NAW Dossier 40 by bpd-nl

juni 2011 #40

Woningplattegronden

inhoud

juni 2011 – naw dossier #40

04 Visie In de visie van Bouwfonds vraagt de toekomstige bouwopgave om hernieuwde aandacht voor de woningplattegrond. Welke maatschappelijke trends spelen een rol en hoe vertalen we deze in vierkante en kubieke meters?

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. U kunt er geen rechten aan

12 Projecten

ontlenen. Kopieren of citeren van (delen van) de inhoud is

12 14 16 18 20 22

toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling. Redactie: Bouwfonds Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl

Burggooi in Alphen aan den Rijn Silodam in Amsterdam Kasteel Zwaenenstede in ’s-Hertogenbosch Berggierslanden in Meppel Terwijde in Utrecht De Zuidrand in IJsselstein

Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv

24 Meningen

Bouwfonds Ontwikkeling

24 Odette Ex, directeur van Ex Interiors 26 Dick van Gameren, architect en hoogleraar TU Delft 28 Adriaan Geuze, landschapsarchitect West 8 30 Nanne de Ru, partner Powerhouse Company 32 Noud de Vreeze, stadsarchitect gemeente Amersfoort

Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 94 71

04: 20:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Terwijde in Utrecht: een bastion van een eiland

14: 24:

Silodam in Amsterdam: veelkleurig wonen

Odette Ex: ‘Laatje ruimtelijkheid moet open.’

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Woningplattegronden: tussen wetenschap en waardecreatie

Andere mensen, andere wensen? De woningplattegrond geldt als gebouwde neerslag van maatschappelijke wensen en verlangens. Hoe wij willen wonen, vertaalt zich in een ruimtelijke constellatie van vierkante en kubieke meters. In het verleden drukten professionals hier hun stempel op, anno 2011 nemen woonconsumenten zelf het heft meer in handen. Maar hoe willen zij wonen in de 21e eeuw? Welke factoren werken daarop in? En welke rol vervullen ontwerpers, overheden en opdrachtgevers? In dit dossier de visie van Bouwfonds op een thema dat hernieuwde aandacht verdient: de plattegrond als basis voor onze woon- en leefstijl.

Het debat over de woningplattegronden kent ups en downs: om de zoveel jaar steekt het weer de kop op. In tegenstelling tot modieuze thema’s die opkomen en ook weer verdwijnen, is de woningplattegrond blijkbaar een duurzaam onderwerp, dat steeds weer tot de verbeelding spreekt. Nou moet gezegd worden dat het de afgelopen tien jaar wel lang stil is geweest. Begin jaren negentig was de laatste grote opleving 1 , met diverse publicaties. Het was ook de tijd dat er nog werd geëxperimenteerd, met name in de NWR-buitenexposities in Almere. In 2000 verscheen nog de fraaie ARCAM-uitgave ‘Formats for Living’, waarin de Amsterdamse plattegrondproductie in kaart werd gebracht, maar daarna verstomde het debat. Volgens Bouwfonds

is het hoog tijd dat de woningplattegrond weer onderwerp wordt van debat. De Vinex-productie is voor een belangrijk deel afgerond – waarbij overigens ook interessante plattegronden zijn ontwikkeld – en een nieuwe verstedelijkingsronde is aanstaande. Daarbij kan en moet veel preciezer op de wensen van allerlei subgroepen (‘niches’) op de woningmarkt worden ingespeeld. Bovendien bepalen woonconsumenten in toenemende mate zelf hoe ze hun woning indelen en inrichten. Maatwerk wordt de nieuwe standaard, achter identieke voordeuren kunnen zich straks heel verschillende plattegronden bevinden. Voor een opdrachtgever als Bouwfonds, die de wensen van de klant centraal stelt, is dit een belangwekkende ontwikkeling.

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

In het afgelopen decennium hebben bewoners niet altijd waar voor hun geld gekregen Crisis geeft ruimte aan private opdrachtgevers om met inspirerende concepten te komen

Crisis stimuleert

We signaleren ook in de vakwereld een weer toenemende aandacht voor de indeling van woningen. Zo verscheen in 2008 ‘Het ontwerpen van woningen’, een handboek van Bernard Leupen en Harald Mooij, beiden verbonden aan de leerstoel Woningontwerp aan de TU Delft. Dit handboek ontbrak naar eigen zeggen van de auteurs in Nederland, een mening die door Bouwfonds wordt gedeeld. Naar ons idee is het ontwerpen van een goede plattegrond net zo belangrijk als bijvoorbeeld een mooi gevelontwerp, wellicht nog belangrijker. Leupen en Mooij delen het interieur van de woning en de plattegrond terecht een voorname rol toe. Hun pleidooi is opgepakt door Dick van Gameren, die de leerstoel Woningontwerp bezet, met de introductie van het halfjaarlijkse boekzine DASH, waarin actuele thema’s op het gebied van de woningbouw worden belicht. In de eerste uitgaven is direct veel aandacht voor de indeling van de woning, met themanummers over ‘Het luxe stadsappartement’ (2009) en ‘De woningplattegrond, Standaard en ideaal’ (2010). Hoe valt deze aandacht te verklaren? Wellicht dat de crisis hier een positieve rol in vervult. Wij constateren dat in tijden dat alle partijen in de bouw druk zijn met hun projecten, er te weinig tijd is voor bezinning en reflectie. Nu de bouwproductie fors is ingezakt, plannen op een nieuwe leest worden geschoeid en – belangrijker nog – huishoudens steeds diverser worden, is het begrijpelijk en terecht dat de toekomstvraag weer wordt gesteld. Dat met name architecten zich hierop roeren lijkt ook een direct verband met de crisis te hebben. De werkloosheid onder deze beroepsgroep is groot, maar sommigen grijpen deze situatie juist aan om vooruit te kijken. Hoe wordt er gewoond in de 21e eeuw en welke plattegrond past daar het beste bij? En moet dat bijvoorbeeld een plattegrond zijn die ‘voorbestemt’ of dat juist niet doet?

Niet trots

De reflectie levert in ieder geval het besef op dat in het afgelopen decennium de bewoners niet in alle projecten evenveel waarde voor hun geld hebben gekregen waar het de dimensionering van de woning betreft. Hier past een kritisch geluid, ook in de richting van opdrachtgevende partijen. Er zijn bijvoorbeeld willens en wetens woningen gebouwd met een breedte van 4,80 meter die dat niet compenseerden met een royale diepte. Of de minimaal verplichte plafondhoogte van 2,44 meter: deze is niet zelden als maximum gehanteerd. Het kleine derde slaapkamertje van 2,20 bij 2,10 meter wordt nog steeds getekend en de tweelaagse minimumExistenz-woning zonder zolder komt ook nog voor. Ook zijn er veel appartementen gebouwd zonder goede buitenruimte, omdat stedenbouwkundigen en architecten dat belangrijk vonden voor de beeldkwaliteit. Dat is niet iets om trots op te zijn en legt bij ontwikkelende partijen – Bouwfonds incluis – de verplichting neer om weer serieus invulling te geven aan het maken van goede plattegronden. Want uiteindelijk wordt er in ‘beeldkwaliteit’ niet gewoond, maar in een goed ingedeelde woning wel – en met plezier.

Een goede plattegrond

Om de vraag te beantwoorden wat een goede plattegrond is, kan met gemak een complete boekenkast worden aangereikt. Het aantal publicaties dat deze vraag probeert te beantwoorden is legio. Overigens niet alleen in de vakwereld, maar ook in tijdschriften over wonen passeert de plattegrond regelmatig de revue – tot en met in woonprogramma’s op tv aan toe. De definitie die Noud de Vreeze geeft2 is in onze ogen een plezierig neutrale en dekt een eerste deel van de lading: ‘Een plattegrond moet een strakke, heldere compositie van muren en kamers vormen. Brede woningen worden hoger gewaardeerd dan smalle. De relaties tussen de kamers moeten functioneel zijn en woningen moeten voldoende ruimte hebben: kamers met kleine afmetingen worden

minder goed gewaardeerd dan grote kamers. Deuren en ramen moeten zo zijn gesitueerd dat er goede mogelijkheden ontstaan voor de gebruikelijke woonfuncties. Eigen eisen kunnen worden geformuleerd voor specifieke kamers in de woning, zoals badkamers, bergruimtes, slaapkamers en de woonkamer – bijvoorbeeld in termen van minimumbreedte en oppervlakte. Een plattegrond mag geen onnodige obstakels opwerpen voor rolstoelgebruikers en ouderen die moeilijk ter been zijn. En ten slotte wordt een bepaalde mate van flexibiliteit hogelijk gewaardeerd: een woning moet geschikt zijn voor meerdere woonstijlen en het moet mogelijk zijn een woning in de loop van de tijd aan te passen aan veranderende wensen.’ Aan deze neutrale definitie, die ingaat op aspecten als gebruikswaarde en toekomstwaarde, moet in de visie van Bouwfonds wel de belevingswaarde van de plattegrond worden verbonden. Anders gezegd: hoe ervaar je de plattegrond in ruimtelijk opzicht? Hoe is bijvoorbeeld de relatie tussen binnen en buiten vormgegeven: naar de directe buitenruimte, maar ook naar de omliggende stedenbouwkundige en landschappelijke context? Door te werken met vides, hoogteverschillen en andere ingrepen worden kamers ook in de derde dimensie met elkaar verbonden. Daarmee kan de plattegrond een bijzondere kwaliteit krijgen.

Geen consensus

De praktijk wijst uit dat de bovengenoemde ‘neutrale’ definitie op talloze manieren kan worden ingevuld. Dat geeft ook aan dat er bij lange na geen consensus is over welke plattegrond nu het beste inspeelt op veranderende maatschappelijke woonwensen. Aan de ene kant zijn er voorstanders van plattegronden die van zichzelf goed zijn en passen op vele doelgroepen. Aan de andere kant is er een opkomende stroming3 die zegt: laat alles open en geef de klant zelf de ruimte om deze in te delen. Bouwfonds neemt in deze discussie geen principiële stelling in:

Wat maakt een ‘klassieke’ plattegrond? De afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds heeft een onderzoek uitgevoerd naar de factoren die een woning, los van de locatie en prijs, tot een klassieker maken. Daarbij is ook onderzocht of er regionale verschillen zijn. Hieronder enkele uitkomsten: – Een niet goed ingedeelde begane grond is voor 27 procent van de consumenten reden een rijwoning niet te kopen. Bij twee onder één kap-woningen is dat zelfs 34 procent. – Een open trap wordt niet gewaardeerd als ‘ruimtelijk element’, behalve bij moderne woningen. Een dichte trap, in combinatie met trapkast (bergruimte), doet het veel beter. – Alle indelingsvarianten waarin woonkamer en keuken door middel van een hal zijn gescheiden, scoren doorgaans lager dan de ‘open’, meer ruimtelijke varianten. – Bij de badkamer scoren een separaat toilet (dus niet in de badkamer) en een raam om te luchten zeer hoog. – Split-level is voor de liefhebbers van traditionele architectuur geen pre, maar wel voor kopers die houden van moderne architectuur. – De garage wordt bij voorkeur tegen de woning aan gebouwd, zodat de ruimte eenvoudig bij het woongedeelte kan worden betrokken, bijvoorbeeld als slaapkamer of werkkamer. – De tuin bepaalt in hoge mate het gevoel van privacy en wordt daarom bij voorkeur aan de achterzijde van de woning gesitueerd. Mensen die de tuin aan de voorzijde hebben, gebruiken deze om de eigen identiteit mee uit te drukken. – Bij de positioneren van de woonkamer aan de tuinzijde of straatzijde zijn regionale verschillen gevonden in het onderzoek. In het Zuiden van het land wordt de voorkeur gegeven aan een woonkamer aan de voorkant van woning (straatzijde).

