NAW Dossier 46

februari 2013 #46

f e it

en

| om

sc h

r ij v

ing

| fo

OUD

: Le e rl o oie r NIE ij D r UW ie s e en 4 :4m n ap p ai s o a r te nne men t te s te n

Herbestemmen

t o'

s

februari 2013 – naw dossier #46

inhoud

februari 2013 – naw dossier #46

04 Visie

Colofon

De ontwikkeling van nieuwbouw ligt in Nederland op een historisch laag niveau.

Herbestemmen wordt in deze nieuwe realiteit een steeds belangrijkere opgave. Dat stelt andere eisen aan het vak van gebiedsontwikkeling.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van

Karakteristieke luike n die refereren naar het ve rleden van het gebouw

Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is

10 Projecten

toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

10 12 14 16 18 20

Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeving: Proof Studio, www.proof.nl Productiebegeleiding: Jansen&GO Fotografie: Bram Belloni (portret

Behoud van de originele spantconstructies

Wilhelminastaete in Diemen Leerlooierij Driesen in Dongen Zenettiplatz in München Mariastichting in Haarlem Lyon Islands in Lyon Nieuw Kortenoord in Wageningen

Agnes Franzen) en Nadine Maas (portret Marnix van der Meer)

20 Meningen

Drukwerkinkoop: Sumis

22 23 24 25

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl www.naw.nl

Brigite van Haaften, gedeputeerde Noord-Brabant Marnix van der Meer, directeur Zecc Architecten Agnes Franzen, programmamanager TU Delft Arno Boon, directeur BOEi

www.bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23 feiten | omschrijving

­ ge m ali raa ras m r or ele te vo igin dak e r d n e o we va t d ieu e e n ijd m t rz erij n he e e h t oi Ac erlo ling le rde ve

04: 16:

10:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

khuizen Amsterdam - Pa g naar de ru Cruquisweg Te bouwopzichter de et m n ze ui Pakh

Mariastichting in Haarlem: van ziekenhuis naar woonen werklocatie

24:

Wilhelminastaete in ­Diemen: van kantoorgebouw naar ­wooncomplex

Agnes Franzen: bestaande ­gebouwen hebben een voorsprong

4

februari 2013 – naw dossier #46

naw dossier Herbestemmen

5

Blijvende opgave voor Bouwfonds

Herbestemmen in de nieuwe tijd Het kan niemand ontgaan zijn: de ontwikkeling van nieuwbouw ligt in Nederland op een historisch laag ­niveau. Mede daardoor groeit de aandacht voor de aanpak van de bestaande gebouwenvoorraad, binnen dorpen en steden. Herbestemmen wordt in de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling een steeds belangrijkere opgave. Voor Bouwfonds betekent dit doorgaan op een reeds eerder ingeslagen weg: al eind jaren tachtig werden de eerste herbestemmingsprojecten succesvol ontwikkeld. Maar de nieuwe tijd stelt andere en complexere eisen aan het vak.

A

ls gebiedsontwikkelaar komt Bouwfonds regelmatig in aanraking met herbestemming. Het is een begrip waar een veelheid aan deelopgaven onder schuil gaat. Van een restauratie van een monumentaal pand tot en met de gebiedsgerichte aanpak van bijvoorbeeld een naoorlogs woongebied. De rode draad in alle benaderingen is steeds: wat kunnen we met de bestaande gebouwen en structuren doen, in het licht van een nieuwe ontwikkeling? Dat vraagstuk is op zich voor Bouwfonds niet nieuw.

Nieuwe opgaven

Kijkend naar de komende jaren, dan kan geconstateerd worden dat de herbestemmingsopgave in kwantitatief opzicht fors groeit. In het kader op pagina 7 staan de belangrijkste aanleidingen tot deze ontwikkeling beschreven. De leegstand in kantoren is fors toegenomen (tot 8 miljoen m2 eind 2012) en het einde lijkt nog niet in zicht. Ook in het bestaande winkelareaal neemt het aantal leegstaande gebouwen toe. Hetzelfde doet zich voor op bedrijventerreinen, waar in totaal zo’n 12 miljoen m2 aan bedrijfsgebouwen

leeg staat. Voeg daar het leegkomen van kerken, scholen, defensiegebouwen en wellicht op termijn ook woningen aan toe en het is duidelijk: er is heel veel te doen op het gebied van herbestemming.

De urgentie van deze ontwikkeling is onder meer door Rijksadviseur Fons Asselbergs met de Oude Kaart van Nederland (2008) en landschapsarchitect Ronald Rietveld met de Leegstandsatlas (2010) benadrukt. Zij maakten duidelijk dat het aantal leegstaande gebouwen snel toeneemt (‘iedere week een kerk’). De oprichting van initiatieven als het Nationaal Herbestemmingsteam en het Nationaal Renovatie Platform duidt erop dat de vakwereld de urgentie erkent. Bouwfonds liet al eerder als mede-oprichter van BOEi– de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed- zien dat het haar ernst is wat de herbestemming van industrieel erfgoed betreft. BOEi heeft de afgelopen jaren met succes tientallen industriële gebouwen herbestemd, veelal in nauwe samenwerking met Bouwfonds.

Het ging hierbij vaak om projecten die werden ingepast in bredere gebiedsontwikkelingen. Dit heeft eraan bijgedragen dat

Amsterdam - Pa khuizen Cruquisweg Te rug naar de Pakhuizen met de bouwopzichte r

Meer zien van Parkhaven in Utrecht?

­ erbestemming ervaren wordt als een mogelijkheid om de h waarde van panden en het omliggende gebied te verhogen en in veel gevallen als katalysator van de gebiedsontwikkeling fungeert.

Oog voor de marktsituatie

In de visie van Bouwfonds bestaan er de komende tijd twee hoofdopgaven: het aanpakken van karakteristieke, oudere gebouwen met een hoge ‘aaibaarheidsfactor’ en daarnaast het herontwikkelen van ‘jonger’ vastgoed dat nog niet aan het einde van de exploitatieperiode c.q. levensduur is gekomen. Bij die laatste categorie kan met name gedacht worden aan kantoorpanden die de afgelopen decennia gebouwd zijn en waarvoor geen kantoor­ gebruiker meer te vinden is. Bij de oudere gebouwen bestaat de opgave in eerste instantie uit het vinden van een passende gebruiker voor een bestaand pand. Schattingen voor de komende jaren gaan uit van circa 2 miljoen m2 die in dit soort monumentale panden beschikbaar komt. Het gaat hier om heel precies maatwerk in het matchen van de gebouwkarakteristieken en de wensen van de eindgebruiker; een discipline waar BOEi inmiddels zeer bedreven in is. Niet zelden is het een opgave met een onrendabele top, waarbij het niet-commerciële karakter van BOEi goed past.

De herbestemmingsopgave voor het meer ‘reguliere’ vastgoed is vele malen groter en wordt op circa 13 miljoen m2 geraamd.

Dat er voor al deze miljoenen vierkante meters een gebruiker gevonden kan worden, is volgens Bouwfonds niet het geval. De aanwezigheid van een kansrijk programma wordt in belangrijke

Meer weten?

Op verschillende plekken in dit artikel zie je het Layar-logo.

Dat geeft aan dat er online meer te zien is over dit project.

Download de gratis Layar-app op je mobiele telefoon via www.layar.com en scan de hele pagina. De app werkt op je iPhone en telefoons met een Androidbesturingssysteem. Helaas niet op de BlackBerry.

Karakteristieke oude gebouwen zijn nog steeds cool en hip

Een selectie van herbestemmingsprojecten uit de afgelopen decennia

Amsterdam Pakhuizen Cruquiusweg

Utrecht Chirurgiegebouw

Utrecht Parkhaven

In het Oostelijk Havengebied werd een complex met de zeven pakhuizen Maandag tot en met Zondag omgezet naar in totaal 390 woningen – toen nog in de premiekoop­ sfeer. Onder de pakhuizen zijn parkeerplaat­ sen en bergingen gecreëerd.

