NAW#43 maart 2012

maart 2012 #43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Woningmarktonderzoek geeft duidelijkheid voor de toekomst van een regio Gemeente, ontwikkelaar, ontwerper: naar een nieuwe manier van samenwerken

Realisme

een buurt waar mensen willen wonen

inhoud

Voorwoord

maart 2012 – NAW #43

Overwinteren

Rubriek: Inspiratie ruimte: Berggierslanden in Meppel 6onderzoek: verhuiswensen 7nieuw project: het geheim van ParkHagen 8mijn moment: Ralf Uijttenboogaart, ogen en oren in Frankrijk 10kunst: brouwen in Groenlo 12kort met o.a.: de Floriade, Woonproeven, lezersaanbieding en visie: haal succesnummers van stal 14detail: BataviaHaven, metselen met knipoog naar de VOC 4

Het grootste vraagstuk voor ons bedrijf is hoe onszelf te organiseren met het accent op de korte termijn. Bewust spreek ik hier van de korte termijn. Nu ook de toezichthouders en banken hun acceptatievoorwaarden het afgelopen half jaar hebben aangescherpt, is de vraaguitval compleet. Het verloren consumentenvertrouwen komt zonder meer terug. Dit leidt naar alle waarschijnlijkheid op de middellange termijn tot een hoge marktdruk. Redenen hiervoor zijn de autonome bevolking, de huishoudensgroei en de uitgestelde woonbehoefte van dit moment.

De vraag is: staat onze organisatie hier klaar voor? We weten immers dat de processen voor een woningontwikkeling circa twee jaar bedragen en voor een gebiedsontwikkeling zelfs circa achtenhalf jaar. Dit soort processen kun je niet zomaar parkeren of stopzetten. Dat dwingt tot realisme, het thema van dit NAW magazine.

Thema: Realisme

‘Het gaat niet om de sterkste of de slimste, maar om wie het snelst kan aanpassen’

16

32

42

Ontwikkelen moet anders

Wonen in de toekomst

Leven... in City Campus Max

Gemeente, ontwikkelaar en ontwerper gaan anders samenwerken.

Woningmarktonderzoek in Uden-Veghel leverde heldere toekomstscenario’s op.

Ruimte, bereikbaarheid en voorzieningen voor de student van nu.

22 Ruimte in de regels

26 Het eilandgevoel

38 Groene keuzes

Veel regelgeving werkt kostenverhogend, zo blijkt uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw.

Hoe de wijk zelf kan bijdragen aan communityvorming.

Naast ‘gewone’ opties biedt Bouwfonds Ontwikkeling kopers nu ook groene keuzes.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik: Gilbert Isabella 46nieuw project: Star-Live in Düsseldorf 47terugblik: Langerak, Leidsche Rijn 48bijzonder gebouw: levendig leisteen in Vught 50column: Henriëtte Prast over de emotie van een woning kopen 52binnenkijken: Kasteel Beeckendaal, Den Bosch 45

fotografie: Maurits Giesen

Gemeenten kijken realistisch naar de bouwprogramma’s. Ambities worden heroverwogen, lopende grondexploitaties opnieuw geprogrammeerd. Ik zie veel realiteitszin bij gemeentebesturen, overal in Nederland. Iedereen beseft dat de winter niet alleen langer duurt, maar dat ook de woningmarkt definitief verandert.

Gemeenten vinden ontwikkelaars en ontwerpers in een nieuwe, zakelijke benadering van gebiedsontwikkeling: kleinschaliger en flexibeler, met een scherp oog voor de consument. Maar ook rendabel, in het perspectief van een subsidieloos tijdperk.

Ook wijzelf moeten realistisch zijn. De Nederlandse organisatie van Bouwfonds Ontwikkeling is onder druk van de marktomstandigheden aangepast aan de productie die we nu realiseren. De feiten spreken voor zich: in 2007 verkochten we achtduizend woningen, in 2011 waren het er zo’n vierduizend. Om die reden hebben wij begin dit jaar helaas afscheid moeten nemen van honderd medewerkers.

Consumenten op de woningmarkt kijken nuchter naar hun budget. Wat kunnen ze betalen en financieren? Om onze klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn, richten we onze organisatie anders in. We richten ons op waardecreatie op gebiedsniveau. Het grote onderscheid ligt niet zozeer op het woonproduct, maar op de kwaliteit van de locatie en de weg ernaartoe, de zogenaamde klantreis. Marketing en verkoop krijgen meer aandacht, onder meer door marktonderzoek te centraliseren op ons hoofdkantoor.

Bouwfonds Connect, het instrument waarmee we onze klanten en hun wensen actief volgen, wordt nóg belangrijker. We gaan onze klanten dus nog beter in kaart brengen en van dienst zijn. Want de realiteit is dat kandidaat-kopers pas in beweging komen als aan hun specifieke wensen is voldaan. Aan ons dus de taak om woningen te bieden die daaraan écht tegemoet komen. Sinds enige tijd reiken we onze klanten de helpende hand bij het vinden van financiering van hun nieuwe woning. Ook laten we klanten participeren om te komen tot de door hen gewenste nieuwbouwwoningen (meer daarover in het NAW dossier bij dit nummer). Ons netwerk van regionale kantoren blijft overeind: ontwikkelen is voor ons een lokale activiteit. We werken in regionale context samen met onze lokale partners als gemeenten en corporaties.

Zoals gezegd: er zijn lichtpuntjes. Het is moeilijker om de markt te bedienen, maar het kan altijd - als we ons anders organiseren. Het gaat niet om de sterkste of de slimste, maar om wie zich het snelst kan aanpassen.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Berggierslanden in Meppel

Deze Meppelse wijk, met zijn 1065 woningen, staat bekend om de mooie overgang van woon- naar natuurgebied. Dit overgangsgebied met water, riet, nat grasland en wilgenbosjes dient tegelijkertijd als waterbuffer voor de wijk. Zo’n gebied moet niet netjes gemaaid, daarom begrazen schapen het twee keer per jaar. Vanwege de groene inrichting, de parken, het vele water en de haagbeplanting in de wijk nestelen veel vogels zich in Berggierslanden.

Zoveel dat Vogelbescherming Nederland de wijk in 2007 bekroonde met de Stadsvogelprijs. Maar ook bewoners genieten al joggend, fietsend en wandelend van het vele groen. Kinderen varen door de wijk en binden in vorstperioden voor hun huis de schaatsen onder.

6

maart 2012 – naw #43

7

Inspiratie onderzoek

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project ParkHagen, Sint-Michielsgestel

Persoonlijke aanpak Wie wil

verhuizen?

Een marketingdatabase toont per adres informatie over het huishouden. Maar willen de mensen die er wonen ook verhuizen? En naar wat voor woonmilieu dan? Een nieuw verhuismodel van Bouwfonds maakt het mogelijk ook die gegevens per huisadres naar boven te halen.

Het nieuwe doelgroepenmodel heeft alle 7,3 miljoen huishoudens in Nederland verdeeld over 19 doelgroepen. Van elke doelgroep is een beschrijving gemaakt: • Wie zijn het?

• Waar wonen ze?

• Willen ze verhuizen?

• Waar naartoe verhuizen ze (woonmilieu, woningtype, voorkeur architectuur en stedenbouw)?

• Hoe kunnen we deze huishoudens bereiken (mediagebruik)?

‘We hebben 1,1 miljoen verhuizingen geanalyseerd’

Bouwfonds had behoefte aan een model waarmee beter doelgroepgericht gewerkt kan worden. Nadat bestaande doelgroepsegmentaties waren bekeken en getest, besloot de afdeling Marktonderzoek samen met het bedrijf Experian een eigen model te ontwikkelen. Rink Drost, marktonderzoeker bij Bouwfonds: “Bestaande databases vertellen je wel wie waar woont, maar niet wat voor verhuisinteresse die mensen hebben. Bovendien zijn doelgroepindelingen vaak verouderd. Dan wordt bijvoorbeeld gesproken over ‘de starter’. Maar welke starter is dat? Het kind dat tot z’n 30e thuis woont en dan een eigen huis koopt? Iemand die start in een huurkoopwoning? Een starter die direct een koopwoning koopt? We willen scherper in beeld hebben wie de huishoudens zijn die uiteindelijk onze woningen gaan kopen. Zowel bij de ontwikkelingsfase als de verkoopfase van het project is dat zinvol.”

Verhuisvoorspelling Om tot een nieuwe segmentatie te komen, is de bestaande Mosaïc-database van Experian bewerkt en aangevuld met een verhuismodel. Dit model bepaalt voor elk adres in Nederland de kans of een huishouden gaat verhuizen en naar welk soort woning en woonmilieu het dan gaat. Hiervoor zijn 1,1 miljoen verhuizingen van 2007 tot 2010 geanaly-

seerd. Met de resultaten zijn voor de overige 6 miljoen huishoudens verhuisvoorspellingen gedaan.

Om het model te valideren – ‘het blijft tenslotte een rekenkundige werkelijkheid’ – en om de gegevens te verrijken, zijn onder alle doelgroepen ook enquêtes gehouden. In totaal zijn 5603 huishoudens ondervraagd over hun verhuisplannen en hun voorkeuren voor woningtype, woonmilieu, parkeerbehoefte, architectuur en stedenbouw. Het leverde allemaal kenmerken op waarbij je duidelijke verschillen ziet tussen doelgroepen, zegt Drost. “Op zichzelf zijn de uitkomsten niet nieuw, ze zijn allemaal in eerdere onderzoeken aangetoond. Wat hier voor het eerst is gedaan, is al die uitkomsten combineren.”

Voor nu en straks Bouwfonds gaat het model nu gebruiken bij het hele ontwikkelings- en verkoopproces van een woningbouwproject. Drost: “Bij aanvang is het een prognose-instrument. Door te kijken welke doelgroepen potentieel geneigd zijn op een bepaalde locatie te gaan wonen, krijg je een beeld van de gewenste ontwikkeling en kun je de omvang van de doelgroep bepalen. Als een doelgroep is gedefi nieerd, weet je ook de mediavoorkeuren van die doelgroep en daar kun je je verkoopcampagne op baseren. Op het moment dat het project in verkoop gaat en huishoudens zich als belangstellend aanmelden, kunnen die adresgegevens verder worden geanalyseerd.

We weten dan of de beoogde doelgroepen ook de echte kopers voor het project zijn. Met die informatie kunnen we, indien nodig, latere fases herontwikkelen en verkoopcampagnes aanpassen.”

Binnen drie maanden tijd zijn bijna alle 72 woningen in ParkHagen verkocht. Wat is het geheim?

Dat er interesse was voor nieuwbouw in SintMichielsgestel was redelijk aannemelijk, zegt ontwikkelingsmanager Olaf Schoofs van Bouwfonds. Er wordt nauwelijks gebouwd in het dorp en ’s-Hertogenbosch is een aantrekkelijke stad om bij in de buurt te wonen. Het succes van het plan is vooral ook een gevolg van een marketingaanpak waarbij de wens van de klant centraal stond.

Dèze kant en ginne kant Een jaar voor de verkoop is Bouwfonds het plan eerst gaan bespreken in het dorp. Schoofs: “We wilden de Gestelnaren laten zien dat we snappen hoe hun dorp en de woningmarkt eruitzien. Dat we de rijke detaillering van bestaande gebouwen graag gebruiken als inspiratie. En dat we weten dat de rivier de Dommel het dorp scheidt in twee culturen; ‘dèze kant’ en ‘ginne kant’. We hebben de bewoners heel nadrukkelijk gevraagd wat ze van onze plannen vonden: ‘Zijn we iets moois op het spoor?’ Die interactieve avond en de goede verhouding met gemeente en direct omwonenden, maakten dat de inwoners ook geloofden in een mooi project in ‘hun Gestel’.”

Persoonlijk contact De marketingaanpak – je steeds afvragen waar de klant behoefte aan heeft – is consequent doorgevoerd, zegt Schoofs. “Zo kozen we voor een persoonlijke benadering, een vaste contactpersoon en goede telefonische bereikbaarheid. Tijdens de start van de verkoop in september, op de planlocatie, waren alle betrokkenen aanwezig om direct vragen te beantwoorden. Een kok maakte streekgerechtjes met lokale producten.”

Net als in een dorp Het stedenbouwkundig plan voor ParkHagen vindt Olaf Schoofs ‘zeer intelligent’. De woningen zijn zo veel mogelijk gelegen aan de bestaande ontsluitingswegen, waardoor er geen doorgaande wegen door de wijk lopen. De gewonnen ruimte is gebruikt voor groen. De 72 woningen die in ParkHagen verschijnen, kennen 10 types, van villa tot rijwoning. “We hebben ingestoken op een brede differentiatie, net als in de kern van een historisch dorp. Een burgemeesterswoning tussen een langgevelboerderij en een arbeiderswoning. Er zijn geen concessies gedaan aan de architectuur en openbare ruimten. De woningen hebben een rijk ontwerp met gebogen rollagen met sluitstenen en riante dakoverstekken.”

‘Het is hier even gevarieerd als in de kern van een historisch dorp’ Koper ontwerpt mee Ook bij het ontwerp en de indeling van de woningen werd de klant betrokken. Olaf Schoofs: “We maakten het aspirant-kopers makkelijk om hun woning naar wens in te richten. Aspirant-kopers van de zeven parkvilla’s konden met de architect zelfs hun hele woning ontwerpen. Door de ontwikkeling en realisatie wel op te nemen in het totaalplan, wordt de klant ‘ontzorgd’ in bouw- en voorbereidingswerkzaamheden en behoud je schaalvoordeel. De architectuurstijl voor de villa was in de basis al bekend, die kon niet wezenlijk veranderd. De woning bij wijze van spreken twee keer zo groot maken, dat kon wel.

De eigenaren zochten de veranderingen niet zozeer in een andere kleur gevelsteen, maar louter in functionele wijzigingen. De rol van de architect is een goede geweest!”

