NAW#30 december 2008

NAW kwartaalmagazine - december 2008 #30 - Uitgave van Bouwfonds Property Development

Het uitzicht

december 2008 #30 - Uitgave van Bouwfonds Property Development

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Samenwerken in De Woerd’ Steeds vaker bieden bedrijven hun medewerkers de mogelijkheid en ruimte om thuis te werken. Goed tegen de fi les en voor de concentratie: het helpt mensen hun werk- en privé-leven beter in balans te krijgen. Charlotte en Edwin hebben allebei een drukke baan, zij bij een grote verzekeraar, hij bij een onderzoeksinstelling. Meestal kunnen ze het zo planfotografie: Hans van den Heuvel

nen dat ze allebei tegelijk thuis werken.

Ze hebben bij het kopen van hun nieuwe huis in De Woerd, een nieuwe wijk in Leidsche Rijn, dan ook speciaal gelet op de mogelijkheid om een werkkamer in te richten. En op de groene omgeving: zo kunnen ze op een gewone werkdag samen koffiedrinken, met uitzicht over hun ‘eigen’ Bert Voetenplantsoen.

De kracht en meerwaarde van Samenwerken

Charlotte en Edwin wonen en werken in de Woerd, een nieuwe, groene wijk in Leidsche Rijn bij Utrecht. Kijk mee naar hun uitzicht tijdens de lunchpauze.

Samen werkt!

Elke dag weer realiseer ik me dat ik de ideale baan heb. Ik krijg alle gelegenheid om mee te werken aan de daadwerkelijke totstandkoming van onze woon- en leefomgeving, mag werken met partners uit andere disciplines die elk hun eigen expertise inbrengen, en word daarbij zelf, als vertegenwoordiger van Bouwfonds Property Development, ook als een belangrijke, gerespecteerde partner gezien.

In ons vak heb je te maken met jarenlange samenwerkingsverbanden en daarbij is dat wederzijdse respect van levensbelang. Zo werken wij bijvoorbeeld al ruim tien jaar samen met de gemeente Helmond in het project Brandevoort. Dat gaat deels op de traditionele manier: de gemeente zorgt voor de grondexploitatie, wij zijn als marktpartij initiërend en sturend geweest in een gezamenlijke uitwerking van de stedenbouwkundige opzet en het beeldkwaliteitplan. In andere langjarige samenwerkingen zoals Haverleij in Den Bosch en Stadsoevers in Roosendaal zie je die rollen verschuiven en zijn wij mede risicodragend in de grondexploitatie. De samenleving is complex, onze ontwikkelopgave is dat ook. Gemeenten en woningcorporaties staan voor moeilijke keuzes. Wij kunnen, als ervaren ontwikkelaar, een rol spelen met onze diepgaande kennis van de woningmarkt en van de maatschappelijke ontwikkelingen. En door onze financiële kennis, kunnen we ondersteuning bieden bij het ontwerpen van financieringsconstructies zoals een sale-and-leaseback bij het Carolus ziekenhuis te Den Bosch. Wat dat betreft zijn we erg blij met onze aandeelhouder: de Rabobank. Niet alleen omdat we gebruik kunnen maken van de lokale netwerken van de Rabobanken - het blijft toch people’s business - maar ook omdat de bank ons financieel een solide basis biedt. De Rabobank is een eigenaar die verder kijkt dan de korte termijn, die, ook in een roerige tijd als deze, rustig blijft en de langetermijnbelangen in het oog houdt. Dankzij die solide aandeelhouder kunnen wij voor onze samenwerkingspartners een betrouwbare partner blijven. Ik ben dan ook blij dat in dit nummer van NAW kwartaalmagazine onze samenwerking met de Rabobank de aandacht krijgt die ze verdient.

december 2008 - NAW #30

Inspiratie 4

nieuw project: Duurzaam in Honfleur 5 trend: Samen op Niki, de landelijke nieuwbouwsite 6ontwikkeling: Communityplanning 7nieuwe functie: Jeroen van der Kemp 8 column Friso de Zeeuw: Gebruiksaanwijzing voor het poldermodel 9kunst in de openbare ruimte: De hurkende man 10 een dag mee met: Ontwikkelingsmanager Frans Holleman 12 duurzaam ontwikkelen: Water is het nieuwe thema

Thema: samenwerken

colofon NAW magazine is een

14

32

Overheid & markt

Ontwikkelen, financieren en verkopen

kwartaaluitgave van Bouwfonds Property Development

De meerwaarde van publiek-private samenwerking.

20

Concept, eindredactie en productie:

Zo doen Rabobank en Bouwfonds het samen.

Proof Communication, corporate & internal branding, www.proof.nl Art direction en vormgeving:

28 Ja ik wil...

Gedeelde passie 42 Samen sterk

Een verbintenis voor 20 jaar rond De Binckhorst.

voor de Beurs van Berlage als het nieuwe culturele hart van Amsterdam.

potatoPixels (Ritchard Kelliher) Drukwerk:

De gebundelde krachten van de kopersvereniging.

Printport

Goed werk!

47

Bouwfonds Property Development Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl

Paul Hoen

www.naw.nl

Directeur Bouwfonds Property Development Regio Zuid

tel. 033 253 92 16

www.bouwfonds.nl

I love 7321 MA: ‘Liever Apeldoorn dan Moskou’ 48 bijzonder gebouw: Landmark in Vathorst 50eerste prijs: Veilig wonen aan de Maas 51nieuw project: Puur Blaricum 52kunstaanbieding: Heel veel ruimte voor kunstenares Linda Arts 54 doelgroep - gezin: ‘Lekker schoon, zo’n nieuw huis’ 56nieuw project: Unieke combinatie in Mozaïek 57column Joost Zwagerman: De man uit Amsterdam

december 2008 - naw #30

5

Inspiratie nieuw project

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie trend

‘Niet ieder voor zich, maar Niki voor ons allen’ ‘...voor Niki hebben we toch maar mooi de handen ineengeslagen’ Een opmerkelijke ontwikkeling in de wereld van vastgoedontwikkelaars: de samenwerking voor de landelijke nieuwbouwwebsite Niki.nl. edouardfrançois©2008

4

Duurzaam in Honfleur Winkelen in het groen, dat kan binnenkort in het Franse Honfleur.

Bouwfonds MAB Development heeft er een prijsvraag gewonnen met ‘Les collines de Honfleur’.

Aan de Franse westkust bij Le Havre komt een nieuw winkelgebied. Het betreft een factoryoutlet van 18.000 m2 met ruimte voor meer dan honderd merken uit het midden- en topsegment. Bouwfonds MAB Development gaat dit project samen met de Spaanse ontwikkelaar Neinver realiseren.

Het project maakt deel uit van een ecologische zone en daarom is samen-

werking gezocht met de bekende architect Edouard François, die bekendstaat om zijn innovatieve en vooral experimentele benadering van duurzaam design. ‘Les collines de Honfleur’ is uniek door de integrale aanpak van architectuur en landschap. Binnen de ecologische zone verrijzen groene heuvels die onder meer winkels bevatten. Restaurants worden gehuisvest in moderne varianten op traditionele Normandische huizen. Losen laadzones zijn aan het zicht onttrokken door de heuvels en ook houten parkeerstellages beperken de zichtbare aanwezigheid van auto’s. Het gebruik van duurzame materialen, beheer van

regenwater en energie-efficiënte maatregelen zoals het gebruik van zonnepanelen completeren de visie van Bouwfonds MAB Development, Neinver en architect François. Het resultaat is een outletcenter dat compleet in de omgeving opgaat.

De plannen van Bouwfonds MAB Development en Neinver voor dit gebied zijn uitgekozen omdat ze aansluiten op de bestaande functies (leisure/horeca) en omdat de toevoeging van retail de lokale economie zal versterken.

Daarnaast creëert de komst van het project vierhonderd tot zeshonderd nieuwe arbeidsplaatsen.

Wie een jaar of drie geleden op zoek ging naar een nieuwbouwwoning op internet, moest zich een weg banen door een wirwar aan websites van projectontwikkelaars en makelaars. Met een beetje geluk kreeg je een beeld van het actuele aanbod, maar makkelijk was dat niet.

Han Joosten: “Klanten moesten alle individuele websites van projectontwikkelaars afgaan. Vreemd, want een klant zoekt geen bedrijf, maar een specifieke woning op een bepaalde locatie. Maar ja, woningen gingen als warme broodjes over de toonbank, dus waarom zou je als projectontwikkelaar investeren in zoiets als een nieuwbouw portaal? En de kracht van internet werd ook nog eens onderschat. Gelukkig hebben we op het juiste moment met elkaar ingezien dat transparantie naar de klant erg belangrijk is.”

Samen op Niki Zoek je vandaag de dag een nieuwbouwwoning, dan heb je het een stuk makkelijker. Op Niki.nl is 60% van het totale nieuwbouwaanbod te vinden. Het aanbod van circa honderd Nederlandse ontwikkelaars, ontwik kelende bouwers en corporaties is per locatie, prijs en woningtype gerangschikt. Twee jaar geleden zag dit gezamenlijke initiatief

het licht, na een jaar intensief overleg tussen vijftien projectontwik kelaars, de NEPROM en de NVB. Aansluiten bij Funda bleek (vooralsnog) niet mogelijk omdat er ook aanbod van niet-NVMmakelaars tussen zit. Samenwerking tussen alle Nederlandse vastgoedontwikkelaars op één thema is niet vanzelfsprekend, zegt Joosten. “In het dagelijks leven beconcurreren we elkaar fl ink, maar voor Niki hebben we toch maar mooi de handen ineengeslagen.

Dat dit is gelukt, vind ik een bijzondere trend in ontwikkelingsland. We hebben nu allemaal een gemeenschappelijk doel: de klant goed bedienen. Het voorkomen van versnippering is in ons aller belang.

Zeker in een moeilijkere markt is het goed om samen sterk te staan in de verkoop en verhuur van nieuwbouw-woningen.”

Niki-politie Niki is een goed product, vindt Joosten.

“In de eerste plaats vanwege de volledigheid en actualiteit van het aanbod

van nieuwbouwwoningen in Nederland.

Zowel vrijesectorhuur, als koop. Maar daarnaast staan ook de plannen in ontwikkeling op deze site. We proberen zoveel mogelijk individuele woningen aan te bieden. Andere portals attenderen je meestal alleen op een project, waarna je opnieuw – meestal via de makelaar – uit moet gaan zoeken wat nu precies nog te koop is binnen een project. En dat het er allemaal zo mooi uitziet, komt door de ‘Niki-politie’. Die zorgt ervoor dat alle informatie van tevoren een strenge selectie ondergaat en dat er een goede foto en goede omschrijving bij komen.”

Waar het alleen nog aan schort, is een fikse nieuwbouwcampagne, vindt Joosten.

“Een promotiecampagne, zoals je ooit de campagne ‘Met melk meer mans’ had.

Zeker nu de afzet van nieuwbouwwoningen lastiger wordt door economische ontwikkelingen, moeten we onszelf op de kaart zetten. En daar zou deze website een instrument voor kunnen zijn. Een mooi voornemen voor 2009!”

Niki in cijfers De afgelopen twee jaar zijn ruim 40.000 nieuwe woningen via Niki aangeboden.

Medio september 2008 kon de consument 15.000 huizen via Niki leren kennen.

Behalve huizen staan er ook plannen in ontwikkeling op de site, in het derde kwartaal van 2008 waren dat er ruim 200. De content van de website wordt doorgeleverd aan tien gemeentes, Moviq en Jaap. De website wordt bezocht door gemiddeld 100.000 bezoekers per maand.

Drs. Han Joosten (1959) is Director Market Research bij Bouwfonds Property Development.

6

december 2008 - naw #30

7

Inspiratie communityplanning

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuwe functie

Twee oren en één mond

Geen rechte lijn Hij was tot 1 februari 2008 directeur van BAM Woningbouw, na eerder al verscheidene functies in de bouw- en ontwikkelingsbranche te hebben gehad. Nu is hij directeur van de divisie bouw en vastgoed bij Dura Vermeer. Alle reden dus voor een kort portret: wie is Jeroen van der Kemp?

Typisch Jeroen van der Kemp “Ik ben een mensenmens. En een werkmens. Ik houd ervan om te denken en te werken in een team en dan het beste in de mens naar boven te laten komen.”

Met een ‘lege tekening’ in de hand schoof Bouwfonds Property Development aan tafel bij bewoners van de Zwolse wijk de Veerallee. Samen ontwikkelen zij het nieuwe wijkdeel Prinsenpoort.

Prinsenpoort wordt een wijkdeel met zo’n 150 woningen en 10.000 m2 kantoren. In november 2007 ontwikkelden bewoners van wijk de Veerallee, de gemeente Zwolle en Bouwfonds hier voor een plan, tijdens het zogenaamde Ontwerpfestival. Mike van Nes, ontwikkelingsmanager bij regio Noord-Oost van Bouwfonds Property Development, is enthousiast over deze vorm van ‘communityplanning’. “Wij zijn gewend andersom te werken. Nu kunnen toekomstige bewoners, op basis van beperkte randvoorwaarden vooraf, mede de identiteit voor hun nieuwe wijk bepalen. Dat is bijzonder. Ook een project ontwik kelaar heeft twee oren en één mond, om twee keer meer te luisteren dan te praten. Er kwamen heel redelijke dingen op tafel en mede doordat mensen elkaar in de workshops cor rigeerden, vielen de meeste zaken vanzelf op z’n plaats.”

Tijdens het eerste Ontwerpfestival namen 130 mensen deel aan diverse workshops. Van discussies over droomscenario’s en van tekenen op grote wijkplattegronden tot wandelingen door de wijk met een bepaald thema. Daar rolde een verlanglijstje uit. Zo wilden de bewoners graag een bepaalde straat doortrekken en een plein in de nieuwe wijk. Liefst ook seniorenwoningen voor mensen die van Veerallee naar

Prinsenpoort willen verhuizen, en het nieuwe wijkdeel zou ‘koninklijke allure’ moeten krijgen.

Van dromen naar stedenbouwkundig plan Lieke Koot (docent beeldend vormgeven aan de Hogeschool Windesheim en betrokken bij de masteropleiding Urbanism & Area Development) deed mee aan de workshops. “Als wijkbewoner én professional was ik benieuwd naar de aanpak en inhoud. Zou deze aanpak werken en zouden de bewoners participeren in dit proces? Vragen waar ik nu volmondig ja op kan antwoorden. Het ontwerp zit goed in elkaar. Aan het einde van de twee dagen was er consensus over alle ideeën.

Het was begonnen met dromen, maar er kwam steeds meer structuur in.”

In september van dit jaar is tijdens een tweede Ontwerpfestival het stedenbouwkundige plan met potentiële kopers en omwonenden verder ingevuld met woonsferen en woningtypen. Van Nes: “Nu hebben we voldoende bouwstenen om met architecten aan de slag te gaan.” Lieke Koot: “Ik ben benieuwd hoe de vertaling in het stedenbouwkundige plan nu uitpakt. Hopelijk komen er geen clichéwoningen, maar huizen die passen bij deze bijzondere wijk en de 21e eeuw.”

Het plan voor Prinsenpoort in Zwolle bestaat uit vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementen in het hogere prijssegment en kantoren langs de ringweg en de A28. Zie www.prinsenpoort.nl.

Motto “Wees jezelf, er zijn al zoveel anderen. Deze tekst staat bij ons thuis op de muur geschilderd en weerspiegelt een beetje hoe ik in het leven sta. Ken jezelf goed en loop niet achter de meute aan. Daarnaast vind ik: je bent niet voor niks op deze aardkloot neergezet. Met je tijd moet je iets goeds doen. Je verantwoordelijkheid nemen en uit jezelf halen wat erin zit.”

Menselijke maat “Dura Vermeer is een echt concern met 3.500 medewerkers, maar tegelijkertijd nog een familiebedrijf: een combinatie die in onze branche nauwelijks meer voorkomt. We zijn professioneel én staan dicht bij onze mensen. Die menselijke maat voelt heel erg goed. Mensen zijn hier trots op wat ze maken, of het nou vastgoed, bouw of infrastructuur is. Erg prettig.”

Leidinggeven “De bouwwereld is een vrij traditionele omgeving die veelal een hiërarchische aansturing kent. Dat proberen we om te buigen naar vernieuwing. Ik geloof meer in een aansturing waarbij de energie van beneden naar boven wordt gestuurd.

Als leidinggevende zie ik het als mijn taak om mensen optimaal te laten presteren. Ik wil dat ze leren hoe ze zelf in elkaar zitten. Dat ze leren hoe de bouwwereld in elkaar zit.

En dat ze zich beter openstellen voor de klant.”

