HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl
INNOVATIE IN DUURZAAMHEID
REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl
DOSSIER # 27
REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl
BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING
REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl
Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden
Innovatie in duurzaamheid
Colofon dossier #27 winter 2007 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Kim van Eerde, Anne Luijten, Hanneke Luitwieler, Hans Ouwerkerk Beeld Peter van Breukelen, Don Wijns en anderen Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact naw@bouwfonds.nl
Inhoud Visie
5
Duurzaamheid: het verschil wordt gemaakt door innovaties vanuit de markt
Projecten
Meningen
8
Heerhugowaard, Stad van de Zon
10
Rotterdam, Coolsingeltoren
12
Amsterdam, Hollandia
14
Goirle, ‘Kijk … Boschkens’
16
Saskia Borgers: ‘Trendbreuk bij VROM in denken over duurzaamheid’
18
Dirk Sijmons: ‘Stapje voor stapje werken aan duurzaamheid’
20
Frank Hendriksen en Jo Vaessen : ‘Duurzaamheid is niet duurder’
22
Jos Bode: ‘Al 20 jaar bezig met innovatie in duurzame energie’
Duurzaamheid: het verschil wordt gemaakt door innovaties vanuit de markt Dit dossier staat in het teken van duurzaamheid en innovatie. Een thema dat een permanente plek zal gaan innemen op de maatschappelijke agenda. De keuzes die we nú maken, hebben immers grote consequenties voor de toekomst. Een ontwikkelaar van het formaat van Rabo Bouwfonds heeft een belangrijke verantwoordelijkheid voor het duurzaam inrichten van de leefomgeving. En van die maatschappelijke verantwoordelijkheid zijn we ons steeds meer bewust. Bij maatschappelijk verantwoord ontwikkelen staan integraliteit en creatieve oplossingen vanuit de markt centraal. De maatschappij is in beweging: overheid, burgers en bedrijven worden zich steeds meer bewust van het feit dat we op een duurzame manier zullen moeten omgaan met onze omgeving. Daarbij gaat het niet om ecologische en energietechnische oplossingen alléén: duurzame oplossingen hebben een bredere scoop en betrekking op zowel omgeving, gebruiker en toekomstwaarde van gebouwen. Voor Rabo Bouwfonds komt de aandacht voor duurzaamheid niet uit de lucht vallen. Het is onderdeel van ons mission statement waarin de verantwoording van de maatschappelijke context waarin wij opereren centraal staat. Het onderwerp kent een stevige inbedding in het beleid van de projectontwikkelaar uit de Rabobank-groep. Beide bloedgroepen Rabo Vastgoed en Bouwfonds MAB Ontwikkeling kennen van oudsher een stevige verankering in de locale gemeenschap. Voor Rabo Vastgoed zijn dat van huis uit de coöperatieve banken en voor Bouwfonds MAB Ontwikkeling waren dat van oorsprong de gemeenten. Alleen al door de omvang van de nieuwe organisatie en het aantal projecten dat wij realiseren is de impact van onze ontwikkelingen groot. Daarbij wordt altijd een afweging tussen verschillende aspecten gemaakt ten aanzien van de maatschappelijk toegevoegde waarde van de projecten. Duurzaamheid dus als wezenlijk onderdeel van een maatschappelijk verantwoorde manier van ondernemen. Daarbij staat het hebben van oog en oor voor de omgeving centraal: wat voeg je op welke plek toe? Maar het betekent óók oog hebben voor de doelgroepen die je bedient, zoals starters op de woningmarkt, en de kwaliteit en het comfort dat je realiseert. Het duurzaamheidsvraagstuk is voor Rabo Bouwfonds als maatschappelijk betrokken partij dan ook niet zozeer een last, maar een uitdaging.
Gebiedsontwikkeling Duurzaamheid is bepaald geen eenduidig begrip. Enerzijds dreigt duurzaamheid een containerbegrip te worden, een soort ton waaruit een ieder naar believen kan grabbelen. Anderzijds wordt
duurzaamheid vaak versmald tot energiezuinigheid van gebouwen. Duurzaamheid zoals Rabo Bouwfonds dat ziet gaat echter een grote stap verder dan het uitdrukken van de energieprestaties van een gebouw in bijvoorbeeld een EPC of een lagere uitstoot van CO2. Rabo Bouwfonds gebruikt daarom ook instrumenten als de GPR Gebouw voor woningen en GreenCalc voor kantoren, nieuwe meetinstrumenten die breder kijken en naast energie ook aspecten als water, materialen, afval, gezondheid, comfort en veiligheid meewegen. Het maatschappelijk verantwoord ontwikkelen gaat met andere woorden over méér dan energiezuinigheid van woningen, hoe belangrijk dat onderdeel van duurzaamheid op zichzelf ook is.
‘Het doel zou uiteindelijk moeten zijn dat de consument voor dezelfde maandlasten meer comfort én een kwalitatief beter huis krijgt’ De nadruk ligt niet meer uitsluitend op het vastgoed. Het sec ontwikkelen van woningen en kantoren ligt definitief achter ons. Van vastgoedontwikkeling dus naar integrale gebiedsontwikkeling, waarbij maatschappelijke duurzaamheid in de vorm van een duurzaam ingerichte leefomgeving centraal staat. Dat kan bijvoorbeeld gaan over het behouden van historisch gegroeide structuren. In economisch opzicht wellicht suboptimaal, maar in de maatschappelijke context enorm waardevol. De opgave wordt daarmee opgeschaald van – enigszins gechargeerd gezegd – het stapelen van bakstenen naar werken aan een integrale
dossier innovatie in duurzaamheid
5
leefomgeving. Projectontwikkeling is daarmee een maatschappelijke opgave geworden, waarover rekenschap moet worden gegeven; niet alleen milieukundig, maar ook sociaal-economisch. Steeds vaker zijn projectontwikkelaars dan ook betrokken bij het integraal ontwikkelen van een wijk, waarbij niet alleen de woningen, maar ook milieudoelstellingen, natuurontwikkeling, voorzieningen en zelfs de infrastructuur door een private partij
‘Burgers en bedrijven worden zich bewust van het belang om de CO2 emissie te verminderen’ worden gerealiseerd. Ook dat is in onze ogen invulling geven aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. In concrete situaties kan dat bijvoorbeeld betekenen dat als je ergens bewust kiest voor een bepaalde ingreep, je die elders zal moeten compenseren. Een voorbeeld daarvan is het voorstel van de Neprom om zorgvuldig ingepaste nieuwbouw in het Groene Hart gepaard te laten gaan met grootschalige natuurontwikkeling (‘rood voor groen’). Zo kan enerzijds worden voorzien in de eigen woningbehoefte van de gemeenten in het Groene Hart, en anderzijds de verrommeling worden tegengegaan. Een geheel ander voorbeeld van innovatief handelen is het subsidiëren van wijkverenigingen, niet alleen door de gemeente, maar ook door projectontwikkelaars, vanwege het belang dat wordt gehecht aan het behoud en ontstaan van sociale structuren in een wijk. Duurzaam handelen kent dus uiteenlopende vormen maar is altijd terug te brengen onder de noemer van het afleggen van maatschappelijke verantwoording.
