NAW Dossier 36 by bpd-nl

juni 2010 #36

Wonen en senioren

juni 2010 - naw dossier #36

inhoud

juni 2010 - naw dossier #36

04 Visie 04 Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van

Senioren hebben graag zelf de regie over ontwikkelingen. Dat geldt ook voor hun woningen. Wij moeten onszelf kritische vragen stellen over hoe wij deze doelgroep het beste kunnen bedienen. In dit dossier de visie van Bouwfonds op het ontwikkelen van woningen voor senioren.

Bouwfonds Ontwikkeling. Redactie: Edwin Lucas, Anne Luijten

10 Projecten

Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl

10 12 14 16

Fotografie: Maarten Willemstein Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv

Goornsenaere in Gieten Boschendael in Teteringen Ons Waterloo in Apeldoorn De Regentesse in Huizen

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl

18 Meningen

www.naw.nl www.bouwfonds.nl

18 19 20

tel. 033 253 94 71 Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit dossier is met

zorg samengesteld. U kunt er geen

Dick Knook, adviseur verouderings- en vergrijzingsproblematiek Hans Hopmans, innovatiemanager Zilveren Kruis Achmea Rob van den Aker, directeur Marketing & Sales Particulieren Rabobank Theo Peters, gedeputeerde provincie Gelderland

rechten aan ontlenen. Het kopiĂŤren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

04: 14:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Ons Waterloo: woningen ontwikkeld voor en door senioren

12:

Boschendael: verzorgd wonen met een bosrijk uitzicht

21:

Theo Peters: 'Nu bouwen voor de toekomst'

naw dossier wonen en senioren

Visie

Senioren hebben graag zelf de regie

Maximaal toenadering zoeken tot de klant De senioren komen eraan. In 2030 zal 29 procent van de Nederlanders 60 jaar of ouder zijn. In 2007 was dat nog maar 19,3 procent. Deze groeiende groep creëert een groeimarkt voor veel ondernemingen. Ook voor woningontwikkelaars. Zij zullen zich, als ze dat al niet doen, kritische vragen moeten stellen: Sluiten onze woonconcepten wel aan op de wensen van deze groep? Wat zijn die wensen eigenlijk? Hoe wil de 55-plusser benaderd worden? Raken we wel de juiste snaar met onze marketing? In dit dossier de visie van Bouwfonds op het ontwikkelen van woningen voor senioren.

Het gezin met kinderen verliest in Nederland terrein. De komende twintig jaar daalt het aantal consumenten in deze categorie met 1 miljoen. De groep 60-plussers groeit daarentegen fors: tot 2030 met 1,8 miljoen. Het totale percentage senioren in Nederland stijgt daarmee van 19,3 procent in 2007 naar 29 procent in 2030. En er komen niet alleen meer senioren, ze worden ook steeds ouder – een verschijnsel dat dubbele vergrijzing wordt genoemd. Senioren zijn ook vaker alleenstaand. Vanaf 75 jaar zijn ze in toenemende mate zorgbehoevend, hoewel ze wel zelfstandig blijven wonen. Het proces is in heel Nederland te zien. Ook in regio’s waar de totale bevolking krimpt, zoals Limburg, de drie noordelijke provincies en Zeeland, groeit het aantal senioren.

sluiten op de wens van de oudere woonconsument. Het grootste deel van de woningen voldoet niet. Te snel wordt bijvoorbeeld gedacht dat senioren naar een (kleiner) appartement willen verhuizen. Onderzoek van Bouwfonds wijst uit dat vaak het tegendeel het geval is. Bovendien ergeren 55-plussers zich aan de manier waarop deze woningen op de markt worden gebracht. Door dit soort factoren wordt twee derde deel van de verhuisgeneigdheid onder 55-plussers niet omgezet in een verhuisbeweging. Een gemiste kans dus. Want hoewel met het klimmen der jaren de verhuisgeneigdheid daalt, is door de toenemende vergrijzing toch sprake van een substantiële markt, die tot nu toe maar matig wordt bediend.

Elke economische sector zal zich moeten voorbereiden op deze demograﬁsche verandering. Dat geldt in de visie van Bouwfonds ook voor de woningmarkt. Het beleid van de rijksoverheid is ook daarop afgestemd. De ministeries van VROM en VWS onderkennen de kwantitatieve opgave: er moet meer worden gebouwd voor deze doelgroep. Uit het gevoerde beleid wordt daarnaast duidelijk dat sprake is van een kwalitatieve opgave: er moet béter worden gebouwd. Ontwikkelaars zullen daarop moeten inspelen. Ze moeten bij zichzelf te rade gaan of hun woonconcepten en marktbenadering wel aansluiten op de wensen van deze consument. Ook zullen zij zich beter rekenschap moeten geven van de differentiatie binnen de doelgroep, die groot en rijkgeschakeerd is.

Wie zijn die senioren eigenlijk?

Hoe dringend dat zelfonderzoek nodig is, laten uiteenlopende onderzoeken en ervaringen zien. Slechts een gering aantal woonconcepten blijkt aan te

‘Senioren’ is een containerbegrip. De diversiteit binnen de doelgroep van 55 jaar en ouder is bovendien groter dan binnen welke doelgroep dan ook. Zet tien starters op de woningmarkt bij elkaar en ze zullen hoogstens marginaal van elkaar verschillen. Doe hetzelfde met tien zestigjarigen en je vindt grote verschillen in economische positie, sociale status, » bestedings- en vrijetijdspatroon, gezondheid én

Klantenbenadering luistert zeer nauw bij deze kritische doelgroep

juni 2010 - naw dossier #36

vraag naar woonruimte. Eén ding hebben alle senioren echter gemeen: ze blijven het liefst wonen in hun huidige woning of huidige woonomgeving. Ze verhuizen alleen als het nieuwe huis aan al hun eisen voldoet. De 55-plussers van straks – en we richten ons vooral op de vitale groep van 55 tot en met 75 jaar – zijn anders dan de 55-plussers zoals wij die tot nu toe kennen. Ze zijn geboren tussen 1946 en 1962 en opgegroeid in een tijd van toenemende welvaart. Hoe verschillend ze ook zijn, ze zijn gewend mee te denken en hun stempel te drukken op de ontwikkelingen waarvan ze deel uitmaken. Was de oudere van vroeger, de zogenoemde stille generatie, nog snel tevreden, de babyboomer is kritisch en veeleisend. Dat betekent dat vastgoedpartijen goed moeten luisteren. Ze zullen meer in totaalconcepten moeten denken. Als er aan één schakeltje in de keten – van ontwikkeling tot en met verkoop – iets mankeert of als één zo’n schakeltje ontbreekt, leidt dat direct tot het wegvallen van de vraag. Een voorbeeld: een woning kan nog zo perfect zijn en goed liggen ten opzichte van voorzieningen, als de potentiële koper nonchalant wordt bejegend, haakt hij af.

Eigenlijk verschilt de 55-plusser niet wezenlijk van ‘de’ woonconsument. Hij wil een goede woning in een prettige omgeving. Veiligheid, comfort, ruimte en voorzieningen dichtbij – het zijn de woonwensen van de gewone Nederlander. En net als die gemiddelde Nederlander wil de 55-plusser zich een onderdeel voelen van de samenleving en bewust omgaan met vrije tijd. Het klimmen van de jaren stelt hoogstens speciﬁeke eisen. Dat zijn echter niet de eisen die vaak aan 55-plussers worden toegeschreven. De werkelijkheid is anders.

