NAW Dossier 4

Dossier Wonen & Werken adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

De ins en outs van woonwerkwoningen Om maar met de deur in huis te vallen: het concept van woonwerkwoningen blijkt geen wondermiddel te zijn om levendigheid in woonwijken te realiseren. De woningen zijn vaak te duur en liggen daardoor buiten het bereik van startende ondernemingen. Gevolg is dat de afzet van gecombineerde woonwerkproducten aanzienlijk moeilijker verloopt dan de verkoop van gewone woningen. Daartegenover staat echter dat het concept wel degelijk toekomst heeft. Zeker als er aan stedelijke en financiële randvoorwaarden wordt voldaan is het een interessant product voor de consument die zijn bedrijf aan huis heeft. Flexibiliteit in inrichting en gebruik is een andere succesfactor waarmee consumenten enthousiast te krijgen zijn.

Dit concludeert ECORYS-Kolpron op basis van een inventarisatie van ruim vijftig woonwerkprojecten in Nederland. Op verzoek van Bouwfonds Wonen heeft ECORYS-Kolpron de ervaringen met deze projecten in kaart gebracht.

Het gegeven lijkt simpel. Door wonen, werken, voorzieningen en vrijetijdsfuncties gemengd te realiseren, verwachten overheden en ontwikkelende partijen robuuste, leefbare stedelijke milieus te kunnen maken. Zowel binnen de bestaande stad als in de uitleggebieden. Op een groot aantal nieuwbouwlocaties vormen vooral woonwerkwoningen de belangrijkste verwezenlijking van de ambities van functiemenging. Dit

bedrijfsruimte, de onderlinge relatie en de verdeling van de ruimte blijken erg divers en hebben een sterke invloed op de waardering van het product door de uiteindelijke gebruiker.

Consumenten zijn enthousiast wanneer zij zelf de ruimten naar eigen wens kunnen indelen. Zeker als ze ook zelf kunnen bepalen hoe groot de totale oppervlakte voor de werkactiviteit wordt. Flexibiliteit in inrichting en gebruik is dan ook de sleutel tot het succes van woonwerkproducten.

Dit betekent vervolgens dat deze flexibiliteit zich niet per definitie hoeft te beperken tot producten die vanaf de oplevering als woonwerkwoning in de markt wordt gezet. Het kunnen ook simpelweg grotere woningen

‘De woonconsument wil werk en privé met elkaar combineren’ type woningen wordt met name door de overheid gezien als hét middel om levendigheid in de doorgaans monotone woonwijken te brengen. Het is immers op papier de ultieme integratie van wonen en werken, bestaande uit een woongedeelte en een werkgedeelte die inpandig onderling zijn verbonden.

Daarbij komt dat de overheid naast het creëren van levendige wijken, woonwerkwoningen ziet als een middel om efficiënt met de ruimte om te gaan en de mobiliteit terug te dringen. Men hoeft immers niet steeds de auto te pakken als binnen een beperkt bereik een breed aanbod van functies aanwezig is.

Ook ziet de overheid in het product een belangrijke economische impuls.

Woonwerkwoningen worden namelijk vooral geschikt geacht voor startende ondernemingen.

En dan zijn er nog de maatschappelijke verschuivingen die de markt voor woonwerkwoningen positief lijken te beïnvloeden. Zo zijn er steeds meer startende ondernemingen, nemen de activiteiten in de zakelijke dienstverlening toe en besteden Nederlanders meer tijd aan werk waardoor de woonconsument werk en privé met elkaar wil combineren.

Verschijningsvorm In de afgelopen jaren is een groot aantal projecten met woonwerkwoningen gerealiseerd. De projecten vertonen een grote diversiteit in verschijningsvorm. De vier meest voorkomende varianten zijn de woning met entreehal, de woning met aangelegen kantoorruimte, de woning boven de werkruimte, en de woning met een extra werkkamer.

Uit de inventarisatie blijkt dat de uitwerking van de combinatie van wonen en werken binnen het product zelf een van de belangrijkste succesfactoren is. De wensen ten aanzien van de entree van woning en

22

dossier wonen & werken

zijn met de mogelijkheid om een goede werkkamer te realiseren om enige uren per week thuis te werken, of een bedrijf te vestigen. Een goed voorbeeld zijn de ruime woningen uit de jaren dertig, die dankzij grote vloeroppervlakten en grotere verdiepingshoogte tegenwoordig veel als praktijkwoning in gebruik zijn. Juist deze vorm van flexibiliteit kan dus in de huidige nieuwbouwgebieden een passend antwoord zijn op de vraag naar ruimere woningen.

Ervaringen uit de markt De gerealiseerde woonwerkwoningen worden in de praktijk gebruikt door een grote diversiteit aan bedrijven uit de lichtste hindercategorieën. Met andere woorden, ondernemingen veelal actief in de zakelijke dienstverlening. Het betreft ook overwegend bedrijven met een tot vijf medewerkers. Echt daadwerkelijk startende ondernemers blijken niet de eerste kopers te zijn. Hiervoor zijn, aldus het onderzoek, twee redenen aan te wijzen. Ten eerste behoren woonwerkwoningen vaak tot het hogere segment van de woningmarkt. De oorzaak hiervan is dat werkruimte op een woonlocatie duurder is dan werkruimte op een bedrijfsterrein.

Gevolg is dus wel dat de woonwerkwoning voor startende ondernemers, in de visie van de overheid toch de belangrijkste doelgroep, niet bereikbaar is.

Een tweede belangrijke reden is dat het kopen van een woonwerkwoning voor een ondernemer met een groeiend bedrijf niet aantrekkelijk is, omdat hij bij een verhuizing van zijn bedrijf ook zijn huishouden zou moeten verhuizen.

Duidelijk is dat kopers zich vooral laten leiden door de woonomgeving.

Zij noemen de aanwezigheid van voorzieningen, scholen en speel-

‘Het realiseren van functiemenging heeft nu eenmaal een prijs’

gelegenheid vaak als belangrijkste locatiekeuzefactor. De beslissing om bijvoorbeeld een woonwerkcombinatie met een bedrijventerreinuitstraling te betrekken wordt om die reden vaak met enige bedenkingen genomen.

Het keuzeproces bij het kiezen van een woonwerkcombinatie blijkt moeilijk en emotioneel, omdat de belangen van de onderneming en het huishouden niet altijd zonder meer te verenigen zijn. Juist hierin schuilt een van de marktrisico’s die aan het ontwikkelen van woonwerkwoningen zijn verbonden. Immers, woonwerkcombinaties zijn zowel bedrijfsruimte als een woonproduct, en moeten dus aan de eisen van de ondernemer maar niet in de laatste plaats ook aan de wensen van zijn huishouden voldoen. Bij een ongelukkige uitwerking van het product, dus bijvoorbeeld een te kleine woning bij een te grote werkruimte, kan dit tot grote afzetproblemen leiden. Uit de inventarisatie blijkt dan ook, dat over het algemeen de afzet van gecombineerde woonwerkproducten aanzienlijk moeilijker verloopt dan de verkoop van gewone woningen.

Het marktrisico dat verbonden is aan het ontwikkelen van woonwerkwoningen is dan ook relatief groot.

Levendige wijken?

De vraag rijst dus, als de afzet al moeilijker verloopt en de doelgroep niet of nauwelijks wordt bediend, welke effecten de woningen hebben op de doelstelling meer levendige wijken te realiseren. Een eenduidig antwoord is lastig te geven. Veel woonwerkwoningen blijken in de praktijk geheel als woning in gebruik te zijn. Deze woningen staan over het algemeen in een aantrekkelijke woonomgeving. Andersom is in een aantal projecten de woonfunctie nagenoeg geheel verdrongen door de werkfunctie. Dit zijn

Dit alles leidt tot de conclusie, dat de stedenbouwkundige ambities van het integreren van wonen en werken in veel gevallen niet gehaald worden.

Een evenwichtige verhouding tussen wonen en werken op een bepaalde locatie blijkt op voorhand lastig te ontwerpen. En ook het doel om de leefbaarheid in woonwijken te bevorderen wordt niet gehaald. Sterker, woonwerkclusters blijken dus vaak zelfs meer dan omringende gebieden te kampen met leefbaarheidissues zoals parkeeroverlast en drukte.

Hoe verder Duidelijk is dat, alle experimenten ten spijt, het de lokale overheden en ontwikkelende partijen nog geen universeel toepasbaar concept heeft opgeleverd dat de theoretische beloften van levendige wijken waarmaakt.

Dat is echter geen reden om het concept naar de prullenbak te verwijzen.

Maar er zijn duidelijk wel veranderingen noodzakelijk om de woonwerkwoning enig toekomstperspectief te bieden. Zo is het van belang dat, voordat woonwerkwoningen in de plannen worden opgenomen, er eerst een locatieprofiel wordt gemaakt. Een locatie aan de rand van de binnenstad verdraagt immers andere vormen van functiemenging dan een locatie in een uitbreidingswijk. Hoe, en op welke locaties, kunnen ondernemersdoelstellingen verenigd worden met woonwensen? Welke flexibiliteit in het gebruik van de ruimte voegt kwaliteit toe aan het leefmilieu en wordt door de markt ondersteund? Deze vragen moeten in het locatieprofiel beantwoord worden.

Verder vraagt ook het ontwerp van woonwerkproducten en de woonomgeving waarin ze zijn opgenomen om een adequate afweging van de belasting van de openbare ruimte en het gewenste kwaliteitsniveau.

En dan is er natuurlijk nog het financiële aspect. De producten zijn dus

‘Werkruimte op een woonlocatie is duurder dan op een bedrijfsterrein’ vaak die projecten waarin de woonfunctie minder sterk is uitgewerkt. Met andere woorden: projecten zonder directe aansluiting op een woonwijk met een laagwaardige uitstraling of met slechts weinig woonkwaliteiten.

