NAW Dossier 33 by bpd-nl

Kust en kade

september 2009 - naw dossier #33

inhoud

september 2009 - naw dossier #33

04 Visie 04 Colofon

De afgelopen dertig jaar heeft er een grote omslag in denken plaatsgevonden als het gaat om gebiedsontwikkeling met water.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

12 Projecten

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation,

12 14 16 18 20 22 24

www.proof.nl Art direction: Potato Pixels Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Fotografie: Maarten Willemstein, Michiel van Nieuwkerk, Hollandse Hoogte

Waalfront in Nijmegen Perkpolder in Hulst Batavia Haven in Lelystad Sﬁnxen in Huizen Duingeest in Monster Op Buuren Dorp in Maarssen Roerdelta in Roermond

Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv

26 Meningen

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes

26 27 28 29

naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 94 71

12: 18: Wonen aan het water: de Silodam in Amsterdam

Nijmegen omarmt de Waal met Waalfront en Waalsprong.

De Sﬁnxen in Huizen: gebouwd in het water.

Paul Depla, wethouder Ruimte gemeente Nijmegen Yttje Feddes, Rijksadviseur voor het landschap Rob de Graaf, senior consultant bij Tauw Lenie Dwarshuis-van de Beek, gedeputeerde provincie Zuid-Holland

16:

Grandeur uit de Gouden Eeuw in Batavia Haven.

27:

Yttje Feddes: “Meebewegen met de natuur is ook heel interessant.”

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Visie

Water als identiteitsdrager Water speelt een belangrijke rol in veel van de projecten die Bouwfonds Ontwikkeling momenteel realiseert. Dat is niet altijd zo geweest. Tot begin jaren 80 van de vorige eeuw werd water niet als kwaliteit ervaren. In dit dossier aandacht voor de omslag die heeft plaatsgevonden, de visie van Bouwfonds op het ontwikkelen met water en de manier waarop Bouwfonds de kwaliteit van water inzet in de projecten die ze ontwikkelt.

laderend door projectbrochures uit de jaren 80 zie je op geen enkele foto dat wijken door water worden omringd. Wel foto's van de gebouwen, de pleinen en de straten, maar het water was blijkbaar geen verkoopargument. En dat gold niet alleen voor de projecten van Bouwfonds, vrijwel geen enkele ontwikkelaar gaf het water een prominente plek in zijn plannen en al helemaal niet in de verkoopbrochures. Simpelweg omdat de markt dat niet als voordeel ervoer. Wie de huidige aandacht voor waterwonen wil begrijpen, moet ook zien waar we vandaan komen. Tot het midden van de vorige eeuw was het water een vijand, met de Watersnoodramp van 1953 als grootste nachtmerrie. De halve eeuw daarna is die vijand bedwongen. Dijken werden hoger, risico’s lager, overstromingen zeldzamer en de houding van de Nederlander ten opzichte van water veranderde langzaam. De angst voor het water werd minder, maar het duurde tot begin jaren negentig voordat het water ook echt als kwaliteit werd ervaren.

Vossenpolder in Hillegom

Een van de eerste steden die dat begrepen, was Londen. De ontwikkelingen van de Docklands in de Britse hoofdstad startten in de jaren tachtig. Pakhuizen werden omgebouwd tot luxe lofts met uitzicht op de Thames. Andere steden in Europa, Amerika en Azië volgden. Stap voor stap werd het water ontdekt als luxe vestigingsklimaat voor de stedelijke bovenklasse. De bovenklasse die juist op dat moment de neiging had te vertrekken uit steden als Amsterdam, Hamburg, Rotterdam en Londen, met als gevolg dat het voor de steden steeds lastiger werd om de

gemeentelijke begroting rond te krijgen. Hoogopgeleiden zorgen voor directe en indirecte inkomsten voor een stad. Een goed vestigingsklimaat voor hogeropgeleiden maakt een stad bovendien interessant voor de vestiging van het internationale bedrijfsleven.

Havens als creatieve hotspots Die benadering kreeg een duidelijke impuls door de verschijning in 2002 van het boek ‘The Rise of the Creative Class’ van Richard Florida. Daarin beschrijft hij de opkomst van een nieuwe sociale klasse die bestaat uit veelal hoogopgeleiden die werkzaam zijn in de creatieve industrie. Florida betoogt onder meer dat het binden van de creatieve klasse tot meer welvaart leidt. Veel steden vonden en vinden dat een aantrekkelijke gedachte. In het boek (en de opvolgers daarvan) beschrijft Florida wat ervoor nodig is om deze klasse te binden en betoogt hij dat een inspirerende leefomgeving daar een onderdeel van is, al is het volgens hem niet het enige. Veel steden dachten echter dat, als ze de havens maar aanwezen als creatieve zone, het grote geld vanzelf zou binnenvaren. Dat is niet wat Florida bedoelde, maar het leidde wel tot een hernieuwde belangstelling voor de havens. En een sterk positieve aandacht voor havengebieden was nieuw. De haven was tot dat moment geen plek waar de gegoede burgerij woonde. In de havens en bij het water woonde het volk. Opeengepropt en goedkoop. En water, dat was niet alleen gevaarlijk, het was ook vies. Water stonk, zat vol ziektes en ratten en was geenszins een kwaliteit.

september 2009 - naw dossier #33

De huizen aan de Amsterdamse grachten lieten zien hoe goed het ging met de stad en haar bewoners Kwaliteitsdrager op verschillende manieren Wie zich bedenkt waar we vandaan komen, raakt onder de indruk van de omslag in denken die de afgelopen dertig jaar is gemaakt. Water wordt anno 2009 ervaren als een kwaliteitsdrager. Water geeft identiteit aan een gebied. Voor Bouwfonds is dat belangrijk, gebiedsontwikkeling is immers het creëren van identiteit. Mensen willen wonen op een plek die zich onderscheidt van andere plekken. Die zo een thuis kan vormen. Water kan deze identiteit geven en dat kan op verschillende manieren. We kunnen onderscheid maken in water als decor in de stad, water als openbare ruimte en water als panorama.

Water als decor Water kan bijna onzichtbaar in een project worden verweven. Als achtergrond van het verhaal dat de stad vertelt. Als decor, maar in al zijn bescheidenheid. De dijkwoning is daarvan een mooi icoon. De woning zelf heeft niets met het water te maken en toch ook weer alles. Want zonder het water zou de woning niet bestaan. Hetzelfde geldt voor dorpen langs de rivier. Die ontlenen hun karakter en hun verhaal aan het water. In de meeste gevallen is dat een geschiedenis van jaren, maar het kan ook in deze tijd. Neem bijvoorbeeld het nieuwe dorp Op Buuren dat Bouwfonds ontwikkelt in de gemeente Maarssen. Het is op een aantal manieren een bijzondere ontwikkeling. Niet alleen omdat het is gerealiseerd op een voormalig fabrieksterrein, of omdat het de goedkeuring kreeg van de meestal kritische vereniging Vrienden van de Vecht, maar

vooral omdat een oud dorp nieuw is gebouwd in de traditie van de Vechtdorpen elders langs de rivier. Dat is pastiche, maar het is vooral theater en aan dat theater is op dit moment veel behoefte. Want de stad als theater biedt identiteit. Het water is hier het uitgangspunt. Niet altijd even zichtbaar, maar wel aanwezig. Het kan ook directer. Havensteden hadden vroeger een zuiver functionele betekenis. De haven was tot halverwege de vorige eeuw (maar vooral in de Gouden Eeuw) wat de luchthaven nu is. Een knooppunt van goederen- en personenvervoer. Een meetingpoint voor de wereld. Dat leverde functionele architectuur op, maar niet alleen. De huizen aan de Amsterdamse grachtengordel lieten ook zien hoe goed het ging met de stad. Met 'De Gouden Bocht' als mooiste voorbeeld. Kern van deze vorm van water als decor is trots en wellicht ook protserigheid. Laten zien wat je hebt. Op het beroemde schilderij ‘De bocht van de Herengracht te Amsterdam’, dat in 1685 door Gerrit Adriaensz. Berckheyde werd geschilderd, is die trots duidelijk te zien. Op het schilderij zijn geen bomen te zien en naar men aanneemt is dat gedaan op verzoek van de eigenaren van panden op het schilderij: de bomen stonden voor hun prachtige huizen. Die trots en grandeur zijn ook nu te realiseren. Kijk bijvoorbeeld naar Batavia Haven in Lelystad, waar door Bouwfonds en architectenbureau Krier & Kohl een nieuwe haven is ontworpen met daaromheen historiserende bebouwing. Ook een pastiche. Maar ook een sterke identiteit die trots en grandeur uitstraalt.