De 55-plusser en de woning Hoe ziet die werkelijkheid er dan uit? Hoe is de vraag uit een veranderende, groeiende seniorenmarkt in succesvolle woonconcepten te vertalen? Een aantal van die woonconcepten wordt bij de projectvoorbeelden in dit dossier beschreven. In de concepten is een duidelijke rode draad zichtbaar. Volgens Bouwfonds gaat het, kort samengevat, om kwaliteit, ﬂexibiliteit en ontmoeting. Kwaliteit, want de 55-plusser stelt hoge eisen aan de woning en de woonomgeving. Na een jarenlange wooncarrière – vaak met

naw dossier wonen en senioren

meerdere verhuizingen – weet hij precies wat hij wil. Hij is een ervaringsdeskundige, een woonprofessional. Die professionaliteit speelt een niet te onderschatten rol bij de keuze voor een bepaald woonmilieu. De woning en het woonmilieu moeten een substantiële verbetering zijn van de kwaliteit van leven. De 55-plusser heeft eerder behoefte aan méér ruimte dan aan minder en de woning moet bij voorkeur dicht bij voorzieningen liggen. Ander belangrijk punt: de locatie weegt zwaar. Als de 55-plusser verhuist, dan graag binnen 8 kilometer van de huidige woning. Het wonen staat voorop, niet zozeer de diensten, laat staan ‘de zorg’. Een ander misverstand is dat senioren alleen tussen senioren zouden willen wonen, in seniorenwijken of -steden. Veel 55-plussers blijken graag bij gelijkgestemden in de buurt te wonen, maar wél midden in de samenleving, in een ‘gemengde’ wijk met ook jongeren en kinderen. Flexibiliteit, want de 55-plusser wil maximale keuzevrijheid. Dat betekent dat ontwikkelaars, gemeenten en andere vastgoedpartijen in de visie van Bouwfonds de regie uit handen moeten durven geven over de vorm en – vooral – de indeling van de woning. Geheel

Wat houdt de 55-plussers bezig? De vraag is dus: wat houdt die vitale 55-plussers van nu en straks bezig? Wat heeft dat voor gevolgen voor de manier waarop ze willen wonen? En wat zijn de consequenties voor de manier waarop ze het beste kunnen worden aangesproken? Grondig onderzoek, uitgevoerd door Edgar Keehnen van AgeWise, gespecialiseerd in seniorenmarketing, heeft tien algemene klantinzichten opgeleverd waaraan 55-plussers, hoe verschillend ze ook zijn, groot belang hechten (zie kader). Woonproducten en de marketing daarvan moeten aan die inzichten appelleren. De kernpunten van die inzichten zijn, kort samengevat: De nieuwe 55-plusser is vitaal, goed opgeleid en zit er ﬁ nancieel vaak warmpjes bij. Hij wil niet graag als ‘oudere’ worden gezien – dus ook niet door de woningontwikkelaar. 55-plussers hebben graag zelf de regie over de ontwikkelingen. Dat geldt ook voor hun woning: ze willen door de ontwikkelaar bij voorkeur nauw betrokken worden bij wat er gebeurt. Ruimte, geborgenheid, ontmoeting (ook met andere generaties) en veiligheid zijn belangrijk. En behalve het woonproduct is ook – of vooral – de manier waarop dat product op de markt wordt gebracht van belang. Niet elk klantinzicht weegt altijd en overal even zwaar. In de initiatieffase van een ontwikkelingsproject zal lokaal marktonderzoek moeten uitwijzen waaraan precies behoefte is, om welke doelgroepsegmenten het gaat, met welk woonproduct en welke marketing deze doelgroep het best kan worden bereikt. Deze benadering staat nog in de kinderschoenen, maar de eerste successen zijn er al. Een goed voorbeeld is Het Balkon in Maassluis. Bij dit project van Bouwfonds, gericht op starters en senioren, ging het ontwikkelingsmanagement eerst zorgvuldig te rade bij de lokale gemeenschap. Via een enquête werden talloze mogelijke kopers opgespoord. Uit gesprekken met deze kandidaten vloeiden verbeteringsvoorstellen voort, die weer in het concept werden verwerkt. Bewoners van Maassluis begonnen elkaar daarop enthousiast over het concept te vertellen. Ze prezen de gekozen benadering. Het plan ging rondzoemen in de lokale gemeenschap. Daarna was de stap naar (verkoop)succes nog maar klein.

De nieuwe 55-plusser is vitaal, goed opgeleid en zit er ﬁnancieel warmpjes bij

nieuwe woningtypen zijn niet zozeer aan de orde. Wel zullen ontwikkelaars aan hogere eisen moeten voldoen qua comfort en woonoppervlak. Vaak worden woningen te klein gebouwd. De 55-plusser blijkt een woning vanaf 125 m2 te prefereren met een ruime buitenruimte (balkon of tuin) en vier in plaats van drie kamers. Die extra kamer is naar eigen inzicht te gebruiken, bijvoorbeeld als hobbyruimte, gescheiden slaapkamer (als de partner snurkt, wat vaker voorkomt dan gedacht) of als logeerkamer. Flexibiliteit is onverenigbaar met collectieve verplichtingen. Senioren zijn er wars van. Het easy living-concept – wonen in combinatie met opties op dienstverlening – beantwoordt beter aan dit klantinzicht. Een goed voorbeeld hiervan is de Regentesse in Huizen, een ontwikkeling van Bouwfonds en de Alliantie. Bewoners kunnen hier naar eigen keuze gebruik maken van allerlei diensten, zoals een woonmanager, domotica, hotelkamers, atelierruimte, een binnentuin en een café. Er zijn verschillende servicepakketten. Voor iets wat je niet gebruikt, betaal je ook niet. Ontmoeting, want kleinschalige woonconcepten met een vrijblijvende mogelijkheid om elkaar te ontmoeten, beantwoorden aan een duidelijke vraag. Een appartementencomplex (bij voorkeur kleinschalig en niet hoger dan zes lagen) moet daarom brede gangen hebben, en een ruime, mooi ingerichte hal. Wonen op een hofje – een eeuwenoud, beproefd Hollands concept – zou wel eens een glorieuze comeback kunnen maken de komende decennia. De min of meer afgesloten woongemeenschap van woningen rond een binnentuin, midden in de stad, vertegenwoordigt voor grote groepen senioren belangrijke waarden: kleinschaligheid, verbondenheid met behoud van zelfstandigheid en privacy, identiteit midden in een gevarieerde samenleving, zekerheid en veiligheid. »

Wat 55-plussers willen Tien klantinzichten uit de belevingswereld van de 55-plusser. Wat wil hij, hoe kijkt hij tegen de wereld aan?

‘Life before 50 is nothing but a warm-up’ De huidige 50-plusser heeft een gevoel van vrijheid, ontspanning. De betere tweede helft gaat beginnen. Medioren en senioren zijn gemiddeld beter opgeleid, zitten er financieel beter bij en zijn lichamelijk in relatief goede conditie.

Ontmoeten Wanneer mensen stoppen met werken, verandert de sociale context. Het sociale netwerk wordt kleiner of verandert van karakter, maar toch willen mensen elkaar blijven ontmoeten.

Zingeving 55-plussers gaan op zoek naar nieuwe rollen. Ze voelen zich prettig als ze iets voor de maatschappij kunnen blijven betekenen en daarvoor waardering krijgen.

Ont-moeten 55-plussers laten zich niet zo gemakkelijk de wet voorschrijven. Ze zijn wars van (collectieve) verplichtingen.

