NAW Dossier 45

oktober 2012 #45

65 jaar Bouwfonds

inhoud

oktober 2012 – naw dossier #45

04 Feiten en cijfers Bouwfonds 1946-2011 05 Walter de Boer: 65 jaar in beweging 06 Bouwfonds in het kort

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan

Bouwfonds door de jaren heen

ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is

08 11 14 17 20 24 26

toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeving: Proof Studio | creative department, www.proof.nl Productiebegeleiding: Jansen & GO Fotografie: Hans van den Heuvel Drukwerkinkoop: Sumis

1946-1960 De eerste stapjes 1960-1970 In een stroomversnelling 1970-1980 Einde aan de maakbaarheid 1980-1990 Door een diep dal 1990-2000 Compacte stad krijgt vorm 2000-2011 Nieuwe realiteit Een blik vooruit

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23

06: 14:

Bouwfonds in het kort

1970-1980: Einde aan de maakbaarheid

10: 20:

1946-1960: De eerste stapjes in de groei

1990-2000: Compacte stad krijgt vorm

4

oktober 2012 – naw dossier #45

5

Feiten en cijfers Bouwfonds 1946-2011

Walter de Boer

260.000

internationaal actief

250.000

Totaal aantal verkochte woningen

Bouwfonds focust zich op Nederland, Duitsland en ­Frankrijk. Daarnaast zijn we beperkt actief in andere E­uropese landen.

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

200.000

65 jaar in beweging

2001

start activiteiten in Frankrijk en België

2005

Onze geschiedenis is een ­inspiratiebron voor de toekomst

start activiteiten in Denemarken, Zweden, Spanje en Slowakije 100.000

1998 start activiteiten in Tsjechië

50.000 25.000

1993

start ­activiteiten in Duitsland

85

745

1360

2500

9922

1947 1949 1951 1953 1957 1963 1968 1979 2002 2008 2011

duurzaam ontwikkelen door de tijd heen

Een levende onderneming is een lerende ­onderneming die zich snel aanpast aan veran­ deringen in de omgeving. Daarom is er alle ­aanleiding om stil te staan bij het 65-jarige ­bestaan van Bouwfonds. In de schatten van het verleden z­ itten vaak wijze lessen voor de ­toekomst v ­ erborgen. In dit dossier duiken we in de rijke historie van Bouwfonds en ontdekken we enkele belangrijke rode draden.

Midden in de maatschappij

1984 - Energieproeftuin

1993 - Ecolonia

1999 - Nieuwland

2009 - Stad van de zon

2011 -Plantage de Sniep

Locatie: Hoofddorp Wat: 56 Energiezuinige premie A-woningen Doel: In sociale woningbouw energiezuinig bouwen en wonen.

Locatie: Alphen aan den Rijn Wat: 100 Duurzame woningen Doel: Eerste grootschalige duurzame woonwijk; kennisontwikkeling en -overdracht over duurzaam bouwen.

Locatie: Amersfoort Wat: 500 Duurzame woningen voorzien van zonnepanelen Doel: Eerste project in Nederland waarbij op grote schaal zonne-energie is toegepast.

Locatie: Heerhugowaard Wat: Grootste CO2 -emissie­ neutrale wijk ter wereld Doel: Duurzame woningen met energievoorziening via zonnepanelen en windturbines.

Locatie: Diemen Wat: Woningen en ­bodem­sanering Doel: Duurzame woningen met o.a. centrale energie­ voorziening.

ontwikkeling van het logo 1946 Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten

2000

Bouwfonds Wonen

1956

Jaren 80

Bouwfonds Nederlandse Gemeenten

Bouwfonds Woningbouw

Jaren 90 Bouwfonds Woningbouw

Allereerst is er ons maatschappelijke DNA dat is gevormd door het aandeelhouderschap van de Nederlandse gemeenten van 1946 tot 2000. Nog steeds koesteren we de verbinding met de lokale overheid en profiteren we van de kennis en kunde die we in 65 jaar hebben opgebouwd. Ook met onze huidige aandeelhouder Rabobank staan we midden in de maatschappij en delen we het gevoel voor de lokale omstandigheden. Bouwfonds Cultuurfonds bestaat volgend jaar 25 jaar en heeft in die periode meer dan 1000 culturele initiatieven op het terrein van de gebouwde omgeving ondersteund.

Als maatschappelijk georiënteerde organisatie neemt Bouwfonds ook op het gebied van duurzaamheid het voortouw. In 1982 (Huizen) en in 1984 (Hoofddorp) werden er al energiezuinige projecten ontwikkeld, maar de parel was in 1989 de ecologische proeftuin Ecolonia die wereldwijd erkenning zou krijgen. In deze eeuw volgden Stad van de Zon, de grootste energiezuinige wijk van Europa, en prijswinnende woningprojecten in Lyon en München.

Voor, met en door de klant

2003

Bouwfonds Ontwikkeling

2009 tot heden

Bouwfonds Ontwikkeling

Een tweede rode draad is de centrale plaats die bewoners in het denken en doen van Bouwfonds innemen. In 1946 door een eigen woning bereikbaar te maken voor mensen met een smalle beurs.

In de jaren daarna verschoof de focus naar kwaliteit, comfort en beleving. Concepten als Op maat van de mens, Bouwfonds KeuzeKonsept, Huis van de bruid en Persoonlijk Wonen zijn daar uitingen van. Bouwfonds stond ook aan de basis van de Vereniging Eigen

Huis en introduceerde voor kopers het Bewijs van Waarborg, de voorloper van de latere GIW-garantie.

Ondernemerschap

Als laatste en niet de minst belangrijke rode draad is er ons ondernemerschap. Wat te denken van de beginjaren. Nederland was zwaar geraakt door de oorlog. Juist in die periode wist onze oprichter Jacob Wiersema het verschil te maken door de bouwspaarkas op te richten. In de jaren zeventig en tachtig zetten we al de eerste schreden op het pad van de gebiedsontwikkeling. Met onze ‘totaalaanpak’ namen we complete gebieden onder handen en schuiven we steeds meer op naar de voorkant van het ontwikkelingstraject.

In de jaren negentig neemt onze transformatie tot gebiedsontwikkelaar een vlucht voorwaarts. In samenspraak met gemeenten bouwen we een grondportefeuille op ten behoeve van eigen ­gebiedsontwikkelingen. Dat leidt tot honderden samenwerkingen op gebiedsniveau inclusief risicodragende grondexploitaties en tot een stevige groei van de woningverkopen.

Over de grens

Ook de succesvolle internationale expansie sinds 1993 is een proeve van ons ondernemerschap. Om de continuïteit van de onderneming te waarborgen wordt er gekozen voor risicospreiding met activiteiten in meerdere landen. De demografische verschuivingen bieden volop kansen om in het buitenland in sterke stedelijke agglomeraties projecten te ontwikkelen. Inmiddels werken er in onze kernlanden Frankrijk en Duitsland meer collega’s dan in Nederland en verkopen we er ook meer woningen. Een bewijs dat het strategische diversificatiebeleid van Bouwfonds haar vruchten afwerpt.

De hierboven geschetste rode draden vormen ook vandaag de dag het Leitmotiv voor ons handelen. In deze lastige periode van ons bestaan gebruiken we onze geschiedenis als inspiratiebron.