Luisteren Hoe komt een duurzame leefomgeving nu eigenlijk tot stand? Centraal daarbij staat een optimale aanwending van drie terreinen, namelijk milieu, ruimte en economie. Een optimale integratie van milieukundige, ruimtelijke en economische modellen en benaderingen zal in onze optiek leiden tot een duurzaam ingerichte leefomgeving. Milieu, ruimte en economie zijn ieder onder te verdelen in drie aspecten, te weten juridische, technische en financieel-economische aspecten. Voorbeelden van juridische aspecten zijn kwaliteitseisen (normen) voor bodem, water, lucht en energie. Dat zijn niet alleen regels waaraan wij op grond van wetgeving eenvoudigweg moeten voldoen. Het heeft ook te maken met beleid dat gemeenten en wij zelf voeren en ambities die we beide hebben. De technische aspecten gaan over hoe wij hier uitvoering aan geven, terwijl de financieel-economische kanten gaan over wat het kost, wie wat betaalt en of bijvoorbeeld subsidies van toepassing zijn. Het gaat dus niet alleen om wat we moeten of willen, maar ook om wat haalbaar en betaalbaar is. Door ál deze aspecten onderling met elkaar in verband te brengen en inzichten hierin met elkaar te delen, is het mogelijk om modellen te maken waarin in termen van
6
dossier innovatie in duurzaamheid
kosten en baten een bepaalde balans kan worden gevonden en zodoende afgewogen keuzes kunnen worden gemaakt. Alleen dan is het mogelijk om tot een optimale aanwending van gebieden te komen; juridisch, technisch én financieel. Het luisteren naar de klant en naar maatschappelijke behoeftes staat centraal bij het maatschappelijk verantwoord ontwikkelen. Ook dát is in onze optiek een vorm van duurzaamheid. Maatgerichte producten, toegesneden op de wensen en behoeften van uiteenlopende doelgroepen hebben immers meer toekomstwaarde dan generieke producten. Daarom ook staan comfort en comfortverbetering bovenaan. Dat is immers waar de klant behoefte aan heeft, en niet zozeer aan duurzame maatregelen an sich. Daarbij werkt het principe van belonen beter dan straffen. Dus niet: extra betalen voor duurzame maatregelen, maar: de consument belonen in de vorm van bijvoorbeeld belastingvoordeel.
Inzichten Rekenschap geven van wat je doet betekent voor Rabo Bouwfonds ook: méér doen dan je strikt genomen volgens de normen zou moeten doen. Méér doen dan het Bouwbesluit en de EPC voorschrijven, betere woningen maken en de grond schoner maken dan strikt voorgeschreven. Een voorbeeld daarvan het multifunctionele project dat momenteel op Oosterdokseiland in Amsterdam wordt gerealiseerd en dat is toegerust met een Lange Termijn Energie Opslag-systeem dat de Co2-uitstoot met 65 procent reduceert. Het betekent in onze optiek ook kiezen voor het risicovollere binnenstedelijk bouwen, in plaats van in de greenfields. Herontwikkeling van de brownfields, op plekken waar vaak vervuilende bedrijven hebben gestaan, is een moeilijke opgave. Grond moet worden gesaneerd, nog werkende bedrijven uitgekocht en er is vaak sprake van een slecht imago van het gebied. Wij vinden dat wij als projectontwikkelaar de verantwoordelijkheid voor deze opgave behoren op te pakken. Dat vergt echter wel een ontnuchtering van het huidige risico-denken: de herontwikkeling van dit soort locaties wordt onmogelijk als we overal garanties op verlangen. Het innovatief oppakken van nieuwe opgaven genereert weer
‘We hebben de aarde niet geërfd van onze voorouders maar geleend van onze kinderen’
het conceptuele denken van de projectontwikkelaar. De nadruk op het concept, op integrale oplossingen staat voor Rabo Bouwfonds dan ook centraal. Innovatie in duurzaamheid is in onze optiek enerzijds een nieuwe manier van werken, en anderzijds het oppakken van nieuwe verantwoordelijkheden. Alleen als de markt de opgave oppakt, zonder zich te verschuilen achter de overheid, worden er kansen geschapen voor werkelijke innovatie. Wat dat betreft ziet het klimaat er gunstig uit. Bedrijven maken afspraken met de overheid over te leveren energieprestaties. Burgers en bedrijven worden zich bewust van het belang om de CO2-emissie te verminderen. Er is alom een grote bereidheid om hier zelf verantwoordelijkheid voor te dragen. Mensen en bedrijven worden zelfbewuster in hun handelen.
Concepten Daarbij zullen we er niet aan ontkomen om toe te gaan naar nieuwe energieconcepten. Zoals decentrale energiecentrales in wijken, gebruik maken van de restwarmte van kassen en nieuwe energiebronnen. Ook hier wordt de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar opgeschaald. Het vergt nieuwe concepten om dit te realiseren, bijvoorbeeld nieuwe hypotheekvormen. Het doel zou uiteindelijk moeten zijn dat de consument voor dezelfde maandlasten meer comfort én een kwalitatief beter huis krijgt. Dat is mogelijk, als we in gezamenlijkheid – ontwikkelaars, banken, energiebedrijven –een bredere scoop voor ogen kunnen houden. Een brede scoop, dat is het sleutelwoord. Het pakket wordt steeds breder, óók of juist dat van de projectontwikkelaar. Vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid pakken we als marktpartijen steeds meer op en worden we innovatiever in oplossingen en werkwijze. Terwijl de overheid zich steeds verder terugtrekt in een normatieve en regierol, wordt onze opdrachtgevende rol steeds omvangrijker. Bij het verbreden van onze verantwoordelijkheden hoort ons inziens ook, dat we actief participeren in de maat-
‘Vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid pakken we als marktpartijen steeds meer op en worden we innovatiever in oplossingen en werkwijze’ Het versterkte belang van de conceptuele fase heeft als consequentie dat marktpartijen steeds vroeger in de planvorming om tafel zullen moeten aanschuiven. Alleen dan kunnen nieuwe concepten een kans krijgen. Zoals de waterproof-woningen in de Haarlemmermeer, waar het water tot in de wijk kan komen. Of experimenten met drijvende infrastructuur. Wij zijn er van overtuigd dat als de markt binnen de afgesproken kaders de ruimte krijgt, er een enorm innovatief potentieel zal vrijkomen. Met andere woorden kansen te over voor duurzame, innovatieve oplossingen. Daarbij staat steeds het belang van de gebruiker en de maatschappelijke behoefte centraal. Dat vergt een scherpe blik, een transparante werkwijze en een positie midden in de samenleving. Voor Rabo Bouwfonds geldt dat wij daar staan, al van oudsher. •
Aandachtspunten bij duurzaamheid en innovatie •
• nieuwe inzichten. Ook dat is een belangrijk aspect van duurzaamheid. Duurzaamheid zien wij daarom dan ook niet als iets ‘lastigs’, een belemmering van bestaande praktijk, maar als een kans die van de markt nieuwe oplossingen verlangt. Het verschil moet worden gemaakt door creatieve oplossingen vanuit de markt. Dat geldt voor alle schaalniveaus: van innovatieve technieken tot
schappelijke discussies over de inrichting van de ruimte. Hoe gaan we om met water? Hoe gaan we om met investeren in gebieden met grote overstromingsrisico’s? Hoe gaan we om met bouwen bij snelwegen? De vastgoedsector moet deze discussies niet ontlopen, in tegendeel, juist entamineren. En dat gebeurt ook, getuige bijvoorbeeld een initiatief als het oprichten van een commissie duurzaamheid door de Neprom.
•
Duurzaamheid is een wezenlijk onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemen, waarbij een oog voor de omgeving én voor de mens centraal staat. Rabo Bouwfonds ziet als maatschappelijk betrokken onderneming het milieuvraagstuk dan ook niet als een last, maar als uitdaging. Duurzaamheid gaat dan ook verder dan het slechts kijken naar energiezuinigheid in gebouwen. Wij hanteren instrumenten zoals GPR Gebouw en GreenCalc: meetinstrumenten die breder kijken en naast energie ook aspecten als water, gezondheid, veiligheid en comfort meewegen. Vastgoedontwikkeling wordt integrale gebiedsontwikkeling, waarbij maatschappelijke duurzaamheid in de vorm van een duurzaam ingerichte leefomgeving, centraal staat.
•
•
•
Een duurzame leefomgeving komt tot stand door de aspecten milieu, ruimte en economie op optimale manier in onderling verband te brengen. Ook het luisteren naar de klant en maatschappelijke behoeften vormen een onlosmakelijk en integraal onderdeel van maatschappelijk verantwoord ontwikkelen. Maatschappelijk verantwoord ontwikkelen betekent een focus op de veranderende opgaven: van greenfields naar herontwikkeling van brownfields. Het innovatief oppakken van de nieuwe opgaven genereert nieuwe inzichten. Duurzaamheid is dan ook een kans, die nadrukkelijk van de markt nieuwe oplossingen vraagt. Als de markt binnen de afgesproken kaders de ruimte krijgt, zal dat leiden tot een groot innovatief potentieel.
dossier innovatie in duurzaamheid
7
Stad van de Zon, Heerhugowaard
Energiezuinigheid is hier troef Aan de zuidkant van Heerhugowaard verrijst de bijzondere nieuwbouwwijk Stad van de Zon. Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseert hier het Carré, het centrale deel van de wijk. Het bijzondere van het Carré is dat hier wordt gestreefd naar CO2-emissieneutraliteit, een uitdrukkelijke wens van de gemeente Heerhugowaard. Met andere woorden, de wijk levert net zoveel energie op als zij met al haar functies, wonen, werken en verkeer verbruikt.