Over 10 jaar “Ach, wie kan er nou tien jaar vooruitkijken? Natuurlijk, het is goed om richting te houden in je leven en dromen na te streven, maar één ding is zeker: het leven is geen rechte lijn. Ik zet een denkbeeldig stipje waar ik over een paar jaar wil zijn. Hoe de weg ernaartoe loopt, linksom of rechtsom,

Profiel: Jeroen van der Kemp (47), divisiedirecteur bij Dura Vermeer, divisie bouw en vastgoed, was tot 1 februari 2008 directeur van BAM Woningbouw.

Daarvoor bekleedde hij meerdere functies in de bouw- en ontwikkelingsbranche.

Profiel Dura Vermeer: Het ontwikkelen, bouwen, fi nancieren, onderhouden en beheren van projecten in bouw en infrastructuur vormen de belangrijkste kernactiviteiten van Dura Vermeer. De onderneming doet dit in eigen beheer of in opdracht van derden, zoals overheden, beleggers, woningcorporaties, projectontwikkelaars en bedrijven. Typerend voor Dura Vermeer is de platte organisatiestructuur, sociale cultuur en korte communicatielijnen. Het bevordert zowel de samenwerking tussen de diverse bedrijfsonderdelen als de samenwerking met opdrachtgevers.

vind ik niet zo van belang. Er zit zeker nog groei in mijn eigen functioneren. Ik ben erg benieuwd hoe ver mijn invloed reikt binnen deze nieuwe organisatie. Hoe lang duurt het om werkmaatschappijen een bepaalde richting in te krijgen? Met welke snelheid? Dat moet ik allemaal nog ondervinden.”

Thuis “Dat is voor mij Silvolde. U vraagt zich zeker af: waar ligt dat nu weer? In de buurt van Doetinchem, midden in het groen. Een prachtige omgeving! Er komen niet voor niets heel veel recreanten op af. Het is een luxe dat ik hier het hele jaar mag zitten. Ik vind het heerlijk om op zondagmorgen met mijn vrouw, twee kinderen en de hond lekker in het bos te wandelen en daarna in de tuin koffie te drinken. Er heerst evenwicht tussen mijn drukke baan en privé, al ben ik kwantitatief gezien niet zoveel uren thuis. Voor werk en privé geldt: je moet fl ink in elkaar investeren om er een succes van te maken.”

8

december 2008 - naw #30

Inspiratie column

9

Friso de Zeeuw

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Exposure Plaats: Lelystad, grenzend aan het Markermeer en op de strekdam Houtribsluizen Bijdrage: Bouwfonds Cultuurfonds

Gebruiksaanwijzing voor het poldermodel De Nederlandse samenwerkingscultuur dwingt in het buitenland nog steeds bewondering af. Als we terugkijken naar poldercommissies van afgelopen jaren kunnen we goede van slechte voorbeelden onderscheiden en daar lessen uit trekken.

Een geslaagd voorbeeld, waarbij ikzelf in de voorfase betrokken was, vind ik het fragiele maatschappelijke compromis over de kilometerbeprijzing. Dit is het megaplan om rond 2012 voor het autogebruik per gereden kilometer met de fi scus af te rekenen, ter vervanging van de meeste vaste lasten van de auto. Of het allemaal echt gaat lukken, moeten we nog zien, maar daar gaat het nu even niet om. Een breed samengestelde commissie onder leiding van Paul Nouwen bereikte in 2005 overeenstemming over het plan en de randvoorwaarden. Een echt kunststukje, want de politiek was verdeeld en angstig, omdat eerdere pogingen waren mislukt (tolpoortjes). De bevolking was wantrouwig en De Telegraaf en de ANWB stonden (en staan) op scherp.

Een tweede goed voorbeeld: de commissie-Elverding, die dit jaar kansrijke voorstellen deed om de aanleg van infrastructuur te bespoedigen. Hier hielp de breed gevoelde urgentie van de probleemstelling: te veel projecten belanden in een pot met stroop.

Aanklooien Maar er zijn ook voorbeelden aan te wijzen waarin het poldermodel faalt. Rond Schiphol bestaat een vanzelfsprekende spanning tussen (de groei van) het luchtverkeer en de geluidsoverlast die omwonenden daar in een ruime omgeving van ondervinden. Het wettelijk en bestuurlijk kader waarbinnen deze tegengestelde belangen worden geslecht, is uiterst gecompliceerd en in wezen onbegrijpelijk. Onder de druk van de groei van luchtverkeer neemt het geschetste spanningsveld verder toe. Maar het kabinet formuleert geen (groei)strategie voor Schiphol en omgeving en moderniseert het wettelijk instrumentarium evenmin. Het laat de regio en belang hebbenden een beetje aanklooien. Ook hier acteert een poldercommissie, deze keer de Tafel van Alders geheten. Bij gebrek aan een politieke toekomstvisie, moesten Alders en zijn tafelgenoten in het luchtledige pionieren. Op het oog heeft hij er een bewonderenswaardig advies uit weten te slepen waar zowel de luchtvaartwereld als de meeste bewonersgroepen achter staan. Maar ik voorspel dat het advies niet houdbaar zal blijken, onder meer omdat een deel van de pijn naar regionale vliegvelden wordt verlegd. En nou mag Hans Alders

Andere sponsors zijn: Galerie Xavier Hufkens in Brussel, provincie Flevoland, Rijkswaterstaat IJsselmeergebied en de gemeente Lelystad Kunstenaar: De internationaal vermaarde Engelse kunstenaar Antony Gormley (1950) heeft veel werken in de openbare ruimte op zijn naam staan. Voor meer informatie over de

‘Het kabinet heeft de discussie over beter functioneren van de woningmarkt vakkundig geblokkeerd’ zijn oliekannetje aan vijf regiotafeltjes gaan hanteren. En weer zonder fatsoenlijk politiek kader.

Mijn tweede voorbeeld ligt in het verlengde hiervan. Het kabinet heeft de discussie over het beter functioneren van de woningmarkt vakkundig geblokkeerd door de huren te bevriezen en elke discussie over de omvang van hypotheekrenteaftrek te verbieden. De VROM-Raad heeft geprobeerd deze impasse te doorbreken, met afgewogen voorstellen en een uitgebreide consultatie van alle belanghebbende partijen. Deze missie is niet echt gelukt. Maar daarom niet getreurd: in dit land is er altijd nog een polderclub. De SER, onder leiding van Alexander Rinnooy Kan, gaat een nieuwe poging doen.

Intussen is de economische situatie aanzienlijk verslechterd.

Dat zal de bereidheid bij de verschillende belanghebbenden om tot modernisering van het stelsel te komen niet vergroten.

Mijn lijstje ingrediënten voor een succesvolle inzet van het Nederlandse samenwerkingsmodel luidt aldus: een globaal politiek kader, een competente voorzitter, een goede timing (urgentie) en voormannen en -vrouwen die in staat zijn om een eindje over hun eigen schaduw heen te springen. Dat een commissie tegenwoordig taskforce heet is opmerkelijk, maar verder volstrekt irrelevant.

Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Property Development en is daarnaast als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling verbonden aan de TU Delft. In 2007 verscheen zijn boek ‘De engel uit het marmer – reflecties op gebiedsontwikkeling’.

kunstenaar zie www.antonygormley.com Titel kunstwerk: ‘EXPOSURE The Lelystad Sea/Land/Body/ Space/Frame’ Realisatie: Zomer 2009

Blootgesteld aan zon, zee en sneeuw Wie volgend jaar zomer de strekdam nabij de Houtribsluizen in Lelystad passeert, kan er niet omheen: het 25 meter hoge kunstwerk van Antony Gormley. Een hurkende figuur, opgetrokken uit 1800 staalprofielen. “Het zal inderdaad de nodige impact hebben”, zegt Melinda Naaijen, projectleider bij de gemeente Lelystad.

Het is heel vernieuwend om de overgang van land naar water met dit beeld te benadrukken, vindt Melinda Naaijen.

“Door het ontwerp en de locatie is het kunstwerk een goede aanvulling op de vijf landschapswerken die we al kennen in de provincie Flevoland.” Met zijn krachtige beelden wil de Britse kunstenaar Antony Gormley mensen bewust maken van de ruimte die ze innemen.

Beelden geven de plaats aan waar ooit iemand was, en waar iedereen zou kunnen zijn, zegt Gormley. De menselijke figuur en de begrenzingen daarvan staan dan ook centraal in zijn werk. Zijn eigen lijf dient vaak als voorbeeld. “Dat is hier ook het geval”, zegt Naaijen. “Hij heeft zijn eigen lichaam gebruikt als mal om tot

deze hurkende vorm te komen.” De mens in relatie tot zijn omgeving. De titel Exposure (blootstelling) is mooi gekozen, vindt ze. “Het beeld wordt op deze locatie blootgesteld aan de omgevingselementen.

Aan water, sneeuw, zonlicht en wind.

Mooi is ook hoe het beeld steeds een andere uitstraling krijgt. Op afstand 800 meter is optimaal - zie je echt de menselijke persoon. Naarmate je het beeld nadert, lost het op in de omgeving, verwordt het tot een abstracte constructie. Ik ben enorm nieuwsgierig hoe het er straks in het echt uitziet.”

Bouwen op een strekdam Op dit moment wordt druk gebouwd aan het beeld. Een Schotse elektriciteitsmastenbouwer heeft, met intensieve voorbereiding van Royal Haskoning, de opdracht voor het fabriceren en opbouwen van de constructie. De ruim achthonderd thermisch verzinkte staalprofielen worden halverwege 2009 naar Lelystad vervoerd en op de locatie opgebouwd. Bouwen op een strekdam heeft zo zijn beperkingen. “Eigenlijk had het beeld er deze zomer moeten staan.

Een vertraging in de procedure en het feit dat er in het stormseizoen van oktober tot april niet aan de dijk gewerkt mag worden, hebben ervoor gezorgd dat we bijna een jaar doorschuiven in de planning.” De locatie is in ieder geval erg geschikt voor het imposante beeld, vindt Naaijen. De strekdam, in het verlengde van de dijk van Lelystad naar Enkhuizen, is niet alleen vanaf de weg en het water, maar ook vanaf de bewoonde kant van de stad goed zichtbaar. “Toen wij van de provincie een plek mochten aanwijzen voor het zesde landschapskunstwerk in Flevoland was de keuze unaniem. De relatie met water is in de grootste polder ter wereld niet eerder opgezocht. De plek op de strekdam is zichtbaar en heel centraal. Dit beeld zal een impuls geven aan de versterking van ons imago. Daarnaast zal het, net als de ‘Zuil van Lely’ in het centrum van Lelystad, de identiteit van deze stad versterken. Andere werken van Gormley in de wereld trekken al veel geïnteresseerden. Lelystad zal zich ermee op de kaart zetten.”

10

december 2008 - naw #30

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie op pad

In elk nummer van NAW magazine lopen we een dag lang mee met iemand uit de wereld van de gebiedsontwikkeling. Deze keer:

Een dag mee met...

Frans Holleman Ontwikkelingsmanager bij regio Midden van Bouwfonds Property Development

‘Dit vind ik nou het mooie aan mijn werk: van scratch beginnen met iets opbouwen’ Wat een ontwikkelingsmanager eigenlijk doet, wilde iemand bij de Rotary onlangs weten. ‘Loop maar een dagje mee’, zei Frans Holleman en zo geschiedde. De man in kwestie vatte het werk met één woord samen: politiek. Frans: “Hij zag me als een politiek dier dat heel snel moet schakelen, met een netwerk waar je koud van wordt. Die typering klopt wel. Als ontwikkelingsmanager ben je de hele dag bezig met hoe zaken georganiseerd kunnen worden. Je moet snel verbindingen kunnen leggen tussen veel soorten mensen, markten en producten. Je moet bijvoorbeeld snappen waarom een woningproject op de Veluwe wel aanslaat, maar in een stad als Arnhem niet.”

De dag van Frans bestaat uit besprekingen, verspreid over 'zijn' regio. De topografische atlas van Gelderland gaat altijd mee.

'Hoe zit het nou met die boer van 93?'

Verhalen uitwisselen De werkdag begint in Arnhem, een van de drie grote steden in de regio waar Frans Holleman werkt. Met de topografi sche atlas van Gelderland in de hand – “Ik heb ’m altijd bij me” – schuift hij aan bij Petra Jansen op de Haar, directeur Particulieren bij Rabobank. Vaktermen vliegen in een rap tempo over tafel. Verhalen worden uitgewisseld. Over de bouwplannen boven het winkelcentrum in Velp. Over de ‘ruis in de communicatie’ bij sommige gezamenlijke projecten. En over de Vinex-wijk Schuytgraaf bij Arnhem. Petra: “Je gaat de brug onder het spoor door en: pats, boem, niks. Een grote kale vlakte!” Frans: “Als ze daar toch twee rijen bomen hadden geplant vijf jaar terug.”

Net een spelletje risk.

Met projectmanager Berry Evers en marketingmanager Miranda Bulsink.

Grondposities bespreken Op weg naar de volgende afspraak rijden we snel even langs Schuytgraaf. Inderdaad: leegte. Met wat meer groen en schapen zou het mooie rivierenlandschap snel hersteld zijn.

Frans: “Als je hier een schop in de grond steekt, vind je altijd wat. Het is een van de oude velden waar de slag om Arnhem plaatsvond.” We bekijken een paar bouwlocaties uit de Bouwfonds-portefeuille in Schuytgraaf en spoeden ons dan naar de volgende afspraak: een gesprek met een kantoor voor agrarische makelaardij en onteigeningszaken.

Hier bespreekt Frans de condities voor de aankoop van een

paar grondpercelen. “Dit soort gesprekken is erg belangrijk.

Het levert de grondposities op en daar begint een deel van ons werk mee.” De atlas gaat weer mee naar binnen. “Hoe zit het nou met die boer van 93 die zijn land niet wil verkopen?” wil Frans weten van gesprekspartner Marcel.

Die belooft nog eens een telefoontje aan de boer te wagen, maar geeft hem weinig kans. “Ik krijg steevast terug: ‘Dat motte we nog maar ’ns zien dan’. En vervolgens gebeurt er niks.” Voor een ander perceel schat Marcel de kansen beter in. “Die familie wil wel verkopen. Maar er loopt wel een gasleiding door de grond.”

Een spelletje risk Terug naar de snelweg. In een noodtempo racen we naar Amersfoort waar bij regiokantoor Midden van Bouwfonds nog twee gesprekken staan gepland. Snel parkeren, schuin op de stoep – “vertel ’t maar niet verder” – en Frans duikt het volgende gesprek in. Overleg nummer drie is met Syntrus Achmea Vastgoed en lijkt op een politiek spelletje risk: “Wij willen van dit perceel af.” “Voor driemaal de boekwaarde? Dat gaat ’m niet worden!” En: “Wil jij die derde toren soms hebben?” Frans geniet zichtbaar.

Samen iets opbouwen Het vierde overleg is intern. Met projectmanager Berry Evers en marketingmanager Miranda Bulsink wordt een project in wording bij Zevenaar besproken. Frans: “Ik kom hier met een rugzakje stedenbouwkundige randvoorwaarden vanuit de gemeente, Miranda om de marktanalyse op het project los te laten (waar hebben toekomstige bewoners behoefte aan?) en Berry om het als projectmanager concreet door te vertalen in plannen (hoeveel woningen gaan we tegen welke prijs realiseren?) Dit vind ik nou het mooie aan mijn werk: van scratch beginnen met iets opbouwen. Daar heb je een lange adem voor nodig, want de gemiddelde doorlooptijd van een project is zeven jaar. Waar ik het voor doe, is die bewoner die straks zegt: ‘Wat woont het prettig hier’. Daar haal ik mijn energie uit.”

12

december 2008 - naw #30

13

Inspiratie duurzaam ontwikkelen

‘Zuster Anna, ziet gij nog niks komen?’

Hoe houden we in de toekomst het hoofd boven water? Het is een vraag die nog te weinig mensen bezighoudt, meent Bas van de Griendt, milieumanager bij Bouwfonds Property Development. “Het energievraagstuk is nu de hype. Water is een ‘thema in wording’”.

Water: van oudsher onze vriend en onze vijand. Door de ligging van Nederland in de Europese delta aan zee is het altijd een bron van handel en welvaart geweest. Maar het is diezelfde zee die soms ineens een fl ink stuk van het land terugnam. Een stijgende zeespiegel en toenemende regenval, als gevolg van klimaatsverandering, hebben directe gevolgen voor alle Nederlanders. Dat dringt nog niet in zijn volle omvang tot de meeste mensen door, zegt Bas van de Griendt. “En dan gaat het dus zeker niet alleen om oplossingen voor de zeespiegelstijging. Het gaat ook om het water in het achterland en in de steden dat we niet kwijt kunnen. Zie je het voor je: roepen we ‘Zuster Anna, ziet gij nog niks komen?’ turend naar de zee. En dan blijkt de dreiging opeens van achteren te komen!”