Al 65 jaar bewegen we ons door een bewegende wereld. En dat blijven we doen. Met bewoners, ons maatschappelijk DNA en ons onder­nemerschap als centrale vertrekpunten, hebben we er alle vertrouwen in dat Bouwfonds ook de komende decennia het ­verschil kan blijven maken.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

6

oktober 2012 – naw dossier #45

1946 1947

1953

1951

1950

Bouw van eerste prefabwoningen

Oplevering 1000e woning in Leeuwarden

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

1967

1957

1961

erste rijtje E ­woningen in Assen

Introductie van ­vijfdaagse werkweek

1970

Start eerste gebiedsontwikkeling in Monnickendam

Opheffing spaarafdeling, Bouwfonds legt zich toe op projectontwikkeling

Bouwkas wordt Bouwfonds Nederlandse gemeenten

1962

1968 1969

1972

Hypotheekportefeuille ­overschrijdt grens 1 miljard

1973

Oplevering 50.000ste woning in Delft

Publicatie van ‘Op maat van de mens’

Bouwfonds verhuist van Assen naar Hoevelaken

Introductie van Bewijs van Waarborg

jaar Bouwfonds

Oplevering 250.000 e woning

2006 2005

1955

Oprichting NV Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten

Eerste Bouwfonds-woning gebouwd in Schoonebeek

2008

7

Oplevering bejaarden­ woningen in Haren (GR)

1993

Rabobank wordt eigenaar Bouwfonds

Bouwfonds Hypotheken gaat over naar ABN Amro

2001

2004

Overname van MAB

1996

Aankoop Franse ­ontwikkelaar Marignan

Bouwfonds opent kantoor in Berlijn

Oprichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten

2000

ABN AMRO koopt ­aandelen van gemeenten

1975

1989

Bouwfonds Financiering Vastgoed opgericht

1988 1986

1981

Oprichting Stichting Cultuurfonds Bouwfonds Nederlandse Gemeenten

Bouwfonds hoofdsponsor Nationale Monumentendag

1985

Proeftuin voor Woonontwikkelingen in Nunspeet opgezet

Lancering van Keuze Konsept

1982 Oprichting Nationaal Restauratiefonds

Oplevering energiezuinige woningen Huizen

8

oktober 2012 – naw dossier #45

1946 - 1960 De eerste stapjes in de groei In 1946 is Nederland bevrijd, maar aan puin geschoten. Het land staat voor een ingrijpende wederopbouw. De woningnood is groot, maar wie kan in deze onzekere tijd zelfstandig een woning kopen? De oplossing komt uit Drenthe, waar gemeenteambtenaar Jacob Wiersema met collega Yme Sytze Dijkstra en mr. A. Kleijn de grondslag legt voor een organisatie die spaargelden gaat beheren. Met dat kapitaal van de bouwkas worden bescheiden woningen gebouwd; de eerste woning verrijst in Nieuw-Schoonebeek. Steeds meer gemeenten sluiten zich aan bij de Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten. In de jaren vijftig slaat het bedrijf de vleugels uit.

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

9

Bouwfonds bouwt bescheiden woningen voor 12.875 gulden

H

oe kunnen minder kapitaalkrachtige burgers toch een woning kopen in tijden van onzekerheid en armoede?

De drie Drenten Wiersema (gemeenteambtenaar en later de eerste directeur van Bouwfonds), Dijkstra en Kleijn verzinnen kort na afloop van de Tweede Wereldoorlog een list. Het is de oprichting van een Bouwkas, die spaargelden van deelnemende burgers gaat beheren. Met dat geld worden bescheiden woningen gebouwd, zoals het type ‘Ruinen’, dat in 1947 wordt gebouwd voor 12.875 gulden. Kern van de Bouwkas is dat aan de koper een renteloze lening wordt verstrekt, maar ook dat er geen rente over het spaarsaldo wordt verstrekt. Een jaar na de oprichting zijn er al 2000 deelnemende spaarders en het Rijk geeft zijn toestemming voor het nieuwe spaarsysteem. Een groeiend aantal gemeenten steekt geld in het fonds; eerst voornamelijk in Noord-Nederland, later door het hele land. In 1957 wordt de Bouwkas omgevormd tot Bouwfonds Nederlandse Gemeenten; omdat het accent is verschoven naar het verstrekken van hypothecaire leningen worden het sparen en lenen losgekoppeld.

Van één naar meer

De individuele woningen uit de eerste jaren worden al snel vervangen door complexmatige bouw; zo worden de kosten gedrukt. Bouwfonds begint zelf terreinen aan te kopen waarop de woningen kunnen worden gebouwd; in 1951 verrijst het eerste Bouwfonds-rijtje in Assen. Met behulp van de nieuwe bouwtechnieken, die na de oorlog als paddenstoelen uit de grond schieten (zoals de industriële bouwsystemen van bedrijven als Rijnlandse Betonbouw Maatschappij RBM en Airey) kan de nieuwbakken onderneming snel haar bouwproductie vergroten. In 1950 wordt de 1000e woning opgeleverd in Leeuwarden, drie jaar later gevolgd door de 2500e woning in Uithoorn.

Prefabwoningen zijn het antwoord op de grote woningnood: industrieel vervaardigd in de fabriek en op de bouwplaats snel in

elkaar gezet. Een innovatie was de duplexwoning: een gemeenschappelijke voordeur leidde naar twee boven elkaar gelegen woningen. Ook de eerste houtskeletwoningen doen hun intrede; Bouwfonds introduceert ze onder de noemer van ‘Zweedse woningen’. Aanvankelijk bedoeld als tijdelijke huisvesting, maar in veel gevallen staan de woningen er nog steeds. In 1955 werd door Bouwfonds de timmerfabriek van de gebroeders Naber uit Apeldoorn (later Timmerfabriek "Apeldoorn” genoemd) aangekocht voor de serieproduktie van gestandaardiseerd timmerwerk. De kwaliteit doet niet onder voor die van traditioneel gebouwde woningen en er is minder te lijden van slecht weer op de bouwplaats.

Denken in doelgroepen

In de begintijd mikt Bouwfonds met name op gezinnen aan wie snel onderdak moet worden geboden. Veel jonggehuwden moeten bij hun ouders ‘hokken’, bij gebrek aan een eigen woning. Toch zijn er ook andere groepen die dringend om eigen woonruimte verlegen zitten, zoals bejaarden en alleenstaande vrouwen.

Ook voor hen ontwikkelt het jonge Bouwfonds projecten, zoals een complex met bejaardenwoningen in Haren (GR). In Den Haag wordt een ander experiment gerealiseerd: een flatcomplex speciaal gebouwd voor alleenstaande vrouwen. De aandacht voor andere leefvormen dan het ‘standaard’ gezin is ermee gevestigd.

Ook het interieur krijgt de nodige aandacht. Zo organiseert Bouwfonds in 1957 de manifestatie ‘Het huis van de bruid’, waarvoor door het hele land 39 modelwoningen zijn opengesteld.

De woningen zijn ingericht volgens de principes van Goed Wonen, een organisatie die de consument laat zien hoe deze zijn woning zou moeten inrichten. Licht, luchtig en met veel Scandinavische meubelen: dat is het beeld van de nieuwe tijd, waarin optimisme langzaam de overhand begint te krijgen.

Politiek en maatschappij 1946-1960

1947

Oprichting Nederlandse Maatschappij voor Volkshuisvesting.

Doel: werkzaam zijn in het belang van de v­ olkshuisvesting, in het bijzonder met het oog op de sociale belangen van de bewoner.

In 1953 wordt Nederland getroffen door de Watersnoodramp. Grote delen van Zeeland komen onder water te staan.

De Deltawerken worden aangelegd.

De positie van de vrouw verbetert, door opheffing van de ‘handelings­onbekwaamheid van de gehuwde vrouw’.

Marga Klompé wordt de eerste vrouwelijke minister.

10

oktober 2012 – naw dossier #45

11

Nieuwe concepten

Van sparen komt bouwen De allereerste opgeleverde Bouwfonds-woning. De sleutel wordt uitgereikt aan de bewoner.

Houtskeletbouw introduceert Bouwfonds onder het motto ‘Zweedse woningen’. Zoals veel woningen en gebouwen in Nederland die tijdelijk zijn bedoeld, krijgen ze een permanent karakter.

Bevordering goed wonen In 1957, tussen 11 en 20 juli, wordt in het hele land de manifestatie Het huis van de bruid gehouden, waarvoor 39 modelwoningen worden opengesteld. Er is grote ­belangstelling.

