het Paleiskwartier in Den Bosch en Céramique in Maastricht zijn voorbeelden van gebieden die hierin zeer succesvol zijn.’

De gemeenten moeten volgens Bakker een meer actieve rol gaan ontwikkelen bij het op de kaart zetten van de stadsreparatiegebieden. ‘Eerst kritisch naar de bestaande voorraad kijken voordat ze gaan uitbreiden. Daarmee hol je de steden uit. Breng eens in kaart wat voor terreinen je al hebt. En betrek daar ook de markt bij: wat wil je en wat wil de markt? Denk bij bedrijventerreinen ook eens aan stapeling of ondergronds bouwen, het hoeft allemaal niet zo ruim.’

Terug naar de rol van VROM bij dit soort ontwikkelingen. Welke soorten gebieden kunnen rekenen op financiële steun? Ineke Bakker: ‘Wij zijn drukdoende met de eerste selectie en moeten daarbij goed kijken welke projecten de criteria uit de procedure zullen doorstaan. Zo moet er bijvoorbeeld een positieve kostenbaten analyse zijn. Met name voor de kleinere projecten geldt dat het toch erg moeilijk blijkt om aan de criteria te voldoen. Het geld van het Rijk is bedoeld voor een kwaliteitsimpuls voor strategische opgaven van nationaal en bovenregionaal belang. Zeg maar van drie naar vijf sterren. Ook de markt kan daarbij meedenken.

Tenslotte gaat het uiteindelijk om de leef- en werkbaarheid van ons land en onze internationale concurrentiepositie. Hernieuwing van de concurrentiekracht is het hoofdmotief van het rijksbeleid en dat vraagt daadkracht van alle partijen – decentrale overheden, markpartijen en Rijk. De ‘ruimtelijke beweging’ die als een gevolg daarvan tot stand komt is goed voor stad én platteland.’ •

dossier stadsreparatie

17

Ted Zwietering, directeur Ontwikkelingsbedrijf, gemeente Den Haag

In Den Haag overheerst de pragmatie Den Haag staat de komende jaren voor een groot aantal gebiedsgerichte ontwikkelingsopgaven in en rondom haar binnenstad. Directeur van het Haagse Ontwikkelingsbedrijf Ted Zwietering over grondposities en het zoeken naar rollen: ‘Je moet afspreken om bij elkaar in de keuken te kijken, zonder er met elkaars peper en zout vandoor te gaan.’

Den Haag heeft volgens Ted Zwietering een ‘gezonde opvatting’ over PPS en er al heel wat jaren ervaring mee. Dat geldt met name voor de Vinex-ontwikkelingen zoals Ypenburg, Leidschenveen en Wateringse Veld. De Haagse aanpak is gericht op gebiedsontwikkeling op basis van de Structuurvisie die in 2005 werd vastgesteld. Per gebied wordt een masterplan ontwikkeld, waarin naast ruimtelijke aspecten ook economische aspecten en de aanpak aan de orde komen. De rol van de gemeente bij de ontwikkeling van deze gebieden zal dus ook per terrein verschillen.

Ted Zwietering: ‘Wij werken niet alleen vanuit een actieve grondpolitiek, maar ook vanuit PPS-constructies waarbij anderen posities hebben en we samen tot ontwikkeling komen. Het model van Wateringse Veld is om door een ringetje te halen. Dat model is zó over te zetten naar andere ontwikkelingen.’

‘ Transparantie is een goed middel om beter te kunnen samenwerken’

‘Ook voor de meer binnenstedelijke- of rafelrandgebieden waarbij herontwikkeling aan de orde is, kan PPS in verschillende vormen worden toegepast’, aldus Zwietering. ‘In de binnenstad zijn we bezig met het Beatrixkwartier, waar zeer hoogwaardige kantoren en infrastructuren komen naar aanleiding van de komst van Randstadrail. De Zuidas in het klein, eigenlijk. De gemeente had hier nauwelijks grondposities, dus het kan kennelijk ook op een andere basis.’ De gemeente gaat over de openbare ruimte en de infrastructuur en er zijn afspraken over kwaliteit en beheer. Samen met private partijen is een masterplan ontwikkeld. Ted Zwietering: ‘De gemeente heeft hier eigenlijk nog minder dan een regisserende rol, een puur faciliterende rol in feite. Behalve uiteraard voor de infra en de openbare ruimte waar de gemeente de verantwoordelijkheid voor heeft.’

