NAW Dossier 39

maart 2011 #39

Onderzoeksdossier naar stedelijke woonmilieus

inhoud Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Redactie: Anne Luijten van Studio-RO, Han Joosten, Karin Alves en Hans Wisman van de

maart 2011 – naw dossier #39

04 In debat: goed beslagen ten ijs Het debat over binnenstedelijk ontwikkelen heeft de laatste tijd een forse impuls gekregen. Er zijn onder­hand veel meningen over de do’s-anddon’ts van binnenstedelijk ontwikkelen. Maar empirische­onderbouwing is schaars. Daarom heeft Bouwfonds vier onderzoeken verricht die nieuw licht werpen op de materie en de eisen die woonconsumenten stellen aan de kwaliteit van binnenstedelijke woonmilieus in kaart brachten.

afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds.

Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 94 71

08 Onderzoek naar toekomst van stedelijke woningbouw Op verzoek van Bouwfonds heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan vanuit de kwantitatieve en kwalitatieve kant naar binnenstedelijk ontwikkelen. Hoe verhoudt het verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid zich tot de werkelijke vraag in de markt?

12 Interview met Geurt Keers, partner RIGO Research en Advies, over kansrijke stedelijke woonmilieus.

14 Onderzoek naar leefruimte in steden Bouwfonds heeft onderzoek gedaan naar welke afwegingen consumenten maken in de keuze voor een woning in de stad. Is hij of zij bereid om vierkante meters woonruimte te ruilen voor een betere woonomgeving? Een onderzoek naar hoe consumenten diverse aspecten van het wonen in de stad tegen elkaar afwegen.

18 Onderzoek naar de beleving van de woonomgeving Strat0loog Pim van den Berg heeft op verzoek van Bouwfonds uiteenlopende binnenstedelijke projecten bezocht en ondervroeg de bewoners over hun bele­v ing van de woonomgeving. Door te kijken met de ogen van de gebruiker kunnen er verschillende soorten DNA van de wijk worden bepaald en met deze informatie kan gekeken worden wat er ontwikkeld kan worden in het gebied. Als je uitgaat van het DNA van een wijk, van wat mensen echt willen, dan kan je duurzaam ontwikkelen.

22 Onderzoek naar woonwensen van jongeren Een kwalitatief onderzoek naar de woonwensen van studenten, oftewel een groep woonconsumenten die over pakweg tien jaar op de markt komt.

Hoe kijken zij tegen het wonen in de stad aan en aan welke eisen moeten worden voldaan voor een aantrekkelijke woonomgeving?

26 De conclusies: acht lessen voor de toekomst De vier onderzoeken werpen, ieder door hun eigen aanpak, nieuw licht op de eisen die consumenten van nu en morgen stellen aan de kwaliteit van binnenstedelijk wonen. In de synthese een samenvatting van de lessen die Bouwfonds Ontwikkeling­ uit de vier onderzoeken haalt.

28 Mening Bert van Delden, plaatsvervangend directeur­ generaal van het ministerie van het BZK, over de resultaten van de vier onderzoeken van Bouwfonds Ontwikkeling.

4

maart 2011 – naw dossier #39

5

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Goed beslagen ten ijs

In debat over binnenstedelijk wonen

Het debat over binnenstedelijk ontwikkelen heeft de laatste tijd een forse impuls gekregen. Onder invloed van publicaties als die van architect Rudy Uytenhaak en het College van Rijksadviseurs is het thema opnieuw met stip binnengekomen in de vakwereld. Met de nadruk op ‘opnieuw’, omdat eens in de zoveel jaar het ­bouwen in de stad terugkeert op de agenda’s. Veelal aangemoedigd vanuit rijkszijde en de kant van ontwerpers en vervolgens weer terug op aarde gebracht door consument en markt. Om die steeds terugkerende impasse te doorbreken, wil Bouwfonds Ontwikkeling nu een slag verder komen. Door zelf een aantal onderzoeken uit te laten voeren die meer licht op de materie laten schijnen en daarmee het debat van empirische voeding te voorzien.

Want meningen zijn er inmiddels wel genoeg.

De plank met publicaties over binnenstedelijk bouwen wordt langer en zwaarder. Ging het een aantal jaren geleden over thema’s als intensief ruimtegebruik en ondergronds bouwen, anno 2011 staat de binnenstedelijke herstructurering bovenaan op de agenda.

Aan publieke zijde heeft de rijksoverheid aangegeven dat 40 procent van de bouwproductie tussen 2010 en 2020 in het bestaande stedelijke gebied moet plaatsvinden. Oftewel 200.000 nieuwe woningen binnen de ‘rode’ contouren. In de Structuurvisie Randstad 2040 worden daar voorstellen voor gedaan, inclusief een eerste vertaling in concepten (de bekende ‘hoogbouw in het groen’). Het College van Rijksadviseurs (CRA), onder aanvoering van rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol, legt deze lat in ‘Prachtig Compact Nederland’ nog een stuk hoger. Het CRA geeft aan dat een veel groter deel van de nieuwe woningen in de bestaande stad kan worden gebouwd. Daarmee blijven onze steden vitaal, wordt het landschap gespaard, loopt de mobiliteit terug en kunnen aller­ hande duurzaamheidsambities worden gerealiseerd. Ook sommige gemeenten en provincies hebben aangegeven dat het concept van de compacte stad nog aanzienlijk kan worden geïntensiveerd. De publieke partijen hebben dus volop ambities en aan de private kant hebben met name de ontwerpers zich laten horen. Hetzij in publi­ caties zoals die van Rudy Uytenhaak, hetzij met nieuwe concepten zoals het stedelijk gezinsappartement van Heren 5 Architecten. De markt is tot op heden vrij stil gebleven. Met dit dossier komt daar – als het aan Bouwfonds Ontwikkeling ligt – verandering in.

Scherper aansluiten

Aan interessante concepten bestaat namelijk geen gebrek. Het probleem van veel studies die van overheids- dan wel ontwerpers­ zijde op ons worden losgelaten, is echter dat de planeconomische en markttechnische onderbouwing compleet ontbreken. Op rijks­niveau is dat door de NEPROM bij het verschijnen van de Nota Ruimte al klip en klaar vastgesteld: op jaarbasis bestaat er een gat van twee miljard euro tussen de ambities enerzijds en de beschikbare financiële middelen anderzijds. Bij de Structuurvisie Randstad 2040 ontbrak evenzeer een financiële paragraaf. Het gevolg is dat dergelijke nota’s – zeker in veranderende tijden – een weinig realistisch gehalte hebben.

Want één ding is zeker: de complexiteit van de locaties neemt de komende jaren alleen maar toe. Konden de afgelopen twintig jaar nog de relatief gemakkelijke locaties opgevuld worden (denk aan leegkomende havengebieden), de komende decennia staan in het teken van het aanpakken van veel lastiger gebieden. Denk bijvoorbeeld aan de Amsterdamse Zuidas, waar weliswaar een begin mee is gemaakt door sportterreinen aan de kant te schuiven, maar waar de werkelijke kwaliteitsslag pas gemaakt kan worden als de infrastructuur is weggewerkt. Maar er zijn meer lastige locaties.

Denk aan de Cartesiusdriehoek in Utrecht, Stadshavens in Rotterdam, Binckhorst in Den Haag en Belvédère in Maastricht. Veel van deze locaties kennen een versnipperd grondeigendom en deels zwaardere categorieën bedrijven (en vervuiling).

Princehaven in Katwijk aan zee

Ander decor

In het ontwikkelen van interessante concepten ligt ook niet de werkelijke uitdaging voor de komende jaren. Die uitdaging spitst zich toe op drie andere punten: het verbeteren van de financiële haalbaarheid van binnenstedelijk ontwikkelen, het opruimen van het procedurele ‘mijnenveld’ dat hiermee verbonden is en – last but not least – het veel scherper aansluiten bij de wensen van de consument/eindgebruiker.

Op jaarbasis bestaat er een gat van 2 miljard euro tussen ambities en beschikbare financiële middelen.

Het zijn punten die ook onderling nauw samenhangen: zo kan bijvoorbeeld een betere consumentoriëntatie de haalbaarheid van projecten verbeteren. Hetzelfde geldt voor kortere procedures en daarmee een snellere time-to-market; ook dat vertaalt zich in

een betere haalbaarheid. Deze driedubbele opgave is nog veel pregnanter geworden doordat het decor voor binnenstedelijk ontwikkelen in korte tijd enorm is veranderd. Veel van de bovengenoemde ambities werden nog geformuleerd in de gouden tijden, inmiddels is duidelijk dat die niet meer terugkeren. ­Conjunctureel is sprake van een forse vraaguitval en een nog steeds gering consumentenvertrouwen. Structureel lijkt een einde gekomen te zijn aan een periode van een voortdurende groei, zowel economisch als demografisch. Als kers op de taart kwam daar eind vorig jaar het regeerakkoord bij, waarin het woord ‘stad’ welgeteld drie keer voorkomt en het woord ‘verstedelijking’ ten enenmale ontbrak. Doorvertaald naar rijksbijdragen ­is de boodschap pijnlijk maar helder: het Rijk trekt zich nog verder terug uit de ruimtelijke ordening en laat de verstedelijkings­ opgave over aan provincies en gemeenten. Alle subsidies (ISV, BLS) worden geschrapt. Op lokaal niveau is het beeld niet veel rooskleuriger: gemeenten moeten bezuinigen en grondbedrijven kampen met tekorten. En vanuit de hoek van de woningcorpo­ raties vallen evenmin extra bijdragen te verwachten. Deze ­compleet nieuwe context maakt de urgentie van een zorgvuldige analyse alleen maar groter.

Goed luisteren

De inzet van Bouwfonds Ontwikkeling is erop gericht om de discussie over binnenstedelijke woningbouw uit de sfeer van

6

maart 2011 – naw dossier #39

7

Het gaat erom zicht te krijgen op de werkelijke behoefte aan stedelijke woonmilieus.

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

De vier onderzoeken 1

Toekomst voor stedelijke woningbouw. Hoe verhoudt het verstede­ lijkingsbeleid van de rijksoverheid zich tot de werkelijke vraag in de markt? Op verzoek van Bouwfonds heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan vanuit kwantitatief en kwalitatief oogpunt.

welles-nietes en de – al dan niet gefundeerde – meningen en persoonlijke voorkeuren te krijgen. Met die discussie komen we namelijk niet verder. Het gaat erom zicht te krijgen op de werke­ lijke behoefte aan stedelijke woonmilieus. Dat betekent dat de vakwereld even de vakwereld moet worden gelaten en dat het oor te luisteren moet worden gelegd bij de partij die bepaalt of binnenstedelijk bouwen al dan niet een succes wordt: consumenten. Dat luisteren kan op heel verschillende manieren gebeuren, zoals in dit dossier wordt aangetoond. Niet lukraak vragen aan consumenten wat voor woning hij of zij in de stad zou willen hebben (het bekende ‘huis op de Dam’), maar veel preciezer kijken welke afwegingen er door consumenten worden gemaakt. En hoe bijvoorbeeld woning en woonomgeving zich daarbij tot elkaar verhouden. Daarbij wordt door Bouwfonds het begrip ‘binnen­stedelijk’ breed gedefinieerd: van de hoogstedelijke centra tot en met de verouderde havengebieden en de naoorlogse woonwijken aan de rand van de stad. In elk van deze gebieden manifesteert de vraag van consumenten ­ zich op een eigen manier en vraagt daarmee om maatwerk per locatie.

De uitkomsten van in totaal vier onderzoeken vormen voor Bouwfonds Ontwikkeling een onderbouwing van de organisatiestrategie. In die strategie is binnenstedelijk ontwikkelen als een van de pijlers benoemd, naast onder andere duurzaam

ontwikkelen. Elk van deze strategische pijlers vraagt om de beste kennis en kunde en daarin wordt bij Bouwfonds volop geïnvesteerd. Daarbij moet niet worden vergeten dat voor Bouwfonds Ontwikkeling het ontwikkelen van stedelijke woonmilieus geen nieuwe activiteit is. Een kwart van de jaarlijkse productie wordt binnen de stad gerealiseerd en dat gebeurt al jaren achtereen. Die inzet heeft volop bijzondere projecten opgeleverd, zoals Parkhaven in Utrecht, Westerdokseiland in Amsterdam en Céramique in Maastricht – om er maar enkele te noemen. En er komen nog vele tientallen projecten aan.

Opzet dossier

In het laatste artikel in dit dossier gaan we nader in op de lessen voor de toekomst bij binnenstedelijk ontwikkelen. Eerst worden achtereenvolgens de vier onderzoeken besproken, de opzet en de belangrijkste uitkomsten. Vanuit de optiek van het Rijk zal programmadirecteur Verstedelijking Bert van Delden, werkzaam bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu, hier eveneens op reageren. Want zowel voor publiek als privaat ligt er de komende tijd een belangrijke taak om – gevoed met de inzichten vanuit de markt – het binnenstedelijk ontwikkelen hernieuwd handen en voeten te geven. Niet op basis van verouderde dogma’s en denkbeelden, maar met de werkelijke voorkeuren van de eindgebruikers als uitgangspunt.

2

Leefruimte in steden. Bouwfonds deed onderzoek naar welke af­ wegingen de consument maakt in de keuze voor een woning in de stad. Is hij of zij bijvoorbeeld bereid om vierkante meters woonruimte te ‘ruilen’ voor een extra hoogwaardig ingerichte openbare ruimte?

