NAW#33 september 2009 by bpd-nl

september 2009 # 33

Kwarrtaalmag gazine e over integrale gebiedsontwikkeling

Thema: Klein commercieel vastgoed

Wat wil de retailer ?

Ondernemer Shandy den Os vertelt in dit nummer waarom zijn modeketen ervoor koos zich te vestigen op deze plek in de Haagse binnenstad. Kijk mee naar het uitzicht van Den Os, op de achterpagina.

Kantoren op de groei

september 2009 - naw #33

inhoud

Small is beautyful Bij de term commercieel vastgoed is de associatie vaak dat het om grootschalige ontwikkelingen gaat. Dat is te begrijpen, gezien de impact van dergelijke projecten op onze omgeving. Wij ervaren al vele jaren als ontwikkelaar van integrale woongebieden dat ook kleinschalige commerciële ontwikkelingen van groot belang zijn voor de kwaliteit en leefbaarheid van locaties. Gezien de veelheid aan regels en voorschriften is het geen sinecure om met name wonen en andere voorzieningen met elkaar te verbinden. Per woongebied kijken we naar de lokale omstandigheden, ambities van de gemeente, wensen van bewoners en ondernemers en natuurlijk naar trends. Deze laatste staan uitgebreid beschreven in het artikel ‘Retail in beweging’ op pagina 14. Een grote algemene trend waarop we meebewegen is de verbetering, upgrading en vervanging van de bestaande voorraad. Herontwikkeling is aan de orde van de dag in Nederland. We zien een schaalverschuiving van groot naar klein. Small wordt steeds vaker als beautyful gezien. In het licht van de huidige crisis zijn kleinschalige ontwikkelingen levensvatbaarder. De particuliere belangen en hiermee het noodzakelijke procesmanagement zijn overzichtelijk. Bijkomende zaken als ﬁnancieringsomvang, looptijden en risico’s zijn beter hanteerbaar. Het afgelopen decennium lag de nadruk op Vinex-locaties en op de herontwikkeling van grote wijkwinkelcentra in de grote steden. De aandacht was hiermee wat afgeleid van de kleinere kernen. Er ligt een grote, aantrekkelijke opgave in onze kleinere steden en dorpen. Door daar de centrumgebieden te revitaliseren kunnen we vaak de aantrekkelijkheid en uiteindelijk leefbaarheid van de gemeente versterken. In deze uitgave van NAW vindt u aansprekende projecten in Eerbeek en Leidschendam uit onze praktijk. Het ontwikkelen van kleinschalig commercieel vastgoed is een vak op zichzelf. Bouwfonds heeft de kennis en jarenlange ervaring in huis om dit vak tot in detail te beheersen. We hopen dat onze voorbeelden u inspireren.

Walter de Boer Directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

september 2009 - NAW #33

Rubriek: Inspiratie 4

ruimte: Loovelden in Huissen 6onderzoek: Hoe populair is de stad? 7nieuw project: Weeffout in Mechelen werd succesvol woonproject 8nieuws Met o.a. prijs voor Bouwfonds Marignan, de opening van City Campus MAX en gedrang in de bodem 10 mijn moment: Jessie Wagenaar 12kunst in de openbare ruimte: Kristallen klokken in Vleuterweide

Thema: Klein commercieel vastgoed

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

in samenwerking met

22 Samenwerken

Concept, eindredactie

De retailmarkt in beweging

NAW magazine wordt gemaakt

en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation, www.proof.nl

Welke eisen stelt een retailer aan een vestigingsplek? En wat betekent de clustering bij de detailhandel voor de leefbaarheid? Een discussie.

In de gemeente Leidschendam-Voorburg werkt Bouwfonds Ontwikkeling samen met partners aan een heel nieuw stadscentrum.

Artdirection en vormgeving: potatoPixels (Ritchard Kelliher) Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes

30 Daarom zit ik hier! Een modezaak, een restaurant, een woonwinkel en een fysiotherapiepraktijk: vier ondernemers vertellen waarom ze kozen voor deze plek.

naw@bouwfonds.nl

26 In zeven stappen van nu naar straks Hoe transformeer je een verrommeld centrumgebied naar een levendig geheel van wonen, werken en winkelen?

Kantoren op de groei Vooral in kleine kernen is veel vraag naar kleinschalige kantoorruimte. Het antwoord: maatwerk.

www.naw.nl www.bouwfonds.nl

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

tel. 033 253 92 16 Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep

bijzonder gebouw: Wornumsche Enk in Apeldoorn 46nieuw project: Ilot Neuf in Frankrijk 47 doelgroep: Jong gezin in Berggierslanden 48kunstaanbieding: Zeefdruk van Jan van der Ploeg 49terug naar: Mariaplaats 50 column: Joost Zwagerman

sep eptem ep tem te embe ber err 220 2009 9 - naw naw #3 # 33 #33

Inspiratie ruiimte Aan A an de w we estk stkant ant va an van n de Geld ders rse kern Huiss Huiss issen, en, n gemee gemeente nte e Linge Linge erw rwa wa aard ard,, reallise se eert er B Bouwf uw ond nd ds de de gebi ebiieds ed dssont ontwik twik wikk kelin kel ing Loovel Loo velden vel den en. Een nie nieuwb uwb uw wbouw ouw wwij wi k die die e uit uitein ein i del d lijk ij 12 ijk 1250 5 won 50 wonin ingen ing en n zal al te telle llle en. LLoo ovel v den den ke kentt vij vijff vers vi ersch chi hille llende lle nde w woo woon ons nssfer feren, fer en, in n com combin binati atie ati e met et een en prach prach achtig tig pa park. rk k. De on ontwi tw kke twi kelin ling lin g van dez deze e nieu nie ieuwe we e wij w k voor oorzie ziett niet a zie allle lee een n in de de noo ood dza akeliijke akeli j woning wo won ing n uit uitbre b idi bre iding ng g van Huiss H Huiss is en, ma maar ar hee heeft ft ook de e re reali aliser ali sering ser ing ng g va van n de gehe heel el nie euwe gl glast a tuin ast uinbou i bouwco ouwco w mpl mplex mplex e Ber errgerden ger erden d mogeli mog elijk eli jk gem ge aak aakt. t En daa t. daarme rme mee e is Loov Loov oo eld e en een ee en sp sprek rekend end nd voorb voorb rbeel eeld d van a een ge esla slaagd agd de geb ge ebiieds edso onttwik ont wikkel wikke keling ing.. ing

K rta Kwa rtaalm alm maga agazin zine e over over integ integral ale gebi b eds edsont onttwik on ikkel kel eling i ing

september 2009 - naw #33

Inspiratie woningbehoeftenonderzoek

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project

(Bijna) iedereen wil in Amsterdam wonen Tweedeling tussen Amsterdam en de omliggende subregio's De woningbouwopgave voor de noordvleugel van de Randstad is enorm: 150.000 nieuwe woningen, waarvan 60.000 in Almere. Maar uit onderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling blijkt dat die verdeling niet overeenstemt met de wensen in de markt. In september 2008 heeft Bouwfonds Ontwikkeling een groot consumentenonderzoek gehouden naar de woningbehoefte in de metropoolregio Amsterdam. Daaruit blijkt dat de overgrote meerderheid (79%) van de inwoners van Amsterdam een koopwoning of dure huurwoning zoekt in Amsterdam zelf, 10% wil naar de noordelijke gemeenten en 15% naar het zuiden (Haarlemmermeer, Amstelveen). Slechts 2,6% van de Amsterdammers wil naar Almere. Van de Almeerse bevolking wil 7% (terug) naar Amsterdam, terwijl 12% van de verhuisgeneigden uit de noordelijke en zuidelijke gemeenten naar Amsterdam willen verhuizen; Almere is voor hen geen alternatief. Waarom verhuizen? In verreweg de meeste gevallen (ongeveer 60% ongeacht de regio waarin gezocht wordt) is de reden om te verhuizen gerelateerd aan de

woning. Omgevings- of persoonsgerelateerde factoren worden veel minder vaak aangegeven, terwijl locatie (of omgeving) toch algemeen als de belangrijkste factor wordt beschouwd. De wens om een grotere tuin bij de woning te hebben speelt vooral bij woningzoekenden in de noord- en zuidﬂank van de metropoolregio. Waar wil men wonen? De populairste gemeenten om te wonen zijn: Amstelveen, Zaandam, Hoofddorp, Waterland en Purmerend. In Amsterdam scoren de wijken Oud-Zuid, Centrum en Oud-West hoog. Opvallend negatief worden de paradepaardjes van Amsterdam (IJburg, Zuidas, Overamstel) beoordeeld: men kent deze wijken wel, maar de helft van de woningzoekenden naar een koopwoning of dure huurwoning wil er niet gaan wonen. Tweedeling Een uitkomst die als een rode draad door het woningbehoeftenonderzoek loopt, is de tweedeling tussen Amsterdam en de omliggende subregio’s. De meeste verschillen zijn terug te voeren op de doelgroepen die actief zijn op deze deelmarkten. In Amsterdam zijn dat de jonge en kleine huishoudens die in een stedelijk

woonmilieu willen wonen met uitgaansgelegenheden en een winkelgebied in de nabijheid. De druk op de woningmarkt is groot en men doet dan ook op veel punten concessies, zoals de grootte van de woning en de buitenruimte. Zelfs op het producttype doet men water bij de wijn; de locatie is allesbepalend. In de omliggende subregio’s zijn vooral de gezinnen actief op de woningmarkt. Belangrijk bij de locatiekeuze zijn scholen, kinderopvang en dergelijke. De voorkeur gaat sterk uit naar een eengezinswoning met een tuin. Na de crisis Door de huidige ﬁ nanciële crisis zullen veel woningzoekenden een pas op de plaats maken. Het woningtekort c.q. de behoefte aan woningen is daarmee niet verdwenen. Naar verwachting zal de druk op de woningmarkt in de stadsregio blijven voortduren. Als de economie herstelt, zal waarschijnlijk een sterke inhaalvraag zichtbaar worden. Een uitzondering vormt Almere: uit verschillende gegevens blijkt dat Almere een minder gewilde plaats is om te wonen. In combinatie met productieverplichtingen zal dit leiden tot een situatie waarin de prijzen/opbrengsten onder druk komen te staan.

Mechelen is blij Een ‘weeffout’ in de oude stad Mechelen in België wordt eindelijk hersteld. Het verafschuwde Euroshopping maakt plaats voor een bijzonder duurzaam woonproject, het Clarenhof. Wat hadden ze er een hekel aan, de bewoners van Mechelen. Op een steenworp afstand van de historische kern lag winkelcentrum annex parkeergarage Euroshopping, sinds de bouw in de jaren zestig eigenlijk al mislukt. De ‘stadskanker’, zoals het winkelcentrum al jaren genoemd werd, is eindelijk gesloopt. Niet zo verwonderlijk dat er veel belangstelling was voor wat er in de plaats kwam. In een publiekprivate samenwerking ontwikkelt de stad samen met Bouwfonds Property Development Belgium een woonproject met 96 woningen en ruimte voor groen. Succes Acht maanden is er ingeruimd voor archeologisch onderzoek, vertelt directeur Louis Jansma van Bouwfonds Property Development Belgium. Het leverde al heel wat mooie stadsherinneringen op, zoals

gebruiksvoorwerpen in oude waterputten. Het werd allemaal gebruikt voor de tentoonstelling in april, waarmee men potentiële kopers wilde interesseren voor het woonproject. “We ontvingen zevenhonderd mensen, waaruit 250 concrete inschrijvingen voortvloeiden, dat vind ik heel veel in deze tijd. Een zeer positief signaal. Het is ook een uniek project, midden in de historische stad.” Zelf puzzelen Het Clarenhof wordt begrensd door vier oude stadsstraten en bevindt zich op enkele stappen van de Grote Markt. Het project omvat 32 stadswoningen met tuin en 64 appartementen met grote terrassen. Ze zijn gegroepeerd rond een binnenhof. Een groene stadstuin waarlangs het Vlietje stroomt, een waterloop waar vroeger de leerlooiers hun werk deden. De binnentuin is zo “een oase van rust in een bruisend stadscentrum”, vertelt Jansma. Winkels worden teruggebracht tot een beperkte oppervlakte. Een ondergrondse parkeergarage biedt tweehonderd parkeerplekken waarvan zestig bestemd voor omwonenden. Voor de

woningen zijn ontwerpuitgangspunten opgesteld, waardoor de stadswoningen goed aansluiten bij de bestaande woningen. Alleen de twee(slaap)kamerappartementen zijn er al in twaalf verschillende typen. Jansma: “Soms zie je een woonkeuken op tuinhoogte, een kantoor aan huis, een praktijkwoning, de variatie is enorm. De geïnteresseerden kunnen thuis lekker aan het puzzelen: door een 3D-animatie op de bouwfondswebsite zijn alle plattegronden aan te klikken en te printen (www.bouwfonds.be).”

