NAW#40 juni 2011 by bpd-nl

juni 2011 #40

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Volg de huizenkoper op zijn woonreis Ontwikkelen in de Europese vakantielanden

Zomer! Zo krijgt een nieuwe wijk het ware campinggevoel

inhoud

Voorwoord

juni 2011 – NAW #40

Rubriek: Inspiratie 4

ruimte: De Regentesse in Huizen 6onderzoek: Goed verhaal over energiebesparing 7 nieuw project: Waalfront in Nijmegen 8mijn moment: De dag van directeur Gebiedsontwikkeling Diana de Jong 10kunst in de openbare ruimte: John Wayne in Wateringse Veld 12nieuws met o.a.: Startersleningen in Bennekom en 25 jaar Open Monumentendag 14detail: De schepping bij Raaks, Haarlem

Thema: zomer

Op reis naar een Vakantiegevoel woning in eigen wijk Wat verwacht de koper op de diverse haltes onderweg?

Hoe slimme oplossingen een wijk een vakantiegevoel geven.

28 Luxe en verleiding

38 Rondje Europa

Summer in the city

De tweede woning-markt aan de Franse Middellandse Zeekust.

Ontwikkelen van Zweden tot Spanje: de verschillen en de overeenkomsten.

Stadse plekken gemaakt om van de zomer te genieten.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang 45

nieuw project: Nieuw centrumgebied Veilingpark, Wijk bij Duurstede 46bijzonder gebouw: Amerikaans wonen in Villa Charlotte in Rozendaal 48doelgroep: Wonen in een penthouse 49terug: Naar Park Duijnwijk 50column: Vincent van Rossem over de zomer 49 Achterop: 10 jaar NAW

Zomer: in de stad komen de vele festivals er weer aan. Veel stadsbewoners trekken weg naar rustige plekken. In dit NAW magazine gaan wij ook op reis. We reizen van noord naar zuid door Europa, om woningmarkten en woonculturen met elkaar te vergelijken. In ons dossier maken we een rondreis door de woning: we besteden aandacht aan woningplattegronden, een onderwerp waaraan de laatste twintig jaar nauwelijks aandacht is besteed, zoals Noud de Vreeze terecht zegt. Tijd dus om het onderwerp goed te belichten. Daarvoor is NAW van Bouwfonds bij uitstek geschikt. Het magazine en het dossier bestaan dit jaar tien jaar. In dat decennium heeft het blad zich ontwikkeld tot een gezaghebbend platform voor integrale gebiedsontwikkeling. Bij onze reis van noord naar zuid komen we ook tweede huizen tegen. In dit seizoen staan die traditioneel volop in de belangstelling. Veel tijdschriften (waaronder Elsevier en Vrij Nederland) publiceren over dit thema. Enthousiasmerend in dit NAW magazine vind ik het verhaal van Pierre-Edouard Berger, directeur regio Méditerranée bij Bouwfonds Marignan. Hij neemt ons mee langs de prachtige projecten die Bouwfonds langs de Côte d’Azur realiseert, zoals Isola Bella in het hart van Cannes. Isola Bella huisvest vooral Fransen die in eigen land hun tweede huis hebben. In Frankrijk is dat een volstrekt normaal verschijnsel. In Nederland nog niet, maar het is wel in opkomst, met name

langs de kust en op de eilanden. Een mooi voorbeeld is CadzandBad, waar Bouwfonds samen met Roompot Recreatie Beheer een nieuw kustpark ontwikkelt: 450 recreatiewoningen, pal achter de Zeeuws-Vlaamse kust. De belangstelling is erg groot; inmiddels zijn al 300 woningen verkocht. Zo’n project maakt duidelijk hoe de huidige woningmarkt eruitziet. Het bijzondere, het extreme wordt voor meer mensen bereikbaar; het alledaagse daarentegen gaat juist moeilijker. Het herstel in de reguliere koopwoningmarkt, met betrekking tot zowel bestaande als nieuwbouwwoningen, is in eigen land – anders dan in bijvoorbeeld onze markten in Duitsland en Frankrijk – broos. Om die reden wordt het dan ook een spannende zomer. Traditioneel brengen wij, net als onze collega’s, in het tweede kwartaal veel woningen op de markt. Na het derde kwartaal maken we de balans op: zal de markt voor een langere periode lage afzettempi laten zien? Herstelt het consumentenvertrouwen zich binnen afzienbare tijd? Volgens Coen Teulings, directeur van het CPB, staan we aan de vloedlijn. Eb komt, dat is zeker! Maar het gaat alleen langer duren. Anders gezegd: het kan alleen maar beter worden. Ik wens u een ﬁjne zomer. Walter de Boer Voorzitter van de directie van Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: De Regentesse in Huizen Wonen zoals je dat zelf wenst, met alle ruimte die je nodig hebt. In een appartement dat telkens kan worden aangepast, zodat je er zo lang mogelijk zelfstandig kunt blijven wonen. Met voorzieningen zoals een restaurant, extra zorgmogelijkheden en een woonservicemanager, die het leven makkelijk maken. En met voldoende kansen voor contact, bijvoorbeeld met de kleinkinderen die kunnen spelen op het extra grote balkon. Of met de buren in de gemeenschappelijke tuin. Dat kan allemaal in het bijzondere complex De Regentesse, dat Bouwfonds Ontwikkeling realiseerde in Huizen. Het complex bestaat uit drie woontorens en een lager appartementengebouw en omvat 149 levensloopbestendige woningen, waarvan 53 koopen 94 huurappartementen. Onder de gemeenschappelijke tuin bevinden zich twee parkeergarages, een voor de bewoners en een voor openbaar gebruik.

juni 2011 – naw #40

Inspiratie onderzoek

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project Waalfront Nijmegen

‘Je raakt hier niet uitgekeken’ Het is met name het water dat het Nijmeegse Waalfront zo uniek maakt, vindt Hans Slappendel, projectdirecteur voor Waalfront bij Bouwfonds. Hij heeft zelf uitzicht op de Waal vanaf zijn werkplek. “Ik werk bewust met mijn rug naar het raam, anders kijk ik de hele dag naar het water.”

Goed verhaal over energiebesparing Gaat het om energiebesparing, dan maken consumenten vooral financiële afwegingen, zo blijkt opnieuw uit onderzoek van Bouwfonds. Daarnaast hebben kopers grote behoefte aan goede informatievoorziening. Bouwfonds gaat de financiële voordelen van energie besparen daarom nog beter uitleggen aan woonconsumenten. Wat beweegt consumenten om energie te besparen? Bouwfonds Ontwikkeling wilde hier meer inzicht in krijgen en liet een marktonderzoek doen, zowel onder ‘verhuisgeneigden’ als onder reeds verhuisde eigenaars van nieuwbouwwoningen. Het onderzoek vormt een verdieping van een onderzoek dat twee jaar eerder werd uitgevoerd. De voorlopige uitkomsten bevestigen eerdere conclusies, namelijk dat consumenten vooral fi nanciële afwegingen maken bij aankoop van een energiezuinige nieuwbouwwoning. Belangrijk verschil is dat nu nog duidelijker is hoe kopers van nieuwbouwwoningen zich gedragen en waar zij behoefte aan hebben. Dat is onder andere aan een goede informatievoorziening. Keihard voordeel Bas van de Griendt, milieumanager bij Bouwfonds Ontwikkeling: “Energiezuinigheid is voor consumenten pas interessant als je het uitdrukt in geld. Zo van: wie zuinig omgaat met energie, houdt meer geld over in het huishoudboekje en mag meer geld lenen bij de bank. Die voordelen voor consumenten willen wij inzichtelijker maken. En dat kan ook, want als een nieuwbouwwoning ergens in uitblinkt dan is het wel in energiezuinigheid. Waar de jaarlijkse energielasten van een bestaande rijtjeshuis gemiddeld d 2200 bedragen, zijn die van een vergelijkbare energiezuinige nieuwbouwwoning gemiddeld d 1200. En de lasten kunnen zelfs nog verder omlaag naar d 900 per jaar. Dat levert keihard fi nancieel voordeel op!” Trekbel De bouwwereld heeft te lang geprobeerd de technieken uit te leggen, zegt Gijsbert van Estrik, adviseur Consument & Duurzaam-

heid bij Bouwfonds. Maar daar lopen consumenten niet warm voor. “Consumenten zijn conservatief in hun keuze: zonne-energie kennen ze en het is makkelijk om voor te stellen hoe dat werkt. Bodemenergie is minder bekend en daardoor minder geliefd. Maar wat voor techniek het ook is, het moet gewoon werken! Als consumenten daaraan ook maar even twijfelen, haken ze af. Wij moeten consumenten dus de garantie geven dat een techniek werkt. Alleen als wij het goed organiseren, krijgen we consumenten mee.” Een goed verhaal voor consumenten is dus van groot belang, zeggen beiden. Bouwfonds probeert de voordelen van energiebesparing nu ook al uit te leggen, zegt Bas van de Griendt. “Dat doen we bijvoorbeeld via informatie in verkoopfolders. Daarin lezen kopers bijvoorbeeld wat het verschil is tussen nieuwbouw en bestaande bouw, qua energieverbruik en comfort. Heel simpel: dat je bij dubbelglas geen koude nek krijgt. Maar ook de Groene Koperskeuzelijst is een goed voorbeeld. Bij aankoop van een huis kunnen kopers op een optielijst kiezen voor eenvoudige energiebesparende verbeteringen, zoals een trekbel. Om deze consumentencommunicatie nog beter in de vingers te krijgen, deed Bouwfonds Ontwikkeling dit onderzoek.”

9 op de 10 respondenten in het onderzoek geven aan energie en geld te besparen door op lagere temperatuur te wassen of de thermostaat lager te zetten • 5% heeft echt energiebesparende investeringen gedaan in de woning. Gemiddeld besteedde die 5% zo’n w 3700 aan bijvoorbeeld isolatie, dubbelglas, zonnecellen of een zonneboiler. • 3 op de 4 mensen weten niet wat zij jaarlijks betalen voor gas en elektra. • Bij 40% van de respondenten staat de energiezuinigheid van de woning in de top vijf van factoren die belangrijk zijn bij de keuze van een nieuwe woning. •

In Nijmegen ontwikkelt Bouwfonds samen met de gemeente het voormalige bedrijventerrein aan de Waal: Waalfront. Het hele gebied wordt in dagblad De Gelderlander staan. Tussen 2012 en 2015 komen daar rond de 540 woningen, maar ook zijn er horeca en werkruimten voor creatieve beroepen gepland. Bouwfonds en woningcorporatie Standvast nemen ieder 50% van de exploitatie voor hun rekening. Ingericht op Het Nieuwe Werken De woningen in het complex Handelskade zijn heel gevarieerd: lofts, seniorenwoningen, studentenwoningen, woon/ werkwoningen, appartementen en starterswoningen. Op de planning staan ook een parkeergarage met 600 plekken en 3000 m 2 voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een hotel.

In de plint zijn horeca, kleinschalige winkels, werkruimtes en ateliers gepland. Hans Slappendel: “We zorgen voor voorzieningen die Het Nieuwe Werken stimuleren, plekken waar bewoners en gebruikers elkaar kunnen ontmoeten en kunnen netwerken. Het plan is ook om het water dichter bij de woningen te halen. Dat is overigens nog knap lastig, want we hebben te maken met enorme verschillen in de waterstand.” Met het gezicht naar het water Het hele Waalfront-gebied komt met zijn gezicht naar de Waal te liggen, vertelt Hans Slappendel. Zo worden wonen en water met elkaar verbonden. “De Waal heeft wel iets van een schepensnelweg. Veel grote vaart en schepen, het water dat met hoge snelheden voorbijstroomt: het geeft een enorm beweeglijk beeld. Je raakt niet uitgekeken! En wie hier straks komt te wonen, zit niet alleen aan het water maar ook nog eens hartje stad.” Bouwfonds Ontwikkeling verkreeg de exploitatie van het verouderde Nijmeegse bedrijventerrein door mee te doen aan een Europese aanbestedingsprocedure. In 2025 staan hier in totaal 2400 appartementen en 300 grond-

gebonden woningen. Er zijn gemiddeld 75 woningen per hectare gepland, waarmee het gebied een echt hoogstedelijk karakter krijgt. Gezellig binnenstedelijk Tegelijkertijd moet de Handelskade ‘vriendelijke architectuur’ krijgen. Slappendel: “We willen geen harde architectuur met blokken en kubussen, maar vriendelijk ogende gebouwen met een moderne uitstraling en warme kleuren. En vooral: goede buitenruimtes. We opteren voor drie binnenhoven met elk een ander karakter. Qua sfeer mag het lijken op het haventje bij het Utrechtse Parkhaven. Een gezellig binnenstedelijk milieu waar het nodige gebeurt.” Om het gebied nu al op de kaart te zetten, plant Bouwfonds diverse culturele activiteiten in het Waalfront-gebied. Zo werd het ‘Uitkijkkonijn’, een twaalf meter hoog kunstwerk, gebouwd in de voormalige pershal van De Gelderlander en zijn al een ﬁetsbeurs en een kunstbeurs georganiseerd. Misschien een stadsstrand? Hans Slappendel: “Het zou zomaar kunnen!” Meer informatie: www.waalfrontnijmegen.nl

juni 2011 – naw #40

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

fotograﬁe: Felix Kalkman

‘Zo’n complexe kluwen uiteenrafelen, daar hou ik van’ Diana de Jong is directeur Gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds en verantwoordelijk voor de strategie op dit terrein. Belangrijke speerpunten daarbij zijn duurzame gebiedsontwikkeling en versterking van het binnenstedelijke proﬁel. Kennis delen en opinievorming, zowel bij Bouwfonds zelf als in het veld, staan hoog op haar agenda. Een paar momenten uit haar interessante werkdag.

Moment: intern overleg over Bouwfonds Academie Waar: Hoevelaken, hoofdkantoor Bouwfonds “Anne-Marie van Iwaarden is onze kennismanager. Ik overleg met haar over de volgende stap die we gaan zetten met de interne Bouwfonds Academie. We hebben onder andere een serie masterclasses georganiseerd. Daarvoor nodigen we docenten uit van buitenaf, mensen die ons inspireren. Met de masterclasses stomen we onze mensen klaar voor de veranderende rol die we als gebiedsontwikkelaar innemen in een van aanbod- naar vraaggestuurde markt. Gebiedsontwikkeling wordt steeds meer een co-creatie met klanten en kopers van woningen. Het is erg belangrijk je mensen goed uit te rusten voor zo’n veranderende rol. Die staat natuurlijk niet beschreven in een boek, deze rol geven we samen vorm. In de masterclasses nemen we tijd voor reﬂectie en het delen van kennis en ervaring met elkaar.”