Willem Drees voert in deze periode vier kabinetten aan en staat bekend als ‘vadertje Drees’. Sociale wetgeving ontstaat onder zijn leiding, de contouren van de ­verzorgingsstaat ontstaan.

Van één naar meer Bouwfonds ont­wikkelde rijtjes­woningen in die tijd.

Gewone arbeider op de brommer Nederland motoriseert. De auto is nog niet voor iedereen weggelegd, maar bromfiets en scooter maken een stevige opmars door.

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

1960 - 1970 In een stroomversnelling In de jaren zestig gaat het crescendo met de wederopbouw van Nederland. De economie raakt in een stroomversnelling en dat blijft niet zonder gevolgen voor de bouwsector. Bouwfonds gaat mee in de vaart der volkeren; de productie van nieuwe woningen stijgt gestaag. In 1968 kan de 50.000e woning worden opgeleverd. Het is de tijd dat de grote flatwijken in Nederland worden gerealiseerd.

De Bijlmermeer wordt gebouwd, maar ook Hoog Catharijne in Utrecht.

De automobiliteit neemt snel toe, mede onder invloed van de snel stijgende welvaart. Langzaam maar zeker neemt de behoefte aan meer kwaliteit toe bij de consument.

12

oktober 2012 – naw dossier #45

13

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

De typische Bouwfonds-woning uit deze tijd is een rijtjeswoning

A

ls er in 1962 gas wordt gevonden in de Groningse bodem, raakt de economie van Nederland in een stroomversnelling. Er komt geld binnen dat geïnvesteerd kan worden in de verbetering van het land. Woningen kunnen bijvoorbeeld met meer comfort worden uitgerust; gaskachel en douche doen hun intrede. Niet alleen de economie verandert van karakter – de overgang naar de diensteneconomie kondigt zich aan – maar de samenleving als geheel doet dat ook. De vijfdaagse werkweek wordt ingevoerd, de vrouw emancipeert zich, echtscheiden wordt gemakkelijker, de ontkerkelijking komt op en de grote kinderrijke gezinnen maken plaats voor het ‘modale’ gezin van vader, moeder en twee kinderen. De gevestigde orde – van de politiek tot en met de universiteiten – krijgt het na Parijs 1968 stevig te verduren. Ook in Nederland laten studenten en nozems zich gelden. Het Maagdenhuis in Amsterdam wordt bezet en rond het Lieverdje op het Spui vinden ‘happenings’ plaats.

Op het matje

In de woningbouw gaat het in deze periode vooral om aantallen en nog eens aantallen. Een minister die de geprognosticeerde productie niet haalt, krijgt het in de Tweede Kamer zwaar te verduren. Het systeem van woningproductie wordt nagenoeg geperfectioneerd: architecten ontwerpen standaardwoningen (zowel in de rij als gestapeld) die vooraf waren goedgekeurd (‘keuzeplannen’), gemeenten stellen bouwgrond ter beschikking en het Rijk deelt de contingenten toe. Het resultaat is in veel Nederlandse gemeenten te zien: grote uitbreidingswijken met een mix van laagbouw en hoogbouw. De karakteristieke portieketageflat uit de jaren vijftig is vervangen door de galerijflat, waarbij in één keer veel meer woningen kunnen worden ontsloten.

Het modernisme viert ook hoogtij in de stedenbouw: onder invloed van Amerikaanse ideeën moet de auto ruim baan krijgen.

Het centrum van Rotterdam wordt op deze manier heringericht

en ook in andere grote steden moeten oude stadwijken hiervoor wijken. Het keerpunt komt eind jaren zestig, wanneer de eerste bewonersprotesten weerklinken en een begin wordt gemaakt met de stadsvernieuwing.

Meer kwaliteit

Bouwfonds vaart mee op de golven van de opbloeiende economie.

In 1968 wordt de 50.000e woning opgeleverd, terwijl het aantal spaarders in de jaren daarvoor de grens van 20.000 heeft over­ schreden. De typische Bouwfonds-woning uit deze tijd is een rijtjes­woning, waarbij het rijtje altijd iets korter is dan dat van de woning­corporaties. De afwerking is zorgvuldiger, met een betere baksteen en een behoorlijk dakoverstek. Het aantal medewerkers bij het bedrijf groeit mee met de expansie en verdrievoudigt in korte tijd van 100 naar 300. Het hoofdkantoor verhuist van Assen naar Hoevelaken, wat voor onvrede zorgt bij de noordelijke aandeelhouders. Het aantal aangesloten gemeenten bedraagt inmiddels 628.

Directeur Wiersema heeft de belangrijke wens om Bouwfonds niet te laten verambtelijken: dat zou het ergste zijn wat dat bedrijf kan overkomen. In 1967 wordt de structuur van Bouwfonds andermaal gewijzigd en ontstaat het projectontwikkelingsbedrijf, dat zich in toenemende mate gaat richten op de bouw van koopwoningen. De eigen spaarafdeling wordt opge­heven en de tegoeden worden bij banken ondergebracht. Voor de hypotheekbank wordt geld geleend van institutionele beleggers.

In deze tijd doet Bouwfonds meer dan alleen woningen bouwen.

Er wordt ook nagedacht over vormen van kwaliteitsborging, daarmee inspelend op de behoefte van de consument aan meer kwaliteit en zekerheid. Zo wordt onder meer het Bewijs van Waarborg geïntroduceerd, een schriftelijke garantie op bouw­ gebreken. Het is de voorloper van de latere GIW-garantie, die inmiddels is opgegaan in de Stichting Garantiewoning.

Meer dan alleen de woning Ideeën over woonomgeving en beter wonen werden in 1967 gepresenteerd in Plan Internationaal. Een woonomgeving in een parkachtige omgeving met woningtypes uit verschillende landen.

Opbloeiende economie

De klant ontzorgen

Feestelijke overdracht van de 50.000 e Bouwfonds-woning in Delft door minister Willem Schut van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 1968.

Bouwfonds introduceert het Bewijs van Waarborg, een schriftelijke kwaliteits­ garantie op bouwgebreken. De voorloper op de latere GIW-garantie.

Politiek en maatschappij 1960-1970

1969

Voor het eerst loopt een mens op de maan. Neil Armstrong heeft de eer in 1969, samen met de andere bemannings­ leden van Apollo 11.

Voor de buis In Berlijn wordt de muur opgericht. Oost- en West-Berlijn worden hardhandig gescheiden om de uitstroom van DDRburgers naar het vrije westen tegen te gaan.

Het aantal huishoudelijke ­apparaten in de woning neemt snel toe. Koelkast, tv en telefoon: ze vinden hun weg naar het ­Nederlandse huishouden. Voor de deur staat steeds vaker een auto.

Meer been De minirok doet zijn intrede in het straatbeeld, een ontwerp van Mary Quant. Het vrouwelijk been wordt zichtbaar; door sommigen gezien als provocatie, door anderen als teken van zelfbewustzijn.

14

oktober 2012 – naw dossier #45

1970 - 1980 Einde aan de maakbaarheid In de jaren zeventig komt Nederland met de voetjes terug op aarde.

Het rapport van de Club van Rome en de oliecrisis van 1973 maken een einde aan het ongebreidelde optimisme van de roaring sixties. Voor het eerst wordt ook getwijfeld aan de grootschalige maakbaarheid van onze steden. Er klinkt een roep om de menselijke maat, die beantwoord wordt in de woningbouw met kleinschalige woonerven en behoedzame stadsvernieuwing. In de groeikernen wordt volop gebouwd en Bouwfonds levert daaraan haar bijdrage. Voor het eerst zien we publieke en private partijen samenwerken in een gebiedsgerichte aanpak.

15

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Het mensgerichte denken krijgt vorm in het woonerf

D

e Nederlandse industrie legt in de jaren zeventig het loodje.