8

maart 2012 – naw #43

9

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

‘Une liaison d’amour’ Ralf Uijttenboogaart is proces controller voor Bouwfonds Marignan in Frankrijk. Hij heeft twee werkplekken. In Parijs draagt hij het Nederlandse beleid uit en analyseert hij de projecten. In Hoevelaken licht hij de projectplannen vervolgens weer toe. ‘Dat laveren tussen twee delen van de organisatie maakt mijn werk spannend.’

fotografie: Edwin Walvisch en Augusto da Silva

Moment: bijeenkomst Nederlandse managing board Waar: Hoevelaken, Bouwfonds Ontwikkeling “Elke maandagochtend vergadert de Nederlandse managing board. Ik schuif daar regelmatig aan om te bespreken hoe het met Bouwfonds Marignan staat. In Frankrijk ben ik de ogen en oren van de internationale directie. Ik analyseer de Franse projecten en maak ze vergelijkbaar met de Nederlandse markt. Mijn bevindingen en advies bespreek ik hier met de managing board. Het is uitdagend en interessant om met de eindverantwoordelijken binnen de organisatie te kunnen werken; zij bepalen tenslotte het beleid. Bij de functie ‘proces controller’ denken mensen weleens aan ‘controle’. Ik ga niet naar Frankrijk om politieagent te spelen, maar om samen te ondernemen. Het politieke aspect is erg belangrijk in mijn werk: het laveren tussen Frankrijk en de internationale directie. Daar is een vertrouwensband met de Fransen voor nodig, die bouw je langzaam op.”

Moment: op weg naar Parijs Waar: luchthaven Schiphol “Elke maandagmiddag vlieg ik naar Parijs, dinsdagavond vlieg ik weer terug naar Amsterdam. Soms blijf ik iets langer. Reizen hoort erbij in deze functie, je moet van vliegtuigen houden. Ik slaap altijd in hetzelfde hotel, vaak zelfs in dezelfde kamer. De reis naar het hotel kan ik wel dromen…

Ik had al een band met Frankrijk doordat ik er voor mijn studie twee jaar heb gewoond. In twee landen werken en cultuurverschillen overbruggen vind ik interessant. Communiceren is dan ook belangrijk in mijn werk. Van de Fransen heb ik geleerd diplomatiek te zijn. Ze houden van praten, de kunst van het converseren, en ze drukken zich subtiel uit, daar leent de taal zich goed voor. Als je het ergens niet mee eens bent, zeg je bijvoorbeeld eerder: ‘Ik heb een mening die lichtelijk afwijkt’, dan: ‘Dit project moeten we absoluut niet doen.’ De betekenis is overigens vaak hetzelfde.”

Moment: bijeenkomst Franse managing board Waar: Parijs, Bouwfonds Marignan “Elke dinsdag ga ik om de tafel met de directie in Parijs, aangevuld met de sectordirecteur en managers. Om een goede discussie te kunnen voeren, is het vaak beter er fysiek bij te zijn. Vandaag bespreken we een investeringsvoorstel voor een project nabij Parijs: wanneer wordt de grond gekocht, tegen wat voor verkoopprijs, wat is de onderbouwing ervan, hoe gaat het project eruitzien, hoe zijn de ov-verbindingen?

Omdat alle projecten in deze vergaderingen voorbij komen, zie ik hoe risico’s genomen en afgedekt worden en krijg ik mee hoe het met de Franse markt gaat. Die kent een andere dynamiek. Door fiscale regelingen is de vastgoedmarkt bijvoorbeeld ook voor particuliere beleggers interessant, als aanvulling op het pensioen. De particuliere verhuurmarkt is dan ook vrij groot. Fransen wonen relatief klein, veelal in appartementen, waardoor de verkoopprijs per m2 relatief hoog is.”

Moment: werken in twee culturen Waar: Levallois-Perret, een voorstad van Parijs “Als je in het buitenland werkt, ben je op jezelf aangewezen. Dat maakt het voor mij leuk, want het geeft veel vrijheid. Je wordt niet ingekaderd en kunt je eigen stempel drukken op het werk. Esthetisch en cultureel gezien is het natuurlijk een heel mooi land, Frankrijk, mensen genieten er meer van het leven.

Parijs kent veel extremen: er is enorme luxe, maar er wordt ook keihard gewerkt. Voor Fransen is eten ontzettend belangrijk, dus een broodje achter je pc eten, dat doen ze niet. Je neemt er minstens een uur de tijd voor. Natuurlijk is er bij Bouwfonds Marignan een bedrijfskantine met warm eten. Wijn zie ik overigens maar heel zelden voorbij komen….”

10

maart 2012 – naw #43

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst

Veel in het vat voor Groenlo

Wat: brouwketel van Grolsch Waar: Groenlo De originele koperen brouwketel is eind november 2011 door Grolsch aan de gemeente Groenlo geschonken.

Bouwfonds Ontwikkeling, Reukers/Heijmans, Dura Vermeer en de Rouwmaat Groep betaalden de plaatsing en de aanleg van het parkje rondom de ketel.

fotografie: Agnes Kappert

Trots zijn ze in Groenlo op hun bierbrouwershistorie. Een koperen ketel bij de nieuwbouwwijk Brouwhuizen herinnert aan de Grolse glorie.

In 1615, toen Groenlo nog Grolle ofwel Grol heette, maakte brouwerij Grolsch er zijn eerste biertjes. Inmiddels behoort de brouwerij tot de oudste en meest succesvolle brouwerijen van Nederland. Op de plek waar tot 2004 de fabrieken stonden – Grolsch verhuisde in

dat jaar naar Enschede – komt nu nieuwbouwwijk Brouwhuizen. Hier realiseren Bouwfonds Ontwikkeling, Reukers/ Heijmans, Dura Vermeer en de Rouwmaat Groep zo’n 230 woningen.

Koperen ketel In een parkje aan de rand van de wijk, op de hoek van de Eibergseweg en de Halve Maanweg, staat sinds kort een monument in de vorm van een originele koperen brouwketel.

De ketel heeft een doorsnee van vijf meter en is drie meter hoog. Mike van Nes, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds, vertelt: “Na de verhuizing en de sloop was er zelfs geen beugel van Grolsch meer te vinden op dit terrein. Om toch iets van de indrukwekkende geschiedenis terug te brengen in de wijk die we hier gingen ontwikkelen, hebben we contact gezocht met Grolsch. Er was nog een originele brouwketel uit de oude brouwerij over. Deze is nu teruggekomen

naar Groenlo. De brouwketel is door Grolsch aan de gemeente geschonken.”

Op de kaart Burgemeester Henk Heijman van de gemeente Oost-Gelre vindt het een mooi gebaar. “Niet alleen door de naamgeving van de woonwijk Brouwhuizen, maar ook door de plaatsing van deze brouwketel zijn heden en verleden van dit bijzondere stukje Groenlo met elkaar verbonden. De brouwketel staat wat mij betreft ook voor de ontwikkeling die we hier doormaken. We willen Groenlo weer op de kaart zetten. De komende maanden gaan we met de inwoners en ondernemers hiervoor om de tafel. We brengen verschillende ingrediënten samen in een allesomvattend plan: wonen, zorg, werken, onderwijs, recreëren, toerisme, bereikbaarheid, historie en cultuur. En ik kan u nu al beloven: er zit veel in het vat.”

12

maart 2012 – naw #43

13

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Visie

Lopen over ‘het dak van de wereld’

Hello Zuidas!

De Rabo Earthwalk op de Floriade biedt bezoekers vanuit een uniek perspectief zicht op de wereldstromen die ons dagelijks leven mogelijk maken.

Er is veel animo onder Zuidas-bedrijven om mee te doen in gebiedsmanagementorganisatie Hello Zuidas in Amsterdam. In korte tijd hebben ruim zeventig bedrijven en instellingen, waaronder ook ontwikkelaars en beleggers, zich aangemeld als deelnemer. Hiermee is een stevige fi nanciële basis gelegd voor de komende twee jaar. Het unieke van Hello Zuidas is dat publieke en private partijen samenwerken om de hoge kwaliteitsnormen voor de Zuidas te borgen. Hello Zuidas gaat zich inzetten voor bedrijven, bewoners, studenten, vastgoedeigenaren, medewerkers en werkgevers op de Zuidas en draagt als regisseur en coördinator bij aan het realiseren van een toplocatie voor alle partijen.

Hello Zuidas richt zich op vier pijlers: duurzaamheid, levendigheid, bereikbaarheid en schoon-veilig.

Voorbeelden van initiatieven zijn de gezamenlijke inkoop van energie, gescheiden afvalverwerking en de bereikbaarheid richting centrum met gemeenschappelijk gebruik van elektrische auto’s en scooters. Het gebied biedt naast woon- en werkgelegenheid in de toekomst ook recreatie. Zo worden er een Zuidas Run en Grachtenfestival georganiseerd en is de tentoonstelling Body Worlds nu te bezichtigen. Bouwfonds Ontwikkeling was namens de ontwikkelaars mede-initiatiefnemer en heeft zitting in de Raad van Toezicht. Kijk voor aanmelding van bedrijven en meer informatie op www.hellozuidas.com.

De wereldtuinbouwtentoonstelling in Venlo is verdeeld in vijf themagebieden die bezoekers al wandelend kunnen verkennen.

In het deel Environment staat de Rabo Earthwalk, het paviljoen van founder (hoofdsponsor) Rabobank. Dit paviljoen in de vorm van een halve wereldbol heeft een doorsnee van 20 meter en stelt bezoekers in staat om te ‘lopen over het dak van de wereld’.

De Rabo Earthwalk vertoont een film onder de voeten van de bezoekers - over de manier waarop de mens de aarde in cultuur brengt en hoe er in het landschap dagelijks stromen ontstaan zoals voedsel, water, energie, data en natuurlijk ook financiën.

De Rabobank wil er haar betrokkenheid bij de voedselketen en de noodzaak tot verduurzaming mee aangeven. 'Het wordt een niet eerder vertoonde ervaring, een echte attractie, die uitstekend past bij onze ambitie als wereldwijd leidende food & agribank', aldus Paul Dirken, directeur Bedrijven van Rabobank Nederland.

Bezoekers kunnen ook kennismaken met tien zogenaamde glocalizers: ondernemers met lef en ambitie, initiatiefnemers met een werelds verhaal. Deze glocalizers maken met hun initiatieven de wereld beter, rijker en/of duurzamer. Zij doen dat op een aansprekende en succesvolle manier. Een van die projecten is Stad van de Zon van Bouwfonds, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. De Floriade is van 5 april t/m 7 oktober 2012, Venlo. www.floriade.nl.

Lezersaanbieding:

Landschappelijk wonen Veel mensen willen groen wonen. Maar in welke omgeving, in wat voor woning en met wat voor tuin? ‘Landschappelijk wonen’ is een 400 pagina’s tellend voorbeeldenboek dat 34 aantrekkelijke groene woonmilieus analyseert en illustreert. Het bevat een waaier aan bekende en onbekende, oude en nieuwe, grote en kleine voorbeelden, in bestaand en gemaakt landschap. De studie van FARO Architecten, Palmbout Urban Landscapes en H+N+S Landschapsarchitecten verdiept het begrip ‘landschappelijk wonen’ en maakt het makkelijker om groen wonen te realiseren. De analyses van de onderzoekers en de foto’s laten zien hoe slim en zorgvuldig de projecten in elkaar zitten. Bouwfonds heeft bijgedragen aan de totstandkoming van het boek. Lezers van NAW magazine ontvangen het boek nu voor A 49,90 (normale prijs A 59,90) onder vermelding van NAW Magazine/Bouwfonds

Duurzame huurwoningen

Proef mee

In het deelgebied Tuinen van Luna in de duurzame wijk Stad van de Zon in Heerhugowaard realiseert Bouwfonds Ontwikkeling in opdracht van woningcorporatie Ymere momenteel 84 eengezinswoningen in de huursector. Van deze woningen zijn er 46 bedoeld voor sociale huur. 38 woningen worden speciaal gereserveerd voor vrijesectorhuur, vertelt Roel Steenbeek, bestuursvoorzitter van Ymere.

“Kandidaten met een middeninkomen tussen de A 33.614 en A 43.000 hebben het lastig op de woningmarkt en komen bij Ymere in aanmerking voor een Woonticket.” Bouwfonds Ontwikkeling en Ymere werken in dit project nauw samen. Bouwfonds heeft de huurwoningen ontwikkeld en Ymere neemt deze af.

Eerder dit jaar leverde Ymere aan de rand van de Stad van de Zon al een nieuwbouwcomplex met 19 sociale huurappartementen op.

Ontwikkeling. Er worden geen verzendkosten in rekening gebracht. Bestellen kan via www.uitgeverijblauwdruk.nl of info@uitgeverijblauwdruk.nl. Het boek kwam tot stand met subsidie van het Stimuleringsfonds voor Architectuur en de EFL Stichting.

De verwachte huurprijs voor de vrijesectorhuurwoningen van Tuinen van Luna is rond de A 750 per maand. De daken van alle woningen worden voorzien van zonnecollectoren; dat past bij de duurzame wijk. Naar verwachting worden de huurwoningen vanaf het najaar van 2012 opgeleverd. Ymere biedt de huurwoningen rond de zomer aan. Inschrijven kan dan via www.ymere.nl.

Op zaterdag 31 maart is het weer tijd voor Bouwfonds Woonproeven, de landelijke openhuizendag. Op tal van locaties kunnen nieuwbouwwoningen zonder afspraak ‘geproefd’ worden. Bij sommige projecten zijn de woningen al compleet ingericht; op plekken waar de bouw nog moet starten, krijgen bezoekers een voorproefje in een speciale bouwkeet op de bouwplaats of bij een informatiecentrum in de buurt. Specialisten geven op alle locaties rondleidingen en beantwoorden vragen. Proef mee op zaterdag 31 maart, van 11.00 tot 15.00 uur. www.woonproeven.nl.