Waar worden de accenten en prioriteiten gelegd?

3

Beleving van de woonomgeving. Stratoloog Pim van den Berg bezocht uiteen­lopende projecten en gebieden en ondervroeg de bewoners met betrekking tot hun beleving van de woonomgeving.

4

Vragers van de toekomst. Een kwalitatief onderzoek naar de wensen van studenten, oftewel een groep woonconsumenten die over pakweg tien jaar op de markt komt. Hoe kijken zij tegen het wonen in de stad aan en aan welke eisen moet worden voldaan voor een aan­trekkelijke propositie?

De achtergronden van de onderzoeken zijn te downloaden via www.naw.nl of www.bouwfonds.nl.

8

maart 2011 – naw dossier #39

9

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Onderzoek 1: RIGO brengt vraag en aanbod in beeld

Toekomst voor stedelijke woningbouw De ambities zijn groot, maar hoe kansrijk is de uitvoering van het verstedelijkingsbeleid dat voor de komende twee decennia is uitgezet? De bundeling van wonen en werken in stedelijke regio’s heeft ontegenzeggelijk voordelen, de vraag is echter onder welke condities vraag en aanbod het beste bij elkaar komen. Met andere woorden: welke wensen hebben beoogde doelgroepen en welk aanbod moet daartegenover worden gezet, in termen van woning én woonomgeving? In opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling zette RIGO Research en Advies de zaken op een rij. Conclusie: er moet veel meer marktconform worden gebouwd, anders stemmen consumenten met de voeten (en de verhuiswagen).

De vraagstelling voor het RIGO-onderzoek begint bij de ambities die het Rijk heeft neergelegd voor de verstedelijkings­­pgave tot 2020. Hoewel de rijksoverheid via steeds minder ‘gouden koorden’ aan de volkshuisvesting in Nederland is verbonden, zet zij ophet gebied van ruimte­lijke ordening nog wel de nodige lijnen uit. De Nota Ruimte legde de verantwoordelijkheid voor de inrichting van Nederland in belangrijke mate op lokaal en regionaal niveau, maar verbond daar wel een ambitie aan voor het binnen­stedelijk bouwen: 25 tot 40 procent van de bouwproductie

zou in bestaand bebouwd gebied moeten worden gerealiseerd. Met een toevoeging: al naar gelang er voldoende ruimte en ‘markt’ beschikbaar is. Bundeling van de verstedelijking zou het beslag op de open ruimte moeten verminderen, de groei van de mobiliteit moeten beperken en het draagvlak voor stedelijke voorzieningen moeten ver­stevigen.

Duurzame verstedelijking dus. ­In de Ver­ stedelijkingsafspraken die het ­R ijk met 21 stedelijke regio’s heeft gesloten ­werd eerder op de bovenkant dan op de onderkant van deze bandbreedte ingezet: 40 procent

of meer. Over de kwalitatieve ken­merken van de binnenstedelijke-ontwikkelingsproductie doet het Rijk geen uitspraak.

Gemeentelijke ambities

Sommige gemeenten en regio’s formuleren voor de komende jaren stevige bin­nen­stedelijke ambities. In een stad als Den Haag mikt de gemeente voor d ­e periode 2010 – 2020 op 60 procent apparte­ mentenbouw. De omliggende provincie Zuid-Holland streeft in haar Ontwerp Provinciale Structuurvisie naar 80 procent binnenstedelijke productie. Zelfs een

Hart van Hoograven in Utrecht

provincie met een ruime en ont­spannen woningmarkt als Zeeland kiest voor 75 procent bouwen in bestaand stedelijk gebied. Krimpregio Limburg houdt een slag om de arm, terwijl in het noorden (Groningen-Assen, Emmen) wel de 40 procentnorm wordt gehanteerd, maar met meer aandacht voor de woonwensen van consumenten.

De argumentatie voor deze lokale doel­ stellingen wordt gevonden in zaken als het rijksbeleid, dat inzet op verdichting, het bouwen van appartementen om aan te sluiten bij de stedenbouwkundige struc-

tuur van steden en de financiering van bouwlocaties die hierdoor mogelijk wordt.

Kwalitatieve aandachtspunten die de steden verder noemen zijn energiebe­sparing in de woningen, het minimaliseren van milieuknelpunten, het klimaatbestendig inrichten van locaties (met groen en blauw) en soms het parkeren. Veel meer aan programmatische invulling is aan gemeentelijke zijde niet bekend, met uitzondering van een stad als Groningen, die al enkele jaren inzet op intensieve hoogen laagbouw. Elders loopt men echter om de hete brij heen, zo concludeert RIGO: de

regio’s willen niet aangeven met welke woningtypen en woonmilieus zij denken de binnenstedelijke-ontwikkelingsopgave te realiseren. Vaagheid en mist zijn troef.

Ruimte en vraag

In termen van locatiecapaciteit is het in ieder geval goed mogelijk de 40 procents-ambitie te realiseren, zo heeft RIGO in kaart gebracht. De planologische capaciteit is nog niet overal zeker gesteld – zoals bijvoorbeeld in de regio Rotterdam – maar in principe is er voldoende ruimte. Die constatering wordt direct

10

maart 2011 – naw dossier #39

11

De haalbaarheid van stedelijke bouwvoornemens wordt bepaald door het juiste aanbod en financiële uitvoerbaarheid

Saldo vraag en aanbod naar koop, huur en woningtype, Nederland 2009 huurwoningen

units

450.000

180.000

400.000

160.000

350.000

140.000

300.000

120.000

250.000

100.000

200.000

80.000

150.000

60.000

100.000

40.000

50.000

20.000

koopw.

huurw.

buiten-centrum koopw.

huurw.

groen-stedelijk

koopw.

landelijk wonen

centrum-dorps

huurw.

koopw.

huurw.

koopw.

huurw.

0 Eengezins Appartement

Vraag starter

alle nieuwbouwwoningen uit eengezins­ woningen bestaan. Binnen de koopsector ligt dit percentage zelfs op 70. Sinds 1995 is de vraag naar koopappartementen nauwelijks toegenomen, concluderen de onderzoekers. Veranderingen in woonwensen en samenstelling van huishoudens (bijvoorbeeld meer een- en tweepersoonshuishoudens) hebben hier vrijwel geen invloed op. Zelfs de vergrijzing, die toch al enige tijd aan de gang is, doet de vraag naar appartementen niet substantieel toenemen. Senioren kiezen er eerder voor langer in hun vertrouwde woning en woonomgeving te blijven wonen.

Vooral grondgebonden

Saldo vraag en aanbod naar woonmilieu, huur/koop en woningtype, Nederland 2009 centrum-stedelijk

koopwoningen

units

0

gevolgd door de vraag of alle stedelijke bouwvoornemens haalbaar zijn. Volgens de onderzoekers wordt dat bepaald door de mate waarin het aanbod voldoet aan de vraag en door de financiële uitvoerbaarheid van individuele locaties. Dit laatste aspect staat in toenemende mate onder druk door het duurder worden van binnenstedelijke locaties, bij minder of geen subsidies vanuit de overheid (wegvallen van locatiesubsidies en ISV-budgetten), en door een stapeling van ambities. Het onderzoek spitst zich met name toe op het eerste aspect: de behoefte aan woningen in de stad en de confron­tatie met het geplande woningaanbod. In 2009 betrof de vraag naar nieuwbouw in Nederland voor 45 procent eengezins­woningen, voor 21 procent meer­gezins­huurwoningen, voor 19 procent koop­ap­partementen en voor 15 procent eengezinshuurwoningen. Om tegemoet te komen aan de vraag van consumenten moet een kleine twee derde van

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Wanneer de nieuwbouwvraag meer wordt uitgesplitst naar een aantal kwalitatieve kenmerken, blijkt dat de recessie duidelijk wél haar invloed doet gelden.

De nieuwbouwbehoefte spitst zich toe op de goedkopere segmenten. In termen van

Vraag doorstromers

Eengezins Appartement

Aanbod

woonmilieus scoort de vraag naar wonen in het centrummilieu 37 procent en naar het buitencentrummilieu 11 procent. Wanneer deze percentages worden opgeteld is er in principe voldoende vraag voor de 40 procentsambitie. Binnen deze milieus ligt het accent bij de woonconsument echter niet op de gestapelde bouw; de meeste vraag gaat uit naar eengezinswoningen.

In het buitencentrummilieu is deze vraag zelfs 100 procent. Wat er in dit milieu aan vraag naar appartementen bestaat, kan goed worden opgevangen met de verkoop van bestaande huurappartementen, aldus RIGO. De overige nieuwbouw kan dan in zijn geheel in grondgebonden sfeer worden gerealiseerd. Resumerend: voor centrum-stedelijk en buitencentrum-stedelijk komt de nieuwbouwbehoefte neer op ongeveer 70 procent eengezinswoningen en 30 procent appartementen, ook in de koopsector. Inzoomend op de vier grote steden: Rotterdam en Den Haag kennen

eg

Vraag starter

mg

eg

mg

Vraag doorstromers

eg

mg

mg

eg

mg

eg

mg

eg

mg

eg

mg

eg

mg

eg

mg

Aanbod koopw.: koopwoningen huurw.: huurwoningen eg: eengezinswoningen mg: meergezinswoningen

een uitgesproken stedelijke laagbouwbehoefte, in Amsterdam en Utrecht is de vraag naar (koop)appartementen groter.

Maar ook hier is – de druk op de markt ten spijt – de behoefte aan grondgebonden woningen in de stad groot.

Groot knelpunt

eg

In kwantitatief opzicht is de beleidsambitie om 40 procent van alle nieuwe woningen binnen de bestaande stad te bouwen geen probleem, zo concludeert RIGO. Het grote knelpunt ligt echter bij de kwalitatieve in­v ulling die de steden voor ogen hebben. Het pijnpunt zit hem vooral in het woning­t ype: er worden in grote aantallen appartementen gebouwd, terwijl de vraag vooral bestaat uit grondgebonden typen woningen. Hierdoor wordt het aanbod in de steden steeds eenzijdiger: gestapeld, in stedelijke milieus. Dit staat op gespannen voet met de woonwensen van consumenten, die – terecht – steeds kritischer

worden. De laatste jaren is er te eenzijdig ontwikkeld, met weinig ruimte voor aantrekkelijke architectuur (in de ogen van consumenten althans), woninggrootte en buitenruimten met privacy. De nadruk lag, aldus de onderzoekers, op vrij saaie blokken die wijzen op het ‘moeten volbouwen van de bouwenvelop’. Dit speelt vooral in gebieden met een grote druk op de woningmarkt.De eerste conclusie van RIGO luidt dan ook: binnenstedelijk bouwen heeft wel degelijk kansen in de markt, maar dan moet er veel meer marktconform worden gebouwd. In de plannen van de stedelijke regio’s wordt onvoldoende rekening gehouden met woonwensen, waardoor plannen stagneren. Vooral in de Randstedelijke regio’s waar de markt al enigszins ‘ontspant’ wordt zichtbaar dat consumenten producten met een slechte prijs-kwaliteitverhouding niet meer afnemen. Conclusie twee: gemeenten zijn nadrukkelijk aan zet om een creatieve slag

te maken in het aanbieden van gewenste woningen en woonmilieus in stedelijk gebied. Dat alles moet ook financieel uitvoerbaar zijn. Kortom: er moet in de stad veel gedifferentieerder worden gebouwd.

Oftewel stedelijke laagbouwmilieus, in combinatie met appartementen – mits in specifieke marktsegmenten en voorzien van bijzondere functionele en architectonische kwaliteiten.

Negatieve gevolgen

Steden die dit knelpunt negeren en doorgaan op de ingeslagen weg, moeten rekening houden met ongewenste gevolgen.

Zo kan de woningproductie lager uitvallen. Veel ingrijpender is het verlies aan middengroepen die van belang worden geacht voor het ‘sociale cement’ van de stad. Een deel van deze groep zal uitwijken naar verder gelegen gebieden, om daar de gewenste eengezinswoning in een minder stedelijk woonmilieu te kunnen

12

maart 2011 – naw dossier #39

13

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Cruciaal is het aanbieden van andere woonkwaliteiten in steden: appartementen met hoge kwaliteiten, tussenvorm tussen appartement en stadswooning (urban villa’s) en grondgebonden woningen.

Toekomst stedelijke woningbouw: de belangrijkste conclusies • Rijk legt de lat hoog, maar sommige steden en regio’s schroeven ambities binnenstedelijke productie nog verder op.

• Ambities overheden zijn alleen kwantitatief van aard, een kwalitatieve onder­bouwing ontbreekt veelal.

• Locaties zijn er in principe voldoende voor 40 procentsambitie.

vinden. Een grotere woon-werkafstand (die volgens de OESO in Nederland toch al tot de langste ter wereld behoort) wordt daarbij voor lief genomen. Een ander deel van de woonconsumenten blijft zitten waar het zit en geeft een deel van zijn mogelijke woonbudget aan consumptieve uitgaven zoals vakanties uit of aan een tweede woning in het buitenland. Al met al dragen deze ontwikkelingen bij aan een verdere selectieve bewoning van de stad, meer mobiliteit en een groter ruimtebeslag buiten de stad.

villa’s met grote woonoppervlaktes en dakterrassen. Het zijn types die in het buitenland veel gebruikelijker zijn – zie bijvoorbeeld Duitsland en Italië – en daar ook veel door gezinnen worden bewoond.