De oliecrisis van 1973 maakt duidelijk dat er grenzen zijn aan de groei, zoals de Club van Rome een jaar ervoor in een belangwekkend rapport heeft geconstateerd. De werkloosheid stijgt, overheidstekorten nemen toe. Het kabinet-Den Uyl pleit nog wel voor een spreiding van macht, kennis en inkomen, maar komt ten val naar aanleiding van de grondpolitiek (gemeenten zouden door oplopende grondprijzen meer greep moeten krijgen op grondaankopen). Thema’s als kernenergie en de neutronenbom zorgen voor veel maatschappelijke discussie. Dat geldt ook voor het autogebruik: de kritiek op de ongebreidelde automobiliteit neemt toe. Dat leidt ook weer tot tegenbewegingen, zoals de ‘Blij dat ik rij’-campagne van de RAI en BOVAG. Overheden (Rijk, provincies en gemeenten) wijzen gezamenlijk groeikernen aan om de ‘overloop’ uit de grote steden op te vangen. Gemeenten als Purmerend, Zoetermeer en Spijkenisse laten in korte tijd forse groeicijfers zien, geholpen door forse rijkssubsidies.

Menselijke maat

In de jaren zeventig worden er nog steeds veel standaardwoningen gebouwd, maar het sociale aspect wint nadrukkelijk terrein.

De bewoners krijgen meer invloed, de maat van de stedenbouw en architectuur wordt menselijker, het is de tijd van de demokratiesering – zoals dat in die tijd werd geschreven. In het interieur van de woningen rukken gehaakte versieringen, visnetten, zitzakken en schrootjes op.

Bouwfonds publiceert in 1973 ‘Op maat van de mens’, een rood boekje voor alle medewerkers met daarin 20 stellingen die de taak van het bedrijf onderstrepen. Zoals de stellingen ‘het streven naar en meewerken aan afremming van kostenstijging in bouwen en

Politiek en maatschappij 1970-1980

wonen’ en ‘het besteden van extra aandacht en inspanning voor de woonbelangen van mensen doe door een laag inkomen en/of andere oorzaken de slechtste kansen hebben’. De gebouwde neerslag van het mensgerichte denken treffen we aan in het woonerf, een uniek Nederlands stedenbouwkundig experiment, dat later nooit meer in die vorm zou worden herhaald. Kronkelige straatjes met naar binnen gekeerde woningen en winkelcentra: ze bepalen het beeld in menig uitbreidingsgebied van die tijd. Ook in de woningen wordt volop geëxperimenteerd: van kashba- tot paalwoningen en van HAT-woningen voor jongeren tot aanleunwoningen voor ouderen.

In de stadsvernieuwing zijn de grote (verkeers)door­braken definitief passé. Hier zetten bewoners, corporaties en gemeenten zich gezamenlijk in voor betaalbare nieuwbouw. De projectgroep is hiervoor het gezamenlijke overlegplatform waarin alle belangen samenkomen en waarmee langdurig wordt vergaderd.

Meer koopwoningen

Bouwfonds ontwikkelt zich ondertussen tot een brede woningaanbieder. Er worden niet alleen goedkope koopwoningen ontwikkeld (daarbij ondersteund door de premieregelingen van het Rijk), maar in toenemende mate ook duurdere koopwoningen.

In 1973 wordt op initiatief van Bouwfonds de Vereniging Eigen Huis opgericht. De ontwikkeling richting de koopwoningenmarkt is onomkeerbaar; Nederland is lang in de ban geweest van de sociale woningbouw, maar schudt dat verleden nu van zich af.

De eerste schreden worden door Bouwfonds gezet op het gebied van publiek-private samenwerking. In Monnickendam wordt een begin gemaakt met de wijk Poelwijk, een vroeg voorbeeld van gebiedsontwikkeling. De NV waar gemeente en Bouwfonds in participeren beoogt de realisatie van 1730 woningen en wordt voor een periode van twintig jaar opgericht.

1973

In 1973 wordt Nederland getroffen door de oliecrisis. De werkloosheid stijgt en overheidstekorten lopen snel op. Op 4 november 1973 vindt de eerste autoloze zondag plaats, om brandstof te sparen.

De bloemkoolwijk doet zijn intrede.

Woningen worden aan erven gebouwd, waar de auto te gast is en de kinderen de baas. In de woning: de zitkuil.

16

oktober 2012 – naw dossier #45

17

Leidraad voor medewerkers Brochure Op maat van de mens met stellingen die de taak van Bouwfonds dienen te onderstrepen.

Samen om tafel Inspraak in de jaren zeventig, belang­ stellenden mogen meeontwerpen.

Bouwfonds ontwikkelt zich tot een brede woningaanbieder De eerste PPS van Bouwfonds.

Langjarig met de gemeente ­Monnickendam aan de slag.

In Nederland ontstaat het inzicht dat de markten van soft- en harddrugs moeten worden gescheiden. Het bezit van (kleine hoeveel­ heden) wiet en hasj is niet langer strafbaar.

1980 - 1990 Door een diep dal

Eerste gebiedsontwikkeling

Nederwiet

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Ten onder In 1977 valt het kabinet-Den Uyl naar aanleiding van de grond­ politiek, een van de vier hervormingspunten van het kabinet waarmee de ‘spreiding van kennis, inkomen en macht’ moest wordt bereikt.

De jaren tachtig gaan slecht van start, met een diepe economische crisis en het instorten van de koopwoningenmarkt. Het herstel volgt langzaam; het zal jaren duren voordat de prijzen op de markt zich hebben hersteld. De samenleving verschiet andermaal van kleur: de individualisering zet door. Ook in de woningbouw is deze ontwikkeling afleesbaar. Bouwfonds introduceert het Keuze Konsept, waarmee kopers meer invloed krijgen op het ontwerp en de uitrusting van de woning. De stadsvernieuwing gaat over in de stedelijke vernieuwing: oude industrie- en havengebieden worden herontwikkeld, met een toenemende aandacht voor de kwaliteit van stedenbouw en architectuur. Ook de aandacht voor duurzaamheid groeit.

18

oktober 2012 – naw dossier #45

19

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Bouwfonds schuift steeds meer op naar de voorkant van het ontwikkelingstraject

W

aar in de tweede helft van de jaren zeventig de prijzen op de koopwoningenmarkt nog fors stijgen (plus 25 procent), is die ontwikkeling in 1981 rigoureus voorbij.

De hypotheekrente bereikt de astronomische hoogte van 13 procent, waardoor ontwikkelaars als Bouwfonds met onverkochte koopwoningen blijven zitten. Prijzen dalen dramatisch, de economische ontwikkeling is zwak en de werkloosheid neemt snel toe. Het zijn de moeilijkste tijden in het bestaan van ­Bouwfonds, maar met steun van het Rijk komt een oplossing in zicht. Koopwoningen mogen gesubsidieerd worden omgezet in huurwoningen, met de roemruchte OKH-regeling. Op veel meer steun uit Den Haag hoeft de bouwsector echter niet te rekenen.

Bestek ’81 kondigt forse bezuinigingen aan, de overheidstekorten moeten worden teruggedrongen. Ook de volkshuisvesting moet haar aandeel leveren: minder subsidies, meer marktwerking.

Marktpartijen als Bouwfonds krijgen een grotere rol in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening verschijnt en richt de schijnwerper weer op de steden.

Meer kwaliteit

In steden als Groningen, Amersfoort en Maastricht is eind jaren tachtig sprake van een nieuw elan. Onder invloed van ambitieuze gemeentebesturen en samenwerkingsverbanden als Werkgroep 5x5 groeit het besef dat de kwaliteit van stedenbouw en architectuur omhoog moet. Het Rijk zet de weinige subsidies die er nog zijn gebundeld in; het locatiebeleid en de sleutelprojecten zetten in op de versterking van binnenstedelijke centrumgebieden. Het is tijd dat de Kop van Zuid (Rotterdam), Céramique (Maastricht) en het Oostelijke havengebied (Amsterdam) van de grond komen.