Duurzaam gebouwd Voor Het Clarenhof werken de stad Mechelen en BPD Belgium samen. Architecten zijn Poponcini & Lootens en Wit Architecten. Het Clarenhof is ontworpen op een E-peil van 70: het zijn duurzame woningen met een lager energieverbruik, ventilatie met warmteterugwinning, zonneboilers en grasdaken. In oktober 2009 start de bouw. Oplevering: november 2011. Zie voor meer informatie: www.hetclarenhof.be.

september 2009 - naw #33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Visie

Bouwfonds Marignan wint Pyramide de Vermeil

Tot een paar jaar geleden stond duurzaam ontwikkelen niet erg hoog op de agenda van Franse woningbouwontwikkelaars. Het feit dat het werk van Bouwfonds Marignan de laatste tijd vaak in de prijzen valt, toont aan dat daar recent veel verandering in is gekomen. Bouwfonds Marignan, een toonaangevende ontwikkelaar van

grootschalige woningbouwprojecten in Frankrijk, is een onderneming van Bouwfonds Property Development. Bouwfonds Marignan sleepte de regionale Pyramide d’Or in de wacht voor het project Ilot Neuf in Lyon (zie elders in dit nummer) en won de landelijke Pyramide de Vermeil van de Prix

EDF Bleu Ciel Développement Durable. Dit is de prijs voor de meest duurzame ontwikkeling, gesponsord door het Franse elektriciteitsbedrijf Électricité de France. De prijs is de beloning voor het project Résidence Alexandrine. Dit eigentijdse gebouw in Saint-Laurent du Var, nabij Nice, maakt optimaal gebruik van de zoninval in de appartementen door zijn oost-westoriëntatie. Verder is er fors geïnvesteerd in zaken als het water- en energiebeheer (zonnecollectoren voor de productie van warm water) en het gezonde binnenklimaat (mede gerealiseerd door een innovatief verwarmings- en koelsysteem). Bouwfonds Marignan beschouwt duurzaam ontwikkelen als integraal onderdeel van al haar gebiedsontwikkelingen. De gewonnen prijzen tonen aan dat de strategie van Bouwfonds Marignan haar vruchten afwerpt. Bij haar ontwikkeling opereert de organisatie vanuit respect voor de lokatie, de toekomstige bewoners, het milieu, het aanwezige erfgoed en de lokale architectonische en stedenbouwkundige kenmerken.

City Campus MAX opent haar deuren

Groen en gezond wonen in Stadsoevers De nog te realiseren wijk Stadsoevers in Roosendaal wil het duurzame en gezonde deel van de stad worden. Dat blijkt uit de in mei ondertekende Intentieverklaring Proeftuin Duurzaamheid Stadsoevers. Roosendaal krijgt er vanaf 2010 met de wijk Stadsoevers een nieuwe bruisende wijk bij met volop ruimte voor wonen, werken, recreatie, zorg en leren. De compleet nieuwe stadswijk zal bestaan uit zo’n 900 woningen, een stadskantoor, een sporthal, kantoren, horeca en twee onderwijsvoorzieningen. Met de ondertekening van de Intentieverklaring Proeftuin Duurzaamheid Stadsoevers willen de provincie Noord-Brabant, de gemeente Roosendaal, Bouwfonds Ontwikkeling, Proper Stok Ontwikkeling, het Kellebeek College en Aramis AlleeWonen deze wijk bovendien tot een duurzaam en gezond stadsdeel van Roosendaal maken. Dit gebeurt door het verder uitwerken van (innovatieve) mogelijkheden op gebied van energie, water, groen, (openbare) ruimte, speelgelegenheid, gezondheid en sociale aspecten. Om de wijk uiteindelijk echte duurzaamheidimpulsen te geven, wordt er onderzoek verricht naar maatregelen als een hybride warmtenet, groene daken en gevels, natuurvriendelijke oevers, energiebesparend bouwen én natuurlijke speelmogelijkheden.

Markant wit baken

Met de bouw en de recente eerste opleveringen van City Campus MAX krijgt universiteitsstad Utrecht er een kleine duizend betaalbare en comfortabele studentenwoningen bij. De eerste appartementen zijn opgeleverd en de eerste sleutel is inmiddels uitgereikt. City Campus MAX biedt een- en tweekamerappartementen voor studenten en pasafgestudeerden. Een succesvol project voor Bouwfonds Ontwikkeling, samen met woningcorporatie Bo-Ex en studentenhuisvester SSH. Van de 989 appartementen waren er 261 te koop via Bouwfonds en 728 te huur via de SSH. Bijna alle woningen zijn al verkocht of verhuurd. Het huurwoningenaanbod werd drie tot vier keer overschreven. Aan het eind van dit jaar zal het hele complex klaar en bewoond zijn. Onlangs heette SSH samen met woningcorporatie Bo-Ex de eerste bewoners welkom: Roel en Guus, student biologie respectievelijk student Entertainment Management. De twee betrekken een appartement op de 22e verdieping van een van de twee hoogste torens van het complex. De eerste sleutel van de koopwoningen zal eind september door Bouwfonds worden overhandigd. Het echte campusgevoel begint te komen met de verhuur van de eerste 2000 m² van in totaal 3000 m² commerciële ruimte op de begane grond van het complex, verdeeld over de benedenverdieping. Faciliteiten voor studenten: een sportschool en een restaurant zijn een feit.

Villa Terwijde is de kers op de taart in de wijk, een landmark, een baken, een bijzonder gebouw. Het is een enkelvoudig woonhuis uitgevoerd in wit stucwerk en daarmee een opvallende verschijning in de door baksteen gekenmerkte architectuur van de wijk Terwijde in Leidsche Rijn, Utrecht. De kop of noordrand van het binnenbassin bij de eilanden 4 en 5 in Terwijde, Leidsche Rijn werd al in een vroeg stadium aangewezen als dé locatie voor een landmark, de plaats voor een opvallend bouwwerk. Begin juli werd Villa Terwijde opgeleverd, een ontwerp van Lody Trap van Noordwestzes architecten in opdracht van Bouwfonds-ASR. Het resultaat is een vrijstaande villa die doet denken aan de villa’s van Rietveld/Schröder. Het object, inclusief alle gevelelementen als erkers en balkons, vormt één eenduidig, wit geheel. Alle achtergrond valt weg, alle aandacht gaat uit naar dat ene baken. Vanzelfsprekend zijn de bewoners trots op deze ‘gedematerialiseerde sculptuur’, zoals architect Trap de villa omschrijft. Velen zullen het huis in de toekomst komen bewonderen.

Het wordt dringen in de ondergrond De bodem werd lang voornamelijk geassocieerd met vervuiling. Maar tegenwoordig speelt onze ondergrond veel belangrijke rollen. Als het om gebiedsontwikkeling gaat, is de bodem cruciaal. Deze maand is het precies 30 jaar geleden dat de ‘affaire Lekkerkerk’ van start ging. Op 15 september 1979 sprong een hoofdwaterleiding in de Jan Ligthartstraat in de nieuwbouwwijk LekkerkerkWest. Een onderhoudsmonteur werd onwel. Het waterleidingbedrijf en de inspectie volksgezondheid stelden een onderzoek in en een gifaffaire was geboren. Dankzij de affaire ‘Lekkerkerk’ - een woonwijk gebouwd op chemisch afval - werd Nederland zich bewust van zijn vervuilde bodem. Inmiddels zijn we meer dan een kwart eeuw verder. En nog steeds vormt bodemverontreiniging een groot milieuprobleem. Deze zomer besloot het kabinet de komende vijf jaar 660 miljoen euro beschikbaar te stellen voor het saneren van ernstig verontreinigde grond op de meest urgente locaties in Nederland. Maar behalve dat er veel geld nodig is voor bodemsanering, doen we ook steeds vaker een beroep op de bodem en de ondergrond voor andere maatschappelijk urgente (milieu)opgaven. Denk aan ondergronds bouwen of aan de energie- en wateropgave in verband met klimaatverandering. En ook daarvoor zijn de gelden van het kabinet bedoeld. Water en energie De bodem is vandaag de dag onmisbaar als het gaat om de verduurzaming van het energievraagstuk in ons land. Steeds vaker namelijk wordt daarbij gebruik gemaakt van de bodem; niet alleen voor warmte- en koudeopslag (WKO), maar ook bijvoorbeeld voor geothermie waarmee druk wordt geëxperimenteerd. Ook als het gaat om waterberging doen we steeds vaker een beroep op de bodem. Dat geldt vooral in bestaand bebouwd gebied. Anders dan in uitleggebieden valt er in bestaand bebouwd gebied vaak geen oppervlaktewater te maken door te graven. Natuurlijk kunnen we oude met afval (!) gedempte grachten in ere herstellen. Maar in veel gevallen zullen we het water moeten bergen onder de verhardingen van wegen en van pleinen om het vervolgens in de bodem te laten inﬁ ltreren. Opnieuw is het dus de bodem die uitkomst biedt. Drie lagen Behalve voor energie of water is de bodem ook van belang voor ondergrondse infrastructuur, ten behoeve van parkeren en mobiliteit, en voor de aanleg van kabels en leidingen. Kortom, het wordt al gauw heel druk in de ondergrond. Dat roept de vraag op hoe we die ondergrond moeten meenemen in ruimtelijke plannen. De Nota Ruimte gaat uit van een zogeheten lagenbenadering en onderscheidt daarbij o.a. een occupatielaag met wonen, werken en recreëren en een laag met netwerken zoals wegen, spoorlijnen en watergangen. Maar het is vooral de ‘derde laag’ - de ondergrond, ofwel de bodem die de drager vormt van de beide andere lagen. Daarnaast echter heeft de ondergrond nog een aantal andere kwaliteiten, waarvoor we de ondergrond enerzijds willen benutten maar tegelijkertijd ook willen beschermen. Denk bijvoorbeeld aan de drinkwatervoorziening. Alleen plannen die oog hebben voor alle drie de lagen, kunnen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit die we met gebiedsontwikkeling beogen: gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. De rol van de bodem is daarbij cruciaal.

september 2009 - naw #33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

‘Soms is het puzzelen’ Van het eerste concept voor een gebiedsontwikkeling tot en met de oplevering van woningen, winkels en kantoren. Daartussen zitten jaren van ideeën, overleg, controle en verbetering. De mensen van Bouwfonds Ontwikkeling houden zich met al die aspecten bezig. Zo ook Jessie Wagenaar (28), marketingmanager in het conceptteam bij Bouwfonds Ontwikkeling. Zij laat een paar momenten uit haar dagelijks werk zien.

fotograﬁe: Felix Kalkman

Moment: kick-off meeting Oisterwijk Waar: Bouwfonds regio Zuid “In Oisterwijk gaan wij een oud fabrieksterrein herontwikkelen. Samen met mijn collega’s bespreek ik wat er moet gebeuren. Wat ligt er al aan onderzoeken? Wat moeten we nader analyseren? Hoe kunnen we binnen de gemeentelijke randvoorwaarden en onze eigen ﬁ nanciële kaders een mooi project van de grond krijgen? Als marketingmanager lever ik in het conceptteam input vanuit de markt, vanuit de vraagkant. Het voordeel van het werken in ons conceptteam is dat je samen een integraal beeld van het project ontwikkelt. Voor de locatie in Oisterwijk denken we aan een relatief dichte, dorpse opzet voor alleenstaanden en stellen zonder kinderen, veelal 55+. Plus een bohemien doelgroep: kunstenaars, zzp’ers, mensen met een kantoor of atelier aan huis.”

Moment: maandelijks overleg marketingcommunicatie en verkoop Waar: Bouwfonds regio Zuid “Ik ben gemiddeld bij ruim twintig projecten betrokken, van groen tot rijp. Wat ik doe varieert van het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek tot de uitwerking van een stedenbouwkundig plan naar woningniveau. Het betreft altijd de voorbereidende fase van een project. Als er een voorlopig ontwerp ligt, neemt de afdeling Verkoop het over. Zij denken na over de woningen zelf, de afwerking en de uiteindelijke verkoop. Afstemming met de afdelingen Verkoop en Communicatie is heel erg belangrijk als je een project goed wilt overdragen. Een doelgroep die rust en ruimte zoekt, moet geen schreeuwerige brochure krijgen, om maar wat te noemen. Wij hebben dus maandelijks overleg.”

Moment: herbezinnen Waar: gemeente Bergen op Zoom “Af en toe moet je herbezinnen: dat doen we hier. Met de gemeente Bergen op Zoom, Wonen West-Brabant en Heijmans zit ik om tafel. Hoe gaan we nu verder met De Markiezaten? Van de zestienhonderd woningen zijn er nu driehonderd gerealiseerd. Bouwfonds heeft er daar vijftig van ontwikkeld. Het lastige van deze tijd is dat de vraag naar middeldure en dure woningen stagneert, terwijl we weten dat dat juist de structurele vraag is in deze gemeente. Als je nu zegt: we gaan goedkoop bouwen, snijd je je op lange termijn in de vingers. Een strategische vraag dus, die ik hier vanuit de markt moet beantwoorden. Bergen op Zoom is gelukkig een ambitieuze gemeente, die wil toewerken naar een compleet en mooi geheel in 2020.”

Moment: inspiratie opdoen Waar: Eemskwartier Amersfoort “Met een paar collega’s toer ik vandaag langs projecten waar commerciële voorzieningen met water worden gecombineerd. In de Piushaven, een verouderd industrieel gebied in Tilburg, wil de gemeente een centrumstedelijk milieu met een ‘buzz’ creëren. En zo ex-studenten en kunstenaars behouden in de stad. Hoe je een woon-werkmilieu maakt waar zij zich thuis voelen? Daar is helaas geen recept voor. Levendigheid is zo subjectief! Je kunt niet zeggen: we voegen er zoveel duizend vierkante meter horeca aan toe en dan wordt het een succes. Wat je wel kunt doen is goed kijken naar referentieprojecten. Naar het Eemskwartier in Amersfoort, bijvoorbeeld. En echt vanuit de eindgebruikers denken. Al in een heel vroeg stadium. Het is net puzzelen wat ik doe: steeds maar weer de juiste ingrediënten bij elkaar zoeken. Ja, dat is leuk. Vooral dat je die marktvraag niet verzint, die marktvraag is er. Je moet ’m alleen analyseren en vertalen. En heel soms moet je die marktvraag durven los te laten en markt maken.”

september 2009 - naw #33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

fotograﬁe: Agnes Kappert

Kristallen muziek Wie de betovering wil ondergaan van De Zingende Toren in Vleuterweide, Leidsche Rijn, in Utrecht, moet eigenlijk een concert bijwonen: het glazen carillon brengt een prachtig fragiel geluid voort. Het kunstwerk kwam mede tot stand dankzij een bijdrage van Bouwfonds Cultuurfonds.