Moment: vooroverleg bijeenkomst ontwikkelingsmanagers Waar: Singer Museum Laren “Voorafgaand aan een bijeenkomst voor alle ontwikkelingsmanagers van Bouwfonds overleg ik met Frank ten Have van Deloitte, Taco van Hoek van het EIB en Friso de Zeeuw van Bouwfonds. Zij presenteren de resultaten van verschillende onderzoeken naar de effecten van de crisis op de vastgoedmarkt. We stemmen hier de presentaties en discussieonderwerpen op elkaar af. Tijdens de bijeenkomst delen we niet alleen kennis, maar geven we het onderwerp ook handen en voeten. Wat betekent de crisis voor ontwikkelingsmanagers? Hoe gaan zij ermee om? Hoe kunnen wij als Bouwfonds erop reageren? Als directeur Gebiedsontwikkeling ben ik vooral op strategisch niveau bezig. Het is mijn taak een breed perspectief te hebben: kritisch te zijn, de vraag achter de vraag te stellen. Bouwfonds bezit ontzettend veel knowhow. Het is de kunst al die inzichten met elkaar te verbinden!”

Moment: voorzitten bijeenkomst ontwikkelingsmanagers Waar: Singer Museum Laren “Als voorzitter leidde ik deze bijeenkomst. Frank ten Have vertelde over het onderzoek dat Deloitte, in opdracht van de VNG, deed naar de ﬁnanciële positie van gemeentelijke grondbedrijven. Doordat er minder grond wordt uitgegeven, vallen inkomsten bij gemeenten terug. Spreker Taco van Hoek van het EIB presenteerde een positieve bouwprognose, de grootste dip in de (woning)bouwproductie hebben we volgens hem gehad. Maar zo booming als voor de crisis zal het nooit meer worden. Friso de Zeeuw reageerde op de presentaties met zijn visie op gebiedsontwikkeling in de nieuwe realiteit. Het was een dynamisch gebeuren, met een inspirerende discussie na aﬂoop. Een aanbeveling van Deloitte was bijvoorbeeld dat ontwikkelingsmanagers een meer bescheiden rol zouden moeten innemen. Dat was goed voor een leuke discussie!”

Moment: op weg naar middagcongres Amsterdam Vastgoed 2011 Waar: Conservatorium, Oosterdokseiland Amsterdam “Onderdeel van mijn functie is dat ik uit naam van Bouwfonds deelneem aan het publieke debat en zo bijdraag aan de opinievorming rond gebiedsontwikkeling. Ik zit in commissies, spreek op congressen, doe veel aan publiciteit. Op dit congres had ik een rol in het debat. Er zaten honderd mensen in de zaal: met name directieleden van woningcorporaties, beleggers, banken, adviseurs en gemeenten. We discussieerden over de toekomst van de Amsterdamse woningmarkt. Mijn inbreng in dit debat concentreerde zich rond de problematiek van het scheefwonen. Als dat niet wordt opgelost, wordt de Amsterdamse woningmarkt nooit een gezonde markt. Bouwfonds deed hier onlangs onderzoek naar. Ik vind het erg belangrijk om de discussie op basis van feitelijkheden te voeren. Het uiteenrafelen van zo’n complexe kluwen van belangen, ideeën en wensen: dat vind ik misschien wel het leukste aspect van mijn werk.”

juni 2011 – naw #40

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

fotograﬁe: Agnes Kappert

‘Wateringse Veld heeft nu zijn eigen geschiedenis’ De 7500 woningen van Vinex-locatie Wateringse Veld bij Den Haag staan op (glas) tuinbouwgrond. Generaties lang werden hier druiven, anemonen, prei, tomaten en potplanten geteeld. In deze duurzame wijk spelen water, natuurlijk groen en kunst een belangrijke rol. Nog voordat in 1996 de eerste paal de grond in ging, was duidelijk dat kunst hier een integraal onderdeel van de openbare ruimte moest zijn. Die moest in relatie tot de buurt staan en deze een extra dimensie geven, zegt de Haagse wethouder Marjolein de Jong (wethouder Cultuur, Binnenstad en Internationaal): “Het is belangrijk dat we onze stad en zeker ook onze nieuwe woonwijken met zorg en aandacht inrichten. Kunst zoals in Wateringse Veld is daarbij de punt op de i, een integraal en hoogwaardig onderdeel van de buitenruimte. Uniek is dat kunst in deze wijk vanaf het begin onderdeel van de omgeving zou zijn.” De Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (een samenwerkingsverband van de gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling) benaderde hiervoor Stroom, het Haagse centrum voor beeldende kunst en architectuur, dat een kunstenplan ontwikkelde rond zes thema’s: licht, natuur, mobiliteit, water/lucht, taal en de tuindersgeschiedenis van het gebied. Daaruit zijn zeer verschillende projecten ontstaan. Een deel van de kunstprojecten is ook functioneel, zegt Marjolein de Jong. “Dat geldt bijvoorbeeld voor de Watertafels van Erick de Lyon, die het regenwater leiden naar de waterplas het Hemelwater (die zo heet omdat de lucht

erin weerspiegelt). Een ander voorbeeld is het Bomenmuseum van Herman de Vries met 250 verschillende boomsoorten. Andere kunstwerken vertellen een verhaal, verrassen of prikkelen de verbeelding. Daarvan is het kunstwerk van Q.S. Serafijn een voorbeeld.” Monument voor een held Kunstenaar Q.S. Serafijn maakte een vier meter hoog ruiterstandbeeld – ‘John Wayne’ – en schreef een novelle waarin deze held een rol speelt. Hij gaf zo de Vinex-wijk een eigen – weliswaar fictieve – geschiedenis mee. Marjolein de Jong: “Het beeld verwijst met een knipoog naar de traditie van monumentale ruiterstandbeelden, vaak ter ere van koningen en helden, waarvan ook Den Haag er een paar heeft. Wateringse Veld heeft nu met ‘John Wayne’ zijn eigen monument. Het is een monument voor de verbeelding, voor een sprong in de toekomst, voor het maken van geschiedenis voor deze nog jonge woonwijk. Ruiter en paard zijn zieners, zij zien de toekomst. Zieners zijn blind, niet verblind door het heden. De ruiter heeft daarom een emmer over zijn hoofd en het paard is geblinddoekt. In de bijbehorende novelle ‘Het Wonder van Wateringse Veld’, die huis aan huis is bezorgd in Wateringse Veld, lopen feit en fictie door elkaar. Het verhaal prikkelt de verbeelding en is een eerste aanzet tot de geschreven geschiedenis van Wateringse Veld.” Bij het paard rechtsaf De uitwerking van Serafijn overtrof de verwachtingen van projectleider Esther de Vor (Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld). “Het is imposant en opvallend, een verras-

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

sende aanwinst voor de wijk. Ik word er zelf echt vrolijk van. Het vormt bovendien een echt herkenningspunt, merken we. Zo van: ‘bij het paard rechtsaf’.” Esther, die zelf ook onbewust model heeft gestaan voor een personage in Seraﬁjns verhaal, vindt dat de huis aan huis verspreide novelle ‘echt iets toevoegt’ aan het ruimtelijke beeld. “Het is extra leuk als je het verhaal kent, dan begrijp je de kwinkslagen, zoals de tomaat bij het standbeeld. Het is surrealistisch, maar prikkelt de verbeelding. Iedere nieuwe bewoner ontvangt het boekje thuis, zolang de voorraad strekt. De novelle maakt dat de ruiterheld meer wordt dan een standbeeld alleen. Het dicht Wateringse Veld eeuwigheidswaarde toe.”

Wat: JOHN WAYNE, gegoten aluminium op een sokkel van terrazzobeton. Opdrachtgever: Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV, waarin Bouwfonds participeert) i. s. m. Stroom Den Haag (adviseur). Locatie: Vinex-wijk Wateringse Veld, gemeente Den Haag. Realisatie: september 2010.

Q.S. Serafijn (Rotterdam, 1964) is beeldend kunstenaar, schrijver en columnist. Andere bekende werken van hem zijn de D-Toren in Doetinchem (i.s.m. NOX Architekten Rotterdam) en Wat af is, is niet gemaakt (politiebureau Apeldoorn).

juni 2011 – naw #40

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Visie

Bouwfonds geeft zelf starterslening

Eind 2010 startte de appartementenverkoop voor De Barones in Bennekom. Er was veel belangstelling, maar veel optanten kregen de ﬁ nanciering niet rond. Bouwfonds ﬁ nancierde daarom zelf de SVn-starterslening, zonder participatie of tussenkomst van de gemeente.

De Barones in Bennekom bestaat uit 54 appartementen, waarvan 36 in de prijsklasse d 156.000 tot d 175.000 VON. De belangstelling voor het project was goed, ongeveer 30 kandidaten namen direct een optie. Al gauw bleek echter dat de optanten voor de duurdere (> d 180.000 v.o.n.) appartementen tot koop over waren gegaan, maar de tientallen optanten voor de goedkopere appartementen afvie-

len. Een SVn-starterslening zou de beste maatregel zijn om de verkoop te bevorderen, meende Bouwfonds Ontwikkeling, alleen was de gemeente Ede vanuit bezuinigingsoverwegingen gestopt met deze ﬁ nanciering. Tussen Bouwfonds, SVn en FGH bestond al een regeling waarbij Bouwfonds een deel van de starterslening van de gemeente overnam. Nu is met enige eenvoudige aanpassingen de regeling omgezet naar een 100% ﬁ nanciering door Bouwfonds Ontwikkeling, dat hoopt zo de appartementenverkoop te bevorderen. SVn verricht de toetsing; aanvraagformulieren en hulp bij de aanvraag worden door de Rabobank verzorgd. Starters kunnen echter ook via andere banken een aanvraag bij SVn indienen. De Rabobank is ook bereid gevonden haar hypotheken voor dit project scherper aan te bieden: een rentekorting van 0,3% en bij NHG een extra korting van 0,1%, daarnaast kan de leencapaciteit voor kopers met circa d 6.500 verhoogd worden omdat deze nieuwe appartementen voldoen aan het A++-label voor energiezuinigheid.

De Landmark Cadzand-Bad gerevitaliseerd genomineerd Op 26 juni vindt weer de uitreiking plaats van de Rietveldprijs. Deze prijs wordt elke twee jaar uitgereikt door de gemeente Utrecht aan een uitgevoerd project in de stad Utrecht, dat kwaliteit heeft en een bijdrage levert aan de beleving en het gebruik van de stad. Een van de tien genomineerden voor dit jaar is de Landmark, een door Bouwfonds ontwikkelde woning aan de Musicalkade in Leidsche Rijn. Het is een ontwerp van NoordWestZes architecten. De naam ‘Landmark’ is terecht. De witte villa neemt een prominente plaats in tussen de bakstenen woningen van de wijk Terwijde. Toch is hij in harmonie met zijn omgeving. Het platte dak en de rechte vormen die de wijk kenmerken, zie je ook terug bij de villa. Met zijn vier verdiepingen torent hij boven de andere woningen uit. Het is net alsof de hele wijk een beetje wordt opgetild door zijn aanwezigheid. Een echte ‘landmark’ dus.

De markt van de recreatiewoningen heeft nauwelijks last van de recessie. Meer dan 80% van de eerste woningen in Noordzee Résidence Cadzand-Bad is al verkocht. Binnen acht maanden tijd. Het project is dan ook een ‘daverend succes’, vinden de samenwerkende partijen.

Je moet ervoor naar het meest zuidwestelijke puntje van Nederland, maar dan heb je ook wat. Op de grens van Zeeland en Vlaanderen, waar de Schelde in de Noordzee uitmondt, ligt Cadzand-Bad. Met een van de mooiste stranden van Nederland, 11 kilometer lang, kreken en kronkelweggetjes door eeuwenoude polders. De 450 luxe recreatiewoningen van het nieuwe kustpark Noordzee Résidence Cadzand-Bad zijn zo op de kavels gesitueerd dat er vanuit de woonen eetkamer uitzicht is over de tuin en het duinlandschap. Het Noordzeestrand is er op loopafstand. Noordzee Résidence Cadzand-Bad is een ontwikkeling van Arcus Resorts en Bouwfonds Ontwikkeling. Initiatiefnemer van het project is Roompot Vakanties. Het park vormt een belangrijk onderdeel in de revitalisering van de badplaats. De architectuur van de woningen moet de sfeer uitademen van mondaine badplaatsen zoals het nabije Knokke. Er komen diverse woningtypen voor vier personen tot zestien personen. Oplevering van de eerste woningen staat gepland voor eind van dit jaar. Meer informatie: www.noordzeeresidencecadzandbad.nl

Aan de Leidschendamse grachten

Energienota omlaag? Hypotheekruimte omhoog! Minister Donner van Binnenlandse Zaken heeft gelijk*: als er iets is wat nieuwbouw onderscheidt van bestaande woningen, dan is het wel het energiegebruik. Maar dat wil niet zeggen dat nieuwbouwbezitters daarmee ook per deﬁnitie minder woonlasten hebben. En dat wil ook niet zeggen dat ze bereid zijn voor dergelijke woningen meer te betalen. Vooral ﬁnanciële voordelen blijken woonconsumenten te verleiden (zie daarvoor ook het onderzoekverhaal elders in dit nummer). Minister Donner zou, sámen met zijn collega Jan Kees de Jager van Financiën, energiezuinige nieuwbouwwoningen heel gemakkelijk nog aantrekkelijker kunnen maken. Zowel voor aanbieders als voor kopers van deze woningen. Hoe? Door snel een nieuw energielabelsysteem voor nieuwbouwwoningen te introduceren en door de leencapaciteit voor energiezuinige nieuwbouwwoningen fors te vergroten.

De komende jaren ondergaat het centrum van Leidschendam een grote metamorfose. De geplande Nieuwe Grachtengordel moet een levendig, historisch centrum worden waar gewoond, gewerkt en gewinkeld kan worden. Historische panden wacht herstel en verouderde woningen maken onder meer plaats voor herenhuizen. Inwoners en omwonenden van Leidschendam-Voorburg konden op 16 april kennismaken met de plannen. De Nieuwe Grachtengordel bestaat uit elf deelplannen met veelal grondgebonden woningen in een mix met kleinschalige appartementencomplexen. Dankzij een variatie van diverse architecten staat individualiteit centraal. De bouw van Het Nieuwe Damplein is reeds begonnen. Medio 2011 start de verkoop van het tweede deelplan, de Plaspoelstraat. Impressies: www.nieuwegrachtengordel.nl.

