NAW#47 juni 2013

juni 2013 #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Samen werken aan continu誰teit Omwonenden denken volop mee in Meppel

5 manieren om een 足project weer in 足beweging te krijgen

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

1

inhoud

Voorwoord

juni 2013 – naw #47

fotografie: Maurits Giesen

Rubriek: Inspiratie

ruimte: Porta De Geer in Wijk bij Duurstede 6dialoog: in gesprek met de provincies 7 nieuw project: bijzondere dijkwoningen in Roermond 8mijn moment: kennismanager Anne-Marie van Iwaarden 10kunst: licht in een Amsterdamse steeg 12kort nieuws met o.a.: de energiecoach, nieuw hofje in Wateringen en Franse duurzaamheid 13Nieuwbouw met historie: hoe IJmuiden weer een echte havenbuurt krijgt 14detail: zuinige deurbel 4

Thema: Samen 1.werken aan continuïteit Aanpassing stedenbouwkundig plan.

16

23

2.

Opknippen grondexploitatie.

40

In voor- en tegenspoed

Wegens succes geprolongeerd

Zo gingen deze projecten verder

Drie samenwerkingspartners vertellen op pag. 16, 30 en 36 hoe zij hun relatie jarenlang goed hielden.

Hoe het resultaat van bestaande pro­jecten tot inspiratie kan dienen voor nieuwe ontwikkelingen.

Verschillende oplossingen die ervoor zorgden dat er weer vaart kwam in een (bijna) stilgevallen project.

18 Een huis voor het leven

32 Ruimte voor plezier

38 Leven in ­ Op Buuren

Waarom deze bewoners van een Bouwfonds-woning in Keulen nooit meer willen verhuizen.

Samen met de gemeente en Bouwfonds ontwierpen omwonenden een groen en gezellig gebied.

Tussen bruggetjes en grachten, met een tuin aan het water en een bootje aan de steiger.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

Bouwfonds & ik: aannemer Bert Nikkels 46 particulier opdrachtgeverschap: het droomhuis van de familie Smit in Halsteren 48 bijzondere architectuur: Miles Building, wonen aan de Amsterdamse Zuidas 50column: Henriëtte Prast over een oplossing voor de woningmarkt 52 binnenkijken: in Terwijde, Leidsche Rijn 45

Anticiperen 3.

4.

Verkoop groot aantal woningen aan woningcorporatie.

Opdoor een BF. braakliggend bouwterrein in de wijk Berggierslanden in Meppel liggen sinds Grondprijsverlaging in combi met maatregelen

‘De behoefte aan goede woningen in een prettige om­ geving is blijvend’

enige tijd diverse speelvelden en tuintjes. Bewoners uit de wijk hebben daar zelf het ­initiatief voor genomen. Toen bleek dat hier voorlopig niet wordt gebouwd, kwamen allerlei originele ideeën naar boven. De beste daarvan hebben Bouwfonds en gemeente gehonoreerd.

Dat bouwgrond momenteel tijdelijk een alternatieve bestemming krijgt, is niets nieuws.

Ik noem bovenstaand voorbeeld uit onze eigen praktijk, omdat het laat zien dat er in een tijd met veel crisisnarigheid toch ruimte blijft voor een glimlach. Het bewijst bovendien dat de menselijke creativiteit altijd doorgaat. En vooral dat ideeën en suggesties van onze klanten zeer waardevol zijn.

Het luisteren naar toekomstige gebruikers maken we ook tastbaar in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. In deze tijden worden overigens onze producten niet wezenlijk anders. Wel bieden we ze anders aan: met betere dienstverlening en uiteindelijk een scherpere prijs-kwaliteitverhouding. Het betekent ook dat ons product completer wordt.

Geen individuele woning, maar een aangename woonomgeving met toekomstwaarde, inclusief de bijbehorende voorzieningen.

De behoefte aan goede woningen in een prettige omgeving is blijvend, ook in slechte marktomstandigheden. Veelzeggend vind ik dat huizensites zelfs in deze tijd enorm veel bezoekers trekken. Er is een grote latente vraag. Die vraag is nu niet manifest, omdat het consumentenvertrouwen nog altijd tekort schiet. De bodem van de verdere prijsval op de woningmarkt wordt waarschijnlijk pas medio 2014 bereikt. Dit eindigt in een nieuwe realiteit: een prijsdaling van vermoedelijk zo’n 25 tot 30 procent van de nieuwbouw­ woning ten opzichte van 2008. Deze toekomstige prijsbodem vereist, naast de kosten­ besparingen van de afgelopen jaren, efficiëntere processen en werkwijzen binnen de ruimtelijke ordening. Kortom: ‘ontslakken’, zoals Friso de Zeeuw en vele publieke bestuurders het in recente publicaties hebben uitgedrukt.

Daarnaast is het noodzakelijk dat uiteindelijk ook de grondprijzen dalen. Dat is een paar jaar geleden ook al gesuggereerd, maar nu is het zo ver. Diverse gemeenten hebben een stap in deze richting gezet. Als private grondexploitant zullen wij moeten volgen. Om op de extra prijsdaling vanaf 2012 te kunnen anticiperen, zal een sterke gronduitgifte­ prijsverlaging noodzakelijk zijn.

Bemoedigend is dat Bouwfonds ook in deze moeilijke markt continuïteit kan bieden, mede dankzij onze sterke positie op onze andere thuismarkten, Frankrijk en Duitsland.

We durven door te gaan, vooruit te kijken. Dankbaar gebruik makend van goede ­ervaringen uit ons rijke verleden. En van de kennis en kunde van onze publieke en ­private partners uit vele samenwerkingen (zie ook bijgevoegd dossier over PPS). Wat deze NAW vooral laat zien, is dat het loont om elkaars krachten te benutten en elkaar vertrouwen te geven, ook als het niet zo voor de wind gaat.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Porta De Geer, Wijk bij Duurstede Wijk bij Duurstede heeft veel te bieden: rivieren, weilanden, dijkjes, boomgaarden met kersenbloesem in het voorjaar.

Een mooi oud stadje met een haventje. Niet voor niets willen ouderen hier graag blijven wonen en keren jongeren er na hun studie terug. Bijvoorbeeld in De Geer. Deze wijk wordt nu uitgebreid met Porta De Geer: 230 woningen en ­appartementen. Twee derde hiervan is inmiddels gerealiseerd. De inrichting van Porta De Geer verwijst naar de Romeinse v­ esting Dorestad die hier ooit lag. Het is een groene wijk, met ruime straten, hier en daar schittert water.

Bijzonder is ook de oude boomgaard, die deels behouden blijft en straks een park wordt. Rechtsboven ligt de nieuwe middelbare school, met een bomenrij eromheen. Daarnaast het ‘Droomhuis’: een woongebouw voor kinderen met een handicap, die hier dicht bij hun ouders kunnen wonen. www.nieuwbouwindegeer.nl

6

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie dialoog

Inspiratie nieuw project

Samen optrekken in de nieuwe realiteit

In het NAW dossier ‘In dialoog met provincies’ staat de oogst van de debatten tussen Bouwfonds Ontwikkeling en vertegenwoordigers van de provincies.

Provincies hebben een grotere rol gekregen in de wereld van de ruimtelijke ordening. De decentralisatie van rijkstaken heeft daar nog een schepje bovenop gedaan. Kwamen provincies voorheen alleen in beeld bij het opstellen van streekplannen en het beoordelen van gemeentelijke bouwinitiatieven, nu is het spectrum veel breder. De provincie kan fungeren als regisseur, programmeur en zelfs medeinvesteerder. En dat betekent dat Bouwfonds vaker met provincies om de tafel zal zitten.

Debat Om kennis te maken met de verschillende ­thema’s in het provinciale ruimtelijke domein en meer begrip te krijgen voor economische en demografische aspecten die daar spelen, heeft Bouwfonds een rondreis gemaakt langs de provincies. Bouwfonds-medewerkers gingen de dialoog aan met provinciale bestuurders en beleidsmedewerkers. “Het is goed om met elkaar van gedachten te wisselen over manieren om de onderlinge samenwerking te verbeteren”, zegt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling. “Zeker in het licht van de nieuwe realiteit, waarin

publiek en privaat hun weg moeten vinden.

Deze provinciedebatten hebben daarvoor nieuwe bouwstenen aangereikt.”

Rolverdeling Tijdens de debatten ging het over de planning en programmering van woongebieden, de ruimtelijke en financiële aspecten daarvan en het spanningsveld tussen korte- en langetermijnontwikkelingen. Ook is gekeken naar de rol- en taakverdeling tussen provincie, gemeente, corporatie en marktpartijen. Het is belangrijk om die rolverdeling helder te krijgen. De Zeeuw: “De ambitie van Bouwfonds is te fungeren als initiatiefnemer en regisseur van het gebiedsontwikkelingsproces. Daarin komen we nu niet meer alleen de gemeenten – vanouds onze ‘natuurlijke’ partner – tegen, maar ook de provincie. Dan is het verhelderend om over en weer elkaars verwachtingen en plannen te horen.”

Ook in dialoog met gemeenten De provinciedebatten bleken bijzonder vruchtbaar. Veel zaken werden open uitgesproken en dat zorgde voor verrassende doorkijkjes in elkaars vakgebied. Bouwfonds gaat nu op een vergelijkbare manier in dialoog met gemeenten. Er worden gemeente­debatten georganiseerd, om in gesprek te gaan over actuele thema’s in de eigen gemeente(n).

Oolderveste

Diversiteit bij de dijk

In dialoog met provincies Er is een NAW dossier verschenen met de conclusies uit de provinciedebatten. Daarin geven ook Tweede Kamerlid Johan Houwers, gedeputeerde in Zuid-Holland Govert Veldhuijzen, de Assense wethouder Jaap Kuin en de Gentse hoogleraar Luuk Boelens hun visie.

U kunt dit dossier gratis toe­ gestuurd krijgen, door het aan te vragen via naw@bouwfonds.nl.

april 2013 speciale uitgave

In dialoog met provincies

In de Roermondse wijk OolderVeste verrijzen de komende jaren zestig dijkwoningen. Opvallend door hun moderne stijl, hun ­herkenbare v ­ ormen, materialen en kleuren, en onderling heel verschillend. Om dat te bereiken, bereidde Bouwfonds Ontwikkeling het ontwerp van het plan en de woningen zorgvuldig voor.

In het winterbed van de Maas ligt de wijk OolderVeste. Een ruime wijk, die grenst aan het water van de Oolderplas. Het grootste deel van de wijk bestaat uit woningen met een traditionele architectuur. Alleen voor het gedeelte dat direct achter de waterkering aan de plas ligt, schreef het beeldkwaliteitsplan een moderne stijl voor. De markt voor moderne architectuur is vaak wat complexer dan die voor woningen in traditionele stijl.

Bouwfonds besloot daarom grondig onderzoek te doen, zowel naar de woonwensen van de beoogde kopersgroep als naar de specifieke randvoorwaarden van deze unieke locatie.

Ook werd goed gekeken naar de mogelijkheden om verschillende woningtypen te mixen.

Met de resultaten van het onderzoek ging een viertal architecten aan het werk.

Voortborduren Gie Graus, ontwikkelingsmanager bij ­Bouwfonds: “We hebben bewust gekozen voor vier verschillende architecten, omdat we in deze dijkzone de zestig te realiseren woningen van elkaar wilden laten verschillen. Maar ook

­ ebben we bewust gedaan, zodat we straks in h de volgende fasen kunnen voortborduren op de ervaringen uit de eerste fase. Er zijn drielaagse gezins­woningen, maar ook semibungalows.

En doordat ze verschillend op de kavels zijn geplaatst, is het beeld heel gevarieerd.”

enquête hun woonvoorkeuren opgeven en reageren op de woningtypes, de platte­ gronden, het afwerkingsniveau en de prijsstelling. Het beeld dat uit de antwoorden kwam, hebben we verwerkt in de uiteindelijke ontwerpen. Zo ontstonden woningtypen die heel goed waren afgestemd op de diverse woonwensen van verschillende kopers.”

De grondige voorbereiding werpt haar vruchten af: de dijkwoningen zijn zeer in trek. De eerste zeventien woningen van de eerste fase zijn allemaal verkocht. Graus: “Natuurlijk speelt de ligging aan het water ook een grote rol. Daar hebben we gebruik van gemaakt in het ontwerp. De woningen zelf en de aangrenzende terrassen en tuinen zijn iets ‘opgetild’, zodat je vanuit alle woningen over de waterkering heen uitzicht hebt op het water.

En dankzij de grote raampartijen kunnen de bewoners daar maximaal van genieten.”