Eigenlijk heeft glaskunstenaar Bernard Heesen een bloedhekel aan carillons. Toch accepteerde hij de opdracht om een glazen klokkentoren voor de Cultuurcampus van Vleuterweide te ontwerpen, kunstwerk en muziekinstrument in een. Een zwaar bronzen carillon vond hij echter niet passen in zijn ontwerp van een transparante toren. Toen hij bij een lekkage in zijn glaswerkplaats het muzikale gepingel van water op glas hoorde, besloot hij: ook het carillon moest van glas worden. Brigitte van der Sande (kunstadvies en projectleiding De Zingende Toren): “Hij wist niet waar hij aan begon. De ontwikkeling heeft uiteindelijk vijf jaar geduurd. Dat was heel spannend, omdat niemand wist of het zou lukken. Het openingsconcert was daardoor extra ontroerend.” Tweeduizend mensen luisterden doodstil naar dat openingsconcert, eind april, vertelt ze. “Sommigen pakten elkaar vast. De klokken brachten een mooi fragiel geluid voort. Heel helder, maar vergeleken bij een bronzen klok ook vrij zacht.”

De Zingende Toren laat zich het best beschrijven als een metalen draadconstructie van dertig meter hoog. In het gaas hangen 750 blauwe glazen bellen en honderd rode glazen klokken. De toren is ontstaan vanuit een beeldende kunstopdracht bij de Cultuurcampus Vleuterweide, in het kader van de 1,5%-regeling Leidsche Rijn (het percentage van de totale bouwsom). Een ongekend complex project, zowel in geluidstechnische als in artistiekproductionele zin, zegt Van der Sande. “Er is een lang traject van onderzoeken, ontwerpen en samenwerken aan vooraf- gegaan. Er werd een team gevormd waarin naast de kunstenaar ook klokkengieters, een klavierbouwer, een componist en een beiaardier zitting hadden. Er werden kristallen proefklokken geblazen en getest. Dat was pittig want het gebruikte loodkristal heeft tijdens het blazen moeilijk te controleren eigenschappen. Een fractie van een millimeter kan het verschil in klank maken.” Het leidde tot een gestemd carillon van vier octaven, verdeeld over vijftig klokken, en vijftig ongestemde klokken. Klokkengieterij Koninklijke Eijsbouts ontwikkelde een geavanceerd draadloos aansturingsysteem, zodat het carillon van afstand bespeeld kan worden met een klavier. Het is waarschijnlijk niet het eerste glazen carillon ter wereld: tsaar Peter de Grote had in zijn tuin een door water aangedreven glazen klokkenspel. Van der Sande: “Maar op dit

moment is het - voor zover we weten - wel het enige volledig gestemde en bespeelbare kristallen carillon ter wereld.” De realisatie van De Zingende Toren is overigens niet het einde van dit project, maar juist het begin: de toren is bedoeld om bespeeld te worden en om naar te luisteren. Het carillon en de klankschalen van De Zingende Toren worden alleen bij gelegenheden bespeeld: de maandelijkse bespeling, concerten en bijzondere activiteiten. Stichting De Zingende Toren regelt de programmering en het beheer van de toren. Zie voor meer informatie www.zingendetoren.nl. Het openingsconcert van De Zingende Toren is gecomponeerd en geregisseerd door Merlijn Twaalfhoven. Filmpjes van het openingsconcert zijn te zien op www.youtube.com.

De Zingende Toren Plaats: Cultuurcampus Vleuterweide in Leidsche Rijn. Bijdragen: Bouwfonds Cultuurfonds, en onder meer de gemeente Utrecht, Mondriaan Stichting, GEM Vleuterweide en het Fonds BKVB. Maker: glaskunstenaar Bernard Heesen. Titel kunstwerk: De Zingende Toren. Realisatie: april 2009.

1 14

septem sep tem ember be 2200 ber 09 9 - naw aw #3 # 333

Thema klein commercieel vastgoed

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

door: Mark van Harreveld fotograﬁe: Hans van den Heuvel

Retail in beweging W retailer? Welke ontwikkelingen zijn er gaande in de retailmarkt, als het gaat om vestiging in binnensteden en kleine dorpen? En welke rol spelen retailers, overheden en gebiedsontwikkelaars daarin?

S ‘Als er in een gebied twee supermarkten zijn, wil ik daar zitten’ Frits van Eerd, Jumbo

chaalvergroting, beleving en huurprijzen. Dat zijn de woorden die vaak terugkeerden in de gesprekken voor dit artikel. Zo wijst drs. Baptist Brayé, oprichter van Locatus en als visiting scholar verbonden aan de Harvard Graduate School of Design te Boston, op de trend van schaalvergroting. Brayé: “De winkels worden steeds groter. De gemiddelde winkelgrootte is in twintig jaar gestegen van 160 vierkante meter naar 240 vierkante meter, terwijl het aantal winkels eigenlijk gelijk is gebleven. Er zijn dus veel meer winkelmeters op die markt gekomen. Tegelijkertijd daalt de omzet per vierkante meter gestaag. Die omzetdaling vang je alleen op door grotere en efﬁciëntere winkels neer te zetten. Het draagvlak valt weg voor het kleine postkantoor en de groenteboer met zijn houten kratten en groene overall. Wil een gemiddelde winkelier zijn boterham verdienen, dan moet hij tussen de vijf- en de tienduizend klanten bedienen. De dorpswinkel of de winkel om de hoek is dan ook praktisch verdwenen en vervangen door buurtwinkelcentra.” Vooral bij supermarkten is de schaalvergroting duidelijk zichtbaar. Binnen tien jaar is een kwart van het aantal supermarkten verdwenen, terwijl de oppervlakte enorm is toegenomen. Een gevolg daarvan is dat spelers met het minste aanbod uitvallen. Brayé: “Je ziet niet alleen een uitdunning van onderaf, maar ook dat het aanbod gaat clusteren in steeds grotere clusters. Er is dus niet alleen sprake van schaalvergroting, maar ook van schaalver-

groving. En dat proces gaat keihard door.” Henk Hoen is wethouder in de gemeente Opsterland. Hij kent deze ontwikkelingen maar al te goed. “Het consumentengedrag is anders geworden, vluchtiger. De koperstrouw is veranderd. De ene partner werkt in Groningen, de ander in Leeuwarden. Ergens daartussen schieten ze een supermarkt in om de boodschappen te doen. Niet meer in het eigen dorp. Tja, dingen gaan nu eenmaal zoals ze gaan.” Ed Jongmans, burgemeester van Waterland, herkent deze problematiek ook. “Het is moeilijk om de detaillist in de dorpen te houden. In Broek in Waterland zit nu nog een Spar, maar als de ondernemer vertrekt of ermee stopt vanwege zijn leeftijd, verdwijnt die winkel ook waarschijnlijk. In een grotere plaats als Monnickendam, met 10.000 inwoners, lukt het wel. Daar hebben we tal van winkels in de historische kern met één supermarkt. En een winkelcentrum waar ook een supermarkt gevestigd is. Maar er is geen keuze in supermarkten, en dat is toch wat de consument wil. Wij doen overigens stevig ons best om die winkels te behouden en te versterken.”

De kleine detaillist bedreigd Volgens Brayé schiet het huidige beleid op het gebied van winkelvoorzieningen tekort, omdat nog gedacht wordt in termen van een geromantiseerd soort hans-en-grietje-detailhandel. De ouderwetse slager, een dorpsbakker en de groenteboer zouden essentieel zijn voor de levendigheid van het dorp. »

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

Henk Hoen

‘Op het Friese platteland is men van oudsher gewend mobiel te zijn; men accepteert dat de dorpsbakker verdwenen is’

17 17

Kw Kwa K wa w arrta rttta aa allm alm lmaga ma aga ag ga g azi ziin zin ne o v ve ver er in er nteg teg te egral ra a le gebi ebiieds edson eds onttwik on w ik i k keling i

Tjakko Smit

‘Als de overheid de regulering loslaat, worden de binnensteden minder populair’ Tjakko Smit, Bouwfonds Ontwikkeling

Henk Hoen, gemeente Opsterland Jongmans, lachend: “Ook dat herken ik. Juist die kleinere specialistische winkels maken het winkelen leuk. Voor de beleving in een historische stad, maar ook voor de kwaliteit en de diversiteit. Worst van de ambachtelijke slager smaakt mij toch beter dan die van de supermarkt. Ik vind het niet vreemd dat gemeenten dat stimuleren. Persoonlijk ben ik er trots op dat wij ze nog hebben: een slager, meerdere bakkers, een snoepwinkel, een poppenhuiswinkel en een klokkenwinkel. Ik wil dat sfeertje behouden. Daar onderscheidt Monnickendam zich mee. Het is ook niet voor niets dat er een verscheidenheid aan horeca is en dat we eens per week een markt hebben en een beiaardier laten spelen in de stad. Ook dat past in het plaatje.” Hoen ziet dat al dan niet geromantiseerde beeld van de hans-engrietje-detailhandel niet terug in zijn gemeente. “Wij zijn die fase allang voorbij. Op het Friese platteland is men van oudsher gewend mobiel te zijn. Men is realistisch en accepteert dat de dorpsbakker verdwenen is. Wij hebben ook dorpen van duizend inwoners waar helemaal niks is; zelfs de SRV-man is er verdwe-

nen. Bereikbaarheid is een belangrijker thema voor ons dan de aanwezigheid. Als gemeente investeren we dus vooral in goede verbindingen met openbaar vervoer en bijvoorbeeld een buurtbus. Verder focussen wij op concentratie van winkels in de regiokernen. Gorredijk – met een kern van zevenduizend inwoners en een verzorgingsgebied van achtduizend mensen – kent een behoorlijk winkelaanbod. Daar is keuze tussen vier verschillende supermarkten in het centrum. Daar zijn wij blij mee. Het geldt trouwens ook voor niet-commerciële voorzieningen zoals scholen, kinderopvang en sportcentra. Ook die clusteren we om het levendig te houden.” Jongmans: “Monnickendam heeft ook met andere feiten te maken: een historische binnenstad met kleine winkellocaties. »

‘Hans-en-grietjewinkels? Ik ben er trots op dat wij ze nog hebben in Waterland’ Ed Jongmans, gemeente Waterland

118 8

sep e tem ep t e mb te ber e err 20 2009 009 09 - n naw na aw #3 aw # 33 - k kllle kle ein in ccom co om mer om me m ercie er cie ci ieel el v va vas asst a stgo ttg go goe ed d

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Er is niet alleen sprake van schaalvergroting, maar ook van schaalvergroving’ Baptist Brayé, Locatus

Om de bewoners een aantrekkelijk winkelpotentieel te bieden, moeten we buiten de kern bouwen. We plannen nu een groot boodschappencentrum aan de rand van het centrum direct aan de haven. Naast woningen willen we er een grote supermarkt vestigen, gecombineerd met kleinere winkels. Dan heeft de consument echt wat te kiezen. Volgens mij moet het kunnen: er is veel belangstelling voor.”

Uitdunning = bedreiging?

Baptist Brayé

Hoe kijken grote retailers tegen deze ontwikkelingen aan? Gert-Jan de Rooij is directeur Vastgoed Benelux bij AS Watson, het moederbedrijf van winkelformules als Kruidvat, Trekpleister en Ici Paris XL. “Clustering in dorpen dan wel steden is inderdaad goed. Wil je meer traffic genereren, dan moeten er ook andere partijen zijn. Bezoekers trek je immers met een totaal winkelaanbod. Een fi liaal van Kruidvat situeer je het liefst in een omgeving waar bijvoorbeeld ook een Blokker zit en een Zeeman, een goede discountsupermarkt en een fullservice supermarkt. Allemaal zaken die complementair zijn. Een winkelgebied wordt vaak zo opgebouwd. Vooral in nieuwe wijken heb je de grote supermarkten op de ‘halters’, en daar tussenin de sterke formules. Dat versterkt elkaar en we weten ook van elkaar dat het zo werkt.” Een veelgehoord argument is dat schaalvergroting door de komst van grote ketens de doodsteek betekent voor de gevarieerdheid van het winkelaanbod van de binnensteden en dorpen. Volgens De Rooij hoeven bijvoorbeeld Kruidvat en kleine detailhandel elkaar niet te bijten en is het een kwestie van onderscheidend vermogen: “Op prijs valt niet te concurreren met ons. Maar de plaatselijke drogist die in een wat hoger segment zit, moet zich op andere zaken onderscheiden. Partijen moeten zich duidelijk naar de consument profi leren, dat is niet alleen de kracht van Kruidvat, maar ook van de plaatselijke drogist.” Brayé: “Shopping in de regiokernen of binnensteden is onverslaanbaar. De afgelopen vijftien jaar is de binnenstad ontmengd: witgoedwinkels, behangzaken en ijzerzaken zijn weggetrokken.

Wat blijft over? Vergelijkend winkelen, horeca, kijken en bekeken worden. Het winkeldoel van de binnenstad is niet alleen gerichter, de ontmoetingsfunctie is groter geworden. Iedereen denkt dat een zo gevarieerd mogelijke binnenstad de beste brancheopbouw is. Ik ben het daar niet mee eens.” Ook De Rooij is niet bang voor uitdunning. De clustering van retailers sluit naadloos aan bij wat de consument wil, denkt hij. One-stop shopping. Als we niet funshoppen in een binnenstad of regiokern, dan doen we onze aankopen het liefst zo efﬁciënt mogelijk en bij voorkeur met de auto. Onze toegenomen mobiliteit hangt dan ook nauw samen met die clustering. De Rooij: “Consumenten zijn gemaksmensen. Als ze gaan winkelen, parkeren ze het liefst de auto voor de deur. Het is dus voor een winkelcentrum belangrijk dat het goed bereikbaar is en voldoende parkeergelegenheid heeft. Dat geeft een winkelcentrum kracht.”