Combinaties van wonen en werken blijken in de praktijk hoge eisen te stellen aan de inrichting van de woonomgeving. De druk op de openbare ruimte is groot door de aanwezigheid van de werkfunctie, terwijl in verband met de woonfunctie ook het gevraagde kwaliteitsniveau hoog is. In de praktijk blijkt dit niet zonder meer verenigbaar te zijn: in verschillende projecten is de inrichting van de woonomgeving sober en versteend, is er een hoge parkeerdruk en is er een tekort aan veilige speelruimte voor kinderen.

voor de doelgroep niet haalbaar. De lokale overheid, die met haar bestemmingsbeleid de grondwaarde sterk beïnvloedt, heeft op dit punt een expliciete afweging te maken: het realiseren van functiemening heeft een prijs. >

Download het hele rapport Het complete rapport van ECORYS-Kolpron over woonwerkwoningen en de ambitie van functiemenging is te lezen via de site van Bouwfonds Wonen: www.bouwfonds.nl Ga hier naar Gebiedsontwikkeling en klik op NAW.

dossier wonen & werken

23

Hieronder ziet u drie voorbeelden van woonwerkprojecten zoals ECORYS-Kolpron ze in de praktijk is tegengekomen:

Werken aan de rand van de woonwijk Stijlhuis II in Almere is ontwikkeld na het voorafgaande succes van Stijlhuis I, eveneens in Almere. Bij het op de markt komen van Stijlhuis II bleek de marktvraag echter tegen te vallen, waardoor de verkoop van de woningen moeizaam verliep, zeker in vergelijking met monofunctionele woningbouwprojecten in Almere toentertijd.

Stijlhuis II locatie

Kweekgrasstraat, Almere

type

20 villa’s met bedrijfsruimte

programma

woninggrootte 135 m2 bedrijfsruimte 120 tot 200 m2

Het Stijlhuis-concept combineert een bescheiden eengezinswoning met een bedrijfsruimte. Deze bedrijfsruimte heeft de vorm van een hal met kanteldeur, die kan worden omgevormd tot kantoor- of praktijkruimte.

Zowel de vormgeving van het woon- en werkdeel als de locatie van de woningen zijn voor het afzetsucces van belang. Zo is de locatie Kweekgrasstraat aantrekkelijk voor het realiseren van woonwerkcombinaties vanwege de korte afstand tot de rondweg van Almere.

Essentieel voor dit project, en voor woonwerkwoningen in het algemeen, is de ligging aan de rand van de woonwijk. De bewoners moeten namelijk niet het gevoel krijgen te wonen op een bedrijventerrein.

Toch is er in Stijlhuis II slechts in beperkte mate sprake van integratie

prijsklasse

koopprijs € 158.000,- tot € 190.000,-

prijspeil

december 1995

architect

Jos Abbo

ontwikkelaar

Nijhuis Bouw bv

van de woonwerkwoningen in de reguliere woonwijk. De woonwerkwoningen zijn geclusterd en liggen enigszins geïsoleerd ten opzichte van de Kruidenwijk. Daar komt bij dat het project door zijn aard onvermijdelijk een ‘bedrijfsterreinachtige’ uitstraling heeft: het project is namenlijk in sobere materialen uitgevoerd, de kanteldeuren bepalen het aangezicht en door de grotere behoefte aan verharding maakt de openbare ruimte een vrij versteende indruk. Bovendien vinden sommige bedrijfsactiviteiten plaats op de grens tussen binnen en buiten, zoals bijvoorbeeld het professioneel reinigen van auto’s.

Het is dan ook niet uit te sluiten dat deze uitstraling de belangrijkste drempel is geweest voor een snelle afzet van de woningen in Stijlhuis II. •

De monumentale oplossing In het centrum van Amsterdam, met uitzicht op Artis, worden twaalf voormalige pakhuizen herontwikkeld. Doel is niet alleen het behoud van het culturele erfgoed, maar ook het realiseren van een gewild woondomein voor de hedendaagse woonconsument.

De Kalenderpanden locatie

centrum, Amsterdam

type

woonwerkcomplex

programma

34 lofts 10 lofts met bedrijfsruimte 3 atelierruimten 46 parkeerplaatsen

prijsklasse

€ 409.000,- tot € 600.000,-

prijspeil

mei 2000

architect

Claus en Kaan Architecten

ontwikkelaar

Aquartis combinatie: Heijmans Vastgoed bv en BAM Vastgoed Ontwikkeling bv

24

dossier wonen & werken

De monumentale Kalenderpanden hebben jarenlang dienstgedaan als kraakpand. In oktober 2000 is hieraan een einde gekomen en zijn de panden ontruimd, teneinde de oude pakhuizen weer in ere te herstellen.

Appartementen in oude pakhuizen zijn bijzonder in trek, zeker in Amsterdam. Nog voor de start van de bouw waren reeds 37 van de 48 appartementen verkocht. De karakteristieke vorm en de bouwwijze van de pakhuizen is zoveel mogelijk behouden door de woningen als loft te realiseren. De appartementen zijn ongeveer 150 tot 190 m2 groot.

In het souterrain wordt een afgesloten parkeergarage gerealiseerd met 46 parkeerplaatsen.

adres. Overigens is geen enkele bedrijfsruimte apart verkocht, omdat er voldoende vraag was naar combinaties van woon- en werkruimte.

De vraagprijzen voor de combinaties lagen tussen de 500.000 en 600.000 euro. In mei 2000 is begonnen met de verkoop.

Nu, vlak voor de oplevering, is er nog één appartement in de verkoop, de laatste woonwerkcombinatie is ongeveer een maand geleden verkocht. De woonwerkappartementen zijn voornamelijk gekocht door zelfstandig ondernemers in de leeftijdscategorie 30 tot 40 jaar. •

Het complex telt in totaal tien bedrijfsruimten van elk ca 80 m2, die gekoppeld zijn aan de bovenliggende loft-appartementen. Hoewel intern gekoppeld rust op de werkruimte een eigen appartementsrecht, zodat separate verkoop mogelijk is. De bedrijfsruimte heeft een eigen

Zakelijk huren aan de Erasmusbrug De Hoge Heren in Rotterdam, een belegging van Vesteda, biedt haar bewoners een vernieuwende mix van wooncomfort, dienstverlening en zakelijke faciliteiten. Het complex bevat 225 luxe huur- en koopappartementen, 50 businessappartments en 10 penthouses. De bewoners kunnen gebruikmaken van een lobby, een zwembad, fitnessruimte en er zijn werkkamers en vergaderruimten te huur.

De Hoge Heren locatie

centrum, Rotterdam

woon-werktype

shortstay housing, flexibele kantoren

programma

75 koopappartementen 150 huurappartementen 10 penthouses 50 shortstay appartementen 293 autoparkeerplaatsen, 39 motoren

prijsklasse

- koopappartementen € 168.000,- tot € 223.000,- huurappartementen € 636,- tot € 977,- penthouses € 2727,- shortstay appartementen € 1530,- tot € 2800,-

Aan de voet van de Erasmusbrug, in het centrum van de Maasstad, staan de twee antracietgrijze woontorens van de hand van Wiel Arets. Dankzij de ligging hebben de bewoners een magnifiek uitzicht over de stad, de Maas, de Kop van Zuid en de havens. Voor de verkoop van de 75 koopappartementen in het voorjaar van 1999 schreven zich 1.000 personen in.

Met verhuren van de reguliere appartementen startte men in het voorjaar 2000, in december van dat jaar waren alle appartementen verhuurd.

De ligging in de Rotterdamse binnenstad, met in de woonomgeving een zeer hoog voorzieningenniveau, in combinatie met het uitgebreide pakket woondiensten maakt De Hoge Heren bijzonder aantrekkelijk voor tweeverdieners en senioren. Vesteda speelt daarmee in op een marktverschuiving van rent by need naar rent by choice.

De voornaamste afnemers van deze appartementen zijn bedrijven met medewerkers die tijdelijk in Rotterdam of Nederland verblijven. Een aantal appartementen wordt echter direct aan particulieren verhuurd.

De woondiensten die de bewoners aangeboden krijgen hebben een zeer uiteenlopend karakter. Kernwoorden zijn gemak, dienstverlening en comfort. Dit komt tot uiting in bijvoorbeeld een lounge met dakterras,

prijspeil

september 2000

architect

Arets Architects & Associates

opdrachtgever

Vesteda Management

ontwikkelaar

Wilma Vastgoed

een zwembad of een sauna. In het gebouw bevinden zich verder drie gastenverblijven drie ateliers en een vergader- en directiekamer. Deze ruimtes zijn voor alle bewoners van het complex te huur, per nacht of per dagdeel.

In de verhuurmarketing van de shortstay appartementen richt men zich met name op de zakelijke markt, op tijdelijke woonruimte voor de werknemer. De looptijd van de contracten is gemiddeld zes maanden. Nog niet alle 50 appartementen zijn gereed. De appartementen die al op de markt zijn gebracht zijn verhuurd of verhuurd geweest. •

dossier wonen & werken

25

Barbara van den Bree, marketingmanager regio Zuid-West

Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten

Peter Hoesbergen, ontwikkelingsmanager regio Zuid

Bouwfondsmanagers in gesprek over woonwerkprojecten:

Kanttekeningen bij een perfect ogende combinatie Het lijkt de perfecte combinatie: wonen en werken onder één dak. Nooit meer in de file en de mogelijkheid om in de avonduren nog een paar uurtjes te werken en tegelijk thuis te zijn voor het gezin. Daarbij komt dat het concept de stringente planologische scheidslijn tussen woonwijken en bedrijvigheid laat vervagen. En is dat niet wat we met z’n allen willen? Meer levendigheid op de doorgaans stille uitleglocaties? ‘Inderdaad’, zegt Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten van Bouwfonds Wonen, ‘maar we moeten de rol die woonwerkwoningen daarbij kunnen spelen niet overschatten. Het is een concept, maar niet meer dan dat.’

Een verhaal met kanttekeningen dus.

Barbara van den Bree, marketingmanager regio Zuid-West, laat twee krantenknipsels zien. Het eerste artikel gaat onder de kop ‘Enorme belangstelling voor woonwerkwoningen’ over plannen voor dergelijke woningen in Papendrecht. Het tweede artikel, twee maanden later in dezelfde krant, kopt ‘Ondanks enige vraag slechts één gegadigde’. ‘Het geeft aan’, zegt Van den Bree, ‘dat de markt misschien groter lijkt dan die in werkelijkheid is.’