Monumentaal jubileum Open Monumentendag bestaat dit jaar 25 jaar. Rabo Vastgoedgroep is al die tijd al hoofdsponsor van dit grote culturele evenement. Voor Rabo Vastgoedgroep is de sponsoring van de Open Monumentendag vanzelfsprekend: zo kunnen monumentale bouwwerken uit het verleden behouden blijven en mensen het cultureel erfgoed waarderen. Om het monumentale jubileum te vieren is er dit jaar een Nationale Monumenten Estafette. In de 25 weken voorafgaand aan de Open Monumentendag op 10 en 11 september 2011, opent elk weekend een ander monument zijn deuren voor het publiek. De estafette wordt georganiseerd door Stichting Open Monumentendag in samenwerking met de gemeentelijke comités. Het thema van de 25e Open Monumentendag is Nieuw gebruik – Oud gebouw en gaat over herbestemming. Op Open Monumentendag zien we een link tussen monumentale gebouwen en hun nieuwe functie, nieuwe betekenis of zelfs nieuwe omgeving. Zie ook: www.openmonumentendag.nl.

Nu krijgt een nieuwbouwwoning automatisch een A-label, terwijl we in de praktijk steeds energiezuiniger bouwen. Nieuwbouwwoningen met een A++ - of A+++- label presteren ten minste 25% beter dan de best denkbare woning met een A-label. Dat is nogal wat! In een nieuw energielabelsysteem onderscheiden deze energiezuinige woningen zich duidelijk van reeds bestaande nieuwbouwwoningen. Zij verdienen dan ook een ruimere financiering. In de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen is gepland om de leencapaciteit voor woningen met een A-label te verruimen met d 6.500. Dat is aan de magere kant, wat mij betreft. Volgens berekeningen van Bouwfonds Ontwikkeling kan het leenbedrag omhoog naar minstens d 20.000. In berekeningen met de Bouwfonds Woonlastencalculator houden we behalve met het woningtype namelijk ook rekening met de energieprestaties van datzelfde woningtype, zoals vastgelegd is in het Lente-akkoord. Hoe zuiniger de woning, hoe groter de leencapaciteit. De berekeningen gaan uit van de kaders die het Nibud vaststelde en passen ook binnen de normenset van de banken. Op dit moment houden banken er geen rekening mee wat de energieprestatie van een woning is. Aangenomen wordt dat we allemaal een woning met C-label hebben, wat overeenkomt met de energiekwaliteit van een gemiddelde koopwoning. Niet geheel logisch, want wie energiezuinig woont, heeft lagere lasten en daardoor meer fi nanciële ruimte voor hypotheekbetalingen. De kosten van een hogere hypotheek zijn niets vergeleken bij de hard stijgende energielasten die mensen maandelijks zullen moeten ophoesten. Ook in de toekomst blijft dit voordeel zichtbaar. Terwijl mensen met een C-labelrijwoning in de toekomst niet meer kunnen profiteren van hun inkomensgroei, blijft de hypotheekruimte voor een rijwoning met label A++ over 30 jaar nog steeds boven de huidige norm van circa 30% van het bruto inkomen. Minister Donner heeft dus gelijk als hij beweert dat je gek bent als je niet duurzaam bouwt. Dat geldt ook voor kopers: die zijn gek als ze geen duurzame woning kopen. De minister zou dan ook gek zijn om niet mee te werken aan én een adequaat energielabelsysteem én een verruiming van leencapaciteit voor de nieuwbouw. Bas van de Griendt, milieumanager Bouwfonds Ontwikkeling * In zijn blog van 29 april, gepubliceerd op www.duurzaamgebouwd.nl.

juni 2011 – naw #40

Inspiratie detail

fotograﬁe: Agnes Kappert

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotograﬁe: Agnes Kappert

ZOMER

Tijd om te genieten van de zon, in de stad of (ver) daarbuiten. Ook in ontwikkelingsland is het zomer en daarom staan de artikelen op de volgende pagina’s allemaal in het teken van zomer en het vakantieseizoen. Markt: De woonreis van de klant Proces: De creatie van een vakantiegevoel in een wijk Buitenland: Droomhuizen aan de Middellandse Zee Trend: Zo is het ook in de stad een mooie zomer Ontwikkelen: De Europese markt in kaart gebracht Haarlem

De Schepping Decennialang prijkten hoog aan de gevel van het voormalige Joh. Enschedé-pand midden in Haarlem tien oude, kalkstenen gevelornamenten. In 1999 werd het pand gesloopt en even leek het erop dat de ornamenten voor altijd op de gemeentewerf zouden blijven liggen. Maar een oplettende bewoner en de vorig jaar overleden wethouder Van Velzen kwamen in actie en zorgden dat

de ornamenten gered werden. Onlangs kregen ze een plek, aan de gevel van het nieuwe Raakspoortgebouw in Haarlem. Raakspoort is onderdeel van Haarlem Raaks: een nieuw stuk binnenstad ontwikkeld door MAB Development en de gemeente Haarlem. Zeven van die gevelstenen – ze worden toegeschreven aan de Haarlemse beeldhouwer Joop Veldheer – vormen samen De Schepping: voor elke dag één steen. De 1,5 meter brede stenen zijn zogenaamde bas-reliëfs en gekanteld gebeeldhouwd. Zo zijn ze goed ‘leesbaar’ vanaf de grond. Zie ook: www.haarlem-raaks.nl.

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Een reis vol belevenissen

Van de eerste gedachte aan een andere woning tot de daadwerkelijke verhuizing is voor huizenkopers een spannende reis. Waar komen ze zoal langs? En welke rol kan de ontwikkelaar onderweg spelen? Erik Nieuwenburg, directeur Speciale Projecten bij Bouwfonds Ontwikkeling, neemt ons mee op klantreis. tekst: Peter Steeman fotograﬁe: Peter van Breukelen

‘Mensen krijgen steeds meer behoefte aan ontmoeten, mee mogen doen, duidelijkheid en inspirerende, betekenisvolle ervaringen’’ Erik Nieuwenburg

Oriëntatie

Aankoop

Halte 1: internet

Halte 2: de tekentafel

Erik: “In meer dan negentig procent van de gevallen begint de oriëntatiefase van consumenten in het aankoopproces van een nieuwe woning op internet. Sociale media spelen daarin een steeds prominentere rol. Daar wordt nu al ﬂink mee geëxperimenteerd door Bouwfonds. Als een groot nieuw project in verkoop gaat, zorgen we dat het ver van tevoren al bijvoorbeeld op Facebook wordt aangekondigd. Op die manier bouwen we aan klantcommunity's en kunnen we luisteren en de dialoog aangaan. Daar gaan we steeds meer mee doen. Hetzelfde geldt voor Twitter. Die media moet je gebruiken, als je in contact wilt komen met klanten. Het levert waardevolle klantinformatie en uiteindelijk tastbare resultaten op. Het kiezen van een woning is een van de meest betekenisvolle gebeurtenissen in het leven van veel mensen. Om als ontwikkelaar in die besluitvorming een rol te spelen, moet je in een vroeg stadium consumenten bij het proces betrekken. Vroeger bekeken wij dat proces vooral uit het oogpunt van efﬁciency. We gaven aan wanneer een klant zich mocht aanmelden als geïnteresseerde. Daarna hoorde die klant het wel wanneer hij een woning gekregen had. Vandaag de dag moet je met elkaar in gesprek gaan. Dat begint met elkaar leren kennen. Als wij bij Bouwfonds Ontwikkeling plannen hebben ergens een gebied te ontwikkelen, communiceren we daar vroegtijdig over. Zodat mensen die mogelijk geïnteresseerd kunnen zijn, merken dat daar iets gebeurt en we met hen in gesprek kunnen gaan. Internet is daarbij een onmisbaar instrument.”

Erik: “Tegenwoordig is de klant niet meer allang blij dat hij een woning mag kopen. Hij verwacht dat hij actief betrokken wordt bij het aankoopproces. Geef hem bijvoorbeeld meer keuze. Niet door het sturen van een folder waarin hij een aantal keuzes kan aankruisen, maar door hem een grotere rol te laten spelen in het ontwikkelingsproces. De projecten die Bouwfonds heeft ontwikkeld in samenwerking met SIR 55 zijn daar een goed voorbeeld van. SIR 55 is een belangenorganisatie die zich inzet voor de woonwensen van 55-plussers. Die projecten verkopen goed omdat we in staat waren om heel precies aan te sluiten bij de wensen van die doelgroep. Voor ik bij Bouwfonds kwam, heb ik acht jaar bij de Vereniging Eigen Huis gewerkt. Daar was het credo: de aankoop van je huis hoort een feestje te zijn. Maar in de praktijk is het lang niet altijd een feestje. Jij koopt een woning, maar die wordt pas gebouwd wanneer een bepaald aantal woningen verkocht is, zeg zeventig procent van het project. Zolang die zeventig procent niet is gehaald, wordt er niet gebouwd. Dat betekent dat je een woning gekocht hebt, maar toch in onzekerheid blijft of die woning gebouwd gaat worden. En als dat zo is, weet je niet wanneer die bouw aanvangt. Voor een klant een vervelende, onzekere periode. Het is voor ons als Bouwfonds in zo’n situatie zaak om klanten regelmatig te informeren over de stand van zaken en daar waar het kan actief te betrekken in het proces. Bijvoorbeeld door hen in contact te brengen met hun nieuwe buren of door hen te betrekken bij de afwerking van de woonomgeving. Als we daar in slagen wordt het voor klanten een veel beter te behappen periode.”

juni 2011 – naw #40 – zomer

De bouw

Wonen

Halte 3: community

Halte 4: eindbestemming

Erik: “Je hebt iets gekocht dat er nog niet is. Het enige houvast biedt een artist's impression. Klanten kijken reikhalzend uit naar de start van de bouw; de eerste fysieke stappen in hun reis. Nu pas wordt duidelijk wat je krijgt. Dit is de periode waarin klanten nadenken over de inrichting. Over de vraag welke eisen ze stellen aan de afwerking. Die betrokkenheid gaat heel ver. Als de dekvloer gestort is, wil een kersverse eigenaar die vloer onder zijn voeten voelen en zich voorstellen hoe zijn huis er straks uit zal zien. In de praktijk is dat lastig. Het eerste wat je tegenkomt op een bouwplaats is een hek. Dat heeft natuurlijk alles met veiligheid te maken. De klassieke kopersbijeenkomsten op de bouwplaats die we organiseren worden nog altijd zeer gewaardeerd. Met de middelen van deze tijd zijn we echter in staat de klant op een betere manier te betrekken. Bijvoorbeeld door middel van de eerder genoemde community's op Facebook. Kopers kunnen elkaar daar frequenter ontmoeten en vragen stellen aan bijvoorbeeld de aannemer of ontwikkelaar. Wij kunnen hen via foto’s en ﬁ lmpjes op de hoogte houden van de bouw. Zo ontstaat er meer betrokkenheid, beleving en contact.”

Erik: “En als iemand dan eindelijk is aangekomen, zijn nieuwe huis heeft betrokken, dan wil hij daarvan ook echt plezier hebben. Allereerst is het natuurlijk van belang dat de aannemer een perfect huis heeft gebouwd. Via permanente klanttevredenheidsmetingen weten we voortdurend hoe klanten ons en de bouwer waarderen. Verder is het voor ons zaak om onafhankelijk de geleverde bouwkwaliteit te toetsen. Onze klanten moeten het gevoel hebben dat we naast hen staan en hen helpen als dat nodig is. Naast de woning is ook de woonomgeving belangrijk. Bouwfonds focust altijd op de integrale kwaliteit van haar plannen zodat er gebieden ontstaan die op lange termijn waarde toevoegen aan het leven van de bewoners. Wij nemen het voortouw om samen met de gemeente, partners en steeds vaker ook consumenten op zoek te gaan naar de unieke kwaliteiten van het gebied of, zoals wij het ook wel noemen, ‘het DNA van de locatie’. Daarmee kunnen we ook het verschil maken in de woonomgeving. We kijken heel zorgvuldig naar de optimale mix van voorzieningen, infrastructuur, groen en recreatie. Samen met de woningen bepaalt dit de identiteit van het woongebied. Die rol ligt ons. Wij kunnen ons als grootste onafhankelijke ontwikkelaar van Nederland heel goed verdiepen in de klant. Bouwfonds wortelt in een traditie van 65 jaar waarde toevoegen aan de maatschappij.”

Beleef het in de experience-economie Het idee van de ‘woonreis’ heeft alles te maken met de tijdgeest. Consumenten zijn op zoek naar belevenissen. Trendwatcher Matt van der Poel verklaart waarom. “De manier waarop de woningmarkt omgaat met klanten lijkt wel een beetje op de werkwijze van retailers in de jaren 60.” De analyse van Matt van der Poel, trendwatcher en als partner verbonden aan marketing-adviesbureau Fresh Forward, laat aan duidelijkheid niets te wensen over. “Net als vroeger in een winkel worden de artikelen simpelweg naast elkaar uitgestald. Dat doet Albert Heijn ook niet meer. Het kopen van een huis is een belevenis, maar het wordt verkocht als een commodity. Ik kom zelf uit de reisbranche. Daar zag je hetzelfde mechanisme. Terwijl je een product verkoopt dat voor veel mensen synoniem is aan de mooiste tijd van het jaar, werd er alleen in stoelen en bedden gedacht.” De grootste afknapper opgelost Bedrijven die zo redeneren, missen de aansluiting bij de beleveniseconomie. Met de opkomst van slimme ICT-toepassingen verandert de diensteneconomie in een beleveniseconomie. “Heel veel zaken kun je tegenwoordig thuis achter de computer regelen. Waar mensen wel voor willen betalen, is een

ervaring. Mensen krijgen steeds meer behoefte aan ontmoeten en in contact zijn, mee mogen doen, duidelijkheid en inspirerende betekenisvolle ervaringen. De experience-economie draait om vier begrippen: entertainment, educatie, esthetiek en escapisme. Er zijn allerlei voorbeelden van te vinden. In Amerika heeft een verzekeringsmaatschappij, Progressive, onderzocht wat de grootste afknapper is voor klanten. Een aanrijding staat op nummer een. Voor veel mensen is dat een vreselijke ervaring. Ze lossen het op door medewerkers in busjes naar een aanrijding te sturen. Binnen een half uur zijn ze ter plekke en regelen al het papierwerk en vervangend vervoer terwijl je in het busje een kop koffie krijgt. Ze hebben in feite hun backoffice naar de straat verplaatst. Een ander Amerikaans voorbeeld van de beleveniseconomie is de Geek Squad. Als je problemen hebt met je pc, komen ze voorrijden in een New Beetle. De geüniformeerde leden van de Geek Squad leggen het probleem zo uit dat je begrijpt wat er mis is gegaan met je pc. Daardoor heb je als klant in de toekomst ook minder problemen met je pc.” De trostomaat als belevenis Bedrijven hoeven niet altijd hun hele organisatie om te gooien om deel te nemen aan de beleveniseconomie. “Het zit soms in kleine dingen. Een speelgoedwinkel in Spanje heeft twee deuren. Een normale voor volwassenen en een kleine voor kinderen. In een hotel in Londen leggen ze een kaartje onder je bed. Als je het toevallig ziet liggen en oppakt, lees je: yes, we clean here too. En dichter bij huis is de trostomaat een mooi voorbeeld. Dat takje aan die tomaat accentueert de beleving. Die trostomaat is eigenlijk een experiencetomaat.”

