NAW Dossier 31 by bpd-nl

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

Wonen in de Randstad

april 2009 - naw dossier #31

inhoud

april 2009 - naw dossier #31

04 Visie Volgens de Structuurvisie Randstad 2040 moeten er voor 2040 zeker 500.000 nieuwe woningen in de Randstad worden gerealiseerd. Maar hoe en waar precies wordt niet concreet gemaakt. De visie van Bouwfonds Ontwikkeling op deze woningbouwopgave.

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. Concept, eindredactie en productie: Proof Communication,

10 Projecten

corporate & internal branding, www.proof.nl

10 12 14 16

Artdirection: Potato Pixels Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Fotografie: Mathijs Labadie,

De Mariastichting in Haarlem Hart van Hoograven in Utrecht Nieuw Stappegoor in Tilburg Kansen voor de Zuidplas

Michiel van Nieuwkerk, www.12provincien.nl en Hollandse Hoogte

18 Meningen

Drukwerk: Printport Bouwfonds Ontwikkeling

18 19 20 21

Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl

Peter Boelhouwer, hoogleraar TU Delft en directeur OTB Rob Post, stadsdeelvoorzitter Amsterdam-Noord Rudy Uytenhaak, architect Pieter Hordijk, projectdirecteur RZG-driehoek

tel. 033 253 92 16

04: 12:

Wat is de Randstad eigenlijk? De oude contouren voldoen niet meer; de nieuwe assen waarlangs de economische activiteit zich ontwikkelt, vragen om een andere definitie van het begrip Randstad.

Hart van Hoograven: herstructurering van verouderde stadslocatie

10: 19:

Mariastichting: nieuw leven op een oud ziekenhuisterrein

Rob Post: ‘Hier in Amsterdam Noord heeft men begrip voor de verdichting; als het maar logisch is.’

april 2009 - naw dossier #31

Visie

naw dossier over wonen in de Randstad

Wonen in de Randstad

Amsterdam Apeldoorn

Deventer

500.000 woningen, kunnen die er wel bij in de Randstad? Hoe en waar moeten die gerealiseerd worden, met behoud van voldoende groen? Op deze pagina’s de visie van Bouwfonds Ontwikkeling op de woningbouwopgave die voortvloeit uit de Structuurvisie Randstad 2040.

A1 A4 A2 Rotterdam

n de Structuurvisie Randstad 2040 schetst de regering de toekomstige inrichting van de Randstad die haar voor ogen staat. Wonen, werken, recreëren en vervoer zoals ze er over dertig jaar uit moeten zien. In grote lijnen is dit een goede schets, al zijn er hier en daar vraagtekens bij te plaatsen. Een gebrek is dat de financiering van de ideeën en de nood zakelijke samenwerkingsverbanden met (markt)partijen niet zijn ingevuld; daardoor loopt de visie het gevaar dat te blijven: v isionair. Wel concreet is het aantal te ontwikkelen woningen dat volgens het kabinet nodig is om aan de vraag tegemoet te komen: 500.000 in de gehele Randstad.

Eindhoven

Antwerpen

De vraag die daarbij eerst opkomt is: wat is de Randstad eigenlijk? Het kabinet beperkt zich in de Structuurvisie tot de ‘klassieke’ Randstad, bestaande uit twee delen: de Noordvleugel en de Zuidvleugel. Dit is echter een vrij willekeurige begrenzing. Bouwfonds Ontwikkeling vindt dat voor een reëel beeld ook een groot deel van Brabant, een stuk van Gelderland en Overijssel bij de visie moeten worden betrokken. Grofweg gaat het om de regio’s langs de assen A4 (Amsterdam-Rotterdam-Antwerpen), A1 (Amsterdam-Apeldoorn-Deventer) en A2 (Amsterdam-Eind hoven). Daar vindt de grootste economische activiteit plaats en willen dus de meeste mensen wonen, nu en in de toekomst,

dicht bij het werk. En daar moet dus de woningbouwopgave worden gerealiseerd. Vanuit dit standpunt bekeken is het getal van 500.000 woningen uit de Structuurvisie wel reëel te noemen. De grote vraag is dan: kunnen we deze opgave met goed door dachte regionale visies en met publiek-privaat organisatievermo gen, met kwaliteit, op tijd en tegen redelijke kosten realiseren? Zodanig dat mensen er graag willen (blijven) wonen, werken, leren en recreëren? Over deze en andere vragen buigen we ons in dit dossier.

Groen

Sommige mensen schrikken van dat getal: 500.000 woningen, moeten die er allemaal nog bij? En het is ook passen en meten. In de bestaande stedelijke omgeving spelen veel partijen met verschillende belangen een rol en is er bovendien het probleem van bereikbaarheid. En in nieuwe uitleggebieden lopen overheid en ontwikkelaars telkens tegen discussies aan over de balans tussen rood en groen, bebouwing en natuur. De ‘metropolitane parken’ zoals de Structuurvisie 2040 die ons voorspiegelt, zijn geen reële optie; de internationale voorbeelden die erbij worden genoemd verschillen te sterk met de Nederlandse werkelijkheid. Toch is de behoefte aan recreatie groot, getuige de files richting bos en strand die zich nu al vormen zodra de zon schijnt.

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Maak in de stad ruimte voor politiemensen, onderwijzers, mensen uit de zorg, kortom voor de vitale middengroep

Het evenwicht vinden tussen enerzijds voldoende woningbouw en mobiliteit en anderzijds voldoende mogelijkheid tot recreatie in de buurt van de stad is dan ook de opdracht waar we voor staan. Daarvoor is een samenhangend beleid nodig, dat ondub belzinnig stedelijke velden aanwijst en daartegenover, als ‘contramal’, groene gebieden. Het unieke van onze Nederlandse ‘parken’ is juist dat onze open gebieden gedifferentieerd zijn, dat er veel agrarische exploitatie is en dat ze voor een deel bestaan uit unieke polders en droogmakerijen. Zaak is dit agrarische groen toch goed toegankelijk te maken, zoals in Waterland en in de Krimpenerwaard.

