NAW Dossier 47

juni 2013 #47

PPS bij gebieds足足 ontwikkelingen

inhoud

juni 2013 – naw dossier #47

04 Visie

Colofon

De afgelopen decennia heeft publiek-private samenwerking zich volop bewezen. Wanneer overheid en markt op een goede manier samen­ werken, komt een hoogwaardige leef­omgeving tot stand. Onder invloed van de crisis worden nu echter vraagtekens bij PPS geplaatst.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

10 Projecten

Redactie: Kees de Graaf (Studio Platz) Vormgeving: Proof Studio

10 12 14 16

Fotografie: Maarten Willemstein (cover), Thea van den Heuvel/Daph (vogelvlucht Waalfront, pagina 10) Productiebegeleiding: Jansen & GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling

Waalfront in Nijmegen De Nieuwe Tuinderij en De Keyser in Beemster Ruimte voor Ruimte in Limburg Essendael in Rhoon

18 Meningen

Contact: Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl

18 Hannie Kunst, wethouder gemeente Nijmegen 19 Jan Geuskens, directeur projectbureau GEM Vleuterweide 20 Hans de Jonge, hoogleraar vastgoed TU ­Delft en directievoorzitter Brink Groep 21 Henk Harms, directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling gemeente Den Haag

www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23

04: 16:

Visie van Bouwfonds Ontwikkeling op de toekomst van PPS

Essendael in Rhoon: samen uit, samen thuis

10:

Waalfront in Nijmegen: gezamenlijk de bakens verzetten

19:

Jan Geuskens: ‘GEM is een goed model voor samenwerking’

4

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

Simpeler, effectiever, beter

PPS in de nieuwe realiteit De afgelopen decennia heeft publiek-private samenwerking (PPS) zich volop bewezen. Wanneer overheid en markt op een goede manier samenwerken, komt een hoogwaardige leefomgeving tot stand. Onder invloed van de crisis worden nu echter vraagtekens bij PPS geplaatst. Is het nog wel een goed instrument om mee te werken? Of sterker: moeten we er geen afscheid van nemen? In de visie van Bouwfonds is dat laatste te kort door de bocht. PPS heeft toekomstwaarde, ook – of misschien wel juist – in deze tijd.

Voorwaarde is en blijft dat de samenwerking goed wordt vorm­gegeven.

H

et kan verkeren. In maart 2008 werd de publi­ catie ‘Alleen ga je sneller, samen kom je verder’ aangeboden aan Z.K.H. de Prins van Oranje.

De publicatie, waarvan Bouwfonds een van de afzenders was, beschreef de state of the art van PPS in relatie tot gebiedsontwikkeling. Doel was om de beeld­ vorming van publieke en private partijen rond PPS te verbeteren en een gezamenlijke visie op PPS bij gebiedsontwikkeling te ontwikkelen – aan de hand van vijf principes. Het waren principes die voor langere tijd houdbaar leken: ‘de juiste scope’ (bezinning), ‘een meter is een meter’ (omgang met grond), ‘laat de ander in je keuken kijken’ (transparantie), ‘hoe het anders moet en kan’ (afspraken) en ‘sterke roergangers en eigen mensen voorin’ (mensenwerk).

Hoewel deze principes door een breed scala aan partijen werden onderschreven en vervolgens werden meegegeven aan ‘het veld’, lijkt precies vijf jaar later alsof ze niet meer geldig zijn.

Tenminste, in ieder geval niet meer zo krachtig. Publiek-private samenwerking ligt namelijk stevig onder vuur. Dat is niet verwonderlijk, omdat de laatste tijd (naast vele voorbeelden van continuïteit in samenwerking) bij een aantal grotere gebieds­ gerichte projecten – Meerstad in Groningen, Schuytgraaf in Arnhem, Waalsprong in Nijmegen en ga zo maar door – de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen op de schop is gegaan. Dat gold in een iets verder verleden ook voor gebiedsontwikkelingen als Wieringerrandmeer en Blauwe Stad in Groningen: publiek en privaat namen hier, na een aanvankelijk ­enthousiaste start, uiteindelijk toch afscheid van elkaar. Ook bij een aantal gecompliceerde binnenstedelijke locaties (zoals Binckhorst en Laakhaven in Den Haag, Overstad in Alkmaar, Rijnbogen in Arnhem en Spoorzone in Delft) bleek het, mede door de veranderde economische en marktomstandigheden, noodzakelijk om de planontwikkeling, de grond- en vastgoed­ exploitatie, de financiering en de risicotoedeling en het bijbe­

Soms wordt te snel afscheid genomen van een traditie die ons land veel goeds heeft gebracht

horende opdrachtgeverschap op een nieuwe leest te schoeien.

De emoties kunnen bij een dergelijk afscheid soms hoog oplopen en de hierboven genoemde principes doen dan in omgekeerde richting hun werk. De chemie tussen partijen is weg, evenals het onderlinge vertrouwen – men is teleurgesteld in de ander en houdt de kaarten voor de borst. Bij sommige overheden heerst een gevoel van ‘nu zijn wij weer aan zet’; de markt lijkt – zeker op korte termijn – niet altijd even welkom meer.

Te snel afscheid

Op congressen wordt inmiddels al gesproken over het ‘ontGEM’en’ van de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling, oftewel een collectief einde voor gemeenschappelijke exploitatiemaatschappijen. En daarmee zou volgens doemdenkers ook een einde komen aan twee decennia intensieve PPS. De neiging bestaat bij sommige lokale overheden om door te slaan naar de andere kant. De toekomst zou zijn aan ‘organisch ontwikkelen’, de ‘spontane stad’, een dominante rol voor particulier opdrachtgeverschap en – in het verlengde daarvan – een overheid en markt die zich terugtrekken op hun eigen kerntaak en domein.

Publiek en privaat zouden dan weinig tot niets meer met elkaar te maken hebben, ieder doet zijn eigen ding. Volgens Bouwfonds is het de vraag of dit een intelligente conclusie is of dat er te snel afscheid wordt genomen van een aanpak en werkwijze die ons land veel goeds hebben gebracht. Welbeschouwd is er de afgelopen jaren in dit land nauwelijks een huis gebouwd zonder dat gemeenten en marktpartijen daarbij – in welke vorm dan ook – hebben samengewerkt. Of het nu ging om door de overheid uitgegeven grond, om concessies of om ‘echte’ PPS’en: publiek en privaat deden het samen. Het heeft in veel gevallen geleid tot hoogwaardige leefomgevingen, waar bewoners met plezier wonen. Kijk bijvoorbeeld naar de Vinex-locaties, waar de woon­ tevredenheid over het algemeen heel hoog is. Het is in de visie van Bouwfonds dan ook gevaarlijk en niet terecht om PPS nu radicaal vaarwel te zeggen.

Dit dossier staat daarom in het teken van ‘de PPS in de nieuwe realiteit’: hoe moet, met het oog op de opgaven van nu en morgen, de samenwerking tussen overheid en markt worden vormgegeven? Lerend van het verleden kan en moet PPS op een nieuwe leest worden geschoeid. Dan blijkt dat PPS nog lang niet is afgeschreven. Sterker nog: PPS lééft!

Waarde van PPS aangetoond

Het recente discours in de wereld van gebiedsontwikkeling – waarbij PPS door sommigen wordt afgedaan als old school – staat in schril contrast met de ervaringen in aanpalende domeinen. Zo publiceerde de VNG onlangs een publicatie over economische structuurversterking door PPS, onder de titel ‘Slim Samenwerken’. Auteur Cees Roem (wethouder Financiën van de gemeente Bergen) geeft hierin aan hoe via PPS in deze huidige economische tijd toch allerlei maatschappelijke opgaven kunnen worden gerealiseerd. Roem constateert dat lokale overheden steeds meer als ‘netwerkgemeenten’ opereren: de overheid lost maatschappelijke problemen niet meer zelf op, maar zorgt ervoor dat haar beleidsvoornemens door anderen worden gerealiseerd.

