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ATTICO.IT Edizione ROMA E PROVINCIA - dal 20 al 26 marzo 2009 - n° 11

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Con i prezzi che scendono è il momento di comprare Nei primi mesi del 2009, secondo un’indagine dell’Ufficio studi di Tecnocasa, si sono avuti i primi segnali di ripresa della domanda abitativa, stimolata dalla diminuzione dei valori e dei tassi d’interesse. Ora tocca alle banche fare la loro parte

Mercato immobiliare

a cura di Roberto Carcano La tendenza al ribasso dei prezzi degli immobili continua. La rilevazione dell’Ufficio studi di Tecnocasa sull’andamento del mercato delle abitazioni in Italia nella seconda parte del 2008, infatti, non ha fatto che ribadire quel trend della diminuzione dei valori che è in corso ormai da due anni. Confermata anche la fotografia del comparto: offerta di immobili sempre maggiore, domanda sempre più prudente e riflessiva, aumento conseguente delle tempistiche di vendita. Il mercato immobiliare, insomma, si muove con lentezza, perché i potenziali acquirenti - preoccupati dalle notizie che riguardano l’economia in generale e da una sempre maggiore incertezza sulla propria disponibilità di spesa – riflettono a lungo prima di decidere l’acquisto. Ma l’elemento che contribuisce in maniera determinante a definire l’attuale andamento del settore, è la situazione che si è venuta a creare sul mercato creditizio. L’atteggiamento estremamente prudenziale e selettivo messo in atto nella concessione dei mutui dagli istituti di credito ha infatti creato grosse difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale a disposizione, deve ricorrere a un finanziamento importante. La mancanza di liquidità e le previsioni sull’economia del Paese, in sostanza, inducono le banche a essere più attente rispetto alla capacità di

indebitamento delle persone e rispetto al valore finanziabile dell’immobile. Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti e conclusioni delle compravendite a prezzi sempre più bassi. E a trovarsi in maggiore difficoltà, inevitabilmente, sono soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito e i lavoratori con contratto a tempo determinato. Nella seconda parte del 2008, secondo l’indagine del gruppo immobiliare, si sono riscontrate però anche delle novità. La prima riguarda una maggiore propensione da parte dei venditori a rivedere le richieste iniziali, soprattutto per chi si è trovato nella necessità di vendere l’immobile e di dover rientrare del capitale e per chi ha effettuato un acquisto contestuale. La seconda concerne invece il ritorno all’investimento sul mattone, determinato dalla fuga da mercati finanziari sempre più incerti, a conferma che la casa resta l’investimento preferito dagli italiani. Inoltre, nei primi mesi del 2009, alcuni operatori segnalano la sensazione di una certa ripresa della domanda abitativa, stimolata dal ribasso dei tassi ma anche dalla consapevolezza che il mercato immobiliare ha ormai intrapreso una nuova direzione e che la diminuzione dei prezzi offre delle opportunità nell’acquisto.

to negativo dei mercati finanziari. Una tendenza che ha tovato conferma anche in questo inizio del 2009. Gli investitori sembrano avere dirottato il loro capitale su piccoli tagli da mettere a reddito e, in alcuni casi, sull’abitazione per le vacanze. L’analisi della domanda a gennaio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 35,7% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28,6% delle richieste e il quattro locali con il 21,4%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. A Bari ritorna il dominio del trilocale, dopo un periodo in cui era stato il bilocale a concentrare le preferenze. A Milano e a Napoli i monolocali e bilocali insieme raccolgono il 53% e del 52,7% delle preferenze. Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24%), a seguire la fascia compresa tra 250 a 349 mila euro (21,6%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Dal lato dell’offerta, la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 33,9%, seguito dal bilocale con il 25,8% e poi dal quattro locali con il 22,8%. Sul fronte delle locazioni, infine, continua la diminuzione dei canoni, che hanno registrato, nella seconda parte del 2008, un calo dell’1,9% sui bilocali e del 2,1%. sui trilocali. La conseguenza del ribasso dei prezzi, più accentuato rispetto a quello dei canoni, si è tradotta in un lievissimo aumento dei rendimenti immobiliari lordi sui bilocali che si sono portati al 3,9%. Secondo gli analisti di Tecnocasa, è difficile capire cosa accadrà nei prossimi mesi, in quanto molto dipenderà dall’andamento dell’economia nazionale e dal comportamento delle banche. Le previsioni sono comunque improntate a un ulteriore ribasso sia dei volumi di compravendita sia delle quotazioni. Quest’ultimo aspetto, insieme al calo dei tassi di interesse, ha restituito fiducia i potenziali acquirenti che iniziano a capire che è un momento opportuno per acquistare.

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Sul fronte dei prezzi, l’analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-3,9%), seguiti dall’hinterland delle metropoli (-3,8%) e dalle grandi città (-3,6%). In queste realtà la diminuzione più sensibile si è verificata Palermo (-4,9%), Bologna (-4,6%) e Napoli (-4,4%). Roma registra una diminuzione del 3,6%, Milano del 2.4%. Nell’hinterland delle grandi città, il ribasso maggiore si è avuto in quello bolognese (-5,4%), seguito da quello romano (-4,6%) e da quello napoletano (4.4%). L’analisi per aree geografiche evidenzia invece una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-4%), seguite da quelle del Nord (-3,9%) e infine del Centro Italia (-3,7%). Il prezzo, secondo Tecnocasa, resta comunque la variabile chiave per la realizzazione della compravendita: la quasi totalità dei potenziali acquirenti esprime ormai la volontà di acquistare a prezzi congrui rispetto alla qualità dell’immobile. Questo elemento ha determinato anche un calo più accentuato delle quotazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ristrutturate o di nuova costruzione. Infatti, nei quartieri dove l’offerta abitativa è più datata il ribasso delle quotazioni è stato quasi sempre maggiore. Per gli immobili di nuova costruzione, invece, la contrazione è stata meno accentuata e si sono registrati ribassi soprattutto laddove si è verificato un surplus di offerta. Le tipologie medie e quelle popolari hanno registrato cali più significativi rispetto a quelle signorili e di prestigio, che hanno meglio preservato il loro valore, per quanto anche su questo segmento di mercato si intraveda una maggiore accuratezza nell’acquisto, soprattutto se l’abitazione non risponde del tutto alle esigenze dei potenziali acquirenti. L’attenzione alle caratteristiche dell’immobile ha poi spinto i potenziali compratori ad apprezzare le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate, con box o posto auto. Gli immobili posizionati al piano terra o al piano alto senza ascensore hanno registrato un calo notevole della domanda e di conseguenza dei prezzi. Ma, come accennato, il secondo semestre dell’anno scorso ha visto la ripresa della domanda per investimento, che nei precedenti semestri era diminuita, determinata in gran parte dall’andamen-

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