Als bewijs voert zij de ervaringen van Bouwfonds Wonen met woonwerkwoningen op de Haagse Vinexlocatie Wateringse Veld aan. In een van de eerste fasen werden 62 woonwerkwoningen op de markt gebracht. Het grootste gedeelte werd vervolgens als gewone eengezinswoning in gebruik genomen. Alleen op de hoeken zijn nu nog echte woonwerkwoningen gevestigd. Het voornemen om in het deelgebied Lage Veld nog meer woonwerkwoningen te realiseren is uiteindelijk teruggedraaid. Het

is een combinatie van een aantal factoren geweest waardoor de woonwerkwoningen zijn gewijzigd in winkels met daarboven wonen. ‘Het gaat vooral om de grote aantallen’, benadrukt Van den Bree. ‘Daar is simpelweg geen behoefte aan. Ook speelt mee dat uitstraling van de wijk heel belangrijk is. Het moet voor een ondernemer aantrekkelijk zijn om de stap te zetten.’ Overigens merkt zij op dat er vaker in woningen wordt gewerkt zonder dat het huis officieel de status van een woonwerkwoning heeft.

Kapperswinkel Friso de Zeeuw, directeur nieuwe markten: ‘Het is inmiddels duidelijk dat de markt niet om grote aantallen woonwerkwoningen vraagt. Wel zie je de behoefte aan een extra kamer in een woning waar mensen flexibel mee om kunnen gaan. Ze hebben dan de ruimte om eventueel thuis te

‘Er wordt vaak in woningen gewerkt zonder dat het huis de status woonwerkwoning heeft’ 26

dossier wonen & werken

‘Wel zie je de behoefte voor een extra kamer waar mensen flexibel mee om kunnen gaan’ werken of misschien zelfs wel een bedrijfje te beginnen. Om aan die behoefte te voldoen moet je dus volume aanbieden zodat de woning flexibel kan worden ingericht.’

Dat wordt volgens De Zeeuw echter heel anders wanneer de woningen ook een publieksfunctie moeten krijgen. ‘En dan hebben we het dus over een kapperszaak of een praktijk aan huis. Dat moet natuurlijk kunnen, maar als de publieksfunctie groter wordt of de bedrijfsuitoefening luidruchtiger, komen de buren snel in actie. Dan komen er namelijk ook zaken als parkeergelegenheid of geluidsoverlast bij kijken.’

Ontwikkelingsmanager Peter Hoesbergen regio Zuid en Niek Mares, marketingmanager regio Zuid zien wel iets in woonwerkwoningen.

‘Maar’, tekent Hoesbergen daarbij aan, ‘alles moet kloppen. Met andere woorden, de locatie is goed bereikbaar, er zit marktpotentieel en het is er ook nog heel aantrekkelijk wonen.’ Een goed voorbeeld zijn volgens beiden de tien riante praktijkwoningen in Slot Haverleij, het kastelenproject in Den Bosch.

Mares: ‘Er zit natuurlijk ook een beperking in de huidige concepten.

Vrijwel standaard is wonen op de eerste verdieping met de werkruimte daaronder. Wonen naast de werkruimte en slapen op de bovengelegen etages kan een stuk aantrekkelijker zijn maar kost meer ruimte en grond en dus meer geld.’

Hoesbergen: ‘Het is natuurlijk ook een moeilijke afweging voor de ondernemer. Want hoe lang kan hij met zijn bedrijfsactiviteiten in de woonwerkwoning vooruit. Groeit hij, dan moet hij op termijn weer verhuizen. Er zitten nogal wat haken en ogen aan zodat ik inderdaad ook niet verwacht dat het een al te grote vlucht zal nemen. En daar waar je het wel doet, moet je dat geconcentreerd doen.’

Versterken Vooral deze laatste opmerking sluit naadloos aan op het gedachtegoed van Friso de Zeeuw. In zijn visie zijn woonwerkwoningen een interessant verschijnsel maar moet de betekenis ervan als het gaat om het creëren van levendigheid niet overschat worden. Ze dienen alleen een doel als ze gunstig gelegen zijn. ‘En dan vooral geconcentreerd. Ik zie veel in het idee van het uitbreiden van buurtcentra met voorzieningen als een gezondheidscentrum en woonwerkwoningen. Zodat ze elkaar kunnen versterken.’ Ronald Huikeshoven, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen, regio Noord-West plaatst hier als kanttekening bij dat je met een concentratie van woonwerkwoningen bij voorzieningen feitelijk een hart in een wijk gaat creëren. ‘Dat kan natuurlijk. Maar dan moet wel het beeld helder zijn wat je met de wijk wilt. Moet het een levendige wijk worden met een centraal hart, dan is de volgende vraag op welke wijze we dat gaan doen.’

Volgens Van den Bree is het ook maar de vraag of woonwerkwoningen zoveel bijdragen tot levendige wijken. ‘Feitelijk gaat het om de vraag: hoe creëer je gezelligheid? Misschien breng je dat aspect er ook in door in de wijk een goed sportcentrum te zetten.’

Rob van den Broek, adjunct-directeur Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, ziet ook niets in een grootschalige toepassing van woonwerkwoningen om levendigheid in woonwijken te bevorderen. ‘Bedrijvigheid versterkt elkaar. Ondernemers willen uitstraling en bij elkaar zitten. Dat kan in een woonwijk niet. Kantoren aan de rand van een woonwijk is iets anders. Daarmee kan je de wijk afsluiten of als een geluidsbuffer voor een snelweg laten fungeren.’

Als gebiedontwikkelaar pleit Van den Broek dan ook voor een spreiding van functies. Wonen, werken en recreëren naast elkaar maar zeker niet

door elkaar. ‘Je moet niet geforceerd alles op elkaar willen stapelen.’

Uitzondering daarop vormen, aldus Van den Broek, de reguliere voorzieningen op wijkniveau.

Wonen bij of zelfs op een winkelcentrum geeft volgens Van den Broek goed aan dat het een moeilijke markt is. ‘In nieuwbouwwijken zie je bijvoorbeeld dat het vooral middeldure huur- of koopwoningen zijn die op winkelcentra worden gerealiseerd. Dure koop komt hier zelden voor.

Daar is weinig markt voor. Echter, in de bestaande stad weer wel. Maar dan speelt het imago van de buurt een belangrijke rol. Het zijn dan vaak ouderen en alleenstaanden die daarvoor kiezen omdat ze zo voorzieningen bij de hand hebben.’

Behoefte Van den Broek sluit zich aan bij de opmerking van Ronald Huikeshoven en vindt ook dat er vooral gekeken moet worden naar de behoefte. ‘Wat wil je voor gebied of wijk maken. Welke woonvormen wil je er hebben, moet daar dienstverlening of zelfs werken bij. En, niet onbelangrijk, laten de bestemmingsplannen het wel toe.’

Peter Hoesbergen haakt hierop in door te benadrukken dat in zijn ogen de truc kan zitten in het toestaan van spontane bedrijfsactiviteiten in bestemmingsplannen. ‘Nu ligt veelal de bestemming wonen op de locatie. De overheid zou bijvoorbeeld ‘wonen plus’ moeten toestaan.

Wonen is dan de hoofdfunctie maar woonvriendelijke bedrijfsactiviteiten mogen volgens het bestemmingsplan ook.’ Huikeshoven zegt in dit kader dat de gemeente Amsterdam initiërend is door het stellen van randvoorwaarden. ‘Op het Westerdokseiland ligt bijvoorbeeld de eis dat 20 tot 25 procent van de woningen uitwisselbaar is. Door in de randvoorwaarden op te nemen dat er bedrijfjes moeten of kunnen komen, voorkom je problemen achteraf. Want pas later bedrijvigheid toevoegen geeft altijd problemen in de buurt. Want dan wil men het toch liever niet uit angst voor overlast of parkeerproblemen.’

Romantisch De rol van de overheid. Het hoge woord is eruit. Volgens De Zeeuw zijn daar nog wel wat kanttekeningen bij te zetten. ‘Op beleidsniveau wordt er veel over woonwerkwoningen en functiemenging gesproken. Zeg maar de vakwereld van stedenbouwkundigen. Het heeft dan een hoog romantisch gehalte waarbij men vaak de oude wijken van vroeger in het achterhoofd heeft, met op iedere hoek van de straat een buurtwinkeltje.

Opnieuw zoiets creëren is lastig omdat het paradoxale ervan is dat niemand er uiteindelijk gaat kopen. Het is toch veel handiger om alles in één keer in te slaan. Hetzelfde geldt voor een café op de hoek van de straat. Hartstikke gezellig. Vindt iedereen, maar als puntje bij paaltje komt is het ‘liever niet bij mij om de hoek’.’

En dan zijn er natuurlijk nog de kosten. De Zeeuw knikt bevestigend.

‘Het blijkt dus dat de overheid er maar weinig geld voor over heeft. In de beschikbaarheid van werklocaties is de gemeente vaak heel genereus.

Men heeft er dan veel voor over om werken op bepaalde locaties aan te trekken. Maar met woonwerkwoningen doet men dat dus niet en dan blijkt, zoals ook in de rapportage van Kolpron naar voren komt, dat de doelgroep waar deze producten bij uitstek geschikt voor zijn, het niet kan betalen. Dus wil je het als overheid toch hebben, dan zal het financieel gestimuleerd moeten worden.’

‘Voor starters’, voegt Barbara van den Bree daaraan toe, ‘is het natuurlijk ook een moeilijk verhaal om een hypotheek te krijgen. Per slot van rekening moet je daarvoor drie jaar een rendabel bedrijf hebben. >

‘Pas later bedrijvigheid toevoegen geeft altijd problemen in de buurt’ dossier wonen & werken

27

Niek Mares, marketingmanager regio Zuid

Ronald Huikeshoven, ontwikkelingsmanager regio Noord-West

Rob van den Broek, adjunct-directeur Bouwfonds Vastgoedontwikkeling

‘Feitelijk gaat het om de vraag: hoe creëer je gezelligheid’ Aan de andere kant betekent het verlagen van de prijs dat iemand op een relatief goedkope wijze aan een wel heel ruime woning kan komen.

Je zou dan wel de eis kunnen stellen dat er een bedrijf in moet komen.

Maar wat als de ondernemer binnen zes maanden failliet gaat? Moet die dan zijn huis uit? Ik zie daar juridisch gezien nog wel wat haken en ogen.’ Huikeshoven ziet hier op zijn beurt toch wel mogelijkheden.

‘Om dat te ondervangen zou je bijvoorbeeld een antispeculatiebeding kunnen invoeren. Bij bedrijfsbeëindiging zou de ruimte moeten worden verhuurd, of zo’, meent hij.