naw dossier over kust en kade

Dichterswijk in Utrecht

Water als openbare ruimte In de hiervoor genoemde voorbeelden is het water decor, achtergrond bij het verhaal dat de stad vertelt. Het is echter geen gebruiksvoorwerp. Niet bedoeld om aan te raken. Water biedt echter ook vermaak en vertier en kan een bruikbare openbare ruimte bieden. Dat kan op verschillende manieren. Heel letterlijk door ermee of erin te spelen. Of iets afstandelijker tijdens een wandeling langs het water. Het water geeft daarmee een identiteit, maar is ook functioneel. Vaak kan deze functie goed worden gecombineerd met het bereiken van milieudoelen als wateropvang en zuivering in helofytenﬁ lters. Een voorbeeld daarvan is te vinden in de wijk Stad van de Zon (Heerhugowaard), waar Bouwfonds een van de partners in de gebiedsontwikkeling is. Deze door Ashok Bhalotra ontworpen wijk kan gerust de natste Vinex-wijk van Nederland worden genoemd. Als we dit principe doorvertalen, komen we vanzelf uit bij de vele marina's die ontworpen en gerealiseerd worden. Water heeft daarbij een recreatief doel. Zoals sommige mensen de openbare ruimte gebruiken om hard te lopen, te ﬁetsen of te skaten, gebruiken deze bewoners het water als hun playground. Het wordt echter pas spannend als er een volwaardige woonwijk direct aan groot water is gebouwd. Het liefst aan de zee, maar het IJsselmeer biedt ook al veel mogelijkheden. Dat gebeurde in de in 1998 bij Lelystad door Bouwfonds buitendijks ontwikkelde wijk Parkhaven. De bewoners van de 107 woningen die hier zijn gebouwd, kunnen hun zeilboot voor de deur leggen.

Voor de bewoners van het appartementencomplex is een jachthaven gerealiseerd.

Water als panorama De laatste vorm van water als identiteitsverschaffer is het water als uitzicht. Het water heeft hier de functie van onaanraakbaar, maar inspirerend vergezicht. Het water geeft de bewoners van projecten waar dit is toegepast rust en sereniteit, de ruimte werkt hier meditatief. Dat klinkt in de Nederlandse context wellicht wat zweverig, maar in veel culturen heeft water een spirituele betekenis. Denk aan de rivier de Styx, die volgens de oude Grieken de bovenwereld scheidde van de onderwereld. Maar kijk ook naar de betekenis die water heeft in de Chinese feng shui, waarin water welvaart brengt. Een mooi voorbeeld van deze manier van waterbeleving zijn de door Bouwfonds ontwikkelde Sfinxen bij Huizen, waarvan de bewoners een prachtig uitzicht hebben over het Gooimeer.

Alles in een Maar er hoeft niet altijd gekozen te worden tussen de verschillende vormen van waterbeleving. Goede projecten bieden een mix van diverse vormen, waarin het water dient als decor, als openbare ruimte én als uitzicht. Hiervan is het Amsterdamse Java-eiland een prachtig voorbeeld. De wijk biedt decor in de vormentaal die refereert aan de grachtengordel. De grachten op het eiland zijn bedoeld als openbare ruimte voor de bewoners. En ten slotte biedt het eiland een prachtig uitzicht over het IJ.

september 2009 - naw dossier #33

Water moet vanaf de eerste schets integraal onderdeel zijn van een planontwikkeling Water integraal gebruiken: MRE Om de mogelijkheden van water optimaal te benutten, moet integraal worden gedacht. Niet alleen in de wijzen waarop het identiteit kan bieden, ook tijdens de gebiedsontwikkeling. Bouwfonds vindt dat water ruimtelijk, technisch en economisch vanaf de eerste schets integraal onderdeel moet zijn van een planontwikkeling. Bouwfonds noemt dit de MRE-benadering. Volgens Bouwfonds komt een duurzame leefomgeving namelijk tot stand door de aspecten milieu, ruimte en economie op een optimale manier in onderling verband te brengen. Dat is de MRE-benadering: het nadrukkelijk zoeken naar een balans tussen milieukundige, ruimtelijke en economische aspecten bij plan- en besluitvorming. In de praktijk betekent dit bijvoorbeeld dat milieukundige eisen (waartoe we ook de wateropgave rekenen) tot een ander kosten- en-batenplaatje kunnen leiden en daarmee tot een ander ruimtelijk plan. Milieueisen hebben daarmee een directe invloed op hoe de gebouwde omgeving – de ruimte – eruit gaat zien, maar altijd in evenwichtige relatie tot de economische aspecten. Alleen zo kun je echte kwaliteit bereiken en tot een zogeheten ‘optimale aanwending’ van gebieden komen. En zo lijkt gebiedsontwikkeling op een puzzel waarbij de stukjes logisch in elkaar vallen, maar er niet sprake is van slechts een enkele juiste oplossing. Vaak zijn er meer oplossingen mogelijk. Waar het om gaat is juist die oplossing te vinden waarbij er niet alleen sprake is van een balans tussen de elementen milieu, ruimte en economie, maar die ook voor alle betrokken partijen acceptabel is. Het gaat om die keuze die voor de verschillende

partijen maatschappelijk valt te verantwoorden. Waarbij de oplossingen haalbaar en betaalbaar moeten zijn.

R - ruimte Als we de MRE-benadering vertalen naar water, dan leidt dat tot het identiteitsverhaal dat hierboven uitgebreid is belicht. Een architectenbureau dat water als dragend stedenbouwkundig principe gebruikt, is bijvoorbeeld bureau West8, dat in verschillende havenherontwikkelingen de kade als uitgangspunt nam. Zo ook in het Bouwfonds project de Stadsoevers in Roosendaal. West8 begon voor de transformatie van de voormalige spoorhaven met het ontwikkelen van een aantal kadetypes met elk een eigen sfeer. Van hoogstedelijk tot natuurlijk. Vanuit deze typologie is de rest van het gebied vormgegeven. De kadetypes – en daarmee het water – zijn letterlijk drager geworden van de identiteit die na de transformatie gaat ontstaan. Hierdoor ontstaat een gevarieerd en aantrekkelijk nieuw stadsdeel.

M - milieu en techniek De M van de MRE-benadering staat voor milieu, maar laat zich bij water ook gemakkelijk vertalen naar techniek en functionaliteit. Een belangrijk thema daarbij is het lokaal opvangen van regenwater. Dat is om twee redenen steeds meer noodzakelijk. Ten eerste versteent de stad. Door stedelijke verdichting, maar ook doordat steeds meer mensen ervoor kiezen hun tuin te bestraten. Daarbij en daardoor zijn bestaande rioolsystemen niet altijd en overal geschikt om het regenwater af te voeren. Iets dat versterkt

naw dossier over kust en kade

Parkhaven in Lelystad

wordt door de klimaatverandering, die leidt tot meer zware buien, waarbij in korte tijd veel water valt. Dit alles leidt ertoe dat er ondercapaciteit optreedt in rioolafwateringssystemen en dat er tegelijkertijd lokaal verdrogingsproblemen ontstaan. Oplossing is het loskoppelen van regenwaterafvoer van het grijze water. Dit klinkt eenvoudig, maar vergt veel deskundigheid én een integrale benadering. Vaak gaat dat mis op de overgang van privaat naar publiek en blijkt die overgang moeilijk te realiseren. Bouwfonds bekijkt in haar projecten hoe water vanaf het begin op deze manier in haar projecten kan worden geïntegreerd. Soms vergt dat de nodige creativiteit. Zeker waar je te maken hebt met strenge randvoorwaarden. Een voorbeeld daarvan is de herontwikkeling van het woon- en winkelgebied Wagnerplein in Tilburg. De gemeente heeft als beleid dat water zichtbaar afgevoerd moet worden. Dit beleid is op zichzelf lovenswaardig omdat het bijdraagt aan de belevingswaarde van water. Maar in een hoogstedelijk gebied als Tilburg-Noord is het lastig. Bouwfonds is er echter in geslaagd. Dit kan alleen als je het als uitgangspunt neemt voor het plan. Dat is gedaan door middel van grindkoffers onder verhardingen in de openbare ruimte om het water te bergen en vervolgens te inﬁ ltreren.