Projectgegevens
Heerhugowaard
Stad van de Zon
8
dossier innovatie in duurzaamheid
Stad van de Zon beslaat 120 hectare en telt wanneer de wijk in 2008 klaar is ruim 2.900 woningen. De nieuwbouwwijk is een ontwerp van de stedenbouwkundige Ashok Bhalotra. Als uitgangspunt heeft hij de zon genomen. Zo zijn er voor alle woningen mogelijkheden voor het aanbrengen van zonnepanelen en zijn de huizen zoveel mogelijk op de zon gericht. De totale wijk bestaat uit vier deelplannen. Het tweede deelplan, het Carré vormt het centrale deel van Stad van de Zon en wordt in zijn geheel door water omsloten. Het begrip duurzaamheid is hier zo ver mogelijk doorgevoerd. Dit gebeurde op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente Heerhugowaard die milieuvriendelijkheid hoog in het vaandel heeft staan. Niet alleen in materiaalkeuze en woningontwerp komt dit terug, maar bovenal door het feit dat de woningen hier worden voorzien van zogenaamde photovoltaïsche zonnepanelen (PV). De PV-panelen zetten zonlicht om in stroom. De bewoners van de zonnewoningen worden eigenaar van het systeem en daarmee van de opgewekte energie. Zij ontvangen daarvoor van Nuon een vergoeding die overeen komt met de waarde van de opgewekte stroom. Daarmee kunnen de bewoners hun meerkosten voor de zonnepanelen binnen enkele jaren terugverdienen.
Een andere maatregel om een CO2-emissieneutrale wijk te realiseren is het bouwen van energiezuinige huizen, de zogenaamde ISO++ woningen waarvan de isolatiemaatregelen boven de gehanteerde norm in de bouwbesluiten liggen. Ook krijgt de wijk nog drie windturbines in het recreatiegebied Park van Luna dat aan de Stad van de Zon grenst.
Project
Stad van de Zon
Plaats
Heerhugowaard-zuid, Vinexlocatie
Samenwerkende partijen
Gemeente Ermelo, Rabobank, Rabo Vastgoed
Woningen
2.900
Deelplannen
4
Start bouw
2004
Oplevering
2008
Concept Het energiezuinige concept van Stad van de Zon blijkt een succes. Immers, de woningen in deze nieuwbouwwijk zijn in trek. Er is gekozen voor moderne, eigenzinnige architectuur en de verkoop verloopt voorspoedig. Dit komt vooral omdat veel woningen in het Carré aan het water liggen. En water is nu eenmaal altijd populair. Maar ook het feit dat Stad van de Zon haar eigen voorzieningen krijgt speelt een belangrijke rol. Zo zijn er reeds scholen en kinderdagverblijven gerealiseerd en komen er nog winkels, horeca, medische voorzieningen en een wijkcentrum. Eind 2008 moet het Carré helemaal klaar zijn. Het deelplan wordt door Bouwfonds MAB Ontwikkeling turn key gerealiseerd. •
dossier innovatie in duurzaamheid
9
Coolsingeltoren, Rotterdam
Duurzaamheid in commercieel vastgoed Ook bij het realiseren van commercieel Vastgoed heeft Bouwfonds MAB Ontwikkeling duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Mede dankzij de huidige klimaathype is de markt nu ook rijp voor duurzame utiliteitsbouw. Bij de ontwikkeling van de Coolsingeltoren in Rotterdam komt Bouwfonds MAB aan deze vraag tegemoet door een multifunctioneel gebouw te realiseren met de hoogst haalbare score in energiebesparing.
Projectgegevens
Rotterdam
Coolsingeltoren
De duurzaamheidsscore van gebouwen wordt gewaardeerd via de Milieuindex. Dit is een rekenmodel dat in opdracht van de Rijksgebouwendienst is ontwikkeld door adviesbureau DGMR en NIBE, Nederlands Instituut voor Biologie en Ecologie. Dit zogeheten GreenCalc+ model is een calculatie- en communicatiemodel om de milieubelasting van gebouwen meetbaar en vergelijkbaar te maken. Toegepast op recente utiliteitsprojecten van Bouwfonds blijkt dat deze op een schaal van A tot en met F gemiddeld op B/C niveau scoren. Ter vergelijking; de norm voor de duurzaamheidprestatie van gebouwen voor 2007 is vastgesteld op een score D en op basis van het Bouwbesluit 2007 wordt een score behaald in klasse F.
Mixed use De ontwikkeling van de Coolsingeltoren, een multifunctioneel project met kantoren, horeca, winkels en een theater biedt de mogelijkheid om, conform de wensen van de toekomstige huurder, een A-score te behalen. De wolkenkrabber van veertig verdiepingen zal verrijzen op de plaats van het voormalige Luxortheater en zal dan ook (na ambtelijke goedkeuring van de plannen) het onderkomen vormen voor het tweede Luxortheater. Daarnaast biedt de transparante toren, naar een ontwerp van Christian de Portzamparc ruimte aan 70.000 m2 aan kantoren. In de plint van
10
dossier innovatie in duurzaamheid
de zijvleugel komen winkels en horecavoorzieningen. Onder het gebouw komt een parkeergarage van vier lagen. Bouwfonds MAB ontwikkelt de Coolsingeltoren in samenwerking met BPF Bouwinvest.
Voorzieningen Om een A-score in duurzaamheid te behalen, worden in overleg met de toekomstige huurder van de kantoren, diverse voorzieningen gerealiseerd. Voor verwarming en koeling komt er zeer waarschijnlijk een warmtekoude opslag installatie met warmtepompen. Het platte dak dat naar het zuiden schuin afloopt, biedt ruimte aan 1.000 m2 aan zonnecellen (PV). In het ontwerp van de gebouwschil wordt rekening gehouden met een optimale zon- en lichtinval. Aan de koudere noordzijde komt meer raamoppervlak dan aan de warme zuidkant. In de kantoren komt energie-efficiënte verlichting met daglichtregeling en aanwezigheidsdetectie. Voorts is de mogelijkheid in onderzoek om (voor een groot deel in de eigen energiebehoefte te voorzien met een warmtekrachtkoppelinginstallatie gekoppeld aan een (absorptie) koelmachine. Daarmee wordt op zeer efficiënte wijze warmte, koude een elektriciteit opgewekt, met een minimum aan CO2 emissie. Zo komt Bouwfonds MAB Ontwikkeling niet alleen tegemoet aan de vraag van de klant, maar ook aan haar ambitie om ook in commercieel vastgoed koploper te zijn op het gebied van innovatie in duurzaamheid. •
Project
Coolsingeltoren
Plaats
Coolsingel/Kruiskade, Rotterdamt
Samenwerkende partijen
Bouwfonds MAB Ontwikkeling en BPF Bouwinvest
Architect
Christian de Portcamparc
Kantoren
70.000 m2
Horeca en winkels
5.000 m2
Theater
ca. 650 zitplaatsen
Parkeren
ca. 600 plaatsen
Energiebesparing/prestatie
GreenCalc. Klasse A
Start bouw
2009
Oplevering
2013
dossier innovatie in duurzaamheid
11
Hollandia, Oosterdokseiland Amsterdam
Naar een triple A status in duurzaamheid Samen met de gemeente Amsterdam en anderen werkt Bouwfonds MAB aan de ontwikkeling van het Oosterdokseiland (ODE). Vlakbij het Centraal Station verrijst ruim 200.000 m2 nieuwe binnenstad met verschillende functies, waaronder 80.000 m2 aan kantoren, appartementen, de openbare bibliotheek en het grootste hotel van Nederland. Door gebruik van warmte- en koudeopwekking in combinatie met bodemopslag worden alle aangesloten gebouwen op ODE op duurzame wijze voorzien van energie. Dit systeem en de toepassing van bio-olie levert een CO2reductie op van 65 procent.
