NAW#34 december 2009

NAW kwartaalmagazine - december 2009 #34 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Het uitzicht

december 2009 #34

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimte in de stad De familie Vorsteveld-van de Berg kijkt trots uit op hun huis: ze hebben een diepe tuin, lekker veel ruimte binnen, een overzichtelijke buurt waar de kinderen veilig buiten kunnen spelen - precies wat je wilt als gezin. En precies wat je niet verwacht in de stad. En toch wonen zij wel degelijk midden in Utrecht, op loopafstand van het Centraal Station. “Wij zijn nu eenmaal stadsmensen, dus het is heerlijk dat dit mogelijk bleek te zijn, wonen in een stad!” Lees het verhaal van dit gezin op pagina 22.

Best B-to- e maga B z 2009ine

fotografie: Hans van den Heuvel

Thema: de Klant

Hoe wil de Luisteren 55+'er wonen? naar de klant

Een huis met een tuin, in een straat waar kinderen veilig kunnen spelen, kan dat in de stad? Ja, zegt de familie Vorsteveld uit Utrecht.

Kijk achter op dit nummer mee naar hun uitzicht.

inhoud

Aandacht

december 2009 - NAW #34

Rubriek: Inspiratie 4

ruimte: Stad van de Zon in Heerhugowaard 6nieuw project: De Rotterdam 7markt: Bouwfonds verdubbelt Startersleningen 8mijn moment: Martijn van Toor van Brummelhuis 10nieuws met o.a.: NAW bekroond, Argentinië in Lombok, Prijs voor Ketelhuis en De klant verdient kwaliteit 12kunst in de openbare ruimte: Grotto

Thema: de klant

“De klant centraal. Het lijkt zo vanzelfsprekend.

Als je iets aandacht geeft, krijgt het ook direct vorm.

Dat de woningbouw zich nu nadrukkelijk hierop

Kijk maar naar gebiedsontwikkelingen met een

richt, betekent iets. Het duidt erop dat vanzelfspre-

sterke identiteit zoals Mariastichting in Haarlem of

kendheden soms toch niet zo vanzelfsprekend zijn.

OpBuuren in Maarssen. Nieuwe woonwijken waar

De decennialange schaarste op de woningmarkt

ontwikkeld is met een scherp oog voor wat bewoners

en de hoogconjunctuur hebben ons (maar ons niet

willen. Zelfs in deze moeilijke tijd is de belangstelling

alleen) minder scherp gemaakt en misschien wel

groot en loopt de verkoop goed.

eens gemakzuchtig.

Bouwfonds Ontwikkeling manifesteert zich over de

De klant stond altijd al wel centraal. Alleen dankzij

volle breedte van de woningmarkt. We komen aan

onze klanten hebben wij immers bestaansrecht.

een grote diversiteit aan woonwensen tegemoet

Maar de laatste tijd is er een dimensie aan toege-

zowel op product-/marktniveau als vanuit gebieds-

voegd, vooral door de terughoudendheid van de koper.

ontwikkeling. Beide ontwikkeld vanuit een woonmi-

Waar het nu bij Bouwfonds om gaat, is: aandacht.

lieubenadering. Dat blijft zo. Maar als straks de

Aandacht voor onze klant, voor ons product, voor

woningmarkt weer aantrekt – en de eerste voorzich-

ons bedrijfsproces. We denken nog beter na over

tige tekenen van herstel zijn er al – zullen we kritisch

vragen als: hoe sluit ons product optimaal aan op

en professioneel blijven. Onze klanten rekenen erop,

wat onze klanten willen? Wat zijn hun drijfveren;

en ze mogen erop rekenen.”

14

18

22

Klant is koning

Leefstijlen

Stadsbewoners

Fabrikanten van auto’s en huishoudelijke apparaten doen het allang. Maar voor gebiedsontwikkelaars valt er nog een wereld te winnen: doelgroepen in kaart brengen, werkt dat ook als het om wonen gaat?

We kunnen tegenwoordig op postcodeniveau weten wat voor mensen in een buurt wonen. En dat kan goed werken.

Voorbeelden van gebiedsontwikkelingen die aansluiten op diverse ‘leefstijlen’.

De stad, alleen aantrekkelijk voor hoogopgeleide tweeverdieners zonder kinderen? Een gezin, een senior-stel, een happy single en, ja, een stel hoogopgeleide tweeverdieners laten hun stadshuis zien.

30 Samen tekenen 34 Grijze golf?

De bewoners actief betrekken bij een gebiedsontwikkeling in hun wijk, het werkt. In Zwolle bleek dat consumenten veel waardevolle kennis en ideeën inbrengen. En zo wordt het nieuwe plan écht hun project.

Raken we de juiste snaar met onze dienstverlening?

City Campus Max in Utrecht voldoet in veel opzichten aan de wensen van een bijzondere groep: studenten. Betaalbaar, veel ruimte en vlak bij de stad.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

levensstijl, beleving en emotie? Hoe bieden we de beste service; aankoop gemak, after sales?

De 55-plusser bestaat niet, volgens kenners van deze doelgroep. Ook senioren hebben allemaal hun eigen woonwensen en met de grijze golf in aantocht is het verstandig daarmee rekening te houden.

38 Doelgroep: jong en student

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

44

bijzonder gebouw: Karmøy in Den Haag 46nieuw project: Meerpad in Amsterdam-Noord 47 terug naar: Leidschenveen 48kunstaanbieding: 4 kunstwerken 49 doelgroep: familie in Kijk… Boschkens 50column Joost Zwagerman: over de kleinste doelgroep

4

december 2009 - naw #34

5

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie ruimte: Stad van de Zon De ‘vierkante stad’, zo wordt deze wijk ook wel genoemd: 1500 woningen aangelegd in een carré van 700 bij 700 meter. Het project is onderdeel van Stad van de Zon in Heerhugowaard met ruim 2900 woningen. In dit carré is de CO2 -uitstoot van de bewoners, inclusief mobiliteit en voorzieningen, volledig gecompenseerd. De energie (elektriciteit) wordt grotendeels geleverd door 25.000 zonnepanelen, die de bewoners een duidelijke besparing op hun energierekening bieden. In de buurt is het bos ‘Park van Luna’ van 90 hectare aangeplant, waardoor CO2 wordt vastgelegd. Nog niet op deze foto, maar binnenkort wel aanwezig: drie windmolens die voor de rest van de benodigde energie zullen zorgen. De gemeente Heerhugowaard heeft dit project gerealiseerd in nauwe samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling, Hallokaties C.V., Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, Nuon, provincie Noord-Holland en woningcorporatie Woonwaard Noord-Kennemerland.

6

december 2009 - naw #34

7

Inspiratie nieuw project

Inspiratie markt

Bouwfonds verdubbelt budget Startersleningen

aan de Maas Naast de Erasmusbrug zien we over een paar jaar De Rotterdam verrijzen: drie wolkenkrabbers met de functionaliteiten van een dorp, ontworpen door architect Rem Koolhaas. Eind 2009 zijn de eerste palen de grond ingegaan.

De Rotterdam moet rond de klok levendigheid bieden, zegt projectdirecteur Mischa Molsbergen van MAB Development. Er komen in ieder geval een viersterrenhotel, horeca, 220 woningen, fitnessruimtes en kantoren. De torens zijn 150 meter hoog, daarom is aan de menselijke maat op de begane grond veel aandacht besteed. Molsbergen: “Op straatniveau creëren we zoveel mogelijk transparantie en levendigheid.

Zodat De Rotterdam echt verbonden is met de stad. Geen aaneengesloten lobby dus, die buiten kantoortijden dicht is, maar ook winkeltjes en cafetaria’s. De 100 meter lange plint zal zes à zeven verschillende functies herbergen.”

In eerdere plannen was de Wilhelminapier opgedeeld in drie delen, en waren op de locatie van De Rotterdam vooral kantoren gepland.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het beschikbare budget voor Startersleningen bij gemeenten kan nog dit jaar worden verdubbeld dankzij een unieke samenwerking tussen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), FGH Bank en Bouwfonds Ontwikkeling. Zo kunnen de deelnemende gemeenten met Bouwfonds-projecten meer starters aan een Starterslening helpen.

Molsbergen: “We discussieerden met de gemeente: ‘Moet je dat wel zo opknippen? Is het niet veel interessanter om een mix van functies te maken? Dan vorm je een echt stukje stad, geen opgedeelde stad.’ En zo geschiedde.”

Architect Rem Koolhaas tekende met zijn bureau O.M.A. het ontwerp van De Rotterdam.

De naam verwijst naar de maritieme geschiedenis van deze locatie: het voormalige vertrekpunt van de Holland-Amerika Lijn, waar vandaan tienduizenden Europeanen emigreerden naar de Verenigde Staten. Vanuit alle torens is straks de meanderende Maas te zien. Een uniek uitzicht, vindt Molsbergen. “De gigantische schaal van dit project, de mix van functies en het feit dat we het project in dit tijdsgewricht van de grond kregen, maakt het voor mij heel bijzonder. We hebben contracten voor het hotel, de kantoren en de woningen. De aannemer en bouwers hebben we, en de financiering is rond.”

Een nieuw icoon voor een moderne metropool, dat moet De Rotterdam worden, als het aan Molsbergen ligt. Manhattan aan de Maas is weer een stapje dichterbij.

De Rotterdam wordt gerealiseerd door het ontwikkelingsconsortium MAB Development en OVG Projectontwikkeling. Het vereist een investering van 340 miljoen euro. Belegger Amvest heeft alle 220 woningen gekocht, NH Hoteles kocht het hotel van 280 kamers met congrescentrum en FGH Bank verzorgt de fi nanciering. Door intensieve samenwerking met de gemeente Rotterdam is het gelukt het project nog dit jaar van start te laten gaan.

In deze nieuwe verticale stad, met een oppervlakte van 160.000 m2, zullen dagelijks 3000 tot 4000 mensen wonen, werken, winkelen en recreëren. Alle onderdelen maken slim gebruik van duurzame energielevering onder andere via het Maaswater en de aardbodem.

De Rotterdam wordt medio 2013 opgeleverd.

De Starterslening werd in 2002 ontwikkeld door SVn samen met gemeenten om de instroom van starters op de woningmarkt te bevorderen. In de huidige woningmarkt – waarin vooral starters het meest actief zijn – is de Starterslening een van de meest succesvolle crisismaatregelen. Sommige van de 230 deelnemende gemeenten hebben slechts een beperkt budget beschikbaar voor de funding van de lening. Door de samenwerking van SVn met Bouwfonds Ontwikkeling en FGH Bank verdubbelt hun budget en kan de markt voor starters worden vergroot.

Randvoorwaarde is wel dat de lening wordt verstrekt aan kopers van een starterswoning van Bouwfonds.

Bouwfonds Ontwikkeling toont met de samenwerking aan dat er meer komt kijken bij het betaalbaar houden van koopwoningen. René van der Haar, senior conceptontwikkelaar bij Bouwfonds en initiatiefnemer van de Starterslening; “Het is niet alleen belangrijk om de bouwkosten laag te houden, maar juist aan de kant van de financiering kun je de starter tegemoet komen. Een huis van 170.000 euro is voor een starter (uitgaande van een modaal inkomen) al moeilijk te betalen. En dat bedrag is toch zo'n beetje de ondergrens voor de bouw van een marktconforme woning. Met een Starterslening willen wij de koop van een dergelijke woning weer binnen het bereik van de starter brengen.”

Funding door FGH De Starterslening zit in principe zo in elkaar dat het rijk 50 procent bijlegt bij het budget dat een gemeente ter beschikking heeft voor Starters-

leningen. Een gemeentebudget van bijvoorbeeld 1 miljoen euro wordt door het rijk verdubbeld tot 2 miljoen euro. Mocht Bouwfonds in deze gemeente starterswoningen aanbieden dan kan dankzij de unieke samenwerking met SVn en FGH Bank het rekenvoorbeeld als volgt worden: wanneer een gemeente zelf 1 miljoen euro beschikbaar stelt voor de Starterslening, dan verdubbelt Bouwfonds Ontwikkeling dit budget om daarmee een impuls te geven aan de verkoop van haar woningen.

FGH Bank, zusteronderneming van Bouwfonds (onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep), verzorgt hiervoor de funding. Het rijk verdubbelt vervolgens het totale gemeentebudget bestaande uit twee maal 1 miljoen euro. Totaal komt er dus 4 miljoen euro beschikbaar voor de starters.

Dankzij deze opzet kunnen gemeenten waarin Bouwfonds woningen ontwikkelt, meer leningen verstrekken aan starters die specifiek deze woningen willen kopen. Uiteraard blijft er budget beschikbaar voor niet-Bouwfonds-woningen. Door het specifieke Bouwfondsdeel in het gemeentebudget is er in de praktijk relatief meer geld beschikbaar voor de niet-Bouwfonds-woningen.

Tip voor makelaars De samenwerking en extra funding kunnen een zetje in de rug van meer gemeenten zijn om Startersleningen aan te bieden. Op de website van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), de verstrekker en beheerder van de Startersleningen, staan alle ins & outs van de Starterslening en de voorwaarden voor toekenning ervan door de 230 deelnemende gemeenten. Wellicht een tip voor verkopende makelaars: met extra informatie over de Starterslening in hun informatiemateriaal vinden ook zij mogelijk meer kopers in de huidige, moeilijke woningmarkt. Welke Bouwfonds projecten voor de extra financiering voor starters in aanmerking komen, zal per gemeente bekend worden gemaakt.

Vanzelfsprekend ook op de site van SVn.

8

december 2009 - naw #34

9

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

fotografie: Felix Kalkman

‘De koper wil een mooi ontwerp én hij wil snel de prijs weten’

Van het eerste concept voor een gebiedsontwikkeling tot en met de oplevering van woningen, winkels en kantoren. Daartussen zitten jaren van ideeën, overleg, controle en verbetering. De mensen van Bouwfonds Ontwikkeling houden zich met al die aspecten bezig. Zo ook Martijn van Toor, directeur van Brummelhuis, een dochteronderneming van Bouwfonds. Brummelhuis realiseert jaarlijks zo’n 230 woningen voor particulieren. Ook complete projectontwikkeling en architectenwerk voor Bouwfonds horen tot hun core business. Martijn laat een paar momenten uit zijn dagelijkse werk zien.

