NAW Dossier 42

december 2011 #42

Onderzoeksdossier:

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

inhoud

december 2011 – naw dossier #42

04 Visie

Colofon

Drie directeuren van Bouwfonds over de ontwikkelingsstrategie in Duitsland, Frankrijk en Nederland. Rode draad in hun visie: bovenop de groeiregio’s zitten. Demografie en economie bepalen de koers voor de ontwikkelaar.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met

08 10 14 16

Bouwfonds Ontwikkeling.

Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeving: Atelier van GOG,

De drie landen in kort bestek Wat kosten nieuwbouwwoningen?

De consumenten aan het woord Kansrijke regio’s

www.ateliervangog.nl Productiebegeleiding: Printport

20 Projecten en meningen

Drukwerkinkoop: Sumis

20 Ackermannnbogen in München, Thomas Götz (Bouwfonds) 22 Le Parvis in Vauréal, burgemeester Bernard Morin 24 Riverside in Frankfurt am Main, hoofd Stadsplanungsamt Dieter von Lüpke 26 Les Jardins de Silénia in Nice, locoburgemeester Alain Philip 28 Olympisch Kwartier in Amsterdam, architect Lucien Lafour en woningbouwregisseur Bob van der Zande

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23 Bouwfonds Property Development ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.com tel. 033 253 97 00 Bouwfonds Immobilienentwicklung info.rheinmain@bouwfonds.de www.bouwfonds-immobilien.de tel. +49 692 19 79 80 Bouwfonds Marignan Immobilier

04:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

10:

Wat kosten de koopwoningen in onze buurlanden?

s.bazille@bouwfonds-marignan.com www.bouwfonds-marignan.com www.bouwfonds.com tel. +33 149 64 15 37

Het DuNeFra-onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met Bouwfonds REIM.

20:

Ackermannbogen in München: Creatie van een nieuw, levendig stadsdeel

26:

Les Jardins de Silénia in Nice: De Franse trek naar het Zuiden

4

december 2011 – naw dossier #42

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

5

De strategie van Bouwfonds in Duitsland, Frankrijk en Nederland

In het spoor van de groeiregio’s NAW dossier haalde voor het visieverhaal ditmaal Franz-Josef Lickteig voor Duitsland, Jean-Philippe Bourgade voor Frankrijk en Walter de Boer als directievoorzitter Bouwfonds Property Development bij elkaar. Kernvraag aan hen drieën: hoe zien zij de ontwikkelingsstrategie voor de komende jaren?

Rode draad in hun visie: het belang om bovenop de groeiregio’s te zitten. Demografie en economie bepalen de koers, aan de projectontwikkelaar de uitdaging om daar adequaat op in te spelen.

Bouwfonds is al twee decennia actief in het buitenland als projecten gebiedsontwikkelaar. De geografische focus is sinds enkele jaren gelegd op de kerngebieden Duitsland, Frankrijk en Nederland. Het merendeel van de 9000 woningen die Bouwfonds jaarlijks ontwikkelt, wordt in de drie genoemde landen gerealiseerd. Elke drie jaar maakt Bouwfonds een grondige analyse en vergelijking van de woningmarkten in Duitsland, Frankrijk en Nederland. Het meest recente grootschalige onderzoek (zie pag. 19) is een gezamenlijke actie door Bouwfonds REIM en Bouwfonds Property Development.

De uitkomsten zeggen veel over welke regio’s het goed en minder goed doen en wat de consumenten in de drie landen belangrijk vinden. Logische vervolgvraag is dan: hoe interpreteert Bouwfonds de uitkomsten? Daarover gingen de directeuren van de drie landen in gesprek.

Tussen groei en krimp Zelfs in een klein land als Nederland wordt het steeds meer zichtbaar: de verschillen tussen regio’s groeien. Aan de randen vindt krimp plaats en ontspant de woningmarkt, in het economisch kerngebied van de Randstad (een agglomeratie bestaande uit onder andere de steden Utrecht, Amsterdam, Den Haag en Rotterdam) zet de groei versterkt door. Stedelijke agglomeraties die het goed doen, blijven bewoners aantrekken; in hun kielzog volgen bedrijven die op zoek zijn naar een goed opgeleide beroepsbevolking.

Het is een ontwikkeling die in Duitsland en Frankrijk al langer manifest was en ook daar de afgelopen jaren voor dynamiek in de markt zorgt. Duitsland-directeur Franz-Josef Lickteig ziet een duidelijke Aufschwung in zijn markt: ‘Na een fase van stagnatie in de prijzen en de vraag naar woningen doet zich sinds 2009 een duidelijke inhaalvraag voor. Oorzaken: meer vraag naar woningen voor eigen gebruik, de wens om spaargeld in vastgoed te beleggen – “Betongoud” noemen we dat – en de trend van terug naar de stad.

Daardoor groeien de urbane regio’s; landelijke regio’s verliezen bewoners en daarmee marktaandeel.’ Voorbeelden van groeiregio’s zijn Bodensee-Konstanz in het zuiden, maar ook Hamburg in het noorden.

Jean-Philippe Bourgade onderschrijft deze trend: ‘Wij focussen met name op de grootstedelijke metropolen, zoals Lyon, Lille, Nantes, Toulouse, Marseille en natuurlijk de regio Parijs, waar de huisvestingsbehoeften gigantisch zijn door de trek naar de stadscentra en de toenemende bevolking. Toch zien wij ook dat de kuststeden aantrekkelijk blijven, vanwege de hoge kwaliteit van leven die ze bieden. Dit geldt natuurlijk voor de Middellandse Zeekust, maar ook voor de Atlantische kust. Wij denken dat die trend de komende jaren doorzet. Onze strategie bestaat er dan ook in essentie uit om de aantrekkingskracht van steden te volgen, op economisch vlak, maar ook op het gebied van de weginfrastructuur en het openbaar vervoer. Het project Grand Paris is daarvan het mooiste voorbeeld.

Woon-werkverkeer blijft tegenwoordig van doorslaggevend belang, zowel op het gebied van milieu en energie als met betrekking tot de koopkracht van gezinnen.’ In Frankrijk kiest Bouwfonds voor beheerste groei, aldus Jean-Philippe Bourgade: ‘Wij willen onze marktaandelen verstevigen en verbeteren, niet simpelweg om groter te worden, maar om ons imago en onze knowhow beter in de markt te zetten in een zeer competitieve context.’

Geen afstel In Nederland bevindt de grootste groei zich in steden als Amsterdam en Utrecht, met een uitloper naar de ‘Brabantse stedenrij’ (een metropool die gevormd wordt door de grote steden van NoordBrabant). Als geheel kampt Nederland met een vraaguitval, maar Walter de Boer is niet pessimistisch gestemd: ‘Er is en blijft een substantiële vraag naar woningen, ook al komt deze op dit moment

niet tot uiting. Het is uitstel, geen afstel. Wel is het zo dat thema’s als financierbaarheid en betaalbaarheid de komende jaren veel zwaarder zullen wegen bij de consument.’

Net zo goed blijft De Boer ook geloven in de kansen voor gebiedsontwikkelingen, zeker in de groeigebieden: ‘Er zijn mensen die zeggen dat gebiedsontwikkeling in een samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen ten einde is, maar ik denk dan: wie doet dan het werk en wie betaalt dan de rekening? Dat zullen niet de bedrijven uit de zorg of de energiesector zijn. Nee, het antwoord moet uit onze sector zelf komen.’ Kijkend naar de regio’s in de andere twee landen vindt De Boer het overigens opvallend dat de lokale binding daar veel sterker is dan in Nederland: ‘Je moet daar echt lokaal aanwezig zijn. Een ontwikkelaar in Bremen heeft in Hamburg niets te zoeken.

In Nederland is dat idee al langer afgeschaft.’

De regionale ‘hittegebieden’ in de drie landen kunnen binnen Bouwfonds op veel belangstelling rekenen. Sterker nog: ze zijn leidend in de strategie voor de komende jaren. Lickteig zegt hierover: ‘Onze strategie is om de huidige kantoren – die zich alle in

De regionale “hittegebieden” in de drie landen kunnen binnen Bouwfonds op veel belangstelling rekenen groeiregio’s bevinden – verder uit te bouwen en ons marktaandeel te vergroten. We willen in de economisch sterke gebieden een leidende rol in de woningontwikkeling spelen. Dat betekent ook dat we in die gebieden willen optreden waarin Bouwfonds nog niet vertegenwoordigd is. Zoals in Berlijn, dat op middellange en zeer lange termijn een interessante markt gaat vormen.’ In Frankrijk is het een vergelijkbaar verhaal, zo geeft Bourgade aan: ‘Wij volgen de economische en demografische ontwikkeling van steden ook op de voet. Om die reden zullen wij ons binnenkort in Bordeaux vestigen,

omdat deze stad op economisch, sociaal en cultureel vlak momenteel een zeer dynamische ontwikkeling doormaakt.’

In Nederland staan de verstedelijkte regio’s eveneens boven aan de lijst, hoewel Walter de Boer wel een nuance aanbrengt: ‘Prima, die onderzoeken van het Planbureau voor de Leefomgeving waaruit blijkt dat Amsterdam kan groeien naar 900.000 inwoners, maar je moet je wel afvragen: hebben we de locaties ervoor en worden daar vervolgens de goede woonmilieus gemaakt? Alleen dan kun je die vraag ook echt accommoderen. In het verleden had de overheid subsidies om de moeilijke binnenstedelijke locaties van de grond te krijgen; die tijd is voorbij.’

De klant aan het woord Het DuNeFra-onderzoek heeft ook veel kennis opgeleverd over de levensstijlen en woonvoorkeuren van consumenten, zo stelt JeanPhilippe Bourgade: ‘Voor onze klanten blijven scholen en vervoersmogelijkheden doorslaggevend bij de keuze van hun nieuwe woning, naast een verbeterde woonomgeving. Deze eis sluit niet alleen aan op de behoefte om een veilige aankoop te doen, maar ook op die van een hogere levenskwaliteit. Wonen in een stadscentrum betekent profiteren van het aanbod op het gebied van winkels, cultuur en sport, maar ook van de nabijheid van goede scholen, een aspect dat tegenwoordig steeds belangrijker wordt. Natuurlijk moeten we daar nog de aantrekkingskracht van het openbaar vervoer aan toevoegen, wat een noodzakelijk pluspunt is en tevens een essentieel argument voor ons, projectontwikkelaars, om uitsluitend woningen aan te bieden met bus-, tram- of metrolijnen in de buurt. Vervoersgemak is een criterium van fundamenteel belang geworden, niet alleen wat het milieu betreft, want voor vele Franse huishoudens is vervoer een belangrijke huishoudpost geworden.’