Respect 55-plussers willen met respect worden behandeld. Ze kijken kritisch naar reclame en marketing, prikken gauw door een valse boodschap heen en verwachten authenticiteit en een persoonlijke benadering.

Regie Medioren en senioren van nu hebben graag de regie over hun eigen leven. Ze zijn veeleisender, kritischer en mondiger dan de ouderen van vroeger.

Generativiteit Ze hechten aan contact met hun kinderen en kleinkinderen. Hoe ouder men wordt, hoe belangrijker de relatie met andere generaties. Leven in het nu Senioren hebben meer verleden dan toekomst. Hun tijd raakt als het ware op. Wanneer ze iets ondernemen, willen ze daarom graag direct de voordelen ervaren.

Wellness Ze zijn bewust bezig met hun gezondheid. Ze denken na over verantwoorde voeding, lichaamsbeweging, maar ook over spiritualiteit en welzijn.

Eenvoud De eenvoud van de boodschap wordt belangrijker. Senioren zijn beter in staat om informatie te herkennen dan nieuwe informatie te onthouden.

juni 2010 - naw dossier #36

Daarnaast is er altijd een grote vraag naar grondgebonden woningen. Daarom is en blijft het concept van de patiobungalow ijzersterk. Bewoners van zo’n bungalow kunnen hun buren gemakkelijk ontmoeten en hebben oogcontact met de straat. Onderzoek van Bouwfonds laat zien dat ruim 80 procent van de 55-plussers met verhuisplannen de voorkeur geeft aan een patiobungalow in een kleinschalige setting van maximaal 12 tot 16 woningen.

Seniorenmarketing Minstens zo belangrijk als het woonconcept is de manier waarop deze woning op de markt wordt gebracht. De klantbenadering luistert nauw. De 55-plusser verwacht dat hij op de woningmarkt net zo goed wordt behandeld als op andere markten; als een kansrijke consument die op zoek is naar verruiming en verbetering van zijn woonmogelijkheden. Dit wordt misschien wel zijn laatste grote aankoop. De verwachtingen zijn hooggespannen. Dat zal in de ‘tone of voice’ van de marketing terug te vinden moeten zijn, tot in de kleinste details. Een voorbeeld: in promotiemateriaal zal de oudere woonconsument altijd samen met andere generaties in beeld moeten komen. Zo is te zien dat hij midden in de samenleving staat.

Daarnaast is Bouwfonds bij uitstek in staat om belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen te vertalen in stedenbouwkundige concepten. Een goed voorbeeld: de zorg. Het is begrijpelijk dat ouderen allergisch reageren op een aanbod van zorg bij hun woning als zij nog vief door het leven gaan. Maar uit trendstudies blijkt nu al dat de leverantie van de zorg de komende decennia wel eens een probleem kan worden. Is er wel genoeg personeel om de groeiende groep senioren die nu nog gezond zijn, op de lange termijn van zorg te voorzien? Zorgverzekeraars denken al over dit probleem na. De vraag klemt temeer nu steeds meer senioren zelfstandig blijven wonen. Het gaat dus om extramurale zorg. Mantelzorg van kinderen is voor de toekomstige senioren minder vanzelfsprekend. Niet alleen doordat de kinderen druk bezet zijn, maar vooral ook omdat een groeiende groep senioren kinderloos is. Het zogenoemde zorgwonen kan dus belangrijker worden dan we nu denken. Dit is een woonconcept voor senioren die op een zelfstandige en comfortabele manier kunnen wonen en (na verloop van tijd) servicegericht verzorgd oud kunnen worden. Het wonen staat voorop; het ouder worden en de zorg domineren niet. Als zo’n woonconcept ook nog eens wordt gecombineerd met groen en een gemengde woonwijk, dan is sprake van integrale gebiedsontwikkeling.

Integraal denken en doen In de visie van Bouwfonds zal seniorenmarketing sterk aan belang winnen. Ontwikkelaars zullen anders te werk moeten gaan dan ze gewend zijn. Ze zullen de (grote) kennis van senioren actief moeten gaan aanboren en gebruiken in het ontwikkelingsproces, bijvoorbeeld via consumentenpanels, discussies, enquêtes of andere vormen van crowd sourcing. Ze zullen het op deze groeimarkt alleen redden als ze de klant nauw betrekken bij de ontwikkeling van een woonconcept. In het ideale geval – zoals in Maassluis – wordt een verhaal gecreëerd dat de klant zelf gaat meescheppen. Ontwikkelaars zullen, kortom, de klant aan de woning moeten koppelen in plaats van andersom. Dat zal een cultuurverandering vergen. In de visie van Bouwfonds blijft er daarbij behoefte aan professionele ontwikkelaars. Binnen de rijkgeschakeerde seniorendoelgroep leven uiteenlopende vragen. Naast de groeiende groep kritische 55-plussers die actief wil meedenken en een broertje dood heeft aan betutteling, is er ook nog de groep die graag een standaardwoning wil en zich het liefst van a tot z laat bedienen. Bouwfonds kan dankzij haar schaalgrootte en professionaliteit aan dit gehele spectrum van klantwensen tegemoet komen.

De 55-plusser zal moeten worden verleid om een ander huis te betrekken

Samenvattend: de groeiende groep 55-plussers op de woningmarkt biedt kansen. De groep is echter alleen te bereiken met een aanbod dat goed op de (specifieke, gedifferentieerde) vraag is afgestemd. Ook is een uitgekiende klantbenadering vereist. Bouwfonds gelooft in een integrale benadering van de woning, de omgeving, de voorzieningen, eventuele services, de marketing, het verkoopproces en eventueel zelfs de financiering. Ontwikkelaars zullen in de visie van Bouwfonds hun oor eerder bij de consument te luisteren moeten leggen. De kritische groep 55-plussers zal moeten worden verleid om een ander huis te betrekken. Het is mogelijk door kwaliteit te bieden op alle niveaus. Dat wil zeggen: meer en grondiger marktonderzoek doen, meer échte zeggenschap organiseren, eventueel (maar niet per se!) nieuwe woonconcepten ontwikkelen, andere, nieuwe marketingen verkooptechnieken inzetten en zelf als ontwikkelaar een stapje terug durven doen. Alleen dan is het mogelijk te bieden wat deze klant wil. Alleen dan sluiten producten en diensten aan op klantinzichten die de keuzes van ervaren consumenten wezenlijk bepalen. Deze klantbenadering strekt verder dan 55-plussers. Onze visie op deze doelgroep vloeit voort uit onze opvattingen over de veranderende woningmarkt als geheel. Consumenten zijn beter geïnformeerd, mondiger en kritischer. Ze hebben het voor het zeggen, of ze nu oud zijn of jong. Dat betekent dat ontwikkelaars, maar ook overheden, architecten, stedenbouwkundigen en andere vastgoedpartijen goed moeten luisteren naar wat de klant wenst. Ze zullen die wensen moeten vertalen in duurzame woon- en leefconcepten, sterker dan al gebeurt. Niet alleen bij verkoop en oplevering, maar ook aan het begin en tijdens het ontwikkelingsproces zullen ze maximale toenadering tot de klant moeten zoeken. De toename van het aantal 55-plussers accentueert die verandering alleen maar. De massale vraag naar eengezinswoningen zal afnemen en plaatsmaken voor een gedifferentieerde vraag. Het aanbod zal meer en meer op specifieke doelgroepen en daarin benoemde segmenten gericht moeten zijn.

naw dossier wonen en senioren

De top 5 van do’s & don’ts Do's 1 Zorg voor ruimte en bereikbaarheid. De seniore woonconsument heeft over het algemeen juist méér behoefte aan ruimte en aan bereikbare voorzieningen dichtbij. 2 Zorg voor flexibiliteit in opties. De klant wil maximale vrijheid. 3 Creëer woonconcepten met een (vrijblijvende) mogelijkheid om elkaar te ontmoeten. Die lijken aan een duidelijke vraag te voldoen. 4 Gebruik de (grote) kennis en professionaliteit van 55-plussers bij woningontwikkeling. 5 Begeleid de 55-plussers bij hun zoeken beslisproces.