Het woningaanbod dat echter op de meeste belangstelling kan rekenen is de grondgebonden woning. Dit betekent dat er meer stedelijke laagbouwmilieus gemaakt moeten worden, met een goed oog voor de ruimtelijke kwaliteit (groen, speelvoorzieningen) en de mogelijkheden van gebouwd parkeren.

Kansen genoeg

Gemeentelijk beleid

In welke hoek moeten oplossingen gevonden worden om de kloof tussen droom en daad te dichten? Cruciaal is het aanbieden van andere woonkwaliteiten dan die tot nu toe gebruikelijk zijn, zo stelt RIGO. In woningtypologisch opzicht bestaan voldoende kansen om het tij te keren. Als er al appartementen worden gebouwd, moet de kwaliteit aanzienlijk omhoog: betere vormgeving, royale buitenruimtes, meer woonoppervlakte en gecombineerd met op de doelgroep toegesneden voorzieningen. Verder liggen er kansen in het aanboren van niches binnen de appartementenmarkt. Dit geldt vooral voor tussenvormen tussen appartementen en de stadswoning, zoals gestapelde urban

De effecten van meer laagbouw in de steden – door het bouwen van grondgebonden stadswoningen – voor de omgeving vallen mee. Er zal niet direct meer beslag op het landelijk gebied rond de steden worden gelegd. Er is nog betrekkelijk veel plancapaciteit in stedelijk gebied voorhanden; capaciteit die door de recessie aanmerkelijk minder snel gevuld zal worden dan enkele jaren geleden. Op langere termijn vormt de beschikbare ruimte binnen de stad mogelijk een knelpunt, ook omdat niet eindeloos groengebieden en sportvelden kunnen worden bebouwd. Sterker nog: deze bepalen juist de kwaliteit van het stedelijk leven en moeten daarom gekoesterd worden. Mogelijk biedt het

bouwen in het bestaande bebouwde gebied in kleinere gemeenten soelaas om aan de ruimtevraag op termijn te voldoen, aldus RIGO. In termen van financiën zullen gemeenten eveneens een grotere creativiteit aan de dag moeten leggen, zo sluit RIGO het onderzoek af. Om de grotere variatie in het woningaanbod mogelijk te maken, moet het grondprijsbeleid worden aangepast. Bij een minder rigide residuele grondprijsbepaling worden hogere bouwkosten mogelijk – en daarmee meer woningkwaliteit. Lagere dichtheden met meer grondgebonden woningen zijn goed voorstelbaar en hebben niet per se altijd negatieve gevolgen voor de grondexploitatie. Dat is sterk locatie-afhankelijk. Als er minder of geen overheidsgeld beschikbaar is om het negatieve saldo af te dekken, zijn er minder gebruikelijke maatregelen denkbaar, zoals verlaging van het aandeel sociale woningbouw. Stedelijke laagbouw is overigens ook prima in hogere dichtheden mogelijk, wat weer een positief effect kan hebben op de haalbare grondopbrengsten. Bij de ontwikkeling van meer gewilde woonproducten mag verwacht worden dat de afzet van bouwgrond sneller verloopt. Ten slotte vormt beheersing van plankosten een optie om de verhouding tussen opbrengsten en kosten te verbeteren, aldus RIGO.

• Sinds 1995 is vraag naar koopappartementen in de stad niet toegenomen.

• Meeste vraag van woon­consumenten gaat uit naar grond­gebonden wonen.

• Laatste jaren is er eenzijdig ontwikkeld, met te weinig oog voor consumentenwensen.

• Oplossingen: meer diversiteit aanbieden en creatiever gemeentelijk beleid.

Vraag-aanbodverhouding G4-regio’s naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009 Utrecht centrumstedelijk

Discrepantie

Verdeling

Discrepantie

Verdeling

Discrepantie

Verdeling

koop grondgebonden

-1.930

18 %

-3.550

21 %

-1.100

19 %

-2.930

39 %

-9.520

23 %

koop appartement

-1.670

16 %

-5.490

32 %

-1.050

18 %

-1.710

23 %

-9.920

24 %

huur grondgebonden

-1.250

12%

-2.230

13 %

-1.800

32 %

-540

7 %

-5.820

14 %

huur appartement

-5.710

54 %

-5.700

34 %

-1.720

30 %

-2.330

31 %

-15.460

38 %

-10.560

100 %

-16.970

100 %

-5.670

100 %

-7.510

100 %

-40.710

100 %

-2.960

46 %

-5.700

54 %

-5.830

-332 %

-3.480

147 %

-17.970

102 %

580

-9 %

-4.250

40 %

2.230

127 %

-2.290

97 %

-3.720

21 %

-2.970

46 %

-5.710

54 %

-2.910

-166 %

-4.760

202 %

-16.350

93 %

koop grondgebonden koop appartement

Totaal koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement Totaal

-1.120

17 %

5.120

-49 %

8.260

471 %

8.160

-346 %

20.420

-116 %

-6.470

100 %

-10.550

100 %

1.760

100 %

-2.360

100 %

-17.610

100 %

-1.750

61 %

-910

11 %

-1.790

33 %

-3.540

60 %

-7.980

35 %

560

-20 %

-2.100

25 %

-1.600

29 %

-1.700

29 %

-4.850

21 %

-1.060

37 %

-2.220

26 %

-650

12 %

1.420

-24 %

-2.500

11 %

-600

21 %

-3.150

38 %

-1.430

26 %

-2.080

35 %

-7.270

32 % 100 %

-2.840

100 %

-8.380

100 %

-5.470

100 %

-5.910

100 %

-22.600

koop grondgebonden

-760

86 %

-1.210

47 %

330

-19 %

460

-19 %

-1.180

16 %

koop appartement

-620

70 %

-500

19 %

-1.140

68 %

-990

41 %

-3.250

43 %

1.410

-162 %

40

-1 %

510

-30 %

-1.490

61 %

460

-6 %

-920

105 %

-910

35 %

-1.370

81 %

-410

17 %

-3.600

48 %

huur grondgebonden huur appartement Totaal landelijk wonen

Totaal

Verdeling

huur appartement

centrumdorps

Rijnmond

Discrepantie

huur grondgebonden

groenstedelijk

Haaglanden

Verdeling

Totaal buitencentrum

ROA

Discrepantie

-870

100 %

-2.580

100 %

-1.680

100 %

-2.430

100 %

-7.570

100 %

koop grondgebonden

-2.180

49 %

-900

59 %

-1.010

50 %

-2.420

71 %

-6.510

57 %

koop appartement

-1.210

27 %

-230

15 %

-340

17 %

-380

11 %

-2.160

19 %

huur grondgebonden

-590

13 %

-110

7 %

-360

18 %

-470

14 %

-1.530

13 %

huur appartement

-510

11 %

-290

19 %

-320

16 %

-140

4 %

-1.250

11 %

-4.480

100 %

-1.530

100 %

-2.030

100 %

-3.400

100 %

-11.440

100 %

Totaal

14

maart 2011 – naw dossier #39

15

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Geurt Keers (RIGO) over kansrijke stedelijke woonmilieus

Mensen willen best in de stad wonen, maar dan wel in een aangename setting met veel stedelijke laagbouw.

‘ Neem wensen stedelijke woonconsument serieus’ RIGO-partner Geurt Keers volgt het bouwen in de stad al sinds de stadsvernieuwing en ziet bepaalde ambities met regelmaat weer terugkomen in het debat. De uitkomsten van het marktonderzoek dat zijn bureau uitvoert staan soms haaks op alle mooie intenties die met name door overheden worden uitgesproken. Hij pleit dan ook voor realisme, maar ziet tegelijkertijd wel degelijk kansen om de steden te versterken met aantrekkelijke woonmilieus.

Dat vraagt echter wel een stevige portie ‘omdenken’. Te beginnen met het laten vallen van de focus op percentages en kwantiteiten. Zijn advies: ‘Neem de gevarieerde wensen van de stedelijke woonconsumenten serieus en ga per plek heel precies kijken wat daar kan. Dan komen die aantallen vanzelf.’

D

e eerste vraag die we Geurt Keers voorleggen heeft betrekking op zijn visie op de soms huizenhoge ambities die overheden – landelijk, regionaal en lokaal – tentoonspreiden waar het de binnenstedelijke bouwproductie betreft. Hij is daar, gewapend met de uitkomsten uit diverse onderzoeken, niet mals over: ‘De oogkleppen die men opheeft zijn bijzonder hardnekkig. Zo’n studie als Prachtig Compact: het is buiten de werkelijkheid en vrij naïef. Er komt weinig wetenschap bij kijken. Het is net een kerk, waar het geloof van de compacte stad fanatiek wordt beleden.

En waar bijvoorbeeld maar weinig wordt gekeken naar de gevolgen die dat met zich meebrengt. Binnenstedelijke woningbouw vindt vaak plaats op verouderde bedrijventerreinen, waarvan de ondernemers moeten worden verplaatst. Maar die bedrijven nemen de wijk naar de “heilige” weidegronden aan de stadsrand of naar een snelweglocatie, wat daar weer – vaak extensief gebruikte – ruimte vraagt. Het geldt eveneens voor verplaatsing van sportvelden: ze verdwijnen voor woningbouw uit woonwijken en dragen zo niet meer bij aan de leefbaarheid van de wijk.

Verplaatst naar het buitengebied bij de stad souperen de sportterreinen met hun uitstraling van parkeervelden en lichtmasten bovendien de sfeer van het open en groene landschap rond de steden op. Bewoners die in de stad dicht op elkaar wonen gaan in de weekenden vaak voor recreatie naar buiten, dikwijls ook naar een tweede woning. Wat dat betekent voor mobiliteit en het totale nettoruimtegebruik: die sommen worden door de aanhangers van binnenstedelijk bouwen niet gemaakt. Zij gaan voor een hoger doel; het is hun raison d’être. Maar als je meer naar de feiten kijkt, kom je tot heel andere conclusies.’

Verkeerd medicijn

Begrijp Keers niet verkeerd: hij is geen tegenstander van binnenstedelijk wonen. Het mag wat hem betreft alleen wel stukken luchtiger: ‘Laten we wel wezen, als je dat hogere doel niet bereikt of het heeft allerlei ongewenste bijwerkingen, dan heb je gewoon het verkeerde medicijn te pakken. Er worden nu door sommige steden bouwprogramma’s voorgesteld die de werkelijke vraag verre overstijgen; de aanbodplanologie ten top. Laten we Amsterdam nemen, met een voorgenomen productie van 50.000 woningen tot 2030.

Die aantallen zul je misschien halen, maar daar moet je dan wel langer over doen.’ Daar komt bij dat wat er geprogrammeerd wordt, behoorlijk eendimensionaal van karakter is: vooral koopappartementen in hogere segmenten in hoge dichtheden. Keers hierover: ‘De vraag naar dat product is niet zo groot en neemt ook niet toe.

Dan moet je daar reëel over zijn. De vraag naar appartementen in stadscentra is niet veel groter dan 50 tot 60 procent en buiten het centrum daalt die vaak al snel naar nul, zo blijkt uit de studie “Toekomst voor stedelijke woningbouw” die Bouwfonds onlangs door RIGO heeft laten uitvoeren. Destijds heeft men dat bij de ontwikkeling van het Oostelijk Havengebied in Amsterdam – waar Bouwfonds het eerste koopappartementenproject op de markt bracht – ook gemerkt. De opname van die appartementen duurde gewoon twee keer zo lang als verwacht.’ Het niet bouwen van wat de markt vraagt leidt er volgens Keers toe dat de trek van gezinnen uit de stad onverminderd doorgaat en mensen nog verder van hun werk gaan wonen.

Keers wijst in dit verband op een recente studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), waaruit blijkt dat de compacte stad alleen maar verder uitdijt. Er is een duidelijke trek gaande van inwoners vanuit de stad naar de randen en ook de bedrijvigheid groeit het sterkst buiten het bestaande bebouwde gebied. De verdichting neemt af en in sommige steden is eerder sprake van verdunning, aldus het PBL.

Hete brij

Het eenzijdige programma leidt er ook toe dat plannen eenvoudigweg niet gerealiseerd worden: ‘We zagen al voor de crisis dat er een enorme prop in de pijplijn ontstond van projecten met koopappartementen. Die werden niet verkocht, ook niet in goede tijden. Het is een van de redenen waarom het initiatief van Far West in de Westelijke Tuinsteden ten gronde is gegaan: het verkeerde product op de verkeerde plek. In een gebied met toch al een eenzijdig gestapeld woningaanbod ging men verder verstedelijken. Dat pakt niet goed uit. Wat dat betreft is het in de Bijlmer een stuk beter gedaan, of bij

een project als dat van Rob Krier aan de Sloterplas. Maar met dergelijke projecten mag je in de kerk van de gelovigen niet aankomen.’

