NAW#46 februari 2013

februari 2013 #46

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Juist nu: ruimtelijke kwaliteit Een kijkje op de Bouwfonds-tekentafel Dit vinden bewoners belangrijk in hun wijk

inhoud

Voorwoord

februari 2013 – naw #46

Rubriek: Inspiratie

ruimte: California Park in Cannes 6onderzoek: woonsmaak? 7nieuw project: harmonie in de Rijswijkse Schoolstraat 8mijn moment: Locatiemanager Rick Gijzen 10 kunst: twee unieke collecties samen in Habita(n)t 12kort nieuws met o.a.: ontwikkelen aan de kust, de Bloemendaler Polder, Romeins wonen in Porta de Geer en het nieuwe Cultuurkwartier in Sneek 14detail: vertrouwd Haags aan de Nieuwe Beeklaan 4

fotografie: Maurits Giesen

Kwaliteit In deze editie van NAW kijken we over de crisis heen, waarmee we de lastige marktomstandigheden niet willen ontkennen. We zien de toekomst namelijk met vertrouwen tegemoet: Bouwfonds Ontwikkeling is ervan overtuigd dat de vraag naar koopwoningen op termijn weer aantrekt. Er is een latente, maar aantoonbare duurzame behoefte aan goede woningen in een prettige woonomgeving.

We weten niet precies wanneer de omslag komt. Dat het zal gebeuren, staat gezien de demografische ontwikkelingen vast. Ons beleid is gericht op een omslag eind 2014 of begin 2015. De vraag naar kwaliteit is op dat moment onverminderd groot, of misschien nog groter dan ooit. Kopers stellen hoge eisen aan hun woning en hun woonomgeving.

De behoefte aan betaalbare ruimtelijke kwaliteit zal alleen nog maar groter worden en wordt de sleutel naar commercieel succes.

Thema: Ruimtelijke kwaliteit

16

22

24

De X-factor

Dit is kwaliteit

Hier begint het

Bewoners uit 3 verschillende woon­ gebieden. Wat was voor hen de X-factor om hier een huis te kopen?

Voor nu en straks, volgens Geurt van Randeraat (p.22), Yttje Feddes (p.32) en Friso de Zeeuw (p.40).

Ontwikkelen in Laren, met het land­ schap als uitgangspunt. En in nauwe samenspraak met de bewoners.

34 Getekend 42 Leven in Hart 28 Het geheim van Brandevoort voor de toekomst van Hoograven Na twintig jaar samen ontwikkelen: een wandeling door een nieuwe en toch vertrouwde Helmondse wijk.

Hoe nu al wordt gewerkt aan de kwaliteit van straks: vier bijzondere projecten op de tekentafel.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

Spelen, ontmoeten en winkelen in deze Utrechtse woonwijk.

Bouwfonds & ik: makelaar Eefje Voogd 46nieuw project: De Horst in Heerhugowaard 47 terugblik: Bergse Plaat, Bergen op Zoom 48bijzondere architectuur: De Elbe in Maassluis 50 column: Henriëtte Prast over de waarde van een huis 52binnenkijken: in een Twelloos familiehuis 45

‘ Ruimtelijke kwaliteit wordt de sleutel tot commercieel succes’

Geen huis maar een ‘thuis’

Wij spelen daar nu al op in. Vandaar veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit in deze NAW. We laten zien hoe die gestalte krijgt in concepten en projecten, en we brengen in beeld hoe bewoners ruimtelijke kwaliteit ervaren. Bouwfonds ontwikkelt al lang geen individuele woningen meer, maar aantrekkelijke woon- en leefmilieus. Voor onze klanten realiseren we geen huis, maar een ‘thuis’.

We doen dat steeds vaker samen met bewoners – zij zijn vaak gebiedsexperts bij uitstek.

In Laren gaan we bij een nieuw woongebied uit van het landschap en de cultuurhistorie, in nauwe samenspraak met de toekomstige bewoners en de gemeente. Deze ‘co-creatie’ is nu hot in de gebiedsontwikkeling, maar eigenlijk deden we het altijd al. In Brandevoort organiseerde Bouwfonds in 1992 ontwerpateliers voor en door toekomstige bewoners. Dat het zo’n geliefde en succesvolle gebiedsontwikkeling is geworden en gebleven, is zeker ook daaraan te danken.

Behoeften van de overheid

Vaak hoor je zeggen dat de wereld van de gebiedsontwikkeling nooit meer zo zal zijn als vroeger. Wij blijven nuchter onder dit soort voorspellingen. Het fundament is stevig. Wat we wel zien, is dat de overheidsrol verandert, onder meer door decentralisatie en een grote bezuinigingsopgave. Dat zorgt ervoor dat gemeenten openstaan voor samenwerking met de markt en goed doordachte initiatieven van marktpartijen. Onze integrale aanpak aan de voorkant van het gebiedsontwikkelingsproces waar de plannen worden gemaakt, combineren we met het nóg beter volgen en beter leren kennen en betrekken van onze aspirant bewoners en overheden. We geloven dat succesvolle gebiedsontwikkeling een combinatie is van die twee factoren.

Samenwerking

We richten onze energie nu op het zo goed mogelijk in stelling brengen van onze organisatie voor de toekomst, de tijd waarin we weer gaan bouwen. We blijven investeren in kennis en kunde en in dienstverlening, en vooral in samenwerking met overheden en andere marktpartijen. Steeds vaker zien we dat collega-gebiedsontwikkelaars op grote schaal pps’en ontvlechten. De vraag is of dat niet te kortzichtig is. Want ontwikkelen wordt meer dan ooit een kwestie van samenwerking tussen publiek en privaat, in goede en in slechte tijden. En dat levert uiteindelijk de beste ruimtelijke kwaliteit op.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: California Park, Cannes Wonen aan de Côte d’Azur: het is een droom voor velen.

De mooiste villa’s van Cannes zijn te vinden in de wijk La ­Californie. Prachtig gelegen, tegen de helling van een heuvel en dus met uitzicht op de azuren baai. En, heel belangrijk voor de bewoners, La Californie ligt maar een paar stappen van de beroemde strandboulevard La Croisette met zijn palm­ bomen, luxe hotels, beroemdheden en het jaarlijkse film­ festival. Bouwfonds Marignan realiseerde hier California Park.

Deze residentie omvat achttien luxueuze appartementen met elk twee tot vier kamers, waarvan er enkele op het dakterras een privézwembad hebben. Daarnaast is er voor alle bewoners een gezamenlijk zwembad. De moderne bouwstijl vormt een elegant geheel met de omringende villa’s en het complex ligt in een beschermd landschapspark met zeldzame boom­ soorten. De helft van de appartementen fungeert als tweede woning, maar ook veel kopers – uit Frankrijk en daarbuiten – besloten zich permanent te vestigen op deze droomplek.

Nog afgezien van de locatie waren ook de kleinschaligheid van het project, de zonnige kamers met prachtig zee-uitzicht, de veiligheid en de hoge kwaliteit van de ontwikkeling ­redenen om te kiezen voor California Park.

6

februari 2013 – naw #46

7

Inspiratie onderzoek

Inspiratie nieuw project

Top 5 woonstijlen

De woonsmaaktest Wat vinden consumenten mooi als het om woonstijlen gaat? Een recent onderzoek van Bouwfonds levert daarvoor goede ­aanknopingspunten.

De afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds wilde al enige tijd een meetinstrument ­ontwikkelen waarmee op systematische wijze de voorkeuren van de consument voor bepaalde architectuur kunnen worden vast­ gesteld. Een standaardbeeldselectie die ­telkens te gebruiken is bij een ontwikkeling en in iedere Nederlandse gemeente of regio toepasbaar is. Hans Wisman: “In eerste instantie omdat het ons klant- en markt­ inzicht geeft. Daarnaast is het zeker handig om samenwerkingspartners zoals gemeenten mee te nemen in onze ideeën. En ook om ­architecten mee te inspireren: ‘Kijk, zo willen mensen hier graag wonen.’ Beelden zeggen nou eenmaal meer dan woorden.”

Eerder beeldenonderzoek op kleine schaal leverde Bouwfonds al veel nuttige informatie op. Ook deze test bracht enkele interessante uitkomsten aan het licht, vertelt Hans Wisman.

Een belangrijke conclusie is dat architectuur niet los staat van de woonomgeving. “Ook de beeldselectie is op die manier ingestoken.

In die zin is het meer een smaaktest dan sec een architectuurtest.”

Retro, maar wel van nu En wat vinden we mooi? Op nummer 1 staat de retro jarendertigstijl. Voor 70% van de ­consumenten is die stijl favoriet. Opvallend zijn de nummers 2 en 3: de cottagestijl en de victoriaanse stijl. Wisman: “We wisten al dat mensen met een voorkeur voor historische stijlen ook van retrostijlen houden. En dus klaarblijkelijk ook van wat ‘exotischere’ retro­ stijlen als victoriaanse bouw, cottages en Scandinavische architectuur. Opmerkelijk

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

vind ik ook dat de waardering voor de retro­ varianten van de jarendertigbouw hoger is dan die voor de originelen. Mogelijk komt dat ook door het straatbeeld. Een nieuwgebouwde retro­woning heeft een brede straat met stoe­ pen aan beide zijden, voor iedere bewoner een ­parkeerplek en keurig aangeharkte voor­ tuintjes. Dat is toch voor de meeste mensen het ideaalbeeld: de sfeer van toen, het gemak van nu.”

En hoe zit het met de minderheid, de 30% die van modern en experimenteel houdt? ­Wisman: “De oordelen over bijna alle moderne stijlen hangen sterk samen. Een consument die wordt aangesproken door beelden van Frank Lloyd Wright wordt ook aangesproken door Le Corbusier. Grappig is dat deze mensen ook waardering hebben voor traditionele ­stijlen. Het omgekeerde is overigens niet het geval: de meeste consumenten met een ­voorkeur voor traditionele architectuur ­vinden moderne stijlen in het algemeen onaantrekkelijk.”

Stad en land Doordat het beeldenonderzoek landelijk en groot is opgezet, fungeert het ook als bench­ mark, vertelt Hans Wisman. “We weten nu wat de landelijke gemiddelden zijn en kennen de verschillen in voorkeur voor de verschil­ lende architectuurstijlen tussen stad en regio.

Je ziet bijvoorbeeld dat appartementen en de Amsterdamse School-stijl voornamelijk worden gewaardeerd door mensen die al in de stad wonen en van een stadse omgeving houden. Stedelingen oordelen daar dus ­positiever over. In grote lijnen durf ik wel te stellen dat rond de grote steden meer mogelijk is qua architectuur, dus meer modern-­ experimenteel. Liever geen experimenten dus in Twello of Sneek!”

1 2 3 4 5

retro jaren 30

In harmonie met de buurt

cottage

victoriaans

originele jaren 30

diverse moderne architectuur

Een oud kantoorgebouw in de Schoolstraat stond al een tijd leeg en sloot bovendien totaal niet aan op het historische karakter van Oud Rijswijk, vonden de gemeente en buurtbewoners. Bouwfonds Ontwikkeling maakte een nieuwbouwplan, maar ook dát stuitte op bezwaren. Door een planaanpassing zijn de tegenstanders nu medestanders geworden.

Het plan was simpel: het oude gebouw zou worden gesloopt en vervangen door een appartementencomplex met ruim dertig appartementen en een ondergrondse parkeer­ garage. Daar maakte de buurt bezwaar tegen, vanwege het grote aantal woningen en het risico van ondergronds bouwen. Ontwikkelings­ manager Wicher Mol vertelt: “Wij zijn daarom in gesprek gegaan met de bewoners en ­hebben het plan zo aangepast dat de onder­ grondse parkeergarage niet meer nodig was.

En er worden nu ook minder woningen ­gerealiseerd. Het beeld en de uitstraling van

het plan zijn wel overeind gebleven, want daar waren de omwonenden enthousiast over. De planaanpassing is in goed overleg met de buurt tot stand gekomen; de ­omwonenden zijn erg tevreden. Het nieuwe bestemmingsplan is gelukkig ook zonder ­problemen vastgesteld.”

Niet eronder maar erop In plaats van dertig appartementen worden hier nu zeventien klassieke woningen gebouwd. Er komen drie typen woningen: tien stadswoningen, vijf herenhuizen en nog twee appartementen boven een winkelruimte. De woningen liggen in een U-vorm rond een bin­ nenplaats met ruime privé­terrassen en een groene middenzone. Onder de privéterrassen ligt een parkeerterrein met 37 parkeerplaat­ sen. Wicher Mol: “In plaats van een onder­ grondse parkeergarage te ­bouwen, hebben we nu dus de privéterrassen opgetild.” De School­ straat, waaraan het ­project ligt, is een laan met statige heren­huizen en een parkje van

een oud landgoed. De laan loopt richting het oude centrum, waar de meer fijnmazige straatjes liggen. Het nieuwe project, op de voormalige locatie van het Energiebedrijf Rijs­ wijk-Leidschendam, ligt precies op de schei­ ding van twee structuren: de landgoederen­ zone en het oude centrum van Rijswijk. In het ontwerp komt dat terug, zegt Wicher Mol. “De architectuur sluit qua stijl en maat goed aan bij de woningen die er al staan. De architect heeft zich duidelijk door de omgeving laten inspireren, dat zie je aan de gebruikte materi­ alen, de mansardekappen, verticale ramen, mooie daklijsten en erkers.”