Woonwensen Ook mogelijke kopers zijn in een vroeg stadium bij de plannen betrokken. Graus: ­“Geïnteresseerden konden in een digitale

OolderVeste is een uitbreidingslocatie van Roermond. Er komen 895 woningen ­waarvan ruim de helft al is gerealiseerd. www.oolderveste.nl

hebben we samen met de architecten gezocht naar de ‘rode draad’ in de woningen. Met andere woorden: ze moesten verschillend zijn, maar ook duidelijk familie van elkaar. In de ­eerste fase, die bestaat uit zeventien woningen, zijn al verschillende typen te vinden. Dat

Vier architecten, toch één familie

7

8

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

fotografie: Janus van den Eijnden

Kennismanager Anne-Marie van Iwaarden zorgt dat medewerkers van Bouwfonds ­Ontwikkeling ­beschikken over de juiste ­kennis en vaardigheden om hun werk goed te kunnen doen. “Juist nu we steeds vaker al vroeg in ontwikkelings­ processen betrokken worden en de regie nemen, is het belangrijk om te blijven investeren in kennis.”

NAW volgde haar een inspirerende werkdag lang.

‘Losse flodders, daar doen we niet aan’

Moment: voorbereiding projectmanagersbijeenkomst Waar: Zwolle, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost

Moment: regionale strategiebijeenkomst Waar: Zwolle, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost

“Een of twee keer per jaar organiseer ik een dag voor de tachtig ­locatie- en projectmanagers bij Bouwfonds. Zo spreken ze elkaar regelmatig en blijven ze ‘bij’. De inhoud van die dag is gekoppeld aan een concreet project: deze keer gaat het over Berggierslanden in ­Meppel. De projectmanagers bezoeken samen die locatie en gaan naderhand in gesprek over het project. Vandaag bespreken we de ­d iscussieonderwerpen voor die dag. We besluiten dat het zal gaan over de verandering van traditionele opstalontwikkelaar naar ­i ntegrale gebiedsontwikkelaar en wat dat dan betekent voor hun rol.

Omdat ook regiodirecteuren en andere ­collega’s betrokken zijn bij de organisatie van deze dag, weet ik zeker dat het goed ­aansluit op hun behoefte.”

“Ik ben betrokken bij de strategieontwikkeling van Bouwfonds en heb samen met een aantal collega’s bijeenkomsten georganiseerd om de nieuwe strategie (2013-2015) uit te leggen aan alle medewerkers.

Hier doen we dat in onze regio Noord-Oost.

De pijlers van de strategie vormen de basis voor mijn opleidings­ plannen. Losse flodders, daar doen we niet aan. Bouwfonds heeft jarenlang kennis op­gebouwd en veel vaardigheden in huis. Het gaat er vooral om die kennis nog meer met elkaar te delen. Daarvoor heb je persoonlijke ontmoetingen nodig, waarin je elkaar vragen stelt en inspireert. Met de Bouwfonds Academie faciliteren we die ontmoetingen. Van een lunchbijeenkomst tot een incompanytraining van een dag, een serie avondseminars of een tiendaagse masterclass.”

Moment: onderweg Waar: Zwolle

Moment: landelijke stuurgroep masterclass locatiemanagers Waar: Amersfoort, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden

“Voor mijn werk pendel ik tussen de regiokantoren. Bouwfonds nam mij in 2009 aan om de Bouwfonds Academie op te zetten. Ik vind het bijzonder dat een bedrijf hier in crisistijd in investeert. En slim ook, want de markt is enorm veranderd en zo ook de rollen van medewerkers. Van opstalontwikkelaar is Bouwfonds een integrale gebiedsontwikkelaar geworden. Het gaat niet meer om de woning, maar om de woonomgeving. Dat heeft gevolgen voor wat de organisatie van het kennisniveau van de medewerkers vraagt. Ik betrek de collega’s zoveel mogelijk bij de ontwikkeling van programma’s. Ze kunnen meedenken over de thema’s, de docenten, de competenties die we trainen. Het grootste compliment is als een collega na de opleiding aangeeft dat hij veel van het geleerde in de praktijk kan gebruiken.”

“Bijna alle ontwikkelingsmanagers binnen Bouwfonds hebben de afgelopen jaren een masterclass gevolgd van vijf keer twee dagen.

Nu organiseren we voor de locatiemanagers een soortgelijk traject.

De voorbereiding kost ongeveer een half jaar. Ik bedenk de inhoud van het programma en heel belangrijk: stel de leervraag vast. Als je zelf niet helder hebt wat die is, kun je ook geen externe partij inhuren om de opleiding te verzorgen. De stuurgroep vormt mijn klankbord. Vandaag selecteren we samen de partij die de masterclass gaat organiseren. Eigenlijk zoek je dan een schaap met vijf poten: een partij die goed is ingevoerd in gebiedsontwikkeling, de juiste docenten weet in te schakelen, competenties kan trainen en de didactische kwaliteit in de gaten houdt. Een mooie uitdaging.”

9

10

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Een kunstwerk dat rust, reinheid en ­respect terugbrengt in een Amsterdamse steeg. Het gebeurde in de Nieuwezijds Armsteeg.

Deze steeg in hartje Amsterdam is een veel­gebruikte doorgang voor voetgangers tussen de Nieuwezijds Voorburgwal en de ­Nieuwendijk. Graffiti, wildplassen en vandalisme kenmerkten deze steeg.

Bewoners van een woningbouwcomplex in de steeg benaderden Woonstichting De Key met het verzoek om er een kunstwerk te plaatsen. Met financiële bijdragen van Bouwfonds ­Cultuurfonds,

Licht in de duisternis

het stadsdeel Centrum en het Amsterdams Fonds voor de Kunst realiseerde kunstenaar Giny Vos ‘The White Cube’.

De steeg heeft nu een totaal ander ­aanzicht.

Vos creëerde een soort steriele ruimte.

“Een ruimte die respect afdwingt. Zoals in een museum. Je gaat vanzelf zachter praten. Je voelt: hier gebeurt iets.” Ze maakte een perspectivische voorstelling van tentoon­stellingszalen, die met lichtlijnen in fijn geribbeld aluminium op het complex werd aangebracht. De tekening, waarin ook bestaande ramen, deuren en brievenbussen een plek

­ ebben gekregen, geeft de hele gevel h een illusionaire diepte. De lijnen worden belicht met een strook ledlampjes.

Het licht versterkt het gevoel van ‘­smetteloos’ en ‘schoon’ dat Vos wilde neerzetten. “De steeg springt er nu echt uit. En er is ­minder overlast. Het gaat dus beter!”

De bewoners stonden meteen achter haar eerste ontwerp, vertelt Vos. “Dat is bijzonder. Het is geen los kunstwerk, maar een werk voor een hele gevel waar ze elke dag door naar binnen moeten.

Maar dat was geen bezwaar. Integendeel, ze zijn er blij mee.”

11

12

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Grond­ aankoop Panta rhei

Geweven behang

Op 24 mei opende het Noordbrabants Museum in ’s-Hertogenbosch zijn deuren weer voor het publiek. Het museum was twee jaar gesloten voor verbouwing en renovatie. Het historische deel van het museum werd opgeknapt en er werd een groot deel aangebouwd. Samen met het nieuwe ­Stedelijk Museum vormt het Noordbrabants Museum straks het nieuwe museumkwartier van de stad. De renovatie kwam mede tot stand dankzij de steun van Bouwfonds Cultuurfonds. Het fonds leverde een bijdrage aan het ontwerp en de uitvoering van het Geweven Behang dat kunstenaar Kiki van Eijk ontwierp voor de Statenzaal, een belangrijke stijlkamer in het hoofdgebouw van het museum. www.hetnoordbrabantsmuseum.nl

Energiecoach

Nieuw Kortenoord in ­Wageningen is een van de grotere duurzame woonwijken van Nederland. Bewoners betalen nu al zo’n 30 tot 50 procent minder voor energie dan een gemiddeld Nederlands huishouden. Met hulp van de energiecoach van Bouwfonds kan daar nog eens 25 procent van af. De energiecoach analyseert het energieverbruik en geeft tips over verstandig gebruik van elektronische apparaten. Bewoners kunnen zich opgeven voor een anoniem onderzoek met zogenaamde slimme energiemeters. Deze meters geven de ­bewoners inzicht in hun energieverbruik.

Bouwfonds kan deze informatie gebruiken voor de ontwikkeling van nieuwe duurzame woonwijken. Wie meewerkt aan het onderzoek wordt beloond met een droogmolen.

Een geschenk met een boodschap. Als je in de zomer namelijk een droogmolen gebruikt in plaats van een wasdroger, kun je daarmee een slordige vijftig euro besparen. www.nieuwkortenoord.nl/energiecoach.php

Onlangs tekenden wethouder Wim van der Zanden van de gemeente Boxtel en Carl Smeets, directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid, de koopovereenkomst voor de grond op de voormalige Panta rhei-locatie in Boxtel. Hier worden dertig woningen gerealiseerd met verkoopprijzen tussen c 175.000 en c 250.000 v.o.n. De locatie grenst aan het centrum van Boxtel. De woningen krijgen een traditionele uitstraling, met een rijke detaillering. Ook wordt veel aandacht besteed aan duurzaamheid. De woningen zijn extra energiezuinig en omdat dit een inbreidingslocatie is, hoeft er geen ‘nieuwe grond’ voor te worden aangesproken. Er is veel aandacht voor de bestaande bomen en voor het oorspronkelijke stedelijke weefsel.

De verkoop start in de eerste helft van 2014.

Nieuwbouw met historie

Oud-IJmuiden, daar bij die haven Een typische havenbuurt, met smalle straten, levendige pleintjes, hoge, smalle huizen en veel leven en vertier. Dat was deze buurt in IJmuiden, tot in de Tweede Wereldoorlog het Duitse leger er stelling nam en Engelse bommenwerpers daartegen in het geweer kwamen.

De buurt werd vrijwel geheel verwoest, slechts hier en daar bleef een gebouw overeind. Zoals het Thalia Theater en het hotel Augusta, die sindsdien een kwakkelend bestaan hebben geleid. Maar nu komt Oud-IJmuiden, dankzij een herontwikkeling, weer tot leven, met dezelfde plattegrond van straatjes en pleintjes als toen,

dezelfde variatie in gevels en met een nieuwe, sprankelende rol voor het art deco Thalia Theater en het stijlvolle hotel Augusta. Zo krijgt IJmuiden weer zijn echte havenbuurtje terug – een dynamische woonwijk – waar elke dag de zeeschepenlangs komen varen.

In Oud-IJmuiden worden in fasen 54 koopwoningen en 102 huur­woningen gerealiseerd door een samenwerkingsverband van gemeente Velsen, Woningbedrijf Velsen, woningcorporatie Eigen Haard en Bouwfonds Ontwikkeling. www.oudijmuiden.nl

Franse duurzaamheid Met de oplevering van de eerste woningen in Les Carrés Solaires in Annecy-le-Vieux heeft Bouwfonds Marignan Immobilier als een van de weinige projectontwikkelaars in Frankrijk een BBC-label. BBC staat voor Bâtiment Basse Consommation en wordt toegekend aan gebouwen waarvan het energieverbruik voor conventionele primaire energie (onder meer verwarming en verlichting) minder dan tachtig procent is van de reguliere consumptie.

Dat deze appartementencomplexen zo energiezuinig zijn, is onder meer te danken aan hun ligging op het zuiden of het zuidoosten. De isolatie is aan de buitenzijde aangebracht en is sterker uitgevoerd dan bij klassieke bouwwerken. Omdat de balkons los van de gevelmuren zijn gehangen, blijft de warmte beter behouden. Verder worden de appartementen verwarmd met collectieve gasketels en zorgen ­zonnepanelen voor warm water. In maart werden de eerste woningen opgeleverd.

In totaal komen hier 65 woningen, verdeeld over twee gebouwen, en vijf winkelruimtes.

Chic hofje

In maart ging de verkoop van de tweede fase van Heerenhof in Wateringen van start. Het gaat om vijftien woningen: acht herenhuizen, zes twee-onder-een-kapwoningen en één ­v rijstaande woning, die samen een besloten buurt vormen, met hofjes en statige huizen.

Een maand eerder werd begonnen met de realisatie van de 26 woningen van de eerste fase.

Hiervan is binnen een jaar meer dan 90 procent verkocht. Volgens Bouwfonds-verkoopmanager Ewoud Houwink vinden kopers vooral het dorpse karakter van Heerenhof aantrekkelijk. www.heerenhofwateringen.nl

13

14

juni 2013 – naw #47

Inspiratie detail

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Agnes Kappert

Thema Op de volgende pagina’s vindt u op sommige plaatsen het L­ ayar-logo. Dat geeft aan dat er online meer te zien is. D ­ ownload de gratis Layar-app op uw mobiele telefoon via www.layar.com. Scant u dan de pagina met het logo, dan ziet u de extra informatie. De app werkt alleen op de iPhone en op telefoons met een Android besturingssysteem, helaas niet op de Blackberry.

continuïteit

Blijven ontwikkelen, blijven zoeken naar oplossingen die de voortgang erin houden, ondanks alles. Op de volgende pagina’s verkennen we de mogelijkheden én vertellen een wethouder, een corporatiedirecteur en een ontwikkelaar hoe zij blijven samenwerken.