Het gebouw aan de Biltse Grift uit 1916 maakt deel uit van een complex waar tot begin jaren tachtig de veeartsenij-opleiding was gehuisvest. Met handhaving van de buitenkant en de typisch hoge gangen kreeg het gebouw een nieuwe bestemming: twintig woningen.

Op de plek van een voormalig bedrijventerrein is woningbouw ontwikkeld. Het pand van het voormalige hoofdkantoor van de Utrechtse groente- en fruitveiling is herbestemd tot kinderdag­ verblijf en sporthal.

6

februari 2013 – naw dossier #46

Herbestemmen is een opgave met een geheel eigen dynamiek en moeilijkheidsgraad

Meer zien van Westergasfabriek in Amsterdam?

mate bepaald door de verhoudingen tussen vraag en aanbod ter plekke. Er zijn bijvoorbeeld gebieden in de periferie van Nederland met een groot aanbod aan industrieel erfgoed, maar waar simpelweg te weinig gebruikerspotentieel aanwezig is – bijvoorbeeld uit de hoek van de creatieve industrie – om alle panden te vullen. Het zijn gebieden die buiten het economisch kerngebied van Nederland vallen en waar de krimp al duidelijk toeslaat.

Minder inwoners betekent minder draagvlak voor voorzieningen en daarmee ook minder kansen voor herbestemming. Volgens Bouwfonds mogen de ogen niet gesloten worden voor deze harde randvoorwaarde. Een pand waar geen gebruiker voor is te vinden en waarin geen waarde kan worden gecreëerd, kan het beste – ­tenzij er monumentale waarden in het geding zijn – worden afgebroken. Anders gezegd: liever één fabriekshal goed behouden dan drie allemaal een beetje, oftewel: dan is gedeeltelijke sloop het beste. Een tussenoplossing is het werken met tijdelijk gebruik.

Zeker in langjarige gebiedsontwikkelingen is er soms niet vanaf het begin zicht op een mogelijke eindgebruiker voor te herbestemmen panden. In zo’n geval werkt Bouwfonds in toenemende mate met tijdelijke bestemmingen (‘slow vastgoed’), in afwachting van het moment waarop het gebied als geheel is ‘gesetteld’. Het tijdelijk gebruik trekt in de tussentijd alvast mensen naar het gebied en zet het daarmee op de kaart. Bovendien wordt de cashflow er in positieve zin door beïnvloed: slopen kost geld, maar tijdelijk gebruik levert geld op.

Vraag van de woonconsument

naw dossier Herbestemmen

7

Wie de woon- en designbladen doorbladert, kan constateren dat karakteristieke oude gebouwen nog steeds cool en hip zijn.

In ‘binnenkijk’-rubrieken figureren regelmatig oude fabrieks­ gebouwen die omgebouwd zijn tot loftachtige appartementen. Een

betrekkelijk nieuw fenomeen is dat groepen bewoners gezamenlijk een groter pand aankopen om vervolgens zelf te ontwikkelen. Het past binnen een ontwikkeling die Bouwfonds al langer signaleert en waarbij de consument, al dan niet gefaciliteerd door een deskundige ontwikkelaar, zelf aan de knoppen wil zitten. De ervaring uit de ontwikkelingspraktijk van Bouwfonds wijst uit dat het hier overigens niet om enorme aantallen gaat. Bij de herbestemming van karakteristieke oude gebouwen gaat het qua doelgroepen vooral om een- en tweepersoonshuishoudens, die in hun wooncarrière toe zijn aan iets bijzonders. Ook zijn er vaak ondernemers bij, die aan huis willen gaan werken in een bijzondere ambiance of met een bijzondere uitstraling richting klanten.

Bij de opgave die in omvang groeit, de herbestemming van ‘jonge’ kantoren met name, komen met name studenten en jonge stedelingen in beeld als kansrijke groep – mits de locatie goed is.

Daarnaast liggen er kansen in de realisatie van zorgvastgoed; uit een studie van BNA Onderzoek blijkt dat bepaalde typen kantoorgebouwen – centraal gelegen en niet te ver van de voorzieningen – zich goed lenen om zorgvastgoed in te realiseren. Het gaat dan om uiteenlopende vormen van ‘beschermd wonen’, waarbij de kantoorvloeren worden herverkaveld naar compacte individuele woningen en groepsruimtes. Een functie die de laatste tijd in beeld komt voor leegstaande kantoren is het hotel; hier worden nu de eerste projecten mee gerealiseerd. Op locaties die voor woningen minder geschikt zijn – zoals Papendorp in Utrecht en Sloterdijk in Amsterdam – lukt het wel om kantoorkamers om te bouwen tot hotelkamers. Blijkbaar is het ‘stille’ en monofunctionele karakter van de werkgebieden voor de hotelbezoekers geen bezwaar. Pas wanneer in dit soort gebieden een zekere menging aan functies ontstaat, neemt de kans toe om er woningbouw te realiseren.

De knowhow van Bouwfonds richt zich met name op het verbinden van gebiedsontwikkeling met de aanpak van individuele, te herbestemmen gebouwen. Beide zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden: een overkoepelende gebiedsontwikkeling maakt investeringen in herbestemming mogelijk, maar andersom legt een geslaagde herbestemming vaak een basis voor een waardestijging van de omliggende nieuwbouw. Zorgvuldig herbestemde gebouwen geven identiteit aan een veel groter gebied en daar kan in de conceptontwikkeling en gebiedspromotie dankbaar van worden geprofiteerd. Andersom geldt de stelling ook: bestaande gebieden die van zichzelf onvoldoende kwaliteit hebben, bieden in eerste instantie onvoldoende draagvlak om een herbestemming op te baseren. Dit betreft met name de monofunctionele bedrijven- en kantorengebieden die in de afgelopen decennia aan de randen van veel dorpen en steden zijn gerealiseerd. Dergelijke terreinen zijn nog te weinig in waarde gedaald om ze rendabel aan te kunnen kopen en te herbestemmen. Er is hier geen urgentie, maar de vraag is wel hoe ver we hier vandaan zitten. Nu al wordt door taxateurs gesteld dat een gebouw zonder huurders geen waarde meer vertegenwoordigt.

Expertise

Door Bouwfonds wordt gebiedsgerichte expertise ingebracht op het snijvlak van marketing, planeconomie en cultuurhistorie. Voor bouwkundige, technische en exploitatieve vraagstukken wordt intensief gebruik gemaakt van de expertise van BOEi. BOEi is betrokken van het eerste initiatief tot en met de beheerfase; een aanzienlijk deel van de panden die worden herbestemd worden in eigendom gehouden, totdat daarvoor een passende gebruiker is gevonden. Zo is de afgelopen tien jaar voor circa negentig miljoen euro aan investeringen op gang gebracht. BOEi kan als ontwikke-

De belangrijkste veroor­ zakers van ­leegstand De achterliggende oorzaken van het leegkomen van vele gebouwen zijn divers.

Bedrijfsruimten

De leegstand in bedrijfsvastgoed hangt voor een ­belangrijk deel samen met de economische crisis, waardoor de vraag naar bedrijfsruimte sterk is afgenomen.

Kantoorruimten

Ook de gevolgen van het ‘nieuwe werken’ zijn merkbaar: bedrijven reserveren minder vierkante meters kantoorruimte per medewerker. Op de langere termijn neemt de beroepsbevolking van Nederland als geheel af, waardoor de uitbreidings­ vraag die we lange tijd gekend hebben omslaat in een vervangingsvraag.

