NAW Dossier 5

Dossier concept- en gebiedsontwikkeling adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

Ruimte voor concept- en gebiedsontwikkeling Stedelijke vernieuwing is de opgave voor de toekomst. Intensief en meervoudig ruimtegebruik vormt het sleutelwoord.

De integrale (her)ontwikkeling van binnenstedelijke gebieden vraagt om nieuwe, creatieve concepten. De komende jaren zal Bouwfonds Wonen dan ook fors investeren in kennisontwikkeling en kennismanagement, nationaal en internationaal.

De komende decennia zal de woningbouwopgave in Nederland ingrijpend veranderen. De productie in de Vinex-wijken loopt vanaf 2005 snel af. In de post-Vinexperiode zullen er in de uitleggebieden jaarlijks nog maximaal 18.900 woningen gerealiseerd worden. De binnenstedelijke behoefte zal daarentegen volgens het beleid van het ministerie van VROM aanzienlijk toenemen. De verwachting is dat in 2010 circa vijftig procent van de totale nieuwbouwproductie in stedelijke gebieden zal worden gerealiseerd.

Voor Bouwfonds heeft deze ontwikkeling ingrijpende gevolgen.

Bouwfonds is met circa 7.000 woningen per jaar marktleider in de woningbouw. Van deze 7.000 woningen wordt momenteel zo’n tachtig procent in Vinex-wijken of andere uitleggebieden gebouwd.

Doelstelling van Bouwfonds is dan ook de komende jaren de binnenstedelijke ontwikkeling aanzienlijk op te voeren tot minimaal vijftig procent van de totale productie.

Complexe opgave Met het accent op de steden verandert ook de aard van de ontwikkelingsopgave. Bouwen in de stad is iets heel anders dan bouwen in de wei. Dit laatste is relatief simpel. Het gaat om grote aantallen en een programma met een beperkt aantal woningtypes: de rijtjeswoning en de tweekapper bepalen het beeld. De sjeu zit ’m veelal in de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet en de architectonische verscheidenheid: de bewoner wil veel meer dan in het verleden met de gevel zijn eigen gezicht laten zien. Die behoefte aan een eigen identiteit komt ook tot uitdrukking in de indeling en inrichting van de woning. Met de formule van Persoonlijk Wonen kan Bouwfonds soepel inspelen op het brede palet aan wensen van de woonconsument. Het ontwikkelingsproces in de uitleggebieden heeft Bouwfonds Wonen langzaam maar zeker ook wel onder de knie. Met horten en stoten hebben gemeenten en marktpartijen geleerd om samen te werken.

De binnenstedelijke opgave is veel complexer en weerbarstiger.

Vooral waar het de herstructurering van naoorlogse wijken betreft: die komt nog niet of nauwelijks van de grond. Deels heeft dit te maken met het verzet van de bewoners. Ze wonen vaak goed en goedkoop en zien de voordelen van verandering niet in, zeker niet wanneer daarvan pas op lange termijn sprake is. Verder zijn de naoorlogse wijken grotendeels het domein van de woningbouwcorporaties. Zij hebben een monopoliepositie in de naoorlogse wijken en wensen deze positie vaak niet te delen met andere marktpartijen.

Echter, veel corporaties missen de kennis van de markt en worden vooralsnog in beslag genomen door de eigen organisatieproblemen.

Functieverandering De verwachting van Bouwfonds Wonen om op korte termijn substantieel in de naoorlogse wijken aan de slag te kunnen gaan, is dan ook niet ingelost. Tegen deze achtergrond is de eigen strategie dan ook

2

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

ingrijpend gewijzigd. De herstructurering van naoorlogse wijken blijft een belangrijke markt. Door coalities met corporaties en gemeenten probeert Bouwfonds aan de ontwikkeling een bijdrage te leveren.

Om minder afhankelijk te zijn van de omgeving, zoekt de onderneming echter primair naar locaties in binnenstedelijke gebieden waar behoefte is aan functieverandering: oude fabrieksterreinen, havengebieden, sportterreinen of schoolcomplexen die hun functie verliezen of al verloren hebben. Door daar strategische posities op te bouwen, kan Bouwfonds de toekomst in eigen hand houden. Maar dat niet alleen. Dit soort locaties leent zich ook optimaal voor de brede expertise die de organisatie de afgelopen decennia als ontwikkelaar heeft opgebouwd. Binnenstedelijke gebieden vragen om meer dan alleen nieuwe woningen. Stedelijkheid vraagt om een mix van wonen, werken, winkelen en recreatie. Noodzakelijk om nieuwe woon-, werk- en leefconcepten voor een grote diversiteit aan doelgroepen te bedenken en nieuwe voorzieningen en nieuwe formules voor het beheer van woningen en openbare ruimte te creëren. Stedelijke vernieuwing vraagt ook om een proces, waarbij de beleidsmatige wensen van het openbaar bestuur, de behoeften van de buurt en de ambities van individuele bewoners en ondernemers allemaal tot hun recht komen.

Kennis bundelen Tegen die achtergrond valt ook de organisatieverandering van Bouwfonds zelf te plaatsen. Dit najaar zullen Bouwfonds Wonen, Bouwfonds Vastgoedontwikkeling en Bouwfonds International worden samengevoegd tot Bouwfonds Property Development. Door de bundeling van kennis van verschillende markten en producten zal de slagkracht van de onderneming toenemen, binnen en buiten Nederland. Het nieuwe bedrijf start met zeshonderd medewerkers op twintig locaties in Nederland, Duitsland, België en Frankrijk.

In Nederland zelf zullen de huidige regiokantoren van Bouwfonds Wonen de uitvalsbasis vormen voor de nieuwe onderneming. De grote vastgoedprojecten zullen centraal vanuit Hoevelaken worden ontwikkeld.

De ontwikkeling van nieuwe concepten voor wonen, werken, winkelen en recreëren is alleen mogelijk door structurele aandacht voor research en development (R&D) en de innovatie van producten en processen. De komende jaren zal Bouwfonds hierin fors investeren.

Daarbij begint de organisatie natuurlijk niet bij nul. De afgelopen decennia heeft Bouwfonds altijd voorop gelopen bij nieuwe ontwikkelingen, zoals op het gebied van energie (de energiewoningen in Hoofddorp), duurzaam bouwen (Ecolonia in Alphen aan de Rijn), stedelijke vernieuwing (Mariaplaats in Utrecht) en, meer recentelijk, bij nieuwe leefstijlconcepten (kasteelwonen in Haverleij in Den Bosch).

Bouwfonds was ook één van de eerste bedrijven die een langdurig commitment aan durfde te gaan bij de integrale aanpak van groot-

‘Identiteit gebied vraagt om aanpak op maat’

schalige binnenstedelijke gebieden, zoals het centrum van Heerlen en het Ceramique-terrein in Maastricht, om maar enkele ‘paradepaardjes’ te noemen. Een aantal recente innovatieve projecten staat elders in dit dossier beschreven.

Het R&D- beleid van Bouwfonds krijgt zijn beslag op verschillende niveaus. Samen met de regio’s stippelt het hoofdkantoor de bedrijfsstrategie uit voor de komende jaren. Die strategie vormt het inhoudelijke, financiële en organisatorische kader voor de activiteiten van de regiokantoren. Het hoofdkantoor heeft een voortrekkersrol in het R&D-proces. Op centraal niveau opereren verschillende werkgroepen die zich bezighouden met belangrijke thema’s van de toekomst zoals Persoonlijk Wonen, Duurzaam Bouwen, domotica, ICT, bouwregelgeving en nieuwe financieringsvormen. In deze werkgroepen zitten stafmedewerkers van het hoofdkantoor met marketeers en ontwikkelingsmanagers uit het hele land. Zij leveren niet alleen nieuwe ideeën, maar proberen vooral ook de vertaalslag te maken naar de praktijk. Kennismanagement - van concepten, producten, technieken en processen - speelt hierin een belangrijke rol.

Conceptontwikkeling De werkelijke product- en conceptontwikkeling vindt uiteindelijk plaats in de regio’s zelf. Project- en gebiedsontwikkeling is iets totaal anders dan de ontwikkeling van auto’s, verzekeringen of levensmiddelen.

Standaardisatie is onmogelijk, behalve in termen van bouwproducten en -technieken. Eigendomsverhoudingen, de stedenbouwkundige context, de marktomstandigheden en de smaak van de woonconsument verschillen ingrijpend: tussen regio’s, tussen stad en platteland en tussen doelgroepen. Ook de ruimte voor vernieuwing verschilt.