In voor- en tegenspoed.

Hofje van Noit, Nootdorp

Slim van toen Voor jongere bezoekers zal het even zoeken zijn – waar zit hier de bel? – voor anderen is het jeugdsentiment: de trekbel. Aan de buitenkant van de deur een sierlijke trekstang, aan de binnenkant een ouderwetse bel met ­klepel, met elkaar verbonden door een metalen ketting.

Kopers van de veertien woningen aan de Droppinghof in ­Nootdorp konden ervoor kiezen bij de koop van hun

huis. Zo voegden ze een karakteristiek element toe aan hun oud-Hollandse hofwoning in dit autoluwe straatje.

Een detail dat goed past bij de houten deurlijsten, ­raamluiken, gedetailleerde goten en zinken regenpijp.

En dan is de trekbel ook nog een duurzaam alternatief.

Wie veel familie, vrienden of postbezorgers aan de deur krijgt, gebruikt zijn elektrische deurbel maximaal twee uur per jaar. De overige 8.758 uur gaat er onnodig stroom door diezelfde bel en gaat er energie verloren.

Een trekbel levert zo al gauw een besparing op van een tot twee tientjes per jaar.

Samenwerken: zo houd je het samen goed Markt: Bouwfonds ontwikkelde een droomwijk in Keulen Ontwikkelen: 3 projecten wegens succes geprolongeerd Ruimte: hoe bewoners waarde toevoegden aan hun wijk Leven: in Vechtstadje Op Buuren Proces: vijf oplossingen bij stagnatie

15

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Continuïteit volgens…

‘Zonder vertrouwen begin je er niet aan’

Hans Krieger tekst: Edwin Lucas fotografie: Janus van den Eijnden

Gemeente, woningcorporatie en gebiedsontwikkelaar. Ze werken vaak intensief en jarenlang samen bij ontwikkelings­projecten.

Zo ook bij de herstructurering van Wheermolen-West in Purmerend.

Hoe houd je zo’n huwelijk goed? Dat vroeger we drie samenwerkingspartners. Hier: wethouder Hans ­Krieger. Verderop in deze NAW vindt u de interviews met corporatiedirecteur Aart Slot en ontwikkelaar Ben Vos. Klopt het dat u aanvankelijk niet enthousiast was over dit herstructureringsproject?

“Ja. Bij de start was ik erg kritisch. De VVD vond dat er van de gemeente Purmerend een wel heel grote bijdrage werd gevraagd. Is zo’n grote investering uit de gemeentekas, belastinggeld dus, wel verantwoord ten opzichte van het resultaat dat je voor ogen hebt?”

Hoe is uw scepsis weggenomen?

“De samenwerkingspartners hebben mij ervan kunnen overtuigen dat dit plan wél verantwoord was.

Dat kwam vooral doordat het eindresultaat concreet werd gemaakt. Het waren geen vage plannen, zoals je weleens ziet, maar harde resultaten. Vooral voor de mensen, de bewoners, die aan de wijk gehecht zijn.”

Wanneer is een samenwerking een succes?

“Natuurlijk als die samenwerking een goed product oplevert. Maar er is meer. Een succes is het eigenlijk pas als het vertrouwen wordt bevestigd dat je aan het begin in elkaar uitspreekt. Zonder dat vertrouwen begin je er niet aan. Maar het is pas goed als dat vertrouwen aan het eind terecht blijkt. Tot nu toe is dat zo.”

Wat vonden de andere samenwerkingspartners van deze wijzigingen?

“Die hebben natuurlijk niet bepaald enthousiast gereageerd. Maar een goede samenwerking moet dit soort veranderingen kunnen hebben. Een samen­ werkingsovereenkomst wordt helemaal aan het begin opgesteld, maar de wereld draait door. Allerlei veronderstellingen uit zo’n overeenkomst zijn net even anders, als het erop aankomt. De andere partijen snappen onze opstelling, want men komt het ook bij andere gemeenten tegen. Het is dan een pluspunt om juist met deze partijen samen te werken: ze kunnen en willen een deel van het risico dragen.”

De ontwikkeling van de wijk is in het belang van Purmerend. Hoe blijft u betrokken?

“Wij blijven ons constructief opstellen. Positief vind ik dat bewoners van de wijk volop meedenken en meedoen. Ik geef daarvoor grote credits aan woningcorporatie Intermaris: ze hebben de bewoners geweldig meegenomen. Ze zijn de dialoog aangegaan, ­hebben weerstanden en emoties erkend. Er zijn goede afspraken gemaakt en ook de gemeenteraad is er goed bij betrokken. Dat is óók samenwerking.”

De gemeente stelt zich nu terughoudend op.

Beïnvloedt dat de ­samenwerking?

“Purmerend is altijd zeer dienstverlenend geweest en heeft daarmee ook resultaat bereikt. Maar de afgelopen jaren zijn we geconfronteerd met rijksbezuinigingen en daar komt nog een schep bovenop. We hebben dan geen keuze: we moeten meer aan de markt overlaten. Concreet: we willen niet meer rechtstreeks bij grondexploitaties betrokken zijn. Dat doen Bouwfonds en Intermaris. We doen ook geen verwervingen meer, tenzij het strategisch belangrijk is. In Wheermolen-West is dit overigens niet aan de orde. De meeste grond is al niet meer van ons, maar van de marktpartijen.”

Hans Krieger is wethouder (VVD) Ruimtelijke Ordening en Wonen, Financiën en ­Grond­bedrijf van de gemeente Purmerend.

Sinds 2004 werken Bouwfonds, woningcorporatie I­ntermaris (voorheen Wherestad) en de gemeente ­Purmerend nauw samen aan de ver­nieuwing van de jarenzeventigwijk Wheermolen-West. Voor meer informatie over het project, scant u deze pagina met uw layar-app.

17

18

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Wir werden hier für immer wohnen’ tekst: Rudolf Kleijn fotografie: Anneke Hymmen en Jan de Vries

Duitse banken verlangen dat kopers van een woning een aanzienlijk deel met eigen vermogen financieren.

Daarom kopen veel Duitsers pas op latere leeftijd een eigen huis. Maar dan kiezen ze er ook één waarvan ze lang plezier kunnen hebben. Voor die kopers ontwikkelde Bouwfonds in Keulen een autovrije ‘droomwijk’.

G

renzend aan het centrum van Keulen, in het stadsdeel Nippes, ligt de bijzondere wijk Stellwerk 60. Een binnenstedelijke oase van ruim vier hectare, met 430 typisch Duitse stadswoningen. Eengezinswoningen in rijen en kleinschalige blokken gestapelde huizen. De bebouwing is dicht en toch ademt de wijk een opmerkelijke rust. Stellwerk 60 is namelijk verboden terrein voor auto’s.

Locomotieven en wagons

Stellwerk 60 dankt zijn naam aan het feit dat dit gebied vroeger gebruikt werd als werkgebied van de spoorwegen. Ruim een eeuw geleden begon men hier met het onderhoud en herstel van locomotieven en wagons. De straatnamen herinneren daaraan.

De ‘Drehscheibe’ (Draaischijf) is een straat, net als de Werkstattstrasse (Werkplaatsstraat), de Wagenhallestrasse (Wagonloodsstraat) en Am alten Stellwerk (Bij het oude seinhuis).

In een rijwoning van 125 m2 aan de Bahnwärterweg (Baanwachterweg) woont Werner Welschoff sinds 2007 met zijn echtgenote Meike en zijn zoons Leander van acht en Leonard van tien. Voor de deuren van bijna alle woningen in de straat staan fietsen. Het lijkt wel een stukje Nederland.

“Dit huis is ruim genoeg voor ons vieren. En de wijk is voor ons een droom”, zegt Welschoff vol overtuiging. “De wijk is autovrij.

Daardoor kunnen onze kinderen zich vrij bewegen in een gebied van wel 40.000 vierkante meter, zonder dat we ons zorgen hoeven te maken. Ze kunnen zelf afspreken met vrienden, fietsen en

19

20

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Hamburg

Berlijn

Stellwerk 60 Keulen Frankfurt

München

initiatief om op deze locatie een autovrije wijk te realiseren. Pas in 2006 begon de bouw van de eerste woningen. Dat had te maken met besluitvorming, maar ook met de ontwikkeling van de wijk. “Niemand durfde eraan te beginnen. Een wijk als deze was nog niet eerder gerealiseerd in autoland Duitsland. Uiteindelijk hebben wij de sprong wel gewaagd, in eerste instantie als een pilot, een proefproject. Maar het is een succes geworden. Ik zou het zeker weer willen doen. Het is een innovatief project waarmee wij ons hebben onderscheiden. Er is in stedelijke gebieden zeker vraag naar dit soort wijken. In Keulen heeft 23 procent van de gezinnen geen auto. Bovendien hebben we het tij mee. Het ecologisch bewustzijn is groot in Duitsland.” Niet zonder trots vertelt hij dat Stellwerk 60 bekroond is door de Konrad-Adenauer-Stiftung en door de organisatie ‘Deutschland, Land der Ideen’, voor de kind- en familievriendelijkheid van de wijk.

Boodschappen op de fiets

Voor kinderen is het fijn spelen in deze autovrije wijk.

voetballen. We kennen onze buren. De sociale samenhang is groot. We hebben veel onderling contact. Eigenlijk wonen we in een dorp midden in de stad. En dankzij het ontbreken van gemotoriseerd verkeer is het ook heerlijk stil hier.” Als hij toch een nadeel moet noemen: “De wijk is wel heel dichtbebouwd. Er zou meer ruimte mogen zijn.”

Eerst sparen

Het lichte rijhuis is de eerste koopwoning van de familie Welschoff.

Een woning kopen gaat in Duitsland anders dan in Nederland. Bij onze oosterburen verlangen banken dat kopers 20 tot 30 procent van de koopsom met eigen vermogen te financieren. Daardoor zijn ‘starters’ op de koopmarkt met ongeveer 35 jaar gemiddeld ouder dan in Nederland. Bovendien zijn Duitsers, als ze eenmaal hebben gekocht, geneigd veel langer in een huis te blijven wonen dan Nederlanders.

In Nederland kennen we woonerven en autoluwe wijken, maar een totaal autovrije wijk als Stellwerk 60 is toch andere koek. Het autovrije karakter gaat zover dat de gemeente zelfs heeft bepaald dat slechts 20 procent van de bewoners een auto mág hebben. Zij zijn bovendien verplicht een plaats te kopen in de parkeergarage aan de rand van de wijk. Alleen hulpdiensten, de vuilnisauto en eventuele verhuizers kunnen incidenteel naar binnen. Er is wel een bezorgdienst die dranken aan huis mag afleveren. Verder is de wijk het domein van voetgangers en fietsen.

“Wij doen alle boodschappen met de fiets”, zegt Welschoff. Om dat te vergemakkelijken zijn er fietsaanhangers beschikbaar. En om grote aankopen zoals meubels naar huis te brengen zijn er karren.

Mochten de bewoners toch een auto nodig hebben, dan kunnen ze gebruikmaken van twee verhuurpunten. “We zijn geen autohaters; als we op vakantie gaan naar Nederland, gebruiken we ook een auto”, vertelt Welschoff.

Welschoff en Gaspers zijn ervan overtuigd dat het succes van de wijk te danken is aan de aanwezigheid van voorzieningen als ver-

‘ Een wijk als deze was nog niet eerder gerealiseerd in Duitsland’ Christoph Gaspers

Welschoff: “We zijn tevreden met ons huis. Het is groot genoeg voor een gezin met twee kinderen, waarom zouden we nog verhuizen?” Hij merkt op dat ook in Duitsland wel wat verandert.

“De mensen worden flexibeler. Niet iedereen blijft zijn leven lang op dezelfde plek wonen. Wij hebben deze plek gekozen omdat we met ons gezin in de stad in een kindvriendelijke omgeving willen wonen. Dat bevalt goed.”

Innovatief

Stellwerk 60 heeft een lange ontstaansgeschiedenis, vertelt Christoph Gaspers, regiodirecteur van Bouwfonds Immobilienentwicklung in Keulen. Al in 1991 was er een burger­

Christoph Gaspers, regiodirecteur van ­Bouwfonds Immobilienentwicklung in Keulen

21

22

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wegens

succes geprolongeerd iebron t a r i p s In huurpunten met onder andere fietsaanhangers en transport­ karren en auto’s voor wie de wijk uit wil. Deze voorzieningen zijn vanaf het begin in de ontwikkeling opgenomen. “En”, zegt Gaspers, “goed openbaar vervoer is ook essentieel, net als het feit dat winkels op loopafstand liggen.” Welschoff: “Het winkelcentrum ligt op vijf minuten fietsen van de wijk en voor kleine boodschappen is er dichterbij nog een kiosk.”