Uit dat laatste verklaart Bourgade voor een deel ook de aantrekkingskracht van stadscentra: ‘Het eigen woonhuis blijft onveranderd een droom van Franse gezinnen. Maar die wens impliceert vaak dat je verder van de stadscentra komt te wonen, waardoor je niet meer over alle faciliteiten beschikt. De markt voor eengezinswoningen staat bovendien zeer sterk in verband met de ontwikkeling van de samenstelling van huishoudens, met de toename van het aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen.’

6

december 2011 – naw dossier #42

7

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

De internationale verankering is cruciaal, zeker met het oog op de toekomst

Bouwfonds Property Development focust op drie landen: Nederland: Bouwfonds Ontwikkeling 5000 verkochte woningen per jaar, hoofdkantoor BPD en 5 vestigingen, actief sinds 1946

Hoevelaken

Frankfurt Paris

Franz-Josef Lickteig vindt de wens van Duitse consumenten om terug naar de stad te gaan een opvallende uitkomst: ‘Daarnaast is een belangrijke trend bij onze klanten dat zij de wens hebben een woonhuis te kopen, als investeringsgoed. Daarbij brengen Duitse kopers overigens veel meer eigen kapitaal in dan kopers in Frankrijk of Nederland.’

Dat uit het onderzoek blijkt dat Nederlanders gek zijn op grote woningen, is iets wat Walter de Boer niet verbaast: ‘Duitsland volgt ons daarin wel enigszins, maar in Nederland zijn onze woningen het laatste decennium zeker 15 procent groter geworden. Wij zijn het land van de Blokker en de C&A: gebruiksoppervlak is de ultieme wens; zaken als interieurkwaliteit, installaties en materiaalgebruik komen steevast op de tweede of derde plaats. In Duitsland en Frankrijk is dat anders.’

Landen met eigen karakter

Frankrijk: Bouwfonds Marignan Immobilier 3000 verkochte woningen per jaar, 17 vestigingen, actief sinds 2001

Jean-Philippe Bourgade

Franz-Josef Lickteig

Duitsland: Bouwfonds Immobilienentwicklung 600 verkochte woningen per jaar, 6 vestigingen, actief sinds 1993

Walter de Boer, directievoorzitter

De regio’s mogen dan centraal staan in de Bouwfonds-strategie, het laat onverlet dat het DuNeFra-onderzoek ook laat zien waarin de drie landen als geheel verschillen – en overeenkomen. Walter de Boer valt het in ieder geval op hoe verschillend er met ruimtelijk beleid wordt omgegaan: ‘In Nederland heeft de overheid altijd een dominante rol gespeeld in de ruimtelijke ontwikkeling; dat wordt nu snel minder, waardoor we mogelijk meer op Duitsland en Frankrijk gaan lijken. Maar nog steeds geldt dat allerlei partijen zich hier met de woningbouw bemoeien. We hebben er een enorm circus omheen gebouwd, een complete bedrijfstak van adviseurs en woningmarktdeskundigen. Dit leidt tot schijnbare rationaliteit.’

Vier bestuurslagen en de klant als middelpunt vereist professioneel jongleren. Wat volgens De Boer significant goed is, is het beleid ten aanzien van voorzieningen: ‘Door de invloed van de overheid is het beleid ten aanzien van voorzieningen goed. In tegenstelling tot in Duitsland en Frankrijk ben je hier niet aangewezen op de grote steden. Hier kun je je kinderen prima buiten de stad laten opgroeien. In Duitsland en Frankrijk is dat beeld veel extremer. Het contrast tussen de stedelijke agglomeraties en het platteland is stukken groter. Het platteland ontvolkt daar echt. Dat kun je van Maarssen en IJsselstein niet zeggen.’ Een belangrijke overeenkomst tussen de drie landen vindt De Boer het prijsniveau van de woningen in de stedelijke regio’s: ‘Daar bestaan vele mythen over in Nederland.

“In Duitsland is het wonen veel goedkoper”, wordt er dan gezegd.

Dat geldt dan wel voor langs de grenzen, maar in de stedelijke agglomeraties bevinden de prijzen zich op een vergelijkbaar niveau (zie pag. 10). Sterker nog: in enkele Franse en vele Duitse regio’s liggen de prijzen hoger. Daar is dit onderzoek ook goed voor, om allerlei ingesleten beelden eens even scherp tegen het licht te kunnen houden.’

ment? Franz-Josef Lickteig wijst met betrekking tot de onderlinge samenwerking vooral op het belang van gezamenlijk marktonderzoek en trendanalyses: ‘Onze internationale verbinding zorgt ervoor dat we onze thuismarkt vanuit een ander perspectief kunnen bekijken en nieuwe marktkansen erkennen. Bovendien zorgt de professionaliteit van een internationale onderneming voor effiencywinst in het dagelijks werk.’

Kijkend vanuit hun eigen land naar de twee andere landen zien ook de Duitsland- en Frankrijk-directeuren opvallende verschillen.

Lickteig hierover: ‘Ik vind het opvallend dat er in Frankrijk en Nederland nog vele gebieden aanwijsbaar zijn waar de bevolking fors groeit. Dat is in Duitsland echt anders; de groei is hier wel aanwezig, maar gematigder. Ook is in de twee andere landen het fiscale regime nadrukkelijk anders: de overheid stimuleert daar met belastingprikkels de woningmarkt. In Duitsland is dat niet het geval. Daar staat tegenover dat ons consumentenvertrouwen duidelijk beter is, evenals de economische vooruitzichten.’

De belastingmaatregelen die Frankrijk heeft ingevoerd, zijn zeer specifiek voor het land, zo geeft Bourgade aan: ‘Met name de maatregelen ter stimulering van de aankoop van woningen met het oog op de verhuur ervan. Deze hadden tot gevolg dat de verkopen toenamen, waardoor de leegstand afnam; met name in 2008, toen de gevolgen van de financiële crisis voelbaar begonnen te worden.’

Kijkend naar Duitsland ziet hij een ander verschil: ‘De Duitse markt is georiënteerd op de zes belangrijkste steden zonder dat een daarvan nu echt domineert. Dat is in ons land niet het geval, omdat de regio Parijs veruit de meest dynamische en krachtigste markt vormt. Toch valt tegenwoordig op dat de markt voor grote metropolen in de lift zit, dat is met name het geval voor de agglomeratie Lyon.

Daarnaast draagt Bouwfonds Property Development, als onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, met haar kredietwaardigheid wezenlijk bij aan de positie van Bouwfonds op de Duitse markt, aldus Lickteig: ‘De coöperatieve rechtsvorm van Rabobank, in combinatie met de roots van Bouwfonds als ontwikkelaar voor de gemeenten, zorgt voor vertrouwen – zowel bij consumenten als bij Duitse gemeenten.’

De financiële soliditeit en multidisciplinaire ervaring zijn twee troefkaarten die door Jean-Philippe Bourgade worden benoemd.

‘De kracht van de Rabobank Groep – die de hoogste rating van alle private banken heeft – stelt ons in staat een offensief beleid te voeren. Maar ook de nadruk die we als groep leggen op maatschappelijk verantwoord ondernemen is een belangrijk issue. In een economisch complexe omgeving is dat een essentieel referentiepunt, zowel binnen de onderneming als daarbuiten. Het geeft aan welke waarden wij op de voorgrond plaatsen: onze klanten en medewerkers, maar ook de maatschappij en het milieu.’

Qua demografie hebben Nederland en Frankrijk veel van elkaar weg. Opvallend is echter dat de werkloosheid in Nederland een minder grote rol speelt. Dat is in Frankrijk anders.’

Onderdeel van de groep Aan het slot van het gesprek richten we de blik nog even naar binnen: wat betekent het voor de directeuren dat zij onderdeel zijn van een overkoepelende organisatie, Bouwfonds Property Develop-

Ook Walter de Boer ziet de internationale verankering van Bouwfonds als cruciaal, zeker ook als hij naar de toekomst kijkt: ‘Je ziet het aan de jonge generaties: grenzen spelen steeds minder een rol voor hen. Zij volgen of het onderwijs of hun werk. Ik geloof – een beetje tegen de huidige tijdgeest in – nog steeds dat er op termijn echte Europeanen zullen ontstaan. Markten gaan in elkaar over; niet alleen in de grensgebieden. We gaan toe naar een Europa waarin zaken als financieringen, hypotheken en fiscaliteiten steeds meer op elkaar gaan lijken. Daarmee wordt het eenvoudiger om je op een andere plek te vestigen. En dan is het voor ons als ontwikkelaar een voorsprong om te weten wat daar de regionale wooncultuur is. Want ontwikkelen blijft altijd lokale business.

8

december 2011 – naw dossier #42

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

9

De drie landen in kort bestek

Dichtbij, maar toch heel anders In het internationale vergelijkende onderzoek van Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM staan Duitsland, Frankrijk en Nederland centraal. Het zijn de kernlanden waar Bouwfonds sinds de jaren negentig opereert. Hoe hebben zij zich de afgelopen tijd ontwikkeld en wat zijn de perspectieven voor de komende jaren? Conclusie: waar Nederland een stagnerende woningmarkt kent, doen Duitsland en Frankrijk het een stuk beter. We zetten de landen op een rij – naar structuur en conjunctuur.

Een andere woningvoorraad Ze liggen niet ver van ons vandaan, maar een snelle blik door de oogharen leert dat Duitsland en Frankrijk op bepaalde punten sterk afwijken van Nederland. De structuur van de woningvoorraad is hier een goed voorbeeld van. In Nederland is de eengezinswoning de standaard (71 procent), terwijl bij onze buren veel meer gestapeld wordt gewoond (Duitsland 53 procent, Frankrijk 43 procent). Daar komt een significant verschil in eigendomsvoorkeuren bij: in Duitsland is huren algemeen geaccepteerd en zelfs meer populair. Het aantal huurwoningen is hier ook veruit het grootst (60 procent), met het overgrote deel in de particuliere sector. Nederland en Frankrijk houden elkaar in evenwicht wat betreft het aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad, met een kleine 60 procent. De Nederlandse huursector wordt zwaar gedomineerd door sociale woningbouw.

Instappen in de koopwoningmarkt Ook culturele en financiële aspecten spelen een rol. Wie in Duitsland koopt, doet dat vaak op hogere leeftijd (eind dertig), omdat er een relatief forse hoeveelheid eigen kapitaal moet worden meegebracht (minimaal 20 procent). In Frankrijk en Nederland is kopen lange tijd zeer populair geweest. In Nederland kwam dat mede door het financieringsbeleid bij hypotheken; er werd door banken ruimhartig geld geleend en consumenten gingen risicovolle hypotheekvormen aan. In de andere twee landen is men veel voorzichtiger.