Amerikaanse trend Tjakko Smit, projectdirecteur Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden, plaatst toch wat kanttekeningen bij deze meningen. Hij constateert dat deze vorm van schaalvergroting leidt tot een ongevarieerd aanbod en tot uitdunning, en wel degelijk een reële bedreiging vormt voor de levendigheid van binnensteden en wijken. “Iedere consument vindt ﬁ liaalbedrijven fantastisch qua prijs, maar klaagt wel dat de bakker op de hoek verdwijnt en dat alle winkels op elkaar lijken. Toch is die trend lastig te stoppen, want als een winkelformule succesvol is, dan wordt hij gedupliceerd. En voor je het weet is het hier één grote keten. Qua prijs vindt men dat prettig, maar niet qua winkelplezier. Meubelzaken en bouwmarkten zitten op bedrijventerreinen en die terreinen hebben een aanzuigende werking op andere retailers die ook willen proﬁteren van lage huren en goede parkeergelegenheden. Dat is een sluipend proces, maar als dat te ver doorschiet, dan kan dat ten koste gaan van een binnenstad, zoals je dat in Amerika ziet gebeuren.” Dat de toegenomen mobiliteit ons winkelgedrag ingrijpend heeft veranderd, signaleert ook Brayé: “De gemiddelde afstand naar een winkel is toegenomen, maar tegelijkertijd zijn we mobieler geworden. En hebben we dus meer keuze gekregen. Onze winkelhorizon neemt toe en we hoeven niet meer naar de dichtstbijzijnde winkel, maar we kunnen binnen die horizon zoeken naar het ons best passende aanbod. Had je vroeger één buurtwinkelcentrum, tegenwoordig hebben we vijf tot zes winkelcentra binnen ons bereik.” Bereikbaarheid is ook een relevant locatiecriterium voor Frits van Eerd, algemeen directeur van Jumbo Groep en verantwoordelijk »

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

voor de acquisitie van nieuwe vestigingen en locaties. Van Eerd: “Supermarkten trekken veel grotere gezinnen en dan zijn goede parkeergelegenheden van groot belang. Dat maakt de binnensteden voor ons minder aantrekkelijk.” Evenals voor De Rooij speelt voor Van Eerd de nabijheid van andere supermarkten een grote rol in zijn locatiekeuze. “Als je het hebt over een kern van vijf à zesduizend inwoners en er zijn twee gelijkwaardige supermarkten, dan wil ik er zitten. Want mijn formule is sterker dan die van de concurrent. Je commerciële invulling zit altijd beter in elkaar als je een concurrent hebt.”

21 21

Kw Kw Kwa wa arta rrtta taalm allm a almaga lmaga ag ag ga azin zin zi zine ine over ve v err iin e nteg tte egra eg rral alle gebi a gebi eb ed ed dssont on on nttwik wiik w i k kel ikkel ke ke ellin in ing ng g

‘Clustering is goed. Wil je meer trafﬁc genereren, dan moeten er ook andere partijen zijn’ Gert-Jan de Rooij, AS Watson

Overheid: wel of niet leidend Welke eisen een retailer ook stelt aan zijn locaties, die locaties moeten er natuurlijk wel zijn. En dat is niet altijd het geval. Van Eerd: “Er worden weinig nieuwe wijken gerealiseerd met nieuwe supermarkten. Nederland telt twintig foodretailbedrijven en die dingen allemaal naar die paar locaties. Dat is dus een vrij overspannen situatie, waarin ﬂ ink geboden en onderhandeld wordt. We hebben het niet voor het uitkiezen. Je moet goed opletten wat er wordt aangeboden, waar partijen weggaan. Locaties komen niet vaak vrij en er wordt maar op beperkte schaal nieuw gebouwd. En dan helpt het niet als overheden te veel reguleren. Eigenlijk moet de overheid helemaal geen rol spelen in dat proces, die moet de markt gewoon zijn werk laten doen. Qua vestigingsbeleid heeft Nederland een onnatuurlijke marktverhouding. Marktleider Albert Heijn heeft een marktaandeel van 30%, de tweede partij C1000 heeft 12%, de derde partij heeft 7%: dat zijn te grote stappen. Ik zou wel harder willen groeien, maar ik kan niet, want er zijn nauwelijks locaties.” De overheid speelt te veel rollen, vindt De Rooij. “In discussies over wel of niet betaald parkeren, bij het wel of niet uitbreiden van winkelcentra, het bereikbaar maken van de binnensteden en de veiligheid van locaties. Het vestigen van een ﬁ liaal kan lang duren, doordat er lange vergunningstrajecten zijn. Op dat punt is zeker een inhaalslag te maken. Hoewel het de laatste jaren beter gaat, blijven die vergunningstrajecten te lang. Zeker waar het gaat om het realiseren van winkelcentra is het belangrijk dat alle partijen die handschoen oppakken om dat te verbeteren.” Jongmans: “Ik zie wel een leidende rol voor gemeenten weggelegd. Maar alleen in goed overleg met de retailers. Om even dicht bij huis te blijven: voor ons nieuwe winkelcentrum zijn we vanaf de eerste plannen aan het overleggen met de Kamer van Koophandel, de ondernemersvereniging en het Hoofdbedrijfschap detailhandel. In andere gemeenten waar ik burgemeester was, merkte ik dat je soms echt moet doorduwen als overheid. Bijvoorbeeld bij een introductie van een dagmarkt. In eerste instantie verzetten winkeliers zich ertegen. Als de markt er eenmaal is, merken ze dat een markt juist veel reuring geeft en een aanzuigende werking heeft op het publiek. Ook voor hun winkel.” Hoe ziet de gemeente Opsterland dit? Hoen: “Ik zie onze rol als gemeente eerder als faciliterend. Ondersteunen waar het kan, om bestaande voorzieningen in stand te houden. Maar vooral: zorgen dat de bereikbaarheid op peil blijft. Hoewel, wij voeren nu overleg over de renovatie van het winkelcentrum in Gorredijk. Dat is wat verouderd en vraagt om een ingreep. De overheid

is daar leidend in. Met alle partijen praten we over de uitbreiding van het gebied met appartementen en meer vierkante meters winkeloppervlak. Het parkeerbeleid is een belangrijk gespreksonderwerp. Om de levendigheid te borgen, hopen wij er een theater in onder te brengen. Ik heb de verwachting dat wij daar op een goede manier uitkomen. Iedereen heeft tenslotte dezelfde doelen.”

De maatschappelijke rol van de ontwikkelaar Niet alleen de overheid, ook gebiedsontwikkelaars vervullen volgens Tjakko Smit een belangrijke rol. Smit: “Vooral in het aantrekkelijk en levendig houden van binnensteden en nieuwe woonwijken. Als wij een stedenbouwkundig plan kunnen maken dat een positieve invloed heeft op die verlevendiging, dan zullen we dat zeker proberen. Er is van oudsher een functiescheiding van wonen en winkelen, maar je moet ervoor waken wijken te realiseren waar alleen maar gewoond wordt. Dat vinden mensen saai. Als ontwikkelaar probeer je dus her en der in een wijk kleinschalige functies te realiseren. Die leveren commercieel niet direct rendement op, maar zorgen uiteindelijk wel voor een levendige woonwijk waar mensen met plezier wonen.” Dat Bouwfonds Ontwikkeling daarin slaagt, wordt volgens Smit mooi geïllustreerd door de Utrechtse wijk Parkhaven en de Haagse wijk Ambachtsgaarde, waar dankzij de combinatie van winkels, horeca en woonruimte een levendig stuk stad is ontstaan. Smit spreekt van ‘het bij elkaar stoppen van wat zoet en zuur’. Een belangrijke randvoorwaarde voor die toegenomen dynamiek is dat er functies worden gerealiseerd die niet alleen de mensen in de wijk bedienen, maar die ook mensen van buiten aantrekken. Denk aan speciaalzaken, kappers, een crèche, advocatenkantoor of huisartsenpraktijk. Het is echter niet alleen aan de ontwikkelaar om de functie-invulling te bepalen. Het vervullen van die maatschappelijke rol vereist naast invloed een goede samenwerking met gemeente en beleggers. Smit: “Je hebt die invloed alleen als die je gegund wordt door de gemeente. Uiteindelijk is ruimtelijke ontwikkeling een complex proces waarin de gemeente het laatste woord heeft. Wij maken de bestemmingsplannen niet, wel proberen we onze visie uit te dragen en dit soort zaken aan de orde te stellen. En soms zijn we in de gelukkige omstandigheden dat we zelf of samen met de gemeente een plan mogen maken.”

Gert-Jan de Rooij

2222

sep sep se eptem tte e mb em be ber err 220 e 009 09 - n naw na aw a w# #333 - kle klle k lein in co ccom om o mm me mer erccie er ciiie ee ell v va vas astgo as go oed ed

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Leidschendam-Voorburg

Samenwerking als sleutel tot succes door: Karl Bijsterveld fotograﬁe: Maurits Giesen

Het centrum van Leidschendam ondergaat de komende jaren een metamorfose, met een aantrekkelijker winkelgebied als een van de belangrijke pijlers. De gemeente LeidschendamVoorburg, Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong Projectontwikkeling realiseren dit plan samen in een joint venture. Ondanks vertragingen houden de partners vast aan de oorspronkelijke ambities. Het geheim achter het ontwikkelen van een aantrekkelijk winkelgebied: goede samenwerking tussen marktpartijen en overheid.

et oude centrum van Leidschendam was jarenlang een wat verrommeld gebied. Maar dit beeld zal voorgoed verdwijnen en plaatsmaken voor een nieuw historisch centrum aan de Vliet, met een jacht- en passantenhaven geïnspireerd op de ‘Hollandse waterstad’. Door de sloop van 450 woningen ontstaat er ruimte voor nieuwe stadsherenhuizen en appartementen en een buurtwinkelcentrum, met het Nieuwe Damplein als kloppend hart. Naast wonen en recreëren is ook klein commercieel vastgoed een belangrijke drager van de centrumvernieuwing. Het Nieuwe Damplein wordt intiemer. Er komen winkels voor de dagelijkse benodigdheden maar ook horeca en speciaalzaken. Deze vormen samen met de bestaande winkels aan de rand van het Damplein en nieuw te ontwikkelen winkels op de hoek van de Damstraat een aantrekkelijk (buurt)winkelcentrum.

‘Door ondernemers te betrekken, vergroot je het draagvlak’ Michel Zaadhof

na over de aanpak van dit gebied en kregen vervolgens van de gemeente het verzoek een masterplan op te stellen.

Partner: vof Leidschendam Centrum Nadat in 2004 Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst hadden ondertekend, werd er gewerkt aan de organisatiestructuur. Uiteindelijk kende de gemeente alle ontwikkelingsrechten toe aan de combinatie Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong. Met de verkopende partijen werden afspraken gemaakt over verkoop van de ontwikkelingsrechten. In ruil daarvoor nemen sommige partijen straks de turnkey woningen af. Andere partijen hebben hun belang volledig verkocht. De gemeente richtte vervolgens samen met Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong de vof Leidschendam Centrum op. Die is verantwoordelijk voor de inhoud, voortgang en grondexploitatie.

Verscheidenheid grondeigenaren De gemeente Leidschendam-Voorburg zocht in dit project nadrukkelijk de samenwerking met marktpartijen. Het gebied kende meerdere grondeigenaren die allen een gemeenschappelijk belang hadden bij de kwaliteitsverbetering van het centrum. Naast Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong waren dit ING Real Estate en de woningcorporaties Wooninvest en Vidomes. Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong dachten samen

Centrummanager De gemeente nam, in samenspraak met de marktpartijen, ook het initiatief om de branchering in goede banen te leiden. Begin dit jaar huurde ze bij een extern adviesbureau een centrummanager in, Monique Plantinga. Zij voert intensief overleg met de vof-partners en externe partijen als de Kamer van Koophandel, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, brancheorganisaties en deels »

24 24

septe se ep e ptem tem te embe ber b err 200 e 20 0 20 09 9-n na naw aw # aw #333 - k kle kl lle ein n com cco om mer o me errci cie cie eel el vas va asstgo t oed tg d

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Theo van der Plas, Bouwfonds Ontwikkeling

Michel Zaadhof, Schouten & de Jong

balans met elkaar te combineren.” Bijkomend voordeel is dat Bouwfonds dankzij haar decentrale aanpak een prima binding met de lokale markt heeft. De vernieuwing van het centrum van Leidschendam wordt aangestuurd vanuit de Bouwfonds-vestiging Zuid-West in Delft.

Eerdere samenwerking

‘Kwaliteit mag je bij dit soort projecten nooit uit het oog verliezen. Je glijdt af zodra je daaraan tornt!’ Theo van der Plas

ook winkelorganisaties. Voor geïnteresseerde ondernemers en ondernemers die al in het gebied zijn gevestigd, is Plantinga het aanspreekpunt ten aanzien van de branchering. Plantinga: “Er worden woningen in hogere prijssegmenten gebouwd en de gemeente wil meer recreanten naar het centrum trekken. Dat vraagt om een bijpassend winkelaanbod, met ‘respect’ voor de winkels die nu al op de Damlaan zitten. Het uiteindelijke doel is een goed samenhangend geheel.”

Rol marktpartijen Zoals gezegd zoekt de gemeente nadrukkelijk de samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong. Welke rol spelen zij? Wat zijn hun overwegingen om in dit project te stappen? Bouwfonds Ontwikkeling, met zijn jarenlange ervaring in de ontwikkeling van integrale woongebieden en kleinschalig commercieel vastgoed, ziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied een belangrijke groeimarkt. Theo van der Plas, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West: “Nu het ontwikkelen op grote uitleglocaties ‘in de wei’ grotendeels achter ons ligt, winnen complexe opgaven als deze aan belang. Bouwfonds beschikt over de juiste expertise om deze opgaven aan te gaan en wonen, werken en winkelen in goede

De andere marktpartij, Schouten & De Jong, werkte al eerder samen met Bouwfonds Ontwikkeling, zoals in het Haagse woningbouwproject Groen van Prinsterer. Die samenwerking beviel goed. Michel Zaadhof, directielid bij Schouten & De Jong: “We zijn allebei kritisch ingesteld en proberen altijd het onderste uit de kan te halen.” Bij het maken van het masterplan gingen ze dan ook niet over één nacht ijs. Van der Plas: “Als vof hebben we uitvoerig overlegd met de Kamer van Koophandel, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, MKB Leidschendam-Voorburg en enkele gespecialiseerde adviesbureaus. Op basis daarvan hebben we een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) laten uitvoeren plus advies gekregen over de branchering.” Om ook in de praktijk de juiste huurders te vinden, overlegt de vof regelmatig met de zittende ondernemers. Zaadhof: “Marktpartijen moeten niet in hun eentje gaan bepalen wie geschikte huurders zijn. Door er zittende ondernemers bij te betrekken vergroot je het draagvlak voor de invulling van het programma. Ze denken met ons mee en voegen kennis toe over de locatie die je als ontwikkelaar niet altijd in huis hebt. Soms kennen ze ondernemers met een sterk concept die elders zijn gevestigd. We bestuderen dan samen of het de moeite waard is om ze ook naar Leidschendam-Centrum te halen.”