2560

2800

900+

3060

70 1030 70

2400

2800

1500+

2300+

betaalbare koopwoningen: nok

nok

3970

3100

segment van betaalbare koop70

2400

2800

2300+

2300+de woningen wm

2700

4060

Bouwfonds besteedt in het

2330

3100

2300+

Voorbeeld plattegronden van

5360 2330

nodige aandacht wm

70 2500

produceren 900+ zijn, met zo min mo-

900+

gelijk faalkosten. Hiermee wordt

2800

cv mv

ingespeeld op de actuele vraag van consumenten naar zoveel

nok

900+

2300+

1500+

nok

1500+

2300+

900+

mogelijk ‘value for money’.

30,1 m² 7,0 m² 1,3 m² 4,0 m² 1,0 m² 14,5 m² 10,7 m² 9,5 m² 6,5 m² 2,5 m²

1500+

2300

kwaliteit hebben en efficiënt te

2330

2400

900+

1500+

2300+

nok 70

900+

tegronden mv 1500+ die een bewezen

1500+

2300+

1500+

900+

2330

4060

aan de analyse van woningplat-

Programma Doorsnede

0.1 woonkamer 0.2 keuken 0.33600 toilet 4200 0.447,9 m2 entree 47,9 m2 0.547,9 m2 hal 47,9 m2 1.128,6 m2 slpk 131,5 m2 124,4 m2 m2 1.2 slpk127,4 2 452,0 m3 m3 1.3 slpk469,0 3 1.4 badkamer 1.5 overloop

2730

900+

1500+

3970

2700

4060

2330

5360

2500

3730

2400

70 1200 70

2500

70 930 70 9400

2700

4330

3970

4930

2700

3060

2330

2800

Programma

3800

5360

2700

6030

1400

9400

2400 9400

70 930 70

3630

Kengetallen

3300

2500

2600

uitbreiding 2400

1400

Er is geen consensus over welke plattegrond het beste inspeelt op andere woonwensen

2500

5430

2800

2600

uitbreiding 2400

2400 9400

3060

Kengetallen

Type woning straatgericht

8800

2500

70 930 70

3630

2530

Kengetallen

Gebruiksoppervlakte

naw dossier Woningplattegronden

1400

28-04-11

3300

2600

CBC

datum

0.1 woonkamer 30,1 m² Type woning straatgericht straatgericht 0.2 keuken 7,0 m² nokhoogte 3600Gebruiksoppervlakte 4200 2900 3200 0.3 nokhoogte 3600 4200 2900 1,3 m² 3200 toilet begane grond47,9 m247,9 m2 47,9 m2 begane grond 0.4 m² m2 47,9 m2 47,9entree m2 47,947,9 m2 m2 4,0 47,9 0.5verdieping m² m2 1e47,9 verdieping 1e m2 47,9 m247,9 m2 47,9 m2 47,9hal m2 47,947,9 m2 m2 1,0 47,9 2e28,6 verdieping 2e verdieping m2 31,5 m223,6 m2 28,6slpk m2 1 31,523,6 m2 m2 26,0 m2 1.1 14,5 26,0 m² m2 totaal totaal woning 124,4woning m2 127,4 m2 119,5 m2 121,9 m2 m2 2 127,4 119,5 m2 m210,7 121,9 1.2 124,4 slpk m² m2 452,0 m3 m3 433,0 m3 441,0 m3 m3 3 469,0 433,0 m3 m3 9,5 441,0 Bruto469,0 Inhoud 1.3 452,0slpk m² m3 6,5 m² 1.4 badkamer

2300

uitbreiding 2400

3630 3060

2100

nokhoogteGebruiksoppervlakte 2900 3200 begane grond 47,9 m2 47,9 m2 1e verdieping 47,9 m2 47,9 m2 2e verdieping 23,6 m2 26,0 m2 totaal woning 119,5 m2 121,9 m2 433,0 m3 441,0 m3 Bruto Inhoud

2500

2,537,0 m² m2 35,1 m2

72,1 m2

2730

CBC

28-04-11

Verblijfsgebied begane overloop grond 37,0 m21.5 35,1 m21e verdieping 72,1 m2totaal woning

2530

Bruto Inhoud

grond 37,0 m2 beganeVerblijfsgebied 35,1 m2 1e verdieping 72,1 m2 totaal woning

2500

CBC

datum

2930

begane grond Verblijfsgebied 1e verdieping totaal woning

2650

cv mv 900+

9400

10140

2400 1847

0.1 0.2 0.3 0.4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

woonkamer

28,3 m²

keuken 8,3 m² Lange traditie toilet 1,1 m²

Ere veruit de meeste kennis op het gebied van hal wie ere toekomt: 5,5 m² slpk 1 11,8 m² woningplattegronden is de afgelopen eeuw ontwikkeld door slpk 2 9,7 m² ontwerpers. Neem bijvoorbeeld de absolute ‘bijbel’ op dit punt: slpk 3 6,4 m² het van de Duitse architect Ernst badk.vuistdikke 5,8‘Bauentwurfslehre’ m² overloop 5,1 m² Neufert, geschreven in 1936 maar inmiddels toe aan de 39e toilet 1,3 m² geactualiseerde druk. Met als voornaamste insteek de eigeninloopkast 2,7 m² schappen van het menselijk lichaam en de consequenties daar2570 3100 3130 2570 3100 3730 van voor de indeling van ruimtes. 8800 9400 9540 Ook Nederlandse architecten hebben hun steentje bijgedragen; zij 10140 hebben in belangrijke mate de traditie opgebouwd waardoor Nederland in het buitenland als belangrijk gidsland wordt gezien op dit gebied. De afgelopen jaren heeft Bouwfonds gezien dat het juist buitenlandse architecten zijn geweest die nieuwe ideeën hebben geïntroduceerd. 4 Zij bleken minder gericht op ‘gevelarchitectuur’ en werden bovendien niet gehinderd door de Nederlandse communis opinio over waar een plattegrond aan moet voldoen. Zoals gezegd, de huidige periode van crisis wordt mede aangegrepen om nieuwe concepten te ontwikkelen – in onze beleving een prima initiatief. Zo hield architectenbureau Heren 5 onlangs

3200

5153

2900

1847

2900

het eengezinsappartement (EGA) ten doop, dat moet inspelen op de groeiende vraag van gezinnen naar een passende stedelijke woonvorm. Bij de plattegrond gaat het overigens volgens Bouwfonds om meer dan alleen de echte binnenkant van de woning. De overgang naar de buitenruimte en de directe woonomgeving zijn bijvoorbeeld ook van groot belang. Het is een visie die door architecten als Marlies Rohmer wordt gedeeld.5 Zij wijst bijvoorbeeld op het belang van de overgang tussen woning en openbare ruimte, om daarmee steden veel kindvriendelijker in te richten: ‘De leefbaarheid van de straat begint bij de kwaliteit van de directe omgeving van de woning.’ (…) ‘Als variant op de Nederlandse traditie van de Amsterdamse stoep kun je de zone voor de woning op verschillende manieren vormgeven: als semipublieke strip, veranda, nis of met grote “garagedeuren” waarachter bijvoorbeeld een eetkeuken ligt.’ (…) ‘Je gaat eerder voor je huis zitten, er is contact met wat er speelt op straat, het vergroot het verantwoordelijkheidsgevoel en de betrokkenheid met de buurt.’ Overigens zijn het niet alleen ontwerpers uit de woningbouw die een bijdrage leveren aan het debat over ‘goed wonen’, ook vanuit andere disciplines worden concepten aangereikt. Zo manifesteren interieurarchitecten zich op het terrein van de woningbouw.6 Ook leveranciers van keukens en badkamers geven hun visie, door middel van productontwikkeling. Bijvoorbeeld de badkamer die veel meer als ‘verblijfsruimte’ kan worden ingericht of de fullservicekeukenwand die van een compacte studio een volwaardige woonleefruimte kan maken. 2900

2400

3200

woning en het driekamerappartement van 90 m 2 . Niet in de laatste plaats is voor de woningplattegrond van belang dat de komende jaren meer woningen binnen bestaand bebouwd gebied worden ontwikkeld. De eisen vanuit de context spelen dan een andere rol dan wanneer ‘in de weide’ wordt gebouwd. Anders gezegd: in die weide kan de stedenbouwkundige context naar de hand worden gezet, in bestaand stads- of dorpsweefsel is dat veel minder mogelijk. Voor zowel ontwerpers als overheden als opDoorsnede Programma drachtgevers is het zaakDoorsnede zich op deze en voornoemde ontwikkelingen te bezinnen. We lopen elk van de drie partijen kort langs. 3200

Doorsnede

9400

10140

2900

cv mv

2650

2900

2650

3200

5153

2650 2900

2900 2650

1500+

2300+

30,1 m² 7,0 m² 1,3 m² 4,0 m² 1,0 m² 14,5 m² 10,7 m² 9,5 m² 6,5 m² 2,5 m²

1847

2650 2900

2900 2650

2400

woonkamer keuken toilet entree hal slpk 1 slpk 2 slpk 3 badkamer overloop

9400

10140

Programma Doorsnede

0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5153

– De vergrijzing. De babyboomgeneratie gaat met pensioen; een pensioen dat (in tegenstelling tot dat van de vorige generaties ouderen) goed gevuld is. Medioren en senioren kunnen daarmee een koopkrachtige vraag uitoefenen op de woningmarkt, maar dan moet het aangeboden woonproduct wel passen bij hun (kritische) wensenpakket. – De behoefte aan nieuwe collectiviteiten. Programma Kengetallen De individualisering mag dan doorzetten, tegelijkertijd ontstaat er behoefte aan nieuwe samenlevingsvormen. Dat speelt op 8 zd 3srijwoning tk 5494 zd 3s t 0.1 woonkamer 25,5 m² Type woning tuingericht Type woning tuingericht woningniveau (bijvoorbeeld de meergeneratie-0.2 of kangoeroe-/ keuken 8,3 m² Nieuwe wensen rugzakwoning), maarnokhoogte ook nokhoogte 2900 3200 3600op woonmilieuniveau. 4200 0.3 Community’s toilet 1,1 m² Gebruiksoppervlakte 2900 3200 3600 4200 datum 28-04-11 Gebruiksoppervlakte 0.4 hal 5,5 m² 44,9 een m2 andere 44,9 m2 verdeling 44,9waarbij m2 Dat er belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen gaande zijn, begane grond komen op tussen privé begane grond44,9 m2 47,9 m2 mogelijk 47,9 m2 is 47,9 m2 47,9 m2 44,9 m2 44,9 m2 44,9 m2 44,9 m2 1.1 slpk 1 14,4 m² 1e verdieping 47,9 m2 47,9 m2 47,9 m2 47,9 m2 1e verdieping zal weinigen zijn ontgaan. We noemen er enkele, die in de visie van en openbare ruimte (ook in de 29,5 woning). 2e verdieping 22,2 m2 24,4 m2 26,8 m2 m2 1.2 slpk 2 10,6 m² 23,6 m2 26,0 m2 28,6 m2 31,5 m2 2e verdieping Bouwfonds een directe weerslag hebben op de woningplattegrond: – De multiculturaliteit in de samenleving. totaal woning 111,9 m2 114,1 m2 116,5 m2Nederlandse 119,2 m2 1.3 slpk 3 6,4 m² 119,5 m2 121,9 m2 124,4 m2 127,4 m2 totaal woning 408,0 m3 met 416,0 hun m3 426,0 m3 in 442,0 m3 Bruto Inhoud 5,8 m² 1.4 452,0badk. – Het Nieuwe Werken. Huishoudens roots andere culturen 433,0 m3 441,0 m3 hebben m3 andere 469,0 m3 Bruto Inhoud 1.5 overloop 3,4 m² Steeds meer mensen werken – al dan niet tijdelijk – aan huis. begane grond woonprogramma’s en die leiden dus tot andere woning33,9 m2 Verblijfsgebied 36,7 m2 begane grond Verblijfsgebied Het aantal zzp’ers neemt nog steeds toe, maar ook werknemers 1e verdieping plattegronden.31,9 m2 1e verdieping 31,7 m2 totaal woning in loondienst vinden het prettig om een andere balans in wonen – Andere woon- 65,8 en m2 leefstijlen. 68,5 m2 totaal woning Configurator en werken te kunnen aanbrengen. Al was het maar om ’s ochDe cultuur van het wonen ontwikkelt zich en er worden bijiekers configureren met klassiekers Kozijnoppervlakte woning + berging 19.5% GO Kozijnoppervlakte woning + berging 19.5% GOlanden overgenomen. Goed tends de drukke spits te kunnen vermijden en de eerste paar uur voorbeeld elementen uit andere thuis te kunnen werken. Veel bestaande woningen zijn hier voorbeeld is de ruime woonkeuken, waar een belangrijk deel echter niet of nauwelijks op ingericht en ook in de nieuwbouw van het huiselijk leven zich afspeelt. Daarnaast willen we in wordt nog maar beperkt hierop voorgesorteerd (bijvoorbeeld toenemende mate buiten leven. De buitenruimte als verlengdoor niet één grote woonkamer aan te bieden maar juist twee stuk van de woonkamer, keuken en zelfs badkamer. De overkleinere, gelijkwaardige). gang binnen-buiten wordt daardoor belangrijker, maar ook de – De toename van een- en tweepersoonshuishoudens. eisen die aan de buitenruimte zelf worden gesteld. Het gezinshuishouden is op zijn retour, steeds meer huishoudens zijn klein van aantal. Het betekent overigens niet dat de ruimteWanneer wij deze invloeden over elkaar heen leggen, constateren behoefte daarmee afneemt. Per Nederlander vragen we steeds we dat het aantal niches in de woningmarkt de komende jaren meer ruimte. zal toenemen – ten koste van de ‘standaarden’ zoals de eengezinsin het ene project ontwikkelen we woningen die al kant en klaar zijn ingedeeld, in het andere worden veel meer indelingsvrijheden ingebouwd. Een en ander is sterk afhankelijk van de locatie en de wensen van de beoogde doelgroep. Duidelijk is in ieder geval dat de vraag ‘wat is een goede plattegrond’ in toenemende mate door consumenten zelf wordt beantwoord. Dat heeft voor de ontwikkelende en ontwerpende partijen in ‘het vak’ de nodige gevolgen. We erkennen de groeiende behoefte van consumenten om niet Kengetallen CBC alleen het uiterlijk van de woning, maar ook het interieur steeds meer naar de eigen hand te zetten.