In een ontspannen woningmarkt, zoals in het noorden van het land is er veel minder ruimte voor avonturen dan in de Randstad of de Brabantse stedenring. De bewoners van binnenstedelijke wijken zijn meer gewend en staan meer open voor nieuwe woonconcepten en moderne architectuur dan de bewoners van uitleggebieden.

Ieder project of gebied is dan ook een uniek product dat vraagt om een aanpak op maat. Iedere regio probeert aan het proces van concept- en gebiedsontwikkeling dan ook een andere invulling te geven. De regio Zuid (Brabant, Limburg) is sterk in het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten op verschillende schaalniveaus waarbij de marketing leidend is. Men probeert nieuwe trends en leefstijlen te identificeren en deze te vertalen in nieuwe concepten. Essentieel in dit proces is de creativiteit van de ontwerpende disciplines, die de grenzen van het eigen vakgebied durven te overschrijden.

Haverleij is niet zomaar een raar kasteel, maar met zijn parken en golfbaan een nieuwe manier van leven. Regio Midden-Oost (Utrecht, Gelderland) zet weer sterk in op de ontwikkeling van een nieuwe procesarchitectuur bij locatieontwikkeling: hoe kan de efficiency en meerwaarde van allerlei samenwerkingsvormen verbeteren?

Ook probeert men het woonproduct te verbreden door vastgoedontwikkeling en infraontwikkeling aan elkaar te koppelen.

De regio Noord-West (Noord-Holland) is in allerlei gemeenten bezig handen en voeten te geven aan functieverandering: in het kielzog van het rijksbeleid wordt daar de kennis van fysieke, sociale en economische processen aan elkaar gekoppeld. Terwijl in de regio’s Zuid-West (Zuid-Holland, Zeeland) en Noord-Oost (drie noordelijke provincies) consumentgericht ontwikkelen centraal staat: hoe kun je de individuele bewoner optimale invloed geven op het ontwerp van zijn eigen woning?

De organisatorische inbedding van het R&D-proces verschilt ook per regio. In sommige regio’s gebeurt dit uitermate systematisch op basis van een strategische visie en businessplannen per productmarktcombinatie, waaraan grondig marktonderzoek ten grondslag ligt. Andere regio’s ontwikkelen meer intuïtief en op basis van creatieve brainstormprocessen rond concrete projecten. Overal wordt er gewerkt met denktanks, thematisch of per project. Binnen een decentrale organisatie als Bouwfonds Wonen ligt het ook voor de hand dat iedere regio daaraan zijn eigen invulling geeft, weliswaar gestimuleerd en aangestuurd door het hoofdkantoor. De praktijk laat zien dat deze manier van werken tot uitstekende resultaten kan leiden.

Samenwerken De samenvoeging van Bouwfonds Wonen, Vastgoedontwikkeling en International zal ongetwijfeld een nieuwe stimulans geven aan R&D binnen de onderneming, zowel binnen Nederland als tussen de verschillende landen waar Bouwfonds actief is. De kennis van het Franse woningbouwbedrijf Marignan op het vlak van plattegrondontwikkeling, openbare ruimte en monitoring van de markt is bijvoorbeeld uitermate leerzaam voor de Nederlandse praktijk. Omgekeerd zijn de Nederlandse ervaringen voor Frankrijk weer interessant bij locatie-engineering: de schaal van Franse projecten is minimaal vergeleken bij onze Vinex-locaties. Dit heeft mede te maken met de almachtige positie van de Franse banken die projecten knippen om risico’s te spreiden. Door zijn financiële slagkracht kan Bouwfonds op deze traditie inbreken. De combinatie van kennis, kunde en risicodragend vermogen van de verschillende Bouwfondsbedrijven betekent sowieso dat projecten van een andere schaal en complexiteit mogelijk worden.

Hierin zit dan ook de meerwaarde voor de onderneming zelf, maar ook voor de opgave waar Nederland de komende tien tot vijftien jaar voor staat. De tijd van de standaardisatie, bouwen in de wei en de grote aantallen is voorbij. De uitdaging voor de toekomst ligt in werken op maat, in een complexe omgeving, met aandacht voor de identiteit van de plek en met open oog en oor voor de belangen van bewoners, bestuur en collega’s. Ruimte voor samenwerking en kwaliteit is niet voor niets al jaren het motto van Bouwfonds. •

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

3

Henk van Zandvoort en Diederik Stradmeijer

Integratie Wonen en Vastgoedontwikkeling: inspelen op nieuwe uitdagingen In de loop van dit jaar zal de samenvoeging van Bouwfonds Wonen, Bouwfonds Vastgoedontwikkeling en Bouwfonds International zijn beslag krijgen. De samenvoeging tot een nieuwe werkmaatschappij ‘Bouwfonds Property Development’ heeft alles te maken met het onderwerp van dit dossier: concept- en gebiedsontwikkeling. Directeur Henk van Zandvoort van Wonen en directeur Diederik Stradmeijer van Vastgoedontwikkeling geven aan hoe de nieuwe, gezamenlijke onderneming in Nederland wil inspelen op de uitdagingen van het komende decennium.

Van Zandvoort: ‘De opgave van de toekomst vraagt om een heel andere aanpak dan in de afgelopen decennia. De Vinex-productie zal afnemen.

Er zal veel meer kleinschalig in en aan de rand van de steden worden gebouwd. Intensief en multifunctioneel ruimtegebruik is het sleutelwoord. Dit lukt alleen als de ontwikkeling van gebieden integraal wordt aangepakt.’ Stradmeijer: ‘Wanneer functies als wonen, werken en winkelen dichter op elkaar komen te zitten, moeten wij binnen Bouwfonds ook dichter op elkaar gaan zitten. We zullen ons duidelijk als één bedrijf naar de markt moeten profileren en niet als verschillende winkeltjes. Gemeenten zullen ons ook aanspreken op onze ervaring en kennis van zo’n integrale aanpak.’

Geen standaardoplossingen Concept- en gebiedsontwikkeling zijn daarom in de optiek van Stradmeijer en Van Zandvoort onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Met name in bestaand, stedelijk gebied valt er niet te werken met standaardoplossingen. Anders dan in de wei vraagt ieder project om een aanpak op maat. Van Zandvoort: ‘Iedere locatie is verschillend.

Je zult rekening moeten houden met de stedenbouwkundige context en de opvattingen van de bevolking. Dat is nu eenmaal eigen aan ons poldermodel. Iedere locatie in de stad vraagt om maatwerk, waarbij het niet alleen gaat om stenen stapelen, maar ook om zaken als

4

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

werkgelegenheid, detailhandel en de kwaliteit van de omgeving.

Maatwerk betekent impliciet het ontwikkelen van specifieke, unieke concepten.’ Stradmeijer voegt hieraan toe dat maatwerk in de wereld van het commercieel onroerend goed altijd al gemeengoed is geweest: ‘In de woningmarkt is consumentgericht ontwikkelen een recent hot item. Wij hebben de afgelopen jaren niet anders gedaan. We werken veel één op één met de eindgebruiker. Zo komen de beste oplossingen tot stand.’

Kwaliteitspartner Een andere reden voor de aandacht voor het thema concept- en gebiedsontwikkeling heeft, aldus Van Zandvoort, te maken met de veranderende rol van de overheid: ‘De rollen van overheid en bedrijfsleven zijn veranderd. Traditioneel ontwikkelde de overheid een concept voor een gebied, waarna wij gevraagd werden dat uit te voeren. Die tijd is voorbij. Wij zijn nu vaak vanaf het begin bij de ontwikkeling van een gebied betrokken. Dit impliceert dat we vroegtijdig zullen moeten meedenken. Omdat we vaak ook langdurig bij gebiedsontwikkelingen betrokken zijn, moeten we bovendien meer oog hebben voor het langetermijn belang. Concepten moeten een duurzaam karakter hebben, anders snijden we ook onszelf in de vingers. Veel gemeenten hebben bovendien niet meer zelf de capaciteit en deskundigheid in huis.

‘Iedere locatie is verschillend’

‘De rollen van overheid en bedrijfsleven zijn veranderd’ ‘Intensief ruimtegebruik is het sleutelwoord’

Ze vragen aan ons om met creatieve ideeën te komen. Zo zijn concepten als Brandevoort, Nieuwland en Haverleij tot stand gekomen.’