Succesnummers van stal Tekorten op de grondexploitatie van een binnenstedelijke woning lopen al snel op naar f 40.000.* Dus moet binnenstedelijke (her) ontwikkeling ‘lean and mean’ worden: vraaggerichter, goedkoper, flexibeler en sneller. Anders loopt de stedelijke vernieuwing compleet vast. Maar hoe bereik je dat?

Om te beginnen moet de stofkam door de overdosis aan planinitiatieven waar elke Nederlandse stad onder gebukt gaat. De truc daarbij is niet eerst locaties aan te wijzen, te plannen en dan een markttoets uit te voeren, maar direct bij de selectie al door de bril te kijken van de toekomstige bewoners, ondernemers en exploitanten van voorzieningen. En vervolgens scherp naar de financiën kijken. Zeker wanneer bedrijven moeten worden verplaatst of bij grondsanering is een eerste ruwe rekenexercitie op zijn plaats. Té dure plekken vallen bij voorbaat af. (Tijdelijke) functiemenging is interessant, net als hergebruik van bestaande bebouwing. Milieuvoorschriften moeten dan wel met souplesse worden gehanteerd. De tendens naar schaalverkleining? Ja, maar je zal minimaal 100 tot 200 woningen tegelijk moeten ontwikkelen.

Qua ontwikkelings- en marktrisico is dat hanteerbaar; de kosten zijn dan goed te spreiden. Het allerbelangrijkst is dat de woningen nauw aansluiten bij de wensen van kopers en huurders, die daarvoor willen betalen. Ondergronds parkeren mag vaak als norm gelden in het stedelijk gebied, maar gebouwde bovengrondse parkeervoorzieningen zijn kwalitatief prima, goedkoper, beter faseerbaar en sneller te bouwen. In een ‘lean and mean’-proces draaien we eigenlijk de volgorde om: eerst de conceptbepaling van woonmilieus geënt op doelgroepen in relatie tot de stedelijke locatie, dan pas stedenbouw en bestemmingsplan. Dat bestemmingsplan moet zo lang mogelijk globaal en flexibel gehouden worden in plaats van de krimpfolie die het nu vaak is. De looptijd van het globale plan is langer dan voorheen, maar de proceduretijd voor het concreet uit te voeren deelplan juist korter. Ook de planontwikkelingsfase kan effectiever en efficiënter. Kosten kunnen omlaag van circa 35% (van de totale grondkosten) naar 20% door een strakkere organisatie en een verbod om oneigenlijke kosten in de plankosten weg te schrijven. Dit alles leidt tot een forse kostenreductie en een sneller proces. En dat laatste is ook belangrijk, want woningkopers en -huurders hebben geen zin om vier jaar te wachten op hun nieuwe woning. Wat betreft de civiele werken moeten we niet zonder noodzaak nieuwe wegen intekenen als het oude wegenpatroon nog bruikbaar is. Daarnaast leiden een scherpere aansturing en slimme fasering van de uitvoering van de werken tot verdere kostenbesparing. Tot slot: ontwikkelaars en woningcorporaties hebben de gewoonte om voor elk plan nieuwe prototypes te ontwerpen. Haal liever de succesnummers uit de kast en herhaal ze met kleine, locatiegebonden aanpassingen. Beter goed gekopieerd dan slecht ontwikkeld.

Alleen zo komen kosten, opbrengsten, risico’s en kwaliteit beter in balans. Het vraagt van alle publieke en private betrokkenen een forse inspanning en mentaliteitsverandering. Gebeurt dat niet, dan valt de binnenstedelijke ontwikkeling stil. prof. mr. Friso de Zeeuw praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling * Zo blijkt uit de studie Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB, 2011).

14

maart 2012 – naw #43

Inspiratie detail

15

fotografie: Agnes Kappert

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotografie: Agnes Kappert

REALISME

Geen luchtkastelen meer, maar nuchter kijken naar de plannen, de (on)mogelijkheden, de bewonerswensen en de kosten. Dat is het thema van deze tijd en dus ook van deze NAW. Proces: samenwerkingspartners in een nieuwe rol Ontwikkelen: ruimte in de regels helpt kosten verlagen Markt: het nieuwe gemeenschapsgevoel Klant: toekomstscenario’s als gereedschap Duurzaamheid: Aangenaam Duurzaam Leven: betaalbaar wonen voor studenten VOC-muren in Bataviahaven, Lelystad

Metselkunst Niet alleen de naam Bataviahaven en de stedenbouwkundige opzet met haven en straatjes roepen herinneringen op aan de Gouden Eeuw, ook het uitbundige metselwerk vormt een knipoog naar de VOC-periode. We zien verschillende kleuren baksteen, witte spekbanden, rollagen en terugspringend metselwerk. Ornamenten zijn er in de vorm van natuurstenen cirkels, rechthoeken en banden. De erkers, balkons en mooie hoekaansluitin-

gen laten zien dat heel veel tijd, aandacht en vakmanschap in het metselwerk is gaan zitten. Met een beetje fantasie – als alle vijf blokken zijn gebouwd – waan je je hier aan de Amsterdamse grachten of op zijn minst in een vestingstadje. Het Berlijnse architectenbureau Krier en Kohl ontwierp het plan met historiserende architectuur. Ook Molenaar & Van Winden architecten en Attika Architecten werkten mee aan het ontwerp van de binnenhaven met kades. Het uitzicht vanuit deze appartementen op de Bataviahaven is bijzonder: een vrij uitzicht op de ondergaande zon in het Markermeer. Zien we daar een VOC-schip afgemeerd liggen?

16

maart 2012 – naw #43 – Realisme

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Edwin Lucas fotografie: Hans van den Heuvel / Marcel Krijger

‘Als de partijen elkaar op een andere manier vinden, kan er iets moois van de grond komen’

Gebiedsontwikkeling

Fred Schoorl

Hannie Kunst

Anders samenwerken De crisis heeft er flink ingehakt in het land van de gebiedsontwikkeling. Het besef groeit dat ontwikkelen ánders moet: goedkoper, flexibeler, meer gericht op vraag en sneller. Wat betekent dat voor de rol en taakopvatting van de belangrijkste spelers: de ontwikkelaar, de overheid, de ontwerper?

P Patrick Joosen

Enno Zuidema

lanoloog Dries Drogendijk kondigde onlangs in het veelgelezen blog Ruimtevolk de dood van de gebiedsontwikkeling aan. De term kan volgens hem worden bijgezet in het ‘museum van het vakjargon’. Integrale gebiedsontwikkeling? Door de crisis is er geen kapitaal, animo en belangstelling meer voor. Het schaalniveau is verkleind tot postzegelformaat. Die kleinschalige ontwikkelingen kunnen best interessant zijn, maar de naam gebiedsontwikkeGer Hukker, NVM ling mogen ze niet meer hebben.

Maar gebiedsontwikkeling is niet dood. Uit een rondgang van NAW magazine langs vier sleutelfiguren in het veld blijkt dat zij nog wel degelijk kansen zien, ook in deze tijd. Natuurlijk, het is crisis. Maar dat is niet de dood in de pot. Als de betrokken partijen (overheid, ontwikkelaar, ontwerper) elkaar op een andere manier vinden, kan er iets moois van de grond komen.

Opmerkelijk: de betrokkenen denken wel anders over de manier waaróp dat dan moet.

18

maart 2012 – naw #43 – Realisme

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Voor ons een breuk met een periode die zo’n vijftien jaar heeft geduurd’

‘Ook ontwerpers zullen met ons dit avontuur moeten aangaan’ Patrick Joosen

Hannie Kunst

De wethouder:

De ontwikkelaar:

‘We zullen het kleinschaliger moeten aanpakken’

‘Ontwerpers zullen hun klassiekers moeten durven herkennen’

Hannie Kunst is wethouder (PvdA) in Nijmegen, met als portefeuille Stedelijke Ontwikkeling, Cultuurhistorie en Maatschappelijk Vastgoed.

Patrick Joosen is directeur van regio Midden van Bouwfonds Ontwikkeling.

In Nijmegen zijn de afgelopen maanden de plannen voor het Waalfront, een grote binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, kritisch tegen het licht gehouden. Het master plan (2007) bevatte hoog gespannen ambities om een oud industriegebied ten westen van de binnen stad om te vormen tot een woon-, werk- en recreatiegebied met nieuwe woonmilieus, met relatief hoge dichtheden.

Die ambitie blijft overeind. Maar de betrokken partijen – de gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling – kijken opnieuw naar de ontwikkelingsstrategie, het programma en de grondexploitatie.

“Deze crisis is anders dan vorige,” zegt Hannie Kunst. “Zij verandert de verhoudingen in de gebiedsontwikkeling fundamenteel. We zullen anders moeten werken met elkaar. Voor ons een breuk met een periode die zo’n vijftien jaar heeft geduurd.” Het was de tijd waarin het gewoon was te denken in grootse blauw-

drukken en masterplannen: “Vaak tot in de laatste details uitgewerkt! Dat kon toen allemaal. Nu niet meer: de verkoop van grond is geen moneymaker meer. We zullen het kleinschaliger moeten aanpakken.”

In Waalfront zijn nu te veel dure koopwoningen en appartementen. Dat programma verandert. Ook zal de ontwikkeling langer duren. Het betekent dat het gebied langer in transitie is. Kunst: “Dat vraagt aandacht. Bijvoorbeeld door een tijdelijke invulling van fabriekshallen en een groene invulling van een sloopterrein. Het vergt andere, soepelere regelgeving.” Aanpassingen die volgens Hannie Kunst symptomatisch zijn voor hoe het verder moet. “We zullen nog beter moeten kijken hoe mensen eigenlijk willen wonen en dan pas een bestemmingsplan invullen. Ook stedenbouwkundige plannen kunnen globaler.”

De samenwerking met ontwikkelaars is veranderd, zegt Kunst. Zo is de omgang met Bouwfonds veel intensiever geworden. “We gaan nu, noodgedwongen, veel meer samen het proces in. We kijken niet meer naar de tekentafel, maar naar de

locatie. Wat zijn de waardevolle elementen? Bijvoorbeeld groen of bestaande gebouwen? Een gebied wordt niet meer ‘leeggeveegd’. De strategie is nu aansluiten bij wat er is, bij wat waarde heeft of kan krijgen.”

Voor sommige stedenbouwkundigen is dat een schok, ervaart de wethouder. “Die beroepsgroep is vanouds gewend te werken op basis van een eindbeeld. Dat kan niet meer. Ontwerpers zullen moeten werken met wat er al aanwezig is in het gebied. Voor sommigen is dat wennen.

Ook in ons gemeentelijk apparaat, trouwens.” Maar de ontwerper kan nu zijn kans pakken, stelt ze. “Als je ziet hoeveel randvoorwaarden wij aan projecten meegeven: groen, duurzaamheid, veiligheid, terwijl het tegelijk goedkoper moet…

Architecten en stedenbouwkundigen kunnen nu laten zien wat ze waard zijn.

En je ziet dan ook een nieuwe energie en dynamiek ontstaan.”

De crisis heeft de gebiedsontwikkeling ook veel goeds gebracht, zegt Patrick Joosen.

“Je hoort nu overal zeggen dat het klantgerichter moet. Het klopt inderdaad dat de klant het meer voor het zeggen heeft, maar eigenlijk is dat niet nieuw. Wel nieuw, en ook goed, is dat ontwikkelaars, gemeenten en ontwerpers tegenwoordig veel meer op basis van argumenten en inhoud de dialoog voeren met elkaar. Ook in ons contact met klanten is dat te zien.

Naast het onderzoeken van de markt, organiseren we nu ook klantenpanels.”

De partijen zijn dichter tot elkaar gekomen, stelt Joosen, maar juist daardoor is er meer manoeuvreerruimte. “In bestaande plannen zit vaak alles dichtgetimmerd.

Kijk maar naar het Waalfront in Nijmegen.

Voor dat gebied ontwikkelen we nu samen andere inzichten. Niet meer 90 procent appartementen, maar juist meer grondgebonden woningen in de stad. Daarvoor is veel belangstelling. Tegelijk is duidelijk dat de ontwikkeling en realisatie langer zullen duren. Ook daar bedenken we een oplos-

sing voor: we zoeken tijdelijke aantrekkelijke functies voor bestaande gebouwen, zodat we het gebied nieuw leven kunnen inblazen. Dat heet, met een mooie term, placemaking. Zo ontstaat ‘waiting land’ voor de toekomstige bewoners.”

Het Waalfront is volgens Joosen een soort laboratorium voor de nieuwe verhoudingen in de gebiedsontwikkeling. De ambities, de klant, het proces, de inbreng van ontwerpers: alles wordt in deze proefopstelling tegen het licht gehouden. Joosen: “Neem de ambities voor stedelijkheid. De plannen gingen eerst uit van gesloten bouwblokken en appartementen zonder buitenruimte.

Discussie daarover kon je eerder niet of nauwelijks voeren, maar nu wel. Tot op het laatst zul je in dit soort plannen de ruimte moeten hebben om aan de wensen van de klant tegemoet te komen.”

In deze tijd moet je soms afscheid nemen van mooie plannen, concludeert hij. “Dat is moeilijk, maar wel noodzakelijk. Doe je dit niet, dan komt de gebiedsontwikkeling niet meer vooruit.” Bewegen ontwerpers ook mee? “Architecten en stedenbouwkundigen willen van nature iets nieuws creë-

ren. Maar wij zeggen dan: wees je bewust van het feit dat dit andere tijden zijn. Ontwerpers zullen hun klassiekers moeten durven herkennen. Geen nieuwe woningtypen dus als het niet echt nodig is.”

