1
naw dossier over betaalbare woningen
december 2008
Betaalbare woningen
2
december 2008 – naw dossier
december 2008
Colofon
04 Visie
Vanuit de maatschappij klinkt de roep om betaalbare woningen. En met de huidige economische situatie groeit de animo om in de goedkopere sectoren te bouwen. Maar wat zijn eigenlijk betaalbare woningen? Aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan om ze te kunnen bouwen? En wat betekent dat voor de doorstroming op de woningmarkt? De visie van Bouwfonds Property Development in deze discussie.
Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Property Development. Concept, eindredactie en productie: Proof Communication, corporate & internal branding, Amsterdam Redactie: Annemiek de Gier en Roos Schlikker Artdirection: Potato Pixels
08 Projecten
Vormgeving: Atelier van GOG,
08 10 12 14 16
Amsterdam Fotografie: Mathijs Labadie en Hollandse Hoogte Drukwerk: Printport, Mijdrecht Bouwfonds Property Development
Korte Mouwen in Den Haag Erflanden in Hoogeveen City Campus MAX in Utrecht Saendelft in Zaanstad Plantage de Sniep in Diemen
Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl
18 Meningen
www.naw.nl
18 19 20 21
www.bouwfonds.nl tel. 033 253 92 16
04: 12:
Betaalbare woningen: de visie van Bouwfonds P roperty Development
Studentenwoningen in Utrecht
Rein Bakker van Opmaat Willem Krzeszewski van Staedion Elly van Sluis van SVn Leo Worm, gemeente Diemen
08: 14:
Starterswoningen in Den Haag
Regeling betaalbare koopwoningen Zaanstad
4
december 2008 – naw dossier
Visie
5
naw dossier over betaalbare woningen
Betaalbare woningen Betaalbare woningen – wat zijn dat eigenlijk? Is het mogelijk om goede woningen te ontwikkelen voor een lage koopprijs, zonder aan rendement, een goede prijs-kwaliteitsverhouding en oppervlakte in te boeten? En helpt dat om de druk op de woningmarkt te verlichten? Over deze en a ndere vragen buigen we ons in dit dossier.
B
etaalbaar is een relatief begrip en wie het over betaalbare woningen heeft, ziet zich al gauw geconfronteerd met de vraag ‘Betaalbaar voor wie?’ Voor dit dossier hanteren we de volgende definitie: een betaalbare koopwoning is een marktconforme koopwoning (appartement of eengezinswoning) die betaalbaar is voor een- en/of tweeverdieners met een huishoudinkomen tot anderhalf modaal (45.750 euro), ervan uitgaande dat de brutomaandlasten van de woning maximaal dertig procent bedragen van het brutohuishoudinkomen. Dan hebben wij het dus over woningen met een verkoopprijs tot circa 205.000 euro vrij op naam (Bron: NHG). Er is een grote behoefte aan woningen in dit segment, vooral in stedelijke gebieden. Als gevolg van demografische ontwikke lingen (zoals vergrijzing en toename van het aantal echtscheidingen) neemt het aantal eenpersoonshuishoudens de komende decennia nog steeds toe. En veel jonge mensen kunnen ook in de huursector geen passende en betaalbare woning vinden omdat de doorstroming vanuit de huur naar de koop stagneert. De financiële overstap is veelal te groot.
De effecten van nieuwbouw Vanuit overheid en publieke opinie klinkt de roep om het realiseren van meer betaalbare woningen. Toch is daarover ook discussie: zijn er inderdaad te weinig van dit type woningen? Is het niet eerder een kwestie van stagnatie in de doorstroming? Vooral onder ontwikkelaars, makelaars en wetenschappers heerst de opvatting dat juist het bouwen in het middeldure en dure segment de doorstroming bevordert: als mensen die het kunnen betalen, zouden doorstromen naar duurdere woningen, zouden er meer woningen in het goedkopere segment vrijkomen. Uit een analyse, gebaseerd op een recent onderzoek van Bouwfonds Property Development naar de doorstroming, blijkt dat het specifiek ontwikkelen in het goedkope segment voor starters niet bijdraagt aan de doorstroming en dus de dynamiek op de woningmarkt. De eerste resultaten van de verkennende studie laten zien dat betaalbare koopwoningen vooral beschik-
baar komen in de bestaande voorraad dankzij nieuwbouw in de s egmenten daarboven. Maar dit kan per woningmarktgebied verschillen. Er zijn, met name in de Randstad, regio’s of stadsdelen aan te wijzen waar nieuwbouw in de goedkope sector de druk op de woningmarkt wel degelijk kan verlichten. In onze visie is het dan ook van belang per wijk, stad of regio te beoordelen wat de totale woningvraag, het woningaanbod en de samenstelling van de woningvoorraad zijn en aan de hand daarvan te beslissen of toevoeging van betaalbare woningen zinvol is. In de huidige verslechterde fi nanciële economische situatie is er weer meer animo om woningen in de betaalbare sfeer in de plannen op te nemen.
Randvoorwaarden Waar gekozen is voor het realiseren van betaalbare woningen, zoekt Bouwfonds naar passende oplossingen om betaalbare koopwoningen ook marktconform en duurzaam te kunnen ontwikkelen. En het blijkt dat het wel degelijk mogelijk is om goede, betaal bare woningen te realiseren zonder te hoeven terugvallen op de beruchte ‘kippenhokken’ uit de jaren zeventig. Daarbij moet wel aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan: - Een passend stedenbouwkundig plan. - Ingetogen architectuur. - Series van minimaal 150 woningen met één architect en één aannemer; daarbij is ook een combinatie mogelijk van verschillende d eellocaties, zelfs in verschillende gemeenten. - Een eenvoudig bouwsysteem, zonder sprongen in de bouwplannen. - De mogelijkheid van herhalingsplannen. - Een scherpe aanneemsom. - Grondprijs: een grondquote van maximaal twintig procent. - Snelle planvorming en realisering. - Evenwichtige mix met andere marktsegmenten. Kortom: om aan bovenstaande randvoorwaarden te voldoen is de gezamenlijke inzet nodig van de ontwikkelaar, de gemeente, ontwerpers en aannemer voor wat betreft kostenbeheersing en tempo.
