NAW 57 Januari 2017 - Met spoed gezocht betaalbare woning

nr. 57 | januari 2017

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

De gezonde stad

Met spoed gezocht: betaalbare stadswoning

2

in dit nummer En ook

En plein public Een parkeergarage die eveneens dienst doet als waterkering. Met dit architectonische hoogstandje houdt de Katwijkse bevolking droge voeten.

4 volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer CEO van BPD.

20 column

6

Hoogleraar Meike Bartels: ‘Als je bewoners gelukkig wilt maken, vraag je dan af wie je precies wilt bedienen.’

50/51 in het kort

Bewoners die zelf aan de tekentafel zitten, een pier geïnspireerd op Mondriaan en de sociale geschiedenis van Bouwfonds.

52 de kracht van het ambacht

De betonvlechter legt letterlijk de fundering voor de bebouwde wereld.

Gezocht: betaalbare stadswoning

Woningmarkt hoger op de agenda

De woningmarkt trekt weer aan. De eerste tekorten aan woningen dienen zich weer aan. Er moet dus meer gebouwd worden. Maar wie neemt het initiatief? En wat moet er gebouwd worden?

Elco Brinkman vindt dat de problemen omtrent de woningmarkt niet onoplosbaar zijn: ‘Investeren in de woningmarkt moet écht aantrekkelijk gemaakt worden’.

8

16 Op dit beeld rust auteursrecht. Het originele beeld is terug te vinden in de printversie van het magazine

NAW

Nieuwkomers die blijven Gedreven door de crisis kwamen ze met nieuwe ideeën en originele formules. Aanvankelijk gedreven door de crisis rolden drie nieuwkomers de afgelopen jaren de wereld van gebiedsontwikkeling in om hem voorgoed te veranderen.

22 Dossier De gezonde stad

Health & the City Mensen leven steeds meer in steden. Maar hoe gezond is het leven daar als mensen boven op elkaar wonen? De roep om een gezonde stad klinkt steeds vaker.

28 Koester fietser

en voetganger

‘Jullie beïnvloeden mensenlevens met alles wat je bouwt’, zegt de Deense architect Jan Gehl. Hij heeft vier adviezen voor leefbare en gezonde steden.

21-38

32 Gezonde revoluties

Stadslanderijen, groene daken en een fietsersbrug: drie initiatieven van gemeenten en inwoners die voor een gezondere leefomgeving zorgen.

3

39

Woningmarkten in perspectief In Nederland stijgt de vraag naar koopwoningen en denkt men na over een tweede woning. Kortom: het optimisme is terug.

46

4

volgens Walter

Thuishaven in onzekere tijd Wij werden in een magere tijd, een tijd van zuinigheid geboren.

Maar met veel ijver en beleid wisten wij bronnen aan te boren.

Van welvaart en van zekerheid – nu gaat dat alles weer verloren?

Wij bijten straks weer op een houtje, Oudje?

→ Met een vooruitziende blik schreef dichter Willem Wilmink in 1996 het lied ‘Oudje’ voor Herman van Veen. Dit is het eerste couplet. Het liedje brengt exact de zorgen onder woorden waar veel mensen momenteel mee kampen. Zorgen over inkomen en werk, onzekerheid over de houdbaarheid van de verzorgingsstaat en het pensioen. De laatste jaren groeien ook nog eens de twijfels over het vermogen van politici om die zorgen weg te nemen.

Die zorgelijke geluiden staan in groot contrast met de situatie op de woningmarkt. Daar lijkt geen vuiltje aan de lucht. Hier en daar zie je zelfs alweer de wildwesttaferelen die we kennen uit de topjaren vlak voor de crisis. We dreigen zelfs terug te gaan naar het niveau van toen – en ik gebruik het woord dreigen met opzet. In de grotere steden lijkt wonen in de eerste plaats een investering te worden, mede door de enorme druk van de lage kapitaalrente en de vele beleggings- en investeringsfondsen.

Maar een woning is meer dan een investering. Het is in de eerste plaats waar je tot rust komt en ook je uitvalsbasis. Het middelpunt van je bestaan, je thuishaven. Ons bedrijf is in 1946 gestart om te voorzien in die primaire behoefte. Een groepje burgemeesters en ambtenaren richtte Bouwfonds op vanuit een ideaal: ze wilden de gewone man met de kleine beurs helpen aan een betaalbare woning in een tijd van schaarste, maar ook van vooruitgangsoptimisme.

Onder de titel Tussen ideaal en kapitaal heeft Joost Kingma in een onlangs verschenen, razendinteressant boek onze bedrijfsgeschiedenis tussen 1946 en 2006 opgetekend. Het laat

onder meer zien hoe opeenvolgende generaties Bouwfondsbestuurders voortdurend met innovaties kwamen om hun ideaal dichterbij te brengen. Van de bouwkas tot een hypotheek over dertig jaar. Van Vereniging Eigen Huis via Bemiddelend Orgaan naar de Nationale Hypotheek Garantie. Van de premie A- en premie B-woningen naar Persoonlijk Wonen. En van de prefabwoning in de jaren vijftig tot de verguisde, maar succesvolle retrostijlen van Dierdonk en Brandevoort in de jaren negentig.

Die innovatieve kracht zal de komende jaren meer dan ooit nodig zijn en BPD laat ’m volop zien. Denk aan onze geavanceerde, datagestuurde gebiedsmarketing, onze digitale platforms en online sales en onze sterke aandacht voor community building. Het helpt ons om onze groei in goede banen te leiden en onze klanten optimaal te bedienen. En terwijl we groeien, blijven we ons bewust van onze verantwoordelijkheid.

Als marktleider voelen we ons daartoe verplicht. We gaan weer vijf- tot zesduizend woningen per jaar bouwen, maar wat is de onderliggende betekenis? Wat zijn onze belangrijkste drijfveren?

Jaarlijks bereiken wij via ons intensieve online klantcontact tweehonderdduizend potentiële klanten. Naast alle breed uitgemeten successen horen wij van hen ook zorgen. Men wil een duurzame en betaalbare woning, een thuishaven in een vertrouwde omgeving in deze rusteloze wereld. Daarop willen wij het antwoord geven. Er is veel veranderd sinds 1946 en er gaat nog veel meer veranderen. Maar zeventig jaar later staan we voor dezelfde opgave. En de urgentie is misschien wel net zo groot als toen. •

5

‘Ons uitgangspunt is hetzelfde als in 1946’ Walter de Boer is CEO van BPD

6

en plein public

Waterkering meets parkeren → In Katwijk aan Zee woonden tot zo’n twee jaar geleden drieduizend mensen buitendijks, omdat de waterkering door het dorp liep in plaats van erlangs. De gevolgen bij een zware storm met hoge waterstand zouden niet mis zijn: Katwijk zelf zou overstromen en ook grote delen van de Randstad zouden blank komen te staan. Alle reden dus om de dijk langs de Katwijkse kust te versterken. Daarbij zouden parkeerplaatsen verloren gaan. Vanwege de hoge parkeerdruk in Katwijk aan Zee bekijkt de gemeente Katwijk bij elke bouwactiviteit in dichtbebouwd gebied of er in extra parkeergelegenheid kan worden voorzien. Zo ook bij dit project, waar tussen de versterkte dijk-in-duin en de boulevard ruimte bleek voor een ondergrondse parkeergarage.

Een prijswinnende garage bovendien, want het werd verkozen tot BNA Gebouw van het Jaar 2016. Een voorbeeldig stuk Nederlandse ingenieurskunst, aldus de jury. Onlangs viel het opnieuw in de prijzen, met een internationale onderscheiding dit keer: World Architecture News Infrastructure Award 2016.

Bovengronds zie je vooral helmgras, meebuigend met de wind, en een weids uitzicht. De in totaal vijf entrees gaan op in het duinlandschap, dat doorloopt over het dak van de garage. Een prachtig vernieuwd en veilig kustgebied dus, en nog goed bereikbaar ook. • tekst: Suus van Geffen | beeld: Dirk Verwoerd

7

Parkeren onder de duinen • • • • •

15.000 m2 vloeroppervlak 500 meter 663 parkeerplaatsen Sinds 1 mei 2015 in gebruik Ontworpen door Royal HaskoningDHV, Ballast Nedam en Zwarts & Jansma Architecten

8

tekst: Rutger Vahl | beeld: Tessa Posthuma de Boer e.a.

9

Gezocht: betaalbare stadswoning

→ Zomaar een jong gezin: Daphne (29), Pieter (32) en baby Josje (1). Zij werkt als onderwijzeres op een basisschool; hij heeft een baan in de automatisering.

Ze huren een tweekamerappartement in Utrecht, maar dat wordt te klein. Nu de rente laag is, willen ze graag iets kopen.

Het liefst in of dichtbij de binnenstad.

Dat dit moeilijk zou worden, hadden ze verwacht. Het aanbod is schaars, de vraag enorm. Ook de financiering stelt het jonge stel voor problemen. De bank verstrekt veel minder hypotheek dan waarop Daphne en Pieter – op basis van hun verzamelinkomen – hadden

gerekend. Ze betalen nu ongeveer € 800,- huur per maand. Op internet hadden ze gezien dat ze voor dit bedrag een koopwoning tot € 250.000,- zouden kunnen financieren. Daarvoor is – met enig zoeken en wat geduld – best iets te vinden dicht bij het centrum van Utrecht.

Maar de bank wil niet verder gaan dan een maximale hypotheek tot € 650,- per maand. Dat is € 150,- minder dan het bedrag dat ze nu probleemloos aan huur betalen. Daar begrijpen ze niets van.

Noodgedwongen zoeken ze nu naar een rijtjeshuis in een van de buitenwijken van de stad.

→

Het gezin op deze foto’s heeft inhoudelijk niets met dit artikel te maken.

De woningmarkt trekt weer aan. De eerste tekorten zijn alweer gesignaleerd. Die blijven vooralsnog beperkt tot de grote steden, maar zullen zich binnen twee jaar ook in de rest van het land voordoen. Er moet meer gebouwd worden, daarover is iedereen het eens. Maar wie neemt het initiatief? En wat moet er gebouwd worden?

10

‘Goedkope koopwoning blijft niet lang goedkoop in Utrecht’ Paulus Jansen Paulus Jansen is sinds 8 mei 2014 wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening, Vastgoed, Sport en Dierenwelzijn in de gemeente Utrecht. Vanaf 2006 was hij lid van de Tweede Kamer namens de SP. Hij studeerde Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tussen 1978 en 1996 was hij werkzaam in de bouwsector, onder meer bij bouwbedrijf Nevanco Groep en ingenieursbureau DHV.

Wie naar de kaart van Utrecht kijkt waarop alle bouwlocaties zijn ingetekend, krijgt het idee dat de stad de komende jaren één bouwput is. Maar is dat wel zo? En waarom is het grote project Rijnenburg in de ijskast gezet? → Utrecht telt honderden kleine en grote bouwprojecten. Zowel aan de buitengrenzen van de stad als in het centrum wordt de komende jaren volop gebouwd. Na een dip vanaf 2011 – door de crisis – neemt de productie sinds 2014 weer toe. De verantwoordelijke wethouder Paul Jansen (SP) moet een tevreden man zijn. Toch? ‘In zekere zin wel. Utrecht bevindt zich in een luxepositie. Iedereen wil hier wonen en werken, wat betekent dat woningen binnen een mum van tijd worden verkocht. Volgens een ranking van het blad Cobouw staat Utrecht op plek één qua bouwproductie in de periode 2002-2016, en van 2014 tot 2016 op nummer twee. Als je dan weet dat wij aan alle kanten begrensd zijn door drukke snelwegen en spoorlijnen, dan ben ik daar wel trots op.’

Enorme vraag doet prijzen stijgen Een gedetailleerdere kijk leert dat Utrecht de komende vier jaar bijna 20.000 nieuwe woningen wil bouwen. Bijna tien procent daarvan zijn goedkope koopwoningen.

Een kwart valt in de categorie van meer dan € 200.000,- v.o.n. Jansen: ‘Zo gaat er vanaf 2018 gebouwd worden op het voormalige Werkspoorterrein, het project Wisselspoor met zo’n duizend woningen.

Dat zijn vooral eengezinswoningen met een tuintje. Ideaal voor starters in het

middensegment.’ Op de vraag waarom Utrecht niet meer inzet op goedkope koopwoningen, antwoordt Jansen dat goedkoop een relatief begrip is in zijn stad. ‘Een nieuwbouwwoning die een paar keer wordt doorverkocht, stijgt misschien wel vijftig procent in waarde.

Bouwen voor starters op de woningmarkt heeft – gezien deze marktwetmatigheid – maar beperkte zin. Want die woningen zijn al heel snel niet meer voor starters bereikbaar.’