Amsterdam
ODE Hollandia
Als eerste deelproject op het Oosterdokseiland is onlangs de kantoortoren Hollandia opgeleverd. Hollandia is gebouwd onder architectuur van Jo Coenen & Co Architekten en is een ontwikkeling van OOA CV, een joint venture tussen Bouwfonds MAB en Meyer Bergman. De naam Hollandia verwijst naar een fameus VOC-schip. Het imposante kantoorgebouw van 10.000 m2 is eigendom van kantoorbelegger KFN en vormt de nieuwe huisvesting voor TomTom. Hollandia is herkenbaar aan de representatieve dubbelhoge entreehal op straatniveau. De kantoorverdiepingen beginnen op de derde verdieping en hebben allemaal een spectaculair uitzicht op het IJ of op de binnenstad van Amsterdam.
Duurzame energievoorziening Voor het project Oosterdokseiland heeft Bouwfonds MAB Ontwikkeling CVG BV in samenwerking met GTI het Lange Termijn Energie Opslag-Systeem (LTEO-systeem) voor duurzame warmte en koude ontwikkeld. Dankzij het LTEO-systeem en de toepassing van bio-olie wordt circa 65 procent minder CO2 uitgestoten ten opzichte van conventionele verwarming- en koelinstallaties. Daarbij zijn de energietarieven gemiddeld 5 tot 10 procent lager dan bijvoorbeeld de stadsverwarmingstarieven in de regio Amsterdam.
12
dossier innovatie in duurzaamheid
Projectgegevens Door warmte- en koudeopwekking in combinatie met bodemopslag worden alle aangesloten gebouwen op duurzame wijze voorzien van energie. De warmtepompen zullen de vraag naar warmte op de koudste dagen van het jaar niet helemaal aan kunnen. Om de laatste 5 à 10 procent warmte te realiseren, wordt een ketel ingezet die gestookt wordt op bio-olie. Bio-olie is plantaardige olie waarvan de CO2 die vrijkomt bij de verbranding niet bijdraagt aan het broeikaseffect.
Project
Hollandia, Oosterdokseiland
Plaats
Oosterdokseiland, Amsterdam
Samenwerkende partijen
OOA CV (Bouwfonds MAB en Meyer Bergman)
Architect
Jo Coenen & Co Architekten
Kantoren
ODE 80.000 m2, Hollandia 10.000 m2
Woningen
300 appartementen
Hotel
30.000 m2, 553 kamers
Openbare bibliotheek
28.000 m2
Parkeren
1.500 plaatsen
Ambitie Bouwfonds MAB heeft aan het Nederlands Instituut voor Biologie en Ecologie (NIBE) gevraagd te onderzoeken welke bijdrage dit LTEO systeem heeft in de duurzaamheidscore van de gebouwen. NIBE heeft met behulp van de Greencalc+ methodiek vastgesteld dat de duurzaamheidsscore van Hollandia voldoet aan klasse C, terwijl de huidige marktconforme score voldoet aan klasse F. Dit is een goede stap op weg naar de ambitie van Bouwfonds MAB om op korte termijn een zogenaamd ‘triple A’ kantoor te realiseren, dat met een duurzaamheidsscore van rond de 750, ver boven de klasse A uitkomt. •
dossier innovatie in duurzaamheid
13
‘Kijk … Boschkens’, Goirle
Niet volgens de geijkte patronen De dynamiek van de snelweg en de rust van een bosrijke omgeving. Een groter contrast is haast niet denkbaar. Toch verenigt Rabo Vastgoed beiden met elkaar in ‘Kijk… Boschkens’ in Goirle. Langs de A58 wordt op inventieve wijze een 14 meter hoge geluidswand van ruim 700 meter lang gerealiseerd die eveneens de achtergevel vormt van 172 woningen. Hoewel de locatie langs de snelweg anders doet vermoeden, vormt ‘Kijk… Boschkens’ een oase van rust.
Projectgegevens
Goirle
Tilburg
Boschkens
Goirle
In 2003 schreef de gemeente Goirle een prijsvraag uit voor de meest prominente locatie van het plangebied Boschkens, met de uitdrukkelijke wens het contrast van de drukke A58 en het rustige nabijgelegen bos steviger aan te zetten. Samen met Buro Lubbers en Jo Crepain Architect ontwikkelde Rabo Vastgoed een innovatief plan voor 172 appartementen en grondgebonden woningen in de geluidswand, zes patiowoningen tegen de bosrand en 350 parkeerplaatsen. Anders dan gebruikelijk bij projecten langs snelwegen is ‘Kijk… Boschkens’ niet volgens de geijkte patronen opgebouwd. Wonen, parkeren en groen zijn hier op vernieuwende wijze met elkaar verweven, waarbij de begroeiing vloeiend overgaat in de bebouwing. Aan de snelwegzijde zorgt een ecologische zone bovendien voor een gelijkmatige overgang van het bosrijke gebied naar de A58. Parkeren wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken, zodat de bosrijke omgeving zo min mogelijk wordt aangetast. Eind 2006 ging de verkoop van de woningen van start en onlangs is gestart met de bouw. De eerste woningen worden naar verwachting in het voorjaar van 2009 opgeleverd.
Effectief ruimtegebruik Vanaf de A58 is de geluidswering een absolute blikvanger. De wand – van geïsoleerde betonelementen met reliëf en horizontale metselwerkstroken – is voorzien van smalle lichtopeningen met LED-verlich-
14
dossier innovatie in duurzaamheid
ting in diverse kleuren die willekeurig over de wand geplaatst zijn. In de avonduren zorgt dit voor een verrassend effect en oogt de wand daardoor als een ‘ponskaart’. Overdag geeft de geluidswering echter een geheel ander aanzicht. Tussen de wand en de snelweg wordt een gevarieerde ecologische zone gerealiseerd. Zo worden tegen de wand op meerdere plaatsen en op diverse hoogten boombakken met volwassen bomen geplaatst. Bewoners hebben vanuit de woningen geen enkele idee van de dynamiek die er achter de wand schuilgaat. Er is volop aandacht besteed om de woningen voldoende te isoleren tegen koude en met name geluidsoverlast. Bovendien zijn de woningen allen volledig op het bos gericht. Grote raampartijen – die gelegen zijn op het zuiden – halen het bos als het ware naar binnen.
Project
Kijk… Boschkens
Plaats
Goirle, als onderdeel van het plan Boschkens
Samenwerkende partijen
Rabo Vastgoed
Architect
Crepain Binst Architecture, Antwerpen
Landschapsarchitect
Buro Lubbers landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp
Aantal woningen
178 woningen, waarvan 172 appartementen en grondgebonden woningen in de geluidswand en 6 patiowoningen tegen de bosrand
Parkeren
350 parkeerplaatsen
Energiebesparing
Door toepassing van warmtepompen
Start bouw
Najaar 2007
Oplevering
Voorjaar 2009
Warmtewinning Er bestaat een toenemende behoefte aan innovatieve manieren om huizen te verwarmen. De woningen in ‘Kijk… Boschkens’ zijn allen – als onderdeel van het plangebied Boschkens – aangesloten op een warmtebron. De woningen worden zo in de zomer gekoeld en in de winter verwarmd door middel van een warmteopslagsysteem. Als onderdeel van de warmte/koudeopslag zijn alle woningen voorzien van vloerverwarming en een warmtepomp. De warmtepompen produceren op een duurzame manier energie en brengen de CO2-uitstoot aanzienlijk terug, waarmee het broeikaseffect wordt teruggedrongen. Dergelijke energiezuinige systemen worden wel vaker bij nieuwbouwprojecten toegepast, de schaal waarop dat gebeurt voor het plangebied Boschkens – ruim 800 woningen worden op het systeem aangesloten – is echter bijzonder te noemen. •
dossier innovatie in duurzaamheid
15
Saskia Borgers, DG Milieu VROM
Trendbreuk bij VROM in denken over duurzaamheid Milieu is in tien jaar tijd veranderd van een ‘toetsend vak’ naar een vakgebied met een nieuw elan, dat innovatie hoog in het vaandel heeft staan. Dat is de mening van Saskia Borgers, de nieuwe DG Milieu bij het ministerie van VROM. Samen met minister Jacqueline Cramer werkt Borgers aan een aantal interdepartementale programma’s die innovatie in duurzaamheid beogen te bevorderen. Ze heeft er zin in. ‘Ik geloof sterk in oplossingen die uitgaan van creativiteit, kracht en ontwikkeling van mensen en partijen.’