Het accent op esthetische kwaliteit en vormgeving groeit en in het verlengde daarvan de beleving van kwaliteit. Buitenlandse architecten worden aangetrokken om deze ambitie vorm te geven. Bouwfonds is hier ook bij betrokken, zowel in de rol van ­woningontwikkelaar als in toenemende mate ook als gebieds­

ontwikkelaar. Het bedrijf schuift op naar de voorkant van het ontwikkelingstraject. Onder de noemer van ‘totaalaanpak’ – ook wel locatie-engineering genoemd – wordt de (her)ontwikkeling van complete gebieden onder handen genomen, inclusief niet-wonen-functies zoals culturele voorzieningen, winkels en de aanleg van de openbare ruimte.

Duurzaam bouwen

In een vroeg stadium zit Bouwfonds bij deze gebiedsontwikkelingen aan tafel met bestuurders, stedenbouwkundigen en financial engineers. De grondexploitatie wint aan belang, zeker wanneer vervuilde binnenstedelijke terreinen worden aangekocht en op een haalbare wijze moeten worden herontwikkeld. Voor ­Bouwfonds betekent het de start van de opbouw van een kennisorganisatie, die alle aspecten van het ontwikkelingstraject beheerst. Nieuwe, gespecialiseerde functies doen hun intrede: planeconoom, treasurer, fiscalist, marketeer en uiteraard de onvermijdelijke controller.

Op woningniveau lanceert Bouwfonds in 1981 – op het hoogtepunt van de crisis – het Keuze Konsept. Het is een methode om de woningbouw te individualiseren, passend bij de tijdgeest, en daarmee tegemoet te komen aan individuele woonwensen.

De eerste 36 Keuze Konsept-woningen worden in Apeldoorn gerealiseerd. Aan het einde van het decennium komt een ander thema sterk om de hoek kijken: duurzaamheid. Het eerste Nationaal Milieubeleidsplan van de overheid ziet in 1989 het licht, met een sterke inzet op duurzaam bouwen. Eind jaren 80 geeft Bouwfonds ook acte de présence in de voorbeeldwijk Ecolonia, in Alphen aan den Rijn. In die tijd zet ­Bouwfonds ook de eerste stappen op het internationale terrein. Met de val van de Muur in Berlijn en de eenwording van Duitsland dienen zich nieuwe kansen in een groter wordend Europa aan. Bijzonder in dit decennium is ten slotte de oprichting in 1988 van de Stichting Cultuurfonds Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Deze ondersteunt gemeentelijke culturele activiteiten.

Woning en wijk in samenhang

Oog voor woonwensen

Bouwfonds houdt zich niet alleen bezig met woningen, maar ook de samenhang met de woonomgeving. Een goed voorbeeld van gebiedsontwikkeling is ­Nieuwland in Amersfoort. Met 4400 woningen en een centrumvoorziening een van de innovatiefste gebiedsontwikkelingen van Nederland.

Nieuwbouw stagneert, inspraak van ­consumenten wordt steeds belangrijker.

Met het Keuze Konsept komt Bouwfonds tegemoet aan individuele woonwensen.

Aanpak stedelijk gebied Stadsvernieuwing beweegt zich richting transformatie van oude bedrijfsterreinen, zoals die van de pakhuizen in het Oostelijk haven­ gebied van Amsterdam.

Duurzaam bouwen Een nieuw thema duurzaam bouwen wordt ­actueel.

Eind jaren 80 wordt gestart met het demostratie­ project Ecolonia in Alphen aan den Rijn.

Politiek en maatschappij 1980-1990

Geen woning geen kroning: 1980

TV per kabel

De kraakbeweging neemt bezit van leegstaande panden in de grote steden. Het is vooral een protest tegen de woningnood.

In Amsterdam worden bij ­ontruimingen tanks ingezet.

Nederland schakelt massaal over op kabel­televisie. De ‘harken’ van de antennes verdwijnen van het dak en het aantal zenders dat kan worden bekeken neemt fors toe.

De thuiscomputer bereikt de woon- en studeerkamer.

Nieuwe chiptechnieken maken de bouw van kleine computers mogelijk: Atari, Commodore 64 maar ook de eerste Apple.

De young urban professional is een nieuw fenomeen in de stad.

Met geld verdiend in de opkomende ICT-sector kopen ze dure auto’s, ­woningen en kleding.

20

oktober 2012 – naw dossier #45

1990 - 2000

21

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Bouwfonds focust zich op herstructurering van naoorlogse woongebieden

D

e jaren negentig zijn voor Bouwfonds voor een belangrijk deel synoniem met Vinex: de woningproductie die voortvloeit uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra.

De rijksoverheid wijst in deze nota grote bouwlocaties aan (een kwart binnen de steden, driekwart aan de randen) die met name door de grote en middelgrote steden moeten worden ontwikkeld.

Aangezien het Rijk zelf geen middelen heeft om de woningbouwontwikkeling te beïnvloeden – zoals ze dat ten tijde van de ­groeikernen nog wel kon – wordt de markt te hulp geroepen.

Marktpartijen waarvan Bouwfonds er een is worden door gemeente gevraagd grondposities in te nemen, om zo vanuit een gedachte van prijs­beheersing een soepele uitvoering van de woningbouwproductie te garanderen. Zo gezegd, zo gedaan. Op een groot aantal locaties neemt Bouwfonds posities in en brengt zij haar kennis van grondexploitaties, marketing en conceptontwikkeling in. In veel gevallen worden consortia van gemeenten en marktpartijen gevormd, die gezamenlijk verantwoordelijk worden voor de ontwikkeling van het stedenbouwkundige plan en de daaropvolgende deelplannen. Het leidt tot een aantal bijzondere aanwinsten in het Bouwfonds-oeuvre, zoals Wateringse Veld (Den Haag) en Haverleij (Den Bosch). In de vakgemeenschap wordt aanvankelijk kritisch over de Vinex-locaties geschreven en gesproken. De verwachting was dat een breder en stedelijk georiënteerd publiek zou worden aange­trokken, maar de maakbaarheid liet hier haar grenzen zien. Uit onderzoek blijkt overigens dat consumenten over het algemeen heel tevreden zijn over hun woning in de nabijheid van de stad. Ook voorzieningen, infrastructuur (hoewel het ov soms op zich laat wachten) en de woonomgeving scoren goed.

Over de grens

Compacte stad krijgt vorm De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) is zeer bepalend voor deze periode. Het Rijk kiest voor een compacte verstedelijking in en aan de randen van de steden. De deur voor marktpartijen wordt wijd open gezet: de rijksoverheid spoort hen aan gronden te verwerven en de gebiedsontwikkeling ter hand te nemen, in samenwerking met gemeenten.

Bouwfonds pakt de uitdaging aan en realiseert een aantal bijzondere woongebieden, zoals Haverleij in Den Bosch en Brandevoort in Helmond.

Conceptontwikkeling doet haar intrede als nieuw ‘vak’. Ook slaat het bedrijf internationaal de vleugels uit: eerst naar Duitsland en later naar Frankrijk en Centraal-Europese en Scandinavische landen. In eigen land wordt de herstructurering van naoorlogse woongebieden opgepakt.

West- en Oost-Duitsland worden één en een grote nieuwe afzetmarkt opent zich voor ontwikkelaars. Ook Bouwfonds begeeft zich oostwaarts en opent eind jaren negentig vestigingen in Berlijn, Frankfurt en München. Makkelijk is de verovering van de Duitse markt overigens niet, gezien de afwijkende bouw­ cultuur van onze oosterburen – het Bouwfonds-product past daar

Politiek en maatschappij 1990-2000

Online Internet beleeft de grote doorbraak. De eerste aanbieders van inbel­ verbindingen betreden de markt en het aantal aansluitingen groeit snel.