steden oude havens opengegraven. Dit trekt nieuwe horeca en nieuwe bezoekers aan. Tenslotte moet ook vanuit economisch oogpunt integraal naar de kracht van water worden gekeken. Zo wordt in het Zeeuws-Vlaamse Perkpolder – bekend van het veer over de Westerschelde naar Kruiningen – het water als economische drager ingezet voor de ontwikkeling van het gebied. Nu het veer niet meer vaart, vanwege de komst van de Westerscheldetunnel, is de welvaart afgenomen. Bouwfonds onderzocht hoe de plaatselijke economie en de leefbaarheid een duw in de rug kunnen krijgen door de haven te herontwikkelen. Hierbij wordt ingezet op recreatie en leisure. Het water speelt daarbij vanzelfsprekend een belangrijke rol. Hierbij is het rood-voor-blauwprincipe toegepast. Dit kan ook op een hoger schaalniveau worden ingestoken. Dat gebeurt bijvoorbeeld in Cadzand-Bad, ook in Zeeuws-Vlaanderen, waar Bouwfonds heeft getekend voor de ontwikkeling van een grootschalig gebied met recreatiewoningen. Vanwege deze impuls en vanuit de opbrengsten worden in een later stadium het gedateerde centrum en de boulevard ontwikkeld. Het project leidt ertoe dat het recreatieseizoen wordt verlengd en dat er in het laagseizoen meer wordt besteed. Bovendien leidt het tot een stijging van de werkgelegenheid gedurende het hele jaar.

E - economie

Nijmegen: hoogstedelijk en landelijk

Integrale gebiedsontwikkeling betekent ook dat integraal wordt nagedacht over de ﬁnanciering en de verdeling van kosten en baten. Verevening is daarbij cruciaal. Water biedt niet zelden een economische impuls aan een gebied. Niet voor niets worden in veel

In de afgelopen dertig jaar werd het water herontdekt als nieuwe voorkant van de stad. Het is de kunst deze kans te grijpen en dat kan op verschillende manieren. Het beste voorbeeld daarvan is wellicht Nijmegen. Daar was de benedenstad

september 2009 - naw dossier #33

zo verpauperd dat er verscheidene plannen zijn geweest om het gebied helemaal te slopen. Dat is gelukkig nooit gebeurd, want tegenwoordig is de Waalkade een van de aantrekkelijkste stukjes Nijmegen. Hoogstedelijk, verweven met het water. Die kracht van de directe relatie tussen stad en de rivier komt ook duidelijk naar voren in het ontwikkelingsplan het Waalfront. De gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling trekken samen op in het concretiseren van het plan ‘Waalfront’, waarbinnen ondermeer het bestaande bedrijfsgebied zal transformeren in een hoogstedelijk woon- en voorzieningengebied rond de Waalhaven en de Handelskade. Maar ondertussen maakte de stad ook de Waalsprong. Aan de noordzijde van de Waal wordt een heel ander milieu ontwikkeld. Tussen de Waal en het dorp Lent krijgt de rivier meer ruimte en wordt een laagstedelijk woonmilieu ontwikkeld door onder meer Bouwfonds, waar water en wonen hand in

naw dossier over kust en kade

hand gaan. Soms droog, soms nat, altijd interessant. Voor de mensen die er wonen, maar ook voor de andere bewoners van Nijmegen, want midden in het nieuwe Nijmegen ontstaat zo een natuurlijk stadspark. Zo wordt Nijmegen omklemd door het water en dat geeft de stad een enorme impuls. In de afgelopen dertig jaar vertaalde Bouwfonds de kwaliteit van water in identiteit. Dat doet Bouwfonds op een integrale manier, door rekening te houden met ruimte, milieu en economie. Maar in de visie van Bouwfonds laat water zich in werkelijkheid niet zo ontleden. Integraal denken betekent dat je de kracht van een gebied herkent en erkent en die vertaalt in het plan. Wie die kracht tot in detail analyseert, maakt hem kapot. De kwaliteit van water is voor een deel ongrijpbaar. Het is de kwaliteit van de rust. Van het plezier en van de ruigte. Die kwaliteit wil Bouwfonds in haar projecten zo inzetten dat het leidt tot aangename stedenbouw en bijzondere woonmilieus.

Dit is nog maar het begin Nederland heeft het water nog maar net ontdekt. Steden als Almere en Lelystad zijn weliswaar op de zeebodem gebouwd, maar deden vrijwel niets met hun kustlijn. En Rotterdam keek bij stadsuitbreidingen vooral naar het oosten, naar het land. Dat het een havenstad is, zelfs een van de grootste van Europa, was in de stad zelf amper te merken. De haven ligt als een Fremdkörper in de stad. Die houding verandert in hoog tempo. Lelystad heeft de kwaliteit van het

water herontdekt in bijvoorbeeld Parkhaven en Batavia Haven, waar Bouwfonds nieuwe havens heeft ontwikkeld of gaat ontwikkelen, zoals in de Regattahaven (Graansteiger), die refereren aan een geschiedenis die nooit heeft bestaan. Almere heeft vergaande plannen voor een eiland voor de kust. En Rotterdam kijkt weer naar het westen en heeft een samenwerkingsverband gesloten met het havenbedrijf om in de zogenaamde stadshavens een vestigingsklimaat te ontwikkelen waar haven en stad hand in hand gaan.

Het kan echter nog veel verder. Kijk bijvoorbeeld naar de plannen waarmee West8 meedeed aan de EO Wijersprijsvraag over de Markerwaard en waarbij een echt vernieuwende visie werd gepresenteerd op dat gebied. Kijk ook naar de ideeën voor eilanden voor de Noordzeekust. Maar let ook op alle drijvende woonwijken die worden ontwikkeld door jonge Nederlandse bureaus. Drijvend wonen blijft in de visie van Bouwfonds een niche, maar levert wel een boeiend nieuw woonklimaat op. Wateringse Veld in Den Haag

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Waalfront in Nijmegen

Nieuw leven aan de Waal

Straks stroomt de Waal niet meer langs Nijmegen, maar er dwars doorheen

Bijna 2000 jaar geleden werd de buitenbocht van de Waal al bewoond. Nu werken de gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling samen om op die historische plek van Noviomagus (Nijmegen) aan de Waal een aantrekkelijk woonwerkgebied te realiseren.

Nu nog biedt alleen een te klein stukje Waalkade de Nijmegenaren uitzicht op hun rivier. De toekomst belooft een complete stad aan de Waal, met een rivier die niet alleen langs, maar ook dóór de stad stroom. Nijmegen omarmt de Waal.

Waalfront Het plan Waalfront voorziet in het ontsluiten van de Waal en het betrekken van het

Waalfront bij de stad. Het masterplan omvat een binnenstedelijke ontwikkeling met een hoge dichtheid en een hoog ambitieniveau. Een eerste deelproject, De Handelskade, is net gestart. In totaal zullen in vijftien jaar tijd zo’n negen deelgebieden worden ontwikkeld, geïnspireerd op historische landschappen die onder het gebied verborgen liggen, zoals de resten van de Romeinse nederzettingen en het fort Krayenhoff.

Waalsprong Met Waalsprong steekt Nijmegen de Waal over. Aan de noordkant van de rivier, tussen de Waal en het dorp Lent, komt meer ruimte voor het water en wordt een laagstedelijk milieu ontwikkeld. In de plannen van o.a. Bouwfonds gaan water en wonen hand in hand. En zo ontstaat, middenin het nieuwe Nijmegen een natuurlijk stadspark.

Levendigheid van de rivier In de buitenbocht van de Waal is veel te zien en te beleven. Schepen varen vlak langs de Waalkade. Het is een komen en gaan van duwbakcombi’s, Rijncruisers en binnenvaartschepen. In Waalfront wordt het zicht op het water bewust vergroot door middel van doorkijkjes, verhoging van de huizen om over de dijk uit te kijken en boulevards langs het water.

Denktank De toekomst van het Waalfront kreeg vorm met de inbreng van omwonenden. Daardoor kwam het stedenbouwkundig team van een vrij homogeen plan tot een patchwork van verschillende sferen. Simpelweg omdat het via deze inbreng het gebied beter leerde kennen. Ideeën en aanvullingen van de denktank vonden hun weg naar het plan. Bijvoorbeeld als het ging om de indeling van de haven of inrichting van de Handelskade.