Toekomstwaarde Ronald Huikeshoven, die als werkveld onder andere het gebied groot Amsterdam heeft, praat gemakkelijk over het onderwerp. En dat heeft volgens hem een reden. ‘Ik denk dat wij hier toch heel wat stappen voorlopen op de rest van het land. Functiemenging is, zeker in Amsterdam bij veel projecten de basis.’ Overigens tekent de ontwikkelingsmanager hierbij aan dat hij het dan wel heeft over de bestaande stad. ‘Neem het Westerdokseiland waar wij een project realiseren waarvan de plint als

werkruimte wordt ingericht met daarboven woningen die flexibel kunnen worden ingericht. Of het project in het Polderweggebied waar we straks wonen en werken op verschillende verdiepingen met elkaar willen verweven.’

Volgens Huikeshoven creëer je daarmee complexen met toekomstwaarde. ‘Kijk naar de grachtenpanden in Amsterdam. Ooit neergezet als bedrijfspanden en later omgevormd tot woningen. Nu zie je weer veel bedrijfsfuncties in die gebouwen terugkeren. Met andere woorden, zet iets neer waar alles kan.’

De moraal van het betoog van Huikeshoven zit dus in het feit dat flexibele woningen met ruimte de toekomst hebben. Daar hoeft dus ook niet persé het stempel van woonwerkwoningen op te staan. Niek Mares, marketingmanager Zuid: ‘Ik zie ook meer in een markt waarbij je faciliteert, dus ruimere en flexibele woningen aanbiedt. Of wooncomplexen waarin tevens kantoorruimte kan worden gehuurd, al dan niet met inbegrip van secretariële ondersteuning, printer en kopieerfaciliteiten, desnoods op huurbasis. Dat kan veel succesvoller zijn dan een geforceerde en dogmatische aanpak met woonwerkwoningen.’ •

Voorwaarden voor succes Het concept woonwerkwoningen is interessant en heeft zeker toekomst. Dat kan geconcludeerd worden uit de verschillende opmerkingen van de ontwikkelings- en marketingmanagers van Bouwfonds Wonen in bijgaand verhaal. Wel is er een aantal voorwaarden om de woonwerkwoning echt succesvol te laten zijn. We zetten deze voorwaarden gemakshalve nog even op een rijtje: » Het echte succes van de woonwerkwoning is afhankelijk van de locatie, de omgeving en de vormgeving van het gebouw (dus niet standaard werken op begane grond en wonen erboven).

28

dossier wonen & werken

» Enige concentratie kan helpen. Dus met andere woorden: » » »

plaats woonwerkwoningen in de buurt van voorzieningen en niet solistisch in een woonwijk.

De grondprijs mag niet te hoog zijn. Als de overheid het wil zal het financieel ondersteund moeten worden.

Zoek het vooral in flexibele woningen met veel ruimte.

Dit type woning wordt dan niet met het stempel woonwerkwoning in de markt gezet maar biedt wel ruimte voor ….

De overheid kan spontane (niet hinderlijke) bedrijfsvoering toestaan door dit als ‘wonen plus’ in bestemmingsplannen op te nemen.

Amsterdam Arch: een stad op zich Appartementen en kantoren afgewisseld met hotelfuncties, restaurants, winkels, congresfaciliteiten en culturele functies. Amsterdam Arch, het ontwerp van architect Pi de Bruijn voor de Zuidas in Amsterdam, heeft het allemaal in zich. Wonen, werken en ontspannen dus op één locatie in één gebouw. Het 105 meter hoge complex, waarin ook een hotel wordt gevestigd, is daarmee een stad op zich.

Amsterdam Arch, een project van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, sluit naadloos aan op de plannen om in de komende jaren van de Zuidas een bruisend nieuw stadsdeel te maken. Een stadsdeel waar straks wonen en werken in hoge mate gemengd gaat worden. Immers, de stedenbouwkundige visie voor de Zuidas voorziet in een mix van vijftig procent wonen en recreëren en vijftig procent bedrijvigheid.

In alle opzichten zal Amsterdam Arch het paradepaardje van de Zuidas worden. Al is het alleen al door de multifunctionele opzet van het project. Zo is er ruimte voor een vijfsterrenhotel, kantoren, appartementen, een kunstcluster voor een museum of art gallery, winkels, restaurants en diverse andere voorzieningen. En dit dus allemaal onder één dak.

‘Het is een project van allure’, beaamt Rob van den Broek, adjunct-directeur van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling. ‘En ook een heel spannend project omdat een menging van zoveel verschillende functies nooit eerder in Nederland is toegepast.’

In het masterplan voor de Zuidas krijgt Amsterdam Arch straks de rol toebedeeld van stadsplein. ‘De uitgebalanceerde menging van functies maakt het gebouw tot een ontmoetingsplaats, zeg maar de natuurlijke kern van de Zuidas.’

Torens Volgens Van den Broek is de uitstraling van de Zuidas ongekend voor Nederland. Vooral voor Europees georiënteerde organisaties is het de enige locatie in ons land die kan concurreren met toplocaties in steden

als Frankfurt, Brussel en Parijs. ‘Dus als een project als de Amsterdam Arch èrgens kan worden gerealiseerd dan is het wel hier.’

Het hotel telt straks ongeveer 300 kamers met een zogenoemd vijfsterren-uitrustingsniveau. Deze hotelkamers worden gesitueerd op de hoogste verdiepingen die de twee torens van het gebouw met elkaar verbinden. Het hotel begint dus op een hoogte van ongeveer tachtig meter.

Verder is in het ontwerp ruim 26.000 vierkante meter gereserveerd voor kantoren. Ook wordt er een volgens de nieuwste inzichten geoutilleerd mediacentrum in het gebouw gevestigd. Met daarbij de gedachte, dat wat Nieuwspoort is voor politiek Den Haag, dit mediacentrum kan worden voor zakelijk Amsterdam. Met de nodige congresfaciliteiten is Amsterdam Arch voorbereid op internationale en als het even kan smaakmakende congressen. ‘De verwachting is dat Amsterdam Arch vooral aantrekkelijk zal zijn voor congressen in de financiële sfeer.

Buitenlandse bezoekers kunnen congresdeelname dan gemakkelijk combineren met zakelijke afspraken elders in het gebied.’

Restaurants, winkels en fraai vormgegeven openbare ruimten zullen Amsterdam Arch in zijn functie van ontmoetingsplaats verder versterken.

En dan is er nog de laatste en in het geheel niet onbelangrijke functie als woongebouw. Luxe appartementen voor zowel medewerkers van in het gebouw en omgeving gevestigde bedrijven als liefhebbers van wonen op niveau, completeren het totaalconcept. Naar verwachting wordt in 2003 met de bouw begonnen. Vervolgens zal de Amsterdam Arch ultimo 2005 worden opgeleverd. •

Haverleij: praktijkwoningen in een historische setting Ruime praktijkwoningen in een bijna historische setting. In Haverleij, het landgoed dat momenteel onder de rook van ’s-Hertogenbosch verrijst, moeten tien van deze woningen voor levendigheid gaan zorgen. ‘De woningen zijn ruim, fraai van architectuur en bieden ondernemingen de mogelijkheid om hun bedrijf te voeren. Van de tien die wij ontwikkelen zijn er inmiddels acht verkocht’, vertelt Ariëlle Schoenmakers, verkoopmanager van Bouwfonds Wonen, regio Zuid.

Waar is waar. Het architectenduo Krier & Kohl uit Berlijn heeft van de praktijkwoningen echte juweeltjes gemaakt. Individueel verschillen de woningen in het rijtje qua steenkleur en gevel zodat iedere woning zijn eigen karakter krijgt. Op de twee hoeken staan de grootste woningen als een soort torentjes met op de begane grond een werkruimte van 95 vierkante meter. Daarboven bevinden zich vervolgens drie woonverdiepingen. De acht tussenwoningen moeten het doen met ‘slechts’ vijftig vierkante meter werkruimte en twee woonverdiepingen. In tegenstelling tot de hoekwoningen, die een terras op de verdieping hebben, beschikken de tussenwoningen over een tuin. De prijzen variëren van rond de 409.000 euro voor de hoek- en 306.000 euro voor de tussenwoningen.

‘De woningen komen in het Slot, dus zeg maar het vestingstadje van de Haverleij aan een autovrij plein te staan. Dat lijkt een belemmering voor bedrijven maar ze kunnen eventueel aan de achterzijde bevoorraad worden.’

Aspirant-kopers zijn niet verplicht om de begane grond daadwerkelijk als bedrijfsruimte in gebruik te nemen. ‘Men kan er ook een hele woning van maken. Het aardige is dat van de acht woningen die er nu verkocht zijn er maar één puur als woonhuis zal worden gebruikt.’

Een schoonheidssalon en een galerie gaan zich in de praktijkwoningen op de twee hoeken vestigen. In de overige woningen komen onder andere een financieel adviesbureau en een fysiotherapeut. Het zijn in de visie van Ariëlle Schoenmakers de branches waar dit soort woningen zich het beste voor lenen. ‘Kleine bedrijfjes zonder enorme toestroom van klanten maar die toch voor de nodige levendigheid in een woonwijk kunnen zorgen.’

30

dossier wonen & werken

De belangstelling voor de praktijkwoningen is volgens haar groot.

‘We hebben in het najaar een verkoopmanifestatie rond de Haverleij gehouden en tijdens die bijeenkomst kon men zich ook voor deze woningen inschrijven. Als je dan al meteen acht van de tien woningen kan toewijzen dan liggen ze dus goed in de markt.’ Naar verwachting zal in april met de bouw worden begonnen zodat de woningen medio 2003 kunnen worden opgeleverd.

Voorzichtig Tien praktijkwoningen lijkt op het totale aantal van duizend woningen die in Haverleij verrijzen gering. ‘Dat is natuurlijk ook zo’, erkent de verkoopmanager. ‘Maar het blijkt een moeilijke markt te zijn waarbij je toch voorzichtig moet zijn. Vandaar ook dat niet dwingend wordt voorgeschreven dat er daadwerkelijk een bedrijf in gevestigd moet worden.

Zou dat wel het geval zijn, dan is dat toch iets waar je als ontwikkelaar even over na moet denken. Een ondernemer wil toch enige zekerheid dat zijn zaak op die plek loopt en vooral als het gaat om een nieuwbouwlocatie is die garantie niet te geven. Omdat er naast het werkgedeelte ook een compleet woonprogramma moet zijn, krijg je per definitie grotere en dus ook duurdere huizen wat vooral voor startende bedrijven een probleem kan zijn.’