Lange hete zomer in 1995 met flippo-rage.

niet één op één in. Toch komen er enkele grootschalige projecten van de grond en wordt er steeds beter ingespeeld op de regionale bouwcultuur en tradities. Vijfenveertig jaar na de oprichting van de Bouwspaarkas in Drenthe blijkt de Bouwfonds-aanpak ook levensvatbaar over de landsgrenzen heen. Eerst in de genoemde steden, later worden ook de markten in Hamburg, Düsseldorf en Stuttgart aangeboord.

Een andere verbreding heeft betrekking op het commercieel vastgoed. Bouwfonds neemt in 1988 ontwikkelaar-belegger Burginvest over en versterkt daarmee haar positie in dit deel van de markt. Een bijzonder moment in dit decennium is ook de oprichting van het Nationaal Restauratiefonds, waarvan het beheer wordt ondergebracht bij Bouwfonds. In latere jaren zullen andere cultuur- en volkshuisvestingsfondsen volgen, waarmee Bouwfonds haar maatschappelijke verankering onderstreept.

Binnenstedelijke herstructurering

Dichter bij huis gaan de Nederlandse medewerkers van Bouwfonds aan de slag met de herstructurering van de naoorlogse woon­ gebieden. De jarenvijftig- en -zestigwijken vertonen de eerste haarscheurtjes, mede door hun eenzijdig samengestelde woningvoorraad. Ook sociaaleconomische problemen doen zich hier voor.

Tegelijkertijd zijn er ook kansen, zoals de opkomst van jonge allochtonen en tweeverdieners die graag een woning in de tuinsteden willen kopen – mits die wordt aangeboden. Voor Bouwfonds is het geen eenvoudige markt om in binnen te komen, omdat de woningcorporaties het woningbezit in handen hebben en aanvankelijk denken het varkentje van de herstructurering zelf te kunnen wassen. Bouwfonds houdt echter vol en toont een lange adem; consistent in haar visie en met een focus op het belang van het stedelijk gebied. En met succes; zo worden onder meer in de Westelijke Tuinsteden van Amsterdam met succes woningbouwprojecten ontwikkeld, in een langjarige samenwerking met woningcorporatie Ymere. Andere voorbeelden zijn de aanpak van Den Haag-Zuidwest en Utrecht Hoograven-Tolsteeg.

1996

Het Nederlandse vliegtuigbedrijf Fokker wordt overgenomen door het Duitse DASA. Het mag niet baten: in 1996 gaat het bedrijf alsnog failliet.

22

oktober 2012 – naw dossier #45

23

Kastelen in het groen Met Haverleij in Den Bosch heeft ­Bouwfonds een gedurfd en geprezen nieuw woon­concept ontwikkeld dat compact bouwen combineert met een weidse groene omgeving. Het breekt met gangbare opvattingen over grondgebruik, woonvormen en ­bebouwingsdichtheden.

Stadswijk 21e eeuw

De eerste stappen over de grens

17 jaar geleden begon de samen­werking tussen de gemeente Den Haag en Bouwfonds. Nu is deze Haagse stadswijk van de 21e eeuw.

Duitsland wordt een grote nieuwe afzetmarkt voor ontwikkelaars.

Zo ook voor Bouwfonds die begin jaren negentig vestigingen opent.

Bouwfonds slaat internationaal haar vleugels uit naar Duitsland Happy Hardcore Ajax wint als eerste Nederlandse club de Champions League.

In 1995 wordt AC Milan in de finale met 1-0 verslagen. ­Richard Krajicek wint een jaar later Wimbledon.

In de muziek doen hardcore, house en dance een greep naar de macht. De tegenbeweging komt uit de hoek van de grunge (Nirvana, Pearl Jam).

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

2000 - 2011 Nieuwe realiteit Het laatste decennium in de geschiedenis van Bouwfonds is er een van grote tegenstellingen. Het begin is prima, met een florerende economie en een ogenschijnlijk ijzersterke woningmarkt. De consument heeft vertrouwen en de afzet van koopwoningen verloopt voorspoedig.

Het najaar van 2008 betekent het breekpunt: de val van Lehman Brothers zet een kettingreactie van crises in werking. Eerst alleen in de financiële wereld, later uitwaaierend naar de economie als geheel.

Voor Bouwfonds is het reden om de koers richting een internationaal opererende gebiedsontwikkelaar extra aan te scherpen.

24

oktober 2012 – naw dossier #45

25

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Betaalbaarheid en financierbaarheid worden steeds belangrijker

D

e nieuwe eeuw begint met een forse verandering in het eigendom van Bouwfonds. In 2000 koopt ABN AMRO de aandelen van de gemeenten. De bedrijfsstrategie van Bouwfonds blijft ongewijzigd. In die strategie past de aankoop van commercieel vastgoedontwikkelaar MAB. Bouwfonds zal zes jaar lang eigendom blijven van ABN AMRO; in 2006 gaat het bedrijf over in handen van Rabobank, een fusie met Rabo Vastgoed volgt. Tegelijkertijd wordt de internationale basis versterkt. In 2001 zet Bouwfonds vaste voet aan wal op Franse bodem; de Franse woningontwikkelaar Marignan Immobilier wordt overgenomen. Later volgen vestigingen in België, ­Denemarken, Zweden, Spanje en Slowakije. Al snel wordt een belangrijk deel van de omzet van Bouwfonds in het buitenland gerealiseerd. In 2010 wordt focus aangebracht in de internationale strategie: Duitsland, Frankrijk en Nederland worden als kernlanden aangewezen. Risicospreiding speelt hierbij een belangrijke rol. In 2011 werken voor het eerst meer mensen bij Bouwfonds in het buitenland dan in het ‘thuisland’. Ook worden daar meer woningen verkocht dan in Nederland.

Persoonlijk wonen

De jaren nul van de eenentwintigste eeuw staan in het teken van de opkomst van het consumentgericht bouwen. Wild wonen, Gewild Wonen, Personal Housing: de nieuwe concepten buitelen over elkaar heen. Rode draad is de trend dat de consument steeds minder genoegen neemt met confectie en liever een maatpak wil.

Bouwfonds kiest met Persoonlijk Wonen voor een eigen invalshoek. In diverse nieuwe woonbuurten krijgen consumenten de kans de indeling van de woning zelf te bepalen. De expertise van Bouwfonds concentreert zich op het aanbieden van een flexibel casco, waarin veel mogelijk is.

Een andere productontwikkeling krijgt vorm als de ‘stewardessenwoning’. Passend in de traditie van een bedrijf dat betaalbare woonruimte aanbiedt voor doelgroepen die deze op de gewone woningmarkt maar moeilijk kunnen bemachtigen, ontwikkelt

Politiek en maatschappij 2000-2011

Bouwfonds een woning van circa 50 m2, voor een prijskaartje van rond de 90.000 euro. In Hoofddorp worden de eerste woningen van dit type gerealiseerd, waarbij de aloude typologie van de duplexwoning nieuw leven krijgt ingeblazen. De belangstelling is groot. Het maakt duidelijk dat starters een onderbelichte groep op de woningmarkt zijn. Inventieve samenwerking tussen gemeenten, ontwikkelaars en bouwbedrijven maakt het mogelijk ook voor deze groep aantrekkelijke woonproducten te ontwikkelen.

Nieuwe realiteit

In de post-Vinex-periode groeit het begrip gebiedsontwikkeling uit tot hype-achtige proporties. Bouwfonds kiest haar eigen weg hierin: een vroegtijdige betrokkenheid bij de plan- en conceptontwikkeling. Goed belangenmanagement is daarbij onontbeerlijk, gecombineerd met een groot inlevend vermogen in de cultuur en ambities van andere partijen, voornamelijk overheden en woningcorporaties. Door de crisis wordt aan het eind van het decennium duidelijk dat we beland zijn in een ‘nieuwe realiteit’.