Naam project: Waalfront. Locatie: tussen de spoorbrug en de geplande nieuwe stadsbrug, grenzend aan de oude binnenstad en volkswijk Waterkwartier en een lange strook direct aan de rivier. Plaats: Nijmegen. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en gemeente Nijmegen (middels een Europese aanbesteding). Aantal woningen: 2600 woningen en 30.000 m² voorzieningen en werkruimten. Type woningen: nog niet bekend, wonen met hoge dichtheid. Doelgroepen: alle categorieën in de woningmarkt, zijnde: gezinnen, alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens, jongeren, studenten, ouderen en bijzondere groepen. Plangebied: 330.000 m2 brutovloeroppervlak/33 hectare. Stedenbouwkundige(n): Lodewijk Baljon en Atelier Zeinstra Van der Pol. Architect(en): nader te bepalen, eind 2009. Overige functies: kleinschalige detailhandel, kantoren, sociaal-maatschappelijke of culturele functies (museum, galerie) zijn welkom, evenemententerrein. Start bouw: 1e helft 2011. Realisatie/oplevering: doorlopend, fasegewijs tot en met 2026. Meer informatie: www2.nijmegen.nl/ wonen/projecten/waalfront/masterplan

Verborgen geschiedenis De grond waarop Waalfront wordt gerealiseerd, heeft een rijke, deels verborgen geschiedenis. Zo zijn er de archeologische resten uit het allereerste begin van Nijmegen. Samen met het puin van het bombardement van februari 1944 vormen deze resten de ondergrond van de Waaloever. Andere cultuurhistorische elementen zijn de vestingwerken uit de 19e eeuw en delen van de industriële geschiedenis van Nijmegen. Ze blijken een bron van inspiratie: de Romeinse sfeer en ook het fortlandschap zullen tot leven worden gewekt; delen van het industrieel erfgoed worden hergebruikt.

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Perkpolder in Hulst

Genieten van de elementen

De unieke natuur van de Westerschelde als basis voor een economische impuls

Op de plek in Oost-Zeeuws-Vlaanderen waar jarenlang het veer Kruiningen-Perkpolder aanlegde, zal een exclusieve woonomgeving ontstaan. Het gebied op en rond het voormalige Veerplein krijgt een nieuwe identiteit met woningen, recreatie en natuur, omgeven door water. Dat wordt genieten van de elementen vanuit de luie stoel.

Ten noorden van Kloosterzande in de gemeente Hulst lag een betonnen vlakte: het oude Veerplein. Tot 2004 legde hier het veer Kruiningen-Perkpolder aan. Sinds het wegvallen van de veerdienst was het een verlaten, maar prachtige plek. En nu wordt het groene gebied opnieuw ingericht, zodat er een exclusief woonmilieu ontstaat op een terp, omgeven door water en nieuwe natuur.

Hierdoor komt er weer leven in het gebied, krijgt de lokale economie een nieuwe impuls en wordt de leefbaarheid van de gemeente Hulst gewaarborgd. Naast ongeveer 250 permanente woningen boven op een tien meter hoge terp en zo’n 200 deeltijdwoningen komen er een luxe hotel, een wellness center, een jachthaven en een golfbaan. Alle gebouwen liggen veilig achter de zeedijk.

Toekomstige bewoners en gebruikers van Perkpolder kunnen genieten van drie van de vier elementen: water, aarde en lucht. De gemeente Hulst, de provincie Zeeland, Rijkswaterstaat Zeeland, Bouwfonds Ontwikkeling en AM werken intensief en enthousiast samen om potentiële bewoners en recreanten aan te trekken. Het element water doet de rest.

Architectuur en landschap In het landschap verschijnen clusters van woningen met bijzondere overgangen tussen de woning en de omgeving. Architectuur en landschap worden als het ware een. Het idee is dat wonen en recreatie ‘slechts’ te gast zijn. Het landschap vormt de basis waarbinnen verschillende functies zich als een natuurlijk element vestigen. De Westerschelde en de bijbehorende getijden vragen om nieuwe dijk-structuren en bijzondere woonvormen.

Recreatie Alles in Perkpolder is erop gericht de natuur te (blijven) beleven. Het golfterrein biedt zicht op het water, wandel- en fietsroutes voeren de recreant door de binnendijkse, zilte natuur en het unieke buitendijkse natuurgebied van kreken, schorren en slikken. Natuur die typerend is voor het bekken van de Westerschelde en uniek is in Europa. En natuurlijk is er ook gedacht aan mogelijkheden om uit te rusten van al die inspanningen: daarvoor komen er onder andere een restaurant en een wellness-center.

Naam project: Perkpolder. Locatie: het voormalige Veerplein aan de Zeeuws-Vlaamse kant, tussen Terneuzen en Hulst. Plaats: Hulst. Betrokken partijen: gemeente Hulst, provincie Zeeland, Rijkswaterstaat, Waterschap Zeeuws-Vlaanderen, Dienst Landelijk Gebied, Dienst Domeinen, Bouwfonds Ontwikkeling, AM/Projectontwikkeling Zeeland, ComCoast, Staatsbosbeheer. Aantal woningen: circa 250 permanente woningen en circa 200 deeltijdwoningen. Plangebied: 500 hectare. Architect/stedenbouwkundige: landschapsarchitect Buro Lubbers. Overige functies: fullservice jachthaven met circa 350 ligplaatsen, 4/5 sterrenhotel (70/80 kamers), wellness functies en conferentieruimten, kwaliteitsrestaurant, natuurgebied, complete golfbaan, camping, ca. 35 hectare binnendijkse natuur, ca. 75 hectare buitendijkse natuur, aanpassing N60, halfopen landschap. Start bouw: 2011. Planning: 2009: stedenbouwkundig plan deﬁ nitief, 2010: deﬁ nitieve inrichting plan, 2011: start bouwrijp maken, 2012: start verkoop. Meer informatie: www.perkpolder.nl.

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Batavia Haven in Lelystad

Terug naar de Gouden Eeuw Naam project: Batavia Haven. Locatie: ten noorden van Lelystad aan het Markermeer. Plaats: Lelystad. Betrokken partijen: Ontwikkelingscombinatie Batavia Haven (OCB): Bouwfonds Ontwikkeling, Amvest, Van Wijnen, Stable International. Aantal woningen: 450 woningen (variërend van royale appartementen, penthouses en woon-werkwoningen tot stadswoningen met privétuin) en 7500 m2 commerciële ruimtes. Stedenbouwkundige(n): Wissing. Architect(en): Krier & Kohl, Attica Architecten. Overige functies: ondergronds parkeren, winkels, restaurants, boulevard, passantenhaven. Start bouw: gestart in 2007, opening Batavia Haven I in april 2009. Realisatie/oplevering: doorlopend. Meer informatie: www.bataviahavenwonen.nl.

Flaneren, winkelen, werken en wonen in de sfeer van het Amsterdam ten tijde van de VOC

Binnen- en buitendijkswonen met zicht op de haven en met om de hoek volop gelegenheid om te winkelen en uit te gaan, in een historische en toch eigentijdse sfeer. Straks kan het allemaal in Batavia Haven.

Batavia Haven I vormt samen met de nog te bouwen woon- en winkelcomplexen II tot en met V een pijler in het kustconcept van Lelystad. Zij omsluiten straks een nieuwe jacht- en passantenhaven. Maar Batavia Haven biedt meer. Het zal ook een heerlijke plek worden om te wonen, mede dankzij de twee verschillende verblijfsklimaten. Allereerst het havengebied, voorzien van winkels en horeca, gelegen aan de promenade op het zonnige zuidwes-

ten, en ten tweede een rustig binnengebied van een verhoogde binnentuin (parkeren onder de binnentuin) omsloten door stadswoningen, uitsluitend voor de bewoners. Nu al woon je in Batavia Haven I stedelijk, aan het water en landelijk tegelijkertijd. Vlakbij liggen het Zuiderplasbos en de Oostvaardersplassen. Die stedelijke grandeur heeft Batavia Haven van haar historiserende architectuur. Karakteristieke torens sieren de havenpan-

den met de appartementen. Stadsstraatjes en schuin oplopende steegjes leiden naar de stadswoningen in het binnengebied. Het geheel ademt de sfeer van Amsterdam ten tijde van de Vereenigde Oost-Indische Compagnie. Als Batavia Haven voltooid is, zal de kustlocatie niet meer alleen van de bewoners zijn. Ook Lelystatters en dagjesmensen genieten dan van de museale schepen in de haven en van de winkels en restaurants.