Winkelruimten

Bij het winkelvastgoed spelen vergelijkbare ont­ wikkelingen als bij de bedrijfsruimten; ook hier is een sprake van een overaanbod, dat mede in de hand gewerkt wordt door de opkomst van internet­winkels. Vooral in de aanloopstraten naar de binnenstedelijke en binnendorpse centra en in de wijkwinkelcentra komen panden leeg te staan.

Kerken

De leegstand van religieus erfgoed wordt met name veroorzaakt door de ontkerkelijking en de bezuinigingen die kerkgenootschappen op hun vastgoed moeten doorvoeren. Tegelijkertijd zijn kerken ‘van iedereen’; in tegenstelling tot agrarisch erfgoed en industrieel erfgoed roept religieus erfgoed – vaak ook door de centrale ligging en forse beeldkwaliteitsimpact- veel emoties op.

Sloop is voor velen ondenkbaar. Een nieuwe ­invulling is echter niet eenvoudig gevonden.

Rotterdam Heemraadssingel

Amsterdam Westergasfabriek

Stuttgart Alte Weberei

In het Nieuwe Westen, een gebied met veel monumentale vooroorlogse bebou­ wing, is een voormalig gemeentelijk kantoorpand omgetoverd tot een luxe woonpand met negen koopwoningen.

MAB Development gaf de voormalige Gasfabriek Gemeentelijk Energiebedrijf een nieuwe invulling: een cultureel centrum met ruimte voor film, theater, muziek, beeldende kunsten, beurzen, horeca en conferenties.

Op een voormalige locatie van een weverij zijn een appartementencomplex en twee bedrijfsunits gerealiseerd.

Er mocht zo min mogelijk gesloopt worden, waardoor de historische gevel behouden is.

8

februari 2013 – naw dossier #46

9

naw dossier Herbestemmen

Een geslaagde herbestemming legt vaak een basis voor een waardestijging van de omliggende nieuwbouw laar, beheerder of adviseur worden ingezet en werkt aan de hand van een aantal belangrijke uitgangspunten die bij herbestemming om de hoek komen kijken. Kleinere gebouwen zijn gemakkelijker te herbestemmen dan grotere. Arno Boon, directeur van BOEi, is in de ‘Meningen’-rubriek in dit dossier aan het woord over het thema herbestemmen van industrieel, agrarisch en religieus erfgoed.

Andere belangrijke partijen in dit verband zijn gemeenten, ontwerpers en eindgebruikers. Gemeenten spelen een belangrijke rol in het faciliteren van herbestemmingen, onder meer op het vlak van regelgeving (brandweer, Bouwbesluit) en procedures. Ont­ werpers moeten in staat zijn om met respect voor het werk van anderen aan de slag te gaan en zich ‘dienstbaar’ aan het bestaande gebouw op te stellen. Eindgebruikers zijn essentieel om de plannen voor herbestemming ook daadwerkelijk te kunnen realiseren: zonder gebruiker geen draagvlak, zonder ontwikkeling geen behoud van het gebouw.

Financiering onder druk

De planeconomische kennis van Bouwfonds is in tijden van crisis belangrijker dan ooit. Dat geldt zeker voor herbestemmingen, waar ‘tekenen’ en ‘rekenen’ voortdurend gelijk op moeten gaan om tot een haalbaar plan te kunnen komen. De situatie op de vastgoedmarkt is daarbij fundamenteel anders dan enkele jaren geleden, toen bekostiging en financiering nauwelijks een probleem vormde.

Inmiddels zijn de rijkssubsidies voor stedelijke vernieuwing nagenoeg allemaal verdwenen, verkeren gemeenten en woningcorporaties in financieel zwaar weer en houden banken de geldkraan dicht. Alleen een aantal provincies is nog in staat – zoals Noord-Brabant dat (maximaal) 120 miljoen euro steekt in de aanpak van cultureel erfgoed – om geld voor herbestemmingen vrij te maken. De mogelijkheden om ‘onrendabele toppen’ van

herbestemming van regulier vastgoed af te boeken vanuit gebiedsontwikkelingen zijn dramatisch teruggelopen. Daling van boekwaarden is dan onvermijdelijk. Die pijn wordt met moeite genomen door de betreffende eigenaar.

Het overgrote deel van de herbestemmingen komt daarmee onder marktconforme omstandigheden tot stand. In de visie van Bouwfonds onderstreept dit de noodzaak van een gebiedsgerichte aanpak, die in één hand wordt gehouden – ook financieel. Dat maakt het namelijk mogelijk om te verevenen tussen oudbouw en nieuwbouw en bovendien slaat de waardeverhoging aantoonbaar neer binnen het gebied. Een aansprekende herbestemming kan hogere verhuur- en verkoopprijzen in de nieuwbouw mogelijk maken. Daarmee kan de investering in de herbestemming voor een stukje worden betaald, zodat de cirkel weer rond is. Overigens heeft het verdwijnen van rijkssubsidies ook een voordeel: het voorkomt – zoals in de jaren negentig van de vorige eeuw – dat bepaalde gebieden die voor herbestemming in aanraking komen te duur worden aangekocht. Daarmee wordt een rendabele exploitatie van het begin af aan een lastige zaak. Het is interessant om de komende tijd vooral aan de opbrengstenkant te onderzoeken hoe de waardegroei binnen een gebied beter kan worden teruggeleid naar de herbestemming in kwestie.

Uitleg van begrippen

juiste kennis en ervaring, maar spelen houding en empathie voor het bestaande en de mogelijke nieuwe gebruikers minstens zo’n belangrijke rol. Evenals de marktpotentie van de locatie. Elke mogelijke herbestemming begint met een zorgvuldige analyse van kansen en bedreigingen, pas daarna volgt het besluit voor de verdere aanpak. Het vraagt om een integrale aanpak. Lef en ondernemerschap zijn noodzakelijk, zowel aan de private als de publieke kant: wie is in staat de meerwaarde van een herbestemming voor een gebiedsontwikkeling te zien? De voorbeeldprojecten die Bouwfonds de afgelopen tijd heeft ontwikkeld – en de nieuwe staan al weer op stapel – geven het vertrouwen dat er veel mogelijk is wanneer partijen eensgezind samenwerken aan een tweede leven voor bestaande gebouwen. De werelden van de erfgoedzorg en de vastgoedsector komen de laatste jaren schoorvoetend steeds dichter bij elkaar: in de nieuwe realiteit is de noodzaak onverkort om samen verder op te trekken.

Blik op de toekomst

Meer zien van Wornumsche Enk in Apeldoorn?

Bij de vele binnenstedelijke ontwikkelingen van Bouwfonds neemt herstructureren en herontwikkelen van bestaande gebieden een belangrijke plaats. Behoud van bestaande gebouwen kan daarbij van groot belang zijn. Het is een opgave met een geheel eigen dynamiek en moeilijkheidsgraad, op het snijvlak van marketing, planeconomie en cultuurhistorie. In de visie van Bouwfonds hangt het succes van een herbestemmingsproject niet alleen af van de

Rond het brede thema ‘herbestemmen’ doen binnen het vak van gebieds­ ontwikkeling verschillende begrippen de ronde. We zetten de meest gebruikte op een rij: • Herbestemming: de originele bestem­ ming van een gebouw wordt gewijzigd.

De nieuwe functie kan in het gebouw ingepast worden, maar het gebouw kan ook aangepast worden aan de nieuwe functie.

• Herontwikkeling: oude gebouwen worden gesloopt. Er komt nieuwbouw voor in de plaats. De bestemming kan hierbij wijzigen.

• Functieverandering: het geven van een andere functie aan een gebouw of gebied door herbestemming of herontwikkeling.

• Herstructurering: een herontwikkeling van een (groter) gebied om het beter/ opnieuw leefbaar te maken, waarbij de bestemming meestal ongewijzigd blijft.