Moment: open dag modelwoning Waar: wijk De Terrassen, Nijkerk “Deze woning hebben wij ontworpen voor een particuliere opdrachtgever. Huisman Bouwcoördinatie deed de verkoop. Bij een open dag kijk ik vaak even hoe het huis er uitziet. Dan praat ik bij met de aannemer en verkoper. Het doel van een open dag is het overtuigen van nieuwe klanten. Veel mensen hebben namelijk de hobby in het weekend door een nieuwbouwwijk te fietsen; een open huis en bouwborden zijn dan goede publiciteit. Kopers bezoeken graag een voorbeeldhuis, om het daarna in een eigen ontwerp te individualiseren. Want niemand wil in dezelfde woning wonen als de buurman. De consument wil overigens niet alleen een mooi ontwerp, maar hij wil ook daarna heel snel weten wat de prijs is. Vergis je daar niet in. Ook een koper die een miljoen euro investeert in een huis, let goed op het geld. Bij ons krijgen consumenten een woning waarvan de bouwsom direct duidelijk is, dat is onze kracht. Als je zelf een architect en aannemer in de hand neemt, kan de prijs alle kanten op gaan.”

Moment: prijsoverleg Waar: bij Driessen makelaardij Wijchen “In Millingen aan de Rijn doen wij een gezamenlijk project met Bouwfonds Ontwikkeling. Vandaag zit ik hier om de prijzen van de door ons ontworpen dijkwoningen te bespreken. Als je een dijkwoning in Millingen wilt bouwen voor 3,5 ton euro moet je individueel bouwen. Dit betekent dat kopers keuzes hebben in het interieur en in het exterieur. Na deze extra uitleg aan de makelaar zijn wij gezamenlijk overtuigd van de haalbaarheid van dit plan. Onze kracht is dat we ons bestek aanpassen aan de plaatselijke gebruiken en gewoonten. In het noorden leveren we een woning bijvoorbeeld zonder schilderwerk op, dat doet de koper namelijk liever zelf. Terwijl een koper in het westen bij de sleuteloverdracht een kant-en-klare woning wil hebben. In Limburg bouw je een huis zonder kruipruimte. Maar als je dat in Drenthe doet, lachen ze je uit. Het ontwerp voor de woning kan grotendeels wél hetzelfde zijn. Door deze werkwijze kunnen wij huizen individueel bouwen in iedere regio.”

Moment: schetsen met hoofd van de tekenafdeling, Marcel Jansen Waar: op kantoor in Deventer “Marcels kracht is het handmatig schetsen. In gesprek met klanten is dat ideaal: hij kan elk idee ter plekke uitwerken. Dat kunnen maar heel weinig mensen. We overleggen hier over het herontwikkelen van een plan in Leeuwarden. Op ons kantoor in Deventer werken acht tekenaars, een BNA-architect en twee verkopers. De lokale verkooppunten van Brummelhuis – franchise ondernemingen, verspreid over het hele land – inventariseren de wensen, de tekenkamer in Deventer zorgt voor de uitwerking. Voor de uitvoering werken we samen met zo’n twintig aannemers, ook weer verspreid over het hele land."

Moment: overleg met architect Tony Tran Chaun Waar: op kantoor in Deventer “Tony – onze BNA-architect – is goed in moderne ontwerpen. Hij is hier bezig met een twee-onder-een-kapwoning van een miljoen euro in Zeist. Het idee dat catalogusbouwers – zoals wij wel eens worden neergezet – alleen maar jarendertigwoningen ontwerpen, is een misvatting. Kubistische, moderne woningen kunnen wij ook op dezelfde werkwijze leveren. Het is zeker geen eenheidsworst. Is het dan nog wel architectuur? Ach, die discussie of een cataloguswoning nou architectuur is of niet, die interesseert me niet zo. Een catalogus helpt het consumenten makkelijk te maken om tot een droomhuis te komen.”

10

december 2009 - naw #34

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

NAW bekroond Onlangs werd NAW magazine in combinatie met NAW dossier uitgeroepen tot het beste Business-to-Business magazine van 2009. Deze award wordt jaarlijks uitgereikt aan bedrijfsmagazines die zich creatief, inhoudelijk, effectief en crossmediaal duidelijk hebben onderscheiden. De vakjury is uitermate lovend over het magazine en dossier: "NAW kwartaalmagazine en NAW dossier zijn evenwichtige bladen die goed aansluiten bij de doelgroep en zijn een genot om te zien en te lezen. De inhoud is consistent en relevant op zowel strategie, inhoud en vorm."

Visie

JUNI

Prijzengeld voor Oisterwijks Ketelhuis

R INTEGRA INE OVE ALMAGAZ +WARTA

G IKKELIN DSONTW LE GEBIE

De gemeente Oisterwijk won dit jaar bijna 900.000 euro in de Mijn Mooi Brabant-competitie. Met het provinciale prijzengeld wordt de buitenkant van het Koninklijke Verenigde Leder-terrein opgeknapt.

Kust e nBkeade s

A (ET EXTR NAAR /P ZOEK INEN GEBAAR E DE 2OM

4HEMA G BELEVIN n in r hele leve een nt al haa stad er g (58) woo ft haar Ingebor de kort hee icht op . Sind s gs uitz Helmond Ingebor is bij. Zie beleven a. agin achterp

B- te magtao-B z 2009ine

Argentijnse sfeer in Lombok

In navolging hiervan gaan de gemeente en Bouwfonds het KVL-terrein en de omgeving vormgeven en herontwikkelen. Het cultuur- en industrieel historisch erfgoed is vervallen geraakt en valt vaak ten prooi aan vernielingen. Dit alles ondanks de rijksmonumentale status van het ketelhuis en het machinegebouw. Het is de bedoeling de voormalige leerlooierlocatie terug te brengen in de oorspronkelijke staat, om er vervolgens een nieuwe functie aan te geven. Start: februari 2010. De provincie Noord-Brabant levert met het project Mijn Mooi Brabant een actieve bijdrage aan het tegengaan van zogeheten verrommelde locaties in NoordBrabant. De provincie wil met het project behouden wat mooi is en mooi maken wat als lelijk wordt ervaren. Via een internetverkiezing kozen de Brabanders voor 6 winnaars van in totaal 23 Brabantse locaties.

95% Garantieregeling Vanwege de druk op de woningmarkt komen Provincie Noord-Brabant en Bouwfonds Ontwikkeling met een uitzonderlijke stimulans.

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning van Bouwfonds in NoordBrabant ontvangt de koper gegarandeerd een opbrengst van 95% van de taxatiewaarde van zijn huidige woning.

Het doel van de aktie is duidelijk: de nieuwbouwwoningmarkt weer in beweging krijgen. Paul Hoen, directeur regio Zuid van Bouwfonds Ontwikkeling: “Het grootste probleem waar potentiële kopers tegen aan lopen is duidelijk: ‘wie garandeert me dat ik mijn huidige woning verkocht krijg en voor welke prijs?’. Deze onzekerheid is hét pijnpunt bij de aankoop van een nieuwe woning, waardoor men het simpelweg niet aandurft, ook al is de wens om te verhuizen wel degelijk aanwezig. Het is dan ook een prachtig initiatief van Provincie NoordBrabant om precies de vinger op de zere plek te leggen en dit probleem aan te pakken. Met de aanvulling naar 95% maken wij het nóg aantrekkelijker voor de koper van onze nieuwbouwwoning. En een ander belangrijk signaal dat hiervan uitgaat: wij hebben, samen met de Provincie, groot vertrouwen in de waarde van het Brabantse vastgoed”.

De Kop van Lombok, het gebied bij Utrecht Centraal Station, krijgt een nieuwe bestemming. Bouwfonds Ontwikkeling start volgend jaar met de bouw van appartementencomplex Buenos Aires en slaat zo een brug tussen de kleinschalige, kleurrijke wijk Lombok en het grootstedelijke stadscentrum van Utrecht.

Na jaren van overleg is de herinrichting van de Kop van Lombok dan eindelijk een feit. Eind september maakten honderden Utrechtenaren kennis met de nieuwbouwplannen voor appartementencomplex Buenos Aires, door middel van een waar Argentijns feest. Het moderne

appartementencomplex bestaat uit 84 appartementen met een eigen balkon of terras, een grote binnentuin en een gezamenlijk dakterras voor alle bewoners. Onder in het pand is ruimte voor diverse winkels.

De bouw start volgend jaar met de aanleg van een ondergrondse parkeergarage met 230 plaatsen. Appartementencomplex Buenos Aires verrijst naast de Ulu Moskee, die sinds maart dit jaar in aanbouw is.

De moskee voorziet Lombok van de nodige sociale en culturele voorzieningen. Buenos Aires maakt de wijk compleet met woningen, winkels en bedrijvigheid, precies zoals de bewoners rondom het graag willen zien worden.

Bouwfonds heeft een belangrijke rol gespeeld bij het initiatief van de Brabantse Verkoopgarantie. De ontwikkelaar is namelijk van mening dat deze garantie een zeer zinvolle stap is om de ontstane problemen op de woningmarkt aan te pakken. “Het effect van de Verkoopgarantie neemt echter substantieel toe als de garantie verder gaat dan 90%.” In aanvulling op de Brabantse Verkoopgarantie geeft Bouwfonds een extra 5% bij aankoop van een Bouwfonds nieuwbouwwoning in Noord-Brabant.

“Een dergelijke garantie van 95% werd nog niet eerder geboden. Het mooie van de regeling is tevens dat die 95% een minimale opbrengstwaarde is: wij betalen de eerste 5% namelijk al direct uit bij het transport van de nieuwbouwwoning. Als de verkoper zijn bestaande woning uiteindelijk voor een hoger percentage dan 90% verkoopt in de reguliere markt, valt de opbrengst altijd hoger uit dan die ‘bodem’ van 95%. Dankzij deze regeling is het zelfs mogelijk om boven de 100% opbrengst uit te komen” aldus Hoen.

Kwaliteit voor de klant Stel je voor: een woonwijk waar optimaal gebruik wordt gemaakt van zonne-energie. Acht van de tien woningen zijn op de zon georiënteerd. Zonnepanelen op de daken van die woningen zetten zonlicht om in stroom. Veel woonstraten zijn groen en autovrij, en ingericht met speciale bestrating en speelvoorzieningen. De wijk staat vol met de meest uiteenlopende soorten woningen van verschillende architecten, zodat elke koper er wel iets van zijn gading vindt. Natuurlijk zijn er goede voorzieningen, zoals scholen en kinderdagverblijven, winkels en horeca.

Zo’n wijk klinkt als de werkelijkheid geworden droom van de moderne woonconsument. Die consument is kritisch, veeleisend, milieubewust. Hij heeft oog voor duurzaamheid en veiligheid.

Het woord ‘emissieneutraal’, tot voor kort abracadabra, zegt hem nu écht iets.

Het mooie is: die wijk bestaat. Hij ligt in Heerhugowaard en hij heet Stad van de Zon. Bouwfonds Ontwikkeling is er sinds de start nauw bij betrokken. In deze woonwijk met zo’n 1600 woningen streven alle betrokken partijen samen naar CO2 -emissieneutraliteit. Naar verwachting zijn in 2012 de laatste delen van Stad van de Zon voltooid.

Het plan voor deze nieuwbouwwijk dateert al uit 1993. Toen stond zonne-energie nog aan het begin van de technische ontwikkeling.

Al Gore was net vice-president van de Verenigde Staten, en nog lang niet de maker van de klimaatfi lm An Inconvenient Truth.

Het was een moedig besluit van de gemeente om – gesteund door energiebedrijven en ontwikkelaars – te anticiperen op ingrijpende veranderingen in de energievoorziening.

Sinds 1993 heeft Bouwfonds voortdurend oog gehad voor de stakeholders van deze gebiedsontwikkeling. We hebben gekeken naar nieuwe ontwikkelingen, naar de wensen van opdrachtgevers, consumenten en anderen; naar kwaliteit en duurzaamheid. Deze werkwijze – nadrukkelijk georiënteerd op wat de consument wil – is richtinggevend voor hoe we in de toekomst nog sterker zullen opereren als moderne, klantgerichte, interactieve ontwikkelaar.

Klanten vragen van zo’n ontwikkelaar dat hij kwaliteit levert en oog heeft voor wat zij willen. Ze kunnen dat vragen, omdat de woningmarkt fundamenteel verandert. Het gaat niet meer om kwantiteit, maar om kwaliteit. En wat die kwaliteit is (van de woning en de woonomgeving), dat bepalen de consumenten zelf.

Duurzaamheid zal daarin een cruciale rol spelen.

Ontwikkelaars zullen daarop antwoord moeten geven. Luisteren naar wat consumenten willen, snel inspelen op veranderende vragen uit de markt, kwaliteit leveren. Bewoners betrekken bij ontwikkelingsprocessen en deze zo inrichten dat mensen er invloed op hebben.

Voor Bouwfonds en andere grote ontwikkelaars zal dat een verandering zijn, net als voor de andere spelers op de woningmarkt: gemeenten en andere opdrachtgevers, architecten en woningcorporaties.

Het zal flexibiliteit vergen, de bereidheid om onze werkprocessen kritisch te bekijken en zo nodig aan te passen. Dat kan ons ook veel opleveren. We kunnen ons werk als het ware opnieuw uitvinden.

12

december 2009 - naw #34

13

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Thema

“Mindblowing”. Zo omschrijft Chris Driessen de eerste kennismaking met het werk van de Australische kunstenaar Callum Morton.

Driessen is artistiek leider van Fundament, een stichting die onder andere om de vier jaar een internationale tentoonstelling organiseert in het barokke bos De Oude Warande in Tilburg. “Toen we in Venetië Callum Mortons paviljoen Valhalla zagen, wisten we: dat is iets voor ons.” Morton nam de uitnodiging om een kunstwerk voor het bos te maken direct aan. Dat de plaatsing van een gebouw op deze plek het zicht op het barokke stervormige padenpatroon van het bos zou ontnemen, plaatste hem wel voor een dilemma.

Hij wist dit op simpele en ingenieuze wijze te omzeilen, door een ‘onzichtbaar’ paviljoen te ontwerpen met donkere spiegelwanden.

Overdag gaat het paviljoen daardoor subtiel op in de omgeving. Als de buitenkant van de Grotto’s avonds wordt verlicht, is de spiegelfunctie opgeheven. De spiegelende doos wordt dan ineens een grot. Wie er naar bin-

nen gaat, ziet dat ook het interieur een kunstmatige grot is, waar moderne, gecomponeerde muziek klinkt.

‘Grotto gaat nooit meer weg’ Chris Driessen is erg tevreden met de reacties op Grotto. “Iedereen vindt het mooi. Meestal is dat niet zo’n goed teken, maar daar twijfel ik in dit geval niet zo aan. Een oudere mevrouw vertelde in het Brabants Dagblad dat ze het na de Hasseltse Kapel het mooiste bouwwerk van de stad vindt.” Grotto mag als tijdelijk bouwwerk in principe maar vijf jaar blijven staan. Over vijf jaar besluit het stadsbestuur of de vergunning verlengd wordt.