6
december 2008 – naw dossier
7
naw dossier over betaalbare woningen
Er zijn genoeg mogelijkheden om kostenbesparend te ontwikkelen en te bouwen
Voor veel jonge mensen is de financiële stap van huur naar koop groot
De markt bepaalt In de visie van Bouwfonds is het dus mogelijk goede koopwoningen te realiseren voor 175.000 tot 210.000 euro, zonder kwaliteit in te leveren. (circa 120 m 2 GBO) Er zijn genoeg mogelijkheden om kostenbesparend te ontwikkelen en te bouwen. Dat hebben Bouwfonds en Rabo Vastgoed al eerder bewezen, met o.a. de bekende ‘stewardessenwoningen’ in Hoofddorp. Ondanks de kritiek blijken deze woningen een doorslaand succes te zijn, waar in de wederverkoop nog steeds veel vraag naar is. Overigens pleit Bouwfonds ervoor om niet langer te spreken van ‘starterswoningen’, omdat dit te eenzijdig is en andere potentiële doelgroepen afschrikt. Beter is het te segmenteren naar woninggrootte, typologie en prijs. Voor betaalbare koopwoningen met bijvoorbeeld een relatief gering woonoppervlak zijn meer doelgroepen te vinden dan alleen starters: ook bijvoorbeeld mensen die na een echtscheiding alleen komen te staan of ouderen die kleiner willen gaan wonen. Daarbij is wel een kanttekening op zijn plaats: ook de doelgroep ‘betaalbare koop’ stelt eisen. Staat een buurt bekend als saai, truttig of crimineel, dan blijft zij liever bij de ouders wonen of in de huurflat zitten. Bij het laatste speelt de huursubsidie ook een rol. Nog een argument om woningen niet te labelen als ‘voor starters’, ‘voor ouderen’ of ‘voor gezinnen’, is dat veel mensen in de praktijk niet als groep bij elkaar willen wonen. Zij hebben liever een wijk waar mensen van verschillende leeftijd en achtergrond wonen. Geen reservaten dus, of die nu voor ouderen of voor jongeren zijn.
Stewardessenwoning in Hoofddorp
Projecten die tot op zekere hoogte gemengd zijn, naar woningtype en doelgroep, hebben hun voorkeur. Een uitzondering in dit opzicht is de starter die duidelijk kiest voor tijdelijkheid: studenten die na hun studie toch elders willen gaan wonen of mensen die aan het begin staan van hun carrière. Zij stellen minder eisen aan hun omgeving, en voor hen kan het wel lonen om collectief te ontwikkelen. Een goed voorbeeld is het project City Campus MAX in Utrecht dat Bouwfonds Property Development (destijds Rabo Vastgoed) in samenwerking met de SSH, Bouwfonds Asset Management en Rabobank in Utrecht realiseert voor studenten. Geen collectieve woningen meer zoals in de jaren zeventig werden gebouwd, maar zelfstandige woningen binnen een groter complex. Hier wel een ‘reservaat’ dus, maar van goede kwaliteit, flexibel indeelbaar en voor een doelgroep die daar ook bewust voor kiest, wetend dat het voor een beperkte tijd is.
Goedkoop wonen in dure buurt? Gemeenten willen begrijpelijkerwijs aan de woonwensen van hun burgers tegemoetkomen. Daarom houden ze vaak vast aan een r igide verdeling van prijscategorieën op een locatie. Dat kan ertoe leiden dat er goedkope woningen moeten worden gebouwd op locaties die nu juist duur en gewild zijn. In die gevallen kan de gewenste prijs-kwaliteitsverhouding alleen gehaald worden als de gemeente bereid is iets aan de hoge grondprijs te doen. Dit houdt wel het risico in zich dat de eerste koper bij door verkoop een behoorlijke waardeontwikkeling incasseert en dat de woning slechts één keer betaalbaar is voor de doelgroep.
Een antispeculatiebeding of bijvoorbeeld de inzet van de Maatschappelijk Gebonden Eigendom-constructie ‘Koopgarant’ (zie elders in dit dossier) zijn dan middelen die de woning duurzaam betaalbaar maken. Overigens valt erover te discussiëren in hoeverre het reëel is om juist op dure, binnenstedelijke locaties goedkope woningen te realiseren. In dit opzicht kan de ontwikkelingspraktijk in Engeland tot voorbeeld dienen. Daar bepaalt de gemeente welk percentage te realiseren woningen in de goedkope prijsklasse moet vallen, maar waar dat percentage vervolgens wordt gerealiseerd, wordt – uiteraard op basis van vaste afspraken – aan de ontwikkelaar overgelaten. In onze visie werkt dat stimulerender op het aanbod dan het verstrekken van subsidies in de vorm van bijvoorbeeld startersleningen. In deze woningmarkt werken subsidies eerder prijsopdrijvend dan dat ze de druk verlichten. Het gemeenschapsgeld zou beter besteed kunnen worden aan locatiesubsidies, zodat er op ingewikkelde locaties in de stad toch gebouwd kan worden.