Een en ander betekent volgens Stradmeijer overigens niet dat de rol van de overheid is uitgespeeld. De overheid moet de regie voeren, maar de compositie en de productie uitbesteden: ‘De overheid moet de kwaliteit die ze wenst definiëren en de kwaliteit die wordt geleverd, vervolgens toetsen en bewaken. De markt moet bedenken hoe die kwaliteit wordt ingevuld en vervolgens daadwerkelijk realiseren. De missie is dan ook om een kwaliteitspartner te zijn voor overheden, beleggers en eindgebruikers.’

Creativiteit bundelen Om een brede stedelijke ontwikkelaar te worden, zal Bouwfonds de komende jaren, in de ogen van Stradmeijer en Van Zandvoort, een kwaliteitsslag moeten maken. Momenteel is men bezig om te bepalen hoe de organisatie er straks uit moet komen te zien. Voor de zomer zal er een gezamenlijke strategie en een ondernemingsplan liggen.

Vervolgens zal worden bepaald hoe er gewerkt gaat worden en wie waarvoor verantwoordelijk is en tot slot zal de organisatie van de regio’s daarop worden afgestemd. Stradmeijer: ‘Het is niet zo dat vastgoedontwikkeling binnen de huidige regio’s zal worden geïntegreerd.

Commercieel onroerend goed is een andere markt dan woningbouw en zal daarom centraal vanuit Hoevelaken worden aangestuurd. Als vastgoedontwikkelaar heb je te maken met een beperkt aantal beleggers en eindgebruikers. Je moet je kennis en contacten dan niet versnipperen. Bovendien zullen er ook in de toekomst, zeker buiten de steden, veel monofunctionele projecten bestaan. Afhankelijk van de aard van het project worden er echter wel integrale projectteams gevormd vanuit de regiokantoren. Dit is een belangrijke stimulans om intern goed samen te werken.’ De kunst is, aldus Van Zandvoort, om de creativiteit

van woningontwikkelaars en vastgoedontwikkelaars te bundelen: ‘Woningontwikkelaars denken meer vanuit de locatie: als we grond hebben, kunnen we wel een concept bedenken om kopers te vinden.

Vastgoedontwikkelaars denken meer vanuit de gebruiker: als we een gebruiker hebben, vinden we altijd wel een gemeente die een locatie wil aanbieden. Door die twee culturen te bundelen, snijdt het mes aan twee kanten.’

Kenniscentrum Een belangrijk onderdeel van de samenvoeging van Wonen en Vastgoedontwikkeling vormt de opzet van een kenniscentrum voor integraal ontwikkelen. Daarmee kan Bouwfonds zijn voortrekkersrol bij concept- en gebiedsontwikkeling verder uitbouwen. Van Zandvoort: ‘Nu huren we bij nieuwe projecten de creativiteit nog vaak van buiten in. We vinden dat we in de toekomst die kennis zelf in huis moeten hebben. Dit soort mensen willen we de komende tijd aantrekken.’

Stradmeijer benadrukt dat daarbij niet moeten worden gedacht aan een soort trendwatchers: ‘Ze moeten de vertaalslag kunnen maken naar concrete projecten. Anders zingen ze los van de organisatie.’ Wel gaat het om mensen die verder kijken dan vandaag en creatieve formules kunnen ontwikkelen voor nieuwe vormen van wonen, werken en winkelen. Van Zandvoort: ‘We hebben een hele discussie gehad over de vraag: wat is een product? Het gaat volgens ons om wonen, werken en winkelen, waarvan het fysieke product een afgeleide is. Het product is dus een afgeleide van een concept. En een concept is steeds locatiegebonden en uniek. Dit betekent ook dat een centrale aansturing van innovatieprocessen onmogelijk is. De markt in de Randstad vraagt om een andere benadering dan in het Oosten des lands. Het kenniscentrum in Hoevelaken heeft dan ook vooral een signalerende, stimulerende en ondersteunende taak.’ •

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

5

Provincies Limburg en Noord-Brabant

Pareltjes van regio Zuid Louis Jansma, directeur Bouwfonds Wonen regio Zuid, heeft geen enkele moeite zijn portefeuille te kenschetsen. ‘Kort gezegd komt het erop neer dat we ons richten op de complexe stedelijke opgave en de uitleggebieden met bijzondere projecten invullen.

Als we daar concrete projecten aan koppelen, dan hebben we het over Céramique in Maastricht als binnenstedelijk voorbeeld en Dierdonk, Brandevoort en Haverleij op de uitleglocaties. Dat zijn dan ook wel onze pareltjes.’

Het kantoor van de regio Zuid is gevestigd in het centrum van Eindhoven. Vanaf deze locatie worden Limburg en Noord-Brabant als werkterrein bestreken. Jansma vindt het een rotwoord maar de target is om jaarlijks tussen de 750 en 1.000 woningen te ontwikkelen.

‘Dat lukt vrij aardig. Ongeveer veertig procent hiervan zetten we weg op binnenstedelijke locaties. Een belangrijk deel bestaat uit appartementen. Het gaat vaak om locaties die een functieverandering ondergaan. We kopen eventueel oude fabrieksterreinen op, maken daar plannen voor en voeren ze uit.’

De sterke positie in het stedelijk gebied komt volgens Jansma ook omdat zijn regiokantoor heeft bewezen een visie te hebben op moeilijke locaties. ‘Sinds 1989 zijn we betrokken bij de ontwikkelingen op het Céramique-terrein in Maastricht. Een stedelijk vernieuwingsproject dat z’n tijd ver vooruit was. Maar we werken ook al tien jaar aan het Centrum Plan in Heerlen, waar wonen en werken zowel in de koop- als in de huursfeer worden teruggebracht. Het zijn voorbeelden van langlopende projecten die wij op een verantwoorde manier uitvoeren, maar waarvoor wij zeker in het begin ook onze nek hebben uitgestoken.’ Dat geldt ook voor de wijze waarop Jansma en consorten de Helmondse uitbreidingslocatie Dierdonk midden jaren negentig hebben aangepakt. ‘De vraag van Helmond was: hoe verleiden wij mensen met hogere inkomens om nota bene aan de verkeerde kant van de stad te gaan wonen? We hebben toen besloten om geen compleet woningbouwplan te maken, maar een marketingvisie neer te leggen. Daarbij hebben we voor het eerst gebruik gemaakt van consumentenmarketing door de sfeer te communiceren die naar ons idee in Dierdonk moest ontstaan. En dan hadden we het over natuurlijk wonen; we lieten de sterke punten van de landelijke omgeving meespelen. We zijn niet het gebied, maar de context gaan ontwikkelen. We hebben geen huis maar sferen op billboards laten zien. En die billboards stonden niet zomaar langs de weg maar op fraaie bomenlanen, tot in Eindhoven aan toe.’

Geen trucje Jansma wil deze aanpak zeker geen trucje noemen. Hij pakt een viltstift en een vel papier en tekent een rondje. ‘Dit’, benadrukt hij, ‘is het

6

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

doel dat je wilt bereiken. En vervolgens plaats je daar zaken als markt, communicatie, techniek en concreet plan omheen. Wat we hebben gedaan is het parallel schakelen van het hele traject van planvorming, bestemmingsplanprocedure tot en met marketing en verkoop. Daar hebben we intern ook een team van een ontwikkelingsmanager, projectmanager en marketingmanager opgezet. Een succes ja, want Dierdonk is een populaire locatie geworden.’

Feitelijk is de ontwikkeling van Brandevoort, de Vinex-locatie van Helmond, op dezelfde leest geschoeid. ‘Alleen de schaal met 7.000 woningen is hier natuurlijk vele malen groter. Maar ook hier wilden we een bepaalde sfeer scheppen die mensen in de verleiding brengt om er een huis te willen kopen. En niet’, benadrukt Jansma, ‘omdat men er door een stringent bouwverbod in de dorpen wel moet kopen.’

Inmiddels behoort Brandevoort tot de nummer één van geslaagde Vinex-locaties. Er verschijnt een glimlach op het gezicht van Jansma.

‘Natuurlijk is dat leuk. Ik vind het ook leuk dat VT Wonen excursies naar Brandevoort en Dierdonk organiseert en de wijk nu in bijna ieder woonprogramma op televisie figureert. Maar mij gaat het meer om het proces dat daaraan voorafgaat. Krijgen we het fysiek voor elkaar om ieder huis verschillend te maken? En ook, hoe krijgen we dat bouwproces in de vingers? Dat is een complex gegeven. Niet voor niets hebben wij hierdoor een jaar vertraging in de bouw opgelopen.’