Driessen: “Maar iedereen roept nu al: dat gaat nooit meer weg! Een aantal Tilburgse cultuurdragers heeft gezegd zich direct in te willen spannen voor behoud.”

Grotto is overigens niet alleen een kunstwerk waar je in kunt, je kunt er ook eten en drinken. Buiten tentoonstellingsperioden dient het paviljoen als podium voor actuele gecomponeerde muziek. Fundament exploiteert zelf de horeca in Grotto. Tot en met de herfst is het paviljoen zes dagen per week geopend. “Het is nog koffiedik kijken of we de horeca tijdens de wintermaanden open kunnen houden.”

Voor meer informatie zie www.grotto09.nl.

fotografie: Agnes Kappert

DE KLANT

Bos of grot?

Grotto is een ‘onzichtbaar’ paviljoen in een barok Tilburgs bos, De Oude Warande.

Geheel onverwacht lijkt iedereen Grotto mooi te vinden. “Meestal is dat niet zo’n goed teken, maar daar twijfelt Chris Driessen in dit geval niet zo aan.”

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Grotto Maker: Callum Morton.

Realisatie: juni 2009.

Plaats: bos De Oude Warande, in Tilburg.

Bijdragen: Mondriaan Stichting, gemeente Tilburg, provincie NoordBrabant, Bouwfonds Cultuurfonds, Rabobank, Kort, Arts Victoria.

Barok park De Oude Warande in Tilburg werd in 1712 aangelegd door een Duitse prins als bescheiden jacht- en lustbos.

Sinds 2000 vormt De Oude Warande eens in de vier jaar het podium voor de internationale expositie Lust warande, waarin Fundament probeert internationale ontwikkelingen te tonen binnen de sculptuur.

Callum Morton studeerde eerst architectuur en stapte vervolgens over naar beeldende kunst. In 2007 maakte Morton tijdens de Biënnale van Venetië internationaal furore met Valhalla, een gebouw waarvan de buitenmuren er uitzagen alsof ze door een kogelregen verwoest waren.

Wat in veel andere sectoren al langer gebruik is, wordt ook in gebiedsontwikkelig steeds vaker praktijk: plannen maken met de wensen van de toekomstige gebruikers als uitgangspunt.

In het themadeel van dit NAW magazine diverse artikelen over dit onderwerp.

Achtergrond: Klant is koning Leefstijlen: Alles weten van de consument Doelgroepen: Wij zijn ook stadsbewoners Participatie: Samen nieuwe wijk tekenen Toekomst: De 55-plusser bestaat niet Markt: City Campus MAX

14

december 2009 - naw #34

15

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De klant als koning op de woningmarkt door: Edwin Lucas fotografie: Hans van den Heuvel

Fabrikanten van huishoudelijke apparaten, telefoontoestellen en auto’s doen hun uiterste best om hun klanten zo goed mogelijk te leren kennen en te bedienen. Ze doen aan crowdsourcing, een-op-eenmarketing, organiseren events en communities. Hoe zit dat met woningontwikkelaars? Die hebben nog een wereld te winnen, vinden René van der Haar, senior conceptontwikkelaar, en Han Joosten, directeur Marktonderzoek bij Bouwfonds Ontwikkeling.

W René van der Haar en Han Joosten

ie op het punt staat een vaatwasmachine of combimagnetron te kopen en daarbij aan het merk Miele denkt, kan sinds 10 september 2008 terecht in het Miele Inspirience Centre in Vianen.

Als potentiële koper word je daar met alle egards ontvangen. In een moderne omgeving krijg je de apparaten op een inspirerende manier te zien. Desgewenst kun je in de Miele Shop accessoires en onderhoudsmiddelen aanschaffen. Wie dat wil, kan bij Miele lunchen of dineren in een à-la-carterestaurant.

Beter kan een onderneming haar (potentiele) klanten niet bedienen, vindt René van der Haar, senior conceptontwikkelaar bij Bouwfonds. Toen hij onlangs een bezoek bracht aan het Miele-centrum, viel hij van de ene verbazing in de andere. “Je komt daar met een warm gevoel vandaan”, zegt hij. “Het laat prachtig zien hoe je als fabri-

kant je merk kunt ‘laden’ met gevoel en betekenis. De consument staat centraal.”

Van der Haar vindt dat ontwikkelaars van woningen op dit gebied nog een wereld hebben te winnen. “Hoe gek het ook klinkt,” zegt hij, “wij zijn de consument in de loop van de tijd een beetje vergeten.

Ontwikkelaars, wethouders, stedenbouwkundigen, architecten – ze kijken eigenlijk vooral naar elkaar. De Bijlmermeer is daarvan het slechtste voorbeeld. Daar is een wijk getekend aan de tekentafel, over de bewoners heen.”

De klanten kwamen toch wel Zijn collega Han Joosten, directeur Marktonderzoek, heeft hiervoor een historische verklaring. “Na 1945 was er jarenlang een massale vraag naar nieuwbouwwoningen”, zegt hij. “De vraag was altijd groter dan het aanbod. Woningcorporaties, later ook ontwikkelaars, kwamen aan de vraag tegemoet, maar zonder écht te kijken naar wat de consument wilde. Dat hoefde ook niet, want de klanten kwamen toch wel.

Ze waren allang blij als ze aan de beurt waren voor een huis. Daardoor werd de sector ook niet uitgedaagd.”

Zo kon het bijvoorbeeld gebeuren dat Nederlandse nieuwbouwwoningen jarenlang werden opgeleverd met lage plafonds, terwijl de gemiddelde Nederlander steeds

langer werd. Inmiddels ligt de standaardplafondhoogte hoger, maar we zijn er nog lang niet. We moeten verder, daarvan zijn Van der Haar en Joosten overtuigd. Consumenten zijn steeds beter geïnformeerd, mede dankzij internet. Ze zijn mondiger geworden en willen op de woningmarkt net zo goed bediend worden als elders.

Daar komt de economische recessie nog bij.

De markt voor nieuwbouwwoningen is ingestort. Voor het eerst sinds lange tijd is het aanbod groter dan de vraag. “De koper heeft het nu voor het zeggen”, zegt Van der Haar. “Ontwikkelaars zullen de klant centraal moeten stellen. En dat niet alleen bij verkoop en oplevering, maar ook aan het begin en tijdens het ontwikkelingsproces.”

Inspiratie uit andere branches Maar hoe? Bij het antwoord op die vraag laten Van der Haar en Joosten zich graag inspireren door branches die nadrukkelijk naar de consument kijken bij productontwikkeling en marketing. “Een automerk als Mercedes heeft op den duur alle niches in de markt veroverd en rendabel »

16

december 2009 - naw #34 - de klant

‘Het beste huis is een crowdsourcing huis’ Marcel Bullinga, publicist, trendwatcher en futuroloog, ziet geen wezenlijk verschil tussen een woning en een iPod. Woonconsumenten zullen nog veel kritischer worden, voorspelt hij.

“Consumenten gaan de woningmarkt benaderen als een Wehkamp-catalogus. Je kijkt, je klikt, je combineert, je ziet de prijs en meerdere investeringsscenario’s over tien jaar, en je beslist.

Elke dienstverlener wordt een vijfsterrenrestaurant. We zullen beter dan ooit worden ondersteund bij onze aankoopbeslissingen en keuzes. Dat moet ook wel, anders worden we knettergek. Een woning verschilt in niets van een iPod. Vroeger was er verschil tussen duurzame en kortlopende goederen, maar dat verdwijnt. In perceptie, in branding en in communicatie.”

Hoe gaan de wensen van de woonconsumenten veranderen?

“De woonconsument wordt nog veel kritischer. Hij kan zich dat informatietechnisch en prijstechnisch veroorloven.

Fluctuaties in wensen kan geen mens voorzien. Ik zou zeggen: vraag het de consument zelf! Innoveer je product, samen met je klant. Het beste huis is een crowdsourcing huis. De belangrijkste woonwens gaat overigens vaak over de omgeving. Ook hier is transparantie nodig: staat het huis in een ellendebuurt of in een geluksbuurt?”

Welke trends gaan de woningmarkt de komende jaren bepalen?

“Aan het begin staat de trend van Self: Selfservice, Selfcontrol. De opdrachtgever bepaalt, individueel of collectief.

Die gaat proefwonen in een virtueel huis, dat logistiek veel beter is afgestemd op de levensloopontwikkeling van de bewoner en flexibel is in te richten. Het echte wonen gebeurt in een gemengd fysiek-virtueel huis, dat zelfbewustzijn heeft en de eigenaardigheden van zijn bewoner herkent en voor lief neemt. Het huis is in feite een groen, extreem weerbestendig ecosysteem. Een nul-huis: nul energie, nul emissie, nul afval. Een autonoom huis dat geen banden heeft met terreuroliestaten en op zichzelf staat, maar ook aardig is voor de buren, en dat de opgewekte energie deelt als het uitkomt.”

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

gemaakt”, zegt Van der Haar. “Voor Volkswagen geldt hetzelfde. Men heeft hoekjes in de markt onderkend en gevuld, gebruikmakend van een ijzersterk imago waaraan jarenlang zorgvuldig is gebouwd.”

Dat zou op de woningmarkt ook kunnen, denkt hij: “Neem de seniorenwoning. Veel ouderen willen gelijkvloerse vierkamerwoningen. Waarom vier kamers? Om apart te kunnen gaan slapen als een van de partners snurkt. Dat is een publiek geheim, een gegeven dat je alleen door goed kwalitatief marktonderzoek te weten komt. Zolang je dat niet weet, bouw je voor deze doelgroep te klein. Gevolg: veel senioren willen verhuizen, maar twee derde doet het niet. De woning die ze willen, wordt namelijk niet gebouwd. Voor studentenhuisvesting is een vergelijkbaar verhaal te vertellen.”

Best practices uit andere branches zomaar kopiëren is echter geen optie, zegt Van der Haar. “Sommige elementen zijn bruikbaar, andere niet. We moeten vooral nieuwsgierig zijn naar wat elders gebeurt. Zodat we slim kunnen inspelen op wat de consument wil. Als we dat doen, zal dat leiden tot differentiatie, tot het scherper in de markt zetten van onze producten.” Er zijn inmiddels goede voorbeelden, zegt hij.

“In de regio Zuid-West doet Bouwfonds nu aan crowdsourcing: bij gebiedsontwikkeling worden mensen via internet gepolst én op de hoogte gebracht van de vorderingen. Precies zoals Apple deed vóór de introductie van de iPhone, of de auto-industrie doet met nieuwe modellen.”

Eerst maar eens de omwonenden spreken Joosten, die voor Bouwfonds in verschillende Europese landen heeft gewerkt, noemt een geslaagd voorbeeld van interactieve gebiedsontwikkeling in Duitsland.

“In Maintal, een stad van zo’n 37.000 inwoners bij Frankfurt, heeft Bouwfonds een oude industriezone herontwikkeld tot een woongebied. We zijn daar eerst maar eens de toekomstige bewoners en andere betrokkenen gaan vragen naar wensen en verwachtingen. Daarna pas zijn we met architecten gaan praten. Uiteindelijk kwam er een hofjesconcept uit naar voren.

Dat nog beter werd toen er – naar een idee van de bewoners – op de binnenterreinen ruimte werd gemaakt voor hobbyruimten en logeerkamers.” Het project kwam bijna ‘al pratend’ tot stand, zegt Joosten. Een vorm van community planning die doet denken aan crowdsourcing, en die mensen sterk betrekt bij wat er gebeurt. “Bijkomend voordeel is dat je bij de inspraakronde later veel minder bezwaren tegenkomt.”

De focus vestigen op de consument vergt een cultuurverandering. Een breuk met

een gevestigde cultuur, die vele (grote) ontwikkelaars overigens delen. Joosten: “Zo’n verandering is moeilijk en roept ook – begrijpelijk – weerstanden op. Je tast autoriteit en gewoonten aan. Het belangrijkste is dat we denken vanuit de consument als een kans gaan zien. We kunnen prachtig gebruik maken van wat hij weet en wil. Het enige wat hij niet weet, is hoe hij zijn woonwensen moet vertalen in planontwikkeling van wijken en steden.

Daartoe zijn wij op aarde.”

In het beste geval zullen ontwikkelaars hun klanten bedienen zoals andere aanbieders in volwassen markten dat ook doen, zegt Van der Haar. “Inmiddels zijn alle auto’s goed. Er zijn geen maandagochtendauto’s meer. Autofabrikanten onderscheiden zich op andere punten. Als ontwikkelaar zou je hetzelfde kunnen doen: bijvoorbeeld sturen op nul opleveringsgebreken. Sommige aannemers bewijzen al dat dat kan. Die leveren de woning twee weken voor de oplevering aan de klant op aan zichzelf. Want waarom de klant opzadelen met nog drie weken bouwvakkers over de vloer terwijl hij aan het verhuizen is?”

Door te werken aan zo’n reputatie kan een ontwikkelaar merkvoorkeur opbouwen, zegt Han Joosten. “Omdat mensen vaker dan één keer een huis kopen, kan die merkbinding ook commercieel belangrijk zijn.

In Zweden bijvoorbeeld staat de naam van kwaliteitsontwikkelaar JM op bijna elk huis dat zij ontwikkelen. Het is een garantie voor een bepaalde kwaliteitsstandaard.

Als je bedenkt dat je woning de belangrijkste aankoop is van je leven, mag je verwachten dat de ontwikkelaar een merk is waarop je kunt vertrouwen.”

‘Voortdurend nieuwsgierig blijven naar wat de consument beweegt’ In de autobranche is het volstrekt normaal om bij het ont wikkelen van nieuwe concepten de focus te richten op de consument, zegt Peter Arends, pr manager van Volkswagen Nederland.

“De aanschaf van een nieuw huis is wel te vergelijken met de aankoop van een nieuwe auto”, zegt hij. “Het zijn de duurste aankopen in een mensenleven. Net als bij auto’s zie je bij woningen de wensen veranderen. Veiligheid, duurzaamheid en service zijn nu belangrijke thema’s voor de consument.”

Hoe speelt de autobranche daarop in?

“In 2007 praatten we nog over pk's, nu gaat het alleen maar over CO2 . Ik ken nu van bijna alle modellen Volkswagen de CO2 -uitstoot uit mijn hoofd.”