In de populariteit van de koopwoning ontstaan echter ook in Nederland scheurtjes, door de strengere hypotheekvoorwaarden die sinds kort van kracht zijn. Het automatisme dat woningen sterk in prijs blijven stijgen en huishoudens daardoor eenvoudig een wooncarrière kunnen doorlopen, is verdwenen. In Frankrijk hebben de oplopende hypotheekrente en huizenprijzen een vergelijkbaar effect. De hypotheekrentes in Duitsland zijn fors lager (tot wel 2,7 procent), maar de koper moet hier, zoals gezegd, een stevig percentage eigen vermogen meebrengen.

Bij onze buren is verder het tweedewoningbezit veel meer een geaccepteerd gegeven dan in Nederland. In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht, in Frankrijk heeft maar liefst 31 procent van de bevolking een tweede huis. Hier is het verschijnsel een tweede woning een bekend fenomeen, met name in de regio Parijs. Door de week woont men in de stad, in het weekend neemt men de wijk naar la campagne – het beste van twee werelden.

De ordening van de ruimte Ook op het terrein van ruimtelijke ordening en bouwbeleid steken de drie landen fundamenteel anders in elkaar. Duitsland en Frankrijk kennen beide geen landelijk ruimtelijk-ordeningsbeleid.

Het rijksbeleid in Frankrijk focust vooral op economische structuurversterking. Zogenaamde clustergebieden worden aangejaagd, onder meer door goede openbaarvervoerverbindingen (TGV) aan te leggen. Daarnaast krijgen de zwakkere stedelijke gebieden (Zones Urbaines Sensibles) steun van het rijk. Op lokaal niveau spelen de gemeenten in Duitsland een bescheiden rol: er is geen actief grondbeleid en marktpartijen spelen een voorname rol in de ontwikkeling van nieuwe gebieden. Zij maken hierover afspraken met de lokale overheid. In Frankrijk en Nederland hebben de gemeenten een veel grotere vinger in de pap van de ruimtelijke ontwikkeling.

In Duitsland en Frankrijk is “gestapeld” wonen meer in trek dan in Nederland De liefde voor groen Bijzonder is het contrast rond het thema duurzaamheid. In Nederland worden al langer energiezuinige woningen gebouwd, maar duurzaamheid speelt (nog) geen beslissende rol in de aankoopbeslissing van de consument. In Duitsland is het beeld anders: duurzaamheid is daar ‘standaard’, want dit maakt simpelweg deel uit van wat een Duitser verstaat onder een goede woning. Anders gezegd: het sluit naadloos aan bij de kwaliteitseisen van de consument. In Frankrijk is evenzeer sprake van een grote acceptatie en een grote belangstelling, die nog eens worden aangewakkerd door de landelijke overheid met belastingvoordelen en goedkope leningen. Ook worden ontwikkelaars hier door lokale overheden nauwlettend gescreend op hun duurzaamheidsprestatie. In Nederland staat duurzaamheid voor regeltjes en cijfertjes: het wordt als lastig en onduidelijk ervaren. In de andere landen wordt veel meer over comfort en kwaliteit gesproken.

Krimpen en groeien Dan de ontwikkelingen in de afgelopen jaren, met een vooruitblik naar de toekomst. Frankrijk lijkt er het beste voor te staan. Er is veel gebouwd in de afgelopen tijd; na het crisisjaar 2008 vond een opvallend snel herstel plaats. De laatste twee jaar werd een jaarlijkse productie van tussen de 350.000 en 400.000 woningen gerealiseerd. Het consumentenvertrouwen is groot en stabiel.

Door de verdere groei van het aantal nieuwe huishoudens in de komende jaren – er worden veel kinderen geboren – blijft de vraag naar woningen groot. Wel neemt het contrast tussen gebieden met krimp en gebieden met druk op de markt verder toe. Dat geldt ook voor Duitsland, waar met name het oostelijke deel van het land verder ontvolkt. Hier neemt het aantal gezinnen af; het aandeel van een- en tweepersoonshuishoudens neemt toe. Opvallend is het inzakken van de bouwproductie tussen 1995 en 2009, van 500.000 nieuwe woningen naar circa 135.000 woningen per jaar. De economische crisis heeft hier een rol in gespeeld, evenals het terugbrengen van het aandeel sociale woningbouw. In 2010 vond een lichte opleving plaats en deze zet naar verwachting door in 2011 en 2012. Net als in Frankrijk maken appartementen in de projectmatige nieuwbouw een fors deel uit van de productie.

Daarnaast kennen Duitsland en Frankrijk een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels.

In Nederland is de situatie een stuk minder rooskleurig, hoewel een bouwproductie van 52.000 woningen in 2010 niet eens zo schril afsteekt bij die van het veel grotere Duitsland. Wel is het aantal projectmatig ontwikkelde koopwoningen gedaald en nam het aantal onverkochte leegstaande woningen fors toe. Ook de outlook voor de woningmarkt is aan de sombere kant: het consumentenvertrouwen is op een dieptepunt beland en van een opleving in de markt is vooralsnog geen sprake. Een pluspunt is dat de bevolkingskrimp in Nederland, in vergelijking met Duitsland en Frankrijk, vooralsnog een beperktere omvang heeft. Alleen in de periferie neemt de bevolking af. Het is wel een trend die zich naar verwachting verder over Nederland zal verspreiden. Daarin gaan we dus meer op onze buren lijken, met een groter contrast tussen dichtbevolkte en legere gebieden.

A 10

december 2011 – naw dossier #42

11

regio Zwolle Appartementen Grondgebonden

B

C

D

E

Woningprijzen

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

239.700 240.700

regio Amsterdam Appartementen 280.700 Grondgebonden 336.400 regio Utrecht Appartementen Grondgebonden

296.000 320.800

regio Nijmegen Appartementen 287.800 Grondgebonden 256.400

-prijzen per Gemiddelde v.o.n.

2010 in stedelijk gebied in en Nederland Duitsland, Frankrijk partementen van nieuwbouw ap n woningen en grondgebonde

regio Den Haag Appartementen 254.500 Grondgebonden 351.300

regio Hamburg-Lüneburg Appartementen 432.060 Grondgebonden 296.658

regio Rotterdam Appartementen 241.900 Grondgebonden 295.800

regio Berlin-Potsdam Appartementen 419.750 Grondgebonden 300.101

regio Eindhoven Appartementen 243.000 Grondgebonden 322.000

regio Münster-Osnabrück Appartementen 259.749 Grondgebonden 269.318

F

regio Düsseldorf Appartementen 349.128 Grondgebonden 329.547 regio Köln-Bonn Appartementen 310.500 Grondgebonden 331.832

G

regio Rhein-Main-Gebiet Appartementen 325.270 Grondgebonden 345.597 H

regio Rhein-Neckar-Gebiet Appartementen 258.100 Grondgebonden 310.681 regio Nürnberg Appartementen 254.980 Grondgebonden 344.913

I

Samenstelling naar type woningvoorraad in 2010

regio Île-de-France incl. Parijs Appartementen 297.100 Grondgebonden 433.000

J

Nederland

regio Ille-et-Vilaine (Rennes) Appartementen 160.520 Grondgebonden 200.360 K

regio Loire-Atlantique (Nantes) Appartementen 171.610 Grondgebonden 229.020

71%

regio Regensburg Appartementen 216.234 Grondgebonden 290.791

regio Gironde (Bordeaux) Appartementen 184.760 Grondgebonden 229.420

L

29%

regio Stuttgart Appartementen 256.856 Grondgebonden 336.039

regio München Appartementen 465.766 Grondgebonden 603.313

regio Rhône (Lyon) Appartementen 205.860 Grondgebonden 277.440

Duitsland

regio Bodensee-Konstanz Appartementen 289.896 Grondgebonden 330.098

47%

regio Alpes-Maritimes (Nice) Appartementen 261.180 Grondgebonden 633.880

M

regio Var (Toulon) Appartementen 227.100 Grondgebonden 406.900

N

Bron Nederland: Monitor Nieuwe Woningen (2Q 2011) Bron Duitsland: Statistisches Bundesamt (2011) Bron Frankrijk: Le BIPE (juni 2011)

regio Bouches-du-Rhône (Marseille) Appartementen 194.450 Grondgebonden 265.150

Frankrijk

regio Haute Haute-Garonne Garonne (Toulouse) Appartementen 182.500 Grondgebonden 215.770

O

53%

57% 43%

regio Hérault (Montpellier) Appartementen 182.390 Grondgebonden 259.480 P

Grondgebonden woningen Appartementen Q

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

111

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

12

december 2011 – naw dossier #42

13

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Wat kosten de koopwoningen in onze buurlanden?

Woningprijzen in Nederland zeker niet te hoog!

Het zijn beelden die soms erg hardnekkig kunnen zijn, zoals ‘het wonen in Duitsland is zoveel goedkoper dan in Nederland’. Maar is dat ook zo? Het DuNeFra-onderzoek heeft ook de prijs van het wonen landelijk en regionaal in beeld gebracht. Belangrijkste conclusie: de grote stedelijke gebieden in Duitsland, Frankrijk en Nederland laten grote verschillen in verkoopprijzen zien, die voornamelijk samenhangen met de verhouding tussen vraag en aanbod in de betreffende stedelijke gebieden. In stedelijke gebieden waar de economie en de bevolking groeien, liggen de prijzen hoger. De bouwkosten komen in de drie landen aardig met elkaar overeen. We vroegen Han Joosten, hoofd Marktonderzoek van Bouwfonds, om een toelichting.

Hoe zijn de prijzen opgebouwd in de diverse stedelijke regio’s waar Bouwfonds actief is? Han Joosten, nauw betrokken bij opzet en uitvoering van het DuNeFra-onderzoek, reageert op verzoek van NAW dossier op dit specifieke onderdeel van de landenvergelijking. ‘Het wonen in grote Duitse stedelijke gebieden als Hamburg, Frankfurt en München is zeker duurder dan wonen in Amsterdam of Utrecht. Ook in Franse metropolen als Parijs, Lyon, Bordeaux en Nice betaalt de burger meer euro’s voor zijn woning. De eengezinswoning in Duitsland net over de grens bij Enschede of Zevenaar kost door zeer lage grondprijzen inderdaad minder dan in Nederland. Maar zodra je het stedelijke gebied Düsseldorf-Keulen bereikt, schieten de prijzen omhoog.

De gemiddelde prijs van een nieuwbouwappartement in Utrecht is 295.000 euro, terwijl de gemiddelde prijs in Düsseldorf 350.000 euro bedraagt (zie de kaart op pag. 10). Ook als je de Rijn-as naar Zuid-Duitsland volgt, worden de huizen duurder.’