Balans in de Haarlemmermeer “Het hoogwater en de dreigende overstromingen van de jaren ’90 vormden een goede aanzet om oplossingen te verzinnen voor ons waterprobleem”, zegt Van de Griendt. Het leverde vele nota’s, waterakkoorden, commissierapporten en interessante studies op. “De strategie van de laatste decennia was echter defensief.

Nu zie je langzamerhand dat we het water omarmen, in plaats van buitensluiten. We praten er zelfs over om over dijk en duin te gaan en daar te wonen.”

Het gaat niet alleen om de vraag hoe om te gaan met het wassende water, zegt Van de Griendt. “Het gaat erom het waterprobleem te combineren met de grote woningbouwbehoefte van Nederland. Een mooi voorbeeld van bouwen met water is de Haarlemmermeer. In grote consortia met provincie en gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en universiteiten gaan we daar samen op zoek naar de balans tussen wonen, water

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie opvallend citaat

‘Combineer het waterprobleem met de grote behoefte aan woningbouw’ De aandacht voor water in ruimtelijke plannen komt voort uit het 'Nationaal Bestuursakkoord Water' van 2003.

Daarin werd onder meer de watertoets geïntroduceerd die datzelfde jaar werd vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Deze watertoets geldt voor alle nieuwe ruimtelijke en waterhuishoudkundige plannen en besluiten in heel Nederland. Meer informatie hierover is te vinden op de website www.levenmetwater.nl. De website www.bouwenmetwater.nl geeft op een praktische manier antwoord op de vraag hoe je invulling kunt geven aan de wateropgave. en natuur. En dat is bijzonder, want gelet op de waterstijging zou je in de Haarlemmermeer niet moeten bouwen, maar gezien de ruimte die er nog is, juist wel.”

Verder kijken dan makelaarswater In welke richting de uiteindelijke oplossing voor het veelomvattende watervraagstuk ligt, is nog niet te voorspellen, vindt de milieumanager.

“Daar is Nederland nu uitgebreid vingeroefeningen voor aan het doen. Niet alleen in de Haarlemmermeer, maar bijvoorbeeld ook voor het IJsselmeer, in het rivierengebied, het groene hart en de regio Rotterdam Rijnmond. Het kan drijvende steden opleveren. Of grachten die terugkeren in oude binnensteden, waarmee de steden op de wateropgave anticiperen. Het gaat dus veel verder dan het zogeheten makelaarswater voor de Vinex-locaties. Hoe dan ook: we zúllen het water het hoofd bieden. Als één land daar geschikt voor is, is het Nederland wel.”

Bas van de Griendt is milieumanager bij Bouwfonds Property Development en voorzitter van de werkgroep milieu en duurzaamheid van de NEPROM. Van huis uit is hij fysisch geograaf. Vorig jaar promoveerde hij in de planologie en de economie.

‘Vrijwel alle kwaliteitsverbetering ontstaat door middel van simplificatie van ontwerp, productie, layout, processen, en procedures’ Citaat Tom Peters (1942), Amerikaanse managementgoeroe.

14

december 2008 - naw #30

15

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling door: Dido Michielsen fotografie: Hans van den Heuvel

Publiek-private samenwerking op de pijnbank De afgelopen twintig jaar zijn bij gebiedsontwikkeling ruime samenwerkingsvormen tussen publiek en privaat ontstaan en geĂŤvolueerd. Hoe verloopt de samenwerking in de praktijk? Waar liggen de knelpunten? Hoe ziet de toekomst eruit en welke rollen liggen er voor de partijen in het verschiet? Daarover discussiĂŤren Chris Kuijpers, directeur-generaal Ruimte bij het ministerie van VROM, en Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Property Development.

Chris Kuijpers en Friso de Zeeuw in discussie.

16

december 2008 - naw #30

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fensie bezwaar aantekende vanwege de luchtkwaliteit.

Door dat ene bezwaar viel de hele integrale oplossing uiteen en ging het hele plan niet door. Maar het was wel de trigger voor de commissie-Elverding om te bepalen dat zoiets niet nog eens mag gebeuren.”

Friso de Zeeuw: ‘Een chronisch verschijnsel waar marktpartijen tegenaan lopen is de stapeling van ambities en de detaillering waarmee dat gebeurt.’

C

hris Kuijpers (CK): “Eigenlijk is met de voorlopers van de Vinex, eind jaren tachtig, begin negentig, het besef ontstaan dat publiek en privaat niet langer zonder elkaar konden. In die tijd hadden we het nog over Ontwikkelingsplanologie, nu heet dat Integrale Gebiedsontwikkeling. Met ups-and-downs zijn we dichter bij elkaar gekropen. Wij als overheid willen heus wel snel en efficiënt, maar voor ons hangt er geen prijskaartje aan als het een paar maanden later gebeurt. Dat noemt de markt ‘achteroverleunen’, terwijl wij weer geneigd zijn die marktpartijen van geldwolverij te betichten. Dat soort vooroordelen en cultuurverschillen moesten eerst worden bestreden.

Om dat proces te verbeteren hebben we actief geïnvesteerd in kennisoverdracht én in de praktijk.”

Friso de Zeeuw (FdZ): “Een chronisch verschijnsel waar marktpartijen tegenaan lopen is de stapeling van ambities en de detaillering waarmee dat gebeurt.

Overheden hebben de neiging veel te veel van tevoren te willen regelen en vastleggen. Daarin worden ze ook door andere overheden aangemoedigd. Maar zo wordt de ene ambitie bovenop de andere gestapeld. De Kanaalzone in Apeldoorn is hier een goed voorbeeld van. De bestaande bedrijfspanden moesten aangekocht worden en dat kost geld. De bodemsanering idem dito. Er moesten uitdagende ontwerpen komen met bijzondere architectuur, ondergronds parkeren, een heel hoge energieprestatienorm en er moest een financiële bijdrage worden geleverd aan ‘structuurkosten’. Stuk voor stuk reële eisen, bij elkaar financieel rampzalig voor een haalbaar plan. Het wordt allemaal veel te duur en kost te veel tijd.

Onze mensen hebben twee jaar onderhandeld. Maar nu is er overeenstemming en kunnen we gelukkig verder.”

CK: “Dat is waar. We stapelen te veel, want ieder moet z’n dingetje weer terugvinden in zo’n plan. Een overheid moet ambitieus zijn, vind ik, maar je loopt het gevaar dat

een samenhangend geheel door sectorale wet- en regelgeving op een gegeven moment weer helemaal uit elkaar wordt getrokken. En dan kun je opnieuw beginnen. Welke samenwerkingsvorm je ook kiest, er komt veel overleg bij kijken. Er zijn gesprekken nodig, overleg, er moet van alles worden vastgelegd. Het gaat daardoor vaak veel te veel over het hoe. Zo verlies je wel eens uit het oog wat we nou eigenlijk willen bereiken.”

FdZ: “En dat is nou juist wat publiek en privaat behoort te motiveren en te binden. Anderzijds vind ik wel dat de marktpartijen wat meer mogen vertellen over hun commerciële doelstellingen voor een project.

Meer openheid over winstdoelstellingen, kosten en opbrengsten aan de ‘voorkant’ kan wantrouwen wegnemen. Daar staat tegenover dat de overheid het ondernemerschap moet waarderen als de marktpartij binnen gegeven kaders uiteindelijk een beter commercieel resultaat weet te boeken.”

CK: “Ik geloof echt in de meerwaarde van een Publiek-Private Samenwerking (PPS). De kennis van de markt plus de kennis van de wet én van Europa kunnen samen tot iets moois leiden. Je zou eigenlijk samen moeten uit vinden waar je de marges kunt opzoeken om zo uiteindelijk de kwaliteit van het plan toch te behouden. Het punt is dat onze huidige wettelijke kaders zeer moeizaam zijn toe te passen bij complexe integrale opgaven. De invalshoek van die wetten en regels is primair sectoraal. In simpele situaties werkt dat wel, maar als het complex wordt, gaat het schuren. Daar vinden we in de praktijk nu dan wel weer deeloplossingen voor, maar ik vraag me af of dit voldoet. Wij noemen het sectorbelangen, maar in principe gaat het om dezelfde mechanismes.

Het plan om een deel van de A4 verlaagd aan te leggen en een deel ondertunneld, kreeg alle handen op elkaar. Het ging om gebiedsontwikkeling, mobiliteit en een verbetering van de leefomgeving. Totdat Milieude-

FdZ: “Vaak worden er berekeningen gevraagd die niet reëel zijn. Dan beland je in een schijnwerkelijkheid en zitten we te bekvechten over cijfers ver achter de komma die over tien jaar zouden gelden. Wie kan dat nou voorspellen? De commissie-Elverding heeft daar heel goed over geadviseerd. Maar voor het regeloerwoud dat gebiedsontwikkeling overwoekert, is het volstrekt onvoldoende. Ik bepleit vervanging van de Interim-wet Stad en Milieu door een veel bredere Wet gebiedsontwikkeling en milieu met een bredere werkingssfeer. Binnenkort kun je een voorstel tegemoet zien.”

CK: “Een andere complicatie kan zich voordoen als te veel overheden of marktpartijen belangen hebben bij een stukje van een grotere gebiedsontwikkeling. In de Haarlemmermeerpolder zijn bijvoorbeeld de grondposities al ingenomen door minstens vier marktpartijen.

Dus ik word regelmatig gebeld dat er iets niet goed gaat. Maar het maakt nogal uit door wie je wordt gebeld. Dat hangt vaak samen met de specifieke grondpositie van de beller en het daaraan verbonden belang. Een ander is juist heel tevreden over de rode of groene plekken die zijn aangewezen.”

FdZ: “Het wordt lastig als je met te veel private partijen moet samenwerken. Die vragen zich altijd af: Zet ik hier mijn beste mensen op? Of kan ik het aan een grotere marktpartij overlaten om de kar te trekken en houd ik alleen mijn eigen commerciële belang in de gaten? Door dit laatste ontstaat er een eenzijdige, beperkte betrokkenheid bij zo’n plan. Dat wordt meestal de publieke sector verweten, maar soms gebeurt het evengoed bij de private partijen.

De marktpartijen moeten zelf een goede tafelschikking maken, zodanig dat ze op een abstract niveau kunnen praten dat loskomt van hun precieze aankoopperceeltjes. Dan maak je tenminste kans op een kwaliteitsdiscussie, ook met de overheid. Soms lukt dat niet met iedereen en dan moet je bepalen: dit is de ploeg. We hebben 75 procent van de grondposities, 25 procent wil niet meedoen. Laat ik het nou maar eerlijk zeggen: je kunt proberen die 25 procent een beetje uit te roken met bestemmingen of in de fasering. En het is natuurlijk de vraag of je moet eisen dat alle overheden of marktpartijen op één lijn zitten.

Een interessante ontwikkeling van de afgelopen tien jaar is dat marktpartijen ad hoc coalities sluiten met non-gouvernementele organisaties, zoals bijvoorbeeld de milieuclub. Daar werken marktpartijen tegenwoordig veel meer mee samen dan vroeger. Rond 1990 stonden we nog met de ruggen naar elkaar toe, net zoals met de waterschappen. Tegenwoordig is het palet van samenwerkende partijen groter dan ooit.”

CK: “Die ontwikkeling past ook bij een terugtrekkende overheid in het ruimtelijk domein. Tijd is, net als de

Chris Kuijpers: ‘Het gaat vaak te veel over het hoe. Zo verlies je weleens uit het oog wat we nou eigenlijk willen bereiken.’

bewaking van de inhoud van het plan, een commercieel belang. Als de markt van tevoren geen contact legt met andere organisaties, trekken deze later aan de bel en spannen procedures aan die de boel vertragen.

Een van mijn voorgangers zei altijd: ‘Zet drie koeien aan de kant en je hebt weer een woonwijkje gemaakt.’ Zo is het allang niet meer. De belangen zijn veel breder, de mensen mondiger. Binnenstedelijke plannen nemen ook in aantal toe. Inhoudelijk is er alle reden om je plannen duurzamer en robuuster te maken. Er zijn geen gemakkelijke opgaven meer, dus het vereenvoudigen van de wettelijke kaders kan helpen, maar is nooit voldoende. We zullen moeten leren leven met die complexiteit. Dat vergt het nodige van de kennis en competenties van onze mensen.”

FdZ: “Eerlijk gezegd past die complexiteit ons wel. Het is een concurrentievoordeel. Wie nu nog zijn weg in dit oerwoud weet te vinden, heeft een voorsprong. Dat klinkt cynisch, maar zo bedoel ik het niet. We moeten het hele repertoire van competenties beheersen en onze mensen moeten sociaal vaardig zijn en beschikken over zachte krachten. Ons bedrijf moet excelleren in die complexiteit, met een scherp kapmes in de ene en een vredespijp in de andere hand. Gelukkig zijn er toch nog wel overzichtelijke uitbreidingsplannen van kleine steden en dorpen. Wij koesteren die opgaven.

Ze hebben een overzichtelijk risicoprofiel en stellen ons ook in staat elders met vernieuwende, risicovollere concepten aan de gang te gaan.”

CK: “Weet je wat het is? Gebiedsontwikkeling kent geen calamiteiten die een doorbraak in de regelgeving forceren. Zoals de klimaatverandering dat bijvoorbeeld doet.”

FdZ: “Ja, en daar zetten we volgens goed Hollands gebruik weer een aparte commissie tegenaan. De commissie-Veerman stelt een aparte megapot met

>

18

december 2008 - naw #30

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

geld ten behoeve van investeringen in waterveiligheid voor, met een aparte wet en een apart besturingsregime. Maar de helft van wat die commissie bedenkt is puur ouderwetse bescherming tegen het wassende water, zoals dijken verhogen en pompen plaatsen en de andere helft is puur gebiedsontwikkeling. Het is in feite een kleine staatsgreep van de waterwereld. Laten we hopen dat kabinet en parlement de samenhang met gebiedsontwikkeling weer terugbrengen zoals ze nu net met ruimtelijke waterplanning en infrastructuur proberen.”

CK: “Met het oog op de veiligheid loop je inderdaad kans dat er meer regelgeving komt waardoor afwegingen in het kader van gebiedsontwikkeling anders gaan lopen. En dat is precies de bedoeling, maar ruimte voor afweging moet kunnen. Dit voorkomt starheid en doet beter recht aan de grote lokale en regionale verschillen.”

FdZ: “We moeten zeker niet terug naar het sectorale denken. Ik geloof dat er de komende jaren een schaalverkleining van projecten en gebiedsontwikkelingen plaats gaat vinden, alleen al om de risico’s te verkleinen. Je ziet dit nu gebeuren als gevolg van de kredietcrisis. Maar het zou zonde zijn om het grotere verband daarmee ook weg te gooien. Daarom zeg ik: leg niet meer vast dan echt nodig is voor nu en later.

Regel de hoofdstructuur en gun degenen die na jou komen zelf te mogen bedenken hoe zij dat precies gaan invullen. Mijn tweede punt is: maak afspraken tussen publiek en privaat waarin de privaten hun geld inleggen maar ook betrokkenheid houden bij de verdere invulling en erkenning krijgen voor de risico’s die ze lopen.”

CK: “Ja, we moeten de uitvoeringsstrategie veel gefaseerder invullen. Wel concreet, maar telkens nagaan of we nog op het juiste pad zitten. Je hebt natuurlijk wel een kader nodig, anders krijg je ad-hocbeleid en dat is slecht voor de kwaliteit van een plan.”

FdZ: “Hoe bouw je bijvoorbeeld gefaseerd een hoogbouwcomplex of een mega shopping-mall? Je kunt moeilijk met een paar winkels beginnen en de rest er pas later aan toevoegen.”

Friso de Zeeuw: ‘Ons bedrijf moet excelleren in die complexiteit, met een scherp kapmes in de ene en een vredespijp in de andere hand.’

Chris Kuijpers: ‘Met het oog op de veiligheid loop je kans dat alles dichtgeregeld wordt, waarna gebiedsontwikkeling niet meer mogelijk is.’

Chris Kuijpers De planoloog Chris Kuijpers (48) is sinds 1992 werkzaam in diverse onderdelen bij het ministerie van VROM. Eind jaren ’90 was hij onder andere projectleider Stad en Milieu en actief betrokken bij de uitvoering van het Vinex-beleid. De afgelopen jaren is hij nauw betrokken geweest bij de Nota Ruimte, waaronder het bevorderen van gebiedsontwikkeling en de realisatie van de Nieuwe Sleutelprojecten. Thans is hij directeur-generaal Ruimte.

Friso de Zeeuw Voordat Friso de Zeeuw (56) in 1998 directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Property Development werd, was hij onder meer lid van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland voor de PvdA. Tegenwoordig is hij tevens praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en heeft hij een aantal bestuursfuncties en commissariaten.