‘Innovatie is de enige mogelijkheid om hoger te kunnen springen dan we tot nu toe hebben gedaan’
Saskia Borgers studeerde midden jaren ’90 af als milieukundige, maar vond het moeilijk om in haar vakgebied een beroep te vinden dat bij haar past. Borgers: ‘Milieukunde was een verzuurd vak: het ging vooral over bemesting, zure regen, allemaal vervelende onderwerpen.’ Leuker vond ze het daarom om bestuurlijke processen te beïnvloeden, eerst bij de provincie Zuid-Holland en later als gemeentesecretaris in Purmerend. Ze ontwikkelde er haar passie voor ruimtelijke ordening. ‘Ontwerpend, scheppend, ontwikkelend bezig zijn, dát vind ik belangrijk.’ Dat viel op, en VROM vroeg vervolgens of ze zich niet wilde inzetten voor het Rijk. In haar gloednieuwe werkkamer, waar ze echter nog wel een ‘wat kleuriger’ kunstwerk wil ophangen, vertelt ze enthousiast over de speerpunten in het beleid van VROM en de trendbreuk die zich daarin voltrekt.
op. Dit is een gezamenlijke opgave. En nu moeten we gezamenlijk – industrie, landbouw, vervoerders, de bouw – meters maken om de reductiedoelstellingen na te komen.’ Voor wat betreft de gebouwde omgeving is vooral de stapsgewijs verdere aanscherping van de Energieprestatienorm (EPN) van belang. Tussen projectontwikkelaars en de overheid zijn hierover inmiddels afspraken gemaakt. Dat heeft bijvoorbeeld geleid tot de invoering van het energielabel, een categorisering voor alle woningen qua energiezuinigheid. Net als wasmachines krijgen woningen een label in de klasse A tot en met G. Van de gemeenten verwacht VROM dat ze actief kijken naar mogelijkheden om de leefomgeving duurzaam in te richten en vorm te geven. Bijvoorbeeld door de toepassing van warmte/koudepompen en zonnecellen voor overheidsgebouwen.
Koploper
Ontwikkelingsgericht
Na tien jaar uit het vak te zijn geweest treft Borgers nieuwe thema’s aan in de milieuproblematiek. ‘Milieu zit niet meer aan de handhavende, toetsende kant. Het gaat nu over thema’s als innovatie, ontwerpen, integratie en ontwikkeling. Het gaat over kansen en mogelijkheden in plaats van over geboden en verboden.’ Als DG Milieu zit Borgers met haar programma’s met name op de interdepartementale relaties. ‘Economische Zaken, Verkeer en Waterstaat, LNV, VROM: het gaat juist om de integraliteit van oplossingen. Het gaat erom met elkaar krachtiger te worden. Milieu staat daarbij niet meer alleen op de rem, maar is een actieve partner in het meedenken over oplossingen. Het is heel verfrissend om met partijen als Schiphol, VNO-NCW en Corus om de tafel te zitten voor een programma zoals ‘Schoon en zuinig’ en te zoeken naar de gezamenlijkheid.’ Met het programma ‘Schoon en zuinig’ wil het rijk sectorakkoorden sluiten met onder meer de energiebranche, verkeer en vervoer en de landbouw. ‘De nadruk ligt op de energiebesparing en vooral op de reductie van CO2-uitstoot. Het programma is een trendbreuk’, zegt Borgers. Ten eerste in het ambitieniveau. ‘We willen stappen maken om een mondiale koploper te worden als het gaat om CO2-uitstootreductie. Met Europa zijn er afspraken gemaakt om in 2020 te komen tot 20% reductie. Wij doen daar een schepje bovenop en leggen de lat bij 30%. Dat verlangt van het bedrijfsleven dat ze waar mogelijk reduceren. Deels is de reductie via emissierechten af te kopen, maar het zal zeker nieuwe oplossingen vragen van bedrijven. Wij verwachten dat bedrijven echt investeren in innovatie. En we zien ook grote bereidheid daartoe.’
Duurzaamheid is inmiddels een issue geworden waarbij innovatie hoog scoort, meent Borgers. ‘Innovatie is de enige mogelijkheid om hoger te kunnen springen dan we tot nu toe hebben gedaan. Het roer is om, na jaren waarin de nadruk lag op regelgeving, toetsing, handhaving en controle. Je weet nu dat we het dáármee niet gaan redden. Ook als Rijk moeten we meedoen om de koploperkrachten de ruimte te geven om tot volle wasdom te komen. Dat is echt anders denken, dat is ontwikkelingsgericht denken. Ik geloof sterk in oplossingen die uitgaan van creativiteit, kracht en ontwikkeling van mensen en partijen.’ Dat is volgens Borgers ook het verschil tussen Al Gore en de Club van Rome uit de zeventiger jaren. ‘Al Gore doet echt een beroep op jou als burger. De Club van Rome kwam alleen met doemscenario’s, terwijl Gore er echt uit wil komen door middel van innovatie.’ Die nieuwe mentaliteit maakt het vak voor Borgers ‘weer spannend’. Er liggen issues genoeg. De luchtkwaliteit is daarbij uiteraard een niet onbelangrijke kwestie. ‘In Europa is daar het laatste woord nog niet over gezegd. Wij maken ons hard om te zoeken naar echte oplossingen. We kijken daarbij ook goed naar gemeenten, zoals Amsterdam die heel goed bezig is op dit gebied. We richten ons op situaties die echt urgent zijn, zoals de A4 Midden Delfland. Uiteindelijk treft de luchtkwaliteit ons allemaal. Nederland is zo’n klein land, waar allerlei functies bij elkaar komen. Bij ons is het zo prangend dat je wel móét investeren in je innovatief vermogen.’ In incentives in de vorm van belastingvoordelen gelooft het Rijk niet. Saskia Borgers: ‘Fiscale prikkels specifiek voor innovatieve projecten vinden wij weinig zinvol. Het instrument is per definitie generiek van karakter en niet zo geschikt voor specifieke projecten. Innovatieprojecten kunnen beter met andere instrumenten gestimuleerd worden. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan innovatiesubsidies die via tenders kunnen worden verdeeld. Daarmee wordt gegarandeerd dat de beste technologieën of projecten als eerste in aanmerking komen voor publieke ondersteuning.’ •
Meters maken De trendbreuk zit ook in de manier waarop partijen met elkaar omgaan. De overheid is daarbij niet meer het orgaan dat met opgeheven vingertje allerlei doelstellingen bedenkt. Borgers: ‘Uit het te sluiten Duurzaamheidsakkoord blijkt ook: we trekken samen
dossier innovatie in duurzaamheid
17
Dirk Sijmons, rijksadviseur voor het Landschap en partner/ landschapsarchitect H+N+S
Stapje voor stapje werken aan duurzaamheid ‘Wat we van de grote toekomstvisioenen uit het verleden kunnen leren is dat ze nooit werkelijkheid worden. Laat die grote plannen dus maar zitten, en kijk goed naar wat er al is’, zegt Dirk Sijmons, landschapsarchitect en rijksadviseur voor het Landschap. ‘ De padafhankelijkheid in dit veld van werken is groot.’ Liever op een bricolage-achtige manier met de waterpomptang op zoek naar technische innovaties. De overheid moet dan wél duidelijke restricties opleggen. Het beter achterlaten van de planeet dan je hem hebt aangetroffen. Dat is voor Dirk Sijmons de kern van een duurzame ruimtelijke inrichting. Hoe je die doelstelling vervolgens gaat invullen, dat is dan uiteraard de volgende vraag. ‘Stapje voor stapje’, zegt Sijmons. Een grote visie, een radicaal andere manier van aanpakken, dat zijn allemaal maar illusies. ‘De padafhankelijkheid in dit veld van werken is groot. We hebben te maken met beslissingen die 500 jaar geleden zijn genomen. Iedereen is maar bezig met het maken van nieuwe dingen. Maar we moeten ons realiseren dat 95 procent van de hardware van 2050 er nu al ligt.’ Bouwers en ontwerpers hebben nu eenmaal last van een zekere beroepsdeformatie, meent Sijmons, ‘die willen iets nieuws neerzetten, nieuwe oplossingen verzinnen. Maar het zou meer zoden aan de dijk zetten om dingen te bedenken voor de bestaande voorraad, voor dat wat er al is.’ Natuurlijk blijft het daarbij belangrijk om ‘slimme dingen’ te verzinnen voor de nieuwbouw, maar we moeten het idee laten varen dat je er daarmee wel bent. Hij vergelijkt het met een klassengemiddelde. ‘Als het gemiddelde cijfer in de klas een 4 is, en de laatste leerling die binnenkomt krijgt de taak om het gemiddelde op te krikken naar een 6, dan is dat toch een onmogelijke opgave?’
