NAW 54 December 2015

nr. 54 december 2015

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

Concept足 ontwikkeling

De ziel van een goed plan

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 1

23-11-15 12:27

2

in dit nummer Op weg naar compleet herstel Er is nog een aantal punten dat aandacht verdient voordat we in Nederland echt kunnen spreken van een daadwerkelijk duurzame en gezonde woningmarkt.

6

En ook 4 volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer, CEO van BPD.

11 in het kort

Over de tentoonstelling op het dak van de Oude Kerk in Amsterdam en BPD als deelnemer aan het platform ZEN.

52 de kracht van het ambacht

Het maatwerk van een metselaar.

Nieuwe directeur Gebiedsontwikkeling

De essentie van een goed plan

Desirée Uitzetter startte op 1 november bij BPD. Een interview over haar visie, plannen en ambities. ‘Ik denk dat we onze leefwereld beter en duurzamer kunnen maken door haar goed te ontwerpen.’

Nieuwe Rijksbouwmeester Floris Alkemade over de mogelijkheden van gebiedsontwikkeling.

12

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 2

16

23-11-15 12:27

NAW

Dossier Conceptontwikkeling

17-33

18 D e ziel van een concept

Wat verstaan we eigenlijk onder ‘concepting’ en wat betekent het voor het vak van gebiedsontwikkeling?

Vijf deskundigen in gesprek.

24 Uit de praktijk

Sancta Maria in Noordwijk, Stadhouderspark in Vught en Teus Bouwmanhof in Garderen illustreren de kracht van een goed doordacht concept.

30 Pleidooi voor projectaanpak

3

En plein public Het Stationsplein West in Utrecht biedt, naast een goede doorstroom, ook gelegenheid tot recreatie en ontmoeting.

34

Maarten Königs van Holland Branding Group over het ontstaan van sterke, herkenbare concepten, die ten grondslag liggen aan een geslaagde woonomgeving.

Hoogbouw in binnensteden Arjan Qhutbullha onderzocht hoe de interesse in wonen in woontorens kan worden verhoogd. Dat leverde tal van inzichten op.

36

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 3

Groen in de stad Van een positief effect op de gezondheid tot een beter milieu: de voordelen van natuur in een stedelijk gebied zijn talrijk.

40

Woonwijken onder de loep Pieter Hoexum, Khashayar Ghiabi en Steef Buijs reageren op zeven stellingen over een typisch Nederlands fenomeen: de woonwijk.

46

23-11-15 12:10

4

volgens Walter

Toegevoegde waarde

→ ‘Wanneer beginnen jullie met bouwen?’ Op de Facebookpagina van het nieuwbouwproject Hoef en Haag in Vianen stroomden de afgelopen maanden dit soort enthousiaste vragen binnen.

Vergezeld van likes als we met updates kwamen over de stand van zaken. Sommige belangstellenden – van binnen en buiten Vianen – kan het niet snel genoeg gaan. Eind november is de verkoop gestart van de eerste woningen in dit nieuwe dorp aan de Lek, een gezamenlijke gebiedsontwikkeling van BPD, AM en woningcorporatie LEKSTEDEwonen. De bouw van de eerste woningen begint in 2016.

Hoef en Haag laat zien hoe je met een sterk concept – een dorp aan de rivier – tegemoet kunt komen aan een specifieke regionale woningvraag. Het zijn de twee belangrijke thema’s in deze NAW. Dat de vraag naar woningen groeit, dat we zelfs tegen een achterstand aankijken, is geen nieuws meer. Vaak wordt dan vooral naar de grote steden in het Westen van ons land gekeken; dáár zou de groei zitten. Maar dat is niet het hele verhaal. Met name in de stedelijke regio’s, de zogenoemde G32, is er een grote vraag naar woningen.

Als locaties goed bereikbaar zijn, dankzij goede verbindingen via weg en spoor, en als de plannen daar gebaseerd zijn op een sterk idee, zijn het kansrijke plaatsen. Hoef en Haag laat dat zien.

Als gebiedsontwikkelaar voorzien we in de primaire behoefte aan goede woningen, in stad en land. Maar we doen meer dan dat.

In de stad voegen we nieuwe kwaliteiten toe, zoals groen voor

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 4

recreatie, natuur en de klimaatopgave. Daarnaast leveren we met betaalbare woonruimte een bijdrage aan een ander belangrijk doel. In Nederland willen we geen banlieues, maar een ongedeelde stad, waarin voor iedereen een plaats is.

Zowel in de stad als de regio realiseren we woon- en leefomgevingen met een eigen identiteit. Dat doen we door een goed concept te ontwikkelen. En dat is iets anders dan een stedenbouwkundig plan. Het concept gaat daaraan juist vooraf. Het kan hoogstedelijk zijn – bijvoorbeeld ‘typisch 020’ of ‘typisch 010’ – of juist heel ontspannen, niet altijd te verwarren met dorps of landelijk. Altijd schept het een herkenbare identiteit die beleving mogelijk maakt.

Een sterk concept bedenken door goed na te denken over doelgroepen, locaties en context – ik vind het een kernkwaliteit van onze medewerkers. We laten deze tak van sport dan ook bewust niet over aan andere partijen of inhuurkrachten; je moet die eindverantwoordelijkheid namelijk wel kunnen dragen. Voor een goed idee moet je ons als gebiedsontwikkelaar kunnen inschakelen. Daarmee leveren wij toegevoegde waarde, naast de organisatiekracht en marktkennis die we in huis hebben. We laten ons zien als gebiedsontwikkelaar op zijn best: als de professional die wezenlijke betekenis geeft aan de ruimte. Je woont niet in de zoveelste nieuwbouwwijk, maar – om slechts één voorbeeld te geven – in een dorp aan de rivier, met alle kwaliteiten die daarbij horen. En dáár kun je een verhaal over vertellen. •

23-11-15 12:10

NAW

5

‘Een goed concept is iets anders dan een stedenbouwkundig plan’ Walter de Boer is CEO van BPD

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 5

23-11-15 12:10

6 De Nederlandse woningmarkt komt weer in beweging. En de goednieuwsberichten volgen elkaar in rap tempo op. Volgen na zeven magere jaren inderdaad weer zeven vette? NAW zet de belangrijkste uitdagingen op een rij.

tekst: Kees de Graaf

beeld: Eiko Ojala

De woningmarkt bloeit weer op Tien aandachtspunten voor compleet herstel

→ De ‘Staat van de Woningmarkt’ die het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties jaarlijks uitbrengt, geeft een actueel beeld van de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Het rapport verscheen medio oktober en bevestigde wat we al langer vermoedden: er is sprake van herstel, over een breed front. Meer investeringen, hogere prijzen, meer verhuizingen, meer hypotheekaanvragen, meer vertrouwen. Volop ‘meer’ dus, waarbij het er vooral in de stedelijke

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 6

gebieden florissant aan toegaat, met name omdat daar de bevolking harder groeit dan verwacht. Al met al lijken alle lichten dus op groen voor een stevige versnelling van de bouwproductie. Lijkt, want wie dieper en verder kijkt, komt tot de ontdekking dat er diverse factoren van invloed zijn op een daadwerkelijke en duurzame verbetering van de woningmarkt. Met als voornaamste conclusie: publieke en private partijen staan samen voor een stevige hersteloperatie.

→

23-11-15 12:10

NAW

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 7

7

23-11-15 12:10

8

1

ligt, is groot. Deze zijn vaak in de pre-crisistijd ontwikkeld, compleet met programma’s, ontwerpen en prijzen, maar sluiten lang niet altijd meer aan op de veranderende wensen en behoeften van de hedendaagse woonconsument.

Toch wordt er op veel plaatsen nog vaak de voorkeur aan gegeven om eerst ‘oude’ plannen op de markt te brengen alvorens nieuwe te bedenken. Op zichzelf begrijpelijk omdat er vaak veel tijd en energie (en geld) is geïnvesteerd om deze überhaupt te ontwikkelen. Daar komt bij dat gemeenten hierbij in sommige gevallen ook nog rekening houden met de oorspronkelijk beoogde opbrengsten uit grondexploitaties. Het is zaak dat zij samen met marktpartijen in gesprek gaan om hier een oplossing voor te vinden. Daarnaast bestaat het gevaar dat er (te) weinig aandacht is voor de markt van vandaag en (over)morgen en de projecten die daarvoor nodig zijn. Ook die plannen moeten nu al voortvarend worden opgestart, gezien het feit dat een gemiddeld bouwplan in dit land al snel enkele jaren onderweg is voor het tot realisatie komt.

Nut en noodzaak eerst in beeld Recent onderzoeken van onder andere ABF Research, EIB en OTB/TU Delft tonen aan dat het aantal huishoudens sterker stijgt dan gedacht en zich daardoor een historisch woningtekort aandient. Zo becijferde een van hen, het EIB, dit jaar dat er tussen de 750.000 en 1,4 miljoen woningen nodig zijn om aan de woningbehoefte tegemoet te komen.

Over de vraag of en in hoeverre hierin moet worden voorzien door de bouw van nieuwbouwwoningen, verschillen de meningen. ‘Criticasters’ stellen zich met name op het standpunt dat de crisis ons heeft geleerd terughoudend te zijn met de realisatie van ongebreidelde nieuwbouwprojecten. Volgens hen zou de transformatie van bestaande gebouwen de vraag in belangrijke mate kunnen opvangen.

Ook verwijzen zij naar de ladder voor duurzame verstedelijking, waarmee aangetoond moet worden dat er inderdaad een bewezen vraag naar nieuwbouw bestaat. En daarover lopen de gedachten nog wel eens uiteen. Feit is dat met name in de Randstad de vraag naar woningen groot is wat op sommige plekken al weer tot overintekening leidt en in een stad als Amsterdam tot oververhitte prijsontwikkelingen.

2 Meer focus op nieuwe plannen Door de woningbouwstagnatie tijdens de crisis is er in veel gemeenten sprake van een goed gevulde ‘pijplijn’ met projecten die niet of slechts ten dele in ontwikkeling zijn genomen. Anders gezegd, de voorraad projecten die nog op de plank

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 8

Het vraagt een andere manier van werken bij gemeenten en marktpartijen: eerst goed luisteren, dan pas ontwikkelen

3 Oog voor expertise en urgentie De afgelopen jaren was de bouwsector niet de meest aantrekkelijke in termen van baanzekerheid en carrièreperspectief.

Er is veel ontwikkelkennis weggevloeid, al dan niet gedwongen. Het gevolg is dat zowel aan publieke als private kant het risico bestaat dat men over te weinig expertise beschikt om de zich herstellende markt tegemoet te treden, er goed op in te spelen. Verder geldt dat aan de zijde van gemeenten de prioriteiten verschoven zijn van het fysieke naar het sociale domein. Als gevolg van het wegvallen van de markt, zijn ruimtelijke ordening en woningbouw minder belangrijk geworden,

23-11-15 12:10

NAW

simpelweg omdat er op deze terreinen de afgelopen jaren in veel gemeenten minder te doen was. Inmiddels gaat veel van de bestuurlijke en beleidsmatige aandacht lokaal naar de decentralisaties in de zorg.

In de komende periode moet naar een nieuwe balans tussen beide vraagstukken worden gezocht. Er zal op lokaal niveau weer meer tijd aan ruimtelijke ordening en volkshuisvesting besteed moeten worden. Al was het maar om op de juiste manier invulling en uitvoering te kunnen geven aan de nieuwe wetgeving van Woningwet en Omgevingswet.

4 Meer invloed omwonenden Het aantal projecten dat in binnenstedelijke omgevingen wordt gerealiseerd, neemt de laatste jaren toe. Daarmee wordt ook de rol van omwonenden – die begrijpelijk staan voor hun eigen belangen – meer dan bij ontwikkelingen in het buitengebied belangrijker. De overgang naar een participatiemaatschappij heeft ertoe geleid dat overheden en ontwikkelaars op een andere manier moeten (en willen) omgaan met de burger en woonconsument. Traditionele inspraak op een plan dat al compleet is uitontwikkeld, past niet meer in het huidige tijdsbeeld.

Omwonenden en potentiële kopers willen vanaf het begin actief worden geïnformeerd over en betrokken bij de planontwikkeling. Overigens betekent dit niet per se een verlenging of verzwaring van dat proces. De ervaring leert dat wanneer de energie met name aan de voorkant van het traject wordt geïnvesteerd, zich dat vertaalt naar meer draagvlak en snellere besluitvorming en realisatie. Het vraagt wel een andere manier van werken bij gemeenten en marktpartijen: eerst goed luisteren, dan pas ontwikkelen.

9

5 Balans in kosten en baten

De markt is kritischer geworden en neemt niet meer zomaar alles af

Nu de markt op een heel ander niveau is beland dan voor de crisis, is een goede inschatting van kosten en opbrengsten steeds belangrijker. De markt (lees: de consument) is kritischer geworden en neemt niet zomaar alles meer af. Prijs en kwaliteit moeten zich scherp tot elkaar verhouden. Daar komt bij dat een groeiend aantal projecten in binnenstedelijk gebied wordt gerealiseerd, zonder subsidies van de overheid (zie ook punt 9 op blz. 10). Zo snel mogelijk bij het begin van het ontwikkelingsproces moet daarom zicht ontstaan op de haalbaarheid in brede zin. Programma, ontwerp, maatschappelijke haalbaarheid (zie punt 4) en planeconomie hebben hierbij als volwaardige disciplines gelijktijdig hun inbreng. Zonder sluitende businesscase komt in de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling geen project meer van de grond.

6 Omgaan met bedrijvigheid en belangen Veel transformatieopgaven spelen zich af in gebieden die tegen de centra van steden aanliggen, zoals industrie- en bedrijventerreinen. Hoewel deze soms in verval zijn geraakt – en zich juist daardoor bij uitstek lenen voor herontwikkeling – moet er wel met de eigendomsposities gedeald worden. Het is een ware kunst en een vak apart om de zittende eigenaren in een dergelijk gebied op één lijn te krijgen én daarnaast de aankoopprijzen van de grond redelijk en realistisch te houden. Daarmee komt namelijk

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 9

23-11-15 12:10

10

8 de businesscase van een gebiedsontwikkeling direct onder grote druk te staan. In een op maat gemaakte samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen moet verkend worden hoe de verwerving het beste kan worden aangepakt, hoe risico’s kunnen worden verdeeld en wie de (voor)-financiering voor zijn rekening neemt. Nieuwe instrumenten zoals stedelijke herverkaveling bieden in de toekomst mogelijk uitkomst, maar zijn nog maar net in ontwikkeling.

7 Nieuwe financierings­normen voor consumenten De eisen voor hypotheekverstrekking zijn de afgelopen tijd strenger geworden.