De commissie-Elverding ‘Sneller en Beter’ luidde de veelzeggende titel van het advies dat de commissie-Elverding april 2008 presenteerde. De besluitvorming rondom infrastructurele projecten kan volgens de commissie tot de helft van de tijd worden ingekort.

Hiervoor is een brede verkenningsfase nodig waarin bewoners, decentrale overheden en milieuorganisaties eerder en ruim betrokken zijn wanneer de afspraken worden vastgelegd. Door middel van een opleveringstoets zou na realisatie van een project gemeten kunnen worden of de milieunormen daadwerkelijk zijn gehaald.

20

december 2008 - naw #30

Beurs van Berlage, Amsterdam

Palazzo publico Vier verschillende partijen, waaronder Bouwfonds MAB Ontwikkeling, zijn sinds vorig jaar samen eigenaar van de monumentale Beurs van Berlage in Amsterdam. Natuurlijk heeft elke partij zo haar eigen belangen en visie. Hoe gaat dat samen? En hoe ziet de toekomst van de Beurs eruit? tekst: Annemarie de Haas fotografie: Agnes Kappert

21

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

22

december 2008 - naw #30

23

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Carolien Gehrels, gemeente Amsterdam:

Michiel Schaap, Amvest:

‘We delen de passie’

‘Persoonlijke betrokkenheid helpt’

Carolien Gehrels is wethouder in Amsterdam, met onder meer de portefeuilles Kunst en Cultuur, Lokale Media en Deelnemingen. Zij heeft de drie andere partijen benaderd om in het project te stappen. “De Beurs van Berlage is een gebouw met oneindig veel potentie. Op een triple A-locatie. Toen ik begon als wethouder wilde ik niet dat het in handen kwam van één commerciële partij. Vooral omdat wij als gemeente de Beurs een meer cultureelmaatschappelijke functie willen geven, als ‘palazzo publico’. De verschillende partijen brengen daarvoor de benodigde kennis in, de een weet veel van het omliggende gebied, de ander meer van rendement. Wij als gemeente gaan over de stad. We geven er sturing aan en brengen uiteraard onze kennis van kunst en cultuur en andere deelnemingen in Amsterdam in. We willen dat de Beurs een logische ontmoetingsplek wordt in de stad. Dat sluit mooi aan bij onze plannen voor een upgrade van het hele 1012-postcodegebied, maar ook bij de Rode Loper, ons plan voor een entree tot de stad die spic en span is. Natuurlijk zijn we het binnen de samenwerking niet altijd meteen eens, maar we delen de passie voor het gebouw. Dat telt. We hebben hetzelfde doel en we hebben er allemaal wat voor over om dat te bereiken. Als we een paar keer om 7.30 uur moeten vergaderen, doet niemand daar moeilijk over en er worden knopen doorgehakt. Ik vind zelf het Schipperscafé aan de kant van het Centraal Station het meest bijzonder.

Door de detaillering. Ik wil ook dat er uiteindelijk weer een schipperscafé in terugkomt. Dat hoort op die plek.”

Michiel Schaap is regiomanager RegioHolland bij de Amsterdamse vastgoedbelegger Amvest. Het is nieuw voor Amvest om zich met een cultureel gebouw zoals de Beurs van Berlage bezig te houden. “Wij concentreren ons altijd op woningbouw. Maar voor de waarde van onze woningen is het natuurlijk van belang dat de stad er goed bij ligt.

Vandaar dat wij graag met de andere partijen op zoek gaan naar een betere invulling van de Beurs dan tot op heden is gebeurd. Wij willen dat de Beurs weer een levend onderdeel van de stad gaat worden. Er kan meer mee gedaan worden. Wij kennen de stad goed, dat brengen wij in. Zo heeft elke aandeelhouder z’n eigen expertise.

Verschillen kwamen we tot nu toe vooral tegen bij de formele regelingen, het juridisch-fiscale. Dat moet voor elke organisatie weer kloppen en het leverde behoorlijk wat discussies op. Ieder heeft op zijn eigen manier wat water bij de wijn gedaan. Het helpt dat we alle vier zo persoonlijk betrokken zijn bij het gebouw.

We willen allemaal dat de Beurs beter tot z’n recht komt. En we willen er dus uitkomen. Dat we met zoveel partijen zijn, is wel goed voor de continuïteit. We lopen minder risico, mocht een van de partijen er onverhoopt uitstappen. Het is een adembenemend pand, met al z’n bouwkundige details. Vooral de Berlagezaal vind ik on-Nederlands van uitstraling. Het is zonde dat de Beurs er nu vaak ongebruikt bij ligt.”

24

december 2008 - naw #30

25

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Sipke Mulder, De Key/De Principaal:

Bess Blomjous, Bouwfonds MAB Ontwikkeling:

‘Dit wordt het kloppend hart van de stad’

‘Samenwerken op alle niveaus’

Sipke Mulder is adjunct-directeur bij De Key/De Principaal, projectontwikkelaar van Woonstichting De Key. De ontwikkelaar pleegt regelmatig grondige renovaties en transformaties in de binnenstad, zoals ook in de buurt vlak achter de Beurs van Berlage. “Wij hebben historie in dit gebied. Net als met andere projecten, zoals het Lloyd Hotel in Amsterdam, gaat het er ons om tot een betere sociale leefomgeving te komen. Dat bereik je niet met woningen alleen. Vandaar dat het project van de Beurs bij ons past. Wij streven naar een meer open en publieke functie voor het pand. Er moeten veel Amsterdammers gebruik van gaan maken. De Beurs moet het kloppend hart van dit stuk Amsterdam zijn. Die maatschappelijke meerwaarde is onze eerste insteek binnen de samenwerking. Natuurlijk kijken andere partijen, vooral de meer commerciële, er soms anders naar.

Maar alleen die uitgangspunten verschillen. Uiteindelijk komen we tot één verhaal waarin alle belangen gediend zijn. Want als je leefomgeving verbetert, komt er vanzelf ook meer rendement. Soms moet je even wat langer naar elkaar luisteren om daar op uit te komen. Door de enorme expertise van de partijen is het een heel kansrijk project. En de Beurs is natuurlijk fantastisch. Ik heb bouwkunde gestudeerd in Delft en het eerste wat je krijgt is Berlage. In de hoek bij het Damrak is een oude directiekamer met een prachtige detaillering, dat is mijn favoriet. Als je daar toch zou mogen werken, dat is wat anders dan een kantoor met gipsplaten.”

Bess Blomjous is ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Het Beurs van Berlage-project is voor de gebiedsontwikkelaar een vorm van stadsreparatie. “Voor ons is nieuw dat het hier vanuit de exploitatie gebeurt.

Daarmee is het een samenwerking op alle niveaus: van bedrijf tot gebied. Het gaat erom dat de Beurs goed gaat functioneren, in een goed functionerende omgeving. Die visie op het hele gebied, de helicopterview, is ons vak. Wij zijn gewend om teamplayer te zijn, contact te zoeken met omliggende partijen. Hoe zorg je dat alles in een gebied goed bij elkaar komt? De Beurs kan veel meer onderdeel van Amsterdam en zijn dagelijks leven worden. Een upgrade van het hele gebied is van belang. De gemeente heeft daar ook al concrete plannen voor. Bij samenwerking hoort geven en nemen. Als een bepaald voorstel niet past binnen de beleidslijnen van een van de vier, moet je daar toch uit zien te komen. Dat lukt door elkaar nu en dan wat te gunnen. En het is ook inspirerend. Je leert met een andere blik te kijken; je gaat steeds beter zien wat de belangen van andere partijen zijn en dan blijkt vaak dat de verschillen kleiner zijn dan je denkt. Ik vind zelf het onverzettelijke van het gebouw fantastisch. In de kluizen in de kelder komt dat mooi terug. De uitdaging is nu hoe we dit onverzettelijke gebouw op alle niveaus kunnen verankeren in de stad.”

26

december 2008 - naw #30

27

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Erik Gerritsen, Beurs van Berlage:

‘We verkennen elkaars grenzen’ Erik Gerritsen vormt samen met Guus Bakker de statutaire directie van de exploitatie-bv Beurs van Berlage. In de aanloopfase zorgde hij als kwartiermaker dat de basis werd gelegd voor verdere samenwerking. “Het is een spannend project doordat we met vier partijen zijn, elk met haar eigen cultuur. Dat betekent veel praten, zoeken naar oplossingen. We verkennen steeds elkaars grenzen. Als kwartiermaker moest ik daarbij vooral scherp hebben hoe bepaalde zaken uit zouden pakken voor de vier partijen. De ene partij wil commercieel aan de slag, de ander zegt: zover kunnen we niet gaan. Ik heb geprobeerd me daarbij proactief op te stellen. Ik had een eigen mening over de kansrijkheid van de organisatie in de toekomst. Ik gaf soms een voorschot: zo moet je het doen. Of ik legde een vraag neer: hoe zou dit over enkele jaren uitwerken? Dat namen de partijen mee om daarna tot een besluit te komen. Het mooie is dat het alle vier belangrijke partijen zijn, die echt iets voor elkaar kunnen krijgen als dat nodig is. Door de contacten of invloed die ze hebben in de stad. Als directie willen wij dat de Beurs renderend is binnen de functies die we hebben neergelegd: creatief, cultureel, maatschappelijk en publiek, met een commerciële inslag. De Beurs is voor mij hét gebouw van Nederland. Het heeft altijd iets geheimzinnigs. Als je toch voor het eerst in Amsterdam komt, denk je: wat is dat?

Dat willen we nu in één klap goed neerzetten. In een omgeving die past.”

De Beurs van Berlage...

nu

toen

De Beurs van Berlage – een rijksmonument – is gebouwd tussen 1898 en 1903. Het pand is ontworpen door architect H.P. Berlage in opdracht van de gemeente Amsterdam. Het ontwerp wordt gezien als het begin van de moderne architectuur in Nederland. Doel van de Beurs was handel (in goederen, graan en effecten). Berlage droomde bij het ontwerpen echter al van een gebouw waarin kunst, cultuur, economie en maatschappij samen zouden komen. In 1912 ging de effectenhandel – vanwege de enorme groei – over naar een nieuw pand. Er kwam een steeds verder verloop van de handelsfuncties. In 1985 besloot de gemeente dat de Beurs een publiek-culturele functie moest krijgen. Het noordelijk deel werd voortaan gebruikt door het Nederlands Philharmonisch Orkest voor repetities en concerten en in het zuidelijk deel vestigde de stichting Beurs van Berlage zich, die zich richtte op congressen, evenementen en tentoonstellingen. De overige kantoren werden aan ondernemers verhuurd. De Beurs stond volop in de publieke aandacht bij het huwelijk van kroonprins WillemAlexander en prinses Máxima. Zij gaven elkaar het jawoord in de Grote Zaal (de voormalige Goederenbeurs).

Vorig voorjaar heeft de gemeente Amsterdam de beurs van het stadsdeel Centrum gekocht, samen met drie private partijen: Amvest, De Key/De Principaal en Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Het afgelopen jaar is vooral gebruikt om de basis te leggen voor de toekomst: fi nancieel, fiscaal en juridisch. Er is onder meer besloten dat het huurcontract van het Nederlands Philharmonisch Orkest (NPO) uiterlijk begin 2013 zal zijn beëindigd en de stichting Beurs van Berlage is door de nieuwe organisatie overgenomen, zodat alles nu in één hand is. De nadruk ligt de komende tijd op optimalisering van de bedrijfsvoering, waarbij de bestaande activiteiten zoals evenementen- en vergaderingenverhuur en concerten van het NPO de kernactiviteiten vormen. De aandeelhouders willen er een toekomstbestendig bedrijf van maken. Toen het gebouw nog in beheer was bij het stadsdeel Centrum leed de Beurs – onder meer door grote renovaties – verlies.

Uitgangspunt is nu dat de Beurs een creatieve, culturele, publieke en maatschappelijke functie krijgt met een commerciële inslag. Hoe dat precies vorm moet krijgen, moet de komende jaren duidelijk worden.

28

december 2008 - naw #30

29

De Binckhorst, Den Haag

20 jaar samen

door: Annemiek de Gier fotografie: Maurits Giesen

Nu een rommelige locatie achter station Hollands Spoor, straks een levendig gebied met internationale uitstraling, een waardige uitbreiding van het Haagse centrum.

Bedrijventerrein de Binckhorst ondergaat de komende twintig jaar een totale metamorfose. Twintig jaar waarin drie partijen, Bouwfonds Property Development (destijds Rabo Vastgoed), BPF Bouwinvest en de gemeente Den Haag, intensief samenwerken. Hoe houd je zo’n verbintenis goed?

NAW vroeg het aan projectdirecteur Dick van der Harst (53) en Anoesjka Bekker (37) communicatiemanager bij regio Zuid-West van Bouwfonds Property Development.

Artists impression van de Binckhorst

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Anoesjka Bekker: ‘Aan particulieren en ondernemers vroegen we: wat zouden jullie willen in de Binckhorst, wat mag er weg?’

30

december 2008 - naw #30

31

Dick van der Harst: ‘Je hebt er niets aan als mensen komen en gaan, we vragen iedereen om zich drie tot vijf jaar te verbinden aan dit project.’

Wat gaat er allemaal gebeuren in de Binckhorst?

Dick van der Harst: “Heel veel, eigenlijk alles. Het is nu een terrein met talloze bedrijven en bedrijfjes en slechts enkele honderden bewoners. Er komen woningen, winkels, bedrijven en een stadspark. Straks wonen hier zo’n 12.000 mensen en zijn er circa 18.000 arbeidsplaatsen. Het is de bedoeling dat met de Binckhorst het centrum van Den Haag flink wordt uitgebreid, op een kwalitatief hoogstaande manier.”

Een omvangrijke operatie?

Dick: “Zeer zeker. De Binckhorst beslaat een oppervlakte van 130 hectare en het is om te beginnen al een ingewikkeld proces om alle grond te verwerven. We hebben te maken met allerlei zittende bedrijven, van autoslopers tot betonmortelcentrales, van een afvaloverslagbedrijf tot het hoofdkantoor van KPN. Allemaal met een andere levensvatbaarheid en met eigen investeringsplannen. En als we bijvoorbeeld een betonmortelcentrale willen verplaatsen, is het natuurlijk de vraag waar naartoe.

Niemand wil zoiets in zijn achtertuin, wat betekent dat er een complexe herhuisvestingsoperatie gaat plaatsvinden. Kortom, we hebben die twintig tot dertig jaar wel nodig voordat het project helemaal afgerond zal zijn.”

De Binckhorst wordt herontwikkeld door drie partijen: Bouwfonds Property Development, BPF Bouwinvest en de gemeente Den Haag.

Zijn er al samenwerkingsactiviteiten?

Dick: “Op dit moment is de Gebiedsonderneming Binckhorst in oprichting. In de onderneming zijn de drie partijen vertegenwoordigd. Officieel is de Gebiedsonderneming er dus nog niet, wel is er al een actief

projectbureau dat werkt aan de voorbereidingen en aan concrete verwervingen.”

Anoesjka Bekker: “Eigenlijk is de transformatie voor een deel al begonnen: de gemeente heeft de oude Caballerosigarettenfabriek de afgelopen jaren verbouwd tot een aantrekkelijk verzamelgebouw voor creatieve bedrijven. Min of meer naar het voorbeeld van de Van Nelle-fabriek in Rotterdam. Ook de omliggende panden worden opgeknapt.

De fabriek vormt straks het creatieve centrum van de Binckhorst en zal hopelijk aantrekkingskracht uitoefenen omdat het de nieuwe identiteit van de Binckhorst weerspiegelt. Activiteiten op het gebied van woningbouw beginnen naar verwachting vanaf 2011.”

Hoe start je een samenwerking van twintig jaar?

Dick: “In de eerste plaats moet je dezelfde visie hebben op het herontwikkelen van een gebied zoals de Binckhorst. Toen de gemeente een aantal jaren geleden op zoek ging naar private partijen om deze klus mee te klaren, vroeg ze hen een verhaal te schrijven over hun ambities met dit gebied.

De verhalen van Bouwfonds Property Development en BPF Bouwinvest waren een van de redenen waarom we nu samenwerken, naast omvang en ervaring uiteraard.

Verder is een vooruitziende blik wel handig, maar harde afspraken hebben we alleen voor de komende tien jaar vastgelegd. Je hebt tenslotte geen zekerheid over de toekomst, misschien is de markt dan sterk veranderd en is een andere aanpak nodig. Daar willen we flexibel op kunnen blijven inspelen. Op het projectbureau werken alle partners samen. Belangrijk is om goed na te denken over welke partij welke functie gaat invullen en voor welke zaken je externe experts inschakelt.”

Anoesjka: “Sommige dingen doen we samen, zoals de communicatie. Op het projectbureau zitten drie communicatieadviseurs en een communicatiemedewerker; zelf ben ik afkomstig van Bouwfonds Property Development, de anderen komen van BPF Bouwinvest en de gemeente.”