Binnenstedelijk

De Structuurvisie Randstad 2040 gaat ervan uit dat 40% van de benodigde woningen binnenstedelijk gerealiseerd kan worden, door herstructurering van oudere wijken en door het heront wikkelen van voormalige bedrijfsterreinen, zoals de IJ-oevers in Amsterdam, Stadshavens in Rotterdam, de Binckhorst in Den Haag, Kanaaloevers in Apeldoorn, Waalfront in Nijmegen en de Cartesiusdriehoek in Utrecht. Het streven om de groene omgeving te ontzien en de toch al stedelijke omgeving zoveel mogelijk te benutten, verdiend steun. Toch is het niet overal en altijd mogelijk binnensteden te verdich ten. Toekomstgerichte woonlocaties moeten ook aantrekkelijke woongebieden worden. Verdichting is in de buurt van het centrum van een stad meestal geen probleem, maar iets verder daarvan verwijderd wordt het al moeilijker. Het ontbreekt vaak aan voldoende locaties. Daar komt bij dat elke locatie die nu nog groen is, steeds meer een donkergroen karakter krijgt in de ogen van de mensen eromheen. Voornemens tot verdichting stuiten dan ook vaak op enorme bezwaren, daar kunnen veel stadsbestu ren over meepraten. Daarom sneuvelen veel verdichtingsplannen of moeten ze zwaar worden aangepast. Maar ook vanuit de markt bezien moet binnenstedelijke verdichting niet ontaarden in ‘volproppen’. De gemeente Rotterdam heeft deze boodschap begrepen. Zij zet in op ‘ontspannen’ woonmilieus in lagere dichtheden. De binnenstedelijke plekken die geschikt zijn voor verdichting, zoals oude ziekenhuisterreinen en spoorwegemplacementen, spelen een belangrijke rol in de opgave. En Bouwfonds Ontwikke ling wil daar met haar expertise als gebiedsontwikkelaar dan ook graag bij betrokken zijn. Daarbij moet men zich echter realiseren dat ontwikkelen op dit soort locaties duur is, door zaken als infrastructuur en bodemsanering en omdat het ontwikkelen er

een kwestie van passen en meten is. Daarom is het van belang dat de overheid de onrendabele top van dit soort projecten afdekt. Gebeurt dat niet, dan zullen marktpartijen afhaken.

Middengroepen de stad in

Als Bouwfonds Ontwikkeling vinden we het belangrijk dat ook in de stad woonmilieus komen voor mensen uit de zo belangrijke middenklassen, met vitale beroepen, zoals politie mensen, onderwijzers, mensen uit de zorg. Deze groepen wonen nu vaak op afstand van de stad. Zij zijn niet bereid om voor een niet al te best ontworpen appartement zonder buitenruimte in de stad te gaan wonen. Ze willen grondgebonden woningen, ook in de stad, met buitenruimte, parkeermogelijkheden en veilige speelgelegenheid voor hun kinderen. Er zijn wel degelijk moge lijkheden om aan die wensen tegemoet te komen en wij kunnen daarop ook aangesproken worden, maar dan moeten we ook op andere punten gehoord worden. We doen dan ook een beroep op gemeenten en andere belanghebbenden om mee te werken aan een vitale, gedifferentieerde stad. Zelf kunnen we daarvoor onze kennis van de markt en onze financieel-economische kracht inzetten, en niet te vergeten onze ruime ervaring met slim ruimtegebruik. Dit betekent niet dat overal gelijkvormige woningen moeten verrijzen. Het is goed mogelijk buurten te creëren met een eigen gezicht en herkenbaarheid voor de bewoners en van goede kwaliteit. Maar daarvoor moeten we wel afstand nemen van het grote gebaar in architectuur, luisteren naar wat de mensen willen en op basis daarvan kwaliteitseisen en de bijbehorende verkoopprijzen formuleren. Daar hoort een uitgekiend ruimtege bruik bij met vaak een hoge bebouwingsdichtheid, om die prijzen betaalbaar te houden. Wat daar ook bij hoort is de bewuste keuze voor versterking van groen in de stad. Goed ingerichte stadspar ken hebben een enorme betekenis voor de leefbaarheid. Natuur lijk: ze kosten publiek geld, maar een deel komt terug in de gemeentekas via de OZB door de hoge WOZ-waarde van de woningen en kantoren die het park omgeven. Stedenbouwkun dige eisen en de grondexploitatie leveren soms een stevig spanningsveld op met markteisen. Een voorbeeld daarvan was te vinden in de westelijke tuinsteden van Amsterdam. Na veel discussie tussen Bouwfonds, partner corporatie Ymere en het gemeentelijke stadsdeelbestuur is een plan uit de bus gekomen dat beter overeenkomt met wat de mensen daar willen, dus met meer laagbouw. In Parkwijk in Utrecht heeft zich een vergelijk bare discussie afgespeeld. Maar iedereen is nu tevreden met de nieuwe buurt die daar is verrezen.

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Ondanks de crisis zal de behoefte aan nieuwe, kwalitatief goede woningbouw blijven bestaan

Durf te kiezen

Het is belangrijk de stad voor verschillende doelgroepen aantrek kelijk te houden. Niet alle typen bebouwing zijn echter gelijkelijk over alle delen van een stad te verdelen. Een locatie als Valken burg, vlak bij het Wassenaarse strand, biedt de mogelijkheid om landschappelijke, groene voorbeelden van woningbouw te laten zien. Maar dan moet er wel gekozen worden voor de meer draagkrachtige doelgroep. Op andere plekken, bijvoorbeeld waar de grondprijs lager is of waar dichter gebouwd kan worden, kan dan weer meer sociale woningbouw worden gerealiseerd. Het gaat erom te luisteren naar de markt zelf. Welke doelgroepen zijn er? Wat willen zij? In welke gebieden willen de mensen wel gestapeld, in appartementen, wonen en in welke niet? Welke wensen rond wonen zijn er nog meer? Want je kunt nog zulke prachtige woningen ontwikkelen, zolang hun belangrijkste criteria - veiligheid, winkels, scholen, bereikbaarheid - ontbreken, zullen de mensen er niet willen wonen. En als er op een stad als Almere vooral gezinnen afkomen, zal men er dus ook moeten voldoen aan hun vraag naar grondgebonden woningen, hoe grootstedelijk de Almeerse plannen ook zijn.