Omdat de woningmarkt gebaat is bij stabiliteit, is het te hopen dat er op dit gebied geen nieuwe, structurele veranderingen door het Rijk worden geïntroduceerd. Zorgelijk is dat het Nibud recent nieuwe inkomensnormen heeft opgesteld (over de verhouding loan-to-income) die naar verwachting onverkort door de landelijke overheid en daarmee door hypotheekverstrekkers worden overgenomen. Met de nieuwe normen krijgen tweeverdieners weliswaar meer mogelijkheden, maar voor bijvoorbeeld jonge, hoogopgeleide toetreders wordt de toegang tot de woningmarkt onnodig belemmerd. Dit ondanks het goede perspectief dat zij hebben op de arbeidsmarkt.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 10

Blijvende publieke taak Door de crisis en tegenvallende exploitatieresultaten hebben veel gemeenten de afgelopen jaren een rem gezet op de ontwikkeling van nieuwe locaties. Er worden niet of nauwelijks gronden aangekocht en ook binnenstedelijk zijn er op dit moment maar weinig gemeenten die het nog aandurven om actief positie in te nemen. Toch kunnen gemeenten zich niet compleet terugtrekken. Het blijft een publieke taak om nieuwe locaties planologisch voor te bereiden.

Daarnaast is de vraag (bij bestaande én nieuwe plannen): wie is in staat de vaak grote voorinvesteringen te plegen?

Overheden en marktpartijen hebben beide op dit punt minder armslag dan in het verleden. De ontwikkelstrategie moet hierop worden aangepast.

9 Andere rol van de overheid In meerdere opzichten is 2015 een jaar van afscheid voor het Rijk. Het Vinexprogramma loopt officieel ten einde, maar dat geldt ook voor het Investeringsprogramma Stedelijke Vernieuwing (ISV).

Daarmee vervalt de financiële rijkssteun die gemeenten drie periodes lang konden aanvragen voor hun stedelijke projecten.

Het Rijk kiest ervoor voortaan als ‘netwerkpartner’ de lokale overheden terzijde te staan. Met het wegvallen van de financiële steun en het al eerder decentraliseren van het ruimtelijk ordeningsbeleid komt de landelijke overheid nog verder van de ontwikkelingspraktijk af te staan. Het lijkt er sterk op dat dit niet bevorderlijk is voor het verder op gang brengen van de nieuwbouwproductie.

Het Rijk kiest ervoor voortaan als ‘netwerkpartner’ de lokale overheden terzijde te staan

10 Andere investeringspartners Waar de markt aantrekt, haakt een vaste partner bij de ontwikkeling van projecten, weliswaar noodgedwongen, collectief af: de woningcorporaties.

Hoewel er meer ruimte lijkt te komen voor investeringen in de vrije huursector, zijn het vooral de ontwikkelende beleggers die hiervan profiteren. De corporaties werken voortaan vooral weer op het speelveld van de sociale huurwoningen en kiezen voor betaalbaarheid van de bestaande voorraad.

Nieuwbouwprogramma’s komen daarmee op een lager pitje te staan. De toekomst moet uitwijzen wat dat betekent voor gebieden waar gemengd moet worden gebouwd en de corporatie-investeringen mede een aanjaagfunctie voor de gebiedsontwikkeling kunnen betekenen. Aan gemeenten de taak om in het kader van het maken van lokale prestatieafspraken samen met corporaties te onderzoeken of en hoe er toch investeringen in nieuwbouw gerealiseerd kunnen worden. •

23-11-15 12:10

in het kort

Unieke kennismaking met Amsterdam

11

BPD neemt deel aan ZEN → BPD is een van de veertig deelnemers aan het platform Zeer Energiezuinige Nieuwbouw, ofwel ZEN. Dit platform is eind mei opgericht door het Lente-Akkoord, dat als doel heeft om ervoor te zorgen dat vanaf 2020 alle nieuwbouw energieneutraal wordt opgeleverd.

Het Lente-Akkoord richtte zich tot nog toe met name op technische innovatie, terwijl bij ZEN juist de bewoner meer centraal komt te staan. Daarbij gaat het erom de energieopgave waar beleidsmakers, ontwerpers, ontwikkelaars en bouwers voor staan, te verbinden met de behoeften van de consument op het gebied van wooncomfort, binnenklimaat, gezondheid en betaalbaarheid.

ZEN gaat onder andere drie keer per jaar een platformbijeenkomst organiseren, eens per jaar een congres en diverse kleinere themabijeenkomsten, waarbij uitdagingen, knelpunten en oplossingen worden besproken.

BPD wil haar kennis en ervaring op het gebied van consumentenonderzoek, marketing en verkoop van energiezuinige woningen delen met andere professionals die voor dezelfde opgave staan. Zo voerde BPD recent onder meer een vergelijkend onderzoek uit naar waarom kopers en woningeigenaren wel of geen energiebesparende maatregelen nemen. Daaruit bleek onder meer dat consumenten uit andere motivatie handelen dan professionals vaak voor ogen hebben.

Panoramadak op de Oude Kerk Amsterdam

→ Het dak van de Oude Kerk in Amsterdam transformeerde deze zomer in een bijzondere bezienswaardigheid: The Garden Which is the Nearest to God. Een steigerconstructie bood het publiek een tijdelijk plateau dat een spectaculair uitzicht bood op het oude stadscentrum. Minstens zo speciaal was de mogelijkheid om de kerk, na het beklimmen van de trappen, eens vanuit een ander perspectief te bekijken, namelijk vanaf het leien dak. Nooit eerder konden bezoekers dit dak – een van de grootste van Europa – van zo dichtbij bekijken. De bedenker van dit bijzondere werk is de internationaal gerenommeerde Japanse kunstenaar Taturo Atzu (Nagoya, 1960). Hij staat bekend om de tijdelijke settings die hij creëert rondom openbare en vaak nationale monumenten.

Er werden diverse activiteiten op het dak georganiseerd, zoals sterren spotten onder leiding van een astrofysica.

Het tijdelijke panoramadak van de Oude Kerk trok in tien weken tijd ruim 30.000 bezoekers en werd mede mogelijk gemaakt door Bouwfonds Cultuurfonds.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 11

Het Lente-Akkoord richtte zich tot nog toe met name op technische innovatie, terwijl bij ZEN juist de bewoner meer centraal komt te staan

23-11-15 12:10

12 Op 1 november startte Desirée Uitzetter als directeur Gebieds­ ontwikkeling bij BPD. Zij volgt Friso de Zeeuw op, die per 1 mei 2016 met de VUT gaat en zich wil richten op andere activiteiten. Wat is haar agenda? Wat zijn haar ambities, en hoe ziet zij de toekomst van het vak? ‘We zullen nog flexibeler moeten worden, we zullen sneller moeten kunnen schakelen.’ tekst: Edwin Lucas

beeld: Jouk Oosterhof

‘Alles wat we doen, moet top zijn’ → De voormalige Koninklijke Verenigde Lederfabriek in Oisterwijk was ooit de grootste leerfabriek in Europa. Het gebouwencomplex stond een tijd leeg, maar heeft een tweede leven gekregen. De provincie Noord-Brabant en de gemeente brengen het opnieuw tot bloei, samen met BPD. In de oude fabrieksgebouwen bruist het van de nieuwe bedrijvigheid: er zijn kunstateliers, kleine ondernemingen, horeca­voorzieningen, exposities. BPD ontwikkelt op het terrein nieuwe woningen.

Het is op deze plek waar Desirée Uitzetter – de nieuwe directeur Gebiedsontwikkeling van BPD – graag wil praten over haar vak, omdat je hier bij uitstek kunt zien hoe mooi dat daadwerkelijk is. ‘Prachtig

dat zo’n terrein een nieuwe functie heeft gekregen, en daarmee een nieuwe betekenis. Aan de ene kant is gebiedsontwikkeling puur fysiek: wij máken iets, we voegen concreet iets toe aan de ruimte. Aan de andere kant is het heel maatschappelijk. Bij woningen gaat het zelfs om een eerste levensbehoefte. Gebiedsontwikkeling dient publieke en maatschappelijke belangen, en tegelijk gaat het om ondernemerschap.’

U heeft praktisch uw hele werkende leven in de gebiedsontwikkeling ge­ werkt. Wat is eigenlijk uw drijfveer?

‘Ik wil altijd antwoord geven op twee belangrijke vragen: hoe kunnen we écht goede plekken maken voor mensen? En: hoe

kunnen wij daarin steeds beter worden?

Ik denk dat we onze leefwereld beter en duurzamer kunnen maken door haar goed te ontwerpen. Ik vind het mooi om onze partners en opdrachtgevers daarbij te helpen en verder te brengen.’

Op het vwo was Desirée Uitzetter goed in wiskunde en economie. Ze dacht over een studie econometrie, maar vond dat te ivorentorenachtig, het stond voor haar te weinig direct in de maatschappij. Het werd uiteindelijk sociale geografie.

Uitzetter combineert een analytische inslag – ‘afpellen’ is een woord dat ze graag gebruikt – met een hang naar synthese: ‘Ik ben een verbinder. En gebiedsontwikkeling is bij uitstek een vak van verbinden.’

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 12

23-11-15 12:10

NAW

13

‘Hoe kunnen we écht goede plekken maken voor mensen?

Hoe kunnen wijzelf daarin steeds beter worden?’

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 13

23-11-15 12:10

14

→

interview

Dat vak heeft geen gemakkelijke jaren achter de rug. De crisis heeft er flink ingehakt. Wat heeft u daarvan geleerd?

‘Veel. De crisis heeft verhelderend gewerkt.

Er is meer realisme gekomen. We hebben geleerd dat we ook met kleinere en andere stappen een goed resultaat kunnen bereiken. Het aanpassingsvermogen en de flexibiliteit zijn toegenomen, partijen gaan zakelijker met elkaar om. Groei­denken heeft plaatsgemaakt voor denken in toegevoegde waarde. En vooral: het echte vakmanschap is komen bovendrijven.’

niet? Hoe voorkom je dat je elkaar onnodig beconcurreert? En belangrijker nog: wat kunnen bestuurders en gemeenten van ons leren? Hoe kunnen we de politiekbestuurlijke dynamiek koppelen aan onze zakelijke, vaak langdurige aanwezigheid in lokale en regionale gemeenschappen? Ik beschouw het als onze opgave om uit te zoeken hoe we hierin verder kunnen komen, om zo de gemeenten – en uiteindelijk dus onze klanten – beter te kunnen bedienen.’

Waarom is die regionale benadering zo belangrijk?

‘Omdat je als professionele ontwikkelaar een echt duurzaam verhaal moet hebben: sociaal, economisch, fysiek en milieutechnisch. En dat heb je pas als je breder kijkt.

Neem nieuwbouw. Die moet je veel meer in samenhang bekijken met de bestaande woningvoorraad. Want die is niet statisch, niet volledig kwalitatief op orde. Pas dan kun je aangeven wat regionaal écht nodig is. Als je daarop een goed antwoord hebt, laat je je toegevoegde waarde zien en voeg je duurzame producten en wijken toe.’

Wat zijn de belangrijkste verande­ ringen vergeleken met enkele jaren geleden?

‘Ontwikkelaars opereren veel dichter op de markt, ze kijken beter naar wat de klant wil en betrekken hem eerder bij wat er gebeurt. Er wordt scherper gestuurd op cashflow. Eigenlijk zijn we allemaal wakker geworden. Iedereen heeft de keerzijde gezien van het verdienmodel van de gemeentelijke grondbedrijven.’

‘Maar nu we met beide benen op de grond staan, is het tijd om vooruit te kijken.

Bij sommige gemeenten is men net iets te voorzichtig geworden, vind ik. “Help, gebiedsontwikkeling kan fout gaan!” Ja, dat is zo. Bij dit vak horen nu eenmaal risico’s. Ik zeg: blijf dromen. Er kan best veel, mits je het pad naar je bestemming goed uitstippelt. Wees realistisch, maar blijf wel bewegen.’

Desirée Uitzetter

Is het een taak van BPD om daarbij te helpen?

‘Ja. Je moet tegenwoordig creatiever zijn om dingen voor elkaar te krijgen. En je moet onderscheidend zijn. Daar ligt voor ons een interessante opgave. De afgelopen jaren zijn we veel dichter in de buurt van onze klanten komen te staan, we hebben ze beter leren kennen. Maar we kunnen meer. We kunnen ons nog sterker onderscheiden door duidelijker aanwezig te zijn in de lokale én regionale bestuurdersgemeenschap. We zijn nu al intensief met afzonderlijke gemeenten in gesprek, en daarvoor worden we gewaardeerd. Maar we zouden nog dichter op het bestuur moeten zitten, zeker regionaal. Bij Stec was ik betrokken bij allerlei regionale trajecten, daar zag ik hoe belangrijk deze benadering is. Welke gemeente doet wat?

Welke plannen vullen elkaar aan, welke

studeerde Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht (afstudeerrichting: Economische Geografie) en Human Geography aan Middlesex University. Ze werkte in adviesen projectdirectie­functies bij Ecorys, KPMG/Metrum en BNG Gebiedsontwikkeling.

Sinds 2010 was ze in dienst van de Stec Groep, die opdrachtgevers helpt bij complexe economische vragen over gebouwen, gebieden en grond.

Als partner van dat bureau (sinds 2013) hield Uitzetter zich bezig met kennisontwikkeling en vernieuwing op het terrein van gebiedsontwikkeling en wonen. Desirée Uitzetter is getrouwd en heeft drie kinderen.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 14

Heeft die benadering ook te maken met de veranderende woningmarkt?

‘Ja. We zijn een land van verschillende snelheden geworden. Op plekken met voldoende marktvraag lopen gebiedsontwikkelingen ‘gewoon’ door. Elders is het moeilijker. En neem de demografische verschuiving. De vergrijzing gaat een grote rol spelen. Ouderen vormen de komende jaren in veel regio’s de snelstgroeiende bevolkingsgroep. Als ontwikkelaar moeten we goed weten hoe en waar die groep wil wonen, en hoe we ze uit hun huidige, vaak grote eengezinswoning kunnen ‘verleiden’.

Daarnaast zien we huishoudens kleiner worden. Ik zie het als onze taak om daarover een goed, praktisch en kloppend verhaal neer te leggen. En daarover in overleg te treden met onze samenwerkingspartners. De kern is: we zullen nog flexibeler moeten worden, we zullen sneller moeten kunnen schakelen.’

Waarom?

‘Omdat de wereld steeds met nieuwe uitdagingen komt, in een hoger tempo. De vergrijzing noemde ik al. Maar kijk eens naar de groeiende vraag naar huurwoningen. Of naar de trek naar stedelijke regio’s.

Woonconsumenten zijn kritischer, ze

23-11-15 12:10

NAW

vragen meer kwaliteit, willen meebepalen.

Er zijn technologische ontwikkelingen die gegarandeerd veel invloed zullen hebben op de manier waarop wij wonen, onze wijken beleven en onze ruimte gebruiken.

Ook de vluchtelingencrisis vraagt onze aandacht.’

Moeten ontwikkelaars tijdelijke wo­ ningen gaan bouwen?

‘Misschien. Hoe tijdelijk is tijdelijk, en hoe definitief is definitief? Ik noem het als voorbeeld. We zullen er in ieder geval een antwoord op moeten hebben. Migranten vormen nu al een belangrijke factor bij de groei van de steden. We moeten ons tot dit soort vragen verhouden. Gebiedsontwikkelaars moeten van veel markten thuis zijn en hun voelsprieten gebruiken om ontwikkelingen in onze maatschappij een plek te geven. Dus: wees flexibel, blijf niet vastzitten, kijk voortdurend om je heen.’