Wat zullen woningontwikkelaars moeten doen om de veranderende vraag bij te houden?

“Sneller inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Alles bekijken

wat er gebeurt, voortdurend nieuwsgierig blijven naar wat de consument beweegt.”

Volkswagen is een merk. Is merkdenken mogelijk in de wereld van de woningbouw?

“Dat lijkt me lastiger. Volkswagen is continu bezig met wat men van het merk verwacht. Omdat het productievolume van een autofabrikant gigantisch groot is, kunnen we het ons veroorloven om reacties op een concept car af te wachten.

Dat lijkt me in de woningmarkt ingewikkelder. En er speelt nog iets anders mee. Een Volkswagen Golf is, als product, in Nederland niet anders dan in Frankrijk of België. Maar een huis is afhankelijk van de locatie. Een woning van dezelfde ontwikkelaar is in Amsterdam-Zuid iets anders dan in Lelystad. Die ontwikkelaar zou natuurlijk wel een bepaalde kwaliteitsstandaard kunnen hebben, gebaseerd op vertrouwen, kwaliteit en veiligheid.”

18

december 2009 - naw #34 - de klant

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

door: Hans Ouwerkerk

ALLES WETEN

VAN DE KLANT

Precies weten voor wie je wat ontwikkelt, wie de toekomstige bewoners zijn en hoe zij leven...

Bouwfonds Ontwikkeling probeert leefstijlbenaderingen, naast socio-demografische gegevens, toe te passen bij de ontwikkeling en marketing van woningen en woonmilieus. Of deze aanpak tot een succes leidt, is onderwerp van onderzoek door de eigen afdeling Marktonderzoek, die begin volgend jaar evaluatiestudies bekend zal maken. Gemeenten zijn alvast blij met de leefstijlenmethode.

Vier monologen over het gebruik van leefstijlen als basis voor een geslaagde ontwikkeling.

“Iedereen in Nederland loopt met een stempel op z’n voorhoofd", zegt Miranda Bulsink, marketingmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden. De een is ambitieus, wil carrière maken en voelt zich prettig in een dynamische omgeving, terwijl de ander juist rust zoekt en huiselijkheid met het gezin. Ieder van ons heeft een eigen leefstijl. Met het zogenoemde Mosaic-systeem weten we op postcodeniveau, naast zaken als leeftijd, inkomen, gezinssamenstelling en woonsituatie, ook wat mensen op het gebied van sociaalculturele aspecten belangrijk vinden. Wordt men graag gezien in kleding van Tommy Hilfiger of is er helemaal geen interesse voor merken? Is men erg honkvast of verandert men graag van woonomgeving?

Kiest men voor een leven van uitgaan en reizen of voor huisje-boompje-beestje?

Op deze manier is heel Nederland in kaart gebracht en ingedeeld in 44 verschillende leefstijlen. Waar het om gaat is dat we hierdoor vooral ook inzicht hebben in hoe een stad is opgebouwd en welke woonwensen bij de verschillende leefstijlen horen. Zo hebben we bijvoorbeeld voor de Waalfront-ontwikkeling in Nijmegen eerst gekeken naar de bevolkingsopbouw en welke doelgroepen er nu in de stad wonen.

Dat blijken veel alleenstaanden te zijn.

Veel studenten en ex-studenten die in Nijmegen zijn blijven wonen en nog steeds genieten van de ongedwongen sociale sfeer in de Nijmeegse binnenstad. De zogenoemde familiedoelgroepen zijn er weer veel minder vertegenwoordigd. Met deze kennis hebben we vervolgens gekeken

Waalfront in Nijmegen

naar de locatie aan de Waal in relatie tot andere woningbouwprojecten en de bestaande woningvoorraad in de stad. Dit alles bij elkaar heeft ertoe geleid dat we met het Waalfront een stedelijke leefwereld gaan maken die grenst aan het centrum van Nijmegen. Deze locatie rondom de Waalhaven moet echt ‘the place to be’ worden, zowel voor degenen die er wonen, als voor mensen die er hun vrije tijd doorbrengen. Het wordt een dynamische en creatieve ontmoetingsplek. Feitelijk heb je het hier ook over een nieuw woonmilieu dat aan de stad wordt toegevoegd. Iets wat Nijmegen nog niet heeft maar waar dus op

‘Zo weten we tot op postcodeniveau wat mensen belangrijk vinden in het leven’ Miranda Bulsink basis van het leefstijlenonderzoek wel markt voor is. Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om deze doelgroepen aan de stad te binden.” »

20

december 2009 - naw #34 - de klant

21

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘De Landerije is een merknaam’ Adrie Matthijssen ‘Zo creëer je juist diversiteit, een omgeving waar jong én oud zich in herkent’ Jessie Wagenaar

Haverleij in Den Bosch

Landgoed Haverleij Jessie Wagenaar, marketingmanager Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid: “Als ontwikkelaar staan we continu voor een dilemma: we bedenken al in een heel vroeg stadium, jaren voordat we in verkoop gaan, hoe een plan eruit komt te zien, terwijl we nog niet weten wie onze kopers precies zullen zijn. Door leefstijlen toe te passen, hebben we meer grip op wat verschillende groepen mensen in hun woonomgeving belangrijk vinden. Daardoor is het niet nodig om een soort gemiddelde woonwijk te ontwikkelen die eigenlijk bij niemand past, maar kunnen we voor elke doelgroep een woonomgeving creëren die aansluit bij de behoeften van die doelgroep. En zonder dat we daarvoor al kopers moeten contracteren. Doelgroepdenken is zeker geen trucje. Het is niet zo dat voor elke leefstijl een woningplattegrond bestaat die we van de plank kunnen pakken. Zo heb ik bijvoorbeeld de kopers van kasteel Beeckendael op landgoed Haverleij bij Den Bosch bekeken. Daarin

Landerije in Roosendaal

gaan hoofdzakelijk dynamische families wonen die midden in het leven staan en daar ook alles uit willen halen. Maar er wonen ook ouderen die dezelfde kijk op het leven hebben, alleen bevinden zij zich in een andere levensfase. Deze mensen voelen zich thuis in Beeckendael, omdat ze zichzelf in de woonomgeving en in de andere bewoners – jong en oud – herkennen. Onze toegevoegde waarde als ontwikkelaar zit in het feit dat we in staat zijn om de karakteristiek van een locatie te ontwikkelen in samenhang met de wensen van verschillende doelgroepen.

Zo wordt het een woonmilieu waarin de mensen prettig wonen."

Villa's in Roosendaal Jessie: "Datzelfde geldt bijvoorbeeld ook voor de Landerije bij Roosendaal. Hier realiseren wij in vijf fases in samenwerking met AM een unieke woonlocatie. Midden in het groen staan hier geschakelde en vrijstaande villa’s. Een chique woonbuurt waarmee we tegemoet komen aan de

wensen van welgestelde inwoners van Roosendaal die tot dat moment voor deze woningen hun heil buiten Roosendaal moesten zoeken. Het resultaat is dat we met de Landerije echt een bijzondere woonwijk maken voor mensen die luxer willen wonen en dat ook graag willen laten zien.”

Adrie Matthijssen, senior projectmanager gemeente Roosendaal: “Wij zijn heel trots op de Landerije, wat mede ontwikkeld is door Bouwfonds. Het is de laatste echte uitbreidingswijk van de stad, maar wel een die heel bijzonder is. Door z’n ligging aan de rand van de stad stond al in een vroeg stadium vast dat groen een belangrijke drager van de wijk zou gaan worden, als schakel tussen de stad en het buitengebied. Zo zijn in het plan meer dan 3000 bomen opgenomen die het bosrijke karakter van de omgeving als het ware het hart van de Landerije in trekken. De in totaal 350 woningen, die de locatie als het helemaal klaar is telt, ademen een wat koloniale sfeer. En met een ruime verkaveling kom je met dergelijke

woningen automatisch uit in het duurdere segment. De villa’s hebben een vanafprijs van 450.000 euro en de vrije kavels van 700.000 euro. Dat aan een woonmilieu als de Landerije behoefte was, bleek wel uit het feit dat de verkoop zeker in de eerste fasen zeer vlot verliep. Het was een woonmilieu dat wij hier in Roosendaal nog helemaal niet kenden. Het merendeel van de huidige bewoners komt ook uit de stad zelf. Met de bouw is in 2004 begonnen en inmiddels zitten we in de laatste fase. Door de ecologische zone, het vele groen en uiteraard de villa’s is de Landerije een merknaam geworden. Bewoners zeggen ook niet in Roosendaal te wonen maar in de Landerije.

Wij zien dat wel als een compliment.”

Duurzaamheid in Huissen Harry de Vries, burgemeester gemeente Lingewaard: “Ik vind ontwikkelen gericht op doelgroepen en leefstijlen een heel vernieuwende manier van denken. Het goede vind ik vooral dat je eerst kijkt naar wat voor mensen je hebt en vervolgens gaat

bedenken voor welke mensen je een nieuwe wijk wilt gaan maken. Deze werkwijze hebben wij nu samen met Bouwfonds Ontwikkeling, AM en de woningcorporatie Lingewaard Wonen toegepast voor de herontwikkeling van het woningbouwgebied Driegaarden in Huissen. Dit was een glastuinbouwlocatie met aan de rand jarenvijftigcomplexen van de woningcorporatie die aan vernieuwing toe zijn. Onder de naam ‘De Tuinen van Huissen’ gaan we daar een bijzondere locatie maken. Het gaat bestaan uit verschillende kwartieren die tezamen een gemêleerde woonbuurt gaan vormen. Zo komt er een kwartier voor gezinnen met kinderen, een kwartier voor zogenoemde alternatievelingen die een eigen opvatting hebben over duurzaamheid en een kwartier voor starters. Bovenal wordt het een klimaatneutrale wijk, geheel in de fi losofie van de tuinengedachte, die qua energievoorziening geheel selfsupporting is. Het plan zit nu nog in de fase van voorlopig ontwerp, maar we denken bijvoorbeeld

aan oplaadstations voor elektrische auto’s.

Verder sluit de wijk aan op de oude Huissense structuur. Het centrum van Huissen bevindt zich op tien minuten afstand van de Tuinen van Huissen. Desondanks realiseren we er ook de nodige voorzieningen.

Zo komt er nog een Kulturhus waarin het verenigingsleven wordt gevestigd en een brede school. De Tuinen van Huissen wordt een unieke locatie waarmee we iets aan de gemeente toevoegen dat er nog niet is. In de loop van volgend jaar moet de voorbereidingsfase klaar zijn, zodat de eerste woningen eind 2010 in verkoop kunnen.”

22

december 2009 - naw #34 - de klant

23

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wij zijn óók stadsbewoners Zeg stadsbewoner en je denkt al gauw aan de young urban professional, oftewel de jonge, goed opgeleide, goed verdienende single of tweeverdiener. Toch blijkt in de praktijk dat veel meer mensen graag in de stad willen wonen. Maar wel op hún manier.

In Utrecht Gezin met kinderen

door: Esther Barfoot

fotografie: Hans van de Heuvel en Agnes Kappert

Wie: Babette van den Berg (36), Bas Vorsteveld (37), Kiki (7) en Karlijn (4) Wat: hogeschooldocent (Babette) en algemeen directeur (Bas) Soort woning: rijtjesherenhuis Waar: Parkhaven, Utrecht Opgeleverd: zomer 2003 Tuin: op het zuiden, 20 meter diep Parkeerplaats: twee, een met carport Woonoppervlak: 165 m2 Extra’s: uitbouw huiskamer met lichtstraat, dakterras op het zuiden

Babette: “Het allergrootste voordeel van dit huis – de veilige speelomgeving voor de kinderen – zagen we helemaal niet toen we dit huis kochten. We hadden toen nog geen kinderen en ik keek nog niet met die ogen. Maar nu ben ik er zo blij mee. De opzet van het blok is: rij huizen, poort, rij huizen. En in die poorten telkens een hek.

Via het hek kom je op een binnenplaats met parkeerplekken. De plaats is afgesloten van de buitenwereld; de kinderen kunnen niet weglopen. En er is wel wat verkeer, maar alleen van bewoners die hun auto wegzetten – en die kijken goed uit. Ik kan rustig binnen bezig zijn, terwijl de kinderen buiten voetballen, skaten en steppen. Ik vind dat een grote vrijheid. Zeker in de stad.

Bas en ik waren al een tijdje een huis aan het zoeken. Met name in de klassieke Utrechtse jarendertigwijken, zoals Oog in Al en Tuindorp. Maar we vonden de huizen daar eigenlijk nét iets te klein, vaak was er moeilijk te parkeren en veel te verbouwen. Toen Bas zijn oog liet vallen op het plan Parkhaven, stond ik daar in eerste instantie afwijzend tegenover. Maar op een onbewaakt ogenblik ben ik in de brochure gaan bladeren en al snel was ik

‘Ik kan rustig binnen bezig zijn, terwijl de kinderen buiten skaten’ Babette van den Berg

verkocht. Wat ik belangrijk vond: het is kleinschalige nieuwbouw te midden van oud. Het is een groot huis met een grote tuin – op het zuiden! – en twee parkeerplekken. En de bouwstijl vind ik ook mooi: jarendertigstijl van rode baksteen. Echt een pareltje midden in de stad. De wijk ligt vlak naast het station, dus op loopafstand van het oude centrum.

Bas en ik wilden per se in de stad wonen.

We houden van de levendigheid, gaan graag uit eten of naar het theater. In Parkhaven ligt ook een oud haventje met daaraan nog eens een stuk of vier restaurants.

De samenstelling van de wijk is heel divers: veel jonge gezinnen, maar ook stellen zonder kinderen en ouderen. De bewoners van dit blok zijn allemaal tegelijk ingetrokken en onze kinderen gaan allemaal naar dezelfde school. Daardoor is de sociale structuur van de wijk enorm hecht.

Als ik in de fi le sta en mijn kinderen niet op tijd kan ophalen, kan ik zo vijf mensen bellen om te vragen of zij het kunnen doen. Sterker nog, als ik niet bel, doen ze het ook. Ik heb de voordelen van een dorp – goede sociale contacten en een veilige speelomgeving – midden in de stad.”

24

december 2009 - naw #34 - de klant

25

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Aan twee kanten een spectaculair uitzicht – en dat midden in de stad!’