Financieringsmogelijkheden Naast de prijs van de woning heeft betaalbaarheid ook een andere kant: de mogelijkheid van de potentiële koper om die prijs op te brengen. En ook aan die financieringskant kan gezocht worden naar oplossingen die het voor meer mensen mogelijk maken een huis te kopen. Daar ligt een rol voor de banken die hiervoor hypotheekvormen kunnen bedenken. Rabobank ontwikkelde voor dit doel twee hypotheekvormen, te weten de ‘Generatiehypotheek’ en de ‘SpringPlank hypotheek’. Bij de Generatiehypotheek staan
(groot)ouders garant voor het deel van de benodigde financiering die koopstarters op grond van de verstrekkingsnormen niet kunnen krijgen. De SpringPlank Hypotheek richt zich op gemeenten en corporaties die, ter bevordering van het eigenwoningbezit, bereid zijn een financiële bijdrage te leveren; deze wordt door de Rabobank omgezet in een rentekorting die de maandlast van de koper verlaagt zolang dat nodig is.
Conclusie: 1. Betaalbare koopwoningen bedienen meer doelgroepen dan a lleen starters. 2. V oeg betaalbare woningen alleen toe waar ze in het licht van de bestaande voorraad op de langere termijn een nuttige aanvulling zijn in relatie tot de vraag en de doorstroming. 3. H et ontwikkelen van marktconforme betaalbare koopwoningen met behoud van kwaliteit en rendement is mogelijk, door gebruik te maken van eenvoudige bouwtechnieken, te kiezen voor passende locaties, ingetogen architectuur en voldoende schaalgrootte en door een goede samenwerking tussen bet rokken partijen. 4. O ok bij betaalbare koopwoningen is marktconformiteit, mede uit oogpunt van duurzaamheid, een belangrijke randvoorwaarde. 5. Het verdient aanbeveling om bij een substantieel verschil t ussen stichtingskosten/beoogde verkoopprijs en marktwaarde, een betaalbare koopwoning onder te brengen in een Maat schappelijk Gebonden Eigendom-constructie opdat de woning duurzaam bereikbaar blijft voor de doelgroep.
8
december 2008 – naw dossier
naw dossier over betaalbare woningen
9
Betaalbaarheid in de praktijk
Korte Mouwen in Den Haag Het project: Wateringse Veld, Korte Mouwen Plaats: Den Haag Type woningen: 37 sociale koopwoningen Richtprijs: vanaf A 160.000 v.o.n. Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (ca. 72 m2) - geen woningvergrotende opties - Beterkoop-regeling Architect: N2 architecten, Rotterdam Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, Staedion en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) Start verkoop: oktober 2008 Meer informatie: www.kortemouwen.nl
De huizen zijn zo ontworpen dat de bewoners ze niet kunnen vergroten
Veel betaalbare woningen worden in de loop der jaren door hun bewoners zo uitgebouwd dat niet alleen de oppervlakte verdubbelt, maar ook de prijs. Daarmee worden ze onbereikbaar voor mensen met een kleine beurs. Project Korte Mouwen (onderdeel van Wateringse Veld bij Den Haag) steekt hier een stokje voor.
D
e 37 eengezinswoningen van het type ‘Cotton’ vormen de hoofdmoot van het project Korte Mouwen. Ze zijn bedoeld als starterswoningen en de bedoeling is dat ze dat
blijven. Er is bewust gekozen om de kopers geen woningvergrotende opties aan te bieden, dus geen uitbouw, erker of tweede dakkapel. Bovendien is het huis zo ontworpen dat de bewoners in de toekomst niet snel geneigd zullen zijn het uit te bouwen, omdat daarvoor de ruimte ontbreekt. Een uitbouw op een hardhouten vlonder (van het waterterras) ligt tenslotte niet erg voor de hand. Het huis blijft daardoor altijd beperkt van omvang. Er zijn voor elke woning wél vele indelingsvarianten mogelijk, zodat kopers hier volop in kunnen kiezen. Resultaat: de woning blijft bewaard voor de doelgroep van alleenstaanden, stellen en kleine gezinnen.
Grondgebonden woningen Korte Mouwen is een van de laatste woningprojecten in Wateringse Veld, een intergraal woongebied tussen Wateringen en Rijswijk. Een wijk met veel groen en water. Bij woningen van deze afmeting en voor deze doelgroep gaat het meestal om appartementen op een etage. In dit geval niet. De woningen van het project Korte Mouwen zijn grondgebonden woningen met een bijzondere ligging: de voorzijde aan een gemoedelijke woonhof, de achterzijde van de helft van de huizen aan het water. Dat maakt dit project opvallend.
Beterkoop-regeling Om de woningen financieel nog beter bereikbaar te maken voor de doelgroep én om dat gedurende tien jaar zo te houden, geldt voor deze huizen de zogenaamde Beterkoop-regeling. De koper van de woning krijgt van de woningbouwvereniging Staedion 15 procent korting op de prijs. De prijs die de koper betaalt, bedraagt daardoor 160.000 euro. Wanneer hij de woning in de toekomst verkoopt, betaalt hij de korting terug uit de opbrengst van de verkoop en deelt Staedion mee in de waardestijging van de woning. Bij verkoop van
het huis binnen tien jaar heeft Staedion het recht de woning terug te kopen en opnieuw te verkopen met de Beterkoopregeling aan een nieuwe starter. Toch een luxe uitstraling De eengezinswoningen ‘Cotton’ zijn betaalbaar, maar er is niet bespaard op kwaliteit. Er wordt gebruik gemaakt van goede materialen, zoals fraai metselwerk, fraaie keramische dakpannen en hardhouten kozijnen, ramen en deuren. Het waterterras geeft de huizen een individuele en luxe uitstraling.