Rijnenburg afgeblazen Jansen is niet blij met de rol die de Rijksoverheid speelt. Die schafte het fonds af waarmee gemeenten dure locaties in binnensteden geschikt konden maken voor woningbouw. Het gevolg is dat deze locaties nu langzamer ontwikkeld worden en dat nieuwbouw daar duurder wordt.

Tegelijk start Utrecht deze collegeperiode niet met woningbouw in Rijnenburg. ‘Goed verdedigbaar’, zegt Jansen.

‘Dat was een autowijk geworden en daar kiest Utrecht bewust niet voor’. Utrecht maakt de komende jaren vooral de keuze voor binnenstedelijk bouwen. Resumerend zegt hij: ‘Utrecht is van oudsher een stad waar veel gehuurd wordt. Ik zie zelfs een trend van koop naar huur. BPD zou daar meer mee kunnen doen, is mijn indruk.’

→

beeld: Bas de Meijer

11

‘Ontwikkelaars moeten in het gat stappen’ Bijzonder hoogleraar woningmarkt Johan Conijn begrijpt het probleem van de stad Utrecht, dat tot de meest gewilde woon- en werkgebieden van ons land behoort. ‘Grond is daar gewoon duur’, zegt hij. ‘Dus het realiseren van koopwoningen voor mensen met een beperkt budget in het hart van de stad is erg lastig, helemaal nu de overheid financieel niet meer wil bijspringen.’ Het probleem is volgens Conijn niet dat goedkopere woningen er niet zijn, maar dat de woningmarkt suboptimaal functioneert: er is onvoldoende doorstroming.

Gemoederen verhit ‘Er is een gebrek aan middeldure huurwoningen. Terwijl het woningbestand in Nederland voor zestig procent uit koopwoningen bestaat, is het aandeel van

middeldure huurwoningen in het totaal maar een procent of vier. Middeninkomens die nog geen koopwoning willen, blijven daarom in corporatiewoningen wonen.’ Volgens Conijn zouden projectontwikkelaars mede in het hierdoor ontstane gat kunnen stappen. Dat de gemoederen op de woningmarkt weer enigszins verhit lijken te raken – zoals voor de crisis – wordt volgens de buitengewoon hoogleraar vooral ingegeven door de lage rente. ‘Toch adviseer ik iedereen om naar de structurele trends te kijken.

Waaraan Nederland vooral behoefte heeft, is een visie op de lange termijn, waarbij woonwensen – nu en op de langere termijn – leidend zijn. Ja, er is behoefte aan meer nieuwbouw, maar bovenal is er behoefte aan woningen in het middensegment van de huursector.’

Johan Conijn Johan Conijn is sinds 1 september 2005 directeur bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Daarnaast is hij per 1 juli 2006 als buitengewoon hoogleraar Woningmarkt verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate en de Universiteit van Amsterdam.

Hij heeft Algemene Economie gestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam.

12

‘Te strenge financiële normen belemmeren doorstroming’ De woningmarkt zit flink in de lift. Rabobank constateerde in augustus 2016 dat de markt krapper wordt, het nieuwbouwaanbod achterblijft en de betaalbaarheid van koopwoningen is verbeterd.

Paul de Vries Paul de Vries werkt als senior woningmarktonderzoeker bij RaboResearch Nederland. Hij doet onderzoek naar alle facetten van de Nederlandse en internationale woning- en hypotheekmarkt. Hij is in 2012 begonnen in Londen voor Rabobank Credit Market Research om internationale investeerders te informeren over de woningmarkt.

Hij is fellow van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), waar hij doceert.

→ De Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis steeg afgelopen zomer naar een recordhoogte; het vertrouwen van consumenten in de koopwoningmarkt is flink toegenomen. Tegelijkertijd stelt de NEPROM, de branchevereniging van projectontwikkelaars, dat de nieuwbouwmarkt stagneert. Voor de crisis werden jaarlijks 75.000 woningen vergund.

De NEPROM-prognose voor 2016 komt uit op 39.000 bouwvergunningen. De belangrijkste redenen zijn de forse sanering tijdens de crisis, en de inkrimping van de pijplijn en planvoorraad van marktpartijen en gemeenten. Ook makelaarsvereniging NVM constateert een probleem in de aanwas van nieuwbouwwoningen. Er moeten de komende 25 jaar één miljoen nieuwe woningen worden gebouwd. ‘In steeds meer delen van Nederland ontstaat echter een tekort aan woningen, niet alleen kwantitatief, ook kwalitatief’, schrijft de NVM in Bouwen voor de vraag heeft de toekomst.

Groot verschil stad en platteland Onderzoeker Paul de Vries van Rabobank plaatst bovenstaande cijfers in perspectief. ‘Je moet bij de koopwoningmarkt in Nederland onderscheid maken tussen stedelijke en perifere gebieden’, zegt hij.

In perifere gebieden, zowel in de Randstad als daarbuiten, ziet De Vries nog geen probleem in het middensegment.

De gemiddelde prijsstijging van koopwoningen in Nederland is volgens de NVM 7,4 procent. ‘In perifere gebieden ligt de prijsstijging daar met twee tot vijf procent aanzienlijk onder, wat aangeeft dat er nog voldoende aanbod is. In stedelijke gebie-

den, en met name in binnensteden, kan de prijsstijging echter wel twaalf tot vijftien procent bedragen. Daar treedt krapte op.’

Gat tussen huur en koop ‘Door de extreem lage rente zijn de woonlasten relatief lager geworden’, rekent De Vries voor. ‘Voor de crisis besteedde een woningbezitter circa dertig procent van zijn inkomen aan woonlasten, nu zestien procent. Door de lage rente willen steeds meer huurders kopen. Dit jaagt de vraag naar koopwoningen in het middensegment aan.’ Daarbij doet zich een probleem voor. De Vries: ‘Door strenge wetgeving is het percentage van het inkomen, dat mensen aan een koopwoning mogen spenderen, verlaagd. In 2008 mocht een gemiddeld gezin acht procent meer bij een bank lenen dan nu. Dit betekent dat wie nu huurt voor bijvoorbeeld € 700,- nu een hypotheek kan krijgen voor maximaal € 500,- per maand. Hierdoor stokt de doorstroming van huur- naar koopwoningen. Het gevolg is dat de eerste koopwoning voor veel mensen een feitelijke achteruitgang in wooncomfort betekent.’

Meer financiële ruimte ‘Ik pleit ervoor om de wet zodanig aan te passen dat bij hypotheekverstrekking meer ruimte gegeven wordt aan toekomstige inkomensgroei en lagere energiekosten door verduurzaming. Banken zouden dan meer kunnen lenen, maar ze mogen nu niet. Als er meer financiële ruimte komt, loont het voor projectontwikkelaars ook meer de moeite om koopwoningen te realiseren in dure gebieden, zoals binnensteden.’

→

13

‘Met name hoge middeninkomens hebben veel opties’ Johan Conijn: ‘Voor veel huishoudens met een middeninkomen is de koopwoning het alternatief voor de huurwoning in het middensegment.

De Nederlandse koopwoningmarkt is (nog) goed toegankelijk, ook voor huishoudens zonder veel eigen vermogen. In Nederland als geheel was in 2009 ongeveer tien procent van de koopsector financierbaar voor huishoudens met een laag middeninkomen; voor huishoudens met een hoog middeninkomen was dat 22 procent. Dit percentage is toegenomen tot zestien procent in 2015 voor de lage middeninkomens en tot 32 procent voor de hoge middeninkomens. Met name de hoge middeninkomens hebben, gemiddeld genomen, aardig wat opties op de koopwoningmarkt. Eind oktober schreef De Nederlandsche Bank dat huishoudens door de daling van de rente en (een bescheiden) inkomensgroei nu gemiddeld vier procent meer kunnen lenen dan voor de crisis, terwijl woningprijzen gemiddeld nog ruim twaalf procent lager liggen dan de piek in 2008.’

14

Johan Conijn: ‘Iedereen is het er wel over eens dat er de komende 25 jaar veel moet worden bijgebouwd in Nederland. Daarbij moet naar alle gebieden gekeken worden die in aanmerking komen, en dus ook naar de binnenstad. Waar gaten zitten, moet je kijken of die kunnen worden opgevuld.’ Conijn deelt de mening van Joosen dat het gevoel van urgentie er bij veel gemeentebesturen nog niet is, maar hij verwacht dat hierin snel verandering komt. ‘Vergeet niet dat we nog maar net uit de crisis komen’, zegt hij. ‘Gemeentebesturen hebben het snelle herstel op de woningmarkt dat je nu ziet, niet voorzien. Het opstarten van een bouwproces kost gewoon veel meer tijd dan men zich realiseert. Er moet aan een groot aantal voorwaarden worden voldaan. Bedenk ook dat corporaties voor de crisis een belangrijke partij waren in het realiseren van nieuwbouw. Maar corporaties bouwen minder. Het kost jaren voordat dit gat is opgevuld.

Amsterdam schroeft de ambities flink op. Ik verwacht dat andere grotere en kleinere steden zullen volgen. Maar dat het gevoel van urgentie toeneemt, zie je onder meer aan de verkiezingsprogramma’s. Veel partijen signaleren dat er weer een tekort aan betaalbare woningen dreigt.’

beeld: Lize Kraan

‘Met name hoge middeninkomens hebben veel opties’

Feiten en cijfers woningmarkt • Aantal nieuwbouwwoningen: 30.700 (2015) en 26.600 (2014) • Aantal nieuwbouwwoningen 2016 (prognose): < 30.000 • Aantal bouwvergunningen 2016 (prognose): 39.000 (-26% t.o.v. 2015) • Aantal bouwvergunningen voor de crisis: gemiddeld 75.000 per jaar • Toename aantal huishoudens 2016 (prognose): 70.000 • Aantal woningverkopen (augustus 2016): 19.975 (+26% t.o.v. augustus 2015) • Aantal verkopen 2016 (prognose): 200.000-220.000 • Gemiddelde verkooptijd: 90 dagen (-17% t.o.v. kwartaal eerder) • Prijsindex Bestaande Koopwoningen (augustus 2016): 94,1 (+6% t.o.v. augustus 2015) • Waarde Eigen Huis Marktindicator (augustus 2016): 121 (2006 = circa 100) • Huishoudens ‘onder water’: 14% in 2016 (was 28% in 2014) • Rente (leningen looptijd >10 jaar): gemiddeld 3,1% in 2016 (was 5,4% in 2008) BRONNEN: NEPROM, RABOBANK, NVM

15

‘Het gevoel van urgentie ontbreekt’ Binnenstedelijk bouwen is een mantra waar veel bestuurders aan vasthouden. Patrick Joosen, directeur regio Zuid-West bij BPD, vindt dit niet verstandig. ‘Binnen twee jaar wordt het gebrek aan nieuwe koopwoningen nijpend. Door de crisis zijn te weinig plannen in voorbereiding en is er gebrek aan bouwrijpe grond.’

Patrick Joosen Patrick Joosen is directeur van BPD in Delft. Hij startte zijn loopbaan bij Wilma Bouw in Rotterdam, waarna hij bij Rabo Vastgoed onder andere werkzaam was als directeur in Eindhoven.

Daarna werd hij directeur bij Bouwfonds Ontwikkeling in Amersfoort en sinds tweeënhalf jaar is hij directeur van BPD in Delft. Hij studeerde Bouwkunde aan de Avans Hogeschool in Tilburg.

→ Dat vraag en aanbod op de koopwoningmarkt nu nog redelijk in evenwicht lijken – behalve in de grote steden – vertekent de werkelijk situatie, stelt Joosen. ‘De afgelopen jaren is het volledige woningaanbod verkocht. Er wordt ingeteerd op de eerdere planvoorraad.

Binnen twee jaar zal blijken dat het aanbod gaat achterblijven bij de vraag, want de afgelopen jaren zijn veel bouwplannen in de ijskast gezet en te weinig nieuwe projecten opgestart. Ruim een derde van de Nederlandse bevolking is de komende vijf jaar op zoek naar een andere woning.

Er moeten minimaal 65.000 nieuwe woningen per jaar worden gebouwd. Het bouwrijp maken van nieuwe locaties kost doorgaans drie tot vijf jaar. Beginnen we daar pas in 2018 mee, dan zitten we dus een paar jaar met een te klein aanbod.

Mijn advies: nu starten met het ontwikkelen van nieuwe bouwlocaties. En haal wellicht oude locaties weer van de plank.’