Buitenstedelijk

Niet de hele woningbehoefte kan binnenstedelijk worden opgelost. Zo is het bijvoorbeeld in Brabant op een aantal plaatsen (denk aan Eindhoven) wel gelukt om binnenstedelijke locaties te vinden, maar die dekken de woningbehoefte niet helemaal. Bovendien is er ook nog extra uitschuifruimte nodig, om ver plaatsing van bijvoorbeeld bedrijven uit die locaties mogelijk te maken. Het blijft dus zaak ook buitenstedelijk geschikte locaties te vinden.

Het Veenendaal-effect

In de regio Amsterdam is het wel gelukt om in goede regionale samenwerking geschikte locaties aan te wijzen in samenhang met infrastructuur en groene/blauwe functies. Maar in Amster dam, de Haarlemmermeer en Almere ontbreekt het aan organise rend vermogen om de plannen te verwezenlijken. Daarentegen is de regio Utrecht er niet uitgekomen en heeft zij de ongedekte locatiebehoefte theoretisch weggeredeneerd. Het ontbreekt er aan een heldere planning en dat leidt tot ongestuurde suburbani satie: dorpen die gaan uitbreiden, kleine woonwijkjes die aan bestaande kernen worden geplakt, die voor 100% autolocaties worden en zo het bereikbaarheidsprobleem vergroten. Dit verschijnsel valt ook waar te nemen in Brabant en delen van Gelderland. Bij het plannen van woon- en bedrijfslocaties buiten de stad kan men nog zo hard sturen op schaarste, ergens komt

de behoefte aan (goedkopere) locaties er toch uit. Dan dreigt het Veenendaal-effect: kleine bedrijven en minder draagkrachtige bewoners vormen coalities met individuele gemeentebesturen en marktpartijen en dat leidt tot een ontwikkeling van projecten met weinig samenhang, waar achteraf niemand echt gelukkig mee is. De infrastructuur, het openbaar vervoer en de voorzienin gen schieten tekort. In dit soort gebieden wreekt zich het gebrek aan sturing. Er wor den geen keuzes gemaakt tussen wonen, werken en recreëren, tussen rood en groen. Een klassiek voorbeeld daarvan is het verrommelde gebied tussen Rotterdam en Den Haag. Een actueel voorbeeld treffen we aan in de polder – het eiland van Schalkwijk bij Utrecht: er wordt hier en daar een klein project gepland, maar in onze visie zou het beter zijn de hele polder integraal te ontwik kelen, met een goed oog voor het rood-groen-blauwe evenwicht. In de Duin- en Bollenstreek gebeurt iets vergelijkbaars: ook daar halfslachtige keuzes, terwijl er gedacht en gehandeld zou moeten worden vanuit een integrale gebiedsaanpak. Of het nu om binnenstedelijke herstructurering en ontwikkeling gaat of om het ontwikkelen van nieuwe uitleggebieden, essenti eel is een stevige sturing op hoofdlijnen vanuit de overheid in een goed samenspel met de markt: met een gedeelde visie, sleutel figuren die goed op elkaar zijn ingespeeld en duurzame plannen die economisch stevig in elkaar zitten.

De planning

500.000 woningen voor 2040, is dat haalbaar? Gezien de achter standen die er nu al zijn in de woningbouw en die, met de huidige crisis, alleen maar groter lijken te worden, ziet het ernaar uit dat die planning op zijn minst grote vertraging oploopt. In de huidige periode is het tijd om te kijken welke plannen doorgang kunnen vinden zonder in te leveren op essentiële kwaliteit. De markt en de overheid kunnen deze tijd benutten om bestaan de p rogramma’s en plannen aan te passen door in te zetten op integrale gebiedskwaliteit. Van de rijksoverheid moeten wij niet veel verwachten. De kracht zal uit de deel-regio’s van de Randstad zelf moeten komen. Het gaat dan om regionale, bindende gebiedsvisies (onderscheidend vermogen) en om publiek-private organisatie kracht op een lager schaalniveau (organiserend vermogen). Zo bezien wordt deze bedreiging een kans: een kans om woon- en leefklimaat, welvaart en welzijn in de Randstad en de andere delen van N ederland in de toekomst op peil te houden en waar mogelijk te versterken.

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Binnenstedelijke verdichting

De Mariastichting in Haarlem Naam: De Mariastichting. Locatie: Spaarneziekenhuis/Mariastichting. Plaats: Haarlem. Aantal woningen: 378 appartementen met 584 ondergrondse parkeerplaatsen. Een deel van de parkeerplaatsen is bestemd voor kantoren. Type woningen: 13 grondgebonden woningen, 10 beneden-boven woningen en 355 appartementen. (Appartementen variërend in grootte van 65 tot 200 m2). De appartementen zijn zowel in koop als huur verkrijgbaar. De overige woningen zijn koop (reeds verkocht). Prijzen: vanaf 1 199.000 tot 1 798.000. Architect(en): Architectuurcentrale Thijs Asselbergs (tevens stedenbouwkundig coördinator) en FARO architecten. Samenwerkende partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en Amvest. Start verkoop: juni 2005. Laatste verwachte oplevering: 2010. Meer info: www.mariastichting.nl.