Een vakantiegevoel thuis tekst: Raquel Maurik fotograďŹ e: Hans van den Heuvel, Felix Kalkman, Thomas Schlijper, Peter van Breukelen, Jan de Vries

Wat zou het heerlijk zijn om het hele jaar in vakantiesfeer te verkeren. De bewoners van de wijken Haag en Park, Berggierslanden en Haverleij komen daar redelijk dicht bij in de buurt. Hun omgeving is zo ingericht dat elke dag voelt als een vakantiedag.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wie: Paul van Beek, landschapsarchitect. Favoriete vakantiebestemming: "Zeeland. We hebben een ‘buiten’ aan de Oosterschelde. Eerlijk gezegd gaan we daar ieder weekend naartoe." Favoriete vakantieactiviteit: "Tuinieren. Ik vind het ontspannend om te harken en te kijken of de kersen al rijp zijn."

Verrassend vakantiegevoel in Haverleij, Den Bosch ‘De mooiste paardrijroutes, de beste plek voor golf en het ﬁjnste ligweitje kristalliseren zich vanzelf uit’ Paul van Beek, landschapsarchitect: “Als je nu kijkt naar Haverleij, lijkt het alsof het groen is gemaakt voor de gebouwen, maar in werkelijkheid ging het andersom. We hebben eerst het landschap gerestaureerd, daarna hebben we plekjes gezocht om te gaan wonen. Onlangs is Kasteel Beeckendael opgeleverd - het zevende kasteel hierna volgen er nog twee. In 1995 ben ik samen met Sjoerd Soeters aan dit project begonnen. Hij had een ontwerp gemaakt op de achterkant van een sigarenkistje en daarmee een prijsvraag gewonnen. Ik wilde de plek eerst samen bekijken. We zagen er rivieren en een strand, maar het was minder exclusief dan we gedacht hadden. Waar je de polder in zou gaan, stond wat onkruid te wachten op industrie, maar aan de dijk aan het Engelenmeer had het gebied wel een bijzonder karakter. Volgens de opdracht moest er tachtig hectare bos komen en een golfterrein met twee keer negen holes. Hoe langer we eraan werkten, hoe exclusiever het

werd. Al snel bleek er nog meer ruimte voor groen te zijn. Op een gegeven moment kwamen we erachter dat dit gebied een oud eiland was. Daar zijn we verder mee gegaan. Toen we dat nieuwe landschap af hadden, hebben we het sigarenkistje er weer bij gepakt. De woningen hebben we net zolang in het landschap gelegd tot we een overtuigend patroon hadden. In het gebied is volop ruimte om te recreëren. Ik heb goed gekeken naar de authentieke topograﬁe en vervolgens naar het traditionele en historische gebruik van het gebied. Dat heb ik omgezet naar het moderne leven, waarin mensen skaten, surfen en motorcrossen. Mensen gebruiken hun omgeving zoals die wordt aangeboden. De mooiste paardrijroutes, de beste plek voor golf en het ﬁjnste ligweitje kristalliseren zich vanzelf uit. Een belangrijk element in dit ontwerp is dat mensen het groen niet móéten gebruiken, maar ze mogen het wel. Die gedachte past heel goed bij het vakantiegevoel.”

HAVERLEIJ Waar: Den Bosch Wat: Circa 1050 woningen, onder meer appartementen, grondgebonden woningen en zestien vrije kavels Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling, gemeente Den Bosch en Heijmans Vastgoed Stedenbouwkundige: Soeters Van Eldonk Ponec Architecten Architecten: Adolfo Natalini, Soeters Van Eldonk Ponec Architecten, Michael Graves, Franz Demblin, Claus en Kaan Architecten, Rob Krier – Christoph Kohl Architekten, Rapp+Rapp en Molenaar & Van Winden Architecten Start ontwikkeling: 1998 Start bouw: 2000 Eindoplevering: 2015 Landschapsarchitect: Paul van Beek en Caspar Slijper

juni 2011 – naw #40 – zomer

Wie: Henk Pap, bewoner Berggierslanden. Favoriete vakantiebestemming: “Scandinavië, ik ben er veel geweest in de tijd dat ik op zee voer. Het is er weids en rustig. Ik ben geen type voor massatoerisme.” Mooiste vakantie ooit: “In 2004 zijn mijn vrouw en ik naar Canada geweest. Toen hadden we nog geen kinderen. We zijn op Vancouver Island geweest en hebben door de bergen getrokken. Het was prachtig.”

Van barbecue naar barbecue in Berggierslanden, Meppel ‘Ik stap zó door onze openslaande deuren het vlonder terras op en door naar de steiger. Heerlijk op mijn blote voeten’ Henk Pap, bewoner: “Mijn vrouw Ria en ik hebben allebei iets met water. Ria’s ouders hebben altijd op de binnenvaart gezeten. Zelf heb ik twee jaar op zee gevaren. Het is dus niet zo vreemd dat wij vielen voor een woning aan het water. We hebben vrij uitzicht naar een dijk waarachter de Hoogeveense Vaart loopt. Dat uitzicht geeft je een gevoel van vrijheid. Voor ons is dit echt een soort vakantiehuis. Vanaf onze houten vloer stap ik zó door onze openslaande deuren het vlonderterras op en loop ik door naar de steiger. Heerlijk op mijn blote voeten. Samen met de buren hebben we een steiger langs onze huizen getrokken. ’s Zomers lopen wij over de steiger van barbecue naar barbecue. In de zomer kunnen we hier zwemmen en mijn zoon kon, toen het vroor, vanaf de steiger direct het ijs op. ’s Zomers hangt onze surfplank daar in het water. Omdat we midden in de natuur zitten, trekken we

er regelmatig op uit. Dan gaan we met de kinderen lekker een stuk wandelen. Het vakantiegevoel zie je terug in heel Berggierslanden. Er zijn bungalowachtige huisjes, woningen die met hout zijn afgewerkt en er zijn zonnige kleuren gebruikt. Maar het vakantiegevoel is toch wel het sterkst aan de buitenkant van de wijk. Daar is veel groen en veel water. Door de rest van de wijk lopen grachten, maar daar kun je minder recreëren dan aan deze kant. Op termijn wordt alle water op elkaar aangesloten en dan kun je leuke rondjes varen. De keerzijde van wonen aan de buitenkant van de wijk is dat je hier minder privacy hebt. Iedereen wil dat vakantiegevoel krijgen. Op zondag zijn er daarom veel wandelaars in het natuurovergangsgebied achter ons huis. Dan wordt er veel naar binnen gekeken. Maar daar stoor ik me er niet aan als ik lekker in mijn hangmat lig.”

BERGGIERSLANDEN Waar: Meppel Wat: 1065 woningen, met onder meer rijwoningen, appartementen, tweeonder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen Opdrachtgever: Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf, waarvan Bouwfonds Ontwikkeling enig aandeelhouder is Stedenbouwkundige: Buro Vijn Architecten: Onder meer Architectenbureau G. Gielstra, AG Nova, Johan Sijtsma, Inbo, JINX Architecten, BDG en Peters & Lammerink Start ontwikkeling: 2003 Start bouw: 2004 Eindoplevering: 2016 Landschapsarchitect: Parklaan Landschaparchitecten

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het campinggevoel van Haag en Park, Rotterdam ‘Het patroon van de paden en kavels van het volkstuinencomplex komt hier terug’

Wie: Henk Döll, architect. Favoriete vakantiebestemming: “Zwitserland, omdat ik er zo van houd door de bergen te wandelen.” Beste vakantie ooit: “In mijn studententijd ben ik met vrienden drie zomers achter elkaar naar Zuid-Frankrijk gegaan om een huisje te bouwen. Door de week moesten we hard werken in de brandende zon, maar die omstandigheden maakten de vakantie juist zo bijzonder.”

Henk Döll, architect: “Toen ik in 2002 de opdracht kreeg om het stedenbouwkundig plan te maken voor het toekomstige Haag en Park, ben ik samen met de mensen van de gemeente Rotterdam, de deelgemeente Nesselande en Bouwfonds begonnen met een tweedaagse sessie over de invulling van deze wijk. Dit deel van Nesselande moest een apart karakter krijgen, maar hoe? We zaten al snel op het thema van informele betrokkenheid. Op een gegeven moment kwamen we op het ‘campinggevoel’. Dit sloot aan bij de sfeer van de omgeving: een historisch lint, een langgerekt centraal park en een aangrenzend volkstuinencomplex. Uiteindelijk hebben we dit plan gemaakt, waarin het strakke patroon van paden en kavels van het volkstuinencomplex terugkomt. Groen domineert. De kavels zijn afgegrensd met een haag, zowel aan de voor- als aan de achterzijde. Achter die haag mogen mensen neerzetten wat ze willen. Net zoals dat bij een volkstuin mag.

De woningen hebben we informeel op de kavel gezet. Sommige woningen hebben een grote voortuin en een kleine achtertuin, andere woningen hebben een reepje groen aan de voorkant en achter een enorme tuin. Ook in de architectuur zit variatie. De verschillende typen woningen liggen verspreid door de wijk. Ze zijn uitgevoerd in metselwerk en hout, vriendelijke materialen die het campinggevoel vergroten. De woningen zijn zo ontworpen dat er later nog kan worden uitgebouwd. Elke woning heeft een oprit en de tweede auto kan geparkeerd worden in de zogenaamde parkeerkoffers. Hierdoor zie je geen geparkeerde auto’s op straat. De drie openbare plekken die we verspreid in de wijk hebben ingericht, versterken de onderlinge betrokkenheid. Op deze plekken, die alle drie een ander karakter hebben, kunnen de kinderen spelen en sporten. Hier komt de collectiviteit van de wijk, het campinggevoel, tot uiting.”

HAAG EN PARK Waar: Rotterdam Wat: 212 woningen, waaronder geschakelde woningen, twee-onder-een-kappers en appartementen. Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling Stedenbouwkundig plan en supervisie: Henk Döll (Döll Architecten), in samenspraak met François Konings (dS+V gemeente Rotterdam) Ontwerp openbare ruimte en landschap: Albert van Eer (dS+V gemeente Rotterdam), Marjet van Arkel (dS+V gemeente Rotterdam) Architectuur: Bart Duvekot Architecten, Döll Architecten, Kokon Architectuur en Stedenbouw Start ontwikkeling: 2002 Start bouw: 2004 Eindoplevering: 2007

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ontwikkelen in Frankrijk

Vakantieliefde aan de Côte d’Azur tekst: Laurence Blairon fotograﬁe: Jan de Vries

Een tweede huis in Frankrijk. Wie droomt er niet van? Aan de altijd zonovergoten Côte d’Azur ontwikkelt Bouwfonds Marignan, onderdeel van Bouwfonds Property Development, zeer luxe en comfortabele appartementencomplexen omgeven door weelderige tuinen of met uitzicht op het inﬁniment bleu van de Middellandse Zee.

ransen en hun tweede huis... een ware histoire d’amour. Sinds 1950 is het aantal van deze huizen explosief gegroeid: van 250.000 naar 3 miljoen in 2010, wat neerkomt op 10% van het totaalaantal woningen in Frankrijk, een wereldrecord. Zo’n 8% van de Franse huishoudens beschikt over een tweede huis, vaker aan zee (36%) dan op het platteland (29%). Eigenaren ervan zijn relatief oud (60% is 60 plus). De ultieme droom is dan: een woning aan de Middellandse Zee. Daar weet Pierre-Edouard Berger, directeur regio Méditerranée bij Bouwfonds Marignan, alles van. Trots laat hij ons ‘zijn’ projecten aan de Côte d’Azur zien. “Het is vooral de ‘glamour’ die de huizenkopers hier brengt”, vertelt Berger. “Zowel Fransen als buitenlanders vallen daarvoor. Ze kunnen een stuk verderop langs de kust voor dezelfde prijs meer vierkante meters kopen, en toch kiezen ze voor mondaine badplaatsen als Cannes of Nice.” De verkoop van tweede huizen heeft ook in zijn regio, de Alpes Maritimes, sterk te lijden gehad van de crisis. Toch blijft het departement het op een na duurste van Frankrijk, met een gemiddelde prijs van 5.116 euro per vierkante meter. Voor exclusievere stulpjes zijn prijzen tussen de 7.000 en 20.000 euro per vierkante meter geen uitzondering.

Complexe markt “Dat klinkt zeer lucratief, maar om omzet te draaien moeten we thuis zijn in alle segmenten, van de sociale woning tot het riante penthouse”, stelt Berger, die het hele jaar door de mythische kuststrook afstruint op zoek naar de mooiste locaties. “De markt is complex. Je moet proactief zijn, een product aanbieden dat aansluit bij de wensen van de klanten. De concurrentie is pittig. Bouwfonds Marignan stelt zich echter zeer professioneel op en wordt dan ook gezien als een betrouwbare en verantwoordelijke partij die haar verplichtingen nakomt.” Kopers bevestigen dit. In tevredenheidsonderzoeken geven ze aan dat ze zeer te spreken zijn over wat ze ervaren als de drie belangrijkste troeven van Bouwfonds Marignan: de kwaliteit van de locaties, de

elegante architectuur van de gebouwen en de functionaliteit van de ontwerpen. “Klanten worden steeds kritischer”, aldus Berger. “Ze kopen kwaliteit en eisen dan ook kwaliteit, en dat is logisch. Het helpt ons om scherp te blijven.”