Een manco dat zich in dit verband doet voelen, is dat de stedelijke woningdiensten in veel gemeenten zwaar zijn uitgekleed, aldus Keers. ‘Ik was laatst in een middelgrote gemeente en daar bestond de afdeling wonen nog maar uit 1,4 fte. Dat leidt ertoe dat bouwprogramma’s vaak door grondbedrijf en ruimtelijke ordening worden bepaald en dat niemand meer het grote overzicht bewaakt. We hebben dat in het onderzoek “Toekomst voor stedelijke woningbouw” ook geconstateerd: gemeenten en regio’s maken niet duidelijk met welke woonmilieus en woningtypen ze hun ambities gaan waarmaken. Het is allemaal erg mistig en ze draaien om de hete brij heen.’ Het gevolg is dat er verkeerd wordt geprogrammeerd, aldus Keers: ‘Overheden zetten niet alleen zichzelf op het verkeerde been, ze sturen ook opdrachtgevers als corporaties en marktpartijen de verkeerde kant uit. Een enkele uitzondering daargelaten, zoals de gemeente Groningen, die zich wel verdiept in de programmatische kant van de zaak en studies naar “intensieve laagbouw” uitrolt.’

Goede buitenruimte

Zeggen hoe het niet moet is een, alternatieven aanreiken is twee.

De RIGO-partner onderscheidt diverse knoppen waaraan gedraaid kan worden om het tij te keren. ‘Je zou bijvoorbeeld de kostprijs van de woningen kunnen verlagen. Aan appartementen kleeft vaak een behoorlijke prijs; ga onderzoeken of het slimmer en sneller kan.

Het is toch van de gekke dat er soms locaties jarenlang braak liggen omdat er allerlei procedures niet zijn doorlopen.’ Een andere knop is die van de kwaliteit. Keers wijst in de richting van de Oostelijke Handelskade, niet ver van zijn bureau: ‘Ga kijken wat daar gebouwd is. Veelal appartementen zonder goede buitenruimte, terwijl uit onderzoek al sinds jaar en dag blijkt dat mensen daar behoefte aan hebben. Er zijn geen balkons – of ze zijn te klein en zonder privacy – en terrassen worden al helemaal niet gemaakt. Opdrachtgevers bezuinigen ze vaak weg en architecten vinden ze te vaak alleen maar lastig en hebben dus geen oog voor de gebruikskwaliteit. Terwijl in landen om ons heen er prima voorbeelden zijn van hoogwaardige buitenruimtes. Daar heeft men veel meer die traditie.’

Extra kwaliteiten

Een andere mogelijkheid is de introductie van andere woningtypen.

Het genoemde Oostelijk Havengebied dient opnieuw als voorbeeld: ‘Een groep opdrachtgevers zag in dat de verkoop van appartementen niet opschoot. Zij namen toen, verenigd in het samenwerkingsverband New Deal, het initiatief voor een compleet ander plan:

Borneo Sporenburg, dat grotendeels met grondgebonden woningen is ontwikkeld. En dat liep als een trein! Ook omdat er extra compenserende kwaliteiten werden geboden, zoals plafondhoogte, een dakterras en een zekere overmaat in woonoppervlak die niet direct met hogere grondprijzen werd afgeroomd. Het gevolg: een woonmilieu waar stedelijke gezinnen en masse op afkwamen.’ Een studie die RIGO eerder, nog voor de hoogtijdagen van de Vinex, maakte naar geliefde binnenstedelijke woonmilieus maakte hetzelfde duidelijk.

Keers: ‘Mensen willen best in de stad wonen, maar dan wel in een aangename setting met veel stedelijke laagbouw.’ Het veelgehoorde argument dat appartementen beter zouden zijn om de omvang van de stedelijke bevolking op peil te houden, snijdt wat hem betreft weinig hout. ‘Hoeveel mensen wonen er in die appartementen?

Hooguit een of twee. Daar schiet je als stad niet altijd meer mee op dan met de bouw van gezinswoningen.’

Ontspannen mixen

Meer in algemene zin pleit Keers ervoor de nadruk op ‘aantallen’ te vervangen door een locatiegerichte aanpak, met oog voor de gevarieerde wensen van stedelijke woonconsumenten. Een aanpak waarbij stedelijke functies op een ontspannen manier worden gemixt: ‘Druk een sportveld bijvoorbeeld niet weg naar de stadsrand maar integreer dit, zoals Bouwfonds nu bijvoorbeeld doet bij Laan van Spartaan in Amsterdam-West, met nieuwe woningen. Leg een kunstgrasveld dat intensief gebruikt kan worden, streef naar dubbelgebruik in het parkeren, benut het grote groen dat hier vaak al aanwezig is; dat soort slimme formules. En voeg daar de woningen aan toe die de midden- en hogere inkomensgroepen graag zien.

Want dat zijn wel de groepen die zich verantwoordelijk voelen voor de stad en actief willen worden in scholen, verenigingen en de politiek. Die wil je behouden voor de stad.’ Hij noemt het Westergas­ fabriek-terrein als een lichtend voorbeeld: ‘In het weekend is dat één groot kinderfeest. Die mensen komen allemaal uit de omgeving, zoals het GWL-terrein. Wat we daaruit leren: als je het goede bouwt, dan blijven mensen wel.’

Een argument dat deze stelling ondersteunt is het feit dat onze binnensteden van oudsher al ‘ontspannen’ zijn bebouwd, aldus Keers.

‘Veel van de oude huizen in de binnensteden zijn grondgebonden, al dan niet met een klein stadstuintje erachter. Dat is onze cultuur en die kan per saldo wel eens duurzamer zijn dan die in Parijs bijvoorbeeld. Dat is misschien wel veel grootstedelijker met een zee aan appartementen, maar een derde van alle Parijzenaars heeft een tweede woning in de campagne. Waar schieten we dan per saldo het meeste mee op?’

16

maart 2011 – naw dossier #39

17

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Onderzoek 2: leefruimte in steden

Stedelijk wonen: de afwegingen van consumenten In traditioneel marktonderzoek werd woonconsumenten vaak naar hun ideale woning gevraagd. Minpunt van dergelijk onderzoek is dat de reallife-afwegingen van huishoudens er niet in werden meegenomen. Bouwfonds ontwikkelde in samenwerking met de Rijksuniversiteit Groningen een nieuwe onderzoeksmethode, die inzichtelijk maakt hoe consumenten diverse aspecten van het wonen in de stad tegen elkaar afwegen. Zijn consumenten bereid om concessies te doen aan de wooneisen ten gunste van de leefomgeving?

Binnenstedelijk ontwikkelen staat hoog op de agenda van de overheid. Tegelijkertijd is de binnenstedelijke opgave kostbaar en kleven er hoge ontwikkelingsrisico’s aan. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat consumentenvoorkeuren wijzen richting woningen met tuin in een groenstedelijke of suburbane omgeving. De ‘compacte’ ambities van de overheid lijken daarmee in contrast te staan met de vraagkant van de woningmarkt, zowel wat betreft woonomgeving (binnenstedelijk versus groenstedelijk/sub­ urbaan) als woningtype (appartement versus eengezinswoning met tuin). Hoewel de overheid de vraag naar binnenstedelijk wonen als een vaststaand gegeven beschouwt, wordt voorbijgegaan aan de vraag hoe mensen binnenstedelijk willen wonen.

Juist hier is de markt een kritische factor. Consumenten­wensen ten aanzien van producttype, veiligheid, bereikbaarheid, parkeer­gelegenheid en samenstelling van de buurt maken de binnenstedelijke opgave in ieder geval tot een ‘lastige opgave’, die zeer zorgvuldig zal moeten worden opgepakt om ontwikkelings­ risico’s tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. De afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling entameerde daarom samen met de Rijksuniversiteit Groningen een onderzoek naar consumentenwensen ten aanzien van woon- en leefruimte in de steden. Centraal in het onderzoek staat de vraag in hoeverre woonconsumenten bereid zijn concessies te doen aan wooneisen ten opzichte van leefruimte. Zijn consumenten bijvoorbeeld

bereid om bepaalde wooneisen te laten varen als daar de nabijheid van voorzieningen of een aantrekkelijke openbare ruimte tegenover staat? Kortom, wat is volgens huishoudens met een stedelijke oriëntatie de optimale verhouding tussen woonruimte, buitenruimte en voorzieningen in de openbare ruimte in de stedelijke woonomgeving?

Optimaal benutten van de ruimte

In het onderzoek zijn factoren als gebruik en privacy in de buiten­ ruimte, gebruik van stedelijke voorzieningen en waardering van stedenbouwkundige opzet en architectuur betrokken. De achter­liggende doelstelling van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in het vormgeven van aantrekkelijke stedelijke woon­ milieus, om een dreigende discrepantie tussen aanbod en vraag te voorkomen. Hoe kan de beperkte ruimte in stedelijke woongebieden zo optimaal mogelijk worden benut ten gunste van de woon- en leefkwaliteit?

Voor het onderzoek zijn tien buurten in de metropoolregio Amsterdam geselecteerd waarvan zeven in de stad Amsterdam en drie in omliggende gemeenten. Deze buurten zijn geselecteerd op basis van een analyse van de mate van stedelijkheid en de opzet van de woonmilieus. Gekozen is voor een grote mate van diversiteit van buurten. Er is onder meer gekeken naar mate van dichtheid (aantal woningen per hectare), type bebouwing en afstand tot het

Mariastichting in Haarlem

centrum. De buurten variëren van een ‘hoogstedelijk woonmilieu’ (Olympisch Kwartier, Ecowijk, Het Funen, Oostelijk Havengebied) tot een ‘laagstedelijk woonmilieu’ (Park de Meer, Haveneiland Noord-West) en een ‘suburbaan woonmilieu’ (Middelveldsche Akerpolder, Amerika Purmerend, Floriande-West Hoofddorp, Parkrijk Zaanstad). In elk van de onderzochte wijken is sprake van nieuwbouwwoningen. De respondenten reageerden via een online-enquête en vormen een representatieve doorsnede van de gewenste doelgroep van stedelijk georiënteerde huishoudens.

Te kleine woningen

In de onderzochte wijken komen alle uitersten samen voor wat betreft hoogbouw en laagbouw. In het hoogstedelijke milieu bestaat de woningvoorraad voor ongeveer 85% uit appartementen, terwijl de suburbane gebieden voor zo’n 90% bestaan uit grondgebonden woningen. De hoeveelheid woonruimte waarover men kan beschikken in de stad verschilt sterk tussen de verschillende wijken en woonmilieus. Dit hangt voor een belangrijk deel samen met de bebouwingsstructuur van steden: compact in het centrum en ruimer opgezet naar de randen. De bewoners nemen daar echter niet altijd zonder morren genoegen mee. Hoe stedelijker men woont, hoe groter de behoefte blijkt te zijn aan vierkante meters woonruimte. Onafhankelijk van de gezinssamenstelling is men in hoogstedelijke woonmilieus

minder tevreden over de grootte van de woning dan in de andere onderzochte wijken. Bijna de helft van de bewoners in hoogstedelijke woonmilieus vindt hun woonruimte te klein. Ook alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens wensen vaak méér woonruimte. Een mogelijke verklaring voor de grote behoefte aan woonruimte in de meer verdichte milieus is dat men in de openbare ruimte al veel leefruimte moet delen met andere bewoners. De een- en tweepersoonshuishoudens in laagstedelijke woonmilieus zijn vaak nog wel tevreden met het woonoppervlak.

In de suburbane milieus buiten Amsterdam is twee derde van de bewoners tevreden over de grootte van de woning.

Met de blik op de toekomst geven deze onderzoeksconclusies te denken. De demografische ontwikkeling wijst in de richting van verdergaande vergrijzing en individualisering. Die trends betekenen daarmee een forse toename van de ruimtebehoefte. Voor wat betreft de geplande verdichting van de steden is dat een factor om rekening mee te houden. De krapte wat betreft leefruimte komt in de stad ook tot uitdrukking in de buitenruimte van de woning waarover men kan beschikken. Zeker als dit wordt gecorrigeerd voor de grootte van het huishouden. Voor een belangrijk deel is dit ook terug te voeren op het type buitenruimte: het balkon of terras in de stedelijke woonmilieus versus de tuin in de suburbane milieus. Een grotere buitenruimte (balkon/dakterras) in hoogstedelijke gebieden vergroot de tevredenheid in dit type woonmilieu.

maart 2011 – naw dossier #39

18

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

19

Meer woonruimte gewenst in de stad

Bezit aan ruimte in de stad

Huishoudens in % 70

Gebruik stadspark als alternatief voor buitenruimte

Concessies

%

Huishoudens in %

Eigen balkon

Eigen tuin

21 %

20 %

80

100

60 50 40

Gemiddelde woon­o ppervlakte

90

Gemiddelde woonoppervlakte per persoon

70

80

27 %

Gemiddelde buitenruimte

46 %

50 34 %

63 %

40

52 % 57 %

34 %

30 Gemiddelde buiten­ruimte per persoon

10

20

32 % 15 %

10%

60

80

laagstedelijk woonmilieu

100

120

140 m²

hoogstedelijk woonmilieu

bouwkundige opzet, dan kiezen zij eerder voor een rijbebouwing (zoals in de Ecowijk en Haveneiland) dan een blokbebouwing.