Wat spreekt u eigenlijk aan bij BPD? ‘Het is een ontwikkelaar met een rijke geschiedenis. Een echte gebiedsontwikkelaar die er is om te blijven, met wortels in de publieke sector. Daar pas ik echt bij.

Het gaat mij om meer dan vastgoedontwikkeling alleen. Gechargeerd gezegd: hit and run is niet mijn stijl. Ik houd wel van zakelijkheid en van resultaten boeken, maar het moet hand in hand gaan met maatschappelijke relevantie, duurzaam toegevoegde waarde en verantwoordelijkheid. Die combinatie is typerend voor BPD. We passen dus goed bij elkaar.’

U gaat zich bezighouden met de ‘verdere professionalisering van het vak gebiedsontwikkeling’. Het kan nóg beter?

‘Het kan altijd beter, professioneler. En de wereld om ons heen staat niet stil. We zijn eigenlijk nog maar kort bezig. Als aparte discipline is gebiedsontwikkeling nog maar zo’n twintig tot dertig jaar oud. Ellen van Bueren, hoogleraar Urban Development Management aan de TU Delft, heeft gezegd dat er nog nauwelijks wetenschappelijke onderbouwing is voor dit vak. We kunnen op allerlei fronten beter worden, in de praktijk, in de theorie, in de opleidingen.’

‘BPD heeft de ambitie om voorop te lopen in het vak. Op veel punten doen we dat al. We werken slimmer samen met onze partners in de keten, we zitten dichter op

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 15

‘Vaak kan dat door simpele dingen, door de opgave gewoon eens af te pellen: waarom doe je de dingen die je doet?’

15

de markt dan in het verleden. Dat moet ook, want we willen – ook in een aantrekkende markt – een topspeler zijn. Alles wat we doen, moet top zijn.’

BPD wil vooral nauw en vroegtij­ dig betrokken zijn bij de start van ruimtelijke plannen. Een andere plek in de keten, voorwaartse integratie.

Hoe kijkt u daartegen aan?

‘Die koers is vooral zo goed omdat je er veel aan kunt ophangen. Wanneer en hoe ontstaat bij een gemeente het eerste idee voor een nieuw ruimtelijk plan? Welke rol speelt BPD in die fase? We kunnen als marktpartij veel betekenen voor gemeenten, in het belang van hun inwoners, onze klanten. We hebben al veel goede wijken in Nederland en daarbuiten gemaakt. We leren en vernieuwen dagelijks in onze praktijk. Met onze mensen, middelen, kennis, expertise en zakelijke instelling kunnen we vroeger in de keten toegevoegde waarde leveren. Dat doen we samen met onze partners bij overheden, bij corporaties, in de wetenschap, in de bouw- en gebiedsontwikkelingswereld en daarbuiten. Ik vind het een uitdaging om te kijken hoe ver we hierin kunnen komen.’

Zijn ontwikkelaars wel toegerust om dit soort vragen te beantwoorden?

‘Ja. Gebiedsontwikkelaars hebben zo veel te bieden! Er is enorm veel kennis, kunde en ervaring. Mijn ambitie is het vooral om die aan te boren en ervoor te zorgen dat we samen beter en slimmer worden.

Dat kan door onze capaciteiten nog beter uit te wisselen, ook tussen verschillende regio’s. Vaak kan dat door simpele dingen, door de opgave gewoon eens af te pellen: waarom doe je de dingen die je doet?

Uiteraard moeten we ook complexere uitdagingen aanpakken. De toegenomen diversiteit binnen het vak gebiedsontwikkeling vraagt onze aandacht. In onze regio’s, bij de locatie- en ontwikkelingsmanagers, zit de echte professionaliteit.

Dat wordt onze zoektocht: zorgen dat we samen gericht en vernieuwend aan onze ambities en doelen werken, maar toch flexibel, alert en open blijven. En intussen steeds slimmer worden, en anderen slimmer maken.’ •

23-11-15 12:10

16

column

16 beeld: Jouk Oosterhof

De essentie van een goed plan → Het stille, onopvallende meisje dat vroeger in de klas overal buiten viel, blijkt later tot ieders verrassing een bijzondere persoonlijkheid te zijn geworden. Die vergelijking dringt zich onweerstaanbaar op als ik in Almere kom, de stad die jarenlang mijn werkterrein is geweest. Hoe vaker ik er kom, hoe meer ik ervan houd. Al die gebouwen uit de jaren zeventig en tachtig zonder bijzondere kwaliteit!

Nee, ze zijn niet mooi. Maar wel authentiek en waarachtig, kwaliteiten die er echt toe doen.

Almere is voor een ontwerper het gedroomde werkterrein. Het is een stad in wording waaraan je steeds weer nieuwe lagen en kwaliteiten kunt toevoegen. Dat is de afgelopen jaren ook gebeurd. De stad heeft een nieuw centrum gekregen en is daarmee sterker en interessanter geworden. En het is nog niet klaar. Neem de dreven die ooit zijn bedacht om verkeer en wonen te scheiden: dat zouden zomaar stedelijke boulevards kunnen worden.

Aanpassen, nieuwe elementen inbrengen en tegelijkertijd een aantal uitgangspunten stevig overeind houden: dat is de essentie van een goed ruimtelijk plan. Zo’n plan biedt geen totale vrijheid, maar ook geen strakke, nodeloos remmende sturing. Er is ruimte beschikbaar voor nieuwe ideeën.

Steden met een historische kern en een rijk verleden bieden daarvoor minder mogelijkheden. Ze zijn te mooi om nog te willen veranderen.

Voor een ontwerper is dat een compleet andere opgave. Niets zo contraproductief als stedenbouw die een veranderende inhoud alleen in bestaande vormen mag onderbrengen. In Berlijn wil men historische gebouwen één-op-één herbouwen, ‘zodat het weer klopt’. Dat is een verlies aan waarachtigheid. De bestaande situatie – dat wat er is, wat onze generatie aantreft – moet mede bepalen wat er gebeurt. Maar bovenal heeft iedere generatie de plicht om iets toe te voegen wat de eigen tijd vertegenwoordigt. Andere tijden vergen andere antwoorden.

Inmiddels komen de Vinex-wijken in Nederland voor zo’n ontwerpexercitie in aanmerking. Interessant denkexperiment: hoe zouden we aan die wijken nieuwe lagen en andere betekenissen kunnen toevoegen? Hoe zouden we ze kunnen verrijken? Die gebieden zouden een interessante dynamiek kunnen krijgen door ze niet als eindbeeld te beschouwen. Door te onderzoeken hoe ze zich verder kunnen ontwikkelen, meer in aansluiting op de lokale context en op de veranderende omstandigheden. Zijn er in specifieke gevallen ook verdichtingsmogelijkheden?

De essentie van een goed plan is ook dat de eindgebruikers en omwonenden erin gekend zijn. Een goede ontwerper, een goede ontwikkelaar zal altijd naar manieren zoeken om belanghebbenden bij de opgave te betrekken. Dat is niet altijd gemakkelijk, want iedere vorm van verandering vraagt veel uitleg voordat mensen enthousiast worden. Daar staat tegenover dat er vaak een sterke betrokkenheid is en een grote kennis van het gebied zelf.

Een goed plan is in staat om toekomstige ontwikkelingen en krachten op te vangen, gebruikmakend van de kennis van nu. Het is een combinatie van stevige uitgangspunten met ruimte voor improvisatie.

Het timmert de wereld niet dicht, maar stelt uitgangspunten op die voortdurend ruimte voor onverwachte ontwikkelingen laten. Zodat ook het meisje van wie niemand het ooit had gedacht, uiteindelijk een ster kan worden. •

Architect en stedenbouwkundige Floris Alkemade (1961) is sinds 1 september 2015 de nieuwe Rijksbouwmeester.

Daarnaast is hij verbonden aan zijn bedrijf FAA (Floris Alkemade Architect). Hij combineert zijn werk met het geven van onderwijs en lezingen. Ook is hij lid van diverse vakjury’s. Thema’s als herbestemming en stedelijke ontwikkeling zijn een belangrijk onderdeel van zijn werk.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 16

23-11-15 12:10

NAW

17

dossier

Conceptontwikkeling De kunst van conceptontwikkeling

Drie locaties met een goed doordacht plan

Pleidooi voor projectmatige aanpak

pag. 18

pag. 24

pag. 30

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 17

23-11-15 13:42

18 Anno 2015 draait gebiedsontwikkeling steeds meer om concepting.

Ofwel: het ontwikkelen van een passend concept voor een locatie en binnen een bepaalde opgave. Met producten die in de smaak moeten vallen bij een steeds kritischer eindgebruiker. Vijf deskundigen discussiëren over conceptontwikkeling, de complexiteit en de betekenis voor het vak.

tekst: Jaap Huisman

fotografie: Wim te Brake

Het optimale plan verschilt per locatie

De kunst van conceptontwikkeling → Ze staan bij velen nog helder op het netvlies: billboards met de tekst ‘Wonen, werken, recreëren. 243 gloednieuwe appartementen, wees er snel bij!’ En met vrijwel altijd hetzelfde beeld van een vrolijk gezin en een meeuw, vrijelijk zeilend door een blauwe lucht. Het is een metafoor voor de veelal planmatige, rigide aanpak van voor de economische crisis: focus op kwantiteit. Het nieuwe devies luidt maatwerk en flexibele bestemmingsplannen. Waarbij gemeenten steeds meer ruimte geven om kleinschaliger projecten te ontwikkelen, die zo optimaal mogelijk zijn afgestemd op de wensen van eindgebruikers. Het is een tendens die vraagt om heldere, goed be-

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 18

schreven concepten. Maar wat is eigenlijk een (goed) concept? ‘Voor mij is het begrip concept etymologisch gezien verwant aan conceptie’, zegt Hans-Hugo Smit (BPD).

‘Dat begint met het bij elkaar komen van bepaalde ideeën, die vervolgens uitgroeien tot iets groters.’ Vindt ook Patrick Joosen (BPD): ‘Het is het winnende idee voor een aantrekkelijke woonomgeving, meestal vanuit de bijzondere kwaliteit van de locatie, plus de behoefte van de klant. Je zorgt dat je het idee vasthoudt tijdens het verdere designproces en finetunet naarmate je dichter bij realisatie komt. Bij een concept geef je aan dat het niet af is, maar aan het begin staat. Het is integraal en heeft alle

facetten die nodig zijn om een plan te realiseren.’ Marc Oelrich-Winkelaar (Sixcows Concepts) vindt het winnende idee een mooie gedachte. ‘Ik heb veel concepten verzonnen die uiteindelijk in de prullenmand belandden. Ik vind het concept dan ook de ziel van een masterplan, de emotie.

In mijn optiek verandert een concept niet, terwijl alles eromheen wel kan wijzigen.’

Doelgroepdenken Wat Job Keja (Skonk) betreft heeft conceptontwikkeling te maken met creativiteit en beleving. ‘Met branding en marketing verkoop je producten, met concepting speel je in op wat – soms latent – de behoefte is.’

23-11-15 12:10

NAW

Maartje Luisman (SVP Architectuur en Stedenbouw): ‘Uiteindelijk betreft het ’t samenspel tussen architectuur, stedenbouw en openbare ruimte. De mensen die er gaan wonen, zijn het laatste laagje waarmee het concept wordt ingekleurd.’

Duidelijk is in elk geval dat concepten en doelgroepen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Maar de mening verschilt over het moment waarop de doelgroep in beeld komt. Een gebruikelijke gedachte is aan het begin, bij de ontwikkeling van een plan, zoals bij de herontwikkeling van het voormalige CBS-gebouw in Voorburg.

Hans-Hugo Smit: ‘Dat wordt – op de parkeerbak na – gesloopt. Op die bak

19

komt een woonwijk met eengezinswoningen. Een bijzonder concept, waarbij we ook mikken op een doelgroep die dat weet te waarderen. Maar die doelgroep moeten we nog wel zien te bereiken. Daar gaan we dus alle middelen van onze gebiedsmarketingcampagne vol op inzetten. Als onverhoopt blijkt dat de doelgroep toch te klein is – of iets anders wil – dan moet je nog eens kritisch naar je concept kijken.’ Wat Maartje Luisman betreft kan een doelgroep aan de basis staan van een concept. ‘Zoals bij het Defensieterrein in Utrecht, dat zich richt op gezinnen met een stedelijke levensstijl.’

Volgens Marc Oelrich-Winkelaar kun je ook pas na maanden een doelgroep zoeken

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 19

23-11-15 12:11

20

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 20

23-11-15 12:11

NAW

→

bij een project. ‘Dat was het geval bij een psychologisch tv-programma waarvoor we eerst het script schreven en pas daarna met hulp van een psycholoog bepaalden welke doelgroep hier het best bij paste.’ Hij maakt de vergelijking met Apple: ‘Die doet ons denken dat we telkens een nieuwe iPhone nodig hebben. Maar wat denken we daar zelf van? Apple – heel slim – zorgt ervoor dat je als consument iets gaat voelen. Zo moet ook een ontwikkelaar de klant laten voelen dat hij op een bepaalde plek moet wonen. Ik werk in opdracht van BPD aan Sancta Maria in Noordwijk, een voormalige psychiatrische instelling waar

V.l.n.r.

Patrick Joosen

regiodirecteur BPD

Hans-Hugo Smit

gebiedsmarketeer BPD

Maartje Luisman

stedenbouwkundige en directeur van SVP Architectuur en Stedenbouw

Marc Oelrich-Winkelaar

eigenaar Sixcow Concepts, dat scripts ontwikkelt voor bedrijven en tv-programma’s

Job Keja

eigenaar Skonk, dat zich toelegt op conceptontwikkeling, veelal voor herbestemming en hergebruik en gastdocent masterclass Conceptontwikkeling aan de NEPROM

21

nu woningen worden gebouwd. Daarbij is de ziel het belangrijkste, het verhaal. Toen het hoofdgebouw werd afgebroken, stelde ik voor om stenen stuk voor stuk onder te brengen bij de nieuwe woningen, zodat de kopers de geschiedenis leren kennen. Soms heb je anderen nodig om dat verhaal door te geven, terwijl de ziel hetzelfde blijft. Bij Sancta Maria moet je het gevoel hebben dat je beslist de kans moet grijpen om daar te wonen, zo uniek is het.’

Meer maatwerk In de afgelopen jaren is de aandacht voor de expliciete wensen van de klant in toenemende mate op de voorgrond gekomen.

Marc Oelrich-Winkelaar werkt geregeld voor BPD en ziet de verschuiving naar het klantbelang. ‘BPD denkt nu meer na over hoe je woningen aan de man brengt, en hoe je grote aantallen woningen kunt verkopen. Er is meer sturing.’ BPD-regiodirecteur Patrick Joosen herkent dit: ‘Voor de crisis lag de nadruk op een strakke, planmatige aanpak, waarbij het voornamelijk om kwantiteit ging. Van flexibele bestemmingsplannen was nog geen sprake.