Flaneren Toeristen, Lelystedelingen, zijn van harte welkom in de ‘gezamenlijke woonkamer’ van de Batavianen. In de nabije toekomst flaneren ze over de winkelpromenade aan de voet van de woningen en appartementen. De gemeente heeft een hoogwaardige buitenruimte aangelegd: naast elegant straatmeubilair heeft de ruimte bijzondere boomsoorten en geornamenteerde lantaarns.

Passantenhaven Lelystad beschikt met de vernieuwing en uitbreiding van Batavia Haven straks over een van de grootste passantenhaven aan het Markermeer. In de passantenhaven zijn 300 ligplaatsen met alle moderne faciliteiten en tal van attracties in de directe omgeving. In de haven worden ook vele evenementen georganiseerd ( sloependag, zeilwedstrijden).

Havenarbeid De meeste appartementen en woningen van Batavia Haven I zijn verkocht of verhuurd. De commerciële ruimtes zijn klaar voor exploitatie door winkeliers en horeca. Ook in Lelystad is het in economisch opzicht geen gemakkelijke tijd. Maar Lelystad heeft een pioniersgeest en dus wordt de ontwikkeling van blok II voorbereid: een gezamelijk initiatief met de gemeente en OCB.

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Sﬁnxen in Huizen

Watervogels voor het raam Naam project: De Sﬁ nxen (Philea, Giseh, Luxor, Memphis en Thebe). Locatie: in het Gooimeer en aan de Gooimeerpromenade. Plaats: Huizen. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: 5 complexen met ieder 14 woningen (10 appartementen, 4 maisonnettes), 8 van de 14 uitkijkend op het noorden en het water, 6 van de 14 op het zuiden, uitkijkend op de boulevard (voorzien van erker om het water te kunnen zien). Type woningen: appartementen. Plangebied: 4250 m2. Architect: Neutelings Riedijk. Overige functies/voorzieningen: inpandige parkeergarage, strandje, boulevard, vissteiger, ecologische zone. Ontwikkelings- en realisatietraject: 1996 – 2004. Meer informatie: www.sﬁ nxen.nl.

Met dit spraakmakende woonproject werd Huizen opnieuw op de kaart gezet

Wonen op het water en toch stevig op de grond, in Huizen heeft Bouwfonds Ontwikkeling laten zien hoe dat kan. De vijf appartementencomplexen met de intrigerende naam ‘Sﬁnxen’ passen perfect in een reeks plannen die de afgelopen jaren op de grens van kust en kade zijn gerealiseerd.

De Sﬁ nxen zijn een vijftal luxe appartementencomplexen met hun voeten in het water. Het project maakte deel uit van Vinex-locatie Vierde Kwadrant in Huizen aan het Gooimeer. Met dit spraakmakende woonproject werd Huizen opnieuw op de kaart gezet. De huizen van Huizen haalden regelmatig de architectuurbladen en waren het decor van televisieseries en commercials.

Het zijn gebouwen als sculpturen, die sterk doen denken aan de sfi nxen uit het oude Egypte. Een statige neus naar het noorden, hun schuine rug naar de zon gekeerd. Alleen het woestijnzand ontbreekt; deze sfi nxen vinden juist verkoeling, in het water. Alle vijf zijn ze vanaf het land bereikbaar via een brug. Iedere Sfi nx telt vier maisonnettes, tien appartementen en een parkeerkelder.

De noordzijde, met uitzicht op het water, heeft grote raampartijen. De zuidzijde, aan de kant van de boulevard, bestaat uit grote, zonnige terrassen. Overigens hebben alle woningen op het meer gerichte ramen. Daarnaast lopen de blokken taps toe zodat het uitzicht vanuit de achter de Sﬁ nxen liggende boulevardappartementen zo min mogelijk wordt belemmerd.

De uitdaging van het water Wie in het water bouwt, moet met veel specifieke zaken rekening houden. Niet alleen dient de natuur te worden behouden, ook moet rekening worden gehouden met overstromingsgevaar, ijsgang, oppervlaktevervuiling, de druk van het water en uitloging van het materiaal als gevolg van zon en water. Voorafgaand aan de realisatie van de Sfinxen moest er civieltechnisch flink wat gebeuren. Bijvoorbeeld het creëren van een bouwterrein in het water en de aanleg van de benodigde bruggen. De woningen staan op een waterdichte bak, met palen gefundeerd in de bodem van het Gooimeer.

Blikvangers De zilvermetalen huid van de vijf statige ‘poortwachters’ schittert in de zon. Aluminiumplaten bleken het best te voldoen aan de milieueisen; andere materiaalsoorten kunnen het oppervlaktewater verontreinigen. De grove felsnaden, waarmee de platen aan elkaar zijn gezet, geven de panden een fraaie horizontale belijning.

Ecologische ruimte De Sfinxen staan in een rietkraag die een zachte overgang vormt met de oever en bovendien dient als Helofyten voor waterzuivering. De natuur reikt letterlijk tot aan de (gezamenlijke) voordeur. Onderdeel van het plan was in het gebied meer natuur te brengen dan er al was en op natuurlijke wijze zou zijn ontstaan. Er werden natuurlijke overgangszones en eilandjes onder water ontwikkeld, waardoor een ecologisch evenwicht tussen flora en fauna is ontstaan. En zo kunnen de bewoners nu genieten van allerlei bijzondere watervogels.

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Duingeest in Monster

Gebied teruggeven aan de duinen

Dit kan het begin zijn van landschapsherstel in de gehele binnenduinrand

Wonen in de duinen. Kan het mooier? Vanaf 2010 zal in de buurt van het Zuid-Hollandse Monster het duinlandschap terugkeren, met een nieuwe woonenclave die straks de geleidelijke overgang vormt tussen de polder en de duinen.

In het Westland in Monster verschijnen weer duinen, 200 jaar na het verdwijnen ervan. Destijds maakten ze plaats voor boomgaarden en later kassen. Straks worden het bebouwde duinen. Op een twaalf hectare groot gebied met de naam Duingeest ontwikkelt Bouwfonds Ontwikkeling circa 240 duurzame woningen. Maar dat is niet het enige. Het gehele landschap wordt ontwikkeld: een integrale aanpak van een compleet gebied in samenwerking met

Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland. Inclusief binnenduinrandbos en de natuurlijke karakteristieken van een dergelijk terrein. De voorgestelde ontwikkeling in Duingeest zou weleens het begin kunnen zijn van landschapsherstel in de gehele binnenduinrand van Monster tot aan Hoek van Holland. Maar voor het zover is, ontstaat eerst Duingeest. De woonenclave moet een toonbeeld worden van anders zijn. Met een informele en natuurlijke sfeer,

opgeroepen door de nabijheid van de zee, de duinen en de architectuur. De bebouwing ligt nu eens geclusterd, dan weer verstrooid in het landschap. Als zandkorrels die zomaar ergens terecht zijn gekomen. Elke plek in Duingeest wordt anders; de keuzevrijheid van de toekomstige bewoners is groot. Een groep van zo’n 20 à 25 geïnteresseerden heeft mee kunnen praten en denken over de eerste ontwerpen voor de woningen.

Uitstraling Tijdens het bouwrijp maken van de grond speelt het zonlicht door de takken van de grove den. Er worden 300 volwassen bomen geplant, 1 per 200m² uitgeefbaar terrein. Het vormt het begin van de terugkomst van het duinlandschap. De huizen, gevarieerd in architectuur, woningtype, kavelvorm en oppervlakte worden deels opgenomen in het landschap. Ook worden de erven in principe op natuurlijke wijze gescheiden, bijvoorbeeld door het planten van sierheesters als de rhododendron, de duindoorn of de duinroos.

Reliëf Architectuur en landschap ontmoeten elkaar in het golvende reliëf van de duinen. Die accentuering van duinruggen en de wisselende perspectieven zorgt voor een optimaal ruimtelijk effect. Het benadrukt het duinkarakter van de enclave en heeft bovendien een positief effect op het geluidsniveau in het woongebied.

Naam project: Duingeest. Locatie: tegen de duinen, tussen de 's-Gravenzandseweg en de Vlotwatering, aansluitend op de jongste wijk van Monster, Duinvallei De Grote Geest. Plaats: Monster, gemeente Westland. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en Ontwikkelingsmaatschappij Het nieuwe Westland (50% gemeente Westland en Provincie Zuid-Holland, 50% OPP, Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke Sector, een dochter van BNG). Aantal woningen: 235 woningen (135 grondgebonden woningen waaronder twee- en drie-onder-een-kapwoningen en vrijstaande huizen, 100 appartementen) plus 5 masterkavels en 6 vrije kavels. Plangebied: 12 hectare. Architectuur/stedenbouwkundige: DN Urbland bv urban planning + landscape architecture. Architecten: Inbo architecten, Akropolis architekten, VVKH architecten en JoustraReid architecten. Overige functies: herstel van het duinlandschap bij Monster, nabijheid strand en zee. Start bouw: 2010. Realisatie/oplevering: eind 2014. Meer informatie: www.duingeest.nl.