De gemeente Den Haag kent alle varianten van actief ontwikkelen tot faciliteren. ‘Per gebied kijken we wat er nodig is om dit gebied tot ontwikkeling te laten komen? En hoe pak je dat aan?’ Deze situationele aanpak is typisch Haags’, meent Zwietering. ‘We zijn heel pragmatisch. We zijn ook geen rijke gemeente, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam. Vanwege de sterke erfpachtpositie is daar een heel andere situatie. Dan heb je andere machtsposities.’

Bij de ontwikkeling van het voormalige bedrijventerrein De Binckhorst gaat de gemeente wel weer volledig samenwerken met twee private partijen. Het is een gebied dat voorheen aan de rand van de stad lag, maar inmiddels allang binnenstedelijk mag heten.

Het gebied wordt nu meer hoogwaardig ontwikkeld met onder meer ruimte voor de creatieve economie én voor wonen. Ted Zwietering: ‘Bij De Binckhorst streven we naar een zo volledig mogelijke PPS. We zijn bezig met afspraken over wie welke risico’s neemt.’

Senang ‘Daarbij geldt in ieder geval het adagium dat een ieder vooral moet doen waar hij goed in is’, aldus de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf. ‘We richten een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij op, maar de gemeente gaat geen vastgoed ontwikkelen, zoals dat bijvoorbeeld bij het Paleiskwartier in Den Bosch wel is gebeurd.

Het gaat over lange termijnen, je spreekt al gauw over 25 jaar.

Dan moet je een club hebben waarmee je op de juiste manier kunt regelen dat je op het juiste moment publieke verantwoorde-

lijkheid kunt afleggen en tegelijkertijd de zaken privaat zodanig hebt geregeld dat dingen kunnen worden aangepast waar nodig.’

Zwietering gelooft in een sterk plan dat zorgt voor waardevermeerdering van het gebied als geheel. ‘We moeten een modus vinden voor het ten goede komen van de baten aan het gebied zelf.’ Den Haag werkt met gesloten gebiedsexploitaties, er is geen vereveningsfonds voor de stad als geheel. Volgens Zwietering wekt het ook vertrouwen, omdat partijen zien dat de opbrengsten direct aan het gebied ten goede komen en niet elders in de stad verdwijnen.

Risicodragend In Scheveningen-Haven heeft de gemeente juist wél weer een sterke grondpositie. Ook hier wordt geredeneerd vanuit het gebied zelf en komt er één exploitatie voor het hele gebied. Alle functies, van visserij tot woningbouw zijn even belangrijk in de ontwikkeling.

Omdat het gebied echter zoveel verschillende aspecten en opgaven kent, zou het te kunstmatig zijn om daar een samenhang bovenop te plakken en er één club voor aan te wijzen om alles te ontwikkelen. Het gebied is daarom opgeknipt in ‘hapklare brokken’, die projectsgewijs worden ontwikkeld. ‘Een op maat gesneden ontwikkeling, waarbij wij als gemeente zowel ruimtelijk als financieel de regie hebben over het geheel.’

Ook weer een pragmatische, op het gebied toegesneden aanpak.

Ziet Zwietering de rol van de gemeente verschuiven, naar een meer risicodragende rol bijvoorbeeld? ‘De discussies zijn er wel, bijvoorbeeld in Nijmegen met Koers-West, maar behalve bij het Paleiskwartier in ‘s Hertogenbosch zie je het eigenlijk niet gebeuren dat de gemeente meer risicodragend participeert.

Ook marktpartijen voelen zich daar niet senang bij. Die zeggen: daar zijn wij toch voor?’ Zwietering ziet wél een trend ontstaan richting toenemende transparatie. ‘Wij doen in grondexploitaties, zij in opstalexploitaties. Als je daar ten opzichte van elkaar aan voldoet, ben je al meer partner en hoeft het ook niet zo nodig dat de rollen zich gaan vermengen. Met meer vertrouwen kun je beter samenwerken. Transparantie van de exploitatie is dus een goed middel om beter te kunnen samenwerken.’

Maatschappelijke afwegingen spelen uiteraard een belangrijke rol.

‘Bedrijven, ondernemers en bewoners moet je mee zien te krijgen met het plan. Duidelijkheid is ook hier cruciaal’, meent Zwietering.

‘Wij streven ernaar om op het juiste moment aan maatschappelijke groeperingen duidelijk te maken wat er gaat gebeuren en hoe.

Je moet op het juiste moment de juiste discussie voeren, dan gaat het in één keer goed.’