Rond het negentiende-eeuwse monumentale hoofd gebouw van het vroegere Spaarneziekenhuis, plaatselijk beter bekend als Mariastichting, realiseert Bouwfonds Ontwikkeling het project De Mariastichting. Het plan bestaat uit verschillende soorten appartementen en stadswoningen.

eitelijk is een uitbreiding van de stad Haarlem al zo’n 10 à 15 jaar niet meer mogelijk. Om toch haar steentje bij te dragen aan de door het kabinet gevraagde ontwikkeling van 500.000 woningen in de Randstad kiest de stad voor ver vangende nieuwbouw.

Historie In 1899 opende het voormalige roomskatholieke ziekenhuis Mariastichting zijn deuren. Honderden franciscaner zusters werden vanuit Duitsland voor kortere of langere tijd naar het Haarlemse ziekenhuis gestuurd. Na een fusie in 1989 werd het inmiddels aan alle kanten uitgebreide ziekenhuis omgedoopt in Spaarneziekenhuis. Eind 2004 v erhuisde dat naar een nieuwe locatie. De oude gebouwen werden gesloopt, op het monumentale hoofd gebouw na.

Verdichtingslocatie Bijzonder voor dit project is de dichtheid waarmee wordt gebouwd. Dat uit zich in de relatief grote hoeveelheid appartementen. Vrijwel in de zichtlijn van het ‘oude beddenhuis’ verrijst een zeventig meter hoge woon toren met vijfennegentig appartementen. Ook in het oude hoofdgebouw van de Mariastichting komen appartementen. En dan zijn er nog drie kleinschalige appartementsgebouwen die uitkijken over het water van het Spaarne of het groen van de Kloostertuin.

Water en zee Mariastichting is een bijzondere locatie. Zowel gezien de historie van het gebied als gezien de nabijheid van het centrum en de stad Amsterdam. Daarnaast zijn er de monumentale theekoepel van Bellevue, het Spaarne, park Haarlemmerhout en de zee bij Zandvoort. En natuurlijk is er de hoge kwaliteit van de bouw met bijvoorbeeld een state-of-the-art warmte-koudeopslag.

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Binnenstedelijke herstructurering

Hart van Hoograven in Utrecht

Naam: Hart van Hoograven. Locatie: Stadsdeel Zuid. Plaats: Utrecht. Aantal woningen: 118 woningen. Type woningen: 32 stadswoningen, 86 herenhuizen. Prijzen: vanaf 1 199.000 tot 1 383.000. Architect: De Zwarte Hond, Groningen. Samenwerkende partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en AM. Start verkoop: april 2007 (fase 1) en juli 2008 (fase 2). Laatste oplevering: 2010. Meer info: www.hartvanhoograven.nl

Zo krijgt Hoograven stap voor stap een andere bewonersmix

Hoograven ligt nabij het centrum van Utrecht. Met het nieuwbouwproject Hart van Hoograven in stadsdeel Zuid wordt een verouderde, binnenstedelijke locatie opnieuw klaargestoomd voor de toekomst.

n tegenstelling tot de gesloopte flats en winkels voldoen de nieuw gebouwde woningen en winkelruimtes in Hart van Hoograven aan de eisen en behoeften van deze tijd. Uit het feit dat er geen bezwaren tegen het plan of tegen de bouwvergunning werden ingediend, blijkt wel dat dat ook de bewoners het project Hart van Hoograven een warm hart toedragen. De jarenvijftigbebouwing maakte eindelijk plaats voor een eigentijds winkelgebied met appartementen en 118 grondgebonden woningen.

Leefbaarheid Het was tijd voor verandering in Hoograven. De leefbaarheid stond onder druk en de wijk had een slechte reputatie. Met de ontwikkeling van Leidsche Rijn zou die positie verder verslechteren; de mensen zouden ‘vluchten’ naar nieuwbouwwijken buiten de stad. Dat tij werd gekeerd door de gezamenlijke herstructurering van Hoograven door de gemeente, corporaties en projectontwikkelaars.

Andere bewonersmix Om de wijk Hoograven nieuw leven in te blazen heb je pioniers nodig. Mensen die het aandurven een huis te kopen in een wijk die niet zo goed bekend stond. De stads woningen en herenhuizen moesten de sociaal-economisch sterkere huishoudens behouden en aantrekken. Zo krijgt Hoograven stap voor stap een andere bewonersmix. En dat brengt een verhoogde sociale controle met zich mee. Nieuwbouw blijkt minder onderhevig aan vandalisme. Iets wat er goed uitziet, wordt minder snel gesloopt.

Inspiratie De architecten van De Zwarte Hond in Groningen vonden hun inspiratie in de voor Hoograven kenmerkende architectuur. Karakteristiek is het beeld van bakstenen blokken van verschillende hoogtes met kappen die zowel evenwijdig als haaks op elkaar zijn geplaatst. De combinatie van architectuur, buitenruimtes en binnenterreinen geeft de wijkbewoners een gevoel van saamhorigheid en gemeenschappelijkheid.

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Middeninkomens binnenboord houden

Nieuw Stappegoor in Tilburg

Stappegoor verandert in Nieuw Stappegoor. In de Tilburgse wijk verrijzen op dit moment diverse grootstedelijke voorzieningen, zoals een dubbele sporthal met ijsbaan – de Ireen Wüst IJsbaan – een klimhal en een megabioscoop. Daarna volgt woningbouw.

e gemeente Tilburg zag zich geconfronteerd met een overschot aan appartementen op diverse locaties in de stad. Dat vroeg om differentiatie in woonmilieus, waartoe de gemeente zelf een aanzet heeft gedaan. Bouwfonds Ontwikkeling geeft hieraan mede invulling met de ontwikkeling van Nieuw Stappegoor; in aanvulling op de reeks van gebieds ontwikkelingen ten westen (zorgcentrum) en ten oosten (park, ziekenhuis plus nieuwe woon-werkomgeving) van de locatie wordt Nieuw Stappegoor een levendig centrumgebied aan de zuidelijke rand van Tilburg.