PPS blijkt hiervoor een van de geëigende instrumenten te zijn, zo blijkt uit projecten als Agriboard Noord-Holland, de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden, Leiden Bio Science Park en het Economisch Platform van de regio Groningen-Assen.

In de werelden van infrastructuur, zorg en onderwijs zijn ver­ gelijkbare geluiden te horen. Bij de weguitbreiding van de A1/A9 schuiven bijvoorbeeld buitenlandse financiers aan. Bouwend Nederland onderzoekt of een aantal geschrapte infrastructuur­ projecten via PPS alsnog doorgang kan vinden. Eigenaren van publieke gebouwen kiezen er steeds vaker voor om met prestatiegerichte contracten het beheer van hun gebouwen uit te besteden aan de markt. Ook bij het Rijk raakt PPS via de DBFMO-lijn steeds meer ingeburgerd. En alle negatieve aandacht rondom GEM’en ten spijt, worden er ook nog steeds nieuwe GEM’en gestart. In de

5

6

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

PPS komt anno 2013 tegen een fors andere achtergrond tot stand dan vijf jaar geleden

afgelopen anderhalf jaar heeft Bouwfonds PPS-achtige contracten afgesloten met een volume van circa 9.000 woningen. PPS heeft dus nog wel degelijk toekomst, zo luidt de eerste conclusie.

De ervaring van Bouwfonds met PPS is een andere dan de sombere opvatting die nu soms en zonder veel nuance wordt gedebiteerd. Ook Bouwfonds heeft uiteraard te maken met projectplannen en exploitaties die moeten worden bijgesteld.

Dat leidt echter niet of nauwelijks tot complete beëindigingen van de samenwerking. Een voorbeeld van een ingrijpende heroriëntatie is het nieuwe masterplan dat voor de Bloemendalerpolder is opgesteld en dat een veel flexibeler raamwerk voor de toekomstige ontwikkeling biedt. Ook bij een plan als het Waalfront in Nijmegen is het vrij ver uitgekristalliseerde masterplan uit 2007 in 2012 vervangen door een meer globale transformatiestrategie, waarbinnen bijvoorbeeld ruimte ontstaat voor tijdelijk gebruik. Bij een al langer lopende PPS met de gemeente Limburg, het Ruimte voor Ruimte-project, worden de bakens momenteel eveneens verzet – zonder echter de hoofddoelstelling uit het oog te verliezen. Het omzetten van agrarische gebouwen in bouwrijpe kavels gaat nog steeds door, maar de duur van het project is verlengd en naast ‘pure’ kaveluitgifte wordt nu ook door Bouwfonds­­ onderzocht of de consument meer behoefte heeft aan min of meer kant-en-klare woonproducten. De PPS blijft als succesvol vehikel bestaan en kan deze koerswijziging opvangen.

Nieuwe context

Met deze aantoonbare waarde van PPS in het achterhoofd keren we terug naar de relatie tussen PPS en gebiedsontwikkeling. Dan kunnen we constateren dat PPS anno 2013 tegen een fors andere achtergrond tot stand komt dan vijf jaar geleden. De crisis heeft haar uitwerking niet gemist. Wat kunnen we leren van de PPS’en die het de laatste tijd niet hebben gered en meer in het bijzonder van de gebiedsgerichte samenwerkingen die zijn gesneuveld?

We onderscheiden de volgende oorzaken:

1 Wegvallende of uitgestelde vraag

De economische crisis en het daaropvolgende inzakken van de woningmarkt hebben ertoe geleid dat het consumenten­ vertrouwen op een dieptepunt is beland. Investeringen in duurzame consumptiegoederen – auto’s, woningen – worden uitgesteld. Het kan ook gebeuren dat de beoogde doelgroep – zoals vermogende Randstedelijke senioren bij Blauwe Stad in Groningen – niet in het project geïnteresseerd blijkt.

2 Weggevallen verdiencapaciteit

In samenhang met het vorige is het financiële fundament onder veel projecten weggevallen. Projecten die in de hoog­ tijdagen van de conjunctuur het wellicht nog net hadden kunnen redden (‘hoogtepuntplannen’) vielen na oktober 2008 ongenadig door de mand. De voorspelde waardecreatie bleef uit en marktpartijen stappen dan soms uit. Daar kwam bij dat veel marktpartijen onderworpen zijn aan strengere financieringseisen, meer eigen vermogen aan moeten houden en daarom over een minder lange adem beschikken – een belangrijke vereiste bij gebiedsontwikkeling.

3 Groeiende risico-aversie

Bij gemeenten en meer in het bijzonder gemeenteraden wordt steeds kritischer gekeken naar gemeentelijke risicodragende participatie in gebiedsontwikkeling. Dat heeft onder meer iets te maken met de miljarden euro’s die gemeenten moeten afboeken op hun grondposities.

4 Te complexe organisaties

Veel gebiedsontwikkelingen kampten met een te complexe aansturing: het was te ingewikkeld gemaakt. Te veel partijen met bovendien vaak ongelijksoortige belangen en sterk uiteenlopende knowhow. Gevolg was het ‘met zijn allen voorin

de bus’-syndroom: iedereen wilde aan het stuur zitten, maar ­er was slechts plek voor één chauffeur. Projectorganisaties groeiden bovendien vaak in korte tijd uit tot complete bedrijven, met navenant hoge kosten. Effectiviteit en efficiency lieten te wensen over.

5 Te veel afstand

Een ander fenomeen trad in sommige gevallen op wanneer een onafhankelijke directie op het project werd gezet, waardoor de afstand van de publieke en private aandeel­houders ten opzichte van het project onnodig werd vergroot. ‘Het project is niet meer van ons’, was een veelgehoorde klacht.

6 Te grote ambities

Zeker bij binnenstedelijke locaties was vaak sprake van een stapeling van ambities, gebundeld in ‘strengpers’-bestemmingsplannen zonder enige vorm van flexibiliteit.

Ontslakken

In één woord samengevat is de oplossing voor veel van deze problemen: ‘ontslakken’. Oftewel: het overboord zetten van ­allerlei ballast die leidt tot ellenlange procedures en processen ­en waardoor investeringen niet effectief van de grond komen.

Investeringen waar wel degelijk grote maatschappelijke behoefte aan is. Hoewel sommigen het tegendeel beweren, is Nederland in de visie van Bouwfonds nadrukkelijk niet ‘af’. Er liggen grote opgaven voor ons, die met kracht en de nodige deskundigheid moeten worden aangepakt. Niet alleen op het gebied van het wonen, maar ook bijvoorbeeld in de zorg, het onderwijs, de infrastructuur en de wateropgave: op al deze terreinen moet Nederland toekomstbestendig worden gemaakt.

PPS op een nieuwe leest

Samenwerking tussen publiek en privaat kan op verschillende manieren vorm krijgen, hebben we eerder al geconstateerd. ­

Definitie van PPS Er is sprake van een PPS wanneer overheid en bedrijfsleven samen gebieden ontwikkelen, realiseren, exploiteren en/of beheren vanuit een gezamenlijke risicoacceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten. Werkzaamheden, verantwoordelijkheden en risico's worden niet onderling verdeeld, maar worden gedeeld. Dat komt tot uiting in een gezamenlijke planvorming en (grond)exploitatie.

7

8

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

Thema’s voor de toekomst PPS in de nieuwe realiteit komt niet zonder voetangels en klemmen. Een aantal daarvan moet de komende tijd in de visie van ­Bouwfonds goed uitgezocht worden, om daarmee het pad te effenen voor hernieuwde samenwerkingen tussen overheid en markt.