Overigens is Ariëlle Schoenmakers er wel van overtuigd dat de bouw van ruimere woningen met een mogelijkheid tot thuiswerken een grote vlucht zal nemen. ‘De vraag naar woningen met een extra werkkamer, zodat men niet op de bank met de laptop op schoot hoeft te werken, neemt toe. Dergelijke woningen realiseren wij overigens ook in Haverleij.’ •

Polderweggebied: functiemenging op de vierkante meter Het Polderweggebied ligt ingeklemd tussen Amsterdam Oost en de Watergraafsmeer. Het tien hectare grote voormalige Oostergasfabriekterrein is nu nog een aaneenschakeling van verschillende bedrijfjes, sport- en cultuurvoorzieningen en een dierenasiel. In de visie van het Woningbedrijf Amsterdam, Woningbedrijf Het Oosten en Bouwfonds Wonen is het terrein bij uitstek geschikt om er een stedelijk gebied van te maken waar wonen, werken en ontspanning hand in hand gaan. Kortom, functiemenging op de vierkante meter.

‘Eigenlijk is het een echt vergeten gebied’, vertelt Ronald Huikeshoven, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen regio noord-west. ‘Zeg maar een freezone waar zich in de loop van de jaren diverse ontwikkelingen hebben voorgedaan. Zo zijn er naast de sporthal en het zwembad een aantal feestzalen, muziekoefenruimtes en tal van kleinschalige bedrijfjes.’

Voor hem op tafel ligt het stedenbouwkundig programma van eisen dat Bouwfonds Wonen samen met de twee woningcorporaties door BGSV uit Rotterdam heeft laten opstellen. Kern van het plan is het Polderweggebied te ontwikkelen tot een intensief stedelijk leefmilieu. Een ambitie die erop neer komt om naast woningbouw vooral ook winkel-, werk- en leisurevoorzieningen op het terrein te realiseren.

Enkele kerncijfers: er komt ongeveer 10.000 vierkante meter winkeloppervlak, 500 woningen en 34.917 vierkante meter kantoren (waaronder een nieuw stadsdeelkantoor) en bedrijven. De bedoeling is om de menging van functies op het niveau van het bouwblok tot stand te brengen. ‘Dat betekent’, zo licht Huikeshoven toe, ‘dat naast bijvoorbeeld bedrijven in de plint van een gebouw, ook op de tweede of derde verdieping ruimte voor werken wordt ingepland. Zo ontstaat dus een nauwe verwevenheid tussen wonen en werken. En ook op het gebied van de aard van de bedrijven moet er een grote diversiteit komen. Dus niet alleen zakelijke dienstverlening, maar ook een garagebedrijf. Je moet zoiets wel in het begin doen, want als je het later wilt dan lukt het je niet meer.’

Winkels Grenzend aan het terrein ligt de Linaeusstraat waar diverse winkels gevestigd zijn. De winkelstraat behoeft echter de nodige versterking. Het is daarom dat de entree van het Polderweggebied in de plannen straks samen met de Linaeusstraat het winkelhart gaat vormen. Deze uitbreiding moet de al aanwezige winkels in de Linaeusstraat versterken.

‘Dit biedt ook de mogelijkheid aan ondernemers die willen groeien, van

de Linaeusstraat naar de nieuwbouw te verhuizen. De ruimte die vrijkomt kan vervolgens weer door nieuwe startende bedrijven worden ingevuld.’

Naast de winkeluitbreiding komt er een nieuwe sporthal en een zwembad. Ook zal het stadsdeelkantoor onder andere in het voormalige gebouw van de Oostergasfabriek worden gehuisvest. ‘Het leuke van dit plan is, dat er ook een aantal oude gebouwen die op het terrein staan gehandhaafd blijft en een nieuwe functie krijgt.’ Zo krijgt bijvoorbeeld de huidige sporthal met z’n opvallende UFO-achtige vorm straks mogelijk de functie van danstheater. Onder de noemer ‘Huis voor de Dans’ behelst het gebouw onder andere repetitie- en danszalen en een theater voor dansuitvoeringen.

Taakcombineerders Wonen, werken en ontspannen gaan dus hand in hand en zijn daarmee gelinkt aan de huidige maatschappelijke verhoudingen. Immers, in de plannen wordt ook rekening gehouden met de tweeverdieners of zoals dat met een fraai woord heet: taakcombineerders. Voor hen is het belangrijk dat er voldoende voorzieningen zijn zoals kinderopvang, medische zorg of laagdrempelige eetgelegenheden. Maar ook dat deze voorzieningen wat betreft openingstijden en locatie aansluiten bij de dagindeling van betrokkenen.

‘Het hele plan sluit naadloos aan op de wensen en behoeften die er in dat deel van Amsterdam zijn. Het klimaat dat je er wilt creëren, dus een hoogstedelijk niveau, past er gewoon.’

De gemeenteraad en de stadsdeelraad zijn enthousiast over de door de betrokken partijen en het stadsdeel opgestelde plannen. Heikel punt in de uitvoering wordt overigens nog gevormd door de bodemsanering die noodzakelijk is. Met een kostenpost van ruim veertig miljoen euro moet hiervoor de rijksoverheid een belangrijke duit in het zakje doen.

Huikeshoven: ‘We hopen in elk geval voor 2005 met de realisering van het plan Polderweggebied te kunnen beginnen.’ •

Torenhof: wonen en werken in Haagse binnenstad Woningen met daaronder commerciële ruimten en een ondergrondse parkeergarage op een lastige locatie in de Haagse binnenstad.

Het project ‘Torenhof’ van Bouwfonds Wonen bewijst dat wonen en werken op de vierkante meter kan en dat een dergelijk project tevens een kwaliteitsimpuls betekent voor het hele omliggende gebied.

‘Torenhof ’ in het hartje van Den Haag is een typisch binnenstadsproject.

Het project, in 1996 opgeleverd, maakt onderdeel uit van de historische binnenstadswijk Kortenbosch, gelegen aan de zuidkant van het centrum.

Naar een ontwerp van Berlage is in de jaren twintig de Torenstraat dwars door het gebied getrokken. Hieraan zijn destijds onder andere de Torengarage en een badhuis gebouwd met aangrenzend het kernwinkelgebied en het uitgaanscentrum ‘Het Oude Centrum’.

In 1991 besloot de gemeente Den Haag dat het gebied een nieuwe impuls moest krijgen. Uit plannen van vier ontwikkelaars koos het gemeentebestuur uiteindelijk voor het plan van Bouwfonds Wonen, waar architect Theo Bosch het ontwerp voor had gemaakt. Het winnende plan omvatte uiteindelijk 44 woningen, 780 vierkante meter commerciële ruimten en een ondergrondse parkeergarage met 32 plaatsen. Helaas heeft Bosch door zijn voortijdig overlijden het eindresultaat nooit kunnen aanschouwen.

‘Torenhof ’ voorziet in zes zeer verschillende woningtypen: stadshuizen, atelierwoningen, free-time woningen, city-units en serre-appartementen.

Het appartementengebouw aan de Torenstraat bestaat uit de ondergrondse parkeergarage, één laag commerciële ruimten en daarbovenop tweemaal acht woningen van ieder drie verdiepingen.

Multifunctioneel De woningen worden ontsloten door een glazen corridor in de gevel die tevens geluidwerend werkt. De indelingsmogelijkheden van de verschillende verdiepingen zijn optimaal: zo kan bijvoorbeeld de slaapverdieping eenvoudig worden omgebouwd tot een grote woon-werkruimte. Aan de rustige achterkant van de woningen liggen ruime terrassen. Ook de andere typen onderscheiden zich duidelijk van doorsneewoningen. Ze

zijn zeer royaal (circa 100 tot 200 vierkante meter), multifunctioneel en flexibel te gebruiken.

In de commerciële ruimten heeft zich een bekende Haagse muziekzaak gevestigd. De woningen met werkruimte zijn veelal in gebruik door bedrijfjes in de zakelijke dienstverlening. Zowel voor de woningen als de bedrijfsruimten is vanaf de eerste planvorming grote belangstelling geweest. Al direct nadat Bouwfonds Wonen was geselecteerd, diende zich spontaan een groot aantal geïnteresseerden aan. En na een informatiebijeenkomst was een aanzienlijk deel van de woningen verkocht.

Ook de commerciële ruimten gingen grif van de hand. Met name detailhandelsbedrijven en winkels die vanwege de stadsvernieuwing uitgeplaatst zouden worden, zagen hun kans schoon zich te vestigen op een hoogwaardige locatie.

Maar de belangstelling bleef niet beperkt tot de kopers. Ook in de vakwereld oogstte Torenhof de nodige lof. Zo werd Bouwfonds Wonen met dit project in 1996 winnaar van de Haagse vernieuwingsprojecten ‘De nieuwe stad’, de voorloper van de huidige Stadsvernieuwingsprijs.

Kwaliteitsimpuls Inmiddels is ‘Torenhof ’ een aantal jaren in gebruik. Het project heeft in de visie van Bouwfonds Wonen bewezen dat stedelijk bouwen in de marktsector kans genoeg heeft als er tenminste maatwerk wordt geleverd.

In de slipstream van het project is er veel gebeurd. Zo heeft door de realisering van ‘Torenhof ’ feitelijk het hele omliggende gebied een kwaliteitsimpuls gekregen. Immers, rond ‘Torenhof ’ hebben zich spontaan nieuwe winkels en bedrijfjes gevestigd, zijn woningen opgeknapt en worden nog talloze initiatieven op touw gezet voor het herontwikkelen van bedrijfspanden tot woningen. •

Leidsche Rijn: functiemenging als middel voor levendigheid Belangstelling voor zogenoemde woonwerkwoningen in een nieuwbouwwijk is er volop. Dat bewijst het project van veertien vrijesectorwoningen met werkruimte, dat Bouwfonds-Fortis realiseert in Langerak II op de Utrechtse Vinexlocatie Leidsche Rijn. ‘Het komt de levendigheid van de wijk ten goede’, zegt projectmanager Tjakko Smit van Bouwfonds.

Saaiheid. Een veel gehoorde klacht aan het adres van uitbreidingslocaties.