In september ging het project in verkoop.

De bouw moet begin dit jaar van start gaan.

De verkoopprijzen liggen tussen e 280.000 en A 520.000. Wicher Mol: “Er is vooral interesse bij mensen die goed bekend zijn met Oud ­Rijswijk.

Zij wonen in de buurt, maar missen daar goede parkeergelegenheid en buitenruimte. Dicht bij het centrum wonen spreekt ze aan.” www.woneninoudrijswijk.nl

8

februari 2013 – naw #46

9

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

fotografie: Edwin Walvisch

‘ Ik rol de rode loper uit’ De regisseur van integrale gebiedsontwikkelingen, zo omschrijft Rick Gijzen zijn functie als Locatie­ manager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio ZuidWest. “Ik zorg dat de opstal­ontwikkelaar zonder hindernissen ­zijn werk kan doen.”

Moment: vergadering van vennoten Waar: Oegstgeest, gemeentehuis

Moment: intern overleg Waar: Delft, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West

“Samen met mijn gemeentelijke collega Alexander de Vries ben ik manager van de vof Oegstgeest aan de Rijn. Op deze ­vergadering worden de formele besluiten genomen. We richten de gebiedsonder­ neming op, zetten de overlegstructuur op, de financiering en bepalen wie welke bevoegdheden krijgt. We scheppen de randvoorwaarden zodat het bedrijf kan functioneren en de grond uitgegeven kan ­worden. Dat is voor ons van groot belang; de gronduitgifte vormt onze inkomsten. In deze tijd zijn een aantrekkelijke locatie en ­efficiënt ontwikkelde opstallen belangrijker dan ooit. Hoe beter ik dat proces faciliteer – onder meer met een flexibel stedenbouw­ kundig plan – hoe beter de opstalontwikkelaar kan voldoen aan de wensen van de klant. Ik zorg dat de rode loper uitgerold ligt.”

“Met onze Regiodirectie en de Ontwikkelingsmanager bespreek ik de lopende projecten. Daarbij gaat het onder andere over de commerciële afspraken die zijn gemaakt. Je zou zeggen dat nu het tempo in de markt eruit is, ik het rustiger zou moeten hebben. Niets is minder waar. We stoppen momenteel erg veel tijd en energie in het ‘slijpen van het gereedschap’: het bijstellen van plannen en up-to-date ­brengen van afspraken. In dat opzicht is het een zeer uitdagende en boeiende tijd.”

Moment: locatiemanagementoverleg Waar: Delft, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West

Moment: locatiebezoek Waar: Maassluis, Het Balkon van Maassluis

“Eens per maand zitten we met alle locatiemanagers in mijn regio bij elkaar. Dat is leuk en vooral erg leerzaam. We delen kennis en ervaringen, en voorkomen zo dat telkens iemand opnieuw het wiel gaat uitvinden. Hoewel we allemaal verschillende projecten ­managen, staan we voor dezelfde opgave. Je begint met niets, creëert een concept, organiseert samenwerkingsverbanden, voert het management over het grondbedrijf en realiseert uiteindelijk een mooie woonlocatie. Om dit goed te doen, moet je naast manager ook marketeer, techneut, jurist en soms ook maatschappelijk werker zijn.

Als locatiemanager heb je namelijk met enorm veel partijen te maken, ieder met een eigen belang. Die verscheidenheid aan rollen in mijn functie vind ik erg prettig.”

“Aan de Nieuwe Waterweg ontwikkelen we hier circa duizend woningen plus enkele kleine voorzieningen en een school. Met woningcorporatie Maasdelta Groep ­hebben we een ontwikkelings­ combinatie opgericht en een concessieovereenkomst met de gemeente gesloten. Vandaag komen collega Jeroen de Jong en ik naar de boulevard kijken, die net is opgeleverd. Jeroen doet de plan­ economie en het civiel­technisch management voor dit project. De samenwerking met de gemeente verloopt plezierig en constructief.

Zij stelt de kaders en neemt het gerealiseerde openbaar gebied over.

Dit is zo’n mooi project, vooral door de ligging aan het water. Door de open verbinding met de Noordzee trekken hier veel grote schepen en boorplatforms voorbij. Magnifiek, die beleving van het water!”

10

februari 2013 – naw #46

11

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst

Zoete wereld

Sweetness is voor bezoekers het meest opvallende kunstwerk in de kunstzone van het bestuurscentrum van Rabobank Groep. Deze stad van suiker is een van de veertien kunstwerken van de bijzondere expositie ‘Habita(n)t, de mens en zijn omgeving’, die is samen­ gesteld uit twee unieke verzamelingen: de Rabo Kunstcollectie en de Bouwfonds Kunstcollectie.

Sweetness is een wereldstad van 9 bij 5 meter en gemaakt van suiker, met iconische gebouwen uit de hele wereld: de Eiffeltoren en de ­kathedraal van Brasilia, maar ook een begraafplaats en veel armoedige hutjes. “Iedereen kan er zijn eigen wereld in terug zien”, zegt kunstenaar Meschac Gaba (1961, Benin). Zijn werk maakt al ruim acht jaar deel uit van de Rabo Kunstcollectie. Hij is een kunstenaar met een uitgesproken boodschap.

Zijn ­betoverende suikerstad en kleurrijk gevlochten gebouwachtige pruiken hebben thema’s als slavernij, machtsverhoudingen en de verwrongen wereld­ economie. Ook de andere dertien kunstenaars in de ­tentoonstelling vertellen ieder hun eigen verhaal, van­ uit hun fascinatie voor hoe we met elkaar samenleven en de ruimte om ons heen gebruiken. Vandaar de naam van de expositie: ‘Habita(n)t, de mens en zijn omgeving’.

De kracht van twee collecties Het is voor het eerst dat werken uit de Rabo Kunstcollectie en de Bouwfonds Kunstcollectie zo expliciet samenkomen, vertelt Sharon Oldenkotte-Vrolijk, directeur a ­ fdeling Kunst & Cultuur van Rabo Vastgoedgroep: “Wat ik ­interessant vind, is dat we echt voor de kunst hebben gekozen. We hebben een thema g ­ ekozen dat voor beide collecties relevant is. Je ziet dat kunstenaars zich, meer dan ooit, mengen in wat er in de maatschappij gebeurt.”

Ook Ella van Zanten, artistiek leider Kunstzaken Rabo­ bank Nederland, is blij met het thema. “Dit brengt werken naar voren die de kracht van beide collecties weergeven.

Ik hoop dat bezoekers van de tentoonstelling het idee krijgen dat ze nog niet zijn ­uitgekeken of uitgedacht en dat ze nog eens terug willen komen. Dat is het mooiste compliment dat je kunt krijgen.”

Wereldburger Wat Meschac Gaba eigenlijk als zijn habitat ziet? “Ik leef als een nomade, maar er zijn twee plekken waar ik altijd weer terugkom: Nederland en Benin. Nederland lijkt met al zijn nationaliteiten ook wel een beetje op de wereld. Een nieuwe omgeving geeft je inspiratie, beïnvloedt je en wordt deel van je. Alle ‘habitats’ vormen je als mens, als wereldburger.”

‘Sweetness’, de suikerstad van 9 bij 5 meter van Meschac Gaba (2006). Op de kleine foto’s rechts is verder nog werk te zien van: Susanne Kriemann ‘One Time, One Million’, 2009 (3e foto van boven); Jakob Kolding ‘Play structure’, 2009-2010 (4e foto van boven); Lonnie van Brummelen en Siebren de Haan ‘Urk project’, 2012 (onderste foto).

De tentoonstelling Habita(n)t is nog tot 1 maart te zien in de Rabo Kunstzone en is gratis toegankelijk, op werkdagen van 8.30 uur tot 18.00 uur, Croeselaan 18 in Utrecht.

12

februari 2013 – naw #46

13

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Visie

Alles van waarde…

Nieuw met een rijke historie

Naar de kust Bouwfonds Ontwikkeling en Arcus projectontwikkeling verwachten de komende jaren samen ongeveer 1000 vakantiewoningen realiseren. Voor de nieuwe recreatieprojecten gaat de voorkeur uit naar locaties in Zeeland, de meren in Friesland of Overijssel, de kust van Noord- en Zuid-Holland en de Veluwe. Er wordt gestart met de ontwikkeling van Noordzeepark Nieuwvliet-Bad. Bouwfonds en Arcus werkten eerder intensief samen bij de ontwikkeling van Noordzee Résidence Cadzand Bad, een R ­ oompot Vakan­ tiepark. Samen hebben ze daar in twee jaar tijd meer dan 400 luxe recreatiewoningen ­gerealiseerd en verkocht.

Mooi in de polder

Hij komt er, de woonwijk ­Bloemendalerpolder bij Weesp. Na jaren onderhande­ len ­sloten Bouwfonds en vijf andere marktpartijen in november een overeenkomst met vijf overheden. De Bloemen­dalerpolder moet vanaf 2016 een nieuw woon­ gebied zijn met maximaal 2750 woningen in een groene, landschappelijke omgeving.

Een mooi alter­natief voor de meer stedelijke woonmilieus in de regio Amsterdam. De publieke partijen zijn verantwoordelijk voor de opstelling en bewaking van de kwaliteitseisen, en de private partijen nemen de ontwikkeling en exploitatie van de Bloemendalerpolder voor hun rekening. Bijzonder is dat dit niet alleen de woonlocaties betreft, maar ook het omringende land­ schap en alle infrastructuur. Bouwfonds en de collega-ontwikkelaars zien de Bloemendalerpolder als ‘een woonomgeving met veel aandacht voor duurzaamheid en een mooie ­verweving met het omringende land­ schap’. De partijen werken nu aan het bestemmingsplan, waarna de bouwvoorbereiding van start kan gaan. In 2016 kan de eerste paal in de grond. www.bloemendalerpolder.com

De eerste woningen van de nieuw­ bouwwijk Porta De Geer in Wijk bij Duurstede zijn afgelopen december opgeleverd. Bouwfonds Ontwikke­ ling is – net als de gemeente – blij dat in deze ­moeilijke woningmarkt een nieuwbouwwijk kan worden opgeleverd. Rob Arends, Ontwikke­ lingsmanager bij Bouwfonds: ‘Porta De Geer is een gewild plan vanwege de prijs-kwaliteit ­verhouding, maar ook vanwege de mediterrane huizenstijl. Die stijl zie je bijvoorbeeld terug in een vlakkere kap en rode medi­terrane dakpan die breder en vlakker is dan de onze. Ook het metselwerk met spekbanden en wit gepleis­ terde geveldelen b ­ enadrukt het Romeinse karakter. De woningen sluiten mooi aan op de rijke geschiedenis van Wijk bij Duur­ stede. Tijdens het archeologisch onderzoek voorafgaand aan de bouw vonden we veel sporen van vroegere bewoning terug, en oude voorwerpen, zoals munten.’ De bouw van Porta De Geer is nog steeds in volle gang. De wijk bestaat straks uit 230 woningen, waarvan twee derde inmiddels is gebouwd. De volledige opleve­ ring is in 2014. Bouwfonds ontwik­ kelde 115 koopwoningen en daarnaast 60 huurwoningen voor woningcorporatie Volks­belang. 45 woningen in Porta De Geer zijn ontwikkeld door collega-ontwikke­ laar Zondag. Ook is in de wijk een middelbare school gebouwd en ‘Het droomhuis’: een woongebouw voor kinderen met een meervou­ dige handicap, een co-productie tussen Volksbelang, de gemeente en Bouwfonds. www.nieuwbouwindegeer.nl

Is het zinvol de waarde van groen uit te drukken in euro’s? Friso de Zeeuw over het monetariseren van groen in de woonomgeving.

Kwartier vol cultuur

Op 1 november is het Cultuur Kwartier Sneek geopend, een combi­ natie van het Theater Sneek, het Kunstencentrum Atrium en het poppodium Bolwerk. Bouwfonds Cultuurfonds heeft de glazen overkapping van de panden financieel ondersteund. Het centrum moet het culturele hart worden van Sneek, de plek waar amateuren professionele (podium)kunst samenkomen. Het nieuwe Thea­ ter Sneek – goed voor 600 plaatsen - verrijst aan de Westersingel.