Concessies doen

Stadsparken worden intensiever gebruikt naarmate de woonmilieus stedelijker zijn. Het bezoek aan een stadspark blijkt niet samen te hangen met het gebrek aan buitenruimte of de wens naar meer buitenruimte. Stadsparken lijken eerder een aanvulling dan een vervanging van de eigen buitenruimte. Het intensieve gebruik van stadsparken in de hoogstedelijke milieus is daarmee eerder onderdeel van een lifestyle. Voor huishoudens die in het hoogstedelijke woonmilieu wonen is ook het type buitenruimte van minder groot belang. Zij zien een (groot) balkon eerder als vervanger van groen, water of een speelgebied dan huishoudens in suburbane woonmilieus.

Een andere afweging is die tussen privéruimte en openbare ruimte. Uit het onderzoek blijkt dat bewoners van stedelijke milieus meer bereid zijn concessies te doen voor hun privé ruimte dan voor de openbare ruimte in de omgeving. Voor een grotere woning en een betere buitenruimte neemt men eventueel nog wel genoegen met minder voorzieningen op loopafstand.

Daarna houdt het echter snel op. Ten aanzien van de inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte wil men geen concessies doen. Hooguit is de groep huishoudens zonder kinderen bereid afstand te doen van een speeltuin in de buurt.

< 6 m²

7 – 10 m²

> 11 m²

< 30 m²

0 31 – 60 m² > 61 m²

Geen gebruik van stadsparken Minder intensief gebruik van stadsparken Intensief gebruik van stadsparken

suburban woonmilieu

laagstedelijk woonmilieu

Iets opgeven voor meer woonruimte

40

Iets opgeven voor ander type buitenruimte (n. b. tuin i. p. v. balkon)

Het profiel van de sterk stedelijke consument verschilt op vrijwel alle onderzochte kenmerken ten opzichte van het profiel van de bewoners van de andere milieus. De ‘echte’ stedeling geeft vaker de voorkeur aan een mix van wonen en andere functies, een mix van woningtypen, een mix van architectuurstijlen en een meer diverse samenstelling van de wijk wat betreft leefstijlen. Kortom, de stadsmens houdt meer van heterogeniteit. Het is wél de vraag of deze voorkeur samenhangt met de levensfase of dat dit een min of meer onveranderlijk gegeven is. In het eerste geval zal het moeilijk zijn om ouderen te verleiden terug te keren naar de stad, in het laatste geval zal het moeilijk zijn om huishoudens die geen stedelijke oriëntatie hebben vast te houden in de stad. Voor wat betreft de waardering van het eigen woonmilieu komen de uitkomsten overigens overeen voor alle stedelijke varianten: de meeste respondenten waarderen het eigen woonmilieu het hoogst.

De keuze voor een stedelijk woonmilieu hangt nauw samen met de aanwezigheid van voorzieningen en sociale netwerken. Verrassend is de hoge score van de factoren stedenbouwkundige opzet en architectuur. Buurten die goed scoren bij stedelingen zijn het Oostelijk Havengebied, de Ecowijk, Het Funen en het Olympisch Kwartier.

Ook uitzicht vanuit de woning is in de hoogstedelijke milieus van belang, vooral op groen of water. Wellicht is dit laatste een vorm van compensatie voor de geringe hoeveelheid beschikbare privébuitenruimte. Indien respondenten mogen kiezen voor een steden-

suburban woonmilieu

20

Iets opgeven voor meer buitenruimte

Echte stedelingen

hoogstedelijk woonmilieu

0

10

Iets opgeven voor gewenst groenstadspark

laagstedelijk woonmilieu

Veel te klein, wens veel meer woonruimte

18 %

Iets opgeven voor horeca/ cultuurele voorzieningen

suburban woonmilieu

Iets te klein, wens meer woonruimte

32 %

21 %

0 Conform wensen

30 20

10

0

60

48 %

40

20

70

32 %

60 50

30

33 %

hoogstedelijk woonmilieu

Leefruimte in de steden: de belangrijkste conclusies • Woonconsumenten kiezen voor stedelijke woonmilieus vanwege de aanwezigheid van culturele voor­zieningen, maar ook vanwege de stedenbouwkundige opzet van de wijk, de architectuur, het uitzicht uit de woning en de sfeer in de buurt. Zij doen hier niet graag concessies in.

•H oe stedelijker men woont, hoe groter de behoefte aan vier­kante meters woonruimte. Vooral alleenstaanden en tweepersoonshuis­ houdens in de stedelijke milieus wensen een groter woonoppervlak. De vergrijzing en individualisering zorgen daarmee voor een forse toename van de ruimtebehoefte.

• Van de bewoners in suburbane milieus is twee derde tevreden over de grootte van de woning.

• Een grotere privébuitenruimte vergroot de tevredenheid van bewoners in een hoogstedelijk woonmilieu.

• Stadsbewoners in de sterk stedelijke milieus geven een voorkeur aan een mix van wonen met andere functies en een meer heterogene samenstelling van de wijk.

• Wijken die vanwege hun stedenbouwkundige opzet en architectuurstijl hoog scoren in het onderzoek zijn het Oostelijk Haven­ gebied, de Ecowijk, Het Funen en het Olympisch Kwartier.

•U itzicht op en/of de aanwezigheid van groen en water scoren hoog bij de bewoners in stedelijke woonmilieus. Dit wellicht ter compensatie voor de geringe hoeveelheid beschikbare privébuitenruimte.

• I n stedelijke woonmilieus worden stadsparken intensief benut.

Opvallend is dat stadsparken niet zozeer gelden als vervanging van de privébuitenruimte, maar als onderdeel van de stedelijke lifestyle en als aanvulling op privébuitenruimte worden gebruikt.

20

maart 2011 – naw dossier #39

21

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Onderzoek 3: beleving van de woonomgeving

De menselijke maat van stedelijke woonmilieus

In deze tijd, waarin de economie en de woningmarkt onder druk staan, is luisteren naar de klant wellicht belangrijker dan ooit. Bouwfonds Ontwikkeling beperkt zich dan ook niet alleen tot de traditionele methodes van marktonderzoek, waarin enquêtes en interviews aan de hand van vragenlijsten centraal staan. Voor Bouwfonds is ook de manier waarop bewoners en gebruikers de gebouwde omgeving ervaren van groot belang. Stratoloog Pim van den Berg deed in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling onderzoek naar de waardering van woonmilieus door eigen bewoners. In deze vernieuwende onderzoeksmethode gaat het niet zozeer om de gebouwen of de stenen, maar om de ‘zachte’ kant van de beleving van woning en woonomgeving.

In de ontwikkelingsvisie van Bouwfonds staat het realiseren van goed gewaardeer­ de stedelijke woonmilieus voorop. In het onderzoek dat stratoloog Pim van den Berg uitvoerde in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling staat dan ook de belevingswaarde vanuit het perspectief van de bewoners centraal. Door te kijken met de ogen van de gebruiker is het mogelijk om het DNA van een wijk te benoemen en deze kennis vervolgens toe te passen in nieuw te ontwikkelen of te herontwikkelen gebieden. Het achterhalen en benoemen van dit DNA voor de verschillende wijken is dan ook de belangrijkste doelstelling van het onderzoek. Pim van de Berg

is hierbij letterlijk de straat op gegaan met zijn camera en notitieblok om de verhalen vast te leggen van de bewoners die in een wijk wonen en werken.

Voor het onderzoek zijn 22 binnen­stede­lijke wijken van Bouwfonds geselecteerd in 15 steden (zie kader). Het gaat om projecten die zo’n tien jaar oud zijn en die een menging kennen van laag- en hoogbouw of alleen hoogbouw (4 tot 8 lagen). Het onderzoek brengt de door bewoners gewaardeerde woonmilieus of aspecten daarvan in beeld, zoals de openbare ruimte of functiemenging. Het eindproduct is geen rapport met inleiding, methode, resultaten en conclusies, maar een reeks beelden die de

do’s-and-don’ts van stedelijke woonwijken illustreren. Een puur objectieve onderzoeksmethode zal de waarden die mensen toekennen aan een gebied niet achterhalen, meent Van den Berg. De methode van Van den Berg is dan ook gebaseerd op open communicatie en het luisteren naar persoonlijke verhalen van mensen die hij op straat tegenkomt. De verhalen en beelden vormen tezamen een illustratie van de factoren of waarden die een wijk meer of minder succesvol maken.

Ontdekken van de omgeving

Van den Berg begint zijn onderzoek met goed kijken en het ‘ontdekken’ van de

Woonconsumenten zoeken intimiteit en levendigheid in een wijk

omgeving. Hij let daarbij op zaken als de­straatcultuur, de mentaliteit, het samenleven en het gedrag van mensen in de openbare ruimte. Is het pleintje een gezellige ontmoetingsruimte of juist niet, en waaraan ligt dat dan? Is er sprake van sociale cohesie, zijn de mensen happy in hun wijk? Om de antwoorden op dergelijke vragen te achterhalen moet Van den Berg een persoonlijke connectie aangaan met de mensen die hij ontmoet. Voor een projectontwikkelaar die zijn doelgroepen wil leren kennen is het persoonlijke contact een meerwaarde. Op deze manier kun je achterhalen wat de bewonersgroepen voor wie je woningen wilt ontwikkelen belangrijk vinden en je bewust worden van de wensen en keuzes die mensen maken ten aanzien van hun leefomgeving. Deze kennis kan vervolgens worden ingezet bij het ontwikkelen van wijken die waardevol en daarmee toekomst­bestendig zijn.

Intimiteit en variatie

Een belangrijk resultaat van het onderzoek is de behoefte van veel mensen aan intimiteit in de wijk. Vertaald naar de steden-

De projecten in het veldonderzoek Utrecht: Lombok, Wittevrouwen, Parkhaven, Vogelenbuurt Zutphen: Centrum Apeldoorn: Kanaalwijk Leiden: Centrum Delft: Centrum Schoonhoven: Centrum

Gouda: Centrum Bergen op Zoom: De Parade Den Bosch: Paleiskwartier Helmond: Brandevoort Maastricht: Céramique Amersfoort: Kattenbroek, Vathorst

bouwkundige setting betekent dat bijvoorbeeld dat rijtjeshuizen het liefst in kleinere blokjes worden gebouwd, in plaats van één lange rij. Veel mensen blijken intimiteit en menselijke maat te missen in nieuwbouwwijken. Factoren als variatie, maat en schaal, de verhouding tussen oud en nieuw en het functioneren van een plein zijn daarbij aandachtspunten. Bovendien hebben mensen het liefst enige mate van levendigheid in de leefomgeving. Levendigheid biedt steden daarmee toekomst-

Den Haag: Burgemeester Monchyplein Amsterdam: Westergasfabriek, Westerdokseiland, Borneo-eiland Haarlem: Vijfhoek, Kleverpark

waarde. Naast wonen moet er in stedelijke omgevingen dan ook plek zijn voor werken en culturele voorzieningen. De gebruiksen belevingswaarde van een wijk bepalen voor een groot deel de waardering die mensen aan een wijk geven. Om waardevaste wijken en buurten te blijven maken die naadloos aansluiten bij wat woonconsumenten willen is het kortom van het grootste belang om de ogen en oren open te zetten en werkelijk te luisteren naar de verhalen van bewoners.

22

maart 2011 – naw dossier #39

23

Resultaten: in gesprek met …

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Het Paleiskwartier – Den Bosch

Het DNA van een wijk onderzoekt stratoloog Pim van den Berg door de straat op te gaan.

Hij observeert, maakt foto’s en spreekt mensen aan. Iedereen heeft een verhaal, is zijn uitgangspunt. Door te luisteren naar de verhalen van de bewoners en gebruikers op straat, ontrafelt Van den Berg het eigene van de plek. Waarom werkt een pleintje goed of juist niet? Hoe prettig is het om hier op straat te lopen? De verhalen en foto’s geven samen een goed beeld van de factoren die een wijk wel of niet succesvol maken.

Kazerne – Haarlem

Kleverpark – Haarlem Gesprek met bewoner Paleiskwartier: ‘Ik woonde in de half­ronde zeilschepengebouw in het mooiste penthouse van Den Bosch. Maar wat was ik onge­lukkig. Altijd wind, alleen maar wind. En het was er ook stil en koud. Ik woon nu aan de overkant, ook met uitzicht op het water. Dat is veel beter, mijn appartement is geweldig. Van alle gemakken voorzien en alles

lekker nieuw. In dit gebied woonden veel gezinnen met kinderen, maar die trekken allemaal weg. Het is ook wel een stille wijk. En ’s avonds is het niet prettig om buiten te lopen. Wil je naar het station lopen, dan moet je langs vier kantoorgebouwen. Ik voel me dan ook niet veilig. En op de stille plekken zitten nu ook vaak junks. En dat in zo’n dure wijk!’

La Grande Cour – Amsterdam Westerdokseiland

Gesprek met bewoner Kazerne: ‘Ik woon hier in een nieuw appar­tement. Het woont hier erg fijn, lekker dicht bij het centrum en vlak bij Amsterdam. Er zijn hier ook zorgwoningen voor mensen met een handicap. Dat vind ik helemaal geen probleem.

Mooi die integratie toch!’

Gesprek met mevrouw An Stolwijk: ‘Ik ben 88 jaar en woon nog steeds zelfstandig hier. Het is heerlijk wonen. Ik ben de oudste bewoner van de straat. Er worden hier veel buurtfeesten en barbecues gegeven. Ik heb er zelf geen behoefte aan, maar het is wel erg gezellig voor de jonge gezinnen. We zeggen hier elkaar nog gedag en de buren letten wel een beetje op me. Dat is een fijn gevoel.’