Een sjeik als buurman in Isola Bella Met trots praat Berger over het tussen de palmbomen en oleanders verscholen complex Isola Bella in hartje Cannes. “Een uitzonderlijk project.” De stralend witte appartementengebouwen maken deel uit van een villawijk aan de voet van La Californie. Deze heuvel, die adembenemende panorama’s over de baai biedt, wordt door de lokale bevolking La colline des milliardaires genoemd – naar de superrijken die daar hun villa’s hebben. Het is goed toeven in de nabijheid van sjeiks en beroemdheden. De koper van een tweede huis in dit gebied zoekt rust, licht en zon”, vertelt Berger. “Een zwembad is een vereiste en het uitzicht op zee felbegeerd.” Isola Bella mist weliswaar het uitzicht, maar compenseert dat ruimschoots. De 21 luxueus afgewerkte appartementen bieden volop comfort en het complex ligt in een geheel omheind park, waardoor maximale privacy gewaarborgd is. Op loopafstand liggen de vermaarde zeeboulevard La Croisette en het Palais des Festivals, waar elk jaar in mei tijdens het Filmfestival de ﬁ lmsterren ﬂaneren. Ook de heerlijk geurende Provençaalse markten zijn niet ver.

Tuinen aan zee in Nice Wie de schittering van de golven niet kan missen kan terecht bij projecten van Bouwfonds Marignan in Nice, een andere parel van de Franse Rivièra. Zowel de appartementen van de Jardins de Silénia als die van Terra Lucia beschikken over balkons of terrassen met een verbluffend uitzicht op zee. Deze complexen liggen tegen de ﬂanken van heuvels ten westen van Le Vieux Nice, het sfeervolle centrum met zijn kronkelige straatjes, en de beroemde Promenade des Anglais, dé plek om gezien te worden. De Jardins de Silénia maken deel uit van La Corniche ﬂeurie, een van de meeste gewilde woonwijken van de stad, waar ooit anjers werden

‘Witte stranden en wilde kreken: het ultieme vakantiegevoel’ gekweekt. Het biedt 102 appartementen verdeeld over vier gebouwen, een speeltuin en een privézwembad. Terra Lucia is kleiner, met 50 woningen, maar telt twee zwembaden en is omgeven door prachtige tuinen. Overdadig groen is toch al karakteristiek voor de exclusieve villawijk La Lanterne, waarvan Terra Lucia deel uitmaakt. De lichte en ruime woningen, gebouwd in typisch Zuid-Franse architectuurstijl met warm getinte gevels, zijn erg in trek bij buitenlanders, voornamelijk Italianen, Russen en Britten. Een clientèle die hoge eisen stelt. “De locatie, het bouwplan en de afwerking, alles moet topkwaliteit zijn en deze kopers willen hun appartement naar eigen inzicht kunnen inrichten.”

Paradijs Stella Mare Dit royaal opgezette complex is pal aan zee ontwikkeld door Bouwfonds Marignan in samenwerking met de gemeente Roquebrune-les-Argens. Het bestaat uit 36 appartementen, veelal tweede huizen. Tegen een achtergrond van door wilde kreken onderbroken witte zandstranden biedt dit paradijselijke oord het ultieme vakantiegevoel. “Ik realiseer me niet altijd hoeveel geluk ik heb dat ik in deze prachtige regio mag werken en zulke projecten op de markt kan brengen,” erkent Berger. “De vermogende klanten met wie ik zaken doe, zijn vaak zelf al gewend aan luxe. Maar af en toe, en dat is het leukst, heb ik klanten voor wie het ‘de aankoop van hun leven’ is. Voor hen gaat een langgekoesterde droom in vervulling.” Of hij zelf de verleiding heeft kunnen weerstaan? “Ik heb inderdaad een tweede huis: mijn boot.” Bekijk de genoemde projecten op de volgende pagina's. »

Terra Lucia I et II (Nice) Ontwikkeling: Bouwfonds Marignan Architect: Ferdinand Rafaelli Landschapsarchitect: REV Start ontwikkeling: 2003 Oplevering: december 2006 (fase I), december 2007 (fase II) Inrichting: 50 woningen, waarvan 48 appartementen (verdeeld over vier gebouwen) en twee grondgebonden woningen, op beboste heuvels ten westen van Nice. De appartementen zijn voorzien van glazen puien die aansluiten op zonnige terrassen met uitzicht op de Baie des Anges. Landelijk aangelegde tuinen en twee zwembaden maken het woongebied compleet. Profiel van de kopers: Fase I (38 woningen): 50% tweede huis/30% investeerders/20 % hoofdwoning. 70% buitenlanders/30% Fransen. Fase II (12 grotere woningen): 50% investeerders/25% tweede huis/25% hoofdwoning. 60% buitenlanders/40% Fransen.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Stella Mare (Roquebrune-sur-Argens) Ontwikkeling: Bouwfonds Marignan in samenwerking met de gemeente Architect: Georges Banette en LoĂŻc Digard Landschapsarchitect: Paysages du Var Start ontwikkeling: 2006 Oplevering: juli 2008 Inrichting: 36 appartementen verdeeld over vier gebouwen van vier verdiepingen, gelegen pal aan zee in Roquebrunesur-Argens. Het complex is aangelegd rond een privĂŠzwembad en omlijst met mediterrane tuinen. Alle woningen beschikken over terrassen met uitzichten over de baai van Saint-Tropez. De parkeerruimte voor bewoners bevindt zich ondergronds. Profiel van de kopers: 90% tweede huis/10% hoofdwoning. 60% Fransen/40% buitenlanders.

juni 2011 – naw #40 – zomer

Les Jardins de Silénia I et II (Nice) Isola Bella (Cannes) Ontwikkeling: Bouwfonds Marignan Architect: Richard Lavelle Landschapsarchitect: REV Start ontwikkeling: 2003 Oplevering: maart 2005 Inrichting: complex van 21 appartementen in een geheel omheind park met statige bomen, op loopafstand van het centrum van Cannes. De residentie beschikt over een zwembad en is voorzien van een verlichte ondergrondse garage met gecontroleerde toegang. Profiel van de kopers: 80% tweede huis/20% hoofdwoning. 60% Fransen/40% buitenlanders.

Ontwikkeling: Bouwfonds Marignan Architect: Vincent Esposito Landschapsarchitect: REV Start ontwikkeling: 1998 Oplevering: december 2001-juni 2002 (fase I), november 2003 (fase II) Inrichting: 102 appartementen verdeeld over vier kleinschalige gebouwen op een hoger gelegen deel van Nice. Alle woningen hebben riante balkons of terrassen met uitzicht op de Middellandse Zee en de Vallée du Var. Kinderen kunnen hun hart ophalen in de speeltuin en in het privézwembad, dat is omgeven door een groene tuin. Profiel van de kopers: Fase I (83 appartementen): 70% hoofdwoning/30% tweede huis. 80% Fransen/20% buitenlanders. Fase II (19 grotere appartementen): 80% tweede huis/20% hoofdwoning. 70% buitenlanders/30% Fransen.

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Zo belangrijk is een park In de Amsterdamse Westerparkbuurt speelt het park een grote rol, zeker in de zomer. Dan is er ruimte voor kermis en andere openlucht-evenementen, maar ook om een terrasje te pikken op het door MAB Development ontwikkelde terrein van de Westergasfabriek. En om gewoon in het gras te liggen en te genieten van de bijzondere ﬂora in het park. Een grote groene oase middenin Amsterdam.

Spetteren Rond de Oostelijke Eilanden in Amsterdam heerst ’s zomers een echt vakantiegevoel. Want al is het water rond Borneo-eiland geen zwembad en de Pythonbrug geen duikplank, voor de kinderen uit de buurt hebben ze in hartje zomer wel die functie.

Westergasfabriek in Amsterdam.

Hot town Summer in the city

Zwemwater, al dan niet met strand. Een schaduwrijk terras. De koelte van een park. Als ontwikkelaar kun je ertoe bijdragen dat de stad ook in de zomer zéér goed te genieten is.

fotograﬁe: Felix Kalkman, Thomas Schlijper

‘Met één prachtgebouw doe je meer voor de identiteit van een stad dan miljoenen euro’s pompen in een publiciteitscampagne; de Erasmusbrug is een mooi voorbeeld’ Han Joosten, hoofd afdeling marktonderzoek bij Bouwfonds Ontwikkeling

Bakken aan de Maas Waarom zou je nog in de ﬁ le naar de kust gaan staan, als je ook in je eigen stad naar het strand kunt?

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Dichter bij de zon

Op een zomeravond

Wie de woonbladen volgt, weet dat het dakterras helemaal is doorgedrongen. Voor kopers van woningen in de stad een belangrijke voorwaarde: het dakterras als tweede woonkamer. Om overdag dichter bij de zon te zijn en ’s avonds te genieten van het uitzicht op de city by night.

Een plek om te barbecueën met buren, een mooie boom, een pleintje met vijver of een gezellig buurtcafé. Uit het onderzoek dat straat-o-loog Pim van den Berg voor Bouwfonds deed, blijkt dat het woongeluk van mensen sterk wordt bepaald door dit soort zaken. Op de foto de XL-barbecue die mede met steun van Bouwfonds werd geplaatst in Amsterdam Zuidoost.

Loungen in de stad

Samen barbecueën in Amsterdam Zuid-Oost.

Een stadswijk waar alleen gewoond wordt, vinden mensen saai. Uit reacties van bewoners in de Utrechtse wijk Parkhaven, die Bouwfonds ontwikkelde, blijkt dat vooral jongere bewoners aangelokt worden door goede kwaliteit winkels en horeca in de wijk. En zeker natuurlijk als die horecagelegenheden een ﬂ ink terras te bieden hebben, zoals hier bij The Harbour Club.

Koelte in Vreugd en Rust Vroeger stond hier, vlakbij het centrum van Voorburg, een school. Ongetwijfeld hebben de leerlingen daarvan volop genoten van het aangrenzende park, Vreugd en Rust. Op de plek van het schoolgebouw ontwikkelde Bouwfonds samen met de gemeente Voorburg een aantal luxe woningen, appartementen en penthouses, plus ca. 1000 m2 kantoorruimte. Nu biedt Vreugd en Rust dus koelte in de zomer aan de nieuwe bewoners en gebruikers. Loungen en eten op het terras in de Utrechtse wijk Parkhaven.

Ruimte voor gezinnen in Voorburg.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Reis door Europa

Ontwikkelen van noord tot zuid tekst: Edwin Lucas

illustratie: Toni Ortega fotograﬁe: Jan de Vries

In Frankrijk en Spanje leeft men meer buitenshuis dan in Nederland. In België kan een schitterende villa zomaar naast een bouwval staan, in Nederland is dat ondenkbaar. En in Noord-Europese landen delen bewoners graag collectieve voorzieningen, tot wasmachines aan toe. In Zuid-Europa houden veel mensen daar juist weer helemaal niet van. Reis mee langs Bouwfonds-projecten van Noord- naar Zuid-Europa en ontdek de verschillen.

ouwfonds Ontwikkeling is actief op verschillende Europese markten en heeft daar dus telkens te maken met de uiteenlopende, vaak cultureel bepaalde wensen van woonconsumenten. Een reis van Noord- naar ZuidEuropa laat zien dat die woonwensen weliswaar op elkaar lijken (iedereen wil een goed huis in een aangename omgeving), maar ook sterk verschillen. Jos Franck, directeur Internationaal van Bouwfonds Property Development, schrijft de uiteenlopende woonwensen toe aan verschillen in cultuur en marktomstandigheden. “In het noorden zie je meer sociale cohesie dan in het zuiden. Dat komt mede door het klimaat. In Scandinavië spaar je samen beukennootjes voor de winter. In Zuid-Europa eet je een sinaasappel en zie je wel hoe je verder de dag doorkomt.” Natuurlijk, dit zijn generaliseringen. Er zijn altijd uitzonderingen op de regel. Maar ook volgens Han Joosten, directeur Marktonderzoek van Bouwfonds, tekenen zich duidelijke, cultureel bepaalde verschillen af. “In Noord-Europa is men gehecht aan collectiviteit, aan sociale kwaliteit, aan een hoog niveau van de gebouwen en van de ruimtelijke ordening. Het is volstrekt normaal om daar samen identieke zonweringen of wasvoorzieningen aan te schaffen. Dat levert een hoge collectieve kwaliteit op.” Nederland ligt niet alleen geograﬁsch, maar ook cultureel in het midden tussen het noorden en zuiden van Europa. Nederlanders hechten aan hun individuele vrijheid, maar de grote voorraad sociale huurwoningen getuigt tegelijk van een hang naar collectieve arrangementen op de woningmarkt.

Stabiele woningmarkt in Duitsland Elke Europese deelmarkt heeft zo zijn eigenaardigheden. Waar die markten gelijkenissen vertonen, is soms vruchtbare internationale uitwisseling mogelijk. Zo zijn de bureaus van de Nederlandse stedenbouwkundigen Sjoerd Soeters en Adriaan Geuze actief bij de transformatie van havengebieden in Denemarken en opereren

in Nederland in toenemende mate Belgische architecten. Lokale marktomstandigheden kunnen bovendien inspirerend zijn of je aan het denken zetten over hoe we het zelf doen. Joosten noemt in dit verband vooral Duitsland, een land met een “zeer evenwichtige woningmarkt”. Hoezo? “Die markt is stabiel en betrouwbaar, al jaren. Banken spelen op safe. Kopers moeten eigen geld meebrengen. De nieuwbouwproductie is met 140.000 tot 180.000 woningen per jaar relatief laag voor zo’n groot land, maar Duitsland heeft een volwassen, professionele huurmarkt met veel particuliere verhuurders. De kwaliteit van de gemiddelde huurwoning is hoog. Huren staat in Duitsland dan ook zeker niet in laag aanzien.” Jos Franck roemt de hoge kwaliteit van de Duitse stedenbouw en bouwnijverheid. “De condities voor de ontwikkelaars zijn daarmee helder.”