Het pand is ontworpen door het Amsterdamse architectenbureau Alberts & Van Huut. Aan de overkant van de gracht ligt het poppo­ dium Bolwerk, dat in 2008 na een grondige renovatie open ging.

Het glazen Kunstencentrum Atrium verbindt de panden met elkaar. Dit Atrium biedt een breed aanbod van cursussen waarmee het ongeveer 15.000 kinderen in het basisonderwijs bereikt. Daar­ naast vinden er tientallen concerten en voorstellingen plaats. Voor wie nog meer cultuur wil: de bibliotheek en de Martinikerk liggen op loopafstand. Ook daar worden diverse concerten gegeven.

Oostpoort 7 van start

In Amsterdam-Oost is eind 2012 de realisatie van Oostpoort 7 gestart: een gebouw met 30 appartementen en een Hema-filiaal.

Bouwfonds ontwikkelde het als onderdeel van Oostpoort, de nieuwe wijk op het terrein van de voormalige Oostergasfabriek.

Oostpoort 7 wordt volgens Stadsdeelbestuurder Thijs Reuten “de schakel tussen het winkelgebied van de Linnaeusstraat en de win­ kelstraatjes en pleinen van Oostpoort.” Reuten noemde het ver­ heugend dat er in Amsterdam-Oost volop wordt gebouwd. Niet alleen in het westelijk deel van Oostpoort aan de Linnaeusstraat, maar binnenkort ook in het oostelijk deel. Rein Willems, directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-West en voorzitter van de ontwikkelingscombinatie OCP: “Wij zijn blij dat wij hier kunnen gaan bouwen. Dat kan doordat 60% van de woningen van teke­ ning is verkocht.”’ De winkels in Oostpoort en ook de nieuwe Hema gaan in maart 2014 open. www.woneninoostpoort.nl

Lucebert dichtte: ‘Alles van waarde is weerloos.’ Deze versregel ­indachtig vragen vertegenwoordigers van de ‘zachte’ sectoren zich af hoe zij in tijden van crisis en financiële krapte hun belangen het best voor het voetlicht kunnen brengen. Dat geldt ook voor de wereld van natuur en groen. Een aantal Nederlandse gemeenten en ‘groene’ instanties is een zoektocht begonnen naar een methode om de waarde van groen in de stedelijke omgeving uit te drukken in euro’s. Dit omdat binnen een afwegingskader waarin kosten en baten een steeds grotere rol spelen, zachtere, maat­schappelijke waarden beter tot hun recht komen als de economische en ­maatschappelijke baten daarvan ook in geld worden uitgedrukt. Monetariseren heet dat. Wij kennen deze methode al langer in de ’maatschappelijke kosten-batenanalyses’ (mkba’s), die voor grote overheidsprojecten een ­verplicht nummer vor­ men. Een mkba is een nuttig hulpmiddel bij de politiek-bestuurlijke besluitvorming. Zij ontmaskert snelle, quasi logische beweringen.

Zoals de stelling dat de aanleg van een nieuwe wegverbinding altijd de regionale economie ten goede komt.

Richting Absurdistan Terug naar de pogingen om de waarde van groen en natuur in euro’s uit te drukken. In het kader van de ononderbroken stroom onder­ zoeken verscheen vorig jaar het onderzoeksrapport ‘Groen, gezond en productief’ van KPMG. De grootste batenpost van groen blijkt ­‘ver­meden verzuimkosten van personeel’ van 640 miljoen euro per jaar in ons land. Bovendien concludeert het onderzoek dat een groene woonomgeving het genezingsproces van mensen met een depressie bevordert. Het rapport besluit uiteraard met de aanbeveling tot ‘nader onderzoek’. Ik zeg: niet doen, want met verfijnder onderzoek van dit kaliber koersen wij richting Absurdistan.

Ik heb hiervoor een aantal argumenten. In de eerste plaats bestaat het gevaar dat de maatschappelijke discussie en de ­politieke besluitvor­ ming door dit soort analyses ­verder technocratiseren. Men slaat elkaar om de oren met ingewikkeld cijfermateriaal. Voor een normaal mens werkt het vervreemdend. En de besluitvorming is niet meer te volgen.

Hulpje in de huishouding Al die macrorapporten bieden ook om andere redenen schijnzeker­ heid. In gebiedsontwikkeling zijn waarde en prijsvorming sterk ­locatiegebonden en afhankelijk van programma, functiemix en ­ontwerp ter plaatse. Bovendien denk ik dat al die rekenpartijen op financiële beslissers weinig indruk maken; zij blijven toch georiënteerd op reële euro’s in plaats van op ‘inverdieneffecten’. Ook de zorg- en gezondheidswereld hebben de handen vol aan de heftige dynamiek binnen het eigen domein. ’Verbinden’ van domeinen kent zo zijn ­grenzen. Degenen die natuur, groen en, bijvoorbeeld, historisch erf­ goed een warm hart toedragen, doen er goed aan zich te concentreren op de communicatie van de intrinsieke en belevingswaarde, op lokale combinatiemogelijkheden met andere functies en op het benutten van commerciële kansen. Monetariseren kan daarbij f­ ungeren als een hulpje in de huishouding. Het verkleinwoord kies ik bewust.

prof. mr. Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

14

februari 2013 – naw #46

Inspiratie detail

15

fotografie: Agnes Kappert

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

Ruimtelijke kwaliteit

Als er iets belangrijk is voor huizenkopers, is het de kwaliteit van hun nieuwe omgeving. Wat bepaalt die kwaliteit? En hoe realiseer je die? NAW vroeg het aan drie kenners. En we verkenden de kwaliteit van verschillende typen woonomgeving.

Nieuwe Beeklaan, Den Haag

Haagse familie De Beeklaan, die als een lange, beeldbepalende as door Den Haag loopt, is een typisch Haagse laan. Hier realiseerde Bouwfonds in 2010 het plan Nieuwe Beeklaan, vijf gebouwen met samen 104 appartementen. Zij moesten het visitekaartje van de wijk worden. “Daarom hebben we een architectonische taal gekozen die eigen is aan de wijk”, zegt architect Mieke Bosse van Scala Architecten.

Belangrijk voor die stijl is het bijzondere metselwerk.

De gevels van Nieuwe Beeklaan zijn rijk versierd: rood metselwerk met witte banden, natuurstenen sierbanden, ornamenten, dak- en gootlijsten, consoles, een omkadering van de entrees en veel erkers. Het verspringende metsel­ werk doet speels en levendig aan en vormt een mooi geheel met de omringende historische gebouwen en omgeving. Mieke Bosse: “De gebouwen zijn ontegen­ zeggelijk nieuw, maar onder meer door het metselwerk wél duidelijk familie van de omringende panden.”

Samenwerken: het geheim van Brandevoort Ontwikkelen: met het landschap als uitgangspunt Visie: 3 kenners over ruimtelijke kwaliteit Toekomst: bijzondere projecten op de tekentafel Markt: wat heeft deze huizenkopers verleid?

Leven: in het Utrechtse Hart van Hoograven

16

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

17

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

X-factor: kindvriendelijk Jannette Berg (41) en Menno van de Wal (44) streken in ­november 2008 neer in De Woerd (Leidsche Rijn, De Meern).

Ze wonen er met Ties (5) en Nienke (3).

Gezinsuitbreiding: “We zochten een woning in jarendertigstijl met een grote tuin. Omdat we plannen hadden voor gezinsuitbreiding, wilden we in een kindvriendelijke wijk wonen. In De Woerd is geen doorgaande weg en er zijn veel speeltuintjes.”

De verleiding: “Ik ben gevallen voor het totaalplaatje: het huis in combinatie met de woonomgeving. Al moet ik ­zeggen dat de wijk bij ons minder groen is dan de woningen in fase 1 van dit nieuwbouwproject. De bomen die hier staan zijn wat kleiner.

Al met al had ik niet verwacht dat ik me hier zo op mijn gemak zou voelen. Dat is mede te danken aan het feit dat we tussen mensen wonen die in dezelfde levensfase zitten.”

Ontmoetingsplekken: “Op de parkeerplek in ons hofje lopen we onze buren geregeld tegen het lijf. Er is wel een groot verschil tussen zomer en winter. In de winter zit ­iedereen binnen, maar ’s zomers is het hier net een camping.

Er is veel levendigheid met het bijbehorende geroezemoes, volop gezelligheid en de kinderen lopen bij elkaar naar binnen.”

Menno: “Wij wonen tegen het Máximapark aan. Daar worden heel veel activiteiten georganiseerd. Ook voor de ­kinderen.”

De X-factor Hoe is de sfeer in de buurt? Hoe ziet hij eruit? Is er groen, ruimte om te spelen, kom je er makkelijk in contact met anderen? Is er openbaar vervoer? Voor veel huizenkopers is de omgeving van hun nieuwe woonplek bijna nog belangrijker dan het huis zelf. We ­vroegen drie bezitters van Bouwfonds-woningen naar de X-factor van hun wijk. Waardoor lieten zij zich verleiden tot aankoop? tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen

Over tien jaar: “Het zou mooi zijn als een aantal s­ peelplekken dan ook is afgestemd op de wensen van oudere kinderen.

Anders krijg je van die hangjongeren in de speel­tuintjes. Maar daar heb ik wel vertrouwen in. Onze bewonersvereniging is actief en onderhoudt goede contacten met de gemeente.”

De Woerd, Leidsche Rijn, de meern 475 woningen: heren­ huizen, appartementen, ­hofwoningen, parkvilla’s en vrijstaande villa’s.

Karakter: Een moderne tuinstad in de sfeer van toen, met het comfort van nu.

Elke woning heeft haar eigen identiteit, bij elkaar vormen de woningen een eenheid.

Openbare ruimte: Kleine straatjes worden afgewisseld met bredere wegen en intieme pleintjes. Auto’s zijn nauwelijks zichtbaar in het

straatbeeld. Op de pleintjes ontmoeten bewoners elkaar.

Kinderen kunnen er ­spelen en er is ruimte om ­activi­teiten te organiseren.

Ten ­noorden van De Woerd ligt het Máximapark, een park van driehonderd hec­ tare. Daaromheen loopt Het Lint, een 8 kilometer lange ­recreatiestrook. Vanaf deze strook kun je op verschillende ­plekken het park in.

Start ontwikkeling: 1998.

Oplevering: 2009.

18

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

19

X-factor: het uitzicht Ds. Arie Romein (78) en zijn vrouw Maty (77) wonen sinds 1 december 2009 in Julianapark in Ede. De verleiding: “We waren niet op zoek, maar vonden dit ­meteen een heel aantrekkelijke plek. Vanuit ons appartement kijken we op de Stationsweg. Ons appartementengebouw past goed tussen de mooie gebouwen die hier zijn gerealiseerd.

Het is een drukke weg, maar je hoort er niets van. Ik vind het ­prettig om vanuit huis wat menselijk bewegen te zien. Dat miste ik in ons vorige huis.”

De buren: “Er wonen hier overwegend gepensioneerde mensen.

Er zijn steeds vijf units bij elkaar gebouwd. We hebben het getroffen met onze buren. Soms drinken we samen koffie.

Als er iets is, dan weten we elkaar te vinden.”

Vakantiegevoel: “Als ik in de zon op ons balkon zit met een boek of een puzzel dan kan ik echt genieten van het uitzicht en de omgeving waarin wij wonen. Mijn vrouw staat daar wat anders in. Die wil er dan graag op uit. En dat kan ook, met het station zo vlakbij.”

De verwachtingen: “Tijdens de bouw zijn we een paar keer gaan kijken. In die zin was het eindresultaat geen verrassing.

In zijn totaliteit zijn we erop vooruit gegaan. De woonruimtes zijn groter dan in onze vorige woning. En onze royale bad­ kamer heeft een raam naar buiten. Dat vinden wij heel fijn.”

Over tien jaar: “Het gebruikte materiaal is allemaal heel ­degelijk. Ik denk dat de gebouwen er over tien jaar nog altijd heel goed uitzien. Het buitengedeelte wordt keurig bijgehouden door een hovenier. Dat hebben we met zijn allen geregeld ­binnen de Vereniging van Eigenaren.”

Julianapark, ede 50 woningen: 44 apparte­ menten en 6 penthouses Karakter: De drie ­appartementengebouwen hebben een ingetogen ­chique uitstraling. De ­omgeving straalt rust uit, maar het ­station en het ­centrum van Ede zijn ­binnen handbereik.

Openbare ruimte: De appartementen zijn

gebouwd in een tuin met de allure van een park. De ­oorspronkelijke hoogte­ verschillen en monumentale bomen zijn bewaard ­gebleven. Elk gebouw is ­uitgerust met een eigen parkeergarage.

Start ontwikkeling: 2001.

Oplevering: 2009.