Vertraging Binnenstedelijke herontwikkelingen zijn meestal complexe opgaven omdat er veel belangen in het spel zijn. In Leidschendam is dat niet anders. De Stichting Behoud Damplein maakte bezwaar tegen de plannen voor het Nieuwe Damplein, tot aan de Raad van State toe. Zonder succes, maar desondanks loopt de realisatie twee jaar vertraging op. Marktpartijen konden tijdens

John Hendriks, projectmanager vof

Monique Plantinga, centrummanager

de bezwaarprocedure niet veel doen. De gemeente had vooral de taak om bewoners en ondernemers op de hoogte te houden van de gang van zaken. John Hendriks, namens de marktpartijen projectmanager in de vof: “Het bezwaar had geen succes, maar hierdoor is de totale realisatie circa twee jaar vertraagd. In de tussentijd is door de kredietcrisis ook de economische situatie verslechterd. Ondernemers in het centrum hadden uiteraard niet gerekend op zo veel tegenslag.” Voor ondernemers die in verband met de (vertraagde) werkzaamheden in het centrum extra kosten moeten maken, is er een ﬁnanciële compensatieregeling vanuit de vof. Maar helaas hielden enkele ondernemers het hoofd niet boven water. Ondanks deze tegenslagen is er niet getornd aan de ambities voor het klein commercieel vastgoedplan. Hendriks: “We hebben behoorlijk stevige gesprekken gevoerd over de verslechterde ﬁnanciële situatie. Maar de vof besloot om niet aan het kwaliteitsniveau te sleutelen.” Van der Plas beaamt dat. Volgens hem is handhaving van het kwaliteitsniveau alleen mogelijk omdat markt en overheid nauw samenwerken en commitment voor het totale project hebben uitgesproken. “Kwaliteit mag je bij dit soort projecten nooit uit het oog verliezen. Je glijdt af zodra je daaraan tornt!”

Feestje In april dit jaar ging de herontwikkeling van het centrum ofﬁcieel van start, te beginnen met het Nieuwe Damplein. Ter ere hiervan werd er die maand speciaal voor bewoners en ondernemers in het centrum een feestje georganiseerd, geopend door wethouder Houtzager. Van der Plas: “Ondernemers in het centrum verzorgden de catering. We wilden ze echt bij de opening betrekken.” In juli gingen de damwanden voor het Nieuwe Damplein de grond in. Die vormen het fundament voor de woningen en winkels voor parkeergarage die onder het Damplein komt. Van der Plas is er blij mee. “Ondernemers zien dat de bouw nu echt van start gaat. Ze geloven weer in het project en geven er zelfs in hun wekelijkse reclame-uitingen blijk van.” De centrumvernieuwing is naar verwachting in 2015/2016 gereed. Dan kunnen alle partijen terugblikken op een knap staaltje van samenwerken.

226 6

sep sse ep e ptte tem e mb em ber be err 20 e 2009 09 - n na naw aw a w #3 # 33 - k kllle kle eiin n ccom co om m om mer me e erccie ieell vas asttgoed d

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

2 Zeven stappen Hoe transformeer je een onsamenhangend dorpscentrum tot een coherent geheel van wonen, werken, winkelen en groen? Eerbeek in zeven stappen van toen naar straks.

Wat voorafging

Notities, plannen, p Bedrijven analyses gaan en een verhuizen, adempauze ruimte komt vrij

door: Edwin Lucas

Juni 2009 Aan de spoorlijn midde en in Eerbeek (gemeente Brummen, provincie Gelderland) ligt een driehoek van gras. Hier stond ooit de machinefabriek van de ﬁrma Gebr. Kersten. Even verderop verbreedt de Stuijvenburchstraat zich tot een pleintje met winkels. Wie doorrijdt en rechtsaf slaat, komt terecht bij een complex met bedrijfsgebouwen van transportbedrijf Burgers. Het is er stil. Zo ziet het centrum van Eerbeek er nu uit: een onsamenhangende mengeling van bedrijvigheid, winkels en woningen. Een spoorlijn snijdt het centrum diagonaal doormidden. Dat centrum ligt niet midden in het dorp, maar aan de rand. De openbare ruimte is versnipperd.

Eerbeek dankt zijn groei en bloei aan de papierindustrie. Papiermolens langs een beek groeiden uit tot papierfabrieken, en na 1945 begon de schaalvergroting. Uit alle windstreken van Nederland kwamen werknemers naar Eerbeek. Geleidelijk raakten het centrum van het dorp en de papierfabrieken verstrengeld. Dat is terug te zien in de ruimtelijke inrichting. Bedrijven, winkels en woningen zitten ongebruikelijk dicht op elkaar. Samenhang ontbreekt. Eef van Ooijen, wethouder ruimtelijke ordening (PvdA) van de gemeente Brummen: “Het centrum van Eerbeek heeft een kwaliteitsimpuls nodig. Het idee om dat te doen, bestond al langer. Iedereen hier wil graag meer samenhang, een betere afwikkeling van het verkeer, nieuwe kansen voor ondernemers. Tegelijk moest de papierindustrie behouden blijven. Maar ook versterking van het toerisme en het groen is nodig. Het wachten was op een concrete aanleiding.”

Die aanleiding kwam begin 2003. Toen nam machinefabriek Gebr. Kersten het initiatief om te verhuizen van de Stuijvenburchstraat in het dorp naar de Loubergweg buiten de bebouwde kom. De gemeente Brummen en de provincie Gelderland stelden daarvoor fi nanciële steun beschikbaar. Toen in 2004 ook transportbedrijf Burgers aankondigde te willen verhuizen, tekende zich letterlijk en figuurlijk ruimte af voor een nieuw begin. Frans Holleman, senior ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden: “Bouwfonds had al eens een marktanalyse voor klein commercieel vastgoed van Eerbeek gemaakt. Daaruit bleek dat er hier grote kansen voor ontwikkeling zijn. Wij willen daar graag bij betrokken zijn. Daarom hebben wij, in samenspraak met de gemeente, een paar jaar geleden de Kerstenlocatie verworven.” Maar daarbij bleef het niet. Bouwfonds voelt zich betrokken bij de duurzame ontwikkeling van het dorp. Het gaat om méér dan alleen een grondpositie, zegt Frank Wigbers, locatiemanager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden: “Dit is gebiedsontwikkeling, een kwestie van lange adem. We houden dus ook de samenhang op lange termijn in de gaten.” Bouwfonds Ontwikkeling vormde een platform met de gemeente Brummen, collega-ontwikkelaar Roosdom Tijhuis (eigenaar van de Burgers-locatie) en Woningstichting Eerbeek. Die samenwerking is voor de gemeente belangrijk, zegt wethouder Van Ooijen. “De marktpartijen hebben cruciale grondposities, maar ook expertise in gebiedsontwikkeling. Ze zijn bovendien lokaal betrokken en bekend.” Het vrijkomen van de ‘Kersten-locatie’ was eigenlijk een droomkans, zegt Gerrit Willems (70), geboren en getogen Eerbekenaar. Hij had een technische groothandel in Eerbeek, was commissaris bij de firma Kersten en is nu lid van de klankbordgroep van bewoners en ondernemers die de centrumplannen opbouwend-kritisch volgt. “Ik heb destijds de voorganger van wethouder Van Ooijen benaderd en gezegd: dit is je moment om in actie te komen. Nú kun je Eerbeek eindelijk een gezicht geven, het dorp op de kaart zetten.”

Eind 2004 stelde de gemeenteraad van Brummen de startnotitie voor het Centrumplan Eerbeek vast. Adviesbureau Royal Haskoning kreeg opdracht om een ruimtelijke analyse te maken. Dat was een vliegende start. Toch lasten de belangrijkste spelers na enige tijd een adempauze in. Van Ooijen: “Brummen had jarenlang op slot gezeten: we mochten maximaal achttien woningen per jaar bouwen. Gelukkig bracht de Nota Ruimte daar verandering in. Nu is er tot 2015 ruimte voor 1808 woningen, deels in het buitengebied, deels in de bebouwde kom. Maar voor je gaat bouwen, moet je een plan hebben. Omdat we lang stil hadden gestaan, was er geen visie, geen ervaring. We moesten eerst nadenken.” Dat nadenken leverde in 2006 een aantal beleidsnota’s op, zoals 'Ligt op groen', de ruimtelijke ontwikkelingsvisie, gevolgd door een distributieplanologisch onderzoek en een zonebeheersplan voor het bedrijventerrein Eerbeek-Zuid. Die laatste studie ging vooral over geluid. Zou de ontwikkeling van een nieuw dorpscentrum wel te verenigen zijn met bestaande bedrijvigheid? Nadat de gemeenteraad het geluidsbeleid in maart 2007 had vastgesteld, konden de voorbereidingen doorgaan.

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

Twee burgerg debatten

Van studie naar overeenkomst Op 1 november 2007 nam de raad een voorbereidingsbesluit voor het Centrumplan Eerbeek. Daarmee was de kogel door de kerk. In samenwerking met de marktpartijen en een klankbordgroep van bewoners en ondernemers kwam vervolgens een Verkenningsstudie tot stand: een inventarisatie en analyse van de stedenbouwkundig-ruimtelijke structuur, de functies, het groen, de openbare ruimte, water, infrastructuur, cultuurhistorie en archeologie en milieu. De Verkenningsstudie (goedgekeurd door de raad op 26 juni 2008) leverde bijzondere conclusies op. Zo bleek de gedeeltelijke herontwikkeling van het terrein van de ﬁ rma Burgers tot woongebied, in combinatie met (lichte) bedrijfsfuncties, reëel en haalbaar. Ook was het mogelijk om woningen in het dorpscentrum te bouwen zonder dat bedrijven daardoor in de knel zouden komen. Kortom, Eerbeek kon zijn bijzondere mix van wonen en werken behouden, maar dan wel beter georganiseerd. Daarmee konden de vier betrokken partijen hun handtekening zetten onder de intentieovereenkomst om een Masterplan te maken. Dat gebeurde op 4 november 2008.

Eén ding was duidelijk: het maken van plannen moest gebeuren samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke instellingen. Dat was afgesproken in de intentieovereenkomst. Op 19 januari en 11 maart 2009 waren er daarom burgerdebatten. Bewoners en ondernemers konden daar hun zegje doen over het vernieuwde dorpscentrum. “We hebben de bevolking nadrukkelijk betrokken bij de plannen”, zegt wethouder Van Ooijen hierover. “Het leverde goede ideeën op. Veel mensen zagen bijvoorbeeld graag de beek weer terugkomen in het dorp.” Ruim honderd bewoners en ondernemers kwamen naar de eerste workshop. Ze bleken een levendig centrum te willen, een dorpshart waar je gezellig kunt winkelen, maar ook op een terras kunt zitten, en waar verkeer en parkeren beter zijn georganiseerd. Stedenbouwkundig bureau Kuiper & Compagnons ging met de suggesties aan de slag en presenteerde op 11 maart drie modellen. Bewonersparticipatie was soms wennen, geven de betrokkenen toe. Van Ooijen: “Je bent van nature geneigd meteen te reageren als iemand met een idee komt. Hier ging het vooral om luisteren. Input verzamelen, en die vervolgens door vakmensen laten vertalen.” Holleman zegt het zo: “We mochten niks zeggen, we moesten luisteren. Professionals moeten daaraan nog wennen. Maar dit is wel de manier waarop gebiedsontwikkeling tegenwoordig gaat. Je kunt niets ondernemen zonder stevig draagvlak.” Volgens Willems zit het met het draagvlak in het dorp wel goed. “Natuurlijk vragen veel mensen zich af of al die plannen wel écht doorgaan, maar de wil om er te komen, is er zeker. Dit dorp heeft alleen toekomstkansen als het centrum gaat leven. Stilstand is achteruitgang, vind ik.” De bewonersparticipatie is hem goed bevallen: “Ik heb me er actief voor ingezet. Wij zijn zelf ook gaan tekenen en meedenken. Eerbeek is een dorp met ondernemende mensen. Ik zeg wel eens: geef de mensen hier een vinger, en ze nemen de hele hand. Eigenlijk hebben we allemaal maar één doel: Eerbeek op de kaart zetten.”