Sommigen kunnen die stap nog niet maken, heeft hij gemerkt: “Ik ken gebiedsontwikkelingen waar dit besef niet volledig is doorgedrongen. Maar het zal niet anders kunnen. Bij het Waalfront werken we nu met meerdere architecten en stedenbouwkundigen. We voeren zeer inhoudelijke discussies met ze, gezien de fi nanciële uitdagingen. Ook ontwerpers zullen met ons dit avontuur moeten aangaan. De wensen van de klant en de fi nanciële randvoorwaarden spelen nu een essentiële rol.

Ik heb diep respect voor het creatieve vermogen van ontwerpers, maar ze zullen dat op de juiste wijze moeten gebruiken.”

20

maart 2012 – naw #43 – Realisme

21

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘De beste projecten komen met wrijving tot stand, als er een gezonde discussie is’

‘Het proces gaat belangrijker worden dan de tekentafel of het schroefje’ Fred Schoorl

Enno Zuidema

De stedenbouwkundige:

De architect:

‘Het ontwerp is nu onderdeel van het gesprek over wat moet en kan’

‘Wij worden probleemoplosser, bedenker, verbinder’

Enno Zuidema Stedenbouw ontwerpt projecten op de meest uiteenlopende schaalniveaus in heel Nederland.

Fred Schoorl is sinds 1 november 2010 directeur van de Bond van Nederlandse Architecten (BNA).

Het is een mooie tijd, zegt Enno Zuidema.

“Het barst van de onzekerheden. Daar hou ik wel van. In de zoektocht die ontwerpen is, levert dat het meeste op. Je moet harder werken om iets te bereiken, je komt echt tot de kern van je vak. In de tijd van de overdaad ging het architecten, stedenbouwkundigen en ontwikkelaars veel te gemakkelijk af.”

Zuidema manifesteert zich als een ontwerper die graag fundamenteel nadenkt over de rol van de stedenbouwer. In 2011 publiceerde hij Stedenbouw als veranderkracht, met als centrale stelling dat je anders gaat werken als je beseft dat stedenbouw het vormgeven aan trage veranderingen is.

Volgens hem kan de ontwerper nu groeien in zijn rol. Zelf stelt hij zijn opdrachtgevers regelmatig de vraag: “Waarom moet dit eigenlijk? Waarom is hier een vraag, waar komt die vandaan? Dat brengt me als ontwerper dichter bij de eindgebruiker.” Die kritische opstelling leidt volgens hem tot betere plannen. Zo adviseerde hij de

gemeente Appingedam om woningbouwplannen voor een deels braakliggend terrein bij het centrum opnieuw te bekijken.

Staar je niet blind op het eindbeeld, daar kwam zijn advies op neer. “Zo’n ontwikkeling gaat lang duren, zeker gezien de krimp in de regio. Denk ook aan de tussentijd.”

Het plan werd aangepast.

De ontwerper moet volgens Zuidema opschuiven naar de voorkant van het proces, naar het moment waarop vragen worden gesteld als: op welke manier valt hier iets goeds te doen, wie heeft daar belang bij, wie krijgen er met het proces te maken? Hij gebruikt een stedenbouwkundig plan graag om een proces vooruit te helpen. Dat leidt tot plannen en visies met een langetermijnstrategie, die tegelijk de bestaande en de nieuwe, gewenste identiteit van een plek beschrijven. Het is een manier van werken die op zijn plaats is nu het allemaal niet meer vanzelf gaat, vindt hij. Sommige collega’s denken daar echter anders over. “Zij werken vanuit een eigen concept. Dat kan hen grote teleurstellingen opleveren. Ik vind dat stedenbouwkundigen tegenwoordig niet meer moeten opereren vanuit een cultuur waarin ze als

eenling iets teweegbrengen. Stedenbouw beantwoordt een maatschappelijke vraag.”

Volgens Zuidema kunnen juist ontwerpers ruimtelijke veranderingen goed begeleiden, omdat ze – al tekenend – kunnen laten zien wat bepaalde ideeën voor effecten hebben. “Ze hebben daardoor betekenis voor alle partijen: het ontwerp is onderdeel van het gesprek over wat moet en kan. De afgelopen jaren hebben ze hun professionaliteit vaak verengd tot expertise over wat goed is. Dat kan niet meer.”

Dat wil niet zeggen dat ze moeten doen wat anderen zeggen, omdat het nu eenmaal crisis is. “Vraaggericht werken: oké, maar dat is iets anders dan slaafs. De beste projecten komen met wrijving tot stand, als er een gezonde discussie is over de uitgangspunten van de opdracht en de intentie van de opdrachtgever. Dienstbaar is niet: ik doe wat jij zegt, maar: ik kijk kritisch naar wat jij wilt.” De beste opdrachtgevers realiseren zich dat, vindt hij. Zij weten ontwerpers en hun (vernieuwde) professionaliteit op waarde te schatten. “Ik zie dat wel gebeuren. Opdrachtgevers gaan nu veel opener het proces in, omdat dat meer oplevert.”

Een architect in Enschede reed door de stad, zag een oude, leegstaande fabriek en realiseerde zich in een flits dat dit een prachtkans zou zijn voor het plaatselijke roc. Hij ging praten met de wethouder en kreeg het voor elkaar. Fred Schoorl vindt het een schitterend voorbeeld. “Hier zie je een architect die boven op de maatschappelijke agenda zit. Een vakman bovendien, die echt iets kan. Zo zie ik de architect voor me in gebiedsontwikkeling anno 2012.”

Maar hé, dit is toch eigenlijk het terrein van de ontwikkelaar? Schoorl: “Zeker, maar ik denk dat goede architecten misschien wel beter dan sommige ontwikkelaars kansen zien. Dat komt door hun ervaring, hun veelzijdige achtergrond, hun empathisch vermogen.” Hun rol verandert, zegt hij. “Tot nu toe vulde de architect vooral in wat publieke en private partijen hadden bedacht. Maar die vanzelfsprekendheden zijn weggevallen.”

De architect is geen invuller meer, maar kan volgens Schoorl ‘aan de voorkant’ veel actiever worden: als probleemoplosser, bedenker,

verbinder. “De complexiteit van de gebiedsontwikkeling is alleen maar toegenomen.

Welke projecten zijn er nog? Welke projecten kunnen nog uit? De persoon die daarvoor het beste kansen, mogelijkheden, slimme oplossingen ziet, is de architect. En het mooie is dat een architect die mogelijkheden ook nog kan verbeelden.”

Schoorl merkt dat veel architecten oren hebben naar die nieuwe rol. Omgekeerd weten veel opdrachtgevers hen ook zo te vinden, te beginnen met de groeiende groep (collectieve) particuliere opdrachtgevers. “Maar ook professionele ontwikkelaars kunnen de architect op deze manier aanspreken. Het proces gaat belangrijker worden dan de tekentafel of het schroefje.”

Hij ziet verandering: “Architecten zijn de slag naar een maatschappelijk dienstbare architectuur en naar een ander soort ondernemerschap aan het maken. De vraag is wel of anderen hen ook zo willen zien. De ontwerper die vraaggerichter werkt, kan een belangrijke factor worden in de gebiedsontwikkeling, maar dan moet hij wel in die rol worden geaccepteerd. Voor veel ontwikkelaars is hij nog vaak een gevelartiest. Ten onrechte.”

Hij noemt een voorbeeld: “Het moet goed-

koper, hoor je overal. Hoe? Iedereen weet dat installaties in een woning zeer bepalend zijn voor de prijs. Maar een gedeelte van die functies van de installaties, verwarming bijvoorbeeld, kan ook door het ontwerp worden opgelost.” Andere plattegronden dus? Zou kunnen, zegt Schoorl. Dat de crisis zou dwingen tot toepassing van ‘klassiekers’ en terughoudendheid bij de ontwikkeling van nieuwe plattegronden, wil er bij hem dan ook niet in. “In een markt met steeds meer individuele wensen en leefstijlen kun je niet aankomen met standaardtypen. Dat is een contradictie.”

De vanzelfsprekendheid waarmee ontwikkelaars claimen de vraag van de klant te begrijpen, ziet hij niet. “Ontwikkelaars hebben met de overheid lange tijd in het pact gezeten om woningproductie te realiseren.

Echt naar de klant luisteren was er niet bij.

Nu hoor je ze over co-productie en co-creatie, maar ze zitten daarmee nog in de eerste klasse zaterdagcompetitievoetbal. Wij architecten zijn het overigens ook nog aan het uitvinden! Maar er zijn goede voorbeelden en er komen er steeds meer. Het is een gezamenlijke opgave van ontwikkelaars en architecten. Als die partijen zich écht aan elkaar verbinden, komt het goed.”

22

maart 2012 – naw #43 – Realisme

‘De EPC-norm: misschien wel dapper, maar niet verstandig’ Taco van Hoek

23

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimte in de regels

De kosten van een dat nieuwbouwwoning kunnen r e e t p ce lager, zo blijkt uit onderzoek ‘Ac lternatieve a van het Economisch Instituut er ssingen lo voor de Bouw (EIB). Dat heeft op ’ jn veel te maken met de zi regelgeving. EIB-directeur Taco van Hoek licht toe.

O

nlangs deed het EIB op verzoek van rijksbouwmeester Frits van Dongen onderzoek naar de invloed van normen en regels op de bouwkosten. In het onderzoek zijn verschillende projecten geanalyseerd, zowel binnenstedelijk als op uitleglocaties.

Daaruit blijkt dat in veel gevallen regels en normen kostenverhogend werken.

Taco van Hoek: “Niet zozeer de normen en regels zelf zijn het probleem, maar de stapeling ervan en de inflexibiliteit. De norm die in de ene situatie vrij goed toepasbaar is en geen problemen oplevert, zit in een andere situatie soms heel erg in de weg.

Je zou willen dat je op basis van inhoudelijke argumenten en met een zekere flexibiliteit met normen zou kunnen omgaan.

Om een voorbeeld te noemen: het kan een enorme kostenbesparing opleveren als op een bepaalde locatie een geluidbelasting van net 1 of 2 dB boven de norm wordt toegestaan en de gemeente dat compenseert met verkeersmaatregelen. Accepteer

dat er alternatieve oplossingen zijn, die net zo goed als de technische voorschriften uit het Bouwbesluit tot hetzelfde resultaat leiden.”

Hoe nodig zijn al die regels eigenlijk?

“Er zijn regels waarvan je je kunt afvragen of ze überhaupt nodig zijn. Dat zijn in het Bouwbesluit met name de regels op het gebied van comfort, die niets te maken hebben met veiligheid of gezondheid. De hoogte binnen moet minimaal 2,60 meter zijn. Waarom kan de consument daar zelf niet over beslissen?”

Heeft die hoogtenorm dan zo’n kostenverhogend effect?

“In sommige situaties zeker. Bijvoorbeeld waar je een extra laag op een woning Tekst: Marcel Bayer kunt zetten als je wat vrijer bent in het e: Hans den de Heuvel hanteren van Fotografi die norm.

Dat van maakt exploitatie wel heel anders.

Als je wat flexibeler kunt omgaan met de maten voor een trap, kun je meer spelen met de ruimte en bijvoorbeeld een

24

maart 2012 – naw #43 – Realisme

25

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Schrappen parkeren op eigen kavel

‘Bij projecten met strakke normen wordt de gewenste kwaliteit vrijwel nooit gehaald’

ruimere woonkamer of keuken maken. In principe biedt het Bouwbesluit best mogelijkheden, maar het maken van uitzonderingen gaat veel gemeenten niet makkelijk af.”

Geldt dat voor alle gemeenten?

“Het verschilt van gemeente tot gemeente en binnen een gemeente hangt het soms af van met wie je te maken hebt. In het Bouwbesluit staan behoorlijk wat mogelijkheden om van regels af te wijken. In de praktijk deinzen ambtenaren ervoor terug om die te gebruiken. Ze lopen er risico mee en vinden het lastig. Ik denk dat het ook te maken heeft met gebrek aan expertise en met onzekerheid. Ze willen niet teruggefloten worden door de Raad van State.”

Wat bedoelt u met ‘gemeenten vinden het lastig’?

“Het heeft met de cultuur te maken. Zie je de ondernemer als klant, die jij zoveel mogelijk helpt in de geest van de regels, of zie je ze als lastige mensen, die uitzonderingen willen en jou daardoor opzadelen met meer werk? We hebben onderzoek gedaan naar de vele klachten van architecten over de inflexibiliteit die ze bij gemeenten ontmoeten. Er zijn zelfs gemeenten die niet eens willen praten over een uitzondering op het Bouwbesluit. Voor ondernemers is dat heel vervelend. Het biedt een grote mate van

onzekerheid, want in de ene gemeente mag het wel en in de andere weer niet.”

Wat vraagt u concreet aan de overheid?

“Van de rijksoverheid vragen we allereerst te kijken wat kan worden geschrapt in het Bouwbesluit; regels die niet nodig zijn, vooral op het gebied van comfort.

Daar waar je wel regels moet stellen, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en gezondheid, geef daar ruimte om te zoeken naar passende en doelmatige oplossingen waarmee dezelfde doelen ook bereikbaar zijn. Ook pleiten we voor een nationaal loket waar gemeenten en ontwikkelaars terechtkunnen met vragen over uitzonderingen op de regels en waar op nationaal niveau de belangenafweging plaatsvindt. Het gaat misschien tegen de tijdgeest in, maar in sommige gevallen is een beetje centralisatie helemaal niet verkeerd. Zo wordt jurisprudentie opgebouwd over wat wordt toegestaan en wat minder of weinig kans maakt op ontheffing. Een dergelijke standaardisatie geeft ook een gemeente meer houvast.

Verder dringen we er bij de overheid op aan om nieuwe regelgeving eerst te toetsen op haalbaarheid en maatschappelijke voor- en nadelen.”

Wat zou u veranderd willen zien?