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

20

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

21

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

X-factor: landelijk karakter Joyce (41) en Jasper Schilder (45) wonen sinds 2007 met hun dochters Esmee (14), Marit (11) en Floor (5) in De Landerije in Roosendaal.

Droom: “Wij zijn opgegroeid in De Dijken, hier vlakbij. De ­laatste jaren woonden we helemaal aan de andere kant van Roosendaal. We hebben altijd tegen elkaar gezegd: ‘Als we terugkunnen, dan gaan we terug.’ Vanaf het moment dat we hoorden dat hier een wijk werd ontwikkeld, zaten we er bovenop.”

De verleiding: “De Landerije ligt tegen de Rucphense Bossen aan. Binnen een kwartier zit je er middenin. In de zomer komen we er elke week om te wandelen, fietsen of paardrijden.

Vanuit ons huis kijk je zo uit op het bos. De ligging van De ­Landerije is ook heel gunstig. Het is de ideale combinatie van landelijk wonen met de voorzieningen van een stad. We ­genieten nog elke dag van de rust, maar vinden het ook fijn dat we in tien minuten in het centrum van Roosendaal zitten.”

Verrassing: “Vanwege de prijsklasse hadden we verwacht dat hier meer ouderen zouden wonen, maar er wonen vooral gezinnen. De onderlinge sfeer is goed. Samen hebben we ons bijvoorbeeld sterk gemaakt voor beter onderhoud van het openbaar groen. Het ziet er niet alleen onverzorgd uit, het is ook nog eens gevaarlijk. Een aantal bewoners is hierover in overleg gegaan met de wethouder, die heeft beloofd er werk van te maken.”

Over tien jaar: “We hebben hier rust gevonden en gaan voor­ lopig niet meer weg. Het groen is goed opgekomen. Eigenlijk kan het hier alleen maar mooier worden.”

De Landerije, roosendaal 350 woningen: vrijstaand.

Karakter: Een ruim ­opgezette wijk met een ­landelijke en natuurlijke ­uitstraling. De architectuur van de woningen is ­geïnspireerd op de koloniale bouwstijl van de zuidelijke staten van Noord-Amerika.

Openbare ruimte: Het plan wordt doormidden gedeeld door een eco­ logische zone. Hier worden

waterbeheer, natuur­ ontwikkeling, recreatie en speelmogelijkheden ­gecombineerd. De enige weg door de zone is een fiets- en wandelpad. Op ­verscheidene plekken in de wijk zijn speelplaatsen ­ingericht voor kinderen van verschillende leeftijden.

Start ontwikkeling: 2000.

Oplevering: 2014.

Ruimtelijke kwaliteit volgens…

Geurt van Randeraat tekst: Edwin Lucas fotografie: Janus van den Eijnden

Nu en in de ­toekomst?

‘ Ruimtelijke kwaliteit laat, als het goed is, een gedeeld verlangen zien’

“Ruimtelijke kwaliteit is een dynamisch begrip. Voor mij heeft dat begrip vier dimensies: schoonheid, integraliteit, ­dynamiek en verbinding.

Bij schoonheid denk ik aan de gulden snede, aan het werk van architect Dom van der Laan of aan het Pantheon in Rome. Het heeft te maken met persoonlijkheid, authenticiteit, identiteit, met persoonlijke herinneringen aan bijzondere plekken. Zulke plekken willen wij maken.

Integraliteit betekent: de ­kwaliteit moet te realiseren zijn.

Ik kan slecht tegen een schitterend ontwerp dat er nooit zal komen.

Ook dynamiek is essen­tieel.

Het heeft te maken met vooruit­ kijken. Wat wij maken, moet ook voor latere generaties zinvol zijn.

Je zou dat toekomstwaarde ­kunnen noemen. En tot slot wil ik verbinding tot stand brengen.

Ruimtelijke kwaliteit is niet iets van één individu. Het is een zaak van een gemeenschap. ­Ruimtelijke kwaliteit laat, als het goed is, een gedeeld ­verlangen zien.”

Hoe bereik je dat?

Ook in crisistijd?

“Het is hard werken om ruimtelijke kwaliteit voor elkaar te ­krijgen. Het is het resultaat van een vaak langdurig proces. Het gaat altijd om een droom, een doel op de lange termijn, en het vinden van de juiste weg ernaartoe. Die weg kan ook in kleine stappen worden afgelegd.

Wij gaan altijd graag uit van de kwaliteiten die een plek al heeft; daarom hebben we ons bureau ook SITE genoemd. Haalbaarheid en realisme zijn voor ons ­minstens zo belangrijk als de droom die we willen waar­ maken. Als niemand op een plan zit te wachten en het niet te gebruiken is, dan is er iets niet goed. Wij zijn ontwikkelaars, geen p ­ rocesmanagers. We ­willen dingen tot een goed resultaat brengen.”

“Ontwerpers en ontwikkelaars hebben de wijsheid niet in pacht.

Wij voelen verantwoordelijkheid voor de toekomst, maar we ­realiseren ons dat we veel niet weten. Vooral in deze tijd is dat zo. Daarom is ruimte laten, ­niet-ontwerpen belangrijk.

SITE levert momenteel veel plan­producten op, die bewust die ruimte laten. Wij schetsen dan een perspectief, we ­ontwerpen het niet helemaal door. Bijvoorbeeld in Rijnenburg bij Utrecht. We gaan daar nu uit van ­tijdelijkheid, we denken niet meer in eindbeelden, we ­proberen slimmer te zijn. Soms kun je alleen kickstarts voor elkaar krijgen. De vraag is tegenwoordig: hoe krijg ik een project aan de gang zonder dat we alles weten en alles van tevoren vastleggen? Overigens is ook dan een toekomstperspectief nodig. Dat hoeft niet per se een uit­gewerkte tekening te zijn; het kan ook een verhaal zijn. ­Ruimtelijke kwaliteit in deze tijd heeft veel met veranderlijkheid en veranderbaarheid te maken.”

eurt van Randeraat is directeur-­eigenaar van SITE urban G develop­ment, bureau voor gebieds- en concept­ontwikkeling, en directeur van de ­Master City Developer aan de Erasmus ­Universiteit Rotterdam en de TU Delft.

24

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

25

Bouwfonds Ontwikkeling zit ­geregeld met alle ­partijen om de tafel en bereikte zo maximaal draagvlak voor de ontwikkeling van dit ‘unieke plekje’.

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Voor de naam van de nieuwe wijk werd een prijsvraag uitgeschreven.

Het werd: Schoneveld, naar de oude boerderij die in dit gebied ligt.

Het dorp Laren ligt ­in de ­Achterhoek en telt ca. 3.500 inwoners. De nieuwe wijk Schoneveld ­betekent een uitbreiding met zo’n 70 kavels.

Hiermee begint het

De bewoners van Laren hebben van het begin af aan meegepraat over de ontwikkeling, via hun dorpsvereniging ‘Wakker Laorne’.

tekst: Annemarie de Haas,fotografie: Anneke Hymmen (landschap) en Hans van den Heuvel (portretten)

De beek krijgt een belangrijke rol, als natuurlijke grens van de nieuwe wijk.

Beekjes, oude bomen en licht glooiende landerijen: het prachtige coulisselandschap van de Achterhoek vormt het uitgangspunt voor een nieuwe woonwijk bij het dorp Laren. Ontworpen in samenspraak mét dat dorp.

Een kijkje op locatie en in de ‘ontwikkelingskeuken’.

26

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

Kun je de landelijke elementen van de streek optimaal terug laten komen in een nieuw te ontwikkelen wijk?

Ja, zo stelt de projectgroep voor de uitbreiding Schoneveld. Betrokken bewoners zitten hiervoor samen met de gemeente, Bouwfonds Ontwikkeling én de landschapsarchitect om tafel.

Laornse likkepot, A 0,95 per 100 gram. Wie langs de keurslager het dorp Laren binnenrijdt, weet meteen dat de mensen hier trots zijn op alles waar Laren (Laorne in het Achterhoeks) voor staat. Het dorp met circa 3.500 inwoners ligt in de driehoek Deventer, Zutphen, Lochem. Boerderijen, maar ook land­ goederen en buitenplaatsen kenmerken de omgeving. Sinds de jaren negentig wordt er in fasen uitgebreid. De laatst geplande uitbreiding van ongeveer 70 kavels (Schoneveld) moet aan de rand van het dorp komen. Een gebied waarvan de gemeente zegt: daar moeten we zorgvuldig mee omgaan. “Het moet ­aansluiten op de landelijke omgeving”, aldus gemeentelijk ­projectleider Bas van Gageldonk. Ook Bouwfonds Ontwikkeling heeft vanaf het begin af aan die insteek. Mike van Nes, Ontwikkelings­manager bij Bouwfonds: “Op zo’n mooie plek moet je geen ‘dertien-in-een-dozijnwijk’ neerzetten. Het moet iets unieks worden waarmee je mensen verleidt en laat ­denken: dáár wil ik wonen!”

Bewoners praten mee

Van het begin af aan is ook Wakker Laorne bij de plannen rond Schoneveld betrokken. Deze lokale bewonersvereniging zet zich breed in voor behoud van kwaliteit in en rond het dorp. Ook zij gaat uit van de kracht van de omgeving en wil geen ‘harde rand van bebouwing’. Bovendien moeten er voldoende woningen voor starters komen. Rinze Hartelman van Wakker Laorne: “Anders dan in de rest van de Achterhoek is hier geen krimp. Jonge mensen willen graag in Laren blijven wonen. Dat is bijzonder. Je hebt hier dus ook echt de kans om iets van de grond te krijgen.”

Vijftien van die starters hebben zich inmiddels onder de naam Noorder Esch verenigd en maken nu ook deel uit van de project­groep voor Schoneveld. “Wij hebben hier onze vrienden, familie en werk en willen hier blijven wonen”, verduidelijkt Ingri Imenkamp van Noorder Esch. “Maar dan moeten er wel voldoende betaalbare woningen zijn. De woonwijk Schoneveld biedt die kans. Met elkaar staan we als starters ook net iets sterker om onze woonwensen toe te lichten.” Dat al deze ­partijen actief bij de planvorming betrokken zijn, is voor

27

Bouwfonds geen probleem, integendeel. “Dat geeft het plan juist meerwaarde”, vindt Mike van Nes. “We baseren ons niet alleen op onderzoeken of analyses, maar juist ook op lokale informatie. De verhalen van de mensen die hier wonen heb je erbij nodig. Dan krijg je een plan dat echt in het dorp geworteld is. Bovendien is het uiterst plezierig samenwerken.”

Groen in de wijk

De verschillende partijen komen regelmatig samen in het ­Kulturhus, achter het monumentale kerkje in het dorp. Als ­eerste stap in het ontwikkelingsproces is anderhalf jaar geleden gezamenlijk een landschapsbureau geselecteerd voor de verdere uitwerking van de plannen. Buro Lubbers werd door Bouwfonds, gemeente en Wakker Laorne unaniem uit de drie aanbieders gekozen. Dit bureau heeft brede ervaring met projecten op het raakvlak van landschap en stedenbouw. “Wij kijken altijd goed hoe je kunt profiteren van het landschap, want dan krijg je een fijne leefomgeving”, vertelt landschapsarchitect Marian de Vries. Ook in de voorstellen voor Schoneveld is dat gedaan. De vorige uitbreidingen vormden volgens de architect steeds een soort schil om het dorp heen. “Het waren uitbreidingen georiënteerd op de kern, met de rug naar het landschap toe. Wij brengen, in overleg met de betrokkenen, het landschap juist naar binnen.

Ook de rand is groen; je wilt niet tegen een harde muur aan ­rijden als je het dorp inkomt. Woningen en groen moeten op elkaar afgestemd zijn.” Daarnaast is gekozen voor brede ­profielen in de wijk. “Meestal zie je in dit soort wijken vooral de achterkanten van geparkeerde auto’s met daartussen wat bomen, als lolly’s op een stokje. Wij kiezen voor echt groen, met de bomen de wijk in en veel variatie.” Het soort beplanting is daarbij bepalend. “We planten eerst wijkers, bomen die snel groeien en in het begin al het gevoel geven van een mooie wijk.

Als die groot zijn, halen we er een paar tussenuit. Dan geven we langzame groeiers (blijvers) een kans. Bij de keuze voor boom­ soorten kijken we ook: waar is het nat, waar is het droog? Zo sluit je aan bij het landschap, dat geeft een wijk identiteit en variëteit.”