Don'ts 1 Benader de senior niet als oudere, maar als een volwassen consument die op zoek is naar verbetering van zijn woonmogelijkheden. 2 Vermijd de koppeling van een woonconcept aan (verplichte) zorgvoorzieningen. 3 Laat de 55-plusser bij voorkeur nooit alleen zien in marketingcommunicatie, maar juist samen met anderen, liefst met andere generaties. 4 Voorkom dat senioren jarenlang moeten wachten op hun woning. 5 Zadel de oudere woonconsumenten niet op met verplichtende collectiviteiten.

juni 2010 - naw dossier #36

naw dossier wonen en senioren

Goornsenaere in Gieten

Langer zelfstandig wonen in semibungalow Naam project: Goornsenaere. Locatie: voormalig terrein van exportslagerij Udema midden in het dorp Gieten. Plaats: Gieten. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: 99 koopwoningen, waarvan 23 vrijstaande woningen, 50 twee-onder-een-kapwoningen en 26 seniorenwoningen. Plangebied: 4,5 hectare. Architect: Brummelhuis / Architectenburo Wieger G. Gielstra. Start bouw: 2002. Oplevering: 2008.

Deze doelgroep wil juist niet het stempel van senioren krijgen

Een nieuwe woonwijk toevoegen midden in een karakteristiek dorp is een precaire operatie. Het project Goornsenaere is echter een geslaagd voorbeeld van een inbreiding met woningen en voorzieningen in het hart van Gieten, met behoud van het intieme en dorpse karakter. Midden in het groene Drentse dorp Gieten ligt Goornsenaere, een nieuwe woonwijk op het voormalige terrein van exportslachterij Udema. Bouwfonds ontwikkelde daar circa honderd grondgebonden woningen, waarvan 26 semibungalows voor senioren. De keuze om naast eengezinswoningen ook voor een oudere doelgroep te ontwikkelen, kwam voort uit een duidelijke vraag in de markt. Bovendien was deze locatie bij uitstek geschikt voor deze doelgroep,

vanwege de nabijheid van het centrum met winkels en voorzieningen op loopafstand. Het streven was om het karakter van het dorp door te trekken in het project Goornsenaere. Dat is goed gelukt. Dankzij de jarendertigarchitectuur vormen de woningen niet alleen onderling een duidelijk herkenbare eenheid, maar gaan zij als het ware naadloos over in de omliggende bebouwing.

De herontwikkeling van het bedrijfsterrein werd door de Gietenaren met open armen ontvangen. Inmiddels zijn al diverse winkels verhuisd van de oude dorpskern naar het nabijgelegen Goornsenaere. Deze nieuwe wijk voorziet daarmee niet alleen in een duidelijke behoefte aan woningen voor 55-plussers, maar is bovendien een aantrekkelijke en geslaagde uitbreiding van het dorpscentrum van Gieten. Mét behoud van het intieme, dorpse karakter.

Semibungalow Het was een strategische keuze om deze woningen niet als seniorenwoningen in de markt te zetten, maar te labelen als ‘semibungalow met gastenverblijf’. Een groot deel van de doelgroep wil juist niet het stempel van senioren krijgen en zou daarom op voorhand mogelijk afhaken. Met het begrip semibungalow was het duidelijk dat de woning afwijkt van de standaardeengezinswoningen, zonder expliciet de doelgroep senioren te noemen. Deze formule is ook elders in de regio Noord-Oost met veel succes regelmatig toegepast.

Eigen tuin Nadat alle kinderen het huis uit zijn, ervaren mensen hun woning op de verdiepingen vaak als te ruim. Zij willen graag wat kleiner gaan wonen, maar hechten nog wel aan een eigen stuk grond met ruimte voor een terras en een tuintje. Bij het project Goorsenaere bleek bovendien ook een eigen achterom in een duidelijke behoefte te voorzien. De semibungalows waren dan ook bijzonder in trek bij de groep senioren die nog geen zorg nodig heeft.

Zelfstandigheid Op de begane grond zijn alle belangrijke voorzieningen ondergebracht, zoals de woonkamer en de eet-, slaap- en badkamer. De twee verdiepingen bestaan uit twee extra slaapkamers, een tweede badkamer en een zolder. Prijstechnisch liggen deze woningen net onder de prijs van een tweekapper. Voor mensen die nog niet de stap naar een zorgwoning willen maken, vullen de woningen precies het gat tussen een duurdere grondgebonden woning en een aanleunwoning met zorgvoorzieningen. Zo kunnen senioren langer hun zelfstandigheid behouden.

maart 2010 - naw dossier #35

naw dossier wonen en senioren

Boschendael in Teteringen

Verzorgd wonen met een bosrijk uitzicht Naam project: Boschendael. Locatie: Laan der Continenten. Plaats: Teteringen. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling. Grootte plangebied: circa 1 hectare. Aantal woningen: 36 appartementen, waarvan acht zijn omgebouwd tot 12 woon-slaapeenheden voor de paters. Architect: Hooper Architects. Start bouw: 2008. Oplevering: 2009.

Wonen in een bosrijke omgeving mĂŠt voorzieningen

Boschendael is de ultieme plek om de oude dag door te brengen. Wonen in ruime en comfortabele appartementen, met zorgvoorzieningen en winkels op loopafstand en met uitzicht op de glooiende landelijke uitlopers van Teteringen. In het bosrijke Brabantse landschap aan de rand van Teteringen ligt het statige complex Boschendael. Het appartementencomplex bestaat uit twee woontorens met in totaal 36 seniorenappartementen. De gebouwen zijn pal naast het voormalige klooster Zuiderhout gebouwd op de plek waar voorheen aanleunwoningen stonden. Tegenwoordig biedt het klooster onderdak aan woonzorgcentrum Zuiderhout, waar zowel de eigen bewoners als die van Boschendael gebruik kunnen maken van medische zorg en voorzieningen.

Van de 36 appartementen zijn acht appartementen verkocht aan een congregatie van paters die vroeger als missionaris werden uitgezonden. Deze acht appartementen zijn omgebouwd tot twaalf woon-slaapkamers met een badkamer. Van hier uit kunnen de paters gebruik maken van de voorzieningen in Zuiderhout en in alle rust hun laatste levensfase doorbrengen. De woningen van de paters zijn zodanig verbouwd dat deze na verloop van tijd weer tot appartementen kunnen worden omgebouwd.

De bewoners van Boschendael kunnen naar eigen wens zorg en diensten inkopen bij Zuiderhout, variĂŤrend van schoonmaak tot uitgebreide medische zorg. De aangepaste appartementen hebben een alarmeringssysteem, zodat bewoners met een druk op de knop contact kunnen leggen met het zorgcentrum. Onder het gebouw bevindt zich een halfverdiepte parkeergarage die binnendoor toegankelijk is. En met de ruime balkons en prachtige vergezichten zijn de Boschendaelse bewoners van alle gemakken voorzien.