“Ik maak me ernstige zorgen over de EPCnorm. Uit onze berekeningen blijkt dat

de meest recente aanpassing daarvan naar 0.6 al niet meer uitkan. Volledig energieneutrale nieuwbouw in 2020 is volstrekt onhaalbaar! Of kopers moeten tienduizenden euro’s meer willen gaan betalen voor iets dat pas op lange termijn geld oplevert. Ik zie dat in deze markt niet gebeuren. Het is typisch een beleidsmaatregel die misschien wel heel dapper is, maar niet verstandig. Er is meer en snellere milieuwinst te halen in de bestaande voorraad.”

En wat vraagt u aan gemeentelijke overheden?

“Dat ze goed nadenken over het nut en de doelmatigheid van aanvullende en vooral stedenbouwkundige eisen.

Natuurlijk moeten gemeenten de mogelijkheid houden om te sturen. Maar je moet als gemeente ook kritisch kunnen kijken of je niet te ver gaat, bijvoorbeeld met strenge parkeernormen en het verbieden van schuine daken of balkons.

Uit onderzoek naar concrete projecten, zowel op uitbreidingslocaties als in herstructureringsgebieden, blijkt dat de gewenste kwaliteit het best te realiseren is als er sprake is van eenduidig opdrachtgeverschap en ruimte om de gestelde doelen te realiseren met combinaties van maatregelen. Bij projecten met meerdere opdrachtgevers en strakke normen, die alles dichtregelen, wordt de gewenste kwaliteit vrijwel nooit gehaald.”

Wat levert dat op per woning?

Investeren in een goede buitenruimte, direct om de woning heen, en het schrappen van parkeren op eigen kavel hebben per saldo het grootste effect op de exploitatie van nieuwbouwwoningen. Dat blijkt uit onderzoek van EIB, Amvest, BBN adviseurs, Mitros en Bouwfonds Ontwikkeling.

Hoge kwaliteit in de buitenruimte, zoals bij appartementen bijvoorbeeld een royaal balkon, is essentieel om nauw aan te sluiten bij consumentenwensen. Bij binnenstedelijke projecten levert zo’n investering meer op dan de extra bouwkosten die ervoor nodig zijn.

+ 3 38.000 + 3 24.000 + 3 20.000 + 3 10.000 + 3 10.000 + 3 7.400 + 3 3.500 + 3 1.950 + 3 1.000 Goede buitenruimte

Ligging op het zuiden

Andere beukmaat

Schuin dak

Minder strenge interpretatie geluidsnorm

Meer flexibiliteit bij verdiepingshoogte (3 2.500-3.500)

Minder stringente brandweervoorschriften

Meer flexibiliteit bij hoogte traptreden en breedte trap (3 500-2.000)

26

maart 2012 – naw #43 – Realisme

27

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Eiland 2 van de Hoofddorpse wijk Floriande onderscheidt zich door het gemeenschapsgevoel onder de bewoners.

Bewoners vinden het prettig omringd te zijn door mensen met een gelijksoortige leefstijl.

Ontwikkelaars proberen daar op in te spelen door wijken zo te ontwerpen en in te richten dat ze appelleren aan de identiteit van een bepaalde doelgroep. Lukt dat ook? tekst: Mark van Harreveld fotografie: Peter van Breukelen

Communities I

n de Verenigde Staten zetten ontwikkelaars al langer expliciet in op bepaalde doelgroepen, zoals senioren. Amerika telt vele seniorenenclaves die bevolkt worden door 55-plussers, de zogeheten age restricted communities. Hier genieten bewoners onbekommerd van hun pensioen in levensloopbestendige woningen. En rijden in een golfkarretje naar het winkelcentrum waar ook de rolstoelhandel te vinden is, evenals de apotheek, het fitness- en wellnesscentrum, reformwinkels, de diëtist, massagesalon en een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in seniorenrecht. Ook de ziekenhuizen in deze community's richten zich expliciet op de behoeften van de doelgroep met een afdeling cardiologie, een gewrichtenkliniek en een revalidatiecentrum voor patiënten die een hersenbloeding hebben gehad. Gezien de groei van het aantal community's is het concept succesvol.

De eerste community dateert uit 1972: The Villages in

Florida. The Villages is echter niet alleen gebaseerd op de demografische kenmerken van de bewoners, het wil een lifestylecommunity zijn met als leitmotiv het small-town America van weleer, het veilige en overzichtelijke Amerika uit de jaren vijftig. Dat uit zich in huizenbouw in de stijl van de jaren vijftig, ballroommuziek in de publieke ruimte en voorbij cruisende oldtimers. Kortom: een omgeving waar de Amerikaanse senior zijn jeugd herbeleeft met mensen die qua leeftijd, levensstijl en identiteit gelijkgestemd zijn. En dat in een veilige omgeving die met hekken, slagbomen en poortjes is afgesloten van de boze buitenwereld.

Niet voor niets heten deze community's dan ook gated community's.

Het thema als herkenning Ook in Nederland ontwerpen ontwikkelaars woonomgevingen waarmee bewoners zich kunnen identifice-

ren, al gebeurt het hier minder extreem. Architectuur en inrichting kunnen een plek ‘laden’ met betekenissen waarin groepen zich kunnen herkennen en waardoor bepaalde activiteiten gestimuleerd worden. Dit zijn de ‘themawijken’, woongebieden die niet afgesloten zijn van hun omgeving, maar wel duidelijk begrensd zijn en daardoor een gevoel van beslotenheid geven. Het thema geeft bovendien betekenis aan de wijk. Bekende voorbeelden hiervan zijn Haverleij bij Den Bosch en Brandevoort bij Helmond, waar door historiserend bouwen in besloten blokken of kastelen de wijken een eigen identiteit hebben gekregen.

Professor Arnold Reijndorp is stadssocioloog en als buitengewoon hoogleraar verbonden aan het Centre for Urban Studies aan de Universiteit van Amsterdam. Volgens Reijndorp geeft een thema een aanduiding voor het soort omgeving dat een koper mag verwachten.

“Een thema suggereert een bepaald soort buren.

Spreekt een bepaald thema iemand aan, dan bestaat de kans dat andere kopers mensen zijn waar hij of zij iets mee heeft. Mensen die in een themawijk gaan wonen, kopen in een soort verwachting dat er gelijkgestemden zullen zijn, maar verwachten ook dat de wijk zo zal blijven, sociaal duurzaam zal zijn. Het thema suggereert daarmee een zekere eeuwigheidswaarde.” De thema-

‘Themawijken geven bewoners een gevoel van zekerheid en beslotenheid’ wijk verlost ons dus van sommige onzekerheden die inherent zijn aan de keuze van een huis en woonomgeving - de architectuur en de inrichting spreken ons aan, er woont ‘ons soort mensen’ en over twintig jaar is dat nog steeds het geval. Niet alleen blijven we daarmee gevrijwaard van al te onaangename verrassingen, de woonkeuze sluit beter aan op wie we zijn. Reijndorp: “Themawijken reiken ons een soort identiteit aan. In Rotterdam staat een kashba-achtige buurt met Arabische architectuuraccenten en een mediterrane sfeer.

Zo’n wijk kan een vakantiegevoel oproepen, maar wel bij bewoners die een voorliefde hebben voor stedenreizen, hippe buurtjes met leuke hotelletjes. ‘Ik ben een mediterraan en stedelijk mens’, dat is het verhaal dat die bewoners willen vertellen - die willen niet gezien

28

maart 2012 – naw #43 – Realisme

29

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Professor Arnold Reijndorp, Patricia Blanckenburg en René Kamperman.

worden als mensen die in een Brabants dorp gaan wonen. Je koopt niet zozeer een huis, maar ook het verhaal dat je daarbij wilt vertellen. Themawijken bieden zo eigenlijk de helpende hand in de zoektocht van mensen naar hun identiteit, wat hen onderscheidt en wat hen bindt met anderen.”

Tevredenheid en verbondenheid Als een themawijk zo veel te maken heeft met onze identiteit, dan is het natuurlijk verleidelijk om te denken dat in zo’n wijk bewoners eerder een soort gevoel van gemeenschap krijgen dan in een wijk waar niet het label ‘thema’ aan hangt. Maar is dat ook echt het geval? Volgens René Kamperman is er zeker een relatie. Kamperman is Hoofd Projectmanagement Bouwfonds Ontwikkeling regio NoordWest en bestudeerde in het kader van zijn opleiding Master City Developer hoe de vormgeving en inrichting van een gebied de verbondenheid en tevredenheid van bewoners beïnvloeden. Hij onderzocht de eilanden 1 tot en met 3 van het Hoofddorpse Floriande, een Vinex-wijk die mede door Bouwfonds Ontwikkeling gerealiseerd is. Eiland 1 is een gedegen, functionele Vinex-wijk, Eiland 3 is meer ‘Amerikaans’ van opzet, met brede lanen, eigen parkeerplaatsen en voor elke woning een eigen gevel. Bij

Eiland 2 is een bewuste identiteit gecreëerd van een dorps karakter, wat leidde tot een significant onderscheid: gedifferentieerde woningen in de stijl van de jaren 30, veel pleinen, een dorpse sfeer en straten die bestaan uit klinkers en natuursteen in plaats van betonsteen. De wijk onderscheidt zich echter niet alleen qua uiterlijk van de andere eilanden, er vinden ook beduidend meer gezamenlijke activiteiten plaats, zoals buurtbarbecues, een kerstviering, sportwedstrijden en de sinterklaasintocht. Met www.eiland2.nl heeft de buurt zelfs een eigen website. Hier kunnen bewoners onder meer het laatste nieuws vinden, welke activiteiten wanneer plaatsvinden, er is een forum en er staan foto’s op van buurtevenementen. Kortom: de buurt als dorp. Een van Kampermans conclusies luidt dan ook dat vergeleken met de bewoners van de overige eilanden, de bewoners van Eiland 2 meer tevreden zijn over en zich meer verbonden voelen met hun wijk.

Kamperman: “Eiland 2 heeft een dorps karakter. Uit het onderzoekt blijkt dat de bewoners relatief meer aandacht voor hun omgeving hebben. Als voorbeelden werden in het onderzoek sneeuwruimen en rommel van straat opruimen gebruikt. Dat bleek op Eiland 2 als vanzelfsprekend te worden gedaan.

Daarnaast houden de bewoners hier bij het onder-

houd en de aankleding van hun woning sterk rekening met de stijl van de omgeving en houden ze vast aan de kleuren die bij die omgeving passen. Kennelijk geeft de investering in de architectuur en openbare ruimte de mensen aanleiding om dat in stand te houden en ervoor te zorgen. Dat is op Eiland 2 veel sterker dan op de andere eilanden. En hoewel er tussen de eilanden op woningniveau geen verschillen zijn in tevredenheid, zouden de bewoners van de andere eilanden, als ze de keuze hadden, vaker voor Eiland 2 kiezen. Mensen zijn er tevredener, er is meer verbondenheid, meer aandacht voor de omgeving en de kans op verloedering is er kleiner.”

Hechte gemeenschap Kampermans conclusies zijn in lijn met wat de bewoners zelf ervaren. Patricia Blanckenburg is eilandbewoner van het eerste uur en zit sinds vier jaar in de feestcommissie van Eiland 2. Ze is opgegroeid in de Haarlemse Leidsebuurt en daarom houdt ze van het buurtachtige karakter van de wijk, iets wat volgens haar alles te maken heeft met hoe de woningen zijn gebouwd: divers en in traditionele stijl. De Hoofddorpse nieuwbouw kan haar niet bekoren, voor Eiland 2 ligt dat anders. Maar wat volgens Blanckenburg Eiland 2 ook bijzonder maakt, is de gemeenschap zelf:

‘De investering in de architectuur en openbare ruimte geeft de mensen aanleiding daar goed voor te zorgen’ “Het is een hechte gemeenschap waar mensen elkaar gemakkelijk ontmoeten en waar je goed met je buren communiceert. Er zijn veel jonge gezinnen waarvan de kinderen, ongeacht of ze in de duurdere of de minder dure huizen wonen, bij elkaar over de vloer komen of elkaar in een van de drie speeltuinen ontmoeten.

En als ouder kom je dan ook weer met andere ouders in contact.”

Thematisch bouwen leidt echter niet automatisch tot meer gemeenschapszin. Laat staan tot het ontstaan van een community. Reijndorp: “Mensen kunnen een bepaalde leefstijl delen, maar dat hoeft niet per se in een ruimtelijke setting neer te slaan. Een themawijk is niet per defi nitie een community. De wijk Brande-

30

maart 2012 – naw #43 – Realisme

31

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Je koopt niet alleen een huis, maar ook het verhaal dat je daarbij wilt vertellen’

Haverleij, Den Bosch

Bewoners in hun burcht Stadssocioloog Arnold Reijndorp over het community-gevoel in Haverleij: “Een geval apart. Het thema kastelen is op verschillende manieren uitgewerkt. Bij Haverleij is geconcentreerd gebouwd met de bedoeling dat er veel mooie open ruimte zou overblijven. Ik had echter verwacht dat het meer

parkachtig zou zijn, iets waarvoor mensen graag hun kasteel uit zouden komen om er te vertoeven. Maar misschien moet dat nog komen. In Haverleij heb je sterker dan in Brandevoort het gevoel te gast te zijn, omdat het duidelijk meer de ruimte is van de bewoners.”

voort in Helmond wekt de suggestie een gezellig Brabants stadje te zijn – het idee spreekt aan, maar het is niet gezegd dat de mensen ook zo zijn. Het feit dat mensen iets met een wijk hebben wil niet zeggen dat ze iets met elkaar hebben, maar dat ze het leuk vinden er te wonen, er trots op zijn en een verhaal kunnen vertellen. In een community hebben mensen een veel hechtere sociale band met elkaar. Dat heeft niet alleen met woonomgeving te maken, maar ook met gedeelde interesses, een gedeelde leefstijl en een gedeelde taak om dingen te onderhouden. Wat dat betreft zijn de seniorencommunity’s in de VS meer community’s dan wat we hier in Nederland hebben.”