Duurzaam Duurzaamheid en ecologie worden bevorderd in zowel het plangebied als de woningen. Vanzelfsprekend wordt gebruikgemaakt van FSC-hout en daarnaast is in het plan een GPR-score (hulpmiddel dat snel en eenvoudig de duurzaamheid van een gebouw meet) van minimaal 7,5 voorzien ten opzichte van de gevraagde 6,5. De woningen krijgen een warmtekoudeopslag en er zal elektrisch of keramisch gekookt worden.

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Op Buuren in Maarssen

Huizen met het DNA van de Vecht

Op Buuren lijkt te ontstaan zoals dorpjes vroeger ontstonden: toevallig gegroeid

De bocht in de Vecht bij Maarssen is een locatie om van te watertanden. Op het voormalige DSM-terrein verrijst een geheel nieuw Vechtdorp: Op Buuren. Spiksplinternieuw, maar wel voortgekomen uit het DNA van de Vecht streek. Kronkelende straatjes leiden naar de Vecht en langs de kade staan grachtenpandjes. Alsof het altijd zo geweest is.

Tot voor kort werden de oevers van de Vecht tussen Maarssen en Oud-Zuilen bepaald door industrie. De samenwerkende partijen, Bouwfonds Ontwikkeling en Kondor Wessels Projecten, willen met de woningontwikkeling hier de cultuurhistorische identiteit van de Vechtstreek behouden. Daartoe werd de Vechtvisie opgesteld.

Door bestudering van de bebouwingskenmerken van bestaande dorpen in de omgeving ontstond een DNA-code die de basis vormde voor de vormgeving van Op Buuren. Een nieuw dorp geïnspireerd door de dorpen en landgoederen aan de Vecht met eenzelfde variatie van buitenruimtes, tuinen aan het water en die Vechtse afwisseling van gevels,

beukmaten en kapvormen. Het plan en de uitvoering oogsten veel bewondering. Dat blijkt wel uit de goedlopende verkoop - zo’n 70 procent van de woningen (van fase 4 die recent in de verkoop ging) is van tekening gekocht - en de grote hoeveelheid bezoekers die een kijkje komen nemen.

Historiserend Op Buuren lijkt te ontstaan zoals dorpjes en straatjes vroeger ontstonden; in een straatje van tien woningen tref je er zo vier of vijf verschillende gevelbeelden van evenzovele architecten aan. Alsof dat straatje in de loop der jaren zo is ‘gegroeid’. Historiserende architectuur dus, met hier en daar juist ook een modern pand. Gevarieerd bouwen is niet de makkelijkste manier van bouwen. Maar juist die variatie motiveert. Iedereen die aan de realisatie meewerkt, wordt extra uitgedaagd door de voorbereiding, de afstemming, het uitzoekwerk, de detaillering en de vele verschillen.

Omgevingskwaliteit Op Buuren dankt zijn populariteit mede aan de ligging aan het water en dat wordt nog eens versterkt door de nog te starten aanleg van een gracht. Als het aan de ontwikkelaars ligt, maakt het bouwverkeer snel plaats voor sloepjes. Maar ook nu al valt er genoeg van water te genieten, dankzij de Vecht en haar oevers en de nabijgelegen Loosdrechtse en Maarsseveense plassen.

Naam: Op Buuren. Locatie: voormalig DSM-terrein aan de oever van de Vecht tussen Maarssen en Oud-Zuilen. Plaats: Maarssen. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Kondor Wessels Projecten, Maapron en Vesteda. De bouwcombinatie Op Buuren bestaat uit: Ufkes Apeldoorn, IBB Kondor en Wessels Zeist. Aantal woningen: ca 650 woningen (het totale project Op Buuren Dorp, Op Buuren Buiten en Op Buuren Park). Type woningen: Op Buuren Dorp:70 startersen 36 luxe appartementen, 98 eengezins-, 78 gracht-, 15 Vecht-, 4 boerderij- en 13 hofwoningen (prijzen v.a. A 154.000 tot A 749.000). Plangebied: Op Buuren Dorp, Op Buuren Buiten en Op Buuren Park, totaal ca. 18 hectare. Architect(en): Mulleners+Mulleners architecten, Arcas Group, Geesink Weusten architecten, Dok architecten, Albert Architecte & Associés, Harmonische Architectuur, 4D architecten, Van ’t Hof Architecten. Overige functies/voorzieningen: 1150 m2 commerciële ruimte. Hiervan is 800 m2 verhuurd/verkocht. Start bouw: 2006. Realisatie/oplevering: doorlopend tot 2010. Meer informatie: www.opbuuren.nl en Informatiecentrum Op Buuren, Straatweg 2a te Maarssen.

Ontmoetingsplekken Ook wie zijn vertier dichter bij huis zoekt, komt in Op Buuren aan zijn trekken. De openbare ruimtes worden echte ontmoetingsplekken, precies zoals het een dorp betaamt. Het dorpsplein wordt het kloppend hart van de gemeenschap. De opening van een kinderdagverblijf en een medisch cluster is zeker en zeer waarschijnlijk komt er ook een kleine supermarkt. Daarnaast staan diverse horecavoorzieningen op het programma.

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

Roerdelta te Roermond

Ruimte voor wonen en cultuur

Historische elementen bepalen het beeld van het nieuwe gebied

Uitbreiding van Roermond binnen de huidige stadsgrenzen is nauwelijks mogelijk. Daarom is het extra bijzonder dat het plan Roerdelta - wonen tussen de rivieren de Maas en de Roer dicht bij het oude stadscentrum - wordt uitgevoerd.

Tussen de Maas en de rand van het stadscentrum van Roermond was vroeger veel industriële activiteit. Nu zal het gebied ontwikkeld worden tot een hoogwaardige, binnenstedelijke woonwijk, met werk-, recreatie- en cultuurmogelijkheden. De gemeente streeft met de ontwikkeling van de Maasoever verscheidene doelen na. Door de bouw van circa 1300 woningen krijgt de

Roerdelta voornamelijk een woonfunctie, gemengd met economische en sociaal-culturele functies die vooral gericht zijn op recreatie. Roermond kan hier een uniek woon- en verblijfsgebied ontwikkelen, waar toekomstige gebruikers kunnen wonen, watersporten en 'bootjes kijken'. Langs en door Roerdelta ligt het ecologisch en landschappelijk waardevolle Roerdal. Met de herinrich-

ting van de Maasoever kan meteen de waarde van dit gebied versterkt worden. Ook het behoud van het industrieel erfgoed heeft aandacht. Bouwfondsdochter Nouville Ontwikkelaars realiseert die plannen nu, in samenwerking met Van Pol Beheer, samengebracht in De Roerdelta Projectontwikkelingsmaatschappij B.V. als exclusieve ontwikkelaar en partner van de gemeente Roermond.

Historische elementen In het huidige stedenbouwkundig plan is een aantal historische elementen zichtbaar. Het zijn veelal monumenten, die beeldbepalend moeten blijven voor het gebied, zoals het bruggetje Klein Hellegat, de schoorsteen van de Akcros-fabriek, maar ook markante panden als het gebouw 1869 en het tracé van de vroegere Molentak (een aftakking van de Roer). Vertrouwde herkenningspunten in het nieuwe gebied.

Bebouwing Het woningaanbod is sterk gedifferentieerd. Van statige herenhuizen, breed met drie woonlagen of smal met vier woonlagen, tot appartementen; van patiobungalows tot exclusieve, vrijstaande woningen op het Steeleiland achter het ECI-complex. Roermondenaren vinden in Roerdelta een heel nieuw scala aan woon- en werkmogelijkheden, maar ook ruimte voor recreatie in een stadspark (het voormalige Akcros-terrein) met ligweiden die uitzicht op de Roer bieden. Het park krijgt drie solitaire woontorens of urban villa’s met ieder elf appartementen. Weg van de stadse drukte en toch op loopafstand van alle voorzieningen.