Vaak met (gedeeltelijke) sloop-nieuwbouw.

• Transformatie: de architectonische en (steden)bouwkundige ingrepen die nodig zijn om een pand of gebied weer in ­gebruik te kunnen nemen, al dan niet voor een nieuwe functie.

• Restauratie: herstel van het monumen­ tale pand, zodat het casco weer in goede staat verkeert.

•R enovatie: restaureren zonder rekening te houden met de historische context.

Amsterdam Graansilo aan het IJ

Apeldoorn Wornumsche Enk

Rotterdam De Vooruitgang

De negentiende-eeuwse graansilo aan het IJ fungeert tegenwoordig als woon- en werk­ complex: op de begane grond zijn kleine bedrijfsruimtes gerealiseerd, in de silokokkers 103 appartementen en 84 studio’s, en onder het dak zijn ateliers en riante appartementen ontwikkeld.

Op het voormalige Nuon-terrein in Apeldoorn ston­ den twee transformatorgebouwen van architect Hendrik Fels op de nominatie om gesloopt te worden.

Ze kregen de status gemeentelijk monument. Bouw­ fonds gaf samen met BOEi de gebouwen een nieuwe invulling: appartementen en een medisch centrum.

Het kantoorgebouw arrondisements­ parket van Justitie kreeg een nieuwe bestemming: twaalf appartementen.

Daarachter zijn nog eens tien ­stadswoningen ontwikkeld.

10

februari 2013 – naw dossier #46

11

naw dossier Herbestemmen

Wilhelminastaete in Diemen

Van kantoor­gebouw naar ­wooncomplex

Naam: Wilhilminastaete Plaats: Diemen Ontwikkeling: 43 appartementen, 800 m2 bibliotheek en 400 m2 ­kantoorruimte Architect: Rappange & Partners Architecten Start ontwikkeling: 2003 Start bouw: 2006 Oplevering: 2007 De uitgangssituatie: voormalig kantoorgebouw van Rabobank Amsterdam in Diemen.

Transformeren bleek gunstiger dan slopen Een kolos met een 70 meter lange betonnen gevel: de voormalige Rabobank in Diemen was bepaald geen architectonische schoonheid.

Het pand uit 1969 kwam leeg te staan en sloop dreigde. Totdat het idee ontstond om hierin seniorenhuisvesting te realiseren.

Een ingrijpende transformatie was het gevolg – met succes.

De Rabobank verhuisde in 2001 naar de Mondriaantoren bij station Amstel, waardoor het bankgebouw in Diemen leeg kwam te staan. Verkoop bleek lastig, door het vele aanbod van kantoren in de omgeving. De eerste gedachte: sloop en

vervanging door nieuwe woningen, bestemd voor ouderen. De locatie leent zich daar goed voor, door de nabijheid van een winkelcentrum. De gemeente Diemen reageerde enthousiast, evenals de lokale ouderenbonden: er was veel vraag naar seniorenwoningen. Verzet tegen de sloopplannen was er nauwelijks; het gebouw was door de betonnen uitstraling niet populair.

Andere uitstraling

Een onderzoeksteam met architect, constructeur en Bouwfonds concludeerde echter dat transformatie in dit geval gunstiger was. Het bestaande pand bleek zich goed te lenen voor een ingrijpende aanpak en kapitaalvernietiging kon zo voorkomen worden. De verdiepingshoogte en kolomafstand maakten het mogelijk aantrekkelijke woningen te realiseren in

het casco. Besloten werd het gebouw te strippen tot aan de hoofddraagconstructie.

Ook werd een extra verdieping aangebracht. De monotone gevel werd vervangen door een nieuwe gevel met metselwerk, aluminium kozijnen en zink. Dit gaf het gebouw een compleet andere uitstraling, open en kleinschaliger. Door de gevel op enkele plaatsen terug te leggen, ontstonden grote buitenruimtes. Tijdens het ontwerpproces van de woningen traden de lokale ouderenbonden op als klankbord. Het resultaat zijn royale levensloopbestendige woningen (tot 190 m2 aan toe), die op de markt gretig aftrek vonden. In de plint werden de bibliotheek en een adviescentrum van de Rabobank gehuisvest, wat de levendigheid op straatniveau bevordert.

Wilhelmina­staete is daarmee een geslaagd voorbeeld van binnenstedelijke herbestemming, met een hoge duurzaamheidscore.

Het oude gebouw is tot aan de hoofddraagconstructie gestript.

Het resultaat: ruime, lichte appartementen en een levendige plint.

12

februari 2013 – naw dossier #46

13

naw dossier Herbestemmen

Leerlooierij Driesen in Dongen

Van leerlooierij naar sfeervolle ­woningen

Naam: Leerlooierij Driesen Plaats: Dongen Ontwikkeling: 4 appartementen en 4 maisonnettes in de oude ­leerlooierij, 8 grondgebonden ­n ieuwbouwwoningen Architect: Marina Moons Start ontwikkeling: 2001 Start bouw: 2005 Oplevering: 2006 De oude leerlooierij - een rijksmonument - sloot in 2003 haar deuren.

Dankzij behoud van originele elementen blijft de oorsprong goed zichtbaar

Een herbestemming hoeft niet altijd groot te zijn om toch veel impact te hebben. In het NoordBrabantse Dongen herontwikkelde BOEi een voormalige leerlooierij, Bouwfonds realiseerde woningen die hier nauw op aansluiten. De geschiedenis is voelbaar op deze plek, waar nu eigentijds wordt gewoond – met respect voor het verleden.

Begin 19de eeuw stonden er nog zeven leerlooierijen in Dongen, daarmee was het een looierijcentrum van betekenis. Veel mensen vonden hier werk. Pas in 2003 sloot de laatste looierij de deuren, vanwege milieuoverwegingen: leerlooierij Driesen, gelegen aan de Oude Ham. BOEi werd benaderd om de mogelijkheden voor herbestemming van deze looierij te onderzoeken. De locatie is uitstekend: in de nabijheid van het historisch centrum van Dongen en het gemeentehuis. De looierij zelf is een Rijksmonument, gebouwd in drie etappes: 1866, 1906 en 1928. Karakteristiek voor de productie in de looierij zijn de houten gevels op de bovenste verdieping met ventilatieluiken,

waarmee de huiden gedroogd werden.

Verder bestaat het pand uit bakstenen gevels en houten vloeren. De constructie maakte het mogelijk in het bestaande pand acht woningen te realiseren: vier appartementen met tuin op de begane grond en vier maisonnettes over de twee lagen daarboven. Deze woningen kregen een ruim dakterras als buitenruimte.

Kopers konden kiezen of ze hun maisonnette ingedeeld wilden hebben of opengelaten als ‘loft’.

Bijzondere sfeer

Tijdens de bouw werden zoveel mogelijk originele elementen behouden, zoals houten vloeren, spantconstructies en

houten dakbeschietingen. Deze geven een monumentaal pand een bijzondere sfeer en de oorsprong blijft zo goed zichtbaar. In aansluiting op de looierij ontwikkelde Bouwfonds acht grondgebonden nieuwbouwwoningen, die in de vormgeving, materialisatie en detaillering nauw aansluiten bij het bestaande industriële gebouw. Bouwfonds huurde daarvoor de architecte in die BOEi ook had ingeschakeld: Marina Moons uit het naburige Waalwijk. Oud en nieuw gaan zo op een zorgvuldige manier samen en versterken het dorpse karakter van Dongen.

14

februari 2013 – naw dossier #46

15

naw dossier Herbestemmen

Zenettiplatz 1 in München

Van kantoor- naar woongebouw

Naam: Zenettiplatz 1 Plaats: München Ontwikkeling: 37 woningen Architect: DYCKA Architecturbüro Start ontwikkeling: 2009 Start bouw: 2010 Oplevering: 2012

De oude situatie: een leegstaand kantoorgebouw.