Nu geeft de overheid veel meer ruimte om kleinschalige woongebieden en -producten te ontwikkelen, die nog beter op toekomstige huurders en kopers zijn afgestemd.

Daardoor kan ik mijn vak zorgvuldiger uitoefenen. Maar de grootste verandering die we doormaken, is dat we het debat vroegtijdig met elkaar voeren, naast al het onderzoek en de analyses om met elkaar te ontdekken wat de kwaliteit van plan en locatie is. Voorheen sloeg je omwille van de planningsdruk die fase weleens over.

Nu ontdek je met elkaar het verleidelijk perspectief en breng je dat in het team aan elkaar over. Dat werkt in de verdere uitwerking ook beter naar de klant toe.’

Individuele wensen De vraag dient zich aan of deze veranderingen een reactie zijn op de grootschalige gebiedsontwikkeling van – pakweg – vijftien jaar geleden. Hans-Hugo Smit meent van niet: ‘Het heeft niet met het grootschalige of uniforme te maken. Er is geen schaarste zoals vroeger, toen moest de consument wel. Nu kiest hij voor iets dat bij hem past.’ Volgens Joosen draagt de mondiger wordende consument bij aan deze tendens. ‘Door internet en e-business is informatie vaak eerder en beter beschik-

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 21

23-11-15 12:11

22

→

baar. Dat maakt de consument volwassener en beter voorbereid. Hij laat zich niet meer in het standaardverhaal drukken.’

Als ander argument voert Job Keja aan dat er geen Vinex-wijken meer worden gebouwd. ‘De Vinex-wijk is intussen een vies woord geworden.’ Hij komt nog even terug op Apple: ‘Het nummer 1 massaproduct op aarde is de iPhone, waar de i staat voor je eigen ik, je eigen persoonlijkheid.

Dat is met de ontwikkeling van woningen ook zo.’ Hiermee doelt Keja op het feit dat mensen meer en meer de behoefte hebben zich te onderscheiden en zo komt het onderwerp individualisme versus gemeenschap ter sprake. Maartje Luisman: ‘Het is en-en. Het gaat erom dat je je eigen keuzes maakt, waarbij je zelf je woning vormgeeft en aankleedt, maar ook zoekt naar een omgeving die bij je past en waar je met gelijkgestemden woont. Bij veel plannen zie ik dat het creëren van een buurtgevoel een belangrijk onderwerp is. Dat kan ver gaan, zoals het delen van voorzieningen met elkaar.’ Smit meent echter dat dit losstaat van de discussie over conceptontwikkeling. ‘Ik kan me ook voorstellen dat een gebiedsconcept sterk is gericht op individualiteit, zelfstandigheid en privacy.

Een gebiedsconcept gaat zeker niet per definitie over collectiviteit.’

Insteken op emotie Een belangrijke stap in de realisatie naar meer maatwerk is onder meer dat BPD als ontwikkelaar vanaf de start in the lead wil zijn over het concept. Hans-Hugo Smit: ‘Echt anders dan pakweg tien jaar geleden is dat we dit niet meer overlaten aan een ontwerper. We zijn vanouds goed in het maken en verkopen van woningen. Het gaat erom dat we hier nu op een hoger level – op het niveau van het gebied of de leefomgeving – een duidelijk concept of verhaal aan verbinden. Op die manier geef je een meerwaarde aan die woningen. Natuurlijk hechten kopers waarde aan het aantal vierkante meters of aan de kleur baksteen, maar zeker ook aan hun leefomgeving en het gevoel dat het bij ze oproept.’

Het eerder genoemde landgoed Sancta Maria in Noordwijk is een goed voorbeeld van BPD’s strategie waar wordt ingezet op beleving. Marc Oelrich-Winkelaar is al maanden bezig met dit project en benadrukt nogmaals dat het verhaal het leidend

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 22

‘Door internet en e-business is informatie vaak eerder en beter beschikbaar. Dat maakt de consument volwassener en beter voorbereid.

Hij laat zich niet meer in het standaardverhaal drukken’ Patrick Joosen

‘Een gebiedsconcept gaat zeker niet per definitie over collectiviteit’ Hans-Hugo Smit

principe is. ‘In de televisiewereld gaat het om scripten en het laten zien, opwekken en vasthouden van emotie. Daar gaan we heel ver in. Als je de kijker kunt laten denken dat ze dit zelf verzonnen hebben, zit je goed. Als je het hebt over woonlocaties, dan gaat het erom hoe goed je het verhaal vertelt. Storytelling. Hoe dieper dat gaat, hoe sneller en intenser de beleving van een locatie is. Ik denk dat BPD hierin vooruitloopt op andere ontwikkelaars. Sancta Maria was een psychiatrische instelling. Moet je die emotie die dat oproept, ontkennen? Juist niet. Leer van de Amerikanen die hun geschiedenis juist aandikken om emoties naar boven te brengen. Ziek zijn kan negatief zijn, maar ik heb gezegd dat je dat moet omdraaien. Patiënten kwamen hier om beter te worden.’

Kracht van context Andere voorbeelden van conceptontwikkeling zijn het Teus Bouwmanhof in Garderen en Stadhouderspark in Vught op het terrein van een voormalige kazerne (vanaf pagina 24 meer informatie over deze cases). Ook achter deze projecten schuilt een bijzonder verhaal. Oelrich-Winkelaar geeft aan dat een originele insteek past bij de tendens waarin iedereen op zoek is naar het bijzondere. ‘Dat geldt niet alleen voor gebiedsontwikkeling. Elk bedrijf en iedere instantie wil een meer toegespitst concept, specifieker en onderscheidender.

Ik ben geen gebiedsmarketeer, maar heb wel verstand van wijken en zie het overal gebeuren.’ Maartje Luisman: ‘Mensen zijn op zoek naar een uniek verhaal, het verhaal van de plek. Het is een reactie op de grote uitbreidingswijken en Vinex-wijken waar de woningen toch wel werden verkocht. Authenticiteit is het sleutelwoord, identiteit ook. Het verhaal dat je kunt vertellen op een verjaardagsfeestje.’

Herbestemming van bestaande gebouwen – zoals in Vught en Noordwijk – leent zich uitstekend voor het achterliggende verhaal, en dus voor de beleving. Bovendien kunnen ze een wijk identiteit geven.

Job Keja onderstreept dit aan de hand van de Westergasfabriek in Amsterdam. ‘Ik ben lang geleden bezig geweest met het Westergasfabriekterrein, iedereen vond de naam verschrikkelijk, maar toch was het een haakje waar men zich prettig bij voelde. Iets wat negatief leek te zijn, ver-

23-11-15 12:11

NAW

anderde in iets positiefs, zodat iedereen nu de Westergasfabriek kent.’

Monumenten omarmen Maartje Luisman: ‘Monumenten horen bij het collectief geheugen van de stad. Dat moet je omarmen en gebruiken. Ik vind het goed dat een stad een bepaalde gelaagdheid heeft. Bebouwing uit verschillende tijden maakt een omgeving prettig. Zoiets mist men bij grote Vinex-wijken waar te veel is gebouwd in een korte periode.’ Ook Hans-Hugo Smit vindt het mooi dat mensen nu waarde hechten aan onderdelen uit het verleden. ‘Vroeger braken we dat rücksichtslos af, nu telt de context mee. Dat is het mooie van wat jij doet, Marc, want in een tv-programma is niks authentiek. Je noemde net scripten, het woord zegt het al, je verzint er een verhaal bij. Belangrijk is trouwens wel dat je bij een concept van tevoren bedenkt hoe en waar je ergens wil komen en dat je dat eventueel in de loop van de tijd aanpast. Je moet nooit blind vasthouden aan een eerste idee.’ Daarop antwoordt Marc Oelrich-Winkelaar dat elk project, ook een woonwijk, een doel heeft dat steeds verder verdiept dient te worden.

‘Tegelijk wil je er ook aan verdienen. Bij een woonwijk wil je mensen laten geloven en voelen dat ze daar zelf voor gekozen hebben. Ik noem dat overigens het optimaliseren van de situatie. Dat is niet de laag die je ergens aan geeft, maar belangrijker: de basis van elk project.’

Urgentie kweken Ook Job Keja is bekend met het scripten van projecten en gebouwen. ‘Ik ben mede-eigenaar van BAUT, het gebouw zelf was een lelijke puist aan de lelijkste straat van Amsterdam: Wibautstraat. Omdat we het maar voor twee jaar mochten huren, draaiden we de situatie om door te zeggen: dan is het geen restaurant maar een evenement. We moesten de investering in twee jaar terugverdienen. Hoe grandioos is dat?

Vervolgens kweekten we urgentie door telkens te roepen dat we al bijna dichtgingen. Je moet nu komen! Dat werd opgepikt en vervolgens werd het enorm populair. Zo koppel je een verhaal aan een doelgroep en werkt het net als de introductie van een nieuwe gadget.’ Job Keja vertelt dat hij vaak van een opdrachtgever te horen krijgt “dat hij er maar een marketingsausje overheen moet gooien”. ‘Terwijl ik vind dat

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 23

23

je je meer op de softe kant moet richten.

Daarmee bedoel ik een voortuin of een openbaar gebied waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Anders dan bijvoorbeeld alleen een achtertuin waardoor je je buurman minder makkelijk leert kennen.

Bij Strijp S in Eindhoven konden de bewoners kiezen of ze jaren op een zandhoop zouden uitkijken, die was afgezet met een hekwerk. We stelden voor om – in afwachting van de verdere ontwikkeling – drie tennisbanen aan te leggen, zodat ze elkaar konden leren kennen.’

‘Net wat je zegt’, reageert Maartje Luisman. ‘Wees bewust voor wie je iets doet.

Staat de auto voor de deur, of juist wat verder weg van de woning? Is er behoefte aan een zekere mate van collectiviteit? In de wijk Nobelhorst in Almere bedachten we een buurtschuur, als plek voor ontmoeting.’ Patrick Joosen ziet ook dat er meer aandacht is voor de integrale kwaliteit voor de bewoner. ‘In het verleden maakte ik bij Ypenburg een Europese aanbesteding mee, waarbij het alleen maar ging over tempo maken. We hebben geleerd dat dit niet de allerbeste drijfveer is geweest.’ Hiermee geeft hij aan dat leefbaarheid en toekomstwaarde belangrijker zijn geworden.

Luisman: ‘Bij veel Vinex-wijken is vooral variatie ingezet in de architectuur om onderscheidende buurtjes te maken en te camoufleren dat in feite alle buurten hetzelfde programma en dezelfde dichtheid hebben. Nu wordt veel meer gezocht naar onderscheidende identiteiten en woonmilieus. Dat zit niet in de architectuur, maar in het samenspel van architectuur, stedenbouw en openbare ruimte.’

Beleving is troef Of het nu gaat om herontwikkeling of nieuwbouw, het sleutelwoord voor ieder goed concept is beleving. De fase waarin we nu leven wordt niet voor niets door velen omschreven als een belevingsmaatschappij met een overvloed aan keuzemogelijkheden die binnen vrijwel ieders handbereik liggen. Marc Oelrich-Winkelaar: ‘Neem iets simpels, zoals een koekje; er zijn talloze soorten lekkere koekjes van prima kwaliteit, dus voor welke kies je? Het onderscheidend vermogen zit ’m in de beleving, en een aantal merken weet die beleving heel goed te sturen. Dat doen ze door middel van scripten, ze creëren een verhaal waar mensen iets bij voelen. Deze

techniek komt in iedere bedrijfstak terug, ook gebiedsontwikkelaars moeten erin mee.’ Het punt is alleen, zo blijkt uit dit rondetafelgesprek, dat er geen concreet concept bestaat voor conceptontwikkeling.

Hoewel de meningen verschillen; niemand heeft de waarheid in pacht. Dat verschilt namelijk per project. Elk gebied is anders, doelgroepen en bestemmingsplannen verschillen. Maar één ding staat vast: om een goed concept te ontwikkelen, is scripting een onmisbare tool. Zoals Marc Oelrich-Winkelaar zegt: ‘Scripting heeft de toekomst.’ •

23-11-15 12:11

24 De voormalige Frederik Hendrikkazerne midden in een groene omgeving vormt het middelpunt van de uitbreidingswijk Stadhouderspark met ruim vierhonderd woningen aan de noordkant van Vught. tekst: Jaap Huisman

fotografie: Natascha Libbert

Wonen op een voormalig defensieterrein

→ ‘Stadhouderspark heeft een kwalitatief hoog niveau door het gekozen concept en de architectonische uitvoering.

De groene context is bepalend geweest voor het plan’, vertelt Jochem van Engelen, projectleider van de gemeente Vught. Er wordt zuinig en zorgvuldig omgegaan met bestaande waardevolle bomen en groenstructuren. De bomen worden beschouwd als kapitaal van het gebied en de drager van de ruimtelijke kwaliteit. Waar mogelijk worden de bomen en de overige beplanting ingepast om de samenhang in het park te waarborgen. Zo blijft het beeld van gras met bomen gehandhaafd. Het ontwerp van de openbare ruimte is van de hand van Peter Lubbers die eerder met veel gevoel voor het Brabantse landschap ook de openbare ruimte van de wijk Brandevoort bij Helmond heeft ontworpen.

Naast deze landschappelijke kwaliteiten vormt de cultuurhistorie – in de vorm van een aantal gebouwen van de oorspronkelijke

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 24

Frederik Hendrikkazerne – een andere belangrijke drager van het concept van Stadhouderspark. ‘We vielen voor de gebouwen die tussen de ijle bomen in het grasbos staan. Die wilden we zo veel mogelijk behouden. Daartussen is plaatsgemaakt voor woningen door enkele bomen weg te halen’, zegt Jos van Eldonk van Soeters Van Eldonk Architecten en geestelijk vader van het masterplan. Bestaande kazernegebouwen zijn getransformeerd tot huurwoningen.

Naast woningen is er in het monumentale hoofdgebouw ook plaats voor voorzieningen, zoals de huidige fysiotherapiepraktijk en bijvoorbeeld een bed and breakfast. De nieuwe woningen komen daaromheen en worden omringd door het bestaande groen.

Passend binnen landelijke trend Stadhouderspark kent drie deelgebieden: Kazerne, Parkbos en Dorpsrand. De karakters van de verschillende sferen zijn in grote mate bepaald door de aanwezige

landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Kazerne kenmerkt zich door het behouden monumentale hoofdgebouw en woningen die daar qua architectuur op aansluiten. In Parkbos zijn de landschappelijke structuren overeind gebleven.

Dorpsrand sluit aan bij de bebouwing van Vught en vormt een vloeiende overgang tussen het dorp en de landelijke omgeving.