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het Masterplan Alle suggesties werden verwerkt in het Masterplan, dat voorjaar 2009 werd gepresenteerd. Het geeft op hoofdlijnen aan wat waar komt en dient als toetsingskader voor bouwplannen en planologische procedures. Eind juni kwam ook de ﬁnanciële onderbouwing rond. Als alles doorgaat, zal het centrum sterk veranderen. Mooiste verandering: midden door het dorp stroomt straks weer een beek. Willems vindt dat geweldig: “Ik heb als kind vlak bij die beek gewoond. Het water had toen alle kleuren van de regenboog, afhankelijk van de kleurstoffen die door de papierfabrieken werden geloosd. Dat wordt straks anders. Het mooie is dat het herstel van zo’n beek geld kan genereren uit subsidiepotten. Die beek is eigenlijk een goudmijn.” Ook de openbare ruimte gaat erop vooruit. Auto’s parkeren straks op overzichtelijke plaatsen. Blikvanger is het nieuwe gemeentehuis, dat vanuit Brummen naar Eerbeek verhuist. En bovendien heeft het dorp er een nieuwe woonwijk (zes hectare) bij, met grotendeels grondgebonden woningen in het groen, deels in de sociale huur. Vooral in het voorjaar van 2009 is grote vooruitgang geboekt, zegt Holleman. “Een jaar geleden waren we alleen nog in gesprek. Er gebeurde weinig, niemand bewoog. Maar de afgelopen maanden is hard gerekend en getekend - en wel tegelijkertijd, zodat we konden blijven sturen in de planvorming en het cijferwerk.” “Meestal duurt dit soort processen veel langer”, zegt Wigbers. “Nu kwamen we er binnen een paar maanden uit. Hoe dat kan? Iedereen committeerde zich eraan. En er was chemie tussen de belangrijkste spelers. Dat is belangrijk, want uiteindelijk steken alle partijen hun nek uit.” Wethouder Van Ooijen noemt nog een andere factor: “De steun in de rug van de provincie Gelderland. Het scheelt om daar straks van verzekerd te zijn.”

Naar de uitvoering Het Masterplan en de ﬁnanciële onderbouwing komen in september 2009 in een opiniërende gemeenteraadsvergadering. Als het college van B en W en de gemeenteraad deﬁnitief akkoord gaan, willen de partijen al in 2010 aan de slag zijn. Holleman: “Dan moeten de procedures zijn doorlopen, is de engineering achter de rug en kan de eerste schop de grond in voor de uitvoering die tot 2016 zal doorlopen. Dat is het meest optimistische scenario.” De zeven stappen zijn daarmee achteraf zevenmijlslaarzen. Het is ambitieus, erkent wethouder Van Ooijen. “Het zal de kunst zijn om het tempo vast te houden.” Holleman: “Het wordt spannend, zeker gezien de huidige economische omstandigheden. Maar we laten ons niet ontmoedigen. In een paar jaar tijd kan veel veranderen.” De klankbordgroep blijft actief meedenken, zegt Willems. “Ik ben er nauw bij betrokken. Er zullen bezwaren komen, maar daar zullen we dan goed naar kijken. Eerbeek is een dorp waar het kan. Hier wonen ondernemers, geen dwarsliggers.”

Juni 2016 Het centrum van Eerbeek is totaal veranderd. Op de driehoek van gras staan nieuwe gebouwen. Vanuit zijn werkkamer in het gloednieuwe gemeentehuis ziet de burgemeester de beek waaraan het dorp zijn naam dankt weer stromen. De openbare ruimte is opnieuw ingericht. Op de plaats van de bedrijfsgebouwen van Burgers staat een groene woonwijk.

330 0

sep se ep ptem embe ber e 220 009 09 - na naw n aw a w# #333 - k kle kl lle ein in com co om m mer me me erccie ieel el va vas asstgo tg goed g d

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

door: Annemarie de Haas en Annemiek de Gier fotograﬁe: Hans van den Heuvel en Agnes Kappert

Woonwinkel in Brandevoort, Helmond

‘Super uitstraling’

Franklin van Uden is dit voorjaar in de Vinex-wijk Brandevoort zijn eigen woonwinkel Life & Living begonnen. Een winkel in een landelijke woonsfeer met veel accessoires en merken uit het duurdere woonsegment.

Franklin van Uden

“Ik woon zelf al drie jaar in deze wijk. Het is de ideale plek voor een woonwinkel. Er wordt nog tot 2017 gebouwd, heel veel mensen zijn met inrichten en wonen bezig. En ze gaan voor stijl.” Hij is vooral blij met de uitstraling van zijn pand. “Het is bijzonder dat het nieuwbouw is, maar dan in de sfeer van een grachtenpand. Super!” De winkel is vier meter hoog, waardoor hij de juiste woonsfeer neer kan zetten. “Met mijn andere winkel zit ik in een winkelpand met een oude plantenkas die lekt en er is veel zon, waardoor ik met stoffen moet uitkijken. Hier kan ik helemaal de sfeer neerzetten die ik wil.”

Daarom zit ik hier!

Is het de plek? De uitstraling? Of de bijzondere architectuur? Wat maakt eigenlijk dat een locatie het voor een bedrijf helemaal is? Vier ondernemers uit projecten van Bouwfonds Ontwikkeling vertellen.

Brandevoort is een grootschalige gebiedsontwikkeling aan de rand van de gemeente Helmond. Als referentie voor de stedenbouw en architectuur is een oud Brabants dorpje gebruikt. Er zullen in totaal zo'n 6000 woningen verrijzen, met zo’n 17.000 inwoners. Hart van de wijk vormt de Veste, met z’n herenhuizen aan grachten. De Plaetse vormt het toekomstige centrale (winkel)hart van de wijk. Naast Life & Living (oppervlakte 101 m²) zijn er diverse winkels voor dagelijkse boodschappen en centrale voorzieningen zoals een school.

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

33 33

Kw Kwa Kw wa arta r aa alm ma ag aga ga g azin zine ov ver ve err iin e nte tteg eg egrral ra alle geb a ebi e biied b eds e dsso d ont on nt ntwikkel wik wi w ik i k ke kel elling e ing in ng

Restaurant in Parkhaven, Utrecht Samen met vijf anderen begon Sippien Baarsma dit voorjaar het restaurant Harbour Club in de Utrechtse wijk Parkhaven. Een groots opgezet restaurant, met meer dan honderd zitplaatsen binnen, een ruime bar en een royaal terras. “Dit is de perfecte locatie voor een horecagelegenheid. We zitten niet alleen in een grote, nieuwe woonwijk met een leuke doelgroep dichtbij, maar we hebben ook nog eens een mooie plek, vlak bij de haven, met ruimte voor een écht terras met veel zon. Dat is voor Utrecht uniek.” Omdat Parkhaven een nieuwe wijk is, moeten ze wel afwachten hoe de zaken zich gaan ontwikkelen. “Maar we hebben naast bewoners ook klanten uit Utrecht zelf en van veel bedrijven die in de buurt zijn gevestigd. Het mooie is dat er hier meer restaurants zijn. We versterken elkaar. Het wordt nu echt een gebied dat aantrekkelijk is om ’s avonds naartoe te gaan.”

Parkhaven is een nieuw woongebied in Utrecht, vlak bij de binnenstad. Het is een ruim opgezette buurt, met veel groen, waarbij de historische haven in ere is hersteld. Bij de haven bevinden zich vier restaurants, waaronder Harbour Club. Verder zijn er voorzieningen zoals een kapsalon, een bank en een uitzendbureau. Daarnaast realiseerde Bouwfonds Ontwikkeling direct bij de haven 161 appartementen, verdeeld over vier gebouwen. De gebouwen hebben verschillende gevels, wat zorgt voor een levendige uitstraling.

‘Unieke plek’ Sippien Baarsma

34 4

ssep se ep eptem pttem e mb em ber be er er 220 00 09 9 - naw w# #33 - k #33 klein kle ein n com co co om mm mer me e errcie cciie ie e ell va va vas assttgo tg go g oed ed

‘Sprekende architectuur trekt klanten’ Shandy den Os

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Kledingwinkel in Haagse binnenstad Al tien jaar is kledingwinkel The Sting - een ‘Young Fashion’-keten met 73 winkels in Nederland, drie in Duitsland en één in België - gevestigd in een opmerkelijk pand in de Haagse binnenstad. Vanwege de ronde vorm en het kleurgebruik wordt het winkelpand in de volksmond ‘de Snoeptrommel’ genoemd. “Het is ons paradepaardje”, vertelt Shandy den Os, directeur Real Estate & Development bij The Sting. “Terwijl het eigenlijk op een lastige plek ligt, tussen twee trambanen in, niet direct aan de winkelstraat. Maar door de sprekende architectuur in combinatie met ons aanbod komen de klanten als vanzelf binnen. Het is zo’n typerend pand, daar moet je wel heen.” Omdat we de winkel wilde uitbreiden, zijn begin dit jaar diverse huurders op de begane grond uitgekocht en biedt het pand nu nog meer mogelijkheden. “Het is een voorbeeldwinkel binnen de keten. We hebben zelfs een café, The Sting Coffee. We kunnen klanten hier meer bieden dan normaal.”

Het winkelpand van The Sting telt 1300 vierkante meter op de eerste etage, en - sinds kort - ruim 1300 vierkante meter op de begane grond. Het ligt midden in het winkelhart van Den Haag, waar het werd gerealiseerd door MAB Development. Bijzonder: dit voorjaar is er een miniatuurversie van de winkel geopend door architect John Outram, Haagse wethouder Frits Huffnagel en Friso Wesseling, de 16-jarige burgemeester van Madurodam. De miniatuur-Snoeptrommel heeft een lengte van 2,4 meter, een breedte van 1,9 meter en een hoogte van 75 centimeter. Het gebouw telt 18 etalages, compleet met paspopjes, die ’s avonds zijn verlicht.

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

37 37

Kw Kwa w rta aalm a maga aga gazin zin ine in e ove err integ e integ te egral ale al e geb gebi e eds ed ont ontwik wik i kkel kel keling e ing ng

Gezondheidscentrum in Rijswijk De praktijk van sportpodotherapeut Lars Fuit is gevestigd in gezondheidscentrum Nieuw Rijswijk. Hij zit daar niet alleen; onder hetzelfde dak maar er huizen ook andere disciplines, zoals een huisarts, een diëtist, (kinder)-fysiotherapeuten, een logopedist en een apotheek. “Het gebouw is helemaal ontworpen volgens onze wensen en past als een jas”, vertelt Fuit. “Zo is er bijvoorbeeld een lange gang, die heb ik nodig om goede loopanalyses te kunnen maken. En er is een laboratorium waar we onze hulpmiddelen produceren, goed geïsoleerd zodat niemand last heeft van de herrie van de freesmachine.” Ook voor de andere ondernemers zijn er eigen ruimtes en samen maken ze bijvoorbeeld gebruik van wachtkamers, een balie en een lunchruimte. Volgens Fuit maakt dat het gebouw uniek. “Geen losse hokjes, dit centrum is echt een eenheid. We zijn afzonderlijke ondernemers, maar lijken bijna collega’s. Dit maakt het bovendien gemakkelijker om patiënten aan elkaar door te verwijzen als dat nodig is. Wel zo handig, ook voor de patiënten zelf.”

Gezondheidscentrum Nieuw Rijswijk, geopend in 2007, ligt in Vinex-wijk De Strijp in Rijswijk. Het is tot stand gekomen dankzij een nauwe samenwerking tussen de stichting Gezondheidscentrum Nieuw Rijswijk, de gemeente Rijswijk, Bouwfonds Ontwikkeling, woningcorporatie Rijswijk Wonen en bouwbedrijf Dura Vermeer. Het gebouw heeft een licht en open karakter en is rolstoeltoegankelijk. Dankzij de verschillende (soms zeer specialistische) disciplines die in het centrum aanwezig zijn, komen mensen vanuit de hele regio ernaartoe. Voor meer informatie: www.nieuwrijswijk.nl.

‘Dit gebouw past als een jas’ Lars Fuit

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Rabobank, Ermelo

Bankgebouw g wordt woon-winkelvilla

Kantoren op de door: Hans Ouwerkerk fotograﬁe: Agnes Kappert

Kruimelwerk? Het woord alleen al stuit Edward Zevenbergen, senior ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden, ﬂink tegen de borst. Een kleinschalige kantoorontwikkeling is zeker geen kruimelwerk. Uit onderzoek blijkt dat er vooral in kleinere kernen vraag naar is. Maatwerk is het sleutelwoord. Vier voorbeelden.

n het Gelderse Ermelo is de Stationsstraat een van de belangrijkste toegangswegen naar het centrum. Sinds midden jaren zestig staat op de hoek van de Stationsstraat en de Weegakker de Rabobank. Een wat plomp gebouw van 1000 vierkante meter. Vooral ook een gebouw dat ﬂ ink detoneert met zijn directe omgeving en dat voor de lokale bank door interne reorganisatie te groot is geworden. Het bankgebouw maakt nog dit jaar plaats voor een bijna monumentaal klassiek onderkomen in een modern jasje. Factorarchitecten uit Duiven heeft een ontwerp gemaakt waarbij de nieuwbouw veel meer aansluiting heeft bij de grote villa’s in de directe omgeving. In de nieuwbouw krijgt de Rabobank 650 vierkante meter. Daarnaast komen er

twee winkelunits van 100 vierkante meter. Deze twee ruimtes zijn door Bouwfonds Ontwikkeling aan een belegger verkocht. In een van de ruimtes komt in elk geval een kledingzaak. Daarboven worden over twee lagen negen appartementen met een gemiddelde grootte van 125 vierkante meter gerealiseerd. De appartementen krijgen op het terrein een eigen parkeergelegenheid. Vooral senioren hebben veel belangstelling voor deze woningen, die ten opzichte van de voorzieningen een uitstekende ligging hebben. “Ermelo is een voorbeeld van de goede samenwerking die wij hebben met de Rabobank”, zegt Edward Zevenbergen, senior ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden.

“Er is overigens geen sprake van gedwongen winkelnering. Maar wij kunnen als grotere ontwikkelaar bepaalde ontwikkelingen natuurlijk wel in een wat groter perspectief plaatsen. Zo was de nieuwbouw van de Rabobank in Ermelo ﬁ nancieel gezien een ﬂ inke opgave. Door de wens van een nieuwe maar kleinere bankvestiging te combineren met woningen en er commerciële voorzieningen aan toe te voegen bleek het wel mogelijk.”