Thematisering als trend?

Toch lijkt een thema wel tot een hogere tevredenheid onder bewoners te leiden. Betekent dit dat we in de toekomst allemaal in themawijken gaan wonen?

Kamperman: “Je moet oppassen om themawijken als de oplossing te zien. De ingrediënten zijn er om mensen bij elkaar te brengen en aandacht voor elkaar te laten hebben, maar het is niet gezegd dat themawijken per defi nitie tot een betere sociale structuur leiden. Thematisering is niet de enige manier van werken. Ik denk dat we onze wijken al een heel stuk kunnen verbeteren wanneer we de bestaande kennis

uit andere vakgebieden meer zouden toepassen. Wat dat betreft ligt het primaat nog steeds te veel bij stedenbouwkundigen en architecten.” Reijndorp: “Ontwikkelaars zouden meer moeten en kunnen inspelen op de groeiende behoefte aan collectief opdrachtgeverschap. Ze zouden grond, hun kennis en hun ervaring in bouwen en ontwikkelen kunnen aanbieden.

Woningcorporaties experimenteren daar al mee en gaan directer met groepen aan de slag. Het bouwen voor een anonieme koper ging altijd goed, maar door de crisis zullen ontwikkelaars zich moeten oriënteren op een andere manier van werken. Themawijken zijn nu gebaseerd op leefstijlonderzoek, dat een poging doet greep te krijgen op dat schimmige begrip identiteit. Een volgende stap is dan dat je met mensen zelf aan de gang gaat. Want er zijn steeds meer mensen die het een interessante gedachte vinden om zelf iets op te zetten.”

Brandevoort, Helmond

Brabantse gezelligheid Stadssocioloog Arnold Reijndorp over het community-gevoel in Brandevoort: “Helmond had een imagoprobleem en men heeft toen besloten een wijk neer te zetten waardoor mensen het idee hebben: dit is geen vervallen industriestad, maar een mooi Brabants stadje. Dat heeft gewerkt, mensen geloven erin, hebben daar gekocht en vinden het mooi. De wijk is in historiserende bouw opgetrokken.

Zo is de stadskern De Veste aangelegd in de stijl van een 17e-eeuws Brabants vestingstadje, compleet met herenhuizen en grachten. Brandevoort is geslaagd in zijn opzet. Mensen wonen er prettig, gaan prettig met elkaar om en hebben geen spijt van hun keuze.”

32

maart 2012 – naw #43 – Realisme

33

Wonen in de toekomst Met een uitgebreid woningmarktonderzoek in de Brabantse regio Uden-Veghel brachten Bouwfonds Ontwikkeling en de lokale Rabobank de regionale woonwensen in kaart. De wethouders ruimtelijke ordening van de gemeenten Uden en Veghel kiezen hun toekomstscenario. ‘We sturen nu meer op kwaliteit dan op kwantiteit.’ tekst: Maaike de Hon fotografie: Hans van den Heuvel

E

en indrukwekkende rij industriële gebouwen – wie langs de Zuid-Willemsvaart Veghel binnenrijdt, denkt niet als eerste aan groen en landelijk wonen. Van de twee gemeenten die de basis vormen van deze regio, is Veghel dan ook de ‘werkstad’. Jumbo, Sligro, Mars, het zijn maar enkele van de bedrijven die samen voedingsstad Veghel vormen. Maar op de andere vleugel van de vlinder, waarmee wethouder Jan van Burgsteden zijn gemeente vergelijkt, is er wel degelijk sprake van een typisch Brabantse gemeente omringd door een groen buitengebied.

Tevreden in Veghel In zijn kamer in het stadhuis legt Jan van Burgsteden het Rabobank/Bouwfonds-rapport ‘Onderzoeksresultaten en visie op wonen 2011’ voor zich op tafel. “Dit is een nieuw exemplaar”, vertelt hij. “Het werkexemplaar ligt thuis, want ik gebruik het veel.” Uit het rapport komt onder meer naar voren dat de woningmarkt in de regio Uden-Veghel is afgeremd. Dat staat in schril contrast met het feit dat de regio een stedelijk concentratiegebied is en geacht wordt te groeien. Een van de oorzaken van die achterblijvende groei is dat de inwoners geen goed beeld blijken te hebben van wat ze voor hun huidige huis kunnen krijgen, welke maandlasten er horen bij het huis dat ze ambiëren en wat ze zelf kunnen betalen.

Van Burgsteden: “Dat is wel zorgelijk, want als wat men wenst niet haalbaar blijkt, is de vraag of men een stap terug wil doen of liever blijft zitten waar men zit. Dat laatste is op dit moment aan de hand.”

Die conclusie wordt in het rapport onderstreept doordat 80 tot 90 procent van alle bewoners aangeeft (zeer) tevreden te zijn met de huidige woning. Dat klinkt mooi, maar het gevolg van de irreële inschatting en van de heersende tevredenheid is dat er geen of te weinig goedkope woningen voor starters en/of nieuwkomers vrijkomen en dat een aantal geplande projecten niet of lastig van de grond zal komen door gebrek aan belangstelling.

Starters in Uden In het Udense stadhuis, tegenover het beroemde winkelcentrum van die stad waar binnenkort ook H&M, V&D en La Place hun intrek nemen, vertelt wethouder René Peerenboom ook blij te zijn met het onderzoek van Bouwfonds en de Rabobank. “Bij het opstellen van ons nieuwe volkshuisvestingsbeleid hebben we geput uit deze marktinformatie. Ik vind het in de huidige situatie van groot belang dat we als gemeente daar waar we kunnen, zorgen voor maatwerk. Wij proberen burgers zoveel mogelijk keuzevrijheid te bieden door hen meer inbreng te geven in woningbouwplannen en in het ontwerp van hun eigen woning. Ook zijn we in Uden tot differentiatie van de grondprijs overgegaan. Voorheen hadden wij een standaardprijs voor de hele gemeente. Nu ligt in het dorp Odiliapeel de grondprijs bijvoorbeeld 20 procent lager dan in Uden. Verder hebben we ook in ons woningbouwprogramma gekeken, met het woningmarktonderzoek in de hand: waar zit nou de behoefte en hoe kunnen we het aanbod in onze projecten nog bijsturen? Want waar we voorheen in woningbouwprojecten vooral

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Regio Uden-Veghel.

Uden

Veghel

Zeeland

Boekel

‘Uit het onderzoek blijkt dat we rekening moeten houden met de vergrijzing’ Wethouder Jan van Burgsteden, Veghel

34

maart 2012 – naw #43 – Realisme

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De scenario’s stuurden op kwantiteit, zijn we nu veel meer gaan sturen op kwaliteit. De startersmarkt bijvoorbeeld: wat is een goede plek om voor deze groep te bouwen, wat vinden zij belangrijk? Onze aanpak werkt. Ondanks de crisis realiseren we de afgelopen drie jaar nog steeds 70 procent van onze nieuwbouwopgave.”

Peerenboom noemt de starters niet voor niets: dat is samen met de jonge gezinnen de groep waar zijn gemeente extra op inzet.

“We hebben bijvoorbeeld de starterslening in de lucht gehouden, nadat het rijk en de provincie deze steun terugtrokken. Het is een effectief middel gebleken, want ondanks de crisis zien we dat die starterswoningen goed blijven lopen.”

Ouderen en nieuwkomers

‘Wij hebben de starterslening in de lucht gehouden en dat heeft gewerkt’ Wethouder René Peerenboom, Uden

Waar Uden zich vooral richt op starters en jonge gezinnen, zal Veghel zich wat meer focussen op gezinnen in het algemeen.

Daarnaast wil deze gemeente bijvoorbeeld ook zorgen voor een goed woonklimaat voor ouderen. Van Burgsteden: “Als je kijkt naar demografische ontwikkelingen, de vergrijzing, dan hoef je niet echt hooggeschoold te zijn om door te kunnen berekenen wat dat voor Veghel betekent. Daarom zijn wij aan het kijken hoe je woonzorgcirkels kunt inrichten. We kijken of binnen zo’n cirkel alle zorgvoorzieningen aanwezig zijn en of de woningen eromheen voldoen aan de eisen die de ouder wordende bewoner eraan stelt.”

Een andere groep waar Veghel zich op focust, zijn de arbeidsmigranten. “De inschatting is dat er zo’n 1000 à 1500 mensen uit Oost- en Zuid-Europa hier in Veghel werkzaam zijn. Mij zou het niet verbazen als dat er eerder 2000 tot 3000 zijn. Die zullen niet allemaal hier gaan wonen, maar ik vind dat je erover na moet denken hoe je dat gaat faciliteren als zij dat wel doen. Ik zie dat als een kans. Hoe gaan we deze mensen betaalbare woningen bieden als ze zich hier willen vestigen?”

Voor Van Burgsteden zit de essentie van het onderzoek vooral in de toekomstscenario’s (zie kader). “Als je de nuloptie meetelt, zijn het er vijf”, zegt de Veghelse wethouder. “Maar geen keuze maken, zoals in het nulscenario, is wat mij betreft niet aan de orde. Ik zie het meest in scenario 4: gezamenlijk de bouwplannen naast elkaar leggen en kijken wat er wel en niet doorgaat. Dat zal moeten gebeuren, denk ik.”

Regionaal denken Gedeputeerde van de Provinciale Staten voor ruimtelijke ordening Yves de Boer onderschrijft die visie. Volgens hem is het niet de vraag óf er pijn geleden gaat worden in de regio, maar wie de pijn gaat lijden. “Kijk maar naar Apeldoorn, daar is men nu tegen de lamp gelopen. Ook in de regio Uden-Veghel zal er grond moeten worden afgeboekt. Hoe gaan we dat doen? Daarover moeten we goede afspraken maken. Als Uden en Veghel ieder hun eigen

1. Elke gemeente blijft zelfstandig en is gericht op haar eigen bewoners.

Dit scenario komt tegemoet aan de wens van veel inwoners van de regio in hun eigen gemeente te blijven wonen.

Vraag: Er komen geen bewoners van buitenaf bij. Wat doe je met de overcapaciteit en hoe hou je de voorzieningen op peil?

2. Focus op onderscheid tussen de gemeenten als basis voor het versterken van de aantrekkingskracht voor nieuwe inwoners.

Bijvoorbeeld door Uden in een citycampagne te promoten als woonstad en Veghel als gemeente waar je landelijk kunt wonen vlak bij het werk.

Vragen: Zijn de gemeenten onderling voldoende onderscheidend om nieuwe inwoners aan te trekken? En wat vinden de huidige bewoners ervan als je trajecten initieert om nieuwe bewoners binnen te halen?

3. Gemeenten en marktpartijen werken samen in regionaal verband om nieuwe inwoners aan te trekken.

Als regio naar buiten treden met één uniek woonmilieu: wonen in het groen en toch werk en alle voorzieningen binnen handbereik.

Vragen: Is het bestuurlijk en financieel haalbaar om een dergelijk uniek concept overtuigend in de markt te zetten?

En zijn gemeenten bereid een aantal van hun oorspronkelijke plannen op te geven?

4. Gezamenlijke keuze voor locaties die de huidige bewoners van de regio Uden-Veghel aanspreken.

Alle bouwplannen in de regio naast elkaar leggen en kiezen wat wel en wat niet, met focus op behoud van eigen inwoners.

Vragen: Is dat financieel en bestuurlijk haalbaar? Er zullen plannen geannuleerd moeten worden. Wie beslist?

36

maart 2012 – naw #43 – Realisme

37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Het is beter om je kracht als stedentweeling te benutten en elkaar iets te gunnen’ Gedeputeerde Yves de Boer

‘Dit is echt een onderzoek van de regio geworden’ Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Uden-Veghel initieerden een uitgebreid onderzoek naar de woonbehoefte in de regio. Jessie Wagenaar van Bouwfonds en Lilian Damen van de Rabobank over het hoe en waarom.

gang gaan en de ander lijdzaam laat toekijken of als ze elkaar gaan bestrijden, gaat dat ten koste van de ander. Het is beter om de kracht als stedentweeling te benutten en elkaar iets te gunnen. En vergeet daarbij niet ook de gemeenteraad te leren regionaal te kijken, anders valt op een gegeven moment je gemeente gewoon om. Zelfstandig optrekken, dat kan gewoon niet meer.”

De Boer is sinds anderhalf jaar in functie. Ongeveer tegelijkertijd veranderde de rol van de provincie in de aansturing van de ruimtelijke ordening. Minister Schultz van Haegen heeft de regiefunctie voor het leeuwendeel overgedragen aan de provincies. Behalve via de structuurvisie Brabant kan de provincie via de Verordening ruimte ook vetorecht op de plannen van gemeente en regio’s laten gelden. Een provincie die uit de toren regeert, wil De Boer daarbij absoluut niet zijn. “Vier keer per jaar komen wij met de diverse regio’s bijeen. Dan maken we onder andere afspraken over hoe we de overproductie gaan aanpakken.”

Onderscheid in aanbod Hoewel ook wethouder Peerenboom gelooft in samenwerking, heeft scenario 2 ‘Focus op onderscheid gemeenten als basis voor versterken aantrekkingskracht nieuwe inwoners’ zijn voorkeur.

“Wij doen in regionaal verband wel een aantal zaken samen, maar ik geloof erin onderscheid te houden tussen het woningaanbod in de kernen. Ik kan me namelijk niet voorstellen dat we mensen kunnen verleiden door te zeggen: als u dit type woningen zoekt, moet u naar plaats B gaan en als u dat type zoekt dan moet u naar plaats A. Ik denk dat onze inwoners erg plaatsgebonden zijn – dat kwam trouwens ook uit het onderzoek naar voren.”

Waarom dit onderzoek?