Het landelijke gevoel

Bas van Gageldonk van de gemeente Lochem (waar Laren onder valt) was blij verrast met deze eerste plannen. “Het idee van de brede profielen is nieuw voor onze gemeente. De indeling is op de meeste plaatsen vrij traditioneel: met parkeervakken en losse bomen. Ik had verwacht dat mensen daarom wat terughoudend zouden reageren. Maar dit is breed omarmd!” Het enthousiasme kwam op de eerste informatieavond in het najaar van 2012 naar buiten. Er kwamen maar

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

liefst 100 mensen op deze avond af. “Dat is in deze tijd toch wel uniek”, zegt Mike van Nes. De aanwezigen waren positief, maar vonden ook dat het groen nóg meer de wijk in kan worden getrokken. Dat bleek uit de tientallen woonwensenformulieren die op de avond zijn ingevuld. Naar dit punt wordt nu (rond de deadline van dit magazine, redactie) nog verder gekeken. In het eerste plan zijn bij de beek die de afgrenzing van de wijk vormt zogeheten wadi’s gepland. Het gaat om grasland waar het regenwater binnen 48 uur in weg kan zakken. Daarachter komen de eerste woningen. “De vraag is nu of de huizen meer naar die beek toe moeten, om het landelijke gevoel te vergroten”, aldus Mike van Nes. “We gaan nu kijken hoe we dat in kunnen vullen.” De wadi’s hebben een belangrijke functie, omdat zij regenwater opvangen.

Maar volgens Marian de Vries dragen deze elementen ook weer bij aan de landschappelijke beleving in de wijk. “Je krijgt qua vegetatie een mooi verschil ten opzichte van de rest van de wijk, omdat het gebied net iets lager ligt en dus ook natter is.”

Ruggengraat van het ontwerp

Al met al zijn de betrokkenen uit de projectgroep enthousiast over wat er in eerste instantie op tafel is gelegd. “Als je ziet waar we aan het begin stonden en wat er nu al ligt”, reageert Ingri Imenkamp. “Het wordt steeds tastbaarder. Het overleg levert echt iets op.” Ook Wakker Laorne is positief, maar benadrukt wel dat de wijk gefaseerd moet worden opgeleverd en ook al voor eerste bewoners leefbaar moet zijn. “Het moet niet jarenlang een modderpoel zijn”, aldus Rinze Hartelman.

Vooral de opzet in drie brede bouwstroken is goed gevallen in de groep. “Dat is echt de ruggengraat van het ontwerp”, aldus Bas van Gageldonk van de gemeente. Volgens Marian de Vries zorgt die basis van openbare ruimte met groene profielen voor samenhang, waardoor de invulling van de bouwvelden vrijer kan. “Wij maken een stevig landschappelijk raamwerk. Dat geeft bewoners meer vrijheid in de keuze voor architectuur.

De structuur houdt het bij elkaar.” Samen met toekomstige bewoners moeten de voorkeuren voor bouwstijlen nog worden bepaald. Ook de opzet van het bestemmingsplan wordt nog onderzocht. Streven is om daarin zo flexibel mogelijk te zijn, zodat er voor langere tijd iets ligt waar niet te veel in is vastgelegd. “Maar ook dat doen we in goed overleg”, aldus Mike van Nes. “Dat is het fijne van deze samenwerking. We combineren het vakmanschap van de verschillende partijen met de input van de belangstellenden uit het dorp. Dan krijg je een plan op maat.”

‘ De verhalen van de mensen die hier wonen heb je erbij nodig’ Mike van Nes Bas van Gageldonk gemeentelijk projectleider

Rinze Hartelman lokale bewonersvereniging Wakker Laorne

Marian de Vries landschapsarchitect

Ingri Imenkamp een van de starters van de vereniging Noorder Esch

Mike van Nes Ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds

Hoe gaat het eruitzien?

Wat voor huizen er precies in Laren gaan komen, is nog niet definitief bekend. Wel is aangegeven dat de wijk een gediffe­ rentieerd karakter zal krijgen. De gemeente heeft hierop aangedrongen, met het oog op de marktvraag. Op de 70 kavels zullen dus zowel starters­woningen als 2-onder-1-kapwoningen als vrij­ staande woningen worden ­gerea­liseerd.

Streven is om in de loop van 2013 te beginnen met het bouwrijp maken van het vijf hectare grote gebied. Bouwfonds treedt daarbij vooral op als ­facilitator.

Kiezen uit architectuurstijlen Het is aan de toekomstige bewoners of ze alleen een kavel kopen of ook een woning die door Bouwfonds is ontworpen, met begeleid particulier opdrachtgeverschap.

“We willen zoveel mogelijk tegemoet komen aan de behoeften die er leven”, verduidelijkt Mike van Nes. “Mensen wil­ len hier hun droomhuis realiseren. Wij ­helpen hen om die stap gemakkelijk te kunnen zetten.” In het gezamenlijke over­ leg moet nog wel uit verschillende ­architectuurstijlen gekozen worden.

Bouwfonds heeft acht verschillende stijlen voorgelegd, variërend van oud-Hollandse stedenbouw en jarendertigstijl tot Scandi­ navische architectuur, Engelse cottagestijl en modernisme. “Daarbij kijken we ook goed naar de afstemming binnen de wijk uiteraard. Maar het is belangrijk dat we weten wat mensen het meest aan­ spreekt.” Daarbij kan volgens Marian de Vries ook nog worden gekeken naar hoe de woningen in het plan worden gezet.

“Het jasje is één ding, maar je kunt nog verder kijken. Hoe stel je bijvoorbeeld woningen op de hoek van het landschap op? Is het gezicht naar de straat of draai je de kap juist iets? Ook dat is bepalend voor de aanblik en de ruimtelijke kwaliteit van de wijk. Je kunt zorgen dat mensen niet alleen tegen zijkanten of achterkanten aan kijken.”

28

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

29

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het geheim van Brandevoort

Twintig jaar samenwerken aan een nieuwe woonwijk.

Twintig jaar vasthouden aan het oorspronkelijke plan.

Twintig jaar de kwaliteit bewaken. Wat dat oplevert, is te zien in de ­Helmondse wijk Brandevoort. Met de gemeente en Bouwfonds, samenwerkingspartners van het eerste uur, wandelt NAW door dit ‘Brabantse vestingstadje’. tekst Dieuwertje van de Moosdijk fotografie Hans van den Heuvel

H

et is fris buiten, deze ochtend in Brandevoort. Jacqueline Klomp, projectmanager bij de gemeente Helmond, vindt dat we eerst maar eens koffie moeten gaan drinken bij haar thuis. Ze is vanaf het eerste moment betrokken bij de ontwikkeling van Brandevoort en woont er zelf ook. Ze heeft “ongeveer alle gemeenten” al r­ ondgeleid in dit spraakmakende Brabantse vestingstadje. Ook Geert Veraa, Locatiemanager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid en al tien jaar bij Brandevoort betrokken, ontvangt nog steeds geïnteresseerden. De delegatie uit de Oekraïne was ongetwijfeld de meest memorabele. “Wat kost dit dorp?” gebaarde de Oekraïense ­burgemeester. “Ik wil het opbouwen bij mij thuis.” Het zou een mooi onderkomen zijn geweest voor de 12.000 werknemers in zijn lokale vleesindustrie, maar tot een deal is het nooit gekomen, lacht Geert Veraa. Terugkijkend op twintig jaar ­ontwikkeling is zowel Jacqueline Klomp als Geert Veraa apetrots op hun nieuwe oude stadje, dat gestaag doorgroeit. De bouw van de eerste 3.100 woningen en winkels is zo goed als afgerond.

Er staan nog eens drieduizend woningen gepland voor Brandevoort II, maar de ­ontwikkeling daarvan loopt traag door de crisis.

Veel discussie

We starten onze wandeling op station Helmond Brandevoort.

Daar wordt direct de toon gezet. Het station oogt helemaal in stijl, met zijn gietijzeren overkapping en gebakken steentjes. Jacqueline: “Kwaliteit is de leidraad door heel Brandevoort. We hanteren een

heel strak beeldkwaliteitsplan en daar mag het station niet van afwijken, vonden we als gemeente. Ik denk dat dit de kracht van Brandevoort is, dat we altijd de kwaliteitsregie zo strak hebben gevoerd. Kwaliteit is onze afzet geweest. Het was vaak lastig om nieuwe mensen die bij Brandevoort betrokken werden, daarvan te overtuigen. Gaande het traject zijn regelmatig discussies gevoerd.

Moet die gietijzeren markthal er nu echt komen? Ja, zeiden wij dan.

Want dat hebben we de bewoners beloofd. Als enige Vinex-locatie in Nederland hebben we die kwaliteit continu gewaarborgd, ook

in slechte tijden.” Geert beaamt dat. “En als wij de kwaliteit niet streng genoeg bewaakten, kwam Krier wel langs.”

‘Krier’ is Rob Krier, de Luxemburgse architect die samen met de gemeente en Bouwfonds de stedenbouwkundige opzet maakte voor Brandevoort. Begin jaren negentig werd de locatie Brandevoort aangewezen tot Vinex-locatie. Jacqueline: “We hadden altijd veel ontwikkeld voor de sociale sector en weinig voor de vrije sector. Steeds meer mensen met hoge inkomens vertrokken uit Helmond om elders een grote woning te kopen, maar die ­bewoners wilden we juist behouden. Helmond had ook niet zo’n beste reputatie in die tijd. ‘Het is toch Helmond, hè’, hoorde je in ­­Eindhoven.

We moesten dus echt met iets goeds komen.”

Omdat de nieuwe Helmondse wijk Dierdonk – ook een samen­ werking tussen Bouwfonds en de gemeente – zich zo fantastisch ontwikkelde, wilde Helmond een kwalitatief vergelijkbaar plan

ontwikkelen voor het nieuwe uitleggebied. De locatie had de gemeente al: ten westen van Helmond. Dicht bij Eindhoven, waar veel Helmonders werken. De gemeente nam de verantwoordelijkheid voor de grondexploitatie; de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van de opstal lag bij de gemeente en Bouwfonds tezamen. Bouwfonds tekende een contract voor de realisatie van zo’n 1.000 woningen en 8.000 m2 commercieel vastgoed.

De bouwrijpe grond werd verkocht tegen een vooraf vastgestelde grondprijs die per jaar geïndexeerd zou worden. “Een prima afspraak”, vindt Geert Veraa. “Dat zou ik zo weer af willen ­spreken. Je moet je als ontwikkelaar bewust zijn van de toekomst en het risicomanagement over tien jaar uitspreiden.”

Kleurrijk vestingstadje

Wandelend van het station langs de wijk zie je goed dat de locatie één herkenbaar geheel vormt. De uitgangspunten voor Brandevoort waren helder: het moest een traditioneel Brabants dorp worden.

Met in de kern dichte bebouwing en eromheen ‘buitens’ met ­r uimere kavels. In een eind-negentiende-eeuwse stijl, met de auto zoveel mogelijk uit het zicht. Bouwfonds introduceerde architect Rob Krier. Geert Veraa: “Er werden sessies belegd die soms wel tot 1 uur ’s nachts duurden, waarop de kleurrijke tekeningen

‘ We hebben indertijd een fantastisch concept bedacht en alle partijen hebben daaraan vastgehouden’ Geert Veraa

30

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

31

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Dan komen we bij het hoogtepunt van Schutsboom: het Biesveldje, waar Bouwfonds ooit de eerste koopwoning in Brandevoort ­opleverde. Deze Brabantse brink wordt omringd door hoge, statige herenhuizen. In het midden van de brink staat een monumentale lindeboom: 92 jaar oud, weet Geert Veraa. De boom is destijds door de gemeente en Bouwfonds hierheen verhuisd. Geert: “Alleen het transport al kostte 100.000 gulden, als ik het me goed herinner. De boom is dagelijks gepamperd en de eerste jaren stond er een houten stellage ter ondersteuning omheen.

Maar het is het waard. Hij kleedt het plein echt aan.”

Sfeer gewaarborgd

Geert Veraa, Locatiemanager Bouwfonds Ontwikkeling, regio Zuid

van Krier werden uitgeknipt en tot een vestingstadje werden ­opgebouwd. ‘Das gehen wir bauen!’ riep Krier enthousiast.

Schoonzoon en medearchitect Christoph Kohl zette zijn frivole kleurplaten vervolgens om tot gedetailleerde tekeningen.”

Het enthousiasme over de plannen was groot en de gemeente besloot ervoor te gaan. Rondom het centrum – De Veste – zouden in totaal zeven buitenwijken komen met 4.600 woningen. In De Veste zouden 29 blokken met in totaal ca. 1.500 woningen komen.

Voor de eerste fase – nu bijna voltooid – was de verdeling als volgt: circa 950 woningen in De Veste inclusief alle commerciële ­voorzieningen en in de buitens circa 2.100 woningen.