Naam: Roerdelta. Locatie: op loopafstand van het centrum van Roermond, begrensd door de Burgemeester Lindanussingel aan de oostzijde en de Maas aan de westzijde. Aan de zuidzijde wordt het plan begrensd door de Roer en aan de noordzijde door de Loesbleik. Fase 1 omvat een zestal deelgebieden tussen de Burgemeester Lindanussingel en de Roer. Fase 2 is de ontwikkeling tussen de Roer en de Maas. Plaats: Roermond. Betrokken partijen: gemeente Roermond en Roerdelta BV, een samenwerking van Nouville Ontwikkelaars en Van Pol Beheer. Aantal en type woningen fase 1: 360 eenheden, waarvan 159 grondgebonden woningen en 201 appartementen. Prijzen: nog niet precies bekend, het streven is alle prijsklassen te bedienen, van starters tot het hogere segment, inclusief sociale koop- en/ of huurwoningen. Plangebied: 20 hectare excl. te handhaven bebouwing. Stedenbouwkundige: Palmboom & Van den Bout (Rotterdam). Overige functies/voorzieningen: wonen/ werken/recreëren/cultuur. Start bouw: fase 1, 2011. Realisatie/oplevering: nog niet bekend. Meer informatie: www.eci-complex.nl.

Cultuureiland ECI Het ECI-complex, ondertussen een industrieel monument, ligt al jaren braak en dreigt verder te vervallen. In 2000 is een deel van het complex gerestaureerd en ingericht als kantoorruimte. Dit jaar stelde de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) een subsidie ter beschikking voor het restaureren van het complete casco. In aansluiting hierop stelden ook de provincie Limburg en de gemeente Roermond extra middelen ter beschikking. Diverse culturele instellingen die nu nog verspreid liggen binnen Roermond zullen zich binnen enkele jaren vestigen in het gerestaureerde complex.

september 2009 - naw dossier #33

Paul Depla wethouder Ruimte gemeente Nijmegen

naw dossier over kust en kade

Yttje Feddes Rijksadviseur voor het landschap

‘De Waal geeft ‘Grond prijsgeven aan Nijmegen iets extra’s’ water, waarom niet?’

‘Zo wordt de rivier het hart van de stad’ Volgens Paul Depla is het zelfbewustzijn van de Nijmegenaren de laatste jaren ﬂink toegenomen. Dit heeft veel te maken met de krachtige rol die de Waal vervult bij de ontwikkeling van de stad.

“I

n het verleden lag Nijmegen - als ‘noordelijkste stad van het zuiden’ - met de rug naar het water. Het centrum was niet aan de Waal gesitueerd maar in de bovenstad, en de stad ontwikkelde zich in cirkels van het water af. Eigenlijk werd men zich pas in de jaren tachtig bewust van de kracht van water en is hier begonnen met de ontwikkeling van de Waalkade. Toch bestaat nog altijd het beeld dat de Waal langs Nijmegen stroomt en niet door Nijmegen. Dat is natuurlijk zonde. Gelukkig werken we de laatste jaren aan een aantal ontwikkelingen die samen kunnen zorgen voor een bijstelling van dat beeld. Zoals de Vinex-locatie Waalsprong, aan de overkant van de Waal bij het dorpje Lent. Er komt een nieuwe stadsbrug, die deze wijk zal verbinden met de rest van de stad. Aan de andere oever zijn we bezig met het herinrichten van een oud industrieterrein tot een aantrekkelijke woon-werkomgeving, het project Waalfront. En door dijkteruglegging – een project van het Rijk vanwege de hoogwaterproblematiek – komt er een eiland te liggen midden in de rivier. Hier gaan wij natuurlijk een unieke plek van maken. Zo wordt de rivier steeds meer het hart van de stad.”

Water als kwaliteit “Een standaard-Vinex-wijk bouwen aan de overkant van de Waal is natuurlijk niet genoeg. Om de aanwezigheid van het water optimaal te benutten, moet je meer doen. Zo hebben we in Waalsprong bewust gekozen om het centrum van de wijk aan de rivier te bouwen, pal tegenover het historisch centrum van Nijmegen dus. Dat zorgt voor levendigheid en maakt Waalsprong bovendien exclusiever en aantrekkelijker dan een gewone Vinex-locatie. Ook in het middengebied van de wijk is veel ruimte voor water vrijgemaakt. Er komen drie recreatieplassen tussen de verschillende woonbuurten, zodat water echt een kwaliteit wordt in de totale wijk. In Waalfront behouden we de oude haven en maken we de rivier toegankelijk, bijvoorbeeld met horeca en met trappartijen tot aan het water. Ook komt er een lange wandelpromenade langs de rivier, die zal leiden naar een prachtig opgeknapt industrieel gebouw waar regelmatig culturele activiteiten plaatsvinden.”

‘Niemand wil meer aan een suf vijvertje wonen’ Om het hoofd te kunnen bieden aan de klimaatverandering, is een langetermijnvisie op water nodig, vindt Yttje Feddes. “Dat betekent dat je soms een onsympathieke beslissing moet durven nemen.”

“W

ater is in de afgelopen tien, vijftien jaar steeds meer een onderdeel geworden van de integrale opgave voor gebiedsontwikkeling. Dat is ook logisch, het oude gevoel van ‘het water onder de duim houden en lekker het landschap inrichten’ is door de zeespiegelstijging niet langer relevant. Gelukkig hebben overheden, landschapsarchitecten en ontwikkelaars inmiddels ontdekt dat meebewegen met de natuur ook heel interessant kan zijn. Ik denk dat dat besef voor het eerst doordrong tijdens het ontstaan van de Oostvaardersplassen bij Lelystad. Het lukte daar niet goed om het land droog te krijgen, waardoor onbedoeld een prachtig natuurgebied ontstond.”

Trotse bewoners “Dat we het water tegenwoordig zien als kwaliteit en het ook bewust inzetten bij gebiedsontwikkeling draagt veel bij aan de identiteit van Nijmegen. Stadscentra gaan steeds meer op elkaar lijken, dus je moet je op de een of andere manier weten te onderscheiden. Wat ik merk, is dat er bij de Nijmegenaren steeds meer trots ontstaat. Ze zien Nijmegen niet meer alleen als oude stad, maar ook als Waalstad. Krachtig en no-nonsense zijn typeringen die daarbij passen. Welke stad in Nederland, behalve Rotterdam, kan nu nog meer zeggen dat ze aan zo’n grote, rauwe rivier ligt? Het zelfbewustzijn van bewoners is duidelijk toegenomen en dat is prettig.”

Pijnlijk “Tegenwoordig proberen we de natuurlijke aspecten van water zo veel mogelijk te gebruiken bij het ontwerpen van het landschap. Een goed voorbeeld daarvan is IJburg in Amsterdam. Het eerste idee was om daar een polder aan te leggen met een dijk eromheen. Tot men in de jaren negentig bedacht dat het niet zo aantrekkelijk is om de stad en het water met de rug naar elkaar toe te leggen. Eilanden in het water zijn veel avontuurlijker en bieden mensen bovendien de ‘echtheid’ waarnaar ze op zoek zijn. Niemand wil meer aan een suf vijvertje wonen. Daarnaast zijn we ons er meer bewust van gewor-

den dat het op sommige locaties misschien juist níét zo verstandig is om te gaan bouwen. De Zuidplaspolder bijvoorbeeld, dat is een plek met veel zoute kwel en bovendien een van de laagstgelegen gebieden van Nederland. Je moet daar ontzettend veel sleutelen aan de watermachine om de polder bewoonbaar te houden. En zo zijn er meer problematische plekken in drooggemaakte polders. Dat heeft te maken met foute beslissingen in het verleden. Waarom er niet voor kiezen om delen van dit soort gebieden weer te transformeren in water of drassig land? Dat zou bovendien iets kunnen toevoegen aan de mogelijkheden tot recreatie. Helaas lopen discussies hierover vaak vast. Grond prijsgeven aan water blijft een moeilijk punt, gemeenten en provincies hebben er weinig directe baat bij en bovendien kan het pijnlijk zijn voor bewoners. Terwijl een langetermijnvisie op dit vlak in mijn ogen essentieel is.”