Creativiteit Jansma zegt de lat hoog te leggen bij de projecten die zijn kantoor bedenkt en ontwikkelt. ‘Creativiteit, daar gaat het om. Ik wil iets realiseren waar we achteraf trots op kunnen zijn.’ Hij laat de nieuwe verdieping van het kantoor in Eindhoven zien, die straks de ontwikkeling, marketing en financial engineers gaat huisvesten. ‘Dit wordt het ‘ontwikkellab’, zeg maar de denktank voor nieuwe processen en projecten. Ik geloof heilig in een integrale benadering van projecten.

Daarmee onderscheiden we ons in een toch enigszins versnipperde markt met veel partijen.’ •

Integrale aanpak in Brandevoort In Brandevoort in Helmond worden in totaal circa zesduizend woningen gerealiseerd. In samenwerking met de gemeente Helmond heeft Bouwfonds Wonen een masterplan opgesteld. Gedurende het proces zijn verschillende invalshoeken, vanuit de markt en vanuit de gemeente, op elkaar afgestemd. Om de ontwikkeling echt integraal te benaderen, is balanceren tussen deze diverse invalshoeken noodzakelijk. Gezamenlijk uitgangspunt was dat door consumentgericht ontwikkelen bewoners een eigen herkenbare plek krijgen waar ze zich thuis voelen. Een huis waarmee ze zich kunnen identificeren.

Omdat wonen in Brabantse dorpen geliefd is, maar er daar niet meer mag worden gebouwd, wordt bij de ontwikkeling van Brandevoort op deze behoefte ingesprongen. Dat betekent overigens niet per definitie bouwen in lage dichtheden. Bij Brandevoort is daar creatief en flexibel mee omgegaan. Dit betekent op sommige plekken bouwen in hoge dichtheden waardoor op andere plekken ruimte overblijft voor bouwen in lage dichtheden. De architect Rob Krier heeft het totaalontwerp iets extra’s gegeven door alle individuele ontwerpen, van Nederlandse en buitenlandse architecten, op een creatieve manier bij elkaar te voegen.

Centraal wonen in Oss In de buurt van het centrum van Oss stond tot voor kort de tapijtfabriek Bergoss. Bouwfonds Wonen heeft de fabriek en het terrein eromheen gekocht. De oude functie en de centrale ligging bieden voldoende inspiratie voor een nieuw plan, vernoemd naar de oude fabriek Bergoss. Wonen staat hier centraal. Er is in Oss duidelijk vraag naar stedelijk wonen in of bij het centrum. Er worden in het plan 325 woningen ontwikkeld: appartementen in de koopsector maar ook grondgebonden woningen en sociale huurwoningen. Ook komt er een openbare parkeergarage en is er duizend vierkante meter gereserveerd voor een commerciële functie. Het oude kantoor van de fabriek is een Rijksmonument en zal behouden blijven. In de tweede helft van 2003 is de start van de bouw gepland.

De binnenstedelijke, zeer centrale ligging van de locatie biedt veel mogelijkheden, maar is tegelijkertijd ook complex. Zo moet in de planvorming en straks in de uitvoering veel meer dan op doorsnee uitleglocaties met omwonenden rekening gehouden worden. En omdat het hier gaat om een voormalig fabrieksterrein is een forse sanering van de bodem noodzakelijk.

Oud en nieuw samenbrengen In Heerlen is Bouwfonds Wonen samen met de gemeente al jaren bezig met de herontwikkeling van delen van het centrumgebied. Het centrum van Heerlen kent twee sferen. De oude historische binnenstad en de grootschalige moderne uitbreidingen uit de jaren zestig.

Deze dualiteit is het uitgangspunt voor twee wooncomplexen op het terrein van het voormalige Sportfondsenbad en de naastgelegen garage. Vier jaar geleden is een visie gemaakt voor de herontwikkeling van de locatie door Sybesma van Klunder Architecten. Eén woontoren met 71 appartementen is gerealiseerd. Deze kleurrijke en in baksteen uitgevoerde toren toont modern en vriendelijk en overbrugt de beide sferen van het centrum van Heerlen.

Voor het tweede wooncomplex op het terrein met de naam Canton Reiss is Bouwfonds Wonen momenteel bezig met verschillende studies. Hierbij gaan actualisatie van stedenbouwkundig uitgangspunten en marketing hand in hand. Tegelijk wordt gezocht naar een woonconcept dat past bij de huidige woningmarkt in Heerlen. Zo wordt onderzocht of het concept ‘Palisium’ hier geïntroduceerd kan worden. Dit is een woon-zorgformule met als doel senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen.

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

7

Provincies Zeeland en Zuid-Holland

Opereren met visie Ries Jelier, directeur Bouwfonds Wonen regio Zuid-West houdt niet van een adhoc beleid. Hij wil met visie de markt bestrijken.

‘Nog niet zo lang geleden hebben we de nodige tijd uitgetrokken om na te denken over de vraag waar we in 2010 willen staan.

De ‘ontwikkelingsmarkt’ verschuift naar de gebouwde omgeving. We hebben daarom de lijnen uitgezet om ons aandeel in stedelijke vernieuwing van 20 procent nu naar 45 procent te tillen. Daardoor zal ons aandeel in de uitleggebieden - onbebouwd gebied - van 80 naar 55 procent teruggaan. In beide disciplines willen we kwalitatief marktleider zijn. Dat is dus het doel waar wij naar streven.’

Aan het begin van het gesprek pakt Jelier een organogram van zijn regiokantoor. De vestiging Delft stuurt tevens de Zeeuwse onderneming Proverko en Adriaan Van Erk Projecten in de Krimpenerwaard aan. Daarnaast participeert de regiovestiging in stedelijke vernieuwingsorganisaties als Stedelijk Wonen Rotterdam en de Vernieuwde Stad Schiedam. En dan zijn er nog andere deelnemingen in projectorganisaties van grote bouwlocaties zoals de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld. Bij elkaar is het regiokantoor goed voor het ‘produceren’ van jaarlijks zo’n 1850 woningen. Het leeuwendeel van dit aantal wordt momenteel nog uit de productie op de uitleglocaties gehaald. Maar hoewel de Vinex-productie nog in volle gang is, voorziet Jelier dat de tijd van de echt grote bouwlocaties op z’n retour is.

‘Dan is het noodzakelijk om elders, en in ons geval in de bestaande stad, onze positie te versterken.’ Hij geeft toe dat zoiets makkelijker gezegd is dan gedaan. De stedelijke vernieuwingsopgave is weliswaar fors, maar wat betreft het onderdeel herstructurering (de wijkgewijze aanpak) tegelijkertijd ook het terrein van de corporaties.

‘In sommige steden werken we nu al met corporaties, waarbij we in gezamenlijkheid naar de wijk kijken. Maar nog niet alle corporaties zijn zover. Het is voor hen toch nog vaak zoeken naar een goede rol.

Olievlekwerking Gebleken is dat het ook in de stedelijke vernieuwing belangrijk is vanuit eigen kracht te functioneren. We hebben hiertoe de strategie van wat ik maar noem de ‘olievlekwerking’ ontwikkeld. Dit houdt in dat we op strategische plekken in wijken vastgoed of terreinen aankopen die een functieverandering moeten ondergaan. Daar ontwikkelen we plannen voor en voeren deze uit met als inzet dat we deze aanpak kunnen uitbreiden, dan wel later elders in de wijk ook kunnen uitvoeren. Zo’n project fungeert dan feitelijk als katalysator voor nieuwe ontwikkelingen. Met andere woorden, we zorgen er dus voor dat we in die gebieden aanwezig zijn waar iets moet gaan gebeuren.’

8

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

Argumentatie Dat wil overigens niet zeggen dat de ontwikkelingsmanagers van zijn regiokantoor maar raak kopen. ‘Nee, zeker niet’, benadrukt Jelier.