2650

uitbreiding 2400

28-04-11

5100

datum

juni 2011 – naw dossier #40

rijwoning sk 5494 zd 3s rijwoning sk 5494 zd rijwoning 3s sk 5494Type zd woning 3s

Configurator Configurator Configurator configureren met klassiekers configureren met klassiekersconfigureren met klassiekers Kozijnoppervlakte woning + berging 19.5% Kozijnoppervlakte GO woning + berging Kozijnoppervlakte 19.5% GO woning + berging 19.5% GO

Publieke interventies

De overheid heeft in de Nederlandse woningbouw lange tijd een stevige vinger in de pap gehad wat de indeling van de woningen betreft. Met name in de wederopbouwperiode nam de greep

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Achter identieke voor deuren kunnen zich straks heel verschillende plattegronden bevinden

van het Rijk hand over hand toe. Met de ene hand werden rijkelijk subsidies verstrekt, maar de andere hand bepaalde wel (bijvoorbeeld via de Voorschriften en Wenken en de Voorbeeldplannen en Keuzeplannen) hoe de woningen moesten worden ingedeeld. Mede daardoor namen de doorzonwoning, portieketageflat en galerijwoning een hoge vlucht. Daartoe geholpen door de bouwindustrie, die hiervoor goedkope standaarden wist te ontwikkelen. In de volkshuisvesting mag de bemoeienis van het Rijk sterk zijn afgenomen sinds de bruteringsoperatie van midden jaren negentig, op lokaal niveau was de invloed van publieke zijde nog steeds erg groot. Een invloed die zich uitstrekte van het programma (‘aantallen maken’) tot en met de stedenbouwkundige verkaveling en verschijningsvorm van de woningen (‘de envelop’). Binnen dit regime moesten ontwikkelaars en hun architecten hun ding doen. Inmiddels lijkt dit keurslijf wat minder te gaan knellen. Gemeenten zien in dat het vooraf en topdown programmeren van verkavelingen, doelgroepen en woonprogramma’s weinig zin heeft in deze marktomstandigheden. Dat geeft letterlijk en figuurlijk ruimte aan private opdrachtgevers om met inspirerende concepten te komen – volgens Bouwfonds is dat een uitstekende ontwikkeling. Het biedt meer kansen op maatwerk.

Rol van de markt

Last but not least is het dus de vraag hoe opdrachtgevers in dit debat staan. Primair ligt hier de verantwoordelijkheid voor hetgeen er aan woningplattegronden aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. In absolute zin mag dat – gezien de ingezakte woningproductie – dan weinig zoden aan de dijk stellen, de nieuwbouw heeft nog altijd een toegevoegde waarde door de

voorbeeldstellende werking. De crisis biedt hier wat Bouwfonds betreft nieuwe kansen, maar stelt ook nieuwe randvoorwaarden. De aard van projecten is scherp gewijzigd: kleinere projecten en series, die veel meer ‘situationeel’ en contextueel worden vormgegeven. Niet alleen in de stad, maar ook daarbuiten. Bijvoorbeeld op de overgang van stad en land: een gebied dat lang verboden terrein was vanwege stringente rode contouren, maar waar het huidige kabinet van heeft aangegeven dat hier ontwikkelingskansen liggen. Rood, blauw en groen kunnen hier op een aantrekkelijke manier worden gemengd. Zowel in termen van product als van proces vraagt dit een adequaat antwoord. Interessant is bijvoorbeeld de opkomst van de cocreatie. Woonconsumenten bepalen daarbij in nauw overleg met de ontwikkelaar hoe hun woning wordt ingedeeld. Dat kan om grondgebonden woningen gaan, maar de eerste voorbeelden zijn daar waarbij hele woongebouwen door de klant zelf worden ingedeeld. Een andere innovatie is bijvoorbeeld het een op een produceren van woningen voor de klant, zoals bijvoorbeeld in het project Millingen aan de Rijn gebeurt. Hier worden door Bouwfonds individuele woningen aan de dijk gebouwd; een afwijkend woningtype, maar met volop beïnvloedingsmogelijkheden door de individuele koper. Deze hoeft vervolgens niet lang te wachten: als de woningeisen zijn vastgesteld, dan kan de bouw direct starten. Het voorbereidende kader is al vastgesteld door de gemeente. De time to market wordt zo aanmerkelijk verkort. In het vervolg van dit dossier laten we zien hoe op diverse locaties door Bouwfonds invulling is gegeven aan woningplattegronden, uiteenlopend van bijzondere oplossingen op Vinex-locaties tot en met binnenstedelijk maatwerk.

Waar voor je geld

Dit soort nieuwe manieren van werken is bij uitstek toepasbaar voor het groeiend aantal niches en specials in de Nederlandse woningmarkt. Custom build inspelen op de vraag van consumenten, daar ligt een belangrijk deel van de opgave. Dat kan ook via allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap: van de ‘pure’ vorm op individuele kavels, via maatwerk zoals Bouwfonds-dochter Brummelhuis levert, tot en met allerlei vormen van collectief opdrachtgeverschap. De ontwikkelaar kan daarbij een faciliterende rol vervullen en kennis op het gebied van stedenbouw en architectuur inbrengen. Want ook dat is een vak. Een goed voorbeeld is het initiatief SIR-55, dat gericht groepen senioren terzijde staat bij concrete bouwinitiatieven. Tegelijkertijd is een ander deel van de woningzoekenden ‘gewoon’ op zoek naar een plezierig woonhuis, dat op termijn zijn waarde behoudt. Deze groep heeft geen zin of tijd om zich als coproducent te manifesteren, maar vraagt – terecht – in de huidige markt om veel value for money. Ook hier is een belangrijke taak voor ontwikkelaars als Bouwfonds weggelegd. Naar ons idee is vernieuwing bij dit segment in de markt niet prioriteit nummer een, wel het doorontwikkelen van klassiekers die hun waarde bewezen hebben. Door hier voort te borduren op de traditie die er in de Nederlandse woningbouw bestaat, kunnen faalkosten worden gereduceerd, kan er efficiënt worden geproduceerd en kan een scherpe prijs-kwaliteitsverhouding worden gerealiseerd. Bouwfonds besteedt hier binnen de organisatie veel aandacht aan, door te analyseren wat de basics zijn voor een goede plattegrond en deze kennis te verspreiden onder de medewerkers die met de ontwikkeling van nieuwe projecten bezig zijn. Kennis die wordt ondersteund met nieuwe instrumenten om gedurende het hele ontwikkelingsproces de vinger aan de pols te houden wat bouwtechniek en kosten betreft. Ook dat is goed opdrachtgeverschap.

Bronvermelding 1 Aan het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw verschenen onder meer de Woonatlas Amsterdam (1991), het proefschrift ‘Woningbouw, aspiraties & ambities’ van Noud de Vreeze (1993) en de uitgave ‘Ontwerpend aan Holland’ van NWR/STAWON, waarin alternatieve woningtypologieën voor de toen aanstaande Vinex-opgave werden aangereikt. 2 Floor plans between convention and innovation, Noud de Vreeze. In: Formats for Living, Contemporary floor plans in Amsterdam. Arcam, 2000. 3 Zie bijvoorbeeld het Solids-concept dat dit voorjaar in Amsterdam op de markt is gebracht door woningcorporatie Stadgenoot. 4 Zie bijvoorbeeld de langgerekte ‘Berlijnse’ appartementen van Kollhoff/Rapp in woongebouw Piraeus (KNSM eiland, Amsterdam), de serrewoningen van Vandkunsten (Terwijde-Leidsche Rijn, Utrecht) en de gekromde appartementen van Krier/Kohl (De Meander, Amsterdam-West). 5 Bouwen voor de next generation, NAi Uitgevers 2007. 6 Voorbeelden zijn de interieurwoningen van Jan des Bouvrie in Almere, de woningen op IJburg van Piet Boon en de luxe appartementen van Concrete op het Westerdokseiland.

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Burggooi in Alphen aan den Rijn

Senioren schuiven zelf met woon programma

Naam: Burggooi Locatie: voormalige Archeon-terrein, seniorenwoningen deelplan Abstract Plaats: Alphen aan den Rijn Architect: o.a. BUROBEB Aantal woningen: 22 seniorenwoningen Realisatie: 2005 – 2006

Eenlaagse basiswoning kan door kopers naar wens worden uitgebreid

De seniorenwoningen aan het Kandinsky-park in Alphen aan den Rijn: op een eenlaagse ‘basiswoning’ (de onderste plattegrond) konden kopers zelf een eerste verdieping laten plaatsen. Deze kon naar eigen believen worden uitgevoerd, bijvoorbeeld als compacte opbouw (linksboven) of een complete slaapverdieping (rechtsboven).