Dick: “Verder is iemand nodig die verbindend kan zijn voor de drie partijen, om die reden ben ik aangenomen. Ik probeer onafhankelijk te zijn, ik verdiep me in de belangen van alle drie de partners. Die zijn soms tegenstrijdig, dat is logisch, maar ik streef naar consensus.”

Zijn er nog andere zaken van belang bij het managen van zo’n langdurig traject?

Dick: “Een klein, deskundig team. Dan blijven de lijnen kort en kun je flexibel opereren. Specifieke expertise kun je ook van buiten halen. Ook: creatieve plannen maken, met een goede fasering. Verder moet je managementinformatie zoals planningen, kosten en risico’s goed beschrijven, zodat de partijen zien dat er wordt gestuurd. En continuïteit. Je hebt er niets aan als mensen komen en gaan, we vragen hun om zich drie tot vijf jaar te verbinden aan dit project. Zelf beloof ik dit ook. Misschien ga ik er wel mee door tot aan mijn pensioen, want van alle ontwikkelingsklussen die ik heb gedaan is dit wel de ingewikkeldste, de leukste en de uitdagendste!”

Ik kan me zo voorstellen dat ook communicatie essentieel is bij projecten als deze.

Anoesjka: “Vanaf het moment dat de gemeente haar keuze voor de private partijen had bepaald, is communicatie er meteen bij betrokken.”

Dick: “Het gebied moet een complete

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Anoesjka Bekker en Dick van der Harst in de oude Caballero Fabriek.

imagoswitch ondergaan. Dit bereik je niet zonder voortdurende aandacht voor communicatie en branding.”

Anoesjka: “De herontwikkeling van de Binckhorst raakt verschillende publieksgroepen op een verschillende manier.

Iedereen heeft andere belangen, denk maar eens aan het verschil tussen de belangen van de beslissers en die van een woonbootbewoner in het gebied. Bij beide partijen wil je draagvlak bereiken, bij de ene om het besluitvormingstraject zo soepel mogelijk te laten verlopen en bij de andere om negatieve publiciteit en bezwaarschriften te voorkomen. Dit draagvlak krijg je alleen als je je verdiept in je doelgroepen en daar vervolgens je boodschap op afstemt. En als je openstaat voor kritiek, anders verslapt de aandacht voor je het weet. Vorig jaar hebben we een aantal samenspraakbijeenkomsten georganiseerd voor particulieren en ondernemers. We stelden bijvoorbeeld de vraag: wat zouden jullie willen in de Binckhorst, wat mag er weg? Mensen die met goede ideeën kwamen, worden waarschijnlijk later weer benaderd om zitting te nemen in adviesgroepen. Het projectbureau probeert ook echt rekening te houden met de feedback. Het is mijns inziens ontzettend belangrijk om mensen naar hun mening te vragen. Hoe meer betrokken ze zich voelen, hoe meer draagvlak er ontstaat. Dit is ook een vorm van samenwerking.”

Dick: “We proberen niet alleen duidelijk te maken wat voor gebied het moet worden, maar ook waarom. Het is de bedoeling dat mensen hier straks graag naartoe komen en overwegen om hier eventueel te gaan wonen. Daarom zijn initiatieven als de Caballero Fabriek ook zo belangrijk, die werken als een magneet.”

Anoesjka: “Inmiddels zijn in de

Binckhorst al een indoorgolfbaan en een interieuroutlet gevestigd. Ook wordt er een kunstbeurs gehouden. Wij ondersteunen die dingen en denken actief mee.”

Hoe zijn de toekomstverwachtingen?

Dick: “Goed natuurlijk. We gaan er met z’n allen voor. Voor mij ligt er een rol om van de samenwerking een succes te maken. Uiteraard zullen we in de twintig jaar die voor ons liggen heus wel confl icten en knelpunten tegenkomen, het zou dom zijn om dat te ontkennen.

Maar zolang we werken vanuit gemeenschappelijkheid en we de drie factoren kwaliteit, kosten en tijd centraal blijven stellen, komen we er vast en zeker samen uit. Het wordt alleen maar leuker; nu is alles nog abstract en conceptueel, ik verheug me op het moment dat we echt kunnen gaan bouwen.”

Over de Binckhorst Het 130 hectare tellende bedrijventerrein de Binckhorst in Den Haag wordt tot 2030 getransformeerd tot een modern, stedelijk woon-, werk- en leefgebied. De Binckhorst krijgt een stoere uitstraling en een ondernemend, internationaal en duurzaam karakter.

Rondom een centraal gelegen stadspark worden circa 7.000 woningen (maximaal 5.000 tot 2020), 200.000 m² kantoren, 65.000 m² bedrijfsruimte, 65.000 m² vrijetijdsvoorzieningen en 65.000 m² aan grote publiekstrekkers gerealiseerd. Bouwfonds Property Development werkt in dit megaproject samen met BPF Bouwinvest en de gemeente Den Haag. Voor meer informatie: www.wereldstadaanzee.nl.

32

december 2008 - naw #30

33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ZO BRENGEN door: Elsbeth Vernout fotografie: Peter van Breukelen

Bouwfonds Property Development en Rabo Vastgoed gingen eind 2006 samen en werden daarmee onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep. De drie kernactiviteiten van deze internationale vastgoedonderneming zijn: ontwikkelen (Bouwfonds Property Development), financieren (FGH Bank) en investment management (Bouwfonds Asset Management). De Rabo Vastgoedgroep is onderdeel van de Rabobank Groep en die combinatie biedt talloze mogelijkheden tot samenwerking op het gebied van ontwikkelen, financieren, beleggen, het doen van (markt) onderzoek en het zoeken naar duurzame oplossingen. Het resultaat: meer maatwerk voor de klant, omdat die op een geïntegreerde manier kan worden bediend. Vier inspirerende voorbeelden van deze samenwerking tussen Bouwfonds en Rabobank.

WE DE FINANCIËLE

KENNIS

EN DE

KENNIS OVER VASTGOED

GOED BIJ ELKAAR.’

34

december 2008 - naw #30

SpringPlank Hypotheek De Rabo SpringPlank Hypotheek verlaagt de koopdrempel voor starters. Bij het project Prinsenstaete in Etten-Leur levert deze constructie al aardig wat potentiële kopers op.

De SpringPlank Hypotheek is een initiatief vanuit Rabobank Nederland. Vaak willen starters wel graag kopen, maar hebben ze een zetje nodig. De opzet is dat de koper voor 80 procent van de lasten voor 100 procent eigenaar is. De hypotheek wordt geknipt in een normaal deel en een renteloze lening. Bouwfonds Property Development betaalt die bijdrage. Na drie jaar wordt het inkomen van de starter opnieuw getoetst. Als dit zoals verwacht is gestegen, wordt de last alsnog marktconform.

Carlo van Dommelen is hoofd verkoop bij regio Zuid van Bouwfonds. “Bij Prinsenstaete in Etten-Leur liepen we er tegenaan dat de lasten te hoog werden voor starters. De prijzen voor de woningen liggen tussen de 220.000 en 400.000 euro. De SpringPlank Hypotheek is geen ei van Columbus. Maar wel een middel om de doelgroep te vergroten. We hebben al veel nieuwe mensen kunnen benaderen. Er zijn meerdere gesprekken uit voortgekomen.

Als we via deze weg een groter aantal huizen kunnen verkopen, dan is ons doel bereikt. Dezelfde constructie gaan we nu ook toepassen bij een project in Cuyk.”

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Prinsenstaete in Etten-Leur

Springplank voor starters ‘Prinsheerlijk wonen op de Leur’ is de slogan voor 39 appartementen in het historische centrum van Etten-Leur.

In een samenwerking tussen Bouwfonds Property Development, lokale makelaars en Rabobank West-Brabant Noord worden starters gestimuleerd de woningen in Prinsenstaete te kopen.

O

oit stond op het Van Bergenplein een oud kantoor van Rabobank. Na sloop heeft het plaatsgemaakt voor winkels, koopappartementen en een nieuw kantoor van Rabobank. Theo Klijn, ontwikkelingsmanager bij regio Zuid van Bouwfonds Property Development, is nauw betrokken bij de verkoop van de woningen.

“De appartementen zijn bedoeld voor een brede doelgroep, van starters tot senioren.

Om starters tegemoet te komen zijn we met Rabobank in zee gegaan met de Rabo SpringPlank Hypotheek. De starters financieren hun woning voor 80 procent

zelf, de overige 20 procent betalen ze volgens een groeimodel. Wij nemen de kosten voor onze rekening.”

Joëlle van den Heuvel, kantoordirecteur Etten-Leur van Rabobank West-Brabant Noord, noemt de constructie met de SpringPlank Hypotheek uniek. “We kunnen nu echt iets doen voor starters om hun lasten dragelijk te houden. Alle samenwerkende partijen kwamen eens in de twee weken op een vaste dag bij elkaar om de voortgang van het project te bespreken. Zo is de samenwerking continu gevoed. Hoe zet je dit project goed in de markt? Hoe bereiken we de doelgroep? Wat voor speciale acties gaan we doen? We hebben elkaar prima aangevuld.”

Ook Theo Klijn heeft de samenwerking als positief ervaren. “Het ging heel soepel.

We hebben een goede band met Rabobank.

In een paar weken waren we eruit. Wij zijn gemotiveerd om bij de eerste lichting te zitten die met deze hypotheekvorm werkt, want dat zet ons project extra op de kaart.”

‘Wij willen graag bij de eerste lichting zitten die met deze hypotheekvorm werkt’

Joëlle van den Heuvel van Rabobank en Theo Klijn van Bouwfonds Property Development.

37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

City Campus MAX in Utrecht

Het campusgevoel Samen een manier vinden om studenten en pas afgestudeerden aan een koopwoning te helpen. Dat was de uitdaging van Bouwfonds Property Development, Bouwfonds Asset Management en Rabobank Utrecht met het project City Campus MAX in Utrecht.

S

tudenten en net afgestudeerden vinden maar moeilijk betaalbare woonruimte in Utrecht. Met als gevolg een slechte doorstroming van studentenkamer naar een eigen appartement. Bij City Campus MAX krijgt de doelgroep korting bij het kopen van een huis via de Koopgarant-formule.

“Bouwfonds Asset Management biedt de kopers naar keuze 10 procent of 20 procent korting aan”, vertelt Anneke Bochem, senior locatiemanager bij regio Midden van Bouwfonds Property Development. “Zij zijn de eerste commerciële partij die met Koopgarant in zee gaat en die licentiehouder wordt.”

City Campus MAX verrijst aan het Europaplein in Utrecht, vlak bij het centrum, het Centraal Station en de ring.

Het complex bestaat uit drie woontorens met 989 een- en tweekamerappartementen.

Het gaat om 728 huurwoningen en 261 koopwoningen. De prijzen zijn rond de

Anneke Bochem van Bouwfonds Property Development en Bart Donkersloot van Rabobank.

90.000 euro inclusief parkeerplaats voor een eenkamerappartement. Voor het ware campusgevoel komt er een sportschool en worden exploitanten gezocht voor een café-restaurant, een videotheek, een wasserette en een uitzendbureau direct naast de deur.

Tot de Koopgarant-regeling er lag, hebben de samenwerkingspartners heel wat gesprekken gevoerd. “Het samenwerken is zoeken geweest”, vertelt Anneke Bochem. “Je moet ieders werkwijze en belangen leren kennen. Iedereen beheerst zijn vak voor honderd procent. Maar je moet elkaars taal gaan begrijpen”, aldus Anneke Bochem.

Rabobank Utrecht raakte anderhalf jaar geleden betrokken bij City Campus MAX. Directeur Bart Donkersloot: “Wij hadden al een samenwerking met twee grote makelaarspartijen in Utrecht. Samen hebben we gekeken: hoe kunnen we de verkoop starten? We hebben brochures ontwikkeld, een speciale website gemaakt met rekenmodules voor de starters en een verkoopmanifestatie gehouden. De samenwerking verliep prima, alleen het Koopgarant-verhaal leverde aanvankelijk spanningen op. Maar dat kwam uiteindelijk goed.

Voordeel voor ons is dat we tot een optimale verkoopmogelijkheid komen.”

‘Je moet elkaars taal gaan begrijpen’

Koopgarant voor starters Om de appartementen van City Campus MAX bereikbaar en betaalbaar te houden is gekozen voor de Koopgarantregeling. Kopers krijgen een korting van 10 procent of 20 procent bij aankoop van het appartement. Bouwfonds Asset Management zal tot na 2020 de rol ver vullen van fi nancier van de kortingen en van de partij die de terugkoop garandeert.

De terug koopgarantie verzekert de starter van een snelle verkoop bij verhuizing, winst en verlies worden gedeeld. De appartementen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep.

De wonin gen mogen niet onderverhuurd worden.

38

december 2008 - naw #30

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Columbuskwartier in Almere

Samen met de consument Bouwfonds Property Development ontwikkelt met Rabobank Almere en consumentenorganisatie SIR55 twaalf speciale patiowoningen voor senioren.

Bij de samenwerking moesten nieuwe wegen worden bewandeld.

D

irecteur Retail, Arthur Bouvy neemt per 1 oktober het stokje over van Bas Groen. Bas Groen was namens Rabobank Almere één van de samenwerkende partijen bij het project van SIR55 in het Columbuskwartier. Meerwaarde van de samenwerking was volgens hem dat de commerciële doelstellingen van de bank goed te combineren zijn met die van SIR55. Deze organisatie voor en door consumenten is ontstaan vanuit het idee dat ontwikkelaars niet genoeg inspelen op de wooneisen van ouderen.

Bas Groen: “Senioren weten heel goed hoe ze willen wonen. Wij willen meewerken aan hun wensen en faciliteren graag het bouwen voor de oudere consument die hierdoor langer zelfstandig kan wonen. Zodat het woningaanbod in het Columbuskwartier een afspiegeling is

van de maatschappij. Dat heeft met ons imago te maken.”

Op initiatief van de ontwikkelaars van regio Noord-West kwam de samenwerking tot stand. De twaalf woningen zijn ontwikkeld door SIR55, Bouwfonds fi nancierde de ontwikkelkosten en dekte het verkooprisico af. “Van oudsher hebben we al een band met SIR55 omdat ze hier in Almere een enthousiaste groep leden hebben”, vertelt Bas Groen. “Op ons kantoor heeft de organisatie het project kunnen presenteren.”

René van der Haar is senior conceptontwikkelaar bij Bouwfonds Nieuwe Markten.

Hij is voorstander van meer inmenging van consumenten bij ontwikkelen. “Het gaat puur om tradities doorbreken. In de hele sector. Zowel bij mijn collega’s als bij gemeenten. Een ontwikkelaar is het niet gewend om in zo’n vroeg stadium met consumenten rond de tafel te zitten. Ook gemeenten zijn ingesteld op het werken met professionele partijen. Maar de markt kantelt zich, wonen wordt meer een consumentengoed. Onze ontwikkelaars pakken dit goed op. We hebben de samenwerking zo ingericht dat alle partijen tot hun recht komen.”

‘Het gaat puur om tradities doorbreken’

René van der Haar van Bouwfonds Property Development en Arthur Bouvy, de opvolger van Bas Groen bij Rabobank Almere.

40

december 2008 - naw #30

41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Willem Louwers van Rabobank en Olaf Schoofs van Bouwfonds Property Development.

Carolus in ’s-Hertogenbosch

Drietrapsraket Bouwfonds Property Development ontwikkelt de locatie, FGH Bank fi nanciert de verkoop en Rabobank Den Bosch faciliteert en biedt bovendien huizenkopers de mogelijkheid voor een gunstige hypotheek. Ziedaar de drietrapsraket die leidde tot een succesvolle deal rond de Carolus-locatie in ’s-Hertogenbosch.

O

p een stedelijk knooppunt in de uitloper van natuurgebied de Heines worden straks 450 woningen gerealiseerd. Een unieke samenwerking tussen Bouwfonds Property Development, FGH Bank en Rabobank Den Bosch. “In Den Bosch fuseren drie ziekenhuislocaties tot één nieuw Jeroen Bosch Ziekenhuis”, vertelt Olaf Schoofs, ontwikkelingsmanager bij regio Zuid van Bouwfonds Property Development.

“Wij slopen de grauwe gebouwen van de achterblijvende ziekenhuislocaties en herontwikkelen deze plek tot een hoogwaardig stedelijk woon- en leefgebied, met veel groen en waterpartijen.”

Omdat het geld van de verkoop van de locatie al nodig was voor de nieuwbouw van het ziekenhuis, is er voor een saleand-lease-backconstructie gekozen. Het ziekenhuis moest tot 2011 namelijk wel operationeel blijven. “De constructie houdt

in dat Bouwfonds aan FGH Bank heeft gevraagd het ziekenhuis te kopen”, vertelt Olaf Schoofs. “Tot 2011 huurt het ziekenhuis het pand weer van FGH Bank. Na de verhuizing koopt Bouwfonds, op basis van een al gesloten koopovereenkomst, het pand. Op deze manier weet de klant al vanaf het begin welke koopsom hij krijgt.