10
december 2008 – naw dossier
11
naw dossier over betaalbare woningen
Betaalbaarheid in de praktijk
Erflanden in Hoogeveen N OR HO
F
BO
EDELHERT
RT MA OM
ER
T HE
EEK
REEK AL
DAMHERT
DAMHERT
EG EL BOOMMARTER
DE LAAN
+
EDELHERT
+
Betaalbaar dankzij lagere grondprijs en kleiner oppervlak
Het project: Erflanden, Vlinderplateau Zuid Plaats: Hoogeveen Type woningen: 34 eengezinswoningen Richtprijs: vanaf A 135.000 v.o.n. Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (gemiddeld 87 m2) - startersbijdrage van de gemeente Architect: Feekes & Colijn, Utrecht Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, Heijmans Vastgoed, gemeente Hoogeveen Start verkoop: voorjaar 2009 Meer informatie: www.erflanden.nl
Gemeente Hoogeveen heeft de grond voor 34 starterswoningen van het project Vlinderplateau Zuid verkocht voor maar liefst 30 procent onder de eigenlijke prijs. Op deze manier wil zij starters in staat stellen een woning te kopen.
H
et oosten van het land staat bekend om de lagere grondprijzen dan in het westen. Toch zijn de prijzen ook daar zoveel gestegen dat het kopen van een eerste huis voor veel mensen een moeilijke opgave is geworden. Daarbij speelt ook nog dat de salarissen in het oosten lager liggen dan in het westen. Gemeente Hoogeveen vindt het belangrijk dat het kopen van een huis ook voor starters mogelijk is en heeft besloten de grond voor een lager bedrag te verkopen. Wanneer de bewoners na een aantal jaren de woning verkopen, betalen zij de startersbijdrage gedeeltelijk terug aan de gemeente. De gemeente investeert dat bedrag opnieuw in een project voor starters.
Volwaardig kavel De woningen op het Vlinderplateau zijn kleiner dan gangbare woningen. Met twee woonlagen heeft het huis een woonoppervlak van 87 m2. Het gemiddelde woonoppervlak voor een eengezinswoning is 120 m2. Ondanks het kleinere woonoppervlak is er wel sprake van een volwaardige kavel met een achtertuin van 12 meter diep inclusief berging. Tevens heeft de woning een volwaardig afwerkingsniveau met twee slaapkamers, een badkamer en een installatieruimte op de verdieping. In de badkamer zijn een tweede toilet en bad optioneel. Bij diverse woningen kunnen de bewoners kiezen om er een kap op te bouwen dan wel een extra woonlaag. Er zijn dus wel groeimogelijkheden voor de bewoners, maar toch wordt verwacht dat de huizen bij gezinsuitbreiding en salarisgroei een vlotte doorstroom zullen kennen.
Groene wijk Vlinderplateau Zuid maakt deel uit van de wijk Erflanden aan de Zuidwestkant van Hoogeveen. In 2000 is men met de bouw van de wijk begonnen. Het grootste gedeelte van de wijk is al gerealiseerd. Vlinderplateau is een van de laatste projecten. Erflanden bestaat uit drie afzonderlijke, kleinere eilanden met elk een eigen woonmilieu: het Bosmilieu, het Weidemilieu en het Tuinstedelijk milieu. Het Bosmilieu heeft het meest groene karakter, met ruimte voor vrijstaande villa’s op ruime kavels. Het Weidemilieu is ook ruim van opzet met grote kavels en lange groenstroken. Het Tuinstedelijk milieu heeft een meer stedelijk karakter en kent woningtypes voor diverse doelgroepen, waaronder sociale woningbouw. Het project Vlinderplateau Zuid ligt in dit Tuinstedelijk milieu.
12
december 2008 – naw dossier
13
naw dossier over betaalbare woningen
Betaalbaarheid in de praktijk
City Campus MAX in Utrecht
Bereikbaar comfort voor studenten en pas afgestudeerden
Studenten wonen klein, pas afgestudeerden dikwijls ook. De afmetingen van de een- en tweekamerappartementen van City Campus MAX in Utrecht zijn dan ook opvallend: 28 tot 50 m2. Dat scheelt natuurlijk in de portemonnee.
B
ovendien passen er grote aantallen woningen in de appartementengebouwen. Daar waar er normaal gesproken dertig tot tachtig woningen op een hectare grond worden gebouwd, zijn dat er in het geval van de City Campus MAX een kleine duizend. Daardoor liggen de bouwkosten per woning relatief laag. Overigens is het gebouw in dit opzicht toekomstbestendig. Als in de toekomst de behoefte aan kleinschalige appartementen afneemt, kan het pand opnieuw worden ingedeeld.
Koopgarant City Campus MAX bestaat uit drie woontorens met 989 een- en tweekamerappartementen. 728 woningen zijn bestemd voor de verhuur en 261 woningen voor verkoop. Bij de koop kan gebruik gemaakt worden van de Koopgarant-regeling. Deze regeling biedt kopers in City Campus MAX een korting van 10 of 20 procent op de v.o.n.-prijs. Voor een eenkamerappartement van 28 m2 van 72.000 euro v.o.n. levert dit een maandlast op van circa 325 euro exclusief servicekosten. Bouwfonds Asset Management zal tot na 2020 een rol vervullen als financier van de kortingen en als partij die de terugkoop garandeert. De terugkoopgarantie verzekert de starter van een snelle verkoop bij verhuizing, winst en verlies worden gedeeld. De appartementen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep.
Tunnelbouw Ook door efficiënte bouwmethoden k unnen de kosten van de woningen worden gedrukt. Bij de bouw van City Campus MAX wordt gebruik gemaakt van een tunnel met een bijzondere overspanning, die groter is dan gebruikelijk (8,70 meter). Hierdoor wordt met deze tunnel het beton gestort voor de dragende muren en de vloeren van een aantal woningen tegelijk.
Luxe Studenten en net afgestudeerden vinden maar moeilijk betaalbare woonruimte in Utrecht. Net als andere doelgroepen stellen ze ook steeds hogere eisen aan hun woonomgeving. City Campus MAX, dat verrijst aan het Europaplein in Utrecht, biedt de jongeren veel comfort. Het ligt dicht bij het centrum en wordt een heuse campus met bijvoorbeeld een sportschool, café-restaurant, videotheek, wasserette en een uitzendbureau. Bovendien is er een daktuin en voor de bewoners van de koopappartementen een plek in de parkeergarage.