De herbestemming van de Frederik Hendrikkazerne past in de landelijke trend om verlaten defensieterreinen een nieuwe toekomst te geven. In tegenstelling tot veel andere kazernes ligt het complex in Vught tegen de bebouwde kom aan en is daarom een gedroomde plek voor woningbouw. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de meeste woningen snel zijn verkocht. •

23-11-15 12:11

NAW

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 25

25

23-11-15 12:12

26

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 26

23-11-15 13:58

NAW

27

Het chique dorp Garderen op de Veluwe heeft met het Teus Bouwmanhof een nieuwe dorpsrand gekregen. BPD ontwikkelde het gebied, waarbij de karakteristieke Veluwse boerenerven als uitgangspunt zijn genomen.

Een nieuw Veluws boerenerf

→ ‘Voor de ontwikkeling van het Teus Bouwmanhof heeft BPD nadrukkelijk de link gelegd met de agrarische historie van het gebied. De stedenbouwkundige en de architect hebben bij het ontwerpen van de wijk gegrepen naar elementen die hier van oudsher aanwezig zijn’, vertelt Aart de Kruijf, wethouder van de gemeente Barneveld. Het Teus Bouwmanhof is geïnspireerd op het traditionele boerenerf zoals dat op verschillende plaatsen op de Veluwe terugkomt. BPD vertaalde dit door rug-aan-rug-woningen te bouwen in een complex met 42 boerderijachtige gebouwen en villa’s die door dakvormen verwantschap vertonen met wagenschuren en hooimijten.

Kappen met rieten daken, ambachtelijk geproduceerde dakpannen en handgevormde bakstenen benadrukken het landelijke karakter van het Teus Bouwmanhof.

Volledig in lijn met het concept is gekozen voor diverse dakvormen, zoals een boerderijdak met wolfseind, een tentdak zoals op een hooistapel en zadeldaken die je vindt op

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 27

schuren op boerenerven. Voor de inrichting van de openbare ruimte is gekozen voor oude klinkerbestrating, houten paaltjes, hagen in grote diversiteit en zorgvuldig uitgekozen lantaarnpalen. De woningen liggen aan de zuidelijke kant van Garderen en vormen daarmee de schakel tussen het dorp en zijn landelijke omgeving.

Context belangrijker dan contrast Deze vorm van gebiedsontwikkeling past in de tendens om de identiteit van de streek te onderstrepen. Context is tegenwoordig belangrijker dan contrast. Het Teus Bouwmanhof sluit naadloos aan bij de oude eng van Garderen. Het project biedt ruimte aan zowel gezinnen, senioren als starters. Voor een dorp als Garderen erg belangrijk, zodat niet alle jongeren er wegtrekken als gevolg van een gebrek aan geschikte en betaalbare woningen. De Kruijf: ‘In tegenstelling tot veel andere gemeenten in Gelderland worden binnen de gemeente Barneveld jaarlijks enkele honderden woningen gerealiseerd.

Doorgaans worden de meeste woningen gebouwd in Voorthuizen en Barneveld.

Voor de kleinere kern Garderen was het van belang dat er nieuwe woningen werden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad, omdat dit de doorstroming ten goede komt.

Dat is belangrijk voor het op peil houden van het voorzieningenniveau.’ En zo ligt ‘het boerenerf’ er – drie jaar na de ondertekening van de plannen – bij alsof het altijd zo heeft moeten zijn. •

26-11-15 14:22

28 Op een unieke plek achter de duinrand bij Noordwijk transformeren BPD en VORM de voormalige psychiatrische instelling Sancta Maria tot een exclusief woongebied.

Het verleden verbinden met het heden

→ ‘Sancta Maria is natuurlijk een fantastische plek’, zegt Wijnand Bouw, landschapsarchitect bij Bosch Slabbers. ‘Achter de duinen en in het bos.’ Al jaren werkt hij samen met de ontwikkelcombinatie aan de (her)inrichting van het landgoed. ‘Het landgoed dateert uit 1928 en heeft karakter, rust, schoonheid en geschiedenis. Het kent bijzondere plekken met mooie verhalen en een grote landschappelijke diversiteit. Het samenspel van de symboliek en historische gebouwen met het landschap, de natuur en kunst maken Sancta Maria tot een unieke plek om te wonen.’ Begrijpelijk dus hoe zorgvuldig met deze parel achter de kust wordt omgegaan: zo’n gebied komt maar één keer vrij.’

Om de historische en culturele waarden te behouden en op gepaste wijze terug te brengen in een nieuw perspectief, werd Jenny Rietbergen-Barendregt – adviseur Kunst en Cultuur van de Rabo Vastgoedgroep – betrokken bij de ontwikkeling van het gebiedsconcept. Ze dacht mee over de nieuwe identiteit van het gebied. ‘Om recht te doen aan de rijke historie en cultuur van deze plek, hebben we onder meer een reünie georganiseerd voor iedereen die zich

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 28

verbonden voelde met het landgoed. De reünie was met meer dan vijfhonderd bezoekers een groot succes. Na jaren van stilte rondom het landgoed was Sancta Maria weer onderwerp van gesprek.’ Voor een aantal mensen is de klantreis tijdens de reünie begonnen. De dochter van de voormalig directeur wil er graag gaan wonen en is betrokken bij de ontwikkeling van de eerste urban villa. Een echtpaar dat elkaar destijds als collega’s op Sancta Maria leerde kennen, is weer verliefd geworden. Alleen nu op de plek. Ze zochten een prachtige kavel uit om hun droomhuis te realiseren. Hier wordt op een heel mooie manier het verleden met het heden verbonden.’

Droom die uitkomt Naast de historie van de plek vormen het landschap en de paviljoens met hun jarendertig architectuur de ruggengraat van Sancta Maria. Enkele paviljoens zijn inmiddels – met respect voor de historische details – verbouwd tot bijzondere herenhuizen. De paviljoens zijn centraal gelegen in het park in Engelse landschapsstijl. Om het park ligt een zeer divers landschap. In het landschap heeft men de keuze uit verschil-

lende kavelbelevingen. Voor de echte natuurliefhebber is er een zeer exclusieve kavel met aansluitend een eigen natuurgebied. Wellicht gaat de voorkeur uit naar een kavel aan de rand van het landgoed met een prachtig vergezicht over de bollenvelden of toch liever wonen in de coulissen van de volwassen bomen die spelen met het licht.

Wijnand Bouw had een vrees en een droom.

De vrees was dat Sancta Maria een enclave zou blijven met een hek eromheen, de droom dat het een plek zou worden waar mensen graag wandelen en doorheen fietsen. Die droom komt uit. Bouw: ‘Dit gebied is straks toegankelijk en diverse routes maken het mogelijk om elkaar te ontmoeten, te wandelen, te sporten, te spelen of rustig weg te dromen. Het rondje Sancta Maria verbindt niet alleen mensen met de natuur, maar ook de historie met de toekomst en serene rust met belevenis. Dit gaan we zichtbaar en voelbaar maken. Het rondje Sancta Maria leidt je straks langs vele bijzondere plekken.’ •

23-11-15 12:12

NAW

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 29

29

23-11-15 12:12

30 Als partner bij Holland Branding Group was Maarten Königs betrokken bij de ontwikkeling van geslaagde woonomgevingen. Ze hebben gemeen dat het sterke, herkenbare concepten zijn. Königs gelooft heilig in die aanpak, en niet alleen uit idealisme. ‘Nergens wordt meer geld mee verdiend dan met écht passende concepten.’

tekst: Marieke Enter

fotografie: Janus van den Eijnden

Pleidooi voor projectaanpak boven procesaanpak → Conceptdenken is een relatief jong fenomeen in gebiedsontwikkeling. Königs zette jaren geleden al de eerste schreden op dat pad toen hij – van oorsprong organisatieadviseur – zag dat de traditionele manier van (potentiële) bewoners raadplegen vaak weinig opleverde. ‘Het was in de tijd dat een groot aantal naoorlogse stadswijken in een negatieve spiraal kwam. Woningcorporaties, gemeenten en ontwikkelaars staken de koppen bij elkaar om gezamenlijk een plan te maken over hoe ze het tij konden keren.

Vaak werden ook de middenstand, welzijn en soms zelfs de politie gevraagd om mee te denken over hoe zo’n ‘zieke’ wijk kon worden genezen, en wat de toekomstige karakteristieken van die wijk konden of moesten zijn.’

Natuurlijk moesten de bewoners ook een stem hebben; vraaggericht werken was het nieuwe credo. ‘Maar dan moet je wel goed nadenken over hoe je ‘de bestelling’ wilt opnemen. Dat gebeurde nog vaak in de klassieke vorm van inspraak. Ik ben dat

soort bijeenkomsten ‘bang versus boos’ gaan noemen. Want de aanwezige bewoners waren eigenlijk altijd boos, waardoor de mensen die de plannen presenteerden er ook nooit lekker stonden: die kregen elke keer zo’n boze zaal over zich heen.’

De professor in z’n linnen pak Königs zocht naar manieren om rijker onderzoek te doen. ‘Of liever gezegd: onderzoek dat rijkere output oplevert’, verbetert hij zichzelf. Königs kwam uit bij de antropologie. ‘Een beetje zoals de professor die vroeger de boot nam naar een ver eiland, om daar in z’n linnen pak te onderzoeken hoe een bepaalde stam leeft en wat de stamleden belangrijk vinden’, verduidelijkt hij.

Zo’n antropologisch onderzoek naar bestaande en gewenste waarden levert verbluffend heldere beelden en inzichten op, betoogt Königs. Mits goed uitgevoerd, levert het precies het wezenlijke begrip op voor wat (potentiële) bewoners willen en belangrijk vinden, dat essentieel is voor de

(her)ontwikkeling van sterke, herkenbare en succesvolle wijken. ‘Al zitten er natuurlijk wel een paar stappen tussen’, legt Königs uit.

‘Een goed profiel is één, maar daarna moet vanuit die waarden nog een goede vertaalslag komen naar een concept. Wat betekenen de waarden die je hebt gevonden voor bijvoorbeeld het stratenplan, de architectuur, de inrichting van de openbare ruimte, de groenvoorzieningen? De kunst is om een gebied of wijk echt iets karakteristieks te geven. De aanknopingspunten daarvoor kun je vrijwel altijd vinden in zo’n antropologisch profiel, maar dat moet je wel heel zorgvuldig doen. Het concept moet kloppen. Ik heb een broertje dood aan oppervlakkige benaderingen, zo van “doe maar wat natuursteen en wat grote bomen” en dat was het dan. Dat noem ik geen conceptontwikkeling.’

Bewoners en andere stamleden Om de aanknopingspunten te vinden voor een goed concept, betrekt Königs niet alleen de (potentiële) bewoners in het onderzoek.

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 30

23-11-15 12:12

NAW

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 31

31

23-11-15 12:12

32

→

‘Het is interessant om ook de betrokken ambtenaren of corporatievertegenwoordigers of de marketeers van ontwikkelaars te bevragen. Wat beweegt hen? En wat vinden zij belangrijk voor het betreffende gebied?

Datzelfde geldt voor mensen die het klappen van de zweep in zo’n gebied goed kennen: van meneer pastoor of de imam tot de drogist en de kapper.’

Specialisten zoals cultuurhistorici, archeologen en economen behoren wat Königs betreft ook tot de ‘stamleden’ die moeten worden ondervraagd. ‘Ik ben gek op mensen die goed kunnen vertellen over de karakteristieken en de wording van een gebied. Die factoren zijn namelijk eveneens belangrijk voor een goed concept. Wat was hier al, wat is de geschiedenis, hoe hebben de mensen hier tot nu toe hun bestaan ingericht? Wat past daar dan mogelijk bij in een volgende fase – en wat absoluut niet?’

Geen draagvlakproblemen Als die eerste fase van het onderzoek klaar is, komt wat Königs ‘De Grote Terugkoppeling’ noemt, naar alle mensen die erbij betrokken waren. ‘Het leuke daaraan is dat er – anders dan met de ‘bang versus boos’-aanpak – nooit draagvlakproblemen zijn. Terwijl er geen onderhandelingen aan te pas komen; de professor vertelt gewoon wat zijn observaties waren op dat eiland en welke waarden daaruit spreken. Soms is een woord net even verkeerd – in Breda bleek bijvoorbeeld dat je geen ‘cool’ mag zeggen en bleek na doorvragen ‘stoer’ de juiste term voor wat mensen bedoelen; in de Achterhoek is het not done om over ‘Bourgondisch’ te praten maar heet dat ‘het goede leven’. Maar dan heb je het dus over subtiele, semantische verschillen.

Reacties als “je hebt er helemaal niets van begrepen” komen eigenlijk nooit voor.’

Finetuning van ‘de bestelling’ Königs benadrukt dat die finetuning van het profiel cruciaal is om tot een goed concept te komen. ‘Het gaat erom dat de opdrachtgever of -gevers heel goed begrijpen wat er gezegd is; dat ze een glashelder beeld hebben van wat ‘de bestelling’ eigenlijk is. Ze moeten doorvoelen wat dat ‘stoer’ precies betekent én ze moeten het zien zitten, er budget en energie in willen steken. Als de opdrachtgevers niet goed weten wat ‘de bestelling’ eigenlijk inhoudt of ze hebben er geen goed gevoel bij, dan kun je je afvragen of ze er

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 32

‘Wat was hier al, wat is de geschiedenis, hoe hebben de mensen hier tot nu toe hun bestaan ingericht?’

überhaupt aan moeten beginnen. Zij spelen immers een belangrijke rol bij het maken van de vertaalslag, omdat zij de uitvoerende mensen aansturen: de stedenbouwers, de architecten, de landschapsspecialisten. Die briefing moet goed kloppen met het profiel.’

Toegeven aan de vraag Niet dat opdrachtgevers per se altijd alle wensen moeten honoreren, vindt Königs.

‘Soms stellen de profielen eisen die niet kunnen, gezien de (financiële) setting. Of zijn de eisen niet het kopje thee van de opdrachtgevers. Maar ook dan is bewustzijn belangrijk van wat ‘het eiland’ eigenlijk zou willen, omdat je dan beredeneerd kunt kiezen hoe je daarvan afwijkt. Ik predik niet dat conceptontwikkeling altijd voor de volle honderd procent tegemoet moet komen aan de vraag; afwijkingen zijn best mogelijk.

En er zit ook nog een vraagstuk achter: de al dan niet morele verantwoordelijkheid van gebiedsontwikkelaars voor een diepere kwaliteit van onze steden en gebieden. In wonen, maar ook in mode of televisie of politiek, is er altijd een… laten we zeggen SBS6-zone of Zeeman-zone. Moeten we gewoon toegeven aan die vraag, omdat er nou eenmaal best veel mensen zijn die daarvan houden? Als ik ontwikkelaar was, zou ik mezelf er niet graag op onderscheiden.

Tegelijkertijd denk ik dat je niet ideologisch moet zijn in je benadering. Het spannende is juist om heel goed te kijken naar hoe de verbinding te maken is tussen de groep mensen die straks van dat gebied of die wijk moet gaan genieten, de groep mensen die

dat als opdrachtgevers binnen een bepaalde tijd en begroting willen uitvoeren, en de groep mensen die daar als ontwerpers gestalte aan geven.’