Doeltreffendheid is sowieso van cruciaal belang voor een vlot proces en een succesvolle ontwikkeling. Ted Zwietering: ‘Een plan moet direct leiden tot een rechtsbesluit en daarna snel aan de slag met de uitvoering. Dat geeft vertrouwen. Dat is gelukt met Wateringse Veld; het masterplan is in één keer vastgesteld en er was verder geen bemoeienis op stedenbouwkundig detailniveau.

Wateringse Veld gaf de ervaring dat het lukt om een PPS op te bouwen die op enige afstand staat van het bestuurlijke proces en die succesvol is. Succes dwingt bestuurlijke ruimte af.’ •

dossier stadsreparatie

19

Rosie Severens, projectmanager Het Paleiskwartier, gemeente ’s-Hertogenbosch

Elkaar blijven prikkelen

In Den Bosch is het met Het Paleiskwartier gelukt om op een verouderd bedrijventerrein aan de ‘achterkant’ van het spoor een kwalitatief hoogwaardig stuk stad te ontwikkelen dat een ware aanvulling vormt op de binnenstad. Projectmanager Rosie Severens over het belang van wederzijds commitment en van de eerste schapen over de dam: ‘Vooral in de eerste fase is het belangrijk dat je mensen bereid vindt te investeren in het gebied.’

De binnenstad van Den Bosch heeft een grote aantrekkingskracht voor winkels, bedrijven, voorzieningen en wonen. Die kracht werd tegelijkertijd haar zwakte, want ingesnoerd in het korset van haar vestingwerken kon de stad geen kant meer op. Al vanaf eind jaren tachtig keek de gemeente daarom naar het bedrijventerrein aan de westelijke kant van het spoor en werd nagedacht over een sprong over het spoor. Van het begin af aan was het ambitieniveau hoog.

Functiemenging en hoge dichtheden met een architectonisch hoogwaardige uitstraling. Ook het hechten van de stad aan haar westelijke stadsdeel en het differentiëren van het woningaanbod in de westelijke na-oorlogse wijken waren belangrijke doelstellingen van het project dat uiteindelijk Het Paleiskwartier zou gaan heten.

Rosie Severens, projectleider van Het Paleiskwartier, is vanaf het begin betrokken geweest bij het ambitieuze project. ‘Het begon met het overbrengen van de scholen. Door een fusie binnen het HBO had de nieuwe Hogeschool behoefte aan centrale huisvesting.’

Door de Hogeschool – later volgden andere onderwijsinstellingen – naar het nieuwe centrumgebied te verplaatsen werd een belangrijke eerste stap gezet: het gebied kreeg met 20.000 studenten een bevolking en daarmee levendigheid en een draagvlak voor voorzieningen, zoals cafés en restaurants.

Groeiscenario

‘De meerwaarde van de samenwerking weegt ruimschoots op tegen eventuele bezwaren’

De gemeente ontwikkelde ondertussen pal achter het spoor samen met een corporatie het eerste woningbouwproject, La Cour.

Severens: ‘We hebben gelijk hoogwaardig ingezet qua architectuur.

Het was voor Den Bosch van belang om tot een integrale ontwikkeling te komen voor het gehele gebied. Ad hoc initiatieven zijn daarom ook afgehouden. De gemeente zocht samenwerking met een marktpartij om gezamenlijk draagvlak op te bouwen voor een nieuwe ontwikkeling. Samen met de eerste eigenaren in het gebied, ING en de aannemer VolkerWessels, gaf de gemeente opdracht aan bureau Khandekar voor het maken van een stedenbouwkundig plan voor het eerste deelplan (La Gare, 10 hectare).’

Er heeft vooraf geen blauwdruk gelegen voor de totaalontwikkeling van dit gebied, het plan heeft zich als een groeiproces steeds verder ontwikkeld. Rosie Severens: ‘Het gebied is te groot om in één keer te ontwikkelen. Het gaat om zo’n 200 hectare, ter vergelijking, de binnenstad is 120 hectare groot. We zijn begonnen met een kerngebied van 10 hectare direct achter het station. Ook het station is vanaf die eerste fase mee ontwikkeld. Een goede verbinding van het geïsoleerde westelijke stadsdeel met de binnenstad was voor ons belangrijk. In het huidige programma gaat het om zo’n 2.000 woningen in het kerngebied en 750 in de nieuwe parkzone. In een volgende fase (Willemspoort) komen er nog eens 800 woningen bij.’

Eind jaren negentig kwam er een cruciaal moment in het proces.