Keuzes
‘Een moratorium op nieuwe bedrijventerreinen zal prachtige innovaties op bestaande terreinen laten ontstaan’
Het maakt het er niet gemakkelijker op, geeft hij toe. ‘Zouden we niet nu juist grote stedenbouwkundige ingrepen moeten doen, zodat we ruimte scheppen voor bijvoorbeeld water, of in ieder geval voor de mogelijkheid van toekomstige oplossingen? Maar dat kan ook’, zegt Sijmons, ‘het is een kwestie van de juiste keuzes maken. Neem het dichtslibben van het land met bedrijventerreinen. Wat mij betreft is de oplossing een moratorium op nieuwe bedrijventerreinen. Gemeenten bieden de grond veel te goedkoop aan, wat enorme verhuisbewegingen op gang brengt, terwijl het nauwelijks nieuwe werkgelegenheid tot gevolg heeft. De consequentie is dat er geen innovatie plaatsvindt op de bestaande terreinen. Met een moratorium op nieuwe bedrijventerreinen zul je zien, wat er binnen de kortste keren aan prachtige innovaties op de bestaande terreinen zullen opbloeien.’ Voor een groot deel zal de vernieuwing op zo’n manier in de markt moeten ontstaan. Op welke manier zouden projectontwikkelaars zich in de ogen van Sijmons bezig kunnen houden met een duurzame inrichting van de leefomgeving? In ieder geval door bij alle fasen van activiteiten te bekijken wat anders en beter kan. Dat begint al met het innemen van grondposities. Sijmons vindt dat we de gebruikelijke werkwijze van het opkopen van landbouwgrond in afwachting van mogelijke bouwgelegenheid, ter discussie moeten stellen. ‘Inmiddels zijn vrijwel overal posities ingenomen, in ieder geval in de verstedelijkte gebieden. Dat leidt tot neveneffecten die niemand wil, zoals dat de verwachtingswaarde van de grond zodanig is gestegen dat die door de akkerbouw niet meer opgebracht kan worden. We hebben planologisch slappe knieën
in Nederland, en er dus geen beleid op gevoerd. Het gevolg is dat we heel waarschijnlijk aankijken tegen de laatste generatie boeren in Nederland.’
Winst De overheid zou groene contouren moeten trekken om gebieden waar ze echt niet wil dat gebouwd gaat worden. ‘ Dat een ontwikkelaar posities inneemt is logisch, dat is wat ontwikkelaars doen. Het is dus aan de overheid om een ander grondbeleid te voeren en om geld beschikbaar te houden voor collectieve doelen.’ Als projectontwikkelaar kun je bovendien reageren op de vraag, maar je kunt ook proberen om als aanbieder de vraag aan te scherpen of met een ander type aanbod een bepaalde vraag te scheppen. ‘Ook dat is bezig zijn met duurzaamheid: kijken naar wat bieden we aan, wat zal de toekomstige marktvraag zijn? En daarin dan een stapje verder gaan dan de concurrent.’ Niet alleen op gebouwniveau, maar ook op stedenbouwkundig niveau is winst te boeken, meent Sijmons. ‘Er kunnen nog veel extra dingen worden gedaan in de sfeer van energieverbruik, zoals aardverwarming. Op stedenbouwkundig niveau kun je dan denken aan de toepassing van zonne-energie op daken, een bepaald verloop van straten, dat soort relatief kleine ingrepen. Van de grote toekomstvisioenen uit het verleden hebben we in ieder geval één ding geleerd: dat ze nooit werkelijkheid worden.’
Revolutie Wat vindt Sijmons van de regelgeving van het rijk voor nieuwbouw, die vooral gekoppeld is aan cijfers, zoals de EPN en het energielabel? Architecten en ontwikkelaars klagen over de geringe effectiviteit van zo’n benadering. ‘Ach, ik ben maar een eenvoudige landschapsarchitect’, verzucht Sijmons. Wat hij wél een interessante ontwikkeling vindt, is dat je aan de écht duurzame gebouwen niet meer af ziet dat ze zo duurzaam zijn. ‘Denk bijvoorbeeld aan het Minnaertgebouw op de Uithofcampus in Utrecht, van Neutelings en Riedijk Architecten. Dat gebouw is één van de meest duurzame gebouwen van Nederland. Ik geloof dat zelfs je zweetdruppels daar nog gerecyceld worden. Maar je leest dat niet letterlijk af aan het gebouw, dat ziet eruit als het omgekeerde van een geitenwollensokkenmentaliteit.’ Duurzaamheidsoplossingen als groene daken die water vasthouden zullen de komende jaren standaard worden, verwacht Sijmons. ‘Straks is alles gewoon bij de Gamma te koop.’ Zijn landschapsarchitecten met hun oog voor de ondergrond, de verschillende lagen van het landschap, eigenlijk niet per definitie bezig met duurzaamheid? ‘In ieder geval al een jaar of 20, 25’, zegt Sijmons. ‘Samen met onze collega stedenbouwers. Kijk maar naar Vinex bijvoorbeeld, daar zie je heel veel innovatie. Het watersysteem van Leidsche Rijn, dat is een revolutie, hoe dat in elkaar zit. Of het watersysteem en de natuurontwikkelingsprojecten rondom IJburg, daar kun je echt mee aankomen in het buitenland.’ •
dossier innovatie in duurzaamheid
19
Frank Hendriksen en Jo Vaessen van KFN
Duurzaamheid is niet duurder KFN is een prominente belegger in de kantorenmarkt. Duurzaamheid gaat voor KFN in de eerste plaats over multimodaa-bereikbare locaties op strategische plekken. Niet-duurzame locaties zoals snelweglocaties leiden naast verrommeling tot veel verhuisbewegingen en ‘tweedehandsjes’. Maar een gebouw is geen wegwerpartikel.
Nadat het Kantorenfonds Nederland zich in 1995 heeft verzelfstandigd uit het ABP – nog steeds 100 % aandeelhouder – is de focus niet alleen exclusief op de kantorenmarkt komen te liggen, maar ook op kwaliteit. De naam werd kortweg KFN, en KFN richt zich als belegger op het hogere segment van de kantorenmarkt. Om een paar bekende voorbeelden te noemen uit de portefeuille, die in totaal bestaat uit zo’n 500.000 vierkante meter kantooroppervlak in exploitatie: het WTC in Amsterdam en het WTC Schiphol zijn van KFN, evenals het Weena-gebouw in Rotterdam en het Forumgebouw in Den Haag. Ook kocht KFN onlangs het eerste kantoorpand op het Amsterdamse Oosterdokseiland van ontwikkelaar Rabo Bouwfonds, en verhuurde het aan TomTom. Deze voorbeelden geven al aan dat KFN met zo’n 1,4 miljard belegd vermogen een prominent speler is op de kantorenmarkt. Frank Hendriksen, COO en Jo Vaessen, Director Estate Management, leggen in het hoofdkantoor van KFN aan het Utrechtse Jaarbeursplein uit wat die focus op kwaliteit voor KFN in de praktijk betekent. Bijvoorbeeld dat KFN met een aantal ontwikkelaars in vroegtijdig stadium aan tafel zit. ‘Wij kopen kantoren het liefst vanaf de tekentafel. Gezamenlijk, als partners, een project uitontwikkelen en vermarkten. En dan begint het bij de locatiekeuze. Kwaliteit is voor ons nauw verbonden met duurzaamheid. Daarom is de locatiekeuze als eerste van belang. We kiezen voor locaties die allereerst een goede OV-bereikbaarheid hebben, liefst in de stad, met een aantrekkelijke openbare ruimte.’