Samenspel in (de)briefings Daarmee komt Königs op een ander punt dat volgens hem essentieel is bij conceptontwikkeling: het proces van briefing en debriefing. ‘Het is mijn stelling dat dat vaak nog een stuk beter kan, zowel aan de kant van degenen die de briefing ontvangen en daarmee moeten ontwerpen, als aan de kant van de opdrachtgever die de briefing doet. Ik ben niet aan het katten hoor, het gebeurt op een aantal plekken al heel goed, ook bij BPD. Maar het is wel echt een kunde en je kunt ongelooflijk veel winnen op kwaliteit als je goed brieft en debrieft.

Een briefing of aanbesteding is niet alleen belangrijk vanwege de financiële of praktische kaders, het is ook een kwalitatief overdrachtsproces dat enorm bepalend is voor het eindresultaat. Briefen en debriefen draait om wezenlijk begrip van de bedoeling, de uitgangspunten en de ontwerpprincipes. Een goed brief/debriefsamenspel kan zorgen voor zo’n aanscherping dat zelfs het deel dat niet helemaal onder woorden te brengen is, toch goed wordt overgedragen.

Vanuit dat perspectief is het eigenlijk raar dat grote architectonische prijzen bijna altijd alleen om de ontwerpers draaien, terwijl het ook de kwaliteit van de opdrachtgever is die hen daar bracht.

Overigens vertellen de prijswinnende ontwerpers dat meestal wel.’

Op zoek naar houvast Over de opdrachtgevers merkt Königs op dat deze manier van werken, conceptontwikkeling in allianties, natuurlijk invloed heeft op de rollen van de betrokkenen.

‘Het werkt alleen als de gemeenteambtenaren, corporatiemensen en ontwikkelaars oprecht samen aan de slag willen met de ziel van een wijk. Publieke of private dogma’s of monosectoraal denken, moeten ze willen en durven loslaten; het draait om het samenspel tussen allerlei vormen van expertise – ook relatief nieuwe vormen, zoals social design of design thinking.’

Verder waarschuwt Königs voor de valkuil die bijna elke alliantie vroeg of laat tegenkomt, hoe groot het aanvankelijke enthousiasme ook is: er komt een moment waarop een of meerdere alliantiepartners een soort

23-11-15 12:12

NAW

33 ‘Teruggrijpen op oude patronen is niet de oplossing; het gaat om tangibility in het spel’

onrust krijgen en houvast zoeken.

‘Ze zijn dan vaak geneigd die te zoeken in een projectaanpak in plaats van een procesaanpak’, verduidelijkt hij. ‘Dan moeten er ineens heldere kaders komen over bijvoorbeeld resultaten of wie eigenlijk de baas is binnen die alliantie.’ Daar heeft hij overigens wel begrip voor. ‘Niemand wil dat dingen eindeloos duren en dat zo’n alliantie eindeloos in cirkeltjes blijft ronddraaien.

Maar teruggrijpen op oude patronen is niet de oplossing; het gaat erom dat er tangibility in het spel komt, zoals de Engelsen dat zo mooi noemen. Daar kan het antropologisch profiel een belangrijke rol bij vervullen.

Als je dat durft te gebruiken als kompas, als toetsingskader, ontstaat vanzelf grijpbaarheid.’

Maarten Königs werkt als partner bij Holland Branding Group, een adviesbureau voor groepen organisaties die samen iets nieuws gaan doen. Hij omschrijft zichzelf als een organisatieadviseur met een fascinatie voor allianties waarin publieke en private partners (en dus doelen!) een rol spelen, met veel oog voor de rol van design en designers bij innovatie en strategie. Königs is co-auteur van het boek ‘Navigeren op waarden in netwerken, ketens en allianties; nieuw gereedschap voor allianties en netwerken’.

Hij woont in het centrum van Utrecht.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 33

Tastbaar en belangrijk product Tot slot: duurt deze manier van conceptontwikkeling niet behoorlijk lang? Königs reageert laconiek. ‘Nou, de processen om tot een goed profiel te komen, zijn best snel te doorlopen. Zoals wij het doen, kunnen we er in drie maanden doorheen zijn. Vergeleken met andere processtappen in gebiedsontwikkeling is dat niet veel, lijkt me.

Bovendien is het de geïnvesteerde tijd zeker waard, want nergens wordt meer geld mee verdiend dan met écht passende concepten.

Zelf ben ik behoorlijk verslingerd geraakt aan deze manier van werken, juist omdat er uiteindelijk zo’n tastbaar en belangrijk ‘product’ uit komt: wijken, straten, huizen waar mensen fijn wonen en leven, omdat het concept ze op het lijf geschreven is.’ •

23-11-15 12:13

34

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 34

en plein public

23-11-15 12:13

NAW

35

Dynamische doorgang tekst: Merel Bevaart

beeld: Dirk Verwoerd

→ Veel haakser kunnen oud en nieuw niet op elkaar staan. Het in 2014 geopende Stationsplein West in Utrecht oogt licht en ruimtelijk en nodigt uit tot recreatie en ontmoeting. Het is een groot contrast met de enigszins naargeestige plek die het vroeger was; niet meer dan een smalle, onaantrekkelijke entree tot het (bus)station, de Jaarbeurs en de westkant van de stad. De huidige doorstroom is uitstekend, maar niet meer het hoofddoel. En de zon hoeft maar te schijnen en mensen strijken neer op de acht meter hoge trappenpartij.

Het nieuwe plein leent zich dan ook uitstekend voor grote manifestaties en evenementen, zoals de start van de Tour de France in de eerste week van juli 2015. Daarmee past de ruimte goed bij de veranderende functie van de Jaarbeurs, die zich naast beurzen en congressen steeds meer richt op amusement. Stationsplein West is een treffend voorbeeld van hoe architectuur een stationsgebied levendiger en aantrekkelijker kan maken. En hoe nieuw en modern de plaats kan innemen van oud en vergaan. •

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 35

23-11-15 12:14

36 Hoe is het om te wonen in een gebouw van dertig verdiepingen? En hoe kan de interesse hierin worden verhoogd? Het International Research Project (IRP) van de Erasmus Universiteit onderzocht dit deze zomer in opdracht van BPD. IRP-voorzitter Arjan Qhutbullha: ‘Differentieer in aanbod, maar richt je niet op specifieke doelgroepen.’

‘Denk niet in torens’ → Aanleiding voor het onderzoek vormde de constatering dat hoge woontorens in Nederland, in tegenstelling tot veel andere landen, traditioneel een ‘moeilijk’ product zijn. Dit heeft mogelijk te maken met de negatieve associatie bij hoogbouw, ingegeven door bijvoorbeeld ‘flatwijken’ als de Bijlmer, ondanks dat dergelijke plekken – vaak door sanering – al lang verbeterd zijn.

Feit is, legt onderzoeker Arjan Qhutbullha uit, dat de wensen van de potentiële geïnteresseerden in hoogbouw nooit goed in kaart zijn gebracht. ‘Die groep heeft nooit kunnen aangeven: dat wil ik wel en dat wil ik niet. En dat geldt voor het leeuwendeel van de Nederlandse huizenmarkt: het is een gereguleerde markt, met jarenlang nauwelijks aandacht voor de wensen van de consument. Door de crisis is er steeds meer aandacht gekomen voor de consument.’

Belangrijke sleutelfactoren Qhutbullha en collega’s staken de voorbije maanden hun licht op in twee buitenlandse steden die qua omvang en westerse cultuur vergelijkbaar zijn met de grote steden in Nederland: het Canadese Vancouver en het Engelse Manchester. Vancouver kent al decennia woonwolkenkrabbers, in Manchester zijn ze van recenter datum.

Het team onderzocht alleen gebouwen die

niet ouder zijn dan tien jaar. Qhutbullha: ‘We wilden de nieuwste technieken en inzichten zien.’ In de IRP-studie komen prijs en locatie als belangrijkste ‘sleutelfactoren’ voor succesvolle, attractieve woontorens uit de bus. Geen verrassing, want prijs en locatie zijn nagenoeg altijd het belangrijkst, in welk segment dan ook. Opvallender is een derde plek voor veiligheid, zeker omdat er in dit geval geen verband bestaat met criminaliteit; die is er niet of nauwelijks. Dat geldt zeker voor Vancouver, waar je de fiets ook in het stadscentrum niet op slot hoeft te zetten.

De behoefte aan veiligheid sloeg dan ook op het idee privacy te hebben, en comfort. Het liefst – zo blijkt uit de bewonersenquêtes – willen bewoners hier beneden een vriendelijke, behulpzame portier hebben of ten minste beveiligde, gecodeerde toegangen. Menig woontoren bleek dan ook uitgerust met een toegangssysteem waarvoor bewoners een ‘druppel’ bij zich droegen; een apparaatje ter grootte van een muntstuk waarmee ze deuren draadloos kunnen openen, en dan alleen de deuren van de entree, de gemeenschappelijke ruimten en die van je eigen appartement.

‘Verder kon je nergens naartoe. Het idee dat er naast je buren niemand bij je aan de deur kan komen, geeft de bewoners van hoog-

bouw in Vancouver precies het gevoel van veiligheid en comfort waarnaar ze zoeken.’

Verschillende portemonnees De IRP-onderzoekers zagen één gebouw waar de druppel alweer achterhaald was: daar deed de vingerafdruk dienst als sleutel. Qhutbullha met een lach: ‘Door de ingenieuze technieken kostte het ons vooral in Vancouver de grootste moeite om bij mensen binnen te komen. Maar goed, uiteindelijk konden we ook daar voldoende interviews afnemen om tot een goed beeld te komen.’ Naast de behoefte aan veiligheid en comfort die onder meer vervuld wordt door het toegangssysteem, hier en daar aangevuld met een managementsysteem dat bijvoorbeeld de post doet als je op vakantie bent, staat een ‘hoge kwaliteit van leven’ hoog op de agenda. ‘Alles moet dichtbij zijn, idealiter in het gebouw: sportschool, sauna, kinderopvang, open podium, winkeltjes voor dagelijkse boodschappen, basketbalveldje, zwembad, school naast de deur en een dakterras.’ Bovenal: het uitzicht moet goed zijn. ‘Dat werd, naast natuur in de nabijheid, het meest aangegeven.’ Qhutbullha en zijn mensen zagen dat zelfs de kleinste appartementen een geweldige ‘view’ hebben, door de verdiepingen uitgekiend in te delen. ‘Zet de veertig vierkante meters op

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 36

23-11-15 12:14

NAW

37

Yaletown, Vancouver

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 37

23-11-15 12:14

38

→

‘Wat kunnen we op deze plek toevoegen? Wat is het precies dat in deze omgeving ontbreekt? Dat is de goede vraag’ Hoogbouw in Rotterdam

Arjan Qhutbullha behaalde zijn bachelor International Business Administration aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam, later gevolgd door een master Marketing Management.

Werkervaring deed hij onder meer op bij Sara Lee Foods en Unipartners in Rotterdam.

Sinds oktober 2014 is hij voorzitter van International Research Project.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 38

→ Wie een rondje maakt over de Rotterdamse Wilhelminapier, denkt al gauw aan Manhattan. Dit is zo on-Nederlands veel hoogbouw op een plek, met torens tot 45 verdiepingen hoog. Dit indrukwekkende gevoel wordt alleen maar sterker als je bedenkt dat deze kunstmatige landtong er straks weer twee woonreuzen bij heeft: ‘Boston’ en ‘Seattle’. Het wórdt dicht hier, zegt gemeentelijk projectleider Sander Geenen. De ‘floor space index’ van het Rotterdamse schiereiland ligt hoger dan in New York, maar die vergelijking is niet fair, vindt hij. Dáár gaat het om vele kilometers wolkenkrabber achtereen, hier is het maar een halve vierkante kilometer groot.

‘De vergelijking met het Central Business District in Londen maak ik wél vaker. Hier is het dichter bebouwd.’

Met de drie verspríngende torens van werkkolos De Rotterdam van Rem Koolhaas in de rug wijst Geenen op het Fotomuseum, waar werklieden bezig zijn de gevel van het pand transparanter te maken, zodat je er voortaan naar binnen kunt kijken. Geenen geeft het als voorbeeld van hoe de pier verbeterd wordt, vaak op aandringen van

de gemeente. Op de cruiseterminal na was de pier nog geen twee decennia geleden op sterven na dood, maar sindsdien is ook dit deel van de Kop van Zuid booming, met een nieuwe bevolking: personeel en gebruikers van diensten (cultuur, recreatie, toerisme, horeca, stadskantoor) en veelal gefortuneerde bewoners van de luxe appartementen. Geenen: ‘Dus moet je zorgen voor een aantrekkelijke openbare ruimte, die het verblijven prettig maakt en die je hier en daar verbaast.’ De openbare ruimte rondom Hotel New York, noemt Geenen ‘helemaal af’ met het kunstwerk van (emigranten)koffers in rekken als summum. Wonen gebeurt aan de andere lange zijde van de pier, aan de Rijnhaven.

Ook de twee nieuwe woontorens die er komen, beschikken beide over ruime, op het zuiden gerichte balkons en Katendrecht aan de andere kant van het water. Hier is de openbare ruimte meer aangekleed: af en toe een laantje bomen, soms zelfs twee rijtjes. Veel meer kan niet vanwege de kabels of parkeergarages die vaak vlak onder de stoepen en kades liggen. Geenen: ‘Maar: als het even kan, doen we het.’

23-11-15 12:14

NAW

→

de hoek en maak de hele pui van glas: van de grond tot aan het plafond. Je weet niet wat je ziet.’

Bouwen voor specifieke doelgroepen – bijvoorbeeld studenten, stelletjes of jonge gezinnen – heeft, blijkt uit het onderzoek, weinig zin; je weet nooit precies wie het appartement uiteindelijk koopt. Tegelijkertijd is differentiëren in aanbod wél een goed idee. ‘Dat doe je door binnen een toren variatie aan te brengen in typen appartementen, maar ook – zagen we in Vancouver – door onderin townhouses te maken: een rij luxe of juist kleinschalige woningen. En dan een tweede toren vlakbij met alle voorzieningen, waardoor wonen dáár duurder is. Zo bouw je voor verschillende portemonnees en wordt het levendig; dat waarderen mensen.’ De gemeenschappelijke voorzieningen waren toegankelijk voor alle bewoners van de woontorens en townhouses. Portier, schoonmaak, onderhoud van de gemeenschappelijk ruimtes – zoals zwembad, fitness, bibliotheek, biljartkamer, patio met grill – waren inbegrepen in de servicekosten van ongeveer € 300,- per maand.

Toegevoegde waarde Eigenlijk, zegt Qhutbullha, moet je helemaal niet beginnen met het denken in torens. ‘Je moet je afvragen: wat kunnen we op deze plek toevoegen? Aan woningen, maar zeker ook aan voorzieningen. Wat is het precies dat hier, in deze omgeving, ontbreekt? Dat is de goede vraag.’