Focus niet alleen op binnenstad Joosen constateert een eenzijdige focus op binnensteden. ‘Ergens is het wel te begrijpen. Steden hebben een enorme aantrekkingskracht, ze bruisen van dynamiek, bieden werkgelegenheid en zijn vaak het visitekaartje voor de regio. De opgave in de stad is veel actueler, daaraan valt voor gemeentebesturen op dit moment meer eer te behalen. Bij de huidige economische groei en bevolkingsaanwas kan naar verwachting maar een derde van de vraag in de binnenstad zelf worden ingevuld, berekende het Planbureau voor de Leefomgeving. Daarnaast zijn de locaties niet direct beschikbaar.

Een goede kwalitatieve voorbereiding en bewonersparticipatie kosten tijd.’ En dat niet alleen: ‘Bouwen in de binnensteden

brengt hogere kosten met zich mee. We zien dat de grote groep van middeninkomens die woningen niet meer kan betalen.’

Volgens Joosen is de oplossing om naast de focus op verdichting in de steden ook aandacht te hebben voor de rand van de stad. Daar is de betaalbaarheid van woningen gunstiger. Niet meer bouwen in de binnenstad? ‘Jawel, ook daar verdichten. We zien dat de woonwensen van onze kopers en huurders – afhankelijk van hun gezinssituatie – sterk uiteenlopen.

Daarom werken wij momenteel – speciaal voor gezinnen – aan een appartementenconcept in de Rotterdamse binnenstad en ontwikkelen we tegelijkertijd bijzonder duurzame eengezinswoningen in een groene setting aan de rand van Den Haag.’

Samenwerken luidt het devies Volgens Joosen is de grootste uitdaging van de komende jaren het aangaan van nieuwe allianties en samenwerkingsvormen met onder andere gemeenten, corporaties, beleggers en (bouw)ondernemers.

‘Het ontwikkelen van nieuwe binnenstedelijke bouwlocaties is een te complexe zaak om de verantwoordelijkheid bij één partij te leggen. Partijen moet in elk geval eerder en vaker met elkaar om tafel.’

‘Dat er in zowel koop als huur meer aandacht moet zijn voor het middensegment, vind ik een belangrijk aandachtspunt, ook voor BPD. Niet voor niks beschikken wij sinds drie jaar over een eigen beleggingsfonds voor vrije sector huurwoningen. In zowel het middeldure als dure segment.

Dit is tien tot twintig procent van onze woningproductie. Maar bedenk wel dat de meeste Nederlanders, vanwege de lagere maandlasten en waardeontwikkeling, toch nog altijd graag willen kopen.’ •

16

tekst: Edwin Lucas | beeld: Martin Dijkstra/Lumen Photo

ELC O B R I N K M A N W I L WO N I N G M A R K T H O O G O P P O LI T I EK E AG EN DA

‘Het geld is er heus wel’ Van welke signatuur het nieuwe kabinet na de verkiezingen ook wordt, het zal de problemen op de woningmarkt hoog op de agenda moeten zetten. Dat vindt Elco Brinkman, lid van de Eerste Kamer (CDA) en president-commissaris van Rabo Vastgoedgroep. Problemen lijken soms onoplosbaar, maar zijn het volgens Brinkman niet: ‘Investeren in de woningmarkt moet écht aantrekkelijk worden gemaakt.’

17

Station Arnhem 16 vergunningen e venist, nis quae volupta temquatame ex et mo illant ut ut et, cus apis des sinum quam aut doluptas eaquat occate net hilis res ratiae velest e venist, nis quae volupta temquatame ex et mo illant ut ut et, cus apis des sinum quam aut doluptas eaquat occate net hilis res ratiae velest e venist, nis quae volupta temquatame ex et mo illant ut ut et, cus apis des sinum quam aut doluptas eaquat occate net hilis res ratiae velest e venist, nis quae volupta temquatame ex et mo illant ut ut et, cus apis des sinum

Op dit beeld rust auteursrecht. Het originele beeld is terug te vinden in de printversie van het magazine

18

Op dit beeld rust auteursrecht. Het originele beeld is terug te vinden in de printversie van het magazine

Elco Brinkman Elco Brinkman is sinds 7 juni 2011 Eerste Kamerlid voor het CDA. Eerder was hij minister van Welzijn, Volksgezondheid en Cultuur (1982-1989), fractievoorzitter van het CDA in de Tweede Kamer (1989-1994) en daarna (tot 2013) onder meer voorzitter van Bouwend Nederland, de belangenorganisatie van bouwondernemingen en voorzitter van het bestuur van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds.

Momenteel is hij onder meer president-commissaris van Rabo Vastgoedgroep en lid van de Raad van Commissarissen van BMC en het Triodos Cultuurfonds.

→ Minstens vijftigduizend, misschien wel tachtigduizend woningen per jaar moeten er de komende jaren in Nederland worden gebouwd om aan de vraag op de woningmarkt te voldoen. Maar waar moeten die woningen komen? Is er wel capaciteit genoeg om ze te bouwen? En wie is bereid om te investeren?

Elco Brinkman maakt de worsteling van lokale bestuurders met deze hete hangijzers van dit moment van nabij mee. Hij adviseert vijf gemeenten in de regio Leiden bij het oplossen van een echte hersenkraker: hoe voegen we vijftien- tot twintigduizend nieuwe woningen toe aan dit gebied, dat al zo dichtbevolkt is?

Brinkman: ‘Niemand wil die woningen pal naast de deur, niemand wil ze in de kwetsbare duinen, niemand wil ze in het weidelandschap. Maar waar dan wel? Als je op de kaart kijkt, zie je wel degelijk mogelijkheden. Allerlei gebieden liggen nu te verrommelen. Het zou mooi zijn als dáár meer kon. Langs de spoorlijn, op oude industriegebieden, rond infraknooppunten, of via herstructurering van oude wijken.

Dat geldt niet alleen in de regio Leiden, maar ook elders.’

Dat zou mooi zijn. Maar hoe?

‘In de regio Leiden help ik gemeenten nu om daar een visie voor te ontwikkelen. Ik assisteer bij de vraag hoe je zoiets bestuurlijk aanpakt. Ik zie dat bestuurders graag iets willen doen. Maar ze raken verstrikt in een brij van procedures en kampen met beperkte ambtelijke capaciteit. Ze kunnen geen tempo maken. Tegelijkertijd vliegen de prijzen omhoog en beginnen mensen te morren. We moeten dus slimmere oplossingen bedenken, want de bouwproductie blijft achterlopen. Daar maak ik me zorgen over.’

Critici zullen zeggen: het transformeren van een verrommeld industrieterrein tot een woongebied – dat vergt juist veel tijd en enorme investeringen. Waar moet dat geld vandaan komen?

‘Verzekeraars en beleggers hebben vanouds altijd graag in de Nederlandse woningmarkt geïnvesteerd. Dat is gaande-

weg veranderd. Veel van onze nationale beleggingen vloeien nu naar het buitenland. Mijn stelling: maak het, gezien de opgave waar we nu voor staan, weer aantrekkelijk voor beleggers om in de Nederlandse woningmarkt te stappen. En dan heb ik het over de markt voor huurders en kopers met middeninkomens. Een stabiele markt, met stabiele vooruitzichten op rendement. Je hoort tegenwoordig veel over de circulaire economie. Die zou er wat mij betreft ook voor het geld zelf mogen zijn. Dus niet te veel gaan aflossen en geld in dode stenen steken, maar juist beweging scheppen door te investeren. Dan kan het ook sneller.’

Heeft u het idee dat politiek Den Haag oren heeft naar deze stelling?

‘Lange tijd niet. Aan het Binnenhof zijn signalen uit de branche van bouwers en ontwikkelaars vaak weggewuifd. “Ach, daar heb je die bouwers weer”, werd dan gedacht.’

Hoe voorkom je dan dat een alarmsignaal, zoals u dat nu ook laat horen, als de zoveelste lobbypoging voor de ontwikkel- en bouwsector wordt gezien?

‘Door aan te geven dat dit een serieus maatschappelijk probleem is. De huur- en koopprijzen blijven maar stijgen. Jongeren en doorstromers kunnen op de woningmarkt geen kant op, met name in de Randstad niet. Dat heeft zijn grenzen. Maar ik merk op het Binnenhof dat dit probleem hoger op de agenda komt, ook om electorale redenen. Het zal dus een grote rol spelen bij de verkiezingen.

Een volgend kabinet zal vooral het investeringsvraagstuk hoog op de agenda moeten zetten. Als de financieringsmogelijkheden worden vergroot, als je investeren in de woningmarkt écht aantrekkelijk maakt voor beleggers en pensioenfondsen, en ook de regeldruk wegneemt, dan kan het. Want het geld is er heus wel.’

Laten we het concreet maken.

Hoe ziet u die financieringsmogelijkheden voor u?

19

grote beleggers deelnemen. Afzonderlijke bouwers en ontwikkelaars zijn nu veel te afhankelijk van individuele beleggers.

Zo’n investeringsfonds kan bijvoorbeeld – als een vliegwiel, of revolving fund – de ontwikkeling van een nieuwe duurzame wijk aanjagen, of energiebesparing in de woningvoorraad bevorderen. Terwijl de verrommeling elders wordt aangepakt.’

Op dit beeld rust auteursrecht. Het originele beeld is terug te vinden in de printversie van het magazine

De wooncarrière van Elco Brinkman Wat vooraf ging ‘Na mijn studie ben ik lange tijd op een bovenwoning in Amsterdam blijven wonen. Toen ik in Den Haag ging werken, wilde ik graag in een historische omgeving wonen: Delft, Gouda of Leiden. Maar ik kwam terecht in de Leidse Merenwijk, nieuwbouw uit de jaren zeventig. Ik geloof trouwens dat de hypotheekrente toen meer dan twaalf procent was.’

Hoe het nu is ‘We wonen in een historisch pand in de binnenstad van Leiden. We troffen het aan als een ontzettende bouwval, het was compleet uitgewoond door studenten. Maar we hebben het van onder tot boven gerestaureerd.’

De kinderen Brinkman op de woningmarkt ‘Mijn zoon en schoondochter wonen sinds een jaar of vijf met hun kinderen in een Vinex-wijk, mijn dochter en schoonzoon wonen met hun gezin in Amsterdam-Zuid, en mijn jongste dochter en haar gezin wonen ook in Amsterdam-Zuid, vlakbij de RAI, in een starterswoning. Het heeft ze veel moeite gekost om die te vinden. Bij elk bod kwam er weer een paar duizend euro bovenop.’

‘Er zijn ideeën genoeg! Al vaker zijn gedachten geopperd over een investeringsfonds of -vehikel, los van de rijksbegroting. Dan kun je aan de gang zonder dat investeren leidt tot hogere belastingen, want dat willen mensen ook niet. Helaas is er in Den Haag weerstand tegen zo’n

fonds, hoewel deskundigen als Jeroen Kremers het hebben geadviseerd (voormalig IMF-bestuurder, bepleitte een Nederlandse Financieringsinstelling voor Economische Ontwikkeling, red.). Ik denk concreet aan een fonds waarin de staat, pensioenfondsen, verzekeraars en andere

U wijst op de verantwoordelijkheid van het Rijk. Wat kunnen ontwikkelaars zelf doen?

‘Die hebben ook een grote verantwoordelijkheid. Al was het maar omdat bij veel gemeenten door de bezuinigingen in de crisisjaren veel deskundigheid, capaciteit en soms zelfs ook de interesse is verdwenen.

Ervaren ontwikkelaars kunnen dat gat vullen, zeker als ze een commerciële met een maatschappelijke blik combineren. Bij gemeenten zie ik een grote behoefte om deze partijen in die rol in te schakelen. Het zal u niet verbazen dat ik vind dat BPD daar goed in is. Dat is een ontwikkelaar die altijd heeft gezocht naar oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken. Ze gaan niet voor de snelle winst, maar zijn altijd gericht op de lange termijn. Juist omdat de woningmarkt nu zo’n versnipperd beeld laat zien, heb je een ervaren partij nodig die niet achter trends aanrent.’

Branchevereniging van ontwikkelaars NEPROM heeft het Rijk opgeroepen om met een duidelijke, nationale visie op de ruimtelijke inrichting te komen. Hoe ziet u dat?

‘Ik herken dat zeer. Ook dat is een agendapunt voor een nieuw kabinet. Ruimtelijke inrichting, infrastructuur, investeringen: het zijn thema’s die in de afgelopen kabinetsperiode te kort zijn gekomen.

Terwijl ze urgent zijn, liefst in samenhang bekeken. Ik ben een voorstander van één ministerie voor Ruimte, Wonen, Infrastructuur en Milieu. Ook als sector moeten we ons daar sterk voor maken.

Niet om van ruimtelijke inrichting een nieuwe theologie te maken, maar puur pragmatisch. Omdat het moet.’ •

20 20

column

d

Hét recept voor geluk (bestaat niet) → Waar de één gelukkig wordt op het Groningse platteland, gedijt de ander aan de Amsterdamse Keizersgracht.