Joosten begint met de basis der dingen: de beschikbaarheid van bouwgrond en de prijs daarvan. ‘Wie het over grondprijzen in deze drie landen wil hebben, moet goed in het oog houden wie de eigenaar van de grond is. In Duitsland is nagenoeg alle grond van particulieren. De prijs weerspiegelt daar behoorlijk zuiver de

druk op de markt. Is er veel vraag naar woningen, dan stijgt de prijs. Bij krimp (zoals in de grensgebieden met Nederland) daalt deze. In Nederland werkt het mechanisme langzamer: de grondprijzen, meestal tot stand gekomen via de residuele waardeberekening, blijven langer op een te hoog niveau bij dalende huizenprijzen. Bovendien heeft de overheid in Nederland meer invloed op de grondprijzen, omdat ze vaker grondeigenaar is en de plan- en ontwikkelingskosten geheel in de grondexploitatie laat meelopen, terwijl dergelijke kosten in Duitsland en Frankrijk op andere wijze worden gedekt.

Gerelateerd aan de verkoopprijzen van woningen (de zogenaamde grondquote) komt Nederland gemiddeld uit op 25 tot 35 procent’, aldus Joosten. ‘In de twee andere landen is die bandbreedte extremer, opnieuw afhankelijk van de marktsituatie: in Duitsland en Frankrijk van 20 tot 40 procent.

In München worden zelfs grondquotes van 50 procent genoteerd, bij verkoopprijzen van 6000 euro per m2 BVO.

Is bouwen in Nederland echt zo duur? Nee dus!

Dan een blik op de bouwkosten: hoe doen de Nederlandse bouwbedrijven het in vergelijking tot hun Duitse en Franse collegae? De uitkomsten liggen dicht bij elkaar, aldus Joosten:

‘In Nederland liggen de bouwkosten bij appartementen tussen 1300 en 1500 euro per m2. In Duitsland en Frankrijk, waar kopers overigens meer kwaliteit krijgen en een hoger afwerkingsniveau verlangen, zit dat respectievelijk tussen de 1100 en 1400 euro en tussen de 1200 en 1600 euro. In Nederland is het bouwen van grondgebonden huizen duidelijk goedkoper: 1000 euro per m2, versus 1200 bij onze buren. Oorzaak: onze traditie in het bouwen van grotere series aan grondgebonden woningen, met alle bouwtechniek is geoptimaliseerd.’ Grote nieuwbouwwijken met veel rijtjeshuizen en twee-onder-eenkappers zijn een typisch Nederlands verschijnsel. Over de ontwikkeling van de bouwkosten in de tijd gezien zegt Han Joosten: ‘In Duitsland zijn de portefeuilles van de bouwbedrijven goed gevuld door de grote vraag naar woningen in de steden, infrastructurele projecten en commercieel vastgoed. Het gevolg: stijgende prijzen door een tekort aan bouwcapaciteit. In Frankrijk stijgen de prijzen licht, terwijl ze in Nederland onder druk staan door vraaguitval.’

Regionale verschillen in verkoopprijzen zijn groot Wat kosten nou die woningen in de populaire stedelijke gebieden? Op dit punt zijn de verschillen het grootst, zo becijfert Joosten. Nieuwbouwappartementen blijken in Nederland het meest betaalbaar, met gemiddelde prijzen tussen de 250.000 en 295.000 euro. ‘Duitsland zit tussen de 300.000 in NordrheinWestfalen en 450.000 euro in München voor een vergelijkbaar appartement van circa 80 m2. In Frankrijk begint een studio van 30 m2 bij 150.000 euro, tot 600.000 euro voor een groter appartement. Overigens wordt een aanzienlijk deel van de appartementen in Duitsland en Frankrijk aan private beleggers verkocht, enerzijds uit fiscale overwegingen, anderzijds als een zekere investering in deze economisch turbulente tijden. Deze fiscale voordelen krijgen eigenaren die zelf in hun huis gaan wonen niet.’

Een ander groot verschil is de kwaliteit: de Duitse en Franse consument stellen hogere eisen aan het woonproduct dan de Nederlanders, maar zijn ook bereid daarvoor extra te betalen en pas op latere leeftijd naar een koopwoning te verhuizen, als er meer eigen vermogen is gespaard.

Voor de grondgebonden nieuwbouwwoningen een vergelijkbaar beeld: Nederland noteert een bandbreedte tussen de 265.000 en 335.000 euro, in Duitsland is dat voor een vergelijkbaar product tussen de 300.000 en 600.000 euro. Franse consumenten betalen tussen de 250.000 en 500.000 euro voor een grondgebonden woning. Ook hier de vraag hoe de prijzen zich ontwikkelen.

Joosten: ‘In Nederland, dat zal geen verrassing zijn, staan de vrij-op-naamprijzen neerwaarts onder druk. In Frankrijk is de situatie vrij stabiel, maar in Duitsland zien we de prijzen juist behoorlijk aantrekken. De woningmarkt in een aantal populaire stedelijke regio’s is booming; het wonen in en nabij de stad is daar steeds meer in trek.’

Conclusie Consumenten in Duitsland en Frankrijk zijn bereid hogere woonlasten (tot wel 1/3 van hun inkomen) te accepteren voor prettig wonen met een hoge kwaliteit. De Nederlanders willen de aanschaf van hun woning in evenwicht brengen met andere gewenste uitgaven als automobiliteit en vakanties.

Verder is de nieuwbouw in stedelijke gebieden in Nederland in vele opzichten lager geprijsd dan in vergelijkbare Franse en Duitse stedelijke gebieden. Maar dat geldt niet voor de grondprijzen, die in Nederland minder snel reageren op de woningvraag, onder meer door sterkere overheidsbemoeienis en het ruimtelijke ordeningsbeleid gebaseerd op schaarste.

december 2011 – naw dossier #42

14

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

15

De consumenten aan het woord

Drie nationale woonculturen in beeld Het bestuderen van de marktontwikkelingen – hoe nuttig ook – in Duitsland, Frankrijk en Nederland is één, het bevragen van de consument is een onlosmakelijke twee.

Hoe kijken bewoners in de drie landen aan tegen woning, locatie en betaalbaarheid? Per land namen duizend respondenten deel aan wat een representatieve steekproef genoemd mag worden. Conclusie: de landen kennen een sterke eigen wooncultuur, waarin bijvoorbeeld verschillend tegen kopen en huren wordt aangekeken. Er zijn ook overeenkomsten, zoals een sterke voorliefde voor vrijstaande woningen, maar bijvoorbeeld ook voor kleinschalige appartementen. Een overzicht van de belangrijkste voorkeuren en wensen.

consumenten een woning kopen en dan pas op latere leeftijd.

In Frankrijk staat een koopwoning bij twee derde van de ondervraagden bovenaan op het verlanglijstje. Nederlanders willen net zo graag kopen als de Duitsers en de verhuisgeneigdheid is in ons land het grootst. In de komende jaren verwacht 35 procent te gaan verhuizen, tegen 25 procent bij de buren.

Bij de afweging van kwantiteit versus kwaliteit blijken de Nederlanders de grootste liefhebbers van ruimte. Met voorsprong worden hier de meeste vierkante meters gevraagd: ruim een derde van de geënquêteerden wil meer dan 150 m2. Bij de Duitsers kiest juist de helft voor een woning kleiner dan 100 m2. Onze oosterburen lijken kwaliteit en afwerking belangrijker te vinden dan ruimte. Zij nemen ook genoegen met minder kamers en met een minder grote woonkamer. Bij de Fransen is kwaliteit eveneens belangrijker dan de grootte van de woning, maar dit verband is minder sterk dan in Duitsland.

28 procent steken zij ver uit boven de Nederlanders (21 procent) en de Duitsers (16 procent). Het wonen in een wijk die direct grenst aan de binnenstad is, met name in Nederland en Duitsland, populair. Daarentegen staan de nieuwbouwgebieden aan de randen van de stad er in alle drie de landen slecht op. De meeste stemmen gaan op voor de categorie ‘landelijk wonen’: dit heeft de voorkeur van meer dan 50 procent bij de Fransen, vrijwel direct gevolgd door de Nederlanders. De Duitsers zijn hier, met een ruime 30 procent, minder van gecharmeerd.

Bij alle ondervraagden in alle landen is de afkeer (‘daar wil ik zeker niet in wonen’) van appartementengebouwen met meer dan acht verdiepingen manifest aanwezig. Alleen huurders in Nederland zijn voor deze woonvorm te vinden. Beter vergaat het de appartementengebouwen tot vier lagen; deze doen het goed in alle drie de landen. In de grondgebonden sfeer blijken twee-ondereen-kapwoningen en met name rijwoningen een specifiek Nederlands product. De waardering hiervoor is in Duitsland en Frankrijk niet groot. Daar is de vrijstaande woning of een luxe appartement de norm in het wensenplaatje.

Wat vinden we verder belangrijk?

Al bij de eerste vraag in de enquête wordt duidelijk dat er grote verschillen in woonvoorkeuren zijn tussen Duitsers, Fransen en Nederlanders. In Duitsland wil ‘slechts’ de helft van de

Waar willen we wonen?

Echt binnenstedelijk wonen willen vooral de Fransen, met

Bij de aanschaf van een woning worden ook andere aspecten in ogenschouw genomen. De aansluiting op openbaar vervoer bijvoorbeeld; in Nederland is dit minder een issue dan in de andere landen. Ook de afstand tot de werkplek speelt hier een veel kleinere rol. De energiekosten, ook in de toekomst, spelen bij Duitsers en Fransen een prominente rol bij de aankoop van een woning. In Nederland ligt dat percentage aanmerkelijk lager. Een laatste opvallende uitkomst: Duitsers en Fransen denken al op jongere leeftijd na over het ouder worden; zij hebben een voorkeur voor levensloopbestendige woningen. In Nederland speelt dit thema pas op latere leeftijd; Nederlanders verhuizen vaker en kopen zelden een woning ‘voor het leven’. Zij maken vanaf jonge leeftijd een wooncarrière door in de koopsector en kopen op jonge leeftijd niet het huis waarin ze oud willen worden.

Voorkeur voor twee-onder-een-kapwoningen

Voorkeur woning kopen of huren

Gewenste locatie

100

100

60

90

90

80

80

Hoe willen we wonen?

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

%

Duitsland

Frankrijk

Weet niet/geen opgave Daar wil ik zeker niet wonen Kan ik me voorstellen om in te wonen Daar zou ik graag in wonen

Nederland

40 30 20 10

%

0 Duitsland

Geen opgave

Weet niet

Frankrijk

Kopen

Huren

Nederland

%

in de stad (nieuwbouw en bestaande bouw)

Duitsland

0

Nederlanders willen voor het grote huis dat wordt gewenst ook veel betalen, zowel voor een appartement als voor een grondgebonden woning. Meer dan 50 procent wil meer dan 300.000 euro betalen voor die laatste categorie. Wellicht speelt hier ook de hypotheekrenteaftrek een rol, die het in Nederland mogelijk maakt meer geld te lenen dan in Duitsland en Frankrijk.