Spanje: een miljoen woningen te veel Aan de andere kant van het spectrum – en niet bepaald inspirerend – staat de Spaanse woningmarkt. “Spanjaarden beleggen vanouds liever in woningen dan in aandelen”, zegt Franck. “Dat doet men vanuit de gedachte dat aandelen soms in drie maanden in waarde halveren, maar woningen niet. Het brengt de kans op speculatie met zich mee. De gevolgen daarvan zien we nu. Er zijn een miljoen woningen te veel. Er is te gemakkelijk geﬁ nancierd.” Naar verwachting (maar niemand weet het zeker) duurt het nog zo’n drie tot zeven jaar voordat de Spaanse markt zich herstelt, afhankelijk van de economische ontwikkeling. Han Joosten: “Onder jongeren is de werkloosheid hoog. Dat zijn dus voorlopig geen kopers van woningen. De veertigplussers blijven zitten waar ze zitten. Er is dus weinig doorstroming op de woningmarkt.” En zo is er van elk land waarin Bouwfonds actief is wel een aantal typeringen te geven. Een overzicht van kenmerken, marktgegevens, vastgoedgegevens en andere aspecten vindt u op de volgende pagina's. »

Zweden: urban villa’s

Tsjechië: historische binnenstad

In het aantrekkelijke Stockholmse stadsdeel Sundbyberg heeft Bouwfonds samen met haar Zweedse partner Veidekke 131 appartementen ontwikkeld in het project Ugglan. Op een prachtige locatie in de stad (nabij een meer en een skihelling) liggen vijf urban villa’s. De appartementengebouwen hebben elk een eigen ingang, parkeergelegenheid en ﬁetsenstalling. Het afwerkingsniveau is hoog: de appartementen zijn standaard voorzien van parketvloeren, gestuukte wanden en plafonds, een keukeninrichting, complete badkamers en houten binnendeuren.

Woningvraag • Grote trek naar de steden. • Grote huishoudensgroei. • Vooral appartementen van hoge kwaliteit. • Compacte woningen met goede Ikea-interieurs.

Locatietypen • Binnenstedelijke locaties. • Zicht op water is kwaliteit. • Combinaties met nieuwe infrastructuur. • Veel overheidsinitiatief.

Culturele aspecten • Sociale contacten belangrijk. • Gezamenlijke wasmachines en dergelijke. • Meer collectieve voorzieningen in projecten/woongebouwen. • Naast stadswoning vaak een tweede huisje buiten. tw

Stedenbouw/architectuur • Veel waarde aan openbare ruimte. • Mooie balkons, soms met glaswanden. • Terughoudende architectuur.

Bij Praag ligt het stadje Beroun. Hier heeft Bouwfonds in samenwerking met de gemeente een klein deel van het historische centrum (Havlicova Ulice) herontwikkeld. In historische stijl zijn boven de winkels 29 woningen gerealiseerd. Ze houden de oude binnenstad levendig. Bewoners kunnen genieten van het centrum met al zijn openbare voorzieningen. Overal in CentraalEuropa worden momenteel veel oude binnensteden op deze wijze mooi ‘opgeknapt’.

Woningvraag • Praag en Brno hebben een sterkere woningmarkt, de rest van het land niet. • Beperkte beschikbaarheid van eigen vermogen/eigen middelen. • Vooral appartementen, want huizen zijn te duur.

Locatietypen • Overal en nergens, geen tradities. • Invullocaties in grotere steden door private sector. • Veel particuliere bouw buiten de steden.

Culturele aspecten • Weinig ervaring met woningeigendom. • Van papier wordt weinig verkocht (wantrouwen). • Hypothecaire financiering bestaat nog niet zo lang.

Stedenbouw/architectuur • Weinig stedenbouwkundige visies/beleid. • Geen bijzondere architectuur. • Veel kleuren op de gevels na de ‘grijze’ communistische periode.

Denemarken: met botenhuis

Duitsland: huisje in de tuin

Teglværkshavnen ligt in het voormalige zuidelijke havengebied van Kopenhagen. Hier heeft Bouwfonds samen met haar Deense partner KPC in 2007 vijf appartementengebouwen opgeleverd. Vier daarvan zijn over het water heen gebouwd, het vijfde ligt op het land. Ze maken deel uit van een totaal van zes identieke appartementengebouwen, met een gebouw voor de havenvereniging. De helft is voor verhuur bestemd. Bouwfonds ontwikkelde 59 koopwoningen, variërend van 74 tot 122 m2. Onder de gebouwen bevinden zich semiopenbare gemeenschappelijke ruimten. Parkeren gebeurt ondergronds. Bewoners kunnen hun eigen bootje aanmeren aan een steiger. Het afwerkingsniveau in de woningen is zeer hoog, met een compleet ingerichte keuken en badkamer, en houten vloeren. Typisch Deens zijn botenbergingen en een gebouwtje dat bewoners kunnen gebruiken voor gemeenschappelijke activiteiten.

In Maintal, een stad van zo’n 37.000 inwoners bij Frankfurt, heeft Bouwfonds een oude industriezone herontwikkeld tot een woongebied met circa 200 eengezinshuizen en 25 appartementen. Na uitvoerige consultatie van de (toekomstige) bewoners en andere betrokkenen is een hofjesconcept ontwikkeld, waarbij kopers de optie werd geboden een tweede, klein huisje (45 m2) in de achtertuin te laten bouwen voor zelfstandige woonruimte van oma, als speelhuisje voor de kinderen of als hobbyruimte. Door de goede samenwerking tussen grondeigenaar, gemeente en Bouwfonds kon het zwaar vervuilde industriegebied in slechts vier jaar tot een attractief woongebied worden getransformeerd.

Woningvraag • Trek naar de steden. • Beperkte huishoudensgroei.

Locatietypen • Havengebieden worden woongebieden.

Woningvraag

Culturele aspecten • Individualistische instelling. • Denen zijn de ‘Hollanders van Scandinavië’.

Stedenbouw/architectuur • Veel uitdagende gebouwen. • Onderscheidende architectuur. • Kleinschalige woonbuurten. • Middelgrote woningen met meer standaardafwerking, zoals parket en kasten.

• Trek naar stedelijke gebieden. • Absolute bevolkingsdaling. • Vraag naar huur en koop 50%/50%. • Gunstige economische vooruitzichten. • Zeer hoge bouwkwaliteit vereist. • Sterk groeiende seniorenmarkt

Locatietypen • Binnenstedelijk en randstedelijk. • Herontwikkelingen van ‘Brownfields’. • Water en groen nabij de woning. • Buiten de steden veel kavelbouw (Fertighaus).

Culturele aspecten • Pas op late leeftijd wordt gekocht, dus vrijwel geen wooncarrière. • Professionele commerciële huurmarkt. • Banken financieren maximaal 80%. • Ruimte in de woning is belangrijk, m.b.v. kelder en zolder.

Stedenbouw/architectuur • Veel prijsvragen met financiële criteria. • Detailplanning. • Minder formele stedenbouw. • Architectonisch consumentgericht. • Veel schuine daken en stucwerk.

juni 2011 – naw #40 – zomer

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Frankrijk: futuristisch

Nederland: dorps wonen in Amsterdam

In het hart van de nieuwe stadswijk Parc Marianne van Montpellier heeft Bouwfonds Espace Millenium gerealiseerd. Dit complex, opgeleverd in 2009, trekt de aandacht door zijn futuristische ontwerp en een grote variëteit aan appartementtypen. De 38 comfortabele appartementen zijn voorzien van ruime patio’s, loggia’s en balkons. Ze bieden uitzicht op de groene omgeving van Parc Marianne, waar de bewoners gebruik kunnen maken van voorzieningen zoals een school, een centrum voor moderne kunst en winkels. Espace Millenium kenmerkt zich door moderne architectuur en een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Ook is veel aandacht besteed aan duurzaamheid.

Meerpad is een kleinschalig en intiem buurtje in Amsterdam Noord, vlakbij de historische Nieuwendammerdijk. Alle 17 woningen hebben uitzicht op het water van de Grote Die. Bouwfonds en architectenbureau Heren 5 wonnen de door de gemeente Amsterdam uitgeschreven prijsvraag voor een woonbuurt waarin twee werelden samenkomen: stad en dorp, dynamiek en rust, moderne woningen en een historisch dijkdorp. Kortom: grootstedelijk wonen achter de dijk.

Woningvraag • Grote trek naar steden en Randstad. • Ook in steden veel vraag naar grondgebonden woningen. • Grote huishoudensgroei, vooral 1-persoonshuishoudens. • Betaalbaarheid onder druk door financieringsbeperkingen.

Locatietypen • In of nabij steden in grondgebonden huizen. • Binnenstedelijke locaties, maar wel zicht op groen/ water.

Culturele aspecten • Ruimtelijke planning sterk overheidsgedreven. • Jongeren gaan zeer vroeg op zichzelf wonen (startersmarkt). • Ouderen blijven bij voorkeur lang in grondgebonden huis. • Sociale huurwoningenvoorraad hoog, veel scheefwoners.

Stedenbouw/architectuur • De Nederland prefereert grondgebonden woningen. • Appartementengebouwen niet te massaal en te hoog. • Grote belanstelling voor de architectuur uit de 30-jaren • Weinig aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte.

België: naar de Botermarkt

Woningvraag • Grote trek naar de steden • Grotere bevolkingsgroei/ huishoudensgroei. • Veel huurwoningen van particuliere beleggers. • Kleinere woningen.

• Projectmatig, vooral appartementen. • Stabiele vraag naar woningen. • Ruime woningen.

• Micro-locatiekwaliteit niet zo belangrijk. • Meer binnenstedelijke appartementencomplexen. • Veel lintbebouwing langs straten en wegen. • Weinig overheidsinitiatief.

• Bouwkwaliteit heeft geen hoge prioriteit. • Woning moet wel een consumentvriendelijk gezicht hebben. • Klein maar fijn’, soms burgerlijk. • Fiscale stimulering voor particuliere beleggers in huurwoningen.

Stedenbouw/architectuur • De gemeente/burgemeester is vaak toonaangevend/duidelijk. • Architectonisch vaak traditioneel in woningbouw. • Grote stedenbouwkundige plannen krijgen support van hogere bestuurders (president, minister).

La Bahía ligt in het Spaanse Santa Pola, pal ten zuiden van Alicante, op loopafstand van de Middellandse Zee. Hier heeft Bouwfonds moderne woningbouw gecombineerd met de typisch Spaanse cultuur en traditie. De gehele locatie omvat 430 appartementen, met een, twee of drie slaapkamers, een garage en een berging. Veel appartementen hebben uitzicht op zee. Er zijn uitgebreide voorzieningen, waaronder ondergrondse parkeerplaatsen, tuinen, een zwembad met een waterval, tennisbanen en kinderspeelplaatsen. De doelgroep wordt gevormd door kopers, voor zowel hun eerste als hun tweede woning. Inmiddels is de eerste fase, een complex van 104 appartementen, gerealiseerd. Woningvraag

Locatietypen

• Stedelijk grotere locaties. • Hoge dichtheden in binnensteden. • Overheden bepalen sneller de infrastructuur. • Veel particulier initiatief met kleinere locaties.

Culturele aspecten

Spanje: met zeezicht

Op 14 oktober 2010 is de eerste steen gelegd van woonproject Het Clarenhof aan de Botermarkt in Mechelen. Op de plaats van een ouderwets, verlopen winkelcentrum verrijst een woonwijkje met 27 eengezinswoningen, 68 appartementen, een horecagelegenheid en een commerciële ruimte. Het gaat om ruime, aantrekkelijke appartementen en woningen met een hoogwaardige architectuur aan een intieme binnenhof. Modale tweeverdieners en gezinnen met kinderen vormen de doelgroep. Mede dankzij nieuwe installatietechnieken wordt het energiegebruik laag.

Woningvraag

Locatietypen

Culturele aspecten • Belgen bouwen eigen huis zelf, op eigen kavel of zelfs als rijwoning. • Familie bindt lokaal. • Grotere interlokale mobiliteit. • Bestuurlijk complexe situaties.

Stedenbouw/architectuur • Stedenbouwkundige planning vaak afwezig. • Gebouw belangrijker dan omgeving. • Binnenstedelijk conserverend beleid.

• Enorm overaanbod, mede door speculatie. • Economische crisis duurt langer. • Hoge werkloosheid. • Zeer veel tweede woningen buiten de stad.

Locatietypen • Nabij of in de grote steden (economisch sterke centra). • Stedelijke grote appartementenwijken. • Grote complexen recreatiewoningen. • Soms golfbaan als groenvoorziening.

Culturele aspecten • Technische bouwkwaliteit heeft geen hoge prioriteit. • Spanjaarden hebben vaak meer woningen, ook als belegging. • Kinderen gaan op late leeftijd uit huis. • Voorzieningen als zwembaden en mooie binnenterreinen gewenst.

Stedenbouw/architectuur • Grote uitleggebieden/nieuwbouwgebieden nabij steden. • Bijzondere architectuur heeft geen hoge prioriteit. • Gebruiksgemak is belangrijk met traditionele interieurs. • Kleinere kamers omdat men meer buiten leeft.

juni 2011 – naw #40

tekst: Raquel Mourik

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project: Veilingpark

Geen huisnummer nodig in Veilingpark

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Nieuw project: Veilingpark in Wijk bij Duurstede Bijzonder gebouw: Amerikaanse ruimte in villa Charlotte Doelgroep in beeld: Wonen in een penthouse Terugblik: Vlak bij de zee in het Zandvoortse Park Duijnwijk Vincent van Rossem: Droomt van een echte Hollandse zomer Jubileum: 10 jaar NAW