Uniek
‘Er is een spanningsveld tussen markt-conforme huren en de wens van de klant voor een CO2 neutraal gebouw’
Op de bekende snelweglocaties zul je niet snel gebouwen van KFN aantreffen. Frank Hendriksen: ‘Deze locaties zijn weinig duurzaam: sterk onderhevig aan economische veroudering. Gebouwen voldoen niet meer aan de eisen van de tijd, er is veel leegstand. KFN kiest daarentegen eerder voor strategische locaties met een goede bereikbaarheid voor OV en auto, want deze behouden goed hun waarde. Het zijn unieke, niet-kopieerbare locaties.’ De huurprijsontwikkeling maakt het zelfs mogelijk om op deze locaties gebouwen te herontwikkelen. Op snelweglocaties is dat uitgesloten omdat de huurprijzen daar onvoldoende basis bieden voor herontwikkeling. Jo Vaessen: ‘Het is goedkoper om op een weiland verderop opnieuw te beginnen.’ De nadruk op kwaliteit en duurzaamheid vergt een andere benadering van het rendement. Want, hoe hoger de kwaliteit, des te lager het rendement, en andersom. Hendriksen legt uit: ‘In termen van rendementsrisico zijn de verhoudingen scherper. Als de kwaliteit van gebouw en locatie lager is, is het risico groter. Dus zal het rendement hoger moeten zijn.’ De kostprijs van kwalitatief goede gebouwen is hoog, door de ingewikkelde locatie-aspecten, de hoge grondprijs, de hoge kwaliteit van de architectuur, de hoge comforteisen, warmte-koudeopslag en noem maar op. Maar doordat het gebouw duurzaam is, met een goede huurprijs voor de lange termijn én doordat de eindwaarde van het gebouw hoger ligt, wordt de initiële extra investering toch terugverdiend. Hendriksen: ‘Duurzaamheid is niet duurder, als je maar op de langere termijn kijkt. Een
duurzaam ontwikkeld gebouw behoudt zijn waarde. Voor veel gebruikers is een duurzaam gebouw bovendien echt een belangrijk issue. Veel bedrijven worden er steeds scherper op om voor een duurzaam gebouw te kiezen. Als belegger willen we tegemoet komen aan de vraag van de gebruiker.’ Voorlopend op het energielabel heeft KFN al haar gebouwen geclassificeerd, allen zitten in de hoogste categorieën, van A tot C. Voor nieuwe projecten wordt gekeken op welke punten het gebouw innovatief duurzaam zou kunnen worden gemaakt. Zoals voor het gebouw van CBS in Heerlen, waar wordt onderzocht of het mogelijk is om aan te sluiten op het mijnwater. Jo Vaessen: ‘In de oude mijnstelsels zit miljoenen kuub water, op verschillende dieptes en dus met verschillende temperaturen. Ook werken we met zogenoemde lage temperatuur-trajecten: door het verschil tussen warmte en koude zo klein mogelijk te houden gebruik je minder energie. Dus ‘s winters met een lagere temperatuur verwarmen, ‘s zomers met een hogere temperatuur koelen. Door bijvoorbeeld betonkernactivering of koelplafonds is dat mogelijk. Zo kun je in de toekomst ook gemakkelijker aansluiten op alternatieve energiebronnen. Overigens, het comfort voor de gebruiker blijft hetzelfde. Het is een kwestie van het anders inrichten van je installaties.’
Wegwerpartikel Hendriksen en Vaessen vinden het een positieve ontwikkeling dat bedrijven zich steeds meer bewust worden van hun locatiekeuze. Een duurzaam gebouw betekent ook dat bedrijven langer op hun plek blijven zitten. Hendriksen: ‘Door het constante verhuizen krijg je het verschijnsel van de ‘tweedehandsjes’. Maar een gebouw is geen wegwerpartikel. Het vergt echter wel wat van een belegger. In de eerste plaats flexibiliteit en meedenken met de gebruiker. Blíjven meedenken en blijven investeren.’ Maar komen die investeringen niet uiteindelijk ten goede van de huurder, die krijgt immers een lagere energierekening? ‘Het begint bij de klant. Als de klant een CO2-neutraal gebouw wil, dan zul je dat moeten aanbieden. Er is zeker een spanningsveld tussen enerzijds marktconforme huren en anderzijds de wens van de klant voor een CO2 neutraal gebouw. Wij als belegger kopen een pand vanuit het besef dat duurzaamheid langer meegaat, daar zijn wij dus bereid voor te betalen. Anderzijds moet je aan de huurder uitleggen dat wij kijken naar de total cost of ownership. Die bestaan uit servicekosten, die lager worden doordat het energieverbruik daalt, en uit huurprijs, die daarentegen iets omhoog zal gaan.’ Duurzaamheid is dan ook iets dat je met elkaar moet realiseren, menen Hendriksen en Vaessen. Vaessen: ‘Het gaat om een intensief samenspel tussen huurder, belegger en ontwikkelaar. Met elkaar zul je de prestatie neer moeten zetten. Zowel huurder als belegger moeten bereid zijn er iets meer voor over te hebben, vanuit het besef en de wil om het samen te realiseren.’ Duurzaamheid is een onomkeerbare trend, vult Hendriksen aan. ‘Niemand ontkomt er meer aan. Bedrijven en consumenten zijn er steeds bewuster mee bezig, er is sprake van een duidelijk maatschappelijk fenomeen.’ •
dossier innovatie in duurzaamheid
21
Jos Bode, directeur Evelop Real Estate & Energy Infra
Al 20 jaar bezig met innovatie in duurzame energie Jos Bode van Evelop combineert vastgoedontwikkeling met de toepassing van duurzame energie-oplossingen. Die oplossingen zijn niet zo ingewikkeld. Het probleem zit vooralsnog in de haalbaarheid en betaalbaarheid. ‘Als consumenten en bedrijven een goede prijs krijgen voor de energie die zij zelf opwekken, dan kunnen we pas echt stappen gaan maken in duurzaamheid.’
De combinatie van vastgoedontwikkeling en vernieuwende energieconcepten is een groeiende business in Europa. Jos Bode, afkomstig uit de bouw- en ontwikkelwereld, geeft sinds maart van dit jaar leiding aan Evelop Real Estate & Energy Infra, onderdeel van het internationale Econcern. Sinds maart heeft Bode zijn medewerkersaantal met meer dan tien zien toenemen. De verwachting is dat dit aantal volgend jaar is verdubbeld. ‘Het gaat dus heel hard’, zegt Bode. Hij is speciaal in huis gehaald vanwege zijn bouw- en vastgoedkennis. ‘Onze doelstelling is helder. Wij ontwikkelen vastgoed en energie-infrastructuren. Deze structuren ontwikkelen we niet alleen voor onze eigen vastgoedprojecten. We krijgen ook regelmatig vragen van bijvoorbeeld een gemeente die duurzame energie wil realiseren. Hoe dan ook, bij onze vastgoedontwikkeling hebben wij altijd de toegevoegde waarde van duurzame energie-oplossingen in onze gebouwen.’ Wat Bode belangrijk vindt aan duurzame energie-oplossingen is dat ze niet uitsluitend zijn bedoeld voor de koplopers van een ecogedreven doelgroep die heel bewust met duurzaamheid en het milieu omgaat. ‘Het gaat om oplossingen voor een reëel probleem waar we als maatschappij tegenaan lopen, namelijk een tekort aan energie. Wij willen duurzame energie-oplossingen toegankelijk maken voor het grote publiek, in woningen en kantoren.’ Over wat voor soort oplossingen hebben we het dan? Bode noemt voorbeelden. Zoals het gebruik maken van zonne-energie. ‘Weet je dat slechts twee procent van de totale zonnekracht nodig is om in de energiebehoefte van de hele wereld te voorzien? De oplossingen zijn er, het gaat er nu om de technologie zodanig aan te passen dat grootschalige toepassing in woningbouw financieel mogelijk wordt gemaakt.’