Er moesten geïnteresseerden worden gevonden om te investeren in een gebied dat onder meer door een tippelzone een zeer slecht imago had. Er is sterk ingezet op de communicatie van de plannen voor het gebied. Een grote maquette en aansprekend beeldmateriaal speelden daarbij een belangrijke rol. Het eerste schaap werd over de dam gehaald met de bouw van een nieuw kantoor van uitgeverij Malmberg, dat graag voor zijn personeel dicht bij het openbaar vervoer wilde zitten. Toch bleef het ook daarna nog lange

tijd stil. Rosie Severens: ‘Het bleek heel moeilijk om de loop naar een gebied op gang te krijgen dat zo’n slecht imago heeft.’

Trekker Uiteindelijk kwam de omslag met de komst van het Paleis van Justitie. Niet alleen het majestueuze gebouw gaf het gebied élan, de rechtbank trok een groot deel van de advocaten- en notariskantoren uit de stad in haar kielzog mee. Deze trekker fungeerde als een waar vliegwiel dat de ontwikkeling van het gebied in gang heeft gezet. In de eerste fase sloot de gemeente aparte exploitatieovereenkomsten met de marktpartijen en hield de regie in eigen hand. Pas in de vervolgfase vanaf 1998 is echt sprake van een publiek-privaat partnership.

Na de stroomversnelling waarin het project terecht kwam, sloegen partijen de handen ineen en lieten de haalbaarheid onderzoeken van de ontwikkeling van het zuidelijke deel van het plangebied.

ING liet het uiteindelijk afweten, die vond de ontwikkeling te risicovol. In NIB en Stork Pensioenfondsen werden nieuwe partners gevonden waarmee een samenwerkingsovereenkomst werd gesloten. In Nederland was zo’n verregaande PPS op dat moment nog volstrekt uniek. Rosie Severens: ‘Gemeenten participeerden wel al in bijvoorbeeld een Grondexploitatie Maatschappij, maar dat ging altijd alleen over de grondexploitatie. Wij gingen een stapje verder en zijn ook voor de opstalexploitatie gezamenlijk in een PPS gaan zitten.’ Daarmee namen de vier partijen ieder voor 25 procent het risico op zich. Het hele kader van ontwerp-bestemmingsplan en financiële uitgangspunten werd vervolgens samen met het masterplan in één keer door de gemeenteraad vastgesteld. Severens: ‘Daarmee zaten partijen aan elkaar vast.’ In de ontwikkelings bv Paleiskwartier worden de besluiten genomen en ligt de projectorganisatie. ‘Gezamenlijke expertise is voor zo’n project heel belangrijk. Net als een constructie creëren waarin je je committeert aan elkaar. Wederzijds vertrouwen is cruciaal. Dat is goed voor het proces én het product.’

Bossche model Er komen nog steeds veel gemeenten in ’s-Hertogenbosch langs om een kijkje in de keuken te nemen. Toch wordt de samenwerking van ‘het Bossche model’ nog weinig in praktijk gebracht. Er is ook wel een spanningsveld tussen de publieke verantwoordelijkheid van de gemeente om een nieuw stuk stad te realiseren en het functioneren van private partijen, meent Severens. ‘Maar als gemeente blijven we gewoon invloed uitoefenen, want we zijn onderdeel van de ontwikkelingsbv. Bovendien voert die bv in feite ‘simpelweg’ het raadsbesluit van 1998 uit. Alle voorwaarden liggen daarin vast, alle gemeentelijke uitgangspunten staan daarin vermeld.’

De meerwaarde van de samenwerking weegt dan ook ruimschoots op tegen eventuele bezwaren. Op de manier waarop men in Den Bosch tot samenwerking is gekomen, zou nu alleen niet meer op dezelfde manier tot stand kunnen komen. Voor een dergelijk project zijn heden ten dage de Europese Aanbestedingsregels van toepassing. Rosie Severens: ‘Op zich is dat ook prima.

De hybridisering tussen private en publieke partijen mag uiteraard niet verworden tot vriendjespolitiek.’ •

dossier stadsreparatie

21

Willem Giezeman, directeur Urban Support

Het plan is niet interessant Bij stedelijke herontwikkeling en herstructurering zijn de tijden van de grootscheepse inspraakrondes definitief voorbij. Bewoners organiseren zichzelf en nemen zelf initiatieven die de leefbaarheid van buurten vergroten.