‘ Eigenlijk wonen we in een dorp midden in de stad’ Woningkopers in Duitsland hebben te maken met een heel andere woningmarkt dan de Nederlanders, vertelt Gaspers. De huizen­ prijzen in de steden waren al hoger dan in Nederland en stijgen nu verder. Omdat Duitsers langer sparen voor hun woning, is er bovendien een levendige huurmarkt. Gaspers: “De markt in Duitsland is nu bijzonder goed, maar daar hebben we lang op moeten wachten. Vanaf 2008 was de verwachting dat de woningmarkt zou gaan aantrekken. Maar het heeft even geduurd voor de Duitsers genoeg vertrouwen hadden om afscheid te nemen van spaargeld en beleggingen en hun geld in woningen wilden steken. Nu is het zover en zien we dat de prijzen stijgen.”

Resultaat

Internationaal onderzoek naar woningmarkten Bouwfonds Ontwikkeling heeft in 2011 een diepgaande studie uitgevoerd naar de overeenkomsten en ­verschillen tussen de woningmarkten van Nederland, ­Duitsland en Frankrijk. De onderzoeksresultaten zijn opgenomen in het rapport ‘Woningmarkten in ­perspectief’, dat is te bestellen via ontwikkeling@bouwfonds.nl of te downloaden via www.bouwfonds.nl/ontwikkeling.

Het rapport geeft een duidelijk overzicht van de demografische en economische ontwikkelingen in de drie landen. Er is een scherp beeld geschetst van de structuren van de drie woningmarkten, de prijsontwikkelingen van grondgebonden huizen en appartementen en de verschillen in ruimtelijke ordening. Daarnaast zijn de resultaten van een consumentenonderzoek onder 3.000 huishoudens (1.000 per land) in dit rapport te lezen. Omdat woningmarkten voornamelijk een regionaal karakter hebben, zijn 229 regio’s in Frankrijk, Duitsland en Nederland met elkaar vergeleken, met als resultaten van deze analyse 22 kansrijke regio’s voor woningbouwontwikkeling. In het najaar van 2013 wordt deze drielandenstudie naar woningmarkten geactualiseerd en het thema duurzaamheid uitgediept.

tekst: Rudolf Kleijn

Een succesvol ontwerp kan een waardevolle inspiratiebron zijn voor een nieuw product. Dat dit ook geldt voor gebiedsontwikkelingsprojecten, bewijzen de ­verschillende voorbeelden op de volgende pagina’s.

23

24

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Geprolongeerd: de oud-Hollandse stijl

Inspiratiebron : De Woerd in De M eern

Vlak bij het centrum van Wijk bij Duurstede ligt de locatie Veilingpark, vernoemd naar de vroegere fruitveiling. Hier ontwikkelt Bouwfonds met de gemeente een bijzondere wijk. Het project De Woerd in De Meern fungeerde als belangrijke inspiratiebron.

‘ De kracht van het ­prolongeren is dat je ­verder kunt ­­fijn­slijpen’ Kok Mulleners van Mulleners + Mulleners Architecten was als ­architect en stedenbouwkundige zowel bij De Woerd als bij ­Veilingpark betrokken.

Wat vindt u ervan dat De Woerd navolging krijgt?

“Zowel de bewoners als professionals uit de wereld van gebiedsontwikkeling zijn erg enthousiast over De Woerd. Dan ligt het voor de hand om er ook mee verder te gaan op andere locaties.

De beste punten eruit halen en dan verder ontwikkelen en aanpassen aan de nieuwe locatie. In de praktijk werkt een wijk als De Woerd erg goed. De sociale samenhang is er ook erg sterk. Ik zeg daarom weleens dat je in wijken als De Woerd en Veilingpark bespaart op mantelzorg”, vertelt Mulleners lachend.

Wat is de kracht van dit concept?

“Vooral de kwaliteit van de openbare ruimte is belangrijk.

Intieme, sociaal veilige pleinen, plantsoenen en boomgaarden op korte loopafstanden in een dorpse setting. Door grote bomen te laten staan en eromheen te bouwen, gebruik te maken van bestaande elementen en ook bij de inrichting weer nieuwe grote bomen te planten, creëer je een nieuwe wijk waarbij mensen het gevoel hebben dat hij er al lang stond. Elk huis of groepje huizen is dankzij een eigen kapvorm uniek en herkenbaar. Auto’s blijven zoveel mogelijk uit het zicht. Dat draagt allemaal bij aan een vriendelijk dorps karakter en een groot gemeenschapsgevoel.”

En wat is het verschil met De Woerd?

“In Veilingpark hadden we dezelfde uitgangspunten, maar in een andere stedenbouwkundige setting. Daardoor ontstaat, ondanks de bestaande basis van De Woerd, alsnog een uniek plan. Bovendien zijn in Veilingpark nieuwe types toegevoegd, zoals een markant gebouw met zorgappartementen. De kracht van het prolongeren van succesprojecten als deze is dat je kunt fijnslijpen. Het plan verder aanpassen aan de omgeving, gebruikmaken van voortschrijdend inzicht. Daardoor ontstaat eigenlijk weer iets nieuws”, concludeert Mulleners.

Wat : een dorpsu itbreiding van De Meern met bijna 50 0 w oningen in vers chillende typen. Een op Be rlage en Dudok geïnspireerde tuinstad met de sfeer va n toen en het comfort van nu.

Star t ontwikkelin g: 1998 Oplevering: 20 09

Waarom is besloten Veilingpark te baseren op De Woerd?

Arends: “Veilingpark leent zich, als eerste schil rond de oude binnenstad van Wijk bij Duurstede, niet voor strakke nieuwbouw. Zo ontstond het idee om een oud-Hollandse stijl te kiezen, die bovendien populair is bij de consument. In eerste instantie hadden we een modernistischer plan. Samen met de gemeente hebben we het daarna gewijzigd naar de opzet van De Woerd.”

Wat is kenmerkend voor Veilingpark?

“De vergaande individualisering. Een grote verscheidenheid aan gevels en kappen geeft iedere woning een eigen karakter. De uitwerking van alle wensen van kopers kwam in de praktijk dicht bij particulier opdrachtgeverschap. Een andere bijzonderheid is dat de wijk auto-arm is. Auto’s staan aan de achterkant van de huizenblokken. Er is een grote groene en autovrije ruimte waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, wat bijdraagt aan een grote sociale samenhang.”

Wat is het voordeel van de verwantschap met De Woerd?

“Het grote voordeel voor potentiële kopers van een woning in Veilingpark was dat zij de sfeer konden proeven in De Woerd. We zijn daar met een groot aantal geïnteresseerden gaan kijken. Deze bezichtiging gaf een goed beeld van hun mogelijke nieuwe woonplaats en werd dan ook als zeer waardevol ervaren. En omdat we het wiel niet helemaal opnieuw hoefden uit te vinden, hebben we als bijkomend voordeel ook kosten kunnen besparen.”

Krijgt Veilingpark nu zelf navolging?

“Het is wel een succes. Goede en bijzondere woningen op gewilde locaties blijken ook in crisistijd te verkopen. De gemeente wil nu graag op dezelfde voet verder bij de ontwikkeling van een aangrenzend terrein.”

‘ Kopers konden alvast de sfeer proeven’ Rob Arends is bij de realisatie van Veilingpark de betrokken ontwikkelingsmanager van Bouwfonds.

Resultaat : Veilingpark in Wijk bij Duurstede e wijk met Wat: een zeer gevarieerd aansluit op de 104 woningen die goed de binnenstad. van ing ­historische bebouw 4 200 : ing Start ontwikkel Oplevering: 2014

25

26

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratiebron :

Kadijken in Enkhuizen

ks 900 woningen Wat : een woongebied met stra dat aansluit aan de noordkant van Enkhuizen, omringende het bij de bestaande bebouwing en polderlandschap.

Star t ontwikkeling: 1996 dit woningt ype Oplevering : het deelproject met de wijk is naar is in 2010 opgeleverd. De rest van ed. verwachting in 2014 gere

Resultaat : Ba ngert en ­Oosterpolder, fase 4b deel 2 Waterland in Hoorn

Wat : het laat ste deel van Waterland ; he oostelijk gele t noordgen deelplan in de nieuwbo Banger t en O uw wijk osterpolder van Hoorn. In komen 15 won dit deel ingen, die aa nsluiten op de bestaande w oningen aan de oude lintb van Zwaag. ebouwing Star t ontwik keling : 2012 Oplevering : 2014

Geprolongeerd: de jarendertigstijl In de Bangert en Oosterpolder zullen uiteindelijk 3.325 woningen worden gerealiseerd. Het is het laatste grote uitbreidingsgebied van de gemeente Hoorn. Het succesvolle ontwerp van het nabij gelegen project Kadijken vormde een goede basis voor fase 4b deel 2 van dit plan.

‘ Dit is ook goed voor de bedrijvigheid in de gemeente’ Peter Westenberg heeft als wethouder bij de gemeente Hoorn de ontwikkeling van de Bangert en Oosterpolder in zijn portefeuille.

Is het beeldkwaliteitsplan volgens u gelukt?

“De Bangert en Oosterpolder is sinds 2000 in ontwikkeling en in 2004 zijn we begonnen met bouwen. In eerste instantie hebben we gekozen voor een beeldkwaliteitsplan langs de lange ­l ijnen van het waterland. Maar zo’n plan is eigenlijk een papieren exercitie. In de praktijk wil je vooral uitgaan van wat de consument wil. Dat is een klassieke stijl, toegespitst op de jaren dertig. Vorig jaar is dat ook nog bevestigd door de smaaktest van Bouwfonds.”

Hoe kijkt u aan tegen het gebruiken van een eerder ontwerp?

“Er is niets op tegen om een bewezen succes weer in een andere omgeving toe te passen. Bovendien is er bij de ontwikkeling van De Bangert en Oosterpolder goed opnieuw naar gekeken en is het ontwerp aan de couleur locale aangepast. De verkoop is goed gegaan, mede dankzij de gunstige prijs. Ook de eind vorig jaar aangekondigde wijziging van de hypotheekregels heeft wellicht een positief effect gehad op de verkoop.”

Zal deze werkwijze een vervolg krijgen?

“Wij willen graag meedenken over het in gang zetten van de volgende fases in de ontwikkeling van de Bangert en Oosterpolder en we zijn ook blij als Bouwfonds dan weer met een goed plan komt. We moeten met zijn allen een moeilijke tijd overbruggen. Als dat lukt, is dat niet alleen goed voor de gemeente en voor Bouwfonds, maar ook voor de bedrijvigheid hier in de omgeving. Door te bouwen helpen we mensen aan het werk.”

Waarom deze ontwikkeling?

Van Oeveren: “We zijn in 2005 gestart met de ontwikkeling van fase 4 in ­Bangert en Oosterpolder. Als gevolg van de crisis is de verkoopsnelheid teruggelopen. Dat was reden om met de gemeente te overleggen, hoe we daar iets aan konden doen. We hebben – met een woonsmaaktest aan de hand van beelden – onderzoek gedaan onder consumenten naar de voorkeuren in Hoorn. De ondervraagden spraken zich helder uit voor traditioneel gebouwde woningen in een kleinschalige wijk. Daarmee zijn we aan het werk gegaan. We hebben een nieuw beeldkwaliteitsplan ontwikkeld en op basis daarvan een nieuw wijkje ontworpen.”

Wat is het verband met de Kadijken?

“De twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen zijn gebaseerd op dat in Enkhuizen succesvolle ontwerp. Gebaseerd zeg ik, want de woningen in Hoorn zijn wel aangepast qua vormgeving en materiaalgebruik. Door te kiezen voor deze basis hebben we – binnen traditionele bouw – heel efficiënt kunnen werken.

Ook is de gemeente ons tegemoet gekomen om de realisatie mogelijk te maken: bij het herzien van het beeldkwaliteitsplan en uiteindelijk met de grondexploitatie, zodat we de woningen tegen een scherpe prijs konden aanbieden.”

Was deze aanpak succesvol?

“Zonder meer. De eerste vijftien woningen zijn in oktober 2012 in de verkoop gegaan. Ze waren binnen een paar maanden verkocht. De bouw is inmiddels begonnen. We zien dat het ontwerp aanslaat en de bouw in Bangert en Oosterpolder heeft weer een positieve impuls gekregen.”

‘ Zo gaven we het project een nieuwe impuls’ Peter van Oeveren is als ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds verantwoordelijk voor de ontwikkeling van woningen in fase 4 in Bangert en Oosterpolder.