De Duitsers zijn echter bereid om het grootste deel van hun inkomen aan wonen te betalen. De geaccepteerde woonlastenquote ligt hier op 33 procent, gevolgd door Nederland met 30 procent en Frankrijk met 28,5.

Wie maakt de woning?

Een laatste vraag die aan de consumenten werd gesteld, had betrekking op het imago van de projectontwikkelaar. Oftewel: in hoeverre kijkt men naar het bedrijf dat de woning ontwikkelt en neemt men dit mee in de aankoopbeslissing? In Duitsland is het imago zeer belangrijk (76 procent), gevolgd door Frankrijk (65 procent) en Nederland (43 procent). Een mogelijke verklaring is dat in Nederland de standaard van bouwen al zo hoog ligt dat de producent er minder toe doet. De kwaliteit van verschillende aanbieders is daardoor betrouwbaar. Daarnaast kennen we in ons land een uitgebreid garantiestelsel dat ervoor zorgt dat kopers geen grote problemen ondervinden bij een faillissement van ontwikkelaar of bouwer. In Duitsland en Frankrijk is dat in voorkomende gevallen maar de vraag.

Opvallend is wel weer dat Bouwfonds in Nederland de grootste naamsbekendheid geniet: 60 procent van alle ondervraagden kent dit merk. In de zich ontspannende Nederlandse woningmarkt mag verwacht worden – met een toenemende concurrentie onder woningaanbieders – dat imago een belangrijkere rol gaat spelen.

Het onderzoek onder consumenten Het omvangrijke veldwerk voor de drieduizend telefonische enquêtes werd verricht door het Duitse onderzoeksbureau Usuma, dat gespecialiseerd is in grote landelijke opiniepeilingen over politieke en maatschappelijke vraagstukken. Met partnerbureau The Choice in Nederland werd gekozen voor één uniforme wijze van benaderen van de consumenten (per telefoon, omdat de internetdichtheid in Duitsland en Frankrijk aanzienlijk lager ligt dan in Nederland) en in dezelfde tijdsperiode (juni 2011). De effecten van het verder aangetaste consumentenvertrouwen (zomer 2011) zijn in het onderzoek niet meegenomen. Aan de representativiteit doet dat echter niets af.

50

0

0

Wat willen we betalen?

Frankrijk

een nieuwbouwgebied aan de rand van de stad

Nederland

landelijke dorpse omgeving (nieuwbouw en bestaande bouw)

Bron: Trimag

Per land zijn 1000 consumenten (mannen en vrouwen) in de leeftijd van 16 tot 80 jaar geïnterviewd. Dit is een representatieve weergave qua inkomen, opleidingsniveau en woonplaats op basis van de demografische gegevens per land.

16

december 2011 – naw dossier #42

17

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Huishoudensgroei 2010-2020

Kansrijke regio’s

Eenentwintig kansrijke regio’s benoemd

Bevolking en economie zijn leidend Met de toenemende verschillen in economische en demografische ontwikkeling binnen landen is het steeds minder zinvol voor visies op de woningmarkt om het nationale schaalniveau te hanteren. Zowel voor marktonderzoek als voor de investeringsbeslissingen die daaruit voortvloeien geldt: de regio staat centraal. In de visie van Bouwfonds wordt de komende jaren gekoerst op verstedelijkte gebieden, waar de bevolking en de economie verder groeien. De trek naar de stad zet onverminderd door, in Nederland en daarbuiten. Daar liggen de kansen voor ontwikkeling.

< -0,5% -0,5 - 0,0% 0,0 - 0,5% 0,5 - 1,0% > 1,0%

Woningmarkten zijn van oudsher lokale en regionale business.

Daar maken woonconsumenten en bedrijven hun keuzes en daar haken overheden en marktpartijen met hun investeringsbeslissingen op aan. Zelfs binnen een klein land als Nederland nemen de contrasten tussen de randen van het land – waar de krimp al manifest wordt – en het economische kerngebied toe.

In Duitsland en Frankrijk spelen vergelijkbare ontwikkelingen.

Landelijke cijfers en gemiddelden hebben daarom steeds minder betekenis: het is zaak in te zoomen op een lager schaalniveau.

Reden voor Bouwfonds Property Development (BPD) en REIM om de regio’s in de drie landen gedetailleerd te onderzoeken.

Met een analysemodel dat zelf is ontwikkeld door BPD en REIM (zie kader pag 18) zijn 229 regio’s doorgelicht, op basis van criteria als de werkgelegenheids- en huishoudensgroei. Hieruit kwamen eenentwintig topregio’s naar voren, die individueel aan een nader onderzoek zijn onderworpen. Het resultaat is een omvangrijke hoeveelheid regionale marktgegevens, die op een uniforme manier zijn opgebouwd en daarom goed onderling vergeleken kunnen worden.

Geselecteerd Niet geselecteerd

Frankrijk kent een grote migratiebeweging naar de Atlantische en mediterrane kustlijn zuiden en het westen: naar de kust. Parijs blijft hét centrum, maar ook andere regio’s hebben goede papieren, zoals Lyon en Toulouse. In Duitsland is het beeld gemengder. Veel groeiregio’s bevinden zich in het economisch sterke zuiden, maar ook rond Hamburg is veel dynamiek aanwezig. Dat geldt niet voor het oosten van Duitsland, waar alleen Berlijn nog groeit qua bevolking. In het vervolg van dit artikel zetten we per land de belangrijkste regionale ontwikkelingen op een rij.

De Duitse regio’s Noord en Zuid In de top 21 van kansrijke regio’s voor de periode tot 2020 (zie kaart rechts bovenaan deze pagina) staan vier Nederlandse regio’s, zes Franse en elf Duitse. Met daarbij de kanttekening dat een regio in Frankrijk een groter geografisch gebied omvat dan in Nederland en Duitsland. In Nederland gaat het om de karakteristieke kernas van Rotterdam naar Amsterdam en Utrecht, met uitlopers naar Zwolle en de Brabantse stedenrij.

Een gebied dat ook wel bekend staat als het ‘rompertje’: hier vindt de meeste economische activiteit plaats en groeien de steden door hun aantrekkingskracht op bewoners en bedrijven.

In Frankrijk gaat de overall beweging in de markt richting het

In Duitsland zijn elf kansrijke regio’s geïdentificeerd, van Bodensee-Konstanz in het zuiden tot en met Berlin-Potsdam in het noordoosten. De zuidelijk gelegen regio’s, waaronder ook München-Augsburg en Nürnberg, hebben de beste papieren waar het de woningmarktontwikkeling betreft. Dat geldt ook voor Hamburg, het gebied rond de Rhein, Münster-Osnabrück en Stuttgart. In alle gebieden is de vraag naar woningen groot.

Elke regio heeft daarbij eigen sterkten, wat tot uitdrukking komt in kansrijke woonproducten. In Hamburg is de vraag naar huur- en koopappartementen bijvoorbeeld groot, terwijl in Bonn de grondgebonden woningen het heel goed doen.

Darmstadt kent een goede markt voor studentenwoningen en

18

december 2011 – naw dossier #42

19

naw dossier Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Opzet en aanpak van het onderzoek

DuNeFra in ’t kort koopappartementen, Bodensee-Konstanz speelt met seniorenwoningen in op de vraag van koopkrachtige ouderen die een woning zoeken in een aantrekkelijk landschap en een prettig klimaat. De hoogste prijzen voor woningen in Duitsland worden gerealiseerd in de regio München-Augsburg; appartementen kosten hier circa 4500 tot 10.000 euro per vierkante meter, een eengezinsrijwoning brengt minstens een half miljoen euro op.

De Franse regio’s In Frankrijk zijn vooral regio’s langs de Atlantische en mediterrane kust kansrijk, zowel voor eerste als tweede woningen.

Dit hangt samen met een migratiebeweging van koopkrachtige ouderen naar het zuiden. De kansrijke regio’s zijn gelegen rond grote, sterke steden met een dito uitstraling en aantrekkingskracht: Toulouse, Rennes, Nantes, Lyon, Bordeaux en niet te vergeten Parijs. Rond een aantal van deze steden zijn economische ‘concurrentieclusters’ gevestigd, die kunnen rekenen op extra steun van de Franse rijksoverheid. In Toulouse is dat bijvoorbeeld de luchtvaartindustrie rond Aerospace. Enige uitzondering hierop is de regio Provence-Côte d’Azur, een gebied dat het gemis aan een grote stad of economisch cluster compenseert met een zeer aantrekkelijk klimaat. Juist in dit gebied is het aantal huishoudens het sterkst gegroeid tussen 2001 en 2010.

Het komende decennium zet deze ontwikkeling onverkort door.

Alleen de regio Île-de-France, rond Parijs, laat nog grotere demografische groeicijfers zien. De jaarlijkse woningproductie komt overeen met dit beeld. De meeste woningen worden in Parijs en omgeving gebouwd, naar verwachting ook de komende tien jaar. De vraag naar woningen blijft hier onverminderd groot.

De enige belemmerende factor in dit gebied is de beschikbaarheid van bouwgrond. De prijsniveaus in Frankrijk variëren voor appartementen van 3000 tot 8000 euro per vierkante meter.

De Nederlandse regio’s Vier regio’s komen naar voren op basis van de Bouwfondskansrijkheidsanalyse: Groot-Amsterdam, Utrecht-Amersfoort, de Zuidvleugel van de Randstad en de A50-as (van Eindhoven naar Zwolle). Ook hier is de marktontwikkeling een weerslag van de groei van het aantal huishoudens en economische ontwikkelingen. De grootste groei doet zich voor in de noordvleugel van de Randstad, specifiek in de steden Amsterdam en Utrecht. Amsterdam scoort qua inkomensontwikkeling erg hoog; het moet alleen de regio München-Augsburg voor laten gaan. In Amsterdam en Utrecht zien we in Nederland ook de hoogste prijsniveaus voor woningen. De zuidvleugel is substantieel qua omvang, maar kent lagere prijsniveaus.

De groei van het aantal huishoudens en het inkomen per hoofd van de bevolking nemen aan deze kant van de Randstad de komende jaren minder snel toe. Verder zijn ontwikkelingen langs de as van de A2 en A50 kansrijk; vooral rond ’s-Hertogenbosch, met een uitloper naar Eindhoven.