De deal is fiscaal en fi nancieel interessant voor zowel het ziekenhuis als voor Bouwfonds. Rabobank heeft hierin bemiddeld en de fi nanciële constructie helpen uitwerken.”

Willem Louwers, directievoorzitter van Rabobank Den Bosch, is zeer tevreden over de samenwerking. “Het was buitengewoon. De creativiteit was heel groot.

Ontwikkelen is lef hebben, en dat heeft Bouwfonds. Als huisbankier van het ziekenhuis hebben wij de kennis over de vastgoedmarkt niet in huis, Bouwfonds heeft dat wel. Bovendien zijn de mensen van Bouwfonds regionaal georiënteerd, net als wij. Dat praat makkelijker. Zo brengen we de fi nanciële kennis en de kennis over vastgoed bij elkaar.” Olaf Schoofs: “Het succes van dit verhaal was de integrale aanpak. De klant had maar met één partij te maken. Bij de gehele deal hadden ze met hetzelfde onderhandelingsteam te maken.

Samen vormden Bouwfonds, FGH Bank en Rabobank Den Bosch een integrale keten.”

‘Samen vormden Bouwfonds, FGH Bank en Rabobank Den Bosch een integrale keten’

42 2

december decemb dec ember emb e 2008 er 20 8 - naw 200 naw #3 #30 0

43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Kopersvereniging & Bouwfonds

Samen sterk door: Robert Heukels fotografie: Hans van den Heuvel

Steeds vaker bundelen aspirant-bewoners van nieuw te ontwikkelen projecten hun krachten. Zo vormen ze één krachtig aanspreekpunt voor de ontwikkelaar en andere betrokken partijen. Lastig? Of juist handig, zo’n kopersvereniging? Een kijkje naar de praktijk in de wijk ’s Gravenhout Het Bos in Nootdorp.

Rodney Bos en Patrick Rikken.

44

december 2008 - naw #30

45

Marco van Daalen: ‘Wat me opviel was dat de bestuursleden nooit iets voor zichzelf wilden regelen. Ze gingen altijd voor álle leden.’

H

et was al snel duidelijk, de gloednieuwe Nootdorpse wijk ’s Gravenhout Het Bos werkte als een magneet.

Met name jonge gezinnen lonkten naar een woning in deze groene, kindvriendelijke wijk. Bewoner Patrick Rikken: “De huizen kregen de looks van de jaren dertig, maar niet het onderhoud. Ik ben puur op het uiterlijk afgegaan. Het is een ontzettend populaire wijk, ik denk dat er per perceel wel vijfendertig tot vijftig inschrijvingen waren.”

De realisatie van de wijk ging van start, er worden meer dan 300 huizen gebouwd, verdeeld over vier fases. Patrick was onmiddellijk nieuwsgierig. “Ik ging op internet kijken, dacht: laat ik eens contact zoeken, wie heeft daar nog meer een huis gekocht? Zo kwam ik erachter dat er zich een kopersvereniging had gevormd. Een aantal mensen had ervaringen met het kopen van nieuwbouwhuizen, die hadden in het verleden te maken gekregen met problemen, met vertragingen in de bouw en heel veel fouten. Zij dachten: laten we ons verenigen, dan kunnen we een vuist maken.”

Transparant Een van die mensen was Rodney Bos. Net als Patrick Rikken een jonge vader. Rodney werd voorzitter van de kopersvereniging, Patrick de vice-voorzitter. Rodney: “Ik had al wat ervaring met zo’n vereniging, kende de voordelen. Daarbij ben ik iemand die het hartstikke leuk vindt met wat gelijkgestemden iets voor elkaar te krijgen. Het succes zit hem erin dat als je één aanspreekpunt vormt, je gelijkwaardiger met de projectontwikkelaar kunt praten.

Je wordt veel meer gezien als een volwaardige gesprekspartner.”

De situatie vroeg er ook om, de bouw liep aanvankelijk stroef, het contact met Bouwfonds Property Development was nog niet optimaal. Patrick: “Er waren vertragingen in het bouwproces en er was veel ruis. Dan krijg je dat mensen allerlei verhalen verzinnen; er ontstaan roddels en geruchten. Dat is voor een projectontwikkelaar natuurlijk ook ongunstig. Toen zijn wij, als vereniging, in gesprek gegaan. Hebben we gezegd: ‘Wij weten wat er leeft onder de kopers, wij kennen de geluiden, willen jullie transparant met ons communiceren?’

Aanvankelijk reageerde Bouwfonds Property Development wat terughoudend, het was nieuw voor ze om met zo’n vereniging aan

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Patrick Rikken: ‘Dan krijg je dat mensen allerlei verhalen verzinnen; er ontstaan roddels en geruchten.’

tafel te moeten; uiteindelijk kwam de vereniging in contact met Marco van Daalen, hoofd Bouwmanagement van regio Zuid-West.

Marco besefte: we hebben allebei een belang. En zo is het ook, waar de belangen van kopers en projectontwikkelaar overeenkomen, moet je elkaar ontmoeten.”

Rodney: “Wij kunnen best harde woorden laten vallen als dat nodig is, maar we hebben niet het pad van de confrontatie gekozen, wel het pad van de samenwerking.”

Als in een jungle De vertraging van de bouw zat vooral in fase 2, waardoor fase 3 lang op zich liet wachten. Patrick: “Wij hebben aangedrongen op een oplossing.” Rodney: “En toen heeft Bouwfonds Property Development de fases 3 en 4 vrijwel parallel getrokken, waardoor er enorme tijdwinst werd geboekt. Dat was echt een succes.”

Patrick: “En wat ik ook als een succes heb ervaren is dat er uiteindelijk veel transparanter werd gecommuniceerd. Het is net als bij de treinreizigers op het station. Als de trein later komt en je hoort maar niks, word je onrustig. Krijg je te horen: ‘Excuses mensen, wisselstoring’, dan heb je meer rust. En verder heb je al die voordelen die naar voren komen wanneer je je verenigt.

Ervaringen delen, waar mogelijk groepskortingen bedingen, de kracht van het getal.” Rodney: “We mogen best trots zijn op wat er bereikt is. Dat de mensen zo bij elkaar zijn gebracht. De kracht zit hem echt in het ‘samen’. Als één koper een probleem heeft staat hij veel minder sterk dan als blijkt dat er een hele groep datzelfde probleem heeft. Je kunt dan één aanspreekpunt vormen naar andere partijen. Zo hadden we het probleem met het aantal bomen dat in de wijk stond. Voor sommigen was het een ondoordringbare jungle geworden. Toen is er na het nodige praten een oplossing gevonden en heeft Bouwfonds besloten een aantal bomen weg te halen.”

Voorkom geruchten Ze sommen een lijst met voordelen op die de kopersvereniging met zich mee heeft gebracht. Zoals het oprichten van een inkoopcommissie. Rodney: “Konden we met pasjes leuke kortingen bij een bouwmarkt krijgen.” En dat ze als groep een keuring lieten

doen. Patrick: “Anders betaal je je scheel aan keuringen, nu kon je van elkaar profiteren. Een specialist kijkt naar het metselwerk, het kozijnenwerk, noem alles maar op. Omdat het veelal om groepen identieke huizen ging, kon je vroegtijdig fouten ontdekken en deze dan meteen, voor een hele groep, herstellen of voorkomen.

Dat is een paar keer zo gebeurd. Zo bespaar je een hoop ellende en geld. Voor Bouwfonds was dit ook prettig, omdat men met al die kennis en ervaringen in een vroeg stadium kon anticiperen op eventuele problemen.”

Gaandeweg bleek het bestaan van de kopersvereniging ook almaar aantrekkelijker voor Bouwfonds. De vereniging werkte als een soort mediator, een zeef van informatie, ze bracht rust, duidelijkheid én eensgezindheid. Patrick: “Dit is een moderne tijd waarin mensen elkaar toch altijd wel vinden, op een forum of waar dan ook. Ons forum is altijd heel goed bezocht geweest. Dus zeiden we tegen Bouwfonds: geef ons open en eerlijk informatie, voorkom geruchten. Ik denk eigenlijk dat het heel goed zou zijn wanneer een projectontwikkelaar uit zichzelf standaard een forum aanbiedt. En aan de andere kant hebben wij Bouwfonds ook kunnen helpen. Er waren tijdens de bouw altijd heel veel bezoekjes van nieuwsgierige kopers in het weekend, maar dat was veel te belastend en gevaarlijk. Toen hebben wij tegen die mensen gezegd: doe dat nou niet.”

Strandfeest Het samen optrekken werkte ook na de oplevering van de woningen aangenaam door. Patrick: “Ik heb al in heel wat wijken gewoond, maar zo’n hechte band als hier heb ik nog nooit meegemaakt. De binding tussen de mensen is groot, ik denk toch dat het bestaan van een kopersvereniging daarmee te maken heeft.”

Rodney: “Er is een feestcommissie, we hebben een strandfeest gehad, er was meteen sociale cohesie.”

Patrick: “En een van die feesten is gesponsord door Bouwfonds.”

En nu de bouw gestaag vordert, eind dit jaar wordt het laatste huis opgeleverd? Rodney: “Dan wordt de kopersvereniging óf ontbonden óf het wordt een wijkvereniging. Als het aan dit bestuur ligt: dat laatste.”

Marco van Daalen Hoofd Bouwmanagement bij regio Zuid-West van Bouwfonds Property Development.

‘MET ZO’N KOPERSVERENIGING KUN JE ALLEEN MAAR BLIJ ZIJN’ U bent niet bang voor kopersverenigingen?

“Integendeel. Het is vaak onmogelijk om met alle kopers individueel te praten, maar als je met een collectief te maken hebt, kun je er echt de tijd voor nemen. Je krijgt meer feedback en vaak ook genuanceerder. Ik ben erg voor open- en eerlijkheid en juich deze vorm toe. Zeker als beide partijen zo open zijn als in het geval met ’s Gravenhout Het Bos. Dat is een vereniging die echt het goede voorbeeld geeft. Soms zijn er ook kopersverenigingen die misbruik maken van de situatie. Het succes van de samenwerking heeft ook te maken met een positieve en constructieve houding van de kopersvereniging en van Bouwfonds.”

Wat zijn nu jullie voordelen?

“Eén koper kan ergens ontevreden over zijn, maar dan is altijd de vraag: ervaart die ene persoon dat nou zo of zijn het er toch 20 en durven 19 er niks van te zeggen? Als dat zo zou zijn, vind ik dat toch vervelend. Als er iets is, wil ik er graag iets aan doen. Zo’n vereniging weet heel goed wat er leeft onder de mensen, wat écht een probleem is.”

En zeker zo’n vereniging als ’s Gravenhout Het Bos? “Ja. Zij bleven steeds een actieve rol spelen, waarbij me opviel dat die bestuursleden nooit ook maar iets voor zichzelf wilden regelen. Ze gingen altijd voor álle leden.

Dat was gewoon hartstikke goed.”

46

december 2008 - naw #30

47

tekst: Raquel Mourik en Dieuwertje van de Moosdijk

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Goed werk! I 7321 MA

fotografie: Timo Sorber

Goed werk!

‘Liever Apeldoorn dan Moskou’ Wie: Hans Wesselink (58) Beroep: directievoorzitter Rabobank Apeldoorn en Omgeving en voorzitter VNO-NCW Stedendriehoek Waar: Apeldoorn MA in de postcode staat voor: Middel om Apeldoorn te promoten “Ik woon en werk in Apeldoorn. Het is de elfde stad van het land, dat weet bijna niemand. Er wonen 160.000 mensen.

Binnen vijftig kilometer vind je vijf universiteiten, we hebben geen hoogbouw,

geen probleemwijken en er is veel natuur.

Apeldoorners zouden wel wat trotser mogen zijn op hun stad. Met het nieuwe Omnisport-centrum zetten we Apeldoorn echt op de kaart. Het overdekte centrum werd voor het eerst gebruikt tijdens de Davis Cup-ontmoeting Nederland-ZuidKorea. Ik was daar zelf ook bij, samen met vijfduizend andere supporters. De sfeer was geweldig. Het Omnisportcentrum is uniek voor Nederland. Er is een wielerbaan, een atletiekbaan en een sporthal. Die overdekte wielerbaan is de

enige in Nederland. In 2011 wordt hier het WK baanwielrennen gehouden. Daar heb ik zelf nog voor gelobbyd. De organisatie gaf de voorkeur aan Apeldoorn boven Moskou. Dat zegt toch wel wat. Het centrum is trouwens niet alleen bestemd voor topsport. Overdag sporten hier scholen en er worden veel verschillende trainingen gegeven. Ik verwacht dat ik veel in het centrum te vinden zal zijn.

Als supporter wel te verstaan. Zelf doe ik aan fitness en golf, daar is het nét te klein voor.”

48

december 2008 - naw #30

49

Goed werk! bijzonder gebouw

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vathorst in Amersfoort

fotografie: Agnes Kappert

Boven het maaiveld

LANDMARK in het kort: Naam: Landmark (ook wel Statergebouw of Kantoor Stater).

Locatie: Vathorst, KantorenPark Podium, Amersfoort.

Opdrachtgevers: Bouwfonds MAB Ontwikkeling in samenwerking met Vof KantorenPark Podium, Amersfoort.

Ontworpen door: Van Tilburg Ibelings Von Behr architecten.

Oppervlakte: ca. 18.000 m2 over drie gebouwen.

Opvallend: De kantoren zijn gebouwd op een promenadedek dat circa anderhalve meter boven het maaiveld ligt.

Extra: KantorenPark Podium heeft twee hectare groenvoorzieningen en meerdere singels en waterpartijen. In het midden van het terrein ligt het openbare waterpark.

Bij Amersfoort Vathorst verrijst het innovatieve KantorenPark Podium. Het gebouw Landmark van de organisatie Stater opende als eerste zijn deuren. Het is een open, betrouwbaar en duurzaam gebouw. Een kantoor met allure, maar zonder kapsones.

L

andmark, ontwikkeld door Bouwfonds MAB Ontwikkeling, is zo’n gebouw dat zijn naam eer aandoet. Het eerste pand op KantorenPark Podium markeert het landschap in Vathorst (Amersfoort), simpelweg door er te zijn. In het gebouw is het hoofdkantoor van Stater, internationaal dienstverlener voor hypothecaire geldverstrekkers, ondergebracht. Daarom wordt Landmark ook wel het Statergebouw genoemd. De komende jaren zullen veel buren aanschuiven. In totaal is er op KantorenPark Podium ruimte voor zo’n twintig kantoren. De verwachting is dat het rond 2012 volledig ingericht zal zijn.

De naam Podium komt niet uit de lucht vallen. Op zo’n ander-

halve meter boven het maaiveld is als het ware een plateau neergelegd, waarop de kantoren zijn gebouwd. Door die anderhalve meter extra is het gebouw een duidelijk zichtbaar punt geworden – inderdaad: een landmark. De mensen die hier werken kunnen zo extra genieten van het weidse uitzicht. Onder het promenadedek is een parkeergarage ingericht met ruimte voor 281 auto’s. Landmark biedt plaats aan zo’n 1000 werknemers.

Naar de hemel Het gebouw lijkt de eigenschappen te hebben die voor een fi nanciële dienstverlener onontbeerlijk zijn: open, betrouwbaar en duurzaam. In de glazen middenhal komt de openheid tot uitdruk-

king. Hier bevinden zich uiteraard de entree, maar ook twee restaurants, een vergadercentrum en de verbindingsbruggen waarover je van de ene naar de andere vleugel kunt lopen. Van buitenaf is goed te zien hoeveel verkeer er op de brug is. Om de ruimtelijke beleving te vergroten, is er aan de noordranden van het dak van het atrium een glazen strook aangebracht. Zo kun je direct naar de hemel kijken.

Vanuit de glazen hal waaieren drie kantoorgebouwen uit in verschillende richtingen. Ze bestaan uit negen, zeven en zes bouwlagen. De eerste twee lagen van elk van de drie gebouwen bestaan uit glas.

Daarboven is gekozen voor keramische elementen in terracottakleur.

Er is veel gewerkt met natuurlijke materialen omdat die mooi blijven

als ze ouder worden en weinig onderhoud vragen.

De ramen op de hogere lagen hebben een syncopisch ritme, oftewel ze verspringen onregelmatig, waardoor een speels effect ontstaat. De gevel op de kop van de drie gebouwen is in zijn geheel opgetrokken uit glas. Het felle zonlicht wordt buiten gehouden met schoepen met fotovoltaïsche cellen.

Het fraaie kantoorpand werd prefab gebouwd. Het bouwproces is daardoor snel verlopen. De eerste paal ging in september 2006 de grond in, in februari 2008 werd het kantoorpand opgeleverd.