De ‘sociale pijler’ lijkt meer en meer van onderaf ingevuld te gaan worden. ‘Gebruik burgers daarom als inspiratie bij het maken van de plannen’, adviseert Willem Giezeman, directeur van Urban Support, daarom aan beleidsmakers. Bij Urban Support werken projectleiders aan stedelijke vernieuwingsgebieden.

‘Het leven van alledag gaat buiten alle transformatieprocessen om.’

Ook bij stadsreparatieprojecten zul je als gemeente of ontwikkelende partij te maken krijgen met belangengroepen, zoals bewonersorganisaties. In de herstructurering van de na-oorlogse wijken speelt het omgaan met betrokken burgers al langer een rol, evenals daarvoor, in de stadsvernieuwing van de jaren zeventig en tachtig. Het beeld uit die tijd is dat van boze burgers en veel verhitte discussies in buurtzaaltjes. Het leidde uiteindelijk tot een ommezwaai in het beleid: de grootschalige sloop werd gestopt en daarvoor in de plaats kwam het adagium ‘bouwen voor de buurt’.

In de herstructurering merkt men echter dat die tijd van de grootscheepse inspraak en burgers op de barricaden ver achter ons ligt. ‘De fysieke vernieuwing (met name sloop en nieuwbouw) dendert door’, aldus Willem Giezeman, maar aandacht voor het sociale aspect komt nog niet goed op gang. Ook de VROM-raad constateerde onlangs in haar advies ‘Stad en Stijging’ dat een nieuwe insteek nodig is voor de sociale pijler van de stedelijke vernieuwing. Er zou meer oog moeten komen voor de stijgingsmogelijkheden van het individu, door belemmeringen in wonen, onderwijs en loopbaancarrière weg te nemen. Op welke manier zouden gemeenten en ontwikkelaars bij stadsreparatie rekening moeten houden met bewoners en gebruikers van de stad? In hoeverre is bijvoorbeeld de Amerikaanse trend van ‘onderhandelingsplanologie’, waarbij belangengroepen directer met ontwikkelaars onderhandelen, ook in Nederland waarneembaar?

Mondiaal

‘Betrokken bewoners willen elkaar ontmoeten en van elkaar leren’

Willem Giezeman is al heel wat jaren betrokken bij onder meer de Haagse herstructurering. Naast zijn bureau Urban Support is hij betrokken bij de organisatie R4R, een Europees netwerk van bewoners dat actief bezig is met vernieuwingsopgaven in hun buurt. Kennis en ervaring worden uitgewisseld, bijvoorbeeld door middel van bewonersconferenties. ‘Bewoners zijn zeker betrokken bij hun buurt en het vernieuwingsproces’, zegt Giezeman, ‘maar op een heel andere manier dan voorheen. De inspraak van de jaren zeventig en tachtig is voorbij. Gedeeltelijk komt dat door de veranderde bevolkingssamenstelling. De samenhang van een buurt is vaak verdwenen omdat (actieve) bewoners het zich konden permitteren om naar elders te vertrekken.’

Leren Het gaat de actieve bewoners van nu er vooral om elkaar te ontmoeten en te leren van elkaars ervaringen. Dat gaat bijvoorbeeld over veiligheid in de buurt, de integratie van allochtonen en de samenwerking met de gemeente en corporaties. Het alledaagse speelt daarbij een belangrijke rol. ‘Gewoon door het elkaar ontmoeten en verhalen vertellen over je leven, over wat je meemaakt. Elkaar inspireren. Dat gebeurt niet op formeel georganiseerde debatten of fora, maar gewoon door met elkaar in gesprek gaan. Hoe doen bewonersorganisaties het elders. Mensen zijn zich

veel meer bewust van hun situatie en hebben ambities om verder te komen, hun leven anders in te richten, de taal te leren of een bedrijf te beginnen. Vergeet ook niet dat mensen dankzij internet en sites als YouTube al een heel mondiaal referentiekader hebben. En dat geldt echt niet alleen voor de happy few.’

Volgens Giezeman is het wezen van een stad of een buurt is in principe niet veranderbaar. ‘De stad heeft zijn eigen wetmatigheden en mensen zijn zich daarvan bewust. Ook met grootschalige sloop verander je bepaalde structuren niet. Als plannenmaker moet je daar dus rekening mee houden. Mensen worden moe van de zoveelste projectmanager met een mooi plan. Die plannen en het beleid, daar gaat het eigenlijk niet om. Het zijn toch voor 98% de burgers die een stad vormgeven.’ En het leven van alledag gaat buiten alle transformatieprocessen om. Er is dan ook veel meer sprake van een cultureel proces dan van een actie-reactie op ruimtelijke plannen. ‘De mensen zijn ongevoelig voor beleid. Je hoeft niet meer met een kant-en-klaar plan of een inspraakavond aan te komen . De kunst voor plannenmakers is juist om op te pikken wat mensen beweegt, wat ze inspireert. Zoals reclamemakers dat al langer doen door het kijken naar trendsetters van jongeren uit de neighbourhoods. Het plan is niet interessant, het gaat om de manier waarop het tot stand komt.’