Aantrekkingskracht Bouwfonds heeft het terrein met de voormalige aanleunwoningen aangekocht met als doel daar seniorenwoningen terug te bouwen. Het complex is vervolgens in samenspraak met de congregatie en het zorgcentrum ontworpen. Van meet af aan was er grote belangstelling voor de seniorenwoningen. Niet alleen dankzij de combinatie van comfortabele woningen in een klassiek ontworpen gebouwencomplex op loopafstand van voorzieningen. Ook de bosrijke omgeving en de nabijheid van winkels in het dorp dragen bij aan de bijzondere aantrekkingskracht van het project.

Woonzorgcentrum Woonzorgcentrum Zuiderhout biedt een scala aan voorzieningen en medische zorg voor zijn eigen bewoners en die van Boschendael. Behalve 44 serviceappartementen huisvest het centrum 39 zelfstandige kloosterappartementen en een zorghotel voor tijdelijk verblijf. Ook is er een restaurant waar dagelijks 320 maaltijden worden bereid. De bewoners van Zuiderhout vormen een gemĂŞleerde groep die bestaat uit paters, zusters en niet-religieuze particulieren. Samen vormen zij een harmonieus geheel. Boschendaelse bewoners kunnen tegen betaling naar behoefte gebruik maken van de dienstverlening van Zuiderhout.

Rustgevend Het glooiende landschap en de bosrijke omgeving bieden volop rust en prachtige vergezichten voor de senioren in Boschendael. Bovendien grenzen de woningen aan een golfbaan, waar de bewoners regelmatig een wandeling maken en elkaar kunnen ontmoeten. Bij de inrichting van het golfterrein zijn oude kerkelijke elementen bewaard gebleven, waaronder een aantal kruisbeelden die herinneren aan het voormalige klooster Zuiderhout. De openbare ruimte rondom het complex is na oplevering door de gemeente in beheer genomen.

juni 2010 - naw dossier #36

naw dossier wonen en senioren

Ons Waterloo in Apeldoorn

Woningen ontwikkeld do or en voor senioren Naam project: Ons Waterloo. Locatie: aan de Waterloseweg. Plaats: Apeldoorn. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, SIR-55, gemeente Apeldoorn, Stichting Ons Waterloo, Rabobank Apeldoorn e.o. Aantal woningen: 15 grondgebondenwoningen, waarvan 8 patiowoningen zijn opgeleverd, 2e fase is op dit moment in verkoop. Architect: Factor Architecten BV. Start bouw: 2009 (1e fase). Oplevering: 2010 (1e fase).

FinanciĂŤle steun van Bouwfonds was garantie voor haalbaarheid van het project

Senioren die onder professionele begeleiding van SIR-55 hun eigen woning ontwerpen: dat is wonen op maat volgens een beproefd concept. Steeds meer mensen willen zeggenschap over hun eigen woning. Zo ook een groep enthousiaste senioren van Ons Waterloo in Apeldoorn. Acht vrijstaande geschakelde patiowoningen op een voormalig braakliggend terrein in Apeldoorn, volledig ingedeeld conform de wensen van de bewoners. Ruim, veilig en comfortabel met wonen en slapen gelijkvloers. Dat is kort samengevat Ons Waterloo, de eerste fase van het woningbouwproject aan de Waterloseweg aan de rand van hartje Apeldoorn. Dit project laat zien hoe invulling gegeven kan worden aan collectief particulier opdrachtgeverschap. Het begon allemaal

met een groep enthousiaste senioren die bij SIR-55 aanklopten met hun woonwensen. SIR-55 kreeg vervolgens van de gemeente Apeldoorn een stuk grond toegewezen en is samen met deze bewoners en Bouwfonds aan de slag gegaan. Bouwfonds heeft op basis van haar marktkennis de plannen op haalbaarheid getoetst. Bovendien is Bouwfonds risicodragend voor de grond en opstal van de onverkochte woningen, zodat het project overeind gehouden kon worden. Ook toen

nog niet alles was verkocht. Daarmee werd het risico van mogelijke afvallers ondervangen en de haalbaarheid van het project gegarandeerd. De patiowoningen zijn het resultaat van een intensieve samenwerking tussen senioren, de gemeente, SIR-55 en Bouwfonds Ontwikkeling. Maar bovenal is het project Ons Waterloo een geslaagd voorbeeld van woningen ontwikkeld voor senioren, met meer invloed en zeggenschap door de senioren zelf.

SIR-55 Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw (SIR-55) is midden jaren 80 ontstaan uit een initiatief van drie echtparen die zich afvroegen: hoe willen wij later graag wonen? Een inventarisatie van de eigen woonwensen heeft geresulteerd in een SIR-55 Programma van Eisen. Dit programma vormt nog steeds het uitgangspunt voor woningen van SIR-55 en wordt voortdurend aangescherpt. Daarnaast begeleidt en faciliteert SIR-55 mensen die volgens collectief particulier opdrachtgeverschap willen bouwen. Deze werkwijze biedt meer zeggenschap voor bewoners en reduceert bovendien de risicoâ&#x20AC;&#x2122;s voor betrokken partijen.

Samenwerking Ons Waterloo is door een samenwerking tussen de bewoners en SIR-55 ontwikkeld. De eenheid van het plan werd gewaarborgd door het SIR-55 Programma van Eisen. De detailuitwerking van dit programma varieert per woning. Uiteindelijk ging het om een samenspel tussen de wensen en eisen van de kopers en de ervaringen van SIR-55. SIR-55 heeft vervolgens de schets- en ontwerpfase begeleid. Projecten die volgens deze werkwijze tot stand komen ontvangen het SIR-55 label.

Gelijkvloers Het traditionele ontwerp van de eenlaagse woningen met een zadelkap sluit mooi aan bij de bestaande architectuur in de omgeving. Onder het schuine dak bevinden zich de woonkamer en keuken, de slaapkamer en badkamer zijn in een eenlaagse aanbouw ondergebracht. Via een ruime hal zijn alle kamers met elkaar verbonden. Als buitenruimte hebben de bewoners gekozen voor een riante patio. Onderling zijn de woningen zo gesitueerd dat ze in een strakke lijn langs de Waterloseweg liggen, passend bij de bestaande lintbebouwing.

juni 2010 - naw dossier #36

naw dossier wonen en senioren

De Regentesse in Huizen

Easy living: comfort en service naar behoefte Naam project: De Regentesse. Locatie: aan de Huizermaatweg. Plaats: Huizen. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, gemeente Huizen, de Alliantie. Aantal woningen: 53 koopen 94 huurwoningen. Plangebied: circa 1 hectare. Overige functies: 2 ondergrondse parkeergarages in twee afzonderlijke kelders met 176 en 170 parkeerplekken, 1000m2 voorzieningen. Architect/Stedenbouwkundige: de Architekten Cie. Start bouw: 2006. Oplevering: 2008.