Behalve Krier tekenden alleen voor Bouwfonds al zeven architectenbureaus aan de woningen voor het stadje. Jacqueline: “Ons ­u itgangspunt was dat er geen woningen van dezelfde architect naast elkaar mochten staan. Zo kwam er een divers geheel aan gevels dat zorgde voor individualiteit en de eigen identiteit van Brandevoort. De huizen zijn niet alleen van buiten anders, maar ook binnen telkens anders opgebouwd.” “Dat wil overigens niet zeggen dat de bouwkosten de spuigaten uitliepen”, zegt Geert Veraa. Hij wijst op een rij woningen tegenover het station. “Van buiten hebben alle woningen een andere identiteit. Maar als je goed kijkt, zie je dat soms de muuropeningen hetzelfde zijn. Zo nu en dan hanteren we een repetitiemodel, zodat je voordeliger kunt realiseren. Enkele van deze woningen zijn overigens sociale ­huurwoningen, ook dát zie je niet.”

IJspret

We wandelen langs de vestingwal. Hier is goed te zien hoe het hoger gelegen De Veste omringd wordt door een heuse vestinggracht. De groenstrook en de gracht vormen een ecologische zone en vangen regenwater op. Het water wordt ook in een gracht door De Veste gepompt en stroomt er aan de andere kant weer uit. ­Jacqueline: “En ’s winters bij vorst worden de pompen stilgezet en kunnen we schaatsen.” Twee passerende auto’s minderen vaart, want elkaar hier passeren gaat maar net. De Veste heeft smalle straatprofielen, vertelt Veraa, “want dat haalt de snelheid eruit.”

Niet dat het nu erg druk is op straat. Brandevoort is gebouwd voor mensen die overdag naar hun werk zijn, dat is wel duidelijk. We

Jacqueline Klomp, projectmanager bij gemeente Helmond

‘ Moet die gietijzeren markthal er nu echt komen?

Ja, zeiden wij dan. Dat hebben we de bewoners beloofd’ Jacqueline Klomp passeren het kantoor van een assurantieadviseur, een kapper en een crèche. Geert: “Het was vanaf het begin ­mogelijk voor zelfstandig ondernemers om aan huis te werken. Ik ben daar blij om.

Het maakt de straten van Brandevoort levendiger.” Hoewel gerekend werd op de yup als doelgroep, zijn het vooral tweeverdieners met jonge kinderen die er huizen kopen, vertelt Jacqueline als we een van de twee basisscholen passeren. Er is een derde in ­aanbouw en in Brandevoort II is de bouw van een middelbare school gestart.

Lindeboom van 100.000 gulden

Ondertussen naderen we een van de buitens: Schutsboom, de ­eerste wijk die in Brandevoort gerealiseerd werd. Bouwfonds ­realiseerde er bijna 400 grondgebonden woningen en 44 appartementen. De notariswoning stond model voor de woningen in dit buiten. Geert Veraa: “Je ziet hier veel tweekappers met een entree aan de voorgevel en een aan de zijgevel. Hierdoor lijkt het alsof de woning heel groot is. Het zijn woningen met veel smoel.”

Al wandelend wordt duidelijk wat nog meer typisch Brandevoort is: de lage hoeken. Hoekbewoners zijn verplicht hun tuin aan de zijkant open te houden tot maximaal vijf meter uit de erfgrens.

Verder zijn de hoge erfscheidingen groen. Elk buiten heeft ­daarnaast een eigen type erfscheiding aan de voorzijde van de woningen: in Schutsboom staan overal lage ijzeren hekjes.

Jacqueline laat zien waar ‘de regie in kwaliteit’ ophoudt. De gemeente kon niet voorkomen dat een van de huiseigenaren op Biesveld donkergroene rolluiken plaatste voor de ramen van zijn witte notariswoning. “Het detoneert, maar we kunnen er niets tegen doen.” Zuchtend: “Als het luik nou nog wit geweest was…”

Winkeliers zijn aan strenge regels gebonden, blijkt even later als we De Veste inwandelen. De belettering op de gevels, de uithangborden, het is allemaal ingetogen en aangenaam voor het oog.

Daar ligt een streng signingplan aan ten grondslag. “Alle reclameuitingen zijn tot achter de komma omschreven. Op die manier wordt de sfeer gewaarborgd”, zegt Jacqueline. Auto’s ­worden uit het winkelcentrum van De Veste geweerd en omgeleid. Zij parkeren ondergronds met directe opgangen naar de twee supermarkten die Brandevoort rijk is. Behalve de supermarkten zitten er kledingzaken, kappers, een café-restaurant, bakker, s­ lager en groenteman, en de bekende ketens zoals Primera, K ­ ruidvat en HEMA. “Middenstanders hebben het wel lastig nu. Ze rekenden erop dat er nu al meer dan 3100 woningen zouden staan en zij dus veel meer omzet zouden hebben. We proberen zoveel mogelijk met ze mee te denken en ze te ondersteunen.”

Blijven samenwerken

Toen de bouw startte, werd Brandevoort minachtend het ­‘Efteling-stadje’ genoemd door de gevestigde orde van architecten, maar de kopers stonden in de rij. Zelfs uit Eindhoven en ­omringende dorpen kwamen ze. Jacqueline: “Het was een nieuw concept en het sloeg aan. Mensen kwamen juist voor die sfeer en de architectuur. We hadden het ene blok nog niet opgeleverd of het andere ging al in de verkoop.” Geert Veraa: “We hebben ­indertijd een fantastisch concept bedacht. Doordat alle betrokken partijen daaraan vast hebben gehouden en zijn blijven samen­ werken, is een bijzondere wijk ontstaan. Met veel sociale cohesie, heel diverse woningen en een unieke identiteit: een Brabants stadje.” Jacqueline: “Ja, en die kwaliteit blijven we handhaven, dan ontwikkelen we maar in een lager tempo verder...”

Gezellig is het toch wel in Brandevoort, zo te zien. Carnavals­ vereniging De Brandeliers maakt zich op voor het naderende feest en de glossy Brandevoorter Courant – door buurtbewoners zelf uitgegeven – gaat alweer zijn veertiende jaargang in.

Brandevoort Start ontwikkeling: 1996.

Start bouw: 1999.

Oplevering: circa 3.100 woningen in 2013.

Aantallen: In 2013 zijn ­ongeveer 3.100 van de 6.000 geplande woningen gerea­ liseerd. Bouwfonds heeft in deze eerste fase in Brande­ voort 1.069 woningen ­ontwikkeld: herenhuizen/ stadswoningen, geschakelde en vrijstaande woningen, twee- en drie-onder-een-­kap-

woningen, rijwoningen, appartementen en 8.000 m2 commercieel vastgoed. ­Compagnie Brandevoort ­realiseerde tot nu toe circa 1.350 huur- en koopwoningen en -appartementen. Zij reali­ seert in 2013 nog circa 100 resterende woningen voor de eerste fase. De overige woningen zijn als kavels uit­ gegeven door de gemeente Helmond.

32

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

33

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimtelijke kwaliteit volgens…

Yttje Feddes tekst: Edwin Lucas fotografie: Janus van den Eijnden

Nu en in de toekomst?

‘ Het is vaak een worsteling tussen je ideaalbeeld en de praktische mogelijkheden’

“Het begrip ruimtelijke kwaliteit wordt ten onrechte nogal eens versmald tot beeldkwaliteit.

Iets is goed als het er goed uitziet. Natuurlijk probeer je als ontwerper altijd om iets moois te maken, maar voor mij zit de essentie van het begrip ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen de gebruikswaarde, ­belevingswaarde en toekomstwaarde. Dat betekent dat je als ontwerper moet samenwerken met andere disciplines. En je best moet doen om goed naar de gebruikers te luisteren.

Vanuit mijn optiek heeft een ­stedenbouwkundig plan ruimtelijke kwaliteit als de wisselwerking met het landschap goed is verankerd. Dat zie je in ­sommige oudere plannen, zoals het Algemeen Uitbreidingsplan van Amsterdam, waarin niet alleen de stadsuitbreidingen, maar ook de groene scheggen zijn ontworpen. En in een recent plan als het eilandenrijk van IJburg in het IJmeer. Daar ­ontstaan langs de oevers ook nieuwe ecologische kwaliteiten.”

Hoe bereik je dat?

Ook in crisistijd?

“Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van het oplossen van een puzzel. Ieder project heeft namelijk een paradox, een uit­ daging. Het is vaak een worsteling tussen je ideaalbeeld en de praktische mogelijkheden om dat op te lossen. Ontwerpen is een cyclisch proces, in elke ronde kom je weer een stap verder.

Het is een zoektocht, en om die te laten slagen moet een opdrachtgever meedenken.

Ruimtelijke kwaliteit ontstaat waar de verbinding van ­verschillende belangen goed is gelukt. Daar zijn prachtige ­voorbeelden van: een dijk die behalve als waterkering ook voor andere functies wordt gebruikt, mooi ingepast in het landschap. Of kijk naar Ruimte voor de Rivier, waar waterveiligheid intelligent met andere functies wordt gecombineerd.

Het betekent dat ontwerpers op tijd in positie moeten zijn en hun vakmanschap moeten kunnen laten zien.”

“Ik merk dat er door de crisis bij veel bestuurders de neiging ­ontstaat om projecten weer ­sectoraal aan te pakken. Dan duikt ook weer het misverstand op dat ruimtelijke kwaliteit een esthetisch sausje is en een plan duurder maakt. Het motto ‘je gaat erover of niet’ is vanuit de wens van versimpeling van de planologie wel te begrijpen, maar leidt bij de uitvoering van projecten tot verschraling.

Ook in crisistijd moeten we belangen blijven verbinden.

Alleen dan houd je ruimtelijke kwaliteit overeind. Dat je de tegengestelde reflex ziet, is raar.

Want crisis zou ons ook kunnen uitnodigen om juist creatiever en vindingrijker te worden. ­Misschien is het tijd voor een nieuwe planningsmethode. We zijn allemaal opgeleid met het paradigma van groei, groei, groei. Dat kan niet meer.

Het moet anders, adaptiever, ­slimmer.”

Yttje Feddes is directeur van Feddes/­Olthof Landschaps­architecten, was tot ­augustus 2012 Rijksadviseur voor Landschap.

34

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

35

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Getekend voor de

bouw­ n e d e st r, a la e k ik tw n Wat gemeente, o epaalt b , n e k n e d e b u n ct e it kundige en arch geving er m fo e le ze n o r a ja l ta hoe over een aan petto? in st m o k e to ie d ft e e h ­uitziet. Dus: wat en die bij n n la p ct je ro p e d it u Een kleine greep l’ liggen. fe ta n e k te e d p ‘o s d n Bouwfo

36

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

37

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Project : Mönchpark7 , Würzburg, Duitsland Ruimtelijke kwalitei t: De vier woongebouwen liggen in een eigen park van 21.

600 m².

Het park is vanuit all e woningen goed te zie n en speelt dus zowel bin nen als buiten een grote rol in het woongenot. Elk gebo uw heeft zijn eigen onde r­ grondse parkeergara ge, te bereiken via een inp andige toegang, die zo ruim en licht van opzet is dat hij tegelijkertijd kan die nen als

ontmoetingsruimte.

Dit ­ roject betekent ontw p ikkelen voor de toekomst: de woningen zijn zeer en ergie­ zuinig én levensfasebest endig.

Aantal woningen: 99 appartementen, verspr eid over 7 vrijstaande ge bouwen van elk 4 verdiepinge n.

Oplevering : 2014.

Ontwikkeling door : ­Bouwfonds Immobilien ­ entwicklung.

heresia, Project : Huize T d Vught, Nederlan In spi ra tie be eld vo or arch ite ctu ur

Ruimtelijke analyse Bospercelen matig redelijk goed

voor ver­ ­ rijgen, geschikt k oepen, schillende doelgr et grote m s er van de vijftig n­ oo ‘w de t to ­kinderen die een n’, de er ne io ns gepe en op zorg. beroep kunnen do ca. 100. n: ge in Aantal won nd, ke be On g: Opleverin het op ten de plannen moe W NA ze moment dat de nog door gemaakt wordt den or w e nt de gemee . rd eu ek g ­ d ­goe door : Ontwikkeling ikkeling. tw On s ­Bouw fond

ziek waardevol monumentaal

Locatie Huize Theresia

HV

Ruimtelijk planconcept

HV

Bomen

aliteit : Ruimtelijke kw s en in de Wonen in het bo abantse Br weelde van het veel en ill Vught, dat w ze daar s al r ke Ze ­mensen. wonen, ook kunnen blijven ouder als ze een dagje zorg nodig r ee ­worden en m or zijn in dit hebben. Daar vo nodige voor­ projec tplan de nomen. Het zieningen opge ca. 9 hectare n va plangebied r verschil­ is verdeeld in vie e elk hun lende ‘tuinen’, di ing uw eigen type bebo

38

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

39

Vogelenzang

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

schetsvoorstel

schetsvoorstel

Project: Vogelenzang, Rhenen, Nederland Ruimtelijke kwaliteit: De natuur is hier altijd dichtbij.