Het gebouwcasco is tot op het skelet van staalbeton gestript München is met 1,4­­miljoen ­inwoners de derde stad van ­Duitsland. Deze hoofdstad van B ­ eieren heeft te ­maken met een grote vraag naar woningen. ­Bouwfonds ­Immobilienentwicklung speelt daar slim op in, door onder andere een kantoorgebouw om te zetten naar hoogwaardige woningen.

De trek naar grootstedelijke gebieden in Duitsland is onmiskenbaar. München spant daarbij de kroon: naar verwachting groeit de komende jaren het inwoner­ aantal verder, met 300.000 inwoners tot 2022. Nergens zijn de prijzen van onroerend goed zo hoog. Het leidt ertoe dat op tal van plekken in de stad transformaties plaatsvinden. Bouwfonds Immobilien­ entwick­lung levert daar een substantiële bijdrage aan.

Opwaardering

Ook op kleinere schaal vinden herbestemmingen plaats, zoals in het Schlachthofviertel – een van de buurten in de centraal gelegen Isarvorstadt. Een levendige buurt,

waar vanouds wonen, werken en verblijven zijn vervlochten. Het oude slachthuis is weliswaar verplaatst, maar de beste slagers van München zijn hier nog steeds te vinden. Aan een van de pleinen in de buurt, de Zenettiplatz, transformeerde Bouwfonds Immobilienentwicklung een leegstaand kantoorgebouw tot een woongebouw met status. Dit gebeurde door het gebouwcasco tot op het skelet van staalbeton volledig te ‘strippen’.

Met de compleet nieuwe, moderne en warm­gekleurde gevel is een apparte­ mentencomplex ontstaan, dat de gehele ­Zenettiplatz opwaardeert. Het project omvat verschillende woonconcepten. Zo zijn aan de achterzijde van het gebouw

ruim opgezette 2-tot 5-kamerwoningen gerealiseerd, met maximaal 170 vierkante meter oppervlakte, voor mensen met bijzondere woonwensen. Een ander deel van het gebouw is verdeeld in maisonnettes over twee tot drie etages, voorzien van royale dakterrassen. Met het project ‘Zenettiplatz 1’ werkt Bouwfonds mee aan de behoedzame transformatie van het Schlachthofviertel, door industrieel gebruik om te zetten in een hoogwaardige woonfunctie. Het project staat daarmee aan het begin van een ontwikkeling die ook in andere Duitse steden steeds belangrijker wordt.

16

februari 2013 – naw dossier #46

17

naw dossier Herbestemmen

Mariastichting in Haarlem

Van ziekenhuis naar woon- en werklocatie

Het oude Haarlemse Spaarneziekenhuis.

In het 19e eeuwse hoofdgebouw zijn appartementen opgenomen Intensivering van de bestaande stad is in Haarlem aan de orde van de dag. Op de plek van het Haarlemse Spaarneziekenhuis is een grootstedelijk woonprogramma gerealiseerd.

Verschillende monumentale panden zijn behouden en hergebruikt, waarmee Haarlem een bijzonder woonen werkgebied rijker is. Een aanwinst voor buurt en stad.

Haarlem staat met de rug tegen de duinen: grootschalige uitbreidingen zijn hier niet mogelijk. Om toch te kunnen voldoen aan de grote vraag naar woningen in deze regio

kiest de gemeente Haarlem al de nodige jaren voor het herontwikkelen van bestaande locaties. Met projecten als Raaks en Ripperda zet Haarlem zich stevig op de kaart als aantrekkelijke woon­gemeente.

Ook de ontwikkeling van de Mariastichting past in dit rijtje. Ingeklemd tussen het fraaie park De Haarlemmerhout en rivier het Spaarne is het Spaarneziekenhuis gevestigd, lokaal bekend als de Mariastichting – het Roomskatholieke Ziekenhuis dat hier in 1899 wordt ­gebouwd.

Ambitieus

Nadat een nieuw streekziekenhuis in Hoofddorp is geopend, sluit het Spaarneziekenhuis in 2004 de deuren. Enkele jaren daarvoor schrijft het ziekenhuis als eigenaar van de grond een ontwikkelingscompetitie uit, die gewonnen wordt door Bouwfonds. De opgave is bijzonder

ambitieus: een kleine 400 woningen, kantoorruimte en een ondergrondse parkeergarage. Ondanks deze forse dichtheid ademt het in 2010 gerealiseerde project een parkachtige setting van individuele gebouwen in het groen, met doorzichten naar het water. De geschiedenis van het gebied is daarbij niet uitgewist.

Enkele gezichtsbepalende gebouwen, zoals een historische kapel en een aantal monumentale villa’s langs de Kleine Houtweg, bleven behouden en hebben een nieuwe functie gekregen. Dat geldt ook voor het 19de eeuwse hoofdgebouw aan de Kamperlaan, waarin appartementen zijn opgenomen. De nieuwe paviljoens sluiten hier in hoogte op aan. Op deze manier is op loopafstand van park, rivier en binnenstad een hoogwaardig woon-, werk- en leefmilieu ontstaan.

Naam: Mariastichting Plaats: Haarlem Ontwikkeling: 378 woningen, tweelaagse ondergrondse ­parkeergarage, bergingen, 10.000 m2 kantoorruimte Architecten: Architectuurcentrale Thijs Asselbergs en FARO architecten Start ontwikkeling: 2001 Start bouw: 2006 Oplevering: 2010

18

februari 2013 – naw dossier #46

19

naw dossier Herbestemmen

Lyon Islands in Lyon

Van industrie- tot ­multifunctioneel gebied

Een van de grootste binnenstedelijke­ ­transformatieprojecten in Europa.

Lyon is de laatste jaren ­onstuimig gegroeid. De tweede stad van Frankrijk wordt steeds meer ontdekt als bestemming op het gebied van stedenbouw en architectuur.

Een bijzondere herstructurering vond plaats op een schiereiland waar de Rhône en Saône samenkomen: La Confluence. Bouwfonds Marignan was van de partij als ontwikkelaar.

Het was een opgave waar veel stadsontwikkelaars van dromen: 150 hectare aan voormalig industrieterrein, wachtend op een nieuwe bestemming. In Lyon is die droom uitgekomen. Waar de Rhône en

Saône samenkomen ligt middenin de stad een langgerekt schiereiland, dat lange tijd gebruikt werd om ongewenste industrie uit andere delen van de stad op te huis­ vesten. In 2003 wordt het publiek-private samenwerkingsverband opgericht dat de herstructurering van dit gebied energiek ter hand neemt. Gezien de omvang van het terrein werd gekozen voor een gefaseerde aanpak en een gemengd stedelijk programma.

Wereldfaam

In de eerste fase, 41 hectare langs de Saône, was Bouwfonds Marignan een van de eerste ontwikkelaars – onder leiding van een Société Publique Locale. Hier werden verschillende parken en pleinen aan­ gelegd. Ook werden karakteristieke industriële gebouwen herontwikkeld, onder meer rondom de oude goederen­

haven Port Rambaud. Veel aandacht is besteed aan de inrichting van de openbare ruimte, langs de oevers zijn aangename verblijfsplekken ontstaan. Ook voor hoogwaardig wonen werd de nodige ruimte gecreëerd. Architecten van wereldfaam tekenden hier aan bijzondere woongebouwen, met zicht op de rivier, de parken en pleinen en de stad. Bouwfonds Marignan realiseerde Lyon Islands, een project met ruim 300 woningen, winkels, bedrijfsruimtes, kantoren, parkeerplaatsen en een openbaar park.