Er wordt alleen gewoond en vaak zijn winkels of medische voorzieningen geclusterd. Alleen woningen maken het straatbeeld er niet levendiger op.

De gemeente Utrecht wil daarin verandering brengen. Multifunctionele woningen, waarin zowel gewerkt als gewoond kan worden, moeten voor wat meer afwisseling gaan zorgen.

Doelgroep De combinatie Bouwfonds-Fortis heeft hiervoor een concept bedacht voor dertig woningen. Het concept bestaat uit een voor- en een achterhuis. Smit: ‘Aanvankelijk had de gemeente een andere insteek dan wij.

De gemeente wilde namelijk de grond voor het achterhuis tegen een hogere prijs verkopen. Dat zagen we niet echt zitten, want wij wilden meerdere doelgroepen aanspreken; het grote gezin, ruimtevragende hobbyisten én toekomstige thuiswerkers of startende ondernemers.

Voor deze laatste doelgroep zie je dat dit soort woningen te duur en niet bereikbaar zijn. Daarom hebben we destijds de verkoopprijs op circa 650.000 gulden vastgesteld. Deze aanpak heeft zijn vruchten afgeworpen, de woningen zijn vlot verkocht en worden binnenkort opgeleverd.’

Twee kanten De ruime woningen van de hand van ‘de architectengroep’ vallen in twee delen uiteen: een woon- en een werkgedeelte met daartussen een patio.

De werkzijde heeft een eigen ingang aan een vrij drukke doorgaande weg. Hierlangs loopt een ventweg waar bezoekers hun auto kunnen parkeren. Aan de andere zijde van de woningen ligt een rustige woonstraat. De scheiding van woon- en werkruimte maakt dat de werkruimte de uitstraling van een serieus kantoor krijgt.

Om de woningen betaalbaar te houden, hebben ze geen tuin. Smit: ‘De patio’s bieden overigens hiervoor met hun ligging op het zuiden een goed alternatief. Op het dak van het werkgedeelte is bovendien een dakterras mogelijk.’ De kopers kunnen bij de indeling van de huizen kiezen uit diverse indelingsvarianten. ‘Sommigen geven de voorkeur aan een grote etalageruit, anderen willen van de werkruimte een slaapkamer maken of een keuken op de eerste etage hebben. Mogelijkheden te over dus,’ zegt de projectmanager.

Afwisseling Kopers zijn niet verplicht om het werkgedeelte ook echt als bedrijfsruimte te gebruiken. ‘Daarin laten we de mensen vrij. Wel hebben we via enquêtes achterhaald wat de nieuwe bewoners straks van plan zijn,’ legt Smit uit. Het lijstje dat hij laat zien somt de resultaten op: een showroom voor houten vloeren en woondecoratie, een praktijk, een multimediabedrijf, een praktijk voor osteopathische geneeskunde, een atelier voor een beeldend kunstenaar, een assurantiekantoor en een kapsalon.

Slechts drie van de nieuwe bewoners hebben een woondoel voor deze ruimte. ‘Behoorlijk afwisselend dus’, zegt Smit enthousiast. Waarbij hij aantekent dat niet iedere bedrijfsvoering wordt toegestaan. ‘Volledige detailhandel mag bijvoorbeeld van de gemeente niet.’

Op de vraag of er nog meer multifunctionele woningen komen knikt Smit bevestigend. ‘Gezien het succes van dit project zijn we van plan om meerdere van deze woonwerkwoningen te ontwikkelen in Leidsche Rijn.’ •

dossier wonen & werken

33

Visie en sturing nodig bij functiemenging Bedrijvigheid in de buurt levert een levendige wijk op. Naoorlogse wijken zijn ideale gebieden voor kleinschalige ondernemingen en de overheid moet met visie bepalen waar de regels voor bedrijfsvestigingen kunnen worden losgelaten en waar niet. Het zijn de belangrijkste conclusies uit een stevig half uurtje discussiëren over functiemenging in stedelijke gebieden. Een verslag.

Praten over het thema functiemenging in woonwijken. Dat deden K. Laglas van MAB BV, F. Ripken van Bureau Ruimtelijke Ordening, M. Meindertsma, lid van de Vrom-raad en Eerste Kamerlid en R. Huikeshoven van Bouwfonds Wonen onder de bezielende leiding van Jan Tromp tijdens de Parade Stad in Zicht van Bouwfonds Wonen.

Volgens Meindertsma zijn binnenstedelijke centra niet de enige plekken waar bedrijvigheid op zijn plaats is. ‘Zeker nu de binnensteden steeds lastiger bereikbaar worden, zoeken bedrijven naar andere plekken.

De naoorlogse wijken zijn hiervoor ideaal.’

Ook Huikeshoven ziet kansen. ‘Als er een tijd is om functiemenging in de naoorlogse wijken te realiseren dan is dat wel nu.’

In de ogen van Laglas is het dan wel noodzakelijk dat ‘iemand’ daarvoor de subsidiekraan openzet. ‘Functiemenging is nu eenmaal duur.’ Ze krijgt bij deze stelling tegengas van Meindertsma. ‘Natuurlijk kost het wat, maar het levert ook wel wat op. Zeker wanneer je gebouwen realiseert die multifunctioneel zijn. Met andere woorden: complexen die dus zowel als kantoor maar ook als woning dienst kunnen doen.’

De vraag is natuurlijk welke bedrijvigheid je in een wijk wilt hebben.

Ripken: ‘We kennen allemaal de huisvlijt zoals kappers of pedicures die aan huis werken. Dat brengt al heel wat bedrijvigheid in de wijk.’ Laglas: ‘We moeten, in de overdrachtelijke zin natuurlijk, terug naar de boerderij waar het hele gezin werkt en woont.’ Huikeshoven: ‘Ik ben opgegroeid in de Bijlmermeer, een op papier monofunctionele wijk. Toch zag je daar op een gegeven moment vanzelf initiatieven ontstaan als bijvoorbeeld een klusbedrijf en inderdaad een pedicure en een kapsalon aan huis.’

Winkeltjes Ripken knikt: ‘Zelfregulering, heet dat dan. Er is natuurlijk jarenlang een ruimtelijke ordeningsbeleid gevoerd met als inzet de bedrijvigheid uit de wijken te halen. Je ziet dan toch dat er vanuit de bewoners een spontaan

34

dossier wonen & werken

proces op gang komt. Een goed voorbeeld is de Utrechtse wijk Lombok waar migranten zelf winkeltjes zijn begonnen. Direct gevolg daarvan is ook, dat het onroerend goed in de wijk in waarde is gaan stijgen.’

Laglas: ‘Maar dat wil niet zeggen dat je het aan de mensen zelf moet overlaten. Er moet, vind ik, door de overheid gestuurd worden.’

Meindertsma moet om deze opmerking hartelijk lachen. ‘Het is één van de weinige keren, dat ik een marktpartij hoor vragen om sturing van de overheid. Maar het klopt wel. Ik vind ook dat de overheid een visie moet hebben; waar kan functiemening wel plaatsvinden en waar niet. Dat betekent ook dat je daarmee vastlegt waar je de regels wat losser laat en waar niet. Overigens moet er wel een verschil zijn tussen bedrijvigheid op wijkniveau of stedelijk niveau. In die visie moet ook geprobeerd worden verscheidenheid aan te brengen, dus niet overal hetzelfde.

Er moeten ook plekken zijn voor alleen rust en ruimte.’

Huikeshoven voegt daaraan toe, ‘grootschalige bedrijvigheid moet per definitie bij de vervoersknooppunten worden gerealiseerd. Kleinschalige ondernemingen of, zoals dat zo mooi heet, low culture, kunnen dan in de wijk.’

Levendige wijken ‘Maar’, brengt discussieleider Jan Tromp, daar tegenin, ‘willen buurtbewoners dat wel. Hebben die niet liever een park in de wijk in plaats van auto’s die voor de ondernemingen gereserveerd moeten worden?’

Huikeshoven: ‘Ik zie daar geen spanning in. Bedrijvigheid zorgt voor levendige wijken en mensen kiezen daarvoor of niet. Daarbij komt, men is tegenwoordig veel mobieler. Dus als ze tien minuten moeten rijden naar een park, wordt dat echt niet meer als een ramp ervaren.’

Meindertsma: ‘En er zijn natuurlijk altijd mensen die het niet leuk vinden, die trekken dan naar elders.’ •

Woonwerkwoningen om de monotonie in naoorlogse wijken te doorbreken Wat zijn de kansen van woonwerkwoningen in naoorlogse wijken en aan welke voorwaarden moeten deze woningen voldoen? Dit waren de belangrijkste vragen in het onderzoek dat de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) door Regioplan liet uitvoeren. ‘Hou het vooral kleinschalig’, benadrukken directeur Henk Westra en programmabegeleider Christel Krebber.

Op nieuw ontwikkelde locaties in de stad, zoals de Zuidas en het Olympisch Stadion in Amsterdam en de Kop van Zuid in Rotterdam, is functiemenging inmiddels het uitgangspunt. Maar waarom zou het in de naoorlogse woonwijken ook niet werken; om de monotonie te doorbreken en als medicijn tegen een aantal problemen? Met deze gedachte in het achterhoofd heeft de SEV in 2000 opdracht gegeven voor een verkennend onderzoek. Directeur Henk Westra: ‘In de tijd van de stadsvernieuwing zijn in de naoorlogse wijken veel kleine bedrijven weggesaneerd. Bedrijven die hinder opleverden zoals stomerijen, drukkerijen en garages. Het gevolg: saaie, monotone woonwijken met soms kleine winkelcentra, waarin als gevolg van leegstand de verloedering toesloeg.

Dit zie je bijvoorbeeld in Den Haag Zuidwest. Nu komt iedereen terug op dit beleid. Tijd dus voor nieuwe, andersoortige bedrijvigheid. Voor winkels is het draagvlak vaak niet groot genoeg. Maar er zijn wel kansen voor woonwerkwoningen.’