Op zoek naar kansrijke regio’s Voor de regionale analyse is een eigen onderzoeksinstrument ontwikkeld, dat stoelt op de ontwikkelingskennis van Bouwfonds Property Development en de beleggingsexpertise van Bouwfonds REIM. Beide ‘brillen’ zijn gecombineerd in één regionaal analysemodel, gebaseerd op gegevens van Experian. BPD en REIM hebben hieruit een eigen combinatie van variabelen samengesteld, met de economie en de bevolkingsontwikkeling als voornaamste onderdelen. Belangrijkste doel van het model is het voorspellen van de kansrijkheid van een regio voor nieuwe project- en gebiedsontwikkelingen. Daarnaast kan met terugwerkende kracht worden gekeken in hoeverre de eerdere voorspellingen van Bouwfonds klopten waar het de investeringen in regionale woningmarkten betreft. Conclusie van dat retrospectief: achteraf gezien zijn door Bouwfonds de juiste focusgebieden gekozen. Met het nieuwe model kunnen dergelijke voorspellingen met een nog hogere prognosewaarde worden gedaan. Het versterkt de positie van Bouwfonds als het vastgoedexpertisecentrum van Rabobank. Het centrum is een bron van kennis en kunde die binnen de drie landen kan worden ingezet om marktstudies te begeleiden en daarmee de basis te leggen voor afgewogen investeringsbeslissingen.

Langs de meetlat Variabelen die de kracht van een regio in beeld brengen: Werkgelegenheidsgroei Bruto nationaal product 2010 Bruto nationaal product per hoofd bevolking 2010 Werkgelegenheidsclusters Huishoudensgroei 2010-2020 Aantal huishoudens 2010 Bevolkingsgroei 2010-2020 Bevolkingsdichtheid 2010 Aandeel 60-plussers

In de Bouwfonds-wandelgangen is het vergelijkende landenonderzoek naar de woningmarktontwikkelingen in Duitsland, Nederland en Frankrijk al DuNeFra genoemd. Achter die roepnaam gaat een omvangrijke hoeveelheid research schuil, uitgevoerd door Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM en ondersteund door drie buitenlandse onderzoeksbureaus. Zij gingen niet over één nacht ijs om de drie landen op een vergelijkbare manier in kaart te brengen. Een kijkje in de keuken van de onderzoekers.

De basis voor het DuNeFra-onderzoek is gelegd door de onderzoekers van Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM. Beide bedrijven maken deel uit van Rabo Vastgoedgroep, het vastgoedexpertisecentrum van Rabobank.

Ze beschikken elk over een eigen afdeling Marktonderzoek, met onderzoek en advies als kernactiviteiten. Jaarlijks worden tientallen marktstudies en consumentenonderzoeken uitgevoerd.

Er wordt gewerkt voor de binnenlandse en buitenlandse landendirecties en regiokantoren. Dat gebeurde ook bij het DuNeFra-onderzoek. Enkele jaren geleden (zie ook het visieverhaal op pag. 4) besloot Rabo Vastgoedgroep om haar activiteiten vooral op Duitsland, Nederland en Frankrijk te richten. Anno 2011 ontstond de behoefte aan een grondige vergelijking van de woningmarkten in de drie landen. Hoe staan zij ervoor en waar zijn in de komende jaren de groeiregio’s te verwachten? En waar moet Bouwfonds dus haar investeringen en ontwikkelingsactiviteiten primair op richten?

Met steun van drie erkende bureaus Gewapend met die hoofdonderzoeksvraag gingen de onderzoekers van Bouwfonds aan het werk. De voorbereiding vond plaats op basis van het eigen datamateriaal en de onderzoeken die in de afgelopen jaren al waren verricht. Hieruit bleek dat op een aantal punten extra gegevens noodzakelijk waren. Om deze te verzamelen, werden drie gerenommeerde bureaus ingeschakeld: – Le BIPE in Frankrijk. Dit bureau houdt op landelijk en regionaal niveau allerlei gegevens bij en adviseert de Franse overheid op tal van thema’s. Ontstaan als beleidsonderzoeksbureau in de jaren

vijftig van de vorige eeuw heeft Le BIPE inmiddels de vleugels uitgeslagen naar de markt. Op drie punten zorgden zij voor een aanvullende analyse: 1. ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening, duurzaamheid en hypotheken; 2. een verkenning van woningtekorten; 3. een regionale analyse.

– Trimag in Duitsland, een op de woningmarkt gespecialiseerd onderzoeksbureau. Omdat op regionaal en lokaal niveau bij onze oosterburen woningmarktgegevens slecht beschikbaar zijn, is hier een inhaalslag gemaakt. De elf kansrijke regio’s die uit de eerste analyses naar voren kwamen, zijn diepgravend in kaart gebracht. Zo is al het woningaanbod van de internetsite Immoscout per regio geanalyseerd en zijn de gemeenten binnen deze regio’s geïnterviewd om de woningbouwcapaciteiten in beeld te krijgen.

– Usuma in Duitsland. Dit onderzoeksbureau voert wekelijks enquêtes uit onder de burgers naar politieke voorkeuren en maatschappelijke trends. Voor het DuNeFra-onderzoek zijn 3000 burgers ondervraagd, in elk land 1000. Deze zijn telefonisch op een eenduidige manier benaderd, waardoor de gegevens van de drie landen goed vergelijkbaar zijn.

Kennis ophalen en delen Voor de Nederlandse situatie is alle marktinformatie door Bouwfonds zelf aangedragen. Om de uitkomsten te verifiëren en te vertalen naar de strategie voor de toekomst, zijn interviews gehouden met de directeuren van de landelijke organisaties van Rabo Vastgoedgroep in de

drie landen. Ook de directeuren van de geselecteerde regio’s zijn bevraagd op hun visie op de woningmarkt voor de komende vijf jaar. Samen met de onderzoeksuitkomsten biedt dit zowel voor de ontwikkelingen van Bouwfonds Property Development als voor de beleggingen van Bouwfonds REIM een solide basis. Niet alleen zijn er veel nieuwe data verzameld, ook is voor de toekomst duidelijk in welke bronnen deze data te vinden zijn. De kennis die hieruit voortvloeit wordt actief binnen de Bouwfonds-organisatie gedeeld.

Onderzoek 1. Het onderzoek is uitgevoerd door onderzoekers van Bouwfonds Property Development (Han Joosten, Hans Wisman, Cárin Alves en Rink Drost) en van Bouwfonds REIM (Léon Muller, Roelfke Buitink).

Verkenning van economische en geografische gegevens van Duitsland, Nederland en Frankrijk door middel van deskresearch en met behulp van Le BIPE (Frankrijk) en Trimag (Duitsland).

2. Onderzoek naar de behoeften en wensen van consumenten door Usuma.

3000 woonconsumenten geënquêteerd, 1000 als in elk land.

3. Onderzoek basis voor regionale en lokale strategie Bouwfonds. Definiëring kansrijke regio’s, op basis van een model van Bouwfonds Ontwikkeling en REIM. Het model maakt gebruik van economische en demografische gegevens uit de database van Experian.

4. Selectie van de 21 kansrijke regio’s voor Bouwfonds.

20

december 2011 – naw dossier #42

21

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Ackermannbogen in München

Kazerneterrein krijgt hoogwaardige invulling

Programma: 312 appartementen en 33 stadswoningen, 12.500 m2 commerciële ruimte Architecten: Steidle + Partner Architekten en H2R Architecten BDA Landschapsarchitect: Dipl.-Ing. Barbara Franz Stedenbouwkundigen: Landeshauptstadt Mü nchen en Steidle + Partner Architekten Start ontwikkeling: 2003 Start bouw: 2004 Oplevering: 2003 -2009

Een programmatische mix zorgt voor levendigheid

De bevolkingstrek naar het zuiden van Duitsland is onmiskenbaar. Er is veel werkgelegenheid, een aantrekkelijk klimaat en de bergen zijn onder handbereik. De vraag naar hoogwaardig wonen is er groot.

Bouwfonds speelde daarop in met de succesvolle herontwikkeling van een voormalig defensieterrein.

Ze liggen verspreid over het stedelijke weefsel van München; de industrie- en defensieterreinen die hun oude functie hebben verloren en de laatste jaren in sneltreinvaart worden herontwikkeld. Ook het project Ackermannbogen is op een dergelijk terrein tot stand gekomen. De Bundeswehr hield het hier in de jaren negentig van de vorige eeuw voor gezien, op dit veertig hectare grote terrein dat grenst aan de 19e- eeuwse wijk Schwabing en het Olympiapark. Deze strategische ligging vergrootte de kansen op een succesvolle herontwikkeling, zo geeft Thomas Götz, regiodirecteur van Bouwfonds Immobilienentwicklung in München, aan. Hij schetst de gang van zaken: ‘Wij hebben zelf de gemeentelijke overheid hier benaderd met een initiatiefplan voor dit gebied. In totaal zijn hier circa 2000 woningen gebouwd.

Wij slaagden erin met onze visie een deelplan met circa 340 woningen en de nodige commerciële ruimte in de wacht te slepen.

Wat de gemeente met name aansprak, was de wijze waarop onze stedenbouwkundige, professor Steidle, de woningen heeft ingepast in de bestaande groenstructuur. Ook al was het een defensieterrein, er bevonden zich prachtige oude bomengroepen. Die zijn

in het plan bewaard gebleven. Het zorgt voor een goede aansluiting op het Olympiapark en – nog belangrijker – een aangename woonomgeving voor de bewoners.’

Gemengd programma Een ander selling point van de Bouwfondsvisie was volgens Götz de programmatische mix: ‘De gemeente hecht daar veel waarde aan. Elders in de stad zijn vergelijkbare terreinen herontwikkeld, maar daar is bijvoorbeeld alleen luxe woningbouw gerealiseerd. Door die monofunctionaliteit ontstaat geen levendigheid. Bij Ackermannbogen is dat wel gelukt. De voorzieningen voor het dagelijks leven bevinden zich in het gebied – wat de automobiliteit beperkt – en er wordt ook gewerkt. Daarmee sluit het gebied goed aan op de bestaande stad, die eveneens gemengd van karakter is.’ De mix vertaalt zich ook in een breed aanbod aan woningtypen, met bijpassende prijskaartjes.

Thomas Götz over dit aspect: ‘We hebben betaalbare appartementen gerealiseerd – iets waar de stad München terecht veel waarde aan hecht – maar ook luxe woningen, tot penthouses van 400 m2. Juist het samenwonen van verschillende groepen

mensen, met kleine en grote beurzen, ervaren we hier als een kwaliteit.’ Voor de nabije toekomst ziet Götz daarin een grote uitdaging weggelegd: ‘München is zeer in trek en groeit de komende decennia verder door, maar dat heeft ook een schaduwzijde: nergens in Duitsland zijn de woningprijzen zo hoog. Nu bovendien het aantal grootschalige binnenstedelijke herontwikkelingslocaties terugloopt, is het de vraag waar en hoe er nog betaalbaar gebouwd kan worden. Bouwfonds denkt daar volop in mee, zowel met de stad München als met de omliggende gemeenten.’