Een klantgerichte benadering maakt langer zelfstandig wonen mogelijk

Op een markante plek in de wijk Oostermeent in Huizen heeft Bouwfonds een bijzonder wooncomplex gerealiseerd. Dankzij de mogelijkheid tot het combineren van wonen, zorg en welzijn kunnen senioren in De Regentesse tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. De Regentesse bestaat uit drie woontorens van elf verdiepingen hoog en één lager terrasvormig appartementengebouw. De ruime woningen en de situering nabij natuur én voorzieningen maken van De Regentesse een comfortabele plek voor senioren om te wonen. In totaal zijn 53 koopen 94 huurappartementen gerealiseerd, die in oppervlakte variëren van 85 tot maar liefst 220 m2. Ook hebben alle woningen een zeer ruim balkon van 20 m2. Onder de gemeenschappelijke binnentuin bevinden zich twee halfverdiepte parkeer-

garages: een voor de bewoners en een voor openbaar gebruik. De binnentuin is alleen voor bewoners toegankelijk. De woningen zijn levensloopbestendig, zodat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. De bewoners hebben de beschikking over een woonmanager. Deze is belast met het onderhoud van de binnentuin en gemeenschappelijke ruimten. De woonmanager kan in de toekomst tegen betaling ook ingeschakeld worden bij reparaties en andere klusjes. In het complex zijn ruimten beschikbaar

voor diverse voorzieningen. Op het moment dat de bewoners daadwerkelijk een zorgbehoefte ontwikkelen, is het mogelijk onderdak te verlenen aan zorgverleners die in deze zorgbehoeften kunnen voorzien. Uiteindelijk is het streven dat bewoners door middel van verschillende servicepakketten zorg en service op maat geleverd krijgen. Kortom, een klantgerichte benadering die op praktische wijze voor senioren invulling geeft aan easy living, oftewel comfort en service naar behoefte.

Samenwerking De gemeente Huizen en Bouwfonds ontwikkelden gezamenlijk een woonconcept dat erop is gericht om senioren tot op hoge leeftijd zelfstandig te laten wonen. Daarbij is gekozen voor een combinatie waarbij wonen, welzijn en zorg hand in hand gaan. Bij de uitwerking van het concept is nauw samengewerkt met de Alliantie en Vivium Zorggroep. Het complex richt zich overigens niet alleen op de eigen bewoners, maar wil ook voorzien in de behoefte aan een ontmoetingspunt voor ouderen uit de wijk.

Invloed Al in een vroeg stadium hebben Bouwfonds en de gemeente een klankbordgroep ingesteld waarin omwonenden en andere belanghebbenden waren vertegenwoordigd. De intensieve werksessies hebben geleid tot een breed gedragen stedenbouwkundig plan dat zonder bezwaren de juridisch-planologische procedure heeft doorlopen. En dat is uniek gezien de hoogte van de gebouwen in relatie tot de bestaande bebouwing in Huizen. Bij de uitwerking van het concept en de plattegronden is ook de ouderenbond betrokken geweest.

Woonconcept De woningen zijn zodanig aanpasbaar dat de bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Aanvankelijk zou het complex na oplevering ook onderdak bieden aan een aantal op de doelgroep afgestemde voorzieningen, zoals een restaurant en een multifunctionele ruimte. De praktijk wees echter uit dat de huidige bewoners daar nog geen behoefte aan hebben. De verwachting is wel dat deze zorgbehoefte de komende jaren gaat groeien. De Regentesse heeft daarom de potentie van een optimale combinatie van comfort en service op maat.

juni 2010 - naw dossier #36

Dick Knook adviseur verouderings- en vergrijzingsproblematiek

‘Steeds ouder en langer gezond’

naw dossier wonen en senioren

Hans Hopmans innovatiemanager Zilveren Kruis Achmea

‘Zorg en woningen moeten veranderen’ Consument best bereid extra te betalen voor toekomstbestendige woning

Een totaalconcept ontwikkelen voor wijk, woning en techniek

De Nederlandse samenleving verandert de komende twintig jaar ingrijpend, zegt hoogleraar gerontologie en adviseur verouderings- en vergrijzingsproblematiek Dick Knook. “Niet alleen neemt de vergrijzing toe omdat we gemiddeld ouder worden, we krijgen ook te maken met ontgroening doordat er steeds minder kinderen worden geboren. Maar dat is echt geen slecht nieuws”, zegt Knook, “Het betekent wél dat we snel maatregelen moeten gaan nemen om aantrekkelijke woonomgevingen te creëren waar ook ouderen zich prettig voelen.”

e worden gemiddeld steeds ouder. Uit onderzoek blijkt dat we elke tien jaar gemiddeld tweeënhalf jaar ouder worden, aldus Dick Knook. “Het is een opmerkelijke stijging van de levensverwachting die zich zeer waarschijnlijk ook in de toekomst doorzet. In 1840 nog werden vrouwen gemiddeld 40 jaar, nu ligt de gemiddelde levensverwachting van de Nederlandse vrouw op 82 jaar. Omgerekend betekent dit dat met elke maand die verstrijkt, we gemiddeld een week ouder worden.”

Maatschappelijk actief Traditioneel begint rond het vijftigste levensjaar het verouderingsproces manifest te worden, met de eerste gezondsheidsproblemen die zich aandienen. Maar deze grens begint steeds verder op te schuiven, zegt Knook: “We blijven steeds langer gezond. Vijftigers voelen zich ook nog helemaal niet ‘oud’. Dat mensen niet met oud zouden willen geassocieerd begint achterhaald te raken. In de marketing zie je dat al, vroeger was het toverwoord jong jong jong, nu is reclame veel meer heel direct op ouderen gericht. Nieuwe rolmodellen ontstaan, een goed voorbeeld is koningin Beatrix. De negatieve connotatie is verdwenen, zeker nu vijftigers en zestigers nog volop in het maatschappelijke leven staan.” De politiek heeft echter nog onvoldoende in de gaten dat we steeds ouder worden, vindt Knook. “De politiek beschouwt de

vergrijzing vooral als een zorgkosten-post. Men kijkt niet verder naar maatregelen die op andere gebieden dan de zorg genomen moeten worden. Over twintig jaar hebben we een bevolking waarvan maar liefst een kwart ouder is dan 65 jaar. Desondanks speelt de overheid nog nauwelijks in op de veranderende eisen als het gaat om wonen en de woonomgeving. Sterker nog, er wordt te eenzijdig gebouwd.”

Veilig thuis Hedendaagse ouderen willen graag zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, stelt Knook. “Senioren die zelfstandig kunnen blijven wonen, prefereren een grondgebonden woning zonder trap, in een veilige woonomgeving en in de nabijheid van voorzieningen.” De woningen zelf dienen levensloopbestendig te zijn, zodat deze naar behoefte aangepast kunnen worden. Bovendien willen mensen in dezelfde buurt blijven wonen vanwege de sociale contacten. Om aan al deze wensen te voldoen zijn goede zorgvoorzieningen essentieel. Daarvoor zouden we nieuwe wijken anders moeten organiseren. Knook: “Bijvoorbeeld door het bouwen van ‘schillen‘ rondom een centrum waar volop voorzieningen en winkels voorhanden zijn. In de binnenring wonen de ouderen, daarna de jonge gezinnen met kinderen en in de ring daarbuiten de gezinnen met oudere kinderen en jonge starters.”

Slimme woningen Er is al veel mogelijk om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De toepassing van domotica kan woningen ‘slim’ maken, door bijvoorbeeld het gas en de elektriciteit automatisch uit te schakelen na het verlaten van de woning. Je bent er echter niet met een slim appartement met zorgservice alléén. Knook: “Er is behoefte aan een totaalconcept, waarin zowel de wijk, woning als techniek meegenomen zijn. Met meer zorg dichtbij huis, een levensloopbestendige woning, mantelzorg en geavanceerde technieken zijn we straks beter voorbereid op onze samenleving van de toekomst.”