Op het voormalige Archeon-terrein – het themapark dat ter ziele ging in 1997 – is het villapark Burggooi door Bouwfonds ontwikkeld. Een luxe woongebied waar de vrijstaande entwee-onder-een-kapwoningen losjes langs woonstraten en waterpartijen staan gegroepeerd. Bij het culturele buurtpark aan de noordzijde valt het oog op een afwijkend project: de bijzondere seniorenwoningen. Qua architectonische uitstraling opvallend, maar ook qua plattegrond een bijzonder project. De oudere kopers konden zelf schuiven met hun woonprogramma. Nadat in 1997 het archeologische themapark Archeon ter ziele was gegaan, kreeg financier ABN AMRO het terrein terug. Er werd een deel gereserveerd voor de doorstart van het verkleinde Archeon. Het andere deel werd gebruikt voor woningbouw. Er moest een luxe en ruime villawijk worden ontwikkeld, iets wat nog miste in Alphen aan de Rijn. Vervolgens werd aan Bouwfonds Ontwikkeling gevraagd het plan voor dit gebied verder te ontwikkelen. Bouwfonds realiseert hier in samenwerking met DURA Bouw hier een kleine 650 woningen en voert tevens de grondexploitatie voor het gebied, waarmee ca. 130 vrije kavels worden uitgegeven. De openbare ruimte wordt na oplevering teruggeleverd aan de gemeente. Het stedenbouwkundig plan van architectenbureau BUROBEB is onderverdeeld in een aantal woonsferen, waarbij de meeste woningen zijn gebouwd als vrijstaande of twee-ondereen-kapwoningen. Een bijzondere uitzondering vormen de seniorenwoningen aan weerszijden van het in V-vorm toelopende buurtpark. Dit park is ingericht met de vormentaal en het kleurgebruik van de Russische expressionistische schilder Kandinsky. Ook in de woningen, die eveneens door BUROBEB zijn ontworpen, komt deze thematiek terug. Opvallend is de toepassing van natuurlijke materialen als leien en hout in de gevel. Ten opzichte van het park zijn de woningen 70 cm hoger gelegen; inkijk vanuit het park wordt zo verminderd, maar daarentegen krijgt het uitzicht van de bewoners meer kwaliteit. Het terras van de woningen is ook aan de zijde van het park gesitueerd; een muur

van schanskorven vormt de afscheiding tussen park en terrassen. Voor het project is een eenlaagse ‘basiswoning’ ontwikkeld, met daarin het gehele programma van wonen, eten en koken op de begane grond gesitueerd. Doordat constructieve binnenwanden zijn vermeden, ontstond de mogelijkheid voor een vrij indeelbare plattegrond. Bovendien kregen kopers de mogelijkheid om een eerste verdieping te plaatsen, van verschillende groottes (ook na oplevering van de woningen: alle uitbreidingsmogelijkheden zijn vooraf mee-ontworpen). Hier konden bijvoorbeeld twee slaapkamers en een grote badkamer worden gemaakt of drie slaapkamers en een kleinere badkamer. Veruit de meeste bewoners hebben hiervoor gekozen. Door het slaapprogramma op de verdieping te situeren, ontstonden op de begane grond mogelijkheden voor een grotere keuken, een eetkamer of een werkkamer. Velen kozen er echter voor om de badkamer wel op de begane grond te laten, om daarmee in de toekomst mogelijk wel weer ‘beneden’ te kunnen slapen. Met de varianten die vooraf door Bouwfonds waren ontwikkeld, konden de kopers zo zelf ‘schuiven’ met functies en deze een plek geven die het beste paste bij hun woon- en leefstijl. Opmerkelijk detail is dat niet alle woningen door senioren zijn gekocht. Zij hadden wel voorrang bij de inschrijving, maar uiteindelijk kwam ook een (beperkt) aantal woningen vrij beschikbaar. Van die mogelijkheid hebben ook enkele jongere huishoudens gebruik gemaakt. Waaruit blijkt dat een flexibel in te delen plattegrond voor meerdere doelgroepen interessant kan zijn.

Eerste verdieping, optie klein

Begane grond

Eerste verdieping, optie groot

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Silodam in Amsterdam

Veelkleurig wonen in een zeecontainer

Naam: Silodam Locatie: Zuidelijke IJoever Plaats: Amsterdam Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling (destijds Rabo Vastgoed), De Principaal Architect: MVRDV Aantal woningen: 157 woningen Realisatie: 1999 – 2002

weinig ervaring had met woningplattegronden, maar wel creatieve ideeën over het maken van een supermodern woongebouw. Een gebouw dat als icoon op deze plek kon verrijzen en invulling kon geven aan de genoemde ‘anker’functie. Aan de basis van het concept staat het idee om een diversiteit aan buurtjes binnen het gebouw te ontwikkelen, bestaande uit clusters van vier tot acht dezelfde woningen. Deze clusters zijn aan de buitenzijde van het gebouw afleesbaar aan een eigen materiaal- en kleurgebruik; vandaar de analogie met de zeecontainers. Er zijn bijzondere woningplattegronden ontwikkeld, zoals het Valeriusplein-type: een langgerekt appartement dat refereert aan de chique appartementen in Amsterdam-Zuid. Maar ook de ‘X-woning’ over de hele diepte van het gebouw en een dubbel uitzicht: zowel over het IJ als de binnenhaven. Of de panoramawoning met een 16 meter brede gevel en weids uitzicht over het IJ. Er bevinden zich maisonnettes in het blok, maar ook penthouses en zelfs patio’s op het dak. De buitenruimtes zijn

inpandig opgelost, met name vanwege de pittige klimatologische omstandigheden ter plekke. Naast de woningen is een aantal gemeenschappelijke ruimtes opgenomen, die toegankelijk zijn voor alle bewoners en zo de verschillende buurtjes aaneensmeden. Een goed voorbeeld is het stedelijk balkon onder in het gebouw, dat een mooi uitzicht biedt op alle nautische activiteiten op het IJ. Op het moment dat het derde silogebouw werd ontwikkeld (eind jaren negentig) stond het omringende stadsdeel Westerpark aan de vooravond van de transformatie waarmee het een van de hippe en geliefde plekken in de stad Amsterdam is geworden. De realisatie van de Silodam heeft daar zeker een steentje aan bijgedragen. Voor de ontwikkelaars destijds was het een spannende aangelegenheid, omdat er toch prijzen (voor sommige appartementen) van meer dan een miljoen gulden werden gevraagd. De markt bleek daar echter geen moeite mee te hebben: de verkoop verliep succesvol. Amsterdam was er een icoon rijker door.

In de derde, nieuwgebouwde silo langs de Silodam bevindt zich een veelvoud aan woningtypen en -plattegronden. De architecten van MVRDV verbeeldden de variatie in een ‘Gauss-kromme’, met het aantal woningen op de ene as en de oppervlakte op de garden andere. Van een aantal clusters zijn hier de plattegronpatio den afgedrukt: van studio’s tot en met grote loft 3 appartementen.

hobbyloft

48 46

live & work

44 hobby

42 40

huts

38 36 34

loft

32 30

maisonette

28 26

venetia

24 22

unité

hobbyloft

20 18

live & work hobby

live & work

family

family senior

3 bedroom flat

hobby doorzon

12 10

studio

balcony

offbeat

doorzon

fa mi ly

panorama balcony

4 2

valerius

loft 2 one room

Van veraf heeft het inderdaad wel iets van een schip met kleurige zeecontainers, op weg naar verre oorden. Het Silodam-gebouw, gerealiseerd aan het begin van deze eeuw door Bouwfonds Ontwikkeling (destijds Rabo Vastgoed) en ontworpen door MVRDV, herbergt een veelvoud aan woningtypes en -plattegronden. Van compacte studio’s tot Valeriusplein-appartementen: in het superblok van 20 meter diep en 10 verdiepingen hoog kregen ze allemaal een plek, in deze bonte collage van ‘minibuurtjes’. Een stadje op zich. Medio jaren negentig van de vorige eeuw schreef de gemeente Amsterdam een prijsvraag uit voor de bouw van een derde silogebouw, op de kop van de Silodam. Eerder waren al de bestaande betonnen en bakstenen graansilo’s herontwikkeld door Bouwfonds Ontwikkeling en tot appartementen getransformeerd, waarmee de levendigheid op deze plek werd teruggebracht. De ontwikkeling van de Silodam paste in de Zuidelijke IJoever-strategie van de gemeente, waarin niet één overkoepelend totaalplan wordt gerealiseerd, maar op strategische plekken ‘ankers’ in het IJ worden gelegd. Hier ging het om het meest westelijke anker. Bouwfonds Ontwikkeling en De Principaal vormden de ontwikkelingscombinatie; eerder werkten ze al samen bij de herontwikkeling van de bestaande graansilo’s. Voor de ontwikkeling van het woonconcept voor de nieuwe silo werd naar aanleiding van een eenvoudige ontwerpopdracht het young and upcoming bureau van Winy Maas, Jacob van Rijs en Nathalie de Vries: MVRDV geselecteerd. Een bureau dat op dat moment

Silodam vormt door bijzondere opzet icoon aan het IJ

< 50

Niveau 7

Niveau 8

100

110

120

130

Atelierwoningen,

140

150 m2

X-woningen

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Kasteel Zwaenenstede in ’s-Hertogenbosch Naam: Haverleij, kasteel Zwaenenstede Locatie: Vinex-woongebied Haverleij Plaats: ’s-Hertogenbosch Architect: Adolfo Natalini Aantal woningen: 55 woningen Realisatie: 1999 – 2001

Beleving van landschap versterkt door verticaliteit in plattegrond

Situatieschets

Mijn huis is mijn kasteel Met Haverleij wilden de samenwerkende partijen de gemeente ’s-Hertogenbosch, Heijmans Vastgoed en Bouwfonds Ontwikkeling een onderscheidend woongebied maken. Die ambitie is nadrukkelijk gehaald met de bouw van negen kastelen en het Slot Haverleij, losjes neergevleid in een opengehouden landschap. Een concept dat nog niet eerder is gerealiseerd. Binnen de negen kastelen zijn bijzondere woningen te vinden. In kasteel Zwaenenstede bijvoorbeeld, ontworpen door de Italiaanse architect Natalini. De relatie van het wonen met het landschap staat centraal. De 55 woningen van Kasteel Zwaenenstede werden in het begin van de ontwikkeling van Haverleij gerealiseerd en moesten dus mede de toon zetten voor de kwaliteit van het hele gebied. Het kasteelconcept betekende ten principale dat bewoners geen grote privétuinen zouden krijgen. Immers: het omringende landschap – 225 hectare groot – vervult die functie. Wel moesten uiteraard goede buitenruimtes worden gemaakt, die de relatie met het landschap voelbaar zouden maken tot in de woning. Architect Adolfo Natalini ging echter nog een stap verder in zijn antwoord op deze – door Bouwfonds aangereikte – vraagstelling. Hij ontwierp een woningplattegrond, waarvan het afgebeelde exemplaar een goed voorbeeld is, die evenzeer de relatie met het landschap benadrukt en individualiseert. De plattegrond versterkt bovendien de onderlinge relatie tussen het woon-, kook- en slaapgedeelte. Het resultaat is een woning die niet alleen functioneel voldoet, maar ook een sterke ruimtelijke beleving teweegbrengt. Het draagt allemaal bij aan het zo gewenste ‘my home is my castle’-gevoel, dat bij het Haverleij-concept centraal staat: je woont hier niet in een woning sec, maar op een landgoed. De entree van de woningen is aan een binnenplein gesitueerd en

het parkeren is inpandig opgelost. Via een eerste trap komen de bewoners op de begane grond, die een halve verdieping is opgetild en daarmee uitkijkt over het landschap. De beganegrondverdieping is bovendien extra hoog gemaakt (3,75 m). Vanuit de woonkamer komen de bewoners op het royale balkon, dat uitkraagt boven het water en een prachtig uitzicht biedt. Het weidse gevoel van de omgeving komt diep de woning in. De extra hoogte maakt het bovendien mogelijk om – weer een halve verdieping hoger – de keuken te situeren. Deze is feitelijk op het dak van de garage gebouwd; een slimme doorsnede. Van hieruit kijkt men wederom – over het woongedeelte – naar de omgeving. De verticaliteit van de plattegrond wordt verder benadrukt door het bijzondere trappenhuis. Dit is transparant gemaakt met glazen puien, die zicht bieden op de omgeving. Het trappenhuis is tevens voorzien van een aantal vides, die een verbinding van het slaap- en hobbygedeelte met de lager gelegen woonkamer en keuken vormen. Een dakterras op de tweede verdieping is een tweede buitenruimte, met volop privacy. Bewoners kunnen zo op elk moment van de dag van de zon genieten.

Een kijkje binnen in woningtype D1 van kasteel Zwaenenstede: een royaal bemeten woning met dubbele buitenruimte, transparant trappenhuis en bovenal niveauverschillen die de ervaring van het omliggende landschap optimaliseren.