Duurzaam

Duurzaamheid kreeg veel aandacht en is mede door de EU ondersteund in het kader van het Europese innovatieprogramma Concerto. Het was een ambitie waarvoor Bouwfonds verschillende prijzen in de wacht sleepte. La Confluence als geheel

Voorheen werd hier ongewenste industrie uit andere delen van de stad gehuisvest werd door het Wereld Natuur Fonds als eerste project in Frankrijk onderscheiden met het ‘WWF Sustainable Neighborhood’keurmerk. Het project won nog diverse andere prijzen op het gebied van duurzaam en prettig wonen. Een kroon op het werk van een bijzondere herontwikkeling, die de komende jaren verder gestalte krijgt en waarmee Lyon zichzelf nog sterker op de kaart zet.

Naam: Lyon Islands Plaats: Lyon Ontwikkeling: 302 appartementen, ruim 1.940 m2 winkelruimte, 592 m2 kantoorruimte, 423 parkeerplaatsen en openbaar park Architecten: E. Amantea Architecture, M. Fuksas Architecture, HRVS F. Vella en C. Vergely Architectures Start ontwikkeling: 2006 Start bouw: 2007 Oplevering: 2010

20

februari 2013 – naw dossier #46

21

naw dossier Herbestemmen

Nieuw Kortenoord in Wageningen

Van universiteits­ terrein naar duurzaam woongebied

Een voormalig laboratoriumgebouw van de Universiteit Wageningen heeft een nieuwe bestemming gekregen: een medisch centrum.

Naam: Nieuw Kortenoord Plaats: Wageningen Ontwikkeling: ca. 1.200 woningen, school, kinderopvang, medisch centrum, bedrijven, wijkpark, stedelijke waterberging Architecten: Hans Been, Mulleners + Mulleners, Edzard Prent Start ontwikkeling: 2007 Start bouw: 2011 Oplevering: 2012-2020

Er volgde een zorgvuldige studie naar het universitaire erfgoed op het terrein Het ruim aangelegde groen zorgt direct voor een aangekleed straatbeeld.

De universiteit van Wageningen drukt al een eeuw lang haar stempel op de stad – ook in de stedenbouw en architectuur.

Wanneer een universiteitsterrein wordt herontwikkeld, wordt die erfenis met zorg behandeld.

Bouwfonds gaat bij Nieuw Kortenoord met precisie te werk en geeft gebouwen, kunst en groen een tweede leven.

Bij de ontwikkeling is veel aandacht besteed aan de kwaliteit van stedenbouw, landschap en architectuur. Ook de kunst is niet vergeten; deze is vaak op een bijzondere manier geïntegreerd. Het is een erfenis die dankbaar in ontvangst wordt genomen wanneer een universiteitsterrein kan worden ontwikkeld. Bouwfonds kreeg die kans met de herontwikkeling van Nieuw Kortenoord: hier worden circa 1.200 woningen in een groene setting gerealiseerd. Na het winnen van de selectie entameerde Bouwfonds, ondersteund door BOEi, op drie terreinen een zorgvuldige studie naar het universitaire erfgoed op het terrein. Allereerst zijn de herbestemmingsmogelijkheden van de bestaande gebouwen in kaart gebracht: technisch,

financieel, programmatisch. Vervolgens vond, in samenwerking met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, een waarderingsonderzoek plaats: welke gebouwen en kunsttoepassingen hebben bijzondere waarde? De derde afweging die plaatsvond was van stedenbouwkundige aard: hoe kan het erfgoed worden ingepast in de nieuwe stedenbouwkundige setting?

Schakend op deze drie borden slaagde Bouwfonds erin een aantal karakteristieke elementen te behouden.

Identiteit

Zo worden de voormalige bibliotheek en kantine van het Entomologie-gebouw herontwikkeld tot informatiecentrum.

Het laboratorium van plantenkunde

wordt met een aantal aanpassingen het nieuwe kantoor en het laboratorium van de 50 jaar oude agrarische kennisorganisatie BLGG. Ook een ‘jong’ gebouw als het twintig jaar oude Virologie-laboratorium van Mecanoo Architecten is ingepast, met een nieuwe bestemming als medisch centrum. Een oude proefboerderij kan tot woningen worden herontwikkeld, met een tijdelijk gebruik als schaapskooi.

Verder vinden verschillende kunstwerken een nieuwe plek in het plan en wordt een deel van de groenstructuur ‘hergebruikt’.

Het draagt allemaal bij aan de identiteit en herkenbaarheid van het nieuwe woongebied: de lijnen uit het verleden lopen hier op een inspirerende manier door naar de toekomst.

22

februari 2013 – naw dossier #46

23

Brigite van Haaften, gedeputeerde provincie Noord-Brabant

‘ Gevoel hebben voor het historische belang’

naw dossier Herbestemmen

Marnix van der Meer, directeur Zecc Architecten

‘ Er bestaan geen standaardoplossingen’

Het verhaal achter de iconen van gebouwen willen we doorgeven aan nieuwe generaties Met de verkoop van de energiebedrijven hebben ­enkele provincies aan investeringsvermogen gewonnen. Noord-Brabant kiest ervoor een deel van de gelden revolverend in te zetten voor het behoud van cultureel erfgoed. Oftewel gebouwen die een bijzonder verhaal vertellen over deze provincie. ‘Dat verhaal willen we doorgeven aan nieuwe generaties’, zegt gedeputeerde Brigite van Haaften.

‘E

en paar jaar geleden hebben we onszelf als provincie afgevraagd: wat is de stip aan de horizon voor het Brabantse land? Een van de belangrijkste aspecten is een goed leefklimaat voor bewoners en bedrijven.

Dat wordt onder andere bepaald door cultuur. Is er hier iets te doen, bruist het, is het opwindend? Maar bijvoorbeeld ook: hoe zien de openbare ruimte en de gebouwen eruit?’ Vanuit die aandacht voor ruimtelijke kwaliteit was de stap naar herbestemming van karakteristiek erfgoed niet zo groot, zo geeft Van Haaften aan. ‘Een van onze investeringsprogramma’s was al langer op het restaureren van monumenten gericht. Ook een prima manier om gebouwen te behouden, maar je moet dan meer afwachten welke aanvragen er op je pad komen. Bij herbestemmen past een actievere eigen rol.’ De gebouwen waar het hier namelijk om gaat zijn volgens Van Haaften dermate groot en interessant voor de geschiedenis van Brabant, dat deze vragen om een professionele aanpak. ‘We zijn een aantal prachtige iconen op het spoor gekomen, die niet verloren mogen gaan. Het verhaal dat hierachter schuilgaat willen we doorgeven aan nieuwe generaties.’

Zelf eigenaar

De provincie gaat actief op zoek naar projecten die zich potentieel lenen voor een herbestemming. Van Haaften: ‘Maar we worden ook zelf benaderd. De telefoon stond direct al roodgloeiend.’ De kansrijke projecten worden gepubliceerd in het ‘Boek der Verkenningen’ dat de provincie halfjaarlijks uitgeeft. ‘Dat gebruiken we mede om onze statenleden goed op de hoogte te houden. Zij

nemen uiteindelijk het go/no go-besluit.’ Inmiddels zijn twee complexen aangekocht: energiecentrale De Dongecentrale in Geertruidenberg en kloostercomplex Mariadal in Roosendaal.

Voor drie andere projecten liggen de aankoopplannen gereed. De financieringsvorm die de provincie Noord-Brabant heeft gekozen weerspiegelt het commitment dat zij aan wil gaan, aldus de gedeputeerde. ‘We hebben bewust ervoor gekozen mede-eigenaar te worden van de complexen die we aankopen. De provincie verbindt zich in principe voor vijf jaar aan het project, daarna moet de herbestemming zover zijn gevorderd dat anderen het stokje kunnen overnemen.’