Breder denken “Ik zie het als mijn taak als Rijksadviseur om dit soort punten op de agenda te zetten. Omgaan met het water wordt steeds belangrijker, dus om ons land daarop in te richten móéten we wel in een breder perspectief gaan denken. Gelukkig gebeurt dat soms al. De nota Randstad 2040, bijvoorbeeld, gaat over een groter gebied en biedt goede oplossingen voor waterberging. Ook het project Ruimte voor de Rivier heeft veel nationale samenhang en een hoog ambitieniveau. Sowieso zie ik de laatste jaren in gebiedsontwikkeling veel nieuwe samenwerkingen ontstaan tussen verschillende partijen. Dat is een goede zaak, al ligt wel het gevaar van ‘polderen’ op de loer. Mijn advies: zorg voor een duidelijke rolverdeling en vooral: laat iedereen doen waar hij het beste in is.”

september 2009 - naw dossier #33

Rob de Graaf senior consultant Gebiedseconomie en -ontwikkeling bij ingenieurs- en adviesbureau Tauw

‘Beleving betaalt’

naw dossier over kust en kade

Lenie Dwarshuis-van de Beek gedeputeerde provincie Zuid-Holland

‘Water is niet alleen een bedreiging, ook een kans’

‘Stedenbouwers en landschapsarchitecten moeten op dit punt veel meer samenwerken’ De economische waarde van een wijk wordt vooral bepaald door beleving, stelt Rob de Graaf. “Water kán daaraan veel bijdragen, mits je eruit haalt wat erin zit.”

“G

ebiedsontwikkeling heeft een ‘harde’ technische kant en een ‘zachte’ maatschappelijke kant. Die zachte kant wordt steeds belangrijker; het leveren van een technisch advies of ontwerp alleen is niet meer voldoende voor de beste oplossing. Het geven van betekenis aan onze dagelijkse leefomgeving is een essentiële opgave bij gebiedsontwikkeling. Tauw opereert op dat kruispunt van hard en zacht. Natuurlijk hebben wij veel kennis van techniek, stedenbouw en landschapsarchitectuur, maar die kunnen we vertalen naar een waardevolle woonomgeving. Dat water een cruciale rol speelt in Nederland, is bekend. Bij het ontwikkelen van gebieden moeten we rekening houden met allerlei functionele zaken, zoals Europese richtlijnen en de klimaatverandering. Maar water is ook een element met een eigen gedrag en verhaal. Water als structurerend ruimtelijk element kan een identiteitsdrager zijn van een woonwijk.”

Wijk met een verhaal “De aanwezigheid van water kan veel bijdragen aan de manier waarop mensen een gebied beleven. Mensen zijn simpelweg bereid om meer te betalen voor het wonen en werken in een wijk met een verhaal. Zij kunnen zich dan beter identiﬁceren met de plek. Onderzoek van ons wijst dat ook uit. Nu is de aanwezigheid van water in een wijk nog geen garantie voor succes. Water is er

tenslotte altijd, je moet het kwijt, het waterschap eist dat 10 procent van het oppervlak in berging moet worden opgevangen. Het is dus de kunst om aan dat water een waarde te geven. Een weggemoffelde bergingsvijver met een steil talud, daar heb je niets aan, die is puur functioneel. Als je zo’n vijver beleefbaar maakt, echt integreert in het ontwerp door hem bijvoorbeeld geschikt te maken om in te zwemmen of varen, of als je mensen de mogelijkheid biedt echt aan het water te wonen, krijgt hij opeens een unieke waarde. Naar mijn idee moeten stedenbouwers en landschapsarchitecten op dit punt veel meer samenwerken. Nu ligt de verantwoordelijkheid voor water nog te veel bij techneuten en maakt het vaak geen integraal onderdeel uit van het stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp van de wijk.”

Economie en psychologie “Gelukkig merken we dat gebiedsontwikkelaars tegenwoordig steeds meer de combinatie van rood, groen en blauw opzoeken. We hebben berekend dat woningen in wijken met een verhaal tussen de 25.000 en 100.000 euro meer opleveren dan woningen in wijken zonder bijzondere identiteit. De economische waarde die water kan hebben is dus wel duidelijk en begint door te dringen. Een mooi voorbeeld vind ik Brandevoort in Helmond (o.a. ontwikkeld door Bouwfonds), waar mensen met hun bootjes kunnen rondvaren in de grachten. Die huizen verkopen als een trein, leegstand is er nauwelijks. Economie en psychologie raken elkaar meer dan je zou verwachten. Als je je niet verdiept in hoe mensen in elkaar zitten en hoe zij dingen beleven, dan kun je nooit een goed renderende woonwijk ontwikkelen.”

‘Investeren in de kust zorgt voor natuur in de Randstad’ In de zuidvleugel van de Randstad lag de focus de afgelopen decennia sterk op wonen en op ruimte maken voor economische ontwikkeling, zegt Lenie Dwarshuis. Daardoor is er nu een tekort aan groen van zo’n 30.000 hectare.

“A

ls we het hebben over de toekomst van de kust en van de Randstad, speelt in de eerste plaats de veiligheid een belangrijke rol. In 2003 constateerden de kustprovincies al dat de Hollandse kust op een aantal plaatsen niet sterk genoeg is om ons op de lange termijn, dus ten minste tot 2050, te beschermen tegen de Noordzee. In Zuid-Holland zijn zes zogeheten zwakke schakels benoemd – Noordwijk, Katwijk, de Delﬂandse kust, Scheveningen, Voorne en Goeree. Het Rijk heeft geld beschikbaar gesteld voor reparatie, met als bijkomende opdracht dat de provincie zich moest inzetten voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. In Noordwijk zijn we al klaar, daar is een prachtige dijk-in-duinconstructie gerealiseerd. Nu wordt aan de Delﬂandse kust gewerkt, waar een nieuwe duinenrij vóór de bestaande duinenrij komt. Zoiets levert direct meer natuur op.”

Zeewaarts uitbreiden “En de ambities van de provincie gaan verder dan dat. In de afgelopen jaren is het besef gegroeid dat het zeewater niet alleen een bedreiging is, maar ook een kans. In Zuid-Holland hebben we het probleem dat de kust verstopt zit achter het glas van de kassen en de bebouwing. Als je er wilt komen, moet je echt een beetje zoeken. Dat is zonde. In de nota Randstad 2040 staat dat tachtig pro-

cent van de benodigde woningbouw tot 2020 door verdichting moet worden bereikt. Dat betekent dus dat steden als Rotterdam en Den Haag voller worden. Juist om die reden is een aantrekkelijke en goed bereikbare kust geen overbodige luxe. Sterker nog, deze kan het tekort aan groen in de rest van de Randstad deels compenseren. Er is nu een plan ontwikkeld om de kust zeewaarts uit te breiden. Het idee is om een grote berg zand op te spuiten in zee. Door wind en stroming verspreidt dit zand zich en kan de bestaande kust op een natuurlijke manier aangroeien. Hierdoor ontstaat een breder strand en op termijn ook een bredere duinenrij. Op dit moment werken de provincie en het ministerie van Verkeer en Waterstaat aan de haalbaarheid van deze plannen. In september ligt er een compleet voorstel bij staatssecretaris Huizinga. Geeft zij groen licht, dan zouden we liefst al in 2010 gaan beginnen met de pilot.”

Cachet “Ook marktpartijen zijn geïnteresseerd in deze innovatie. Het is een feit dat de kwaliteit van het zuidelijke deel van de Randstad onder grote druk staat, bijvoorbeeld wat betreft vestigingsmilieu en de waarde van het onroerend goed. En dat terwijl Zuid-Holland zo veel moois te bieden heeft. Als we onze internationale concurrentiepositie willen behouden, moeten we dus ook investeren in voldoende groen en recreatiemogelijkheden. Uiteindelijk zou het mooi zijn als de Zuid-Hollandse kust niet alleen voor bewoners aantrekkelijker wordt, maar ook voor toeristen. De uitstraling en het cachet van badplaatsen als Bergen en Egmond, die willen we hier ook.”

september 2009 - naw dossier #33

naw dossier over kust en kade

overzicht Dit is de nieuwste aﬂevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Grondbeleid winter 2002

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 27

Dossier Mixed-use in kleine kernen

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

september 2008

gebiedsontwikkeling en voorzieningen

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling in Engeland

Extra dossier november 2008

gebiedsontwikkeling in Engeland

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

naw dossier over betaalbare woningen

december 2008

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

NAW DOSSIER OVER WONEN IN DE 2ANDSTAD

APRIL

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

DOSSIER

Wonen in de Randstad

dossier Wonen in de Randstad april 2009

JUNI

Bouwfonds als partner in Grondexploitatie

dossier Bouwfonds als partner in Grondexploitatie juni 2009

september 2009 - naw dossier #33