Doorsnede

Eerste verdieping woningstype D1

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Meppel in Berggierslanden Naam: Berggierslanden Plaats: Meppel Architect: Architectenburo Wieger G. Gielstra Aantal woningen: 18 woningen Realisatie: 2004

Klassieke standaard nog steeds gewaardeerd Met de wijk Berggierslanden heeft Meppel een forse kwaliteitsimpuls gegeven aan de woningvoorraad. De nieuwe wijk met een kleine duizend woningen heeft een ruime opzet en sluit goed aan op de omgeving, maar ook op de vraag van de kritische woonconsument. Er is gebruik gemaakt van beproefde woonconcepten, die nog steeds gewaardeerd worden. Tot aan de realisatie van Berggierslanden zat de woningmarkt van Meppel op slot. Er werd al jaren niet meer gebouwd in dit zuidwestelijke deel van Drenthe. Met de oprichting van Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf, waarvan Bouwfonds de enige aandeelhouder is, kwam daar verandering in. Gemeente en Bouwfonds stelden gezamenlijk de kwaliteitskaders op (stedenbouwkundig en programmatisch), waarna de realisatie door diverse partijen ter hand kon worden genomen. Deze is opgedeeld in zes fasen, waardoor de ontwikkelingstijd kort kan worden gehouden. De consument in dit deel van Nederland is kritisch en wil geen jaren wachten voordat de woning is gerealiseerd; tempo maken is het adagium. De hier afgebeelde woning in jarendertigsfeer blijkt nog steeds op veel belangstelling te kunnen rekenen. De beproefde kwaliteit van de plattegrond draagt hier zonder twijfel een steentje aan bij. Het wonen is hier aan de voorzijde van de woning gesitueerd en doordat de entree aan de zijkant ligt, gaat dit niet ten

koste van de woonkamer. Bewoners hebben hier over de volle breedte (6 m) van de woning de ruimte, een erker zorgt voor een speels accent in de diepte. De keuken is weliswaar open, maar door de situering achter de hal ook weer enigszins ‘apart’. Aan de achterzijde, ter hoogte van de keuken, kon de eethoek optioneel worden uitgebreid. De handige bijkeuken biedt ruimte voor plaatsing van wasmachine en -droger en is tweezijdig toegankelijk. Op de verdieping bevinden zich slaapkamers en badkamer, op zolder was het aanbrengen van een scheidingswand mogelijk. Hierdoor ontstond, in combinatie met de dakkapel, een extra slaap- of bijvoorbeeld werkkamer. Deze plattegrond wordt ook bij andere projecten in deze regio veelvuldig toegepast. Door de ‘traditionele’ bouwmethode kunnen de woningen snel gerealiseerd worden – voor de kopers een belangrijke pre. Onder de noemer van ‘twee verkocht is twee bouwen’ kan, nadat de wensen van consumenten in de plattegrond zijn verwerkt, de bouw direct van start gaan.

Wonen in een huis met ‘jaren dertig’-uitstraling, voorzien van een prettige leefbare plattegrond. Een breed huis, dat naar wens uitbreidbaar c.q. nader indeelbaar is. In de kritische woningmarkt van zuidwest Drenthe slaat dit woonproduct goed aan. Mede daardoor vindt de realisatie van de wijk Berggierslanden gestaag voortgang.

Beproefde kwaliteit van tweeondereen kapwoning nog steeds erg geliefd

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Leidsche Rijn, Terwijde in Utrecht Naam: Terwijde Eiland 1 en 2 Locatie: Vinex-woongebied Leidsche Rijn Plaats: Utrecht Architect: Sluijmer en Van Leeuwen Aantal woningen: 104 rijwoningen en 6 appartementen Realisatie: 1999 – 2003

Dubbelhoge woonkamer maakt meerdere indelingsopties mogelijk voor kopers

Een bastion van een eiland Leidsche Rijn is de grootste Vinex-locatie van Nederland, met 30.000 woningen waar in 2025 ruim 70.000 Utrechters zullen wonen in een volwaardige stadswijk. De variatie aan woonmilieus is groot. In het meest noordelijke deel ligt het deelgebied Terwijde. Hier ontwikkelde Bouwfonds een eilandenrijk, waarbij elk eiland een eigen sfeer heeft gekregen. De eilanden 1 en 2 werden ontwikkeld als waren ze een bastion. Zeer brede woningen begrenzen de twee eilanden aan de buitenzijde. Binnen is de woonbeleving royaal. Een stoer en stevig plan, zo mogen de woningen op de eilanden 1 en 2 van Terwijde best genoemd worden. De stedenbouwkundige opzet van de eilanden is door Bouwfonds nadrukkelijk naar de eigen hand gezet en ontwikkeld met het ‘bastion’ als referentie. Dat concept vertaalt zich onder meer in muur- en kadewoningen die aan de rand van de eilanden zijn geplaatst, direct in het water (en zelfs voorzien van een eigen ligplaats voor een bootje). Er zijn ook woningen met een ligging direct aan een groot openbaar park. In de hier afgebeelde woning is een plattegrond ‘in de breedte’ uitgewerkt, met een sterk onderscheid tussen een transparant en dicht gedeelte. In het transparante, glazen gedeelte bevindt zich de ‘woonbeuk’. Dit is een dubbelhoge ruimte, van 5,70 meter hoog, die bewoners naar believen konden laten voorzien van een entresol. Meerdere opties waren mogelijk. Sommige bewoners lieten de ruimte

open en hingen hier bijvoorbeeld een kroonluchter op, anderen brachten een entresol aan en creëerden daar een werkplek. In het meer gesloten, bakstenen gedeelte van drie verdiepingen vinden we de overige gebruiksruimten, waaronder de slaapkamers, de badkamer en de keuken. Door de looproutes op de scheiding van beide beuken te situeren, wordt de onderlinge relatie bevorderd. De entrees van de woningen liggen aan de binnenzijde van het bastion. Bijzonder zijn hier de tuinmuren met ingebouwde postkasten en lampen. Deze vormen het gebouwde kader waarbinnen de bewoners de tuinen hebben ingevuld. De voortuin geldt daarmee nadrukkelijk als verlengstuk van de woonkamer. Aan de andere zijde hebben de woningen een terras gekregen. Deels grenzen deze terrassen aan het water, deels aan het omliggende parklandschap.

Doorsnedes

De kwaliteit van een plattegrond zit hem niet alleen in de oppervlakte en de indeling van de ruimtes. Ook kubieke meters zijn van belang. In deze opvallend brede woning speelt de verticaliteit van de ‘woonbeuk’ een uitgesproken rol. Bewoners konden er desgewenst een entresol in aanbrengen, maar de dubbele hoogte ook leeg laten voor een extra ruimtelijk effect.

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Zuidrand in IJsselstein Naam: Zuidrand Locatie: Vinex-woongebied Zenderpark Plaats: IJsselstein Architect fase 1: Cornelis van de Ven Aantal woningen: 60 woningen Realisatie: 1997 Architect fase 2: Roeleveld-Sikkes Realisatie: 1999

Garage is potentiële extra kamer en doorbreekt ‘wonen in de rij’

Rijwoning met tweeonder eenkapgevoel De gemeente IJsselstein heeft vanaf het midden van de jaren negentig gewerkt aan de realisatie van het nieuwe woongebied Zenderpark. Inmiddels is deze gebiedsontwikkeling afgerond. Bouwfonds ontwikkelde er diverse deelgebieden en -projecten, waaronder deze rijwoningen in Zuidrand. De woningen zijn ruim bemeten en hebben een berging aan de voorkant gekregen, die naar wens bij de woning is te trekken. Zo ontstaat niet alleen een meer flexibele woonruimte, maar ook een ‘twee-onder-een-kap’gevoel in de rij. In het woongebied Zenderpark was Bouwfonds een van de grotere ontwikkelaars. De 60 woningen die Bouwfonds in het deelgebied Zuidrand realiseerde, maakten deel uit van de eerste fase van de gebiedsontwikkeling Zenderpark. De naam van het gebied zegt het al: dit is de zuidkant van de locatie, waar een ruim opgezet en groen plan is gesitueerd, als overgang naar het aangrenzende landschap. De woningen waren met name bedoeld voor gezinshuishoudens. En dan met name doorstromers die al in een rijwoning wonen, iets meer luxe, vierkante meters woonoppervlakte en uitstraling wensen, maar voor wie een twee-onder-een-kap-

woning financieel een stap te ver was. Dit woningtype bood daarbij uitkomst. Het is een ruim opgezette woning, met tuingericht wonen op de begane grond, drie slaapkamers op de eerste verdieping en een zolder. De bijzondere vondst bevindt zich aan de voorzijde van de woning: hier is een grote berging annex garage geplaatst, die zowel vanuit de hal als vanaf de weg toegankelijk is. Op het dak hiervan is een terras gemaakt, dat vanaf de (brede) slaapkamer aan de voorkant van de woning kan worden betreden. Een extra buitenruimte dus, met extra privacy. De bergruimte aan de voorzijde is desgewenst – al dan niet gedeeltelijk – en zonder

veel moeite bij de woonkamer te trekken. Ook kan hierin bijvoorbeeld een werkkamer gemaakt worden. Wie nu door het deelplan loopt, ziet dat de berging/garage op allerlei verschillende manieren wordt gebruikt. Sommige huishoudens hebben zelfs een glazen pui in de gevel geplaatst, zodat meer licht binnenvalt en de relatie van het wonen met de straat wordt versterkt. Al met al een ogenschijnlijk eenvoudige ontwerpingreep, die voor de bewoners duidelijk meerwaarde op heeft geleverd. Bouwfonds heeft recent een visie ontwikkeld voor een ander woningbouwplan in IJsselstein en daar wordt dit concept opnieuw toegepast.

De grootste vondst in deze plattegrond bevindt zich op de begane grond, aan de voorzijde. Hier is een garage annex berging geplaatst, die gemakkelijk met het woongedeelte is te verbinden. Bijvoorbeeld om er een werkkamer van te maken. Bovendien wordt het architectonisch beeld van de rijwoning ermee doorbroken.

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Odette Ex directeur Ex Interiors

voor

Plattegrond 52 voor en na ‘In opdracht van een ontwikkelende

‘Laatje ruimtelijkheid moet open’

belegger hebben we “meegekeken” naar een aantal plattegronden. Onze insteek was om de plattegronden ruimtelijker en meer open te maken, met minder hokjes. Dat leidde er in deze woning bijvoorbeeld toe dat we de bijkeuken bij de keuken hebben getrokken, door wasmachine en wasdroger te integreren in het meer centraal gelegen

Wij kijken met een andere bril naar een plattegrond Odette Ex staat aan het hoofd van Ex Interiors; een bureau voor interieurarchitectuur dat niet alleen grote projecten realiseert, maar ook individuele woningplattegronden inricht. Hoe kijkt zij aan tegen de ontwikkeling van het vakgebied? Welke maatschappelijke ontwikkelingen doen hun invloed gelden en hoe landen deze tussen vier muren? Ex blijkt voorstander van een radicale breuk met de ontwikkelings- en ontwerppraktijk van de afgelopen jaren.

erken door de schaalniveaus heen; het is een manier van werken waar Odette Ex zichtbaar plezier aan beleeft. Of het nu de duurzame inrichting van het TNThoofdkantoor in Hoofd dorp betreft, de ontwikkeling van een flexibel kantoorconcept Swunghouse in Den Haag of de inrichting van een individueel woonhuis: het hoort allemaal bij het vak. Over die laatste categorie opdrachten zegt ze: ‘Het leuke van werken voor particulieren is dat je in direct contact staat met diegene die het huis gaat bewonen en gebruiken. Wat dat betreft ga ik steeds meer het verschil zien tussen architectuur en interieurarchitectuur. Het is toch eigenlijk vreemd dat we al deze woningen (ze wijst naar buiten naar een nieuwbouwproject in Vreeswijk, red.) bouwen zonder dat we iets van de bewoners weten die er gaan wonen?’

Dokter Ex

Uit haar eigen ervaringen heeft Odette Ex geleerd hoe waarde vol het contact met de eindgebruiker kan zijn. Niet alleen voor bestaande, individuele huizen maar ook bij projectmatige nieuw bouw. Zo wordt ze soms gevraagd om haar licht te laten schijnen over in ontwikkeling zijnde appartementen: ‘Ik heb bijvoorbeeld Bouwfonds geadviseerd over de woningen die in Parkhaven te

keukenelement.’