Verschillen in geluksgevoel zijn voor veertig procent te verklaren uit genetische aanleg. De overige zestig procent wordt veroorzaakt door invloeden uit de omgeving. En dat roept natuurlijk vragen op. Hoe werkt dat dan? En welke omgevingsfactoren zorgen precies voor geluk?

Als je bewoners echt gelukkig wilt maken met hun wijk, vraag je dan af wie je precies wilt bedienen en wat er nodig is. Om dat te achterhalen, moet je actief vragen naar de behoefte van mensen. Een mooi voorbeeld daarvan ken ik uit Amstelveen, waar ik woon. Bij elke speeltuin die op de tekentafel ligt, is er overleg met de kinderburgemeester. Zo weet de gemeente altijd wat er leeft onder de schoolgaande jeugd.

Vergeet niet dat mensen – op basis van hun genetische aanleg – zelf ook keuzes maken voor hun omgeving. Maar je kunt nog zo’n buitenmens zijn, op het Groningse platteland moet je wel een baan kunnen vinden. En je kunt nog zo van de stad houden, dat huis aan de Prinsengracht moet wel betaalbaar zijn. Je ziet vaak dat mensen de ideale woonomgeving vinden als ze ouder zijn. Veel praktische bezwaren zijn dan immers van de baan. Dat is een mooi vooruitzicht. Want als één ding ons gelukkig maakt, is het wel precies dát te kunnen doen wat bij ons past. •

beeld: Winand Stut

Er is veel onderzoek gedaan naar livability. Op basis daarvan kun je zeggen dat vrijwel iedereen blij wordt van een groene, schone en veilige woonomgeving. Daarin verschillen mensen niet zo heel veel van elkaar. Maar verder vertellen de onderzoeken vooral waar mensen gemiddeld gelukkig van worden.

Als wetenschapper ligt mijn primaire interesse niet bij dat gemiddelde geluk. En ik vind ook dat gebiedsontwikkelaars daar geen genoegen mee moeten nemen. Een hele wijk gelukkig met een sportveld? Heel Utrecht tevreden dankzij nog meer fietspaden? Succes verzekerd met een binnentuin?

No way. Het recept om iedereen gelukkig te maken, bestaat niet. Daarvoor zijn de verschillen tussen mensen te groot.

Meike Bartels (1973) onderzoekt als hoogleraar Genetics and Wellbeing aan de Vrije Universiteit Amsterdam hoe genetische en omgevingsfactoren invloed hebben op geluk. Ze werkt mee aan internationaal onderzoek dat genen die verantwoordelijk zijn voor geluksgevoelens probeert te lokaliseren. Als één van de eersten ontdekte ze de plekken op het DNA die verantwoordelijk zijn voor geluk.

21

dossier D E G EZO N D E S TA D

Health & the City

Koester fietser en voetganger

Gezonde revoluties

pag. 22

pag. 28

pag. 32

22

dossier

tekst: Kees de Graaf | beeld: Pepijn Barnard/Art Associates

Health & the City

23

Wereldwijd leven steeds meer mensen in steden. Ook in WestEuropa trekken huishoudens naar de stedelijke agglomeraties, op zoek naar werk en voorspoed.

Maar hoe gezond is het leven daar, zo boven op elkaar? De roep om de healthy city klinkt steeds luider. Een hernieuwde opgave voor overheden, ontwikkelaars en ontwerpers.

dossier

24

→ Nog niet zo lang geleden was het leven in een Nederlandse stad aantoonbaar slecht voor de gezondheid. Eind negentiende eeuw waren de condities van wonen en werken in de dichtbevolkte stadswijken abominabel, vooral voor de werkende klasse. De beelden van wereldsteden die een spectaculaire groei doormaken die nu uit minder ontwikkelde werelddelen tot ons komen, konden destijds ook in Amsterdam, Groningen en Maastricht gemaakt zijn.

Sla de fotoboeken van de Amsterdamse fotograaf Jacob Olie er maar op na en de misère straalt er vanaf. Slechte drinkwatervoorziening, onveilige werkomstandigheden, veel te krappe huisvesting: het was voor de overheid uiteindelijk reden om in te grijpen. De Woningwet van 1901 markeert het begin van een eeuw waarin de Nederlandse steden gezond zijn gemaakt – en hun inwoners incluis.

Opvallend genoeg maakt dat onderwerp nu – ruim een eeuw later – een comeback.

In de arme landen is het een reuzenopgave om de basics op orde te krijgen. Voor miljarden stadsbewoners moet worden voorzien in schoon water, goede voeding en adequate voorzieningen. Die klus is bij lange nog niet geklaard. Maar ook in het welvarende West-Europa gaat het wederom over de gezondheid in de stad. Healthy city is het nieuwe adagium: steden zo (her)inrichten dat bewoners er gezonder van worden. De vraag is: Wat komt daar allemaal bij kijken? En wie is er aan zet om deze opgave op te pakken? Aan welke knoppen kan gedraaid worden wanneer het gaat om gebiedsontwikkeling?

Gezondheid onder druk Een stad geeft kansen. Op werk, op welvaart. Er is meer en beter onderwijs, cultuur is volop voorhanden, je kunt er net-

‘Inwoners van grote steden zijn minder gezond en leven korter’ werken en start-uppen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat veel mensen hier hun geluk zoeken. In de stedelijke regio’s waar de economie goed draait en het aantrekkelijk wonen is, verdringen de huishoudens zich om een eigen plek. De druk op de stedelijke ruimte neemt daardoor de laatste jaren fors toe. Het is een trend die we in alle populaire metropolen van West-Europa zien, van Madrid tot Stockholm. Woningen moeten in duizendtallen worden bijgebouwd.

Maar ook de infrastructuur moet worden aangepast. Het zet druk op de beschikbare open plekken in de steden. De toenemende drukte leidt tot meer onveiligheid en meer vervuiling, bijvoorbeeld in de vorm van fijnstof. Bij jonge kinderen kan dat leiden tot aantasting van de hersenen, ontdekten onderzoekers in Barcelona. Vooral in de nabijheid van drukke wegen en luchthavens staat de gezondheid onder druk. Daan Swart, luchtspecialist van het RIVM, schat in De Ingenieur dat mensen in Nederland negen maanden korter leven ten gevolge van fijnstof. Andersom lijkt een groene omgeving juist een positieve uitwerking te hebben op de gezondheid. Kinderen gebruiken dan minder medicijnen en hebben minder fysieke en geestelijke klachten.

Verschillen in levensverwachting Los van de rol van de stad als concentratie van mensen en functies, is er een autonome ontwikkeling gaande waarbij met name jonge mensen steeds ongezonder worden.

Het RIVM concludeerde dit voorjaar na een studie onder vier leeftijdsgroepen dat iedere generatie er slechter aan toe is dan de vorige. Obesitas – of zwaarlijvigheid – rukt op, maar ook diabetes en hart- en vaatziekten. Bij een groeiend aantal gemeentebesturen is de slechte gezondheid van de stadsbevolking reden voor zorg.

De Amsterdamse wethouder Eric van der Burg verwoordde het kernachtig in een column: ‘Amsterdam, de stad waar ik van hou. Amsterdam bouwt, Amsterdam is ondernemend, Amsterdam is impulsief. En Amsterdam is te dik.’

Uiteindelijk werkt de verslechterende gezondheid door in de levensverwachting die mensen in de stad hebben. Ook in Nederland blijken er dan forse verschillen te bestaan. In een stad als Utrecht loopt de levensverwachting uiteen van zestig jaar in het naoorlogse Overvecht tot 72 in het aangrenzende Noordoost met geliefde tuinstadwijken als Wittevrouwen. Onderzoek van RTL Nieuws in 2015 bracht aan het licht dat inwoners van Overvecht de hoogste zorgkosten van Nederland hebben en relatief vaak aan chronische ziektes leiden. Opleiding en inkomensniveau spelen hier als een belangrijke variabele doorheen, zo heeft het Planbureau voor de Leefomgeving vastgesteld. De conclusie van het PBL is niet mis te verstaan: ‘Inwoners van grote steden zijn minder gezond en leven korter.

Dit hangt samen met het hoge aantal mensen dat een laag inkomen heeft en een laag opleidingsniveau. Zij wonen in sociale woningbouw in de minst aantrekkelijke wijken.’ Gevolg: een kortere levensverwachting.

25 Gemiddelde levensverwachting van Nederlandse gemeenten Platteland Levensverwachting

Wat is een gezonde stad?

500,000

Stad Woon/werkverkeer gebied

100,000 50,000 10,000

85

84

Het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) omschrijft de gezonde stad als een leefomgeving waar de druk op milieu en gezondheid zo laag mogelijk is, die als prettig wordt ervaren en die uitnodigt tot gezond gedrag. ‘Omdat voorlichting en campagnes niet altijd het gewenste effect lijken te hebben, is gezond ontwerpen erg belangrijk, zegt RIVM-onderzoeker Hanneke Kruize. ‘En met slimme combinaties van maatregelen kom je tot win-winsituaties. Met waterberging speel je in op de klimaatverandering: je vangt een teveel aan water op bij extreme regen en je maakt de stad koeler bij extreme hitte. Als je het met groen combineert, faciliteer je recreatie.’

Rozendaal heeft de hoogste levensverwachting

Inwoners in gemeenten met een hogere sociaaleconomische status hebben een hogere levensverwachting

Noordenveld

83

82 Rotterdam

81

Haarlemmermeer

80

Utrecht

79 Amsterdam

78 Laag

Het Platform Gezond Ontwerp, een samenwerkingsverband van onder meer RIVM, TU Eindhoven en GGD Amsterdam, onderscheidt tien invalshoeken voor een gezonde stad, verdeeld over vier ontwikkelniveaus:

Stadsbewoners hebben een lagere gemiddelde levensverwachting

Den Haag Gemiddeld

Hoog Sociaaleconomische status

1. De basis op orde

Bron: RIVM, PBL (2014)

Basis op orde De oplossing lijkt voor de hand te liggen: werken aan een gezonde stad en daarmee aan gezonde bewoners. Maar wat is een gezonde stad? Uit studies van TNO en RIVM blijkt dat het om een opeenstapeling van thema’s gaat, die ook nog eens onderling zijn verbonden. De basis moet op orde zijn – schoon, heel en veilig – en van daaruit wordt opgeschaald naar stedenbouw, energie en voeding en uiteindelijk economie. Stadsontwikkeling kan daarbij dus een belangrijke rol vervullen, net zoals toen een eeuw geleden de krotten in Nederland opgeruimd moesten worden.

Volgens bijzonder hoogleraar Ruimte en Gezondheid Cor Wagenaar van de Rijksuniversiteit Groningen ging het toen vooral om de genoemde basics, zo gaf hij onlangs in een lezing aan: ‘In de negentiende eeuw zien we dat de medische sector een enorme ontwikkeling doormaakte. Dat kwam terug in de chirurgie, in de vaccinatie, in de techniek en uiteindelijk ook in de bouw van

ziekenhuizen. Maar in een ziekenhuis kom je pas terecht als het eigenlijk al te laat is.

Het grootste effect op de volksgezondheid zat hem daarom in de aanleg van riolering en waterleiding en in de volkshuisvesting.’

Het belang van stedenbouw en architectuur moeten we wat Wagenaar betreft niet onderschatten: ‘Zij leveren een forse bijdrage; niet zozeer bij de genezing maar aan de preventiekant.’

Anno 2017 zijn luchtkwaliteit en geluid factoren die op het basisniveau van een gezonde stad moeten worden aangepakt, naast veiligheid en klimaatadaptatie. De Rijksoverheid ziet daar ook een rol voor zichzelf weggelegd en heeft het project Slimme en gezonde steden opgezet. Doel is om – zonder nieuwe regels op te leggen – de leefkwaliteit in steden te verbeteren. Onder meer door nieuwe methoden voor ‘rekenen en tekenen’ te ontwikkelen, maar ook door bijvoorbeeld nieuwe vormen van stadslogistiek – zonder schadelijke emissies.

Zes pilotsteden – Eindhoven, Utrecht,

→

Dit is de schone, veilige stad met bereikbare zorg. Denk aan woningen, schoon drinkwater, goede lucht-, water- en bodemkwaliteit, afwezigheid van geluidsoverlast en gevaarlijke stoffen en nabijheid van zorgvoorzieningen.

2. Structuur en inrichting van de stad Dit is de open, aantrekkelijke en beweegvriendelijke stad. Denk aan de manier waarop mobiliteit, recreatie – groen en blauw – en sociale interactie worden vormgegeven. Hieraan dragen bijvoorbeeld fiets- en wandelpaden bij, evenals groen en water in stadswijken.