Zet ballast die leidt tot ellenlange procedures en processen overboord

Voor de blik op de toekomst richten we ons voornamelijk op PPS in de zuivere vorm: gemeente en markt participeren beide risico­d ragend in de ontwikkeling. In deze samenwerking hebben partijen elkaar over en weer nodig om van de ontwikkeling een succes te maken. Deze wederzijdse afhankelijkheid is mogelijk nog sterker dan vijf jaar geleden. Kijkend naar gemeenten: zij leggen zich toe op een regierol in een breed netwerk van partijen, hebben vaak niet de ambtelijke capaciteit om zelf projecten intensief te begeleiden en zijn financieel niet in staat tot grote (voor)investeringen. Om die reden zoeken veel gemeenten de laatste tijd steeds vaker partijen als Bouwfonds op. Er wordt dan bijvoorbeeld gevraagd om gemeentelijke grondexploitaties over te nemen. Ook vervult Bouwfonds steeds vaker de rol van gebiedsontwikkelingsadviseur – onder meer om gemeentelijke programma’s tegen het licht te houden.

De rol die Bouwfonds voor zichzelf ambieert is in zekere zin complementair aan de terugtrekkende beweging van de ­gemeente.

Bouwfonds schuift juist nóg verder naar voren in het proces van gebiedsontwikkeling en benut hierbij haar kern­kwaliteiten ten volle: commerciële creativiteit op gebiedsconceptniveau, onder­ nemingsgeest, marktkennis, het vermogen om risico’s te kennen en te beheersen en financieringscapaciteit. En dat alles als uiteindelijk resultaatverantwoordelijke, wat Bouwfonds onderscheidt van bijvoorbeeld allerlei ingehuurde adviseurs voor deelvraagstukken.

Vanuit deze kwaliteiten en de bijbehorende competities wordt gestreefd naar het aan tafel komen in de fase van strategie- en visievorming, om van daar uit het concept voor een gebied te kunnen ontwikkelen. Alleen in die fase kan gezamenlijk optimaal de eigenheid, kwaliteiten en potenties van een gebied bepaald worden om te komen tot een authentiek plan dat tot waardecreatie leidt in het gebied. Daarbij inspelend op de wensen van de klant en waar deze geld voor overheeft.

Tegen deze achtergrond kunnen we aantal belangrijke principes voor PPS in de nieuwe realiteit formuleren:

1 Gezamenlijk risico dragen blijft essentie

De 50/50-verdeling is niet heilig, maar enige substantiële vorm van risicodeling is bij PPS wel noodzakelijk. Onze ervaring wijst

uit dat partijen – publiek en privaat – daardoor beter betrokken en bij de les blijven, juist als het over een periode gaat van tien jaar of langer. Zeker op binnenstedelijke locaties is het van groot belang om allerlei zaken goed te organiseren; een extra dosis gemeentelijk commitment kan dan geen kwaad.

2 Gebied als krachtige drager

Waardecreatie ontstaat in eerste instantie op gebiedsniveau.

Het is de juiste combinatie van groen, blauw, rood en grijs die maakt of een gebied wel of niet in de smaak valt bij de consument. Op dit niveau moet dan ook het concept worden ontwikkeld. Anders dan vroeger is een crisis-proof gebieds­ concept flexibel en kan het ingericht worden met allerlei vormen van tijdelijk en permanent gebruik, in een kleinere ‘korrel’ dan we gewend waren. Andersom werkt het overigens niet: een optelling van allerlei kleine initiatieven leidt niet automatisch tot een aantrekkelijk en duurzaam gebied.

3 Beperk het aantal partijen en kies de goede

Veel van de PPS’en waarin Bouwfonds participeert zijn van een grote organisatorische overzichtelijkheid: gemeente en één marktpartij zijn gezamenlijk verantwoordelijk, voor de lange termijn. Dit kan vanaf het begin zo expliciet zijn georganiseerd, zoals bij Wateringse Veld in Den Haag is gebeurd. Maar het kan ook gaandeweg plaatsvinden. Een voorbeeld van die laatste categorie is het project De Triangel in Waddinxveen, waarbij een aantal ontwikkelaars de gronden bij Bouwfonds heeft ingeleverd in ruil voor een bouwclaim. Iedereen krijgt daarmee een volwaardige plek in het proces, passend bij de kracht van de eigen organisatie. Bouwfonds houdt, in nauwe samenwerking met de gemeente, als master developer de regie over het geheel. Houd het simpel, dat is het devies.

• Een van de lastige dossiers is de discussie over de Europese regeling met betrekking tot staatssteun: mogen gemeenten bijvoorbeeld – ingegeven door de crisis – tijdens de rit de grondprijzen verlagen, ook als dat marktconform is?

• Een tweede thema dat aandacht vraagt, is de werkelijke risicoparticipatie van private partijen in PPS’en. De ervaringen met gesneuvelde samenwerkingen uit de afgelopen periode wijzen uit dat niet altijd duidelijk is wie er nu met de afrekening blijft zitten. In veel gevallen blijkt dat toch vaak de gemeente te zijn, wat weer bijdraagt aan het algemene negatieve sentiment over PPS’en. Marktpartijen blijken zich, geholpen door contracten die juist op dat punt niet voldoende sluitend zijn, te gemakkelijk uit de voeten te kunnen maken. Voor de toekomst van PPS is dat geen goede zaak. In de visie van Bouwfonds gaat het om ‘samen uit, samen thuis’ – niet iedere ontwikkelaar kan die belofte waarmaken.

• Een derde te agenderen onderwerp is het toezicht op PPS’en. Bij veel gemeenteraden speelt – in onze ogen terecht – een discussie over de transparantie van gemeenschappelijke exploitatiemaatschappijen.

Gemeenteraadsleden hebben door de instelling van een GEM vaak het gevoel buitenspel te worden gezet. Aan de andere kant is een zekere afstand van de GEM ten opzichte van de politieke waan van de dag evenmin verkeerd.

Bij het debat over de toekomst van PPS in Nederland, dat Bouwfonds met dit dossier graag wil blijven voeren, staan onder meer deze thema’s op de agenda.

9

10

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

Waalfront in Nijmegen

Gezamenlijk de bakens verzetten

Het oorspronkelijke plan was te weinig flexibel om mee te kunnen bewegen met de nieuwe tijd

Handelskade: het eerste deelplan dat in uitvoering wordt gebracht.

Vogelvlucht Waalfront uit 2011.

In samenwerking met de gemeente Nijmegen werkt Bouwfonds Ontwikkeling aan Waalfront. Een verouderd bedrijventerrein wordt getransformeerd tot een woongebied dat de stad weer met de rivier verbindt. Dat gaat niet zonder slag of stoot. Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan werd in 2012 vervangen door een meer ‘organische’ aanpak. De PPS blijkt sterk genoeg om te kunnen schakelen in de nieuwe tijd.

Waalfront is een van die plannen die nog in de ‘oude’ tijd tot stand is gekomen en aangepast moet worden aan de eisen van de economie en de woningmarkt van nu.

Bij een Europese prijsvraag in 2005 – waarin de gemeente op zoek was naar een ontwikkelaar die samen met de gemeente ook de gebiedsfinanciering voor zijn rekening kon nemen – kwam Bouwfonds als winnaar uit de bus. In 2007 werden de handtekeningen gezet onder een samenwerkingsovereenkomst, waarbij gemeente en Bouwfonds beide voor de helft deel­ namen in de PPS. Inzet van de samen­ werking: een nog voor 80 procent functionerend bedrijventerrein transformeren tot

een nieuw stuk binnenstad, direct aan de Waal gelegen.