Al met al is Landmark een gebouw geworden met allure, maar zonder kapsones.

50

december 2008 - naw #30

51

Goed werk! eerste prijs

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Goed werk! nieuw project

Ruimte aan de Maas Nouville Ontwikkelaars won met Oolderveste in Roermond Project: OolderVeste, Roermond Wat: Circa 900 woningen Kernwoorden: Kwaliteit, variatie, tijdloos, water Prijs: Stadsontwikkelings Award 2008 van de stad Roermond, een initiatief van het magazine Citylife, bestaande uit een kunstwerk en een geldbedrag voor een goed doel Waarom deze prijs gewonnen? Omdat Nouville Ontwikkelaars zich bijzonder heeft ingezet voor Roermond. De planologische procedure van het gebied OolderVeste was in dit geval een risicovolle onderneming die ruim 8 jaar heeft geduurd.

Woon-werkdorp Puur Blaricum De Stadsontwikkelings Award 2008 gaat elk jaar naar een organisatie die een belangrijke bijdrage levert aan de stad Roermond. Dit jaar ging de prijs naar Bouwfonds-dochter Nouville Ontwikkelaars voor de ontwikkeling van woongebied OolderVeste.

B

egin jaren tachtig waren de eerste plannen voor woongebied OolderVeste er al. Het duurde tot 2005 voor er daadwerkelijk werd begonnen met de realisatie van het plan. Inmiddels zijn er zo’n 300 woningen opgeleverd. In 2013 zullen dat er circa 900 zijn.

Nouville Ontwikkelaars heeft dit gebied gezicht gegeven. Directeur Carl Smeets: “De Stadsontwikkelings Award 2008 is bestemd voor een organisatie die een bijdrage levert aan de stad Roermond. Het nieuwe woongebied OolderVeste is een grootschalige operatie voor Roermond. Om te voorkomen dat het gebied, dat in de winterbedding van de Maas ligt, onder water loopt, is het opgehoogd. Nu zal het statistisch gezien hooguit een keer in de 1250 jaar overstromen. Wethouder Jos van Rey heeft zich sterk

gemaakt voor de realisatie van dit gebied.

Roermond profileert zich als stad die in beweging is. De gemeente wil werkgelegenheid naar zich toe trekken, dan moet je ook voldoende woonruimte bieden.”

Limburgse baksteen OolderVeste bestaat uit vier deelplannen: De Veste, het Ommeland, Bos en Lommer en Wonen aan het water. De gemene deler in die deelplannen is groen, water en variatie in woningaanbod. Ook de zelfbouwer heeft hier de ruimte met verschillende mogelijkheden in bouwstijlen, van traditioneel tot modern, mits dit past binnen het beeldregieplan. In het geval van OolderVeste is dat beeld gerelateerd aan de architectuur van de Limburgse Maasdorpen en de baksteenarchitectuur uit de jaren dertig van de vorige eeuw.

Het authentieke Blaricum diende als inspiratiebron voor het nieuwe duurzame woongebied Puur Blaricum in De Blaricummermeent. Dat betekent veel groen en smalle weggetjes met klinkerbestrating. Bouwfonds Property Development realiseert er samen met AM circa 230 woningen.

Naam: Puur Blaricum.

Waar: Puur Blaricum is een deelgebied van De Blaricummermeent in Blaricum. Deze nieuwe woon-werklocatie ligt tussen de bebouwde kom van Huizen en de A27. In het noordoosten grenst het gebied aan het Gooimeer en in het zuidwesten aan nieuwbouwwijk de Bijvanck. Het plan wordt doorkruist door een kronkelend riviertje.

Wat: Bouwfonds Property Development realiseert samen met AM circa 230 woningen. Ruim 32 daarvan zijn woon-werkwoningen die in dit geval geschikt zijn voor thuiswerk in zogenaamde vrije beroepen in het hogere segment, zoals advocatuur en architectuur.

Karakter: Het authentieke Blaricum diende als inspiratie. Daarom kent het plan veel smalle weggetjes met klinkerbestrating en geclusterde woningen. Het groene karakter van Blaricum vind je terug in de hagen, maar ook in bomen in de voor- en achtertuinen die in het plan zijn meegenomen. Alle panden hebben een eigentijdse vormgeving met bijzondere kapvormen en zijn uitgevoerd in duurzame materialen. Ze worden gebouwd op ruime kavels. De wijk laat zich het beste omschrijven als klassiek chic, maar ingetogen.

Architecten: Buro Lubbers bewaakte als landschapsarchitect het totaalbeeld. De architecten, Drost + Van Veen, Faro Architectuur

en Grosveld Van der Velde, hebben ieder een andere ontwerpstijl, maar dankzij de voorschriften zijn alle woningen in Puur Blaricum één grote familie geworden.

Type woningen: Twee-onder-een-kap, rijtjeswoningen, appartementen, vrijstaande woon-werkwoningen, huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

Prijzen woningen: Tussen ca. € 193.500 en € 1 miljoen.

De planning: Het plan wordt verder uitgewerkt in 2009. Begin 2010 start de verkoop, de bouw begint april 2010 en als alles volgens plan verloopt worden de eerste woningen in het tweede kwartaal van 2011 opgeleverd.

Bijzonder: Haico Taekema, ontwikkelingsmanager bij regio Noord-West van Bouwfonds Property Development: “De hoogwaardige architectuur maakt dit plan bijzonder. Ik heb nog niet eerder een plan gemaakt waarbij architectuur zo aanwezig is. De ontwerpen die de architecten aanleverden zijn weliswaar onderscheidend, maar de associatie met Blaricum blijft overeind. Verder stelde de gemeente eisen aan de duurzaamheid. Daarom zal er bijvoorbeeld gewerkt worden met een warmtekoudeopslagsysteem. Dat systeem werd tot nu toe vooral toegepast bij kantoren, appartementen of nieuwbouwwijken met een hoge dichtheid. In Puur Blaricum, waar de woningen losjes over het plan zijn verdeeld, wordt dit nu ook gebruikt voor alle woningen.”

52

december 2008 - naw #30

53

Goed werk! kunstaanbieding

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Clemens Boon

FEITEN OVER HET KUNSTWERK Titel: zonder titel #0117 Jaar: 2008 Formaat: 37 x 91 cm Oplage: 30 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: C-print en zeefdruk Papier: Hahnemühle german etching (310 grams) Prijs: € 195,- (inclusief btw, exclusief € 7,25 verzendkosten)

Bestellen: via www.naw.nl

Veel met weinig Speciaal voor de lezers van NAW magazine selecteerde de Bouwfonds Kunststichting dit bijzondere werk van de Nederlandse kunstenares Linda Arts.

U kunt het bestellen via www.naw.nl.

Deze aanbieding voor lezers van NAW is een initiatief van Bouwfonds Property Development in samenwerking met de Bouwfonds Kunststichting.

W

ie haar werk voor het eerst ziet, realiseert zich misschien niet hoe gevarieerd het eigenlijk is. Je ziet minimalistisch werk waar horizontale en soms verticale banen het beeld bepalen. En een sober kleurgebruik: zwart, wit, grijstinten en hier en daar een zweempje kleur. En toch: twee op het eerste gezicht identieke schilderijen hebben een verrassend verschillend effect. Wat ze gemeen hebben is de opbouw van banen die in tal van

gradaties verlopen van zwart naar wit.

Maar bij het ene overheerst het matte zwart, het andere lijkt licht uit te stralen. Het ene schilderij lijkt los te komen van de wand, het andere niet.

Haar schilderijen gaan over licht en ruimte, vertelt Linda Arts, over het verbinden van contrasten zoals horizontaal en verticaal, mat en glanzend, licht en donker. Ze begint haar ingetogen schilderijen volgens een vooropgezet plan, maar niet zelden is ze zelf verrast door het eindresultaat. In haar grafi sche werk worden banen afgeplakt met tape en zorgt

transparant zwarte inkt vervolgens voor een rijke variatie aan grijstinten. Het papier speelt ook een belangrijke rol, dat gaat door zijn oneffen structuur meedoen in het beeld.

In haar schilderwerk – “grafiek komt vrij letterlijk voort uit mijn schilderwerk en andersom” – zien we daarnaast een belangrijke handmatige toevoeging: de banen schildert ze zelf. De oneffenheden die dat oplevert, maken haar werken warm, zacht en persoonlijk, vindt ze. “Ik voel me geen minimalist in de letterlijke zin.”

Nee, Linda Arts is niet bang dat het schilderen van banen in zwart en wit, en alle grijstinten daartussen, gaat vervelen.

Dat haar interesse voor abstracte kunst verflauwt. Begeleiders op de Academie

Linda Arts (Tilburg, 1971) rondde in 1995 de Tilburgse Academie voor Beeldende Vorming af. Sindsdien exposeert ze in binnen- en buitenland en verkoopt ze haar werk.

vroegen het haar ook bij haar afstuderen.

“Hoeveel rek hier nog in zit? Eindeloos veel! Juist door uit te sluiten, door enige beperkingen te stellen, creëer ik heel veel ruimte. Ik voel geen kader.”

Haar grafi sch werk is in april 2009 te zien in een groepstentoonstelling in New York, www.lindaarts.nl.

54

december 2008 - naw #30

Goed werk! doelgroep - gezin

‘Lekker schoon zo’n nieuw huis’ Vroeger werden in het Bergh Kwartier in Oss tapijten en meubelstoffen gemaakt, nu realiseert Bouwfonds Property Development hier 300 woningen en appartementen. Dudu en Yalcin Tok wonen met hun drie kinderen in de eerste opgeleverde woning van deze wijk.

Wie: Dudu (35) en Yalcin Tok (41) en hun drie kinderen Beroep: huisvrouw en uitbener Wonen: sinds december vorig jaar in het Bergh Kwartier in Oss Het Bergh Kwartier: “We hebben jarenlang gehuurd in Ruwaard, een andere wijk in Oss. Ruwaard is een mooie wijk. Rustig en groen. We woonden vlak bij een park en een winkelcentrum. We waren net op zoek naar een eigen woning toen mijn broer kwam met een advertentie van het Bergh Kwartier. We zijn gaan kijken en hebben ons meteen ingeschreven.”

Plus en min: “Het is vlak bij het centrum. Met de trein ben je zo in de stad. Het belangrijkste voor mij was dat het een totaal nieuw huis was. Dat is lekker schoon. Wel had de zolder iets groter mogen zijn, zodat we er een extra slaapkamer konden inrichten. Ik kijk ernaar uit dat de hele wijk klaar is; nu wordt er voor ons huis een flatgebouw gebouwd en daardoor is er natuurlijk nog weinig echte sfeer in de straat. Gelukkig zijn de straten wel dicht, maar er komt toch wel veel zand en stof naar binnen. Dat zal straks in mei, als de flat klaar is, wel over zijn.”

De woning: “We wonen in een rijtjeswoning, op de hoek. Ons huis heet Cashmire. Alles in de wijk verwijst naar de industriële geschiedenis van dit gebied. Vroeger was hier een tapijtfabriek gevestigd. Dat zie je ook terug in de straatnamen.

Op de begane grond hebben we een woonkamer en een keuken.

De schuur is aan het huis gebouwd, maar die heb ik ingericht als bijkeuken. Toen misten we natuurlijk weer een schuur.

Daarom hebben we zelf een houten schuur in de tuin gezet.

Aan de achterkant van het huis hebben we een aanbouw geplaatst, daardoor is de woonkamer met 2,5 meter verlengd.

Boven hebben we drie slaapkamers en daarboven is de zolder.”

Droomhuis: “Als het hier helemaal klaar is, is het echt leuk.

We hebben veel meer ruimte dan in ons vorige huis. De tuin is minder groot, maar dat vind ik niet erg. Als je je tuin mooi wilt houden, ben je er veel tijd mee kwijt. We hebben het huis naar onze eigen smaak kunnen indelen. Ik heb gekozen voor standaardbouw. Alles wat ik wilde, zit erin.”

De kinderen: “We waren de eersten die in deze wijk kwamen wonen. Voor de kinderen was dat moeilijk. Al hun vriendjes en vriendinnetjes woonden in Ruwaard. Maar binnen een maand was de hele straat bewoond en toen kregen ze nieuwe vriendjes.”

Fijnste plekje in huis: “Mijn woonkamer. Hij is lekker ruim, zeker met die uitbouw. Ik kan eindelijk al mijn spullen kwijt.”

55

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Anneke Hymmen

56

december 2008 - naw #30

57

Goed werk! nieuw project

fotografie: Anneke Hymmen

Zorg & wonen in

Mozaïek

Een unieke combinatie: in de ene vleugel zijn 52 ‘gewone’ koopwoningen gerealiseerd, in de andere vleugel 33 woonruimtes voor mensen met een handicap, aangevuld met begeleiding en verzorging.

M

ozaïek in Amstelveen is het nieuwste project van Ons Tweede Thuis en Bouwfonds Property Development. Ad van Leeuwen, directeur Ons Tweede Thuis, vindt het pand heel erg geslaagd. “Dat komt door de mooie architectuur en de goede materiaalkeuze. In het zorggedeelte komt die goede aanpak terug in de brede gangen en bijvoorbeeld de manier waarop de tilliften geïntegreerd zijn.”

De vraag naar woonruimte met bijbehorende begeleiding en verzorging neemt toe, zegt hij. Steeds vaker gebeurt dit in woon-

combinaties, zoals Mozaïek. Veel kopers werden aangetrokken door de ruime buitenruimtes van de luxe appartementen en het ruime aanbod aan voorzieningen waar ze wellicht op latere leeftijd gebruik van kunnen maken. Ad van Leeuwen: “Dat is de meerwaarde van gecombineerde woonprojecten zoals Mozaïek: kopers kunnen onze faciliteiten zoals de parkeergarage en het restaurant gebruiken. Maar ze kunnen ook bijvoorbeeld zorg bij ons inkopen. En gehandicapte bewoners zijn hier niet geïsoleerd, maar kunnen midden in de maatschappij blijven wonen.” Voor meer informatie zie: www.onstweedethuis.nl.

Woonvoorziening Mozaïek in Amstelveen is in opdracht van stichting Ons Tweede Thuis door Bouwfonds Property Development ontwikkeld. De architect is ZZDP uit Amsterdam, de aannemer is UBA uit Uithoorn. In mei 2008 zijn de woningen opgeleverd.

Ons Tweede Thuis biedt mensen met een (verstandelijke, meervoudige of lichamelijke) handicap een breed en flexibel hulpverleningsaanbod, zowel in de thuissituatie als in specifieke woonvormen, dagcentra en werkprojecten.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Goed werk! column

Joost Zwagerman

fotografie: Peter Boer

De man uit Amsterdam Sinds een paar jaar heb ik een houten huisje in de kop van Noord-Holland. Het huisje ligt, voor zover dat nog mogelijk is in Nederland, ‘midden in het niks’ – althans, zo beoordeelt de Amsterdammer in mij die plek. Mijn huisje bevindt zich niet in of nabij toeristenoorden, wandel- of fietsroutes zijn er niet uitgezet en horeca is er ook niet veel. Ik kan er vaak mijn geluk niet op, maar nu en dan wantrouw ik dat geluk. Zou ik alle dagen van het jaar in het dorp willen wonen? Mwah, niet echt. Maar waarom eigenlijk niet, nu ik het er vaak zo overrompelend hevig naar mijn zin heb?

Ik denk dat ik in de loop van de jaren danig en duchtig tot stadsbewoner ben geboetseerd. Dat is onvermijdelijk. Na vijfentwintig jaar wonen in Amsterdam begin ik last te krijgen van datgene waar Amsterdammers elders in het land nogal eens om worden verafschuwd: ik betrap me er vaak op dat ik het Amsterdamse leven van alledag als maat van alle dingen beschouw, en de Amsterdamse zeden en gewoonten als maatgevend voor die van de rest in het land. Typisch dat Amsterdamse chauvinisme, meent men in de rest van Nederland, en ik vrees dat ‘de rest’ daar groot gelijk in heeft.

Ik heb, kortom, een beetje een hekel aan een eigenschap die ik in mezelf bespeur – en als excuus beweer ik dan dat ‘de omgeving’, in dit geval dus Amsterdam, mij die eigenschap heeft toebedeeld. Maar is het wel een excuus? Is het niet een onontkoombare waarheid? Wie lang op één plek woont, gaat samenvallen met die plek. Als ik dus naar mijn zomerhuisje vertrek, dan arriveert daar in de beleving van de dorpsbevolking ‘die man uit Amsterdam’. Daarna kom ikzelf pas, zogezegd. Omgekeerd noem ik alle dorpsbewoners ook inderdaad dorpsbewoners – en dat is wat ze voor mij ook heel vaak zijn. Hun identiteit valt samen met de plaats waar ze wonen. Wáár je bent, is bepalend voor wie je bent.