Het project: City Campus MAX Plaats: Utrecht Type woningen: 989 een- en tweekamerappartementen voor studenten en net afgestudeerden; 728 huur en 261 koop Richtprijs koopappartementen: A 72.000 – 120.000 inclusief parkeerplaats en inclusief 20% korting Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (28 tot 50 m2) - kwantiteit woningen - efficiënte bouwmethoden - Koopgarant-regeling Architect: Klunder Architecten, Rotterdam Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development (destijd Rabo Vastgoed), BAM Woningbouw en woningcorporaties SSH Utrecht, Bo-EX en Rabobank Utrecht Start verkoop: augustus 2008 Meer informatie: www.citycampusmax.nl
Modelwoning Omdat de woningen zo uniek zijn, onder andere door hun afmeting, heeft het ontwikkelingsteam een tweetal modelwoningen laten zetten naast het bouwterrein. Jan des Bouvrie heeft een van de modelwoningen, een tweekamerappartement, ingericht om te laten zien wat de mogelijkheden met de ruimte zijn. Woningcorporaties, andere gemeenten en toekomstige kopers en huurders (en hun ouders) kunnen zo alvast een eerste indruk krijgen.
14
december 2008 – naw dossier
15
naw dossier over betaalbare woningen
Betaalbaarheid in de praktijk
Saendelft in Zaanstad Het project: Saendelft-plan ‘Het nieuwe Bouwen’ Plaats: Zaanstad Type woningen: 18 starterswoningen Richtprijs: vanaf A 127.000 euro v.o.n. Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (90 m2) - Koopregeling BKZ Architect: MB Architecten, Santpoort-Noord Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, AM, BAM Vastgoed, Van der Gragt en gemeente Zaanstad Oplevering: voorjaar 2009
Zo drukt de grondprijs minder zwaar op de prijs van de woning
De koper betaalt 80 procent van de eigenlijke waarde van het huis. Als zijn inkomen zodanig is gestegen dat hij het resterende deel kan betalen, koopt hij dat ook. Dat is in een notendop de regeling Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ), waar kopers van de starterswoningen in de wijk Saendelft gebruik van kunnen maken.
V
rijblijvend is deze regeling niet. Wanneer de bewoner in staat is het huis te kopen, is hij ook verplicht dit te doen. De tweede pijler van de BKZ-regeling is de grond waarop de woning staat. Die blijft eigendom van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. en wordt in erfpacht uitgegeven. De koper krijgt het recht van erfpacht op de grond en betaalt daarvoor jaarlijks een erfpachtcanon. Deze erfpachtcanon is ook afhankelijk van het inkomen. Wederom geldt: stijgt het inkomen, dan stijgt ook de canon.
Erfpachtcanon De erfpachtcanon die de gemeente Zaanstad voor de BKZ-woningen heeft vastgesteld, is hoger dan gemiddeld in ons land. Mensen met een lager inkomen krijgen een korting op de erfpachtcanon die vervolgens kan oplopen tot 100 procent. Mensen met een hoger inkomen betalen daardoor een hogere erfpachtcanon. De gemeente wil zo stimuleren dat mensen met een hoger inkomen na verloop van tijd doorstromen naar een ander huis. Het effect van de erfpacht is dat de grondprijs in het begin minder zwaar op de woningprijs drukt, waardoor de prijs van de
woning laag kan blijven. Pas als de koper financieel meer armslag krijgt, gaat hij meebetalen. Laag inkomen Eventuele opbrengsten uit de regeling investeert de gemeente opnieuw in de bouw van sociale koopwoningen. Bovendien kan de BKZ-woning ook na verkoop door de eerste eigenaar behouden blijven voor mensen met een laag inkomen, want ook de volgende koper kan profiteren van de BKZ-regeling. De regeling is voorbehouden aan mensen met een inkomen tot 34.500 euro per jaar.
Het nieuwe bouwen De betaalbare prijs van de woningen zit hem ook in het oppervlak. De woning heeft een woonoppervlak van 90 m2 en is een rijtjeswoning van twee lagen met een plat dak of een kleine vliering. Wel is er een meerwerkoptie voor een zolder. De bouwstijl is ‘het nieuwe bouwen’, een moderne variant op de bouwstijl van de jaren ’30 waarbij veel gebruik wordt gemaakt van metselwerk en zink.
16
december 2008 – naw dossier
17
naw dossier over betaalbare woningen
Betaalbaarheid in de praktijk
Plantage de Sniep in Diemen Lagere woon lasten dankzij slimme energiehuishouding
Zomerwarmte onder de grond opslaan en in de winter gebruiken om je gebouw te verwarmen. Omgekeerd, in de zomer koel water uit de grond halen en door het gebouw pompen. Op deze milieuvriendelijke wijze worden de appartementen van het complex Plantage de Sniep in Diemen verwarmd en gekoeld. En dat betaalt zich terug, via de energienota en in de hypotheek.
H
et principe van deze methode, die warmtekoudeopslag (WKO) heet, is eenvoudig. Diep onder de grond worden twee putten geslagen. Eén put fungeert als ‘koude bron’,
de andere als ‘warme bron’. In het winterseizoen wordt grond water uit de warme bron omhooggehaald en door het gebouw gepompt. Hierdoor koelt het water af, waarna het weer in de koude bron wordt opgeslagen. In het zomerseizoen wordt het koele water weer omhooggepompt. Als het door het gebouw is rondgepompt en daardoor is opgewarmd, wordt het onder de grond opgeslagen in de warme bron. Overigens moet er op de koudste dagen van het jaar wel worden bijgestookt door een centraleverwarmingsketel. De warmte en koelte is individueel in de appartementen te regelen via een vloerverwarming.