Midden in de wijk ligt een plantsoen, eromheen een heldere waterplas, waar­ langs zeldzame planten groeien. En het geheel ligt prachtig tussen de Utrechtse Heuvelrug en de oevers van de Nederrijn. Dat heuvelach­ tige komt terug in de terras­ sen waarop de woningen worden gerealiseerd. Zo heeft iedereen een mooi uitzicht over de groene omgeving. De woningen zijn heel verschillend. Aan het

meer komen oeverwonin­ gen, aan het plantsoen woningen met terrassen en aan de voet van de steile hellingen drie kleinschalige appartementengebouwen.

Aantal woningen: 250 vrij­ staande villa’s, twee-onderéén-kap-woningen, eengezinswoningen en appartementen.

Oplevering: 2017/2018 Ontwikkeling door: Bouwfonds Ontwikkeling in samenwerking met Van ­Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V.

quare, Project : Canal S Parijs, Frankrijk

nal de l’Ourq. water van het Ca : it ite al kw n: Ruimtelijke Aantal woninge ch to en , n. te en en on ­Rustig w 134 appartem Parijs, n va 00 m² g 1.7 rin n: de ge n ­binne Voorzienin n­ ro ar e 19 een onder­ in het sfeer volle winkelruimte en e­ rt pa ap xe lu t rgarage. dissement. Di grondse parkee de t ef he w ou 15. eb 20 menteng Oplevering: uur van ct ite ch ­Bouw fonds ar g: te lin us robu Ontwikke t­ ea m ilier. het New York se Marignan Immob en ng ni wo De . ict packing distr t over het bieden vrij uitzich

40

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

41

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimtelijke kwaliteit volgens…

Friso de Zeeuw tekst: Edwin Lucas fotografie: Janus van den Eijnden

Nu en in de toekomst?

‘ Ruimtelijke kwaliteit bereik je vooral door de ­ambities juist niet te hoog op te schroeven’

“Het werkt goed om het begrip ruimtelijke kwaliteit te onderscheiden in ‘gebruikswaarde’, ‘belevingswaarde’ en ‘toekomstwaarde’. Zo maak je het abstracte bespreekbaar. Die begrippen hangen in de praktijk van de ontwikkelaar altijd nauw samen. Dus je moet wel onderscheid maken, maar ze niet van elkaar scheiden. Als een woning een hoge belevingswaarde heeft, bijvoorbeeld omdat zij in het centrum van de stad ligt, kun je soms iets inleveren op de gebruikswaarde. Zo hebben we in ons project Op Buuren (Maarssen) een aantal relatief kleine woningen gerealiseerd.

De gebruikswaarde daarvan is iets lager, maar daar staat een sublieme belevingswaarde tegenover. Ruimtelijke kwaliteit heeft voor mij ook sterk te maken met duurzaamheid, in de breedste zin van het woord.

Voor de individuele woning heeft dat te maken met waarde- en ­vermogensbehoud, met ­verandermogelijkheden, voor­ bereid zijn op wat nog komt.

Een woning moet bijvoorbeeld ­technisch voorbereid zijn op energiebesparingsmaatregelen.

Denk aan iets simpels als een kabelschacht voor de omvormer van de elektriciteit van zonnepanelen. Als de koper daar nu nog niet aan kan of wil, kan het later alsnog.”

Hoe bereik je dat?

Ook in crisistijd?

“Ruimtelijke kwaliteit bereik je primair door precies in te spelen op wat mensen prefereren. Dat geldt op alle schaalniveaus: het grotere gebied, de kleine korrel, de individuele woning. Je komt die voorkeuren te weten door klanten te raadplegen. Maar die kennis behoort ook – of zou ­moeten behoren – tot het vakmanschap van de ontwikkelaar.

Hij moet die klantwensen ­honoreren binnen de eisen van de overheid. Ruimtelijke ­kwaliteit is vooral te bereiken door de planambities, paradoxaal misschien, juist niet te hoog op te schroeven. Ontwikkelaars – ook Bouwfonds – en bouwers moeten hier nog een flinke stap zetten. Reik niet te ver. Je ­presteert uiteindelijk goed door op alle onderdelen goed te s­ coren en op enkele te excelleren.

Dat kan bijvoorbeeld door de ­kwaliteiten van de locatie (groen, water) maximaal uit te buiten. Ruimtelijke kwaliteit is een totaalscore.”

“De crisis disciplineert ­momenteel het begrip ruimtelijke kwaliteit. Als de kwaliteit van het product niet goed is, als er geen goede verhouding is ­tussen kosten en kwaliteit, wordt er gewoon niet verkocht.

Dat betekent dat de crisis ook eindgebruikers, ontwikkelaars en overheden disciplineert.

Gemeenten kijken nu eerst naar de afzetbaarheid en niet meer eerst naar de stedenbouw­ kundige ambities. Het gesprek wordt daardoor gemakkelijker.

Als wij, ontwikkelaars, op basis van gedegen markt- en klant­ onderzoek kunnen aangeven wat onze klanten willen en dat vakkundig kunnen vertalen in sfeer, beeldkwaliteit, in dicht­ heden, openbare ruimte, voorzieningen en parkeren, dan heb je een beter gesprek. Daarin kun je de gemeente het ‘comfort’ ­bieden dat iets tot stand komt dat ook beantwoordt aan de publieke visie op de ruimtelijke kwaliteit.”

Friso de Zeeuw is praktijk-hoog­leraar gebieds­ontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling.

42

februari 2013 – naw #46 – ruimtelijke kwaliteit

43

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Leven …

… in Hart van Hoograven. Deze Utrechtse wijk kreeg zelfs heel nieuw leven ingeblazen: flats uit de jaren 50 maakten plaats voor winkels en woningen, omgeven door groen. fotografie: Thomas Schlijper

Parmantige kapjes

Hart van Hoograven kon wel een oppepper gebruiken. Er stonden te krappe, verouderde flats en de sfeer in de wijk liet te wensen over. De flats verdwenen en er kwam een nieuw winkelcentrum, met daar­boven ­­koopen huurappartementen. In de laag ­tussen winkels en woningen kwam een parkeerdek. Geheel in de stijl van de omgeving is er veel rode baksteen gebruikt en kregen de daken ­parmantige puntkapjes.

Typisch Utrecht

Achter het winkelcentrum werden 118 woningen in ver­schillende prijsklassen en ­afmetingen gereali­ seerd. Daardoor zijn de woningen aan­ trekkelijk voor verschillende ­groepen en zowel voor tweepersoonshuis­ houdens als voor gezinnen. Hoe ver­ schillend ook, de woningen zijn ruim, comfortabel en speels ingedeeld. En dat leverde succes op: ­bewoners uit de hele stad voelden zich aangetrokken tot het nieuwe Hart van Hoograven. En zo is dit deel van de stad weer een prettige, diverse en vooral zeer Utrechtse woon­ buurt geworden.

44

februari 2013 – naw #46

45

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

fotografie: Anneke Hymmen

Makelaar Eefje Voogd uit Amsterdam verkoopt al 25 jaar woonruimtes van Bouwfonds Ontwikkeling. Vanwege haar uitgebreide marktkennis wordt ze steeds vaker al vroeg in het ­ontwikkelingsproces betrokken.

De ontmoeting: “De samenwerking met Bouwfonds begon met de verkoop van de pakhuizen aan de Zeeburgerkade in Amsterdam. Wij mochten Zondag ­verkopen. Bouwfonds was echt een ­pionier in het Oostelijk Havengebied. Dat is inmiddels 25 jaar geleden. In de loop der jaren is Bouwfonds steeds professioneler geworden. Zo wordt tegenwoordig veel meer aandacht besteed aan zaken als marktonderzoek. Op dit moment heb ik OPZUID aan de Zuidas in de verkoop.”

Vormgeven aan vooruitgang

De samenwerking: “Bouwfonds blijft ook in moeilijke tijden achter zijn ­makelaars staan. Dat werkt twee kanten op. Ik vind ook dat je als makelaar in deze lastige tijd extra creatief moet zijn en dat je je tot het uiterste moet inspannen om met elkaar tot een goed resultaat te komen. Ik heb gemerkt dat de lijnen bij Bouwfonds kort zijn. Bijzonder voor zo’n grote organisatie. Daarbij zijn het snelle beslissers. Dat is prettig in deze markt.”

Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Partner: Eefje Voogd Nieuw project: De Horst, Heerhugowaard Terugblik: Bergse Plaat, Bergen op Zoom Bijzondere architectuur: De Elbe, Maassluis Henriëtte Prast: omdat het kan

‘ Bouwfonds blijft ook in moeilijke tijden achter zijn makelaars staan’

De toekomst: “Makelaars worden steeds vaker in een vroeg stadium bij het ­ontwikkelingsproces betrokken. Ook Bouwfonds doet dat. Dat vind ik heel goed. Omdat we dagelijks contact hebben met de consument, weten wij waar zij in ons werkgebied naar op zoek zijn. In de ­toekomst zou nieuwbouw – en dan met name de appartementenmarkt – veel flexibeler moeten inspelen op de vraag. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw zou je kunnen werken met kleine, koppelbare modules. Zo bereik je een veel grotere doelgroep en beperk je uiteindelijk het afzetrisico. Die trend zien we nu ook al terug in projecten. Sommige woning­kopers kopen twee appartementen die samengevoegd kunnen worden.

Dat is vrij omslachtig. Modulair verkopen klinkt lastig en vraagt veel van alle betrokkenen, maar dat wil niet zeggen dat het niet kan.”

februari 2013 – naw #46

47

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

Bergse Plaat Bergen op Zoom was altijd van het water afgekeerd. Maar na de afsluiting van de Oosterschelde kreeg de gemeente de kans om zo’n 3.000 woningen te realiseren met het gezicht naar het water.

Anneke Bochem, Hoofd Projectmanagement bij Bouwfonds regio Midden, blikt terug op de ontwikkeling van Bergse Plaat in 1989.

Wijk met een hart De brede school is het middelpunt van wijk De Horst in Heerhugowaard.

In dit gebouw wordt niet alleen les­ gegeven, er zijn ook verschillende maatschappelijke organisaties in gehuisvest. De herontwikkeling van de school vormde het startsein voor het ontstaan van een gemêleerde wijk.

Naam: De Horst.

Waar: Heerhugowaard.

Wat: 146 appartementen, 10 eengezins­ woningen, 11 patiowoningen en een brede school met een wijkcentrum.

Geschiedenis: In 2004 werd Bouwfonds gevraagd een plan te maken voor een ruimte midden in een jarenzeventigwoonwijk. Op die plek stonden toen nog een school, een zwembad en een sporthal. De gemeente Heerhugowaard wilde dat hier een brede school en diverse appartementen en eengezinswoningen zouden komen.

“Bij de start van het project ging het allemaal nog zeer voortvarend. In 2005 werd de bouwaanvraag al ingediend”, herinnert projectmanager Rob Sewalt zich. “Vervolgens stagneerde het door de bezwaren vanuit de buurt vanwege de omvang van het ­project. De bouwkosten stegen snel en de

opbrengsten begonnen terug te lopen, waardoor de haalbaarheid onder druk kwam te staan. In 2008 werd besloten het project aan te passen. Met alle betrokkenen hebben we binnen zes maanden een haalbaar en voor alle partijen acceptabel plan ontwikkeld. In 2009 is begonnen met de bouw van de brede school en de eerste 88 appartementen. Direct daarna zijn we ­verder gegaan met de herontwikkeling van de tweede fase, die bestaat uit 58 appartementen en 21 woningen.”

Karakter: De architectuur van Hans ­Wagner is redelijk strak. De Horst past ­weliswaar in de zeventigerjarenomgeving, maar springt er wel uit. Het gebruik van rode gevelstenen geeft het project een smaakvolle uitstraling. De Horst is redelijk dicht bebouwd, maar oogt toch vriendelijk.

Het binnengebied, met de school, is groen en er komen geen auto’s. Aan de noordzijde van het gebied ligt een vijver. Op een steenworp afstand is een afgesloten speelplaats ingericht en er ligt een jeu-de-boulesbaan.

Het centrum van Heerhugowaard is nabij.

Doelgroep: De Horst is een gemêleerde wijk met voorzieningen voor jong en oud.

Voor kinderen zijn er de school en een aantal speelplekken. Ouderen kunnen in het

wijkcentrum onder meer gebruik maken van de maaltijdservice. De woningen in de tweede fase kunnen eenvoudig worden aangepast aan de behoeften van senioren.

De Horst is vooral populair onder Heerhugowaarders die bekend zijn met het gebied.

Oplevering: De eerste fase werd opgeleverd in 2010. De tweede fase is net klaar.

De laatste appartementen werden in ­januari opgeleverd.