Vanuit de markt gezien is er volgens Christel Krebber, die het onderzoek begeleidde, steeds meer vraag naar woonwerkwoningen. ‘Toch is de werkelijke omvang van de vraag moeilijk te kwantificeren. Je hebt namelijk met twee markten te maken, de woningmarkt en de bedrijfsruimtemarkt. En verder verschilt de vraag enorm per regio en per doelgroep. De wensen en eisen van bijvoorbeeld een accountant, een fysiotherapeut en een beeldhouwer liggen mijlenver uiteen. Creatieven en ambachtslieden zoeken een dynamische omgeving waar ze lekker hun gang kunnen gaan; zakelijke dienstverleners eisen juist een hoogwaardig woonmilieu met aanverwante voorzieningen. Een huisarts, ten slotte, wil vooral goed bereikbaar zijn en voldoende parkeerplaatsen in de buurt hebben.’

Kleinschalig Hoewel de vraag toeneemt, is de behoefte aan woonwerkwoningen over het algemeen toch minder groot dan vaak gedacht wordt. Westra: ‘Het is echt niet zo dat iedereen ineens thuis gaat werken of een bedrijf voor zichzelf begint.’ Kleinschaligheid is daarom het devies. En flexibiliteit.

‘De doelgroep, vaak starters, kan zich financieel nog niet veel permitteren. Bovendien weet je nooit hoe het in de toekomst zal lopen met het bedrijf. Met huren ben je veel flexibeler dan met kopen. Daarom zie ik vooral mogelijkheden in de huursfeer. Liefst met aparte contracten voor het woon- en werkgedeelte, zodat er voor het woondeel nog huursubsidie gekregen kan worden. Meer gevestigde bedrijfjes gaan toch vaak naar andere locaties of werkvormen uitzien. Wellicht een ruimte in een

bedrijfsverzamelgebouw of misschien kan er dan iets gekocht worden.

Belangrijker nog dan de verschillen per doelgroep zijn dus de verschillen tussen starters en gevorderde ondernemers.’

Voor de bedrijfjes zelf is een aantal factoren van belang. Krebber: ‘Een locatie aan de rand van de wijk zorgt voor herkenbaarheid en een goede bereikbaarheid. De herkenbaarheid kan nog vergroot worden door clustering van woonwerkwoningen. En zo heb je meteen meer draagvlak voor allerlei aanverwante voorzieningen. In de praktijk zie je dat een plek in de buurt van een winkelcentrum vaak aan deze voorwaarden voldoet.’

Broedplaats Naoorlogse wijken zijn volgens Westra bij uitstek geschikt voor woonwerkwoningen. ‘Hier gaat de komende tijd ontzettend veel gebeuren.

Kijk maar naar de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam. Die dynamiek is heel aantrekkelijk voor bijvoorbeeld creatieve beroepen. Deze ontwikkeling biedt ook kansen voor de allochtone bevolkingsgroep, die in deze buurten goed vertegenwoordigd is. Onder deze bevolkingsgroep is het ondernemerschap heel populair. Als je deze mensen een kans geeft en de mogelijkheden schept voor kleine bedrijvigheid, zullen de naoorlogse wijken heel wat levendiger worden en krijgen ze een soort broedplaatsfunctie.’

Bedrijvigheid in woonwijken kan echter ook een keerzijde hebben.

Krebber: ‘Je hebt niet alleen te maken met geluidsoverlast en hinder door toeleveranciers en parkeren, maar er kunnen ook gevaarlijke situaties ontstaan door opslag van stoffen bijvoorbeeld. Het is dus van belang een balans te vinden tussen ruimte voor economische activiteit en rechtszekerheid voor de overige bewoners. Het is lastig dat in de huidige regelgeving goed vast te leggen. Dat maakt handhaving ook problematisch.’

Voor de financiering van deze plannen zijn aanknopingspunten te vinden in het Grote Stedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Westra: ‘Gemeenten kunnen uit hun budgetten middelen beschikbaar stellen omdat woonwerkwoningen aansluiten bij beleidsdoeleinden als stimulering van de stadseconomie en herontwikkeling van naoorlogse wijken. Deze kans moet dus met beide handen aangegrepen worden.’

De SEV heeft een publicatie uitgebracht van het onderzoek. De publicatie heeft als titel ‘Woonwerkwoningen’, kost € 7,95 en is te bestellen via telefoon 010 - 282 50 55 of via order@sev.nl. •

dossier wonen & werken

35

Functieneutraliteit als planconcept laat alle mogelijkheden open Lofts, atelierwoningen en gekoppelde woon- en werkruimtes. Op spannende plekken in de stad verschijnen de laatste jaren allerlei mengvormen van wonen en werken. Hoewel het lijkt alsof er een nieuw concept op de markt gezet wordt, is Woningbedrijf Amsterdam (WBA) al jaren bekend met deze menging van functies. Aan het woord zijn directeur Lex Pouw en projectontwikkelaar Adriaan Beekhuis.

De combinatie van wonen en werken is niet nieuw. In de tijd van de stadsvernieuwing bouwde Woningbedrijf Amsterdam al atelierwoningen voor kunstenaars, meestal net buiten het centrum van de stad. Directeur Lex Pouw: ‘Met deze kleinschalige en niet-commerciële projecten wilden we wat meer diversiteit in woonbuurten brengen. De woningen zijn nog steeds in ons bezit en erg populair.’ In de tachtiger jaren, toen veel bedrijvigheid naar buiten de stad vertrok, heeft het Woningbedrijf een aantal oude koopmanshuizen en andere grote gebouwen omgebouwd tot woonwerkcomplexen, soms met werkfuncties in de plint van het gebouw, soms met gekoppelde woonwerkruimtes. Voorbeeld is de restauratie van het monumentale NRC-gebouw in het centrum van Amsterdam. Pouw: ‘Onder de bewoners bevonden zich veel aankomend kunstenaars, voor wie we atelierachtige ruimtes creëerden. Dit project was eigenlijk een voorloper op het broedplaatsconcept.’

Zo’n tien jaar geleden werd het beleid serieus ingezet op menging van wonen en werken. Pouw: ‘De behoefte aan diversiteit neemt toe. Het stedelijke product wordt steeds populairder. Er is niet alleen sprake van menging van functies, maar ook van menging van bevolkingsgroepen.’

Oostelijke Handelskade Een van de plekken in Amsterdam waar een verstedelijkingsslag plaatsvindt is de Zuidelijke IJ-oever. Langs de Oostelijke Handelskade wordt gebouwd aan Nieuw Amerika, een initiatief van het Woningbedrijf samen met Johan Matser en Het Oosten. Projectontwikkelaar Adriaan Beekhuis: ‘In drie blokken, die op een dubbele parkeerlaag gebouwd zijn, bouwen we loftwoningen. Een van de blokken bestaat uit sociale huurwoningen, de rest is vrije sector. Het cascoconcept geeft de bewoners een maximum aan indelingsmogelijkheden. Starters of kunstenaars kunnen het accent dan wat meer op werk leggen. Op de begane grond komen verder kantoorachtige werkruimtes met aparte toegangen, los van de woningen.’

Naast Nieuw Amerika ontwikkelt het Woningbedrijf samen met Hopman Interheem Groep en Moes Bouwbedrijf het project Loodsen. Beekhuis: ‘Het werkconcept is hier net even anders. Op de begane grond komt een businesscenter met kantoorruimtes en allerlei voorzieningen als een

36

dossier wonen & werken

centrale desk, vergaderaccommodatie en een copyshop. Deze voorzieningen zijn ook beschikbaar voor de bewoners van de bovenliggende woningen. Op de verdiepingen zijn verder woonwerkcombinaties te maken met zelfstandig toegankelijke kleinere werkunits.’

Op het Westerdokseiland, ook onderdeel van de Zuidelijke IJ-oever, realiseert het Woningbedrijf dit keer samen met Amvest een gemengd woonmilieu. Eenderde deel van de bedrijfsruimte is gesubsidieerd en bedoeld voor startende ondernemers en kunstenaars. De plint bestaat weer uit bedrijfsruimte, maar ook hoger gelegen appartementen kunnen in de toekomst tot bedrijfsruimte getransformeerd worden. De regelgeving is hierop aangepast en er zijn bouwkundige maatregelen genomen, zoals voldoende verdiepingshoogte en dubbele vluchtwegen.

Techniek Pouw: ‘Functiemenging vereist dus techniek. En het levert hinder op.

Geluidsoverlast, parkeerproblemen, noem maar op. In Osdorp moet je hier dus niet aan beginnen. Functiemenging kan alleen als er compensatie is. Een goede openbare ruimte, mooi uitzicht, voorzieningen in de buurt, een goede bereikbaarheid. Daarom werkt het in stedelijke gebieden en niet in buitenwijken. Je hebt dynamiek nodig. Een café op de hoek en een winkel waar je je krantje kunt halen. De IJ-oevers en de Zuidas zijn dus heel geschikt. Dit zijn echt stedelijke gebieden waar mengvormen mogelijk zijn. Ook aan het nieuw te bouwen Marktplein in Amsterdam Zuidoost gaan we woonwerkwoningen realiseren, tegen de Amsterdamse Poort aan. Dit is een echt stedelijke locatie binnen de Bijlmer.’

Flexibiliteit is het sleutelwoord bij de realisatie van woonwerkwoningen, zo benadrukt Beekhuis. ‘Je moet anticiperen op de toekomst. De woningen moeten de tand des tijds kunnen doorstaan. Bedrijfsruimte moet bijvoorbeeld later apart verkocht kunnen worden.’ Pouw: ‘Een mooiere aanduiding voor het concept is misschien nog wel functieneutraliteit. De plattegrond moet voor meerdere doeleinden geschikt zijn. Met hoge verdiepingen en een goede maatvoering kun je nog alle kanten op.’ •

Zo vanuit je bed aan het schilderen Aan het Amsterdamse Entrepotdok aan de rand van het centrum staat al eeuwenlang een rij pakhuizen. Zo’n twintig jaar geleden, toen de havenactiviteiten de stad de rug hadden toegekeerd, werden de pakhuizen verbouwd tot appartementen met een aantal atelierwoningen. In deze zogenaamde broedplaatsen van woningcorporatie de Dageraad bewoont Abraham Lüttger zo’n atelierwoning.

‘In feite behoor ik tot de eerste bewoners van het Entrepotdok sinds de zeventiende eeuw’, lacht Lüttger. ‘Het had niet veel gescheeld of op deze plek hadden saaie appartementenbunkers gestaan. Gelukkig heeft de toenmalige wethouder Jan Schaefer zich sterk gemaakt voor het behoud van de pakhuizen en voor de transformatie tot onder meer atelierwoningen.’ Het complex is bijzonder. Mensen van over de hele wereld komen de lange rij pakhuizen bekijken.