‘Wanneer zich de kans voordoet om grond of vastgoed aan te kopen dan moet de argumentatie om het te doen goed zijn. Uitgangspunt moet zijn ‘wat is de toegevoegde waarde van de aankoop?’, ‘wat zouden we er kunnen realiseren?’ en ‘wat kunnen we er verder nog mee bereiken?’ Het zijn vooral deze vragen waar ik eerst wel een antwoord op wil hebben.’ Daarnaast blijft er natuurlijk ook nog volop ruimte voor wat Jelier noemt de ‘smaakmakers’. Zoals bijvoorbeeld de landgoedontwikkeling waar zijn kantoor zich momenteel mee bezighoudt. ‘Dat is een heel andere sector met ook andere netwerken waar je mee bezig bent. Dan gaat het er om dat je groen terugbrengt door een klein beetje rood te realiseren. Het is wel de kans om kennis op te doen hoe je een overgangszone maakt van stedelijk naar landelijk. Kennis waar we in een later stadium ook weer ons voordeel mee kunnen doen.’ De tijd dat er simpelweg woningen aan de voorraad werden toegevoegd is in de ogen van Jelier voorbij. ‘Je moet, zeker wanneer je je als kwalitatief conceptontwikkelaar wilt profileren, nadenken over de positionering van de locatie. Wat wil je er mee, hoe kan de locatie of het plan zich onderscheiden ten opzichte van andere te ontwikkelen en bestaande locaties. Kapstokken waar de afdeling marketing zich op kan richten. Een locatie of plan heeft een imago nodig en daar horen specifieke omgevingskenmerken en een bepaald soort woningen bij.’

Persoonlijk wonen In het verlengde daarvan hoort volgens hem ook het paradepaardje van Bouwfonds Wonen, Persoonlijk Wonen, te worden gezien.

‘Daarmee zijn we heel trendsettend bezig. Nu gaan we dat uitbouwen.

Wij streven er naar om straks al onze woningen met Persoonlijk Wonen op de markt te brengen.’ •

Wonen op niveau in Park Oosteinde In het plan Park Oosteinde (gelegen in Wateringse Veld in Den Haag) worden 50 villa’s gerealiseerd volgens het concept Persoonlijk Wonen. Dit onder het motto: ‘Wonen op niveau in een villa met een eigen signatuur’. De uitstraling van de wijk: markante en stijlvolle jaren dertig architectuur. Grote kappen, een flinke verdiepingshoogte en klassieke materialen kenmerken de basiswoning, waarop achttien uiteenlopende woningtypen zijn gebaseerd. Kwaliteit en flexibiliteit staan steeds voorop. Door middel van een matrix kan een combinatie van woning en kavel gekozen worden.

Wonen in het topsegment, niet alleen qua uitstraling maar ook qua prijs. De woningen zijn te koop vanaf circa 750.000 euro voor het kleinste type, oplopend tot circa 1.200.000 euro. Maar hiervoor krijgt de koper dan ook wat terug. Zo is de villa van alle gemakken voorzien.

Aan alles is gedacht. Standaard is bijvoorbeeld de ‘home delivery box’.

Een deels gekoelde box, ingebouwd naast de voordeur, waarin leveranciers met behulp van een pincode boodschappen kunnen afleveren. Advies van een interieurarchitect is bij de prijs inbegrepen.

De woningen zijn begin juni in de verkoop gegaan. De start van de bouw wordt verwacht in september.

Beeklaan in Den Haag De Beeklaan, een lange voorstraat in Den Haag, wordt de komende jaren voor een groot deel gesloopt en daardoor komt ruimte vrij voor nieuwbouw. Bouwfonds Wonen neemt een deel (vijf blokken) voor haar rekening. Momenteel ligt een groot gat te wachten op nieuwbouw. Hier worden circa 44 koopwoningen en ongeveer 30 huurwoningen gerealiseerd. De woningen ontwikkelt Bouwfonds Wonen in samenwerking met het Haagse Woningbeheer. Deze organisatie doet onder andere aan particuliere woningverbetering. Dit houdt in dat Woningbeheer woningen koopt, opknapt en weer verkoopt, waardoor het woningaanbod in de wijk wordt verbeterd. Onder een deel van de 74 woningen komt circa 1250 vierkante meter bedrijfruimte.

Omdat de Beeklaan een binnenstedelijke locatie is, vereist de invulling creatieve ideeën en oplossingen. De grenzen waarbinnen gebouwd wordt zijn hard. In tegenstelling tot nieuwbouw op uitleglocaties is hier snel duidelijk wat wel en niet kan. Seeds moet de afweging gemaakt worden tussen rendement en het hoge risico dat dergelijke projecten met zich mee brengen. Door de ontwikkeling in de Beeklaan probeert Bouwfonds Wonen een bijdrage te leveren aan de verbetering van de omliggende wijk Valkensbos/Regentes.

Milieuvriendelijk en Duurzaam Bouwen in Zoetermeer De gemeente Zoetermeer wilde in een deelgebied van de uitbreidingswijk Noordhove groen, milieubewust en duurzaam bouwen met een hoog ambitieniveau door toepassing van allerlei milieuthema’s.

Bouwfonds Wonen ontwikkelde in samenwerking met Dura Bouw Leidschendam BV ‘De Boomgaard’. Uitgangspunt voor de ontwikkeling was ‘dat de milieumaatregelen geen afbreuk mochten doen aan het architectonische ontwerp en aan het gebruik van de woning’.

De woningen zien er uit als gewone nieuwbouwwoningen, maar zijn 45 procent zuiniger in gebruik. Mede daarom mogen ze het Wereld Natuur Fonds label voeren.

90 woningen zijn er gerealiseerd, in prijsklasse variërend van zo’n 226.000 tot 279.000 euro. De naam heeft de wijk te danken aan de boomgaard die hier tot voor kort lag. Ook het ruimtelijk ontwerp en de verkaveling zijn hierop gebaseerd; veel groen en natuurlijke begrenzingen door singels. De woningen zijn gebouwd met milieuvriendelijke en duurzame materialen. Energie wordt bespaard door het gebruik van installaties zoals zonnepanelen en zonneboilers, een gebalanceerd ventilatiesysteem en toepassing van hoogrendementglas.

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

9

Provincie Noord-Holland en Almere

Iedere locatie is uniek Ontspannen versus overspannen woningmarkt. Bouwen in lage dichtheid versus hoogstedelijk. Grondprijzen variërend van honderd euro per vierkante meter tot vijfhonderd euro en hoger per vierkante meter. Het werkgebied van Bouwfonds Wonen regio Noord-West heeft het allemaal in zich. ‘En dat maakt’, benadrukt regiodirecteur Rein Willems, ‘deze diverse regio wel heel interessant.’

‘We bestrijken het gebied van Almere tot Den Helder met Amsterdam waar de hoogste druk is tot aan Hippolytushoef waar we twee-ondereenkappers realiseren die net boven de 240.000 euro uitkomen.’

Jaarlijks realiseert Rein Willems in zijn regio ongeveer 2.000 woningen. ‘Dat varieert van wijken in het noorden van Noord-Holland, waar we de complete grondexploitatie van bestemmingsplan tot uitvoering voor onze rekening nemen, tot binnenstedelijke projecten in Amsterdam.’

Met name in dit laatste ziet hij de toekomst. Binnenstedelijke herontwikkeling zal volgens Willems alleen maar toenemen. ‘Tegelijk ook een lastige en complexe opgave. Binnenstedelijke inbreilocaties kosten nu eenmaal meer tijd en ook meer geld. Daarbij zijn de woningaantallen die je er kunt realiseren lager dan op de gemiddelde uitleglocaties. 250 woningen binnenstedelijk is immers al een flink project.’

De echte herstructurering van veel na-oorlogse wijken zit wat Willems betreft nog in de pijplijn, maar komt vooralsnog maar moeilijk van de grond. ‘Ontwikkelen behelst hier veel meer dan de reguliere bouwopgave. Corporaties, van oudsher de opstaleigenaar in deze wijken, kunnen dit niet alleen en in het samenspel met gemeente en marktpartijen is het moeilijk om de goede sleutel te vinden. Partijen nemen dan snel een afwachtende houding aan. Dat moet echt nog groeien.’

een grand-café op de begane grond te realiseren met daarboven tien lagen woningen is natuurlijk snel uitgesproken. Maar in de uitvoering betekent het dat je te maken krijgt met zaken als bijvoorbeeld de hinderwet of de afvoeren. Dit houdt in dat je niet alleen heel creatief bezig moet zijn, maar ook helder moet hebben gedefinieerd wat je nu wilt hebben op die plek.’

Kernpunt bij stedelijke herontwikkeling is in zijn ogen dan ook dat voor ieder project een andere aanpak nodig is. ‘Natuurlijk kan je een generale visie hebben op de manier waarop je in de bestaande stad aan de slag gaat. Maar per definitie is iedere locatie en dus ieder project uniek. Bij ons op kantoor wordt dan ook per project een soort denktank geformeerd die zich buigt over de sociale pijler en economische pijler van een project. Vervolgens ontstaat er een concept voor die locatie dat we in de volgende fase kunnen vertalen naar een consumentproduct, dus de uiteindelijke woning.’