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Lingarden, Grootebroek

Brummelhuis

Torentjes aan het water

Duurzame kantoorvilla’s

e Noord-Hollandse gemeente Stede Broec kent veel kantoorontwikkelingen in de verschillende kernen van de gemeente. Vaak in combinatie met appartementen en een kantoor op de begane grond. Bert Admiraal, sectorhoofd grondzaken bij de gemeente: “Het beleid wordt bij ons een beetje gestuurd op kansen pakken als ze voorbijkomen en niet te lang treuzelen of dikke nota's maken.” Waarmee Admiraal overigens zeker niet gezegd wil hebben dat toeval bij de kantoorontwikkelingen binnen zijn gemeente een grote rol speelt. Een visie ligt hieraan wel degelijk ten grondslag. Een goed voorbeeld daarvan is de kantoorontwikkeling Lingarden in de kern Grootebroek. Recht tegenover het station had Bouwfonds Ontwikkeling eind jaren negentig een stuk grond gekocht. “Daarbij was onze insteek om er woningbouw te

realiseren”, vertelt Peter van Oeveren, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-West. “De gemeente zag hier echter liever kantoren verrijzen.” Admiraal: “Ons belangrijkste argument daarvoor was de ligging dicht bij het station, dus uitstekend met openbaar vervoer bereikbaar. Daarbij paste het in onze visie van een as-ontwikkeling tussen het winkelcentrum en het station.” Inbo Architecten uit Drachten ontwierp voor de locatie een vijftal kantoortorentjes met een afmeting van 16 bij 16 meter en drie volle lagen. Van Oeveren: "Feitelijk zijn het vijf blokjes die in een waaier aan het water staan.” Het water en de wat parkachtige invulling tussen de vijf kantoorgebouwen maakt Lingarden aantrekkelijk. “Dat is denk ik ook de reden geweest dat we ze redelijk snel konden verkopen”, zegt Van Oeveren. De torens

zijn door een adviesbureau, een belegger én de gemeente aangeschaft. In het pand van de gemeente heeft zich een HOED (huisartsen onder één dak) gevestigd met op de begane grond een apotheek. Volgens de ontwikkelingsmanager zijn de torens op het juiste moment gerealiseerd. “Nu zie je dat de verhuur door de slechte economische situatie toch een stuk lastiger geworden is. Dat neemt niet weg dat als ze langs goede uitvalswegen worden gerealiseerd en waar iedereen ze ook kan ziet staan, er altijd wel gebruikers voor te vinden zijn.”

antoren langs de invalswegen van kleine kernen. Aantrekkelijk om te zien, makkelijk bereikbaar en met een eigen identiteit en uitstraling. Naar dergelijk aanbod is zeker vraag. Dat laat ook een eerder gehouden onderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling naar commercieel vastgoed in kleine kernen zien. De verhuisgeneigdheid is onder kleine ondernemers niet zo groot, maar juist de zogenoemde kantoorvilla’s zijn, aldus de onderzoeksresultaten, kansrijk. “Klopt”, zegt Martijn van Toor, directeur van Brummelhuis, een dochteronderneming van Bouwfonds Ontwikkeling. “Daarbij speelt de mogelijkheid om als gebruiker het pand een eigen identiteit te geven een grote rol.” Brummelhuis heeft met het starterskantoor, de woon-werkvilla en de kantoorvilla drie producten ontwikkeld voor de zakelijke markt. Filosoﬁe van deze op maat gemaakte

kantoren is dat deze worden benaderd alsof het een woning is. “Het gaat dan om kantoren tot maximaal 1000 vierkante meter”, vertelt Van Toor. Flexibiliteit is bij alle drie de producten het centrale uitgangspunt. Zo kunnen de gebouwen zowel qua architectuur en uitstraling als qua indeling aan de wensen van de gebruiker worden aangepast. De afwerking ligt echter op hetzelfde niveau als die van een woonhuis. Dat betekent onder andere een goede isolatie en een prettig leefklimaat. Verder staat duurzaamheid met het toepassen van warmte-koudeopslag voorop. Van Toor: “De kracht van de ontwerpen is dat ze eenvoudig om te bouwen zijn naar een kleinschalig appartementengebouw of ruime twee-onder-een-kapwoningen. En dat is echt uniek.”

september 2009 - naw #33 - klein commercieel vastgoed

Rabobank-terrein, Harderwijk

tekst: Raquel Mourik en Dieuwertje van de Moosdijk

Totaalplan voor de buurt

et als in Ermelo, uit het begin van dit artikel, is ook in Harderwijk een voorbeeld te vinden van de goede samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en de Rabobank. Aan de Handelsweg heeft de Rabobank, achter haar vestiging, een stuk braakliggend grond gekocht. De bedoeling is dat hier kantoren worden gerealiseerd. Maar omdat deze wat lastig bereikbaar zouden worden, heeft Bouwfonds het omliggende gebied onder de loep genomen. Zevenbergen: “Wat we zagen is een wat oud bedrijvengebiedje met onder andere een drukkerij, een garage, drankenhandel, makelaarskantoor en wat woningen. Kortom, qua uitstraling weinig aantrekkelijk.” Met de in totaal vier verschillende eigenaren is overleg gevoerd om het plangebied voor het braakliggende stuk grond te vergroten. Daarop heeft Bouwfonds Ontwikkeling een visie en een volumestudie naar de mogelijkheden verricht. Kern van deze visie is dat er een totaalplan wordt gemaakt voor de realisering van kantoren, appartementen en commerciële ruimten. “Voor de kantorenontwikkeling willen we drie

gebouwen van elk 1000 vierkante meter realiseren. Voor 1200 vierkante meter hebben we zelfs al gegadigden”, vertelt Zevenbergen. De visie en de volumestudie liggen nu bij de gemeente Harderwijk, die volgens de senior ontwikkelingsmanager nu aan zet is. “Ons plan laat zien dat er goede mogelijkheden zijn om deze locatie goed aan te pakken. De gemeente heeft momenteel nog wat twijfels over de toevoeging van appartementen, maar wij verwachten deze wel af te kunnen zetten.” Volgens Zevenbergen zal er pas volgend jaar aan een deﬁ nitief ontwerp worden begonnen. “Wat dat betreft doen deze ontwikkelingen qua proces en moeilijkheidsgraad niet onder voor grote projecten.” De vraag naar kleinschalige kantoorontwikkelingen is volgens hem redelijk. Alleen plaatst hij als kanttekening dat gemeenten vaker inzetten op bedrijfsverzamelgebouwen of ontwikkelingen aan de rand van de stad. “En in kleinere kernen zien ondernemers daar weer een stuk minder brood in.”

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten. Bijzonder gebouw: De Wornumsche Enk in Apeldoorn Nieuw opgeleverd: Ilot Neuf in Lyon Doelgroep: Jong gezin in Berggierslanden De kunstaanbieding: Zeefdruk van Jan van der Ploeg Terugblik: Mariaplaats in Utrecht En ook: Joost Zwagerman over ‘er doorheen kijken’

september 2009 - naw #33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw NUON-terrein in Apeldoorn

Nieuwe energie

fotograﬁe: Agnes Kappert

Het ene moment stonden de twee trafohuisjes op het Nuonterrein in Apeldoorn nog onder ‘slopen’ op de to-do-lijst, het volgende moment maakten ze deel uit van het stedenbouwkundige plan. Sterker nog, de gehele Wornumsche Enk kreeg dezelfde jarendertigstijl. De sociale woningbouw van het plan werd daardoor uniek in Nederland.

en kerkhof van elektriciteitspalen en twee kV-stations die op het eerste gezicht vooral in de weg stonden. Dat was waar Bouwfonds Ontwikkeling in 2002 in Apeldoorn mee aan de slag g kon. Alle bouwsels op het voormalige Nuon-terrein zouden gesloopt worden, waarna er woningen voor in de plaats zoud den komen. De plannen voor Wornumsche Enk waren helemaal uittgewerkt, maar het liep net even anders. Edward Zevenbergen, senior ontwikkelingsmanager regio Midden, vertelt: “Op een gegeven moment kregen de twee trafostations de status van gemeentemonu ument. Omdat ze zijn ontworpen door Hendrik Fels, die ook teken nde voor het onderstation van Radio Kootwijk, betekende hun aa anwezigheid toch een zekere kwaliteit. Die kwaliteit was bij het g grote kV-station overigens niet direct zichtbaar, omdat het hele h gebouw bekleed was met staalplaten.” De nieuwe status van de stations had grote e gevolgen voor het stedenbouwkundige plan. De gebouwen w werden erin geïntegreerd en zijn uiteindelijk gerestaureerd.

“Het sociale complex dat daarna op de Nuon-terrein werd gerealiseerd, heeft een vergelijkbare stijl. Het gebouw is opgetrokken in zogenaamde platte Dudok-stenen. Het heeft brede, horizontale raampartijen en riante overstekken. De daken zijn bedekt met platte gebakken dakpannen en hebben die ﬂauwe schuinte die kenmerkend is voor de architectuur van de Nieuwe Haagse School. Hendrik Fels was een van de boegbeelden van deze stroming.” Het complex is gebouwd over twee lagen. In de kap bevindt zich bovendien een aantal penthouses. Het bevat zestien appartementen in acht verschillende typen. De verschillen zitten onder meer in de grootte en ligging. Elk appartement heeft een ruim balkon dat deels geïntegreerd is in het gebouwvolume. Zevenbergen: “De afwerking van het complex is hetzelfde als die van de 37 koopwoningen in het gebied. Het metselwerk, de stenen, de plint, de dakpannen en n de dakoverstekken zijn identiek. Het gebouw oogt klassie ek, maar is tegelijk modern, strak gedetailleerd. De kosten voor dit gebouw zijn in het grotere geheel opgenomen. Een hele prestatie biij deze architectuur. Op het gebied van sociale woningbouw is dit daarom een uniek gebouw. De appartementen zijn inmiddels allemaal verhuurd.” Door de samenhang tussen de ko oopwoningen, het sociale complex en de kV-stations is een eenheid ontstaan in Wornumsche Enk. De nieuwe wijk op het N Nuon-terrein - zoals de Apeldoorners het hardnekkig blijven noem men - maakt deel uit van een groter plan om Apeldoorn-Zuid te e verbeteren. Zevenbergen daarover: “In het ‘Masterplan Zuiid’ wordt Zuid als het ware opgekrikt door de sloop van voor namelijk oude huurcomplexen en de toevoeging van koopwonin ngen. Door de toevoeging van goede architectuur en een betere e verdeling van huur en koop ontstaat een duurzame wijk.”

Projectinformatie Naam: Wornumsche Enk, maar in de volksmond nog altijd het Nuon-terrein. Locatie: Transformatorhof in Apeldoorn. Type woningen: Zestien appartementen in acht varianten, over twee lagen. Woonoppervlak tussen de 90 m² en 122 m². In de wijk zijn bovendien 37 koopwoningen volgens dezelfde architectuur (‘Nieuwe Haagse school’) gerealiseerd. Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling. Architect: Architectuurcentrale Thijs Asselberg, Haarlem. Opvallend: De twee kV-stations die eerst zouden worden gesloopt, werden uiteindelijk beeldbepalend. Verder werden tijdens de intensieve sanering restanten aangetroffen van een boerderij uit de late bronstijd, ongeveer 1000 jaar voor Christus. De naam Wornumsche Enk verwijst naar de akkers die er toentertijd lagen. In de speeltuin herinnert een kei met bronzen puzzelstukken aan die lang vervlogen tijden.

september 2009 - naw #33

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: jong gezin

fotograﬁe: Anneke Hymmen

Skyline op de Franse heuvels

Op de derde heuvel van Lyon ligt het project Ilot Neuf – letterlijk: blok 9. Bouwfonds Marignan, onderdeel van Bouwfonds Property Development, realiseert hier unieke, duurzame appartementen. Onlangs won Ilot Neuf de regionale Pyramide d'Or, een prestigieuze prijs in de Franse bouwwereld, vanwege bijzondere prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. De wedstrijd Pyramides d'Or wordt ieder jaar georganiseerd om de beste vastgoedprojecten te belonen met als doel kwaliteit, knowhow en vernieuwing in de bouwsector te bevorderen. Bewoners kijken straks vanaf hun boomrijke heuvel uit op de rivier de Saône. Deze prachtige ligging is het uitgangspunt geweest voor het ontwerp, aldus Bouwfonds Marignan. “Er waren verschillende manieren om het geheel in de helling te situeren: parallel aan de hoogtelijnen, loodrecht op de helling, op terrassen in de helling. We kozen er uiteindelijk voor het menselijk ingrijpen in de ‘wanorde’ van de natuur te verbeelden.” De onderbroken lijn van de dakverdieping creëert een skylineeffect dat contrasteert met de begroeiing op de heuvels. De lijn van het gebouw wordt in stukken gedeeld door loggia’s,

terrassen en balkons. De donkergekleurde betonnen voet van het gebouw en de hal met zijn grote glazen pui lijken het gebouw op te tillen. De binnenplaats met daarlangs twee rijen huizen vormt een kader voor het uitzicht; hierdoor ontstaat nog meer het gevoel boven de vallei te zweven.

Licht en ruimte Bij het naar binnen gaan maakt de entreehal een zeer open indruk. Er is een overvloed aan daglicht en uitzicht. De binnenplaats is open, maar afgeschermd. Kinderen kunnen er veilig spelen; buren kunnen er elkaar ontmoeten. Rondom de binnenplaats liggen privéterrassen van de woningen. Door de oost-westsituering van het gebouw ontstaan er twee ruime tuinen, waarin een heuvellandschap wordt gecreëerd. De bomen voorkomen inkijk en zorgen voor een deel van schaduw. Iedere woning op de begane grond beschikt over verscheidene buitenruimten: terrassen aan de binnenplaats en aan de tuinkant, met een zeer afwisselend uitzicht op het landschap.

Milieubewust De appartementen van Ilot Neuf worden allemaal duurzaam ontwikkeld. De gebouwen zijn gezond, comfortabel en zuinig. In de zomer wordt de zon buiten gehouden door middel van houten rollui-

ken. Omdat de woningen naar twee richtingen georiënteerd zijn, kan ’s zomers worden geventileerd door de woning te laten doortochten. De isolatie langs de buitenkant vormt een thermische buffer. Thermische modules per appartement voor verwarming en warm water, gekoppeld aan de collectieve gasverwarming, bieden de bewoners grote voordelen. De collectieve onderhoudskosten zijn laag, maar de lasten zijn individueel te berekenen. “We willen de toekomstige bewoners bewust maken van het milieu. Hoe kunnen ze hier op harmonieuze wijze wonen en hoe kunnen ze hun verbruik reduceren? Om dit te stimuleren krijgen de toekomstige bewoners een handleiding van ons voor een zuinig gebruik van hun appartementen.”