Samenwerking opbouwen

Bij de herbestemming wordt nauw samengewerkt met de gemeente en andere mede-eigenaren, zo legt Van Haaften uit.

‘Gezamenlijk gaan we op zoek naar een nieuwe bestemming en een nieuwe eigenaar. In dat proces kunnen marktpartijen ook een rol spelen, waarbij zij wel moeten beseffen dat dit geen opgave is van snel geld verdienen. Dit vraagt om een betrokkenheid op de lange termijn, bij het gebouw én bij het verhaal dat daarbij hoort. Partners moeten gevoel hebben voor het historische belang en bijvoorbeeld niet per se altijd de meest commerciële functie willen huisvesten. Het heeft ook te maken met elkaar over en weer iets gunnen. Daarmee bouw je de samenwerking letterlijk vanaf de grond op.’ Voor de expertise in deze trajecten kan de provincie voor een belangrijk deel terugvallen op het eigen ontwikkelingsbedrijf, dat aangestuurd wordt door gedeputeerde Yves de Boer. ‘Vastgoedkennis is daar ruim voorhanden.

Nieuw is wel onze rol van “makelen en schakelen”, oftewel hoe vind je ondernemers die met passie iets willen beginnen in een herbestemd gebouw? Dat is een inspirerende zoektocht.’

Meer lezen

www.brabant.nl > dossiers > cultuur > herbestemming erfgoedcomplexen

Een leegstaand monument is geen monument Tien jaar geleden markeerde de herbestemming van een watertoren het begin van Zecc Architecten. ­Marnix van der Meer begon er – niet wetende hoe complex zo’n project kan zijn – vol enthousiasme aan. Inmiddels maken herbestemmingen een ­substantieel deel uit van het portfolio van Zecc ­Architecten. ‘Er is geen standaardoplossing; al ­onderzoekend en ontwerpend kom je eruit.’

‘N

u de nieuwbouw in Nederland compleet is stilgevallen hoor je iedereen erover, maar toen wij met ons bureau begonnen was herbestemming lang niet zo hot als nu. Ik rolde er zelf ook min of meer toevallig in. Iemand in mijn vriendenkring had een watertoren te koop zien staan en vroeg me: kan ik daar in wonen? Enigszins bleu ging ik aan het werk om dat uit te zoeken’, zo geeft Marnix van der Meer aan. Inmiddels valt de helft van de bureauprojecten onder de noemer van herbestemming. Het werken aan bestaande gebouwen krijgt bij Zecc Architecten een gevarieerde invulling. Veel opdrachten vinden in opdracht van particulieren plaats, maar recent werd bijvoorbeeld ook het Drents Archief in Assen aangepakt. Ook BOEi is een van de opdrachtgevers. ‘De rode draad die door alle projecten heen loopt is de fascinatie voor oude gebouwen. We willen ze op zo’n manier transformeren dat er een nieuw verhaal ontstaat, een nieuwe identiteit. Dat kan op heel verschillende manieren gebeuren. Soms door er met fluwelen handschoenen mee om te gaan, terughoudend en conserverend. Soms door een stevigere aanpak, rigoureus maar wel zorgvuldig. Het vinden van die balans – wij noemen dat ook wel dare and care – is de kunst.’

Laag voor laag

In die zoektocht zijn er geen standaardoplossingen, zo geeft Van der Meer aan. ‘Al ontwerpend en onderzoekend kom je eruit. Wat vertelt het gebouw zelf? Welke kwaliteiten kunnen we heront-

dekken? Vervolgens is er de combinatie met het programma: wat wil een opdrachtgever erin huisvesten? Onze kracht als architect is om op een communicatieve manier te laten zien wat de mogelijkheden zijn. We maken oude verhalen zichtbaar en geven aan welke nieuwe verhaallijn we aan een bestaand gebouw kunnen toevoegen, laag voor laag.’ Van der Meer illustreert de aanpak van een opgave die veel door zijn bureau wordt opgepakt: de watertoren. ‘Het oorspronkelijke gebruik willen we laten zien, maar ook de ruimtelijkheid uitnutten. Daarnaast vraagt de woonbestemming om extra daglichttoetreding. Daar zoeken we dan de balans tussen.’ Behoud om het behoud, daar heeft Zecc Architecten weinig mee, blijkt ook de lijst met projecten: ‘woonkapel’, ‘gymzaalwoning’, ‘schoolloft’. Van der Meer: ‘Als we er niks mee mogen doen, is het voor ons niet zo interessant. Een leegstaand monument is geen monument. Soms kan het ook zinvol zijn om extra vierkante meters aan een gebouw toe te voegen.

Probeer niet te veel binnen de muren van het gebouw te blijven.’

Kansen zoeken

Van de opdrachtgevers bij zijn projecten verlangt Van der Meer een lange adem. ‘Daarnaast moeten zij leren dat je een herbestemmingsproject niet altijd vooraf op papier kunt verkopen. Bij nieuwbouw kun je het op een Excel-sheet kloppend krijgen, maar dat is hier niet het geval. Samen met opdrachtgevers gaan we op zoek naar de kansen voor een gebouw. We ontwikkelen scenario’s, halen gebruikers erbij, onderzoeken de haalbaarheid. Het traject is complexer en opdrachtgevers moeten accepteren dat er meer onzekerheden zijn. We weten vooraf niet waar het project precies gaat eindigen. Maar dat maakt het ook weer boeiend.’

24

februari 2013 – naw dossier #46

naw dossier Herbestemmen

25

Agnes Franzen, programmamanager TU Delft

Arno Boon, directeur BOEi

‘ Bestaande gebouwen ‘ Iconen van hebben een voorsprong’ stad en land’ Structureel hebben we te maken met te veel vierkante meters Het is een trend die al voor de crisis is ingezet: we hebben in Nederland minder vierkante meters ­gebouwen nodig. Gevolg: in allerlei sectoren komen panden leeg te staan. Hoe erg is dat? Onderzoeker ­Agnes Franzen oordeelt genuanceerd: ‘Leegstaande gebouwen maken in toenemende mate deel uit van onze gebouwde omgeving.’

A

an de afdeling Real Estate & Housing van de TU Delft wordt volop onderzoek gedaan naar her­ bestemming. De variatie aan typen gebouwen waarbij een mogelijke nieuwe bestemming speelt is groot, zo geeft Agnes Franzen aan. ‘Of het nu gaat om kantoren of winkels, om kerken of om industrieel erfgoed: in al deze segmenten is sprake van overaanbod. Dat is niet per se crisisgerelateerd. Het heeft zeker ook te maken met de mismatch die er in nagenoeg alle segmenten bestaat tussen vraag en aanbod. Structureel hebben we te maken met te veel vierkante meters. Het is goed je dat vooraf te realiseren wanneer we het over de kansen voor een herbestemming hebben.’ In hoeverre een herbestemming haalbaar is, hangt volgens Franzen sterk af van de locatie. ‘Daar wordt de ABCD-indeling voor gebruikt: van economische groeigebieden via beperkte groei en balansgebieden naar krimpgebieden. In wat voor gebied een project gelegen is, maakt behoorlijk veel uit. Zeker nu de economische en demo­ grafische verschillen tussen regio’s scherp toenemen.’