Utrecht zijn gerealiseerd. Dan ga je aan de slag met het aanbrengen van allerhande verbeteringen: functioneel, maar ook ruimtelijk. Wij kijken toch met een andere bril naar een plattegrond dan een architect. Toen ik onze voorstellen inleverde was de reactie er eerst een van zware verbazing: “Waarom hebben wij het zo niet zelf bekeken, terwijl we toch dagelijks op plattegronden turen?”’ Dit advieswerk doet Ex ook voor individuele kopers: ‘Ik vind dat erg leuk werk: samen met de klant bekijken hoe de woning het beste kan worden ingedeeld. Ik vind mezelf dan net “dokter Ex”, die gaat puzzelen tot het goed is. Huishouden één: een vader die voor zijn dochter en twee studievriendinnen een appartement koopt. Huis houdens twee: twee partners die in één woning een eigen leefdo mein willen hebben. Huishouden drie: senioren die van een groot huis met tuin naar een appartement verhuizen. Drie programma’s met compleet andere uitkomsten. Wat blijkt: iedereen heeft een verhaal, een droom.’

op een klein oppervlakte kunt maken – zo waarderen. Dat is heel dubbel.’ Het gevolg is dat consumenten in een vooraf geprogram meerd format worden gestopt, dat ze maar heel moeizaam naar hun eigen hand kunnen zetten. Ex hierover: ‘We kennen inmiddels veel mensen, waaronder de nodige zzp’ers, die in relatie tot Het Nieuwe Werken in hun nieuwe eengezinswoning iets voor zichzelf willen beginnen. Het is heel lastig om daar een goede plek voor te vinden. Want wie wil er nou in zijn eentje in dat kamertje op zolder zitten, naast de cv? Laat staan dat je bedrijfje ook nog een beetje kan groeien.’ Odette Ex ziet vooral voor de opdrachtgevers een taak weg gelegd om deze situatie te doorbreken: ‘Zij moeten de aanzet geven en de starre bouwprocessen veranderen waar we ons nog collectief in bevinden. De bouwwereld staat voor een enorme transformatie: we moeten gaan verdichten en verduurzamen. Daar moet je deze ontwikkelingen in meenemen. Niet door zaken dwingend op te leggen, maar door goed te luisteren naar consumenten en elkaar.’

Ongeopend laatje

Gelaagd concept

Maar niet iedereen blijkt even ontvankelijk voor de tips en adviezen die Ex verstrekt. Ze adviseerde onlangs een andere marktpartij over de inrichting van duurdere huurappartementen, maar werd naar eigen zeggen ‘hard teruggefloten’. ‘Wij kijken heel sterk naar ruimtelijkheid en beleving, maar ook naar programmatische zaken als thuiswerken: waar kan dat het beste gebeuren? Dan moet je niet vanuit de entree door een lange gang met aan weerszijden opdekdeuren met slaapkamers lopen: dat heeft geen kwaliteit. Dat is toch geen thuiskomen?’ Het goedbedoelde advies viel niet in goede aarde en Ex weet wel waarom: ‘Deze manier van denken, werken vanuit de organisatie van het interieur en niet vanuit de architectuur, zit nog niet bij iedereen tussen de oren. Alles is zo gestandaardiseerd, het laatje van “ruimtelijkheid” is in veel hoofden gesloten – dat moet open. Tegelijkertijd gaan we wel naar bepaalde designhotels omdat we die ruimtelijkheid – die je overigens ook

Na afloop van het gesprek doorlopen we het Huis Wiers in Nieuwegein, waar Ex Interiors is gevestigd. Het concept heeft volgens Ex veel van de kenmerken waar het in de toekomstige bouwopgave om draait: hergebruik van een bestaande fundering, het doorbreken van het monofunctionele programma van een bedrijventerrein, het mixen van diverse functies in één gebouw. ‘Overdag staan hier de auto’s van de kantoorwerkers en komen de leveranciers langs, ’s avonds komen de bezoekers van het restau rant. Het vult elkaar prima aan.’ Op de eigen woonverdiepingen blijkt het resultaat wanneer architectuur en interieurarchitectuur in één hand – in dit geval samen met Ex’ partner en architect Jaco de Visser – worden ontwikkeld. Wat Ex betreft een voorbeeld van de nieuwe tijd: ‘We moeten toe naar geïntegreerde plannen, waarin ruimte is voor de eigen identiteit en eigen karakters. Mensen willen serieus genomen worden.’

Woonverdiepingen Huis Wiers (met Jaco de Visser architecten) ‘De woonverdieping werd ingericht als open space met enkele losse elementen die de ruimte structureren; op de slaapverdieping is onder het afgeschuinde dak bijvoorbeeld een specifieke ontwerpoplossing met bedsteden gemaakt.’

juni 2011 – naw dossier #40

begane grond

1e verdieping

naw dossier Woningplattegronden

2e en 3e verdieping

Dick van Gameren architect en hoogleraar TU Delft

grotere appartementen. In

2x 5 appartementen

2x laatste 5 appartementen die categorie hebben we onder meer het maison-

A: 6 x maisonnette

nettetype weer gebruikt; ook

B: 2 x 5 appartementen

zo’n type dat niet geliefd is bij

C: 6 x maisonnette

opdrachtgevers. Maar dat wel weer privacy biedt.’

begane grond begane grond

Langsdoorsnede

1e verdieping 1e verdieping langsdoorsnede A

2e dwarsdoorsnede en 3e verdieping B 2e en 3e verdieping

6x maisonnette

Vierde verdieping 4e verdieping 4e verdieping

Vijfde verdieping 5e verdieping 5e verdieping

hebben genomen van de industriële bouwproductie, maar de tun nel is nog steeds prominent aanwezig. Vanuit een opdrachtgever is er dan soms wel een idee om het anders te gaan doen, maar dat wordt direct afgestraft door de bouwindustrie.’ Bovendien zijn er hardnekkige automatismen: ‘In Groningen hebben we bijvoorbeeld de manifestatie “Intense Laagbouw” begeleid. Mede om aan te tonen dat hoge dichtheden niet per definitie vragen om stapeling. Er zijn inmiddels tal van succes volle projecten die bewijzen dat het ook anders kan.’ langsdoorsnede A dwarsdoorsnede B langsdoorsnede A

‘Bungalow’appartementen Apon – van den Berg – Ter Braak – Tromp architecten ‘Ontwikkeld in een tijd – de jaren zestig – waarin meer dan nu onderzoek werd gedaan naar plattegronden en het gebruik ervan. Met ingenieuze vondsten, zoals een ruim balkon van 3 x 3 m, dat echter niet voor de woonkamer is gehangen. Zo houd je vanuit de woonkamer volop zicht op het landschap.’

dwarsdoorsnede B

Stuk privacy

Ook aan Van Gameren de vraag waar hijzelf voorstander van is: plattegronden helemaal vrij laten of toch kamers c. q. ruimtes maken. ‘Met een compleet open plattegrond kunnen de meeste mensen toch heel moeilijk uit de voeten. Ik ben wel voor een eenvoudige opzet van de plattegrond, met daarin ruimtes aan gebracht die flexibel gebruikt kunnen worden. En waardoor bijvoorbeeld afzonderlijke leden van een huishouden een stuk pri vacy kunnen krijgen. Daarom is de eengezinswoning nog steeds zo populair: daarin kunnen verdiepingen los van elkaar gebruikt worden. Maar in de gestapelde bouw kan dat net zo goed.’ Van Gameren noemt een redelijk recent bouwblok van de Zwitserse architecten Diener & Diener als voorbeeld, maar gaat ook verder terug in de tijd: ‘In de DASHuitgave over de woningplattegronden hebben we bijvoorbeeld een appartement van architect Apon opgenomen uit de jaren zestig: flats die onder meer in Amersfoort werden gebouwd (rijdend langs de A28 aan de oostkant van de stad zijn ze niet te missen red.) Aan de buitenzijde hangen er van die gewassen grindbetonpanelen, maar aan de binnenkant is het een heel uitgebalanceerde plattegrond. Met een kwaliteit die we heden ten dage maar weinig zien. Het kan dus zeker geen kwaad om terug te kijken naar hoe we bepaalde plattegronden in het verleden ontwikkelden.’

Daarbij doet zich wel een opvallende paradox voor, aldus de TU hoogleraar: ‘We zagen dat opdrachtgevers onderzoek gingen doen,

Terugkomend op de ‘bulk’ van de Nederlandse bouwproductie constateert Dick van Gameren dat ‘we onszelf tekort doen door maar een beperkt aantal standaardplattegronden te gebruiken. Nou is er op zich niets mis met standaarden, maar dan moeten ze wel van een zo hoog mogelijke kwaliteit zijn. En dat hebben we verzuimd.’ Er is bijvoorbeeld weinig mis met een driekamerappar tement an sich, maar wel als dat – door risicomijdend gedrag van opdrachtgevers – steeds hetzelfde uitpakt: ‘De grote woonkamer, met die open keuken ergens in een hoek, omdat “men” daar zoge naamd van houdt. En daar dan die twee bekende slaapkamers bij.’ De rol van de bouwtechniek moet hierbij niet worden onderschat, aldus Van Gameren: ‘We denken misschien wel dat we afscheid

keld: van kleine studio’s tot

Veel woorden

Risico’s mijden

uiteenlopende types ontwik-

os van zijn werk aan de TU Delft is Dick van Gameren met zijn eigen bureau natuurlijk ook een bevlogen architect en vanuit die invalshoek eveneens geïnteresseerd in het fe nomeen plattegrond. Hij heeft zelf de nodige bijzondere plattegronden op zijn naam staan, zoals die aan de Sloter plas in AmsterdamNieuwWest, waar hij in een oud, rond water leidinggebouw een unieke woonervaring creëerde. Hoe anders is echter de ‘bulk’ van de woningbouwproductie van pakweg de laat ste tien, vijftien jaar, zo constateert hij. ‘Er werd weinig aandacht besteed aan de plattegrond door opdrachtgevers en architecten. En omdat de interesse van studenten en docenten in Delft voor een groot deel die praktijk volgt, had dat zijn weerslag op het onderzoek en onderwijs. Daar probeer ik verandering in te brengen.’ Het gebrek aan aandacht heeft volgens Van Gameren veel te maken met de aard van de bouwproductie in de afgelopen tijd: ‘Vinex was daarin dominant en de woningen die daar werden ontwikkeld gingen als warme broodjes over de toonbank. Er was dus geen noodzaak om je bezig te houden met de vraag of het ook anders of beter kan.’

maar mijn ervaring is dat dat juist alleen maar leidde tot die be kende algemene deler. Je kent die onderzoeken wel, over leefstijlen met kleuren of die groepen als de optimistische downsizers en de opwaarts mobielen. Men had er veel woorden voor, maar het heeft heel weinig opgeleverd. Het leek wel of alle aandacht naar het architectonische beeld toe ging. Wat er achter die gevels gebeurde, was blijkbaar minder interessant. Alsof de plattegrond geen architectonische opgave meer was.’ Zoals gezegd, bij studenten stond het belang van de plattegrond ook niet meer scherp op het netvlies. ‘Misschien nog wel als het over een buitenissig woning ontwerp ging, maar het maken van een mooie en goede platte grond voor een appartement van 100 m 2 : daar liep men niet voor warm.’ Via onder meer workshops in het masterdeel van de opleiding komt daar nu verandering in. Van Gameren hierover: ‘We laten studenten bijvoorbeeld binnen een envelop en met een vooraf bepaald programma stoeien. En daar komen weer interes sante dingen uit. Daarom geven we nu ook de DASHserie uit: om de resultaten van ons onderzoek weer dichter naar de praktijk te brengen. De wederkerigheid van die relatie vind ik zeer belangrijk.’

5e verdieping

Hofblok Hoogwerf Diener & Diener Architekten ‘Een oplossing met vier min of meer even grote kamers, die een grote flexibiliteit in het gebruik toelaat.’