3. Ketens en systemen in de stad Dit is de stad die toekomstbestendig omgaat met energie, voedsel, afvalstromen en klimaatverandering. Het draait vooral om de duurzame inrichting van bijvoorbeeld energie- en afvalsystemen.

4. Gebruik en beleving in de stad Op dit laatste niveau staat een vitale stadseconomie centraal, met voldoende banen en mogelijkheden tot sociale interactie.

dossier

26

Schone stad

Basis op orde

Rotterdam, Groningen, Schiedam en Nijmegen – zijn aangehaakt en onderzoeken de toepassing in de gemeentelijke praktijk. Dat gebeurt met bijvoorbeeld living labs, zoals in Utrecht waar de gemeente, de provincie, de ministeries van Infrastructuur en Milieu, en Economische Zaken met inwoners, instellingen, ondernemers en experts werken aan gezonde plannen voor het centrum van de stad, rond het station.

‘Nu we in de tweede fase van de ontwikkeling zitten, willen we optimaal bijdragen aan de leefbaarheid en gezondheid van de mensen die hier komen. We geven de stad een healthy urban boost bij de verdere ontwikkeling van het stationsgebied’, zegt Martin Mulder, programmadirecteur stationsgebied. Maar er zijn ook hele concrete instrumenten in ontwikkeling, zoals de Milieu-GezondheidsRisicoindicator. In Eindhoven worden nieuwbouwplannen hiermee doorgelicht op gezondheidsrisico’s, zodat indien nodig in een vroeg stadium kan worden bijgestuurd.

Meer bewegen Een niveau hoger in de gezonde stad komt het belang van de stedenbouw om de hoek kijken, waar Cor Wagenaar expliciet aan refereerde. Hier gaat het om de structuur en inrichting van de stad – het primaire werkterrein van de gebiedsontwikkelaars. Naast overheden kunnen marktpartijen hier een belangrijke rol vervullen. De eerdergenoemde Amsterdamse wethouder Van der Burg zet bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het Centrumeiland van IJburg expliciet in op de bewegende stad. ‘Dit wordt een eiland waar mensen uitgedaagd worden om meer te bewegen. Wat ik voor me zie? Ik zie routes om het hele eiland waar bewoners kunnen hardlopen, wandelen en lekker kunnen recreëren. Amsterdam

Structuur en inrichting van de stad

Ketens en systemen in de stad

Gebruik en beleving van de stad

Milieu, geluid, geur en fijnstof

Veilige stad

Groepsrisico, verkeers-, sociale en objectieve veiligheid

Klimaatadaptieve stad

Waterveiligheid, hittestress en droogte

Bewegingsvolle stad

Bewegen, sporten en recreëren

Mobiele stad

Langzaam verkeer (duurzame mobiliteit)

Groene stad

Groen, water, landschap en natuur

Energie- en afvalrijke stad

Regionale energieketens (energietransitie)

Voedingsrijke stad

Regionale voedselketens (stadslandbouw)

Economische stad

Economie in de stad en wijkeconomie

Sociale stad

telt 25.000 kinderen met overgewicht en obesitas. Dat is veel te veel. De bewegende stad daagt daarom iedereen uit tot meer bewegen. Mijn doel is om in 2033 een stad te zijn waarin bewegen in het DNA zit van alle Amsterdammers en alle kinderen een gezond gewicht hebben.’

Ook andere steden geven hier al invulling aan, zoals Utrecht. Hier is de kennisalliantie Healthy Urban Living opgestart, een samenwerking van de gemeente Utrecht, de provincie Utrecht, de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht.

De gemeente past de uitkomsten van het project direct toe, zo vertelt Miriam Weber, senior adviseur Gezonde Leefomgeving van de gemeente Utrecht. ‘In de binnenstad creëren we bijvoorbeeld shared spaces door parkeervakken te verwijderen en zo ruimte te maken voor fietsers en voetgangers.

En door de gebieden autoluw te maken en

Sociale participatie

opnieuw in te richten als publieke ruimte, waar de auto alleen te gast is en zich moet aanpassen. Als alternatief komen er snelle en comfortabele fiets- en ov-verbindingen en een rondje Stadseiland, een slow lane naar het voorbeeld van het Lint in het Máximapark in Leidsche Rijn.’ Ook aan de knop van de bebouwing kan gedraaid worden; zo biedt gestapeld wonen kansen om op maaiveldniveau meer ruimte te maken voor groen en water.

Meedoen in de stad Wie de gezonde stad nog verder doorvoert, verbreedt de aandacht naar andere ketens en systemen in de stad. Dan komen onder meer energie en afval in beeld, maar ook voedselproductie en stadslandbouw bijvoorbeeld. Dit niveau is mogelijk nog complexer dan de inrichting van de stad, omdat hele systemen eigenlijk op de schop zouden

27

‘Stedenbouw en architectuur leveren een forse bijdrage aan de gezonde stad’ moeten. De economie blijft belangrijk, maar moet wellicht op een andere manier georganiseerd worden: circulair. Dit brengt soms lastige dilemma’s met zich mee: kiezen we voor nu of voor straks, voor hier of voor daar.

De overtreffende trap heeft betrekking op volwaardig meedoen in de stad, door economische en sociale participatie. De cirkel is daarmee ook weer rond, omdat daarmee de sociale ongelijkheid kan worden verkleind die aan de basis ligt van een ongezonde levenswijze. Zelfs op dit niveau kan de ruimtelijke inrichting van een stad kansen bieden, door bijvoorbeeld slim om te gaan met routes en verbindingen. Een bekend voorbeeld is de aanleg van het Groninger Museum, waarbij niet alleen een nieuw cultureel gebouw werd gerealiseerd, maar ook een nieuwe langzaamverkeersroute van het Gronings hoofdstation naar de Groningse binnenstad. De route loopt door de Folkingestraat, voorheen een wat zieltogende plek in de stad. Door de nieuwe route is het nu de hipste winkelstraat van de stad en verdienen zelfstandig ondernemers hier een behoorlijke boterham. Gezond bewegen en stadseconomie kunnen dus prima samengaan. De gemeente Groningen pakt hierop door in haar nieuwste visie voor de binnenstad.

Hierin is een plan opgenomen om auto- en busverkeer anders te laten rijden. Hierdoor kan de openbare ruimte voor voetgangers en fietsers worden vergroot. De nieuwe

gebieden worden heringericht en waar mogelijk wordt groen toegevoegd. Zo wordt de binnenstad van een place to buy veel meer een place to be.

De stad rukt op Kijkend naar de toekomst is het interessant om te zien hoe de gezonde stad zich gaat houden onder de druk van toenemende verstedelijking. De grote steden hebben al aangegeven de komende jaren tienduizenden extra woningen te gaan bouwen, om aan de vraag tegemoet te komen. Verdichting lijkt daarbij onontkoombaar: meer doen met dezelfde beschikbare ruimte.

Dat biedt aan de ene kant kansen, doordat functies dichter bij elkaar liggen en fietsen en wandelen aantrekkelijker wordt. Aan de andere kant dreigen groene en open ruimtes te worden volgebouwd, onder druk van de stedelijke woningnood. Voor overheden en marktpartijen ligt er een uitdagende opgave om de gezonde stad mee te nemen in het beleid en in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Eén manier waarop dat nu al gebeurt is met de City Deals die in het kader van het Rijksprogramma Agenda Stad worden ontwikkeld. De ‘gezonde stad en leefkwaliteit’ is daarbij een van de thema’s, die aandacht krijgt naast bijvoorbeeld ‘stedelijke transformatie’ en ‘circulaire stad’. In concrete gebiedsontwikkelingen moeten deze ambities – die allemaal strijden om voorrang – een plek krijgen. •

Meer online • De aanpak in Nederland, kijk op slimmeengezondestad.nl • Kennis over het ontwerpen van een gezonde leegomgeving is te vinden op gezondontwerpwijzer.nl • Op strategischprogrammarivm.nl > thema’s > healthy urban living is informatie te vinden over de strategie van het RIVM • De gezonde stad is ook een van de thema’s op agendastad.nl • Inspiratie uit het buitenland is o.a. te vinden op euro.who.int > Health Topics > Urban Health, healthycities.org.uk en vancouver.ca > People and Programs > Healthy Vancouver > Healthy City Strategy

28

dossier

tekst: Edwin Lucas | beeld: Gehl Architects, e.a.

EEN LEEFB A R E S TA D VO LG EN S JA N G EH L

Koester de voetganger en de fietser

Het boek Cities for People van de Deense architect Jan Gehl, kreeg eind vorig jaar een Nederlandse vertaling.

‘Architecten, pas op’, zegt hij. ‘Jullie beïnvloeden mensenlevens met alles wat je bouwt.’

Vier adviezen uit Denemarken.

29

#1

Leg fietspaden aan → Wie fietst, heeft meer contact met anderen en de omgeving. Fietsen is bovendien goedkoop, comfortabel, gezond en milieuvriendelijk.

Gehl en zijn collega’s zijn fietsbelievers. Het bureau heeft een flinke track record. Zo werd in Kopenhagen op Gehls advies het aantal fietspaden verdubbeld. In de Deense hoofdstad is de tweewieler nu het voornaamste vervoermiddel.

En waarom zou wat in Noord-Europese steden als Kopenhagen en Amsterdam lukt, niet ook elders lukken?

Nog ambitieuzer was zijn plan om MexicoStad, een stad zonder fietspaden, op de fiets te krijgen. De noodzaak is hoog. De metropool met meer dan twintig miljoen inwoners groeit sneller dan welke andere stad ook in Latijns-Amerika, met kolossale files en milieuvervuiling tot gevolg. En dat terwijl het klimaat en het terrein eigenlijk heel geschikt zijn voor de fiets. Gehl stelde een mobiliteitsplan op, gericht op lopen, fietsen en openbaar vervoer. Toen uit onderzoek bleek dat de deelfiets Mexico-Stad beter zou helpen dan openbaar vervoer, hielp hij in februari 2010 een snel groeiend deelfietsnetwerk van de grond: EcoBici. Na drie jaar waren er 95.780 geregistreerde deelnemers die dagelijks 25.000 fietsritten maakten: een enorm succes. De mobiliteits- en gezondheidsproblemen zijn er nog niet mee opgelost, maar de casus laat zien dat de fiets goede papieren heeft om elke stad leefbaarder te maken.

Ook de stad waarvan je het niet verwacht.

→

dossier

30

#2

Maak ruimte voor de wandelaar → Volgens Gehl is de stad er door de opmars van de auto en het ‘harde modernisme’ in de stedenbouw en architectuur niet leefbaarder op geworden. Een stad is er niet alleen voor voertuigen. En de planners van toen vergaten dat de automobilist, zodra hij heeft geparkeerd, eveneens een voetganger is.

Ook in New York. Gehl liet de stad van de eindeloze straten en autostromen ervaren hoe goed het voelt als de voetganger terrein herovert. Dat gebeurde via de gedeeltelijke afsluiting van Broadway, vermomd gepresenteerd als ‘tijdelijke maatregel’. De straat werd aangekleed met planten, bomen

en bankjes. New Yorkers konden zo even ‘proeven’ aan lopen door de stad. Voor ze het wisten, konden ze niet meer zonder.

Tussen 2007 en 2009 werden ook andere iconische ruimten, zoals Times Square en Herald Square, aangepakt: er kwamen voetgangerszones en fietspaden. Het resultaat was verbluffend. De straten werden er aantrekkelijker, levendiger, veiliger en gezonder van. Ook het stadsbestuur van New York erkende dat. Mensen bleven langer in de straten hangen, en heel opvallend: de huren stegen. Het straatbeeld onderging een update. Het is een omgeving voor mensen geworden, niet voor voertuigen.

Jan Gehl Jan Gehl is naamgever en medeoprichter van Gehl Architects. Tot 2011 was hij als partner verbonden aan het befaamde bureau in Kopenhagen.

Via onderzoek en lezingen blijft hij werken aan zijn People firstbenadering van stedenbouw.

Van zijn hand verschenen verschillende boeken, waaronder Life Between Buildings, Cities for People, New City Spaces, Public Life Public Spaces en meest recent People Cities.

31

#3

Zorg voor contact op ooghoogte → De stedenbouwers van de jaren vijftig ontwierpen steden die er mooi en strak uitzien – tenminste, als je ze bekijkt vanuit een vliegtuig, stelt Jan Gehl. Anders gezegd: het is birdshit architecture. Maar mensen kijken niet naar een stad vanaf vijf kilometer hoogte. Ze lopen en wandelen er doorheen. Steden moeten volgens Gehl daarom altijd vanuit ooghoogteperspectief worden ontworpen. Dáár gebeurt het. Wat we van een gebouw op ooghoogte zien, mag geen blinde, monotone gevel zijn. Het moet onze aandacht trekken, tot de verbeelding spreken.