Hans-Hugo Smit

In Amsterdam Tweeverdieners zonder kinderen Wie: Hans-Hugo Smit (33) en Joris Oudenhuijzen (39) Wat: marktanalist (Hans-Hugo) en directeur (Joris) Soort woning: maisonnette met drie woonlagen Waar: La Grande Cour, Amsterdam Opgeleverd: december 2007 Tuin: geen, maar dakterras Parkeerplaats: twee Woonoppervlak: 150 m2 (excl. dakterras) Extra’s: dakterras (60 m2) op het zuiden

Hans-Hugo: “Ons dakterras mag je wel spectaculair noemen. Dat is echt de reden waarom we dit huis wilden hebben. We hebben een prachtig uitzicht op de Amsterdamse binnenstad met als hoogtepunt de Prinsengracht. We gebruiken het als een extra woonkamer; zodra het maar een beetje goed weer is, zitten we buiten.

We hebben er een grote bank neergezet en vier tafels van 1 bij 1 meter. Die kunnen we allemaal aan elkaar zetten als we vrienden of familie te eten hebben, maar als we ’s avonds in ons eentje of met zijn tweeën aan de rand van het terras in de avondzon willen eten, zetten we makkelijk een enkele tafel neer. Omdat ons dakterras op het zuiden ligt, hebben we natuurlijk veel zon, maar het is ook winderig. We hebben daarom de indeling flexibel gemaakt door alles op wielen te zetten – ook de plantenbakken met bamboe. Op die manier kunnen we schuiven al naar gelang de windrichting en de stand van de zon.

Ons dakterras grenst aan de dakterrassen van de buren. Links en rechts staan schuttingen van metaal en matglas. Je kunt eromheen kijken als je een praatje wilt maken, maar ze bieden ook voldoende privacy. De privacy is ook een pluspunt van dit appartement. La Grande Cour staat op het Westerdokseiland met aan twee kanten water. Dus we hebben aan

twee kanten vrij uitzicht en geen inkijk – een enorme luxe in de stad.

We wonen op vijf minuten loopafstand van het station, de Jordaan en honderden restaurantjes, maar toch net een beetje uit de drukte. Geen dronken toeristen en zwervers voor de deur.

In de garage onder het pand hebben we twee parkeerplaatsen gekocht. Parkeren kost hier in Amsterdam inmiddels 5 euro per uur. Voor dat geld durf je bijna geen vrienden uit te nodigen. Op deze manier hebben we ook een parkeerplek voor de visite. Meer bewoners hebben dat gedaan en we hebben afgesproken dat we elkaars plekken mogen lenen. Laatst hadden we een feestje en toen hadden we acht parkeerplekken ter beschikking. Dat is toch geweldig!

We kunnen het goed vinden met de medebewoners. Het is een heel diverse groep, variërend van tweeverdieners, gezinnen en jonge werkende alleenstaanden tot ouderen. Hier op de gang hebben sommige mensen elkaars sleutel en af en toe drinken we een borrel bij elkaar. Maar we lopen elkaars deur niet plat; we houden allemaal van onze privacy.”

26

december 2009 - naw #34 - de klant

27

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Vijf minuten van het centrum en met de motor zo buiten’ Annemiek Hogeslag

In Zwolle Single Wie: Annemiek Hogeslag (36) Wat: verzekeringsadviseur Soort woning: rijtjeswoning Waar: Molenoever, Zwolle Opgeleverd: december 2009 Tuin: op het westen, 10 m diep Parkeerplaats: een Woonoppervlak: 120 m2

Annemiek: “Ik ben echt een buitenmens.

Als de zon schijnt, wil ik buiten kunnen zitten. Na het werk wil ik in de tuin kunnen eten. De tuin was dus een randvoorwaarde voor mij. Bovendien heeft de tuin een ruime achterom. Dat was ook handig, want ik wil er met de motor in kunnen.

Dat is mijn grote hobby: motorrijden. Ieder weekend maak ik een toertocht, weer of geen weer. Dan rijd ik zo’n twee tot drie uur. Naar Friesland, Drenthe of de Veluwe.

Dat is een groot voordeel van Zwolle; het ligt midden in de landerijen. Als het huis straks wordt opgeleverd, woon ik op vijf minuten fietsen van de binnenstad, maar ben ik ook binnen enkele minuten met mijn motor buiten de stad.

Ik hou van rondtoeren door het platteland, maar ik wil niet buiten wonen. Ik ben op het platteland opgegroeid: waar je ook naartoe wilde, het kostte veel moeite om er te komen. In de stad heb ik alles bij de hand: winkels, restaurants, bioscoop, theater en het uitgaansleven. Zwolle is de laat-

ste jaren steeds leuker geworden; er zijn steeds meer evenementen in de binnenstad. Laatst trad Armin van Buuren gratis op. Als meisje zei ik altijd: ‘Later ga ik naar het westen.’ Maar dat is niet meer nodig.

Ik heb het in Zwolle zo naar mijn zin.

Molenoever was vroeger een bedrijventerrein dat tegen een jarendertigwoonwijk aan lag. Op het terrein staat een oude oliemolen – een rijksmonument. Daaromheen zijn de rijtjeswoningen en appartementen gebouwd. Ik noem de opzet van de wijk ‘vrijheid in verbondenheid’; de bouwstijl van de huizen is speels, de opzet geeft je de ruimte, maar nodigt wel uit tot interactie.

Het is een jonge wijk met samenwonenden en beginnende gezinnen. Hoewel ik geen kinderen heb, vind ik het wel leuk ze om me heen te hebben. Als ze lekker op straat spelen en hun ouders zijn erbij, leg je makkelijk contact.”

28

december 2009 - naw #34 - de klant

29

‘Nu we met pensioen zijn, willen we van de stad gaan genieten’

In Eindhoven Senioren Wie: Carry van Gool (57) en Twan Haarmans (60) Wat: docent omgangskunde (Carry) en gepensioneerd, voorheen managementfuncties (Twan) Waar: in TriFolium, Eindhoven Opgeleverd: juni 2007 Tuin: nee, patio van 42 m2 Parkeerplaats: een Woonoppervlak: 150 m2

Carry: “Eigenlijk is ons huis niet echt een bungalow, want er is ook een etage, die bestaat uit twee kamers en een badkamer. Een ervan is logeerkamer, we hebben familieleden en vrienden door het hele land en over de hele wereld en vinden het fijn als ze bij ons kunnen blijven logeren.

Verder ligt het hele huis op de begane grond om de patio heen. Dus het is toekomstbestendig. Dat was voor ons heel belangrijk, want ik heb reuma. Ons vorige huis – een vooroorlogse woning hemelsbreed zo’n 300 meter hiervandaan – had veel trappen en vroeg veel onderhoud.

Het was ook vrij tochtig vergeleken met dit huis. Allemaal niet handig als je reuma hebt.

Een andere belangrijke reden om op zoek te gaan naar een nieuw huis was het gebrek aan sociale samenhang in onze oude wijk. De bewoners leefden er nogal langs elkaar heen. We lieten dit project aan een bouwkundige in onze kennissenkring zien en die was het met ons eens: een bijzonder ontworpen comfortabele woning en de opzet van de wijk zou weleens voor meer sociale samenhang kunnen zorgen. We hebben ons toen ingeschreven, maar werden uitgeloot.

Verschrikkelijk vonden we dat. Later zijn er toch mensen afgehaakt en kregen we onze kans.

De sociale structuur komt echt voort uit de

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Carry van Gool

opzet van de wijk. Onze straat bestaat eigenlijk uit drie pleinen. Op het eerste plein is een parkeerplaats voor bezoekers, het tweede en derde plein zijn autovrije woonpleinen. Hier kom je elkaar tegen. De kinderen spelen er, volwassenen zetten hun tuinstoelen buiten. Het is heel gezellig. Onze auto’s staan in een ondergrondse garage onder het plein. Doordat we gemeenschappelijke ruimten hebben, waar we samen het beheer voor dragen, zijn we als bewoners vanaf het begin genoodzaakt met elkaar te overleggen.

We hebben ook een aantal verbeteringen doorgevoerd. Zo hebben we in overleg met de gemeente fietsenrekken geplaatst en met subsidiegeld van het Oranjefonds bloembakken neergezet.

We organiseren regelmatig barbecues met de buurt. Jaarlijks ook een nieuwjaarsborrel en Halloween voor de kinderen. Er wonen aan de pleinen veel jonge stellen met hun eerste of tweede jonge kind en zo’n zeven oudere stellen. Het is toch fijn als een oudere buur ook een oogje in het zeil houdt als de kinderen buiten spelen of als je voor een jonge moeder of een oudere buur een boodschapje kunt meenemen.

Mijn man en ik zijn echte stadsmensen.

Nu we bijna allebei met pensioen zijn, willen we extra van de stad gaan genieten.

Maar wel met een netwerk van vrienden en buren om ons heen.”

30

december 2009 - naw #34 - de klant

31

Prinsenpoort, Zwolle

Samen met de bewoners door: Annemarie de Haas

De consument in een vroeg stadium actief betrekken bij het ontwerp van een nieuwe wijk? Bouwfonds deed het als een van de eerste gebiedsontwikkelaars in Nederland. Bewoners praatten en tekenden mee aan de nieuwe wijk Prinsenpoort in Zwolle. “Zij zien het nu als hún plan én het voldoet aan de randvoorwaarden.”

“D

it appartementengebouw is een goed voorbeeld van wat er uit het proces is gekomen”, vertelt Mike van Nes, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost. Hij wijst op het ontwerp voor acht luxe appartementen in de nieuwe Zwolse buurt Prinsenpoort, die binnen de bestaande wijk Veerallee komt te liggen. “Veel oudere bewoners uit Veerallee wonen in huizen uit de periode rond 1900. Die woningen worden te groot voor ze. Ze willen wel naar een appartement, maar alleen als dat de allure heeft van die bestaande woningen.

Tijdens de gesprekken gaven ze aan een woonkamer van ten minste 40 tot 50 vierkante meter te willen. Dat zo’n appartementencomplex er nu ook komt, vinden ze geweldig. En wij hebben het voordeel dat wij weten dat er ook vraag naar deze woningen is.”

Dat is het mooie van community planning, zo verduidelijkt Clara Overes van IS Maatwerk, het bureau dat het proces in Zwolle begeleidde. “Als je de consument vroeg bij je plannen betrekt, kun je als ontwikkelaar vanaf het eerste moment aan locatiepromotie doen. Je komt in contact met potentiële bewoners, die je bovendien invloed geeft op het eindproduct.”

Ontwerpfestival Deze nieuwe vorm van samenspraak heet community planning. Overes haalde het idee vanuit Engeland naar Nederland. “In Engeland is het heel populair. De community, de gemeenschap, wordt actief bij het maken van plannen betrokken om zo cohesie te creëren.” Het is iets anders dan inspraak, benadrukt Overes. “Dan liggen er al plannen. En meestal is maar een klein, mondig groepje in staat om ertegenin te gaan. Bij community planning betrek je iedereen erbij die wil. Ook mensen die nog niet in de wijk wonen. En je doet het voor het ontwerp uit, met een ontwerpfestival waarbij mensen workshops krijgen en vrij mee mogen brainstormen en denken over wat er in hun wijk moet komen.” Al die ideeën worden met een team van stedenbouwkundigen meteen daarna uitgewerkt, ze worden getoetst aan de randvoorwaarden en er wordt gekeken naar fi nanciële haalbaarheid. “In Prinsenpoort

hebben we binnen vijf dagen het resultaat gepresenteerd. Die snelheid is belangrijk: bewoners kunnen meteen zien wat er met hun inzichten is gedaan.”

Risico?

Gebiedsontwikkelend Nederland is nog wat huiverig voor deze manier van werken, weet Overes. “Het beeld bestaat dat er lelijke dingen uit komen of plannen die niet kunnen. Maar bewoners hebben zoveel meer kennis van een wijk dan we beseffen. En ze hebben realistisch inzicht.

Zolang je de randvoorwaarden maar meteen duidelijk neerlegt. Dan is er een kader waarbinnen je met elkaar in gesprek gaat.”

Van Nes erkent dat hij in eerste instantie ook enigszins sceptisch tegenover de keuze voor community planning stond. “Je neemt toch een risico als je zoveel uit handen geeft.” Na de Zwolse ervaringen ziet hij echter zeker de meerwaarde ervan.

“Je hoeft het niet altijd zo groots te doen. »

‘Bewoners hebben veel meer kennis van een wijk dan we beseffen. En ze hebben realistisch inzicht’ Clara Overes

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

32

december 2009 - naw #34 - de klant

Als je maar wel in dialoog gaat met de omgeving. Dat is belangrijk bij een omvangrijk plan op zo’n cruciale plek in een stad. Uiteindelijk hebben we nu een ontwerp dat niet alleen voldoet aan onze wensen en eisen, maar ook aan die van de bewoners. Wat wil je nog meer?”

Voor deze brede aanpak werd onder meer gekozen, omdat de gemeente Zwolle bewoners actiever bij planvorming wilde betrekken, vertelt Van Nes. “Maar ook voor ons heeft het voordelen. Je voorkomt immers dat je in een later stadium met tal van onnodige bezwaren te maken krijgt, waardoor je plannen vertraging oplopen.”

Het proces wordt bovendien door alle partijen als uiterst plezierig ervaren, merkt zowel Van Nes als Overes op.

“Iedereen is enthousiast over het project, daar is heel wat voor te zeggen als je iets nieuws realiseert.”

Stedenbouwkundige Gerard Jan Hellinga, ook werkzaam bij IS Maatwerk, vindt dat een van de grote voordelen van deze werkwijze. Hij zat tijdens het ontwerpfestival met de bewoners om de tafel, leidde gesprekken, tekende hun ideeën uit. “Het geeft een enorme kick als alles daarna enthousiast en herkenbaar door mensen wordt ontvangen. Meestal is het in mijn

33

werk omgekeerd. Dan heb ik naar mijn gevoel een plan goed uitgewerkt en dan zijn bewoners er niet blij mee. Dat is nooit leuk.” Buurtbewoners kunnen bovendien met verrassende oplossingen komen, waar professionele partijen zoals woningbouwcorporaties, gemeenten en ontwikkelaars niet altijd aan denken, is zijn ervaring. “Het hoeft niet wereldschokkend te zijn. Maar vaak denk ik wel: hé, wat kunnen we hiermee? Zo kom je met elkaar weer verder.”

Van Emma tot Amalia “Het is ook niet zo dat je geen discussies meer hebt”, vult Overes aan. “Iedereen wil misschien wel een zwembad in zijn tuin.

Bij community planning benoem je onmogelijkheden en tegenstellingen. Je legt aan de hand van de randvoorwaarden uit waarom iets niet kan. En dan ga je met elkaar in onderhandeling: wat zou er dan wel kunnen? Gaandeweg ontstaat er dus ook meer kennis!”