Een centrumgebied met een fruitveilingterrein, een politiebureau, een particuliere woning, een grondpositie van een aannemersbedrijf en een sportveld. Daarmee ging Bouwfonds in 1999 aan de slag. Het resultaat: ruim 100 woningen, die mooi aansluiten bij het historische centrum van Wijk bij Duurstede. Naam: Veilingpark Waar: Wijk bij Duurstede Wat: 72 grondgebonden woningen van verschillende afmetingen en 32 huurappartementen. 30 procent is sociale woningbouw. Samen met de Willem van Abcoude Stichting is een appartementencomplex voor senioren ingericht. Geschiedenis: Het grootste deel van het gebied werd opgeslokt door het veilinggebouw waar van 1917 tot eind vorige eeuw fruit werd geveild. Vandaar dat het plan de naam Veilingpark kreeg. De opdracht om van het veilingterrein een woonwijk te maken, was al in 1999 vergeven, toch duurde het nog een kleine tien jaar voor de eerste paal de grond in ging. Omwonenden dienden bezwaren in, er was politieke weerstand en er werden archeologische vondsten gedaan uit de tijd dat Wijk bij Duurstede nog Dorestad heette. In 2004

kon de ontwikkeling van start; er werd gekozen voor traditionele bouw, die goed bij het centrum van Wijk bij Duurstede past. Karakter: Martin Leeuwis, projectmanager van Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden: “In Veilingpark vind je een stuk of zes basistypen woningen, maar geen twee woningen zien er hetzelfde uit. We draaien met kappen, we springen in de rooilijn en daklijn en we hebben verschillende detail- en kleurencombinaties. Elke woning is daardoor uniek. Bewoners van deze wijk hebben bij wijze van spreken geen huisnummer nodig. Het openbaar gebied is van hoge kwaliteit. De auto’s moeten uit het zicht worden geparkeerd in een binnenhof aan de achterzijde van de woning. Die binnenhoven hebben we aantrekkelijk aangekleed. De bergingen hebben een schuin dakje met pannen en zijn geschilderd en we hebben er hekwerken en beplanting aangebracht.” De voortuinen worden van het openbaar gebied afgescheiden door hagen, hekwerken of kettingen en palen, zoals je dat ook in de binnenstad van Wijk bij Duurstede ziet. Midden in het plan vind je een park, dat in het verlengde ligt van een Joodse begraafplaats die er al was. Martin Leeuwis: “De woningen zijn als het ware

om het park heen gevouwen. De paden rondom die begraafplaats zijn voortgezet in het plan. Daardoor sluit het plan perfect aan op wat er al was. In het park worden fruit- en notenbomen geplant en er komt een speeltoestel in de vorm van een Romeins schip. Daarmee verwijzen we naar de geschiedenis van Veilingpark, als onderdeel van het Romeinse Dorestad.” Bijzonder: Een aantal woningen kwam tot stand door intensieve samenwerking met woonconsumenten: de toekomstige bewoners konden deels zelf hun woning vormgeven naar hun wensen. Martin Leeuwis: “Soms werden al ontworpen woningen zelfs ‘omgebouwd’ of in een andere kleur uitgevoerd, omdat de kopers dat mooier vonden.” Voor het seniorencomplex dat hier ook is gerealiseerd, is Bouwfonds letterlijk met de doelgroep om tafel gaan zitten: “Alles hier – van gevelsteen tot stopcontact – is samen ontworpen.” Stedenbouwkundig plan: Mulleners + Mulleners architecten en SVP Architectuur en Stedenbouw Architectuur: Mulleners + Mulleners architecten Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en gemeente Wijk bij Duurstede

juni 2011 – naw #40

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

fotograﬁe: Jan de Vries illustratie: Agnes Kappert

XL-wonen in villa Charlotte

In De Landerije in Roosendaal kun je landelijk wonen tussen het groen. Op z’n Amerikaans, bijna. Zeker in de ruime, vrijstaande villa Charlotte.

et ontwerp van De Landerije is geïnspireerd op de koloniale bouwstijl van de zuidelijke staten van Noord-Amerika. Charlotte is een van de woningen die Bouwfonds hier heeft gerealiseerd. In totaal zijn er 26 woningen in vier verschillende typen binnen deze fase van de ontwikkeling. De Amerikaanse touch van Charlotte, een vrijstaande villa, is vooral zichtbaar aan de buitenkant. De woning heeft balkonnetjes, een veranda en een serre. Deze ‘buitens’ zijn in het ontwerp meegenomen, waardoor de villa een hoogwaardige uitstraling heeft. Mulleners + Mulleners architecten tekenden het ontwerp. De entreehal is groots en open met een vide. Loop je verder de woning in, dan valt direct op dat alles zo groot is. De huiskamer is met ruim 55 m2 meer dan riant. Op de begane grond is een grote woonkeuken ingericht. Deze staat in verbinding met de bijkeuken van waar uit je zo de garage inloopt. Op de eerste verdieping bevinden zich vijf slaapkamers en een ruime badkamer.

Geen tuinhekken!

Projectinformatie Type: Villa Charlotte Type woning: Vrijstaande woning Locatie: De Landerije, Roosendaal Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling Architect: Mulleners + Mulleners architecten Prijs: 3 600.000,- v.o.n. Oplevering: 2006 Opvallend: Binnen drie maanden na start verkoop waren alle 26 vrijstaande woningen verkocht. Extra: Alle 26 woningen zijn oost-westgericht waardoor er optimaal in de diepe tuinen kan worden genoten van de zon. Alle woningen hebben een grote garage.

Dankzij de grote raampartijen is het erg licht in huis. Het vele glas versterkt bovendien de binding met buiten. Pauline de Jong, locatiemanager regio Zuid, daarover: “In het kwaliteitsplan wordt gesproken over de ‘open tuinstructuur’. De voortuinzone van de woningen is geregisseerd middels een reglement dat onderdeel vormt van de koperscontractstukken. Kopers zijn verplicht de voortuinzone open te houden. Dat betekent bijvoorbeeld dat er geen tuinhekken neergezet mogen worden. In het begin was er wat onbegrip over de strakke invulling van dat gedeelte. Mensen zien nu dat dit juist een gemeenschappelijke, rijke uitstraling geeft, waardoor ze steeds meer waardering krijgen voor het plan. Aan de achterzijde zijn de bewoners volledig vrij om hun tuin in te richten zoals ze dat willen.” Die ‘voortuinzone’ bepaalt in belangrijke mate de ruime, groene sfeer van het plan. Hier bevinden zich ook de ‘wadi’s’, waterpartijen die een deel van de waterhuishouding van het gehele plangebied voor hun rekening nemen. Door het hele gebied is in de tuinzone een gras-bloemenmengsel gezaaid met onder meer klaprozen en korenbloemen. Hierdoor wordt de natuurlijke uitstraling van De Landerije versterkt. Het groene puntje op de i zit hem in de verschillende boomsoorten die in het gebied zijn geplant. Elke straat heeft zijn eigen boomsoort. In de Zoudtlandlaan waar Charlotte is gebouwd groeien sierkersen ofwel de Prunus avium ‘Plena’.

juni 2011 – naw #40

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: wonen in een penthouse

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

fotograﬁe: Peter van Breukelen

Terug naar

Duijnwijk Tien jaar geleden verscheen het als ‘nieuw project’ in het allereerste NAW magazine. In dit veertigste nummer blikken we terug met locatiemanager Ernst Balk. Hoe is het nu in het Zandvoortse Park Duijnwijk?

fotograﬁe: Anneke Hymmen

1998

Op de top van de wereld Sander Siegersma (40) verhuisde met zijn gezin van het centrum van Amsterdam naar IJburg. In zijn ruime penthouse komt hij tot rust. En als hij wil, zit hij binnen een kwartier midden in de hectiek van de hoofdstad. Wie: Sander, Jaqueline en Flint Beroep: Makelaar Wonen: Met vriendin Jacqueline en hun zoontje van 3 in een penthouse op het Amsterdamse IJburg. IJburg: “Ik heb een kantoor op IJburg, dus ik kende het hier vrij goed. We woonden hiervoor in het centrum van Amsterdam, maar kwamen ruimte tekort. Dit penthouse boven op Blok 57D sprak ons allebei meteen aan. De ligging is ideaal. Binnen vijftien minuten zit je met de tram in de binnenstad. Ga je de andere kant op, dan kun je een stuk langs het IJmeer ﬁetsen. Aan de voorzijde van ons gebouw ligt het Theo van Goghpark, aan de achterkant kun je zwemmen. Het beste van twee werelden dus.” Het penthouse: “We wonen in een soort bungalow op het dak van het gebouw. Daardoor hebben we veel privacy. Onze woning

is 200 m 2 groot, telt vier slaapkamers, een werkkamer, twee badkamers en een living. Daarnaast hebben we een inpandige berging en een bijkeuken. Lekker veel ruimte dus. En een fantastisch uitzicht: de woonkamer is tien meter breed en heeft glas van links naar rechts en van onder naar boven. In de keuken is het ook heel licht, omdat ik daar een daklicht heb laten aanbrengen. Wat ik zelf echt luxe vind, zijn onze twee dakterrassen. In de binnenstad hadden we helemaal geen buitenruimte. Nu kunnen we op het ene terras ontbijten en op het andere barbecueën.” Plus en min: “Ik woon hier echt heel graag. Het enige wat ik mis is de reuring van de stad. Als ik ’s avonds een blokje om ga, is er weinig leven. Maar dat gemis slijt elke dag een stukje meer.” Fijnste plek in huis: “Dat zijn er verscheidene. Ik zit graag in bad. Ik wilde een soort hotelbadkamer hebben en die is precies geworden zoals ik voor ogen had. Verder ben ik erg blij met mijn eigen studeerkamer, maar ik zit ook graag in onze ruime living.” Typisch Sander Siegersma: “Het penthouse is heel logisch en praktisch ingedeeld. Het is groot, maar toch sfeervol en gezellig.”

Bouwfonds-locatiemanager Ernst Balk ging terug naar de kust: "Dit is een unieke plek."

et plan toen: Toen de NS in 1992 besloot de intercity tussen Zandvoort en Maastricht te schrappen, kon het rangeerterrein bij het station worden verplaatst. Dat schiep ruimte voor nieuwe woningbouw. In 1998 werd begonnen met de bouw van de 1e fase Park Duijnwijk, de laatste woningen werden in 2002 opgeleverd. Ernst Balk, locatiemanager van Bouwfonds regio Noord-West: “Dit is een unieke plek. De wijk is gebouwd in een grote kuil, waar de hoogteverschillen oplopen tot meer dan tien meter. De woningen zijn tegen de helling gebouwd. Park Duijnwijk ligt naast het station, vlak bij het strand en op loopafstand van het centrum. De gemeente wilde een wijk met hoge kwaliteit en een duurzame omgeving.” Het plan nu: “Omdat er zes architecten aan werkten, zijn er veel verschillende woningtypen. Het oogt dynamisch, maar toch is er sprake van harmonie. Dat komt vooral doordat wij voor alle woningen dezelfde steensoort hebben gebruikt. Omdat er aan de kust niet veel groeit, vraagt het openbaar gebied extra aandacht. We hebben exclusieve materialen gebruikt, zoals basalt, hardsteen en kalkzandsteen. De straten en het plein zijn verlicht met een soort Amsterdammertjes. Bovendien is er in de tuinmuren aan de straatzijde verlichting opgenomen. Dit geeft de wijk ook in de avond een mooie sfeer. De hoge hardstenen trottoirranden maken het onmogelijk om op het trottoir te parkeren. Dat kan alleen in de parkeervakken en in een van de zeven ondergrondse parkeergarages. Alle 541 woningen zijn aangesloten op een warmtekrachtinstallatie. Iedereen kookt elektrisch of met inductie. Dat was destijds nogal bijzonder.”

2011

juni 2011 – naw #40

Vormgeven aan vooruitgang column

Het landschap van toen Het album getiteld ‘Zomer’ in de befaamde reeks van Verkade volgde in 1907 op ‘Lente’. Wat was ons land toen mooi. Er bestond geen bio-industrie en het agrarische landschap stond nog in volle bloei. Het is tegenwoordig gebruikelijk om vooral verstedelijking te beschouwen als de grote boosdoener in de ruimtelijke ordening, maar in feite is het Nederlandse landschap vernield door herverkavelingen en het gebruik van grote hoeveelheden kunstmest en gif in de landbouw. Ondanks de ravage die het ministerie van Landbouw heeft aangericht, wordt het gelukkig nog altijd zomer. Vanaf eind april vliegen de gierzwaluwen weer boven de stad. Veel Nederlanders reizen tijdens de zomervakantie naar verre landen om verzekerd te zijn van twee weken zon. De vakantie is maar kort en dan moet het weer ook een beetje feestelijk zijn. Eten op een terras, waar het tot laat in de avond warm blijft. Dat kan bijna nooit in de lage landen bij de zee. En wat zijn al die oude stadjes rond de Middellandse Zee toch charmant. De doorsneeburger denkt natuurlijk nooit serieus na over stedenbouw, want in het gewone dagelijks leven is er weinig keuze. Alleen de vakantie biedt elk jaar de mogelijkheid om voor korte tijd te ontsnappen aan de troosteloosheid van het hedendaagse Nederland. Dan blijkt dat de doorsneeburger een diepe afkeer heeft van moderne stedenbouw en moderne cultuurlandschappen. Wat is er toch verkeerd gegaan? De Verkade-albums waren destijds een enorm succes, de reeks is zelfs een cultureel begrip geworden. Niet alleen de vier jaargetijden, maar ook al die andere delen over het historische landschap en zijn ongekende variatie. Wat heeft ontwerpers bezield, stedenbouwers en architecten, toen zij besloten om ons land hardhandig te moderniseren?

fotograﬁe: Michiel van Nieuwkerk

Proﬁel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang ‘Nu hebben we de kans om stad en land weer bewoonbaar te maken’ Het agrarische Nederland is nu een ecologisch rampgebied en de ideale nieuwbouwwijken van toen worden alweer op grote schaal gesloopt. Maar de onvermijdelijke conclusie dat het werkelijk anders moet, wordt niet getrokken. Het Amsterdamse gemeentebestuur droomt nog steeds van een metropool met hoge woontorens zover het oog reikt. In diverse provincies begint echter al duidelijk te worden dat die toekomst deﬁ nitief voorbij is. De overheid reageert panisch op het einde van de groei en ziet niet dat zich nu eindelijk de kans voordoet om stad en land weer bewoonbaar te maken. De beschermde stadsen dorpsgezichten zouden daarbij als voorbeeld kunnen dienen. Zo wil men immers graag wonen, dat weet elke makelaar. In feite is de monumentenzorg het grootste stedenbouwkundige succes van de afgelopen vijftig jaar. En het moet toch mogelijk zijn om ook het Nederlandse landschap te restaureren: houtwallen herstellen, de waterhuishouding normaliseren en een einde maken aan de milieuvervuiling in de landbouw. Koeien in bloeiende weiden onder hoge stapelwolken, dat is de glorie van de Hollandse zomer. Kleine huisjes met rode pannendaken, dat is de architectuur van ons land. En overal herinneren onze oude binnensteden aan een vorm van welvaart en beschaving die klaarblijkelijk ook mogelijk was zonder lugubere bedrijventerreinen en ontelbare vierkante meters kantoorruimte. De betere wereld ligt niet voor, maar achter ons. Dat is geen nostalgie maar een nuchtere constatering. Kijk nog maar eens goed naar de schilderijen van Willem Roelofs of loop op een zomerochtend door het centrum van Deventer.

Vincent van Rossem

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woonen leefomgeving. In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Livingstone Building Industry B. V. Konijnenberg 88 4825 BE Breda Postbus 6533 4802 HM Breda tel. 076 573 57 35 fax 076 571 33 84 e info@livingstone.org www.livingstone.org

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen Tel. 045 560 70 00 Fax 045 571 75 41 e info@nouville.nl www.nouville.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhistoricus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op speciﬁeke, lokale omstandigheden. Het proﬁjt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de ﬁ nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG Fotografie: Jan de Vries – DAPh Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 15, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

2005:

‘Behoud van het groene gebied is zeker mogelijk.’