Teruglevering
‘Wij willen duurzame energieoplossingen toegankelijk maken voor het grote publiek’
Hoewel de zon hier minder vaak schijnt dan in Frankrijk of Spanje, is ook hier een toekomst van zonne-energie heel goed mogelijk. Het probleem op dit moment is niet zozeer het aantal zonuren, maar veeleer de beperkte mogelijkheid voor teruglevering van energie aan het elektriciteitsnet. ‘Het overschot aan opgewekte energie kan de producent beperkt terugleveren aan het net, waardoor de terugverdientijd een stuk langer is.’ In andere Europese landen is dat beter geregeld. Daar betaalt de consument als hij energie afneemt van het net, maar krijgt hij een ruime vergoeding voor de energie die hij terug levert. ‘De overheid moet dit in Nederland beter regelen. Wij lopen achter ten opzichte van Europa.’ Oplossingen levert Evelop niet alleen op gebouwniveau maar ook op het niveau van de wijk. ‘In plaats van op iedere woning een zonneboiler te zetten kun je ook voor de gehele wijk een ringleiding aanleggen, zoals dat in het verleden is gedaan voor de stadsverwarming. Voor de warmte of koude, al naar gelang het seizoen, wordt met een pomp water uit de grond gehaald. De grond fungeert in wezen als opslag voor warmte/koude.’ Een bijkomend voordeel van dit systeem is dat het voor de consument goedkoper wordt. Bode legt dat uit: ‘Je bent niet meer afhankelijk van de piek-
belasting van het net. Nu nog moet een energieleverancier op ieder moment de volledige capaciteit kunnen bieden en brengt dat ook in rekening bij de consument. Met een ringleiding voor de wijk hoef je niet meer de maximale hoeveelheid energie te leveren op een bepaald moment, we staan tenslotte niet allemáál om half zeven onder de douche.’
Klant kiest Het wordt nog mooier als niet alleen woningen, maar ook andere gebouwen zijn aangesloten. Bijvoorbeeld een gemeentehuis, dat voornamelijk overdag energie nodig heeft, en een bioscoop, die vooral ‘s avonds energie gebruikt. ‘Dan heb je geen gelijktijdigheid meer nodig.’ De concrete toepassing hiervan is in Nederland in ontwikkeling. Bode gaat nóg een stapje verder. ‘Helemaal mooi is het als je in het systeem verschillende leveranciers van energie kunt brengen, bijvoorbeeld energie van windmolens of de restwarmte van kassen in de buurt.’ De ideeën zijn er. ‘Maar’, benadrukt Bode. ‘Het is nu ook mede aan de overheid om stappen te zetten in de vorm van een stimulans of desnoods een verplichting aan de nutsbedrijven. Als we in Nederland écht verder willen met duurzame energie dan moeten we anders omgaan met de teruglevering van door consumenten en bedrijven gemaakte energie.’ Wat vindt Bode van de door de overheid gekozen weg van het behalen van de reductiedoelstellingen door middel van een stapsgewijze verlaging van de EPN voor nieuwbouwwoningen? ‘De Neprom wil de EPC loslaten en op andere manieren tot energiebesparing komen. Ik denk dat het op zich goed is dat het energieverbruik van een woning meetbaar is, zeg maar de energiewaarde van het nieuwe energielabel. Maar je moet er niet te extreem in zijn. Wij kunnen onze woningen al een waarde van 0,0 geven, een energieneutrale woning. Zoals wij hebben gedaan in een woonwijk in Zwaagwesteinde. Maar het gaat ook om wat de consument wil en er voor over heeft. Je kunt bijvoorbeeld standaard een woning met een EPC van 0,5 opleveren, en daarbij pakketten met maatregelen aanbieden waaruit de consument kan kiezen om zijn woning naar 0,3 of 0,2 te brengen. Wij kunnen niet in een glazen bol kijken wat de energieprijzen gaan doen. Naar mate de prijs meer stijgt, is de investering sneller terugverdiend. We maken daar een inschatting van maar de klant kiest zelf hoe ver hij wil gaan.’
Combinatie Ook bieden verschillende banken financiële producten aan waarmee de consument investeringen in duurzame energie goedkoper kan financieren, zoals de Klimaathypotheek van de Rabobank. Bode gelooft sterk in deze ketenaanpak. ‘Het gaat bij innovatie en de doorbraak in toepassing daarvan, om de combinatie van verschillende bedrijven die met elkaar mogelijkheden aanbieden voor de consument. In dit soort combinaties zit de innovatie.’ •
dossier innovatie in duurzaamheid
23
Overzicht van thema dossiers NAW is het relatiemagazine van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij elke uitgave wordt ook een dossier bijgesloten waarin steeds een specifiek thema centraal staat. Hieronder staat een overzicht van de thema’s uit deze dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen of u opgeven voor NAW, dan kan dat. Stuur hiervoor een email met daarin uw adresgegevens naar naw@bouwfonds.nl.
Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief
Dossier Mixed-use in kleine kernen
• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk
• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter
24
dossier innovatie in duurzaamheid
Dossier 1
Persoonlijk wonen
zomer 2001
Dossier 2
Trends in wonen
najaar 2001
Dossier 3
Stedelijke vernieuwing
winter 2001
Dossier 4
Wonen en werken
Dossier 5
Concept- en gebiedsontwikkeling
zomer 2002
Dossier 6
Appartementenmarkt
najaar 2002
Dossier 7
Grondbeleid
winter 2002
Dossier 8
Integrale projecten
Dossier 9
Winkelen
zomer 2003
Dossier 10
Woningmarkt
najaar 2003
Dossier 11
Kantorenmarkt
winter 2003
Dossier 12
Ruimtelijke ontwikkeling
Dossier 13
Publiek-Private Samenwerking
zomer 2004
Dossier 14
Waterfrontontwikkeling
najaar 2004
Dossier 15
Infra knooppunten
winter 2004
Dossier 16
Toekomst landelijk gebied
Dossier 17
Gemengde projecten in de stad
zomer 2005
Dossier 18
Woonwijk van de toekomst
najaar 2005
Dossier 19
Starters op de woningmarkt
winter 2005
Dossier 20
Trends en ontwikkelingen in retail
Dossier 21
Senioren en wonen
zomer 2006
Dossier 22
Grondbeleid in discussie
najaar 2006
Dossier 23
Buiten bouwen is maatwerk
winter 2006
Dossier 24
Stadsreparatie
Dossier 25
Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief
zomer 2007
Dossier 26
Mixed-use in kleine kernen
najaar 2007
voorjaar 2002
voorjaar 2003
voorjaar 2004
voorjaar 2005
voorjaar 2006
voorjaar 2007
dossier innovatie in duurzaamheid
25
Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaar van koopwoningen en commercieel vastgoed. Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de conceptontwikkeling in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat bijna 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.
Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2006 in Nederland vanuit 12 kantoren 7.500 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw. Per 1 december 2006 is Bouwfonds onderdeel van de Rabobank Groep. De Rabobank Groep is een financiële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van financiële diensten en producten. Zij vindt haar oorsprong in de lokale kredietcoöperaties die ruim honderd jaar geleden in Nederland werden opgericht. De Rabobank Groep bestaat uit 218 zelfstandige lokale coöperatieve Rabobanken in Nederland en hun centrale organisatie Rabobank Nederland met haar (internationale) dochterondernemingen. De Rabobank bedient ruim 9 miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en een groeiend aantal in het buitenland, heeft 52.000 medewerkers en is vertegenwoordigd in 37 landen. De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor kredietwaardigheid (triple A) van de bekende internationale ratinginstituten Moody’s en Standard and Poor’s. Gemeten naar kernvermogen, behoort de organisatie tot de vijftien grootste financiële instellingen ter wereld.