27

28

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Geprolongeerd: hofje aan het water

Inspiratiebro n: Hofje van Noit in Nootdorp

In Oegstgeest is onlangs de bouw begonnen van Hofje van Rhijnwaeter. De huizen komen aan open vaarwater, een zijtak van de Oude Rijn. De opgedane ervaringen van de ontwikkeling van een soortgelijk hofje in Nootdorp kwamen hierbij goed van pas.

Wat : 14 twee -onder-een-k ap -hof wonin gen met klas sieke details in verschillen indelingsvari de anten (w.o. le vensloop ­ bestendig). D aarnaast is er één vrijstaan villa in jaren de dertig stijl ge realiseerd.

Star t ontwik keling : 2010 Oplevering : 2012

Waarin schuilt het succes van de hofjeswoning?

Van der Plas: “Het idee van de hofjeswoning sluit aan bij de behoefte van veel Nederlanders: gezelligheid en geborgenheid in een klassieke woning met een warme uitstraling. De huizen zijn ontwikkeld met oog voor detail.”

‘ Ik was direct verliefd toen ik het plaatje zag’ Mieke Simons woont sinds kort in het Hofje van Noit in Nootdorp. De stijl en ligging spraken haar erg aan.

Waarom heeft u deze woning gekozen?

“In eerste instantie zocht ik een woning in mijn woonplaats ­Leiden. Later ben ik op internet gaan zoeken in de regio LeidenDen Haag-Delft. Ik ben niet gebonden aan één specifieke locatie.

Ik was direct verliefd toen ik het plaatje van dit huis zag. Het type huis, de besloten ligging in een hofje, prachtig! Ik heb de makelaar gebeld en daarna ging het snel. De bouw was al behoorlijk gevorderd, het was een van de laatste woningen van het hofje. Twee maanden na het tekenen van het contract is mijn huis opgeleverd. Daarna is de aannemer aan de slag gegaan met sanitair en verdere afwerking.”

En bevalt het?

“Ik woon hier eigenlijk nog maar net, maar het eerste gevoel in mijn nieuwe thuis is erg goed. Ik ben nog druk bezig met inrichten. Het huis is zeker wat ik zocht. Ik wilde veel woonruimte, maar niet heel veel kamers. De ligging aan het hofje bevalt me erg goed. Het is hier erg rustig, over het algemeen wonen hier mensen die al uit de kinderen zijn”, besluit Simons.

Hoe onderscheiden de projecten zich van elkaar?

“Bij de ontwikkeling van het Hofje van Rhijnwaeter in Oegstgeest hebben we de ervaringen van Nootdorp gebruikt. De woningen liggen in Oegstgeest weliswaar ook aan water, maar de locatie is toch anders dan in Nootdorp. Zo zijn de kavels in Oegstgeest veel dieper en liggen ze aan open en doorgaand vaarwater. Je kunt heerlijk met je eigen sloep naar de nabij gelegen Kagerplassen of het centrum van Leiden varen. Daarnaast is het ontwerp van de woningen in Oegstgeest aan de nieuwe locatie aangepast en dus iets afwijkend van de woningen in Nootdorp. Zo heeft de achtergevel, vanwege de zichtligging, een echte tuitgevel gekregen; bovenop niet standaard eindigend in een punt maar in een tuit. Een ander verschil in ontwerp is dat de hoekwoningen in Oegstgeest een dakopbouw hebben met een extra slaapkamer. Die bieden we optioneel ook aan voor de tussenwoningen. We bieden kopers overigens nog meer mogelijkheden om het ontwerp van hun huis aan hun wensen aan te passen. Zo kunnen kopers in Oegstgeest zelfs kiezen voor een extra woonlaag met meer of grotere slaapkamers. En ook leuk: we bieden optioneel een boothuis aan. Daarnaast hebben we de woningen standaard voorzien van zonnepanelen. Hierdoor vallen ze in de klasse zeer energiezuinig A++.”

Helpt ‘Nootdorp’ de verkoop in Oegstgeest?

“Jazeker. Belangstellenden voor de woningen in Oegstgeest zijn in Nootdorp gaan kijken om de sfeer van de hofwoningen op te snuiven. We merken dat dit in de smaak valt.”

‘ Het ontwerp is aan de nieuwe locatie aangepast’ Theo van der Plas was als ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds al eerder verantwoordelijk voor de ontwikkeling van Hofje van Noit en nu voor het Hofje van Rhijnwaeter.

Resultaat : n­waeter ij h R n a v je f Ho t in Oegstgees n door woningen aa

-kap -onder-een straling met Wat : 16 twee klassieke uit n ee et m ex tra er at n (w.o. een vaarbaar w ingsvariante id ct Hofje re b je it ro u lp a vele ex tr is ). Het dee u th o o b n ee Oegstgeest woonlaag en het har t van in t eest. lig r te van Oegstg van Rhijnwae we woonwijk u ie n e d , aan de Rijn keling : 2011 Star t ontwik : 2014 Oplevering

29

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Continuïteit volgens…

Aart Slot tekst: Edwin Lucas fotografie: Janus van den Eijnden

Gemeente, woningcorporatie en gebiedsontwikkelaar. Ze werken vaak jarenlang samen bij ontwikkelingsprojecten. Zo ook bij de herstructurering van Wheermolen-West in Purmerend. Hoe houd je zo’n huwelijk goed? Dat vroegen we drie samen­werkings­ partners. Hier als tweede aan het woord: corporatiedirecteur Aart Slot. Op pagina 37 vindt u het derde interview met ont­ wikkelaar Ben Vos. Kon de woningcorporatie de realisatie van Wheermolen-West niet alleen af?

“Nee, dat red je niet zonder deskundige hulp van anderen. De lokale overheid bijvoorbeeld, die heb je hard nodig. Intermaris was niet vertrouwd met dit soort grote operaties. Gelukkig diende Bouwfonds zich aan. Een betrouwbare club die al bekend was met de gemeentelijke omgeving. En bovendien een expert op het gebied van het ontwikkelen van aantrekkelijke woonwijken.”

Hoe kun je als partners elkaars kracht optimaal benutten?

“Neem Bouwfonds. Samenwerking met hen was hard nodig, want onze kennis over gebiedsontwikkeling was gebrekkig. Dat gat vulde Bouwfonds goed voor ons op. Daarbij rezen bij ons weleens ­v ragen. Wordt het allemaal niet te duur? Maar die vragen horen erbij. Soms is samenwerken ook een stevig robbertje knokken.”

Zijn de rollen inmiddels gewijzigd?

“Ja, samenwerking is op z’n best als alle betrokken partijen doen waar ze op dat moment het best in zijn.

Zo kiest de gemeente een andere opstelling; zij willen niet meer de trekkersrol spelen. Wij willen dat nu juist wel. Het geeft niet als zoiets verandert.”

Is zo’n verandering typerend voor een ­lang­durige samenwerking?

‘ Samenwerken is soms ook een stevig robbertje knokken’

“Ja, dat zie je vaker. Elke samenwerking laat dynamiek zien. Die moet je herkennen, gebruiken en zelfs aanwakkeren. Aan Wheermolen-West kun je onze eigen emancipatie als woningcorporatie aflezen. Wij hebben de regisseursrol van de ontwikkelingen op ons genomen. Bouwfonds levert nu juist weer de expertise voor de grondexploitatie, omdat de gemeente zich daarvan losmaakt.”

Ook woningcorporaties heroverwegen hun investeringen. Bedreigt dat de samenwerking?

“Nee. Dankzij de fusie tussen Wherestad en Inter­ maris staan we sterk voor de toekomst. Natuurlijk moeten we de komende jaren, net als andere woningcorporaties, keuzes maken. Maar in Wheermolen-West gaan we door. Er zijn kansen genoeg.

Bij bouwbedrijven zie ik bijvoorbeeld grote innovativiteit ontstaan onder druk van de crisis. Die innovaties willen we bij de bouw van de nieuwe woningen in het middengebied toepassen. Ik zie samen­ werking dus ­breder. Het gaat erom dat je telkens weer de beste combinaties zoekt. Niet alleen met Bouwfonds en de gemeente, maar ook met bouw­ bedrijven. En uiteraard met de bewoners, want voor hen doen we het.”

Wanneer is een samenwerking geslaagd?

“Als iedereen zijn eigen kracht optimaal gebruikt.

Onze kracht is nu vooral dat we heel goed weten wat bewoners willen en daarop inspelen. We hebben de wensen van bewoners laten vertalen door de stedenbouwkundige en de architect. Doordat we alles uitlegden, trokken de bewoners, die verknocht zijn aan hun buurt, de conclusie dat nieuwbouw de beste variant is. Ook voor henzelf. We zijn erin geslaagd een breed draagvlak te krijgen. Zo hebben we onze kracht als woningcorporatie goed benut.”

Aart Slot is bestuurder Vastgoed van woningcorporatie Intermaris. In deze fusiecorporatie ging Wherestad per 1 januari 2013 op. De corporatie speelde vanaf de start een sleutelrol bij de vernieuwing van Wheermolen-West.

Meer weten over Wheermolen-West?

Scan de pagina.

31

32

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Deze foto is in april gemaakt.

Het gebied is nog volop in ontwikkeling en ziet bij ­verschijning van deze NAW er waarschijnlijk alweer anders uit.

Ruimte voor plezier In de Meppelse wijk Berggierslanden blijft een a ­ antal kavels voorlopig onbebouwd. Hoe kun je die ruimte ­tijdelijk anders benutten voor het welzijn van de buurt? tekst: Annemarie de Haas fotografie: Airvideo

Hondenspeeltuin Fietscrossbaan Volkstuintjes

Natuurspeeltuin

Boomgaard en pluktuin

33

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Hoe maak je een levendig, groen en gezellig gebied van onbebouwde kavels? Bewoners van de wijk Berggierslanden bedachten het zelf. Samen met de gemeente en Bouwfonds.

Tien minuten fietsen van het centrum van Meppel ligt de nieuwe wijk Berggierslanden. Er komen uiteindelijk zo’n 1.200 woningen; 80 procent daarvan is inmiddels gerealiseerd. In afwachting van de verdere voltooiing blijven voorlopig nog enkele kavels leeg. Vooral bewoners van wijken die nog in ontwikkeling zijn – fase 4 en 5 – hebben te maken met lege kavels.

Jammer, vonden veel omwonenden. Vandaar dat ze de handen ineengeslagen hebben en samen plannen maakten voor de invulling van zo’n leegstaand gebied.

‘ Juist nu het langer duurt voor een wijk is afgerond, is zo’n initiatief heel fijn’ Renée van de Beek, Bouwfonds

“Wij keken tegen een stuk grond aan dat een paar keer per jaar werd gemaaid”, vertelt Marnix Bakker, inwoner van Berggierslanden en een van de initiatiefnemers van de nieuwe plannenmakerij. “Daar was niets mis mee, maar we vonden het wel zonde.”

Onder leiding van sociaal werker Jan Bomers van Welzijn ­MensenWerk in Meppel werden er bijeenkomsten belegd om te bespreken wat omwonenden met het terrein zouden willen. Wie dat wilde, kon een plan indienen. “Natuurlijk waren er wel criteria voor mogelijke plannen”, vertelt Bakker. “Plannen moesten leuk zijn én haalbaar, zowel financieel als in de uitvoering. Ze moesten bovendien toegevoegde waarde hebben voor de wijk.

Daarbij was van belang dat de bewoners er mét elkaar voor wilden gaan. Niet alleen in de aanloopfase, ook bij het beheer. Het moet er over twee jaar ook nog leuk uitzien. Onderhoud en beheer moesten dus goed worden onderbouwd.”

Saamhorigheid

Door het project is volgens Bakker de onderlinge saamhorigheid groter geworden. “Er is nu meer contact tussen verschillende straten. Dat is hartstikke leuk.” Dat was voor de gemeente en Bouwfonds ook een belangrijke reden om achter dit initiatief te gaan staan. “Het is erg positief dat zo’n grote groep hier de schouders onder zet”, aldus Ton Dohle, wethouder Ontwikkeling & Projecten. “Dit is een jonge wijk. Het is belangrijk dat bewoners zich daar prettig voelen. Deze gezamenlijke aanpak is goede marketing, maar het is ook bepalend voor de cohesie.

Iedereen wordt er beter van.”

Ook Renée van de Beek, locatiemanager bij Bouwfonds Ontwikkeling, is enthousiast over het burgerinitiatief: “Juist nu het langer duurt voor een nieuwbouwwijk volledig afgerond is, is het heel fijn om te merken dat bewoners de handen ineenslaan om hun wijk nog leuker te maken. De bewoners hebben de plannen zelf bedacht en volledig uitgewerkt. Ze waren avonden lang aan het overleggen en gingen ook in gesprek met andere partijen.”