Verscheidenheid aan bewoners

Grofweg krijgt Nieuw Stappegoor drie woongebieden te midden van indrukwekkende sportfaciliteiten en groene, uitgestrekte sportvelden. Aangemoedigd door het geluid van verschillende scheidsrechtersfluitjes vinden doorstromers en gezinnen met kinderen er een tuinstedelijk milieu in het westen van de locatie. Op tien minuten fietsafstand van het centrum van Tilburg en vijf minuten loopafstand van het eigen centrum komen jarendertig stijlhuizen met een dorps karakter. Voor studenten, (jonge) alleenstaanden en ouderen staan studio’s en appartementen in het centrumgebied van Nieuw Stappegoor op het programma. Aan de oostelijke rand van het plangebied wordt ten slotte een woonwijk specifiek voor jonge stellen en gezinnen gerealiseerd.

Mixed-use Tot medio 2013 groeit Nieuw Stappegoor – samen met de bestaande sporten onderwijsvoorzieningen – uit tot een geïntegreerde, moderne leefomgeving waarin je kunt wonen, sporten, uitgaan en studeren. Met de upgrade van het gebied rond het Willem II-voetbalstadion en de omliggende sportvelden wil Tilburg niet alleen de topsportstad van Nederland worden, maar ook de middeninkomens binnen de stadsgrenzen houden door het bieden van een aantrekkelijke, groenstedelijke woonom geving in het zogeheten mixed-use gebied Nieuw Stappegoor.

24 uur lang De nog te starten woningbouw van Nieuw Stappegoor vormt de basis voor de verschillende openbare functies van de wijk. Ook geven de toekomstige bewoners de wijk een extra betekenis. Aan het einde van een dagje schaatsen of sporten of na een 'bioscoopje pikken’ blijft de wijk immers niet leeg achter (24-uursgedachte). Sportshops en kleinschalige horeca maken de mix compleet.

Naam: Nieuw Stappegoor. Locatie: Het huidige Stappegoor, bekend om zijn sporten onderwijsvoorzieningen. Plaats: Tilburg. Aantal woningen: 800 à 900 woningen. Type woningen: rijwoningen, twee-ondereen-kapwoningen, vrijstaande woningen, patiobungalows, studio’s/appartementen. Prijzen: v.a. ca. 1 160.000 tot 1 600.000. Architect(en): o.a. Klunder Architecten/ Rotterdam, Groosman Partners/Rotterdam en Vera Yanovshtchinsky Architecten. Het masterplan is van Wissing Architectuur en Stedebouw/Barendrecht in combinatie met Okra Landschapsarchitecten/Utrecht. Samenwerkende partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Synchroon en Crapts Projectontwikkeling. Start verkoop: verwacht 4e kwartaal 2009. Enkele opleveringen: Topsporthal Tilburg (T-Kwadraat) met Ireen Wüst IJsbaan is geopend in maart 2009 (officiële opening: 24 oktober 2009) Megabioscoop Euroscoop is geopend in 2006. Meer info: www.nieuw-stappegoor.nl.

‘Ondergronds’ parkeren Een wijk met zo’n groot scala aan functies vraagt om een bijzondere aanpak van de verkeersdruk. De parkeerbehoefte van bezoekers en bewoners beweegt zich tussen de uitersten van een grote voetbalwedstrijd bij Willem II tot een verjaardagsfeestje in een woning. De berekende parkeerbehoefte in 2013 is zo’n 3200 tot 3500 parkeer plaatsen. Parkeerterreinen, -garages, ‘onderstraten’ met woondek en multifunctionele pleinen bieden voldoende slimme parkeeroplossingen.

april 2009 - naw dossier #31

Uitbreiding in de Randstad

Kansen voor de Zuidplas

In de Nota Ruimte is de driehoek Rotterdam-ZoeterwoudeGouda (RZG) Zuidplas aangegeven als de uitbreidingsruimte van de Zuidvleugel van de Randstad. De voorwaarden: evenwicht tussen wonen en werken; afstemming van de verstedelijking op de water-, bodem- en groenopgave; ruimte voor ontwikkeling van glastuinbouw.

e Nota Ruimte formuleert voor de RZG-driehoek een ambitieus plan met een programma van 15.000 tot 30.000 woningen, 150 tot 300 ha bedrijfsterrein en ruimte voor 200 ha nieuw glas. Voor deze opgave hebben de vijf Zuidplas-gemeenten (ZevenhuizenMoerkapelle, Moordrecht, Waddinxveen, Nieuwerkerk aan den IJssel en Gouda) zich verenigd met Rotterdam en de provincie. Gezamenlijk voeren zij de regie over de procedures (met individu ele besluitvorming in de gemeenten) en de grondverwerving.

Kleine successen dragen bij tot herstel van het vertrouwen Duidelijk is dat er veel geïnvesteerd moet worden in voorzienin gen en infrastructuur om dit gebied succesvol tot ontwikkeling te kunnen brengen. Rijk en provincie dragen weliswaar bij aan de bovenplanse kosten, maar een groot deel van deze investering zal toch door het plan zelf moet worden opgebracht, onder meer via verevening. Doordat de benodigde gronden worden verworven via de publieke ‘Grondbank RZG’, is het mogelijk heldere regie te houden op de verevening. Niet alle benodigde gronden zijn echter in bezit bij de Grondbank. Dat betekent dat soms met eigenaren onderhandeld moet worden; in die gevallen bestaat de kans dat de benodigde verevening niet gehaald wordt.