Thema’s als betaalbaarheid en financierbaarheid worden steeds belangrijker. Zonder een goede businesscase onder een project is een succesvolle ontwikkeling bij voorbaat kansloos. Een extra dimensie aan de crisis wordt gevormd door de vastgoedfraude die Bouwfonds eind 2007 treft. Op 13 november 2007 doen zeshonderd rechercheurs en dertig officieren van justitie op ruim vijftig adressen in Nederland invallen. Een wijdvertakt fraudenetwerk wordt blootgelegd. Het zal vier jaar duren voordat de vonnissen worden uitgesproken. Het gaat om een klein aantal mensen die binnen het voormalige Bouwfonds-onderdeel (commercieel) Vastgoedontwikkeling werkzaam waren. De ­schade voor Rabo Vastgoedgroep loopt in de honderden miljoenen euro’s. Het nieuws overschaduwt het heuglijke feit dat ­Bouwfonds in 2008 haar 250.000e woning oplevert. Bouwfonds blijft als samenwerkingspartner aanspreekbaar op transparantie, integriteit en duurzaamheid.

9/11

De aanslagen op het WTC in New York veranderen de wereld.

11 september 2001 leeft voort als een dag waarop iedereen wist waar hij of zij was.

Draadloos Nederland belt massaal mobiel. De telefoon aan een draadje is passé.

De smartphone wordt ­geïntroduceerd, met allerlei nieuwe functies (apps).

Mooi aan het water

Betaalbaar wonen

Oud bedrijventerrein in Maarssen is getransformeerd naar een nieuw dorp met het DNA van de Vecht.

Stewardessenwoningen in Hoofddorp; introductie van starters woningen in 2002.

50 m2 voor minder dan 90-duizend euro.

Studenten in de stad

Tussen Rhône en Saône

Betaalbare en comfortabele studentenen starterswoningen in Utrecht.

Twaalf duurzame gebouwen als blokkendozen langs de rivierkade in het centrum van Lyon. Het is een van de meest ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten in Europa.

2002 De euro wordt ingevoerd op 1 januari 2002. M ­ inister Zalm trekt in Maastricht het eerste papiergeld uit de automaat.

Het homohuwelijk is een feit. Nederland is het eerste land ter wereld dat het huwelijk openstelt voor mensen van gelijk geslacht.

26

oktober 2012 – naw dossier #45

Een blik vooruit

De crisis in de economie treft de Nederlandse woningmarkt zwaar en daarmee alle partijen die daarop hun brood verdienen. Ook Bouwfonds ondervindt de gevolgen. Dan is het zaak om niet af te wachten, maar actief op de uitdagingen van de nieuwe realiteit in te spelen. De koers voor het komende decennium – de jaren tien van de eenentwintigste eeuw – is uitgezet. Passend bij de cultuur en traditie zijn het geen hemelbestormende nieuwe ideeën, maar doorontwikkelingen en verfijningen van thema’s waarmee Bouwfonds zich al de nodige jaren onderscheidt. Of het nu eerdere opereren is in het ontwikkelingstraject, het werken aan leefbare steden samen met de consument, regionaal werken of duurzame gebiedsontwikkeling: Bouwfonds koestert deze ambities al langer. Het zijn lijnen die vanuit het verleden doorlopen naar de toekomst.

27

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Vleugje New York in Parijs In het hartje centrum van Parijs wordt het appartemencomplex Canal Square ontwikkeld door Bouwfonds Marignan. ­Geïn­spireerd door de Meat­ packing District uit New York worden hier ruime appartementen ontwikkeld met uitzicht op het kanaal.

Door de geschiedenis van 65 jaar Bouwfonds zijn rode lijnen te trekken die steeds weer terugkomen, maar dan op een eigentijdse manier. De beweging naar voren in het ontwikkelingsproces is een van die lijnen. Ingezet in de jaren zeventig en de decennia erna steeds verder verrijkt. Het is een ontwikkeling waar Bouwfonds de komende jaren nog meer het accent op zal leggen. Dat geldt ook voor de partici­ patie van de klant in het proces. De aandacht voor duurzaamheid is een andere kernwaarde die door Bouwfonds de afgelopen tijd bovenaan de agenda is gezet. De in eigen huis ontwikkelde MRE-benadering en Green Score Card maken duurzaamheid hanteerbaar in het ontwikkelingstraject. Nationaal en internationaal zet Bouwfonds in op de sterke ­stedelijke agglomeraties. et laatste hoofdstuk van dit dossier maakt duidelijk welke accenten de komende jaren worden gelegd.

Naar voren in het proces

Het naar voren bewegen in het ontwikkelingstraject is een proces dat bij Bouwfonds is ingezet toen de eerste publiek-private samenwerkingen met gemeenten werden afgesloten. In het Vinex-tijdperk hebben deze een grote vlucht genomen. Bouwfonds opereert met haar kennis van gebieds- en conceptontwikkeling steeds eerder in het ontwikkelingstraject. De komende jaren wordt deze ontwikkeling versterkt doorgezet. Bouwfonds zet nog meer in op de voorkant van het proces en daar wordt de organisatie ook aan aangepast; deze wordt nog kennisintensiever. Daarbij worden meer ‘uitvoerende’ zaken neergelegd bij andere partijen met wie Bouwfonds later in de keten samenwerkt. Het maakt de organi­satie wendbaarder en daarmee wordt sneller ingespeeld op veranderende omstandigheden.

Belangrijkste uitdaging die voorligt is het op gang krijgen van nieuwe locaties, samen met overheden (vanouds de belangrijkste

partner van Bouwfonds), ondernemers, bewoners en maatschappelijke organisaties. Aan de Bouwfonds-medewerkers de opgave de belangen van deze partijen te verenigen, daarbij een goed oog houdend voor wat de consument wil die uiteindelijk in een bepaald gebied wil komen wonen. Belangrijke disciplines zijn procesmanagement, (her)programmering en financial engineering. Als marktleider volhardt Bouwfonds in het continueren van haar organisatiekracht en uitvoerend vermogen. Waar ­Bouwfonds in het verleden het programma van eisen voor een nieuw gebouw of gebied van anderen kreeg aangereikt, wil zij in de toekomst meer zelf sturen op deze kaders en randvoorwaarden. Aspecten als haalbaarheid, klantgerichtheid, marktconformiteit, duurzaamheid en financierbaarheid moeten in deze tijd eerder worden ingebracht en daar ziet Bouwfonds een belangrijke taak weggelegd voor zichzelf.

Voor, met en door de klant

Duidelijk is geworden dat woonconsumenten zelf meer invloed willen uitoefenen op hun woning. Tegelijkertijd is maar een beperkt deel ook van plan om zelf als opdrachtgever op te treden. De strategie van klantparticipatie houdt daar rekening mee. Afhankelijk van de eigen ambities kan Bouwfonds consumenten meer en minder intensief ondersteunen. Betrokkenheid en keuzevrijheid zijn daarbij de kernbegrippen – nadrukkelijk in deze volgorde.

In klantparticipatie zijn uiteenlopende gradaties mogelijk: van een kant-en-klaar product tot en met het geheel eigen baas zijn over het product en het proces. De praktijk wijst uit dat veel

Bouwfonds heeft door de jaren heen fors geinvesteerd in haar duurzaamheidsdoelstellingen

28

oktober 2012 – naw dossier #45

29

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

Bouwfonds zet in op kans­rijke stedelijke agglomeraties in binnen- en buitenland consumenten kiezen voor een rol als ‘tester en toetser’ (de consument wordt actief bevraagd tijdens het ontwikkelings­ proces) of voor een vorm van mede-opdrachtgeverschap, maar dan zonder de risico’s die daarbij horen. Bouwfonds zet deze lijn van klantparticipatie de komende tijd door. Niet in de vorm van losse initiatieven, maar integraal verankerd in de werkwijze bij álle projecten. Per project wordt gekeken waar bij de consument behoefte aan bestaat, vervolgens wordt lokaal maatwerk geleverd. De toegevoegde waarde van Bouwfonds heeft betrekking op de kennis van de markt, het werken met verschillende participatietechnieken en het betrekken van de goede co-makers bij het proces. Bouwfonds-dochter Brummelhuis, specialist in begeleid particulier opdrachtgeverschap, heeft uitgebreide knowhow in huis wat klantparticipatie betreft en steeds vaker vinden gecombineerde projecten plaats.