Gesprek met ex-accountant: ‘Ons huis op de Brouwersgracht staat te koop. We wilden weg van alle drukte en toch in de stad wonen.

Dat hebben we hier gevonden in het appartementencomplex van La Grande Cour. Ik woon met mijn vrouw in een penthouse met een fenomenaal uitzicht. Door de lage kozijnen zijn de lichtval en de visuele ervaring erg bijzonder. Je kan ook goed bij de buren naar binnen kijken. Veel balkons hebben hier gewoon geen uitzicht.

De entree van het complex is een zanderige smeerboel. De entree wordt gedeeld door zowel de koop- als de sociale sector. Dat is toch wennen. Ook omdat wij een behoorlijk bedrag voor ons koopappartement hebben neergelegd. In de plint is veel leegstand, geen winkel wil zich hier vestigen. Dat is niet bevor­derlijk voor de sfeer.

Verder waait het hier ook behoorlijk. Ik ga toch maar weer kijken naar een appartement op de Keizersgracht.’

24

maart 2011 – naw dossier #39

Parkhaven – Utrecht

Gesprek met jonge alleenstaande: ‘Ik woon hier echt met heel veel plezier. Het is een mooie buurt, dicht bij het centrum van Utrecht. Alles is op loopafstand. Ik voelde me eerst nog wel wat onveilig. Ik heb gevraagd of de gemeente meer verlichting rondom het pad wilde aanbrengen. Dat is nu gebeurd; ik kan mijn huis nu beter zien als ik ’s avonds naar huis ga. We doen ook dingen gezamenlijk met de buurt, maar we komen niet dagelijks bij elkaar over de vloer.’

Amersfoort – Kattenbroek

Gesprek met jong gezin: ‘Ik wonen samen met mijn vrouw en kind in een appartement. Ik heb het helemaal naar mijn zin hier. We hadden toen we het appartement kochten geen woning gekocht met zicht op het water. En we hebben ook geen balkon genomen. Daar hebben we nu spijt van! Het appartement wordt ons nu te krap, er is een tweede op komst. Dus we zijn nu verder aan het kijken. Maar het is moeilijk. We willen in een kleinstedelijke omgeving wonen, maar er is weinig aanbod. En we vinden een nieuwbouwwoning wel lekker, dan hoef je niet te klussen.’

Centrum – Schoonhoven

Gesprek met studente in Schoonhoven: ‘Ik studeer in Rotter­dam maar woon hier. Het is hier fijn wonen, ik roei ook op de Lek. Echt fantastisch. Veel vriendinnen van mij wonen in Rotterdam. Maar waarom zou ik naar een drukke stad moeten als ik hier alles heb wat ik wil? Het is hier juist lekker geborgen.’

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

25

Gesprek met jong gezin: ‘Je bent nu op het leukste plekje van Kattenbroek. Het is hier echt fantastisch wonen. Er wonen hier veel jonge gezinnen. De wijk is ruimtelijk opgezet, je hebt een gevoel van vrijheid maar het ligt toch dicht bij de stad Amersfoort.

Verder is de wijk erg afwisselend, veel details en verschillende architectuur kan je hier vinden. Iedereen kent elkaar hier, het is een ideale locatie om je kinderen te laten opgroeien. Er zijn alleen wel veel auto’s. Daar is eigenlijk geen plek voor. Onze woning is fijn, alleen de woonkamer had wel wat groter gemogen. Maar om daarvoor te gaan verhuizen? Nee, daarvoor wonen wij hier te fijn.’

Gesprek met gezin met tieners: ‘De sociale controle is hier wel erg groot. Als mijn kinderen ’s avonds buiten chillen bij de boom, krijgen ze altijd te horen dat ze te veel lawaai maken. Maar dat is helemaal niet zo. Verder zijn er ook te veel auto’s, als er minder auto’s zijn, dan zal het veel aantrekkelijker zijn hier. Maar ik zal niet zo snel verhuizen naar Vathorst – hier is het dorp dicht bij de stad en Vathorst ligt toch buiten de snelweg. Daarnaast vind ik de woningen te duur en de buurt ongezellig.’

Brandevoort – Helmond

Gesprek met jong gezin: ‘Ik woon hier met mijn gezin. Mijn vrouw komt hier vandaan. Die is helemaal gelukkig, dus ik ook. Schoonhoven is een oude stad met veel oude panden.

Dat maakt het hier zo mooi en sfeervol. Het is hier menselijk en gemoedelijk.’

Gesprek met stagiares: ‘Wij lopen hier stage bij een openbare school. Het lijkt hier net een film, niks is echt. Het is allemaal te perfect, zodat je geen leven meer voelt. Een levenloos decor. Het is een Disney-architectuur. Veilig voor kinderen, maar ik zou hier voor geen goud willen wonen. Hopelijk zal het leven hier over een aantal jaren ook inslijten, dan wordt het een echte stad.’

Gesprek met bewoners: ‘Wij wonen op de mooiste plek van de buurt. Wij hebben mooi uitzicht, zie de vele variatie. Echt een lekker buurtje, gezelligheid, rust, echt top! Je voelt je hier niet gauw alleen. Iedereen kent elkaar. Helmond ligt lekker dichtbij, daarvoor hoef je niet meer naar Eindhoven. Verder zijn de woningen ruim en goed gebouwd.’

26

maart 2011 – naw dossier #39

27

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Onderzoek 4: jongeren, de vragers van de toekomst

Woonwensen van toekomstige bewoners in kaart Jongeren zijn de woonconsumenten van de toekomst. Hoe kijken zij aan tegen het wonen in de stad? Welke wensen leggen zij op tafel; niet alleen voor de woning, maar ook voor zaken als architectuur, woonomgeving en voorzieningen? Bouwfonds Ontwikkeling ging, geholpen door de Hanzehogeschool in Groningen, diepgaand met de jongeren in gesprek. Conclusie: belangstelling voor stedelijk wonen is er wel degelijk, maar dan wél in de vorm van aantrekkelijke, kleinschalige en gevarieerde woongebieden.

Door de onverminderde aantrekkingskracht van de steden groeit hun bevolking. Bovendien ligt er van rijkswege een duidelijke opgave om de bevolkingsgroei voor een groot deel in de steden zelf te accommoderen. Deze stedelijke verdichting vormt een grote uitdaging in het creëren van aantrekkelijke woon- en leefmilieus.

Voor ontwikkelaars is het dan ook een vereiste om zicht te krijgen op de kwalitatieve woonwensen van belangrijke doelgroepen voor steden, zoals bijvoorbeeld hoger opgeleiden. In samenwerking met de Hanzehogeschool in Groningen heeft de afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling een vernieuwend onderzoek opgezet en uitgevoerd naar toekomstige woonwensen van studenten. Het onderzoek is een zogenoemd user-experience kwalitatief onderzoek, waarbij de deelnemers niet de gebruikelijke, gestandaardiseerde vragenlijsten invullen. In plaats daarvan vinden er groepsdiscussies plaats naar aanleiding van bezoeken aan de verschillende stedelijke woongebieden. De wensen van de toekomstige doelgroep van stedelijke (koop)woningen zijn op deze manier uiterst minutieus in beeld gebracht, gebaseerd op de directe ervaring en beleving in de wijken door de respondenten.

Creatieve kenniswerkers

In de visie van Bouwfonds Ontwikkeling staat het ontwikkelen­van duurzame leefomgevingen, gebaseerd op consumenten­wensen, centraal. Inzicht in de toekomstige marktvraag is daarom voor Bouwfonds heel belangrijk. Door het specificeren van woon­milieus kan er beter op de wensen van diverse doelgroepen w ­ orden ingespeeld en wordt de differentiatie van het woningaanbod en de woonmilieus vergroot. Tot nu toe worden in marktonderzoek jongeren nauwelijks als specifieke doelgroep behandeld. En dat terwijl zij de woonconsumenten van de toekomst zijn. Voor het onderzoek is specifiek gekozen voor studerende jongeren uit opleidingsrichtingen waarin creativiteit een rol speelt. Zij vormen over een aantal jaar de groep hoogopgeleide, creatieve kenniswerkers die voor een groot deel verantwoordelijk is voor de aantrekkelijkheid van de stad voor bedrijven en voorzieningen. De belangrijkste doelstelling van het onderzoek was dan ook het inzicht verkrijgen in de toekomstige woonwensen van Randstedelijk georiënteerde, hoogopgeleide jongeren. Onderzocht is welke eisen deze doelgroep stelt aan haar toekomstige woning en woonomgeving en hoe deze kwalitatieve wensen kunnen bijdragen aan de

‘Leuke afwisseling met massa­productie, maar je moet het ook weer niet te veel toepassen.’

‘Dit is een mooi ontwerp, echt een huis, mooie baksteen, mooi dak.’

‘Deze architectuur spreekt aan, mooie puntdaken, grote ramen, veel licht.’

gewenste differentiatie. Door te kiezen voor een kwalitatief onderzoek in plaats van een kwantitatief onderzoek kunnen belangrijke aspecten als beleving en waardering worden getoetst.

Nieuwe methode: eyeopeners

In plaats van de deelnemers te confronteren met een reeks aangeleverde afbeeldingen van woningen en woonmilieus, is ervoor gekozen om de deelnemers mee te nemen op locatiebezoek. De verwachting dat deze nieuwe methode veel meer gedetailleerde en diepgaande informatie zou opleveren, is uitgekomen. De gekozen methode bood wat de resultaten betreft zelfs eyeopeners. Het enthousiasme onder de respondenten was groot; doordat men de projecten zelf bezocht en ervaren had, was de betrokkenheid bij het onderzoek en de gevoerde discussies bijzonder hoog. In de discussie waren de respondenten bovendien deskundiger. Het waarom van bepaalde voorkeuren of afkeuren kon beter en op detailniveau worden beargumenteerd. Kortom, de verkregen resultaten zijn beter en kunnen dienen als input voor een kwantitatief vervolgonderzoek en zelfs in directe zin voor ontwerp­opgaven van woningen en

openbare ruimte. Voor de locatiebezoeken is gekozen voor veertien nieuwbouwprojecten in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Haarlem, waaronder IJburg, Katendrecht, Leidsche Rijn en de Mariastichting. Na ieder locatiebezoek is in samenwerking met USP Marketing Consultancy een groepsdiscussie met de studenten gehouden. In de discussies is gebruik gemaakt van door de respondenten tijdens het locatiebezoek zelf gemaakte foto’s van de locaties. De foto’s zijn gemaakt aan de hand van door de onderzoekers opgegeven thema’s als architectuur, privébuitenruimte en openbare ruimte. Doordat de respondenten de foto’s zelf maakten op basis van aspecten die hen wel of juist niet aanspraken, waren zij gemotiveerd om kritisch te kijken en keuzes te maken. Zij werden als het ware gedwongen om goed na te denken over hun toekomstige woonwensen.

Vertrouwde omgeving

De woonmilieus van de bezochte locaties waren onderverdeeld in drie typen: centrum-stedelijk, buiten-centrum en groen-stedelijk.

Zolang hoogopgeleide jongeren alleenstaand zijn, hebben zij een voorkeur voor het wonen nabij stedelijke voorzieningen. Hun voor-

28

maart 2011 – naw dossier #39

keur gaat dan ook uit naar het centrum-stedelijke milieu of een woonomgeving die net buiten het centrum ligt. Is er sprake van een huishoudenssituatie waarin wordt samengewoond zonder kinderen, dan geeft de doelgroep een voorkeur aan buiten het centrum gelegen stedelijke locaties. Komen er kinderen, dan kiest het merendeel van de respondenten voor een groen-stedelijke woonomgeving. Veiligheid voor kinderen is een belangrijke reden waarom zij naar een groenere en rustigere omgeving willen verhuizen. Opvallend is dat het merendeel van de respondenten eerder zou kiezen voor een dorp dicht bij een stad of een middelgrote stad dan voor een grootschalige nieuwbouwwijk bij een grote stad. Een belangrijke rol in de woonmilieukeuze van jongeren speelt de herkomst c. q. waarin hij of zij is opgegroeid. Een deel van de jongeren wil bewust terug naar het milieu waarin men is opgegroeid, maar een kleine groep wil juist prezies het tegenovergestelde. Een andere opvallende uitkomst is dat er een relatie blijkt te liggen tussen de omvang van de stad en de woonwensen. Hoe kleiner de stad, hoe traditioneler de woonwensen met betrekking tot het type woning en de buitenruimte. Zo zouden respondenten in Haarlem geen appartement overwegen en is een grondgebonden woning met tuin voor hen een must. In Amsterdam en Rotterdam staan de respondenten het meest open voor alternatieven wat betreft het woningtype en de buitenruimte.

Ook het belang van een waarde als privacy verschilt per stad. Respondenten in Haarlem en Utrecht vinden een schutting of groene afscheiding bij tuinen en balkons een must, terwijl Amsterdamse respondenten bereid zijn in te leveren op privacy van balkons ten gunste van de zonligging. Ook staan Amsterdamse en Rotterdamse studenten positiever tegenover functiemenging en waarderen zij levendigheid in een wijk, waar de meeste Haarlemmers en Utrechtenaren aangeven liever in een wijk te wonen die alleen een woonfunctie heeft.