Vernieuwing Ruimte voor vernieuwing was er ook in het plan. Zo zijn 33 bijzondere meergeneratiewoningen ontwikkeld, onderscheiden met de Duitse Opdrachtgeversprijs 2010 van de Landeshauptstadt München. Het lukte zelfs om een woontoren van 45 meter hoog te realiseren, aldus Götz: ‘In deze stad was men tot voor kort huiverig voor hoogbouw.

Dat zou de skyline met de oude kerken te veel aantasten. Maar met dit ontwerp zag men in dat hoogbouw juist een toevoeging voor de stad kan betekenen.’

In het royale groen van de voormalige Bundeswehrkazerne zijn de nieuwe appartementen en eengezinswoningen gesitueerd.

Architectuur en inrichting publiek domein hebben veel aandacht gekregen.

22

december 2011 – naw dossier #42

23

naw dossier Onderzoeksdossier: Woning­markten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Le Parvis in Vauréal

Nieuw stadshart op meerdere fronten

Aantal en type woningen: 69 appartementen Voorzieningen: commerciële ruimte (winkels en horeca) Architecten: Atelier Ars Aedificandi en Atelier Xavier Bohl Landschapsarchitect: Semavo Gewonnen prijs: Pyramide d’Argent du logement durable 2007 Start ontwikkeling: 2004 Start bouw: 2005 Oplevering: 2007

De samenwerking met Bouwfonds Marignan heeft onze verwachtingen overtroffen

De ville nouvelle Vauréal, op 25 km van Parijs, is in enkele decennia snel gegroeid. Een dorpje werd een stad, maar een aantrekkelijk stadshart ontbrak. De gemeente selecteerde Bouwfonds Marignan om daar verandering in te brengen. Met succes: het centrum leeft weer.

Tot het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw was Vauréal een dorpje met 800 inwoners. Nu staat er een stad waar 17.000 mensen wonen. De aanwijBernard Morin zing als nieuwe stad (‘ville nouvelle’) door de landelijke overheid zorgde weliswaar voor veel bouwinitiatieven, maar deze vonden versnipperd plaats. Het was reden voor burgemeester Bernard Morin, zelf stadsplanoloog van origine, om in te grijpen: ‘Tien jaar geleden mochten burgemeesters van de villes nouvelles opnieuw bouwvergunningen verstrekken. Dat gaf ons de kans om het centrum van de stad terug te winnen.

Hier lagen sport­terreinen en lege ruimtes; de levendigheid ontbrak.’ De gemeente formuleerde de ambitie voor een nieuw stadshart, dat nadrukkelijk verder ging dan alleen een centrum, aldus Morin. ‘We wilden ervoor zorgen dat de meeste mensen te voet hun boodschappen konden doen, maar ook naar het theater konden gaan en van andere voorzieningen gebruik konden maken. We hadden op dat moment bijvoorbeeld niet eens één bank in ons centrum.’

Sociale mix

Het nieuwe stadshart heeft dit gemis duidelijk opgevuld, met een gemengd programma waarvan naast woningen en winkels ook bijvoorbeeld een nieuw stadhuis deel uitmaakt, gelegen aan het centrale plein. Voor de realisatie werd een prijsvraag onder verschillende projectontwikkelaars georganiseerd. Bernard Morin licht de gekozen manier van werken toe: ‘De ontwikkelaars moesten een planologisch totaalconcept neerleggen, in samenwerking met een architect en sociale en commerciële verhuurders. De ingediende projecten werden vervolgens beoordeeld door de inwoners van Vauréal.

600 van hen brachten hun stem uit en kozen Bouwfonds Marignan als ontwikkelaar voor het stadshart. Marignan heeft zeer goed begrepen dat de inwoners van Vauréal een traditioneel stadshart wilden, alsof deze stad al een paar honderd jaar bestond. Andere publieke criteria waren uiteraard ook belangrijk, zoals duurzaamheid en het mee-ontwikkelen van de sociale woningbouw. De samenwerking met Bouwfonds Marignan heeft het onder meer mogelijk gemaakt sociale koopwoningen voor starters te realiseren.

Daardoor is de sociale mix in het stadshart goed geslaagd.’

Klassieke uitstraling

Inmiddels heeft Bouwfonds Marignan vier deelprojecten in het stadshart van Vauréal opgeleverd, met in totaal circa 250 woningen. Het eerste project Le Parvis werd in 2007 onderscheiden met een ­duurzaamheidsprijs, vanwege de gunstige energieprestatie van de woningen. ­Bernard Morin is daarnaast zeer te s­ preken over de architectonische uitstraling. De architectuur refereert aan de klassieke stijl van het Pays de France; de traditionele stadjes ten westen van Parijs. ‘De klassieke principes, zoals de plint op de begane grond met winkels en restaurants, werken hier uitstekend. De uitvoering heeft mijn wensen en verwachtingen overtroffen.

Vijftien jaar geleden was Vauréal nog een slaapstadje, maar nu komt men vanuit de hele stedelijke agglomeratie op ons centrum af.’

De bewoners van Vauréal vroegen om een stadshart met een traditionele architectuur: uitnodigend en passend bij de streek. De klassieke nieuwe panden voegen zich goed in de omgeving.

december 2011 – naw dossier #42

24

25

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Riverside in Frankfurt am Main

Stijlvol wonen op een oud werfterrein Wonen aan het water wordt in toenemende mate gewaardeerd, ook in Duitsland. Op de plek van een oude werf in Frankfurt am Main ontwikkelde Bouwfonds het project Riverside. Het versterkt de aantrekkelijkheid van Frankfurt als werk- én woonstad.

Frankfurt am Main is met voorsprong een van de best draaiende Europese stedelijke regio’s.

Jaar in jaar uit staat de stad – achter Londen en Parijs – op een stevige Dieter von derde plaats van de Lüpke European Cities Monitor van de onderzoekers van Cushman & Wakefield. Bedrijven willen hier graag zitten, in dit financiële hart van de Bondsrepubliek. Dicht bij onder meer de vestiging van de Europese Centrale Bank en andere topinstellingen op het gebied van bankieren en financieren. De aantrekkingskracht als werkstad brengt echter ook spanning met zich mee, zo geeft Dieter von Lüpke, hoofd van het Stadtplanungsamt van de gemeente, aan. Er willen hier veel mensen wonen en die moeten voorzien worden van huisvesting: ‘Deze stad voert sinds twintig jaar een actief woningbouwbeleid, gericht op vergroting van de woningvoorraad. De komende jaren blijft deze ambitie onverkort van kracht, in een stad met 600.000 arbeidsplaatsen en “slechts” 690.000 inwoners. Wij zien Frankfurt am Main niet alleen als een economische vestigingsplaats met een grote betekenis, maar ook als een woonstad met een toenemende attractiviteit. In die zienswijze voelen we ons bevestigd doordat het inwonertal in de afgelopen jaren met 40.000 is toegenomen.’

Gemengde gebieden Kijkend naar de toekomst in termen van het gewenste woningbouwprogramma

en verstedelijkingsmodel, wijst Von Lüpke op de noodzaak om slim om te gaan met de schaarse binnenstedelijke ruimte.

‘Het is bijna onvermijdelijk dat woningbouw in een stad met een begrensde oppervlakte en met een intensieve concurrentie tussen stedelijke functies voor een belangrijk deel gestapeld wordt uitgevoerd. Afhankelijk van de potentie van het stadskwartier dat wordt ontwikkeld, plannen we echter ook woningaanbod in lagere dichtheden. Dat kunnen ook eengezinswoningen zijn, in de regel vaak twee-onder-eenkap- of rijwoningen.

Op die manier kunnen we binnen gebieden een mix van verschillende soorten woningen aanbieden – en daarmee verschillende soorten huishoudens bedienen.’

Als moeilijk punt noemt Dieter von Lüpke de groeiende kloof tussen de afbouw van het sociale woningbouwprogramma aan de ene kant en de stijgende vraag naar koopwoningen aan de andere kant.

‘Als stad proberen we daar zelf het nodige aan te doen, met publiek gefi nancierde woningen en nieuwbouwinvesteringen door de gemeentelijke woningcorporaties.

Ook koopt de stad zogenaamde Belegungsrechten aan in het woningbestand, om goedkope woningen veilig te stellen voor de doelgroep.’

Innovatieve aanpak Een stad met een omvangrijke bouwopgave heeft behoefte aan veel actoren, zo geeft de directeur van het Stadtplanungsamt van Frankfurt aan: ‘Daarom

waren we ook verheugd toen Bouwfonds besloot zich in de regio Frankfurt/RheinMain te vestigen. Daarmee werd het bestand aan investeerders in nieuwe projecten verrijkt. Bouwfonds heeft bewezen een dyna mische en tegelijkertijd betrouwbare onderneming te zijn. Ook was men bereid gebouw- en woningtypologieën die hun waarde bewezen hebben, verder dóór te ontwikkelen voor uiteenlopende doelgroepen. Dit gebeurt op een innovatieve manier, waarbij recht wordt gedaan aan de kenmerken van het gebied ter plekke.’ Het project Riverside is wat Von Lüpke betreft exemplarisch voor deze manier van werken. Hier is in het kader van de herontwikkeling van een voormalige werf en het gemeentelijk gasbedrijf een levendig en gewild woongebied ontstaan. In totaal zijn zes appartementengebouwen ontwikkeld, aangevuld met een langgerekt woonblok. Veel aandacht is besteed aan de landschappelijke inpassing en aan het wegwerken van de auto’s uit de publieke ruimte (alle gebouwen hebben een eigen ondergrondse parkeergarage). De variatie in woningtypen – ook al zijn het allemaal appartementen – is groot: van royale tweekamerwoningen tot penthouses die maar liefst 320 m2 meten. De woningen kijken uit op de rivier de Main en ’s avonds op de verlichte skyline van Frankfurt.

Bij de inrichting van het gebied heeft de cultuurhistorie een belangrijke rol gespeeld. Zo herinnert de havenkraan van de voormalige werf aan het vroegere industriële en maritieme gebruik.

Programma: 133 appartementen in verschillende typen Architecten: Architektürburo Ladwig, Architektürburo Prof.

Simon, Architektürburo HGP, Architektürburo Prof. Höchstädter Start ontwikkeling: 2000 Start bouw: 2000 Oplevering: 2004

Innovatieve ontwikkeling die recht doet aan de kenmerken van het gebied

Langs de oevers van de rivier de Main is het aangenaam wonen, werken en recreëren.

De woningbouw hier versterkt de positie van Frankfurt als aantrekkelijke woonstad.

26

december 2011 – naw dossier #42

27

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Les Jardins de Silénia in Nice aan de Côte d’Azur

Aantal en type woningen: 102 appartementen Voorzieningen: zwembad en tuin Architect: Vincent Esposito Landschapsarchitect: R E V Start ontwikkeling: 1998 Start bouw: 2000 Oplevering: 2002/2003

Met uitzicht op zee

Nice heeft zijn grote aantrekkingskracht weten te behouden

Oh Méditerranée, zo blauw, zo blauw… De Côte d’Azur mag zich in een groeiende belangstelling verheugen.