Groene gebouwen en gebieden

Bouwfonds heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in kennis die nodig is om duurzame gebouwen en gebieden te realiseren.

Aanvankelijk gebeurde dat voornamelijk in samenwerking met andere professionals, de laatste tijd wordt ook het contact met de consument op dit punt nadrukkelijk gezocht. Door in de fase van de gebiedsontwikkeling op basis van een sterke eigen duurzaamheidsvisie de goede beslissingen te nemen, kan de consument daar in een latere fase (wanneer de woningen daadwerkelijk op de markt komen) optimaal van profiteren. In de visie en aanpak van Bouwfonds wordt niet één duurzaamheidsdoelstelling centraal gesteld (bijvoorbeeld de energieprestatie), maar staat de combinatie van milieu, economie en ruimte centraal (de MRE-benadering).

De Green Score Card blijft daarbij het richtsnoer: een communicatieinstrument dat met icoontjes inzichtelijk en concreet maakt op welke punten een gebied of project zich onderscheidt ten opzichte van andere gebieden en projecten.

Daarbij is het zaak niet alles van tevoren dicht te timmeren. Juist op het gebied van duurzaamheid is veel in ontwikkeling (techniek, financiering) en inzichten vernieuwen zich snel. Op gebiedsniveau moet een aantrekkelijk en duurzaam ‘casco’ worden neergezet, waarbinnen de consument dan eigen keuzes kan maken. Op woningniveau kan de klant met behulp van de op de toekomst voorbereide woning zelf bepalen welke duurzame opties in en aan de woning worden aangebracht.

Stedelijke agglomeraties

De focus van Bouwfonds is ook gericht op stedelijke agglomeraties.

Vanaf het begin van de stadsvernieuwing heeft B ­ ouwfonds haar bijdrage geleverd aan binnenstedelijke projecten, in toenemende mate ook als risicodragend gebiedsontwikkelaar. De strategie voor Nederland, Duitsland en Frankrijk is zelfs in belangrijke mate hiervan afgeleid: Bouwfonds zet in op de kansrijke stedelijke agglomeraties. Waarbij we in deze twee landen beheerst willen groeien en nieuwe marktgebieden willen aanboren. Economie en demografie zijn daarin leidend. Opvallend is overigens dat de stedelijke regio’s in Duitsland en Frankrijk het de afgelopen jaren

aanzienlijk beter doen dan die in Nederland. Het vertrouwen van de consument in deze landen is aanzienlijk groter. Niet voor niets realiseert Bouwfonds inmiddels het leeuwendeel van haar ontwikkelingsproductie in buitenlandse stedelijke agglomeraties. Uit oogpunt van risicospreiding werpt de internationale strategie duidelijk haar vruchten af. Maar ook op het gebied van kennisontwikkeling en productontwikkeling is sprake van een duidelijke synergie.

Het begrip ‘stedelijke agglomeratie’ maakt al duidelijk dat ­Bouwfonds de stad breed definieert. En ook aan de randen van de steden, op de overgang van stad naar landschap, liggen kansen voor aantrekkelijke woonmilieus. Groen, blauw en rood kunnen daarbij samengaan in dit landschappelijk wonen. Om wat voor soort locatie het echter ook gaat, de insteek van Bouwfonds is steeds dezelfde: haalbaarheid, marktconformiteit en afzetbaarheid staan voorop. Dat betekent dat selectiever wordt gekeken naar welke ontwikkelingen wel en niet worden opgepakt. Ook hier past een zekere eigenwijsheid: de condities voor de start van een nieuw project worden scherper in beeld gebracht. Vervolgens kiest Bouwfonds voor het principe van de olievlekwerking: vanuit kleinere projecten een gebied weer tot leven brengen. Er wordt afscheid genomen van grootschalige, slecht faseerbare megaplannen. Bij de ontwikkeling van uitbreidingsplannen vindt een stevige heroriëntatie plaats: het ontwikkelen van kleine, herkenbare wooneenheden voor woon­ consumenten is de nieuwe standaard. Doelgroepdenken en woonmilieudifferentiatie zijn de sleutelwoorden. Oftewel alledaagse leefbaarheid en gemeenschapsvorming op een humane schaal en een kleine stedenbouwkundige ‘korrel’.

Verleden nog s­ pringlevend De markante oude boerderij van Garderen vormde de inspiratie voor een nieuwbouwplan met 42 landelijke woningen. Begin maart is gestart met de verkoop en binnen een maand was 70% verkocht.

Samen met Rabobank

Bouwfonds prijst zich gelukkig met het sterke moederbedrijf: Rabobank, juist in deze onzekere tijden. De banden en samenwerking tussen de coöperatieve bank en Bouwfonds worden steeds sterker aangehaald en die ontwikkeling zet zich door. De marktonderzoekers van Bouwfonds voorzien de Rabobankgroep van informatie over allerlei ontwikkelingen op woningmarktgebied.

Andersom zijn de banken gesprekspartners bij de ontwikkeling van nieuwe projecten: op lokaal en regionaal niveau is hier veel kennis aanwezig waar de Bouwfonds-ontwikkelaars hun voordeel mee kunnen doen. Naast dit operationele niveau worden op directieniveau onder meer regionale vastgoedbijeenkomsten georganiseerd; ook deze dragen bij aan het gezamenlijk verkennen van kansen en bedreigingen en het nog beter samenwerken.

Deze lijn wordt de komende jaren geïntensiveerd. Het werken vanuit de maatschappelijke context, met een sterke lokale en regionale verankering, past uitstekend bij de cultuur en geschiedenis van zowel Rabobank als Bouwfonds.

Bouwfonds zelf houdt vast aan haar regionale organisatie, ondersteund door een hoofdkantoor in Hoevelaken met gespecialiseerde ‘vak’afdelingen. Juist in een land waar de regionale verschillen op het gebied van economie en demografie de komende jaren toenemen, is het zaak midden in het regionale netwerk aanwezig te zijn.

Leven tussen kantoren

Stad in de stad

Het Star-Live appartementencomplex in Düsseldorf ­ontwikkeld door Bouwfonds Immobilienentwicklung zorgt voor levendigheid na kantooruren. De verkoop liep zo goed, dat besloten werd meer woningen tussen de kantoren te ontwikkelen.

Bouwfonds ontwikkelt met ontwikkelingscombinatie OCP een nieuw stadscentrum voor Amsterdam met woningen, winkels, school, gemeentehuis en culturele instellingen.

Oostpoort is een mix van oude historische gebouwen en nieuwbouw.

Betrokkenheid en keuze­vrijheid zijn kernbegrippen in klantparticipatie

31

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

Dossier Mixed-use in kleine kernen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

december 2011 #42

september 2011 #41

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 24

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond ­gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW p ­ latform. Eerdere ­publicaties kunt u nog ­nabestellen of downloaden via www.naw.nl.

Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW k ­ wartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

naw dossier 65 jaar Bouwfonds

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

overzicht

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst ­landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

maart 2011 #39

juni 2011 #40

www.naw.nl

Onderzoeksdossier:

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Sturen op grond

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Woningplattegronden DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Onderzoek woningmarkten DuNeFra december 2011

1

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

oktober 2012 – naw dossier #45

30

dossier Sturen op grond september 2011

dossier

maart 2010 #35

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Woning­platte­gronden juni 2011

december 2009 #34

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

1

De nieuwe ontwikkelaar

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

1

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

dossier Wonen en senioren juni 2010

1

naw dossier over betaalbare woningen

Verslag van het grootschalig landelijk

prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

1

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

2

december 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

1

dossier Kust en kade september 2009

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Wonen en senioren

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

extra dossier Leren van gebiedsont­wikkeling in England november 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Wonen in de Randstad

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebieds­ ontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

www.naw.nl