Vertraging door crisis dreigt

Inmiddels zijn voor de gebieden die in de periode 2010 tot 2020 in ontwikkeling komen, de bestemmingsplannen ter visie gelegd. Zij zullen in juli van dit jaar worden vastgesteld. De gemeenten selecteren partijen voor samenwerking binnen deelplannen. Als gevolg van de economische crisis zijn bedrijven en banken echter terughoudender met betrekking tot investeringen en financieringen, en ook kopers van woningen stellen zich gereser veerder op. V ertraging dreigt, zowel voor de start van de plannen als voor de doorlooptijd van het totale plan. Belangrijk is dus dat het vertrouwen wordt hersteld.

Toon zelfvertrouwen door te starten

Bouwfonds Ontwikkeling is als geen ander in staat gebieden tot ontwikkeling te brengen, met beheersing van de risico’s. Als het gaat om de ontwikkeling van de Zuidplas ziet Bouwfonds wel degelijk kansen in de markt. Daarbij zijn wel wat randvoorwaar den aan te geven. Om te beginnen is het belangrijk dat gestart wordt met de ontwikkelingen dicht bij de kernen van de gemeen ten. Natuurlijk moeten de risico’s daarbij beheersbaar en over zienbaar worden gehouden, maar van belang is dat er wel een begin wordt gemaakt. Tegelijkertijd is het nodig dat de plannen de nodige flexibiliteit kennen, in aantallen en financieringscate gorieën. Daarbij moet het accent sterker komen te liggen op het realiseren van woningen voor de lagere- en middenprijsklasse. Voordelen van deze manier van starten zijn: • Mogelijk grote initiële kosten voor infrastructuur kunnen naar later tijdstip verschoven worden, wat renteverliezen beperkt. • Op kortere termijn wordt koopkracht toegevoegd aan de kernen, met groter draagvlak voor voorzieningen en maatschappelijke instellingen. • Groeiend vertrouwen in de ontwikkelingen in de Zuidplas. • Direct beschikbaar zijn van locaties in de Zuidplas als ‘ventiel’ voor druk vanuit de Randstad. • Beheersbare risico’s en meer garantie op succes.

Groene Zuidplas De ontwikkeling van de Zuidplas biedt veel mogelijkheden voor innovatieve oplossingen met betrekking tot ecologie. Groen, energie en waterbeheersing zijn basisbegrippen voor dit gebied. Hier kan de verbinding worden gelegd tussen glastuinbouw, duurzame energie en woningbouw en bedrijven. Dat past bij de Zuidplas en het past binnen de Bouwfonds-projecten in Waddinxveen, Zevenhuizen en Moordrecht. Duurzaam ontwikkelen betekent welbevinden voor de bewoners en bedrijven.

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Peter Boelhouwer hoogleraar TU Delft en directeur OTB

Rob Post stadsdeelvoorzitter Amsterdam-Noord

De Structuurvisie is een eerste stap

Hier hebben we nog de ruimte

‘ De rijksoverheid moet gemeenten dwingen tot samenwerken en goede initiatieven belonen’ De doelstellingen en de keuzes van de Structuurvisie Randstad 2040 zijn goed, vindt Peter Boelhouwer. Maar de manier waarop een en ander zou moeten worden gerealiseerd is nog te vaag. Net als de rol van het Rijk.

“H

et is hoog tijd voor een structurele ontwikke ling van de Randstad. De afgelopen decennia hebben we te veel laten liggen. Allerlei partijen, van gemeentes tot ontwikkelaars, hebben geprofiteerd van opbrengsten uit grond, maar dat is ten koste gegaan van de ruimtelijke kwaliteit. Dat er nu een structuurvisie ligt, is dus een goede zaak. De Randstad biedt geweldige economische mogelijkheden, a lleen al de kust heeft een grote potentie. Aardig is dat het Rijk bedrijven uitnodigt om ideeën in te zenden voor de ontwikkeling van de kuststrook. Zelf zie ik wel iets in het aanleggen van eilan den, uiteraard op zorgvuldig gekozen plekken, met daarop ruimte voor woningen en natuur. Of dat het weidse uitzicht aantast? Ach, heel Nederland bestaat uit cultuurlandschap. Het is gewoon een kwestie van wennen en bovendien, met zulke eilanden kun je andere gebieden juist weer ontlasten.

Bouwen naar behoefte

De Structuurvisie geeft aan dat de bouw van 500.000 nieuwe woningen in de Randstad noodzakelijk is. Ik denk dat dat aantal zelfs nog aan de lage kant is. Hoe sterker een gebied economisch wordt, hoe meer mensen het zal aantrekken. Met een eenvoudige demografische berekening kun je aantonen dat de druk op de

Randstad altijd zal blijven bestaan. Over de manier waarop het Rijk die extra woningen wil realiseren, valt te discussiëren. Verdichting in de steden is mogelijk, maar een enorme opgave. Je kunt niet zomaar overal hoogbouw neerzetten, de behoefte aan grondgebonden woningen is nu eenmaal groot. Zeker in deze crisistijd is het belangrijk om daar goed naar te kijken, anders zit je straks met woningen die niet verkocht worden. Het Amster damse Borneo-Sporenburg zie ik als een geslaagd voorbeeld. Er is een grote dichtheid en toch een divers aanbod aan woningtypen. Bovendien is het gevoel van ruimte niet verloren gegaan, iets wat ontzettend belangrijk is om het stedelijke woonmilieu aantrekke lijk te houden. Het Rijk kiest niet voor nieuwe uitbreidingslocaties. Dat zorgt voor behoud van landschap en voor minder verkeer. Mensen die dicht bij hun werk wonen fiscaal compenseren zou een volgende stap kunnen zijn. Net als het toegankelijker maken van de groene gebieden, zodat stedelingen daar ook echt iets aan hebben.