Vanuit zijn dubbele appartement kijkt Lüttger uit over Artis en de woonboten in het Entrepotdok. Het plafond van de ruimte beneden, het woongedeelte, is een stuk lager dan de bovenruimte. ‘Ik ben van plan mijn atelier naar beneden te verplaatsen. Het licht is daar beter.

Trouwens, ik maak geen doeken die hoger zijn dan 1 meter 90, anders krijg ik ze het huis niet uit, dus ik ben niet zo gebaat bij hoge plafonds’, vertelt de 57-jarige kunstenaar.

Thuis Voor zijn intrek in de atelierwoning schilderde Lüttger in een apart atelier. Het voordeel van een woon-werkwoning als deze is, dat hij nu maar één trap op of af hoeft om aan het werk te gaan. ‘Ik ben geen schilder die werkt van negen tot vijf. Soms heb ik maandenlang geen inspiratie, terwijl ik een andere keer juist in een creatieve golf terechtkom en me volledig afsluit van de buitenwereld. De atelierwoning is in zulke gevallen een uitkomst. Kan ik zo vanuit mijn bed aan het werk.

Toch is deze plek eigenlijk niet optimaal als atelierwoning. Zoals je ziet is de werkruimte niet al te groot. Maar’, voegt hij er snel aan toe, ‘je hoort mij niet klagen. Ik ben hier zielsgelukkig.’

Aan de muur, prominent in de woonkamer, hangt het werk “Arbre du Paradis”. Een bonte mengeling van kleuren spat van het doek af. Lüttger heeft het in de Provence geschilderd. Diep in zijn hart zou hij daar ook het liefst wonen, vanwege de kleuren, geuren en het goede Franse leven.

‘Maar aan de andere kant, Amsterdam zou ik nooit kunnen verlaten. Ik mag dan wel alle hoeken van de wereld hebben gezien, toch kom ik hier steeds weer terug,’ legt hij uit. ‘Bovendien is de omgeving waarin ik schilder van doorslaggevend belang voor de ontwikkeling van een doek.

Als ik een studio in hartje New York zou huren, dan zou mijn werk weer een andere dynamiek krijgen.’

Lüttger organiseert ook wel eens een ateliertentoonstelling. ‘Ik heb over de gehele wereld gewerkt en geëxposeerd, van New York tot Parijs en van Tokyo tot Madrid. Dan is het ook wel eens leuk om in je eigen huis te exposeren. Echt vaak doe ik het trouwens niet, de laatste keer was in 1999.’

Kunst In het Entrepotdok zitten nog twintig andere kunstenaars. De Stichting Woon- en werkruimte voor Kunstenaars wijst de woonateliers toe.

Voorwaarde is dat ze professioneel zijn, dus hun brood verdienen met de kunst. ‘En dat is al een kunst op zich!’, vindt Lüttger. ‘Kunstenaar kun je niet worden, dat zit in het bloed. Dat ben je 24 uur per dag, waardoor het moeilijk is er een normale baan op na te houden. Gelukkig krijgen we huursubsidie. Dat is iets fantastisch! Degene die dit ooit bedacht heeft verdient een standbeeld. Als ik voor deze ruimte 636 euro (1.400 gulden) zou moeten betalen kon ik niet eens meer naar de supermarkt.’ •

dossier wonen & werken

37

Comfortabel werken maar ook wonen Eigenlijk waren ze op zoek naar een ruime woning waarin Fokke de Vries een eigen werkruimte zou hebben. Het werd uiteindelijk een woonwerkwoning op de Haagse nieuwbouwlocatie Leidschenveen.

Nu ruim een jaar geleden betrok het echtpaar De Vries met, toen nog, twee dochters de nieuwbouw. ‘Werk en privé lopen behoorlijk door elkaar heen’, vertelt Liesbeth de Vries.

dus direct gedaan.’ De bedrijfsruimte werd casco opgeleverd. Voordeel hiervan was dat de ruimte naar eigen inzicht maar vooral ook naar gelang de aard van de bedrijfsvoering kon worden ingericht. Zo hebben er zich in de woonwerkwoningen onder andere een verhuisbedrijf, een technisch installatiebedrijf en een dierenartsenpraktijk gevestigd.

Freelancers De nieuwe telg van het gezin, een baby van drieëneenhalve maand, ligt op z’n gemakje bij moeder Liesbeth op schoot aan zijn fles te sabbelen.

De woonkamer grenst direct aan de ruime bedrijfsruimte van zestig vierkante meter die via twee openslaande deuren bereikbaar is. Dit is het werkterrein van Fokke de Vries, eigenaar van het gelijknamige vormgevingsbureau. De Vries is binnenhuisarchitect maar maakt daarnaast ontwerpen voor verbouwingen.

Hij begon de onderneming als zogenoemd ‘slaapkamerbedrijf ’. ‘We woonden op een bovenhuis in Rijswijk,’vertelt Liesbeth. ‘Fokke werkte in de slaapkamer.’ Maar met een groeiend bedrijf en daarnaast, toen nog, twee opgroeiende dochters, werd dit op een gegeven moment veel te klein. ‘We gingen dus op zoek naar een ruim maar vooral ook betaalbaar huis. Dat bleek een lastige opgave. Of de woning was te klein of hij was gewoon veel te duur. We zagen toen ook wel woonwerkwoningen. Maar het nadeel daarvan was vaak dat de woning boven de bedrijfsruimte lag.

En ik wilde graag zo van mijn woonkamer de tuin in kunnen lopen.’

Bij toeval stuitte ze op de woonwerkwoningen van Bouwfonds Wonen in Leidschenveen. Hier geen werkruimte onder het woongedeelte maar ernaast. Boven de woonkamer bevinden zich de slaapvertrekken, de badkamer en de zolderruimte. ‘Er was er nog één te koop en dat hebben we

38

dossier wonen & werken

‘Het is voor Fokke natuurlijk een stuk comfortabeler werken dan voorheen in onze slaapkamer.’ Hoewel het een eenmansbedrijf is, moet hij regelmatig freelancers inschakelen. Deze hebben in de nieuwe ruimte ook een werkplek. ‘Dus’, voegt Liesbeth eraan toe, ‘we kunnen makkelijk groeien.’Zelf zit ze er trouwens ook regelmatig. ‘Ik ben lerares Duits dus als ik proefwerken moet nakijken ga ik ’s avonds gezellig bij Fokke zitten.’ ’s Avonds. Het woord is gevallen. Werken aan huis betekent volgens haar wel dat de scheidslijn tussen werk en privé behoorlijk is vervaagd. ‘’s Avonds of in het weekeinde nog even iets doen gebeurt natuurlijk veel vaker dan wanneer je werk echt op een andere plek is. Ook klanten weten dat, dus die bellen rustig nog even op vrijdagavond of zondagmiddag om iets door te geven. Hoewel we voor thuis een ander telefoonnummer hebben, hoor je hem in de werkruimte overgaan en pak je de hoorn toch op.’

Daartegenover staan volgens haar ook weer veel voordelen. ‘Er is altijd wel iemand thuis. En als een van de kinderen ziek is kan Fokke makkelijk een oogje in het zeil houden. Terwijl de kinderen op de bank naar een videootje kijken, zet hij de deuren open en is zo toch dicht in de buurt.’ •

Hier is meer nodig dan een bakker Van de hectische Amsterdamsestraatweg naar het rustigere Leidsche Rijn. Een opmerkelijke stap voor een ondernemer. De heer en mevrouw Bastug wagen de gok. Een woonwerkruimte in Leidsche Rijn wordt de nieuwe uitvalsbasis van hun winkel in vloeren en woondecoraties.

‘Juist op een nieuwe locatie als Leidsche Rijn is behoefte aan dit soort winkels’, zegt mevrouw Bastug.

In 1995 opende het echtpaar Bastug de winkel. ‘Sinds vorig jaar juni zitten we aan de Amsterdamsestraatweg. We hebben altijd in Utrecht gezeten.’ De stap naar Leidsche Rijn is opvallend, maar plausibel.

‘Leidsche Rijn is nog in ontwikkeling. Er wordt flink gebouwd en mensen zijn volop bezig met de inrichting van hun nieuwe woning.

Daar proberen we nu op in te spelen. Leidsche Rijn heeft meer nodig dan een bakker en een slager’, zegt Bastug.

Twee locaties Voorlopig houdt het echtpaar de winkel in Utrecht nog aan. ‘We kunnen natuurlijk niet in een keer verhuizen. Hier hebben we een bepaalde klantenkring opgebouwd en die kunnen we niet zomaar de rug toekeren’, legt Bastug uit. ‘Bovendien is de ruimte in Utrecht met 200 vierkante meter véél groter dan de veertig vierkante meter in Leidsche Rijn.’

Ze hebben dan ook besloten om de ruimte in Leidsche Rijn als showroom in te richten.

‘Het is nadrukkelijk een showroom en geen winkel’, vertelt Bastug.

‘Overdag zijn we aanwezig in onze winkel in Utrecht, ’s avonds en op zondag in Leidsche Rijn. Mogelijke klanten uit de omgeving kunnen dan langskomen en zien wat we zoal in huis hebben.’ De Bastugs spelen handig in op de omstandigheden. Mensen zijn overdag steeds minder thuis en hebben zodoende minder tijd om bijvoorbeeld te winkelen. In de loop van de tijd hopen ze zich volledig op de nieuwe locatie te kunnen richten.

De stad uit Het gezin verlaat de woning in Utrecht wel. Met twee opgroeiende kinderen van zeven en dertien jaar oud vindt Bastug Leidsche Rijn een stuk aantrekkelijker. ‘Ik zal de binnenstad absoluut niet missen, ik ben geen stadsmens. Daarnaast wil ik bewust leven en dat kan hier, met veel groen en speelmogelijkheden. De binnenstad vind ik een betonwereld.’ In ieder geval zien ze de toekomst rooskleurig tegemoet. ‘We gaan ervan uit dat Leidsche Rijn straks een wijk is die van alles te bieden heeft. Zowel voor de bewoners als voor de ondernemers.’ •

dossier wonen & werken

39

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Wonen B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email contactwonen@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email wonen.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST

De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email wonen.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email wonen.haarlem@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email wonen.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email wonen.eindhoven@bouwfonds.nl