Zo gaven bewoners van Veerallee aan dat een derde ontsluitingsweg van de Veerallee weer opengesteld moest worden. Van Nes: “Daar zouden we anders mee omgaan als we puur verkeerstechnisch naar het gebied zouden kijken. Nu krijgen we het sentiment mee. En de achtergronden die

erbij horen. Je hebt toch te maken met een bestaande stad en bestaande bewoners.”

Samen met de gemeente wordt nu die derde ontsluitingsweg aangelegd, die meteen ook wordt gebruikt voor bouwverkeer.

Om zo de overlast voor de wijk te beperken.

Aanvankelijk waren omwonenden niet blij dat binnen de randvoorwaarden weer kantooroppervlak was opgenomen, terwijl ABN AMRO net was verdwenen. “Maar toen dat gebouw werd gesloopt, merkten ze wat een goede geluidsbuffer dat was.

Uiteindelijk hebben ze nu geen grote bezwaren tegen kantoren, zolang er een goed parkeerterrein bij komt, zodat er geen overlast in de wijk ontstaat.”

Tijdens de buurtwandeling – onderdeel van het ontwerpfestival – kwamen ook verrassende ideeën boven, vertelt Overes.

“Zo bleek dat de wijk is opgebouwd uit koninklijke jaarringen, zoals bewoners het noemden. Er zijn straten uit de tijd van koningin Emma en uit de tijd van Juliana.

Met architectuur passend bij die periodes.

Het nieuwe deel moest een eigentijdse uitstraling hebben, vonden de wandelaars.

En de ontmoetingsplek die zij er graag in wilden, in de vorm van een plein, krijgt dan wat ons betreft ook weer een koninklijke naam: het Prinses Amaliaplein!”

Prinsenpoort De buurt Prinsenpoort maakt deel uit van de Zwolse wijk Veerallee, die tussen de A28 en de Willemsvaart ligt.

Voor de nieuwe buurt kwam ruimte na het vertrek van het ABN AMRO-kantoor in 2007.

Uitgangspunt was om 140 tot 200 woningen en maximaal 10.000 vierkante meter kantoorruimte te realiseren, en dat met een sluitende grondexploitatie. Deze randvoorwaarden vormden de basis voor de twee ontwerpfestivals (een over het stedenbouwkundige plan en een over woningtypen en de inrichting van de woonomgeving). Alle partijen kunnen zich vinden in het voorlopige ontwerp dat verder wordt uitgewerkt. Het enige lastige is om voor bewoners het

tempo van de start vast te houden, vertelt Mike van Nes van Bouwfonds. “Je krijgt toch te maken met allerlei overleggen en procedures, met bijvoorbeeld de gemeente en Rijkswaterstaat, die ongemerkt veel tijd kosten. Dan is het belangrijk om in contact te blijven met de omwonenden. Zij moeten erin blijven vertrouwen dat er een mooi plan komt.” Het streven is nu – afhankelijk van de economische ontwikkelingen – om de eerste woningen volgend voorjaar klaar te hebben voor verkoop. Het plan bestaat uit vrijstaande woningen, twee-onder-eenkapwoningen en appartementen in het hogere prijssegment. En een kantoorgebouw dat door MAB Development wordt ontwikkeld.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

34

december 2009 - naw #34 - de klant

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Peter Verleg, voorzitter SIR-55.

Ries Jelier, regiodirecteur Zuid-West bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Ontwikkelen voor ouderen

De 55-plusser bestaat niet Wie de ouderen heeft, heeft de toekomst, zeggen marketeers.

Weten we eigenlijk hoe ouderen willen wonen? En hoe ze bereikt kunnen worden? Drie deskundigen zetten de ontwikkelingen op een rij. door: Dieuwertje van de Moosdijk fotografie: Peter van Breukelen

D

e groeiende groep senioren is als toekomstige markt niet te negeren. Voor geen enkele economische sector. In 2020 maken de 50-plussers 40 procent van de Nederlandse bevolking uit. Vooral het aantal jonge ouderen groeit, de groep van 55-64 jaar die nog geïnteresseerd is in het kopen van een woning. Zo langzamerhand groeit ook in de wereld van gebiedsontwikkeling het bewustzijn dat men iets ‘moet’ met de vergrijzing. Maar doelgroepdenken op dit terrein is ontzettend moeilijk, zegt ouderenmarketeer Edgar Keehnen. “Dat vereist een organisatieverandering.” Ook Peter Verleg, voorzitter van SIR-55, zegt dat. “In Nederland is nauwelijks oog voor de woonwensen van de snel groeiende groep 55-plussers.

De sector zit vast aan traditionele manieren van werken waarbij enkelen weten wat goed is voor velen. Er is een ingrijpende cultuuromslag nodig.” Ries Jelier, regiodirecteur Zuid-West bij Bouwfonds Ontwikkeling, beaamt dat. “Het gaat niet vanzelf.

Door de vraag van de senior als uitgangspunt te nemen, daar een product bij te ontwikkelen en vervolgens een passende locatie te zoeken, draai je het gebruikelijke ontwikkelingsproces feitelijk om.”

Niet je schoonmoeder Hoe leren we die oudere consument eigenlijk kennen? Keehnen: “Je moet je op een goede manier inleven in de doelgroep. Iedereen heeft natuurlijk een schoonmoeder en kan denken: aha, dat is mijn doelgroep. Niet dus. Het probleem is: dé 55-plusser bestaat

‘Deze woonconsument weet heel goed wat hij wil; als ’t ’m niet aanstaat, verhuist hij niet’ Peter Verleg niet.” “Klopt”, zegt Jelier. “Je komt er alleen met maatwerk, want er is niet één doelgroep senioren. En ze willen al helemaal geen stigma van oudere opgeplakt krijgen.” Keehnen: “Het lastige is: hoe ouder mensen worden, hoe groter de onderlinge verschillen zijn. Bepalend daarin zijn de levensgebeurtenissen die ze meemaken en hoe ze zich fysiek voelen. Die verschillen komen tot uiting in de woonwensen. Privacy is voor de een wonen op de hei in Drenthe, voor de ander een appartement in de stad. Jongeren lijken wat woonwensen betreft meer op elkaar. Dat maakt het ontwikkelen van woonconcepten voor de oudere consument des te moeilijker.”

“Zie de verschillen en bepaal dan de doelgroep", adviseert Keehnen. Daarbij kan segmentatie handig zijn. Maar niet per definitie. "De kern van segmentatie is: kun je er iets mee? Levert het je een helder beeld op van de personen voor wie je ontwikkelt? »

36

december 2009 - naw #34 - de klant

37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De woningen die Bouwfonds Ontwikkeling realiseert in De Regentesse in Huizen zijn levensloopbestendig. Daartoe zijn in het complex de nodige voorzieningen ondergebracht, gericht op comfort, service en zorg. Zo is er een restaurant waar bewoners en omwonenden de hele dag terechtkunnen.

Maar er is bijvoorbeeld ook een woonservicemanager die zorgt voor de binnentuin en gemeenschappelijke ruimten. Tegen betaling kan hij ingeschakeld worden bij reparaties en andere klusjes. Het complex bestaat uit drie woontorens en een ‘terrasgebouw’ met in totaal 147 appartementen, koop en huur.

In het Columbuskwartier in Almere realiseert SIR-55 twaalf comfortabele en veilige woningen, waarvan Bouwfonds de financiering verzorgt en de achtervang regelt. Deze zijn uitermate geschikt voor langdurige zelfstandige bewoning, rolstoeltoegankelijk en voorzien van een compleet woonprogramma op de begane grond. De woningen worden onder collectief particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd, waardoor de consument nauw wordt betrokken bij zowel het ontwikkelings- als het bouwtraject. De mogelijkheid bestaat dan ook om de woning naar eigen wens in te delen, uit te breiden of te verkleinen. De prijs van de basiswoning is vanaf 280.500 euro vrij op naam.

Edgar Keehnen, ouderen-marketeer.

Weet je wat voor eisen en wensen de doelgroep aan de woning stelt?’” Stap twee is die wensen te vertalen in woonconcepten.

Daarbij vormen enkele kernwaarden de basis, zegt Keehnen.

“Drie waarden gelden voor alle ouderen: regie over het eigen leven, verbondenheid met andere mensen en midden in de maatschappij staan.” Verleg: “Helemaal mee eens. Het zijn juist dit soort ‘zachte waarden’ die gekoesterd moeten worden bij het ontwikkelen voor 55-plussers. Die waarden zijn in ruimtelijke ordening nog nauwelijks serieus genomen.”

Woonconsument, geen zorgconsument Om meer te weten te komen over de woonwensen van 55-plussers startte Bouwfonds Ontwikkeling begin 2006 een groot onderzoek. Doel was een visie én passende woon- en leefconcepten te ontwikkelen voor deze groeiende groep. Uit het onderzoek blijkt dat medioren (tot 65 jaar) en senioren (boven de 65 jaar) echt moeten worden verleid, juist omdat ze in de regel al goed wonen. Als men al een stap wil maken, moet de woning in alle opzichten voldoen aan de wensen. Verleg: “Dat zien wij ook. Deze woonconsument weet heel goed wat hij wil en kijkt met argusogen naar wat er gebouwd wordt. Als het hem niet aanstaat, verhuist hij niet.”

De kwaliteit en hoeveelheid woningen en appartementen in het huidige woningaanbod zijn onvoldoende, zegt Jelier.

Hierdoor blijft tweederde van de verhuisgeneigden wonen in de huidige woning. De verwachting is wel dat steeds meer mensen willen verhuizen, als gevolg van een hoger inkomensen opleidingsniveau en een levensstijl die steeds sterker gericht is op gemak en comfort.

55-plussers hechten in het algemeen aan hun lokale netwerk en een gemengde woonomgeving, zo blijkt verder uit het onderzoek. Het wonen staat voorop. Jelier: “Ouderen zijn woonconsumenten, geen zorgconsumenten. Er is tot het 75e levensjaar wel grote behoefte aan ‘easy living’ en comfort. Zorg speelt pas na het 75e levensjaar een rol. Wij spelen daar bijvoorbeeld op in door een goede levensloopbestendige woning aan te bieden op een goede locatie. Ruime en comfortabele woningen die – mocht de koper dat ooit willen – eenvoudig zijn aan te passen met zorg of voorzieningen. Daarvoor werken we samen met tal van partners.”

Volgens SIR-55 heeft tachtig procent van de 55-plussers een absolute voorkeur voor grondgebonden woningen. Verleg: “Ze willen niet kleiner wonen, maar anders. In een patioachtige woning.

Ruimte is ook ontzettend belangrijk. In fysieke zin – men wil toch 140 - 160 m2 bewoonbare oppervlakte – maar ook in de zin van privacy in huis. Een extra slaap- of hobbykamer, bijvoorbeeld.

En dat mag best wat kosten. Negentig procent van onze doelgroep wil investeren in een woning van 350 - 400.000 euro.”

In de wijk Haag en Park in Nesselande – onder de rook van stedelijk Rotterdam – heeft Bouwfonds 27 koopappartementen ontwikkeld die voorbereid zijn op eventuele aanpassingen tijdens de levensloop van de bewoners. De appartementen – variërend in oppervlakte van 80 tot 130 m2 – zijn bijvoorbeeld al ruimer dan gangbaar is, waardoor rolstoelgebruik mogelijk is. Er wonen ‘empty nesters’ en tweeverdieners. In het nabijgelegen centrum van Nesselande is een zorgcomplex gebouwd met levensloopbestendige huurwoningen en zorg- en comfortvoorzieningen van Humanitas/PWS. Deze voorzieningen variëren van een hondenuitlaatservice tot echte zorg aan huis.

Feestje zonder zorgen

Oud in 2030

Ouderen hebben dus nogal wat wensen. Hoe zijn zij te verleiden tot verhuizen? Bouwfonds Ontwikkeling gelooft in een integrale benadering, van de woning, omgeving, voorzieningen, eventuele services, de fi nanciering en het verkoopproces. Jelier: “Het complete plaatje moet kloppen. Eén zwakke schakel veroorzaakt vraaguitval. De details doen er voor de oudere toe, ook in de marketing en het verkoop- of verhuurproces. De aankoop moet voor de oudere koper een feestje zijn zonder zorgen.”

Marketing en verkoop gericht op ouderen dienen veel subtieler en completer te zijn dan die voor de jongere doelgroepen, zegt Keehnen. “Wat werkt in ouderenmarketing: mensen van begin af aan betrekken bij je initiatieven. Weet je waar je wil bouwen? Ga je dan heel vroeg oriënteren in de omgeving. Laat dertig ouderen – die in theorie je doelgroep vormen in die gemeente – bijvoorbeeld eens meedenken en -praten. Ze hoeven uiteindelijk niet te gaan wonen in jouw project, maar weten wel wat belangrijk is. En: het levert je mond-tot-mondreclame op. Ze gaan erover praten met buren, vrienden, kennissen op de tennisclub. Zo creëer je een verhaal. Kopers werven kopers. Dat is een andere aanpak dan een advertentie te plaatsen en een makelaar de verkoop laten doen.

Ouderen vertrouwen een makelaar niet, maar hun vrienden wel.”

Verleg: “Dat zou al een grote stap voorwaarts zijn. Eerst praten, pas daarna met de brochures komen!”

Tot 2030 groeit de bevolking nog tot circa 17 miljoen mensen. Het percentage ouderen neemt in dezelfde periode toe van in 2007 19,3% tot circa 29% in 2030. Nominaal gaat het om een groei van 3,1 miljoen mensen tot 4,9 miljoen 60-plussers. Doordat mensen steeds langer blijven leven, wordt de groep 75-plussers relatief steeds groter. We noemen dit effect ook wel de dubbele vergrijzing: er komen niet alleen méér ouderen maar de ouderen worden ook ouder dan voorgaande generaties.

Woonwensen senioren onderzocht Het onderzoek dat Bouwfonds Ontwikkeling in 2006 hield naar de vergrijzende woningmarkt bestond uit een uitgebreide deskresearch. De analyses zijn vervolgens gestaafd in het kwalitatieve deel van het onderzoek: interviews met specialisten op verschillende terreinen en circa honderd diepte-interviews met consumenten.

38

december 2009 - naw #34 - de klant

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Project: City Campus MAX Locatie: Merwedekanaalzone, Europaplein, Utrecht.

Architect: Klunder Architecten Rotterdam.

Looptijd proces: 2003 – 2009.

Type woningen: 989 een- en tweekamerappartementen voor studenten en net afgestudeerden; 717 huur plus 11 voor De STEM en 261 koop.