Na de uitvoering kunnen ook andere zaken zoals het beheer van de openbare ruimte aan de orde komen. ‘Zeker met binnenterreinen zal in toenemende mate moeten worden gezocht naar een strategie om beheertaken uit te kunnen voeren. We kunnen daarbij ook zoeken naar de juiste partners die daarin voorzien of die taken op zich nemen.’

Kennis Speerpunt Maar daar gaat Willems niet op zitten wachten. Functieverandering in de bestaande stad is zoals gezegd een speerpunt in zijn beleid.

Een pareltje in dit kader is het Westerdokseiland in Amsterdam, waar Bouwfonds Wonen een project realiseert waarvan de plint als werkruimte wordt ingericht met daarboven woningen die flexibel kunnen worden ingericht. Of het project aan de Jan van Galenstraat, ook in Amsterdam, waar straks wonen, werken en met name ook sportfaciliteiten op verschillende niveaus met elkaar worden verweven.

Projecten in de binnensteden die puur gericht zijn op het wonen worden volgens Willems alleen maar schaarser. ‘Het is veel meer wonen, winkelen en werken. Gecombineerde functies dus.

Dat betekent in de praktijk ook een heel andere benadering. De wens

10

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

Stedelijke vernieuwing en uitbreiding op uitleglocaties zijn volgens Willems de reguliere taken van Bouwfonds Wonen Noord-West.

Maar daarnaast neemt zijn kantoor in toenemende mate zitting in verschillende overlegorganen zoals bijvoorbeeld het overleg Randstadgroenstructuur of werkgroepen die zich met landschapsontwikkelingen bezighouden. Willems: ‘Natuurlijk uit acquisitieoverweging, maar vooral ook om onze kennis op dat niveau te delen. Noodzakelijk ja, want daarmee bewijs je je kwaliteiten als ontwikkelaar. •

Centrumwonen in Alkmaar Door het vertrek van de ABN AMRO Bank uit het centrum van Alkmaar, komt een aantal panden vrij voor woningbouw. Eén van de gebouwen is een Rijksmonument en zal dan ook volgens de daarvoor bestemde regels worden verbouwd. Een tweede gebouw wordt gesloopt en daarvoor in de plaats komt nieuwbouw. In deze beide gebouwen worden appartementen gerealiseerd, in de prijsklasse vanaf ongeveer 300.000 tot 500.000 euro. Alle appartementen krijgen een eigen parkeerplaats op een achterterrein. Een oud trapgevelmonument wordt verbouwd tot woonhuis.

De panden staan midden in het centrum, tegenover de Kaasmarkt.

De locatie kenmerkt zich door allerlei stedelijke functies, zo liggen winkels, cafés en restaurants op steenworp afstand. Tot zover een zeer aantrekkelijke woonlocatie. Maar, door de ligging nabij de ‘rosse buurt’ van Alkmaar, hebben de ontwikkelingsmanager en de afdeling marktonderzoek van Bouwfonds Wonen de voors en tegens uiterst zorgvuldig afgewogen. De overtuiging bestaat dat dit project zal aanslaan in Alkmaar. Vitale ouderen en andere stedelingen zijn potentiële kopers die zeer geïnteresseerd zullen zijn in wonen op een unieke locatie, met allerlei stadse voorzieningen in de buurt.

Stedelijk wonen op de Zuidas De Zuidas in Amsterdam is vooral bekend als kantoorlocatie, maar naast kantoren komen er ook woningen. De helft van het totale ontwikkelingsvolume zal hieruit bestaan. Bouwfonds Wonen ontwikkelt in het consortium ZuidSchans, woningbouw in een deelgebied van de Zuidas, Gershwin genaamd. Het consortium bestaat, naast Bouwfonds, ook uit Amstelland en Amvest.

Bijzonder aan dit deelproject zijn de stedelijke setting, de centrale ligging en vooral de hoge dichtheid waarin gebouwd gaat worden.

Hierbij hebben de ontwikkelaars hoge dichtheden en functiemenging zoals in de metropolen Londen en Parijs voor ogen. Naast ongeveer 600 woningen is in dit deelproject ruimte voor voorzieningen (circa 2.500 vierkante meter) en kantoren (circa 3.500 vierkante meter). Door deze voorzieningen zodanig te situeren, zal de levendigheid in het gebied worden gegarandeerd, waardoor het geen stille woonlocatie zal worden.

Momenteel worden verschillende voorstudies gedaan naar de mogelijkheden voor woningbouw. Er wordt gekeken naar gewenste en haalbare aantallen woningen. Het bureau Claus & Kaan architecten is voor deze voorstudie geselecteerd.

‘Smart’ wonen in Hilversum Het vertrek van de dependance van het Dudok College aan de Vermeerlaan 13 in Hilversum biedt ruimte voor verandering. De wens van de gemeente is dit negentiende-eeuwse gebouw een woonbestemming te geven die aansluit bij Hilversum als ‘multimediastad’.

Het gebouw wordt ontwikkeld tot een ‘Smart Appartment Building’: woningen voorzien van geavanceerde infrastructuur. Het gaat hier om een vernieuwend woonconcept door het gebruik van nieuwe media en geavanceerde ICT-toepassingen.

Momenteel wordt door UN studio, het bureau van architect Ben van Berkel, gewerkt aan het Definitief Ontwerp. Bouwfonds Wonen ontwikkelt hier een gebouw bestaande uit gemeenschappelijke ruimtes en achttien wooneenheden (studio’s, loft-appartementen en maisonnettes). Deze hebben verschillende woonoppervlakten, variërend van 80 tot 150 vierkante meter. De originele gevel van het gebouw blijft zoveel mogelijk gehandhaafd. Ernaast komen vier twee-onder-eenkapwoningen. De bewoners hebben een bepaalde mate van flexibiliteit in het bepalen van de grenzen tussen de privé-ruimtes (de woningen) en de gemeenschappelijke ruimte. Hiertussen is plaats voor zogeheten SOHO’s (Smart Offices/Homes Offices).

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

11

Provincies Gelderland, Utrecht en Flevoland

Samenwerking is geen doel op zich Samenwerking met andere partijen betekent niet alleen een bundeling van krachten. Vooraf moet ook duidelijk een meerwaarde waarneembaar zijn. ‘Het is eigenlijk heel simpel’, zegt Jos Franck, directeur Bouwfonds Wonen regio Midden-Oost, ‘er moet sprake zijn van een win-win situatie, anders heeft samenwerking geen enkele zin. Dan moet je er ook niet aan willen beginnen.’

Houten-Zuid, Vathorst, Waalsprong en Leidsche Rijn. Grote uitleglocaties met hoge risico’s waar Bouwfonds Wonen regio Midden-Oost met andere marktpartijen combinaties heeft gevormd om ze tot ontwikkeling te brengen. ‘In alle gevallen’, doceert Franck, ‘zit er een meerwaarde in de samenwerking. Dat kan komen door een efficiencyslag die wordt gemaakt waardoor we de kosten verlagen. Of de meerwaarde is dat we richting grondbedrijf of bouwer een sterkere onderhandelingspositie hebben. Onder aan de streep levert de som der delen altijd meer op. Samenwerken moet in elk geval geen doel op zich zijn.’

Samenwerken met andere partijen gaat volgens collega Hans Slappendel echter niet vanzelf. ‘We hebben uit eerdere combinaties wel lessen getrokken. Zo moeten alle partijen vooraf eensgezind zijn over het doel dat we gaan nastreven. Vervolgens moet er, zoals net gesteld, sprake zijn van een meerwaarde. Verder moeten de partijen bereid zijn kennis te delen. De vierde en laatste les is dat in de contracten afscheidsmomenten worden ingebouwd. Met andere woorden, we gaan geen huwelijk voor het leven aan. Tijden en inzichten kunnen veranderen en dan moet er in harmonie afscheid van elkaar genomen kunnen worden.’

Teamwork Naast deze bijna controleerbare aspecten spelen, aldus Franck, ook nog menselijke zaken een rol. ‘Het moet klikken tussen de medewerkers van de bedrijven die de projectorganisatie gaan vormen. Er moet een soort chemie ontstaan en dan krijg je de beste samenwerkingen.’