Gelijke verdeling

Direct was al duidelijk dat het hier om een ambitieuze gebiedsontwikkeling van een lange adem zou gaan. De gezamenlijke grondexploitatie werd aanvankelijk ingericht met als einddatum 2022.

In nauwe samenwerking met de omwonenden uit de naastgelegen wijk Waterkwartier werd het masterplan ontwikkeld door architect Liesbeth van der Pol en landschapsarchitect Lodewijk Baljon.

Ruim 2.600 woningen en 30.000 m2 commerciële voorzieningen landden in

een masterplan waarbij hoogstedelijk, gestapeld wonen werd gecombineerd met ondergronds parkeren. Tegelijkertijd kreeg de PPS verder vorm en inhoud. Gemeente en Bouwfonds werken vergaand samen: financiering en risico’s worden gelijkelijk verdeeld. Noviteit is dat de gemeente een deel van de toekomstige ozb-inkomsten uit het gebied inzet in de kwaliteit van het plan. Op locatie is een compact gemeenschappelijk projectbureau gevestigd; dit vergroot aan beide kanten de betrokkenheid bij het project. Hoewel het bureau bemenst wordt door medewerkers van gemeente en Bouwfonds, staat het toch op enige afstand. Dit bevordert de

Naam: Waalfront Plaats: Nijmegen Betrokken partijen: gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling: 2.100 woningen, 27.000 m2 commerciële ruimte Stedenbouwkundige: gemeente Nijmegen Start ontwikkeling: 2006 Start bouw: 2014 Oplevering: 2025

Schets van de huidige denklijn voor de ontwikkeling van Waalfront.

slagvaardigheid. Van hier uit zijn onder meer in 2010 twee grote aankopen in het gebied gedaan, waardoor bedrijven konden worden uitgeplaatst en de transformatie een stuk dichterbij kwam.

‘Stads’ langs de Waal

In 2012 is de grondexploitatie op een nieuwe leest geschoeid. Duidelijk was geworden dat het oorspronkelijke masterplan te weinig flexibel was om mee te kunnen bewegen met de nieuwe tijd.

Ook vergde het plan te grote voorinves­ teringen, met name in het ondergronds parkeren. Gemeente en Bouwfonds slaagden er vanuit het projectbureau zelf in

om – zonder inzet van externe adviseurs – een alternatief te ontwikkelen. Een veel meer ‘organische’ transformatiestrategie, waarbij een aantal bestaande structu­ rerende elementen werd ingepast.

Met meer ruimte voor grondgebonden woningen en meer privégroen. Het totale aantal woningen werd bijgesteld naar 2.100 en de voorzieningen werden bijgesteld naar 27.000 m2. De ambitie is echter onverkort dezelfde: ‘stads’ bouwen langs de Waal, als aanvulling op de Nijmeegse binnenstad.

Ook de onderliggende PPS bleef ongewijzigd overeind. Gemeente en Bouwfonds erkenden gezamenlijk dat de bakens ­moesten worden verzet en hebben

daarnaar gehandeld, op basis van exper­ tise en ervaring. De einddatum van de grondexploitatie is verschoven naar 2027 en er wordt rekening gehouden met een lagere jaarlijkse afzet van woningen. ­Bouwfonds heeft daarbij het recht om minimaal de helft van alle geplande 2.100 woningen zelf te realiseren, maar kan ook derden toelaten, zoals bouwbedrijven met eigen woonproducten en particuliere opdrachtgevers.

11

12

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

De Nieuwe Tuinderij en De Keyser in Beemster

Beide partijen participeren op basis van gelijkwaardigheid

Respect voor elkaars kennis en kunde

Stedenbouwkundige plan De Nieuwe Tuinderij N

Plandeel Oost

Plandeel West

W

O Z

Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan van De Nieuwe Tuinderij. Momenteel worden hier kleine aan­ passingen qua verkaveling en ­woningtypen in doorgevoerd.

Noorderpad

zorggebouw 3 lagen

Pu rm

appartementen 2 lagen met kap

ere nd er we

Spelemei

g

Middenpad

plantenkas

school

groentenwinkel Zuiderpad

Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend

Ruim 1.000 woningen ontwikkelen op twee grote locaties: voor een gemeente met 8.700 inwoners is dat een forse opgave. De gemeente Beemster zag in dat ontwikkelen in eigen beheer geen optie was. Bouwfonds werd geselecteerd als partner. Met een gezamenlijk projectbureau op locatie krijgen de ­plannen nu snel vorm.

doost Beemster

Deelplan 2-3

In 2008 de samenwerking starten en in 2011 de eerste woningen in verkoop brengen: het is tekenend voor het krachtige partnerschap dat gemeente Beemster en Bouwfonds hebben opgetuigd. De gemeente stond voor de opgave om 1.100 woningen op twee grote locaties te ontwikkelen, in Middenbeemster en Zuidoostbeemster. Die laatste locatie had eerder de kenmerken van een binnenstedelijk vernieuwingsgebied dan van een uitleglocatie. Op de plek van een voor­ malige tuinderij, met de noodzaak van verplaatsing van sportvelden en met een versnipperd grondbezit door aankopen van marktpartijen: deze transformatie

was bepaald geen sinecure. De gemeente 3d-impressie 22-03-2013

erkende de eigen beperkingen en de risico’s – net op het moment dat de markt ging kantelen – en zocht hulp bij de markt.

Bouwfonds werd geselecteerd, waarbij een PPS de gemeente twee belangrijke voordelen bood: als kleine gemeente volledig gebruik kunnen maken van de expertise van Bouwfonds en het vertrouwen dat de gemeenschappelijke grond­ exploitatie minimaal op nul zal eindigen.

Gemeenschappelijk verleden

Op basis van deze premisse is een klein, slagvaardig projectbureau opgericht dat op locatie – in een pand in het centrum

van Middenbeemster – de ontwikkeling aanstuurt. Twee medewerkers van de gemeente en twee van Bouwfonds vormen de bemensing, met heel korte lijnen naar de gemeentelijke medewerkers die voor deelopdrachten worden ingeschakeld. De twee projectdirecteuren hebben tientallen jaren ervaring in gebiedsontwikkeling, onder meer samen bij de Vinex-locatie Weidevenne in Purmerend. Vanuit dat gemeenschappelijke verleden kan nu snel worden geschakeld en is het vertrouwen over en weer groot.

Bewust is gekozen voor een ‘lichte’ juridische constructie: geen bv maar een vof, waarin gemeente en Bouwfonds

SketchUp-schets van een deelplan van De Nieuwe Tuinderij.

JUST

beide voor vijftig procent participeren en veel grotere locaties als Wateringse Veld ARCHITECTS JUST risico dragen.

(Den Haag) met de gemeente wordt ARCHITECTS 0077 Zuidoost Beemster Deelplan 2-3 3d-impressie 22-03-2013 samengewerkt. Bij veel andere ontwikkeKorte lijnen lingen is het gebruikelijk dat meerdere Symbolisch voor het ondernemerschap van marktpartijen in één bv of vof samenwerde Beemsterpolder – ooit ontwikkeld door ken. Het maakt daarom deze een-opparticulieren – heeft de vof de naam ‘De eensamenwerking met de gemeente Beemster Compagnie’ meegekregen. Boven Beemster extra bijzonder. Een samenwerde vof hangt een vergadering van vennoking die succesvol is, omdat beide partijen ten, met daarin de verantwoordelijke op basis van gelijkwaardigheid in de PPS wethouder en de regiodirecteur van participeren en respect hebben voor elkaars Bouwfonds. De afstand tot de politiek – colkennis en kunde. Voor de gemeente hebben lege en gemeenteraad – is klein en dat zorgt de locaties geen enkel geheim, Bouwfonds voor een grote betrokkenheid. Voor levert de expertise in de gebiedsontwikkeBouwfonds is deze manier van werken ling. Die combinatie geeft ‘De Beemster vergelijkbaar met hoe er bijvoorbeeld op Compagnie’ een stevig fundament.