Zowel wethouder Dohle als locatiemanager Van de Beek had nooit eerder te maken gehad met bewonersplannen voor lege kavels. “Ik heb wel vaker meegemaakt dat wijkbewoners ideeën

hadden over de invulling van bepaalde lege locaties”, vertelt Renée van de Beek. “Maar als ik dan vroeg om verdere onder­ bouwing, hoorde ik niets meer. Dat gebeurt hier niet. Het plan wordt breed gedragen door bewoners en de gemeente ondersteunt het ook. Daarom waren ook wij meteen enthousiast.”

‘Bewoners zorgen samen dat het er over twee jaar ook nog leuk uitziet’ Marnix Bakker, een van de initiatiefnemers

Naast sociaal werker Jan Bomers was ook de gemeentelijke buurtregisseur Najib Ouaamar een belangrijke trekker van het geheel. Beiden bewaakten de voortgang van het project. “Je moet toch zorgen dat je met elkaar enthousiast blijft en ook blijven kijken naar de wensen die er leven”, aldus Marnix Bakker.

Uiteindelijk zijn in gezamenlijk overleg vijf voorstellen voor de tijdelijke invulling uitgekozen: een fietscrossbaan, een natuurspeeltuin, een boomgaard, een terrein met volkstuintjes en een hondenspeelplaats. Deze worden gecombineerd in één gebied dat uit een aantal kavels bestaat. Over die keuze en de combinatie ervan is ook het nodige besproken. “Uiteindelijk is bijvoorbeeld de indeling van het terrein veranderd. De fietscrossbaan ligt iets verderop dan in de oorspronkelijke indeling, om eventuele overlast te beperken.” De bewoners hebben ook duidelijke

35

afspraken gemaakt om elkaar erop aan te spreken, mocht er van overlast sprake zijn.

Eigen netwerken

Voor Bouwfonds was het belangrijk dat de invulling van de lege kavels haalbaar zou blijken. Vandaar dat nadrukkelijk de inbreng van de bewoners werd gevraagd. Van de Beek: “Bewoners weten toch zelf het beste waar behoefte aan is. En ze moeten het ook samen dragen en elkaar erop aan kunnen spreken als er overlast ontstaat. Zij zijn de beste ambassadeurs voor zo’n project.”

Bovendien zijn ze heel inventief, zo blijkt. Naast de inzet van Bouwfonds en de steun van de gemeente (deels financieel) hebben de initiatiefnemers hun eigen netwerk ingezet voor sponsoring en materialen. De directeur van een lokale bouwmarkt, een plaatselijke hovenier, ze leveren allemaal op hun manier een bijdrage. Bakker: “We zijn klein en voorzichtig begonnen, maar gaandeweg werd het serieus en professioneel. We zijn er nu echt trots op hoe alles eruit gaat zien.”

In de Meppelse wijk Berggierslanden verrijzen in totaal 1.200 woningen van verschillende typen. Een groene wijk, met veel parkachtige waterpartijen. Aan de westzijde ligt een waterrijk natuurovergangsgebied met fiets- en wandelroutes. De grond die nu een recreatieve invulling krijgt, wordt ­tijdelijk beschikbaar gesteld. Mocht de woningmarkt eerder aantrekken, dan neemt Bouwfonds de grond direct weer in gebruik.

Meer weten? Volg de ontwikkelingen op www.facebook.com/Berggierslandengaarde.

Buurtbewoners over hun eigen plan

foto’s: Paul Huisman

34

A

Wat: hondenspeeltuin Met: speeltoestellen waarmee honden kunnen trainen.

Voorgesteld door: Maarten van den Berg (eigenaar van een hondenschool):“Honden en hun bazen kunnen in deze speeltuin samen sporten, trainen en ontspannen. Dit zorgt voor gehoorzamere en socialere honden. En door de projecten eromheen is er meer contact tussen hondenbezitters en niet-hondenbezitters. Zo kan er meer begrip voor elkaars situatie ontstaan.”

B

Wat: fietscrossbaan Met: paden afgezet met gebruikte autobanden waarop ­kinderen van 4-12 jaar kunnen crossen op de fiets.

Voorgesteld door: Marnix Bakker: “Ik heb twee kinderen die graag ­fietsen, vandaar dat ik weet hoeveel plezier ze hieraan kunnen beleven. We richten ons op jonge kinderen, niet op 16-jarigen en geen brommers. Het moet leuk blijven.”

C

Wat: volkstuintjes Met: tuintjes waarin ­bewoners hun eigen groenten kunnen verbouwen.

Voorgesteld door: Jan Pomper: “Het is leuk om zo beter contact te k ­ rijgen met buurtbewoners. Je bent l­ekker in de buitenlucht en kunt na een werkdag ontspannen. En alles is bio­ logisch, dus zonder vergif. Heerlijk!”

D

Wat: natuurspeeltuin Met: natuurlijke elementen, zoals een speelboom of ­hangbrug.

Voorgesteld door: Mick Lodder: “Kinderen kunnen hier op een speelse manier in aanraking komen met de natuur. Klauteren en klimmen in bomen en op boomstammen, kruipen door tunnels. Ook fijn: een zandbak van stammetjes of een hut.”

E

Wat: boomgaard en ­pluktuin Met: fruitbomen en bloemen.

Voorgesteld door: Esther ­Kluinhaar en Nynke Neijenhuis: “Het leuke van een boomgaard is dat je samen kunt zijn, fruit kunt plukken en met kinderen kunt rondlopen om te vertellen hoe alles groeit en bloeit.

De hele buurt is er blij mee dat dit er komt. Bijzonder: een deel van de (fruit)opbrengst gaat naar de ­voedselbank.”

Continuïteit volgens…

Ben Vos tekst: Edwin Lucas fotografie: Janus van den Eijnden

Gemeente, woningcorporatie en gebiedsontwikkelaar. Ze w ­ erken vaak intensief en jarenlang samen bij ontwikkelings­projecten.

Zo ook bij de herstructurering van Wheermolen-West in Purmerend.

Hoe houd je zo’n huwelijk goed? Dat vroegen we drie samenwerkings­partners. Hier als laatste: ontwikkelaar Ben Vos. Hoe houd je zo’n samenwerking al tien jaar goed?

“Door je steeds te realiseren dat zo’n groot project alleen in samenwerking een succes kan worden en je elkaar daarbij hard nodig hebt. Toen in 2004 de ­plannen werden gemaakt, bleek dat we elkaar goed konden aanvullen. De gemeente Purmerend, een groeikern, had bijvoorbeeld nauwelijks ervaring met herstructurering. Zij waren vanouds voornamelijk op nieuwbouw gericht. Een woningcorporatie had meer affiniteit met herstructurering en Bouwfonds was weer heel sterk in de ­integrale ontwikkeling van gebieden met nieuwbouwkoopwoningen. Wij hebben toen voorgesteld de wijkvernieuwing gedrieën aan te pakken.”

Dat vraagt natuurlijk de nodige investeringen van alle betrokkenen?

‘ Ondanks de crisis zijn we toch begonnen.

Dat zegt genoeg’

“Dat klopt, alle partijen hebben veel geld en energie in dit project gestoken. Zo heeft de gemeente zich sterk gemaakt voor Triton, het gebouw met appartementen en zorgvoorzieningen. Ook heeft de gemeente gezorgd voor een forse verbetering van de openbare ruimte. Wij investeerden in de ontwikkeling van nieuwbouwappartementen. Intermaris heeft geïnvesteerd in herhuisvesting van bewoners.

Het plan heeft al met al miljoenen gekost. Zo’n investering is alleen maar te dragen als je intensief samenwerkt. Dat betaalt zich uit bij onvoorziene omstandigheden.”

Kun je een voorbeeld van zo’n onvoorziene omstandigheid geven?

“De grond onder de flats was hier in erfpacht uitgegeven aan de corporatie. Bij de sloop zou de grond aan de gemeente terugvallen, waardoor Intermaris het recht zou verliezen om er huurwoningen te kunnen realiseren. Daar moest dus een oplossing voor bedacht worden. De corporatie heeft toen notarieel afstand van het recht op erfpacht gedaan en de grond in vol eigendom teruggekocht. De gemeente

heeft gesloopt en bouwrijp gemaakt. Eigenlijk is er voor elke tegenslag steeds een oplossing gekomen.

Ondanks de crisis zijn we bijvoorbeeld toch begonnen met bouwen. Dat zegt genoeg.”

Geplande koopappartementen in de wijk gaan niet door. Hoe wordt daarmee omgegaan?

“We overwegen nu op die plek eengezinswoningen te ontwikkelen. Daaraan is nu meer behoefte op de woningmarkt en kopers krijgen de financiering makkelijker rond. Dat betekent wel dat er een overgang in het plan ontstaat. We moeten voorkomen dat dat een lelijke breuk wordt. Ik krijg daarbij veel steun van Intermaris en de gemeente Purmerend.

Ze willen meedenken hoe we dit goed kunnen afmaken.”

Wanneer is een samenwerking geslaagd?

“Er moet een gedeelde bevlogenheid zijn: de ambitie om er samen iets van te maken. Als je dat hebt, kun je ook tegen een stootje. Want net als in een goed huwelijk is er weleens ruzie. Ruzie die soms ook goed kan zijn. Constant voor elkaars problemen open staan, dat is misschien wel minstens zo belangrijk als een mooi eindproduct. Je versterkt elkaar door samen iets aan te pakken. Natuurlijk rijst de vraag weleens of je de andere partij, bijvoorbeeld een woningcorporatie, diep in je keuken moet laten kijken. Maar omgekeerd leren wij ook veel van anderen. Ik werk graag in maximale openheid, zonder dubbele agenda’s.”

Ben Vos is directeur Projecten bij Bouwfonds Ontwikkeling, regio Noord-West. Hij is vanaf het allereerste moment bij de ontwikkeling van Wheermolen-West betrokken.

Meer weten over Wheermolen-West?

Scan de pagina.

38

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Leven …

… in Op Buuren is leven in een nieuw dorp, in het hart van de Nederlandse geschiedenis. In Maarssen, tussen de rivier de Vecht en de groene polders.

En op een half uurtje varen van de Utrechtse binnenstad.

Het stedenbouwkundige plan en de architectuur van de Maarssense wijk Op Buuren zijn geïnspireerd door de geschiedenis van deze streek. Bruggetjes, veel verschillende, karakteristieke gevels en, vooral in Op Buuren Dorp, de typische dichte bebouwing van de ­dorpen hier. De andere twee delen, Op ­Buuren Park en Op Buuren Buiten, zijn ruimtelijker en groener van opzet en doen denken aan de historische landgoederen aan de Vecht.

fotografie: Thomas Schlijper

Wie in Op Buuren een woning koopt, kiest bewust voor deze plek, met zijn heel eigen sfeer. Maar ook voor wonen te midden van groen en water. Veel woningen hebben een tuin aan het water en een eigen aanlegsteiger.

De Loosdrechtse Plassen, maar ook de Oude Gracht in Utrecht, zijn zo binnen vaarbereik. Meer dan 80% van de woningen is al gerealiseerd en bewoond. En omdat ook de juiste ­voorzieningen er al zijn, is het net of Op Buuren er altijd is geweest.

Op Buuren is genomineerd voor de NEPROM-prijs 2013 voor locatie­ ontwikkeling. Bij het ter perse gaan van dit nummer was de winnaar van de prijs nog niet bekend.

39

40

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

1.

manieren om een ­project vlot te trekken

2

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

1

Mogelijkheden blijven zoeken wanneer de dingen niet lopen zoals verwacht.

Zeker in deze tijd is dat belangrijk. Hier leest u vijf voorbeelden van manieren om een soms (bijna) stil­gevallen gebieds­ ontwikkelingsproject een nieuwe impuls te geven. tekst: Annemie de Vries

illustraties: Zsuzsanna Ilijin

Aanpassing stedenbouwkundig plan

Aanpassing stedenbouwkundig plan.

41

Verkoop aan woning­ corporatie 2. Opknippen grondexploi

Werkerbrink in Zwolle & Het Onderdijks in Kampen Wat? Een project van 30 rijwoningen in Stads­hagen en 14 rijwoningen in Kampen, oorspronkelijk bedoeld als koopwoningen.

Stilgevallen omdat: de woningen al uitontwikkeld waren, maar de marktvraag stagneerde.

Vroondaal in Den Haag Wat? In een gebied van zo’n 100 hectare zouden voornamelijk luxe villa’s worden gerealiseerd op vrije kavels in particulier opdrachtgeverschap.

Stilgevallen omdat: de verkoop van de grote kavels stagneerde.

Weer in beweging dankzij: de aanpassing van het programma en een herzien steden­ bouwkundig plan. In samenspraak met de gemeente is besloten dat naast vrijstaande woningen in het gebied ook andere woningtypen komen, zoals rijwoningen en tweekappers. Er is een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt: een ruimtelijk raamwerk waarbinnen in fases nieuwe woongebieden worden gerealiseerd, met verschillende typen woningen. Per woongebied wordt steeds gekeken naar de vraag van dat moment. Nog steeds is er ruimte voor particulier opdrachtgeverschap, maar nu ook voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast zal er ook projectmatig worden ontwikkeld, door de beide marktpartijen in de GEM Vroondaal, Bouwfonds Ontwikkeling en Synchroon, maar ook door andere marktpartijen.