Zijn regio heeft volop ervaring met het in combinatie uitvoeren van projecten. Het vergt echter intern wel de nodige aanpassingen. ‘Onze medewerkers vinden het vaak leuk omdat ze de mogelijkheid krijgen ook bij andere partijen in de keuken te kijken. Dat is absoluut leerzaam.

Het blijkt ook dat de resultaten die in combinatie worden geboekt vaak beter zijn. Vreemde ogen dwingen nu eenmaal. Daarentegen is de besluitvormingsstructuur wel eens lastig. Dan moeten we een besluit nemen dat goed is voor bijvoorbeeld de voortgang van de ontwikkelaar, maar dat voor de bouw zelf beter zou kunnen worden uitgesteld. Dat zijn dan tegenstrijdige belangen die ik hier op de gang aan collega’s regelmatig moet uitleggen.’

12

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

De jaarlijkse productie in zijn regio fluctueert tussen de 1.200 en 2.000 woningen. ‘Bij een aantal grote bouwlocaties spelen ruimtelijke ordeningsprocedures ons nogal eens parten’, verduidelijkt Franck. Zestig procent van de productie heeft plaats op de Vinex-locaties. Twintig procent van de productie wordt verder in de binnensteden gerealiseerd. Franck wil de komende jaren dit aandeel fors verhogen.

‘Uiteindelijk zullen wij in 2010 de helft van de productie moeten realiseren in bestaand stedelijk gebied. Voor circa dertig procent zullen dat private initiatieven zijn zoals het aankopen van terreinen of gebouwen voor functieverandering. De resterende twintig procent moet komen uit de herstructureringsopgave.’

Infrastructuur Een ander toekomstbeeld is dat Franck verwacht dat door de veranderende rol van de overheid veel meer taken bij marktpartijen zullen komen te liggen. ‘En dan denk ik in eerste instantie aan diverse voorzieningen en regionale infrastructuur. De aanleg van wegen kost naast een hoop tijd erg veel geld. Dat zal steeds meer worden afgewenteld op de markt. Onder het motto van de overheid; ‘jullie willen eerder dat station of die weg, investeer dan maar in de aanleg ervan’.’

Daarmee wil hij niet direct gezegd hebben dat Bouwfonds Wonen zich op wegenbouw moet gaan toeleggen. ‘Zeker niet. Het realiseren van onroerend goed blijft ten alle tijden onze kerntaak. Tegelijkertijd moet je er natuurlijk wel kunnen komen. En de gebouwen zijn meer waard als je kan zeggen dat het station dat er staat ook daadwerkelijk open is. Of dat de woonwijk met een aantakking op, ik noem maar wat, de A1 goed ontsloten is. De mogelijkheden daartoe moeten we nog opbouwen. Feitelijk verschuift het denken van gebouwenexploitatie naar gebiedsexploitatie, waarin de mobiliteitsbehoefte van onze klanten een grote rol speelt.’ •

Grootschalige samenwerking in de wijk Nieuwland Amersfoort heeft er met Nieuwland een nieuwe wijk bij. In totaal zijn ruim 4.400 woningen gerealiseerd. Nieuwland is voor vele generaties een aantrekkelijke woonwijk. De tuinstadgedachte en het aanbrengen van allerhande milieuvoorzieningen, zoals het plaatsen van zonnepanelen op daken, stonden centraal. Daardoor is Nieuwland het grootste zonnepanelenproject in een woonwijk in de wereld. Hiervoor kreeg de nieuwe wijk dan ook een internationale prijs. De wijk is recentelijk opgeleverd.

In 1993 startte het project. Bouwfonds Wonen richtte de v.o.f. Overeem op, waarin zij met vijftig procent van de aandelen de grootste partij en dus leider is. De reden van deze samenwerking? In 1993 was het risico voor Bouwfonds Wonen te groot om dit omvangrijke project alleen te realiseren. In HBG Vastgoedontwikkeling en Volker Stevin Ontwikkelingsmaatschappij vond zij sterke partners om gezamenlijk het risico te dragen. Maar de samenwerking ging verder. De locatiemanager van Bouwfonds Wonen stuurde vele teams en werkgroepen aan. Een doelmatige aanpak en een kleine bezetting hebben ervoor gezorgd dat er op een creatieve en heldere manier gewerkt is aan de projecten, waardoor een grote milieuwijk is ontstaan.

Wonen aan het water In Lelystad is bij de Houtribhaven het project Parkhaven toegevoegd, bestaande uit 108 eengezinswoningen en 15 appartementen. De woningen liggen op een dam, omringd door water. Nabij de woningen heeft elke bewoner een eigen ligplaats; een optimale combinatie van wonen en recreëren. In 1993 ontstond het idee om de Houtribhaven uit te breiden. De initiatiefgroep Houtribhaven onderzocht hiervoor verschillende mogelijkheden. Bouwfonds Wonen en de initiatiefgroep werden het in 1994 eens over de aanleg van een uitgebreide buitendijkse haven in het IJsselmeer. Ook de gemeente was enthousiast.

Vanwege de hoge civieltechnische voorinvesteringen die gedaan moesten worden, is gekozen voor het realiseren van duurdere woningen. Ook de bestaande haven werd verder uitgebreid.

Gedurende het project heeft een intensieve samenwerking plaatsgevonden tussen Bouwfonds Wonen en de initiatiefgroep. Deze groep mensen had veel kennis van zaken, bijvoorbeeld op civieltechnisch gebied en op het gebied van bouwcapaciteit. Er is vanaf het begin vertrouwen geweest in dit project. Toch lagen er diverse marketingplannen klaar voor als de verkoop in de regio zou stagneren. Maar ondanks de hogere prijscategorieën liep de verkoop goed.

Batauwe: intensieve binnenstedelijke samenwerking Op het terrein waar vroeger jamfabriek ‘de Betuwe’ huisde, verrijst de nieuwe woonwijk ‘Batauwe’. Op het voormalige fabrieksterrein was een ingrijpende sanering en sloop noodzakelijk. De gevel van de vroegere vruchtenperserij wordt opgenomen in de nieuwbouw en ook de voormalige directeurswoning blijft als industrieel monument bewaard. In totaal verrijzen op het terrein 450 woningen. Een gedeelte van de woningen is bestemd voor de sociale huursector en zal door woningcorporatie SCW worden verhuurd. De wijk wordt naar verwachting dit jaar opgeleverd.

Batauwe is een goed voorbeeld van intensieve binnenstedelijke samenwerking tussen Bouwfonds Wonen, het regionale bouwbedrijf Van der Klok, de woningbouwcorporatie SCW en de gemeente. De gemeente heeft haar bijdrage geleverd in de sanering en bij de nodige bestemmingsplanwijzigingen. Door de verschillende partijen is het terrein gesloopt, gesaneerd en bouwrijp gemaakt waarna afzonderlijke projecten gezamenlijk of zelfstandig zijn gerealiseerd.

In werkverdeling en risicospreiding is hier een samenwerking ontstaan waarin de partijen elkaar goed aanvulden.

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

13

Provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel en de Achterhoek

Mensen verleiden, daar gaat het om Het is nog niet eens zo lang geleden dat veel projectontwikkelaars zich terugtrokken uit de noordelijke provincies. Een lastige markt met nauwelijks vraag naar woningen en dus een plek waar niets te verdienen valt. ‘Ontwikkelen in een ontspannen woningmarkt houdt in dat je mensen moet verleiden om te verhuizen’, zegt Patrick Jansen, directeur van Bouwfonds Wonen regio Noord-Oost. ‘Dat betekent in de praktijk woningen aanbieden die ruimte hebben en er traditioneel uit zien. Met andere woorden, een puntdak met dakoverstek, een goede steen en een nette tuinafscheiding.’

Het werkgebied van zijn regio beslaat ruwweg de provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel én de Achterhoek. In dit gebied heeft Bouwfonds Wonen een sterke positie opgebouwd. ‘Dat komt natuurlijk ook omdat wij in tegenstelling tot grote concurrentcollega’s de regio begin jaren negentig niet hebben verlaten.’ Dat zijn regiokantoor een dominante positie inneemt zegt Jansen vooral te merken aan het feit dat hij door gemeenten regelmatig gronden krijgt aangeboden. ‘Dat is op zich natuurlijk wel bijzonder. Anderzijds gaat het vaak om locaties die wat moeilijker te ontwikkelen zijn. Gemeenten zien ons als een interessante grote partij en willen uit oogpunt van risicospreiding dan ook graag met ons in zee.’ Gevolg is dat Jansen een productie van zeven- tot achtduizend woningen voor de komende tien jaar in portefeuille heeft.