Plaats: Beemster Betrokken partijen: vof De Beemster Compagnie, bestaande uit gemeente Beemster en Bouwfonds Ontwikkeling Ontwikkeling: 1.100 woningen (deels projectmatig ingevuld, deels vrije kavels) Naam: De Nieuwe Tuinderij Locatie: Zuidoostbeemster Stedenbouwkundige: SVP Architect: Boparai Associates en Just Architects Start bouw: 2012 Oplevering: 2022 Naam: De Keyser Locatie: Middenbeemster Stedenbouwkundige: SVP Start bouw: 2014 Oplevering: 2024

13

14

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

juni 2013 – naw dossier #47

Ruimte voor Ruimte in Limburg

Van stallen naar woningen

Naast particuliere kavelkopers zoeken provincie en Bouwfonds naar alternatieve aanwendingsmogelijkheden

Het plan De Krouwel bestaat uit 39 kavels. De riante kavels liggen in een landelijke omgeving aan de rand van Sevenum.

Naam: Ruimte voor Ruimte Limburg Plaats: diverse gemeenten in Noord- en Midden-Limburg Betrokken partijen: provincie Limburg en Bouwfonds Ontwikkeling Ontwikkeling: 785 bouwkavels Start ontwikkeling: 2002 Start bouw: 2002 - 2022 Oplevering: 2002 - 2022

Eén van de opgeleverde woningen op een kavel in het Bergsche Bos in Bergen.

Een PPS hoeft niet per se betrekking te hebben op grootschalige woningbouwlocaties. De samenwerking Ruimte voor Ruimte tussen de provincie Limburg en Bouwfonds Ontwikkeling heeft een heel ander doel.

Oude stallen opruimen, in ruil voor woningbouw bij de bestaande kernen. En iedereen wint: woning­ zoekenden, agrariërs en het mooie Limburgse landschap.

Het was een bijzondere overeenkomst die vijf provincies – waaronder Limburg – in het voorjaar van 2000 ondertekenden met de ministeries van LNV en VROM. Doel: het verbeteren van het buitengebied in het zuiden en oosten van Nederland, na het uitbreken van de varkenspest. Concrete inzet: oude en landschapontsierende stallen verwijderen en de mestproductie terugbrengen, in ruil voor de realisatie van 6.500 woningen. Ook Limburg kreeg een deel van deze creatieve ‘ruilopgave’ toebedeeld en stelde zijn eigen Ruimte voor Ruimte-regeling in. Na een eerste fase waarin de gemeenten zelf in Limburg aan de slag gingen en ruim 200 kavels op de

markt wisten te zetten, besloot de provincie voor de tweede fase de marktsector in te schakelen.

Bouwrijpe kavels

Na een selectie kwam Bouwfonds – als rechtsopvolger van Rabo Vastgoed – als winnaar tevoorschijn. Beide partijen richtten de Ruimte voor Ruimte Limburg CV op. Een PPS die gevoed werd door 36 miljoen euro voorfinanciering van provincie en Bouwfonds en bemenst wordt door medewerkers van beide partijen. De 36 miljoen euro is bedoeld om sloopsubsidies aan agrariërs uit te betalen; hun stallen worden uit het Limburgse

landschap verwijderd. Inmiddels is ruim 600.000 m2 aan oude opstallen gesloopt.

Ruim 450 bedrijven deden mee, waarmee en passant 3,2 miljoen kg fosfaat uit de markt (en het Limburgse ecosysteem) is genomen. Om deze operatie te bekostigen, mag de CV 785 bouwrijpe kavels verkopen, in Noord- en Midden-Limburg. Dat doel is voor vijftig procent gerealiseerd; voor circa tien procent wordt nog naar geschikte locaties gezocht.

Diverse invullingen

Bouwfonds biedt hiervoor vrijblijvend verschillende businesslijnen aan. Zo kunnen kavelkopers gebruikmaken van de

Een ander voorbeeld van een Ruimte voor Ruimte project: voldoende ruimte voor de realisatie van 3 woningen op deze kavels in Loo, nabij Panningen.

diensten van Bouwfonds-dochter ­Brummelhuis. Met begeleid particulier opdracht­geverschap worden zij compleet ‘ontzorgd’ en krijgen zij een vrijstaande woning met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding. Ook kunnen zij kiezen voor kant-en-klare producten, die door regionale bouwbedrijven compleet afgeprijsd worden aangeboden. Een bijzondere variant is de zogenaamde eenpitter­ constructie, waarbij particuliere grond­ bezitters zelf landbouwgrond aan de CV mogen verkopen. Zij krijgen daar bouwrijpe grond mét bouwrecht voor terug en kunnen vervolgens direct aan de slag met

hun nieuwe woning. Een intensieve werkwijze, maar met het voordeel dat de kavel in principe vooraf verkocht is. Naast de oorspronkelijke doelgroep van particuliere kavelkopers zoeken provincie en Bouwfonds naar alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor de kavels, zoals agrariërs die een tweede bedrijfswoning op hun terrein willen realiseren. Maar er wordt ook gedacht aan zorgpartijen die de combinatie van wonen en zorg willen aanbieden, voor cliënten die gebaat zijn bij een rustige locatie op de overgang van dorp en landschap. Ook wordt gedacht aan initiatieven op het gebied van recreatie-

vastgoed. Deze verbrede toepassings­ mogelijkheden hebben begin 2013 hun beslag gekregen, toen provincie en Bouwfonds de financiering voor het project opnieuw hebben zeker gesteld.

Daarbij is de looptijd van het project verlengd tot 2022. Aan de kwalitatieve ambitie is daarbij niets afgedaan. De impuls in het landelijk gebied – die bewezen succes heeft – blijft vooropstaan.

15

16

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

Essendael in Rhoon

Samen uit, samen thuis

Gemeente en Bouwfonds signaleerden op tijd dat de woningmarktsituatie veranderde

Naam: Essendael Plaats: Rhoon Betrokken partijen: gemeente ­A lbrandswaard en Bouwfonds Ontwikkeling: circa 620 woningen Stedenbouwkundige: Kuiper Compagnons Start ontwikkeling: 2006 Start bouw: 2007 Oplevering: afzetgestuurd, ­­ prognose gereed 2020

De gemeente Albrandswaard en Bouwfonds werken in een GEM samen aan de realisatie van Essendael, een uitbreiding aan de zuidkant van het dorp Rhoon met ruim 600 woningen. Gestart in een periode van hoogconjunctuur wordt de samenwerking momenteel op een nieuwe, lichtere leest geschoeid. Om daarmee klaar te zijn voor de tweede fase in de ontwikkeling.

De gemeente Albrandswaard had begin deze eeuw te maken met een grote vraag naar woningen. Wonen in een dorp als Rhoon is zeer geliefd bij de consument; de bijzondere identiteit van een kleinschalig dijkdorp, met de voorzieningen van Rotterdam onder handbereik. Om in te spelen op deze marktvraag werd de ont­­­ wikkeling van het woongebied Essendael voortvarend ter hand genomen.

CV-constructie

Bouwfonds en de gemeente brachten hiertoe beide hun gronden, met een agrarische bestemming, in een grond­ exploitatiemaatschappij (GEM) in.

Gekozen werd voor een, in die tijd

gebruikelijke, vorm van een comman­ ditaire-vennootschapconstructie waarin beide partijen voor gezamenlijk(e) rekening en risico deelnemen. Gemeente en Bouwfonds dragen in deze samen­ werking gezamenlijk zorg voor de grondverwerving, de stedenbouw­ kundige planontwikkeling, de inrichting van het openbare gebied en de kavel­ uitgifte voor circa 620 woningen. Een extern aan­getrokken projectdirecteur fungeert als beherend vennoot van de GEM en stuurt de planontwikkeling aan, onder toezicht van een raad van commissarissen. Daarnaast draagt Bouwfonds bovendien nog zorg voor de gebieds­ financiering en vervult de gemeente

Albrandswaard haar publieke rol ten aanzien van de planologische procedures.