Stempel Plannenmakers moeten mensen dus niet uitnodigen om te participeren, maar ze moeten ze gewoon laten praten en proberen ideeën te ontlokken. Kijken hoe mensen reageren. ‘Onderhandelingsplanologie is al een gepasseerd station’, meent Giezeman. ‘Het gaat om empathie, creativiteit, luisteren: het balletje laten rollen.

Vroeger hield je straatgesprekken over de plannen. Nu gaat het over het leven. Laat de ambities van de mensen van onderop neerdruppelen in de plannen. Gebruik het enthousiasme dat overal aanwezig is. Het één op één onderhandelen over de plannen werkt niet meer, niet met de huidige bewoners. In plaats daarvan moet je een omgeving organiseren met aandacht voor ‘het werkelijke leven’. Eén van de meest succesvolle sociale projecten in Den Haag op dit moment is het vadercentrum, opgericht door een ‘Hollandse huisvrouw’. Hier houden niet alleen allochtone vaders de pubers uit de buurt in toom, maar is ook bijvoorbeeld een werkplaats gevestigd waar je kunt leren om te solliciteren.

Giezeman: ‘Dit soort dingen creëert ruimte op een ander niveau dan het fysieke niveau.’ Giezeman denkt bovendien dat plannenmakers meer rekening moeten houden met de mensen in de buurten zelf, in plaats van plannen te maken voor nieuwe bewoners. ‘Onderzoeken van bijvoorbeeld Smart Agent kijken alleen maar naar nieuwe groepen. Maar de échte identiteit van een wijk blijft uiteindelijk nagenoeg gelijk. Je moet niet een nieuwe stempel willen zetten, maar mensen vinden die het leuk vinden om in een bepaalde buurt te wonen. Om voort te borduren op wat er al is.’ •

dossier stadsreparatie

23

Overzicht van thema dossiers NAW is het relatiemagazine van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij elke uitgave wordt ook een dossier bijgesloten waarin steeds een specifiek thema centraal staat. Hieronder staat een overzicht van de thema’s uit deze dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen of u opgeven voor NAW, dan kan dat. Stuur hiervoor een email met daarin uw adresgegevens naar naw@bouwfonds.nl.

Dossier 1

Persoonlijk wonen

zomer 2001

Dossier 13

Publiek-Private Samenwerking

zomer 2004

Dossier 2

Trends in wonen

najaar 2001

Dossier 14

Waterfrontontwikkeling

najaar 2004

Dossier 3

Stedelijke vernieuwing

winter 2001

Dossier 15

Infra knooppunten

winter 2004

Dossier 4

Wonen en werken

voorjaar 2002

Dossier 16

Toekomst landelijk gebied

Dossier 5

Concept- en gebiedsontwikkeling

zomer 2002

Dossier 17

Gemengde projecten in de stad

zomer 2005

Dossier 6

Appartementenmarkt

najaar 2002

Dossier 18

Woonwijk van de toekomst

najaar 2005

Dossier 7

Grondbeleid

winter 2002

Dossier 19

Starters op de woningmarkt

winter 2005

Dossier 8

Integrale projecten

voorjaar 2003

Dossier 20

Trends en ontwikkelingen in retail

Dossier 9

Winkelen

zomer 2003

Dossier 21

Senioren en wonen

zomer 2006

Dossier 10

Woningmarkt

najaar 2003

Dossier 22

Grondbeleid in discussie

najaar 2006

Dossier 11

Kantorenmarkt

winter 2003

Dossier 23

Buiten bouwen is maatwerk

winter 2006

Dossier 12

Ruimtelijke ontwikkeling

24

dossier stadsreparatie

voorjaar 2005

voorjaar 2006

voorjaar 2004

dossier stadsreparatie

25

Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in.

De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd.

In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht.

We maken voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet.

Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat inmiddels 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam.

De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim 8.000 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

HOOFDKANTOOR

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

REGIOKANTOOR ZUID

Amersfoort

Den Haag

Zwolle

Amersfoort

Haarlem

Delft

Eindhoven