Zouden hedendaagse architecten dit fenomeen wel vaak genoeg beseffen? Architecten beweren van alles en nog wat over woongenot en leefomgeving, maar je hoort ze zelden over het feit dat ze door middel van hun ontwerpen en planologische vergezichten in feite doordringen tot in de ziel en het gemoed van toekomstige bewoners. Gebouwen ontwerpen betekent indirect ook dat je mensen ontwerpt.

Ik was een ander geweest dan ik nu ben als ik op mijn twintigste in dat houten zomerhuisje in de polder terecht was gekomen. En ik vrees dat ‘Amsterdamse eigenschappen’ dieper in me waren doorgedrongen als ik niet af en toe had kunnen uitwijken naar die geliefde plek ‘midden in het niets’.

In het besef dat de omgeving eigen en andermans karakter kan beïnvloeden en soms zelfs bepalen, kan het niet anders of we kijken anders naar de dingen die ons omringen. Een rij populieren schraagt de ziel. Een tramrails tussen negentiende-eeuwse huizenblokken doet dat evenzeer.

Die kapotte bushalte betekent een kras in ons binnenste Sommigen zeggen dat ook de dingen ‘bezield’ kunnen zijn. De waarheid is andersom: de dingen bezielen ons. Daarom kunnen sommige vormen van vandalisme ook zo hard aankomen. Het is niet uitsluitend, zoals cynici dit vaak beweren, een kwestie van burgermansverontwaardiging als wij ons daar druk om maken. Ik noem maar iets: we komen dagelijks langs een bushalte; op een dag blijkt die halte vernield, en het is alsof het onszelf is aangedaan. De kapotte bushalte betekent een kras in ons binnenste. Zo’n kras dringt dieper door dan kwesties van normen en waarden, dan noties van moraal. Het is verkeerd en ook vaak lui om te denken dat de dingen er zijn om ons bestaan te veraangenamen en van dienst te zijn; de dingen vertellen ons wie we zijn en welke plaats we te midden van de dingen innemen, zij dragen het verhaal van ons leven.

59

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

NAW service

Profiel

NAW staat vanaf nu niet meer alleen voor dit kwartaalmagazine, het is de naam voor een multimediaal platform waartoe ook de NAW dossiers, NAW rapporten, NAW nieuwsbrief en NAW events behoren. Bovendien is er de website NAW.nl, waar u alle (ook de reeds eerder versche-

Bouwfonds Property Development is onder diverse labels actief als allround ontwikkelaar van woongebieden, commercieel vastgoed en multifunctionele projecten. Bouwfonds Property Development is toonaangevend in Nederland, maar ook in de andere thuislanden Duitsland en Frankrijk.

Daarnaast richten we ons tevens op groei van de activiteiten in een aantal andere Europese landen, gefundeerd op de expertise als gebiedsontwikkelaar, de visie op de markt en de kwaliteit van de projecten. Jaarlijks ontwikkelen en verkopen we in Europa meer dan 10.000 woningen, waarvan 7.000 woningen in Nederland. Bouwfonds Property Development heeft in Europa ruim 600.000 m² commercieel vastgoed in aanbouw.

nen) publicaties kunt downloaden of bestellen. Op NAW.nl kunt u zich verder aanmelden voor de NAW nieuwsbrief en voor NAW events of speciale lezersaanbiedingen bestellen.

Kortom, www.naw.nl is de digitale thuishaven van het totale NAW platform.

Lezersaanbieding Wat we kunnen leren van de Engelse gebiedsontwikkelingspraktijk?

Onlangs verscheen een extra NAW dossier: Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland. In dit dossier staan de resultaten van een onderzoek aan de TU Delft naar de kenmerken van de gebiedsontwikkelingpraktijk in Engeland, de verschillen en overeenkomsten met de Nederlandse prakrijk en de lessen die we daaruit kunnen leren. Het onderzoek is uitgevoerd door de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling en Onderzoeksinstituut OTB, beide verbonden aan de TU Delft, in opdracht van Bouwfonds Property Development.

Wat kunnen we leren van de Engelse praktijk van gebiedsontwikkeling? Welke rollen spelen overheid en private partijen daar? Hoe staat het met de risicoverdeling en de financieringspraktijk? En ook: welke elementen lenen zich voor vertaling naar Nederland?

Om een antwoord te vinden op deze en andere vragen hebben Fred Hobma, Eric Louw, Marjolein Spaans en Menno van der Veen (Faculteit Bouwkunde TU Delft, onderzoeksinstituut OTB), onderzoek gedaan naar de praktijk van de gebiedsontwikkeling in Engeland. De drie cases (King’s Cross, Eastern Quarry&Springhead Park, Priors Hall) die zij onder de loep namen, tonen voorbeelden van positieve en laars en (lokale) innovatieve samenwerking tussen ontwikkelaars overheden. Nu gebiedsontwikkeling in Nederland sterk in beweging is, kan dit onderzoek inspiratie bieden aan eenieder die zich op dit terrein beweegt. U kunt het dossier bestellen via www.naw.nl.

Kunstaanbieding Speciaal voor de lezers van NAW kwartaalmagazine selecteerde de Bouwfonds Kunststichting dit bijzondere werk van de Nederlandse kunstenares Linda Arts. U kunt het bestellen via www.naw.nl. Wees er snel bij, want de oplage is beperkt. Voor meer informatie zie pagina 52 van dit magazine.

www.naw.nl

Voor meer informatie over NAW, voor opmerkingen, ideeën, suggesties:

We werken in Nederland vanuit zeven kantoren aan uiteenlopende projecten op zowel binnenstedelijke als uitleglocaties.

Onze expertise is breed: kleinschalig én grootschalig, binnenstedelijk én suburbaan, innovatief én commercieel goed onderbouwd.

Bouwfonds Property Development staat midden in de maatschappij en stelt altijd de kwaliteit van gebieden centraal. Kwaliteit die ten goede komt aan de mensen die er

wonen, werken, winkelen of recreëren.

Bouwfonds Property Development is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, een internationale vastgoedonderneming met drie op vastgoed gerichte kernactiviteiten: ontwikkelen, financieren en investmentmanagement. Rabo Vastgoedgroep is onderdeel van de Rabobank Groep en profiteert van de unieke kennis en fijnmazige netwerken van de lokale banken.

Betrokken We ontwikkelen vanuit een besef van verantwoordelijkheid en een duidelijke, toekomstgerichte visie: verbetering van de kwaliteit van de samenleving staat voorop. Daarbij werken we graag samen met overheden, beleggers, bewoners en retailers.

We weten de partijen bij elkaar en tot elkaar te brengen en houden de verschillende belangen in het oog. En dat geldt zeker ook voor maatschappelijke belangen op het terrein van milieu, infrastructuur, groen, waterberging en veiligheid.

Vernieuwend Bouwfonds Property Development gebruikt al haar ervaring op het gebied van stedenbouw, architectuur en gebiedsontwikkeling om te komen tot verantwoorde en duurzame oplossingen. We lopen voorop als het gaat om conceptontwikkeling en het grootschalig toepassen van vernieuwingen en innovaties.

Onze grote kennis van de markt en van maatschappelijke ontwikkelingen zorgt voor slagvaardigheid en maatwerk.

Zeker Grootschalige gebiedsontwikkeling vraagt tijd. Langdurig succes is alleen mogelijk als er zekerheid is. Die zekerheid biedt Bouwfonds Property Development: met onze 60-jarige ervaring op het gebied van gebiedsontwikkeling zijn we een betrouwbare partij, die waarmaakt wat ze belooft. Daarbij beschikken we over langjarige fi nanciële kennis en, als onderdeel van de Rabobank Groep, over een grote fi nanciële slagkracht. Kortom: de solide positie is te danken aan de combinatie van deskundigheid, een sterke fi nanciele basis en een zeer goed gevulde ontwikkelingsportefeuille.

Voorop Onze ambitie is om verder te groeien tot een toonaangevende, gediversifieerde gebiedsontwikkelaar. Door het uitbouwen van onze organisatie en onze focus op innovatie en duurzaamheid kunnen we ons productaanbod steeds verder verbreden. We nemen het voortouw bij het ontwikkelen en realiseren van groot- en kleinschalige, marktgerichte plannen voor al onze stakeholders. Zo geven we vorm aan vooruitgang.

Adressen kantoren Bouwfonds Property Development Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ rabobouwfonds.nl

Regio Zuid-West Tijdelijk adres: Elektronicaweg 10 2628 XG Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ rabobouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ rabobouwfonds.nl

Regio Noord-West Schipholpoort 64 2034 MB Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ rabobouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ rabobouwfonds.nl

Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed Wijnhaven 60 2511 GA Den Haag Postbus 19412 2500 CK Den Haag tel. 070 306 84 00 fax 070 354 36 18 e ontwikkeling@bouwfonds.nl

NAW kwartaalmagazine - december 2008 #30 - Uitgave van Bouwfonds Property Development

Het uitzicht

december 2008 #30 - Uitgave van Bouwfonds Property Development

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Samenwerken in De Woerd’ Steeds vaker bieden bedrijven hun medewerkers de mogelijkheid en ruimte om thuis te werken. Goed tegen de fi les en voor de concentratie: het helpt mensen hun werk- en privé-leven beter in balans te krijgen. Charlotte en Edwin hebben allebei een drukke baan, zij bij een grote verzekeraar, hij bij een onderzoeksinstelling. Meestal kunnen ze het zo planfotografie: Hans van den Heuvel

nen dat ze allebei tegelijk thuis werken.

Ze hebben bij het kopen van hun nieuwe huis in De Woerd, een nieuwe wijk in Leidsche Rijn, dan ook speciaal gelet op de mogelijkheid om een werkkamer in te richten. En op de groene omgeving: zo kunnen ze op een gewone werkdag samen koffiedrinken, met uitzicht over hun ‘eigen’ Bert Voetenplantsoen.

De kracht en meerwaarde van Samenwerken

Charlotte en Edwin wonen en werken in de Woerd, een nieuwe, groene wijk in Leidsche Rijn bij Utrecht. Kijk mee naar hun uitzicht tijdens de lunchpauze.

59

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Samen werkt!

Elke dag weer realiseer ik me dat ik de ideale baan heb. Ik krijg alle gelegenheid om mee te werken aan de daadwerkelijke totstandkoming van onze woon- en leefomgeving, mag werken met partners uit andere disciplines die elk hun eigen expertise inbrengen, en word daarbij zelf, als vertegenwoordiger van Bouwfonds Property Development, ook als een belangrijke, gerespecteerde partner gezien.

In ons vak heb je te maken met jarenlange samenwerkingsverbanden en daarbij is dat wederzijdse respect van levensbelang. Zo werken wij bijvoorbeeld al ruim tien jaar samen met de gemeente Helmond in het project Brandevoort. Dat gaat deels op de traditionele manier: de gemeente zorgt voor de grondexploitatie, wij zijn als marktpartij initiërend en sturend geweest in een gezamenlijke uitwerking van de stedenbouwkundige opzet en het beeldkwaliteitplan. In andere langjarige samenwerkingen zoals Haverleij in Den Bosch en Stadsoevers in Roosendaal zie je die rollen verschuiven en zijn wij mede risicodragend in de grondexploitatie. De samenleving is complex, onze ontwikkelopgave is dat ook. Gemeenten en woningcorporaties staan voor moeilijke keuzes. Wij kunnen, als ervaren ontwikkelaar, een rol spelen met onze diepgaande kennis van de woningmarkt en van de maatschappelijke ontwikkelingen. En door onze financiële kennis, kunnen we ondersteuning bieden bij het ontwerpen van financieringsconstructies zoals een sale-and-leaseback bij het Carolus ziekenhuis te Den Bosch. Wat dat betreft zijn we erg blij met onze aandeelhouder: de Rabobank. Niet alleen omdat we gebruik kunnen maken van de lokale netwerken van de Rabobanken - het blijft toch people’s business - maar ook omdat de bank ons financieel een solide basis biedt. De Rabobank is een eigenaar die verder kijkt dan de korte termijn, die, ook in een roerige tijd als deze, rustig blijft en de langetermijnbelangen in het oog houdt. Dankzij die solide aandeelhouder kunnen wij voor onze samenwerkingspartners een betrouwbare partner blijven. Ik ben dan ook blij dat in dit nummer van NAW kwartaalmagazine onze samenwerking met de Rabobank de aandacht krijgt die ze verdient.

Profiel Bouwfonds Property Development is onder diverse labels actief als allround ontwikkelaar van woongebieden, commercieel vastgoed en multifunctionele projecten. Bouwfonds Property Development is toonaangevend in Nederland, maar ook in de andere thuislanden Duitsland en Frankrijk.

Daarnaast richten we ons tevens op groei van de activiteiten in een aantal andere Europese landen, gefundeerd op de expertise als gebiedsontwikkelaar, de visie op de markt en de kwaliteit van de projecten. Jaarlijks ontwikkelen en verkopen we in Europa meer dan 10.000 woningen, waarvan 7.000 woningen in Nederland. Bouwfonds Property Development heeft in Europa ruim 600.000 m² commercieel vastgoed in aanbouw.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

We werken in Nederland vanuit zeven kantoren aan uiteenlopende projecten op zowel binnenstedelijke als uitleglocaties.

Onze expertise is breed: kleinschalig én grootschalig, binnenstedelijk én suburbaan, innovatief én commercieel goed onderbouwd.

Bouwfonds Property Development Concept, eindredactie en productie: Proof Communication, corporate &

Bouwfonds Property Development staat midden in de maatschappij en stelt altijd de kwaliteit van gebieden centraal. Kwaliteit die ten goede komt aan de mensen die er

wonen, werken, winkelen of recreëren.

Bouwfonds Property Development is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, een internationale vastgoedonderneming met drie op vastgoed gerichte kernactiviteiten: ontwikkelen, financieren en investmentmanagement. Rabo Vastgoedgroep is onderdeel van de Rabobank Groep en profiteert van de unieke kennis en fijnmazige netwerken van de lokale banken.

Betrokken We ontwikkelen vanuit een besef van verantwoordelijkheid en een duidelijke, toekomstgerichte visie: verbetering van de kwaliteit van de samenleving staat voorop. Daarbij werken we graag samen met overheden, beleggers, bewoners en retailers.

We weten de partijen bij elkaar en tot elkaar te brengen en houden de verschillende belangen in het oog. En dat geldt zeker ook voor maatschappelijke belangen op het terrein van milieu, infrastructuur, groen, waterberging en veiligheid.

Vernieuwend Bouwfonds Property Development gebruikt al haar ervaring op het gebied van stedenbouw, architectuur en gebiedsontwikkeling om te komen tot verantwoorde en duurzame oplossingen. We lopen voorop als het gaat om conceptontwikkeling en het grootschalig toepassen van vernieuwingen en innovaties.

Onze grote kennis van de markt en van maatschappelijke ontwikkelingen zorgt voor slagvaardigheid en maatwerk.

Zeker Grootschalige gebiedsontwikkeling vraagt tijd. Langdurig succes is alleen mogelijk als er zekerheid is. Die zekerheid biedt Bouwfonds Property Development: met onze 60-jarige ervaring op het gebied van gebiedsontwikkeling zijn we een betrouwbare partij, die waarmaakt wat ze belooft. Daarbij beschikken we over langjarige fi nanciële kennis en, als onderdeel van de Rabobank Groep, over een grote fi nanciële slagkracht. Kortom: de solide positie is te danken aan de combinatie van deskundigheid, een sterke fi nanciele basis en een zeer goed gevulde ontwikkelingsportefeuille.

Voorop Onze ambitie is om verder te groeien tot een toonaangevende, gediversifieerde gebiedsontwikkelaar. Door het uitbouwen van onze organisatie en onze focus op innovatie en duurzaamheid kunnen we ons productaanbod steeds verder verbreden. We nemen het voortouw bij het ontwikkelen en realiseren van groot- en kleinschalige, marktgerichte plannen voor al onze stakeholders. Zo geven we vorm aan vooruitgang.

internal branding, www.proof.nl Art direction en vormgeving: potatoPixels (Ritchard Kelliher) Drukwerk: Printport

Bouwfonds Property Development Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl

Paul Hoen

www.naw.nl

Directeur Bouwfonds Property Development Regio Zuid

tel. 033 253 92 16

www.bouwfonds.nl

Adressen kantoren Bouwfonds Property Development Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ rabobouwfonds.nl

Regio Zuid-West Tijdelijk adres: Elektronicaweg 10 2628 XG Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ rabobouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ rabobouwfonds.nl

Regio Noord-West Schipholpoort 64 2034 MB Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ rabobouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ rabobouwfonds.nl

Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed Wijnhaven 60 2511 GA Den Haag Postbus 19412 2500 CK Den Haag tel. 070 306 84 00 fax 070 354 36 18 e ontwikkeling@bouwfonds.nl