Jessie Wagenaar: “Onze beide organisaties zijn sterk lokaal verankerd en betrokken bij de woningmarkt. Uit eerder onderzoek van de Rabobank naar de economische situatie in dit gebied kwam wonen naar voren als een belangrijke pijler van de economie. Wij wilden daar een visie op ontwikkelen, maar niet zonder eerst de feiten te kennen. Daarom hebben we dit uitgebreide, onafhankelijke onderzoek gedaan waarin de bewoners en de professionals in de woningmarkt centraal staan.”

Hoe ging dat in zijn werk?

Lilian Damen: “We hebben betrokken professionals uit alle richtingen, van makelaars en woningbouwcoöperaties tot het plaatselijke ziekenhuis, gevraagd wat zij belangrijke thema’s vonden op de woningmarkt. Met deskresearch is vervolgens de woningmarkt cijfermatig in beeld gebracht. Een stratologisch

onderzoek heeft het DNA van de wijken gevangen en uiteindelijk hebben we een uitgebreid consumentenonderzoek gedaan, bestaande uit een tweetal paneldiscussies en een grootschalige enquête. Wat ik er mooi aan vind, is dat het na aanvankelijke terughoudendheid – waarom doen Bouwfonds en de Rabobank dit? – uiteindelijk echt een onderzoek van de regio is geworden.”

Wat zijn de uitkomsten?

Lilian Damen: “Het feit dat de regio is uitgeroepen tot stedelijk concentratiegebied wordt door de bewoners niet zo beleefd. Zij blijven het liefst in hun eigen gemeente wonen. Wat we ook zagen, is dat mensen heel irreële verwachtingen hebben met betrekking tot de maandlasten en de vraagprijs, zowel voor aanals verkoop van een huis. Mensen schatten de waarde van hun woning te hoog in. Ook lijkt het erop dat mensen hun leencapaciteit te hoog inschatten.

Tegelijk verwachten ze aan maandlasten voor een nieuwe hypotheek veel minder kwijt te zijn dan werkelijk het geval is.”

Jessie Wagenaar: “Een andere uitkomst was dat ruim 80 procent van de bewoners aangaf heel prettig te wonen. Dat is een ongelooflijk hoog percentage. Daardoor ontbreekt wel de prikkel voor de

mensen om te verhuizen. Al met al leidt dit tot een sterk afgeremde woningmarkt, want mensen blijven wonen waar ze wonen. Voor starters is er daardoor geen uitzicht op een betaalbare woning.”

Lilian Damen: “Je ziet dan ook dat er de afgelopen tien jaar nauwelijks sprake is van groei in de regio, behalve dan door natuurlijke aanwas, terwijl de plannen daar wel op zijn geënt.”

Hoe nu verder?

Jessie Wagenaar: “Wij willen niet op de stoel van de beleidsmakers gaan zitten.

Daarom hebben we vier mogelijke scenario’s geschetst. Daarbij spelen twee vragen een sleutelrol: 1) richt je je op nieuwe inwoners of op het behoud van je eigen bewoners en 2) opereer je als solitaire gemeente of als regio?”

Lilian Damen: “De ideale oplossing hebben wij niet, maar gelukkig merken we dat het onderzoek discussie losmaakt.

We worden regelmatig uitgenodigd om lezingen hierover te geven en daar zeggen we uiteraard graag ‘ja’ tegen.”

Het onderzoek is uitgevoerd door Bouwfonds Ontwikkeling (Marktonderzoek i.s.m. regionale marketingmanager), USP Marketing Consultancy en Pim van den Berg Perspectives.

38

maart 2012 – naw #43 – Realisme

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Met de groene opties willen we de koper helpen zelf duurzame keuzes te maken’

tekst: Rudolf Kleijn

Vaat Dankzij een hot-fill aansluiting krijgen wasmachine of vaatwasser water aangevoerd dat al verwarmd is (door verwarmingsinstallatie of zonnecollector). Dit scheelt tientallen euro’s per jaar.

Cool

Groen comfort Een dakkapel, een uitbouw – kopers weten dat ze bij hun nieuwbouwwoning extra opties kunnen kiezen. Minder bekend is dat er ook veel opties zijn die goed zijn voor het milieu én voor de portemonnee. En die bovendien extra comfort brengen.

Dankzij het gebruik van zonwering valt er minder fel zonlicht in huis en blijft de binnentemperatuur ’s zomers aangenaam. En is dus minder energie nodig voor koeling of airconditioning.

Droog Met een extra gasaansluitpunt en dakdoorvoer is het mogelijk een gasgestookte wasdroger op zolder te plaatsen.

Daarin is de was niet alleen sneller droog, het energieverbruik is ook lager.

En... gas is goedkoper dan stroom.

Maatwerk De temperatuur is in iedere kamer apart te regelen, door een individuele warmteregeling per vertrek. Zo worden ongebruikte kamers niet onnodig verwarmd.

Terug Het verwarmen van douchewater beslaat een groot deel van het energieverbruik in huis. Met een douchewarmtewisselaar in de afvoer is een groot deel van de restwarmte van douche- of badwater terug te winnen en weer te gebruiken om water voor de boiler op te warmen. Dat bespaart tot 150 kuub gas per jaar.

Veilig Dankzij een bewegingsschakelaar brandt verlichting binnen en buiten alleen als dat nodig is. Dat bespaart energie en geld. En het draagt bij aan de veiligheid om het huis.

40

maart 2012 – naw #43 – Realisme

41

‘Hiermee kunnen kopers zich voorbereiden op de toekomst’

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Uiteindelijk gaat het om maatwerk’ Bas van de Griendt is als milieumanager van Bouwfonds Ontwikkeling nauw betrokken bij de totstandkoming van groene opties. Hoe belangrijk zijn deze opties?

Zon Hot De zon verwarmt het water dat naar de boiler gaat alvast. Zo bespaart de zonnecollector met boiler tot wel 200 kuub gas per jaar. In combinatie met een 'hot-fill'-aansluiting kan dat nog verder oplopen.

Met zonnecellen op het dak of aan de gevel wekt een huis zijn eigen elektriciteit op. Dat is goed voor het milieu en voor de portemonnee van de bewoner, die een deel van de stroom direct in huis gebruikt en de rest teruglevert aan het elektriciteitsnet.

Bas van de Griendt: “Niet iedereen realiseert zich dat een nieuwbouwwoning al enorm duurzaam is. Iedere woning die wij ontwikkelen is optimaal geïsoleerd en bijzonder energiearm. Een nieuwbouwwoning gebruikte 35 jaar geleden meer dan 3000 kuub gas per jaar. Nu is dat 750 kuub en binnen nu en 3 jaar wordt ook dat weer gehalveerd. Nieuwbouwwoningen zijn zo zuinig dat ze een speciaal energielabel krijgen: A++. Toch kan er nog meer gebeuren en daar komt de koper zelf in beeld. Met de groene opties willen we kopers helpen verder te gaan en zelf keuzes te maken. We laten zien wat de mogelijkheden zijn. In het boekje 'Aangenaam duurzaam' vinden kopers de opties die van toepassing zijn op het huis van hun keuze. Geïllustreerd, met een beschrijving en de voordelen. Doordat het losbladig is, kunnen we het boekje

later ook uitbreiden met nieuwe opties.

De eerste reacties zijn positief. Uit de markt, maar ook van duurzaamheidsorganisaties zoals Urgenda.”

Toekomstvoorbereid Van de Griendt legt uit dat het in sommige gevallen loont om te wachten met investeren in groene opties, maar dan is het wel belangrijk nu alle mogelijkheden open te houden. “Wachten kan lonen omdat de prijzen van gas en stroom nu nog te laag zijn. Door stijgende energieprijzen en geleidelijke prijsdaling van zonnecellen, zonneboilers en warmtepompen, kan het aantrekkelijker zijn die later te kopen. Bouwfonds Ontwikkeling speelt daarop in met de ontwikkeling van 'toekomstvoorbereide woningen'.

Die hebben nu al voorzieningen om later zonder rompslomp of verbouwingen bijvoorbeeld zonnecellen te installeren. De woningen die wij nu in de Wageningse wijk Kortenoord realiseren en de woningen die we voor Surfplas in Goirle ontwikkelen, zijn al toekomstvoorbereid.

Dat betekent dat ze tot in lengte van

jaren up-to-date blijven, omdat ze steeds verder verduurzaamd kunnen worden.”

De groene-optielijst bevat niet alleen maar droge technische zaken. Van de Griendt: “Op de lijst staan ook vogelhuisjes, of een vogelvide onder de dakpannen, voor mussen. Goed voor de vogels en voor de leefbaarheid van de wijk. De mogelijkheden zijn eindeloos. Uiteindelijk gaat het om maatwerk. Dat gaat heel goed samen met duurzaamheid.”

Nestkast Het gaat niet goed met de huismus in Nederland. Dat komt onder andere door gebrek aan nestmogelijkheden. Een oplossing daarvoor: een nestkast aan de muur of een vogelvide onder de dakpannen.

Tips voor groener wonen

Gratis Zacht Een waterontharder haalt kalk uit het leidingwater. Het water voelt niet alleen zachter aan, maar kalkarm water geeft wasmachine en afwasmachine een langere levensduur. Het geeft bovendien minder aanslag in badkamer en toilet.

Regenwater dat is opgevangen in deze regenton met vulautomaat en overloop is prima te gebruiken voor de tuin of om de auto te wassen. Regenwater is schoon en bevat nauwelijks kalk. En: het is gratis.

Vlinders Bij woningen met een groen dak bloeien meer planten en komen meer vogels en vlinders voor. De plantengroei zorgt bovendien voor warmte-isolatie en geluidswering, neemt regenwater op en verdampt dat ook weer gemakkelijk.

Comfort Bij traditionele installaties wordt het water tot soms wel 90 graden verwarmd.

Bij lagetemperatuurvloerverwarming verwarmt de installatie het water tot 55 graden. Dat ziet u terug op uw energierekening. Het huis wordt gelijkmatig warm en er zijn geen radiatoren nodig, waardoor het gebruiksoppervlak toeneemt.

Rijden!

Met de opkomst van elektrische auto's en plug-inhybrides groeit ook de vraag naar oplaadpunten. Met een eigen geschikt oplaadpunt voor fiets of auto laadt u de accu's van uw elektrische vervoermiddel ‘s nachts op tegen laag tarief.

Bouwfonds Ontwikkeling heeft het initiatief genomen voor het internetplatform groenpluswonen.nl.

Hier vindt de bezoeker allerhande tips om minder energie te verbruiken. De tips zijn afkomstig van Bouwfonds Ontwikkeling, maar vooral ook van bezoekers van de site. Voor en door woonconsumenten, zo is de bedoeling. De site is overzichtelijk, alle ruimtes in en om huis komen aan bod. Ook zijn er blogs te vinden over groen wonen.

42

maart 2012 – naw #43 – Realisme

Leven... ... in en om City Campus Max, Utrecht Studenten willen zelfstandig wonen én dicht bij het centrum, zo bleek uit onderzoek van Bouwfonds en Rabobank. Ook voorzieningen als een sportschool, restaurant of winkels zoeken ze vlak bij huis. En natuurlijk moet die woonruimte betaalbaar zijn. Met die wensen voor ogen ontwikkelden Bouwfonds en Rabobank dit unieke, beeldbepalende complex. De Stichting Studenten Huisvesting Utrecht (SSH Utrecht) kocht 728 appartementen voor de verhuur. De overige 261 appartementen werden aan individuele kopers verkocht. Op de 7e verdieping zijn 11 appartementen ingericht voor een kleinschalige woonvorm voor jongvolwassenen. Woningcorporatie SSH Utrecht verhuurt deze etage aan Stichting Exploitatie MAX (De STEM), een initiatief van ouders van kinderen die gemiddeld tot hoog intelligent zijn en een stoornis in het autistisch spectrum hebben.

43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

City Campus MAX - Merwedekanaalzone, Europaplein, Utrecht.

- Architect: Klunder Architecten Rotterdam.

- 989 een- en tweekamerappartementen voor studenten en net afgestudeerden; 717 huur plus 11 voor De STEM en 261 koop.

- 2700 tot 3000 m2 commerciële ruimte - Samenwerking Bouwfonds Ontwikkeling, Bouwfonds Reim (Koopgarant), BAM Woningbouw en woningcorporaties SSH Utrecht, Bo-EX en Rabobank Utrecht.

- www.citycampusmax.nl.

44

maart 2012 – naw #43

45

tekst: Raquel Mourik

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

Bouwfonds is een grote speler in de stad Utrecht. Maar Bouwfonds kan ook niet zonder Utrecht. Die conclusie heeft de kersverse wethouder Gilbert Isabella – nu vier maanden in functie – al getrokken.

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Partner: Gilbert Isabella Nieuw project: Star-Live in Düsseldorf Terugblik: Langerak Bijzonder gebouw: herenhuizen in Vught Henriëtte Prast: een woning kopen

De eerste ontmoeting: “Bouwfonds en Utrecht zijn belangrijk voor elkaar. Dat zie je ook terug in onze relatie, die doorgaans goed te noemen is. Als nieuwe wethouder merk ik wel dat er een gezonde spanning heerst tussen wat een ontwikkelaar wil en waar we als gemeente voor staan. Het is goed dat we oog hebben voor elkaars positie daarin. De omgang is prettig en zeer constructief.”

Nadere kennismaking: “Tijdens de Vinex-experience, een fiets- en wandeltocht georganiseerd door de bewoners van Leidsche Rijn, werd ik gekoppeld aan ontwikkelingsmanager Edward Zevenbergen.

Ik kende hem toen nog niet, maar we hebben samen achter de kinderwagen door Leidsche Rijn gewandeld. Hij heeft alle projecten aangewezen die Bouwfonds heeft ontwikkeld. Dat gaf een goede indruk van wat Bouwfonds daar heeft gerealiseerd.”

Voor de toekomst: “We weten elkaar te vinden. Als college oriënteren wij ons nu bijvoorbeeld op hoe onze nieuwe strategie voor de ruimte eruit moet zien. We hebben Bouwfonds uitgenodigd om daarover te komen praten. Daar doen ze dan ook helemaal aan mee.