Klassieke materialen

Woonwensen in de vorm van type woning, architectuur, buitenruimte, openbare ruimte, parkeren, voorzieningen en functiemix staan sterk in relatie tot het type woonmilieu. Voor wat betreft de architectuur van de stedelijke woonmilieus geldt dat het merendeel van de respondenten in alle vier de steden vrij traditioneel is ingesteld. Moderne, strakke architectuur wordt door het overgrote deel niet als aantrekkelijk beschouwd. Het gebruik van klassieke materialen zoals roodbruine baksteen en natuurlijke kleuren maakt projecten voor de deelnemers aantrekkelijker, evenals een mix van architectuurstijlen. Grijs en zwart worden als te somber beoordeeld en materialen als beton en staal kunnen niet op veel waardering rekenen, respondenten beoordelen deze als ‘te kil’. Het inpassen van de architectuur in de specifieke omgeving wordt daarentegen hogelijk gewaardeerd. Een goed gewaardeerd voorbeeld daarvan is het Olympisch Kwartier in de Amsterdamse­ schoolstijl van Amsterdam-Zuid. Variatie en speelsheid in het straatbeeld, zoals variatie in bouwblokken en niveauverschillen tussen woning, tuin en straat, worden als positief ervaren. Bovendien willen de jongeren trots zijn op hun woning en een eigen touch aan de buitenkant van de woning kunnen geven.

29

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Functioneel groen

De openbare ruimte speelt bij de respondenten een cruciale rol in de beleving van de woonomgeving. Groen is daarbij het meest bepalende element. Gebrek aan groen, het niet-functioneel zijn van groen en kwalitatief slechte speelvoorzieningen werden opvallend vaak genoemd en als negatief ervaren in de groepsdiscussies. Groen moet voor jongeren dan ook boven alles functioneel zijn: je moet er iets kunnen doen, zoals loungen, picknicken of barbecueën. Voor de respondenten staat gebruik maken van de openbare ruimte centraal. Water wordt gezien als een belangrijke toegevoegde waarde, maar ook dan vooral in functionele zin. Je bootje aan kunnen leggen aan je eigen terras wordt door velen als een ideale situatie gezien.

‘Gescheidenmannencommplex, kantoorgebouw voor single mannen.’

Mix en variatie

Met name in Amsterdam en Rotterdam vindt het merendeel van de respondenten het een meerwaarde als er veel voorzieningen in de woonomgeving zijn gelegen. Kleinschalige bedrijfjes, ateliers, restaurants en terrasjes zorgen voor levendigheid, maar moeten geen geluidsoverlast veroorzaken. In de directe omgeving van de woning wordt horeca en met name grootschalige horeca dan ook niet gewaardeerd. Voorzieningen als sportfaciliteiten en scholen worden wél gewaardeerd. Voor wat betreft het groen-stedelijke woonmilieu geldt voor de respondenten dat dit grote voordelen moet hebben boven de andere, meer stedelijke woonmilieus.

Een grondgebonden woning is in dit woonmilieu voor jongeren een must. Ook voor het groen-stedelijke woonmilieu komt de voorkeur voor traditionele architectuur sterk naar voren onder de doelgroep. De op de jaren 30 geïnspireerde architectuur werd opvallend vaak gefotografeerd en positief beoordeeld.

Optimaal woongenot

Een van de absolute must-haves voor jongeren bij het groenstedelijke woonmilieus is een privébuitenruimte. Een tuin is een vereiste om dit woonmilieu te verkiezen boven de andere woonmilieus. Privacy en een goede bezonning zijn daarbij erg belangrijk.

Een achtertuin is voor jongeren het belangrijkst, maar een voortuin wordt ook gewaardeerd door de mogelijkheid om hier iets van jezelf te laten zien en omdat het een middel is dat de straat variatie geeft. Over de speelvoorzieningen in de bezochte groen-stedelijke wijken is men doorgaans tevreden. Die zijn vaak afwisselend en groots opgezet, waardoor ze niet snel vervelen. Speelveldjes worden zelfs nog hoger gewaardeerd, omdat de respondenten uitgaan van het improviserende vermogen van kinderen. Van een grasveldje kunnen kinderen zelf wel een voetbalveld maken, is de redenatie. In relatie tot de grootschaligheid van de wijken schiet het voorzieningenniveau tekort, oordelen de respondenten. Alleen IJburg steekt hier in positieve zin bovenuit. Met name horeca is voor de jongeren een belangrijk aandachtspunt. Horeca leidt tot de gewenste levendigheid en gezelligheid in een wijk. Vooral ’s avonds is het prettig om in je eigen wijk te kunnen eten of iets te drinken, zonder daar gelijk voor naar de stad te hoeven reizen. Toch spelen de voorzieningen in het groen-stedelijke milieu een ondergeschikte rol. Groen-stedelijk wonen draait voor de jongeren in de eerste plaats om optimaal woongenot, mét eigen tuin.

‘Dit lijkt een garage, en niet een woning.’

Jongeren en stedelijk wonen: de belangrijkste conclusies • Een grootschalige nieuwbouwwijk geniet niet de voorkeur van de bevraagde jongeren. Zij kiezen eerder voor een dorp dicht bij de stad of een middelgrote stad.

• Moderne architectuur wordt niet snel als aantrekkelijk beschouwd. Traditionele architectuur heeft de voorkeur. Paradoxaal genoeg hecht men tegelijkertijd veel waarde aan ruimte en licht in de woning.

• Glas, hout en baksteen zijn favoriete materialen.

• De architectuur van de woningen moet worden aangepast aan de omgeving.

• Variatie in het straatbeeld wordt aantrekkelijk gevonden.

• De speelvoorzieningen voor kinderen vinden de respondenten onder de maat. Uitgaande van het improvisatievermogen van kinderen hebben grasveldjes en speelpleinen voor sportieve activiteiten de voorkeur.

• Water moet vooral functioneel zijn. Stilstaand water wordt minder gewaardeerd.

• De behoefte aan een privébuitenruimte is voor alle woonmilieus groot. De bezonning is belangrijk en inpandige balkons vindt men dan ook onaantrekkelijk. Voor het groen-

stedelijk woonmilieu is een tuin een must.

• De openbare ruimte moet vooral functioneel zijn: geen perkjes, kale grasstroken waar je niet mag komen of water waar je niet kunt varen. Ontmoeting is een belangrijke functie van de openbare ruimte.

• Gebrek aan groen in nieuwbouwwijken is erg onaantrekkelijk. Groen is zelfs belangrijker dan stedelijke voorzieningen in de directe omgeving.

• Jongeren willen hun woning identiteit geven, bijvoorbeeld door middel van een voortuintje.

30

maart 2011 – naw dossier #39

31

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Acht lessen voor de toekomst op een rij

Conclusies De vier onderzoeken werpen, ieder door hun eigen aanpak, nieuw licht op de eisen die consumenten van nu en morgen stellen aan de kwaliteit van binnenstedelijk wonen. Het blijkt consumenten om veel meer te gaan dan de woning an sich: openbare ruimte, voorzieningen en andere kenmerken van de woonomgeving zijn minstens zo bepalend. Dat maakt de opgave voor de toekomst navenant breder en complexer. Met het ‘wegzetten van aantallen’ moet definitief worden gebroken, alleen met aantoonbare kwaliteit kunnen consumenten verleid worden om in de stad te blijven c. q. daarnaar terug te keren. Dat is de slag die gewonnen moet worden.

Hieronder een samenvatting van de lessen die Bouwfonds Ontwikkeling uit de vier onderzoeken haalt.

40 procent binnenstedelijke productie is reëel: aan meer is geen behoefte en meer is financieel niet haalbaar. Over­heden die ervan

dromen om 70 tot 80 procent van de woningnieuwbouw in bestaand stedelijk gebied te realiseren, zullen van een koude kermis thuiskomen. De analyse van RIGO maakt duidelijk dat 40 procent het maximaal haalbare is. In de visie van Bouwfonds Ontwikkeling wordt nadrukkelijk een brede invulling aan het begrip ‘binnen­stedelijk’ gegeven. Het gaat niet alleen om de centrum-stedelijke locaties, maar ook om de plekken aan de rand van de gemeentegrens. Van de oude havenfronten tot en met de naoorlogse woongebieden; ieder gebied vergt een eigen aanpak en invulling. Op zich is er, wanneer deze brede definitie wordt gehanteerd, in veel steden de nodige ‘binnenstedelijke’ plancapaciteit aanwezig.

Het heeft evenwel geen zin deze capaciteit maximaal te benutten, dan wel volgens één receptuur. Per stad kan de capaciteit overigens wel duidelijk verschillen. In de wat kleinere steden bestaan op centrumlocaties nog de nodige mogelijkheden; zij maken de laatste tijd een duidelijke inhaalslag door. In de grote steden, waar in en nabij de centrumgebieden de laatste jaren al veel is gebeurd, bevindt de capaciteit zich meer op trans­formatielocaties rondom het centrum en verder naar de randen.

De woonwensen voor de toekomst: de jonge generatie gaat voor baksteen, niet voor beton. Uit het

onderzoek naar de woonwensen van de toekomstige jonge stadsbewoner – die nu nog studeert – blijkt dat bij sommige jongeren een voorkeur bestaat voor centrum-stedelijke woonmilieus. Grote massale hoogbouw wordt echter over de hele linie matig tot niet gewaardeerd. De woningbouw uit de jaren dertig van de vorige eeuw vormt veel meer het toekomstige ideaalbeeld, maar ook bijvoorbeeld (in moderne vorm) het hoofdstedelijke Olympisch Kwartier.

‘Harde’ materialen in de architectuur, zoals staal en beton, spreken niet aan. Inpassing in de omgeving wordt op waarde geschat en het belang van een goede buitenruimte mag zeker niet worden onderschat. De identiteit van het woningcomplex is niet zozeer relevant, maar wel de mogelijkheid om identiteit aan de indeling en inrichting van de eigen woning te kunnen meegeven.

Een belangrijke factor in de voorkeur van de jongere is de herkomst c.q. de omgeving waarin hij of zij is opgegroeid. Een deel van de jongeren wil bewust terug naar het milieu waarin men is opgegroeid, maar een kleine groep wil juist precies het tegenovergestelde. Opgegroeid in de provincie wordt de dynamiek van de stad zeer gewaardeerd, opgegroeid in de stad zoekt men de rust van het landelijk wonen.

Het grote belang van de kwaliteit van de plek: daar willen consumenten zelfs woonruimte voor inleveren. Het was

een gewaagde stelling, maar zij blijkt – in Amsterdam althans – wel degelijk uit te komen. Woonconsumenten nemen genoegen met minder vierkante meters woonruimte, mits dit qua locatie wordt gecompenseerd. De wens naar meer woonen buitenruimte is er echter niet minder om, integendeel. Juist in de stad zijn daardoor trade-offs van ruimte tegen locatie of voorzieningen zeer kritiek. Als de behoefte aan woonruimte, de meest kritieke factor, toeneemt door bijvoorbeeld samenwonen of gezinsuitbreiding, dan is de verhuizing naar een ander woonmilieu niet meer ver weg. Om die reden is meer diversiteit in de stedelijke woningvoorraad cruciaal.

Met een bredere variatie aan stedelijke woonmilieus kunnen huishoudens in alle levensfasen van woonruimte worden voorzien. Ergo: meer grotere woningen, meer woningen met een tuin en meer woningen met een grotere buitenruimte. Omdat de woonomgeving in de stad zo zwaar meetelt, moet de gehele omgeving worden mee-ontworpen: het draait steeds meer om wonen in plaats van alleen woningen.

Denk daarbij aan zaken als de inrichting van een veilige openbare ruimte (inclusief speelplaatsen die in direct visueel contact staan met de woning), stadsparken (als onderdeel van een stedelijke lifestyle) en parkeergelegenheid (mobiliteit). Maar ook de aanwezigheid van dagelijkse voorzieningen in de directe woonomgeving blijft een belangrijk aandachtspunt.

Het belang van de menselijke maat: kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in stedelijke woonmilieus. Uit de onderzoeken

blijkt dat er bij woonconsumenten grote behoefte bestaat aan een woonmilieu met een menselijke maat. Kolossale woongebouwen worden afgewezen, maar woonbuurtjes die qua schaal en volume prettig zijn gedimensioneerd scoren wel goed. Jane Jacobs wees er in 1961 al op: mensen houden van een mix van oude en nieuwe gebouwen, van functiemenging, korte blokken en ogen op de straat. Die stelregels doen vijftig jaar later nog steeds opgeld. Woonproducten als de beneden-/ bovenwoning passen hier prima bij. Er wordt een stedelijke sfeer mee gecreëerd, maar wel in een setting die mensen als plezierig ervaren. Daar komt bij dat hoogstedelijk bouwen niet per sé beter is voor de financiële haalbaarheid in het algemeen en het resultaat van de grond­ exploitatie in het bijzonder.

Hou op met de ballast: verzwaar bouwen in de stad niet onnodig. Met

het binnenstedelijk ontwikkelen wordt een veelheid aan co-doelstellingen beoogd, iets wat in het buitenstedelijke niet het geval is. Er worden eisen, wensen en verlangens op het gebied van milieu, mobiliteit, sociale menging en ga zo maar door aan toegevoegd. Op zich allemaal lovenswaardig en begrijpelijk, maar het maakt de mee te torsen last wel erg zwaar. Ook in financieel opzicht. Zo zet de wens om 30 procent sociaal in elk project te bouwen grote druk op de financiële haalbaarheid. Onder druk van de crisis is het zaak om heel kritisch te kijken naar wat een binnenstedelijk project redelijkerwijs wel en niet kan ‘dragen’.