Friso de Zeeuw nu: “Er werd in die tijd veel gepraat over de verrommeling van het platteland, maar er gebeurde niets concreets. Bouwfonds is vooral actief in stedelijke gebieden. Maar als marktleider moet je de 'contramal' daarvan, de groene omgeving en het landelijke gebied, ook in je beschouwingen betrekken. En daaraan, waar dat kan, een bijdrage leveren. Daarom hebben wij in 2005, samen met het Nationaal Groenfonds, de studie 'Niet polderen maar rekenen!' laten uitvoeren. Het bleek goed mogelijk om met de meeropbrengst van 'rood' (nieuwbouw) projecten ter behoud en verbetering van 'groen' (natuur) en 'blauw' (water) te ﬁ nancieren. We hebben daarvoor toen ook voorstellen gedaan en het idee uitgewerkt voor het Groene Hart. Daarmee deden we een handreiking naar de overheid. Maar die heeft die hand niet aangenomen, een gemiste kans. Nu bezuinigt de overheid op groen en ligt alles een stuk lastiger.”

2008:

‘Pas op voor hypes in duurzame ontwikkeling.’

Friso de Zeeuw nu: “Daarbij ging het over de cradle to cradle-stroming die in die tijd zo populair was. C2C is niet toepasbaar op gebiedsontwikkeling, wel op productieprocessen en materialen. Maar duurzaamheid op zich is natuurlijk geen hype en daar zijn wij al jaren mee bezig. Duurzaamheid gaat over veel meer dan alleen CO2 -uitstoot verminderen. Het gaat ook over, bijvoorbeeld, groen, water en cultuurhistorie. Bouwfonds hanteert een eigen praktische aanpak: de MRE-benadering. Milieu, ruimte en economie spelen in het ontwikkelingsproces een even grote rol. We streven naar een intensieve wisselwerking en balans tussen milieu, ruimtelijke kwaliteit en economische haarbaarheid. Alleen dan kun je werkelijk toekomstbestendig ontwikkelen.” 2009:

‘De lelijkheid van bedrijventerrein had 2006: zonder veel moeite voorkomen ‘Ouderen willen niet in een seniorenstad wonen.’ kunnen worden.’

Friso de Zeeuw nu: “Dat was een hype in die tijd: er moesten speciale woongebieden voor senioren komen, naar het voorbeeld van de Amerikaanse condominiums. Er werd een breed samengestelde initiatiefgroep in het leven geroepen. Wij hebben daar nooit aan meegedaan Het bleek ook keihard uit onderzoek onder die doelgroep: ouderen willen juist in een gemengd gebied wonen. Zo bleek weer dat je je niet moet laten meeslepen door hypes. Luister naar wat de mensen willen en zorg dat je het alledaagse goed doet. In dit geval dus: gewone woningen realiseren, waarin ouderen, dankzij wat relatief kleine veranderingen, lang zelfstandig kunnen blijven wonen.”

Friso de Zeeuw nu: “Ontwikkelen 'in de wei' wordt ten onrechte gezien als de oorzaak van de verrommeling. Maar wij laten zien dat je wél woningbouw kunt ontwikkelen langs de randen van dorpen. Zo deden we dat ook met het uitschrijven van een Bouwfonds Ontwerpprijsvraag voor jonge ontwerpers onder het motto ‘Good Red Super Green’. Als je zorgt voor een goede inpassing en als de nieuwbouw niet 'met de rug' naar het landschap staat, maar er op een natuurlijke manier in opgaat. Voor bedrijventerreinen geldt hetzelfde. Als we meer hadden nagedacht over inpassing en ontwerp, meer oog hadden gehad voor de belangen van de diverse partijen, voor het gebruik en beheer van deze terreinen en hun toekomstwaarde, dan hadden we tot betere, meer duurzame bedrijventerreinen kunnen komen.”

2007:

‘Het Concessiemodel biedt grote kansen bij grootschalige projecten.’

Friso de Zeeuw nu: “Daar heb ik nu wel wat kanttekeningen bij. In Nederland leert de ervaring dat je bij grootschalige projecten de overheid gewoon nodig hebt tijdens de rit, zeker bij politiek en maatschappelijk gevoelige kwesties. Het zuivere concessiemodel komt dan ook nauwelijks voor. Wij hebben veel nagedacht over verschillende vormen van samenwerking. De laatste tijd zie je dat je die niet meer kunt onderverdelen in de 'klassieke' drie (bouwclaim, pps en concessiemodel), maar dat er een heel repertoire aan samenwerkingsvormen bestaat. Eigenlijk wordt per project een aangepaste vorm bedacht, op maat voor dat speciale project.”

2010:

‘Te veel binnenstedelijke plannen blijven luchtkastelen.’

Friso de Zeeuw nu: “Binnenstedelijke ontwikkeling is een van onze speerpunten. Maar we gaan niet mee met de hype dat álles nu maar in de stad moet. Wij kennen de weerbarstigheid van dit soort gebiedsontwikkeling en weten hoe we er méér van kunnen maken, hoe je de kosten in de hand kunt houden. We zijn hierin innovatief, maar gaan daarbij uit van onze eigen praktijk en zullen altijd de vraag stellen: is het uitvoerbaar? Onze 'realiteitscheck' is vaak dominant. Dat lijkt soms behoudend, maar uiteindelijk blijkt meestal dat het terecht was.”

Opvallende quotes uit 10 jaar NAW kwartaalmagazine Hans Gerson, toenmalig directeur van het Amsterdamse Gemeentelijk Havenbedrijf, in 2004

Kees Vriesman, toenmalig directeur Staatsbosbeheer, in 2002

'Functiemenging staat vooral leuk op papier'

'Groen kan ook rendabel zijn, de groene en rode wereld kunnen elkaar versterken, aanvullen en van elkaar leren'

Architect en stedenbouwkundige Kok Mulleners in 2005

Jan Doets, toenmalig CEO ING Real Estate, in 2003

'85% van de Nederlandse bevolking kiest voor een traditionele woning. Het traditionalisme heeft de toekomst'

'Basisvoorwaarde voor een succesvolle integrale benadering is dat publieke en private partijen er elk vanuit hun eigen optiek voordeel in zien'

'Een goede openbare ruimte is een 'Wijken moeten niet als ruimte waar mensen fatsoenlijk compleet nieuwe werelkunnen zitten' den in het midden van niets worden gelegd' Lodewijk Brunt, emeritus hoogleraar Stedelijke Vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam, in 2008

Aaron Betsky, toenmalig directeur NAi, in 2006

'Het gaat vaak te veel over het hoe. Zo verlies je wel eens uit het oog wat we nou eigenlijk willen bereiken' Chris Kuijpers, directeur-generaal Ruimte bij VROM, in 2008

'Het is haast een geloofskwestie, zo sterk focussen gemeenten op het ontwikkelen voor starters' Hans Wisman, senior marktonderzoeker Bouwfonds, in 2009

'Er wordt een soort denkverbod opgelegd over de hypotheekrenteaftrek' Henk Jagersma, toenmalig directeur woningcorporatie Staedion, over het beleid van kabinet-Balkenende IV, in 2007

Toenmalig Bouwfonds-directeur Henk van Zandvoort in 2001

Architect Rudy Uytenhaak over binnenstedelijk ontwikkelen in 2010

'De politiek is veel te veel gericht op duurdere woningen'

'Er kan zo veel meer dan er vaak wordt gedaan'

ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad

ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad

Bouw onds Wonen maga ne # 1 Pe soon k Wonen

Persoonlijk Wonen

aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res

t oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res am aats oon res

R m

NAW M

NAW

dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaat woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaat woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre aam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre

dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaat aam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaat aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon laatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

Bouwfonds Wonen magazine # 2

Met dossier Trends in wonen

NAW

Bouwfonds Wonen magazine # 7 / winter 2002

Met dossier Grondbeleid

NAW M

NAW

res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpl oonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpl oonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w res woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na aats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam a am adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w

NAW M

NAW

kwartaalmagazine bestaat tien jaar. Tien jaar kennis delen, inspireren en discussiĂŤren over gebiedsontwikkeling. Op deze paginaâ&#x20AC;&#x2122;s blikken we terug, aan de hand van 10 gesignaleerde meningen, uit elk jaargang ĂŠĂŠn. Met commentaar van Bouwfonds-directeur Nieuwe Markten Friso de Zeeuw.

NAW

NAW M

december 2008 #30 - Uitgave van Bouwfonds Property Development

april 2009 #31

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De s ad ee

s na onpl es w am a s na onpl sw m ad s na npla sw m ad s na npla sw m ad s na npla sw m ad s na npla sw m ad s na npla sw m ad s na npla s na npla sw m ad s na npla sw m ad s na npla sw m ad naa pla wo m ad naa pla wo m ad naa pla wo m ad naa pla wo m ad naa pla wo m ad naa pla wo m ad naa pla

E w

n p nd n n uw ng n

Thema: In de bres duurzaam voor het ontwikkelen Groene Hart

De kracht en meerwaarde van Samenwerken

+WARTAALMAGAZINE OVER INTEGRALE GEBIEDSONTWIKKELING

JUNI

MAART

vakantiehuis van vrienden. Hun

op de achterpagina.

moet ten elkaar in het Volendamse

Kijk mee naar het uitzicht dat daarbij hoort,

manager Cathelijn van Eck ont-

smaak van de Nederlandse woonconsument.

Bartender Fjalar Goud en project-

Onderzoeker Joost Kingma bestudeerde de

4HEMA NAAR BUITEN

4HEMA SMAAK

7AT EN WIE $E SMAAKPOLITIE BEPAALT HOE WIJ BIJ $E 7OERD EN WILLEN WONEN $E 'ROENE /ASE

(ET $ELTAPRO )N DE STAD OP GRAMMA KAN HET LAND 7ONEN SEN AAN DE KUST IN HET GROEN

Duurzame keuzes met GPR Gebouw

m m

Charlotte en Edwin wonen en werken in

Zie haar uitzicht op de achterpagina.

hun uitzicht tijdens de lunchpauze.

kinderdagverblijf Spikkels in Utrecht.

Leidsche Rijn bij Utrecht. Kijk mee naar

Karlijn (3 jaar) gaat elke dag naar het

de Woerd, een nieuwe, groene wijk in

w w

m m m

uitzicht? Kijk op de achterpagina.

Vo g de hu zenkope op z n woon e s

m & w

m w &

4H MA B NN N

W W

Zomer!

Zo kr g een n euwe w k he ware camp nggevoe

2001

2002

â&#x20AC;&#x2DC;Grondexploitatie is een vak apart.â&#x20AC;&#x2122;

Fr so de Zeeuw nu â&#x20AC;&#x153;Deze quote komt u t een art ke waar n we a s Bouwfonds onze kenn s en kunde op het geb ed van grondexp o tat e w den overbrengen Grondexp o tat e s de bas s en de ďŹ nanc ĂŤ e motor voor e ke geb edsontw kke ng U te nde k hangt het succes van een pro ect af van de bereken ngen en r s co nschatt ng d e e daarb maakt En grondexp o tat e s nderdaad een vak apart Dat b kt weer nu we n de cr s s z tten k noem dat retro nnovat e Ook nu weer bew st onze enorme kenn s van d t vak z n waarde e bezweert er n et de cr s s mee maar e houdt we de schade b geb eds ontw kke ngen beperkt En we op zo n man er dat ze toch door kunnen gaan â&#x20AC;?

2003

â&#x20AC;&#x2DC;De kantorenmarkt ziet er voor de komende jaren weinig rooskleurig uit. Maar er is wel vraag naar op maat gesneden kwalitatieve projecten op goede locaties.â&#x20AC;&#x2122;

Fr so de Zeeuw nu â&#x20AC;&#x153;We hebben n 2003 de prob emen op de kantorenmarkt dus a ges gna eerd Daarna s de aandacht ervoor wat weggezakt maar nu staat het weer bovenaan op de agenda En nu s edereen z ch er beter van bewust dat de eegstand structuree s Er s te vee kantoorru mte gebouwd en dee s ook op de verkeerde p ekken De markt heeft n et opt maa gefunct oneerd n het bewaren van het evenw cht tussen vraag en aanbod Soms s aat men nu door en w men nu act e zonder de onafwendbare waardeda ngen af te wachten â&#x20AC;?

2004

â&#x20AC;&#x2DC;Beleid is niets, uitvoerbaarheid is alles.â&#x20AC;&#x2122;

Fr so de Zeeuw nu â&#x20AC;&#x153; aren ang streefden we n Neder and naar perfect e a s het om rege gev ng g ng En overa werd be e d voor gemaakt Maar vaak was het vo strekt ondu de k of dat be e d u tvoerbaar was Ook dat staat nu nog du de ker op de agenda dan toen Maar tegenwoord g denkt de overhe d we kr t scher na over waar ze ets van moet v nden en over rege gev ng De cr s s en herste wet s daar de eerste exponent van Het s een po t eke pr or te t en dat v nd k een goede zaak Nu komt het erop aan d e koers vast te houden en u t te voeren â&#x20AC;?

On w kke en n de Eu opese vakan e anden

M W

â&#x20AC;&#x2DC;Persoonlijk wonen is de nieuwe standaard.â&#x20AC;&#x2122;

Fr so de Zeeuw nu â&#x20AC;&#x153;Aard g om d t te z en prec es 10 aar ater s d t onderwerp he emaa terug Ook toen vonden we dat e a s ontw kke aar extra aandacht moet geven aan de man er waarop e met e e ndgebru ker omgaat n de tussen ggende aren s dat soms wat weggezakt Maar consumenten worden terecht kr t scher en hebben ook meer keus Ook n 2001 was er een cr s s z het een k e nere dan nu Zo z e e dat een m nder goede econom sche per ode een voordee kan z n omdat e gedwongen wordt boven op de markt te z tten de voorkeuren van mensen prec es te verta en Dat z t vaak n het a edaagse parkeren scho en n de buurt soc a e ve ghe d goed mater aa gebru k hoe e omgaat met pr vĂŠ en openbare ru mte dat soort d ngen Echt d cht b de mensen b ven en de kosten en baten n de hand houden dat s de opdracht d e w onsze f voortdurend ste en â&#x20AC;?

ts n onp es w am a ts n onp sw ma s na npl sw ma s na npl sw ma s na npl sw ma s na npl sw ma s na npl sw ma s na npla s na npl sw ma s na npl sw ma s na npl sw ma naa npla s wo m ad naa npla s wo m ad naa npla s wo m ad naa npla s wo m ad naa npla s wo m ad naa npla s wo m ad naa npla

Âť

GGQL PP B5(92&B BHQL]DJDPB:$1