In cijfers In maart 2005 werd een prijsvraag uitgeschreven voor deze locatie; op 13 december 2005 kwam Bouwfonds Marignan Immobilier als winnaar uit de bus. Op 13 maart 2008 vond de ondertekening van de overeenkomst plaats. Ilot Neuf bestaat uit 24 appartementswoningen. Onlangs werd Ilot Neuf onderscheiden met de Pyramide d’Or, vanwege bijzondere prestaties op het gebied van innovatie, duurzaamheid en esthetiek.

Genieten aan de keukentafel Eigenlijk waren ze van plan om een huisje in het centrum van Meppel te kopen, maar op de nieuwbouwdag van Berggierslanden veranderde dat. Margreet en Frans kozen voor een vier-onder-een-kapwoning ontwikkeld door Bouwfonds Onwikkeling. Een woning met vrij uitzicht over de sportvelden. In november verwachten ze hun eerste kindje. Wie: Margreet van der Linden (28). Beroep: geen, vanaf november moeder. Woont: samen met haar vriend Frans in Berggierslanden in Meppel. Type woning: Quattro, een vier-onder-een-kapwoning. De locatie: “We gingen voor de gein kijken op de nieuwbouwdag. Eigenlijk wilden we een oud huisje kopen in het centrum van Meppel, maar we zijn gezwicht voor het uitzicht. Ons huis staat op een hoek. We kijken uit over de sportvelden.” De woning: “We wilden drie slaapkamers, een badkamer met bad en een mooie keuken. Dat zit er allemaal in. Het huis is gebouwd in jarendertigstijl.” De inrichting: “We hebben gekozen voor een standaardbadkamer. Die is zwart-wit en dat vonden wij mooi. De keuken hebben we zelf ingericht. Op de begane grond hebben we houten vloeren.

Boven hebben we gekozen voor Novilon, de VT wonen-collectie. Verder hebben we overal vliesbehang aangebracht. Dat kun je sauzen in welke kleur je maar wilt.” Typisch Margreet en Frans: “De keuken. Toen we hier gingen wonen, werkte Frans bij Smeg. De hele inrichting, van de kranen tot de vaatwasser, komt daar vandaan.” Fijnste plekje in huis: “De keukentafel. Daar zit ik het meest. Ik begin er de dag met een kop kofﬁe en een krantje en ’s avonds praten we daar bij.” Pluspunten: “Het vrije uitzicht en de ruimte in huis. We hebben eerst nog gekeken naar een twee-onder-een-kapwoning en een vrijstaande woning, maar qua oppervlakte maakte dat niet zoveel uit. We hebben weinig onderhoud aan het huis, omdat het een nieuwbouwwoning is. Dat is ﬁjn. Ik kan nog wel een gat in de muur boren, maar Frans kan op dat gebied helemaal niets.” Minpunten: “Weinig. Omdat je van een tekening koopt, vallen sommige dingen in het echt een beetje tegen. We hebben boven bijvoorbeeld een heel grote gang. Ik had liever grotere kamers gehad en een klein gangetje. Of een mooie inloopkast.” Over tien jaar: “…wonen we op ons droomplekje, in het centrum van Meppel. Maar de komende vijf jaar zal onze kleine het in Berggierslanden vast heerlijk hebben - er wonen veel kinderen in de wijk.”

september 2009 - naw #33

Vormgeven aan vooruitgang kunstaanbieding

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

portretfoto: Peter van Breukelen

Mariaplaats Mariaplaats, in het hart van Utrecht, moest een eigentijds en sfeervol woongebied worden, dat paste in de historische stad. Is dat gelukt? Ferry Sins, hoofd verkoop en marketing van Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden, keert ruim tien jaar later terug om te bekijken of die opzet geslaagd is.

Kunstaanbieding voor NAW-lezers Exclusief voor de lezers van NAW magazine bieden Bouwfonds Ontwikkeling en Bouwfonds Kunststichting dit bijzondere werk aan van de Nederlandse kunstenaar Jan van der Ploeg. U kunt het bestellen via www.naw.nl.

FEITEN OVER HET KUNSTWERK Titel: GRIP Jaar: 2009 Formaat: 40 x 108 cm Oplage: 20 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: zeefdruk Papier: 500 gr. Prijs: € 264,-(inclusief btw, exclusief € 7,25 verzendkosten) Bestellen: via www.naw.nl

Jan van der Ploeg (Amsterdam, 1959) volgde enkele jaren de Rietveld Academie, het Croydon College of Art in Londen en de Rijksakademie Amsterdam. Hij exposeert sindsdien in binnen- en buitenland. Van der Ploeg is ook bekend als initiatiefnemer van PS projectspace aan de Leidsekade te Amsterdam, zie www.psprojectspace. nl. Hij wordt vertegenwoordigd door Aschenbach & Hoﬂand Galleries, zie www.gerhardhoﬂand.com.

Teken aan de wand

en meetlat en een passer, een rekenmachine en tape. Voordat er een streek verf op papier of muur is gezet, heeft Jan van der Ploeg vorm en verhouding van zijn schildering al helemaal uitgedacht en berekend. Is het voorbereidende werk eenmaal achter de rug, dan is het maken van de schildering alleen nog een kwestie van uitvoeren. “Dan ga ik afplakken en als een huisschilder de vlakken mechanisch inrollen.” Maar liefst 266 muurschilderingen heeft Van der Ploeg nu gemaakt, en die zijn wereldwijd terug te vinden. Soms permanent, zoals in musea en ministeries, soms

tijdelijk op tentoonstellingen. De schilderingen zijn altijd geïntegreerd in de architectuur. Ze sluiten aan bij bestaande verhoudingen, spelen met ramen en deuren, kronkelen mee naar boven met een trap. In het gebouw van het ministerie voor Binnenlandse Zaken loopt de schildering het hele gebouw door; zij verandert van kleur en vorm en geeft zo elke etage een eigen identiteit mee.

Oneindige variaties op een handvat Maar Van der Ploeg maakt niet alleen muurschilderingen. Speciaal voor de lezers van NAW magazine ontwierp hij deze bijzondere zeefdruk: ‘Grip’. Het handvat van

een verhuisdoos - de ‘grip’ - vormt een terugkerende vorm in zijn werk. Het is zijn handelsmerk of logo geworden. “Met zo’n sterke basisvorm heb je verder weinig meer nodig. Hij staat reductie toe, en tegelijkertijd ook oneindige variatie, doordat je ook een deel kunt gebruiken, de vorm kunt kantelen of uit rekken. Voor mij is Grip letterlijk een handvat bij het schilderen.”

H 1994

et plan toen: Ferry Sins: “Mariaplaats is niet bepaald op de makkelijkste manier tot stand gekomen. We zijn begonnen met uitgebreid archeologisch onderzoek. Op basis daarvan is een ontwerp gemaakt. We wilden zoveel mogelijk historische fundamenten sparen. Mariaplaats is gebouwd in de geest van de oude stad, maar heeft wel eigentijdse vormen. De grote appartementengebouwen vormen samen met de kleinere woonblokken een hecht, stedelijk buurtje. De Antwerpse architect Bob van Reeth gaf veel aandacht aan de woonprogramma’s. Wat vooral opvalt, is de perfecte indeling van de verblijfsruimten ten opzichte van de lichtinval. Daar is ontzettend goed over nagedacht.”

De realiteit nu: “Mariaplaats ziet er nog net zo fantastisch uit als toen het net was opgeleverd. Dat sluit aan bij de missie van Van Reeth die gebouwen wil neerzetten die iedere tijd kunnen meemaken. Er is gekozen voor materialen die mooi verouderen, zoals rode en ‘wit gekiemde’ bakstenen en houten kozijnen. Van veroudering is nauwelijks sprake, vooral dankzij de zorg die de bewonersvereniging aan haar omgeving besteedt. Het enige wat afwijkt van het oorspronkelijke plan, is de klimop. De overgang van de bestrating naar de gevels, vonden wij wat massief. De klimop past prima in het beeld. De architect had zijn bedenkingen, maar gaf later toe dat het goed aansloot op de sfeer. De drie binnenplaatsen zijn ook werkelijk de ontmoetingsplaatsen geworden zoals wij die in gedachten hadden. Mensen drinken er samen een kop kofﬁe op een bankje. Er hangt een gezellige sfeer.”

2009

6 50

september 2009 - naw #33

Vormgeven aan vooruitgang column

fotograﬁe: Peter Boer

Proﬁel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

Halte Wibautstraat te koop ‘Klein commercieel vastgoed’ vormt voor mij net zo’n exotische woordcombinatie als ‘groot commercieel vastgoed’, en het zal vast wel een voor kenners en cracks verkeerde associatie zijn, maar bij dat ‘kleine commerciële vastgoed’ moet ik onvermijdelijk terugdenken aan die keer dat mijn lief en ik, nu alweer twaalf jaar geleden, een huis wilden kopen en aldus kennismaakten met ‘de Amsterdamse woningmarkt’. Op een dag belde onze makelaar, een dertiger met overgewicht die zo’n hekel had aan traplopen dat wij sommige delen van het huis maar zonder hem moesten bekijken, ons net niet jubelend op. Hij had voor ons een benedenhuis ‘in de aanbieding’ dat nog niet bij Funda was aangemeld, dus wij hadden de kans de hordes te ontlopen. Het benedenhuis bevond zich in Amsterdam-Zuid en was vroeger bewoond geweest door ene meneer Van Rhijn, een architect die ooit de metrostations had ontworpen. De kinderen Van Rhijn deden nu het huis van hun overleden vader in de verkoop. Bij bezichtiging bleek dat Van Rhijn sr. zijn eigen huis ook had omgebouwd tot metrostation. De woning dateerde uit 1912, maar alle zogenaamde authentieke details gingen schuil achter grote platen van witgeverfd hardhout. Suitedeuren, schouwen, ornamentele plafonds waren meedogenloos betimmerd en beplakt met die platen. Onze makelaar zag direct onze teleurstelling en sprak toen de in makelaarskringen magische woorden: ‘Je moet er natuurlijk wel even doorheen kijken.’ ‘Waardoorheen?’ vroeg ik. ‘Achter die platen kan alleen maar oermuur zitten. Toch?’ Dat zag ik nou helemaal verkeerd. De verkopende makelaar begon een lange uiteenzetting over ‘ingrepen met respect voor de authentieke details’, wat erop neerkwam dat die witte platen hardhout waren bevestigd zonder dat het originele stuc- en houtwerk en de schouwen waren aangetast of beschadigd. Ik waande mij toch echt in halte Wibautstraat, maar probeerde oprecht de instructie van onze makelaar te volgen en trok een gezicht dat moest uitbeelden dat ik als een soort halve profeet ‘door de platen heen’ keek. Mijn lief deed hetzelfde. En zo, als twee paranormaal begaafde houtstaarders, raakten wij alsnog onder de indruk van het huis en deden een week later ons eerste bod. Na het derde bod waren wij plotseling huiseigenaar. Wij waren blij maar schrokken ons, onervaren met de wereld van aannemers en renovatie, óók een hoedje. Nu kwam het erop aan een aannemer te vinden dat datgene kon (laten) demonteren waar wij al die tijd doorheen hadden gekeken. Die aannemer ging aan de slag, en al snel legden zijn werknemers volstrekt gehavende stukken

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Onze makelaar sprak toen de magische woorden: ‘Je moet er natuurlijk wel even doorheen kijken’ oermuur bloot waar in de verste verte geen schouwen, suitedeuren of sierplafonds in waren te ontdekken. Pa had de metro ontworpen, de kindertjes hadden twee aspirant-kopers bedrogen. Wij hadden door die platen, en zíj door onze goedgelovigheid heen gekeken. Uiteindelijk, na maanden van herbouw en renovatie, begon ons huis in de verte ook echt te lijken op een huis. Maar nog steeds, twaalf jaar later, bevinden zich in onze woning kleine restjes metrostation. Dat heeft één groot voordeel: ook nu het niet direct meer nodig is, kunnen wij op ieder moment van de dag aan mensen die bij ons op visite komen laten zien hoe je succesvol en overtuigend ergens doorheen kunt kijken.

Joost Zwagerman

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al meer dan 60 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving. In Nederland leveren we, met gemiddeld 7.000 nieuwe woningen per jaar, een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van ons land. Inmiddels heeft Bouwfonds Ontwikkeling meer dan 250.000 woningen in Nederland gerealiseerd. In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te

bereiken nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op speciﬁeke, lokale omstandigheden. Het proﬁjt

hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling. Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de ﬁ nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen. Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

www.naw.nl

Het uitzicht

De Snoep ptr t om mmel, l,, zzo o he eet e in de e volk ksm mon ond he ond hett g ge eb bo ouw waa ar Sh Shan a d an dyy den en Os, diire re eurr Re recteu Real all Est a stat attte a e & De Deve evve elo elo lopm op pm me en nt bij Yo oung fashion-kete en The e Stin ng, g, na aa ar ar kijkt. Hierin is het paradepaardje van The he e Sting ge evesttig i d. Opvallle lend n aanwezig in de Haag gse e binnenssta ad, d, met e zijn iijjn bi bijzon bijz jzonde jz onde on dere re e

fotograﬁe: Hans van den Heuvel

arrch hit itectuur: "Kl Klan a te an ten n word wo orrd den er va v nzel elf naartoe getrokken. n Zo bijzon n. nde derr is hett gebo b uw w, da d t er zelfs een n rep plica van a tte e z en zi en is in in Mad dur u odam!’ d !’’ Meer Me er ove er ver er Th The he Stting in ng in n Den Haa aag g op pagina 35.