Steden zijn op hun best als je er te voet (met maximaal vijf kilometer per uur) doorheen loopt. Niets zo dodelijk als hoge huren op de begane grond, vindt hij: dat verdrijft winkels en andere publieke functies en maakt de stad op ooghoogte kapot.

Een voorbeeld van hoe het wel moet is Auckland in Nieuw-Zeeland. Een stad die snel groeit, van anderhalf miljoen inwoners nu tot zo’n tweeënhalf miljoen in 2040. Sinds het aantal voetpaden en voetgangerszones werd uitgebreid, is het aantal voetgangersbewegingen op sommige plekken meer dan verdubbeld. Dankzij zorgvuldig ontworpen aanpassingen in de openbare ruimte, trottoirs, bestrating, het groen en straatmeubilair kan de stad, die bekend stond als het domein van auto’s, nu veel beter op ooghoogte worden ervaren. Winkeliers, overheid en ontwerpers werken daarbij samen. Rode draad: mensen gaan vóór motorvoertuigen.

#4

Stimuleer sociale interactie → Veel steden zijn ooit ontstaan op plaatsen waar mensen van nature bij elkaar komen: bij doorwaadbare plekken in de rivier, op kruispunten van belangrijke handelsroutes. Daar ontstond contact en uitwisseling van goederen en gedachten. Sterke steden koesteren daarom hun pleinen en marktplaatsen, de hubs waar mensen elkaar kunnen treffen.

Waar die functie verloren is gegaan, stelt Gehl, moeten we die sociale interactie reanimeren. Een goed voorbeeld is het Mission District in San Francisco. Een verwaarloosde, gevaarlijke straat, Mercado Plaza, werd op zijn advies omgeturnd in een fraaie, veilige en drukbezochte openbare ruimte. Alles opgezet volgens de beproefde aanpak van Gehl: eerst het leven in de stad terugbrengen, dan de ruimte creëren, en pas tot slot de gebouwen neerzetten. Gehl werkte nauw samen met de lokale overheid en de bevolking.

In San Francisco begon het met de markt als nieuwe straatactiviteit. Het ontwerp voor een vernieuwde openbare ruimte – inclusief nieuwe verlichting, groen, bestrating, verkeersmaatregelen en kunst in de openbare ruimte – volgde later. Daarna kregen lege gebouwen weer een functie. Het resultaat is dat de straat elke donderdag verandert in een openluchtmarkt voor vers voedsel, kleine bedrijvigheid en naschoolse activiteiten. Het bruist weer. Belangrijk pluspunt is dat bewoners zich mede-eigenaar van de openbare ruimte zijn gaan voelen. •

dossier

32

tekst: Rens Ulijn | beeld: Rooftop Revolution

Gezonde revoluties Een fietsersbrug of groene daken in de stad.

Dagelijks werken gemeenten en inwoners hard aan een gezondere leefomgeving. Drie inspirerende projecten krijgen concreet vorm.

â&#x20AC;&#x192;â&#x2020;&#x2019; Rooftop Revolution is het crowdfunding- en crowdsourcing-platform voor groene daken in Amsterdam. Stadsbewoners kunnen via het platform financiering vinden om hun dak te transformeren in een groene oase. Waarom?

Groene daken bufferen water, koelen de stad en vangen fijnstof af. Ook reduceren ze CO2, bevorderen ze biodiversiteit en dempen ze geluid. Tijd voor een groene dakrevolutie!

33

dossier

34

â&#x20AC;&#x192;â&#x2020;&#x2019; Nijmegen mag zich dit jaar Fietsstad 2016 noemen. De Gelderse stad dankt de eretitel volgens de Fietsersbond aan de hoge kwaliteit van de vele (snel)fietsroutes in de stad. Fietsen voetgangersbrug De Snelbinder zorgt voor een snelle fietsverbinding tussen het centrum van Nijmegen en de nieuwbouwwijken in de Waalsprong. De tijdwinst: ruim tien minuten ten opzichte van omfietsen via de Waalbrug.

Op dit beeld rust auteursrecht. Het originele beeld is terug te vinden in de printversie van het magazine

35

beeld: Ruud Ploeg

→ Aan de rand van Zwolle heeft een aantal biologische boeren 32 hectare grond in gebruik genomen voor biologische landbouw. De Zwolse Stadlanderijen zorgen voor een betere leefomgeving rond de stad en de productie van goed én eerlijk voedsel voor de bewoners. De Zwolse Stadslanderijen moeten een herkenbaar merk worden met producten als lokaal brood, vlees en bier dat in en rond de stad verkrijgbaar is. •

dossier

36

4 x gezonde tekst: Martijn Vet | beeld: BPD e.a.

stad

In steden is het leven vaak ongezonder dan daarbuiten.

Toch vormen stedelijke omgevingen de ideale plek om een gezonder leefklimaat te creëren. Vier projecten bewijzen het.

Van gezond, lokaal geproduceerd voedsel tot maatregelen om beweging te stimuleren. Van slimme gebouwen tot een inspirerend stadspark.

1

beeld: XTU Architects

TORENHOGE AMBITIES

→ Een toren midden in Parijs die helemaal is bekleed met microalgen.

Je moet het maar bedenken! BPD Marignan in Frankrijk hééft het bedacht.

De microalgen sieren de gevel van een van de drie markante gebouwen van het In Vivo-project. In dit Algo House zullen studenten en jonge wetenschappers gaan wonen. De algen produceren biomassa, geschikt voor gebruik in de medische industrie en voor onderzoek. De warmte die in deze ‘levende gevel’ wordt opgevangen, warmt het pand op en voorziet het van warm water. In de tweede toren Plant House kunnen bewoners zich uitleven met kleine stadslandbouw in loggia’s, in een kas en gewoon in de openlucht op het dak. Het derde gebouw Tree House krijgt woningen met tuinbalkons, bomen en struiken die voor een gezonde leefomgeving zorgen. Het duurt nog even, maar in 2018 start de bouw van dit project, dat dit jaar de prestigieuze City Award Réinventer Paris won.

EERST LUISTEREN, DAN BOUWEN → In Den Haag ligt een bijzondere groene zone tussen de grote stad en het groeiende dorp Wateringen. Omdat deze plek met zijn rijke flora en fauna vráágt om een duurzame, ecologische aanpak, ontwikkelt BPD er onder de naam Proeftuin Erasmusveld een wijk met gezondheid als een van de belangrijkste pijlers. Niet binnen de lijntjes, maar op heel veel fronten anders. Dit betekent dat toekomstige bewoners zich uit kunnen spreken over hun woondromen, nog voordat de ontwerpfase van start gaat. Daarom zoekt BPD potentiële bewoners van alle leeftijden en opleidingsniveaus die mede vorm willen geven aan een leefomgeving waarin ‘gezond en stads samenleven’ centraal staat. Dat zijn bijvoorbeeld mensen die willen weten waar hun eten vandaan komt. Die zorgvuldig met hun afval omgaan en misschien op locatie zelf groente en fruit produceren. Willen de bewoners collectieve ruimtes delen, bijvoorbeeld om gereedschap te bewaren, of als gedeelde werkruimte? Zelf hun energie opwekken of een energiecoöperatie optuigen? Niets is te gek en BPD is bereid om samen met de bewoners de wensen te realiseren.

2

3 SPORTZONE IN DE STAD → Op het Amsterdamse Zeeburg ontwikkelt BPD een project waarbij een heel gebied rond de principes van de deeleconomie wordt ingericht. En die principes gaan op een natuurlijke manier hand in hand met een gezonde leefstijl. Mensen hebben steeds meer behoefte aan gezond voedsel dat niet in de supermarkt te koop is. Ondernemers die lokaal ingekochte ingrediënten verkopen, kunnen er in deeltijd ruimtes huren, die 's avonds weer worden gebruikt voor allerlei andere activiteiten, zoals sporttrainingen en danslessen voor kinderen.

Ideeën zijn er genoeg. Denk aan een rij spinningfietsen waarbij ondernemers zelf het initiatief oppakken om lessen te starten. Ook buiten het gebouw – midden in de Sportheldenbuurt – kunnen bewoners én omwonenden volop bewegen. Op het Zeeburgereiland verrijst de Urban Sports Zone. Naast de bestaande sportvelden komt hier het grootste skatepark van Amsterdam, dat ook geschikt is voor inline skaters en BMX’ers. Ook een trimparcours met houten toestellen voor jong en oud maakt deel uit van het sportieve gebied.

37

beeld: Studioninedots | Studiospacious | BPD

38

dossier

4

MELKFABRIEK WORDT GROENE OASE → De Melkfabriek, dat is de naam van een nieuw stuk stad in Arnhem.

Op het terrein van de oude Coberco-fabriek verzorgt BPD de nieuwe gebiedsontwikkeling. Hier komt een gebied waar mensen kunnen wonen, werken, winkelen en ontspannen. Tot zover niets nieuws, maar de hele wijk krijgt een circulair karakter. Dat betekent dat het hergebruik van materialen en energie centraal staat: onder meer zonnepanelen, biogas en misschien zelfs windenergie. Het water in het gebied wordt opgevangen en hergebruikt. Een onderdeel van deze wijk is Urban Oasis. Dit stadsparkje – bedacht door NL Greenlabel – biedt letterlijk een oase van hoogwaardig groen. Stadsbewoners en toeristen kunnen er straks terecht voor een rijkdom aan verschillende plantensoorten én voor zuurstof. Een speciale technologie voor het afvangen van fijnstof zuivert continu de lucht. Dit park in een hippe en eigentijdse wijk geeft antwoord op de problemen van grote steden met bijvoorbeeld slechte luchtkwaliteit. •

tekst: Edwin Lucas | beeld: Steven van Olphen

N E W K I D S O N T H E B LO C K

Nieuwkomers die blijven

Nieuwe ideeĂŤn, originele formules: de afgelopen jaren rolden nieuwkomers de wereld van de gebiedsontwikkeling binnen. Aanvankelijk gedreven door de crisis. Maar nu deze overwaait, blijven de ideeĂŤn bruikbaar in een wereld die voorgoed is veranderd. Daarom hier drie new kids on the block.

39

40

‘Schuim kun je plooien en naar je hand zetten’

41

‘Eén club, verschillende disciplines’ Niels de Vries Humèl, De Mannen van Schuim

→ Schuim kun je plooien en naar je hand zetten. Daarom wordt het zo vaak gebruikt in maquettes: ontwerpers kunnen er hun ideeën goed mee vormgeven.

Ontwerpen is precies wat De Mannen van Schuim doen, vandaar die naam, zegt Niels de Vries Humèl. Maar dat is niet het hele verhaal: ‘Als wij een ontwerp maken, is dat nooit het einddoel. Aan ons idee kun je altijd nog sleutelen.’ Behalve ontwerpers zijn ze ook procesaanjagers en merkbouwers.

Ze ontwerpen een plan en zorgen voor de positionering van een gebied, gebouw of locatie. Ze jagen de boel aan door actieprogramma’s te ontwikkelen en snelheid in processen te brengen. En ze bouwen een merkidentiteit: tot en met huisstijl en beeldmerk aan toe.

Dat zijn allerlei verschillende disciplines die voor project- of gebiedsontwikkeling essentieel zijn, maar die je niet als vanouds binnen één bureau aantreft. De Mannen van Schuim combineren dus verschillende disciplines onder één dak. En juist daardoor zijn ze niet in één hokje te stoppen.

De Mannen van Schuim – het zijn er vijf – hebben eerder afzonderlijk gewerkt bij architectenbureaus, ontwikkelaars en projectmanagementbureaus. De Vries Humèl: ‘Toen we in 2011 voor onszelf begonnen – op het dieptepunt van de vastgoedmarkt – kregen we het signaal dat onze aanpak gewenst was: een onafhankelijk bureau, los van bouwers, ontwikkelaars of beleggers. Opdrachtgevers vonden het

prettig om in de allereerste fase – dus nog zonder veel budget en zonder veel tijd – een overzichtelijk clubje in huis te halen met verschillende disciplines. Je kunt dan snel schakelen.’ De Vries Humèl geeft een voorbeeld: ‘Unmanned Valley Valkenburg, een ontwerp voor het voormalige vliegveld. We hebben een plan gemaakt, compleet met ruimtelijke tekeningen, we hebben gerekend en getekend aan de exploitatie, het bidbook gemaakt en het merk grafisch vormgegeven.’

De Mannen van Schuim zijn dus geen ontwikkelaars, maar ze bewegen zich er wel dicht tegenaan. Volgens De Vries Humèl kijkt de branche daarom nu eens met argusogen, dan weer met belangstelling naar wat ze doen. ‘Sommige grote ontwikkelaars werken graag met ons, als een moederschip met een creatieve satelliet eromheen. BPD en Syntrus Achmea zien ons bijvoorbeeld zo. Wij proberen ze te helpen met opmerkingen en ideeën.’