Parkeerplaats en stallingen: 265 gebouwde autoparkeerplaatsen en 1400 gebouwde fietsplekken.

Voorzieningen: 2700 tot 3000 m2 commerciële ruimte voor bijvoorbeeld sportvoorzieningen, horeca en kleine bedrijven.

Samenwerkende partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Bouwfonds Reim (Koopgarant), BAM Woningbouw en woningcorporaties SSH Utrecht, Bo-EX en Rabobank Utrecht.

Meer informatie: www.citycampusmax.nl.

City Campus MAX, Utrecht

‘Ik kijk uit op prachtige zonsondergangen’ door: Angela Wiggers fotografie: Peter van Breukelen

Wat willen studenten? Hoeveel ruimte hebben ze nodig, welke voorzieningen hebben hun voorkeur en wat kunnen ze betalen? Voor de ontwikkelingen van City Campus MAX is het allemaal onderzocht. Het resultaat: een wooncomplex toegesneden op de doelgroep.

I

n het verleden werd bij de ontwikkeling van woongebieden nog vaak gedacht vanuit de locatie, de architectuur of de prijsklasse. Nu spelen ontwikkelaars actiever in op specifieke wensen en levensstijlen van de klant.

Anneke Bochem, hoofd projectmanagement van Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden, vond altijd al dat je uit moet gaan van de woonconsument.

“Je mag de doelgroep nooit vergeten”, zegt ze, “en speciale doelgroepen al helemaal niet. Het is juist een uitdaging voor klei-

nere doelgroepen, zoals in dit geval studenten, iets te kunnen betekenen. City Campus MAX biedt een kleine 1000 appartementen op minder dan 1 hectare grondoppervlak en dat is uniek.” De Stichting Studenten Huisvesting Utrecht (SSH Utrecht) kocht 728 appartementen voor de verhuur. De overige 261 appartementen zijn aan individuele kopers verkocht. De ‘plint’ onder de appartementen biedt de bewoners diverse (commerciële) faciliteiten, waaronder een sportschool, restaurant, stallingsgarage voor auto’s en motoren en fietsenstallingen. Voor de verdere invulling van de ruimte zijn de gesprekken nog volop gaande.

High potentials van straks Bochem: “Deze doelgroep spreekt ons erg aan. We weten hoe het is om student te zijn en veel collega’s zijn op zoek naar een kamer voor hun studerende kinderen.

Daar komt bij dat voor onze ‘moeder’ Rabobank iedereen klant is, dus spreekt het vanzelf dat ook wij, als het even kan, iedereen willen bedienen. Bovendien zijn studenten de high potentials – en wellicht zelfs je klanten – van de toekomst.”

Uit onderzoek bleek dat studenten na een paar jaar studeren zelfstandig willen wonen én dicht bij het centrum. Ook voorzieningen als een sportschool, restaurant of winkels zoeken ze vlak bij huis. “We onderzochten daarnaast wat een student of starter wil betalen voor een woonruimte. Ook nu City Campus MAX er staat, houden we een vinger aan de pols. We willen graag weten wat we in toekomstige projecten weer beter kunnen doen.”

Inmiddels hebben andere studentensteden als Amsterdam, Leiden, Amstelveen, Zwolle en Tilburg al interesse getoond in City Campus MAX. »

40

december 2009 - naw #34 - de klant

41

‘Geen huisgenoten meer, maar buren’ Marianne Resoort, 22 jaar Studente logopediewetenschap (master). Woont alleen in een eenkamerhuurappartement.

Toren 1, 14e verdieping.

contact is prima. Iedere week wordt er weer een verdieping opgeleverd, dus je bent met één verdieping tegelijk aan het klussen. Zo leer je elkaar meteen kennen.”

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Dertig vierkante meter alleen voor mij’ Wendelien Verver, 21 jaar Studente Engels (vierdejaars, bachelor).

Woont (met 2 papegaaitjes, een kat en konijn Ramsey) in een eenkamerhuurappartement. Toren 2, 16e verdieping.

Lift naar de sportschool Marianne wilde alleen verhuizen als ze er echt op vooruitging. Ze wilde groter wonen en het liefst alles voor zichzelf hebben.

Na één week klussen betrekt ze haar appartement in City Campus MAX: “Het is ideaal.

Ik kijk uit op prachtige zonsondergangen, ik zit op vijftien minuutjes fietsen van het centrum en mijn woonoppervlakte is twee keer zo groot geworden. Het bevalt heel goed. Ik heb een mooie plek voor mezelf.

Geen huisgenoten meer, maar buren en het

“Ook zo handig: internet! Dat was echt zo geregeld. Alle kabels lagen er al. En dan die sportschool. Je neemt de lift naar beneden en je kunt sporten. Geen excuses meer om niet te gaan.” Marianne begon dit studiejaar met haar masteropleiding logopediewetenschap. Als alles goed gaat is ze in augustus 2010 afgestudeerd. “Misschien lukt het om een buitenlandstage te doen, maar mijn appartement geef ik dan niet op: ik wil hier nog een paar jaar zitten.”

Wendelien zat een jaar in Ierland. Omdat ze al lang ingeschreven stond bij de SSH, kwam ze in aanmerking voor een appartement in MAX. Vlak voor aanvang van het collegejaar kreeg ze de sleutel.

“Ik kijk uit op het zuiden, in de verte staat de zendmast van Lopik. Ik woon zelfstandig op bijna 30 m2, heerlijk. Ik was wel een beetje klaar met het huisgenotengedoe.

De locatie is goed. Wel is er een tippelzone vlakbij, maar dat heeft geen invloed op

mijn woongenot. Ik voel me hier veilig, durf ’s avonds gewoon over straat.”

Dat je fiets er dan nog staat...

“Je merkt dat er is nagedacht over de voorzieningen. Zo gaat de deur van de fietsenstalling automatisch open. Je hoeft ’m niet open te houden. Mijn fiets staat er droog en bewaakt. Het is een ongekende luxe te weten dat je fiets er de volgende dag nog staat met alle onderdelen er nog op. Klein nadeel is dat de fietsenstalling op de eerste verdieping ligt en je je fiets met boodschappen langs een fietsgootje omhoog moet duwen. Ik blijf hier graag de komende jaren wonen.”

42

december 2009 - naw #34 - de klant

43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Raquel Mourik

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG

Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

‘Zo kan mijn zoon toch zelfstandig wonen’ Wouter Hekkenberg, 21 jaar Student commerciële economie aan de Hogeschool Utrecht.

Huurt een tweekamerappartement.

Toren 1, 7e verdieping.

Wouter Hekkenberg studeert commerciële economie. Hij is de huurder van een licht tweekamerappartement op het westen.

Wouter is geboren met een stoornis in het autistisch spectrum, hij woont in MAX via de Stichting Exploitatie MAX. Wouters vader, Gert Hekkenberg, is bestuurder van die stichting. “Ook jongvolwassenen met autisme willen studeren en zelfstandig wonen”, stelt hij. “Aan Wouter en tien anderen verhuurt de SSH een speciale etage in MAX. Ze houden zich op de universiteit staande, dus waarom niet hier? Met de

juiste zorg, begeleiding en structurering kan mijn zoon nu zelfstandig wonen.”

Maanden geleden ontmoetten de bewoners elkaar voor het eerst. Gert: “Zo raakten de negen mannen en twee vrouwen al aan elkaar gewend, nu is het wennen aan de zorgverleners en hun nieuwe plek. We zijn erg blij met het beschikbaar komen van deze woonruimte in City Campus MAX.”

Van alle gemakken voorzien Wouter blijkt prima in zijn element. City Campus MAX heeft zeker aan zijn verwachtingen voldaan. Hij heeft zijn appartement van alle gemakken voorzien. Een was-droogcombinatie, elektrische kooktoestellen met afzuigkap, de onmisbare computer en zijn fi lm- en tv-series keurig geordend in spiksplinternieuwe wand-

meubels. “Ik kan hier nog jaren wonen, net als de anderen hier, voorlopig ga ik niet weg. Eindelijk woon ik zelfstandig.”

Stichting Exploitatie MAX – woonruimte voor jongvolwassenen met autisme Op de 7e verdieping van toren 1 van City Campus MAX zijn 11 appartementen ingericht voor een kleinschalige woonvorm voor jongvolwassenen. Woningcorporatie SSH Utrecht verhuurt de etage aan Stichting Exploitatie MAX (De STEM), een initiatief van ouders en echtparen van kinderen die gemiddeld tot hoog intelligent zijn en daarbij een stoornis in het autistisch spectrum hebben. De stichting zoekt wegen om deze mensen zelfstandig te laten wonen.

Bijzonder gebouw: Karmøy in Den Haag Nieuw project: Meerpad in Amsterdam-Noord Terugblik: Leidschenveen nu Kunstaanbieding: 4 kunstwerken Doelgroep: Familie in Kijk… Boschkens Joost Zwagerman: Over de kleinste doelgroep

44

december 2009 - naw #34

45

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Noorse kalmte

illustratie: Agnes Kappert

Mooie appartementen in een bijzondere buurt en toch betaalbaar voor starters. Røye en Gjedde zorgen voor een Scandinavisch eilandgevoel vlak bij Den Haag.

Projectinformatie Naam: Karmøy, appartementencomplexen Gjedde en Røye.

Type woningen: 19 appartementen over zes woonlagen. 2 appartementen op de begane grond (92 m2), 16 op de eerste tot en met de vierde verdieping (72 m2) en een penthouse op de vijfde (154 m2).

Locatie: Wateringse Veld in Den Haag.

Opdrachtgevers: Staedion, Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling).

Architect: INBO Architecten, Erik Seur.

Prijzen: vanaf 3 160.000,-.

Opvallend: Doel was om de appartementen voor 2010 op te leveren. De beide gebouwen zijn binnen een jaar opgeleverd.

Extra: Door de Beterkoop-regeling van woningbouwvereniging Staedion kregen de kopers 26.000 euro ‘korting’ op de koopsom. Deze renteloze lening moet worden terugbetaald als het appartement wordt verkocht. De meeropbrengst wordt verdeeld tussen de koper en Staedion.

D

e appartementengebouwen Røye en Gjedde staan als twee poortwachters bij de entree van de Haagse wijk Karmøy. Deze twee witte complexen ogen kalm in de wijk die opvalt door zorgvuldig gebruik van de kleuren rood, blauw en geel. De gebouwen zijn kort voor de zomervakantie opgeleverd. En dat was snel, want september vorig jaar werd begonnen met de bouw.

Karmøy is een van de laatste gedeelten van de Haagse gebiedsontwikkeling Wateringse Veld. Vroeger stonden hier kassen en hoorde het gebied bij de gemeente Wateringen. In 1996 werd een begin gemaakt met de bouw van een slordige 7500 woningen in Wateringse Veld, dat tegenwoordig bij Den Haag hoort. Karmøy dankt zijn naam aan een Noors eiland. Maar volgens Wicher Mol, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West, is het Haagse Karmøy geen letterlijke kopie van het Noorse eiland.

“Architect Erik Seur is geïnspireerd door de kenmerkende Scandinavische vormgeving en het Scandinavische materiaalgebruik. Wij hebben echter niet gewerkt met echt hout, maar met sidings die minder onderhoudsgevoelig zijn, terwijl ze de gebouwen wel dezelfde uitstraling geven. Verder is het een groene wijk, met veel bomen en mooie tuinen. Samen met het water creëert dit een heel prettige woonomgeving.”

Een zee van licht Architect Erik Seur van Inbo Architecten gaf de appartementengebouwen een heel eigen identiteit. Dat deed hij met scherpe puntdaken en krachtige witte verticale kaders rondom de raampartijen.

De gebouwen hebben weliswaar elk een eigen naam, Røye en Gjedde, verder zijn ze identiek. In beide gebouwen zijn in totaal negentien appartementen ondergebracht. De zestien startersappartementen hebben twee slaapkamers en zijn voorzien van een balkon. Het penthouse op de vijfde verdieping heeft een spectaculair uitzicht. Dankzij de bijzondere kapconstructie, waarbij het dak boven het gebouw lijkt te zweven, baadt dit penthouse in een zee van licht. Twee badkamers, twee balkons, drie slaapkamers en een riante keuken completeren de prachtige woonkamer. Op de begane grond bevinden zich nog eens twee ruime appartementen.

Mol: “De appartementen zijn door de gunstige verkoopprijs erg geschikt voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens.

Ze zijn dan ook hoofdzakelijk gekocht door starters, maar ook door enkele ouderen van wie de kinderen het huis hebben verlaten.

Er was veel belangstelling voor deze woningen. Niet zo gek, want in Den Haag kun je voor deze prijs bijna geen nieuwbouwappartement kopen. Die lage prijs kwam mede tot stand dankzij de Beterkoopregeling van de Haagse woningbouwvereniging Staedion. Door deze regeling kregen kopers een korting van 26.000 euro op de koopsom.

In feite gaat het om een renteloze lening die wordt terugbetaald als de woning weer wordt verkocht. Dankzij deze regeling blijven de appartementen minimaal tien jaar beschikbaar voor mensen met een lager inkomen.

Eentonigheid is taboe in de wijk Karmøy. Dat zie je terug in de frisse architectuur, maar ook in de bewoners. In de komende maanden worden ook de andere appartementengebouwen opgeleverd. Deze zijn wat luxer en dus weer bestemd voor een andere doelgroep. En ja, ze krijgen ook een ander kleurtje.”

december 2009 - naw #34

47

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

fotografie: Peter van Breukelen

46

Leidschenveen Het zou een wijk worden met een dorps karakter en veel groen. Dertien jaar later gaat Mieke van Kempen, ontwikkelingsmanager Bouwfonds regio Zuid-West, terug. Hoe dorps is Leidschenveen nog?

Mieke van Kempen was als projectleider in de jaren negentig betrokken bij de ontwikkeling van de Vinex-wijk Leidschenveen bij Den Haag.

H 1996

Intimiteit achter de dijk In Meerpad vind je de rust van een dijkdorp, maar als je wilt zit je in no time midden in de drukte van het centrum van Amsterdam. Geen wonder dat meer dan tweehonderd gezinnen zich inschreven voor dit plan.

Naam: Meerpad.

Waar: Amsterdam-Noord, Nieuwendam.

Wat: 17 woningen, 6 twee-onder-een-kapwoningen en 5 vrijstaande woningen.