Vaste lasten De energiekosten zijn op dit moment ongeveer gelijk aan de energiekosten van conventionele installaties, toch levert de WKO op de langere termijn voordeel op voor de bewoners. De prijzen van conventionele energie zullen vermoedelijk een stuk sneller stijgen, dan die van de WKO. Mocht dat toch niet zo zijn en dalen de energieprijzen ineens onverwacht, dan hebben de bewoners nog steeds geen nadeel. Afgesproken is dat ze nooit meer betalen dan de prijs van reguliere energie.
Hypotheekkosten Op korte termijn, bij het afsluiten van de hypotheek, levert dit systeem ook voordeel op. Door de duurzaamheid van deze voorziening, voldoen de appartementen gemakkelijk aan de eisen voor een energielabel A. Dat betekent dat de koper een groene hypotheek kan afsluiten. Deze worden door een aantal banken, waaronder Rabobank, verstrekt. Bij een groene hypotheek betaalt de consument een of twee procent minder rente over een deel van de hypotheek. Bij de meeste banken ligt dit deel rond de 50.000 euro.
Het project: Plantage de Sniep Plaats: Diemen Type woningen: 200 koopen 80 huurappartementen Richtprijs: vanaf A 124.000 v.o.n. Betaalbaar door: - beperkt woonoppervlak (gemiddeld 50 m2 en 60 m2) - kwantiteit woningen - efficiënte bouwmethoden - warmtekoudeopslag (WKO) Architect: Meyer en Van Schooten, Amsterdam Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development (destijds Rabo Vastgoed), Dura Vermeer, gemeente Diemen Planning start bouw: voorjaar 2010
Efficiënte bouwmethoden Het appartementencomplex is ontworpen als een hoekige krul met hoogteaccenten en lagere delen. Het gebouw wordt op verschillende wijzen ontsloten. Sommige delen via galerijen, andere via portiekingangen en weer andere langs een eigen ingang. Onder het gebouw is een parkeergarage. Voor de constructie wordt gebruik gemaakt van tunnels, een bekisting waarmee het beton van de wanden en het plafond van een woning in één keer wordt gestort. Deze efficiënte bouwwijze draagt ook bij aan lagere exploitatiekosten.
18
december 2008 – naw dossier
19
naw dossier over betaalbare woningen
Rein Bakker directeur Opmaat
Willem Krzeszewski directeur woningcorporatie Staedion
Een koopwoning voor meer mensen bereikbaar
We moeten iets doen aan die hoge grondprijs ‘ Het is makkelijker om te besparen op energie dan op bouwkosten’
‘ Veel huurders zien een huis niet als iets waar ze veel op willen verdienen’ De kloof tussen huren en kopen is in Nederland te groot, vindt Rein Bakker. Stichting Opmaat, waarvan hij directeur is, ontwikkelt producten die ertoe bijdragen dat een koop woning voor meer mensen bereikbaar wordt.
“V
eel mensen die nu huren, zouden toch het liefst een eigen huis hebben. Een koopwoning is interessant omdat je er vermogen mee opbouwt. Bovendien voelt het anders als een huis van jezelf is, je kunt het bijvoorbeeld helemaal naar eigen smaak indelen. In Nederland is kopen nog altijd duur, huren is door het beleid van de overheid aantrekkelijker. De producten die wij ontwikkelen zijn bedoeld om een eigen woning betaalbaar te maken voor starters en mensen met lage inkomens. Het bekendste voorbeeld is de Koopgarant-regeling. Hiermee krijgt de koper een korting op de marktwaarde van de woning. De corporatie die de woning aanbiedt kan zelf kiezen hoeveel korting zij wil geven, waarbij Koopgarant uitgaat van minimaal 10 procent. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan koopt de corporatie de woning gegarandeerd weer terug. De waardeontwikkeling wordt dan volgens een bepaalde formule gedeeld.”
Producten én ondersteuning “Onze producten kunnen worden ingezet bij nieuwe koopwoningen, maar ook bij het verkopen van bestaande huurwoningen. We richten ons vooral op woningcorporaties, maar inmiddels hebben ook commerciële ontwikkelaars in de gaten dat kopers op deze manier een langetermijnrendement opleveren. Als je een huis
erkoopt, komt er direct waarde vrij, waar je als corporatie of ontv wikkelaar investeringen van kunt doen. Dat is natuurlijk heel aantrekkelijk. Wij bieden naast onze producten ook ondersteuning in de vorm van een kennisbibliotheek, software, introductiecursussen en netwerkbijeenkomsten. Voor corporaties blijkt dat vaak een doorslaggevende reden om voor ons te kiezen. Veel corporaties hebben met verkopen weinig ervaring, dus vinden ze het prettig dat ze bij ons altijd terechtkunnen met hun praktische vragen. Inmiddels zijn we zo bekend, dat we nauwelijks aan acquisitie hoeven te doen. Na vier jaar zijn er al ruim 130 corporaties bij ons aangesloten, men weet ons te vinden.”
Maatschappelijke drijfveer “Opmaat is een stichting, dat betekent dus dat we niet streven naar winst. Uiteraard betalen onze leden wel een entreefee en abonnementsgeld. Hiervan kunnen wij onze diensten bekostigen. Maar de markt waarin wij ons bewegen is geen markt van groot geld. We zijn ontstaan uit de maatschappelijke drijfveer een koopwoning betaalbaar te maken voor lage inkomens. Ik ben ervan overtuigd dat dat op grote schaal haalbaar is. Zelfs als het gat tussen huren en kopen kleiner wordt, hebben onze producten nog bestaansrecht omdat ze met de terugkoopgarantie het risico voor de eigenaar (bewoner) reduceren. Dat sluit aan bij de wensen van de samenleving. Veel huurders zien een huis niet per definitie als iets waar ze veel op willen verdienen. Ze willen gewoon lekker wonen en wij bieden een duurzame oplossing. Wat mij betreft realiseren we in de komende vijf jaar een volwaardige betaalbare koopsector in Nederland.”