Pretenderen ze alles te kunnen? ‘Welnee. Dan zouden we een blauwdruk hebben. En die bestaan niet meer. Met name complexe opgaven vragen om een aanpak waarmee flexibeler wordt ingespeeld op de vraag. Binnenstedelijke projecten lenen zich er bijvoorbeeld goed voor, omdat je daar met meer partijen en stakeholders te maken hebt en het proces minder voorspelbaar is. Bij typische uitleglocaties past een meer traditionele aanpak goed.’

→

Bedrijf: De Mannen van Schuim Sinds: 2011 In: Den Haag Medewerkers: 5 In één zin: De Mannen van Schuim zijn conceptontwikkelaars in vastgoed Website: demannenvanschuim.nl

42

‘De snelle euro boeit me niet zo. Ik wil waarde creëren voor iedereen’

43

‘Value for many in plaats van value for money’ Ben ten Hove, Urban Breezz

→ Hij werkte bij een ingenieursbureau en was later regiodirecteur bij een landelijk opererende vastgoedontwikkelaar, maar rond 2005 begon hij zichzelf vragen te stellen. Hoe maken we een samenleving waar we met z’n allen écht gelukkig van worden?

Hoe ontwikkelen we gebieden of gebouwen waar positieve energie vanuit gaat?

Ben ten Hove zag vaak collega’s bij dit soort vragen om de hete brij heen draaien.

‘Veel opgaven werden – en worden soms nog steeds – monofunctioneel benaderd: het is wonen óf winkelen óf werken. Integratie is moeilijk, terwijl het daar vandaag de dag om draait.’ Hij besloot het zelf te gaan doen met zijn passie voor industrieel erfgoed als uitgangspunt. ‘Alles wat ouder is dan veertig jaar heeft mijn aandacht en liefde. Van die gebouwen gaat een authenticiteit uit die motiveert tot nieuwe dingen. Je vraagt je af: wat is hier allemaal gebeurd en gedaan? Die historie kan enorm inspireren.’

Met Urban Breezz ontwerpt hij nu concepten voor leegstaande gebouwen en desolate gebieden: kerken, kloosters, kazernes, gevangenissen, oude industrie- en fabrieksterreinen. Hij laat er een nieuwe bries waaien, in de vorm van nieuwe activiteiten en functies. Dat zorgt voor een verfrissende dynamiek die – als het goed is – uiteindelijk positief is voor de hele omgeving.

Opmerkelijk: Urban Breezz ontwerpt niet alleen, maar is ook kwartiermaker voor de toekomstige functies: hij zoekt mogelijke kandidaten en brengt ze bij elkaar. De nieuwe activiteiten beginnen vaak al vóór of tijdens de renovatie. Geen jarenlange

voorbereiding dus. Ten Hove: ‘Morgen zijn we open of gaan we aan de slag.’ Geen vermoeiende masterplanstudies. Geen kapitaalinjecties. Maar wel: langzaam groeien en uiteindelijk bloeien. Een goed voorbeeld is de voormalige Koninklijke Verenigde Lederfabriek in Oisterwijk. Het gebouwencomplex stond lange tijd leeg, maar heeft nu een tweede leven met kunstenaarsateliers, kleine en grote ondernemingen, horeca en exposities. BPD ontwikkelt nieuwe woningen op het terrein. ‘Ook daar zijn we meteen begonnen.

De bakkerij draaide al terwijl de renovatie nog in volle gang was. En nu is het een succes. In de oude fabrieksgebouwen bruist het van de nieuwe bedrijvigheid: er zijn kunstenaarsateliers, kleine ondernemingen, horecavoorzieningen en exposities.’

Succes komt niet altijd snel, vindt Ten Hove. Daarin is hij anders dan anderen.

‘Vaak zie je dat dit soort projecten te vlug aan de markt wordt overgeleverd, om snel geld te verdienen. Maar als je iets snel groot maakt, gaat de kwaliteit verloren.

Het werkt beter om iets in de coulissen goed te doen. Ik wil value for many, niet value for money.’

Urban Breezz is geen projectontwikkelaar.

‘Ik werk in opdracht van allerlei partijen, maar wil onafhankelijk zijn van financiële stromen die voor de plek niet goed zijn.’

De gevestigde orde van ontwikkelaars – waaruit hij zelf voortkomt en die hij goed kent – vindt hem wel een beetje een rare, zegt hij. Is dat zo? ‘Tja. De snelle euro boeit me niet zo. Ik wil waarde creëren voor iedereen.’

→

Bedrijf: Urban Breezz Sinds: 2008 In: Rotterdam Medewerkers: 3 tot 10 In één zin: Urban Breezz is een bureau dat ‘dwarsdenkt’ in conceptontwerp en kwartiermaken Website: urbanbreezz.com

44

â&#x20AC;&#x2DC;Het vak wordt ontzettend leuk als je met burgers een stuk stad ontwikkeltâ&#x20AC;&#x2122;

45

‘Ontwikkelen kan zó’n mooi vak zijn’ Andries Geerse, WE LOVE THE CITY

→ Het Havenkwartier in Deventer is de afgelopen jaren ontwikkeld tot een boeiend gebied. Allerlei mensen hebben hier hun dromen en ideeën waargemaakt in oude loodsen en lege fabriekjes. Die kregen een nieuwe bestemming. Voor wonen, werken en cultuur.

WE LOVE THE CITY leidde die gebiedsontwikkeling in goede banen. ‘Het is een mooi voorbeeld van wat we doen’, zegt Andries Geerse. ‘In Deventer gingen wel driehonderd initiatiefnemers aan de slag: veel kleine partijen en een enkele middelgrote. Traditioneel maken professionals – een ontwikkelaar en de gemeente – eerst een plan. Daarna kunnen mensen een stukje in dat plan kopen: een huis of een kantoor. Wij draaien het om. Wij beginnen bij de mensen in de stad en hun ideeën over bijvoorbeeld wonen en zorg, duurzame energie, of de start van een bedrijf.

Eigenlijk zijn die mensen investeerders.

Wat ze willen en kunnen verschilt per stad, maar je kunt altijd de ideeën mobiliseren.’

Hij geeft nog een ander voorbeeld: Plant je vlag in de Nijmeegse Waalsprong, een nieuwbouwwijk aan de andere kant van de Waal. ‘Allerlei stedelijke types wilden daar eerst niet naartoe. Maar toen ze zelf mee konden bepalen, werd de locatie opeens wel interessant.’

Volgens Geerse wordt zijn internationaal georiënteerde bureau – dat dit soort processen voor gemeenten begeleidt en ondersteunt – nog altijd nieuw gevonden.

Hoewel het al twaalf jaar bestaat. ‘Dat komt door onze nogal ongebruikelijke kijk op ontwikkelen. Wij maken plannen scherper en beter passend. In Winterswijk en

Amsterdam, hebben gemeenten, inwoners en ondernemers misschien dezelfde ideeën, maar andere oplossingen. Als je daarop inspeelt, worden de resultaten beter.’

Ideeën van de doelgroep gebruiken, ‘van onderop’, lokaal afgestemd: dat klinkt erg naar de crisisjaren. Geerse: ‘Er was in die tijd veel aandacht voor ons, dat klopt.

Maar onze aanpak staat los van de crisis.

Opdrachtgevers zien dat dit werkt. Sommige opgaven moet je met een ontwikkelaar aanpakken, andere met burgers en ondernemers.’

Is een combinatie denkbaar? Geerse: ‘Zeker. Veel ontwikkelaars zijn daar wat huiverig voor. Jammer, want ik kom al doende vaak initiatieven tegen waarvan ik denk: hé, dit zou goed de professionaliteit van een ontwikkelaar kunnen gebruiken.

Die moet dan wel zijn rol vernieuwen. Dus niet alleen opereren op basis van grond, maar ook vanuit expertise. Doe je dat, dan gaat er een enorm inspirerend werkveld voor je open.’

Hij heeft hierover al veel gesprekken gevoerd. Ook met BPD. ‘Ontwikkelen is zo mooi. Maar we hebben dit vak in de loop der jaren heel erg níet leuk gemaakt. Al die vreselijke afboekdiscussies over grond!

Terwijl het vak ontzettend leuk wordt als je met burgers en ondernemers een stuk stad ontwikkelt en daar zakelijk in bent, want het moet allemaal wel worden betaald, natuurlijk. Ik verwacht trouwens dat veel investeerders de komende jaren de stad zullen herontdekken. Dáár willen ze investeren. Niet in China. En ook niet op een spaarrekening tegen nul procent rente.’ •

Bedrijf: WE LOVE THE CITY Sinds: 2004 In: Rotterdam Medewerkers: 7 In één zin: WE LOVE THE CITY is een bureau voor participatieve planning en ontwerp Website: welovethecity.eu

46

tekst: Kees de Graaf

O N D ER ZO EK I N T ER N AT I O N A LE WO N I N G M A R K T

Het optimisme is terug

47

BPD meet met regelmaat de stand van zaken in de Duitse, Franse en Nederlandse woningmarkt. En vraagt daarbij ook wat de woonconsument er zelf van vindt. Conclusie over de woningmarkt in Nederland: het optimisme is hier groter dan in Duitsland en Frankrijk.

→ Het onderzoek Woningmarkten in perspectief is inmiddels een behoorlijk begrip; één keer per twee jaar gaat de thermometer in de woningmarkten van Duitsland, Frankrijk en Nederland. Met daarbij steevast een uitgebreide enquête onder vierduizend woonconsumenten.

De uitkomsten van 2016 werden afgelopen najaar gepresenteerd, met als voornaamste conclusie dat – inzoomend op de Nederlandse woningmarkt – het vertrouwen van consumenten weer helemaal terug is. In 2014 waren al eerste tekenen van herstel waarneembaar en die ontwikkeling heeft zich stevig doorgezet.

De economische groei fungeert daarbij als belangrijke motor. Over de gehele linie is de verhuisgeneigdheid sterk gestegen: 27 procent van de ondervraagden wil

binnen drie jaar verhuizen en veertig procent binnen tien jaar.

Het optimisme is daarmee in Nederland nu zelfs groter dan in Duitsland en Frankrijk, landen waar de economische crisis minder grip had op de woningmarkt. De meeste voorkeur gaat daarbij uit naar een koopwoning. Er is wel een zekere vraag naar vrije sector huurwoningen, maar daaronder zijn ook veel (jonge) huishoudens die moeite hebben met de financiering van een eigen huis – en daarom noodgedwongen uitwijken.

Stedelijk wonen Een duidelijke trend is dat de vraag naar koopwoningen zich voordoet in stedelijke gebieden; in Nederland zowel in de grote als de middelgrote steden. De voorkeur

gaat daarbij uit naar locaties in het centrum en naar bestaande, kleinschalige woonbuurtjes. Dat hangt samen met een toegenomen vraag naar appartementen.

In 2011 ging hier voor 33 procent van de ondervraagden de voorkeur naar uit, vijf jaar later is dat 44 procent. Zelfs het wonen in gebouwen met meerdere etages is aan een opmars bezig: maar liefst 23 procent van de woningzoekenden kan zich voorstellen een woning in een appartementengebouw met meer dan acht lagen te betrekken.

Het stedelijk wonen staat dus duidelijk meer in de belangstelling, zowel bij jongeren als ouderen. Dat biedt voor de Nederlandse steden kansen voor verdichting en verstedelijking. De belangstelling voor grondgebonden wonen is

→

48

De Nederlandse consument in vogelvlucht • Nadat de crisis de Nederlandse woonconsument in 2011 en 2013 behoorlijk in haar greep kreeg, is de situatie in 2015 een stuk rooskleuriger. Het vertrouwen in de woningmarkt is terug en daarmee de durf om een nieuwe stap in de wooncarrière te zetten. De verhuisgeneigdheid is in Nederland de afgelopen tijd sterk gestegen, nog sterker dan in Duitsland en Frankrijk.

• Opvallend is dat het stedelijk wonen in appartementen sterk in de belangstelling staat, zelfs in gebouwen met meer dan acht woonlagen. Locaties in het centrum van de steden krijgen de voorkeur.

Grondgebonden ‘buiten’ wonen wordt momenteel door minder mensen aantrekkelijk gevonden.

• Voor de nieuwe woning heeft men ook weer meer geld over. Energielasten worden daarbij steeds vaker ook in beschouwing genomen. Een energiezuinige woning houdt op termijn beter de waarde vast, is de verwachting.