Een ander bijzonder element dat hem in beide steden opviel, was het in elkaar overvloeien van openbaar en privéterrein in de directe omgeving van hoogbouw. ‘Het zijn feitelijk doorgangen van de ene naar de andere straat via bijvoorbeeld privéterrein waar een bordje staat dat je gerust mag passeren. Het geeft een gevoel van vrijheid en welkom zijn; er wordt je iets gegund, maar je voelt ook meteen: ik ben gast. Een geweldige combinatie van twee zaken die normaal op gespannen voet staan: privacy en openheid.’

Qhutbullha zag verschillen in de aankleding van de openbare ruimte, maar in veel gevallen was er goed over nagedacht, met als zichtbaar resultaat een extra brede stoep, een rij bomen, een fonteintje of zelfs een parkje met watervalletjes. ‘Een goede uitstraling helpt zeker om potentiële kopers over de streep te trekken.’ Hoe een toren eruitziet, bleek helemaal niet

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 39

belangrijk. ‘Je zou misschien anders verwachten, maar de architectuur bleek voor de meesten van compleet ondergeschikt belang.’ Ten slotte: hoogtebewoners storen zich het meest aan verkeerslawaai. ‘Maar als die andere zaken in orde zijn, wordt dat nadeel simpelweg op de koop toe genomen. Iets dergelijks geldt voor de prijs. Hoe hoog die ook ligt: als alles goed is uitgekiend, is elk appartement binnen een paar weken weg.’ •

Onderzoek naar wonen in de lucht Eerder dit jaar deed BPD in Nederland een woonwensenonderzoek, waarbij gebruik werd gemaakt van de ‘dagboekmethode’. Bewoners van stedelijke hoogbouw – zowel in het centrum als op uitleglocaties – kregen een week lang elke dag online een set vragen toegestuurd. Zo werd in kaart gebracht hoe ze het appartement gebruiken en waar ze het meest en minst tevreden over zijn.

Ander onderdeel van het ‘exploratief’ onderzoek was een chatroom.

Drie dagen lang konden bewoners op elkaar reageren, aan de hand van stellingen enerzijds en foto’s uit het buitenland anderzijds.

Belangrijkste conclusie van de studie: bewoners van appartementen kozen bewust voor een appartement, en niet omdat ze geen eengezinswoning konden krijgen. Alleen voor gezinnen bleek het soms wel een ‘tweede keuze’ te zijn geweest. Cárin Alves – onderzoeker bij BPD – over de aanleiding voor het onderzoek: ‘De trek naar de stad gaat onverminderd door, maar daar is simpelweg te weinig ruimte voor nog meer boven- en benedenwoningen. Dus moet je de hoogte in, een trend die je overal ter wereld ziet. Punt is dat niemand weet hoe de mensen het eigenlijk vinden daar. De kennis uit de studie helpt ons om het woonproduct verder te verbeteren.’

39

Amsterdamse wolkenkrabbers → In Amsterdam vind je de grootste concentratie woontorens binnenkort aan de Zuidas. Sandra Thesing is er gemeentelijk projectmanager. Ze maakt onderscheid tussen de wolkenkrabbers van het zakencentrum, die strak tegen de oost-west lopende verkeersbundel van A10, spoor en metro aan liggen, en het wonen op hoogte pal ten zuiden dáárvan, als een halve maan om de zakelijkheid heen. De openbare ruimte vormt de belangrijke drager van het gebied die identiteit geeft aan de plek, waar men ontmoet, speelt en recreëert.

Thesing: ‘De kwaliteit, het functioneren en programmeren van de openbare ruimte zijn essentieel voor een gebied met een dichtheid als de Zuidas. Vanuit de overtuiging dat de inrichting van de openbare ruimte geslaagd is als deze ook daadwerkelijk wordt gebruikt, worden bewoners en gebruikers betrokken bij de inrichting ervan. Dit resulteerde in ideeën voor zogenaamde Green Rooms – ruimtes waar je in een groene ruimte kunt ontspannen – en een Dip & Dive, een tijdelijk verplaatsbaar zwembad.’ Ook verlevendigt de gemeente Amsterdam het Gustav Mahlerplein tot een brede promenade die de entree vormt van de Zuidas, voor de tienduizenden die er dagelijks met bus, trein of metro arriveren.

Dat was altijd een stenen vlakte, een winderige plek met al die hoogbouw. Het grote plein wordt nu ingericht met veel bomen om de windkwaliteit positief te beïnvloeden. Hiermee wordt het voor iedereen een prettige verblijfsplek. Naast de inrichting van de openbare ruimte, stelt de markt ook steeds strengere eisen aan de buitenruimte. Daarmee doelt Thesing op de balkons van de appartementen. In de huidige tijd worden deze groter en royaler uitgevoerd.

Zoals bij Intermezzo, dat Thesing een voorbeeld vindt van de gerichtheid op de vraag.

BPD paste het ontwerp aan. Het gebouw loopt nu schuin af, waardoor ruimte is ontstaan voor grotere balkons.

23-11-15 12:14

40 Steden ontdekken de economische voordelen van groen. Het is niet alleen mooi, maar draagt rechtstreeks bij aan een aantrekkelijker woon- en werkklimaat. ‘Met een groene aanpak kunnen gemeenten zich echt onderscheiden.’

tekst: Annemiek de Gier

beeld: Daniël Cohen en Hollandse Hoogte

Groen in de stad

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 40

23-11-15 12:14

NAW

41

MusĂŠe du Quai Branly, Parijs

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 41

23-11-15 12:14

42

← Pagina 40-41:

Musée du quai Branly, Parijs Een verticale tuin is niet zomaar een stuk muur met een paar klimplanten, het is een volwaardig ecosysteem dat het gebouw ‘omarmt’. Dat is de overtuiging van de Franse plantkundige Patrick Blanc, een pionier in het domein van plantengevels en wereldwijd befaamd. De indrukwekkende geveltuin van het Musée du quai Branly in Parijs illustreert perfect zijn vernieuwingsdrang. De basis van de geveltuin bestaat uit geotextiel, een synthetisch materiaal dat de gevel volledig van de planten scheidt. Zo kunnen de planten worden geïrrigeerd, maar beschadigen de wortels de gevel niet. De muur van tweehonderd meter lang en twaalf meter hoog is bedekt met verschillende plantsoorten, zoals hosta’s, campanula en varens en geldt als een van de mooiste – en meest gefotografeerde – geveltuinen ter wereld.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 42

→ Steeds meer gemeenten zien in dat groen een duidelijke waarde heeft. Niet voor niets: een groene omgeving biedt veel voordelen. Het heeft een positief effect op de gezondheid van mensen en draagt bij aan de leefbaarheid van een wijk. Groen in de stad verbetert bovendien het milieu, zorgt voor een rijke biodiversiteit, vermindert luchtvervuiling, zorgt voor waterberging, dempt geluidshinder en verkoelt in warme periodes. Dit zijn belangrijke benefits in tijden van klimaatverandering en groeiende verkeersdrukte. Ook de economie vaart wel bij groen, doordat particulieren en bedrijven zich graag vestigen in een groene omgeving. Uit recent onderzoek in opdracht van het ministerie van Economische Zaken blijkt dat tien procent meer groen in de woonomgeving een besparing kan opleveren van 400 miljoen euro op de kosten van zorg en ziekteverzuim. Kortom, redenen genoeg voor gemeenten om vergroening hoog op de agenda te zetten. In september vorig jaar presenteerde Wageningen UR een ranglijst van de groenste gemeenten van Nederland.

De steden Heerlen, Emmen en Lelystad kwamen als grote winnaars uit de bus. De minst groene steden zijn Utrecht, Leiden en Haarlem. De cijfers zijn gebaseerd op het aantal vierkante meters openbaar groen binnen de bebouwde kom, gedeeld door het aantal woningen.

Beleving centraal Waar groen in de stad vroeger vooral diende als decoratief luxegoed vervult het tegenwoordig steeds meer een concrete functie op het gebied van klimaat. Piet Oudolf, internationaal befaamd tuin- en landschapsontwerper, merkt in zijn opdrachten duidelijk de verschuiving: ‘Vroeger wilde men perken met eenjarige planten, moderne stadsparken van nu hebben een ecologische basis waarbij de beplanting een specialisatie op zichzelf vormt.’ Toch speelt ook esthetiek nog altijd een belangrijke rol.

Ook in Oudolfs werk. ‘Groen moet een plek zijn waar mensen graag naartoe terug willen komen. Beleving staat centraal in bijna alle aanvragen die ik krijg. Mijn uitdaging is om een park, tuin of groenstrook zo mooi

‘De behoefte om in het groen te zijn, is bewust of onbewust altijd aanwezig’ Piet Oudolf

mogelijk te maken. Mooier dan gemiddeld.’

Oudolf ontwierp onder andere de beplanting van de High Line in Manhattan, een meer dan twee kilometer lang park dat is gebouwd op een verhoogd gedeelte van een in onbruik geraakte New York Central Railroad. Oudolf: ‘In het ontwerp van de High Line doorkruisen voetpaden oude stukken rails van de oorspronkelijke spoorbaan. Deze voetpaden worden omzoomd door bomen, grassen en planten, geïnspireerd op de oorspronkelijke beplanting van het spoor. Het resultaat heeft een natuurlijk en prairieachtig uiterlijk met siergrassen, vaste planten, heesters en bomen. Voor de wandelaars is het een afwisselende belevenis, ze lopen als het ware door een verhaal.’ Als goed voorbeeld van een modern stadspark in eigen land noemt hij het Máximapark van landschapsarchitect Adriaan Geuze in Leidsche Rijn. Oudolf verzorgde in het park de beplanting van de Vlinderhof, een tuin zo groot als een voetbalveld. In de Vlinderhof staan bijna honderd verschillende soorten vaste planten en siergrassen; in totaal 15.000 planten verspreid over achttien borders die ervoor zorgen dat de tuin elk seizoen anders is en dat je er eindeloos in kunt ronddwalen. De planten trekken veel vlinders en insecten

23-11-15 12:14

NAW

aan, wat goed is voor de biodiversiteit. Ook mooi is de sociale component: de bewoners zijn niet alleen initiatiefnemer – ze hebben door crowdfunding het geld voor Oudolfs ontwerp bij elkaar verzameld – maar zijn ook verantwoordelijk voor het beheer van de Vlinderhof. Een taak die ze met veel enthousiasme op zich nemen. ‘Mensen zijn verbonden met groen, het is pure emotie.

Als je in de stad opgroeit en het druk hebt met je carrière merk je dat soms niet, maar de behoefte om in het groen te zijn, is

43

bewust of onbewust altijd aanwezig.’ Recent onderzoek van I&O Research wees uit dat de aanwezigheid van openbaar groen goed scoort onder Nederlandse burgers; voor 36 procent draagt groen het meest bij aan de leefbaarheid van hun woonomgeving.

Creatief met groen Ook al zijn verschillende Nederlandse gemeenten – zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam – bewust bezig het aandeel groen in de stad te laten stijgen, uit

Piet Oudolf is een internationaal bekende tuinarchitect. Oudolf ontwierp onder andere de High Lane en de Gardens of Remembrance in New York.

Natuurlijke plantengemeenschappen, kunst en seizoenen vormen de belangrijkste inspiratiebronnen voor Oudolf.

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 43

23-11-15 12:14

44

Bosco Verticale, Milaan

→

het eerder genoemde onderzoek van Wageningen UR blijkt dat de totále hoeveelheid groen in de grote Nederlandse gemeenten in de afgelopen jaren nauwelijks groter is geworden. En dat is jammer, stelt Sanda Lenzholzer, docent Landschapsarchitectuur aan de Wageningen UR en gespecialiseerd in de klimatologische aspecten van stadsgroen. ‘Stadsbestuurders denken nog te vaak: groen kost alleen maar geld. Ze zien niet de langetermijnvoordelen, de zogenoemde ‘ecosystem services’, die uiteindelijk ook inkomsten genereren. Biodiversiteit levert bijvoorbeeld veel concrete producten zoals hout, drinkwater en schone lucht.

Insectenplagen komen minder voor als er natuurlijke vijanden zijn. In stadsparken vinden mensen rust en ontspanning en ze bieden tegelijkertijd ruimte voor waterberging en stadskoeling.’ Volgens Lenzholzer zijn er talloze creatieve manieren waarop gemeenten meer groen in de stad kunnen realiseren. Ook als er op een gegeven moment geen ruimte meer is voor nóg een park of nóg een groenstrook. Over de met sedum begroeide groene daken, die op dit moment populair zijn, is ze echter sceptisch: ‘Om een positief effect te hebben op de leefomgeving moet zo’n groene laag echt

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 44

dik zijn en de beplanting dicht. Vanuit een architectonische visie kunnen kunstige groenornamenten op gevels worden gecreëerd. Gebouwen zijn stenig en steen houdt warmte vast, wat in hete zomers grote problemen kan opleveren. In warme nachten kan het temperatuurverschil tussen stad en platteland zelfs oplopen tot tien graden. Zo’n groene laag zorgt voor de nodige afkoeling en dient tegelijkertijd ook als levende isolatielaag voor de binnenruimte van de woningen. Daarnaast maakt het de stad rijker wat betreft biodiversiteit.

Bedenk eens wat een ander stadsbeeld dit zal opleveren! De stad van de toekomst zie ik voor me als een stad met veel groene gevelkunst.’

Vingerstad Van Lenzholzer mag men in de ideale stad nog iets verder gaan door ook in de uitbreidingsplannen het klimaat mee te wegen.

‘Steden dijen van oudsher meestal in een cirkelvorm uit, er wordt gewoon steeds een ring omheen gebouwd. Toch is het voor de temperatuurregulering beter om een ‘vingerstad’ te ontwerpen. Lange landtongen van bebouwing die in het omringende land uitwaaieren, met daar tussenin groen als

Bosco Verticale zijn twee woontorens in het centrum van Milaan. De naam – verticaal bos – is een directe verwijzing naar de 900 bomen die op de terrassen zijn geplant. Samen met 5.000 struiken en 11.000 bloemen levert dit een bijzonder groen beeld op. De vele planten op het gebouw stimuleren de productie van energie, zuurstof en vocht. Ook nemen de planten CO2- en stofdeeltjes op uit de lucht. Binnen het complex zijn diverse soorten appartementen met elk een balkon van bijna 3,5 meter diep. De balkons bieden ruimte aan de bomen van tussen de drie en zes meter hoog. De woontorens zijn ontworpen door de Italiaanse architect Stefano Boeri en tonen een nieuw model voor duurzame woningbouw.

Met het ontwerp is 40.000 m2 aan biologische leefruimte gecreëerd.

Daarmee willen de ontwerpers Milaan – een van de meest vervuilde steden van Europa – inspireren om maatregelen te treffen tegen de vervuiling. In 2014 zijn de woontorens Bosco Verticale bekroond met de International Highrise Award, een prestigieuze internationale award voor architecturaal design.