Mensen worden steeds ouder en hebben langer zorg nodig. Tegelijkertijd zijn er straks minder professionals om die zorg te verlenen. Wat betekent dit voor de organisatie van de zorgmarkt? En welke eisen stelt deze ontwikkeling aan de toekomstige woning en woonomgeving? “Alleen met een combinatie van maatregelen zijn deze problemen oplosbaar”, vindt Hans Hopmans, innovatiemanager bij zorgverzekeraar Zilveren Kruis Achmea.

e kijken met gepaste bezorgdheid naar de vergrijzing,” aldus Hopmans. “Niet omdat iedereen ouder wordt, maar vooral vanwege de schrikbarende groei van het aantal chronisch zieken. Over zo’n 20 jaar hebben miljoenen ouderen een of meer chronische ziekten, terwijl het aantal professionals in de zorg juist zal afnemen”, stelt Hopmans. “De organisatie en efﬁciency van onze zorg moeten daarom ingrijpend veranderen, willen we ook voor de toekomst kwalitatief goede en betaalbare zorg kunnen garanderen.”

Zelfredzaam “De gezondheid en kwaliteit van leven van onze klanten staan hoog op de agenda van Achmea,” zegt Hopmans. “Dat is niet alleen goed voor de klant, maar werkt ook gunstig door in de totale gezondheidszorgkosten.” Cruciaal daarbij is het vergroten van de zelfredzaamheid van ouderen. “Als mensen langer voor zichzelf kunnen zorgen is dat signiﬁcant goedkoper dan opname in een ziekenhuis of verpleeghuis. Dat geldt ook als mensen thuis hulp krijgen”, legt Hopmans uit. “Door het bieden van technologische hulpmiddelen, medische zorg én service kunnen ouderen zichzelf langer redden.” Er zijn al diverse ontwikkelingen in de zorgdienstverlening en zorgtechnologie. Nu al kun je op afstand de gezondheid van mensen thuis meten en monitoren, zodat mensen ondanks hun ziekten langer veilig thuis kunnen blijven wonen. De komende jaren zal het assortiment aan technologische hulpmiddelen explosief stijgen, is de verwachting van Hopmans.

Lokaal zorgnetwerk Niet alleen de zorgvraag verandert ingrijpend, ook de woningmarkt moet anticiperen op toekomstige woonbehoeften. “Mensen zijn vaak gedwongen naar een verpleegtehuis te verhuizen omdat er thuis onvoldoende fysieke of technische zorg aanwezig is. Daarom willen we wonen en zorg dichter bij elkaar brengen. Dus wijken zo opzetten dat er in de toekomst een zorgnetwerk op lokaal niveau komt, dat zorg en service verleent tot in de woning aan toe.” Dat betekent wél dat toekomstige woningen aangepast moeten worden, benadrukt Hopmans. “Zowel wat betreft de hardware als de ruimte die zorghulpmiddelen in een woning innemen.”

Luisteren naar consument Vaststaat dat de meeste bestaande woningen niet geschikt zijn. De vraag is of de consument bereid is voor deze extra voorzieningen te betalen. Volgens Hopmans is het gemiddelde woningbouwproject gemaakt voor een snelle verkoop in plaats van deze woningen af te stemmen op onze toekomstige behoeften. Maar als je goed naar consumenten luistert, zegt hij, zijn ze wel degelijk bereid meer te betalen voor technologische ondersteuning. Ook willen ze best vierkante meters inleveren als dat nodig is om het huis aan te passen. “De huidige dialoog met de consument schiet op dit moment tekort”, betoogt Hopmans. “Verdiep je in die vergrijzende bevolking en kijk eens vanuit de context van chronisch zieke mensen naar de eisen die aan de woonomgeving worden gesteld!” Ontwikkelaars hebben vooralsnog weinig vertrouwen in deze markt en vinden het lastig om bedrijfsmatig op de vergrijzing in te spelen, stelt Hopmans. Het is een mythe dat de consument niet bereid zou zijn extra te betalen voor voorzieningen in een toekomstbestendige woning. Integendeel, mensen willen zelfs vooraf voor dit soort projecten als belangstellenden intekenen, is zijn ervaring. Door in een vroeg stadium in gesprek te gaan met de klant over zijn woonbehoeftes, kan er meer op maat worden gebouwd met uiteindelijk minder risico voor de ontwikkelaar. “Dat is de ultieme win-winsituatie waar we naartoe moeten.”

juni 2010 - naw dossier #36

naw dossier wonen en senioren

Rob van den Aker directeur Marketing & Sales Particulieren Rabobank

Senior kiest voor wonen op maat

Theo Peters gedeputeerde provincie Gelderland

‘Nu bouwen voor de toekomst’ Integrale benadering nodig van wonen, welzijn en zorg

Senioren maximaal faciliteren in hun wensen Iets meer dan de helft van het Nederlandse particuliere vermogen is in bezit van de groep 55-plussers. De 55-plusser van nu is ‘rijk’ vergeleken met zijn voorgangers. Dat wil overigens niet zeggen dat het big spenders zijn, zegt Rob van den Aker, directeur Marketing & Sales Particulieren bij de Rabobank. Dit in tegenstelling tot jongeren van nu die veel willen, maar juist weinig vermogen hebben.

eel senioren hebben inderdaad een vermogen, maar gaan er niet kwistig mee om”, aldus Rob van den Aker. “De 55-plusser van nu heeft een redelijk pensioen opgebouwd, heeft de afgelopen 20 jaar volop kunnen proﬁteren van de groei en zag zijn vermogen soms zelfs extra toenemen dankzij een erfenis.” Deze groep gaat doorgaans bewust met zijn vermogen om, een typisch kenmerk van deze generatie. Senioren kiezen vaak voor zekerheid. Zij kijken bewust vooruit, licht Van den Aker toe: ze weten dat ze nog een lang leven voor zich hebben en willen ook hun levensstijl handhaven. “Zou het geld er snel doorheen gaan, dan kunnen ze op lange termijn niet in hun uitgavenpatroon voorzien. Bovendien willen veel 55-plussers ook nog een deel van hun vermogen schenken aan kinderen en kleinkinderen.”

Ondersteunen en faciliteren De hedendaagse 55-plusser staat nog volop in het leven vergeleken met 20 jaar geleden. “Als Rabobank willen wij deze groep maximaal ondersteunen en faciliteren in hun wensen”, stelt Van den Aker. “Een van die wensen is het op peil houden van hun huidige levensstandaard waardoor ze comfortabel kunnen blijven wonen. De Rabobank stelt daarvoor een aantal producten beschikbaar, zoals een toekomstuitkering. Dat is een aanvullende pensioenvoorziening zodat mensen ook op latere leeftijd hun levensstandaard op peil kunnen houden. Een andere optie is de zogenoemde opeetconstructie. Daarbij wordt een deel van de overwaarde van de woning gebruikt om de woonlasten te verlagen of om zo lang mogelijk comfortabel te blijven wonen.” Behalve met haar ﬁnancieringsproducten zet de Rabobank ook haar netwerk in om klanten te ondersteunen in hun woonwensen.

“Ouderen willen liever niet hun woonstatus prijsgeven. Wel gaan zij bewust op zoek naar woningen die meer gemak voor de toekomst bieden”, stelt Van den Aker. “Als bank brengen wij de juiste partijen bij elkaar om collectieve particuliere initiatieven van senioren van de grond te krijgen. Zo is de Rabobank in Almere een samenwerking aangegaan met de gemeente Almere. Samen met de gemeente heeft de lokale Rabobank een fonds in het leven geroepen dat helpt om de voorbereidingsfase van deze projecten te ﬁnancieren.”