Hoe verder? Zodra het nieuwe bestemmingsplan is goedgekeurd, kan de realisatie van deze nieuwe fase van start gaan.

Weer in beweging dankzij: verkoop aan een woningcorporatie. Nu consumenten in deze tijd weer meer geneigd zijn tot huren, kon woningcorporatie deltaWonen onvoldoende voldoen aan de toegenomen vraag naar huurwoningen. Bouwfonds zou al 51 huurwoningen in Kampen voor delta­ Wonen realiseren. Nu bood Bouwfonds de corporatie ook deze 44 (koop)woningen aan, waardoor de corporatie uiteindelijk 95 woningen voor de verhuur ter beschikking krijgt.

4. Hoe Verkoop grootdeltaWonen aantal woningen aan woningcorporatie. verder? is tevreden, omdat het in relatief korte tijd aan de grotere vraag naar huurwoningen kan voldoen. Bouwfonds is tevreden omdat het de 44 woningen toch heeft kunnen verkopen en daarmee ook de grond uit de boeken heeft. De prijs van de woningen moest echter wel aangepast worden naar die van huurwoningen.

ie.

42

3

juni 2013 – naw #47 – continuïteit

3.

Grondprijsverlaging in combi met maatregelen door BF.

Nieuw vertrouwen in elkaar

4

Wat? Een uitbreidingslocatie van de gemeente Oldenzaal waar al een aantal deelplannen met vooral vrijstaande woningen is gerealiseerd. Deelplan 9, bestaande uit zo’n 100 rijwoningen en tweekappers, stagneerde.

Stilgevallen omdat: er een jarenlang ­slepend verschil van inzicht was tussen de gemeente en Bouwfonds over de ­grond­exploitatie.

Weer in beweging dankzij: een nieuw begin. Bij het aantreden van een nieuwe wethouder, Frits Rorink, in Oldenzaal en een nieuwe Bouwfonds-verantwoordelijke in de regio, Frans Holleman, werd met behulp van een externe adviseur de basis gelegd voor nieuwe onderlinge verhoudingen. Via goed persoonlijk contact werd oud zeer uit de weg geruimd. Bouwfonds leverde een heldere onderbouwing voor de reële marktwaarde (via de comparatieve genormeerde residuele grondwaardemevan de grond 1. Aanpassingthodiek) stedenbouwkundig plan.in verhouding tot de te realiseren woningen en de huidige marktprijzen. Bovendien gaven Bouwfonds en medeontwikkelaar Koopmans een afnamegarantie voor de eerste twee jaar van het project. Zo overtuigden ze de gemeente van hun geloof in de locatie en in het product. Dat bood de gemeente het vertrouwen om de randvoorwaarden te kunnen scheppen die nodig waren om het project voort te zetten, zoals de verlaging van de grondprijs, aanpassing van het bestemmingsplan en een flexibele opstelling, waar dat in de toekomst nodig is.

Hoe verder? Op 2 mei 2013 is het contract getekend, start verkoop op 25 mei 2013.

5

Verkoop groot aantal woningen aan woningcorporatie.

Opknippen grondexploitatie

Elshof-Zuid in Anna Paulowna

De Graven Es in Oldenzaal

Een verlaging van de grond­ prijs was één van de rand­ voorwaarden

4.

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wat? De nieuwbouwlocatie Elshof-Zuid is de laatste grootschalige uitbreiding die is gepland voor het Noord-Hollandse Anna Paulowna. Uiteindelijk moeten er 550 woningen komen, waaronder in eerste aanleg 40 huurwoningen en 15 woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Stilgevallen omdat: de woningmarkt inzakte, de grondexploitatie voor de gemeente negatief dreigde uit te vallen en het onrendabele deel voor de initiatiefnemers te groot werd.

Weer in beweging dankzij: Bouwfonds en de gemeenten die samen het project opknipten in kleinere deelfases. Beide partijen deden wat water bij de wijn in de grondexploitatie, om ervoor te zorgen dat er toch gebouwd kan gaan worden.

Zo blijft in de eerste fases de schade beperkt. Naarmate de markt weer aantrekt, kan eventuele schade later goedgemaakt worden.

Hoe verder? Volgend jaar gaat de realisatie van de eerste fase van start. Die omvat onder andere een aantal woningen voor starters in CPO en een woonzorgcentrum voor ouderen. Voor de gemeente is het belangrijk dat deze beide groepen niet langer hoeven te wachten. En dat er toch weer wordt 2. inOpknippen grondexploitatie. gebouwd Anna Paulowna.

Eind 2014 worden de eerste woningen opgeleverd.

Mogelijke kopers ondersteunen Starterslening

Bouwfonds Koop Zeker

Wooncoach

Surfplas in Goirle

Ederholt in Ede

Vathorst in Amersfoort

Wat? In totaal 190 woningen, waarvan een deel in het goedkope segment (onder de a 200.000). Het plan is verdeeld in 5 deelgebieden die in fases ­worden ­gerealiseerd.

Wat? Rond de dertig grondgebonden woningen in de wijk Kernhem.

Wat? Vijf nieuwbouwprojecten van verschillende projectontwikkelaars in deze grote nieuwe wijk van Amersfoort.

Stilgevallen omdat: starters moeilijk een financiering krijgen. En potentiële kopers gaven aan dat ze liever drie slaapkamers wilden dan de geplande twee.

Stilgevallen omdat: de vraag terugliep.

Het project liep oorspronkelijk goed, maar er bleef een aantal woningen over.

Stilgevallen omdat: net als bij veel andere projecten ook hier de verkoop van woningen door de crisis stagneert.

Weer in beweging dankzij: Bouwfonds Koop Zeker. Bouwfonds biedt een koper Weer in beweging dankzij: 033Nieuwdie geïnteresseerd is in een woning in Wonen. In dit samenwerkingverband Ederholt praktische ondersteuning bij de hebben verscheidene ontwikkelaars hun Weer in beweging dankzij: het aanbieden verkoop van zijn oude woning. Bovenwoningen in Vathorst ondergebracht. van een uitbouw, zodat er drie slaap­ dien helpt Bouwfonds het verschil tussen Een speciaal verkoopteam fungeert als kamers konden worden gerealiseerd. En de vraagprijs voor de oude woning en het wooncoach voor mogelijke kopers. Die 4. Verkoop groot aantaldus woningen aan woningcorporatie. dankzij het aanbieden van de Starters­ bod van een mogelijke koper te overbrughoeven niet via verschillende make3. Grondprijsverlaging in combi met maatregelen door BF. gen, door korting te geven op de nieuwe laars verschillende woningen te vergelijlening. Dat kon al vanaf het begin, maar nu ging Bouwfonds deze actief promoten. woning in Ederholt. Bij Bouwfonds Koop ken, maar hebben één contactpersoon.

Voor de Starterslening van de gemeente Zeker hebben kopers van een nieuwDe wooncoach biedt ook ondersteuning komen alleen inwoners van de gemeente bouwwoning van Bouwfonds geen afnabij het regelen van een financiering en Goirle in aanmerking. Maar omdat er voor meverplichting. Lukt het niet de eigen tijdens het bouwproces en adviseert de tweede fase naar verwachting niet woning te verkopen, dan blijven ze dus over het verkopen van de oude woning. meer genoeg kandidaten uit Goirle zijn, niet met dubbele woonlasten zitten. zet Bouwfonds voor niet-inwoners de Hoe nu verder? Inmiddels is op deze eigen Starterslening in.

Kan dat elders ook? Ja, Bouwfonds manier een aantal woningen verkocht.

Koop Zeker is van toepassing op meer Dit samenwerkingsverband wordt Hoe nu verder? De 2e fase is 26 april in ­projecten van Bouwfonds: ­verder doorgezet. ­verkoop gegaan: 26 woningen die in aanbouwfondskoopzeker.nl. merking komen voor een Starterslening en daarvoor ook de juiste prijs-kwaliteit-­ verhouding hebben.

43

44

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

tekst: Raquel Mourik fotografie: Anneke Hymmen

Bert Nikkels is directeur van Nikkels Bouwbedrijf in Twello. Het familie­ bedrijf werkt sinds 1980 samen met Bouwfonds.

Vormgeven aan vooruitgang Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst.

Partner: Bert Nikkels Nieuwe rubriek: particulier opdrachtgeverschap Bijzondere architectuur: Miles Building, Amsterdam Henriëtte Prast: de oplossing?

Binnenkijken: in Terwijde

De ontmoeting: “In 1980 realiseerde Bouwfonds als eerste ontwikkelaar ‘van buiten’ woonwijk Doornweerd in Twello.

Tot dat moment waren wij met ons bouwbedrijf behoorlijk regionaal ingesteld. Nu kregen we toegang tot de wereld van de meest vooraanstaande woningontwikkelaar van Nederland.

Bouwfonds zat vanaf de voorzijde boven op alle facetten van het realisatieproces.

Mede daardoor is onze werkwijze toen wat strakker en professioneler geworden.”

De samenwerking: “In de jaren tachtig zijn we samen heel succesvol geweest met de door ons ingebrachte conceptwoningen. Nu er opnieuw een economische crisis is, zie je dat die conceptuele benadering weer succes brengt. Door de jaren heen hebben we veel geleerd over het centraal stellen van klantwensen. Wij hebben een echte klik met Bouwfonds omdat wij allebei voortdurend werken aan kwaliteit. In het ­proces en in het eindproduct. Natuurlijk zijn er ook onderlinge discussies. Ons bedrijf is productiegericht, dat kan weleens ­verschillen met de belangen van ­Bouwfonds als ontwikkelaar. Maar we weten elkaar altijd weer te vinden.”

De toekomst: “Momenteel zijn we met Bouwfonds betrokken bij projecten in Hattem, Zwolle en Twello. Sinds 1998 werken we samen aan De Vlijt, de kanaalzone in Apeldoorn. Bouwfonds en Nikkels Bouwbedrijf vullen elkaar aan.

Bouwfonds heeft brede expertise op het gebied van het ontwikkelen en ver­ markten van succesvolle concepten. Wij hebben veel kennis van de regionale markten, nemen vanaf de eerste ontwerpfase de technische en bouwkundige budgettaire verantwoordelijkheid, daar liggen onze kansen. Bouwfonds kan volgens mij veel winnen in het voortraject.

Gemeenten hebben veel woninglocaties, terwijl hun werkapparaat is gekrompen.

Ik kan me voorstellen dat Bouwfonds daarop kan inspringen.”

‘ Bouwfonds zat vanaf het begin boven op het realisatieproces’

45

46

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang particulier opdrachtgeverschap

tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen

De Schans in Halsteren

Jos is vol lof over het gekozen traditionele metselwerk dat is uitgevoerd met een doorgestreken voeg. De gevel heeft spekranden en in de nokvorst is een ‘friemeltje’ gemetseld. De deurbel komt uit België.

De woning van de familie Smit staat in nieuwbouwwijk De Schans, waar enkele kavels bestemd zijn voor deze vorm van particulier opdrachtgeverschap.

De Schans omvat in totaal 36 huurwoningen en 174 koop­ woningen in prijsklasse variërend van e 215.000 tot e 450.000 v.o.n.

De Schans is door de ligging nabij het natuurgebied en de voorzieningen zeer geliefd bij gezinnen.

Het ZeeBraPad

Op hun verzoek kwam de brievenbus niet in de voordeur, maar iets verderop in de muur. Zo komt hij uit in de werk­kamer. “Wel zo efficiënt.”

De opdrachtgevers Jos en Peggy Smit wisten precies hoe hun toekomstige woning eruit moest zien: ruim, in jarendertigstijl en met oorspronkelijke details. Samen met Bouwfonds-dochter Brummelhuis ontwierpen ze zelf hun woning. Het resultaat is “nog ruimer en mooier dan verwacht”.

Ze wilden graag een vide met een smalle omloop.

“Die maakt de hal optisch groter.”

De familie Smit betrok in november 2011 deze nieuwe woning in Halsteren. Alle voorzieningen zijn dichtbij en het schitterende natuurgebied van Halsteren ligt op een steenworp afstand.

Jos: “We kregen behoefte aan meer woonruimte. En we hadden duidelijke ideeën over onze nieuwe woning. Onze makelaar wees ons op de mogelijkheid van particulier opdrachtgeverschap. Samen met ZeeBraBouw, het verkoopkantoor van Brummelhuis in onze regio, heb ik een tekening gemaakt, gebaseerd op een aantal voorbeeldontwerpen. Daarna heb ik het bestek geschreven.”