Ik hoop dat Bouwfonds mee wil blijven kijken naar de integrale gebiedsontwikkeling. Ik weet, binnenstedelijk bouwen is lastig. Het zijn vaak kleinere projecten, met specifieke randvoorwaarden, omdat er nu eenmaal al gebouwen staan en mensen wonen. Met Parkhaven heeft Bouwfonds een mooi binnenstedelijk project gerealiseerd. Het project is van hoogwaardige kwaliteit en nu al zeer populair.”

‘Er is een gezonde spanning tussen ontwikkelaar en gemeente’

fotografie: Anneke Hymmen

maart 2012 – naw #43

47

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

Star-Live in Düsseldorf

Leven tussen kantoren een binnentuin. De appartementen zijn vanzelfsprekend volgens moderne standaards gebouwd en hebben een laag energieverbruik. De raampartijen lopen van het plafond tot de grond. Mede daarom is gekozen voor vloerverwarming. De afwezigheid van radiatoren in de appartementen biedt de bewoners meer keuzemogelijkheden voor de inrichting.

Geschiedenis: Franz-Josef Lickteig, directeur Bouwfonds Immobilienentwicklung: “In dit deel van Düsseldorf vind je voornamelijk bedrijven. Na kantoortijden was het hier uitgestorven. Dit project was er deels op gericht de omgeving te verlevendigen. Andere belangrijke reden om juist hier te bouwen is de wens wonen en werken bij elkaar te brengen. Hiermee kun je op den duur het woonwerkverkeer terugbrengen. Een aantal mensen dat in Star-Live woont, werkt inderdaad ook in de directe omgeving.”

Bijzonder: De grote belangstelling voor Star-Live heeft geleid tot meer gelijksoortige projecten. Zo heeft winkelgebied Düsseldorf Bilk ook een woonfunctie gekregen en op dit moment wordt elders in de stad gewerkt aan een project met 150 appartementen. Ook in Frankfurt is besloten om woningen te bouwen in de binnenstad en het kantoorgebied. Daar zijn appartementen ingericht boven op kantoorgebouwen en worden er woningen en kantoorpanden naast elkaar gebouwd op een perceel.

Na kantooruren was het maar een stille boel in Lörick, Düsseldorf. Totdat men besloot hier het appartementencomplex Star-Live te bouwen. De verkoop van de 34 appartementen liep zo goed, dat besloten werd meer woningen tussen kantoorgebouwen neer te zetten.

Naam: Star-Live Waar: Düsseldorf, Lörick

Wat: 34 appartementen met 2 tot 4 kamers, geschikt voor singles en stellen. In totaal gaat het om 4.000 m2 woonoppervlak.

Karakter: Star-Live is aan de buitenzijde deels afgewerkt met houtelementen. Het gebouw wijkt daardoor niet alleen sterk af van de omliggende kantoorgebouwen, maar krijgt ook een bijna vakantieachtige uitstraling. Dat wordt versterkt door de aanwezigheid van balkons, dakterrassen en

Omgeving: Star-Live bevindt zich op een steenworp afstand van een populair recreatiegebied. De bewoners zijn mensen die van het buitenleven genieten. Mede daarom is er extra aandacht besteed aan de buitenruimtes. Een aantal bewoners beschikt over een dakterras, bewoners op de begane grond hebben een bescheiden tuin. De binnentuin is voor alle bewoners toegankelijk.

Projectontwikkelaars: Bouwfonds Immobilienentwicklung GmbH Oplevering: 2007 Aantal woningen: 34 appartementen

fotografie: Peter van Breukelen

46

Langerak Met de bouw van Langerak werd 16 jaar geleden de eerste steen gelegd voor Leidsche Rijn. Ontwikkelingsmanager Edward Zevenbergen was erbij toen deze wijk met moderne woningen en intieme hofjes vorm kreeg.

Edward Zevenbergen, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Midden, ging terug naar Langerak, de eerste wijk van Leidsche Rijn.

1988

H

et plan toen: Het stedenbouwkundige plan voor Langerak is gebaseerd op de oorspronkelijke structuur van het slagenlandschap.

Dat betekent dat naast elkaar gelegen open en bebouwde stroken elkaar afwisselen. Elke bebouwde ‘scherf’ kreeg zijn eigen identiteit. Zo ontstond een combinatie van moderne architectuur en intieme hofjes. In totaal zijn in Langerak 1630 woningen gebouwd, de meeste grondgebonden, maar ook gestapeld.

Edward Zevenbergen: “Langerak was voor het Utrechtse deel van Leidsche Rijn het eerste deelplan. Er is fl ink uitgepakt om deze wijk op de kaart te zetten. Zo werden de singels afgewerkt met basaltblokken en vind je er rijk ontworpen bruggen met rvs armleuningen.”

Het plan nu: Edward Zevenbergen: “Het is een geslaagde en sociaal goed werkende wijk geworden. Mooi om te zien is dat de bewoners elkaar hebben gevonden door de hoven die zijn gecreëerd door Mecanoo Architecten.

Het verloop in Langerak is laag. De woningen grenzen aan de achterzijde direct aan het openbaar gebied. Aan de gemeenschappelijke binnenhoven ligt de gebruikstuin. Om de bewoners de nodige privacy te gunnen, hebben we poorten en belinstallaties mee-ontworpen. In je voortuin heb je dus eigenlijk een tweede voordeur.” Ook de appartementen die werden ontworpen door Sluymer en Van Leeuwen hebben de tand des tijds doorstaan. “De kwaliteit van toen is helemaal overeind gebleven. Architectonisch is het een prachtig blok, ook hier rond een gezamenlijke hof.”

2012

48

maart 2012 – naw #43

49

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Stadhouderspark, Vught

Kleuren van de natuur In de herfst nemen de bomen van Stadhouderspark de kleuren aan van de halfvrijstaande herenhuizen in Dorpsrand. Die zijn namelijk bedekt met veelkleurige leisteen. Ook in andere opzichten zijn dit bijzondere woningen.

‘Leisteen is duurzaam en het geeft een prachtig kleurenspel als de zon erop schijnt’

Projectdetails Naam: Stadhouderspark (Vught-Noord).

Wat: Tien halfvrijstaande herenhuizen in twee typen.

Architect: Drost + van Veen architecten.

Prijzen: Vanaf 665.000 euro v.o.n.

Doelgroep: Gezinnen.

Oplevering: Vier woningen zijn december jl. opgeleverd.

De overige zes zijn momenteel in verkoop. www.stadhouderspark.nl

illustratie: Agnes Kappert

H

armonie was een van de kernwoorden voor de ontwikkeling van de halfvrijstaande herenhuizen van Dorpsrand, het meest luxueuze deel van Stadhouderspark in Vught-Noord. Die harmonie is er gekomen. Toch zijn deze herenhuizen geen woningen waaraan je ongemerkt voorbijloopt. Dat is vooral te danken aan de bijzondere architectuur. Op het eerste gezicht oogt de tweekapper als een enkele woning. Het strakke blok wordt afgesneden door een sterk hellend dak. Aan de buitenzijde bestaat de woning voor twee derde uit veelkleurig leisteen, als een boom in herfstkleuren.

Bos en hei Locatiemanager Marc Rijs van Bouwfonds: “Voor het materiaal in dit gebied zijn we uitgegaan van drie typen: zand, schors en riet. Bij deze woningen hebben we gekozen voor leisteen, dat aansluit bij zand. Leisteen is puur, duurzaam en het geeft een prachtig kleurenspel als de zon erop schijnt.” De natuurlijke materialen sluiten mooi aan bij het bestaande groen waartussen de woningen op speelse wijze zijn neergezet. Vroeger was dit deel van Stadhouderspark een bosgebied dat deels bij het kazerneterrein hoorde en deels bij de aangrenzende Vughtse Heide. De woningen hier hebben dan ook uitzicht

over die heide. Bij het bouwrijp maken zijn zoveel mogelijk bomen behouden gebleven. Deze volwassen bomen dragen sterk bij aan de rijke omgeving van Dorpsrand.

Buiten komt binnen Bij het herenhuis kunnen bewoners de keuken of de woonkamer aan de voorzijde laten bouwen. De achterkant heeft grote ramen tot aan de vloer, zodat de bewoners volop kunnen genieten van het groen om hen heen. Op de eerste verdieping liggen vier grote slaapkamers. Deze ogen extra groot door de raampartij die vanuit dat gevelvlak doorloopt in het diagonale dak. Zo komt buiten nóg meer binnen. In het Stadhouderspark zullen op termijn in totaal zo’n 650 woningen worden gebouwd. In het eerste plandeel – waar Dorpsrand deel van uitmaakt – zijn zo’n 200 woningen gepland.

50

maart 2012 – naw #43

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

‘Stenen kun je niet over de balk smijten’ De waarde van een huis, bekeken vanuit het gezichtspunt van de emotie-economie Toen ik vanwege privéomstandigheden – een echtscheiding – op zoek moest naar een eigen huis, kreeg ik het niet gemakkelijk. Mijn omgeving vond dat ik eerst financiële zekerheid moest hebben. Dat advies sloeg ik natuurlijk in de wind. Mijn nieuwe leven moest zo snel mogelijk beginnen! Gelukkig maar dat ik eigenwijs was, want de aanschaf van mijn appartement in Amsterdam is een van mijn beste besluiten ooit. Ik stapte met mijn makelaar, een vriend, naar binnen en zei, goed verstaanbaar voor de eigenaar: ‘Dit wil ik!’ De makelaar dwong me er een nachtje over te slapen, maar de eerstvolgende werkdag was het van mij!

Elke dag dat ik de deur uitstap, voelt het alsof ik met vakantie ben in een mooie buitenlandse stad. Elke keer dat ik thuiskom, maakt mijn hart een sprongetje van geluk.

Niet alleen bij de aankoop, ook bij de financiering heb ik me niets aangetrokken van het ‘rationele boekje’. Tussen het tekenen van het voorlopig koopcontract en de datum van levering zaten zes, zeven weken. Ik had geen ontbindende voorwaarden opgenomen.

En de grote banken eisten zoveel informatie uit het verleden dat ik nooit op tijd zou zijn. Vreemd, want wat heeft de bank aan belastingaangiftes van de afgelopen vijf jaar? Ik had immers een vaste aanstelling bij De Nederlandsche Bank!

Min of meer per ongeluk klikte ik op Funda een link aan en kort daarop kreeg ik een tussenpersoon aan de lijn. Dat was niet mijn bedoeling, maar hij zou mijn redding worden.

De door de tussenpersoon geregelde tophypotheek heb ik inmiddels voor vier vijfde afgelost. Ook dat is tegen alle regels van de persoonlijke fi nanciële planning in. Ja, ik mis hypotheekrenteaftrek. Maar daar staat tegenover dat ik inmiddels zulke

Profiel

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving.

lage woonlasten heb dat ik ook bij tegenvallers in mijn droomhuis kan blijven wonen. Mijn appartement kost me nu minder dan de kamers van mijn twee studerende dochters. Ik ben niet de slaaf van mijn woonlasten en heb dus ontslag kunnen nemen omdat ik voor mezelf wilde beginnen. En wie doet mijn administratie? De tussenpersoon, die ik volledig vertrouw en die inmiddels ook eigen baas is.

Hoe kijkt mijn vakgebied, de gedragseconomie, tegen wonen aan? Twee belangrijke inzichten. Het eerste: wie, zoals ik, moeite heeft om de hand op de knip te houden, doet er goed aan om relatief duur te wonen, maar veel af te lossen. Stenen kun je, anders dan spaargeld, niet over de balk smijten. Datzelfde geldt voor wie liever niet gokt op de beurs. Is aflossen dan niet te veel eieren in een mandje? Zou je je risico niet moeten spreiden? Nee! Een eigen huis is een asset. Toekomstige woonlasten zijn een liability. Daalt de waarde van de asset, dan neemt ook de liability af. Veiliger kan niet!

Henriëtte Prast

‘Wie moeite heeft de hand op de knip te houden, doet er goed aan om relatief duur te wonen’

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling.

Dit magazine is met zorg samengesteld.

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen tel. 045 560 70 00 fax 045 571 75 41 e info@nouville.nl www.nouville.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de fi nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: PotatoPixels Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 15, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Dinsdagavond 18.00 uur in Kasteel Beeckendael in Den Bosch Marjon Sijstermans (44, groepsleider basisschool) is zo’n vrouw die meerdere dingen tegelijk doet. Dus dirigeert ze manlief Frank (46, projectleider voor een baggerbedrijf) met een Indiaas recept naar de keuken terwijl ze haar drie poezen aait en tegelijkertijd met haar neus in de studieboeken zit. Koen (zoon van 17) kijkt vanaf de trap naar de culinaire verrich-

tingen van zijn vader, maar dochter Frederique heeft meer oog voor de laptop van haar moeder. Vanavond wordt er Chicken Moghal gegeten.

Het Indiase gerecht is een primeur in de Sijstermans-keuken. Het staat op het menu dankzij de rondreis die het gezin de afgelopen maand heeft gemaakt door de Indiase provincie Rhadjastan. Ondanks de Hollandse kou is de familie blij om weer thuis te zijn en genieten ze van het huis en de enorme open woonkeuken. Ze zijn een jaar geleden in Beeckendael

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

komen wonen, een van de kastelen in Haverleij. Die nieuwe Bossche wijk mag dan op een steenworp afstand liggen van hun oude huis in Engelen, voor hun gevoel wonen ze aan de andere kant van de wereld. Niet zo vreemd met expats uit Libanon, Italië, Bulgarije en Indonesië als naaste buren. In de zomer wordt er soms met de hele buurt gekookt en gedronken en geurt de binnenplaats van Beeckendael naar Hollandse en exotische keukens. Maar zover is het nog niet, vanavond eten ze met elkaar. Thuis.