Rond 2019 is een op de vijf Gelderlanders 65 jaar of ouder. Hoogste tijd om het woningaanbod beter af te stemmen op de vraag. De provincie stimuleert gemeenten en andere partijen woningen te ontwikkelen die geschikt zijn voor senioren. Minstens zo belangrijk is volgens gedeputeerde Theo Peters het aanpassen van bestaande woningen. “Senioren blijven het liefst zo lang mogelijk zelfstandig in hun huis wonen. Dat ondersteunen wij graag.”

Meer differentiatie

Deze kleinschalige lokale projecten zijn in opkomst. Een goede ontwikkeling, vindt Van den Aker, want zo wordt er meer gebouwd naar behoefte van de consument en ontstaat er uiteindelijk een grotere differentiatie in wonen. Ook voor ontwikkelaars is deze werkwijze een aantrekkelijk alternatief, vindt hij. Kwalitatieve projecten verkopen nog steeds goed in tegenstelling tot dertien-ineen-dozijnprojecten. “Crisis of geen crisis. Je zult echt iets bijzonders moeten maken.” Inmiddels zijn verschillende projecten op deze wijze tot stand gekomen. Voorwaarde is wel dat gemeentes openstaan voor deze werkwijze en grond beschikbaar stellen.

Vitale leefomgeving Waar het bij de Rabobank om draait zijn de wensen van de klant, zeker ook voor wat betreft wonen. En die wensen ken je alleen door met de klant mee te denken. Wonen in een seniorenstadje zoals in Amerika voorkomt, is volgens Van den Aker niet de oplossing. “De Nederlandse senior wil niet in een uitzonderingspositie worden geplaatst, maar blijft het liefst midden in de eigen wijk wonen. Met name in dorpen brengt dat leefbaarheidvraagstukken met zich mee, zoals: hoe creëer je een vitale leefomgeving?” Voor de Rabobank blijft bereikbaarheid vooropstaan. Met kantoren, zelfs in kleine dorpskernen, maar ook via telefoon en internet, legt Van den Aker uit. Hiertoe worden door de Rabobank voor de seniorconsument speciale computercursussen voor bankzaken georganiseerd. “Voor ons staan de wensen en behoeftes van klanten voorop. Vanuit dat uitgangspunt willen we levenslang een ﬁnanciële partner zijn voor onze klanten. Oók in het faciliteren van hun woonwensen.”

e vergrijzing zet de komende decennia door. In 2030 is 39% van de inwoners van Gelderland ouder dan 55 jaar. De provincie is daarin geen uitzondering, vertelt Peters: “Friesland, Drenthe, Zeeland, Noord-Brabant en Limburg hebben tegen die tijd een even hoog of hoger percentage senioren. Voor al deze senioren zijn geschikte woningen nodig. We moeten nú bouwen voor de toekomst.” De provincie wil dat minimaal 35% van de nieuw te bouwen woningen in 2019 geschikt is voor senioren. Een ambitie die meer dan waar wordt gemaakt. In de periode 2005 tot 2008 was 32% van de gerealiseerde nieuwbouw geschikt voor ouderen, in 2008 al 43%. Peters: “Als instrument zetten wij onder meer het Kwalitatief Woonprogramma (KWP) in. We maken harde afspraken met de regio’s, gemeenten en corporaties om het aanbod beter te laten aansluiten op de vraag. Er is bijvoorbeeld een grote vraag naar nultredenwoningen. Daar spelen we op in. Onlangs is vastgelegd dat het percentage geschikte woningen in de periode 2010-2019 omhoog moet naar 68%. Het gaat dan niet alleen om nieuwbouw, maar ook om het aanpassen van bestaande woningen.”

het programma ‘Ontgroening en Vergrijzing’ en het vervolgprogramma ‘Thuisgeven’. Binnen het laatstgenoemde programma zijn 25 projecten van subsidie voorzien om woonservicegebieden te realiseren. Voor de periode 2008-2011 is bovendien 7,5 miljoen euro gereserveerd voor vernieuwende initiatieven en experimenten die het mogelijk maken om senioren en mensen met een beperking langer zelfstandig te kunnen laten wonen. Peters: “Een extra stimulans is de regeling ‘opplussen woningvoorraad’ die binnenkort van start gaat. Gemeenten kunnen bij ons subsidie aanvragen voor het inhuren van externe deskundigheid bij het ontwikkelen en uitvoeren van beleid om woningen aan te passen.”

Voorzieningen Het programma ‘Thuisgeven’ heeft tot vreugde van Peters al geleid tot 150 geslaagde initiatieven: “Het gaat bijvoorbeeld om de inzet van domotica, een scan om woningen op geschiktheid te testen, nieuwe woonvormen en onderzoeken hoe het voorzieningenniveau op peil kan worden gehouden. Dat laatste is een belangrijk thema omdat door het verminderde draagvlak voorzieningen zullen moeten verdwijnen. In de Stedendriehoek en de Achterhoek, waar de vergrijzing het hardst toeslaat, zien we dat al gebeuren. Gemeenten en andere betrokken partijen moeten goed nadenken over waar welke voorzieningen komen. En hoe die voorzieningen voor iedereen bereikbaar blijven. Een goed openbaarvervoernetwerk is van essentieel belang. Vervoer op maat in de vorm van regiotaxi’s en buurtbussen zal de leefbaarheid in kleine kernen aanzienlijk verbeteren.”

Participatie Zelfstandig wonen Het aanpassen van bestaande woningen is volgens Peters minstens zo belangrijk als het bouwen van geschikte nieuwbouw. “Senioren willen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen huis blijven wonen. Logisch, want het huis voelt vertrouwd, de kinderen zijn er geboren en er is goed contact met de buren opgebouwd. Dit vraagt soms om heel praktische aanpassingen zoals het installeren van een traplift, maar nog meer om een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg.” De provincie stimuleert dit sinds 2004 met

Nieuwe plannen vergen nieuwe procedures. Hoewel de nieuwe generatie senioren bekend staat als kritisch en strijdbaar, is Peters niet bang dat de procedures daardoor worden vertraagd: “We hebben dat volledig zelf in de hand. Door in een vroeg stadium alle betrokken partijen te laten participeren, creëer je draagvlak. Plannen kunnen dan ook nog makkelijk worden aangepast. Dat oudere inwoners kritisch zijn, is alleen maar goed. Zij willen over het algemeen spaarzaam met de ruimte omgaan en weten als geen ander wat hun dorp of stad wel of niet kan hebben.”

juni 2010 - naw dossier #36

naw dossier wonen en senioren

overzicht Dit is de nieuwste aﬂevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

dossier

MAART

DECEMBER

JUNI

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

NAW DOSSIER OVER WONEN IN DE 2ANDSTAD

APRIL

DOSSIER

Consument en duurzaamheid Verslag van het grootschalig landelijk

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markten prijsacceptatie van energiezuinige

Duurzame gebiedsontwikkeling

Kust en kade

Bouwfonds als partner in Grondexploitatie

Wonen in de Randstad

nieuwbouwwoningen.

Extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

naw dossier over betaalbare woningen

december 2008

Betaalbare woningen

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

naw dossier over gebiedsontwikkeling in Engeland

Extra dossier november 2008

gebiedsontwikkeling in Engeland

dossier Kust en kade september 2009

september 2008

gebiedsontwikkeling en voorzieningen

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Betaalbare woningen december 2008

dossier Bouwfonds als partner in Grondexploitatie juni 2009

Dossier Innovatie in duurzaamheid

Dossier Mixed-use in kleine kernen

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

juni 2010 - naw dossier #36