Een gemeenschappelijk projectteam wordt gevormd door de projectmanagers van gemeente en Bouwfonds. Op uitnodiging schuiven hier interne en externe specialisten bij aan – wanneer zich specifieke vraagstukken aandienen.

Het team coördineert alle zaken die van belang zijn voor de planontwikkeling en zorgt voor de aansturing van de betrokken architecten en andere bureaus.

Aanpassen

Het destijds vastgestelde flexibele bestemmingsplan maakt het mogelijk nu adequaat in te spelen op de veranderde markt­

omstandigheden. Ook biedt het ruimte om nog in 2013 gronden te kunnen leveren aan een maatschappelijke instelling. Deze kan daarmee in Essendael nieuwe huisvesting bieden aan de bewoners van een verouderd zorgcomplex in Rhoon.

Inmiddels is de helft van alle woningen gerealiseerd; verwacht wordt dat de ontwikkeling en bouw van de tweede 300 woningen nog wel enkele jaren zal duren.

Het vertrouwen dat partijen al vanaf het begin van de samenwerking naar elkaar uitspraken, blijkt in de huidige conjunctuur nog steeds een uitstekende basis om op verder te werken. In de nieuwe realiteit is het wel noodzakelijk om de samenwer-

king tussen gemeente en Bouwfonds op een nieuwe, lichtere leest te schoeien.

Gemeente en Bouwfonds hebben op tijd gesignaleerd dat de woningmarktsituatie is veranderd en handelen hiernaar. Zo wordt de zwaarte van de project­ organisatie aangepast op de langere doorlooptijd van de gebiedsontwikkeling, in goed overleg tussen beide partners. Ook wordt gewerkt met kleinere deelprojecten, waarmee de locatie op gang wordt gehouden en ruchtbaarheid krijgt in de markt. Door te investeren in groen, water en de (tijdelijke) inrichting van nog te bebouwen kavels houdt de GEM de beleving van het gebied op een hoog en aantrekkelijk niveau.

17

18

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

Hannie Kunst, wethouder gemeente Nijmegen

‘ Je moet heel lang van elkaar blijven houden’

Jan Geuskens, directeur projectbureau GEM Vleuterweide

‘ GEM is een goed model voor samenwerking’

Ik zie de opkomst van een derde partij in het PPSspeelveld: de financier De gemeente Nijmegen kent een behoorlijke traditie wanneer het om samenwerking met private partijen gaat. Het heeft de stad de afgelopen jaren geen windeieren gelegd, met aansprekende projecten zoals ­Mariënburg, Limos en Dobbelman. Een vast stramien voor de samenwerking is er echter niet, aldus wethouder Hannie Kunst. ‘Per opgave moet je kijken welk model het beste past.’

H

et zijn roerige tijden in PPS-land, zo ondervond ook de gemeente Nijmegen begin dit jaar. De samen­ werking tussen gemeente en marktpartijen bij de Vinex-locatie Waalsprong viel dit voorjaar, na vijftien jaar, uit elkaar. Het is voor wethouder Hannie Kunst echter geen reden om het instrument PPS gedag te zeggen, zo maakt zij duidelijk. Daarvoor is de traditie van samenwerken met de marktsector inmiddels ook te groot. Kunst somt ze op: ­Brabantse Poort, Mariënburg, Plein ’4 4, Waalfront, Limos, Dobbelman. Een indrukwekkend rijtje: ‘Hoewel het niet allemaal klassieke PPS’en zijn, hebben ze wel één ding gemeenschappelijk: door samen op te trekken met een partij die ambitie heeft voor deze stad, krijg je een mooi product. Ik ben daar dus zeker voorstander van.’

Verbinden

Met het begrip ‘ambitie’ noemt de wethouder een belangrijke randvoorwaarde: ‘Wij werken niet met één standaardvorm van PPS; per situatie en opgave moet je kijken welk model het beste past. Maar waar we wel nadrukkelijk op letten is of een partij iets voor de stad wil betekenen en zich daar langjarig aan wil ­verbinden. We hebben niets aan hit-and-run. Dan ontstaat er ook geen chemie met de gemeente. Bij sommige PPS’en zit je twintig jaar aan elkaar vast.’ Kunst illustreert dit laatste punt aan de hand van projecten als Brabantse Poort en Mariënburg: reeds lang ­opgeleverd, maar de bijbehorende samenwerkingen worden nu pas ontbonden. ‘Het is net een huwelijk. Je moet heel lang van elkaar blijven houden. Dat is soms lastig, bij wisseling van personen bijvoorbeeld. Dat betekent dat het onderlinge vertrouwen

steeds opnieuw moet worden bevestigd.’

De komende jaren zullen we minder van dit soort grote PPS-­ projecten zien, is de verwachting van Kunst. ‘Er komt een andere tijd aan, met meer kleinschaligheid, behoud, consolidatie en ­renovatie. De grote gebiedsontwikkelingen staan veel minder ­­op de agenda.’ In dat verband ziet de wethouder de opkomst van een derde partij in het PPS-speelveld: de financier. ‘Dat kan een belegger zijn, maar ook bijvoorbeeld een corporatie. Deze krijgt een belangrijke rol, naast de ontwikkelaar en de gemeente. Het wordt veel meer een driehoeksverband.’ Dat het werken met meerdere partijen ook complicerend kan werken, heeft Kunst ervaren bij de genoemde Waalsprong: ‘Met vijf partijen aan tafel was dat een ingewikkeld spel, met steeds andere mensen en de noodzaak om voortdurend af te stemmen met de achterbannen. Wat dat betreft prijs ik me gelukkig met de samenwerking met Bouwfonds bij Waalfront. Daar hoeven we maar met één partij zaken te doen.

Ik heb een voorkeur voor zo min mogelijk partijen; de kans op ver­ traging is dan kleiner.’ Dan mag het buiten nog zo stormen, bij een goede samenwerking is dat geen probleem, aldus Kunst: ‘Bij Waalfront zijn we ook in een nieuwe conjunctuur beland. Maar we hebben dat gezamenlijk goed om kunnen zetten in een nieuwe ontwikkelingsstrategie: flexibeler en minder vastomlijnd. Met daarbij volop ruimte voor inwoners van deze stad om mee te ­denken. De mooiste producten ontstaan wanneer je de omgeving er breed bij betrekt, die dialoog met de stad blijft heel belangrijk.’

Anders werken

Kijkend naar de toekomst van met name binnenstedelijke projecten is Kunst er niet gerust op: ‘Sommige projecten in de stad ­kunnen we nu nog een steuntje in de rug geven met ISV-gelden. Dat is per 1 januari 2015 afgelopen. Dat is met name lastig bij dure ingrepen, zoals bodemsaneringen en aanpassingen van het ­stratenpatroon.

Daar komt nog de bezuinigingsstorm bij die de gemeenten gaat raken. Nijmegen als stad staat er gelukkig goed voor, maar het ­worden spannende tijden, waarin we anders ­moeten gaan werken.

Veel meer cashflowgestuurd bijvoorbeeld. Zowel voor publiek als privaat is dat weer een nieuwe, boeiende opgave.’

19

Publiek en privaat hebben elkaar toch voortdurend nodig Van de huidige mode in gebiedsontwikkelingsland – het ‘ont-GEM’en’ – is bij de GEM Vleuterweide geen enkele sprake. De samenwerking tussen de gemeente Utrecht en vier marktpartijen staat absoluut niet onder druk, aldus Jan Geuskens. Met zijn lean-andmean organisatie kan hij de storm van de crisis goed uitzitten. Een kijkje in de Utrechtse Vinex-keuken.