Om woningen betaalbaar te houden moet er volgens Willem Krzeszewski gezocht worden naar andere methoden dan de traditionele. Besparen op bouw- en grondkosten is volgens hem niet meer mogelijk. “De bodem is in zicht.”
“I
k vind dat het de maatschappelijke taakstelling van corporaties is om in het lage segment woningen betaalbaar te houden, zelfs al is dat voor ons niet rendabel. Bij het project Korte Mouwen en Karmoy, onderdeel van Wateringse Veld in Den Haag, biedt Staedion 63 sociale koopwoningen aan met de Beterkoop-regeling. Aan de voorkant geven we kopers 15 procent korting op de aankoopprijs. Bij verkoop van de woning deelt Staedion in de winst. Met deze regeling maken we het mogelijk dat ook mensen met een smallere beurs een woning kunnen kopen. Bij nieuwe woningen doen wij hard ons best om de investeringen zo laag mogelijk te houden en zo min mogelijk kwijt te zijn aan grond- en bouwkosten. Het probleem is natuurlijk dat grond duur is. Er zijn in het verleden absurde prijzen voor grond betaald, ook door woningcorporaties. Ik vind dat er iets moet veranderen, grond is veel te duur geworden. Ik wil graag met gemeentes om de tafel om hierover te praten.”
Energieneutrale woning “Ook de bouwkosten zijn erg gestegen. Wij proberen daar nu iets aan te doen door van tevoren heel goed ons programma van eisen voor een woning te definiëren. Je hoeft in een nieuwe sociale huur- of koopwoning niet per se een keuken van 5000 euro te plaatsen. Misschien is een keuken van 3000 euro ook al heel acceptabel. Overigens moet de verhouding tussen de kosten en de kwaliteit wel acceptabel zijn. Het mag niet zo zijn dat de woningen die we nu bouwen over tien jaar in elkaar zakken. Wat ik gek vind, is dat er in de discussie over betaalbare woningen zo veel wordt gesproken over de huurlast en niet over de woonlasten. Een energiezuinige woning kan zo veel opleveren. Het is namelijk makkelijker te besparen op energie dan op bouwkosten. Als ik 50 euro per maand aan huurlast heb en in een woning woon waarin ik 100 euro per maand op energie bespaar, houd ik 50 euro over. Dat is toch prachtig? In het verminderen van gasverbruik en energieverlies liggen volgens mij de kansen om betaalbare woningen te creëren. Dat klinkt misschien als een bekend gegeven, maar er wordt weinig naar gehandeld. Als ik hier uit mijn raam kijk, zie ik honderden woningen staan die weliswaar dubbelglas hebben maar verder totaal niet energiezuinig zijn. Dat is raar. Als we ooit een energieneutrale woning kunnen ontwikkelen, denk ik dat we een grote stap zetten in de richting van beter betaalbare woningen.”
20
december 2008 – naw dossier
21
naw dossier over betaalbare woningen
Elly van Sluis directeur SVn
Leo Worm wethouder van de gemeente Diemen
Starterslening biedt een steuntje in de rug
Zo proberen we de doorstroming te bevorderen ‘ We willen zeker 25 procent betaalbare woningen neerzetten. Dat vraagt behoorlijk wat puzzelwerk’
‘ We noemen onszelf een maatschappelijk financier zonder winstoogmerk’ Volgens Elly van Sluis hebben vooral starters het moeilijk op de woningmarkt. Daarom ontwikkelde de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) in 2002 de zogeheten Starterslening. Die is gunstig voor de koper én zorgt voor de broodnodige doorstroming.
“E
en huis kopen wordt steeds moeilijker. De huizenprijzen zijn hoog en met de huidige crisis verstrekken banken minder vlot een hypotheek. Daar zijn starters en mensen met lage inkomens de dupe van. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van een woning en het maximale bedrag dat mensen – op basis van hun inkomen – bij de bank kunnen lenen. Het is dus een aanvulling op de reguliere hypotheek. De eerste drie jaar hoeft voor de Starterslening geen rente en aflossing te worden betaald, na die tijd bekijken we de situatie opnieuw. Bij de meeste starters is het inkomen na drie jaar al dusdanig gestegen dat de volledige maandtermijn kan worden betaald. De lening is dus een steuntje in de rug om de eerste jaren op de woningmarkt te ‘overleven’.”
Maatschappelijk financier “SVn is ontstaan uit Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Deelnemende gemeenten hebben een fonds bij SVn en daaruit verstrekken wij laagrentende leningen. Met deze fondsen willen we de kwaliteit van wonen, de leefbaarheid en de stedelijke vernieuwing bevorderen, waarbij we ons primair richten op de meest kwetsbare groepen. Er zit dus een duidelijke ideologie achter ons werk. In-
middels zijn er 275 gemeenten bij ons aangesloten en werken we samen met drie provincies en het ministerie van VROM. Behalve de Starterslening verstrekken we nog veel meer soorten leningen. Bijvoorbeeld bij de wijkaanpak voor particuliere woningverbetering of voor funderingsherstel, en aan particulieren om hun woning energiezuiniger te maken. Dit laatste heeft uiteindelijk ook zijn weerslag op de woonlasten door de beperking van de energielasten. We noemen onszelf een maatschappelijk financier zonder winstoogmerk!”