Waarde toevoegen

De situatie op de markt en de locatie in het bijzonder zijn daarmee net zo bepalend als bij een ‘gewoon’ vastgoedproject, aldus Franzen. ‘Deze factoren bepalen in sterke mate de investeringskansen. Neem bijvoorbeeld een project als de Hermitage in Amsterdam: een voormalig verzorgingshuis wordt museum. De ligging in Amsterdam, prominent aan de Amstel, helpt dan een behoorlijk handje mee.’ Maar ook in een gebied als Heerlen liggen

kansen; kijk naar het C-Mill-project in Heerlen, waar een oud Philips-terrein wordt herontwikkeld voor allerlei bedrijven. Een ontwikkelaar ziet daar kansen om waarde toe te voegen, door slim in te spelen op veranderingen in onze economie en concepten uit de hotelbusiness te integreren in de dienstverlening. We groeien steeds meer toe naar een beleveniseconomie. Daarin hebben bestaande gebouwen een voorsprong, ook als aanjager in een grotere gebiedsontwikkeling. Mensen hebben er al een bepaalde associatie mee, in de nieuwbouw moet dat vanaf scratch worden gemaakt.’

Naast marktkansen kunnen er andere drivers zijn voor herbestemming. Franzen hierover: ‘Maatschappelijke urgentie kan ook een belangrijke kracht zijn. Mooi voorbeeld is de aanpak van het Friese dorp Holwerd, waar inwoners zagen dat in het centrum steeds meer panden leeg kwamen te staan. De vraag was: hoe behoud je hier waarde? Economisch, maar zeker ook sociaal. De bewoners bedachten wat zij zelf konden doen om het tij te keren en stelden met de SEV een “aanvalsplan krimp” op, dat uitgewerkt werd in verschillende scenario’s.’

Tij keren

In het buitenland zijn hier ook voorbeelden van te vinden.

Franzen noemt Detroit als stad met een extreme vorm van krimp: ‘Bewoners denken daar op straatniveau na over hoe zij het tij kunnen keren. Dat zorgt tegelijkertijd voor een versterking van de lokale gemeenschap. Ook in Nederland zien we een beweging naar een grotere betrokkenheid van burgers bij hun directe woonomgeving.’ Een derde optie die Franzen noemt voor een leegstaand gebouw wordt wellicht nog te weinig beproefd: ‘Gewoon nog even wat langer leeg laten staan. We zijn in Nederland gewend om alles evenveel aandacht te geven, maar herbestemming gaat ook over het durven accepteren van verschillen. Niet alles kan tegelijk worden opgepakt.’

De grootste uitdaging is om mensen te vinden die dit werk aankunnen Het is een hele mond vol – de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed, kortweg BOEi: deze organisatie is sinds de oprichting medio jaren negentig van de ­vorige eeuw een begrip geworden, met tientallen herbestemmingen op de palmares. Van rusten op de lauweren is evenwel geen sprake, zo maakt directeur Arno Boon duidelijk.

W

ie actief is in de wereld van herbestemming, heeft met allerlei verschillende sectoren te maken – elk met een eigen dynamiek. Arno Boon laat er enkele de revue passeren.

Boerderijen, industrieel erfgoed, kerken: stuk voor stuk gebouwen met een historie, waar een grote emotionele lading aan kan kleven. Het was diezelfde emotie – maar dan in positieve zin – die hijzelf voelde toen hij zijn eerste stapjes op het herbestemmingspad zette. ‘In de jaren tachtig ervoer ik in de woon- en kraakbeweging hoe je met weinig geld een nieuw leven aan een gebouw kunt geven. Die ervaring kwam van pas toen ik in Wageningen een oude steenfabriek een nieuwe invulling mocht geven. Dat hebben we onder de vlag van een stichting gedaan, met lokale notabelen in het bestuur. Later hebben we met enkele studiegenoten een bedrijf opgericht dat nog twee andere projecten heeft herbestemd. Ook toen al draaiden we quitte, kaskrakers waren het niet.’

Aan tafel komen

Dat was in een tijd waarin herbestemming nog niet sexy was, aldus Boon: ‘Vastgoed was destijds vooral heel fast. Toch zagen de oprichters van BOEi in dat er wel degelijk kansen lagen in een andere manier van ontwikkelen.’ Boon kwam in 2002 in contact met BOEi en kreeg de vraag voorgelegd of hij ervoor kon zorgen dat BOEi op een aantal plekken echt ‘aan tafel’ kon komen. ‘Dat lukte, waarbij ik al snel ontdekte dat ons product niet zozeer het

erfgoed is, als wel het herbestemmen, het proces zelf. De aanvankelijke gedachte om vooral woningen in oude fabrieken te gaan maken raakte al snel uit beeld; dat deden marktpartijen zelf al genoeg. Onze niche lag veel meer in bijvoorbeeld bedrijfsverzamelconcepten in monumentale gebouwen. Een mix van commerciële, culturele en maatschappelijke functies. Op objectniveau vaak een onrendabele top; ingebed in gebiedsontwikkeling vaak de motor van zo’n gebiedsontwikkeling en wél – indirect – rendabel. Het blijkt zelfs opschaalbaar naar een gebiedsontwikkeling, zoals we nu in Hengelo laten zien. Het is werken met allerlei doelgroepen en huurders, van 25 tot 2500 m2. Dat vergt veel gesprekken, bepaald dus niet easy does it. Maar door die mix en variatie wordt het geheel veel minder kwetsbaar voor de conjunctuur.’ Iconen van stad en land, daar is BOEi voortdurend naar op zoek. Om vervolgens in een proces van ‘rekenen en tekenen’ tot haalbare herbestemmingen te komen. Een vak apart, aldus Boon: ‘Huurders vinden we wel, geld is moeilijk maar lukt ook nog steeds. De grootste uitdaging is om mensen te vinden die dit werk aankunnen. Ervaring met herbestemmen is een must.’

Ruk aan stuur

Kijkend naar de toekomst constateert Boon dat de aandeelhouders van BOEi, waaronder Bouwfonds, geconfronteerd worden met een stevige heroriëntatie in de markt. ‘Uitbreidingen zijn passé, er is meer dan voldoende voorraad om al onze programma’s te huisvesten. Ik pleit daarom voor een stevige ruk aan het stuur en een veel forsere inzet op herbestemming en transformatie. De vraag is dan: kan de vastgoedsector zichzelf opnieuw uitvinden? De oplossingen van gisteren zijn geen antwoord meer op de vragen van vandaag en morgen. Voor de politiek ligt daar ook een rol in weggelegd.

Waarom zet de landelijke politiek niet veel sterker in op een aanpak van bestaande gebouwen? Dat vraagt investeringen, maar levert ook veel op. Werkgelegenheid, maar ook verduurzaming van karakteristieke gebouwen waar we nog lang plezier van hebben, ook in economisch opzicht.’

27

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

Dossier Mixed-use in kleine kernen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

december 2011 #42

september 2011 #41

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 24

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

juni 2012 #44

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

oktober 2012 #45

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

Dit is de nieuwste editie in een reeks dossiers rond ­gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW ­platform. Eerdere ­publicaties kunt u nog ­nabestellen of downloaden via www.naw.nl.

Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW m ­ agazine wilt ontvangen.

naw dossier Herbestemmen

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

overzicht

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst ­landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

maart 2011 #39

juni 2011 #40

www.naw.nl

Onderzoeksdossier:

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

65 jaar Bouwfonds

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Klantparticipatie

Sturen op grond

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Woningplattegronden DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

dossier 65 jaar Bouwfonds oktober 2012

dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Onderzoek woningmarkten DuNeFra december 2011

1

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

februari 2013 – naw dossier #46

26

dossier Sturen op grond september 2011

dossier

maart 2010 #35

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Woningplatte­ gronden juni 2011

december 2009 #34

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

1

De nieuwe ontwikkelaar

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

1

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

dossier Wonen en senioren juni 2010

1

naw dossier over betaalbare woningen

Verslag van het grootschalig landelijk

prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

1

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

2

december 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

1

dossier Kust en kade september 2009

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Wonen en senioren

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

extra dossier Leren van gebiedsont­wikkeling in England november 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Wonen in de Randstad

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebieds­ ontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

www.naw.nl