‘W

e zijn voor 90 procent klaar met onze opgave van 6.000 woningen en hebben pas eind 2011 echt te maken gekregen met de crisis. Dat kunnen niet veel locaties zeggen in Nederland.’ Aan het woord is Jan Geuskens, die in juli 1999 aan het werk ging als directeur van de gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij Vleuterweide. De gemeente Utrecht werkt hierin samen met marktpartijen AMVEST, AM, Ballast Nedam en ASR Vastgoed. ‘De wijk functioneert goed, vrijwel alle voorzieningen zijn inmiddels gerealiseerd. De ontwikkeling van de laatste 600 woningen vordert langzamer dan gedacht – de economie en de markt laten ook ons even in de steek.

Maar omdat deze woningen geclusterd bij elkaar liggen, heeft de rest van de wijk daar geen last van. Het is hier geen gatenkaas.’

Geen overhaaste dingen doen, dat lijkt het credo bij de ontwikkelaars van Vleuterweide. Geuskens memoreert de vorige crisis, uit 2003: ‘Ook toen hadden we een dip in de markt. We hebben de ­stedenbouwkundige plannen daar niet wezenlijk aan aangepast, maar wel goed naar het woonproduct gekeken. Met een jaren­ dertigontwerp van de woningen zijn we dichter op de wensen van de consument gekropen. Dat heeft ons geen windeieren gelegd.’

Positief saldo

De nog resterende woningen liggen aan de zuidkant van het plangebied, tegen de Leidsche Rijn aan. Een exclusief en duur woon­ milieu, zo geeft Geuskens aan. ‘Weloverwogen hebben de aandeelhouders begin 2012 gezegd: we gaan niet herprogram­ meren. Dit is zo’n mooie plek, als de markt straks aantrekt, wordt dat hier als eerste merkbaar. Dit pareltje moeten we koesteren.’

Naast de kwaliteit van de locatie speelde hierin mee dat de GEM er financieel uitstekend voor staat. ‘Ons saldo staat stevig in de plus. Daar komt bij dat we al snel bij het begin van de crisis tot een afslankoperatie van het projectbureau hebben besloten. Er zitten hier nu een planeconoom, een controller, een jurist en een directeur­ – allemaal parttime en samen net iets meer dan één fte. Die kosten­post is – overigens direct vanaf het begin al – heel over­ zichtelijk.’ Het lean-and-mean projectbureau is een van de succesfactoren van de GEM Vleuterweide, Geuskens noemt de kwaliteit van de mensen als belangrijke tweede. ‘Zowel bij het projectbureau als bij de aandeelhouders werken mensen al heel lang aan dit plan.

Die continuïteit is heel waardevol. Net als de evenwichtige samen­ werkings­­overeenkomst, waar destijds een vrij conservatieve grex aan is gehangen. Daar plukken we nu de vruchten van.’

Goed model

Geuskens volgt de huidige discussie over de GEM als passend ­vehikel bij publiek-private samenwerking van een zekere afstand: ‘De noodzaak om te ont-GEM’en is vooral financieel gedreven.

Wij hebben­daar geen last van. De afgelopen jaren zijn de verdiensten goed geweest; de aandeelhouders zien nog voldoende potentie in het nog te realiseren programma.’ Er is volgens Geuskens dan ook geen reden om deze vorm van PPS bij het grof vuil te zetten: ‘Wanneer sprake is van groot onderling vertrouwen is dit nog steeds een goed model. Je kunt dan bijvoorbeeld veel sneller ­besluiten nemen. Dat zie ik ook in het veld: er worden nog steeds nieuwe GEM’en gesloten. Meer in algemene zin geloof ik erg in samenwerken bij dit soort projecten. Het is de meest kansrijke vorm van ontwikkelen, aangezien publiek en privaat elkaar toch voortdurend nodig hebben. Het maakt in principe zelfs niet uit of partijen nu wel of niet de grond hebben. Het gaat vooral om de wijze van samenwerken: die kunnen we continueren, ook in deze nieuwe realiteit. Overigens gaat dat niet vanzelf: aan een goede samenwerking moet je enorm hard werken.’

20

juni 2013 – naw dossier #47

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

Hans de Jonge, hoogleraar vastgoed TU Delft en directievoorzitter Brink Groep

‘ PPS blijft, maar in andere gedaante’

Henk Harms, directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling bij de gemeente Den Haag

‘ Wij zeggen: houd het overzichtelijk’ PPS werkt goed als beide partijen vooraf hun belangen helder definiëren

Private partijen zullen zich vaker in consortium­ verband organiseren Hans de Jonge kent de PPS-praktijk als zijn broekzak.

Hij voorspelt dat deze samenwerkingsvorm tussen overheid en markt niet zo snel zal verdwijnen. Wel verandert de vorm: minder overheid en marktpartijen die elkaar meer in consortia zullen opzoeken. ‘De tijd van Wateringse Veld ligt achter ons.’

V

an een complete omslag in het denken over PPS is volgens De Jonge geen sprake: ‘De afgelopen dertig jaar hebben we in veel landen gezien dat overheids­ taken werden overgedragen aan markt­partijen en daarbinnen – als verbijzondering – de ontwikkeling van PPS. Het geloof daarachter was: de markt kan een aantal dingen beter dan de overheid. Op die lijn, waar het huidige kabinet ook op zit, is weinig af te dingen. Laat iedereen doen waar hij goed in is.’ Waar wél discussie over is, is de samenwerkingsvorm. De Jonge: ‘Met de gevolgen van meer marktwerking zijn we niet in alle gevallen even blij. Kijk naar hoe ons spoorbedrijf gedemonteerd is: uit elkaar halen gaat ons veel beter af dan de zaak weer goed in elkaar zetten. Of neem de verzelfstandiging van de corporaties: destijds een meesterzet van staatssecretaris Heerma, maar na een aantal grote missers zien we nu in Den Haag een stevige ruk aan het stuur. Ook in de gezondheidszorg leidt meer markt niet per se tot meer kwa­liteit. We denken daardoor nu genuan­ ceerder over het credo “meer markt, minder overheid”. Maar de gedachte van PPS staat levensgroot overeind.’

Midden op de weg

In de wereld van de gebiedsontwikkeling heeft PPS een knauw gekregen doordat een aantal grote samenwerkingsverbanden de laatste tijd ten onder is gegaan. De Jonge: ‘Het beeld is daardoor ontstaan dat marktpartijen te gemakkelijk van hun contracten af kunnen en de publieke zaak met de ellende laten zitten. Dat is ongelukkig. Blijkbaar is er bij de start van deze ­projecten onvoldoende nagedacht over een goede exitregeling. De achterdeur heeft te veel open gestaan.’ De reactie die daarop nu te bespeuren

valt – ‘breng alles weer terug bij de overheid’ – betitelt De Jonge als weinig realistisch. ‘Je kunt niet terug en je moet niet terug. In termen van kennis, capaciteit en middelen is de overheid er niet voor geëquipeerd om alles weer terug te nemen van de markt.

Laten we dus niet te bruusk aan het stuur trekken en proberen om weer midden op de weg terecht te komen.’ Kijkend naar de belangstelling die buitenlandse beleggers momenteel hebben voor Nederlandse infraprojecten, is De Jonge niet pessimistisch over de toekomst. ‘De Nederlandse economie is in de basis sterk. We behoren tot de rijkste landen ter wereld met hoge spaartegoeden en pensioenvoorzieningen. We hebben een hoogopgeleide beroeps­ bevolking en een gunstige geografische ligging. Dit maakt ons interessant voor partijen die langjarig willen investeren. Ook in de wereld van de gebiedsontwikkeling zien we nog steeds projecten op de markt komen. Neem Hart van Zuid in Rotterdam, met een omvang van 800 miljoen toch een majeure opgave. PPS’en blijven plaatsvinden, ze zullen er alleen wel anders uitzien qua financiering en verantwoordingsstructuur.’