Hoogleraar woningbouw aan de TU Delft Dick van Gameren schrikt er niet voor terug om thema’s af te stoffen die naar zijn idee om blijvende aandacht vragen. Aandacht van studenten en docenten, maar ook van de praktijk. Zo vestigde hij in 2010 de aandacht op het woonerf, een concept dat naar zijn idee ten onrechte louter met bloemkool en rommeligheid wordt geassocieerd. Kort daarvoor bracht hij het belang van de woningplattegrond weer voor het voetlicht. Alle reden dus om zijn visie in dit dossier te betrekken.

4e verdieping

dit blokje hebben we zelf

Alle aandacht ging naar architectonisch beeld.

Maisonnettes Funen ‘In

‘Belangstelling voor plattegrond aanwakkeren’

6x maisonnette

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Adriaan Geuze landschapsarchitect West 8

‘Het is geen rocket science’ Wij komen niet achter de voordeur Landschapsarchitect Adriaan Geuze wees aan de vooravond van de Vinex-operatie op de programmatische eenzijdigheid en op de kansen die gemist dreigden te worden in termen van woningtypes en -plattegronden. Zelf stond hij met zijn bureau West 8 aan de basis van een uitvinding die het wél haalde: de patiowoning in hoge dichtheid op Borneo/Sporenburg. Geuze kijkt op ons verzoek terug op die tijd, laat zien hoe dit concept tot stand kwam en geeft tevens zijn visie op de invloed van stedenbouw: tot hoe ver reikt deze?

et kan verkeren. Adriaan Geuze waarschuwde begin jaren negentig voor een zee aan Vinexhuizen met zijn publicatie/tentoonstelling ‘In Holland staat een huis’. Een kleine miljoen identieke houten huisjes liet hij uitzagen en neerleggen in de arcade van het Nederlands Architectuurinstituut in Rotterdam. Hij kon toen waar schijnlijk niet bevroeden dat het boek over ‘zijn’ Borneo/Sporenburg enige tijd later ‘Sea of houses’ gedoopt zou worden. Dat was echter wel een compleet andere zee: gebouwd in hoge dichtheden en gevuld met een van de belangrijkste uitvindingen van de afgelopen tijd: de grondgebonden (patio)woning in hoge dichtheid. Het verschij nen van dit dossier over plattegronden is een mooie aanleiding om met Geuze terug en vooruit te kijken. Zelf is hij ook van mening dat het ‘meer over de plattegrond moet gaan’. Zo gezegd, zo gedaan. Niet toevallig start hij zijn betoog met het vak stedenbouw: ‘Eind jaren tachtig zijn wij met stedenbouw begonnen, met een heel duidelijk idee over waar het over moest gaan: over straten met voordeuren en adressen, over hoe je gemeenschappen maakt met elkaar, over hoe je woont in de stad. In dat debat wilden we ons mengen. Dat was ove rigens niet de stedenbouw die in Delft werd onderwezen en waarin studenten vooral bezig waren met stedelijke weefsels te analyseren.’

Woningen leeg

Nog maar net begonnen kwam de vraag op hun weg om een steden bouwkundig concept voor de schiereilanden Borneo en Sporenburg,

in het Amsterdamse Oostelijk Havengebied. ‘Het was in een tijd dat de appartementen door de markt niet goed werden opgenomen. Op het Javaeiland stonden veel woningen leeg. Tegelijkertijd stond de gemeente onder druk om jaarlijks 400 getekende bouwvergunnin gen aan de staatssecretaris van VROM te overhandigen, anders zou de rijkssubsidie voor het Oostelijk Havengebied worden terugge vorderd. Tegen die achtergrond ontstond het riskante idee om laag bouw in hoge dichtheden te ontwikkelen.’ Adriaan Geuze was in die tijd zelf redelijk obsessief bezig – zo zegt hij nu zelf – met hoe ‘sterke adressen’ ontstaan: ‘Ik was bijvoorbeeld in Tokio geweest en zag daar allerlei veelsoortige plattegronden, gegroepeerd rond kleine patio’s. Maar ook de “vierkante” straat: 10 m breed en aan weerszijden 10 m hoog. Ik heb dat letterlijk daar afgepast; je moet het vak toch ergens leren. Bovenal merkte ik: dit is een mild straatgevoel, dit voelt lek ker, hier zou je met een gezin kunnen wonen.’ Met dat laatste aspect komt Geuze op een derde ingrediënt dat bepalend zou zijn voor het Borneoconcept: ‘Eind jaren negentig manifesteerde de groep stede lijke huishoudens met dubbele inkomens zich. Zij wilden niet in de suburbs wonen, maar hadden geen geld om een huis in de binnen stad te kopen. Ze hadden wel bijvoorbeeld een auto, maar ze wilden ook per fiets naar het centrum kunnen komen. En wat dan?’

Praktische vragen

In het concept voor Borneo/Sporenburg kwamen deze lijnen samen. ‘De grote dichtheid van 100 woningen per hectare haal den we in de laagbouw alleen door woningen met de rug tegen elkaar aan te zetten. Vervolgens kom je allerlei praktische vragen tegen, die je op moet lossen. Je moet ons daar niet allerlei acade mische gaven in toedichten: stedenbouw is echt geen rocket sci ence. In het consortium van New Deal, onze opdrachtgever, zaten drie bouwbedrijven. Dan ga je kijken of je met hun tunnels aan de slag kunt. Het dakterras heeft goede kwaliteit als buitenruimte. Verder was de patio noodzakelijk om daglicht diep in de woning te brengen – een eis van het Bouwbesluit. Plus dat we een opstal plek voor de auto moesten vinden: voor de beoogde doelgroep is de auto onderdeel van hun honk, van hun base zoals ze in de VS zeg

Torenspitshuis, Cronenburgh/Loenen aan de Vecht ‘Op een aantal zichtlocaties binnen het stedenbouwkundig plan van West 8 zijn specials gesitueerd. Dit is op een splitsing van wegen het torenspitshuis van architect Jules Zwijsen; hij woont er ook zelf. Een route van trappen leidt naar de torenkamer, met prachtig uitzicht over de omgeving.’

gen.’ Die uitgangspunten bij elkaar leverden een eerste aanzet voor het woningtype op, waar vanuit de gemeente nog de eis van een hogere beganegrondverdieping bij kwam. Daarmee zou ook later in de tijd functiemenging in het gebied kunnen ontstaan, plus dat het ieder huis een eigen waardigheid gaf. ‘Zie daar hoe een innova tie, waarvan vooraf niemand het precieze recept had, al werkende weg tot stand kwam. Het was pionieren en dat gaat steevast met twijfel gepaard. Maar waar het appartement de norm was, konden wij aantonen dat de grondgebonden woning in de stad ook tot de mogelijkheden behoorde.’

Smallere beuk

De uitwerking van het ‘basistype’ liet West 8 bewust over aan een veelheid van architectenbureaus: ‘Daardoor ontstond een leuk soort competitie waarin architecten zeer vindingrijk bleken; ze wilden allemaal onze basiswoning “verslaan”.’ Het gevolg: een breed palet aan variaties op een thema – en internationale aandacht tot in Japan aan toe. ‘We zijn twintig jaar verder en Channel 4 komt hier twee documentaires draaien in het kader van liveable cities.’ Enige minpunt: ‘Toen de gemeente aan het einde van een jaar net de aan tallen voor het Rijk niet haalde. Toen is in de kerstvakantie besloten door de wethouder om de beukmaat van 5,40 naar 4,80 m terug te brengen. Dat leverde de benodigde 32 extra woningen op, maar voor een gezin dat daarin leeft, betekent het tweede kindje dat je moet verhuizen. Maar ook dat is stedenbouw: er worden packagedeals gesloten waar je het mee moet doen.’ De invloed van West 8 op de plattegrond is daarbij beperkt, zo sluit Adriaan Geuze af: ‘Ik ben daar realist in: wij lossen een aantal puzzels op, maar we komen niet ach ter de voordeur. Het interieur is het domein van de ontwikkelaar en de consument: zo is dat eind jaren negentig bepaald. Onze aandacht richt zich op de straten, de binnentuinen en ga zo maar door. Soms ontstaan daarbinnen bijzondere dingen, zoals in Woerden, Amers foort en Loenen, soms ook niet. Maar ik denk dat het gesternte nu geschikter is voor vernieuwing dan pakweg tien jaar geleden. Men sen willen andere dingen doen in hun huis, dat vraagt om andere oplossingen. Elke tijd formuleert een eigen vraagstelling.’

Singelwoning, Va thorst/Amersfoort ‘Deelgebied De Laak is een grachtenstad, met veel water. Daar was plek voor dit soort voorname woningen, die aan twee zijden worden ontsloten – en de auto heeft een eigen, half verdiepte parkeerplaats gekregen. De woningen zijn ontworpen door de Architecten Cie en De Zwarte Hond.’

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Nanne de Ru partner van Powerhouse Company

‘In dialoog gaan met de klant’

Het idee van luxe en comfort is overal aanwezig

Villa 1 ‘De woonverdieping is optimaal gesitueerd op zon en omgeving, de slaapverdieping is in de grond aangebracht om te voldoen aan het bestemmingsplan. In de open ruimte van de woonverdieping zijn volumes geplaatst die zorgen voor structuur: de keuken, de muziekdoos, de omhulde trap.’

De woonkeuken neemt de centrale rol van de woonkamer over

de straatzijde, zich openend naar de tuinzijde.’

Stacked House ‘Voor een plattegrond met kwaliteit moet je met

nimaal 6 m breed, liever nog 7,20

andere maten gaan werken. Mim. Deze woning over meerdere 5 6

5 9

verdiepingen is zelfs nog breder.’

Grote en luxe villa’s ontwerpen is natuurlijk een heerlijk vak, maar De Ru legt eenzelfde passie aan de dag voor een geheel andere opgave: appartementen in de sociale woningbouw. ‘Daar bij zetten we nu heel erg in op de woonkeuken als centrale ruimte in de woning. Ook hier proberen we de woning te vergroten – van 65 naar 70 m 2 , waardoor die keuken mogelijk wordt. Wij vinden dat een woonkwaliteit van de 21e eeuw. De woonkeuken neemt de centrale rol van de woonkamer over. Daar kan zelfs gewerkt worden.’ Volgens De Ru is het een fabeltje dat bewoners van soci ale woningbouw geen ideeën hebben over hoe ze willen wonen:

De term experimentele woningbouw viel al even: Powerhouse Company is er, op een eigentijdse manier, inmiddels ook mee bezig. De Ru laat een scala aan plattegronden de revue passeren, bij voorbeeld de prefab woningen die dit najaar ‘vanuit de catalogus’ besteld kunnen worden. ‘We hebben met twee jonge projectont wikkelaars, Bas van Dam en Dirk Dekker van Being Home, en een bouwbedrijf een modulair bouwsysteem ontwikkeld. De kleinste woning, de XS Villa, meet 65 m2 en moet 99.900 euro gaan kosten. In het ontwerp willen we “villakwaliteit” bereikbaar maken voor mensen met een kleinere beurs. Voortbordurend hebben we een aantal andere types gemaakt, bijvoorbeeld met een ommuurde bin nentuin. In alle ontwerpen hebben we veel aandacht besteed aan privacy en de relatie met buiten: dat moet je overal in de woning kunnen ervaren.’ Er zijn contacten om de XS Villa in Almere te gaan bouwen, maar eerst komt een eenopeenmodel dit najaar aan de P.C. Hooftstraat in Amsterdam te staan. ‘Weliswaar tijdelijk, maar vanuit het idee dat je deze woonkwaliteit vooral moet kunnen zien en voelen. Net zoals in de VS overigens gebruikelijk is: daar koopt niemand een huis op tekening.’ Niet alleen het concept is vernieuwend, ook de manier waarop het architectenbureau bij de ontwikkeling is betrokken. De Ru over dit aspect: ‘We krijgen een ontwerpvergoeding, maar daarnaast een royalty per verkochte woning. De architect die risicodragend mee gaat ontwikkelen, ik vind dat een interessante ontwikkeling. En bovendien een veel offensievere invulling van het begrip ketenintegratie.’

lagevoel in zich heeft. Dicht naar

Woonkeuken centraal

Villakwaliteit

dat toch de elementen van het vil-

sparing: 950x3300

Het is deze spanning in de plattegrond die teruggaat op de funda mentele richtingenstrijd onder architecten in de eerste helft van de vorige eeuw, zo reconstrueert Nanne de Ru: ‘Le Corbusier zette zich met het plan libre zwaar af tegen zijn voorgangers, door een soort loftachtige woning te ontwerpen waarin alles vrij is. De plattegrond als container. Adolf Loos en Frank Lloyd Wright vormen het andere einde van het spectrum. De laatste ontwierp niet alleen 120 villa’s (een aantal dat ik als benchmark voor ons eigen bureau gebruik), hij was ook bezig met systemen voor goedkope woningen. De Usonian houses, die waren opgebouwd volgens een honingraatstructuur. Alle functies waren daarin nauwgezet vastgelegd. Loos ging daarin nog een stap verder: die ontwierp alles.’ Dat laatste gebeurt ook in de eigen praktijk, zo geeft De Ru aan: ‘We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een grote villa waarin de slaapkamers compleet worden ontworpen. Tv’s, kasten, open haarden: het wordt allemaal meegenomen. Daarin werken we nauw samen met een interieurarchitect en een stylist.’