Veel Fransen willen hier graag wonen en de trek binnen Frankrijk naar het zuiden is onmiskenbaar. Hoe speelt de gemeente Nice daarop in, samen met Bouwfonds Marignan?

Bouwfonds Marignan heeft het afgelopen decennium op diverse plekken in Nice laten zien hoe hoogwaardig stedelijk wonen op een aantrekkelijke manier Alain Philip vorm kan krijgen.

Projecten als Les Jardins de Silénia en Terra Lucia I en II bestaan uit kleinschalige en met gevoel voor detail en kwaliteit gerealiseerde appartementengebouwen. Met zicht op de heuvels rond de stad en de zee en met collectieve voorzieningen als een zwembad binnen het complex. De vraag aan Alain Philip, locoburgemeester van de gemeente Nice Côte d’Azur, is hoe projecten als deze passen in zijn visie op de langeretermijnontwikkeling van dit gebied. ‘De bouw van nieuwe woningen maakt deel uit van een algemene opknapbeurt van dit hele gebied. Dankzij zijn rijke geschiedenis en de ligging heeft Nice zijn grote aantrekkingskracht weten te behouden.

Niettemin is er op een aantal terreinen

een achterstand ontstaan, in vergelijking met andere grote Europese steden. Het bieden van huisvesting is een van de onderdelen binnen onze aanpak om die achterstanden in te lopen. Dat geldt ook voor het ruimtelijk beleid van de regio.

Beide zijn erop gericht om van deze stad echt een duurzaam gebied te maken.’

Twee sporen Daarbij wordt duurzaamheid breed ingevuld: ‘We leggen niet uitsluitend de nadruk op het besparen van energie. Onze inzet is erop gericht een gebied te maken dat duurzaam toegankelijk is voor huidige én toekomstige generaties. Een gebied waar dus ook werkgelegenheid, huisvesting en openbaar vervoer aanwezig zijn.’ Bij de aanpak van de woningbouw volgt Nice twee sporen, zo vervolgt Alain Philip. ‘De bestaande voorraad wordt op peil gebracht. In dat kader lopen er momenteel drie projecten op het gebied van stedelijke vernieuwing.

Daarbij werken we nauw samen met de landelijke overheid, in het kader van de

aanpak van oude, vervallen wijken. Spoor twee zijn de programma’s voor nieuwbouw, in verschillende prijscategorieën: van sociale huurwoningen via huren met koopoptie tot en met de vrije sector. De samenwerking met sociale verhuurders is daarbij belangrijk, maar ook die met de projectontwikkelaars.

Projecten komen alleen tot uitvoering wanneer publiek en privaat de handen ineenslaan.’

Professionele partner Criteria die zijn gemeente bij de selectie van marktpartijen aan de dag legt, zijn onder meer de professionaliteit, een blijvende vestiging in de regio en het vermogen om een bijdrage te kunnen leveren aan de ingezette koers voor stad en regio.

Bouwfonds Marignan beantwoordt geheel aan dit profiel, aldus Philip: ‘De knowhow van de groep en haar professionaliteit maken van Bouwfonds een bewezen en volwaardige partner in dit gebied, waar wij graag mee samenwerken.’

Tussen de heuvels en de zee liggen de kleinschalige appartementencomplexen gedrapeerd. De zuidelijke sfeer komt terug in de architectuur en inrichting van de directe woonomgeving.

28

december 2011 – naw dossier #42

29

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Olympisch Kwartier in Amsterdam

Bouwen in de geest van Berlage Geen geringe uitdaging: bouwen op de grens met Plan Zuid van Berlage, met het Olympisch Stadion als directe buurman. Het plan dat Bouwfonds ontwikkelde voegt zich – eigentijds, maar met respect – tussen deze grootheden.

Kleiner gebied

Lucien Lafour

Bob van der Zande

Het oorspronkelijke idee was rigoureus: sloop van het Olympisch Stadion, gebouwd voor de spelen van 1928. De schepping van architect Jan Wils moest, samen met de witbetonnen Citroën-garages aan het Stadionplein, wijken voor woningbouw.

Met die gedachte organiseerde de gemeente Amsterdam begin jaren negentig een prijsvraag onder marktpartijen, om op basis van een gemeentelijk stedenbouwkundig programma van eisen met een visie voor het gebied te komen. Bouwfonds won de prijsvraag in consortiumverband, samen met AM, BPF Bouwinvest en Eigen Haard, met een stedenbouwkundig plan van Lucien Lafour (architectenbureau Lafour & Wijk). Dat plan werd echter niet gebouwd, zo geeft Bob van der Zande, woningbouwregisseur bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), aan. Hij was destijds als lid van het managementteam van de Stedelijke Woningdienst nauw bij de planontwikkeling betrokken: ‘Ik ben toen als ambtenaar enigszins ongehoorzaam geweest, door in een door de legendarische Piet Kranenberg afgedwongen haalbaarheidsonderzoek aan te tonen dat het stadion te behouden was.

Het zou doodzonde geweest zijn om hier tabula-rasa-planning te plegen en die karakteristieke gebouwen te slopen. En zo dachten veel andere mensen er ook over, binnen en buiten de stad.’

Intussen lag er echter wel een stedenbouwkundig plan; hoe daarmee om te gaan? Van der Zande hierover: ‘We begonnen in feite opnieuw. Lucien Lafour maakte, in overleg met de gemeente en de marktpartijen, een nieuw plan. Het bleek mogelijk om hetzelfde aantal woningen op een kleiner grondgebied te realiseren. En uiteindelijk is het plan er zelfs beter op geworden.’ Lucien Lafour legt uit hoe dat in zijn werk ging: ‘We hebben het aantal straten door het plan teruggebracht van twee naar een.

Langs deze middenstraat zijn de bouwblokken gesitueerd, die door deze ingreep ook ruimere binnenterreinen konden krijgen. Verder hebben we nauwgezet aangesloten op de omgeving. Het bestaande blok langs de Amstelveense weg is geïntegreerd en de vormentaal daarvan komt terug in de nieuwbouw. Ook komen de licht gebogen straten uit op markante punten in de omgeving, zoals de marathontoren van het stadion.’ Het plan is nadrukkelijk geen ‘retro’-architectuur, zo legt Lafour uit: ‘Dat wilden we juist vermijden. Tegelijkertijd wilden we wel onze waardering voor Plan Zuid uitspreken.’

Nieuwe opgave Het Olympisch Kwartier paste destijds in de visie van de gemeente Amsterdam om niet alleen gemengd te bouwen – elk project krijgt een aandeel sociale woningbouw – maar ook de hogere inkomensgroepen te bedienen. Van der Zande: ‘De IJ-oevers waren daarvoor aangewezen, maar deze plek leende zich daar ook uitstekend voor. Er zijn dure koopwoningen gerealiseerd, maar ook beleggershuurwoningen die in trek zijn bij bijvoorbeeld jonge professionals en internationals die tijdelijk hier wonen.’ Kijkend

naar de toekomst ziet de gemeentelijke woningbouwregisseur een andere opgave opdoemen: ‘Programmatisch moeten we zwaarder inzetten op de groep eenpersoonshuishoudens in het middensegment. Zij maken nu 56 procent van alle huishoudens in de stad uit; zij hebben geen behoefte aan de appartementen van 120 m2 die we in het Olympisch Kwartier wel gemaakt hebben.

Daarnaast verschiet het ontwikkelingsproces van kleur. Wij noemen dat het “nieuwe ontwikkelen”; kleinere projecten, sneller op de markt, met meer gemengde programma’s en veel meer ontwikkeld met stakeholders met kennis van de specifieke locatie.

Op zoek dus naar de energie in het gebied zelf. Dat is voor marktpartijen als Bouwfonds eveneens een uitdaging. Maar ook een kans.’

Ingehouden details Ook al is dan in Amsterdam een nieuwe tijd aangebroken, het eindresultaat van de ‘oude’ manier van werken stemt niettemin beide betrokkenen tevreden. Van der Zande: ‘De kwaliteit van het project doet recht aan Plan Zuid. De goede samenwerking tussen gemeente en marktpartijen heeft daar een belangrijke rol in gespeeld.’ Lafour: ‘Dat zit hem onder meer in de ingehouden details die we consequent door het hele plan hebben toegepast – ook in de sociale woningbouw. Details die je niet een-twee-drie ervaart, maar pas ontdekt als je je in het project gaat verdiepen. Ik denk dan aan de opbouw van de gevels, de in diepte verspringende ramen, de glazen bouwstenen van de parkeergarage waar ’s avonds licht doorheen schijnt, de kunsttoepassingen in de hoge poorten. Dat alles maakt van het Olympisch Kwartier een heel rijk project.’

Programma: Blok 4 i.s.m. AM (161 appartementen) en Blok 5 i.s.m.

Eigen Haard (186 appartementen) Architecten: Mulleners + Mulleners Architecten, Lafour & Wijk Architecten Start ontwikkeling: 1990 Start bouw: Blok 5 in 2004, Blok 4 in 2006 Oplevering: Blok 5 in 2007, Blok 4 in 2009 Gewonnen prijs: Nominatie Gouden A.A.P., 2008

Op zoek dus naar de energie in het gebied zelf

Een toplocatie in Amsterdam Zuid: met gevoel voor detail ontworpen gebouwen, grenzend aan het Olympisch Stadion. Een plan dat in alles kwaliteit ademt.

december 2011 – naw dossier #42

30

31

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

september 2011 #41

Sturen op grond

SEPTEMBER

dossier Sturen op grond september 2011

Woningplattegronden

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

dossier Woningplattegronden juni 2011

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

JUNI

maart 2011 #39

DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

1

december 2010 #38

juni 2011 #40

naw dossier Onderzoeksdossier: Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

dossier

maart 2010 #35

DECEMBER

%' ) % 2%' 2

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

Duurzame gebiedsontwikkeling

Verslag van het grootschalig landelijk

De nieuwe ontwikkelaar

Wonen en senioren

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en prijsacceptatie van energiezuinige

Binnenstedelijk ontwikkelen

nieuwbouwwoningen.

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

JUNI

Kust en kade

dossier Kust en kade september 2009

1

dossier Wonen en senioren juni 2010

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

NAW DOSSIER OVER WONEN IN DE 2ANDSTAD

APRIL

Extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

1

DOSSIER

Wonen in de Randstad

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

naw dossier over betaalbare woningen

2

december 2008

naw w dossier ssier sier over gebiedsont gebiedsontwikkeling g wikkeling en voorzieningen

september 2008

gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

Dossier Innovatie in duurzaamheid

Dossier Mixed-use in kleine kernen

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

www.naw.nl