Subsidieverslaafd

De Jonge verwacht dat private partijen zich steeds meer in consortiumverband gaan organiseren. ‘Grote projecten als Wateringse Veld, waarbij één marktpartij zich langjarig verbond met de gemeente, zie ik niet zo snel meer gebeuren. Die tijd ligt achter ons.’

Ook is er behoefte aan nieuwe financieringsvormen: ‘Denk aan het uitgeven van aandelen of obligaties, het opzetten van speciale fondsconstructies en het vormen van coöperaties. We moeten daarin veel creatiever worden. Nederland heeft een traditie van ondernemerschap en samenwerking. Zo waren spoorlijnen, droogmakerijen en huisvuilophaaldiensten private ondernemingen. In een paar generaties zijn we subsidieverslaafd geraakt. Als het ingewikkeld wordt, moet er overheidsgeld aan te pas komen. Van de overheid hoeven we het geld niet te verwachten, enkele rijke provincies daargelaten. Zelf met privaat geld projecten op de rails zien te krijgen, daar ligt komende tijd een belangrijke opgave. Een marktpartij die dat weet te organiseren, is spekkoper.’

Ook aan de residentie gaat de crisis niet ongemerkt voorbij. Projecten worden op een nieuwe leest geschoeid, inclusief de samenwerking tussen publiek en privaat die daarbij hoort. Staat PPS ter discussie in deze stad? Volgens Henk Harms is daar geen sprake van. Zijn conclusie: er wordt de komende tijd anders aan gebiedsontwikkeling gewerkt, maar gemeente en markt hebben beide nog steeds een rol te vervullen.

H

enk Harms kent het klappen van de zweep aan zowel de publieke als de private zijde. Zo werkte hij onder meer als financieel directeur bij Proper-Stok en als directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen. De Haagse traditie op het gebied van publiek-private samenwerking – kijk naar projecten als Den Haag Nieuw-Centrum en Wateringse Veld – is hem niet vreemd. Hoe kijkt hij daar anno 2013 tegenaan, vanuit zijn gemixte achtergrond en ervaring: ‘PPS werkt goed wanneer beide partijen vooraf helder definiëren wat hun belangen zijn. De kunst is dan om daaruit parallelle belangen te destilleren, als basis voor de samenwerking, en om die gedurende het proces gelijk op te laten lopen. Dan kan het vertrouwen gaan groeien.’ Volgens Harms houdt de gemeente dit principe bij elke vorm van samenwerking met de markt stevig in het achterhoofd: ‘Het is niet voorbehouden aan een van de PPS-modellen. En als gemeente hebben we ook niet een voorkeur voor één bepaald model. Dat hangt sterk af van de plek, de opgave en de betrokken marktpartij.’

Standaarden zijn er dus niet in het Haagse, wel vaste onderdelen, aldus Harms: ‘Unanimiteit in de besluitvorming is een heel belangrijke; je moet voorkomen dat partijen elkaar kunnen overrulen. Dat is slecht voor het onderlinge vertrouwen.’

Elkaar versterken

Een andere cruciale voorwaarde is de ambitie van marktpartijen om zich langjarig aan de stad en de gemeente te willen verbinden.

Binnen en buiten de stad heeft Harms daar de afgelopen jaren de

nodige voorbeelden van gezien: ‘Bij de Vinex-locaties was het grondbezit van marktpartijen de aanleiding om over samen­ werking na te gaan denken. Een gemeenschappelijke grond­ exploitatie heeft zich bewezen als een werkzaam model. Maar er lagen ook andere motieven aan ten grondslag: kunnen we elkaar versterken, om zo een aantrekkelijk product op de markt te brengen?’ Het aantal partijen dat bij dergelijke operaties is betrokken, is volgens Harms een volgende belangrijke variabele: ‘Wij zeggen: houd het overzichtelijk. Bij versnipperde posities is het plezierig wanneer de markt één coördinator aanwijst die het overleg met de gemeente voert, dat is fijn werken. Lukt dat niet, dan wordt het lastiger. Daar komt nog bij dat de belangen van partijen niet altijd homogeen zijn en niet altijd over elkaar heen vallen. Dan wordt het voor ons lastig om het tempo erin te houden.’

Kleinere korrel

Soms lukt het ook niet om een ingezette PPS overeind te houden. ­­ Bij Laakhaven-West werd afscheid genomen van de ontwikkelaars, zo geeft Harms aan. ‘Oorzaken: een te groot opgezet masterplan, een te ingewikkelde opgave met onder meer ondergronds parkeren en drie partijen – dat is relatief veel. Die samenwerking is te grootschalig voor deze tijd. Investeringen zijn te groot en de afzetrisico’s idem. We gaan het gebied nu in veel kleinere korrels ontwikkelen, met onder meer ruimte voor particuliere kavels. Met de markt­ partijen maken we afspraken over hun betrokkenheid bij deel­­ plannen, maar de gemeente voert nu de regie over het geheel.’

Het betekent echter niet dat de gemeente PPS compleet afschrijft, aldus Harms: ‘Zo hebben gemeente en corporatie Staedion samen een wijkontwikkelingsmaatschappij opgericht. PPS blijft wat ons betreft een goed vehikel – steden blijven groeien en er moet geïnvesteerd worden in aantrekkelijke gebieden – maar je moet het wel aan­passen aan de eisen van de nieuwe tijd.’

21

naw dossier PPS bij gebiedsontwikkelingen

overzicht

save as pdf X-4:2008 acrobat 4 (PDF1.3) bleeds 6mm convert to destination FOGRA39

april 2013 speciale uitgave

n | omsc

hrijv

ing

| foto

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

Dossier Mixed-use in kleine kernen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

Herbestemmen

dossier Herbestemmen februari 2013

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 24

september 2011 #41

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

december 2011 #42

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

OUD

extra dossier In dialoog met provincies april 2013

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

's

: Leer looie NIEU rij Drie en 4 W: 4 mais sen appa rtem onnettes ente n

In dialoog met provincies

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

juni 2012 #44

feite

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

oktober 2012 #45

februari 2013 #46

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

Dit is de nieuwste editie in een reeks themadossiers rond ­gebiedsontwikkeling onder de vlag van NAW. Eerdere ­publicaties kunt u nog ­nabestellen of downloaden via www.naw.nl.

Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW magazine wilt ontvangen.

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

publicatie dossier Sterk in Gebiedsontwikkeling in internationaal perspec-grondexploitatie juni 2007 tief zomer 2007

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

dossier Toekomst ­landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

maart 2011 #39

juni 2011 #40

www.naw.nl

Onderzoeksdossier:

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

65 jaar Bouwfonds

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Klantparticipatie

Sturen op grond

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Woningplattegronden DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

dossier 65 jaar Bouwfonds oktober 2012

dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Onderzoek woningmarkten DuNeFra december 2011

1

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

juni 2013 – naw dossier #47

22

dossier Sturen op grond september 2011

dossier

maart 2010 #35

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Woningplatte­ gronden juni 2011

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

december 2009 #34

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

1

De nieuwe ontwikkelaar

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

1

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

dossier Wonen en senioren juni 2010

1

naw dossier over betaalbare woningen

Verslag van het grootschalig landelijk

prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

1

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

2

december 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

1

dossier Kust en kade september 2009

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Wonen en senioren

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

extra dossier Leren van gebiedsont­wikkeling in England november 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Wonen in de Randstad

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebieds­ ontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

23

www.naw.nl