Harde voorwaarden

De Rijksoverheid zou een sterkere en meer coördinerende rol moe ten spelen. Natuurlijk hoeft het Rijk niet alles zelf te organiseren, het initiatief kan bij lokale partijen blijven. Maar harde randvoor waarden stellen, gemeenten dwingen tot samenwerken en alleen goede initiatieven belonen met subsidies, dat soort zaken zijn cruciaal. Ook aan marktpartijen kunnen randvoorwaarden wor den gesteld; als zij bijvoorbeeld minder risico’s lopen, hoeven ze ook niet zo veel te verdienen. Op deze manier kun je je plannen als overheid veel beter aan de burgers verkopen.”

‘ Er werken nu op het NDSM-terrein meer mensen dan vroeger bij de NDSM’ De structuurvisie Randstad 2040 spreekt over 500.000 woningen erbij in de komende dertig jaar. AmsterdamNoord is al voortvarend bezig, zo stelt Rob Post.

“A

msterdam-Noord is een van de weinige plekken waar nog ruimte is voor stedelijke verdichting. We hebben natuurlijk de geweldige IJ-oevers. In de jaren tachtig zijn veel havenbedrijven daar weggegaan, waardoor er duizenden woningen kunnen verrijzen. Ook is er het Centrum Amsterdam Noord, gelegen aan het begin van de Noord/Zuidlijn, waar nog veel kan worden ontwikkeld. Dus de komende twintig jaar kunnen wij zeker verder. Wel hebben we op het moment wat last van de recessie. De ontwikkelaar van de wijk Overhoeks, bijvoorbeeld, is onderdeel van een bank. We merken dat de besluitvorming nu langzamer gaat. De planning was om in 2009 tweeduizend woningen te bouwen in Noord, het worden er uiteindelijk zes honderd. Maar vraag is er nog steeds, die is in Amsterdam veel groter dan het aanbod.

Belangrijke metrolijn

Om een gemengde bevolking aan te trekken, proberen we te zorgen voor een afwisselende mix van woningen. In Nieuwen dam, De Banne en De Bongerd worden vooral grondgebonden woningen gebouwd, aan de IJ-oevers komt meer hoogbouw. In Overhoeks mikken we op het topsegment: mensen met hoge opleidingen en hoge inkomens. Wat sociaal-economische kenmerken betreft heeft Noord nog een inhaalslag te maken.

Daarom is het ook zo belangrijk dat die Noord/Zuidlijn er komt, of in elk geval een metrolijn tot aan het Centraal Station. Mensen moeten makkelijk naar hun werk toe kunnen reizen. Gelukkig gaat het goed met het veer, we zijn in 2008 van een miljoen naar twee miljoen overzettingen gegaan. Zelf woon ik al mijn hele leven in Noord, en ik vind niets heerlijker dan na een vergadering mijn hoofd te laten leegwaaien op de pont. Natuurlijk is het ook belangrijk dat er meer werkgelegenheid in het stadsdeel zelf wordt gerealiseerd. Het NDSM-terrein is een mooi voorbeeld van hoe het kan: daar werken nu meer mensen dan toen er nog een havenbedrijf zat. Het imago van Amsterdam-Noord is de laatste jaren overigens sterk verbeterd. Steeds meer creatieve bedrijven vestigen zich hier. We hebben leuke festivals en evenementen en mooie industriële locaties. En er is een groeiend aantal ambassa deurs, zoals John Jansen van Galen en René Gudde.

Aanharken

Of de huidige bewoners last hebben van de verdichting van hun woonomgeving? Daar merken we eigenlijk weinig van. Zeker als het gaat om de ontwikkeling van grotere projecten is er veel be grip. Als de bestemming maar logisch is. Natuurlijk is het wel belangrijk dat groengebieden zoals het Vliegenbos en Waterland behouden blijven. De komende periode ligt er een spanningsveld als het gaat om het ‘aanharken’ van Noord. We willen graag ons ruwe karakter behouden, omdat dat de wijk nu juist zo bijzonder maakt. Maar als ergens mensen gaan wonen, moeten er ook trottoirs en verlichting zijn. We hopen aan de goede kant van het midden uit te komen.”

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

Rudy Uytenhaak architect

Pieter Hordijk projectdirecteur RZG-driehoek

Ik pleit voor genereuze, weldadige steden

Verrommeling is gebrek aan structuur ‘ Soms zijn het landschap en de bereikbaarheid belangrijker dan sociale woningbouw’

‘ Laagbouw is duurzamer; mensen gaan er meer sociale verbanden aan’ Om aan de groeiende woningbehoefte in de Randstad het hoofd te bieden en 500.000 nieuwe woningen uit de Structuurvisie Randstad 2040 te realiseren, is het verdichten van steden onontkoombaar. Maar, zo zegt Rudy Uytenhaak: 'Verdichting is niet synoniem met hoogbouw.'’

“S

teden zijn als een markt, op allerlei gebied. Je kunt je er laven aan verschillende prikkels, mensen ont moeten, rijke ervaringen opdoen. Toch zijn Neder landse steden in vergelijking met veel buitenlandse steden niet zo attractief. De openbare ruimte mist verzorging en in Amsterdam bijvoorbeeld zijn de woningen klein en is de vierkantemeterprijs hoog. Als mensen kinderen krijgen, gaan ze twijfelen; ze willen wel graag in de stad blijven wonen, maar het offer is hun te groot. En dan vertrekken ze, het land schap in. Een stad moet mensen belonen, Vancouver doet dat beter. Daar heeft men zich de vraag gesteld: is het hier voor kinde ren leuk om te wonen? Dat betekent niet dat de straten vol staan met wipkippen. Wel hebben ze een diepgaande visie ontwikkeld op wat stadsruimte nu eigenlijk is. Dan gaat het om veel meer dan vierkante meters; veiligheid en kansen om je te ontwikkelen voelen ook aan als ruimte.