Karakter: Meerpad past prima in de bestaande omgeving. Nieuwendam is een combinatie van twee werelden: de dynamiek van Amsterdam en de rust van een dijkdorp waar water en groen het gezicht bepalen. Vanaf de Nieuwendammerdijk loop je zo een eind het niets in. Halverwege vraag je je af: ben ik er al of kan ik nog verder? Die beleving ligt ten grondslag aan de ontwikkeling van Meerpad. Niet voor niets luidt het credo: intimiteit achter de dijk. De woningen aan de rand van het plan zijn gericht op het Meerpad. Het zijn er zes in getal, drie twee-onder-een-kapwoningen. Vanaf het Meerpad leiden vier paadjes de wijk in. Zo loop je langs de

middelste rij woningen – zes tweekappers en een vrijstaande woning – richting het water, de Grote Die, waar vier vrijstaande woningen zijn gebouwd. Alle woningen zijn uitgevoerd in metselwerk en verticaal timmerwerk. Iedere huizenrij heeft zijn eigen kleurnuance. Naar het water toe worden de woningen steeds een halve verdieping hoger, maar ze worden ook smaller. Dit is gedaan in verband met het zicht op het water. De woningen aan het water bestaan uit twee bouwlagen en een halve houten verdieping met open kap.

Meerpad ademt de sfeer van een vakantiedorp. Wat dit plan verder bijzonder maakt is dat iedereen het water kan bereiken.

Geschiedenis: In 1999 kwam dit terrein beschikbaar. Er stonden een paar oude opstallen die gesloopt moesten worden. De gemeente wilde het gebied zo invullen dat het zou passen bij de bestaande omgeving met zijn geschiedenis en specifieke woningbouw, maar het moest natuurlijk wel de kwaliteit hebben van de tegenwoordige woningbouw. Bouwfonds en Heren 5 architecten schreven zich samen in en wonnen in 2000 de prijsvraag.

Architect: Heren 5 architecten.

Prijzen: Tussen de 339.000 en 719.000 euro, inclusief parkeerplaats en afkoop erfpacht voor vijftig jaar.

Doelgroep: Meer dan tweehonderd potentiële kopers schreven zich in voor Meerpad.

Veel mensen komen uit de omgeving en zijn vertrouwd met dit gebied. Mensen willen er graag wonen omdat het een levendige omgeving is. Als het mooi weer is, wordt hier veel gerecreëerd. Er is een VVV in de buurt en een pontje. Café Het Sluisje is op dit soort dagen ‘the place to be’.

Bijzonder: Henny Baas, directievoerder project Meerpad: “In Meerpad werken we met parkeerliften. Elke bewoner heeft zijn eigen parkeerplaats. De helft van de auto’s is boven de grond geparkeerd, de andere helft eronder. De lift bevindt zich in een betonnen bak. Via een sleutelbediening wordt hij omhoog gebracht. Als je je auto erin hebt gereden, breng je de lift met de sleutel weer naar beneden. Het is een prima systeem, er passen zo veel auto’s in een klein gebied.”

et plan toen: “In 1996 zijn we begonnen met de ontwikkeling van Leidschenveen. In eerste instantie ging het om 6800 woningen. Daarnaast zou er een centrumgebied met kantoren en winkels bij komen. De insteek was dat het gebied een dorps karakter zou krijgen. Het historische lint de Veenweg loopt dwars door het gebied.

Haaks daarop, van oost naar west, loopt de spoorlijn. Het gebied is dus te verdelen in vier stukken. We hadden dan ook bedacht dat we vier ‘dorpen’ zouden ontwerpen met elk een eigen karakter. Aan de noordkant liggen Velden en Waterland.

Vanuit deze woongebieden kijk je ook uit over de velden en graslanden van het Groene Hart. De wijken aan de zuidkant heten Lanen en De Dijken.”

De realiteit nu: “Het plan is aangepast onder invloed van de markt en de tijdgeest. Zo bleek dat er bijvoorbeeld rond 2002 meer behoefte was aan duurdere woningen. In ons plan hebben we daarom een aantal middenklasse-woningen vervangen door duurdere woningen. Op andere plaatsen werd geplande woningbouw geschrapt ten behoeve van sportvelden. In het oorspronkelijke plan kwam je binnenrijden langs een groene strook.

Volgens de grootstedelijke normen van Den Haag hoorden daar ook aparte fietsen voetpaden naast. De hoofdader is daarom een stuk minder ontspannen geworden dan in ons ontwerp. Daardoor kreeg het plan in de uitvoering meer steen dan wij hadden bedacht. Het is dan wel leuk om te horen dat de bewoners nu weer in actie zijn gekomen voor meer bomen en struiken.

2009

48

december 2009 - naw #34

49

Vormgeven aan vooruitgang kunstaanbieding

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: familie

fotografie: Anneke Hymmen

Betaalbare kunst De NAW’s van afgelopen jaar gemist? Of aan iemand anders doorgegeven? Hier ziet u nog een keer op een rij welke kunstwerken u, als lezer van het NAW kwartaalmagazine, kunt bestellen. Vier unieke werken, speciaal gemaakt voor NAW-lezers. U kunt een kunstwerk bestellen via www.naw.nl. Wees er snel bij, want op=op!

Kunstenaar: Awoiska van der Meulen Titel: zonder titel Jaar: 2007 Formaat: circa 30 x 35 cm Oplage: nog 20 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: zilver gelatine print Prijs: F 195,(inclusief btw, exclusief F 7,25 verzendkosten)

Kunstenaar: Han Schuil Titel: zonder titel Jaar: 2008 Formaat: 60 x 60 cm Oplage: nog 15 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: zeefdruk Prijs: F 230,(inclusief btw, exclusief F 7,25 verzendkosten)

Tussen de bossen en de snelweg Kunstenaar: Jan van der Ploeg Titel: GRIP Jaar: 2009 Formaat: 40 x 108 cm Oplage: nog 15 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: zeefdruk Papier: 500 gr. Prijs: F 264,(inclusief btw, exclusief F 7,25 verzendkosten)

Kunstenaar: Linda Arts Titel: zonder titel #0117 Jaar: 2008 Formaat: 37 x 91 cm Oplage: nog 10 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: C-print en zeefdruk Papier: Hahnemühle german etching (310 grams) Prijs: F 195,- (inclusief btw, exclusief F 7,25 verzendkosten)

Kees en Petra de Peffer waren op zoek naar een ruim appartement met plek voor kantoor aan huis. Zij vonden het in Goirle in de wijk Kijk… Boschkens, ontwikkeld door Bouwfonds.

Wie: Kees (53), Petra (42) en Max (14) de Peffer.

Wat: directeur softwarehouse, medewerkster horeca en havoscholier.

Wonen: met zijn drieën en hun twee honden in een appartement in de wijk Kijk… Boschkens in het Noord-Brabantse Goirle.

Kijk… Boschkens: Kees de Peffer: “Kijk… Boschkens ligt tussen de bossen en de snelweg. De ligging tegen de bossen sprak ons aan.

Van de snelweg horen we niets. Het appartement is prima geïsoleerd. Zelfs als je op het riante terras zit, heb je er geen last van. In de huiskamer moet je op je tenen gaan staan om iets van de snelweg te kunnen zien. Vanaf de bovenverdieping kijk je er zo op. Wij vinden het een schitterend uitzicht. We hadden wel verwacht dat de overlast met de huidige milieueisen minimaal zou zijn, maar toen we een beslissing moesten nemen over dit huis, zijn we voor de zekerheid ’s middags gaan kijken, omdat het dan druk is op de snelweg. Daarna waren we overtuigd.”

Het appartement: “De omgeving is mooi, maar wij zijn vooral gevallen voor de grootte van het appartement en riante terras.

We zochten naar een huis met een ruime living en een fijne buitenruimte. De woning moest bovendien groot genoeg zijn voor een kantoor aan huis. We hebben nu een huiskamer van bijna 100 m2. Hier heb ik ook mijn werkplek ingericht. Die ruimte is niet af te sluiten, maar dat hoeft voor mij ook niet. Ik heb graag leven om me heen. ’s Avonds zie ik mijn werk natuurlijk wel liggen, maar ook dat maakt mij niet uit. Als je voor jezelf werkt ben je toch al altijd bezig.”

Plus en min: “Wij zijn het meest enthousiast over de grote ruimtes. Het appartement is modern en goed afgewerkt. Door de prijsverschillen tussen de appartementen wonen we hier met een gemêleerd gezelschap. Dat vind ik leuk, maar eerlijk gezegd heb ik er ook wel even aan moeten wennen dat we met zijn twaalven een gebouw delen. Je moet er met zijn allen voor zorgen dat het netjes blijft. Gelukkig komen we daar altijd wel uit.”

Over tien jaar: “Wonen we nog steeds hier. Dat staat voor ons als een paal boven water. Onze zoon is dan misschien wel het huis uit, maar dat wil niet zeggen dat wij dan ook meteen maar moeten vertrekken.”

Vormgeven aan vooruitgang column

Profiel fotografie: Peter Boer

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

De schrijver en de doelgroep Ik begrijp dat architecten, ontwerpers en planologen aan doelgroepen moeten denken, maar onder romanschrijvers en dichters is het een taboewoord. Ik herinner mij dat Geerten Meijsing ooit in een interview zei: ‘Literatoren denken nooit aan lezers, laat staan aan doelgroepen. De schrijver die aan doelgroepen denkt, maakt geen literatuur, maar een industrieel product.’ Vervolgens meldde de interviewer: ‘De schrijver trekt nu een vies gezicht.’

Een béétje schrijver mag graag iets dergelijks als wat Meijsing zegt beweren - maar zouden die types niet een klein beetje jokken? Meer dan twintig jaar geleden schreef ik Gimmick!, een roman over een groep jonge en hippe kunstenaars die met veel drank en drugs achter de kiezen het centrum van Amsterdam onveilig maakt. Toen ik eraan werkte, hoopte ik dat Gimmick! het soort boek zou worden dat ik zelf graag had willen lezen toen ik op de middelbare school zat. Op een indirecte manier dacht ik dus wel degelijk aan een doelgroep: mijn leeftijdgenoten van toen, jonge lezers die eens iets anders wilden dan de onvermijdelijke Marga Minco, Harry Mulisch en Tim Krabbé voor de boekenlijst.

Misschien word ik er voor op de gierkar gezet door Geerten Meijsing en andere schrijvers die streng in de leer zijn, maar een bepaalde doelgroep spookte wel degelijk door mijn hoofd.

Maar dat was toen. Inmiddels zijn we twintig jaar verder, en met de spectaculaire opkomst van auteurs als Kluun, Heleen van Royen en Saskia Noort gaan sommige schrijvers er tegenwoordig juist prat op hun doelgroep feilloos te bereiken. De doelgroep is niet langer een vies woord, al zullen de puristen direct beweren dat het drietal Kluun, Van Royen en Noort geen literatuur maakt.

De afgelopen maanden werkte ik aan het Boekenweekgeschenk voor 2010. De organisatie van de Boekenweek, de CPNB, wil absoluut niet dat de schrijver van het Geschenk voortijdig uit de school klapt, dus ik mag niet zeggen waar mijn Geschenk van 2010 over gaat. Maar wél mag ik iets zeggen over de doelgroep voor dit Geschenk. Het ideaal is dat miljoenen Nederlanders in de Boekenweek een boek kopen, met het gratis geschenk als lokkertje. De oplage van het Geschenk is doorgaans duizelingwekkend hoog: 800.000 tot 900.000 exemplaren, en dat zijn aantallen waarvan zelfs Kluun en Heleen van Royen alleen maar kunnen dromen.

Eerdere schrijvers van het Geschenk schijnen soms een tikje geïntimideerd te zijn geweest door het vooruitzicht van die verpletterend hoge oplage. Dacht ik aan die enorm grote doelgroep tijdens het schrijven van het Geschenk? Vooraf had ik gedacht van wel.

Maar gek genoeg speelden die hoge oplage en de grote doelgroep

Wie schrijft, doet maar bij één lezer examen geen moment een rol tijdens het schrijven. De reden is eenvoudig: de doelgroep is zó alomvattend dat je nooit iedereen tevreden zult kunnen stellen. En dus verdween de doelgroep al snel achter de horizon buiten mijn werkkamer. Ik werkte aan het Geschenk met de gedachte: zal mijn geliefde dit een leuk boek vinden? Mijn redacteur? Mijn vrienden? De doelgroep verkleinde zich tot mijn intimi, een clubje lezers van hooguit tien mensen. Maar zelfs zíj verdwenen op een gegeven moment uit mijn gedachten. Er blijft uiteindelijk dat ene getal over: 1. Die ene ben je zelf. Een verhaal dat bedoeld is for the millions kan pas boeiend zijn als je jezélf tijdens het schrijven hebt geamuseerd; als je jezélf weet te boeien, frapperen, verbazen. Misschien is dat het wonder van het schrijven: je bent je eigen doelgroep, een doelgroep die niet snel tevreden is; die altijd kritisch over je schouder meekijkt; die ook nietsontziende kritiek kan leveren. Wie schrijft, hoopt de lezer te bereiken en te verleiden, dat spreekt voor zich. Maar wie schrijft, doet tegelijk bij maar één lezer examen: met de lezer die tevens de schrijver zelf is.

Joost Zwagerman

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al meer dan 60 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving. In Nederland leveren we, met gemiddeld 7.000 nieuwe woningen per jaar, een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van ons land. Inmiddels heeft Bouwfonds Ontwikkeling meer dan 250.000 woningen in Nederland gerealiseerd.

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te

bereiken nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hier-

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

van is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de fi nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation, www.proof.nl Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG (Jens Erfurth, Ritchard Kelliher), www.ateliervangog.nl Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl tel. 033 253 92 16 www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

NAW kwartaalmagazine - december 2009 #34 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Het uitzicht

december 2009 #34

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimte in de stad De familie Vorsteveld-van de Berg kijkt trots uit op hun huis: ze hebben een diepe tuin, lekker veel ruimte binnen, een overzichtelijke buurt waar de kinderen veilig buiten kunnen spelen - precies wat je wilt als gezin. En precies wat je niet verwacht in de stad. En toch wonen zij wel degelijk midden in Utrecht, op loopafstand van het Centraal Station. “Wij zijn nu eenmaal stadsmensen, dus het is heerlijk dat dit mogelijk bleek te zijn, wonen in een stad!” Lees het verhaal van dit gezin op pagina 22.

Best B-to- e maga B z 2009ine

fotografie: Hans van den Heuvel

Thema: de Klant

Hoe wil de Luisteren 55+'er wonen? naar de klant

Een huis met een tuin, in een straat waar kinderen veilig kunnen spelen, kan dat in de stad? Ja, zegt de familie Vorsteveld uit Utrecht.

Kijk achter op dit nummer mee naar hun uitzicht.