• De stijging van de woonlasten, met name in de huursector, baart veel mensen zorgen. De grens is overschreden: inmiddels liggen de feitelijke woonlasten boven het bedrag dat als acceptabel wordt gezien om maandelijks aan wonen uit te geven.

Het verklaart mede de stevige discussie die momenteel in Nederland wordt gevoerd over de thema’s betaalbaarheid en bereikbaarheid.

• De lage rentestand leidt ertoe dat beleggingen in vastgoed nadrukkelijker door de consument worden overwogen.

De tweede woning komt daarbij steeds vaker in beeld.

• Tenslotte valt op dat de digitalisering nu ook het verkoopproces van woningen heeft bereikt en door steeds meer mensen wordt geaccepteerd. Nog even en het sluiten van de woningverkoop via internet is net zo geaccepteerd als het zetten van de handtekening bij de notaris.

dus afgenomen. Datzelfde geldt voor het dorps wonen, dat traditioneel altijd goed scoorde in het woonwensonderzoek.

Overigens speelt hierbij wel een rol dat appartementen in Nederland aanzienlijk kleiner zijn dan eengezinswoningen, waardoor de totale financieringslast lager ligt. Een appartement ligt daarmee eerder binnen handbereik.

Ten tijde van de crisis daalde de vraag van consumenten naar ruimte in de woning, maar inmiddels loopt de behoefte aan vierkante meters weer op: van 101 m2 naar 110 m2 . Voor die extra ruimte willen zij dan ook de portemonnee trekken. In 2013 had een gemiddelde koper € 219.000,over voor een bestaande of nieuwe woning, dat is nu € 10.000,- meer. Vergeleken met Duitsland (89 m2) en Frankrijk (74 m2) wil de Nederlander dus nog steeds ‘veel voor weinig’. Het is een voorkeur die in zekere zin cultureel bepaald is.

Nederlanders zijn vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw opgegroeid in grote woningen en dat werd financieel ook mogelijk gemaakt door de overheid met de hypotheekrenteaftrek en grote sociale huurwoningen. Met dát wensbeeld betreden kopers dan ook de woningmarkt.

Stijgende woonlasten De discussie over de betaalbaarheid van het wonen is de laatste tijd flink losgebarsten en dat weerspiegelt de mening van de Nederlandse woningzoekenden.

Van enige speelruimte is op dit terrein inmiddels geen sprake meer: de werkelijke maandelijkse woonlasten liggen hier procentpunten boven wat men acceptabel vindt. In onze buurlanden is dat precies andersom. Kijkend naar de toekomst, lijkt er geen verbetering in zicht. In de komende drie jaar verwacht de helft van alle verhuisgeneigden dat de woonlasten

49

Over het onderzoek

openbaar vervoer en de sociale structuur van buurt en wijk spelen hier minder een rol, waarschijnlijk omdat Nederland het op deze gebieden goed voor elkaar heeft.

‘Belangstelling grondgebonden woningen is afgenomen’ verder zullen stijgen, met name ook in de stadscentra en omliggende wijken.

Bij de woonlasten spelen uiteraard ook de kosten voor energie een rol. Steeds meer mensen kijken naar de kosten van energieverbruik en nemen het energielabel van de woning actief mee in hun overweging om een woning al dan niet te kopen. Ook geven zij aan dat een energiezuinige woning op termijn meer waard is. Nederlandse woningzoekenden zijn ook bereid meer te betalen voor een energiezuinige woning. Opvallend is echter ook dat de groep die de hoogte van de toekomstige energiekosten niet belangrijk vindt, is gestegen ten opzichte van 2013. Wellicht dat de recente daling van energieprijzen hierbij een rol speelt.

Vergeleken met Duitsland en Frankrijk valt op dat de Nederlandse woningzoekende het begrip ‘duurzaamheid’ vooral verengt tot de energielasten. Thema’s als

Tweede woning in beeld Ook naar de belangstelling voor tweede woningen is in het onderzoek gevraagd. In Nederland wordt over dit deel van de woningmarkt veel minder serieus gesproken dan in Duitsland en Frankrijk, maar het is de vraag of dat terecht is. Ruim twintig procent van de ondervraagden overweegt namelijk de komende vijf jaar een tweede woning aan te schaffen, als belegging dan wel vakantiewoning. De lage rentestand zal hier ook mee te maken hebben. Vastgoed wordt aantrekkelijker als alternatief ten opzichte van geld parkeren op een spaarrekening – waar nauwelijks meer een rentevergoeding tegenover staat.

Een ander punt dat opvalt is de digitalisering van het verkoopproces: hierin loopt Nederland nadrukkelijk voorop.

Consumenten maken nauwelijks nog gebruik van de krant als medium om zich te informeren en datzelfde geldt voor mond-op-mondreclame. Internet; daar halen Nederlanders hun informatie vandaan.

In een land waar het internetbankieren tot grote hoogte is gestegen, zal het geen verbazing wekken dat ook het digitaal kopen van een huis steeds meer geaccepteerd lijkt te worden. Weliswaar moet de finale handtekening nog fysiek in het bijzijn van de notaris plaatsvinden, maar alle stappen daarvoor kunnen al prima digitaal worden afgedaan. Voor de toekomst heeft dertig procent van de woningkopers een voorkeur om ook het ondertekenen van het contract digitaal te doen. •

De derde versie van het onderzoek Woningmarkten in Perspectief is uit. De situatie op de Duitse, Nederlandse en Franse woningmarkt wordt door BPD grondig geanalyseerd, als basis voor zorgvuldige gebiedsontwikkeling. Een enquête onder ruim duizend huishoudens per land maakt hier steevast deel van uit, naast uitgebreide research door de marktonderzoekers van BPD. In de editie van 2016 is ook Polen meegenomen als special: een land met interessante stedelijke regio’s en waar jaarlijks 150.000 nieuwe woningen worden gebouwd.

Belangrijkste conclusie: in Nederland, Polen en Duitsland hebben de consumenten weer volop zin in nieuwe woningen, in Frankrijk is de stemming iets gematigder.

De kosten van het wonen vormen in alle landen een probleem. De betaalbaarheid van met name het stedelijk wonen voor de lagere en middeninkomens staat steeds meer onder druk. Overheden en marktpartijen zijn gezamenlijk aan zet om het wonen voor iedereen toegankelijk te houden, zo liet BPD in een reactie op het onderzoek weten.

De uitkomsten van het onderzoek zijn gepresenteerd in een publicatie die te vinden is op via bpd.nl > Over BPP > Publicaties > Woningmarkten in Perspectief 2016.

Een gedrukt exemplaar is te bestellen via naw@bpd.nl.

50

in het kort

Een pier, een horizon en Piet Mondriaan Bewoners aan de tekentafel

Toon Verhoef, zonder titel, 2006

→ Hoe gaan de gevels eruit zien? Hoe duurzaam

→ Een pier van 135 meter die in het water lijkt te verdwijnen, daaromheen een veld van palen, met aan elke paal een langgerekte, beplante kragge.

De kraggen drijven op het water, de windrichting bepaalt hun oriëntatie. Dit landschapskunstwerk, dat de naam Pier + Horizon draagt, is van kunstenaar Paul de Kort en ligt in het Zwarte Meer, bij – hoe toepasselijk – het dorpje Kraggenburg. De Kort liet zich voor het werk niet alleen inspireren door de cultuurhistorie van de Zuiderzee en de Noordoostpolder, maar ook door Piet Mondriaan.

‘Toen ik de eerste keer in de auto zat op weg naar deze plek, rijdend over kaarsrechte wegen, moest ik opeens aan Mondriaan denken’, zei De Kort daar eerder over. ‘Ik zag heel specifiek de tekeningen uit zijn serie Pier en oceaan voor me, als een vaag visioen van mijn ontwerp.’ Het kunstwerk is een initiatief van de Provincie Flevoland en werd gerealiseerd in samenwerking met onder andere Bouwfonds Cultuurfonds.

tekst: Suus van Geffen beeld: Paul de Kort

worden de appartementen? Welke collectieve voorzieningen komen er? Meestal bepaalt de architect dat. Hoe anders is dat bij de appartementen die zullen verrijzen op kavels 5D en 5E op het Memeleiland, in de Amsterdamse Houthaven? Die worden in medeopdrachtgeverschap ontwikkeld. Met andere woorden, de toekomstige eigenaren zitten ook aan de spreekwoordelijke tekentafel en hebben als groep invloed op het ontwerp van hun appartement. Door de beslissingen die ze nemen, hebben ze een grote stem in hoe goedkoop of mogelijk hoe duur de woningen uiteindelijk worden.

Ook aan tafel zitten BPD, ERA Contour en Marc Koehler Architects. Zij wonnen de tender voor de ontwikkeling van de twee kavels op het Memeleiland, omdat ze lieten zien dat zij de risico’s voor medeopdrachtgevers zo klein mogelijk maken. Zo garanderen ze dat de woningen daadwerkelijk worden gebouwd en dragen ze het risico voor niet-verkochte woningen. Nog een voordeel voor de toekomstige bewoners is dat ze via diverse workshops als het ware worden opgeleid voor alles waarover ze beslissen. Zij zijn immers niet gewend een huis te ontwerpen en in te delen. De start van de bouw is voorzien voor april 2018, de oplevering ongeveer anderhalf jaar daarna.

51

Tussen ideaal en kapitaal → Vers van de pers: zes decennia Bouwfondshistorie, gebundeld in tweehonderd pagina’s met foto’s en verhalen. Een schrijnend tekort aan betaalbare woningen voor de man met de kleine beurs inspireerde Jacob Wiersema vlak na de Tweede Wereldoorlog tot de oprichting van de Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten, het latere Bouwfonds. Binnen enkele decennia groeide het bedrijf uit tot een belangrijke nationale woningbouwer en hypotheekverstrekker.

Tussen ideaal en kapitaal is een sociale geschiedenis van Bouwfonds. Het boek geeft een kijkje achter de schermen met persoonlijke observaties

van directeuren en adviseurs over de beslissers in de top. Hun ambities en dilemma’s, hun successen en dwaalwegen worden zo invoelbaar en inzichtelijk. Ook toont het boek de voortdurende innovaties waarmee opeenvolgende generaties Bouwfondsbestuurders hun ambities wilden waarmaken.

Het boek is geschreven door Joost Kingma – van 1996 tot 2003 directeur concerncommunicatie bij Bouwfonds. Wilt u kans maken op een van de tien exemplaren die NAW weggeeft? Stuur dan een e-mail met contactgegevens naar naw@bpd.nl.

De eerste tien mailers krijgen een exemplaar thuisgestuurd. •

Colofon NAW is een magazine van BPD voor iedereen die geïnteresseerd is in gebiedsontwikkeling.

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats. Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW verschijnt drie keer per jaar in een oplage van 10.000 exemplaren en wordt verstuurd aan o.a. gemeenten, provincies, corporaties, bouwbedrijven, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs en ontwikkelaars.

Abonnement Een abonnement op NAW is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw.

Redactieraad Liesbeth Blanken, Dick Boekhout, Herbert Bosch, Kim van Eerde, Frans Holleman, Harm Janssen, Ursula van Kooij, Theo van der Plas, Hans-Hugo Smit.

Hoofdredactie en coördinatie Kim van Eerde naw@bpd.nl www.bpd.nl/naw

Concept, eindredactie en productie ZB Communicatie & Media Art direction en vormgeving ZB/Janita Sassen BPD Ontwikkeling BV Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bpd.nl Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

de kracht van het ambacht

Betonvlechter

Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde de voormalig Rijksadviseur Cultureel Erfgoed.

Tegelijkertijd groeit – door tendensen als renovatie, herbestemming en retrobouw – de vraag naar specialistische vaklieden. De betonvlechter legt letterlijk de fundering onder de bebouwde wereld. → Het beroep van betonvlechter vindt zijn oorsprong in een experiment van een Franse tuinier, halverwege de negentiende eeuw. Deze betonvlechter avant la lettre omhulde bloembakken van ijzerdraad met cementmortel. De betonvlechter wordt tegenwoordig meestal betonstaalvlechter of ijzervlechter genoemd. Aan beton zelf valt immers weinig te vlechten.

De betonstaalvlechter meet, knipt, buigt en verbindt. Hij maakt een geraamte van ijzeren wapeningsstaven waar het beton omheen komt. Zonder deze wapening zouden betonnen constructies – zoals funderingen, vloeren, wanden en kolommen – bezwijken onder druk- en vooral trekkrachten. Het werk van de betonstaalvlechter is dan ook essentieel, maar

paradoxaal genoeg niet meer zichtbaar zodra het beton is gestort. Het simpele feit dat gebouwen overeind blijven, is het bewijs dat de onmisbare betonstaalvlechter zijn vak verstaat. •

tekst: Suus van Geffen beeld: Freek van Arkel/Beeldunie