Te veel ballast zorgt voor een verslechtering van de prijs-kwaliteitverhouding en die wordt door de (terecht) kritische koper ongenadig hard afgestraft.

Raak schieten helpt: ontwikkelen met een specifieke doelgroep voor ogen.

Een aantal hooggewaardeerde projecten in de onderzoeken is voor een selecte groep woningzoekenden ontwikkeld. In tegenstelling tot wat bij de buitenstedelijke Vinex-locaties is gebeurd kan in de stad, ook omdat projecten vaak kleiner van omvang zijn, heel scherp op één bepaalde doelgroep worden ingezoomd. Bij het GWL-terrein in Amsterdam stonden bijvoorbeeld de ‘groene’ stadsbewoners centraal. De wensen van die groep zijn gehonoreerd met een autoluwe inrichting en nutstuinen in het binnengebied, maar ook met het kindvriendelijke restaurant Amsterdam.

In de directe omgeving is hier het terrein van de Westergasfabriek voorhanden, dat park en cultuur combineert. Deze kwaliteiten bepalen gezamenlijk het DNA van het gebied. Wie hier in de conceptontwikkeling en marketing goed mee om weet te springen, heeft goud in handen. Ook op de langere termijn.

Een strategie volgens twee lijnen: bouwen in de stad én versterking van het landschap. De

belangrijkste les volgens Bouwfonds is deze: bouw in de stad waar dat kan en waar het aantoonbaar meerwaarde oplevert, maar versterk ook het buitengebied met gerichte investeringen in rood, groen en blauw. Zeker nu het Rijk heeft aangegeven dat de realisatie van natuur meer aan de marktsector wordt gelaten, kan attractief bouwen buiten de rode contouren het landschap juist een kwaliteitsimpuls geven. Uit de onderzoeken blijkt ondubbelzinnig dat het niet reëel is om alle kaarten op het binnenstedelijk bouwen te zetten.

Waar kansen liggen om binnen de rode contouren verleidende kwaliteiten neer te zetten, moeten deze zeker worden gegrepen.

Maar ook de Nederlandse cultuurlandschappen vragen om behoud en verbetering. Door heel precies toevoegingen aan te brengen, bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe buurtschappen, kan synergie worden bereikt.

Binnenstedelijke kwaliteit gedijt bij schaarste: houd niet alle ballen in de lucht. Gemeenten had-

den er de afgelopen jaren een handje van om zoveel mogelijk plannen in de lucht te houden.

Dat zou goed zijn voor de concurrentie en daarmee voor de plankwaliteit. Het leidde er echter ook toe dat consumenten van het ene project naar het andere fladderden en zich op geen enkele manier aan een project committeerden. Omdat projecten in de stad nu eenmaal (veel) langer duren, kon er eindeloos ‘geshopt’ worden. Het gevolg is een overmaat aan plannen die niet van de grond komen, maar waaraan wel veel geld wordt gespendeerd. In andere buitenlandse steden doet men dat bewust anders. Zo worden in Stockholm pas nieuwe projecten opgestart als de lopende projecten zijn afgerond. Dit zorgt voor rust en overzicht op de stedelijke woningmarkt.

32

maart 2011 – naw dossier #39

33

naw dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Bert van Delden over de onderzoeksuitkomsten

‘We moeten preciezer gaan programmeren, veel meer inspelend op lokale en regionale verschillen.’

‘ Gebruik deze tijd voor bezinning’ Bouwfonds Ontwikkeling maakt met de gepresenteerde onderzoeken – en haar eigen visie daarop – duidelijk waar de uitdagingen voor het binnenstedelijk ontwikkelen zich de komende tijd bevinden. Nu is de vloer open voor het debat. NAW vroeg bij wijze van eerste voorzet aan Bert van Delden, plaatsvervangend directeur-generaal van het ministerie van BZK en tot voor kort programmadirecteur Verstedelijking van VROM, om een reactie.

Wat vindt hij in algemene zin van het Bouwfonds-initiatief, hoe kijkt hij aan tegen de uitkomsten van de onderzoeken en waar liggen voor publiek en privaat de aangrijpingspunten? Zijn conclusie: zowel qua aanpak als resultaten gaat het hier om een treffende illustratie van de nieuwe tijd die is aangebroken.

B

ouwfonds Ontwikkeling heeft het initiatief genomen om een stap verder te komen in het debat over binnen­ stedelijk ontwikkelen, dat al weer enige tijd aan de gang is. Meer op basis van marktonderzoek en minder langs de weg van opinies van vakgenoten. Bert van Delden betitelt dat als een goed initiatief. ‘We zitten met zijn allen in een transitiefase – net zoals begin jaren tachtig van de vorige eeuw – en bezinnen ons op de vraag: hoe nu verder? De wereld is een stuk complexer geworden, zoveel is duidelijk. We hebben met conjuncturele ontwikkelingen te maken, maar ook met onderliggende structuurveranderingen zoals de bevolkingskrimp. En die veranderingen pakken door de toenemende regionale verschillen nog eens extra gedifferentieerd uit. Het betekent dat iedereen – p ­ ubliek en privaat – op zoek is naar nieuwe perspectieven.’

Dat geldt ook voor het Rijk, zo geeft Van Delden: Wij bezinnen ons intensief op onze rol, die zich onder meer zal toespitsen op het creëren van de goede condities voor partijen in het veld om te investeren. Maar het geldt ook voor de marktsector: op enig moment zal er sprake zijn van herstel in de markt en sta je dan gesteld voor de nieuwe opgaven. In dat licht bezien is het prima dat Bouwfonds deze actie onderneemt. Gebruik deze tijd voor bezinning om weer de weg omhoog te vinden. Een weg die er in Amsterdam en Utrecht anders uit zal zien dan in Parkstad en Rotterdam.’

Geen percentages

Als belangrijke uitdaging voor de komende tijd noemt Van Delden het veel preciezer analyseren van de vraag van de consument, daar rekening houdend met de genoemde regionale verschillen en de bestaande woningvoorraad. ‘Met daarbij de nadruk op de combinatie

van woning én woonomgeving. Veel beter ons huiswerken maken dus. Vanuit die analyse moeten we vervolgens net zo precies gaan programmeren. Niet meer à la Vinex, waarbij er aanbodgedreven één soort product over het land werd uitgerold – bijna als een industrie – maar veel meer inspelend op lokale en regionale verschillen.’

Het is een mooi opstapje naar de diverse onderzoeken die door Bouwfonds zijn uitgevoerd. We lopen ze successievelijk met Van Delden langs, te beginnen met het onderzoek van RIGO over binnenstedelijk bouwen. Het hele denken in percentages is achterhaald, aldus de programmadirecteur. ‘Je kunt niet meer in algemeenheden over dit soort zaken spreken. In dat sommige regio’s zal 40 procent wellicht het plafond zijn voor de binnenstedelijke ontwikkelproductie, maar elders kan het percentage net zo goed veel hoger liggen. Los daarvan zal veel afhangen van de financierbaarheid van projecten.

Binnenstedelijk gaat het – tot voor kort althans – om langlopende en complexe projecten, die veel voorinvesteringen vragen. Als die niet meer gefinancierd kunnen worden, wordt het overal lastig om een hoog percentage te halen. Zelfs in heel sterke marktgebieden.’

‘Ik zie in mijn eigen omgeving genoeg huishoudens een bewuste keuze voor de stad maken, zelfs gezinshuishoudens.’

Op het randje

Het volgende onderzoek: de woonwensen van de jonge stedeling.

Deze ambieert geen betonnen stadsmilieu, maar kiest veel meer voor de jaren twintig en dertig-sfeer. Van Delden plaatst daar zo zijn vraagtekens bij. ‘Ik vind dat vrij algemeen geformuleerd. Het is opnieuw de vraag of je hier in grote algemeenheden iets over kunt zeggen. Het is bovendien wat in tegenspraak met andere resultaten uit de onderzoeken, die bijvoorbeeld laten zien dat mensen wel degelijk zaken tegen elkaar afwegen, ook jongeren. Ik zie in mijn eigen omgeving genoeg huishoudens een bewuste keuze voor de stad maken, zelfs gezinshuishoudens. Een deel van deze groep zal

de stad altijd kwijtraken, maar een deel kiest er heel bewust voor om in de stad te blijven. Of om daarnaar terug te keren. En maakt daarbij inderdaad de afwegingen tussen zaken als locatie, woonoppervlak en de nabijheid van allerlei voorzieningen. Men neemt bijvoorbeeld een wat kleinere woning voor lief, als de woonomgeving maar kwaliteit heeft.’

Het belang van de menselijke maat dan, meer in algemene zin.

Lange tijd door de modernisten terzijde geschoven, maar inmiddels weer terug op de agenda. Althans, zo lijkt het. Van Delden geeft aan hier onmogelijk tegen te kunnen zijn: ‘Vijftig jaar na het verschijnen van “Death and life of great American cities” van Jane Jacobs weten we hoe belangrijk dat is. Als je je vervolgens veel gelegen laat liggen aan de wensen van woonconsumenten, dan kun je hier niet meer omheen. De afgelopen jaren is dat lang niet overal gebeurd, met de discussie over het ontbreken van goede buitenruimte in appartementengebouwen als goed voorbeeld. Wanneer ontwerpers en opdrachtgevers zich daartoe laten verleiden, begeef je je wel op het randje van wat nog aanvaardbaar is.’

Sturen met schaarste

Uit de onderzoeken komt ook naar voren dat geprononceerde stedelijke milieus het beter doen dan ‘gemiddelde’ milieus. De les die we daaruit vooral moeten trekken is dat er gedifferentieerde woonmilieus moeten worden gemaakt. Van Delden: ‘De voorbeelden die genoemd worden, zoals Le Medi in Rotterdam, schieten conceptueel raak: woning en woonomgeving zijn nadrukkelijk op elkaar ontworpen, denkend vanuit de wensen van een bepaalde doelgroep.

Dat is in vakmatig opzicht lastiger dan uitgaan van een gemiddelde, maar als het lukt is het resultaat beter. En ik vermoed daarmee ook de waarde op termijn.’

Een meer randvoorwaardelijke aanbeveling wijst op de noodzaak om enige schaarste op de binnenstedelijke woningmarkt aan te brengen. Is dat een reële optie? ‘Dat is lastig. Een te klein aanbod is

niet goed, want dat stelt aanbieders in de gelegenheid om zich er gemakkelijk vanaf te maken. Te veel aanbod leidt echter tot leegstand en stagnatie in de slechtere delen van de voorraad, of plannen blijven steken op papier. Het gaat er dus naar mijn idee vooral om dat we preciezer programmeren. En een balans zoeken tussen voldoende ruimte voor ondernemerschap en het voorkomen van een overvolle pijplijn met projecten die niet van de grond komen – of leiden tot de genoemde leegstand en verpaupering in bestaande, zwakkere woongebieden. Dat is te regisseren en de lokale en regionale overheden hebben daar een belangrijke rol in.’

Meer bewegingsruimte

De laatste aanbeveling van Bouwfonds Ontwikkeling, om binnenstedelijke projecten niet onnodig te ‘verzwaren’, kan op instemming rekenen. ‘Op dit punt keert de wal het schip en dat zien we duidelijk in de huidige praktijk. Als er teveel zaken in de exploitatie worden gestopt, sluit hij niet meer. Duidelijk is geworden dat er een einde aan de onstuimige groeiperiode van de afgelopen decennia is gekomen. Dat geldt dus ook voor de gemeentelijke grondopbrengsten.’ Bert van Delden geeft aan dat ook de rijksoverheid op dit punt haar aandeel moet leveren: Voor het Rijk geldt dat wij naarstig op zoek zijn naar acties die ertoe bij kunnen dragen dat er meer ruimte komt voor regionale verschillen, maar ook voor de wensen van de consument en voor private initiatieven. Oftewel meer lokaal maatwerk en meer bewegingsruimte voor lokale partijen. De rol van het Rijk wordt daarmee op een andere leest geschoeid. We sturen bijvoorbeeld nog wel op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen in dit land, maar zullen minder stringent aangeven of dat binnen- of buitenstedelijk moet gebeuren. Percentages zullen helemaal achterwege blijven, vermoed ik. Het regeerakkoord schept daar nadrukkelijk ruimte voor: het is aan lokale overheden, burgers en marktpartijen om de kansen te pakken die dat biedt.’

39

naw dossier Stedelijke woonmilieus

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond ­gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere ­publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW ­kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

naw dossier Consument en duurzaamheid

1

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

maart 2011 – naw dossier #39

34

dossier

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

december 2009 #34

maart 2010 #35

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

De nieuwe ontwikkelaar

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

Verslag van het grootschalig landelijk

Wonen en senioren

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

dossier Wonen en senioren juni 2010

1

1

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

1

naw dossier over betaalbare woningen

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

1

september 2008 – naw dossier

dossier Kust en kade september 2009

1

Wonen in de Randstad

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

2

december 2008

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Mixed-use in kleine kernen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 24

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

Dossier Innovatie in duurzaamheid

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

www.naw.nl