Verschillende smaken

Ik pleit voor genereuze steden, waar mensen zich niet afgeknepen voelen. Waar men niet betaalt voor nood, maar voor kwaliteit en de dichtheid daarvan. Als woningen ruimer zijn, leven mensen er prettiger en is er minder buitenruimte nodig. En de buitenruimte

die er is, zou moeten aanvoelen als een weldaad. Ik heb veel onderzoek gedaan naar verschillende manieren waarop dicht heid kan worden vormgegeven. De opvallendste uitkomst: stape len is niet altijd de juiste keuze. En dat is nu juist wel waar bijna iedereen in Nederland aan denkt als het over verdichting gaat. Met intensieve bebouwing tot maximaal vijf etages hoog kun je een enorme dichtheid halen, een goed voorbeeld daarvan is het Amsterdamse Borneo-Sporenburg. Hoewel ook hier de woningen net een slag groter hadden gemogen. Overigens ben ik niet tegen hoogbouw. Als mensen daar prettig wonen, is dat net zo waarde vol. Ik ben voor keuzemogelijkheden, dat maakt een stad rijk.

Ode aan de stad

Nederland zou meer moeten investeren in het creëren van klein schalige stedelijke woonmilieus. Deze leveren nog lang niet dezelfde grondopbrengst op als hoogbouw. Een vierkante meter in een appartementencomplex kost zo’n 60 procent meer dan in laagbouw, onder meer door de aanwezigheid van een centrale hal en een trappenhuis. Bovendien is laagbouw duurzamer, mensen blijven er langer wonen en gaan meer sociale verbanden aan. Het opmerkelijke is, velen zijn het met mij eens. Alleen, het gebeurt niet. Ik zie het als mijn taak om politici en ontwikkelaars te souffleren, om hun te laten zien: dit is wat je zou kunnen wil len. Het ontbreekt aan kennis en verbeeldingskracht. Bovendien zijn de randvoorwaarden bij het ontwikkelen van gebieden pro cesmatig en financieel zo gefixeerd, dat er altijd weer naar model oplossingen wordt gegrepen. Mijn verhaal is geen zedenles, maar een ode aan de stad. Ik hoop dat de politiek erdoor wordt geraakt.”

Pieter Hordijk weet uit ervaring hoe complex gebieds ontwikkeling in de Randstad kan zijn. Zoveel mensen, zoveel wensen. “Stedenbouwkundige Riek Bakker zei: gebiedsontwikkeling is niet voor bange mensen. Dat klopt, het gaat om duidelijke keuzes maken.”

“I

n de Randstad is altijd al discussie geweest over hoe het gebied Zuidplaspolder optimaal ontwikkeld kon worden. Lang is gedacht dat we ons meer moesten richten op het gebied net erbuiten, inmiddels hebben we geleerd dat dat niet de oplossing is. De Interregio nale Structuurvisie onderschrijft dit ook: hier gebeurt het en hier moeten we het doen. Het project driehoek Rotterdam-Zoetermeer Gouda (RZG), waarbinnen diverse overheden en maatschappelijke en private partijen samenwerken, houdt zich bezig met de ruimtelijke ordening van de Zuidplaspolder. Wij voeren uit wat in de Nota Ruimte staat: de Randstad heeft nog talloze uitbreidings mogelijkheden, mits deze goed aansluiten op de bestaande groenstructuur én bereikbaarheidsstructuur. Want soms is er maar weinig fysieke uitbreiding nodig om tegemoet te kunnen komen aan nieuwe wensen. Door bijvoorbeeld de verlenging van de metrolijn uit Nesselande met slechts één halte zou een groot potentieel verstedelijkingsgebied perfect ontsloten kunnen worden.

Groter geheel

Voor het creëren van veel verschillende soorten woonmilieus is de Randstad een ideale plek. Er is een delta, er is kust en veen, al die

verschillende bodemsoorten vragen alleen al om verschillende typen bebouwing. Er moeten wel duidelijke keuzes worden gemaakt: welke soort woningen gaan we waar realiseren? Soms zijn in een project de verbetering van het landschap en de bereikbaarheid belangrijker dan de aanwezigheid van dertig procent sociale huurwoningen. Dat soort afwegingen zouden veel vaker moeten worden gemaakt als het gaat om ruimtelijke ordening. Een project staat tenslotte nooit op zich, maar maakt deel uit van een groter geheel.

Kwaliteit in het landschap

De toename van het aantal woningen heeft onvermijdelijk tot gevolg dat het agrarische karakter van de Zuidplaspolder verder afneemt. Of bewoners het jammer vinden als er een stuk weiland wordt volgebouwd? De ervaring leert dat dat meestal wel meevalt. We houden bij gebiedsontwikkeling wel degelijk rekening met het landschap, bijvoorbeeld door bepaalde terreinen vrij te stellen voor groen. Tussen Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel wordt op dit moment 150 hectare natuur ontwikkeld. Verrommeling is in mijn ogen: gebrek aan structuur. Een mooie stedelijke rand is niet per definitie rommelig. We bouwen op zo’n locatie bij voorkeur in een landschappelijke stijl, zodat de overgang van platteland naar stad geleidelijk verloopt. Ook snelwegen hoeven geen probleem te vormen. De A20 bij Moordrecht, bijvoorbeeld, ligt net iets lager dan het landschap eromheen, zodat hij nauwelijks opvalt. Het is ook een kwestie van op de juiste plaatsen bomenrijen planten. Natuurlijk, kwaliteit kost geld. Maar als je goed omgaat met de natuurlijke gegevens, krijg je vanzelf meer ruimtelijke kwaliteit.”

april 2009 - naw dossier #31

naw dossier over wonen in de Randstad

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling. Vanaf nu verschijnen alle dossiers en rapporten onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Grondbeleid winter 2002

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

juni 2008

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

september 2008

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

Dossier Mixed-use in kleine kernen

Dossier Innovatie in duurzaamheid

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

Extra dossier november 2008

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

december 2008

www.naw.nl

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Waterfront ontwikkeling najaar 2004

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

gebieds ontwikkeling in Engeland

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

april 2009 - naw dossier #31