XS Villa ‘Een compact woonhuis

0,5m

Alles ontwerpen

‘Ook hier treffen we de plasmaschermen, de regendouches en de walkin closets aan. Het idee van luxe en comfort is overal aan wezig. Na de Tweede Wereldoorlog ging het nog over woningnood, maar inmiddels is die standaard enorm verhoogd. We verlangen allemaal naar comfort, relaxedheid en geborgenheid.’

VIOS AL-100

ij het begin van ons gesprek legt Nanne de Ru de klassiekers op tafel: boeken over de ontwerpprinci pes van Adolf Loos, Mies van der Rohe en Le Corbu sier. Ze blijken ieder een invloed te hebben gehad op het ontwerp van Villa 1, dat De Ru als belangrijke kapstok gebruikt over hoe hij aankijkt tegen het thema ‘woning plattegronden’: ‘Villa 1 is heel erg ontstaan vanuit de platte grond, daarna volgden pas de doorsnede en de materialisering. We begonnen heel praktisch met de briefing van de opdrachtge ver, die een oppervlakte van 500 m 2 wilde hebben. Door slim te combineren en bijvoorbeeld het bijgebouw met de woning te verbinden, konden we de eerste 250 m 2 maken. Door het vervol gens te onderkelderen, kwam het gewenste aantal vierkante meters in zicht. Vervolgens deden we het voorstel om boven te gaan wonen – maximaal in het daglicht – en beneden de slaap kamers te maken; de klant bleek die gedachtesprong aan te kunnen.’ Volgens De Ru is zo een huis ontstaan met een spec trum aan ervaringen: het ‘romaanse’, vrij donkere benedenhuis met kamers en het open, ‘Miesiaanse’ bovenhuis dat erop is

gezet. Dat laatste met het Farnsworth House als belangrijkste referentie; de bekende witte villa van Ludwig Mies van der Rohe.

Met hun ontwerp voor Villa 1, de prachtig in de grond verzonken witte villa in het bos, maakte het DeensNederlandse Powerhouse Company in 2008 een stormachtige (en met prijzen bekroonde) entree in de vakwereld. Het ontwerpbureau heeft inmiddels een aantal fraaie woonhuizen opgeleverd. De lessen die daarbij zijn geleerd – onder andere over de plattegrond en hoe mensen willen wonen – worden nu ook toegepast in de projectmatige woningbouw. Powerhouse Company heeft zelfs een eigen lijn met cataloguswoningen in voorbereiding. Hoogste tijd voor een toelichting door architect-mede-eigenaar Nanne de Ru.

juni 2011 – naw dossier #40

naw dossier Woningplattegronden

Noud de Vreeze stadsarchitect gemeente Amersfoort

‘Onderzoek ontbreekt’ Wat we nog toe voegen moet echt kwaliteit hebben Noud de Vreeze heeft in zijn werkzame leven al heel wat woningplattegronden langs zien komen. Architect van huis uit, vervulde hij onder meer functies bij de Nationale Woningraad, De Architectengroep en Welstandszorg Noord-Holland. In zijn proefschrift en latere publicaties wees hij herhaald op het belang van goede plattegronden. We vroegen hem om een blik terug en vooruit. Hoe is het anno 2011 met dit ambacht gesteld?

n zijn huidige functie van stadsarchitect van de gemeente Amersfoort zit Noud de Vreeze weer dicht bij de ontwikkelings en bouwpraktijk die hij inmiddels door en door kent. Zijn eerste observatie is er een die weinig aan duidelijkheid te wensen overlaat: ‘Tussen 1984 en 1992 was er een zeer creatieve periode, onder meer met de buitenexpo’s van de NWR in Almere, de Europanprijsvragen en de activiteiten van Werkgroep 5x5, geëntameerd door Adri Duivesteijn. De laatste tien, twintig jaar is er opvallend weinig onderzoek gedaan naar de woningplattegrond. De leemte in kennis is groot. Hier en daar worden wel initiatieven genomen, bijvoorbeeld door Dick van Gameren aan de TU Delft, maar daar komt niet echt veel van terecht bij opdrachtgevend Nederland.’ Dat was in het verleden wel anders, zo reconstrueert De Vreeze: ‘De kennisontwikkeling op dit vlak werd gestimuleerd door een hecht netwerk van partijen: het Bouwcentrum, het ministerie, de bladen die erover schreven. Dat is grotendeels verdwenen.’ De leemte is des te opvallender nu de kansen voor vernieuwing alleen maar groter zijn geworden: ‘Technisch kan er veel, de keuken kan overal staan, maar toch regeert in de praktijk nog steeds de standaard.’

Treurig halletje

Die standaard wordt door Noud de Vreeze als volgt geduid: een eengezinswoning van 5,40 m breed, met twee of drie bouwlagen, de keuken voor, de badkamer op de eerste verdieping met twee of drie slaapkamers. Belangrijkste bezwaar van deze plattegrond: ‘Je kunt er maar op één manier in wonen. Het oude begrip flexibi liteit, dat aan belang nog niets heeft ingeboet, zit hier niet meer

in.’ Flexibiliteit kunnen we volgens De Vreeze op twee manieren opvatten: het op eenvoudige wijze kunnen aanpassen c. q. uitbrei den van de woning, dan wel het op meerdere manieren gebruiken van de plattegrond. In de gangbare standaardwoningplattegrond van 5,40 m breed is dat nauwelijks mogelijk: ‘De keuken kan er maar op één manier in. Waar laat je een fatsoenlijk bureau? En waar ik me nog het meeste aan erger: dat treurige halletje. Als opa en oma met een tas vol cadeaus op bezoek komen, moeten ze een voor een binnen komen. Om nog maar niet te spreken van die smalle, steile trap van 80 cm breed die naar de verdieping voert. We kennen de beelden allemaal.’

Geen belang

Het is een praktijk die nog steeds wordt toegepast, wat De Vreeze tot zijn tweede constatering verleidt: ‘Opdrachtgevers hechten gewoonweg weinig belang aan een goede, flexibele plattegrond. Ik maakte het laatst nog mee, toen ik in het Qteam van Vathorst een ontwerp langs zag komen van een bevriende architect die ik hoog heb zitten. Toch weer dat standaardhuis met die standaard plattegrond! Ik heb hem ’s avonds gebeld en gevraagd: hoe kan dat nou? Hij vertelde: “Wij krijgen de opdracht en daarin is alles tot op de vierkante meter al bepaald. En we krijgen op de fax nog even de plattegrond zoals die erin moet. Meer is er niet van te maken. En onze schoorsteen moet ook roken, dus op deze manier kunnen we nog iets aan honorarium verdienen.” Zo werkt dat dus nog steeds.’ Het is een manier van werken die diep is ingesleten in onze bouw praktijk, zo maakt De Vreeze duidelijk. ‘Ik heb het wel eens uitgere kend: als we alle eengezinswoningen met deze plattegrond naast elkaar zetten, hebben we een straat van 15.000 strekkende kilome ter. Van hier naar Peking, tweezijdig bebouwd. Dat geeft iets aan van de populariteit van rijtjeshuizen met standaardplattegronden: het is zo ongelooflijk doorgeoptimaliseerd. Iedereen kan er blind mee werken, van de stedenbouwkundige en de grondexploitatie man tot en met de aannemer.’

Meer extremen

De gebreken constateren is een, maar waar liggen kansen om deze te verhelpen? ‘Ik zou graag terug willen naar het begrip flexibili teit, wat je ook kunt lezen als levensloopbestendig. In mijn tijd bij

Duinker Van der Torre Architecten, appartementen Indische Buurt Amsterdam ‘Nog steeds een briljante plattegrond. Een kern in het midden, waaromheen je zelf verschillende kamers kan maken met schuifwanden. Dit is het Rietveld Schröderhuis ten voeten uit. Onderzoek van de SEV wees later uit dat mensen de woning inderdaad op heel verschillende manieren gebruikten.’

Mecanoo architecten, herenhuis BouwRAI 1990 Almere ‘Een huis met drie lagen waarin je op heel uiteenlopende manieren kunt wonen.’ Groepswoning met drie bewoners

Woning met praktijkruimte

Woning met inwoner

Eerste verdieping

Twede verdieping

de Architectengroep hebben we daar, in opdracht van VROM, een onderzoek naar gedaan, vooral gericht op flexibele plattegronden. Onze conclusie was dat we met een geringe verhoging van de bouwkosten veel flexibiliteit in gebruiksmogelijkheden konden realiseren. Die kennis is nog steeds relevant! Gebruik de huidige tijd om je daarin te verdiepen. We gaan minder nieuw bouwen: wat we nog toevoegen moet echt kwaliteit hebben.’ Verder houdt De Vreeze een pleidooi richting opdrachtgevers (‘Daar zal het van daan moeten komen.’) om meer de extremen op te zoeken: ‘We bouwen in dit land te veel van het gemiddelde. Waarom niet eens compacte, luxe studio’s maken van 40 à 50 m 2 , maar ook royale grondgebonden woningen van 150 m 2 of meer?’ Dat in de toekomst

een groter accent wordt gelegd op het hergebruik van de bestaande gebouwenvoorraad – zowel woningen als bedrijfsgebouwen – biedt eveneens een kans voor vernieuwing: ‘In dat geval moet je name lijk nadenken als opdrachtgever en architect, dat hoeft bij de stan daardrijwoning niet. Neem de portiekflats uit de jaren vijftig en zestig: 50 tot 70 m 2 groot, maar door samenvoeging – verticaal en/ of horizontaal – kun je daar interessante woningen in maken.’ Een laatste aanbeveling: ‘Houd bij het woningontwerp beter rekening met mensen die de woning willen aanpassen. Kijk wat er allemaal aan materialen beschikbaar is: mensen willen dat inzetten. Zorg ervoor dat woningen op verschillende manieren bewoond kunnen worden, mét en zonder bouwkundige aanpassingen.’

overzicht

www.naw.nl

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

september 2010 #37

11-3-11 10:00

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

naw dossier Consument en duurzaamheid

december 2010 #38

naw dossier Woningplattegronden

maart 2011 #39

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

juni 2010 #36

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

juni 2011 – naw dossier #40

dossier

december 2009 #34

maart 2010 #35

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

De nieuwe ontwikkelaar

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

Verslag van het grootschalig landelijk

Wonen en senioren

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

dossier Wonen en senioren juni 2010

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

naw dossier over betaalbare woningen

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

december 2008

september 2008

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

dossier Kust en kade september 2009

Wonen in de Randstad

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Mixed-use in kleine kernen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 24

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

Dossier Innovatie in duurzaamheid

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007