Bijzonder: De woningcorporatie Ymere is eigenaar van het multifunctionele schoolgebouw en de 88 appartementen van de eerste fase. De gemeente huurt de brede school. Normaal gesproken is de gemeente eigenaar van schoolgebouwen. Deze bijzondere constructie is tekenend voor de samenwerking bij dit project. Sewalt: “De inspanning van alle partijen heeft geleid tot een resultaat waar iedereen blij mee is. Dat is wat dit project werkelijk ­bijzonder maakt. In een moeilijke tijd ­hebben we in een betrekkelijk korte ­periode De Horst vlot weten te trekken.”

Architect: Hans Wagner.

Prijsklasse: A 159.500 tot A 289.900.

Oplevering: laatste gedeelte januari 2013.

1989

H

fotografie: Peter van Breukelen

46

Het begon als een opgespoten zandvlakte. Probeer daar maar eens een levendige wijk in te zien. Toch is die wijk er gekomen, concludeert Anneke Bochem.

et plan toen: “In het begin sprak Bergse Plaat niet bepaald tot de verbeelding, er was nog nauwelijks natuur. Het stedenbouw­ kundige plan oogde rechtlijnig. Het is een logische structuur van wegenstelsels en woonvlakken. Maar binnen die vlakken hadden we veel vrijheid. We zorgden voor veel variatie in architectuur. Toen de woningmarkt na de dip van eind jaren 80 weer aantrok, konden we er ook mooiere en luxere woningen neer­zetten. Ook was er op ‘de Plaat’ veel aandacht voor groen. De plek in het water is uniek en recreatie neemt hier dan ook een belangrijke plek in. Aan de ene kant van het plan vind je de Binnenschelde, waar veel gesurft en gekitet wordt. Daar zijn ook een strandje en een zwembad. Het Markiezaatsmeer aan de andere kant is een natuurgebied.”

Bergse Plaat nu: “De structuur van het plan is helemaal overeind gebleven. Van bovenaf gezien zou je denken dat het rechttoe rechtaan is, maar als je door de wijk loopt, voelt dat helemaal niet zo. Het groen en de verschillen in architectuur maken dit gebied gevarieerd. Wat ik ­bijzonder vind, is dat er vanaf het begin af aan een wijkcommissie is geweest. Die heeft zich altijd actief opgesteld tegenover de gemeente en is nog steeds heel levendig.

Op die manier krijg je betrokkenheid. Dat maakt Bergse Plaat een soort dorp, waar iedereen elkaar kent en je anderen kunt aanspreken op dingen die verkeerd gaan.

De eerste bewoners hebben altijd heel positief over hun wijk gesproken.

Inmiddels wonen er hele families op de Plaat. De meeste mensen verhuisden ­tijdens de bouw al binnen de wijk.”

2013

48

februari 2013 – naw #46

49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzondere architectuur

illustratie: Agnes Kappert

De Elbe, Maassluis

Zwieren aan de Waterweg Gebouwdetails Naam: De Elbe, Maassluis.

Project: De Elbe is onderdeel

van project Het Balkon.

Wat: 45 appartementen, waaronder een penthouse.

Architect: Theo Verburg ­Architecten.

Oplevering: december 2011.

De Elbe in Maassluis is een gebouw in beweging. Dat zie je niet alleen terug in de vorm, maar ook in de gekleurde gevelstenen. Het uitzicht over de Nieuwe Waterweg is ook nog eens adembenemend.

W

oontoren De Elbe is een van de landmarks in project Het Balkon, bij Maasluis. Sander ­P ieterse, projectmanager bij Bouwfonds regio Zuid-West, noemt De Elbe een once-in-a-lifetime-ervaring. “Wij realiseren natuurlijk vooral eengezinswoningen. Het gebeurt je niet vaak dat je hoogbouw mag ontwikkelen op zo’n waanzinnige locatie, in zo’n mooi project. En dan ook nog met dit resultaat.” Niet alleen Pieterse is lyrisch over de toren, ook de bewoners reageerden direct enthousiast.

Toen de bouw startte in 2010, was negentig procent van de ­appartementen al verkocht. “Veel mensen zijn voor de architectuur gevallen”, zegt Pieterse. Ashok Balotra, stedenbouwkundige van Het Balkon, vond dat er op deze plek een ronde toren moest komen. Omdat vierkante ruimtes zich nu eenmaal eenvoudiger laten indelen, nam Theo Verburg Architecten het vierkant als basisvorm. Nourdin Alou, een van de projectarchitecten, legt uit: “We hebben drie vierkanten getekend en die over elkaar gedraaid. Op die manier krijg je drie kwarten van een groot vierkant. Een van de drie torens steekt aan de onderzijde uit, waardoor de entree ontstaat. Een andere toren buigt aan de bovenkant juist naar voren. Zo is het net alsof hij de langsvarende boten verwelkomt.” De Elbe lijkt daardoor rond te zwieren in een perfecte cirkel. Dat effect wordt vergroot door het gebruik van gekleurde leisteen. Onder aan het gebouw zijn de leistenen donker van kleur.

Dit sluit mooi aan bij de zwarte basaltstenen langs de Nieuwe Waterweg. Naar boven toe worden de leistenen steeds feller, tot bijna rood. “Het kleurgebruik is een verwijzing naar de art ­nouveau, een tweede eis in het beeldkwaliteitsplan van Ashok Balotra”, vertelt Nourdin Alou. “Art nouveau wordt geïnspireerd door de natuur en kenmerkt zich door golvende lijnen. Wij hebben dat vertaald als ‘beweging’. Het hele gebouw beweegt, ook in kleur.”

Eigen verhaal

De ramen van de woonruimtes zijn riant. Op die manier komt het schitterende uitzicht bijna naar binnen. De ramen in de slaap­ vertrekken zijn juist weer wat kleiner om het gevoel van privacy te waarborgen. Ook praktisch: alle ramen zijn kantelbaar en dus van binnen en van buiten makkelijk schoon te maken. Daarom hoefde er geen ontsierende wasinstallatie te worden aangelegd.

Voor het esthetische gebruik van kunststof kozijnen is De Elbe genomineerd voor de VKG architectuurprijs 2012. Op elk van de vijftien verdiepingen zijn drie appartementen ingericht. Het penthouse, dat over twee verdiepingen gaat, steekt een stukje uit boven de rest van het gebouw. Door de beweging van de torens zijn de afmetingen van de appartementen op elke verdieping anders.

Dat kan soms wel tot tien vierkante meter schelen. Langs het gebouw wordt nu een boulevard aangelegd waar de bewoners straks kunnen w ­ andelen, fietsen en spelen. Het belooft een leuk loopje te ­worden langs Het Balkon. Uiteindelijk moeten in dit gebied vijf verschillende torens komen die elk hun eigen verhaal vertellen.

50

februari 2013 – naw #46

51

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

Omdat het kan Huizen zijn in meerdere opzichten vreemde producten. Zo is de huizenmarkt vooral een tweedehandsmarkt. Of beter gezegd een zoveelstehandsmarkt. Want koophuizen hebben over het algemeen meerdere vorige eigenaren – nieuwbouwwoningen uitgezonderd. Maar anders dan bij bijvoorbeeld tweedehandswasmachines of -auto’s is het tweedehandse aspect bij huizen geen nadeel. Boeken over de geschiedenis van Amsterdamse grachtenhuizen en hun bewoners vinden ­g retig aftrek en het nieuwe grachtenhuismuseum op de Herengracht in Amsterdam had in zijn openingsjaar maar liefst 4,3 miljoen bezoekers.

Hoe ouder, hoe waardevoller.

Een ander bijzonder kenmerk van koophuizen is dat ze zowel een gebruikswaarde hebben als een financieel product zijn.

In een aandeel of obligatie kun je niet wonen, in een huis wel.

Er zijn meer vermogenstitels met een gebruikswaarde, zoals een kunstverzameling of sieradencollectie. Maar wonen moet je, kunst aan de muur en goud om je hals zijn luxe. De waarde van een koophuis heeft een objectief, maar ook een subjectief aspect. Er zijn dure koophuizen, huizen van miljoenen euro’s, waarin ik van mijn leven niet zou willen wonen. Omdat de stijl me niet aanstaat. Omdat de plek me niet bevalt.

Locatie, locatie, locatie, zeggen de deskundigen. Waarom eigenlijk? Bijvoorbeeld omdat er voor nogal wat locaties geldt dat er maar een van is. Op dezelfde plek kunnen niet twee huizen staan. En een huis kun je niet verplaatsen, behalve natuurlijk als je huis in een Maastrichts ‘woonwagenpark’ staat – ­w aardoor je ook nog onroerendgoedbelasting ontloopt.

Locatie is ook belangrijk omdat woonkwaliteit nogal afhangt van wat en wie de omgeving te bieden heeft. Want of het nu gaat om eerste- of om tweedehandshuizen, wat er om je heen staat en wie er om je heen wonen, bepaalt mede de aantrekkelijkheid. Ook in dat opzicht zijn huizen bijzonder. Aan de ene kant houden we van veelzijdigheid in de buurt, willen we niet wonen tussen alleen maar klonen van onszelf. Aan de andere kant willen we geen uitzondering zijn. Een oudje in een ­s tudentenhuis voelt zich niet fijn, een student in een

­ ejaardenhuis ook niet (maar veel oudjes evenmin, want die b vinden zichzelf niet oud). Voorzieningen, de woonomgeving, richten zich begrijpelijkerwijs naar de meerderheid. Heeft iedereen een auto? Dan mogen de winkels wel op een paar kilometer afstand zijn. Dat kan sneu zijn voor de minderheid.

In een van mijn vroegere woonbuurten werd een nieuw bejaardenhuis gebouwd. Vlak nadat het af was, werden de twee apotheken op loopafstand daarvandaan gesloten en werd er een nieuwe geopend die niet te belopen was met een rollator.

Welke waarde hebben voorzieningen in de woonomgeving?

Het feit dat mijn huis op loopafstand staat van Paradiso, de Stopera, The Movies en het Foam-museum, beschouw ik als een van de grootste voordelen van mijn woonomgeving. Het is ook een van de redenen waarom huizen hier duurder zijn dan op plekken waar je geen cultuurtempels om je heen hebt. Maar in de bijna zes jaar dat ik hier woon ben ik nooit naar Foam, twee keer naar The Movies en één keer naar Paradiso geweest. Als ik zou uitrekenen wat dat me per keer heeft gekost… Maar ach… toen ik laatst een in Milaan geboren en getogen vriend vertelde dat ik naar Da Vinci’s laatste avondmaal was geweest, moest hij bekennen dat hij dat nog nooit had gedaan. Alleen al erheen kunnen lopen heeft waarde. Of je het nu doet of niet.

Henriëtte Prast

‘ Bijzonder: een financieel product met gebruikswaarde, waar je ook nog in kunt wonen’

Als een van de grootste gebieds­ ontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al ruim 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving.

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het ­initiatief. Voortdurend zoeken we ­partners en partijen om samenwerkings­ verbanden mee aan te gaan. Hiermee

realiseren we in een vroegtijdig ­stadium nieuwe kansen en een betere, ­geïntegreerde aanpak van projecten.

We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden.

Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 e ontwikkeling.zuid@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Bezoekadres Heerlen: Nieuw Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Bezoekadres Goes: ‘s-Heer Hendrikskinderendijk 111 4461 EA Goes Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt ­beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebieds­ ontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe ­u it­dagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een uitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met MAB development

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, www.proof.nl Artdirection en vormgeving: Proof Studio, www.proof.nl Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Jeanine Rademakers, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 98 23, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ­ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

52

februari 2013 – naw #46

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Donderdagavond 19.15 uur, Twello De verlichte huiskamer van de familie Winterman steekt fel af tegen de blauwe Twellose winterlucht. De avond is nog jong, maar de familie heeft al gegeten en is van de woonkeuken naar de huiskamer verhuisd. Daar worden de laatste nieuwtjes uitgewisseld en agenda­punten doorgenomen terwijl men met een half oog kijkt naar

S­ pangas, het favoriete tv-programma van dochter Suze. Zoon Thijmen heeft andere dingen aan zijn hoofd, hij helpt Peter, zijn vader, met het aansteken van de haard – een traditie bij de familie Winterman – en bereidt zich voor op de voetbaltraining. Deze veelbelovende verdediger van Twello heeft zijn sport­ kleding al aan. Voetbal speelt een belangrijke rol in huize Winterman. De nieuwe woning van het gezin is door ontwikkelaar Brummelhuis gerealiseerd

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

op het voormalige hoofdveld van de voetbalclub SV Avanti. Wonen op de ­middenstip! Wat kan een voetbalfan zich nog meer wensen? “Eigenlijk zijn al onze woonwensen met dit huis in ver­ vulling gegaan”, vertelt Peter. “We heb­ ben een heerlijk huis met een grote woonkeuken en onze k ­ inderen kunnen hier gewoon op straat spelen. En waar vind je nog een tuin zo groot als, zo groot als….” “…een tuin zo groot als een voetbalveld”, lacht zijn vrouw Judith.