De kracht van de regio Noord-Oost is volgens Jansen samenwerking.

‘Projecten samen met de gemeente maar ook met andere marktpartijen tot stand brengen. Daarvoor richten we indien nodig BV’s of CV’s op.

Kern is dat we de organisatie zo simpel mogelijk houden. Dat kan ook want deze regio kenmerkt zich toch door het principe ‘afspraak is afspraak’.’ Samenwerken op projectniveau heeft ook in de interne organisatie van het regiokantoor zijn beslag gekregen. ‘Het is eigenlijk heel simpel. Een ontwikkelingsmanager brengt een ontwikkelproject of grond binnen. Vervolgens wordt daar een projectleider en een verkoopcoördinator opgezet. Gedrieën buigen ze zich vanuit hun eigen discipline over de grond en maken een globale planopzet. Hierin komt te staan wat de mogelijkheden voor ontwikkeling zijn en aan welke woningen de markt op die plek de meeste behoefte heeft. Zo kan in korte tijd een plan op maat worden ontwikkeld. Dit team blijft gedurende het verdere proces voor het plan tot en met de uitvoering verantwoordelijk. Omdat zij daar vanaf het allereerste begin bij betrokken zijn, kunnen ze het plan indien nodig ook bijsturen.’

De productie van de regio zit zowel in uitleggebieden, zoals de Vinexlocatie Stadshagen in Zwolle, als binnenstedelijk. De binnenstedelijke opgave is vooralsnog vooral functieverandering. Maar dan wel het totale pakket. ‘Zo hebben we in Oldenzaal in overleg met de gemeente gronden verworven. Daar maken we vervolgens een compleet volks-

14

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

huisvestingsplan voor met woningen in alle categorieën. Dit resulteert in een plan dat er niet alleen goed uitziet en afwisselend is, maar ook samenhang heeft met de bestaande wijken. Herstructurering’, vervolgt Jansen, ‘is natuurlijk een heel ander verhaal. Nog afgezien van het feit dat het heel duur is, is er in veel plaatsen ook nog geen echte noodzaak om wijken te herstructureren. Die is er pas als de druk op de woningmarkt toeneemt.’

Woonwensen Jansen heeft één belangrijk devies. En dat is dat bij alle activiteiten die in zijn regio worden ondernomen de klant, of met een mooier woord de woonconsument, centraal staat. ‘Daar doe je het uiteindelijk voor, want de klant moet wel in ons Bouwfondshuis gaan wonen.’ En om dat te bereiken moet je de consument verleiden. ‘In onze regio is de traditionele woning, zeg maar de Bouwfondsklassieker, populair. Twee-ondereen-kapwoningen met een puntdak, goede steen en veel ruimte. We werken momenteel aan een projectenbibliotheek met daarin goede projecten die we in de afgelopen jaren gerealiseerd hebben. Door deze bibliotheek is het straks mogelijk om in een heel korte tijd een project op de markt te brengen. Ook deze woningen moeten uiteraard goed ontworpen zijn. En natuurlijk’, voegt Jansen er aan toe, ‘zullen speciale plekken altijd om speciale projecten blijven vragen. Ook daarvoor lopen we niet weg.’

Een dergelijke aanpak betekent volgens Jansen dus niet dat zijn regio met standaardproducten wordt volgezet. ‘Zeker niet. Er blijft natuurlijk altijd ruimte voor de consument om de woningen naar eigen wens en inzicht aan te passen. Inderdaad, Persoonlijk Wonen, maar dan wel in een zodanige vorm dat de klant uit verschillende keuzepakketten kan kiezen.’ Voor echte catalogusbouw kan de woonconsument overigens terecht bij Brummelhuis Bouwcoördinatie in Oldenzaal. Deze dochteronderneming van Bouwfonds Wonen zet jaarlijks zo’n driehonderd woningen weg. ‘Een respectabel aantal’, beaamt Jansen, ‘maar wij verwijzen ook veel mensen door die een kavel grond hebben gekocht.

Particulier opdrachtgeverschap komt in deze regio natuurlijk ook veel meer voor dan in het westen van het land.’ •

Woningbouw in het Noorden In de nieuwe wijk Erflanden in Hoogeveen worden 1.140 koopwoningen in drie verschillende woonmilieus gerealiseerd: het weidemilieu, het tuinstedelijk milieu en het bosmilieu. Het woningaanbod kent met geschakelde woningen, appartementen en vrijstaande woningen een grote variëteit. Momenteel zijn Bouwfonds Wonen en Heijmans Vastgoed in samenwerking met de gemeente bezig met de tweede fase. De wijk was oorspronkelijk bedoeld om mensen van buiten Hoogeveen aan te trekken. Maar in de praktijk blijken vooral Hoogeveeners geïnteresseerde kopers te zijn.

De woningmarkt in het Noorden van het land is niet zo gespannen als die van bijvoorbeeld de Randstad. Afvlakking van de woningmarkt is hier vaak als eerste merkbaar. Daarom is in Erflanden zowel de wens van de consument als de fasering van belang. Door het gefaseerd bouwen van verschillende woningtypen wordt een grote variatie in het aanbod bereikt. Inspelend op wat de mensen willen: flexibiliteit in indeling van de woning. Die vrijheid krijgen ze hier, mits de wensen binnen de grenzen van het woningontwerp passen. Wat blijkt is dat mensen vooral een ruime woning wensen, ze willen geen uniek ontwerp, als het maar een goed ontwerp is.

Een bijzonder project in Stadshagen In de wijk Stadshagen in Zwolle worden in totaal 8.500 woningen gerealiseerd. Er komen diverse soorten woningen in drie verschillende prijsklassen vanaf circa 136.000 euro. Een bijzonder onderdeel van Stadshagen is het project ‘de Rug’ dat door Bouwfonds Wonen wordt ontwikkeld. Het is een woningbouwcomplex van ruim driehonderd meter, in hoogte variërend van drie tot zeven lagen. Het gebouw staat in een groenstrook die het gebied insnijdt, en slingert als het ware verticaal en horizontaal in golvende bewegingen door het gebied.

‘De Rug’ is op te splitsen in twee delen, een kop- en een staartgebouw. In de staart van ‘de Rug’ komen 38 grondgebonden woningen.

In het kopgebouw, dat ook weer in twee delen uiteenvalt, komen 30 appartementen, 21 maisonnettes en een ondergrondse parkeergarage. Van de appartementen in het kopgebouw hebben er 20 direct uitzicht op de Milligenplas. De aanwezigheid van dit water werkt versterkend, ook voor de verkoop van appartementen. Mensen willen in deze regio alleen een appartement als het echt bijzonder is. Voor appartementen geldt overigens ook het motto ‘zien bouwen doet verkopen’. Inmiddels is dan ook gestart met de bouw. De oplevering staat gepland in 2003.

Consument staat centraal in Doklanden Een voormalig bedrijventerrein in Delfzijl wordt omgetoverd tot de woonwijk Doklanden. Het merendeel van de in totaal tweehonderd woningen ligt aan het water, zodat bewoners hun boot voor de deur kunnen afmeren. Dat is dan ook de kracht van deze wijk. Een deel van de kavels is uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap.

Inmiddels is tweederde van de woningen gerealiseerd. 6 patiowoningen zijn recent de verkoop ingegaan. En 16 appartementen zijn in ontwikkeling. Daarna zullen nog enkele kleine projecten en een aantal kavels voor particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

De kracht van de locatie, het water, gaf de doorslag om de wijk te ontwikkelen. Omdat het een voormalig bedrijventerrein betreft, was grootschalige sanering noodzakelijk. Bouwfonds Wonen heeft in samenwerking met de gemeente en de plaatselijke aannemer Heuvelman Ibis gesaneerd. De wijk Doklanden ligt in het uiterste Noorden en kent een ontspannen woningmarkt. Het is dus noodzakelijk zeer consumentgericht te ontwikkelen. Er moet een optimum worden gevonden tussen het aantal woningen en de prijs. Vooral bij het aanbod van appartementen moet dit uiterst zorgvuldig gebeuren.

dossier concept- en gebiedsontwikkeling

15

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Wonen B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email contactwonen@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email wonen.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST

De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email wonen.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email wonen.haarlem@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email wonen.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email wonen.eindhoven@bouwfonds.nl