‘De stad van de toekomst zie ik voor me als een stad met veel groene gevelkunst’ Sanda Lenzholzer

23-11-15 12:14

NAW

45

Greening Singapore In 1963 startte Singapore een campagne om de stadstaat te veranderen in een Garden City, en groeide vervolgens uit tot een schone en groene wereldstad. En Singapore blijft zich ontwikkelen als groene stad. Grote uitdaging daarbij is de beperkte ruimte; slechts 700 vierkante kilometer en 4,6 miljoen inwoners. Er ontstaan dan ook in rap tempo initiatieven op het gebied van ‘multidimensionale vergroening’, zoals groene muren en daken, en het project Gardens by the Bay waarbij gigantische bouwwerken in de vorm van superbomen dienst doen als een soort verticale tuinen. De ‘bomen’ bieden plaats aan meer dan 26.000 planten en 200 bloemsoorten. Ze verzamelen zonne-energie, waarmee water wordt verwarmd, en werken als koeltorens voor de gebouwen en tuinbouw die onder in de bouw­ werken zijn gevestigd.

een soort koeltegebieden die diep de stad in steken.’ Lenzholzer maakt zich sterk voor meer aandacht voor klimaatgerichte stedenbouw op de universiteiten. Dankzij haar inzet wordt in Wageningen dit jaar voor het eerst het vak Climate Responsive Planning and Design gedoceerd. Lenzholzer merkt op dat Duitse steden als Stuttgart en Freiburg al veel verder zijn als het gaat om een stadsklimaatgerichte aanleg van de stad. ‘In Nederland valt nog een wereld te winnen. In mijn optiek zouden projectontwikkelaars zich met een dergelijke aanpak echt kunnen onderscheiden.’

Piet Oudolf denkt er ook zo over: ‘Groen is een nieuwe manier om je als gemeente op de kaart te zetten. Je kunt er heel bijzondere dingen mee doen, kijk maar naar de High Line.’ •

Meer lezen?

Dossier ‘Groen in de stad’ op www.wageningenur.nl www.stad-en-groen.nl www.vitalegroenestad.nl www.greenovergrey.com

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 45

Sanda Lenzholzer is landschapsarchitecte en stedenbouwkundige met internationale praktijkervaring.

Sinds 2004 is zij als universitair docent aan de Wageningen University verbonden en gespecialiseerd in stadsklimaatgericht ontwerp en ontwerptheorie.

Lenzholzer schreef het boek ‘Het weer in de stad.

Hoe ontwerp het stadsklimaat bepaalt.’

23-11-15 12:14

46 Woonwijken. Ze zijn er in alle soorten, maten en verschijningsvormen en ontstonden in de twintigste eeuw als antwoord op de woningnood.

Volgens velen komt nu een einde aan het grootschalig volbouwen van gebieden met ĂŠĂŠn dominante functie: wonen. Wat zijn de learnings en hoe passen we die voor de toekomst toe? NAW legt drie experts een aantal stellingen voor over dit typisch Nederlandse fenomeen. tekst: Kees de Graaf

beeld: Hollandse Hoogte

Woonwijken onder de loep

Dukenburg, Nijmegen

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 46

23-11-15 12:14

NAW

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 47

47

23-11-15 12:14

48

Typische woonwijken zoals de Vinex-locaties zijn mono­ functioneel en hebben in dat kader hun langste tijd gehad.

Steef Buijs vraagt zich af waar het negatieve etiket vandaan komt: ‘Sinds 1870 hebben we monofunctionele woongebieden gebouwd.

Vinex was daarin niet nieuw, het was de orde der dingen. Er was veel vraag naar woningen en veel minder naar andere functies. Het is ook niet erg, want de ervaring leert dat de veelzijdigheid wel komt met het verstrijken van de tijd. Net als het volgroeid raken van het groen in de wijk. Overigens hebben we al ten tijde van het opstellen van de Vinex gesignaleerd dat dit de laatste generatie in zijn soort – de klassieke uitleglocatie – zou zijn.

De toekomst is aan het kleinschalig bouwen, in de stad en in het landschap.’

Pieter Hoexum plaatst – als ervaringsdeskundige – vergelijkbare vraagtekens bij de stelling: ‘Ik heb laatst mijn buurt op Google Maps opgezocht en dan verschijnen er allerlei tekentjes van bedrijven. Rijscholen, nagelstudio’s, bedrijfjes voor computerreparatie. Op het eerste gezicht is het inderdaad een woonwijk, maar wie beter kijkt, ziet allerlei andere functies. Ik vind dat erg leuk. Overigens is het de vraag hoe erg de nadruk op wonen is. Kijk naar Apeldoorn en Hilversum, dat zijn hele steden waar vooral gewoond wordt. Bepaald niet onleefbaar.’

Khashayar Ghiabi wil niet 25 jaar bouwproductie over één kam scheren: ‘Het is helemaal afhankelijk van de plek en hoe mensen daar samenleven: dat bepaalt de duurzaamheid op termijn. Er zijn op zich prachtige wijken bij. Het principe van het bouwen voor één functie heeft echter wel zijn beste tijd gehad, zo zullen we dat niet meer doen in de toekomst.’

Vathorst, Amersfoort

Woonwijken zijn homogeen, met ruimte voor één specifieke doelgroep: jonge gezinnen met kinderen.

Bijlmermeer, Amsterdam

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 48

Buijs gelooft er niets van: ‘Op de uitleglocaties tref je deze doelgroep wellicht meer aan, maar op de binnenstedelijke Vinex-locaties – waar toch ook een derde van alle woningen is gebouwd – is het beeld veel diverser.’ Hoexum ondersteunt deze conclusie: ‘Ook hiervoor geldt dat de realiteit veelvormiger is. Weliswaar zijn deze wijken destijds aangeprezen voor deze groep, maar er wonen hier allerlei groepen mensen door elkaar heen.’ Ook Ghiabi ziet wel degelijk verschillen: ‘Als ik door wijken heen fiets, zie ik wel degelijk diversiteit. De bewoners van IJburg zijn echt anders dan die in Hoofddorp en Almere. Op papier wellicht gelijk, maar in de praktijk heel verschillend.’

23-11-15 12:14

NAW

49

‘De toekomst is aan het kleinschalig bouwen, in de stad en in het landschap’ Steef Buijs

Céramique, Maastricht

Pieter Hoexum is filosoof en schreef onder meer ‘Kleine filosofie van het rijtjeshuis’. Hij woont in de Vinex-wijk Weidevenne (Purmerend).

Khashayar Ghiabi is programmamaker stedelijke ontwikkeling bij Pakhuis De Zwijger. In het kader van het Jaar van de Ruimte organiseerde hij onder meer een groot debat over ‘Vinex-mensen’.

Steef Buijs is adviseur. Hij werkte als hoofd stadsvorming en projectdirecteur uitvoering Vinex bij de Rijksplanologische Dienst (RPD), later omgedoopt tot Directoraat-Generaal Ruimte.

Als gevolg van een wat eenzijdige doelgroep hebben woonwijken een beperkte houdbaarheidsdatum.

Lessen uit het verleden worden doorgetrokken bij de ontwikkeling van toekomstige woongebieden.

Ghiabi wil niet van een beperkte houdbaarheid spreken en zeker niet om deze reden: ‘Daarvoor wonen er simpelweg te veel mensen in deze gebieden. Wat je wel ziet, is een gebrek aan programma. Op termijn maakt dat de wijken kwetsbaar.

Maar dat kun je ondervangen door in bestaande wijken samen met de bewoners en ondernemers na te denken over hoe je gebieden kunt doorontwikkelen.’ Ook Hoexum is het niet met de stelling eens: ‘Of een wijk al dan niet leefbaar blijft, wordt door andere factoren bepaald.

De bevolkingsexplosie en demografie zijn leidend geweest de afgelopen eeuw.

Mensen moesten toch echt gewoon ergens wonen. Dat het gelukt is om 17 miljoen mensen onderdak te geven: ik sta daarvan te juichen! In landen als Engeland en Duitsland kijkt men met een zekere jaloezie naar wat hier is gepresteerd. Onze wijken – ook de oudere – staan er veelal prima bij.’ Dat laatste kan Buijs onderschrijven: ‘Van een beperkte houdbaarheid is alleen sprake bij een beperkt aantal gebieden dat apert slecht ontworpen is en voornamelijk begin jaren tachtig is gebouwd. Maar alle andere woonwijken – of ze nu stammen uit de jaren twintig of negentig – halen gemakkelijk de honderd jaar.’

Bepaalde dingen komen terug, andere niet, vindt Hoexum: ‘Het woonerf zie je in letterlijke zin niet meer terug, het hofje daarentegen wel. De maatschappelijke behoefte – de vraag naar wonen – is steeds opnieuw vertaald, met vallen en opstaan.

Ook beleidsmatig. Daar zie je opvallend genoeg soms oude concepten weer terugkomen. Een aantal Vinex-locaties is bijvoorbeeld te bestempelen als gebundelde deconcentratie, waar de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening destijds op inzette.

Mensen zeggen dat ook zelf: “Ik woon in Vathorst” of “Ik woon in Ypenburg”.

Dat heeft weinig met de compacte stad te maken.’

Volgens Ghiabi wordt er wel degelijk geleerd van het verleden, maar het kan nog beter: ‘De crisis heeft ons bijvoorbeeld geleerd dat luisteren, verbinden en activeren de nieuwe kernbegrippen zijn.

Ga in gesprek met bewoners en vraag hun wat ze liever anders zien. Maak gebruik van het actieve burgerschap dat in de wijken aanwezig is.’ Buijs geeft aan dat te veel leren van het verleden ook nadelig kan werken: ‘Ik heb bij ontwikkelaars weleens het gevoel dat ‘leren’ vooral betekent: succesvolle woningtypen eindeloos herhalen.

Daardoor kan toekomstgericht bouwen wel eens in de knel komen.’

→

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 49

23-11-15 12:14

50

Stad van de zon, Heerhugowaard

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 50

23-11-15 12:14

Bewoners zijn beter in staat de toekomst van de wijk te bepalen dan gemeenten en ontwikkelaars.

‘Het is een partnership’, bepleit Ghiabi.

‘Walter de Boer (CEO BPD, red.) heeft gelijk wanneer hij in de vorige NAW het belang van een goede en consistente samenwerking tussen markt en overheid bepleit, maar burgers en maatschappelijk middenveld horen daar zeker bij.’ Buijs is het met hem eens: ‘Ik zou zeggen: een gelijkwaardige samenwerking van alle drie.’

Hoexum antwoordt met een volmondig ‘ja!’: ‘Bewoners bepalen de toekomst. Geef het wonen meer aan hen uit handen, durf los te laten. Probeer niet te krampachtig vooruit te plannen. En ga na afloop ook kijken wat er van wijken terecht is gekomen, hoe mensen het gebruiken. Om van te leren, zoals architect Marlies Rohmer doet bij haar eigen projecten die ze de afgelopen 25 jaar heeft gebouwd.’

‘In Amsterdam zal best nog wel nieuw gebouwd worden, maar elders neemt de bevolking af’

Door op voorhand na te denken over de geleidelijke verkleuring van woonwijken – bijvoorbeeld door een flexibele inrichting – kan de leefbaarheid in die gebieden op langere termijn worden gegarandeerd.

Buijs is het er geheel mee eens: ‘Het langetermijnperspectief van gemeenten en het directe ervaringsperspectief van bewoners is een absolute must voor de insteek van de ontwikkelaars.’ Volgens Ghiabi is dit niet zo moeilijk vorm te geven: ‘Ontwikkelaars kennen de mensen die ergens willen gaan wonen. Leg wat je geleerd hebt opzij en ga met hen aan de voorkant in gesprek over hoe zij hun woonomgeving ingericht willen zien. Bedenk het niet zelf, maar houd de ruimte ervoor vrij.’ Hoexum heeft er echter een hard hoofd in: ‘Sommige ontwikkelingen kun je nu eenmaal niet voorzien. Wie had bijvoorbeeld gedacht dat het autogebruik zo’n hoge vlucht zou nemen? Flexibiliteit betekent ook alles open laten, ik ben daar niet zo’n voorstander van. Maak dan maar liever de verkeerde keuze. Sommige dingen kun je best nog achteraf herstellen. Zo heeft mijn wijk pas onlangs een NS-station gekregen; dat had natuurlijk vanaf het begin gemoeten.’

Welke les zouden jullie de gebiedsontwikkelaars van nu willen meegeven?

De toekomst is volgens Buijs aan andere vormen van verstedelijking: in de stad, in het landschap, in combinatie met waterberging, met een mix aan functies – ga zo maar door. ‘Dat vergt allerlei nieuwe arrangementen.’ Hoexum adviseert: ‘Minder nadenken en plannen, meer kijken.

Het bouwen in Nederland is nu wel klaar, we gaan aan de grote verbouwing van het bestaande beginnen. In Amsterdam zal best nog wel nieuw gebouwd worden, maar elders neemt de bevolking af. Ga ter plekke kijken welke oplossingen daarvoor nodig zijn; die bedenk je niet meer achter een tekentafel.’ Ghiabi pleit voor een compleet andere aanpak: coöperatieve gebiedsontwikkeling. ‘Het gaat om het activeren van het lokale netwerk, met co-creatie. Bij het Zeeburgereiland en Buiksloterham in Amsterdam ben ik daar nu bij betrokken.

Het vraagt andere rollen van alle betrokken partijen – inclusief de toekomstige bewoners. Ze moeten echt samen aan tafel, vanaf het eerste begin. De ambities zijn goed, nu komt het aan op de vervolgstappen.’ •

Pieter Hoexum

Colofon

NAW magazine is een uitgave van BPD. NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties van BPD bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 51

Abonnement Een abonnement op NAW magazine is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw.

Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Kim van Eerde, Esther de Jong-Gerressen, Harm Janssen, Theo van der Plas, Jessie Wagenaar, Friso de Zeeuw Hoofdredactie en contact Kim van Eerde naw@bpd.nl www.bpd.nl/naw

Concept, eindredactie en productie Head Office NL, Hoofddorp Artdirection en vormgeving Van Lennep, Amsterdam BPD ontwikkeling b.v.

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bpd.nl Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

23-11-15 12:27

de kracht van het ambacht

Metselaar

Het is een kunst om de oorspronkelijke uitstraling van een monument te behouden

→ Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde voormalig Rijksadviseur Cultureel Erfgoed Wim Eggenkamp.

Tegelijkertijd groeit – door tendensen als renovatie, herbestemming en retrobouw – de vraag naar specialistische vaklieden. Aandacht voor het ambacht: de metselaar. Metselwerk is zoveel meer dan het stapelen van stenen en specie. De

binnenwerk NAW_54_19 - correctie 7.indd 52

manier waarop dit gebeurt, is allesbepalend voor de levensduur en de uitstraling van een gevel. Zo springt bijvoorbeeld een polymetrisch metselverband – metselwerk waarbij stenen van verschillende afmetingen door elkaar gemetseld worden – direct in het oog. Zeker bij andere oplossingen dan het standaard halfsteensverband is kennis over het juiste gebruik van mate-

rialen, gereedschappen en steensoorten een vereiste. Afhankelijk van de keuze kan metselwerk met gemak eeuwen meegaan of juist leiden tot onherstelbare schade.

Het is letterlijk maatwerk. • Sint Nicolaaskerk in Elburg, Frederik Heldoorn Fotografie: Yamandú Roos

23-11-15 12:27