De architect van Brummelhuis bewerkte het ontwerp tot een bouwtekening. Dat deed hij natuurlijk niet klakkeloos. Peggy vertelt over de suggesties die hij aandroeg: “Hij stelde bijvoorbeeld voor om toch meteen een erker te bouwen omdat dat het huis afmaakte. Daartoe hebben we ons laten overhalen. Nu zien we dat hij gelijk heeft gehad.”

Jos: “Tijdens de bouw was ik altijd welkom. We werden serieus genomen in ons commentaar, ook als het om constructieve zaken ging. Al met al is er heel weinig misgegaan en als er wel iets fout ging, dan werd dat meteen opgelost.”

Dankzij de erker werd de huiskamer twee meter breder. Jos en Peggy hebben de extra ruimte benut voor een “joekel van een bank”.

De familie Smit koos voor een authentieke ­uitstraling. Zinken regenpijpen, kozijnen van Belgisch ­hardsteen en gesinterde bakstenen geven het huis een typische jarendertigstijl.

“Ook mensen met minder technische kennis kunnen een huis bouwen volgens het Brummelhuis Concept,” zegt Martijn van Toor, directeur van Bouwfonds-dochter Brummelhuis. “In principe is alles mogelijk. Het ontwerp gaat voor de technische bouw. Zolang de gemeente het goed vindt, kunnen wij het maken.

In dit geval werd de verkoopovereenkomst gesloten met ons regiokantoor ZeeBraBouw uit Steenbergen.”

Patrick van Gent, een van de eigenaren van ZeeBraBouw: “De familie Smit wist wat ze wilde. Jos Smit wilde daarom alles van tevoren zien, tot in de kleinste details. Dat was een intensief proces. Binnen ons bedrijf kennen we daarvoor het ‘ZeeBraPad’, het laatste pad voor de start van de bouw. Daarin nemen we door welke keuzes er zijn en welke mogelijke alternatieven. Als je dat voor start bouw doet, is er rust tijdens het bouwproces. Dan kunnen mensen genieten van de bouw. Het resultaat is een woning op maat, met unieke details en een aparte uitstraling.”

47

48

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzondere architectuur

tekst: Raquel Mourik illustratie: Agnes Kappert

Miles Building, Amsterdam

Speels in maatpak Miles Building aan de Amsterdamse Zuidas heeft twee gezichten: krachtig aan het drukke George Gershwinplein en vriendelijk aan De Boelegracht. En: dit strak ogende gebouw herbergt maar liefst 31 verschillende woningtypen.

A

rchitect Jacq. de Brouwer van Bedaux de Brouwer Architecten vindt de kavel waarop Miles Building is gebouwd een van de spannendste plekken op de Zuidas. Aan de ene kant ligt de rustige De Boelegracht en aan de andere kant het bedrijvige George Gershwinplein. De architect liet het gebouw keurig aansluiten op zijn omgeving: een krachtige, hoge gevel van antracietkleurig baksteen aan het plein en een lage bouw met een licht, vriendelijk karakter aan de gracht.

De gracht naar binnen

In 2009 begon de realisatie van Miles Building. Het zou het eerste koopwoningblok op de Zuidas worden. Het gebouw werd in november 2011 opgeleverd. Menno Ploeger, locatiemanager bij Bouwfonds Ontwikkeling: “In de planvorming zou de Zuidas voor de helft uit kantoren en voor de helft uit woningen bestaan.

Omdat de kantoren naar voren werden getrokken, kreeg de Zuidas het imago van een kantorenlocatie. Daarom hebben we extra ingezet op woonkwaliteit. We hebben bijvoorbeeld veel aandacht besteed aan de buitenruimtes. Elke woning heeft een buitenruimte. De gracht is als het ware naar binnen getrokken, naar de ­binnentuin. Daarmee hebben we een intieme plek voor de bewoners gecreëerd, weg van de drukte.” In Miles Building zijn vier typen woningen gerealiseerd: appartementen, stadswoningen, waterwoningen en penthouses. Als je alle variaties binnen die types optelt, kom je tot een totaal van 31 verschillende woning­t ypes binnen die 71 woningen. Niet voor niets gebruikt de architect de term ‘een ingetogen maatpak’ om het gebouw te omschrijven.

Ploeger kan zich helemaal vinden in deze typering. “Het inge­

togene zit hem in het gebruikte materiaal, zoals donkere bak­ stenen, hout en aluminium. Materialen die het gebouw een hoogwaardige en luxueuze uitstraling geven.”

Duurzaam dak

De penthouses hebben allemaal een dakopbouw gekregen. Veel kopers hebben die extra woonlaag, die een speelse vorm heeft, ingericht als slaap- of werkkamer. De gedachte daarachter is dat de daken ook onderdeel zijn van de woonruimte voor de bewoners. De groene laag op de daken heeft vooral een esthetische functie. “Dat zijn mos-sedumdaken, begroeid met een klein soort vetplant in combinatie met mos”, vertelt Ploeger. “Op de Zuidas fungeert het dak als een vijfde gevel. Omdat er veel hoogbouw is, kijk je nu eenmaal op verschillende daken. De combinatie van mos en sedum heeft een mooie uitstraling en is ook duurzaam.

Het regenwater wordt hierdoor gecontroleerder afgevoerd.” In het gebouw is een innovatief klimaatsysteem geïnstalleerd. Een elektrische warmtepomp zorgt voor warmte en koeling in de woningen: een duurzaam en comfortabel systeem.

Reuring

Voor het ware stadse woongevoel rond het gebouw wordt er ook buiten kantooruren voor reuring gezorgd. In de plint van Miles Building heeft zich een aantal gevarieerde ondernemingen gevestigd. Straks zal hier ruimte zijn voor kunst, winkels, specialiteitenmarkten, clubmeetings, optredens en debatten. De gemeente haalde bovendien een aantal evenementen naar de Zuidas. Vanuit de markt is er positief gereageerd op Miles Building. De woontoren is inmiddels nagenoeg helemaal bewoond.

Artistieke erkenning kwam van de Amsterdamse Architectuurprijs. In 2012 werd Miles Building voor deze prijs genomineerd.

Naam: Miles Building Locatie: Zuidas, Amsterdam Wat: 71 woningen, verdeeld over appartementen, stads­woningen, waterwoningen en penthouses Ontwikkeld door: Royaal Zuid Ontwikkeling, een samen­werking tussen ERA Contour, ­ ntwikkeling ­Prospect Zuidas en Bouwfonds O Architect: Bedaux de Brouwer Opgeleverd: 2011

49

50

juni 2013 – naw #47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Profiel

Colofon NAW magazine is een uitgave van ­Bouwfonds Ontwikkeling.

Ouderen willen wel In een vorige column schreef ik over de mogelijkheid van een omkeerhypotheek. Die werkt als volgt. Wie met pensioen is en zijn hypotheek voor een groot deel of helemaal heeft afgelost, kan met zijn huis als onderpand geld lenen van de bank. Hij hoeft niet af te lossen. En ook geen rente te betalen, die wordt namelijk bij het geleende bedrag opgeteld. Verkoopt hij het huis of overlijdt hij, dan eist de bank terugbetaling van lening plus rente. Dit instrument zou mensen helpen om het vermogen dat in hun huis zit optimaal te benutten. Door hun in­komen ermee aan te vullen als ze een laag pensioen hebben.

Door het geld aan hun kinderen te schenken op een moment dat die er het meest aan hebben – zo tussen hun 30 e en 45e.

Nederlanders laten grote erfenissen na, aan kinderen die de zestig naderen of al gepasseerd zijn – veel te laat dus!

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de ­vestigingsplek (adres) en het gebied (woon-

op de markt komt. Wie weet zou het de economie en ook de huizenmarkt uit het slop halen. Gepensioneerden gaan dan immers het geld dat nu in hun huis vastligt, uitgeven. En daarmee bieden ze tegenwicht aan het gedrag van jongere groepen,

‘Wie weet zou dit de economie en ook de huizenmarkt uit het slop halen’

Grote aankoop

Sinds die vorige column heb ik onderzoek gedaan naar de ­houding van Nederlandse huizenbezitters ten opzichte van zo’n product. Daaruit blijkt dat nog geen tien procent van de ­huizenbezitters van een omkeerhypotheek heeft gehoord. Niet zo vreemd, want in Nederland wordt die niet echt aangeboden.

Ja, je kunt wel je huis opeten, maar dat is riskant. Want als de schuld te groot wordt in relatie tot de woningwaarde, eist de bank terugbetaling en moet je verhuizen. Wat uit mijn onderzoek ook blijkt, is dat maar liefst een kleine dertig procent van de huiseigenaren van 45 en ouder – aan jongeren heb ik het niet gevraagd – geïnteresseerd is. Waar zouden ze het geld voor gebruiken? In de eerste plaats voor zichzelf. Ze zouden er een grote aankoop mee willen financieren op het moment dat ze daar nog iets aan hebben, een tweede huis met name. Of ze zouden er een eigen bedrijf mee opzetten. Huiseigenaren die met p ­ ensioen gaan, hebben nog decennia voor de boeg en zijn gezond genoeg om van alles te ondernemen. Blijkbaar willen ze dat in groten getale ook. Stel nu eens dat dit instrument snel

die begrijpelijkerwijs de hand op de knip houden uit angst voor ontslag door de recessie, tegenvallend pensioen en versobering van de hypotheekrenteaftrek.

Nog eerder omkeren

Nog mooier is het als mensen bij de aankoop van hun eerste huis meteen al de mogelijkheid krijgen om een hypotheek af te sluiten die in de toekomst, als ze dat willen en genoeg hebben afgelost, wordt omgezet in een omkeerhypotheek. Want uit mijn onderzoek bleek ook dat mensen bang zijn dat de bank ze, tegen de tijd dat ze oud zijn, een slecht omkeerhypotheek­ contract aanbieden.

Bouwfonds Ontwikkeling

plaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikke-

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is ­Bouwfonds ­Ontwikkeling al ruim 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leef­omgeving.

gebiedsontwikkeling.

In ons doen en denken staat het ­creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal.

Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het i­ nitiatief. Voortdurend zoeken we p ­ artners en partijen om samenwerkings­verbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig ­stadium nieuwe kansen en ­ eïntegreerde aanpak van een betere, g projecten.

We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen ­bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandig­heden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Bouwfonds Ontwikkeling maakt ­beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebieds­ ontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de ­ it­dagingen van de heden­complexe u daagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

ling. NAW magazine en NAW dossier gaan over ontwikkelingen in en visies op integrale

NAW magazine wordt samen met NAW dossier drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties van Bouwfonds bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement: een abonnement op NAW is ­gratis voor professionals in gebieds­ ontwikkeling. Abonneren kan op www.naw.nl.

Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Urbain van ’t Erve, Harm Janssen, Jeanine Rademakers, Carlo Verhart (MAB Development), Jessie Wagenaar, Eric van Winsen, Friso de Zeeuw.

Contact Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel

tel. 033 253 98 23

van Rabo Vastgoedgroep.

www.naw.nl Concept, eindredactie en productie Proof Reputation | consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving Proof Studio | creative department Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bouwfonds.nl

Henriëtte Prast Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

inhoud is alleen toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

51

52

juni 2013 – naw #47

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Dinsdagavond 19.00 uur, Terwijde Een vogelkoor verwelkomt Anja Dirks vanuit de hoge bomen in de Utrechtse wijk Terwijde als ze rond een uur of 7 thuiskomt. Vriendlief Vincent Geluk was een kwartier eerder thuis en staat te koken. Anja en Vincent zijn een druk­ bezet stel en moeten hun tijd efficiënt indelen. Twee avonden per week gaan al op aan het trainen van jonge sporters bij een Utrechtse turnvereniging.

Ze genieten van hun nieuwe huis en zijn erg tevreden over de ruimtelijkheid, het licht en de indeling. Allebei werken ze in de bouwsector. Vincent is vastgoedbeheerder, gespecialiseerd in winkelcentra.

Anja heeft haar eigen interieurontwerpbureau, INZIGHT Architecture (­inzight-architecture.nl). Binnen het project ‘Hof ter Wijde’ waren verschillende indelingsvariaties mogelijk. En dankzij hun bouwkennis konden Anja en ­Vincent nog wat verder van de standaard afwijken dan de gemiddelde

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

koper. Ze zijn erg tevreden over het ­verloop van de bouw, alles was bespreekbaar.

En dan is het tijd om te eten. Op het menu staat macaroni met groenten en gehakt. Sinds ze in hun nieuwe huis wonen, nemen ze voor het eerst de tijd voor het eten. Vroeger gingen ze, hapsnap, snel door de maaltijden heen, maar nu gaan ze er rustig voor zitten.

Even tijd voor elkaar, net als de vogels in de bomen, vrolijk kwetterend in de late lentelucht.