Doorstroming “De Starterslening is niet alleen gunstig voor de particuliere koper, ook de samenleving is erbij gebaat. Juist vanwege de hoge huizenprijzen blijven veel mensen in een huurwoning wonen, waardoor de huurmarkt volledig verstopt raakt. Als een eigen huis voor meer mensen bereikbaar is, komen er ook weer meer huurwoningen vrij. De gemeente Utrecht bijvoorbeeld, zet de lening in voor starters die een huurwoning achterlaten. Dat werkt heel goed, er is dan weer doorstroming. Gemeenten hoeven de Starterslening tegenwoordig niet meer geheel zelf te financieren. En dat is maar goed ook, want na de lancering bleek de lening meteen een enorm succes. Binnen de kortste keren raakten de fondsen leeg. Nu een aantal provincies en het ministerie van VROM meebetalen, is het product een stuk breder inzetbaar geworden. Ruim 4000 mensen hebben al een Starterslening en het aantal groeit. Met de 40 miljoen euro die we onlangs van VROM hebben gekregen, hopen we in de komende jaren zo’n 10.000 Startersleningen te kunnen afsluiten.”
Mensen uit een huurwoning naar een koopwoning krijgen – in Diemen gaat dat bijna tegen de heersende cultuur in. Gemengd bouwen, goedkoop én duurder in de fraaie wijk De Sniep moet de doorstroming op gang brengen.
“D
oorstroming, dat is wat we willen bereiken. Het is de bedoeling dat mensen die eerst in een huurwoning zaten, langzaam groeien naar een betaalbare koopwoning, daar na een aantal jaar weer uit vertrekken en een nog iets duurder huis kopen. Zo maak je steeds plaats voor starters op de woningmarkt want die hebben het in onze gemeente erg lastig. De gemeente Diemen ligt vlak bij Amsterdam en daar zijn best veel betaalbare woningen te vinden, maar mensen zijn gehecht aan hun eigen woonplaats. Ze willen dus graag in Diemen blijven. Wij doen ons uiterste best om meer betaalbare woningen te creëren, maar dat is niet zo makkelijk. Opvallend is dat er een flinke categorie in deze omgeving woont die almaar wil blijven huren en niet doorgroeit naar een koopwoning. Waar dat precies aan ligt weet ik niet. In Volendam is 85 procent van de huizen een koopwoning. Daar is het heel normaal dat je zo snel mogelijk je eigen huis koopt nadat je uit huis bent gegaan.
Puzzelwerk “In Amsterdam en Diemen is de cultuur blijkbaar anders. Wij willen mensen stimuleren toch die stap te gaan nemen om te kopen zodat de goedkope huurwoningen vrijkomen voor de men-
sen die echt niets anders kunnen betalen. Dat doen we door een aantrekkelijk product te bieden, dus mooie, betaalbare woningen. Onlangs zijn we gestart met het woningproject De Sniep. O p die plek lag voorheen een meubelboulevard. De grond moest worden aangekocht, er moest worden gesloopt, al met al heeft de sanering zo’n 30 miljoen euro gekost. Die kosten moeten we er natuurlijk uit zien te krijgen. Daarvoor moeten er dus duurdere woningen worden gebouwd en tegelijkertijd moeten we ook in het goedkopere segment voldoende te bieden hebben. We willen zeker 25 procent betaalbare woningen realiseren. Dat vraagt behoorlijk wat puzzelwerk.”
Opkikker “We hebben voor De Sniep een fraai stedenbouwkundig plan gemaakt en ervoor gekozen dat niet in te vullen met allerlei ladeplannetjes voor talloze architectenbureaus. We willen de vinger aan de pols houden. Daarom werken we met ontwerpateliers waar ontwerpers en ambtenaren bij elkaar zitten. Zo houden we feeling met wat er gebeurt. Het is zoals gezegd niet ons streven om alleen goedkope woningen neer te zetten in De Sniep. Het bouwterrein is gelegen op een heel markante plek in de gemeente. Daar moet je dus iets moois van maken, zeker ook omdat Diemen best een opkikker kan gebruiken. Er komen dus ook prachtige, duurdere woningen te staan. Enerzijds voor de gemeente zelf, anderzijds om uit de kosten te komen. Maar vooral ook, ik blijf er op hameren, om ervoor te zorgen dat we mensen een goede mogelijkheid bieden om door te stromen en steeds een stapje verder te zetten.”
22
december 2008 – naw dossier
23
Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling. Vanaf nu verschijnen alle dossiers en r apporten onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW k wartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.
dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001
dossier 2 Trends in wonen najaar 2001
dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001
dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002
dossier 5 Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002
naw dossier over betaalbare woningen
dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005
dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005
Publicatie 1 Niet polderen maar rekenen zomer 2005
dossier 18 Woonwijk van de toekomst najaar 2005
dossier 19 Starters op de woningmarkt winter 2005
Publicatie 2 Betaalbare woningen winter 2005
dossier 20 Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006
Publicatie 3 Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006
dossier 21 Senioren en wonen zomer 2006
dossier 22 Grondbeleid in discussie najaar 2006
Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling
dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002
dossier 7 Grondbeleid winter 2002
dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003
dossier 9 Winkelen zomer 2003
dossier 10 Woningmarkt najaar 2003
dossier 23 Buiten bouwen is maatwerk winter 2006
dossier 24 Stadsreparatie voorjaar 2007
juni 2008
Publicatie 4 Sterk in grondexploitatie juni 2007
september 2008
Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief
Dossier Mixed-use in kleine kernen
• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk
• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter
dossier 25 Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007
Extra dossier november 2008
www.naw.nl
Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden
dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003
dossier 12 Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004
dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004
dossier 14 Waterfront ontwikkeling najaar 2004
dossier 15 Infra knooppunten winter 2004
dossier 27 Innovatie in duurzaamheid winter 2007
gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer
dossier 28 Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008
gebieds ontwikkeling en voorzieningen
dossier 29 Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008
gebieds ontwikkeling in Engeland
extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008
dossier 26 Mixed-use in kleine kernen najaar 2007
24
december 2008 – naw dossier
www.naw.nl